序論：寫(xiě)作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇上半年房地產(chǎn)公司總結(jié)范文，愿它們成為您寫(xiě)作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

一、辦公室的日常管理工作。

辦公室對(duì)我來(lái)說(shuō)是一個(gè)全新的工作領(lǐng)域。作為辦公室的負(fù)責(zé)人，自己清醒地認(rèn)識(shí)到，辦公室是總經(jīng)理室直接領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理機(jī)構(gòu)，是承上啟下、溝通內(nèi)外、協(xié)調(diào)左右、聯(lián)系四面八方的樞紐，推動(dòng)各項(xiàng)工作朝著既定目標(biāo)前進(jìn)的中心。辦公室的工作千頭萬(wàn)緒，在文件起草、提供調(diào)研資料、數(shù)量都要為決策提供一些有益的資料，數(shù)據(jù)。有文書(shū)處理、檔案管理、文件批轉(zhuǎn)、會(huì)議安排、迎來(lái)送往及用車(chē)管理等。面對(duì)繁雜瑣碎的大量事務(wù)性工作，自我強(qiáng)化工作意識(shí)，注意加快工作節(jié)奏，提高工作效率，冷靜辦理各項(xiàng)事務(wù)，力求周全、準(zhǔn)確、適度，避免疏漏和差錯(cuò)，至今基本做到了事事有著落。

1、理順關(guān)系，辦理公司有關(guān)證件。公司成立伊始，各項(xiàng)工作幾乎都是從頭開(kāi)始，需要辦理相關(guān)的手續(xù)及證件。我利用自己在xx部門(mén)工作多年，部門(mén)熟、人際關(guān)系較融洽的優(yōu)勢(shì)，積極為公司辦理各類(lèi)證件。通過(guò)多方努力，我只用了月余時(shí)間，辦好了xxx證書(shū)、項(xiàng)目立項(xiàng)手續(xù)xxxx產(chǎn)權(quán)證產(chǎn)等。充分發(fā)揮綜合部門(mén)的協(xié)調(diào)作用。

2、及時(shí)了解xxxxx情況，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。作為xxxxx企業(yè)，土地交付是重中之重。由于xxx的拆遷和我公司開(kāi)發(fā)進(jìn)度有密切關(guān)聯(lián)，為了早日取得土地，公司成立土地交付工作小組。我作小組成員之一，利用一切有利資源，采取有效措施，到xx、xx拆遷辦等單位，積極和有關(guān)人員交流、溝通，及時(shí)將所了解的拆遷信息、工作進(jìn)度、問(wèn)題反饋到總經(jīng)理室，公司領(lǐng)導(dǎo)在最短時(shí)間內(nèi)掌握了xxxxxx及拆遷工作的進(jìn)展，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步安排交付工作。

3、積極響應(yīng)公司號(hào)召，深入開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研工作。根據(jù)公司（0x號(hào)辦公會(huì)議精神要求，我針對(duì)目前xx房地產(chǎn)的發(fā)展情況及房屋租售價(jià)格、市場(chǎng)需求、發(fā)展趨勢(shì)等做了詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查。先后到土地、建設(shè)、房管部門(mén)詳細(xì)了解近年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)，走訪了一些商業(yè)部門(mén)如xx，xx又到xx花園、xx花園、xx小區(qū)調(diào)查這些物業(yè)的租售情況。就x號(hào)地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)提出 “商業(yè)為主、住宅為輔、凸現(xiàn)區(qū)位、統(tǒng)籌兼顧” 開(kāi)發(fā)個(gè)人設(shè)想。

4、認(rèn)真做好公司的文字工作。草擬綜合性文件和報(bào)告等文字工作，負(fù)責(zé)辦公會(huì)議的記錄、整理和會(huì)議紀(jì)要提煉，并負(fù)責(zé)對(duì)會(huì)議有關(guān)決議的實(shí)施。認(rèn)真做好公司有關(guān)文件的收發(fā)、登記、分遞、文印和督辦工作；公司所有的文件、審批表、協(xié)議書(shū)整理歸檔入冊(cè)，做好資料歸檔工作。配合領(lǐng)導(dǎo)在制訂的各項(xiàng)規(guī)章制度基礎(chǔ)上進(jìn)一步補(bǔ)充、完善各項(xiàng)規(guī)章制度。及時(shí)傳達(dá)貫徹公司有關(guān)會(huì)議、文件、批示精神。

5、落實(shí)公司人事、勞資管理工作。組織落實(shí)公司的勞動(dòng)、人事、工資管理和員工的考勤控制監(jiān)督工作，根據(jù)人事管理制度與聘用員工簽訂了勞動(dòng)合同，按照有關(guān)規(guī)定，到勞動(dòng)管理部門(mén)辦好繳納社保（養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)）的各項(xiàng)手續(xù)。體現(xiàn)公司的規(guī)范性，解決員工的后顧之憂；

6、切實(shí)抓好公司的福利、企業(yè)管理的日常工作。按照預(yù)算審批制度，組織落實(shí)公司辦公設(shè)施、宿舍用品、勞保福利等商品的采購(gòu)、調(diào)配和實(shí)物管理工作。辦公室裝修完畢后，在x月份按照審批權(quán)限完成了購(gòu)置辦公用品、通訊、復(fù)印機(jī)、電腦等設(shè)備的配置工作。切實(shí)做好公司通訊費(fèi)、招待費(fèi)、水電費(fèi)、車(chē)輛使用及饋贈(zèng)品登記手續(xù)，嚴(yán)格按照程序核定使用標(biāo)準(zhǔn)；

7、做好公司董事會(huì)及其他各種會(huì)議的后勤服務(wù)工作。董事會(huì)在xxxx召開(kāi)期間，認(rèn)真做好會(huì)場(chǎng)布置、食宿安排工作。落實(shí)好各種會(huì)議的會(huì)前準(zhǔn)備、會(huì)議資料等工作。

二、加強(qiáng)自身學(xué)習(xí)，提高業(yè)務(wù)水平

由于感到自己身上的擔(dān)子很重，而自己的學(xué)識(shí)、能力和閱歷與其任職都有一定的距離，所以總不敢掉以輕心，總在學(xué)習(xí)，向書(shū)本學(xué)習(xí)、向周?chē)念I(lǐng)導(dǎo)學(xué)習(xí)，向同事學(xué)習(xí)，這樣下來(lái)感覺(jué)自己半年來(lái)還是有了一定的進(jìn)步。經(jīng)過(guò)不斷學(xué)習(xí)、不斷積累，已具備了辦公室工作經(jīng)驗(yàn)，能夠比較從容地處理日常工作中出現(xiàn)的各類(lèi)問(wèn)題，在組織管理能力、綜合分析能力、協(xié)調(diào)辦事能力和文字言語(yǔ)表達(dá)能力等方面，經(jīng)過(guò)半年的鍛煉都有了很大的提高，保證了本崗位各項(xiàng)工作的正常運(yùn)行，能夠以正確的態(tài)度對(duì)待各項(xiàng)工作任務(wù)，熱愛(ài)本職工作，認(rèn)真努力貫徹到實(shí)際工作中去。積極提高自身各項(xiàng)業(yè)務(wù)素質(zhì)，爭(zhēng)取工作的主動(dòng)性，具備較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)心，責(zé)任心，努力提高工作效率和工作質(zhì)量。

三、存在的問(wèn)題和今后努力方向

篇(2)

在2011年度本項(xiàng)目部的銷(xiāo)售額并不理想。上半年樓市銷(xiāo)售暢旺，樓價(jià)也持續(xù)飚升，但下半年由于政府的各項(xiàng)政策陸續(xù)出臺(tái)和銀行收緊放貸要求，令整個(gè)樓市急劇降溫，使得銷(xiāo)售工作艱難重重，也是我從事本行以來(lái)最為嚴(yán)峻的一段時(shí)期。而本案做為地理位置優(yōu)越純住宅定位，同做為一種投資型住房，在宏觀金融政策沖擊下，使得同期的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大大的萎縮。

從上面的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)上看，我們的工作做的是不好的，可以說(shuō)是銷(xiāo)售做的十分的失敗。在目前的市場(chǎng)上，競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)太多，地理位置與價(jià)格不同，這對(duì)于本項(xiàng)目部造成一定的壓力。與之前公司預(yù)期的銷(xiāo)售目標(biāo)尚有一段距離，通過(guò)后期整理分析，主要有以下幾個(gè)方面造成了現(xiàn)場(chǎng)的銷(xiāo)售不暢：

本項(xiàng)目之前的一些瑣事也是導(dǎo)致產(chǎn)品進(jìn)入淡季區(qū)很淡的一大因素。房產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定因素，戶型設(shè)計(jì)過(guò)大或不合理，價(jià)錢(qián)偏高，很多人也采取了隔暗觀火。每一階段都能對(duì)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售起到一個(gè)促進(jìn)的作用，但事實(shí)與計(jì)劃還有一定的差距，原計(jì)劃三個(gè)月內(nèi)開(kāi)好水電開(kāi)戶都向后延遲了若干個(gè)月，因此，無(wú)形當(dāng)中對(duì)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售也造成了一定的影響，樓盤(pán)自身因素由于受到規(guī)劃的影響，本項(xiàng)目在同等住宅小區(qū)相比還存在一些差距，如樓間距小、無(wú)小區(qū)環(huán)境、水壓、水電開(kāi)戶、樓梯、貸款問(wèn)題等等。特別是貸款問(wèn)題，在同等條件下，貸款客戶在選擇我們樓盤(pán)時(shí)要比購(gòu)買(mǎi)其他小區(qū)的住房首付比例高出10%，同期存款利率也將提高許多。因此，在無(wú)形當(dāng)中也增加購(gòu)房者的資金壓力。

篇(3)

開(kāi)發(fā)性投資是我們司空見(jiàn)慣的：圈地――規(guī)劃――找錢(qián)――蓋房――售樓――再圈地。這樣的地產(chǎn)公司做得再大也不過(guò)是一堆項(xiàng)目公司的疊加，其主要資產(chǎn)是土地儲(chǔ)備、在建工程和建成待售項(xiàng)目，負(fù)債率高、現(xiàn)金壓力大。特別是在不利的宏觀形勢(shì)下，每一個(gè)大項(xiàng)目的出售套現(xiàn)都關(guān)系到公司能否逃脫崩盤(pán)厄運(yùn)。

不動(dòng)產(chǎn)投資則相對(duì)穩(wěn)?。鹤越ɑ蛸?gòu)得物業(yè)(多數(shù)屬于商業(yè)地產(chǎn))作為長(zhǎng)期持有，收取租金的同時(shí)還可享受房地產(chǎn)的升值。于是，兼擅兩種投資模式被相當(dāng)一部分房地產(chǎn)公司視為“百年老店”的不二法門(mén)，住宅和商業(yè)地產(chǎn)成為大佬們腳踏的兩個(gè)“風(fēng)火輪”。

富力地產(chǎn)算得上進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的“急先鋒”。2007年末，氣勢(shì)恢宏的廣州富力中心和北京富力廣場(chǎng)先后落成。2008年上半年，麗思卡爾頓、君悅和富力萬(wàn)麗三座五星級(jí)豪華酒店相繼開(kāi)張。富力的方向沒(méi)有錯(cuò)，但過(guò)于樂(lè)觀冒進(jìn)將自己置于險(xiǎn)境。

地產(chǎn)急行軍

根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2009年1月份全國(guó)大中型城市新房銷(xiāo)售進(jìn)一步下滑。而萬(wàn)科和富力的銷(xiāo)售額卻分別較去年同期增長(zhǎng)了19％和28％。不過(guò)與萬(wàn)科的氣定神閑相比，富力則有一份不為人知的隱痛，貿(mào)然深度介入商業(yè)地產(chǎn)，不知富力是否也感到追悔莫及。

1993年，李思廉與張力進(jìn)軍廣州，以拆遷廣州嘉邦化工廠一戰(zhàn)成名。1988年入行的張力曾是公務(wù)員。此后，“拆舊廠、建新房”成了富力的保留節(jié)目，直至將其推上廣州房地產(chǎn)銷(xiāo)售冠軍的寶座。從拆遷工廠開(kāi)發(fā)中低檔樓盤(pán)起家，富力只用十幾年就發(fā)展為年?duì)I業(yè)額過(guò)百億元的地產(chǎn)大鱷。2005年7月14日，富力地產(chǎn)在香港聯(lián)交所主板上市，募集資金約20億港元，交易代碼02777.HK。

2004年富力燦爛如“早上八九點(diǎn)鐘的太陽(yáng)”。在博鰲論壇上李思廉與王石的一段對(duì)話被廣泛解讀為“富力公開(kāi)叫板萬(wàn)科”。王石的大意是：持有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目吃租金的開(kāi)發(fā)商，如果沒(méi)高比例和長(zhǎng)期的融資支持早晚要死；如果搞出售型商業(yè)地產(chǎn)，則會(huì)遇到經(jīng)營(yíng)管理上的致命麻煩。年輕氣盛的李思廉怎么聽(tīng)這段話都像是專(zhuān)門(mén)針對(duì)富力的，于是當(dāng)場(chǎng)留下狠話：兩年以后再與你探討這個(gè)問(wèn)題。這一“對(duì)賭”不要緊，富力覬覦地產(chǎn)老大的野心暴露無(wú)疑，李思廉更在心里與王石叫上了勁。

2007年富力售出面積達(dá)141萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額161億元(來(lái)自5個(gè)城市26個(gè)項(xiàng)目，其中廣州16個(gè)、北京5個(gè))，富力將銷(xiāo)售額中的92％(148億元)結(jié)轉(zhuǎn)為當(dāng)期銷(xiāo)售收入。同年，萬(wàn)科只結(jié)轉(zhuǎn)了524億元收入中的三分之二，保利更是“埋伏”了一大半的收入(銷(xiāo)售額170億元只結(jié)轉(zhuǎn)了74億元)。在那瘋狂的年代，萬(wàn)科、保利已經(jīng)嗅到了冬天的氣息。將已到手的真金白銀留出相當(dāng)一部分到以后的財(cái)年結(jié)轉(zhuǎn)，以便公司在蕭條時(shí)業(yè)績(jī)不會(huì)掉得那么難看。與萬(wàn)科們的老成相比，富力則顯得急功近利。更雷人的是，富力還通過(guò)物業(yè)重估確認(rèn)了30.8億元利潤(rùn)(主要是對(duì)廣州富力中心和北京富力中心重估)，相當(dāng)于凈利潤(rùn)的58％!

