時間：2023-02-28 15:51:02
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第一條為規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，根據(jù)土地管理法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本縣實際，制定本辦法。
第二條在本縣行政區(qū)內(nèi)以招標、拍賣或者掛牌方式出讓國有土地使用權(quán)適用本辦法。
本辦法所稱招標出讓國有土地使用權(quán)，是指縣土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標，根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為。
本辦法所稱拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。
本辦法所稱掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。
第三條縣土地行政主管部門負責(zé)全縣國有土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌活動的組織實施。
第四條土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌活動應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
第五條商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須通過公開招標、拍賣或掛牌的方式出讓。
前款規(guī)定以外用途的土地供地計劃公布后，同一宗土地有兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標、拍賣或掛牌的方式出讓。
第六條土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌方案由出讓人會同城市規(guī)劃等部門研究擬定，報縣政府批準后實施。土地使用權(quán)招標、拍賣或掛牌方案申報之前，縣城市規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)制定詳細規(guī)劃，提出規(guī)劃條件并附圖。
第七條出讓人應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標底或者底價。
確定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金，應(yīng)當(dāng)實行集體決策。
招標標底和拍賣掛牌的底價，在招標拍賣掛牌出讓活動結(jié)束之前應(yīng)當(dāng)保密。
第八條招標拍賣掛牌活動結(jié)束后，縣土地行政主管部門應(yīng)在10個工作日內(nèi)將招標拍賣掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布；出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費用。
第九條中標人或者競得人依照《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書。
第十條中標人或者競得人必須按照國有土地使用權(quán)出讓合同約定的條件開發(fā)、利用土地，不得擅自改變規(guī)劃用途和條件。
第二章招標
第十一條土地使用權(quán)招標可以采用公開招標或者邀請招標的方式。具體招標方式，由出讓人根據(jù)實際情況決定。
第十二條有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)公開招標出讓：
（一）除獲取較高出讓金外，具有特定的社會、公益建設(shè)條件；
（二）土地用途受嚴格限制。
對土地使用者有資格限制或有特別要求的，可以對符合條件的用地申請者進行邀請招標。
第十三條出讓人應(yīng)當(dāng)編制招標文件。招標文件應(yīng)當(dāng)包括招標公告或者招標邀請書、招標地塊宗地圖、土地使用條件、評標標準和方法、投標格式文書、國有土地使用權(quán)出讓合同草案等內(nèi)容。
第十四條公開招標的，出讓人應(yīng)當(dāng)于提交投標文件截止時間之前至少30日，在縣級以上主要報刊或者其他媒體招標公告。招標公告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）出讓人名稱、地址；
（二）土地的位置、面積、使用期限、用途、規(guī)劃設(shè)計要求；
（三）投標人的范圍和應(yīng)當(dāng)具備的條件；
（四）投標人索取招標文件及相關(guān)資料的時間、地點及工本費；
