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時間：2023-02-04 03:08:46
序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇流轉(zhuǎn)土地合同范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。
一、2012年上半年工作總結(jié)
1.積極參加了省組織的農(nóng)經(jīng)工作培訓(xùn)，對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)下達了2012年農(nóng)經(jīng)工作主要事宜。傳達了有關(guān)政策精神；
2．對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的摞荒、流轉(zhuǎn)情況進行初步調(diào)查。到鄉(xiāng)調(diào)查走訪了一土地承包權(quán)證未發(fā)放戶，對其上訪戶進行了調(diào)解。
3.做好了1-3月份土地流轉(zhuǎn)調(diào)查工作；特別是合作社的土地流轉(zhuǎn)情況調(diào)查；做好了各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地合同監(jiān)督工作，要求各鄉(xiāng)鎮(zhèn)做好土地合同歸檔管理工作。
4.做好了對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村經(jīng)營管理信息化情況專項調(diào)查。并將情況上報到了市站。
5.做好了省市級示范合作社的財務(wù)監(jiān)督管理工作，進一步完善了合作社，特別是示范合作社的財務(wù)管理等制度，迎接了省農(nóng)經(jīng)處對雞冠山高田葡萄合作社的示范合作社的評檢工作。
6.做好了村級干部離任審計統(tǒng)計工作，上報到了市。
二、下半年工作計劃
1.按照農(nóng)業(yè)部農(nóng)民負擔(dān)監(jiān)督管理辦公室《關(guān)于開展減輕農(nóng)民負擔(dān)工作專題調(diào)研活動的通知》和市減負辦要求，在我縣開展減輕農(nóng)民負擔(dān)工作情況調(diào)查，
2.有效開展了農(nóng)村集體財務(wù)管理工作，繼續(xù)完善村干部任期和離任經(jīng)濟責(zé)任專項審計工作，繼續(xù)抓好村級會計、財務(wù)主管、報帳員和村民主理財小組人員培訓(xùn)工作，進一步提高農(nóng)村財務(wù)管理人員素質(zhì)。
3.積極開展農(nóng)民專業(yè)合作社發(fā)展建設(shè)和規(guī)范管理工作，在省農(nóng)業(yè)廳倡議下，在自愿的基礎(chǔ)上積極組織規(guī)范建設(shè)好帶動力強的先進合作社參加聯(lián)合會。
【關(guān)鍵詞】農(nóng)村土地承包；經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包；公證
在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包合同公證過程中應(yīng)注意以下幾個問題：
一、審查合同主體相關(guān)問題
（一）符合法律規(guī)定。1.轉(zhuǎn)包方的主體資格。依照我國相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，在土地承包中，承包方即經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)主體，其在土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中能夠自主控制流轉(zhuǎn)與否以及決定流轉(zhuǎn)方式。而轉(zhuǎn)包方則是同村民小組或者集體經(jīng)濟組織、村委會等組織簽訂了承包合同的承包方。其對承包土地具有經(jīng)營權(quán)，能夠自主決定經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)相關(guān)問題。2.接包方的主體資格。依照我國相關(guān)法律規(guī)定，在土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中，承包方可以將其承包土地的部分或全部讓渡給本集體經(jīng)濟組織的其他農(nóng)戶，即轉(zhuǎn)包。而相關(guān)法律法規(guī)也規(guī)定，在土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中，受讓方需要具備相應(yīng)的經(jīng)營能力，即農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力。
（二）意思表示是否真實。合同的簽訂應(yīng)當(dāng)遵循有償原則、自愿原則以及平等協(xié)商原則，這也是土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同簽訂應(yīng)當(dāng)遵循的基本原則，相關(guān)法律法規(guī)對此都進行了明確的規(guī)定，并著重強調(diào)任何組織以及個人都不得強迫承包方進行經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，否則合同無效。這一規(guī)定不但體現(xiàn)了我國合同法中意思自治原則，同時也保障了合同的合法性、平等性以及有效性。我國最高人民法院相關(guān)法律問題解釋中針對此類問題作了明確規(guī)定。
二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包合同的內(nèi)容及應(yīng)注意的問題
《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第二十三條規(guī)定了土地流轉(zhuǎn)合同的相關(guān)內(nèi)容，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下內(nèi)容：1.雙方當(dāng)事人的姓名、住所；2.流轉(zhuǎn)土地的四至、座落、面積、質(zhì)量等級；3.流轉(zhuǎn)的期限和起止日期；4.流轉(zhuǎn)方式；5.流轉(zhuǎn)土地的用途；6.雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；7.流轉(zhuǎn)價款及支付方式；8.流轉(zhuǎn)合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理；9.違約責(zé)任。需要注意的問題是：1.接包方必須是同一集體經(jīng)濟組織的農(nóng)戶；2.轉(zhuǎn)包的期限不得超過承包期的剩余期限；3.對于流轉(zhuǎn)土地的用途，《農(nóng)村土地承包法》第三十三條第二款規(guī)定，土地流轉(zhuǎn)不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途。因此在流轉(zhuǎn)合同條款中的關(guān)于流轉(zhuǎn)土地用途的約定中，不能將用于非農(nóng)業(yè)用途約定為流轉(zhuǎn)土地的用途，這是法律的強制性規(guī)定，一旦違反，就意味著流轉(zhuǎn)合同無效而使得整個流轉(zhuǎn)歸于無效，非但不能合法有效的流轉(zhuǎn)土地，更有可能受到行政處罰。4.應(yīng)當(dāng)在合同中約定糧補等各種補貼由誰享有。5.家庭承包方式中名為轉(zhuǎn)包合同，實為以地抵債是無效的。
三、合同的備案登記
相關(guān)管理辦法規(guī)定，當(dāng)雙方流轉(zhuǎn)意見一致后，即明確流轉(zhuǎn)意向，無論以何種方式進行流轉(zhuǎn)（互換、出租、轉(zhuǎn)包或者其他方式），承包方都應(yīng)當(dāng)及時告知發(fā)包方并進行備案。我國《農(nóng)村土地承包法》在第三十七條中進行了明確的規(guī)定。若承包方對其土地承包經(jīng)營權(quán)進行流轉(zhuǎn)，無論以何種方式進行流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)雙方都應(yīng)當(dāng)以書面的方式簽訂合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。若流轉(zhuǎn)方式為轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)包方都應(yīng)當(dāng)告知發(fā)包方，經(jīng)過其同意；若流轉(zhuǎn)方式為互換、出租或者轉(zhuǎn)包以及其他方式時，則應(yīng)告知發(fā)包方，及時進行備案。但實際的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，當(dāng)事人往往簡化了流轉(zhuǎn)手續(xù)，沒有進行備案，如此一來，第三方利益往往會因權(quán)利義務(wù)不明而受到損害，致使流轉(zhuǎn)雙方不得不經(jīng)法律途徑解決矛盾。而如果所流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)的土地在承包期限內(nèi)受到政府征用，則在接受補償方面，土地承包人也容易產(chǎn)生糾紛，在《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》中針對此類問題有明確規(guī)定。流轉(zhuǎn)合同在簽訂后不但流轉(zhuǎn)雙方各持一份，還應(yīng)當(dāng)向發(fā)包方備案，同時在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府土地承包管理部門備案一份。通過備案能夠更加快捷的或缺土地流轉(zhuǎn)相關(guān)資料，若該土地承包權(quán)變更或者再流轉(zhuǎn)過程中，若遇到權(quán)屬不明等問題，能夠從相關(guān)職能部門快速的查詢到相關(guān)資料進行對照。所以在進行土地承包流轉(zhuǎn)合同公證時，往往會重點審查轉(zhuǎn)包合同，并告知合同雙方應(yīng)當(dāng)及時進行備案，并將不備案的危害以及后果及時告知，令雙方明確利害關(guān)系，確定自身的權(quán)利義務(wù)，從而有效規(guī)避和預(yù)防糾紛的出現(xiàn)。
四、委托問題
依照相關(guān)管理辦法規(guī)定，在土地流轉(zhuǎn)過程中，承包人可以委托第三方代其進行土地流轉(zhuǎn)，即可以委托具有資質(zhì)的中介組織或者發(fā)包方。而在土地轉(zhuǎn)包中，簽訂土地合同時可以由承包方親自簽訂合同，也可以委托具有資質(zhì)的機構(gòu)以及發(fā)包方代其對其承包土地進行轉(zhuǎn)包。這里需要著重說明，根據(jù)國際慣例和現(xiàn)行的法律規(guī)定，自然人、法人委托人進行重要法律行為的授權(quán)委托書，必須辦理公證，方能有效。經(jīng)過公證的委托書，具有很強的證據(jù)效力，如果未按法定程序提出證據(jù)或所提出的證據(jù)不足以公證證明的，則不能否定公證證明的證據(jù)效力。
參考文獻：
[1]李力.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同簽訂應(yīng)注意的事項[J].甘肅農(nóng)業(yè),2014(04).