重估物業(yè)，將升值部分列為上市公司收入本無(wú)可厚非。但是物業(yè)不可能永遠(yuǎn)升值，來(lái)年物業(yè)貶值不得不重估減計(jì)利潤(rùn)豈不難堪?2007年4月份，富力公布發(fā)行4.5億股A股的公告，6月臨時(shí)股東大會(huì)高票通過(guò)了相關(guān)提案。李思廉對(duì)媒體提及富力回歸時(shí)說(shuō)：“如果順利的話，9月份就可以?！北M管越來(lái)越嚴(yán)厲的調(diào)控政策使富力回歸計(jì)劃一再延遲，但在A股圈錢(qián)的愿望卻越來(lái)越熾烈。扮靚2007年報(bào)是可以理解的，但2008年中報(bào)富力的故伎重演則體現(xiàn)出些許無(wú)可奈何，前六個(gè)月15.6億元盈利中的七成來(lái)自北京富力廣場(chǎng)重估!

2008年初，A股崩盤(pán)，金融危機(jī)席卷全球，多數(shù)房企已進(jìn)入深秋，個(gè)別的已經(jīng)在體驗(yàn)嚴(yán)冬。富力卻在其2007年報(bào)中躊躇滿志地寫(xiě)道：在補(bǔ)充和擴(kuò)大土地儲(chǔ)備方面，表現(xiàn)非常理想；年內(nèi)，收購(gòu)8個(gè)城市的二十幅地塊，計(jì)劃建筑面積合計(jì)1030萬(wàn)平方米；有四幅占地面積尤其廣泛(包括天津50億元規(guī)劃建筑面積158萬(wàn)平方米、佛山47億元規(guī)劃建筑面積252萬(wàn)平方米)；我們有信心通過(guò)國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)上市以擴(kuò)大我們的融資平臺(tái)……富力過(guò)于樂(lè)觀了!

月盈則虧

2007年末，富力在建項(xiàng)目27個(gè)、總面積427萬(wàn)平方米。2002年進(jìn)入北京，2007年末有4個(gè)在建項(xiàng)目。旗艦富力又一城總建筑面積達(dá)112萬(wàn)平方米(其中43.7萬(wàn)平方米正在發(fā)展，34萬(wàn)平方米正在規(guī)劃)。富力2008年的目標(biāo)是建成280萬(wàn)平方米、交付220萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額240億元。2008年前六個(gè)月的完成情況是協(xié)議銷(xiāo)售額79億元、完成建筑面積36.9萬(wàn)平方米，分別相當(dāng)于全年目標(biāo)的32.9％和12.2％。

截止到2008年6月末，在建面積達(dá)552.7萬(wàn)平方米(分布于11個(gè)城市)，較2007年底上升了29.4％。半年間，富力的土地儲(chǔ)備進(jìn)一步上升至2700萬(wàn)平方米。

如今，所有大小房地產(chǎn)企業(yè)都有上面這樣一筆頭疼賬，富力卻更加不幸!

2003年，富力斥資7.7億元在廣州CBD珠江新城拿地7塊、計(jì)劃建設(shè)48萬(wàn)平方米高端商用物業(yè)。如今，富力在珠江新城的項(xiàng)目達(dá)15個(gè)。麗思卡爾頓和君悅兩座五星級(jí)酒店總面積達(dá)22萬(wàn)平方米，是名符其實(shí)的“CBD地主”。北京富力商業(yè)城的規(guī)劃建筑面積達(dá)29萬(wàn)平方米，天津富力商業(yè)城的規(guī)劃建筑面積為17.4萬(wàn)平方米……據(jù)測(cè)算，未來(lái)三年廣州、北京、天津的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目每年還將耗用富力40億元資金。

占用富力巨量資源的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的營(yíng)業(yè)收入?yún)s少得可憐。根據(jù)半年報(bào)，2008年前六個(gè)月?tīng)I(yíng)業(yè)收入的93.7％仍然來(lái)自傳統(tǒng)的物業(yè)銷(xiāo)售。而物業(yè)出租、酒店運(yùn)營(yíng)等收入的份額不足6.3％!換個(gè)角度看，2008年上半年利息支出為7.872億元，假設(shè)一半貸款被“只租不售”的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目占用，則持有這部分物業(yè)的利息成本為3.94億元。而將它出租的收入不到2.63億元!

如果一個(gè)項(xiàng)目的凈利潤(rùn)不能覆蓋貸款利潤(rùn)，失敗是注定的了。如果用這個(gè)項(xiàng)目的毛收入支付利息還差一大截，那根本就是噩夢(mèng)!

當(dāng)然，富力不會(huì)同意這種算法。他們寄希望于入住率的提高和租金的增長(zhǎng)，他們幻想所持商業(yè)地產(chǎn)的估值還會(huì)進(jìn)一步飆升。以長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光來(lái)看，富力是正確的。但未來(lái)兩三年的情況恐怕并不樂(lè)觀。一方面。席卷全球的金融危機(jī)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)需求的破壞程度仍不可估量(跨國(guó)公司、金融機(jī)構(gòu)的當(dāng)務(wù)之急是請(qǐng)求政府注資、裁員、收縮業(yè)務(wù))；另一方面，近幾年的商業(yè)地產(chǎn)投資熱即將“碩果累累”。僅以廣州為例，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，去年

四季度有5.33萬(wàn)平方米甲級(jí)寫(xiě)字樓被客戶棄租。今年一季度，廣州寫(xiě)字樓最集中的天河區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓租金普降20％以上。其中，租金最高的中信廣場(chǎng)降幅達(dá)45％。最新數(shù)據(jù)顯示，2008年廣州一手寫(xiě)字樓成交面積較上一年驟降47％。另一方面，2009年廣州商業(yè)地產(chǎn)供給較過(guò)去五年均值提高80％。粗略概括就是需求腰斬、供給加倍。上海的情況也好不到哪里去，高力國(guó)際的研究表明。去年四季度上海寫(xiě)字樓租金環(huán)比降低20％以上。廣州、上海只是全國(guó)的縮影，中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示：2008年全國(guó)寫(xiě)字樓供應(yīng)增長(zhǎng)30％、需要下降22％，逆轉(zhuǎn)幅度驚人。

由于住宅項(xiàng)目需求的剛性較大，只要開(kāi)發(fā)商舍得降價(jià)，不僅可以輕松出貨還可賺取不菲的利潤(rùn)(只不過(guò)比先前賺得少了點(diǎn))。商業(yè)地產(chǎn)則不同，大勢(shì)不好的時(shí)候，租不出的項(xiàng)目就算降價(jià)也難賣(mài)掉(與股票的道理一樣)。一旦進(jìn)入下行周期，商業(yè)地產(chǎn)存量消化時(shí)間可能長(zhǎng)達(dá)10年以上。

況且，商業(yè)地產(chǎn)的買(mǎi)家往往不是一般的散戶，而是摩根、凱雷這樣的大鱷。你越急著想出手，人家越不急著買(mǎi)。據(jù)悉，富力試圖將君悅大酒店的寫(xiě)字樓出售給某國(guó)際投資機(jī)構(gòu)而未果。

富力種下的“搖錢(qián)樹(shù)”趕在這個(gè)時(shí)刻結(jié)果，是它的不幸。但如此深度地陷入商業(yè)地產(chǎn)陷阱卻不能不說(shuō)與其狂躁、冒進(jìn)有關(guān)。富力非常喜歡用“盈”字為其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目命名，盈泰、盈豐、盈信、盈尊、盈盛、盈凱……月盈則虧也許正應(yīng)在富力身上!

商業(yè)地產(chǎn)的“后臺(tái)”

商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率約為十年，如果其間物業(yè)估值翻了兩番，則內(nèi)部收益率(IRR)將超過(guò)20％，而且，十年后仍可安享租金及可觀的物業(yè)升值。香港成熟地產(chǎn)商已經(jīng)為我們樹(shù)立了榜樣：商業(yè)地產(chǎn)+適度住宅開(kāi)發(fā)。以富力為代表的一批開(kāi)發(fā)商信心滿滿地進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，還有一個(gè)“中國(guó)特色”的小算盤(pán)：規(guī)避調(diào)控。因?yàn)橐欢螘r(shí)間內(nèi)住房?jī)r(jià)格上漲幅度過(guò)快，政府就會(huì)采取打壓措施。而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)、特別是高端物業(yè)的價(jià)格，政府卻不干預(yù)。

彼岸雖好但需舟橋方能到達(dá)。住宅可以滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、連續(xù)作業(yè)，但要做到每月都有項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售、有項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，商業(yè)地產(chǎn)則很難。王石所言大比例持續(xù)的融資渠道就是通往彼岸的舟橋，確切地說(shuō)是誕生于上世紀(jì)60年代美國(guó)的房地產(chǎn)信托基金(REITs)。房地產(chǎn)公司將進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定期的不動(dòng)產(chǎn)拆分出來(lái)售賣(mài)給專(zhuān)業(yè)的公司管理(也就是信托基金管理公司)，后者購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的資金可向公眾募集。這樣，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商即可回籠巨額資金投入新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，同時(shí)可以通過(guò)保留一定的基金份額享受基金分紅和物業(yè)升值之利。而新項(xiàng)目發(fā)展成熟后又可以賣(mài)給REITs。正因?yàn)槿绱?，新加坡的RElTs市場(chǎng)一開(kāi)放，李嘉誠(chéng)馬上就組織了兩個(gè)REITs前往上市，它們分別是“置富產(chǎn)業(yè)信托”和“新達(dá)城發(fā)展”。

根據(jù)監(jiān)管規(guī)制，此類(lèi)基金需將年贏余的90％至100％分配給基金單位持有人、且不能積極地進(jìn)行房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)。換言之，REITs的資金和資產(chǎn)都是封閉管理的，租金扣除必要的管理費(fèi)用后全額分配：一般不得出售持有的房地產(chǎn)。添置資產(chǎn)，需增發(fā)基金單位或借助財(cái)務(wù)杠桿解決資金，但資產(chǎn)總負(fù)債率嚴(yán)格控制于45％以下。REITs就是一個(gè)大號(hào)的物業(yè)管理公司，它以保守的方式管理著租金收入相對(duì)穩(wěn)定的成熟商業(yè)房產(chǎn)。通過(guò)REITs。開(kāi)發(fā)商實(shí)際上將與宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān)的收益風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了基金持有人。

2005年11月25日，幾經(jīng)波折的領(lǐng)匯基金在香港聯(lián)交所掛牌(代碼：0823.HK)；十天后，李嘉誠(chéng)長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)(0001.HK)旗下的泓富基金(0808.HK)成為香港第二支上市交易的房地產(chǎn)信托基金。12月21日，大陸第一支在香港上市的越秀房地產(chǎn)信托宣告募集成功。一個(gè)月內(nèi)三支REITs爭(zhēng)先下水，在香港掀起過(guò)萬(wàn)億港元資金認(rèn)購(gòu)的壯觀場(chǎng)面。

其后，北辰實(shí)業(yè)、華潤(rùn)置地、大連萬(wàn)達(dá)都曾為在香港發(fā)行REITs而竭盡全力，卻都沒(méi)能“闖”出一條“血路”……

綜上所述，沒(méi)有REITs這種金融工具，開(kāi)發(fā)商投進(jìn)去的資金不能滾動(dòng)，只能干等十年。租金飛漲、入住率高、物業(yè)直線升值，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以風(fēng)光一時(shí)，但宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)，這些項(xiàng)目的“慘狀”遠(yuǎn)甚于住宅?；剡^(guò)頭來(lái)看，將巨額資金投入商業(yè)地產(chǎn)如同將自己置身于無(wú)舟無(wú)橋的江岸，身旁唯有滔滔江水……可以說(shuō)，金融工具是支撐商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必要條件。沒(méi)有它，萬(wàn)科選擇不做。而富力們認(rèn)為這是超越萬(wàn)科的絕好機(jī)會(huì)。

2009年2月26日，在全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)主辦的“2009中國(guó)房地產(chǎn)變革之路”論壇上，潘石屹預(yù)言：“有些犯過(guò)錯(cuò)誤的開(kāi)發(fā)商會(huì)在未來(lái)倒下?！币慌缘膹埩ψ蛔×耍骸案涣υ敢馀c所有開(kāi)發(fā)商一起共渡難關(guān)?！笔诸^資金較充裕的潘石屹們巴不得行業(yè)洗牌、分食競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手尸骸、擴(kuò)大自己的市場(chǎng)份額。而深陷危機(jī)的張力們則不希望被大部隊(duì)隔離出來(lái)。希望與大伙呆在一起等待救援。

憑心而論，富力的確是犯了錯(cuò)誤。首先是狂躁的錯(cuò)誤心態(tài)，典型表現(xiàn)是公開(kāi)向王石叫板。前有孫宏斌、后有李思廉，不是說(shuō)王石是神，而是向王石叫板者必然以規(guī)模而不是效益為第一訴求、以最大而不是最好為指針。以這樣的心態(tài)做企業(yè)，不論是什么行業(yè)都會(huì)使企業(yè)走上急功近利的危險(xiǎn)軌道。第二個(gè)錯(cuò)誤是大意，萬(wàn)科的策略是沒(méi)有RE-ITs支撐就不做商業(yè)地產(chǎn)，富力卻認(rèn)為沒(méi)有也能扛過(guò)去。最后的錯(cuò)誤是誤判形勢(shì)。金融危機(jī)逐步擴(kuò)散之際，富力卻以為中國(guó)可以獨(dú)善其身、以為商業(yè)地產(chǎn)具有非周期性，可以成為避風(fēng)港。

從治理結(jié)構(gòu)上來(lái)看，富力具備一定的優(yōu)越性。張力曾將富力管理模式總結(jié)為集權(quán)制，基本上都是老板大權(quán)獨(dú)攬。與萬(wàn)科的職業(yè)經(jīng)理人制、合生的諸侯式、順馳的松散授權(quán)式相比，富力模式管理細(xì)膩、成本控制以及資金鏈的運(yùn)作都相對(duì)較好，與諸侯式相比利潤(rùn)率要高出兩成以上。