（五）履約保證金的交付方式、時間；
（六）投標地點和提交投標文件截止時間；
（七）評標標準和方法；
（八）開標地點、時間；
（九）出讓人認為需要公告的其他事項。
第十五條邀請招標的，出讓人應(yīng)當(dāng)于提交投標文件截止時間之前至少30日，向3個以上具有招標地塊開發(fā)能力的單位和個人發(fā)招標邀請書。招標邀請書應(yīng)當(dāng)包括本辦法第十四條第二款第一、二、五、六、七、八項的內(nèi)容以及出讓人認為需要載明的其他事項。
第十六條出讓人應(yīng)當(dāng)組織潛在投標人踏勘招標土地現(xiàn)場，并對潛在的投標人提出的異議進行解釋。投標人也可自行踏勘土地現(xiàn)場。投標文件一經(jīng)按程序送達，視為無異議。
第十七條投標人應(yīng)當(dāng)按照招標文件的要求編制投標文件，并在提交投標文件截止時間前，將投標文件送達投標地點。出讓人收到投標文件后，應(yīng)當(dāng)簽收保存，不得開啟。投標人少于3個的，出讓人可以依據(jù)本辦法重新組織招標。在提交投標文件截止時間后送達的投標文件，出讓人應(yīng)當(dāng)拒收。
第十八條出讓人對已發(fā)出的招標文件進行修改的，應(yīng)當(dāng)在提交投標文件截止時間之前至少15日進行相應(yīng)公告，并以書面形式通知所有招標文件收受人。投標人可以在提交投標文件截止時間前修改或撤回投標文件。
第十九條投標人不得實施下列行為：
（一）相互串通投標報價；
（二）與出讓人串通投標；
（三）向出讓人或者評標委員會成員行賄；
（四）以其他方式弄虛作假，騙取中標。
第二十條開標應(yīng)當(dāng)在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行，開標地點應(yīng)當(dāng)為招標文件預(yù)先確定的地點。
開標由出讓人主持，通知所有投標人參加。
開標過程應(yīng)當(dāng)記錄并存檔備查。
第二十一條開標依照按下列程序進行：
（一）檢查投標文件的密封情況；
（二）點算投標文件；
（三）開啟投標文件；
（四）對投標文件進行審查，對不符合規(guī)定的投標文件宣布無效。
第二十二條下列投標文件無效：
（一）招標文件確定的截止時間后提交的；
（二）投標文件不符合招標文件規(guī)定的；
（三）重復(fù)投標的；
（四）委托他人投標，委托文件不齊全或者不符合規(guī)定的；
（五）投標文件字跡不清、無法辨認的。
第二十三條評標由出讓人組建的評標委員會負責(zé)。評標委員會人員由出讓人的代表和有關(guān)土地、規(guī)劃、經(jīng)濟等方面的專業(yè)人員組成，成員為5人以上單數(shù)，其中有關(guān)專業(yè)人員不得少于成員總數(shù)的三分之二。評標委員會成員的名單在中標結(jié)果確定前必須保密。
第二十四條評標委員會應(yīng)當(dāng)按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，評標委員會完成評標后，應(yīng)當(dāng)向出讓人提出書面評標報告，并推薦合格的中標候選人。
出讓人根據(jù)評標委員會提出的書面評標報告和推薦的候選人確定中標人；出讓人也可以授權(quán)評標委員會直接確定中標人。
評標委員會推薦中標候選人或者直接確定中標人，應(yīng)當(dāng)獲得三分之二以上成員通過。
國家另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第二十五條評標委員會經(jīng)評審，認為所有的投標都不符合招標文件要求的，可以否決所有的投標。
第二十六條中標人確定后，出讓人應(yīng)當(dāng)向中標人發(fā)出中標通知書，并同時將中標結(jié)果通知所有投標人。
中標人交付的履約保證金折抵出讓金；沒有中標的，出讓人應(yīng)當(dāng)自招標結(jié)束之日起5個工作日內(nèi)退還履約保證金，不計利息。
第二十七條中標人應(yīng)當(dāng)在收到中標通知書之日起30日內(nèi)，按照招標文件規(guī)定與出讓人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，并按合同約定支付出讓金。計劃、城市規(guī)劃等部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)簽訂的國有土地使用權(quán)出讓合同，為中標人辦理基本建設(shè)立項、規(guī)劃許可等手續(xù)。
第三章拍賣
第二十八條出讓人應(yīng)當(dāng)編制拍賣文件。拍賣文件應(yīng)當(dāng)包括拍賣公告、拍賣地塊宗地圖、土地使用條件、競買申請書文本、拍賣成交確認書文本、國有土地使用權(quán)出讓合同草案等內(nèi)容。
需要競買人具備一定條件的，應(yīng)當(dāng)在拍賣文件中事先載明；未事先載明的，出讓人不得以此限制競買人參加土地競買。