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權(quán)，將經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或其他經(jīng)濟組織的行為。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，通過土地流轉(zhuǎn)，可以開展規(guī)?；⒓s化、現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式。 但隨之而來的農(nóng)民爭地的糾紛也不斷發(fā)生，因此，正確處理農(nóng)村土地承包合同和土地流轉(zhuǎn)合同糾紛案件，關(guān)系到農(nóng)民的切身利益和農(nóng)村穩(wěn)定大局。
一、農(nóng)地流轉(zhuǎn)存在的問題及其成因
（一）農(nóng)地流轉(zhuǎn)存在的問題
一是自由流轉(zhuǎn)。即村民與村民之間進行轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換，不報發(fā)包方備案。二是發(fā)包方收回流轉(zhuǎn)。即村民外出打工后，不提出書面申請將土地交回發(fā)包方，直接將承包地棄耕、撂荒。發(fā)包方為了完成農(nóng)業(yè)稅等任務(wù)，將棄耕、撂荒土地收回，重新發(fā)包給其他村民耕種。三是隨其他買賣物流轉(zhuǎn)。即村民離開原村屯，將房屋進行買賣后，將承包土地一并流轉(zhuǎn)給房屋買受人耕種。四是強制性流轉(zhuǎn)。即鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府為了建設(shè)公益事業(yè)，將承包土地征用，不與承包戶簽訂征用土地合同，也不報請有批準權(quán)的行政主管部門批準。
（二）存在問題的成因
1.國家惠農(nóng)政策的出臺，提高了農(nóng)民種田的積極性。有田就有錢，促進農(nóng)民要田拿補貼，寸田必爭的目的不是為了種田，而是為獲得補貼。
2.為了追求經(jīng)濟利益最大化。
3.法律、法規(guī)和政策滯后。
4.受農(nóng)村習(xí)俗和文化程度偏低，法律意識不足的影響，農(nóng)村土地承包合同往往不規(guī)范、權(quán)利義務(wù)約定不明確。
5.出嫁女的土地保留及收回、農(nóng)地征用、安置補償費用分配中存在諸多問題。 6.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員權(quán)、資格認定難。
二、解決問題的對策
（一）依法公正處理，兼顧穩(wěn)定大局
1.政府行政主管部門要嚴格按照《農(nóng)村土地承包法》有關(guān)規(guī)定，完善發(fā)包程序和發(fā)包手續(xù)。有關(guān)部門要把握好法律與政策的關(guān)系，堅持以農(nóng)民為本的原則正確處理糾紛，充分保護農(nóng)民的合法權(quán)益。
2.法院要認真履行職能，努力實現(xiàn)法律效果與社會效果的統(tǒng)一。審判實踐中應(yīng)當(dāng)做到保護農(nóng)民合法權(quán)益與維護農(nóng)村大局穩(wěn)定相統(tǒng)一；保護農(nóng)民合法權(quán)益與保護農(nóng)村土地資源相統(tǒng)一；裁判的個案公正與社會效果相統(tǒng)一。
（二）做好法律宣傳，促進農(nóng)村和諧
1.積極開展法制宣傳，著力提高農(nóng)民群眾法制意識。以送法下鄉(xiāng)、以案釋法等形式，在農(nóng)村廣泛開展有關(guān)土地承包流轉(zhuǎn)的法律、法規(guī)宣傳活動。通過審結(jié)一案，教育一方。使農(nóng)民群眾不斷提高農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)過程中自覺遵守法律和行政法規(guī)的自覺性，促進農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)規(guī)范化，保障農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)依法進行。
2.在具體案件審理中，考慮到農(nóng)民文化素質(zhì)偏低，法律知識不多，對涉及被征用土地分配方案和村民自治原則進行必要的法律宣講，做好判后答疑工作，力爭使其服判息訴。
3.加大巡回審理，就地辦案的力度，為農(nóng)民訴訟提供方便，并適時組織農(nóng)民群眾旁聽，提高他們對法律政策的了解和明辨是非的能力。
（三）積極探索、研究適合該類糾紛特點的解決方式
1.人民法院要認真貫徹最高人民法院《關(guān)于人民法院為建設(shè)社會主義新農(nóng)村提供司法保障的意見》，嚴格依照《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》以及國務(wù)院有關(guān)農(nóng)村問題的文件精神，加強調(diào)查研究，找出存在的問題，提出解決辦法，維護農(nóng)村土地承包的穩(wěn)定性。
2.完善多元化土地糾紛解決機制?！掇r(nóng)村土地承包法》第五十一條規(guī)定了土地糾紛解決方式有協(xié)商、調(diào)解、仲裁和訴訟四種方式，如何提高處理此類糾紛的效率，一要加強政府對農(nóng)村工作的監(jiān)督和指導(dǎo)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府通過有效的指導(dǎo)、引導(dǎo)和培訓(xùn)，提高農(nóng)村干部的思想政治素質(zhì)和實際工作能力。二要充分發(fā)揮農(nóng)村基層組織和人民調(diào)解委員會的調(diào)解前沿陣地作用，使基層組織在管理農(nóng)村各項事務(wù)，特別是處理農(nóng)村土地問題中發(fā)揮更大的作用；三要建立健全農(nóng)村土地承包仲裁機構(gòu)，制定統(tǒng)一的仲裁規(guī)則，賦予特定的法律地位。
三、幾點建議
（一）村民自治決議或三分之二以上村民會議決議帶有歧視性，效力如何認定？這方面的問題，立法和司法解釋目前還是空白。如在征用土地補償費分配方案中，發(fā)現(xiàn)少數(shù)村民自治決議或三分之二以上村民會議決議帶有歧視性。如村民因小姓獨姓，平時與大姓或宗族之間關(guān)系處的不太好，甚至矛盾較深，在研究征用土地補償費的時候，小姓或獨姓在表決時處于弱勢，決議可能對這類人員不利。建議在這方面作一些原則性規(guī)定，以便對該類決議效力進行認定。
（二）《土地承包法》中關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定，內(nèi)容比較原則，缺乏可操作性，對于各種流轉(zhuǎn)方式應(yīng)當(dāng)履行的程序性要求，缺乏詳細的規(guī)定。而《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)管理辦法》中也沒有對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)主體、程序、費用及違反法律、法規(guī)應(yīng)承擔(dān)的法律后果作出明確、具體的規(guī)定。涉及流轉(zhuǎn)合同解除后應(yīng)如何處理也無規(guī)定。審判實踐中，因流轉(zhuǎn)約定不明確，糾紛發(fā)生后無書面記載，增加了法院認定難度。建議對此能作出具體規(guī)定。
農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展一直以土地作為核心，土地是農(nóng)民賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，與廣大農(nóng)民的根本利益息息相關(guān)。近年來國家一系列惠農(nóng)政策的實施，使土地價值大幅度增加，同時也促進了農(nóng)業(yè)的發(fā)展，使農(nóng)產(chǎn)品價值得以提升。土地成為農(nóng)民獲取利益的主要依賴，這也使土地糾紛不斷發(fā)生。因此需要對土地所有權(quán)、土地使用權(quán)及其他權(quán)利進行確認和確定，對每宗地的土地地權(quán)進行多重登記，對土地進行確權(quán)，從而減少土地糾紛的產(chǎn)生，確保農(nóng)村經(jīng)濟的健康、穩(wěn)定的發(fā)展。
農(nóng)村土地確權(quán)工作的重要作用
農(nóng)村土地確權(quán)工作對于保護土地，促進農(nóng)業(yè)健康發(fā)展意義重大。其重要作用主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