富力2005年上市時(shí)，香港股市行情并不好，融資額相對(duì)較少。上市后，富力保持了較好的資金狀態(tài)，并且認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)不在宏觀調(diào)控之列。不巧的是，過(guò)于激進(jìn)向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型時(shí)卻遭遇到金融危機(jī)。

呼吸困難

在2008年上半年，危機(jī)氣氛已濃，張力卻向媒體表示富力2008年、2009年、2010年的協(xié)議銷(xiāo)售額將分別達(dá)到240億元、350億元和500億元。其后，富力高層在銷(xiāo)售額下降、股價(jià)暴跌期間多次出巨資購(gòu)買(mǎi)自己開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)并從二級(jí)市場(chǎng)回購(gòu)本公司股票。盡管“自抄自底兒”的一幕多少有作秀的意味，但更顯示出高層盲目樂(lè)觀、一再誤判形勢(shì)。

富力業(yè)務(wù)中住宅和商業(yè)地產(chǎn)大致各占一半。如今商業(yè)地產(chǎn)被“凍結(jié)”?！鞍肷聿凰臁钡母涣χ挥性谧≌I(lǐng)域盡量騰挪。根據(jù)最新數(shù)據(jù)，2009年2月份富力銷(xiāo)售額創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到23.48億元人民幣，同比上升35％(環(huán)比上升83％)。欣慰之余，我們發(fā)現(xiàn)2月份銷(xiāo)售面積同比上升63％，以此推算富力銷(xiāo)售均價(jià)下降了約17％。有意思的是張力在不同場(chǎng)合表示房地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)始復(fù)蘇、富力已經(jīng)悄然漲價(jià)!但國(guó)際投行似乎不為所動(dòng)，花旗銀行大幅調(diào)低富力評(píng)級(jí)，由原來(lái)“買(mǎi)入”降至“沽出”。

2008年中報(bào)顯示，富力地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債(一年內(nèi)需償還的債務(wù))總額高達(dá)292億元。2008年11月，富力地產(chǎn)宣布擬發(fā)行60億元人民幣債券，已報(bào)中國(guó)證監(jiān)會(huì)審批。但A股現(xiàn)在還能抽出多少血?再融資的、想IPO的、想上創(chuàng)業(yè)板的，大家眼睛都紅了。好比到了海拔8000米以上，人人呼吸困難，富力能吸到這口氧氣嗎?

篇(4)

今年上半年，我局在縣委縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，按照縣十二次黨代會(huì)提出的“接軌溫州，組團(tuán)發(fā)展，建設(shè)和諧小康秀麗新僑鄉(xiāng)”的戰(zhàn)略部署，以“作風(fēng)建設(shè)年”活動(dòng)為抓手，抓住重點(diǎn)，兼顧全面，注重落實(shí)，重點(diǎn)工程扎實(shí)推進(jìn)，各線工作有序開(kāi)展，隊(duì)伍建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)，全縣城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)取得新的成績(jī)。

(一)深入開(kāi)展“作風(fēng)建設(shè)年”活動(dòng)

認(rèn)真貫徹落實(shí)王通林書(shū)記在全縣干部大會(huì)暨作風(fēng)建設(shè)年動(dòng)員會(huì)議的講話精神和縣委縣政府頒發(fā)的《關(guān)于在全縣開(kāi)展“作風(fēng)建設(shè)年”活動(dòng)的實(shí)施意見(jiàn)》，成立了青田縣規(guī)劃建設(shè)局作風(fēng)建設(shè)年活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組，制定了《青田縣建設(shè)系統(tǒng)“作風(fēng)建設(shè)年”活動(dòng)的實(shí)施意見(jiàn)》，領(lǐng)導(dǎo)班子在作風(fēng)建設(shè)上向社會(huì)作出了六項(xiàng)承諾，制定了為民服務(wù)十件大事，開(kāi)展了“糾歪風(fēng)，樹(shù)新風(fēng)”大討論，踴躍為農(nóng)村低收入農(nóng)戶捐款，在邊查邊改階段，發(fā)出征詢意見(jiàn)表400多份，向社會(huì)各界征詢意見(jiàn)，作風(fēng)建設(shè)年活動(dòng)不斷深入。黨員干部的作風(fēng)建設(shè)緊密地和廉潔自律工作結(jié)合，與黨風(fēng)廉政建設(shè)、效能建設(shè)等結(jié)合，與建設(shè)系統(tǒng)的各項(xiàng)工作結(jié)合起來(lái)，有力的促進(jìn)了建設(shè)系統(tǒng)各項(xiàng)工作的順利開(kāi)展。

（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)一步深化

1、積極開(kāi)展各種規(guī)劃編制。編制完成了海口組團(tuán)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、仁莊鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、油竹新區(qū)控制性調(diào)整規(guī)劃、縣城近期建設(shè)規(guī)劃、東山區(qū)塊詳細(xì)規(guī)劃、舊城改造修編規(guī)劃；委托編制了縣域總體規(guī)劃、戈岙灣經(jīng)濟(jì)適用房詳細(xì)規(guī)劃、水南村頭區(qū)塊詳細(xì)規(guī)劃、阜山鄉(xiāng)集鎮(zhèn)總體規(guī)劃、石溪鄉(xiāng)集鎮(zhèn)總體規(guī)劃、阜山歷史文化村鎮(zhèn)保護(hù)規(guī)劃。完成了太鶴大橋1：500地形圖修測(cè)、劉基廣場(chǎng)1：500竣工地形圖的測(cè)量。

2、加強(qiáng)了規(guī)劃審批管理。規(guī)劃審批管理工作進(jìn)一步加強(qiáng)，上半年縣政府出臺(tái)了《青田縣私人建房管理暫行辦法》、《青田縣舊村改造管理暫行辦法》，我局和國(guó)土資源局共同出臺(tái)了《非法占用土地及違反建筑行為查處暫行規(guī)定》，規(guī)章制度的出臺(tái)有效地規(guī)范了管理。半年來(lái)，縣城共核發(fā)建設(shè)工程選址意見(jiàn)書(shū)19件，辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證70件，建設(shè)用地面積21.2萬(wàn)平方米，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證138件，建筑面積42萬(wàn)平方米；村鎮(zhèn)共收件898件，共核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證174本，建設(shè)用地面積4.6萬(wàn)平方米，共核發(fā)村鎮(zhèn)規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)333本，建設(shè)用地面積18.8萬(wàn)平方米,共核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證158本，建筑面積18.2萬(wàn)平方米，共核發(fā)村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)許可證243本，建筑面積8.6萬(wàn)平方米?！耙粫?shū)一證”和“一書(shū)兩證”的發(fā)放率進(jìn)一步提高。

3、為企業(yè)入園建設(shè)提供服務(wù)。今年上半年，油竹、溫溪、?？凇⒋?、高湖、臘口等鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)招商引資勢(shì)頭良好，為使工業(yè)企業(yè)早日入園開(kāi)工建設(shè)，編制了各個(gè)工業(yè)小區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，及時(shí)為企業(yè)辦理選址手續(xù)，共審批工業(yè)企業(yè)項(xiàng)目選址32個(gè)，共計(jì)用地面積36公頃。

4、深化實(shí)施“陽(yáng)光規(guī)劃”。深入實(shí)施陽(yáng)光規(guī)劃各項(xiàng)內(nèi)容，進(jìn)一步完善城鄉(xiāng)規(guī)劃方案事前公示、城鄉(xiāng)規(guī)劃方案調(diào)整公示、城鄉(xiāng)規(guī)劃方案事后公布制度，建設(shè)項(xiàng)目批前公示、批后公布制度，實(shí)行城鄉(xiāng)規(guī)劃聽(tīng)證制度，建立了城鄉(xiāng)規(guī)劃信息咨詢及查詢制度，以熱線電話12319為服務(wù)載體，充分吸收人民群眾的意見(jiàn)和建議，進(jìn)一步改進(jìn)了城鄉(xiāng)規(guī)劃工作。

（三）城市建設(shè)有序推進(jìn)

上半年，我局繼續(xù)加快組團(tuán)城市之間的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，計(jì)劃投資1.2億元，上半年完成基礎(chǔ)設(shè)施投資4760萬(wàn)元，較好地完成了年初建設(shè)計(jì)劃。

1、城市道路廣場(chǎng)建設(shè)：完成了東山道路的項(xiàng)目建議書(shū)及可行性報(bào)告、49省道過(guò)境橋與臨江路互通工程的立項(xiàng)、江南一號(hào)區(qū)塊市政配套設(shè)施工程的方案、泥灣區(qū)塊市政配套設(shè)施工程的初步設(shè)計(jì)；開(kāi)工建設(shè)了泥灣區(qū)塊市政配套一期工程；完成了劉基廣場(chǎng)建設(shè)工程。

2、城市給供水管道建設(shè)：完成了新建嶺景山道路排水工程的立項(xiàng)及初步設(shè)計(jì)、塔山大橋至溫溪沙埠自來(lái)水管網(wǎng)建設(shè)工程；開(kāi)工建設(shè)了溫溪至溫溪供電所自來(lái)水管網(wǎng)建設(shè)工程；完成了太鶴公園高位水池建設(shè)工程。

3、重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)工程。投資2500萬(wàn)建設(shè)水廠二期擴(kuò)建工程，現(xiàn)已完成工程總投資的85%；投資5400多萬(wàn)，建設(shè)中部組團(tuán)城鎮(zhèn)供水工程，日供水量3萬(wàn)噸，現(xiàn)完成工程總量的35%；污水處理廠項(xiàng)目主體工程、污水收集系統(tǒng)已完成65%，管網(wǎng)安裝全面展開(kāi)，9月份全面投入通水。

4、環(huán)境衛(wèi)生建設(shè)：完成了油竹垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)計(jì)方案的施工圖；完成季莊無(wú)害化垃圾處理場(chǎng)二期擴(kuò)建工程并已投入使用；

5、城市亮化建設(shè)：完成了“三橋一帶”亮麗工程的建設(shè)，對(duì)老城區(qū)老化線路及時(shí)維修。

6、燃?xì)饩W(wǎng)點(diǎn)管理：對(duì)全縣100多個(gè)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行整頓和規(guī)范，督促5個(gè)燃?xì)馄髽I(yè)完成了氣瓶庫(kù)的建設(shè)，基本撤除了城區(qū)范圍的銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)。

（四）房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

堅(jiān)持培育與規(guī)范并舉，既認(rèn)真落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，又積極扶持開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)管理進(jìn)一步加強(qiáng)。上半年房產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資4.63億元，施工面積68.69萬(wàn)m2，總預(yù)售面積15.03萬(wàn)m2。

一是抓好經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。為切實(shí)解決中低收入者住房問(wèn)題，加快了水南農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，完成了經(jīng)濟(jì)適用房分配資格審查工作；認(rèn)真做好戈岙灣1000套經(jīng)濟(jì)適用房前期準(zhǔn)備工作，完成了規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，現(xiàn)正在出施工圖階段。二是認(rèn)真實(shí)施城鎮(zhèn)廉租房制度。去年出臺(tái)了《青田縣城鎮(zhèn)廉租住房保障實(shí)施辦法》以后，今年擴(kuò)大了受益范圍，以發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼形式對(duì)特困戶實(shí)行補(bǔ)助。同時(shí)，又在建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，拿出一定比例的房子用于廉租住房，切實(shí)解決了一部分困難群眾的居住問(wèn)題。三是加強(qiáng)了發(fā)證、房產(chǎn)交易管理。今年上半年共辦理房地產(chǎn)交易1116件，計(jì)建筑面積14.4萬(wàn)平方米，交易金額52914萬(wàn)元。存量房地產(chǎn)交易方面，今年共辦理房屋交易425件，計(jì)建筑面積4.9萬(wàn)平方米，交易金額21142萬(wàn)元。辦理抵押登記2605件，抵押金額149529萬(wàn)元。辦理商品房備案登記971份,計(jì)建筑面積12萬(wàn)平方米。

（五）建筑業(yè)監(jiān)管力度不斷加大

上半年，全縣在建工程102個(gè)，建筑施工面積達(dá)80萬(wàn)平方米（不包括私人建房），建筑業(yè)共總產(chǎn)值達(dá)6.33億元。

一是抓建筑工程安全生產(chǎn)，嚴(yán)把安全關(guān)。認(rèn)真落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任制，層層簽訂安全生產(chǎn)責(zé)任狀，嚴(yán)格執(zhí)行安全開(kāi)工條件資料審查制度，共核發(fā)建設(shè)工程許可證38件，建筑面積63萬(wàn)平方米，竣工備案項(xiàng)目44個(gè)；認(rèn)共簽訂安全生產(chǎn)責(zé)任書(shū)48份，審查辦理了開(kāi)工條件工地48個(gè)；加大巡查力度，堅(jiān)持日常巡查、重點(diǎn)檢查和專(zhuān)項(xiàng)檢查相結(jié)合，積極開(kāi)展每季度一次的質(zhì)量安全生產(chǎn)大檢查和“安全月”活動(dòng)，發(fā)出責(zé)令整改通知100份，提出整改意見(jiàn)800余條。對(duì)安全生產(chǎn)經(jīng)費(fèi)投入不足，制度不健全，管理不到位等存在安全隱患的工地，視情節(jié)輕重，該罰則罰，絕不手軟。積極推行安全生產(chǎn)質(zhì)量例會(huì)制度，及時(shí)傳達(dá)文件精神，交流管理經(jīng)驗(yàn)，表?yè)P(yáng)先進(jìn)企業(yè)，通報(bào)管理差的企業(yè)，提高了質(zhì)量安全意識(shí)和管理水平。

二是加強(qiáng)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。一是落實(shí)質(zhì)量監(jiān)督計(jì)劃，在建設(shè)工程開(kāi)工前均進(jìn)行監(jiān)督交底，使監(jiān)督工作有的放矢，共制定監(jiān)督計(jì)劃117份；二是以抽查預(yù)防為主，科學(xué)的測(cè)試手段為輔，對(duì)工程地基基礎(chǔ)主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)督，發(fā)出質(zhì)量隱患整改通知書(shū)106份，預(yù)防質(zhì)量事故20起，有效地確保了工程質(zhì)量；三是試驗(yàn)室材料檢測(cè)工作逐步規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，不斷提高了服務(wù)水平。