第二十九條出讓人應(yīng)于拍賣前至少30日在縣級以上主要報刊或者其他媒體拍賣公告。拍賣公告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）出讓人的名稱、地址；
（二）土地的位置、面積、地塊現(xiàn)狀、使用期限、用途、規(guī)劃設(shè)計要求；
（三）競買人的范圍和應(yīng)當(dāng)具備的條件；
（四）拍賣的地點、時間；
（五）履約保證金的交付時間、方式；
（六）給付成交價款的方式；
（七）競買人索取拍賣文件及相關(guān)資料的時間、地點及工本費；
（八）參加競買的申請方法和申請的截止時間；
（九）出讓人認為需要公告的其他事項。
第三十條出讓人應(yīng)當(dāng)按照拍賣文件的要求，對競買申請人的條件進行審查，并對符合條件的登記編號。
第三十一條下列競買申請書無效：
（一）在拍賣文件確定的截止時間后收到的；
（二）競買申請人的條件不符合拍賣文件規(guī)定的；
（三）委托他人申請，委托文件不齊全或者不符合規(guī)定的；
（四）競買申請書字跡不清、無法辨認的。
第三十二條出讓人應(yīng)當(dāng)組織競買申請人踏勘拍賣土地現(xiàn)場，并對申請人提出的異議進行解釋；競買申請人也可自行踏勘土地現(xiàn)場。
第三十三條出讓人對已發(fā)出的拍賣文件進行必要的修改的，應(yīng)當(dāng)在競買申請截止時間之前至少15日進行相應(yīng)公告，并以書面形式通知所有競買申請人。競買申請人可以在競買申請截止時間前撤回競買申請書。
第三十四條出讓人應(yīng)當(dāng)在拍賣文件確定的時間及地點進行拍賣。拍賣過程應(yīng)當(dāng)記錄并存檔備查。
第三十五條拍賣會依照下列程序進行：
（一）競買人顯示標志牌，主持人點算競買人；
（二）主持人介紹拍賣地塊的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項；
（三）主持人宣布起叫價和應(yīng)價規(guī)則以及應(yīng)價的最低遞增幅度；
（四）主持人報出起叫價；
（五）競買人舉牌應(yīng)價；
（六）主持人確認該應(yīng)價后繼續(xù)競價；
（七）主持人在拍賣中可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整拍賣增價幅度；
（八）主持人連續(xù)兩次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人在第三次報出最后應(yīng)價的同時落槌表示拍賣成交，宣布該應(yīng)價者為競得人；
（九）出讓人與競得人簽訂拍賣成交確認書。
出讓人對拍賣地塊設(shè)有（或沒有）底價的，主持人應(yīng)當(dāng)在拍賣前予以聲明。競買人不足三人或者競買人的最高應(yīng)價未達到底價時，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。
第三十六條競得人交付的履約保證金折抵出讓金，其他競買人支付的保證金，出讓人應(yīng)當(dāng)自拍賣結(jié)束之日起5個工作日內(nèi)予以退還，不計利息。
第三十七條競得人應(yīng)當(dāng)在簽訂拍賣成交確認書之日起30日內(nèi)，按照拍賣文件的規(guī)定與出讓人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，并按合同約定支付出讓金。計劃、城市規(guī)劃等部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)簽訂的國有土地使用權(quán)出讓合同，為競得人辦理基本建設(shè)立項、規(guī)劃許可等手續(xù)。
第四章掛牌
第三十八條出讓人應(yīng)當(dāng)編制掛牌出讓文件。掛牌文件應(yīng)當(dāng)包括掛牌出讓公告、掛牌地塊宗地圖、土地使用條件、競買申請書、掛牌成交確認書文本、國有土地使用權(quán)出讓合同草案等內(nèi)容。
第三十九條出讓人應(yīng)當(dāng)至少在掛牌開始前20日掛牌公告。掛牌公告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）出讓人的名稱、地址；
（二）出讓宗地的位置、面積、地塊現(xiàn)狀、使用期限、用途、規(guī)劃設(shè)計要求；
（三）競買人的范圍、資格；
（四）掛牌的地點、時間、報價方式；
（五）履約保證金的交付時間、方式；
（六）索取掛牌文件（競買申請書）的時間、地點及工本費；
（七）確定競得人的標準和方法；
（八）其他需要公告的事項。
第四十條出讓人應(yīng)當(dāng)對競買申請人的資格進行審查，并對符合條件的登記編號。
第四十一條下列競買申請書及報價單無效：
（一）在掛牌文件確定的截止時間后收到的；
（二）競買申請人的資格不符合掛牌文件規(guī)定的；
（三）委托他人申請，委托文件不齊全或者不符合規(guī)定的；
（四）競買申請書字跡不清、無法辨認的。