保護農(nóng)民合法權(quán)益的同時也保護了土地。通過對農(nóng)村土地確權(quán)，可以使宗地權(quán)屬更加清晰，進一步明確宗地的面積、空間、用途和位置，使所有流程更加明確。并在此基礎(chǔ)建立土地登記簿。通過確權(quán)后，農(nóng)民與土地物權(quán)的關(guān)系更加密切，農(nóng)民對耕地的保護積極性得以提升，而且土地產(chǎn)權(quán)和土地權(quán)能更加明確，實現(xiàn)了對農(nóng)民土地權(quán)益的有效保護。
有利于解決農(nóng)村土地矛盾，化解農(nóng)村土地糾紛。當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中存在許多不規(guī)范的行為，特別是一些口頭合同的存在導(dǎo)致農(nóng)村土地糾紛發(fā)生較為頻繁，這對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的順利開展帶來了較大的影響。因此通過開展農(nóng)村土地確權(quán)后，可以對土地權(quán)屬關(guān)系進行明確，可以有效的減少不必要糾紛的發(fā)生，化解農(nóng)村社會矛盾，實現(xiàn)對農(nóng)民合法權(quán)益的保護，促進農(nóng)村土地的健康有序發(fā)展。
對于土地規(guī)范流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營意義重大。農(nóng)村土地確權(quán)后，土地權(quán)屬關(guān)系更為清晰，部分外出打工農(nóng)民將土地承包給他人過程中土地糾紛問題明顯減少，土地承包關(guān)系更加穩(wěn)定、和諧，不僅有利于農(nóng)民收入的提高，而且對促進農(nóng)村土地的健康流轉(zhuǎn)及規(guī)模經(jīng)營具有積極的意義。
土地確權(quán)中土地糾紛產(chǎn)生的原因
土地效益的提升，土地權(quán)屬不清。當(dāng)前農(nóng)業(yè)一系列優(yōu)惠政策的實施，使農(nóng)產(chǎn)品價值有所提升，這也使農(nóng)民對土地更為重視。部分荒廢土地又被重新開發(fā)，但由于土地權(quán)屬，土地邊界不清晰，無法準確對土地進行確權(quán)，再加之土地效益提升，在利益驅(qū)使下土地糾紛問題頻繁發(fā)生。
地籍管理和界樁埋設(shè)缺乏規(guī)范性。在地籍管理工作中，承包土地過程中為了減少成本存在兩本賬的情況，一本真實的記錄村民分配所得土地的數(shù)量，另一本則上報用，其土地數(shù)量與承包合同上農(nóng)民實際分到的土地數(shù)量不符。在農(nóng)民劃分土地時，界樁作為重要的界定依據(jù)。但在實際工作中，界樁存在埋設(shè)不統(tǒng)一、不規(guī)范的問題。通常在土地丈量后，只是找一塊石頭埋設(shè)在兩塊地之間，規(guī)范一些的還會在石頭下加個石灰樁，由于缺乏規(guī)范性，一旦發(fā)生土地糾紛，則無法準確進行界定。
農(nóng)民法律意識缺乏。當(dāng)前許多土地承包戶對于所承包的土地存在擅自更改用途的情況，這不僅違反了土地合同內(nèi)容，而且土地資源受到嚴重的破壞，使集體利益受到較大的損害。還有部分種植戶只交付一定費用就長期使用承包田，在沒有土地使用手續(xù)的情況下擅自經(jīng)營土地。而且農(nóng)民法律意識缺乏，這也導(dǎo)致土地使用權(quán)問題容易出現(xiàn)糾紛。
土地確權(quán)登記制度不完善。在土地確權(quán)實際的操作過程中存在土地確權(quán)審批程序簡單化問題，因為熟人關(guān)系或存在利益關(guān)系使管理部門人為簡化審批程序，這種不規(guī)范的操作使得農(nóng)村土地確權(quán)工作中存在重復(fù)性的土地確權(quán)，甚至產(chǎn)生較為嚴重虛假土地確權(quán)現(xiàn)象。另外土地審批管理程序混亂缺乏監(jiān)督，從而導(dǎo)致很多糾紛發(fā)生。
農(nóng)村土地確權(quán)中土地糾紛的解決對策
規(guī)范管理地籍，保證一致性。當(dāng)前對地籍管理進行規(guī)范具有必須性，需要由相關(guān)職能部門組織，并且需要村干部的密切配合，對各農(nóng)戶的土地進行重新丈量、登記造冊以及權(quán)屬證書的發(fā)放，確保權(quán)屬書上所記錄的土地數(shù)與農(nóng)民實際擁有的土地數(shù)的一致性。通這對使用權(quán)進行確認，從而有效的減少土地糾紛的發(fā)生。
統(tǒng)一界樁制作與埋設(shè)方式。需要統(tǒng)一制作界樁，并對其進行規(guī)范性埋設(shè)，這樣可以有效的減少糾紛隱患的發(fā)生，而且一旦發(fā)生糾紛后，規(guī)范性的界樁也能成榫婪椎鶻獾鬧匾手段，不僅有利于保障農(nóng)民合理的土地權(quán)益，同時還能夠讓界樁真正起到界定的作用。
加強訴訟調(diào)解。發(fā)生土地糾紛時，村民往往由于法律意識的缺乏，而求訴無門，這種情況下，更需要加強法律意識的宣傳，加強村民本身的訴訟調(diào)解意識。訴訟調(diào)解是解決土地糾紛的重要手段，也可以更好的維護農(nóng)村建設(shè)和發(fā)展的穩(wěn)定，確保良好和諧的土地關(guān)系。
關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地；承包經(jīng)營權(quán)；流轉(zhuǎn)
文章編號：1003-4625(2009)08-0050-04
中圖分類號：F832.35 文獻標識碼：A
近年來，我國政策支持重心從促進城市經(jīng)濟發(fā)展逐漸轉(zhuǎn)向促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、重點解決“三農(nóng)”問題上。但是客觀國情仍然是農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、農(nóng)村發(fā)展滯后、農(nóng)民增收困難、涉農(nóng)政策逐步完善中、資金支持乏力等等。造成這些問題的主因和解決這些問題的關(guān)鍵是土地。當(dāng)前農(nóng)村土地承包政策在引進承包業(yè)主、創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)方式、逐步增加農(nóng)民收入等方面發(fā)揮的積極作用已經(jīng)顯現(xiàn)，但還存在一些問題制約農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展、影響農(nóng)民收入和農(nóng)村和諧，尚須進一步提高完善。
一、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的基本情況
(一)周口市農(nóng)業(yè)概況
周口市位于豫東平原，下轄八縣一市兩區(qū)，總?cè)丝?086萬人，其中農(nóng)業(yè)人口788萬人，占總?cè)丝诘?2.6％，是典型的農(nóng)業(yè)大市。至2008年底，全市已實行家庭承包耕地總面積為1088萬畝，占全市耕地總面積的93.5％，承包農(nóng)戶數(shù)為226.6萬戶。土地承包經(jīng)營權(quán)已進行流轉(zhuǎn)的面積116萬畝，占全市耕地總面積的10％、占家庭承包耕地總面積的10.6％，流轉(zhuǎn)土地規(guī)模極小(如圖1)。
(二)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)涉及的對象
隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和農(nóng)村勞動力就業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的不斷深入，農(nóng)民外出打工、進城經(jīng)商的數(shù)量逐漸增加，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)涉及對象日趨多樣化、復(fù)雜化。
1 農(nóng)民之間。農(nóng)戶之間流轉(zhuǎn)或流入專業(yè)大戶的面積達70.7萬畝，占流轉(zhuǎn)面積的60.1％；流入農(nóng)業(yè)企業(yè)或農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟組織的面積45.3萬畝，占流轉(zhuǎn)面積39.9％。在用途方面，用于種植糧食的流轉(zhuǎn)面積為21萬畝，占流轉(zhuǎn)面積的18.1％；用于其他用途的面積95萬畝，占流轉(zhuǎn)面積的81.9％。此類多有口頭協(xié)議，自發(fā)流轉(zhuǎn)，發(fā)生在親鄰之間。一方因外出務(wù)工、經(jīng)商等原因，將土地轉(zhuǎn)讓給親鄰耕種，土地承包金每年200元，畝一300元／畝左右。