三是逐步規(guī)范建筑有形市場(chǎng)，提高工程公開(kāi)招投標(biāo)率。2010年上半年，我縣的房屋建設(shè)和市政工程建設(shè)招投標(biāo)工作在公開(kāi)、公平、公正、有序狀態(tài)下繼續(xù)推進(jìn)。上半年進(jìn)場(chǎng)完成交易的建設(shè)工程25個(gè)。其中國(guó)有資金投資的項(xiàng)目20個(gè)，標(biāo)底總造價(jià)16854萬(wàn)元，中標(biāo)價(jià)13607萬(wàn)元，節(jié)約國(guó)有資金3247萬(wàn)元，節(jié)約率19.3%，公開(kāi)招標(biāo)率100%；邀請(qǐng)招標(biāo)項(xiàng)目5個(gè)，標(biāo)底造價(jià)17555萬(wàn)元。中標(biāo)價(jià)15926萬(wàn)元，節(jié)約率9.3%。全部工程標(biāo)底總造價(jià)34409萬(wàn)元，中標(biāo)價(jià)29533萬(wàn)元，通過(guò)招投標(biāo)節(jié)約資金4876萬(wàn)元，節(jié)約率14.2%，取得了較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。查處違法招投標(biāo)法案件9起，2起列入麗水市不良行為公示名單，7起案件列入縣不良行為或予以行政處罰。

（六）城市管理不斷完善

全力投入創(chuàng)建省級(jí)文明縣城的各項(xiàng)工作，努力清除“臟、亂、差”現(xiàn)象，不斷改善市民居住環(huán)境，提升城市品位。

1、規(guī)劃管理。加大了規(guī)劃宣傳力度，提高了群眾的規(guī)劃意識(shí)，改善了規(guī)劃執(zhí)法環(huán)境，加強(qiáng)了執(zhí)法力度。共查處違法案件78件，下達(dá)停建通知書(shū)78份，拆除違法建筑47處，拆除面積1126平方米，立案8起；村鎮(zhèn)共查處違法建設(shè)150次，依法拆除25處，有力地維護(hù)了規(guī)劃的嚴(yán)肅性。

2、市容市貌管理。按照城市街容標(biāo)準(zhǔn)和創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生縣城的要求，加強(qiáng)了亮麗工程和路燈的檢查與管理，亮燈率在98%以上；加大了市容市貌管理力度，規(guī)范了夜間攤點(diǎn)的占道經(jīng)營(yíng)行為，取締違章占道500多次，處罰130多次；加大了市容市貌的綜合整治力度，進(jìn)一步對(duì)建筑工地和房屋裝修規(guī)范管理，按照“誰(shuí)施工誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，要求施工和裝修人員及時(shí)清運(yùn)殘?jiān)鼜U土，做到場(chǎng)清料凈。對(duì)縣城所有戶外廣告進(jìn)行全面清查，拆除破舊戶外廣告6處，辦理審批126件，鞏固了市容市貌的潔凈容顏。

3、環(huán)境衛(wèi)生管理。認(rèn)真做好建設(shè)部制定的《城市生活垃圾管理辦法》的宣傳工作；加強(qiáng)環(huán)衛(wèi)管理，延長(zhǎng)環(huán)衛(wèi)保潔時(shí)間，添加設(shè)備加強(qiáng)渣土處置能力，加大季莊垃圾填埋場(chǎng)的整治力度，開(kāi)展了春季滅蚊蠅、消病源的噴灑工作，加強(qiáng)建筑垃圾的管理，環(huán)境衛(wèi)生有了很大改善。

（七）移民工作穩(wěn)步推進(jìn)

認(rèn)真做好移民建房結(jié)算工作，配合灘坑電站建設(shè)指揮部對(duì)第二水平年的移民房及其基礎(chǔ)設(shè)施工程進(jìn)行免費(fèi)技術(shù)服務(wù)，直接到移民房和基礎(chǔ)設(shè)施工地進(jìn)行技術(shù)服務(wù)以及解決質(zhì)量安全糾紛問(wèn)題達(dá)90多人次，以質(zhì)量安全組和技術(shù)服務(wù)組的名義出具質(zhì)量問(wèn)題處理建議方案18份，有力地保障移民建房的質(zhì)量和安全。

（八）隊(duì)伍建設(shè)步入正軌

建設(shè)系統(tǒng)是社會(huì)熱點(diǎn)部門(mén)，易引起各界關(guān)注。今年來(lái)，我局以“作風(fēng)建設(shè)年”活動(dòng)為總抓手，從整治辦公環(huán)境、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，完善制度入手，著力提升干部職工隊(duì)伍素質(zhì)，使隊(duì)伍的外部形象、精神狀態(tài)、工作作風(fēng)有一個(gè)質(zhì)的提升，為做好全年的規(guī)劃建設(shè)工作打好基礎(chǔ)。一是切實(shí)抓好學(xué)習(xí)。制訂了全年學(xué)習(xí)計(jì)劃并嚴(yán)格落實(shí)，廣大干部的學(xué)習(xí)態(tài)度有了明顯改觀。二是完善制度建設(shè)。把今年作為制度建設(shè)年，梳理完善各項(xiàng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行。三是積極開(kāi)展民主評(píng)議基層站所暨創(chuàng)建群眾滿意基層站所活動(dòng)，規(guī)范基層隊(duì)伍管理。四是進(jìn)一步加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)，積極開(kāi)展黨員創(chuàng)雙優(yōu)活動(dòng)和創(chuàng)建星級(jí)支部活動(dòng)，逐步完善教育、制度、監(jiān)督并重的懲防體系。五是工作建立新機(jī)制。建立疑難、重點(diǎn)件領(lǐng)導(dǎo)包案制度。上半年，共收件44件，比上年同一時(shí)期下降53%，報(bào)結(jié)率100%，及時(shí)化解了群眾間的矛盾。六是進(jìn)一步加大信息宣傳力度。上半年，共在省市縣級(jí)以上報(bào)刊、網(wǎng)站發(fā)表信息宣傳文章170多篇，向社會(huì)各界發(fā)放征求意見(jiàn)表200多份，及時(shí)進(jìn)行溝通聯(lián)系，提升建設(shè)系統(tǒng)形象。

盡管上半年城鄉(xiāng)建設(shè)工作取得了一定成績(jī)，但由于近年來(lái)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的進(jìn)一步深入和一些歷史遺留問(wèn)題，城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)遇到了很多壓力，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是重點(diǎn)工程政策處理難，特別是新的《浙江省房屋拆遷管理?xiàng)l例》的出臺(tái)，重點(diǎn)工程建設(shè)受制于拆遷、征地的現(xiàn)象越來(lái)越普遍，拆遷、征地已成為困擾工程建設(shè)的最大難題；二是資金問(wèn)題。除重點(diǎn)工程普遍資金不足外，測(cè)量、規(guī)劃、市政建設(shè)等方面的資金都嚴(yán)重不足；三是人才不足問(wèn)題。由于受編制限制，建設(shè)系統(tǒng)近年來(lái)引進(jìn)人才不夠，導(dǎo)致各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人才不足，建設(shè)局機(jī)關(guān)人員更是捉襟見(jiàn)肘，如何培養(yǎng)、吸引和用好人才，值得我們思考。

二、2010年工作思路

下半年，我局將根據(jù)縣委、縣政府的工作要求，緊緊圍繞“接軌溫州，組團(tuán)發(fā)展，建設(shè)和諧小康秀麗新僑鄉(xiāng)”的戰(zhàn)略目標(biāo)，根據(jù)年初的工作計(jì)劃，以作風(fēng)建設(shè)年活動(dòng)為抓手，以規(guī)劃為龍頭，以項(xiàng)目為抓手，以質(zhì)量安全為保障，積極推進(jìn)我縣城市化進(jìn)程。

（一）加大規(guī)劃編制力度，提高建設(shè)水平

做好新《青田縣城城市總體規(guī)劃》的修編工作，在新《總規(guī)》的指導(dǎo)下，編制好城鄉(xiāng)的詳細(xì)規(guī)劃和專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃。

1、委托編制給排水專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃和電力設(shè)施布局專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃；

2、編制湖邊、上岸區(qū)塊控制性詳細(xì)規(guī)劃；

3、編制東堡山生態(tài)公園詳細(xì)規(guī)劃；

4、編制縣城江南兩岸景觀專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃；

5、10月前完成《?？诮M團(tuán)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃》編制和上報(bào)工作；

6、向縣政府積極申請(qǐng)中心村規(guī)劃編制經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助，力爭(zhēng)完成市建設(shè)局部署的村莊規(guī)劃編制率達(dá)60%的工作任務(wù)。

7、按照灘坑水電站工程建設(shè)指揮部的工作部署，繼續(xù)做好移民安置點(diǎn)建設(shè)的規(guī)劃實(shí)施管理工作；

8、協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府落實(shí)“十村示范，百村整治”工程實(shí)施計(jì)劃，確保及時(shí)完成工作任務(wù)；

9、完成鶴城、油竹、水南等一帶1：500地形圖更新工作。

（二）加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不斷完善城市功能

以供水、道路、綠化建設(shè)為重點(diǎn)，加快組團(tuán)城市的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

1、完成上湖口水廠二期擴(kuò)建工程，中部組團(tuán)城鎮(zhèn)供水工程，做好高位水池凈化設(shè)備和管網(wǎng)定期清洗工作，保證用水質(zhì)量；完成污水處理廠一期工程建設(shè)，確保9月份全面投入試運(yùn)行；

2、力爭(zhēng)按時(shí)完成泥灣區(qū)塊市政配套一期工程，保證華僑節(jié)的舉辦；完成后山排水一期工程、完成溫溪山根至供電所自來(lái)水管工程；

3、開(kāi)工建設(shè)線地埋二期工程、油竹垃圾中轉(zhuǎn)站及管理用房工程、塔山大橋至溫溪沙埠自來(lái)水管工程；力爭(zhēng)開(kāi)工建設(shè)49省道與新大街口互通通工程、東山道路一期工程；

4、啟動(dòng)泉埔灣垃圾填埋場(chǎng)工程、上湖口水廠三期工程、油竹第二隧道工程、江南一號(hào)區(qū)塊市政配套工程等前期工作；完成東山道路，泥灣區(qū)塊市政配套工程等項(xiàng)目前期的工作；

5、做好華僑節(jié)和國(guó)家級(jí)衛(wèi)生縣城相關(guān)配套工作；

6、加強(qiáng)燃?xì)饩W(wǎng)點(diǎn)的監(jiān)督管理力度，做到層層落實(shí)，責(zé)任到人，不留死角；

7、做好公交線路調(diào)整規(guī)劃工作；

8、根據(jù)創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生縣城的要求，做好環(huán)衛(wèi)、亮麗、綠化等工作。

（三）加強(qiáng)建筑業(yè)管理，落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任制

進(jìn)一步整頓和規(guī)范建筑市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)和施工現(xiàn)場(chǎng)管理

1、繼續(xù)開(kāi)展全員安全培訓(xùn)，鼓勵(lì)施工企業(yè)爭(zhēng)創(chuàng)文明標(biāo)化工地；

2、認(rèn)真開(kāi)展安全生產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)整治活動(dòng)。今年5—11月為安全生產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)整治階段，按照各階段的整治工作內(nèi)容，切實(shí)做好督查工作；

3、布置好抗臺(tái)防汛和特殊時(shí)段的安全工作。認(rèn)真做好臺(tái)風(fēng)暴雨前的預(yù)警工作和臺(tái)風(fēng)暴雨期間的安全督查工作，及災(zāi)后的復(fù)查統(tǒng)計(jì)工作；做好夏季高溫和冬季寒冷的特殊施工季節(jié)的安全工作；

4、充分發(fā)揮監(jiān)理單位在建設(shè)工程中起到的應(yīng)有作用；

5、繼續(xù)做好移民建房質(zhì)量安全的監(jiān)督服務(wù)工作；

6、對(duì)串標(biāo)現(xiàn)象要堅(jiān)決予以嚴(yán)厲查處和打擊，對(duì)掛靠、弄虛作假及建設(shè)工程招投標(biāo)領(lǐng)域其它違法亂紀(jì)現(xiàn)象要加強(qiáng)監(jiān)管力度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)查處和糾正，確保我縣的建設(shè)工程項(xiàng)目順利進(jìn)行建設(shè)。

（四）穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展

加快房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)步伐，大力發(fā)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。

1、抓好水南農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)適用房的分配工作。

2、做好戈岙灣經(jīng)濟(jì)適用房的前期工作，力爭(zhēng)在8月份開(kāi)工建設(shè)一期工程。

3、繼續(xù)做好城鎮(zhèn)廉租住房保障制度的實(shí)施，進(jìn)一步擴(kuò)大住房保障面。

4、完善商品房預(yù)售制度，加快建立網(wǎng)上預(yù)售和合同備案；

5、加快舊城拆遷安置房建設(shè)速度。

6、進(jìn)一步開(kāi)展整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)對(duì)個(gè)房地產(chǎn)公司的管理力度。

（五）以創(chuàng)建國(guó)家級(jí)衛(wèi)生縣城為目標(biāo)，加強(qiáng)城市管理

1、根據(jù)創(chuàng)建國(guó)家級(jí)衛(wèi)生縣城的標(biāo)準(zhǔn)，加大城市管理力度，做好縣城美化、綠化、凈化、亮化工程。

2、加強(qiáng)城市環(huán)境管理力度，整治縣城臟、亂、差現(xiàn)象，清除衛(wèi)生死角。

3、加大規(guī)劃建設(shè)管理，整治違法違章建設(shè)，繼續(xù)加大對(duì)無(wú)證流動(dòng)攤販的管理力度。

4、做好城市燈箱和廣告的管理，注重縣城環(huán)境藝術(shù)建設(shè)，為居民提供良好的居住環(huán)境，切實(shí)提升城市品位。

（六）加強(qiáng)作風(fēng)建設(shè)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)

繼續(xù)以“作風(fēng)建設(shè)年”活動(dòng)為抓手，結(jié)合“和諧家園”主題教育實(shí)踐活動(dòng)、“聯(lián)村聯(lián)戶連心”活動(dòng)、民主評(píng)議基層站所暨創(chuàng)建群眾滿意基層站所活動(dòng)，轉(zhuǎn)變干部職工精神面貌和工作作風(fēng)，提高工作效率，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)。加強(qiáng)政治理論、政策法規(guī)和業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)；加強(qiáng)與行風(fēng)監(jiān)督員、和社會(huì)各界的聯(lián)系，完善監(jiān)督機(jī)制，努力形成一支既有凝聚力又有戰(zhàn)斗力的建設(shè)隊(duì)伍，為完成全年工作提供保障。

篇(5)

1.開(kāi)發(fā)商高負(fù)債經(jīng)營(yíng)。

房地產(chǎn)業(yè)的當(dāng)事者主要是開(kāi)發(fā)商。有媒體報(bào)道，我國(guó)目前有大大小小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商3萬(wàn)多家，其中10%在北京即3(XX)多家，有人說(shuō)平均每5(XX)個(gè)北京居民就有一家房地產(chǎn)公司，可見(jiàn)市場(chǎng)的集中程度。開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源大體上說(shuō)來(lái)通過(guò)如下渠道:(l)銀行信用，或者直接向銀行貸款，或者通過(guò)商業(yè)票據(jù)貼現(xiàn)融通;(2)商業(yè)信用，這主要是拖欠施工承建單位的合同款項(xiàng);(3)預(yù)收貨款，主要是消費(fèi)者購(gòu)房預(yù)付的資金;(4)自有資本。在這四個(gè)資金渠道中，銀行借款是主要的，占絕大部分，而自有資本則所占比例很小。據(jù)《南方周末》報(bào)道，不少開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)絕大部分?jǐn)[在實(shí)物上，變現(xiàn)能力很弱，或根本不可能變現(xiàn)，自己的實(shí)際投人不足項(xiàng)目總投資的10%，這表明不少開(kāi)發(fā)商的自由資本的支撐力本來(lái)很弱，但他們敢于做“大生意”，自有資本幾百萬(wàn)卻敢做幾千萬(wàn)的大項(xiàng)目，自有資本幾千萬(wàn)的卻敢做幾億的大項(xiàng)目，所謂“以小博大”。他們?cè)陂_(kāi)發(fā)中總結(jié)了一個(gè)所謂的經(jīng)驗(yàn)，即“前期靠建筑商墊資，中期靠銀行貸款，后期靠個(gè)人按揭”，有的開(kāi)發(fā)商說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，無(wú)非是“買(mǎi)地、挖坑、蓋房子、然后賣(mài)掉，接著換一個(gè)地方再來(lái)一次，”就這么簡(jiǎn)單。其實(shí)不那么簡(jiǎn)單，在買(mǎi)地、挖坑、蓋房子中發(fā)生資金的復(fù)雜運(yùn)作和交錯(cuò)擴(kuò)散。假定某開(kāi)發(fā)商有自有資本50以)萬(wàn)元，現(xiàn)在要投資2億元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在正常運(yùn)作的情況下:(1)先將5〕仄)萬(wàn)元中的一部分支付出讓土地的訂金，而這塊土地的價(jià)值為一億元;(2)將價(jià)值一億元的土地做抵押向銀行取得貸款8〕X)萬(wàn)(即地價(jià)的80%);(3)隨后與建筑施工單位簽訂一億元的《建設(shè)工程承包合同》，并以此工程的價(jià)值做抵押向銀行取得8(XX)萬(wàn)元的借款(工程造價(jià)的80%);(4)在工程開(kāi)工中預(yù)售商品房，購(gòu)房的業(yè)主可按房?jī)r(jià)的80%向銀行“按揭貸款”，但需要分期分配計(jì)數(shù)付款，假定為一億元，這樣，這個(gè)2億元的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目便先后取得銀行借款2.6億元。

這不僅表明自有資本僅5(Xx)萬(wàn)的開(kāi)發(fā)商，經(jīng)過(guò)三次交易，就能夠獲得銀行貸款2.6億元，而且運(yùn)作得好，還可能提前收回本金和盈利。而交錯(cuò)擴(kuò)散主要體現(xiàn)在相互拖欠中，開(kāi)發(fā)商拖欠施工建設(shè)單位的合同款，~建設(shè)施工單位拖欠供應(yīng)建材企業(yè)的貨款和工人工資，~而當(dāng)建材企業(yè)的貨款被拖欠后，又只有向銀行借款或拖欠應(yīng)當(dāng)償還銀行的借款。這樣相互拖欠，如果能夠?yàn)槔^，在一定的時(shí)間、空間內(nèi)可以維持一個(gè)循環(huán)的局面，但如果難以為繼，則困境會(huì)頃刻暴露。應(yīng)當(dāng)說(shuō)不同開(kāi)發(fā)商有不同的經(jīng)營(yíng)策略，一般說(shuō)來(lái)，大開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源主要靠銀行信用，因?yàn)樵谒麄兡抢?，投資規(guī)模大，時(shí)間長(zhǎng)，需要的資金量多，只有依靠銀行才能滿足，而小開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源渠道主要靠商業(yè)信用和自有資本，因?yàn)樵谒麄兡抢?，投資規(guī)模相對(duì)小，時(shí)間短，需要的資金量相對(duì)少。但有人做了估計(jì)，即使小開(kāi)發(fā)商，其資金來(lái)源的印%也是銀行借款。這表明他們都是高負(fù)債經(jīng)營(yíng)。高負(fù)債經(jīng)營(yíng)，對(duì)誰(shuí)的負(fù)債?可以說(shuō)直接、間接地都是對(duì)銀行的負(fù)債。必須看到，在我國(guó)商業(yè)銀行貸款的超常增長(zhǎng)中，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的貸款占了較大的比例。

2.容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)。

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在一定的泡沫是不可避免的，從一定意義上說(shuō)也是正常的。但經(jīng)濟(jì)泡沫的進(jìn)一步發(fā)展，就會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)。泡沫經(jīng)濟(jì)是呈現(xiàn)在人們面前的轉(zhuǎn)瞬即逝的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。這種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象一般通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格的急劇上升又急劇下跌表現(xiàn)出來(lái)。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因有人為的操縱，有人們的預(yù)期失誤等。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之所以容易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫和泡沫經(jīng)濟(jì)，主要是下列因素決定:(l)地產(chǎn)是非勞動(dòng)產(chǎn)品，沒(méi)有價(jià)值，土地的價(jià)格是外因決定的，按馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)理論主要決定于地租，而地租又受社會(huì)平均利率影響。在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐步建立的過(guò)程中，社會(huì)平均利率的形成還有一個(gè)過(guò)程，所以現(xiàn)階段還難以用馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論來(lái)解釋地產(chǎn)的價(jià)格。(2)一般說(shuō)來(lái)，地產(chǎn)是不能再生的資源，地產(chǎn)的供給是有限的，由于地產(chǎn)的區(qū)位不同，不同區(qū)位的地產(chǎn)其使用價(jià)值差別很大，這樣會(huì)形成高低不等的價(jià)格，很難用一個(gè)統(tǒng)一的尺度去評(píng)價(jià)它合理或不合理。(3)在我國(guó)，城市的土地屬于國(guó)有，農(nóng)村的土地雖屬于農(nóng)民但政府可以征用，所以，總的說(shuō)來(lái)，土地的使用權(quán)都掌握在政府手中，這樣實(shí)際上就形成了土地所有權(quán)的政府壟斷。政府轉(zhuǎn)讓出去的是土地的使用權(quán)。以上三點(diǎn)總的說(shuō)來(lái)，主要說(shuō)明土地是一種稀缺的資源，一旦這種稀缺資源成為商品進(jìn)入市場(chǎng)，其價(jià)格最容易受人操縱。(4)事實(shí)上，在我國(guó)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，有一部分人就在“炒房地產(chǎn)”。據(jù)《經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》報(bào)道，“溫州每年有約粼XX)名購(gòu)房人將目光投向上海樓盤(pán)、，按每人平均購(gòu)買(mǎi)一套50萬(wàn)元的房子計(jì)算，溫州每年就有約20億元的購(gòu)房款進(jìn)人上海樓盤(pán)。另?yè)?jù)報(bào)道，2(X)3年港人在內(nèi)地的置業(yè)總數(shù)就有可能達(dá)到2萬(wàn)人，總投資額將達(dá)到106億元人民幣”。這種狀況表明:在人們收入迅速增加，已經(jīng)富有的情況下，“炒房地產(chǎn)”已經(jīng)成為人們的理財(cái)手段。理財(cái)追求回報(bào)，回報(bào)需要“低進(jìn)高出”，這應(yīng)當(dāng)是近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因之一。近年來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲不是我國(guó)獨(dú)有的現(xiàn)象。在美國(guó)，從1塑堯勁年以來(lái)，紐約、華盛頓、舊金山等城市，房地產(chǎn)價(jià)格大約上漲50%。

據(jù)英國(guó)最大的抵押貸款銀行—哈利法克銀行的估算，英國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一年之內(nèi)漲了約23%。在歐洲的其他國(guó)家如西班牙等，房地產(chǎn)價(jià)格上漲也不例外。這種狀況與人口的自然增長(zhǎng)相關(guān)，與人們的收人水平提高相關(guān)，也就是說(shuō)房地產(chǎn)價(jià)格的上升很大程度上決定于需求，當(dāng)供給小于需求時(shí)，價(jià)格自然會(huì)上漲。但必須指出:人們的需求是有限的，房地產(chǎn)的價(jià)格不應(yīng)當(dāng)也不可能無(wú)限上漲。按經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，一般說(shuō)來(lái)，住房的價(jià)格決定于兩個(gè)因素:一是收入與房?jī)r(jià)的比例:二是住房的使用年限與租金的關(guān)系。按國(guó)際慣例，一套100平方米的住房的價(jià)格大約相當(dāng)于家庭年收入的6倍左右，若一般家庭年收人為6萬(wàn)元，則100平方米的住房?jī)r(jià)格定在36萬(wàn)元左右，在這種條件下形成的價(jià)格，人們可接受性就強(qiáng);經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理按租金的長(zhǎng)期收益來(lái)衡量房地產(chǎn)的價(jià)值，由此一套住房的價(jià)格是租金與住房使用年限的乘數(shù)，設(shè)月租金8(X)元，年租金為9以刃元，如住房使用年限為20至25年，則這套住房的價(jià)格在19.2萬(wàn)元至24萬(wàn)元之間比較合適。如果市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)過(guò)多超過(guò)這樣的理論界限則就會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫發(fā)展下去，就產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。泡沫經(jīng)濟(jì)是不會(huì)持久的，當(dāng)泡沫經(jīng)濟(jì)破滅，受損失的有開(kāi)發(fā)商、建筑企業(yè)和廣大消費(fèi)者，但損失的最終承擔(dān)者，主要是金融機(jī)構(gòu)。

3，變現(xiàn)能力相對(duì)弱。

房地產(chǎn)資產(chǎn)作為商品與其它商品一樣，都要置身于市場(chǎng)交換之中，在市場(chǎng)中體現(xiàn)它的變現(xiàn)能力。房地產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力的實(shí)現(xiàn)一般說(shuō)來(lái)有三，即轉(zhuǎn)讓、收租和收取參觀住宿費(fèi)用，如把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓別人，或把房地產(chǎn)出租每月收取租金，再如把房地產(chǎn)作為旅游休閑基地收取費(fèi)用等。無(wú)論那種形式實(shí)現(xiàn)，都要有市場(chǎng)，而且要有經(jīng)常性和連續(xù)性，否則難以實(shí)現(xiàn)。即使市場(chǎng)具有經(jīng)常性和連續(xù)性，房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力均弱。因?yàn)?(l)參與房地產(chǎn)交易的人，只能是少部分，不可能是多數(shù)，也就是說(shuō)炒房地產(chǎn)的人只有那些有錢(qián)而且能把握房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)信息的人。一般的住房，老百姓買(mǎi)來(lái)是居住，而不會(huì)轉(zhuǎn)讓。(2)一般說(shuō)來(lái)房地產(chǎn)的價(jià)格高，需要支付的貨幣量大，在買(mǎi)賣(mài)中人們多采用分期付款，很少有集中支付大額現(xiàn)金。(3)租房住的人也只能是少部分人，一般是按月支付租金，其金額只能是全年的1112。(4)將房地產(chǎn)作為旅游休閑基地，通過(guò)收取各種費(fèi)用，讓投資以現(xiàn)金回流，也只能是若干年，不可能在短期內(nèi)有更多的現(xiàn)金流回。(5)我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)還需發(fā)展，還缺乏必要的配套的中介機(jī)構(gòu)。(6)現(xiàn)階段政府的房地產(chǎn)稅費(fèi)中還有不合理的因素它直接影響到房地產(chǎn)交易商的積極性。由于房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力弱，它不僅要影響投資者的回報(bào)，而且要影響市場(chǎng)的資金流動(dòng)，其中包括著對(duì)金融機(jī)構(gòu)的存取貸還。

4.存在著較長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)周期。

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)或不景氣相應(yīng)地會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)地或低速。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期論，一國(guó)乃至世界的經(jīng)濟(jì)總是處于循環(huán)發(fā)展的周期中，在經(jīng)濟(jì)周期中處于上升或繁榮階段時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)，興旺發(fā)達(dá)，而當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于下降或不景氣階段時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格下跌，必然衰退。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)1992年下半年至1993年上半年曾經(jīng)處于“火爆”時(shí)期，1993年下半年以后，政府加大了對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，限制豪華別墅、賓館、寫(xiě)字樓和高檔住宅的批地和開(kāi)工，中央銀行收緊銀根，提高利率和限制信貸規(guī)模，使房地產(chǎn)熱降下來(lái)了，但留下了一大批“爛尾樓”，給企業(yè)和銀行造成了一大批不良資產(chǎn)。這些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)是必須吸取的。這些年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。

篇(6)