2 地方政府及其職能部門參與。主要是鄉(xiāng)、村政府將林場、科研田以合同形式流轉(zhuǎn)；涉農(nóng)部門及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)積極開展自留地、荒地、廢棄地進行流轉(zhuǎn)。一般承包期為15年左右，承包金每年150元／畝一200元／畝左右。
3 其他組織參與。服務(wù)組織租賃承包農(nóng)戶耕地，然后再統(tǒng)一規(guī)劃，搞規(guī)模經(jīng)營；農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)開展種植、養(yǎng)殖基地建設(shè)，合同承包農(nóng)戶土地，實現(xiàn)規(guī)模流轉(zhuǎn)。
(三)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主要方式
1 轉(zhuǎn)包。經(jīng)村社同意，在農(nóng)民集體經(jīng)濟組織內(nèi)部，原承包農(nóng)戶將不超過剩余使用年限的土地的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包給第三方，自己仍保留承包權(quán)，雙方簽訂契約，明確各方權(quán)利與義務(wù)，而承包方與發(fā)包方仍按原承包合同履行雙方的權(quán)利、義務(wù)。至2008年底，通過這種方式流轉(zhuǎn)的有52萬畝，占流轉(zhuǎn)面積的44.8％。
2 租賃。集體經(jīng)濟組織或承包農(nóng)戶，將土地使用權(quán)出租給社外的業(yè)主從事農(nóng)業(yè)開發(fā)，并與之簽訂相應(yīng)的土地租賃協(xié)議，由業(yè)主向農(nóng)戶或集體支付租金。此種流轉(zhuǎn)方式占比14.7％，涉及面積17萬畝。
3 互換。農(nóng)戶為方便耕種或流轉(zhuǎn)，與集體或其他農(nóng)戶在自愿互利的基礎(chǔ)上，對各自的土地經(jīng)營權(quán)進行交換。至2008年底，以這種流轉(zhuǎn)方式流轉(zhuǎn)的流轉(zhuǎn)面積的6.8％，涉及面積6萬畝。
4 其他方式。除上述以外，還有入股、轉(zhuǎn)讓等其他方式，共涉及流轉(zhuǎn)面積41萬畝，占35.3％。
(數(shù)據(jù)來源：根據(jù)周口市農(nóng)經(jīng)站調(diào)查數(shù)據(jù)整理)
(四)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主要特征
1 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模不斷擴大。自2003年《農(nóng)村土地承包法》頒布實施以來，周口市土地流轉(zhuǎn)面積在逐年擴大。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積由戶與戶之間的零星流轉(zhuǎn)逐步轉(zhuǎn)向規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。近年來，隨著農(nóng)村大量青壯年勞動力向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模越來越大，自2006年以來，全市土地流轉(zhuǎn)的面積平均以5萬畝的速度遞增，目前全市累計流轉(zhuǎn)土地面積已達116萬畝。
2 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式呈現(xiàn)多樣化。過去農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)多是農(nóng)戶之間轉(zhuǎn)包，隨著農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，出租、互換、入股等多種土地流轉(zhuǎn)方式不斷出現(xiàn)，愈來愈成為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主流。
3 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主體日趨多元化。目前參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主體除農(nóng)戶外、龍頭企業(yè)、專業(yè)合作社、科研人員、城鎮(zhèn)職工、個體工商業(yè)等也都紛紛加入土地經(jīng)營的行列；土地流轉(zhuǎn)的對象由原來的本村逐步擴展到外村、外鄉(xiāng)甚至外縣。
4 流轉(zhuǎn)趨利性日益增強、流轉(zhuǎn)收益不斷提高。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)目的已經(jīng)從多元化逐步向趨利方向集中；隨著農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，流轉(zhuǎn)效益凸現(xiàn)，增加了農(nóng)民收入。
5 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)行為日趨規(guī)范化。農(nóng)村稅費改革以前的土地流轉(zhuǎn)大多屬分散、自發(fā)和無序流轉(zhuǎn)，口頭約定流轉(zhuǎn)條件，違約現(xiàn)象很多，農(nóng)村承包土地合同管理很難。近幾年來，隨著流轉(zhuǎn)政策的逐漸完善，通過建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息登記制度、成立土地糾紛仲裁委員會等，土地流轉(zhuǎn)正逐步規(guī)范，從口頭約定到書面合同，從不規(guī)范合同向規(guī)范合同方向發(fā)展，流轉(zhuǎn)雙方的責(zé)權(quán)利日益明確，流轉(zhuǎn)的效益也越來越高。
二、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)效果及存在問題
(一)顯現(xiàn)的效果
1 促進了農(nóng)村富余勞動力轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)促進了剩余勞動力向高效益行業(yè)合理流動，使一批從事農(nóng)業(yè)的農(nóng)戶逐漸擺脫了土地的束縛，專門從事第二三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快了城鎮(zhèn)化進程和農(nóng)民增收的步伐。
2 更新了觀念，提高了農(nóng)民收入和素質(zhì)。土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)促進了招商引資，引進外地資金、人才、技術(shù)和管理經(jīng)驗，不僅帶動了當(dāng)?shù)氐馁Y源開發(fā)，為開展精品農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)創(chuàng)造了條件，而且促進了傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，提高了農(nóng)村經(jīng)濟效益，實現(xiàn)出讓方和承包方的雙贏。
3 促進了農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營水平。土地流轉(zhuǎn)使土地逐步向種養(yǎng)能手、龍頭企業(yè)、個體工商戶等集中，拓展了部分農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)的發(fā)展空間，有利于農(nóng)村土地資源的優(yōu)化配置，從而帶動農(nóng)村其他生產(chǎn)要素如勞動力、資金、技術(shù)等資源的優(yōu)化配置，有效地提高了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平。
(二)當(dāng)前土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中存在的突出問題
1 流轉(zhuǎn)的空間規(guī)模較小。廣大農(nóng)民依戀土地不愿流轉(zhuǎn)。突出表現(xiàn)為流轉(zhuǎn)面窄、流轉(zhuǎn)規(guī)模小，大部分流轉(zhuǎn)僅僅限于親朋好友或鄰里之間低層次的流轉(zhuǎn)。另外，群眾對土地流轉(zhuǎn)的認識還存在顧慮，突出表現(xiàn)為“三怕”。一是部分農(nóng)民怕土地轉(zhuǎn)包出