延續(xù)宏觀和微觀的分化

宏觀方面，公路運(yùn)輸仍然保持著較高的景氣，從1-7月份累積來(lái)看，公路貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量完成7207.98億噸公里，同比增長(zhǎng)15.6%，公路客運(yùn)周轉(zhuǎn)量為7190.50億人公里，比去年同期增長(zhǎng)8.7%。單月來(lái)看，7月份的貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量和客運(yùn)周轉(zhuǎn)量同比增速分別為17.90%和10.92%，基本看不出宏觀層面的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)公路運(yùn)輸宏觀指標(biāo)的影響。

微觀上看，公路行業(yè)內(nèi)上市公司的車(chē)流繼續(xù)延續(xù)了分化，在經(jīng)歷了一季度雪災(zāi)的影響之后，公路行業(yè)在4月份整體恢復(fù)到自然增長(zhǎng)的狀態(tài)，而后幾個(gè)月的車(chē)流開(kāi)始受到宏觀經(jīng)濟(jì)層面放緩和油價(jià)、油荒因素的影響，尤其是出口的減少對(duì)珠三角和長(zhǎng)三角連接港口高速通道車(chē)流存在一定影響，進(jìn)入到7、8月份，奧運(yùn)限制貨車(chē)通行對(duì)一定地理位置上的路產(chǎn)的車(chē)流產(chǎn)生了負(fù)面影響。從這幾個(gè)影響因素來(lái)看，油荒的現(xiàn)象正如我們之前預(yù)期的，隨著國(guó)內(nèi)成品油價(jià)格上調(diào)和國(guó)際原油價(jià)格下降，基本緩解，奧運(yùn)的因素將在9月份之后會(huì)逐漸消失，這兩個(gè)影響因素都不具有長(zhǎng)期的特征。經(jīng)濟(jì)增速的放緩和油價(jià)因素影響時(shí)間較為持久，這方面的影響我們還需要觀察。在個(gè)體層面由于大修、路網(wǎng)加密、動(dòng)車(chē)組的加密、平行或相交道路的開(kāi)通對(duì)上市公司路產(chǎn)的車(chē)流的影響不盡相同。

鐵路方面，08年1-7月份貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量和客運(yùn)周轉(zhuǎn)量同比保持著6.5%和8.8%，與近年來(lái)整體的同比增速基本吻合。

中報(bào)業(yè)績(jī)分析

我們?cè)?8年中報(bào)前瞻中對(duì)公路和鐵路行業(yè)的相關(guān)公司中報(bào)業(yè)績(jī)進(jìn)行了預(yù)測(cè)，并同當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的一致預(yù)期進(jìn)行了比較。

現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)公司08年中報(bào)已經(jīng)披露完畢，我們將在中報(bào)前瞻預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行總結(jié)與分析。

從已公布的行業(yè)內(nèi)公司的業(yè)績(jī)來(lái)看，今年的公路、鐵路行業(yè)中報(bào)業(yè)績(jī)整體體現(xiàn)兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是一季度雪災(zāi)對(duì)部分公司的影響，一個(gè)是所得稅率由33%下調(diào)為25%帶來(lái)的業(yè)績(jī)提升，總體來(lái)看大的基調(diào)還是以平穩(wěn)增長(zhǎng)為主。參考行業(yè)內(nèi)公司財(cái)務(wù)指標(biāo)，可以看出整體而言主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)的同比增速要慢于主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的同比增速，反映了行業(yè)內(nèi)公司毛利率下降和主營(yíng)業(yè)務(wù)成本上升的趨勢(shì)，主要原因還是一季度雪災(zāi)造成了養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的增加，宏觀經(jīng)濟(jì)層面造成貨車(chē)的波動(dòng)也是影響毛利的一個(gè)因素；凈利潤(rùn)的同比增速又比主營(yíng)業(yè)務(wù)收入同比增速要大，主要反映了所得稅的影響，贛粵高速的凈利潤(rùn)的同比下降主要是上半年的補(bǔ)貼收入沒(méi)有計(jì)入半年報(bào)。

在我們預(yù)測(cè)偏低的三家公司中，山東高速因?yàn)闈?jì)萊高速對(duì)濟(jì)青高速的分流影響低于預(yù)期，濟(jì)青高速和濟(jì)南黃河二橋的車(chē)流同比增速保持在13%-18%的高位上；福建高速因?yàn)槟壳暗臄U(kuò)建仍然處于前期的準(zhǔn)備工作，08年的車(chē)流可能不受擴(kuò)建工程的影響，而09、10年的業(yè)績(jī)將會(huì)承擔(dān)較大壓力；廣深鐵路廣深四線07年4月中旬完工，在07年4月和08年4月分別進(jìn)行過(guò)兩次運(yùn)行圖調(diào)整，城際列車(chē)開(kāi)行密度和運(yùn)能大幅度提升，比預(yù)期的要好。

在我們預(yù)期偏高較大的幾家公司中，主要是因?yàn)閷?duì)公司通行費(fèi)貢獻(xiàn)較大的主路車(chē)流增長(zhǎng)可能低于預(yù)期，寧滬高速受到上海段修路以及下半年蘇通大橋開(kāi)通對(duì)廣靖、錫澄、江陰大橋的分流；深高速受到梅觀高速車(chē)流的同比持續(xù)下降，以及綠色通道的整體影響；楚天高速養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的上升。

未來(lái)需要關(guān)注的因素

經(jīng)濟(jì)層面是需要關(guān)注的一個(gè)因素，宏觀的景氣和微觀的分化（除了個(gè)體上擴(kuò)建、大修等原因造成的分化），一個(gè)解釋的邏輯就是宏觀經(jīng)濟(jì)層面對(duì)于國(guó)家主干道車(chē)流的影響大于整個(gè)公路網(wǎng)，就如同在經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)候主干道的車(chē)流增速大于，當(dāng)經(jīng)濟(jì)放緩時(shí)，主干道的車(chē)流回落的速度也會(huì)相對(duì)較快，而上市公司的路產(chǎn)也基本處于國(guó)家主干道上。

從地理位置上看，眾多的上市公司路產(chǎn)周邊都會(huì)有一條城際高鐵，動(dòng)車(chē)組的加密、城際高鐵的建成以及客貨分流后貨運(yùn)效率的提高，將對(duì)于中長(zhǎng)途的客貨產(chǎn)生一定的再分配，從目前的滬蓉沿線來(lái)看，這部分影響逐漸顯現(xiàn)。

另外，《公路權(quán)益轉(zhuǎn)讓辦法》在9月2日已經(jīng)出來(lái)，這個(gè)辦法對(duì)于行業(yè)的影響以及鐵路改革的進(jìn)度，我們也需要觀察。

總體而言，在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)周期中高速公路和鐵路行業(yè)相對(duì)周期性較弱、穩(wěn)定的增長(zhǎng)較為穩(wěn)定，而在估值上公路行業(yè)的優(yōu)勢(shì)更大，重點(diǎn)推薦贛粵高速、山東高速和楚天高速。

重點(diǎn)公司

贛粵高速：公司08年上半年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入11.85億，同比增長(zhǎng)10.08%，其中通行費(fèi)收入同比增長(zhǎng)6.18%，實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)6.07億，同比增長(zhǎng)5.07%，凈利潤(rùn)4.14億，比上年同期減少20.48%，每股收益0.36元，利潤(rùn)的同比減少主要原因是補(bǔ)貼款1.49億沒(méi)有計(jì)入上半年業(yè)績(jī)，而去年同期計(jì)入，一季度的雪災(zāi)天氣也在一定程度上影響了上半年的業(yè)績(jī)。

公司的主要路產(chǎn)昌九高速、昌樟和昌傅高速、昌泰高速、九景高速、溫厚高速通行費(fèi)同比增長(zhǎng)分別為11.35%、6.10%、1.14%、5.61%和7.20%，一季度的雪災(zāi)仍然是造成通行費(fèi)收入同比增速放緩的主要原因，另外，武吉高速的分流、二季度的江西偏南部多雨天氣以及宏觀面經(jīng)濟(jì)放緩對(duì)貨車(chē)影響大，我們認(rèn)為在一定程度上可以解釋昌泰車(chē)流增長(zhǎng)不明顯。

公司30億的九景溫厚收購(gòu)款已經(jīng)償還15億，未來(lái)除了剩余15億的償還款外，公司投資還包括近期公告的16.26億的彭湖高速，廬山、鄱陽(yáng)湖服務(wù)區(qū)1.39億以及公司作為戰(zhàn)略投資者公司投資6億元參與信達(dá)投資有限公司控股的3家房地產(chǎn)公司的增資擴(kuò)股，參與信達(dá)投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組上市。

在經(jīng)營(yíng)層面我們需要關(guān)注的是濟(jì)廣高速江西鷹潭至瑞金（鷹瑞高速）段08年6月30日已經(jīng)開(kāi)工，鷹瑞高速自身在銜接往南通道沒(méi)有貫通的情況下對(duì)公司路產(chǎn)車(chē)流影響不大，如果在鷹瑞高速建成后，瑞金以下連接廣東境內(nèi)高速得以貫通，對(duì)公司路產(chǎn)的車(chē)流可能會(huì)造成一定分流影響，但目前我們還看不到相關(guān)道路建設(shè)的規(guī)劃。

公司選擇九景高速上的兩段計(jì)10公里作為試驗(yàn)路進(jìn)行技術(shù)改造，項(xiàng)目預(yù)算為9,835萬(wàn)元，計(jì)劃于2008年8月份開(kāi)工，2008年12月份完成技改試驗(yàn)，這在一定程度上也預(yù)示著九景很

可能要進(jìn)入到技術(shù)改造工程。

我們考慮08年上半年補(bǔ)貼1.49億，不考慮09年補(bǔ)貼，預(yù)計(jì)公司08-09年每股收益分別為0.93、0.94元。

山東高速：08年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入16.89億，同比增長(zhǎng)18.35%，其中通行費(fèi)收入14.28億，同比增長(zhǎng)15.91%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)9.11億，同比增長(zhǎng)12.44%，凈利潤(rùn)6.82億，同比增長(zhǎng)24.11%，每股收益0.203元。

公司的主要路產(chǎn)濟(jì)青高速收入11.03億，同比增長(zhǎng)16.04%；濟(jì)南黃河二橋收入2.03億，同比增長(zhǎng)19.21%，兩條主路上半年的增長(zhǎng)十分強(qiáng)勁，貢獻(xiàn)了公司通行費(fèi)收入的91%，公司新公布的7月份月度的通行費(fèi)收入濟(jì)青高速和黃河二橋同比增速出現(xiàn)了迅速的回落，同比增幅分別為2%和8%，我們主觀上判斷可能是奧運(yùn)期間對(duì)于貨車(chē)的管制對(duì)公司路產(chǎn)收入產(chǎn)生了負(fù)面影響。

公司在08年6月設(shè)立山東高速投資發(fā)展有限公司，并投資6060萬(wàn)于萊蕪市土地使用權(quán)，公司多元化發(fā)展的意向一直存在。

公司擬以24.6億收購(gòu)京福高速德齊北段，是公司股改承諾濟(jì)德高速的一段，從收購(gòu)路產(chǎn)的長(zhǎng)度和公告時(shí)間看，完成股改的承諾存在一定難度。單單考慮收購(gòu)的德齊北段，收購(gòu)價(jià)款為收購(gòu)凈資產(chǎn)的4.57倍，相比較行業(yè)不到2 倍的市凈率存在較大溢價(jià)，這在一定程度上將削弱注入資產(chǎn)帶來(lái)的業(yè)績(jī)厚增，我們預(yù)計(jì)收購(gòu)?fù)瓿蓪⒔o公司每年盈利增加0.03-0.05元。

公司董事會(huì)通過(guò)了通過(guò)山東產(chǎn)權(quán)交易中心5.28億收購(gòu)許禹高速的議案，等待股東大會(huì)表決。許禹高速全長(zhǎng)39公里，07年底通車(chē)，總資產(chǎn)12.27億，負(fù)債9.40億，占總資產(chǎn)的76%，今

年上半年收入約1500萬(wàn)，凈利潤(rùn)虧損683萬(wàn)。由于通車(chē)時(shí)間較短，項(xiàng)目處于虧損期，公司對(duì)于收購(gòu)的資產(chǎn)披露信息較少，對(duì)于該項(xiàng)目前景的判斷需要進(jìn)一步的信息。高速集團(tuán)不直接與山東高速進(jìn)行協(xié)議收購(gòu)，而限制條件由山東高速通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易中心來(lái)接標(biāo)許禹高速，確實(shí)有些意味深長(zhǎng)。

我們預(yù)計(jì)奧運(yùn)對(duì)于貨車(chē)的限制會(huì)影響公司7-8月的通行費(fèi)收入，但總的趨勢(shì)仍然是強(qiáng)勁的增長(zhǎng)，公司08-09年每股收益分別為0.42、0.51元，對(duì)于許禹高速收購(gòu)動(dòng)向予以關(guān)注。

楚天高速：08年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入3.52億，同比增長(zhǎng)3.48%；營(yíng)業(yè)總成本1.48億，比上年同期增加2.21%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.53億，比上年同期增加16.93%;凈資產(chǎn)收益率為6.16 %，比上年同期增加0.54個(gè)百分點(diǎn)，每股收益0.16元，低于我們的預(yù)期0.18元的預(yù)期，主要原因是通行費(fèi)營(yíng)業(yè)成本比去年同期增加24.46%,高于我們的預(yù)期，直接導(dǎo)致了毛利率水平同比減少了7.39%，財(cái)務(wù)費(fèi)用也比我們預(yù)期有所增加，利潤(rùn)的同比增長(zhǎng)主要得益于稅率的降低。

一季度的雪災(zāi)拖累了公司車(chē)流的增長(zhǎng)，二季度車(chē)流已進(jìn)入正常的自然增長(zhǎng)趨勢(shì)，同比增長(zhǎng)約為10%，下半年雖然整體上受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩和油價(jià)因素的影響，我們預(yù)計(jì)車(chē)流的增速能夠保持在8%以上，并且呈現(xiàn)前低后高的趨勢(shì)。

在固定資產(chǎn)沒(méi)有太大變化的情況下，養(yǎng)護(hù)費(fèi)用是造成公司營(yíng)業(yè)成本增長(zhǎng)的主要因素，在公司08年預(yù)算中，專(zhuān)項(xiàng)養(yǎng)護(hù)工程的預(yù)算較大，并且在綠化環(huán)保工程方面公司有加大投入的意向。

對(duì)于滬蓉西的貫通我們?nèi)匀怀钟袠?lè)觀的態(tài)度，從以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，國(guó)家主干道的全線貫通都將帶來(lái)車(chē)流量的爆發(fā)性增長(zhǎng)，并且?guī)?lái)漢宜高速車(chē)型結(jié)構(gòu)的改善，貨車(chē)的比重將會(huì)增加，被延遲的計(jì)重收費(fèi)效果將會(huì)顯現(xiàn)。

漢宜高速在滬蓉西高速貫通之后將會(huì)成為四川區(qū)域外出到長(zhǎng)三角和珠三角重要路徑，四川的地震災(zāi)情發(fā)生后，漢宜高速成為物資和人員進(jìn)入災(zāi)區(qū)的選擇通道，這種自發(fā)性的選擇也預(yù)示著在日后幾年的災(zāi)區(qū)重建方面，漢宜高速也會(huì)成為東部物資進(jìn)入到四川災(zāi)區(qū)的一條重要通道。

公司最近公告將參與麻城至竹溪高速公路大悟至隨州段的建設(shè)招標(biāo)，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資40億，對(duì)于自身資產(chǎn)只有30億左右的公司而言，經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)較大，公司并未就投資意圖、投資項(xiàng)目前景和投資資金來(lái)源與投資者做很好的溝通，在此提示風(fēng)險(xiǎn)。

我們預(yù)計(jì)公司08-09年每股收益分別為0.35、0.50元，成長(zhǎng)性較好，對(duì)于公司參與的建設(shè)招標(biāo)事項(xiàng)我們密切關(guān)注。

大秦鐵路：公司08年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入116.07億，同比增長(zhǎng)20.33%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)50.11億，同比增長(zhǎng)12.54%，凈利潤(rùn)37.20億，同比增長(zhǎng)25.78%，每股收益0.29元，公司利潤(rùn)增長(zhǎng)的主要原因來(lái)自于擴(kuò)能帶來(lái)的主營(yíng)收入增長(zhǎng)和稅率的降低。

上半年，全國(guó)鐵路煤炭運(yùn)量完成8.7億噸，增長(zhǎng)11.6%；公司完成煤炭運(yùn)輸量18,542.9萬(wàn)噸，增長(zhǎng)18.6%，占全國(guó)鐵路煤炭運(yùn)輸總量的21.31%，其中大秦線完成貨物運(yùn)輸量17,096.4萬(wàn)噸，增幅17.8%，大秦線上半年完成全年3.5億噸計(jì)劃的48.85%。營(yíng)業(yè)收入方面，貨運(yùn)107.67億，同比增長(zhǎng)21.49%，客運(yùn)3.32億，同比增長(zhǎng)13.11%。

成本方面，上半年材料同比增長(zhǎng)21.7%，電力燃料同比增長(zhǎng)8.29%，產(chǎn)能的擴(kuò)張以及08年7月初電價(jià)的上調(diào)將使全年的增速繼續(xù)放大；人工成本同比增長(zhǎng)21.49%，預(yù)計(jì)下半年保持這樣一個(gè)增速，大修費(fèi)用同比增長(zhǎng)12.45%，比去年的增長(zhǎng)幅度較為降低，折舊成本增加較大，比去年同期增加3.28億，同比增長(zhǎng)40.77%，比我們預(yù)計(jì)的幅度大，主要原因是二季度HXD進(jìn)入公司的速度明顯比第一季度快，按照這樣的速度今年的折舊比去年至少增加7億，整體上我們判斷08年公司成本的增長(zhǎng)速度將大于收入增速。

HXD型交流傳動(dòng)大功率電力機(jī)車(chē)及新購(gòu)C80B型專(zhuān)用貨車(chē)陸續(xù)入賬，截止報(bào)告期，HXD型

大功率交流傳動(dòng)電力機(jī)車(chē)已估價(jià)入帳171臺(tái)，合計(jì)約86.82億元，本期增加75臺(tái)，轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)36.18億，C80B本期轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)19.18億，預(yù)計(jì)下半年HXD進(jìn)入公司的速度將會(huì)加快，C80B將在年底前全部進(jìn)入公司。

篇(7)

因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)的變遷，拿地越來(lái)越是資本密集的游戲，房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)教科書(shū)在強(qiáng)調(diào)最為重要的前三位的要素時(shí)，往往已經(jīng)不再是位置，位置，位置，而是金融，金融，金融。

因?yàn)椴煌慕鹑诠ぞ哌\(yùn)用方式，因?yàn)椴煌倪\(yùn)作技巧，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的版圖正在因此重構(gòu)，而且這種趨勢(shì)還在愈演愈烈。

我們既可以看到許多胸有成竹的房地產(chǎn)企業(yè)從容籌資，長(zhǎng)袖善舞，以雄厚的資金實(shí)力不斷拿地，不斷開(kāi)拓……這樣的房地產(chǎn)企業(yè)的股價(jià)在市場(chǎng)中獲得往往能夠獲得較高的溢價(jià)；我們也可以看到一些房地產(chǎn)企業(yè)在層出不窮的高速擴(kuò)張土地儲(chǔ)備后，資金鏈條斷裂而陷入危機(jī)。另一個(gè)極端是，小型房地產(chǎn)企業(yè)中經(jīng)常出現(xiàn)由于拿不到銀行貸款無(wú)法擴(kuò)張甚至危及生存。

能否熟練靈活運(yùn)用多種金融工具進(jìn)行融資，現(xiàn)實(shí)地成為投資者選擇優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。

乘著金融的翅膀：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)身

如果一定要用一句話來(lái)總結(jié)房地產(chǎn)融資調(diào)控的政策基調(diào)，那就是：降低對(duì)于銀行信貸的過(guò)分依賴，推動(dòng)多元化的融資。

隨著一系列的調(diào)控措施出臺(tái)，這種政策效果正在積極顯現(xiàn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款緊縮政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)融資格局發(fā)生了顯著的變化。國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的比重持續(xù)下降，從2006年初起的28.3%下降到2007年6月份23.2%，房地產(chǎn)企業(yè)靠傳統(tǒng)的國(guó)內(nèi)貸款維系資金鏈條的融資手段已經(jīng)越來(lái)越力不從心。另一方面，包括股權(quán)融資、并購(gòu)、海外基金等多種其他融資方式的占比在逐漸提升。

哪些新的金融工具，正在成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的新動(dòng)力？

股權(quán)融資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要求資金規(guī)模大，投資期限長(zhǎng)，股權(quán)融資可以為其提供穩(wěn)定的資金流，保證開(kāi)發(fā)期間的資金需求。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市、增發(fā)等股權(quán)融資方式可以迅速籌得巨額資金。

(1)IPO。目前，國(guó)內(nèi)的許多房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市融資取得了巨額開(kāi)發(fā)資金。通過(guò)良好的資本運(yùn)作和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，各上市房地產(chǎn)企業(yè)的市值也得到了迅速提升。行業(yè)巨頭萬(wàn)科在1988年末A股上市，獲得IPO融資2800萬(wàn)元，而截至2007年8月初，其總股本數(shù)量已達(dá)到65.55億股，總市值已經(jīng)接近2216億元。

李嘉誠(chéng)先生經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的重要成功經(jīng)驗(yàn)之一就是靈活利用股市的形勢(shì)進(jìn)行股權(quán)投融資。比如，在股市高漲的時(shí)候，他往往選擇增發(fā)股票獲得較大的融資規(guī)模，或者進(jìn)行換股收購(gòu)；而在股市低迷的時(shí)候他就會(huì)以低成本回購(gòu)本公司股票，或者現(xiàn)金收購(gòu)其他公司股票。正是利用這種對(duì)金融市場(chǎng)的理解，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)得以不斷壯大，可見(jiàn)房地產(chǎn)企業(yè)做成百年老店必需要有相應(yīng)金融安排。

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)許多優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛仿效李嘉誠(chéng)的資本運(yùn)作方式，最近更加快了赴港IPO的步伐。2007年4月，總部位于廣東的碧桂園控股有限公司赴香港首次公開(kāi)募股(IPO)，募集資金達(dá)100多億港元，其中約60%用作企業(yè)現(xiàn)有項(xiàng)目發(fā)展，約30%用作收購(gòu)?fù)恋匾詡湮磥?lái)發(fā)展用途。目前至少還有5家內(nèi)地房產(chǎn)股正準(zhǔn)備排隊(duì)赴港IPO，包括已計(jì)劃9月份招股的奧園集團(tuán)、潘石屹旗下的SOHO、中遠(yuǎn)房地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)及方圓地產(chǎn)等。

另外，由于內(nèi)地的流動(dòng)性充裕，一些香港上市的內(nèi)地企業(yè)也啟動(dòng)的回歸A股的計(jì)劃。在香港上市的北京大型房企――首創(chuàng)置業(yè)（2868.HK）日前公告稱(chēng)，公司董事會(huì)于2007年8月8日審議決定在適當(dāng)時(shí)候發(fā)行A股，總股數(shù)將不超過(guò)14億股。如以首創(chuàng)置業(yè)目前的價(jià)格為定價(jià)參照，則公司此次回歸有望融資超過(guò)70億元。首創(chuàng)置業(yè)在公告中表示，擬發(fā)A股所得款項(xiàng)將用于集團(tuán)的物業(yè)發(fā)展，其中包括北京國(guó)際中心、北環(huán)中心、天津?yàn)I海新區(qū)住宅項(xiàng)目和成都東三環(huán)路住宅項(xiàng)目，上述項(xiàng)目的資金需求額分別為14.7億元、4.5億元、26.1億元及13.7億元，合計(jì)近60億元。若本次發(fā)行A股的實(shí)際募集資金額不足以支付上述項(xiàng)目的投資金額，不足部分則通過(guò)利用內(nèi)部資源和銀行貸款方式自籌解決。若有剩余，則用于競(jìng)投、拍賣(mài)或收購(gòu)更多房地產(chǎn)項(xiàng)目。

(2)定向增發(fā)。定向增發(fā)方式對(duì)提升公司盈利、改善公司治理有顯著效果。對(duì)于控股比例較低的集團(tuán)公司而言，通過(guò)定向增發(fā)可進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)上市公司的控制；對(duì)國(guó)企上市公司和集團(tuán)而言，定向增發(fā)減少了管理層次，使大量外部性問(wèn)題內(nèi)部化，降低了交易費(fèi)用，能夠更有效地通過(guò)股權(quán)激勵(lì)等方式強(qiáng)化市值導(dǎo)向機(jī)制；另外，定向增發(fā)可以作為一種新的并購(gòu)手段，促進(jìn)優(yōu)質(zhì)龍頭公司通過(guò)并購(gòu)實(shí)現(xiàn)成長(zhǎng)。2007年以來(lái)，通過(guò)定向增發(fā)進(jìn)行、資金融通資產(chǎn)重組、資源整合、整體上市的上市公司屢見(jiàn)不鮮。

通過(guò)充分運(yùn)用資產(chǎn)市場(chǎng)的融資功能，這些房地產(chǎn)企業(yè)的股本規(guī)模迅速擴(kuò)大。以萬(wàn)科為例，萬(wàn)科A自1988年在深交所發(fā)行以來(lái)，充分利用上市公司融資功能，通過(guò)A、B股IPO和配股、增發(fā)、可轉(zhuǎn)債等多種上市融資方式共融資93.33億元，融資頻率基本是每?jī)赡暌淮?。房地產(chǎn)行業(yè)中與萬(wàn)科大約同時(shí)期上市的深振業(yè)、中華企業(yè)、陸家嘴等基本融資了4-5次，而萬(wàn)科包括IPO在內(nèi)共融資了9次。與同時(shí)期上市的房地產(chǎn)相比，萬(wàn)科充分地運(yùn)用了金融市場(chǎng)的股權(quán)融資功能，快速擴(kuò)張其股本規(guī)模，總股本從1991年的7796.55萬(wàn)股擴(kuò)大到目前的65.55億股，股本擴(kuò)張了84倍。

通過(guò)資本市場(chǎng)融資獲得的資金以及公司妥善運(yùn)作取得的收益，萬(wàn)科積極拓展市場(chǎng)，采用精細(xì)化管理、縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期等策略，取得了飛躍性增長(zhǎng)。公司近五年的銷(xiāo)售收入及凈利潤(rùn)的復(fù)合增長(zhǎng)率分別達(dá)到32%及42%，比1992-2000年23.6%的年復(fù)合增長(zhǎng)率分別提升8個(gè)百分點(diǎn)和19個(gè)百分點(diǎn)。截至2006年，萬(wàn)科銷(xiāo)售金額的全國(guó)市場(chǎng)份額已上升到1.25%，比2001年的0.88%上升了0.37個(gè)百分點(diǎn)。

從萬(wàn)科的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，股權(quán)融資為具規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)高速發(fā)展提供了可靠的融資支持。其融得的資金既可以投資于在建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的資金短缺問(wèn)題，又可以先瞻性地購(gòu)入具有稀缺性的土地儲(chǔ)備，為企業(yè)未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

股權(quán)并購(gòu)2007年6月，合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司(0754.HK)宣布，將以“現(xiàn)金+換股”方式從公司控股股東SoundaPropertiesLtd.手中收購(gòu)一個(gè)北京房地產(chǎn)項(xiàng)目80%的股權(quán)，交易金額60億港元。交易完成后，SoundaPropertiesLtd.所持有的合生創(chuàng)展股份將從53.29%上升至56.72%。這是合生創(chuàng)展“曲線拿地”的一種新型融資手段。合生創(chuàng)展此次收購(gòu)20萬(wàn)平方米土地的住宅用地，開(kāi)發(fā)面積預(yù)計(jì)為70萬(wàn)平方米。合生創(chuàng)展的股權(quán)收購(gòu)“拿地”方式并非先例，萬(wàn)科近年來(lái)的股權(quán)收購(gòu)運(yùn)作更是進(jìn)行得紅紅火火。