去后，自己喪失了土地經(jīng)營權(quán)，沒有了起碼的生活保障來源，寧愿土地丟荒也不愿轉(zhuǎn)包出去。二是部分業(yè)主怕政策不穩(wěn)，不敢大膽投入。三是部分業(yè)主怕市場前景不佳，不敢大規(guī)模搞開發(fā)。
2 土地流轉(zhuǎn)的管理機制不健全。當(dāng)前，90％以上的土地流轉(zhuǎn)都是群眾的自發(fā)，缺乏制度約束力和規(guī)范性管理，政府在土地流轉(zhuǎn)上缺少應(yīng)有的管理、引導(dǎo)和服務(wù)。一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村社沒有認識到土地流轉(zhuǎn)的主體是農(nóng)民，在工作中還存在錯位、越位的現(xiàn)象，在土地流轉(zhuǎn)問題上采取“一刀切”的簡單化操作方式。
3 流轉(zhuǎn)的收益不高。目前，土地流轉(zhuǎn)以低償型、無償型為主，這種自發(fā)的、分散的、無序的小規(guī)模流轉(zhuǎn)，效益較差。再加上多數(shù)流轉(zhuǎn)沒有約定土地收益增長機制，使流轉(zhuǎn)收益不能隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展得到相應(yīng)增長，農(nóng)戶流轉(zhuǎn)收益增加不明顯。
4 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程阻礙重重。在農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包制下，土地分戶經(jīng)營的分散性、隨意性與土地流轉(zhuǎn)的計劃性、規(guī)模性之間存在矛盾。業(yè)主在實施土地規(guī)模流轉(zhuǎn)時，往往因為一戶或幾戶承包戶不能談妥導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)比較分散，制約了規(guī)模經(jīng)濟的發(fā)展，嚴重制約了農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化和規(guī)?；l(fā)展，農(nóng)民難以利用大型機械耕作、使用優(yōu)質(zhì)種苗藥物、提高農(nóng)產(chǎn)品議價和抗市場風(fēng)險能力，限制了農(nóng)業(yè)發(fā)展的層次和水平的提升。
5 土地流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范。一是缺乏穩(wěn)定的流轉(zhuǎn)關(guān)系。大多數(shù)農(nóng)戶沒有約定期限，隨意性較強。二是合同不規(guī)范。表現(xiàn)為合同的主體不合法：《農(nóng)村土地承包法》明確規(guī)定家庭承包經(jīng)營土地流轉(zhuǎn)的主體是農(nóng)戶，集體“四荒地”流轉(zhuǎn)的主體是農(nóng)業(yè)社，而部分業(yè)主一般是與村社直接簽訂協(xié)議；合同承包期限不合法：協(xié)議中簽訂的土地流轉(zhuǎn)的期限往往超過了第二輪土地延包期的剩余期限。
三、財政、金融支農(nóng)現(xiàn)狀及存在的問題
(一)財政、金融支農(nóng)現(xiàn)狀
周口市以增收農(nóng)民收入為核心，以發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為導(dǎo)向，以強化農(nóng)業(yè)和農(nóng)村基礎(chǔ)建設(shè)為重點，財政投入逐年增加，2008年全年財政支農(nóng)投入累計達到7666.62萬元。投資項目涉及沼氣建設(shè)、農(nóng)村安全飲水工程、農(nóng)業(yè)水利建設(shè)、重點農(nóng)作物建設(shè)等，這些項目的完成改善了農(nóng)村生活條件、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，促進了農(nóng)民增收和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。同時，各金融機構(gòu)特別是農(nóng)村信用社在支農(nóng)中發(fā)揮了主力軍的作用，利用“五戶聯(lián)保”、互保等方式發(fā)放小額支農(nóng)信用貸款94.62億元，重點推廣優(yōu)質(zhì)玉米、大豆等品種的規(guī)模化種植，提高秋季作物的綜合效益；擴大冬季蔬菜大棚建設(shè)；扶持涉農(nóng)龍頭企業(yè)發(fā)展，增加農(nóng)民收入，農(nóng)民生活水平有了顯著提高。
(二)存在的問題
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前轄區(qū)金融機構(gòu)在支持“三農(nóng)”方面主要以小額貸款為主，部分金融機構(gòu)雖然適應(yīng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的需求進行了信貸產(chǎn)品創(chuàng)新，但規(guī)模和影響較小。金融支持主要形式有土地承包經(jīng)營權(quán)質(zhì)押貸款和訂單貸款兩種。金融支持還存在以下幾個方面的問題，有待于在實踐中加以完善。
1 土地流轉(zhuǎn)引起的資金需求增速高于農(nóng)業(yè)貸款增速。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，土地流轉(zhuǎn)前，農(nóng)戶資金需求額度較低，通過自身積累和小額信貸基本可以滿足。土地流轉(zhuǎn)后，生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模擴大，因購買大型農(nóng)機具、引進農(nóng)業(yè)科學(xué)技術(shù)等，資金需求額度增大。據(jù)對轄區(qū)2個土地流轉(zhuǎn)規(guī)模較大的行政村調(diào)查，土地流轉(zhuǎn)后，資金需求額度較流轉(zhuǎn)前增加近2倍，資金缺口增長409％。與土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)戶快速增長的資金需求相比，農(nóng)業(yè)貸款增長緩慢，基本與全市貸款總額增速吻合，未出現(xiàn)明顯優(yōu)勢。以周口市為例：2007年、2008年，金融機構(gòu)貸款增幅分別為10.95％、－13.31％，同期農(nóng)業(yè)貸款增幅是12.8％和－3.62％，受此影響，農(nóng)業(yè)貸款占全部貸款的比例由2007年末的21.8％上升至2008年末的24.1％。(如表1)
2 現(xiàn)行金融體制下抵押擔(dān)保、利率優(yōu)惠等政策難以滿足土地流轉(zhuǎn)的需求。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于農(nóng)戶普遍缺少合適的抵押擔(dān)保物品，貸款難現(xiàn)象較為突出，如調(diào)查的189名農(nóng)戶中，103名占比54.5％的農(nóng)戶認為貸款抵押擔(dān)保條件過高。此外，金融機構(gòu)對農(nóng)業(yè)貸款利率執(zhí)行過高也加重了農(nóng)戶的負擔(dān)，農(nóng)村信用社對農(nóng)戶貸款利率普遍為基準利率上浮1.5-1.7倍，郵政儲蓄銀行自2008年初開辦小額貸款以來，按照較高的利率執(zhí)行，幾乎比同期民間借貸利率高出近3個百分點。
3 農(nóng)業(yè)貸款品種滿足不了土地流轉(zhuǎn)需求。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前開辦的農(nóng)業(yè)貸款品種主要為農(nóng)戶小額信用貸款、聯(lián)保貸款、擔(dān)保貸款等，普遍存在額度低、期限短等特點(見表2)，據(jù)對轄區(qū)196名有貸款需求農(nóng)戶的調(diào)查，189位占比96.4％的農(nóng)戶認為金融機構(gòu)目前的信貸品種無法滿足其土地流轉(zhuǎn)需求，當(dāng)問及原因時(可多選)，主要反映為貸款額度過小、貸款期限過短、貸款利率偏高，占比分別為94.7％、91％和92.06％。
與此同時，地方政府財政對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投入不足，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施的保障功能薄弱，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)抵御自然災(zāi)害的能力低下，農(nóng)民還得靠天吃飯。農(nóng)業(yè)作為弱勢產(chǎn)業(yè)，其自然災(zāi)害的風(fēng)險和市場風(fēng)險極易轉(zhuǎn)嫁到農(nóng)村信用社的信貸關(guān)系下來。