在2006年萬(wàn)科新增規(guī)劃項(xiàng)目中，約62%的資源是通過(guò)股權(quán)收購(gòu)方式獲取的，較2005年的48.3%有所提高。通過(guò)股權(quán)并購(gòu)和項(xiàng)目受讓?zhuān)f(wàn)科以低于市場(chǎng)拍賣(mài)價(jià)格的成本獲得了大量土地儲(chǔ)備。而且通過(guò)輸出管理方式，萬(wàn)科成功實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)自身內(nèi)涵發(fā)展經(jīng)營(yíng)模式向外延增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變。

海外房地產(chǎn)基金（1）海外房地產(chǎn)基金在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)逐漸興起。近兩年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源表現(xiàn)出利用外資高速增長(zhǎng)的特點(diǎn)，2006年行業(yè)全年利用外資達(dá)394億元，2007年上半年利用外資就達(dá)282億元，較2006年同期增長(zhǎng)68%。下圖可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的資金來(lái)源中利用外資比例迅速攀升，該比例從2006年初起的0.67%上漲到2007年6月底的1.81%，漲幅近兩倍，是各種資金來(lái)源中增長(zhǎng)最為迅速的。

目前海外基金與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點(diǎn)是集中度非常高，較多用于商業(yè)地產(chǎn)等規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，他們一般選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)企業(yè)的信譽(yù)、規(guī)模和實(shí)力要求比較高。有一定實(shí)力的企業(yè)引進(jìn)專(zhuān)業(yè)的海外房地產(chǎn)基金投資正在成為業(yè)內(nèi)逐漸興起的融資方式。2007年1月，美國(guó)最大的私募投資基金之一――華平國(guó)際投資有限公司再次看準(zhǔn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，以不少于3000萬(wàn)美元的資金入股中凱開(kāi)發(fā)。與此同時(shí)，美林公司、德意志銀行以及新加坡的淡馬錫控股已經(jīng)投資4億美元，獲得了中國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商恒大地產(chǎn)集團(tuán)8%的股權(quán)。2月，摩根士丹利與上海永業(yè)集團(tuán)成立合資公司，共同開(kāi)發(fā)上海市中心盧灣區(qū)一塊商業(yè)用地，公司法人由大摩方面人士出任；3月，重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司和荷蘭ING房地產(chǎn)機(jī)會(huì)基金聯(lián)合參與了北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)南部組團(tuán)的土地投標(biāo)，3月底，這一聯(lián)合體還以9.2535億元高價(jià)競(jìng)得113.5畝成都航天通信設(shè)備有限責(zé)任公司地塊；4月，大摩再次以直接投資的方式入股位于武漢的世茂錦江項(xiàng)目，取得29.99%的股份；在廣州2007年的幾塊地王的拍賣(mài)中，也出現(xiàn)了外資的身影。

2006年7月建設(shè)部等六部委的171號(hào)文件及9月外管局頒發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，只是限制外資投資現(xiàn)成物業(yè)，但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，文件只是取消了外資投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的優(yōu)惠條件，并沒(méi)有其他限制，外資基金改變了單純的直接購(gòu)買(mǎi)投資的路數(shù)，轉(zhuǎn)向參股房地產(chǎn)企業(yè)或者參股房地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)投資策略。在國(guó)內(nèi)銀行逐漸縮緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的形勢(shì)下，外資得到了高速增長(zhǎng)的空間。

（2）華發(fā)股份引進(jìn)境外基金的案例。2007年5月華發(fā)股份（600325）公告稱(chēng)，通過(guò)下屬相關(guān)公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)肓藢?zhuān)業(yè)的境外房地產(chǎn)私募基金管理公司GATEWAY CAPITAL（簡(jiǎn)稱(chēng)“基匯資本”）。基匯資本是香港專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)私募基金管理公司，專(zhuān)注于在大中華與東南亞地區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)線投資。股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，雙方將共同投入16億元進(jìn)行珠海第一高價(jià)地塊――華發(fā)新城地塊開(kāi)發(fā)。

雙方合作的具體情況為：向基匯資本轉(zhuǎn)讓珠海華納置業(yè)公司50%股權(quán)，以及轉(zhuǎn)讓珠海華融置業(yè)公司50％股權(quán)。此次股權(quán)項(xiàng)目合作涉及華發(fā)新城18萬(wàn)平方米地塊的開(kāi)發(fā)，投資金額16億元。轉(zhuǎn)讓完成后，公司和GCREF I分別持有華納置業(yè)50%的股權(quán)，雙方合作經(jīng)營(yíng)華納置業(yè)，共同投資9.6億元開(kāi)發(fā)華納置業(yè)擁有的華發(fā)新城西側(cè)用地面積111465.38平方米的地塊。公司和GCREF II分別持有華融置業(yè)50%的股權(quán)，雙方合作經(jīng)營(yíng)華融置業(yè)，共同投資6.4億元開(kāi)發(fā)華融置業(yè)擁有的華發(fā)新城西側(cè)用地面積69998.74平方米的地塊。

此次融資后，華發(fā)股份在全國(guó)范圍內(nèi)拿地能力和開(kāi)發(fā)能力迅速提升。原本作為珠海本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的華發(fā)，在簽訂與基匯資本股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議后不久，華發(fā)出資1億元受讓重慶江北區(qū)唐家沱“銅鑼灣國(guó)際水城”房地產(chǎn)項(xiàng)目65%的股權(quán)，表明公司正走出珠海，積極拓展異地房地產(chǎn)市場(chǎng)，為公司下一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。本次交易從短期來(lái)看，將為公司立即帶來(lái)可用于土地儲(chǔ)備及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金，加快工程進(jìn)度，使現(xiàn)有項(xiàng)目早日產(chǎn)生效益，進(jìn)而加快公司的擴(kuò)張步伐；從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，初步實(shí)現(xiàn)了與國(guó)際資本的對(duì)接，將使公司有更多的精力與資源專(zhuān)注于公司的市場(chǎng)布局。

外資基金的進(jìn)入使市場(chǎng)普遍認(rèn)識(shí)到該公司在國(guó)際資本的支持下，擴(kuò)充土地儲(chǔ)備能力將得以進(jìn)一步提升，未來(lái)將進(jìn)入業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)階段。預(yù)計(jì)華發(fā)股份的凈利潤(rùn)將從2006年的1.42億元上升到2007年的3.29億元，漲幅超過(guò)130%，因此最近一年以來(lái)華發(fā)股份的市值顯著提升，股價(jià)從2007年初的每股14.2元上漲到7月31日收盤(pán)時(shí)的43.9元，市值超過(guò)年初的3倍。其股價(jià)走勢(shì)強(qiáng)于地產(chǎn)行業(yè)的整體表現(xiàn)，這說(shuō)明通過(guò)海外私募基金的融資方式增強(qiáng)了公司盈利能力并得到了市場(chǎng)的認(rèn)可。公司市值的提升，為國(guó)有資產(chǎn)的有效增值，進(jìn)一步發(fā)展企業(yè)起到了重要作用，目前該公司尚有7800萬(wàn)股限受流通股，其中6880萬(wàn)股為母公司華發(fā)集團(tuán)所有，待到明年8月解禁上市時(shí)，更高的股價(jià)可以使國(guó)有股東得到較高的回報(bào)，也為上市公司的持續(xù)發(fā)展提供了保障。

金融如何改變房地產(chǎn)行業(yè)格局

金融作為一種專(zhuān)業(yè)的技術(shù)從產(chǎn)業(yè)運(yùn)作周期看，金融工具在不同的時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持方式是不同的。從西方成熟國(guó)家的發(fā)展歷程來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段。第一階段以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，開(kāi)發(fā)商和投資商是一個(gè)主體，房地產(chǎn)的資金支持主要來(lái)自于銀行，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后，暴露出來(lái)的問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商的實(shí)力有限，銀行業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也在增加，發(fā)展受到很大的制約。第二階段是以房地產(chǎn)投資管理公司或房地產(chǎn)基金為核心的房地產(chǎn)投資為主，開(kāi)發(fā)商的分工開(kāi)始細(xì)化，既有投資商、開(kāi)發(fā)商，還有經(jīng)營(yíng)商、投資管理公司與基金等，房地產(chǎn)證券化現(xiàn)象比較普遍，資金量明顯放大。第三階段則是以房地產(chǎn)證券化為核心的階段，通過(guò)證券化，房地產(chǎn)成為了全民投資的產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致大量資金流向資本市場(chǎng)，再通過(guò)資本市場(chǎng)流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處在第一階段向第二階段過(guò)渡的時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)正在探尋更多的來(lái)自于銀行貸款以外的資金來(lái)源，以減少融資途徑單一、政策調(diào)控壁壘的制約。

由此可見(jiàn)，在普遍認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)較高的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)更多地選擇有效金融安排可以更好的分散風(fēng)險(xiǎn)，從而獲得較低成本的融資。金融技術(shù)的發(fā)展，特別是資本市場(chǎng)的發(fā)展將為房地產(chǎn)行業(yè)打破融資瓶頸，實(shí)現(xiàn)行業(yè)資源優(yōu)化發(fā)展提供良好平臺(tái)。在房地產(chǎn)這樣一個(gè)資金密集型行業(yè)中，與金融結(jié)合得越緊密，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力越高。

強(qiáng)者恒強(qiáng):金融助推房地產(chǎn)行業(yè)集中度提升近來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)沉寂了2年左右的高價(jià)拿地風(fēng)潮再次掀起，總的來(lái)看土地價(jià)格較高，有的地價(jià)甚至超過(guò)了周邊房?jī)r(jià)。2007年6月，浙江綠城以總額12.6億元、樓面地價(jià)12509元/方米的“天價(jià)”在上海拿下了新江灣城D1地塊；7月24日，保利集團(tuán)以32.4億元的價(jià)格拿下了上海寶山區(qū)顧村板塊三幅相連地塊，每幅土地的最后成交價(jià)均接近拍賣(mài)起始價(jià)格3-4倍。

緊縮“地根”政策的執(zhí)行力度直接推動(dòng)了地價(jià)的上漲。在開(kāi)始實(shí)行土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度之前，我國(guó)土地轉(zhuǎn)讓基本是以協(xié)議出讓的方式，用地方和供地方自行談判決定交易的價(jià)格。自2001年開(kāi)始，隨著土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的實(shí)施，政府介入土地出讓環(huán)節(jié)，并通過(guò)公開(kāi)“招拍掛”的競(jìng)價(jià)方式，大幅透支土地未來(lái)升值收益，土地價(jià)格在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)始明顯上漲。2006年以來(lái)，我國(guó)又集中出臺(tái)了一系列土地管理政策，如2006年實(shí)施了新的《限制用地項(xiàng)目目錄》和《禁止用地項(xiàng)目目錄》、提高新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)等。土地作為稀缺性資源，保證耕地面積、房地產(chǎn)需求加大等因素必然會(huì)推高地價(jià)。

高價(jià)拍地實(shí)際上是行業(yè)集中度提升的前奏，最終行業(yè)的整合更多是土地與資本的二重奏來(lái)完成的，其中融資能力、金融手段將起到行業(yè)整合的主導(dǎo)作用。高價(jià)拿地對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響將是具有資本優(yōu)勢(shì)的企業(yè)加快土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)，房地產(chǎn)公司金融屬性越來(lái)越明顯，資金取代了土地成為制約地產(chǎn)發(fā)展的第一要素，在政策調(diào)控的壓力下，資金實(shí)力成為開(kāi)發(fā)商追逐土地的關(guān)鍵。

資金面上，銀貸縮緊會(huì)使多元化融資的“資本”優(yōu)勢(shì)向大型企業(yè)集中，從而提高其行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，而那些苦于融資渠道的小企業(yè)很可能將被收購(gòu)或退出。另外，2007 年將面臨著對(duì)期房銷(xiāo)售的限制，則房地產(chǎn)企業(yè)資金最大的來(lái)源之一預(yù)售款的擠壓，必將導(dǎo)致大量中小房地產(chǎn)商的資金鏈緊張，其結(jié)果一方面將延緩手中擁有的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，另外也可能通過(guò)賣(mài)地來(lái)緩解壓力，從而使得土地更集中在大型房地產(chǎn)公司或資金實(shí)力更強(qiáng)的公司手中。

實(shí)際上，高價(jià)拿地背景下，房地產(chǎn)行業(yè)將很可能呈現(xiàn)比較明顯的馬太效應(yīng)。大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)：融資渠道多元化―有能力高價(jià)拿地―土地儲(chǔ)備增加―企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展有保障，大企業(yè)得到更多的資源和發(fā)展空間。萬(wàn)科2006年剛剛?cè)谫Y40億元，2007年又計(jì)劃融資100多億元。。保利地產(chǎn)及金地集團(tuán)也因現(xiàn)有土地儲(chǔ)備較多而受到市場(chǎng)的支持，再融資分別達(dá)到了70億元及40億元。無(wú)疑融資后這些大公司的發(fā)展速度將獲得更好保障。類(lèi)似幾家行業(yè)領(lǐng)先公司也通過(guò)資本市場(chǎng)獲得了較多的融資。

隨著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模和實(shí)力的迅速提高，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度的提升正在逐年顯現(xiàn)。在2005年的中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，綜合實(shí)力前10企業(yè)于2005年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額686.62億元，占全國(guó)市場(chǎng)份額的5.2%，較2003、2004年的4.65%和4.87%加速提升；2005年綜合實(shí)力TOP10企業(yè)的銷(xiāo)售額較2003、2004年分別增長(zhǎng)了92.45%和35.84%，市場(chǎng)份額呈現(xiàn)逐年增加的趨勢(shì)，房地產(chǎn)資源逐漸向10強(qiáng)企業(yè)集中。截至2006年，作為行業(yè)領(lǐng)頭羊的萬(wàn)科銷(xiāo)售金額的全國(guó)市場(chǎng)份額已上升到1.25%，比2001年的0.88%上升了0.37個(gè)百分點(diǎn)。今后這種集中度提高的趨勢(shì)將會(huì)通過(guò)資本市場(chǎng)的并購(gòu)而呈現(xiàn)出逐漸加速的趨勢(shì)。在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的調(diào)整方式由增量調(diào)整為主向存量調(diào)整為主轉(zhuǎn)化。資本市場(chǎng)特定的定價(jià)功能將會(huì)使資源更多向優(yōu)質(zhì)企業(yè)傾斜，推動(dòng)其完成行業(yè)整合。