四、政策建議
(一)深入宣傳，加強引導(dǎo)，形成加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的社會氛圍
一是政府及有關(guān)部門要深入宣傳土地流轉(zhuǎn)的政策，充分調(diào)動農(nóng)民、業(yè)主的主動性和積極性，促進土地合法、合理、有序流轉(zhuǎn)。二是加強政策引導(dǎo)。在平等、自愿、互利原則下，通過公司加農(nóng)戶、業(yè)主加農(nóng)戶等方式，鼓勵、支持、引導(dǎo)農(nóng)民大膽嘗試流轉(zhuǎn)集約經(jīng)營，以點帶面，滾動發(fā)展，進一步加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。同時，要堅決杜絕“一刀切”、“運動式”、簡單化的操作處置。三是加強信息服務(wù)、科技服務(wù)，發(fā)展流轉(zhuǎn)服務(wù)組織，建立健全土地評估機構(gòu)和登記機構(gòu)，為農(nóng)民、土地承包戶提供準確的市場信息和科技信息，主動做好政策、法律的咨詢和指導(dǎo)調(diào)解工作，引導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)步入正軌。
(二)堅持因地制宜，規(guī)范管理，切實解決好土地流轉(zhuǎn)契約不規(guī)范的問題
一方面要加強對契約的規(guī)范管理，進一步明確租賃雙方的責(zé)、權(quán)、利，引導(dǎo)承包方和農(nóng)民遵守合同協(xié)議，積極做好法律咨詢和法律服務(wù)。另一方面，要切實加大《合同法》、《農(nóng)業(yè)法》、《農(nóng)村土地承包法》等法律法規(guī)的宣傳力度，增強農(nóng)民的法律意識，規(guī)范雙方的履約行為，促進土地流轉(zhuǎn)健康有序發(fā)展。
(三)加大財政、信貸等政策的支持，切實解決融資難問題
一是通過財政補貼、擔(dān)保等措施鼓勵農(nóng)地使用權(quán)有效流轉(zhuǎn)，對開展規(guī)模經(jīng)營的農(nóng)戶給予一定的補貼。加強農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施的保障功能，增強農(nóng)業(yè)生產(chǎn)抵御自然災(zāi)害的能力。建立健全財政支農(nóng)資金的監(jiān)督考核機制，透明財政支農(nóng)資金使用過程。二是加大銀信部門的貸款支持力度。對利用流轉(zhuǎn)土地搞規(guī)模開發(fā)、比較效益高、優(yōu)勢明顯的項目.要在資金上給予扶持，農(nóng)村信用社尤其要結(jié)合自身業(yè)務(wù)特點，積極給予貸款支持。三是成立“三農(nóng)”發(fā)展基金，作為對財政資金和信貸資金的有效補充。此外，要鼓勵擔(dān)保機構(gòu)對農(nóng)地流轉(zhuǎn)經(jīng)營項目開展擔(dān)保業(yè)務(wù)，積極創(chuàng)新?lián)７绞?，擴大農(nóng)村有效抵押品和權(quán)利質(zhì)押，促進農(nóng)地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。
(四)建立各種保障機制，切實解決農(nóng)民、農(nóng)業(yè)及扶農(nóng)企業(yè)保障的問題
一要逐步健全失地農(nóng)民的社會保障機制，解決農(nóng)民最基本的生活保障問題。建立健全覆蓋全社會的農(nóng)民醫(yī)療保障和養(yǎng)老制度，做到“病有所醫(yī)，老有所養(yǎng)”，并對農(nóng)地流轉(zhuǎn)相關(guān)環(huán)節(jié)收取一定的費用，逐步建立農(nóng)村土地基金，用于為失地農(nóng)民提供相應(yīng)的經(jīng)濟保障。二要大力發(fā)展農(nóng)業(yè)保險，加快農(nóng)業(yè)政策保險立法。三要建立健全農(nóng)村金融風(fēng)險補償機制、巨災(zāi)風(fēng)險分散機制和再保險機制。
(五)多措并舉，促進農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展
一是在確保國家惠農(nóng)政策連貫性的基礎(chǔ)上進一步提高農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)地位，加強對農(nóng)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和扶持，引導(dǎo)農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，進一步縮小農(nóng)產(chǎn)品“剪刀差”，提高農(nóng)業(yè)的綜合效益和比較效益，使農(nóng)民看到種田的好處，讓農(nóng)民從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中受益。二是做好農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、種植業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整工作。確保農(nóng)業(yè)由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變、由分散型向規(guī)模化生產(chǎn)轉(zhuǎn)變，轉(zhuǎn)變農(nóng)業(yè)的增長方式和途徑；搞好農(nóng)產(chǎn)品深加工，成立涉農(nóng)企業(yè)和近農(nóng)企業(yè)；疏通農(nóng)產(chǎn)品流通渠道，加強對農(nóng)業(yè)的中介服務(wù)。三是加強對農(nóng)資生產(chǎn)、供應(yīng)的監(jiān)管。要加強對農(nóng)資質(zhì)量的管理，防止“假貨”流向農(nóng)村。物價部門要加強價格監(jiān)管，實行最高限價。對違規(guī)商戶吊銷其經(jīng)營許可證，在有關(guān)媒體予以曝光，并給予必要的經(jīng)濟處罰。四是要注重提高農(nóng)民的科技素質(zhì)。要加強科技支持力度，強化農(nóng)業(yè)科技培訓(xùn)，提高農(nóng)民的科技素質(zhì)；要注重推廣農(nóng)業(yè)新技術(shù)，發(fā)揮好農(nóng)業(yè)科技的支撐作用；要加大農(nóng)業(yè)的科技投入，引導(dǎo)農(nóng)民走科技興農(nóng)之路；要加強對農(nóng)業(yè)科技的研究應(yīng)用，提高農(nóng)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品的科技含量。
參考文獻：
【關(guān)鍵詞】農(nóng)村土地 物權(quán)法 現(xiàn)實意義 公共利益
現(xiàn)階段的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)不適宜我國經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀，新土地物權(quán)法條文的出臺促使土地物權(quán)合同的內(nèi)容和形式發(fā)生改變，表現(xiàn)在極力發(fā)展農(nóng)村土地物權(quán)的私法保護上。這里，筆者對我國農(nóng)村土地物權(quán)法的利弊進行了分析，以期為我國農(nóng)村土地物權(quán)法律體系的構(gòu)建提供借鑒。
農(nóng)村土地的曙光：土地物權(quán)立法的嘗試
農(nóng)村土地物權(quán)法的立法嘗試。我國在建立土地物權(quán)體系中以土地公有制為主體，以地上權(quán)為構(gòu)建土地物權(quán)制度的根本。土地物權(quán)體系包括了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、土地所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)以及農(nóng)村宅基地使用權(quán)和地役權(quán)等。物權(quán)特征包括支配性、絕對性及排他性。被界定為用益物權(quán)的有農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)。
用益物權(quán)就是指非所有人對他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性權(quán)利?！段餀?quán)法》以規(guī)定土地的所有權(quán)為根本內(nèi)容，以土地管理和土地保護為主要制度，在第一百五十四條中規(guī)定，對失去宅基地的村民重新分配權(quán)利。
在農(nóng)村宅基地的征收中除了自然災(zāi)害情形下的宅基地滅失，集體經(jīng)濟組織還是會根據(jù)土地管理法的明文規(guī)定，在變更與注銷程序中將已登記的土地所有權(quán)，予以使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和消滅的集中辦理。對于農(nóng)村成員中沒有對宅基地使用權(quán)予以登記和注冊的戶口，將設(shè)置變更或注銷登記程序，對此成員仍存在宅基地的使用權(quán)。
農(nóng)村土地物權(quán)法的現(xiàn)實意義。首先，賦予了城鄉(xiāng)二元土地的法律依據(jù)。關(guān)于我國所實行的土地公有制早在1982年頒布的《憲法》中就已明確并由此形成了城鄉(xiāng)二元土地所有制，并與城市土地國家所有制及農(nóng)村土地集體所有制共同存在，對土地的權(quán)利進行保護。當(dāng)前實行的《憲法》明確指出了城市土地的相關(guān)規(guī)定。譬如在第十條中指出城市土地為國家享有，只是一些法律規(guī)定之外的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地不為國家所有，而為集體所有。此外為集體所有的土地還包括宅基地、自留地以及自留山等土地。國家依據(jù)法律規(guī)定，對土地進行征收或者征用，并且給予補償，最終目的還是為了滿足公共利益。對于土地轉(zhuǎn)讓可依據(jù)法律規(guī)定進行，任何組織或者個人，不得以侵占、買賣或者其他各種形式進行非法轉(zhuǎn)讓。以此保證所有使用土地的組織與個人，對土地實現(xiàn)合理的使用。此外，土地所有權(quán)的主體在《物權(quán)法》中也得以確定和進一步的明晰，特別是在第六十條中，對集體所有土地行使所有權(quán)進行了詳細規(guī)定。
其次，捍衛(wèi)了土地有償使用的土地權(quán)益。國有土地有償使用制度是在《土地管理法》中確立明確的，該法律在1998年修訂完善而成。在規(guī)定中，建設(shè)單位獲得國有土地的使用權(quán)，可以借助出讓等有償使用方式。一般建設(shè)單位嚴格按照國務(wù)院規(guī)定中的標準與方法，將土地使用權(quán)的出讓金繳納，只用將土地有償使用費用繳納之后才能對土地使用。隨著城市化腳步的加快，土地的利用規(guī)模也隨之增大，一些涉及到征地而引發(fā)的矛盾與糾紛也日益惡化加劇。因而，在2004年的《憲法修訂案》中明確指出，若是出于國家公共利益的需求，那么相關(guān)單位可以依據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定征收或者征用土地，并給予相應(yīng)的補償。這一法律規(guī)定，在《憲法》的層面上對土地的有償使用制度進行了確立。
再次，定義了農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)的物權(quán)特性。農(nóng)民賴以生存和發(fā)展最為重要的保障，指的是農(nóng)村宅基地的使用權(quán)以及農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)。自改革開放初期到現(xiàn)在，中國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)生了巨大變化。首先是由使用權(quán)和債權(quán)向物權(quán)進行轉(zhuǎn)化，這主要體現(xiàn)在2002年頒布的《土地承包法》中，最后在2007年的《物權(quán)法》中得以確立。與此同時，在《物權(quán)法》中，還將農(nóng)村宅基地的使用權(quán)從建設(shè)用地的使用權(quán)中完全獨立出來，并作為一種單獨存在的用益物權(quán)，這也是中國所特有的用益物權(quán)的形式。對農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的物權(quán)性質(zhì)的確立和明確，不僅有利于農(nóng)村土地資源的優(yōu)化配置，同時也大大提高了土地的利用效率，極大地促進了農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，并最終推動城鄉(xiāng)經(jīng)濟一體化的發(fā)展。
我國農(nóng)村土地物權(quán)法的踐行及其制約因素
物權(quán)法的頒布與農(nóng)村土地制度改革。2007年10月正式實施的《物權(quán)法》，把農(nóng)村宅基地使用權(quán)和農(nóng)村土地的承包經(jīng)營權(quán)用益物權(quán)解釋，這種做法對廣大農(nóng)戶在自主經(jīng)營時的權(quán)利提供了保護，也推動了農(nóng)村經(jīng)濟能長期的持續(xù)的穩(wěn)定的發(fā)展。但現(xiàn)行農(nóng)村土地制度以民法通則、現(xiàn)行憲法、農(nóng)業(yè)法、物權(quán)法和土地管理法等法律做基礎(chǔ)，一些規(guī)定還不確切，還需要進一步的細化，而且希望能有新突破。
歸屬與權(quán)利的主體界定上具有含混性。農(nóng)民集體所有權(quán)是集體土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)換，這是由我國的農(nóng)村集體土地相應(yīng)法律所規(guī)定的。但由于村農(nóng)民、農(nóng)民和組農(nóng)民的集體所有權(quán)存在所有關(guān)系的多層次性，導(dǎo)致每項權(quán)利關(guān)系尚未確定。在各國立法的原則中，物權(quán)法都運用物權(quán)法來定注意的條款，在事情發(fā)生前法律用強行的方式對物權(quán)的內(nèi)容、種類和它的效力等進行規(guī)定，當(dāng)事人對內(nèi)容方面的意思自治是不被允許的。同時，因為每個國家的所有制存在差異，以土地物權(quán)制度為代表的物權(quán)法和各國政策性的規(guī)定彼此間關(guān)系很密切。在物權(quán)效力和物權(quán)法原則問題上，各國的物權(quán)法都存在相通性，但是因為受各個國家的政策和習(xí)慣影響，各國物權(quán)的種類卻存在著巨大的差異性。
“公共利益”界定不清?！段餀?quán)法》規(guī)定物權(quán)保護公共權(quán)益，所以私權(quán)益不得損害公共利益。但現(xiàn)實法律中，我們并沒有對“公共利益”進行清晰地界定。如我國憲法規(guī)定，國家為了公共利益可依法征收集體所有的土地及其他不動產(chǎn)。但是這種賦予性權(quán)利并沒有進行具體的制度設(shè)定和條令限制，只是對公共利益這個詞語進行了初步的概述。其中《土地管理法》規(guī)定國家的合法土地征收行為必須向土地所有人予以補償，還必須通過申請程序。并且禁止任何單位和個人非法轉(zhuǎn)讓土地。國家只能用于公共利益的目的來征收土地。但是在現(xiàn)實生活過程中很多政府單位為了擴大政績或者單位房屋建設(shè)，在進行著不以公共利益為目的的建設(shè)，這顯然違背了公共利益的原則。
推進我國農(nóng)村土地物權(quán)法律體系的構(gòu)建之策
完善土地物權(quán)流轉(zhuǎn)方式。我國的現(xiàn)行土地政策中，是以農(nóng)村的集體單位管理農(nóng)村土地，而該方式的主導(dǎo)因素在于創(chuàng)立土地制度之時，受到社會主義特有市場經(jīng)濟模式的影響。其主要表現(xiàn)特征為：一是農(nóng)民耕地使用者由土地的集體所有者管理，集體所有者的使用職能位于其所有權(quán)限階梯中的第二位；二是土地所有者擁有使用分配權(quán)，可將使用權(quán)利交予他人，并要求獲得有償回報。通常土地所有者本身并不是使用土地，多以承包外租等形式交由其他農(nóng)民使用，該方式為承包經(jīng)營，由于所有者本身不愿進行耕地工作，從業(yè)于農(nóng)耕工作的農(nóng)民對耕地有著極強的渴望，故而將土地的使用權(quán)租讓，在提高土地整體使用面積的同時，也對農(nóng)民工作的積極性有著很好的促進作用。就我國耕地浪費等問題，應(yīng)積極采取措施進行解決，可執(zhí)行多元化承包經(jīng)營，將土地的使用方式豐富起來，著手建立能夠提升農(nóng)民工作積極性的物權(quán)流轉(zhuǎn)方式，進而促進整體市場的開發(fā)。
培育農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)社會需求。一是提高農(nóng)民就業(yè)效率，促進轉(zhuǎn)租機制有效進行。農(nóng)民牢守土地在于其缺乏對自身勞動力的認知，以及本身對農(nóng)村的歸屬感，一方面則需從農(nóng)民非農(nóng)業(yè)就業(yè)入手，解決農(nóng)民低收入、無保障等，進而提升農(nóng)村整體勞動力價值；另一方面還可結(jié)合農(nóng)村本土企業(yè)，以小型鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為主要農(nóng)民就業(yè)入口，在其實現(xiàn)經(jīng)濟提升后，為農(nóng)村增強基本公共設(shè)施建筑。二是打造本土產(chǎn)業(yè)，有規(guī)模的經(jīng)營土地。全方位推動農(nóng)村可提升經(jīng)濟效益產(chǎn)業(yè)，擴大農(nóng)村耕地集中使用需求，以產(chǎn)業(yè)帶動農(nóng)村土地集中經(jīng)營。
建立土地流轉(zhuǎn)市場完善土地流轉(zhuǎn)機制。一要確立中介機構(gòu)權(quán)限。由中介改造土地流轉(zhuǎn)形式，以其自身職能解決流轉(zhuǎn)過程中的問題，為市場的建立增加可能性。二要創(chuàng)立信息平臺。由政府部門組織建設(shè)，在平臺中可自由進行信息交換，進而將土地流轉(zhuǎn)所要求信息加入信息平臺，使平臺本身成為合理、合法的交易場所。三要完善土地合同。在農(nóng)民進行土地流轉(zhuǎn)行為時，要求必須簽署相關(guān)書面合同，并在合同中嚴格規(guī)定租用相關(guān)信息，以此形成法律依據(jù)。
以土地制度改革為契機，推進城鄉(xiāng)土地集約高效利用。一是促進規(guī)?；ㄔO(shè)。對土地進行使用權(quán)承包經(jīng)營，使土地法定使用者數(shù)量減少，進而提升土地整體化經(jīng)營，有效的滿足生產(chǎn)效率的提高。二是推進農(nóng)村聚落建設(shè)。在促進耕地流轉(zhuǎn)時，應(yīng)加快農(nóng)村建設(shè)，使農(nóng)民在失去土地后能從業(yè)與家鄉(xiāng)，減少對城市的人口沖擊，并提高農(nóng)村收入。農(nóng)民獲得保障生活的收益，能夠促進土地流轉(zhuǎn)的加速進行。三是強化保障耕地面積。在建設(shè)過程中應(yīng)首要保障土地的耕地使用面積不縮減，在此基礎(chǔ)上為農(nóng)民提供公共服務(wù)設(shè)施及收入性建筑建設(shè)的土地。四是構(gòu)建城鄉(xiāng)一體化發(fā)展空間格局。一方面要促進城鄉(xiāng)一體化步伐，另一方面要減少城市化土地使用成本。
一、農(nóng)村城鎮(zhèn)化的基本概念
城鎮(zhèn)化是指一個國家從傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)國步入現(xiàn)代工業(yè)國所必然出現(xiàn)的城鎮(zhèn)發(fā)展過程，是人類社會經(jīng)濟發(fā)展和文明進步的必然趨勢，其主要內(nèi)涵是農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)人口的過程。城鎮(zhèn)是城鎮(zhèn)化的載體，城鎮(zhèn)的數(shù)量和規(guī)模決定著城鎮(zhèn)人口的容量，也就決定了城鎮(zhèn)化水平的高低。我國農(nóng)村城鎮(zhèn)化的興起，是在中國特定的城鄉(xiāng)分割制度限制農(nóng)村人口進入城市的特殊國情條件下推動的。一方面，現(xiàn)有的大、中、小城市在戶籍、就業(yè)、土地、社會保障等方面阻礙著農(nóng)村人口的進城；另一方面，農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展客觀上存在著對城鎮(zhèn)化迫切要求，這樣，農(nóng)村地域內(nèi)的廣大小城鎮(zhèn)就成為了農(nóng)村人口實現(xiàn)城鎮(zhèn)化的主要選擇。農(nóng)村城鎮(zhèn)化是中國農(nóng)民創(chuàng)造出的一條具有中國特色的城鎮(zhèn)化道路，也是符合中國國情特點的城鎮(zhèn)化進程。
二、農(nóng)村城鎮(zhèn)化的基本特點 推進我國農(nóng)村城鎮(zhèn)化的重大意義
目前在我國城鎮(zhèn)的8000萬流動人口中70--80%的是進城打工的農(nóng)民，這些進城打工農(nóng)民基本上是從事第二產(chǎn)業(yè)，只要當(dāng)?shù)貤l件成熟，他們中的絕大部分會回到本地從事非農(nóng)生產(chǎn)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的快速發(fā)展為農(nóng)村城鎮(zhèn)化提供了產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和資本積累。改革20年來，我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)得到了快速發(fā)展，農(nóng)業(yè)科技進步和農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率提高所提供的農(nóng)業(yè)剩余，為農(nóng)村城鎮(zhèn)化創(chuàng)造了前提。小城鎮(zhèn)建設(shè)已具備了現(xiàn)實基礎(chǔ)。根據(jù)國家體改委等11個國務(wù)院有關(guān)部委對全國18個省市1035個建制鎮(zhèn)（包括縣城關(guān)鎮(zhèn)）的隨機抽樣調(diào)查結(jié)果，平均每個小城鎮(zhèn)（建成區(qū)）經(jīng)營總收入達6.5億元，擁有固定資產(chǎn)原值3億多元，固定資產(chǎn)凈值2億多元。農(nóng)村城鎮(zhèn)化是我國整體城鎮(zhèn)化中必不可少的重要組成部分。提高我國城鎮(zhèn)化整體水平，是我國經(jīng)濟發(fā)展和社會進步的客觀要求。根據(jù)國際城鎮(zhèn)化發(fā)展慣例，當(dāng)城鎮(zhèn)化率達到30%以后，城鎮(zhèn)化將進入加速發(fā)展的時期。我國1999年的城鎮(zhèn)化率已達到30.9%（2000年在第五次人口普查中，由于調(diào)整了城鎮(zhèn)人口的統(tǒng)計口徑，城鎮(zhèn)化水平提高到36%）。因此，進入21世紀后，我國就應(yīng)步入了城鎮(zhèn)化水平快速提高的時期。在我國“國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要”中，明確提出了實施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，并把發(fā)展小城鎮(zhèn)作為推進我國城鎮(zhèn)化的重要途徑。
三、中國農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程中土地配置存在的主要問題
為了深入了解小城鎮(zhèn)土地配置現(xiàn)狀，于2001年上半年，對全國部分綜合改革試點鎮(zhèn)的土地利用現(xiàn)狀進行了調(diào)查，調(diào)查分三部分進行，一是結(jié)合國務(wù)院體改辦對小城鎮(zhèn)發(fā)展考核內(nèi)容進行實地調(diào)研，在陜西省的小城鎮(zhèn)綜合改革試點中，分別抽取四個小城鎮(zhèn)進行分析，主要是研究2000年至2003年的城鎮(zhèn)用地規(guī)模擴大和人口增加的關(guān)系，從中分析人均用地的變化趨勢。二是對2000年小城鎮(zhèn)用地結(jié)構(gòu)進行了信函調(diào)查，對30個小城鎮(zhèn)進行了調(diào)查，收回有效調(diào)查表格15份。三是對鄰近山西、河南近幾年小城鎮(zhèn)發(fā)展較快的小城鎮(zhèn)土地利用進行實地調(diào)查，通過走訪小城鎮(zhèn)當(dāng)?shù)卣?，市、縣、鎮(zhèn)各級土地管理部門和小城鎮(zhèn)居民，采取實地考察、問卷調(diào)查、座談會等形式，對小城鎮(zhèn)用地管理現(xiàn)狀、居民權(quán)屬概念、土地隱性市場等內(nèi)容進行了調(diào)查?；厥樟?6戶小城鎮(zhèn)居民的有效問卷，問卷調(diào)查設(shè)計。
調(diào)查結(jié)果表明，單一的征用土地配置機制，極大地激發(fā)了地方政府“以地生財”的積極性，而忽視了對存量土地的管理，導(dǎo)致了諸多小城鎮(zhèn)用地不合理現(xiàn)象。突出表現(xiàn)在以下幾個方面：
（1）用地粗放，土地利用效率低；（2）大量耕地被占；（3）重平面擴張，輕內(nèi)部挖潛；（4）用地結(jié)構(gòu)不合理，建筑布局凌亂。
四、建設(shè)多元化的小城鎮(zhèn)土地市場