第四十二條出讓人應(yīng)當(dāng)組織競買人踏勘掛牌土地現(xiàn)場，并對競買人提出的異議進行解釋。競買人也可自行踏勘土地現(xiàn)場。
第四十三條出讓人對已發(fā)出的掛牌文件進行必要修改的，應(yīng)當(dāng)在開始掛牌前15日進行相應(yīng)公告。競買申請人可以在競買申請截止時間前撤回競買申請書。
第四十四條出讓人應(yīng)當(dāng)在掛牌文件確定的時間及地點進行掛牌。掛牌過程應(yīng)當(dāng)記錄并存檔備查。
第四十五條掛牌依照以下程序進行：（一）在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、地塊現(xiàn)狀、使用期限、用途、規(guī)劃設(shè)計要求、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布，設(shè)有（或沒有）底價的，應(yīng)予聲明；
（二）符合條件的競買人填寫報價單報價；
（三）出讓人確認該報價后，更新顯示掛牌價格；
（四）出讓人繼續(xù)接受新的報價；
（五）出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。
第四十六條掛牌時間不得少于10個工作日。掛牌期間可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整增價幅度。
第四十七條掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：（一）在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價大于或等于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；
（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；
（三）在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。
在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。
第四十八條競得人交付的履約保證金折抵出讓金，其他競買人支付的保證金，出讓人應(yīng)當(dāng)自掛牌結(jié)束之日起5個工作日內(nèi)予以退還，不計利息。
第四十九條競得人應(yīng)當(dāng)在簽訂掛牌成交確認書之日起30日內(nèi)（小宗土地面積的在7個工作日內(nèi)），按照掛牌文件的規(guī)定與出讓人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，并按合同約定支付出讓金。計劃、城市規(guī)劃等部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)簽訂的國有土地使用權(quán)出讓合同，為競得人辦理基本建設(shè)立項、規(guī)劃許可等手續(xù)。
第五章法律責(zé)任
第五十條中標人或者競得人未按規(guī)定與出讓人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的，取消其受讓資格，所交付的履約保證金不予退還。
第五十一條中標人或者競得人未按合同約定支付出讓金的，出讓人可以解除出讓合同，收回土地使用權(quán)，并可以依法請求賠償；地上新建建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物需要拆除的，責(zé)令限期拆除，逾期不拆除的，無償收歸國家所有。出讓人未按合同約定交付土地的，應(yīng)當(dāng)退還出讓金，中標人或者競得人可以解除出讓合同，并可以依法請求賠償。
一、2015/16年度食糖均價大幅上漲
本月2015/16中國食糖市場年度結(jié)束，年度均價大幅上漲，每噸5457元，比上年度每噸漲579元，漲幅為11.9%，遠大于上年度3.8%的漲幅。國際食糖年度均價在四連跌后，迎來了大幅上漲，每磅16.5美分，比上年度每磅漲3.1美分，漲幅為22.9%。本月對2015/16年度中國食糖消費量及進口量的估計數(shù)暫不作調(diào)整。
二、2016/17年度食糖生產(chǎn)已開始
2016/17年度隨著新疆恒豐糖業(yè)有限公司9月19日開始甜菜糖生產(chǎn)，拉開了新年度全國食糖生產(chǎn)序幕。10月4日新疆計劃開榨的13家糖廠已全部開工，比上年度提前6天。
9月26日商都冷山糖廠開榨，拉開了新年度內(nèi)蒙古食糖生產(chǎn)的序幕，同比提前8天。10月10日內(nèi)蒙古計劃開榨的6家糖廠已全部開榨。北方甜菜糖生產(chǎn)進展基本正常。
南方甘蔗糖生產(chǎn)預(yù)計11月左右才陸續(xù)展開。目前，局地不利的氣象因素對糖料產(chǎn)量所帶來的最終影響，還要看后期的天氣。因此，對本年度產(chǎn)量的預(yù)測數(shù)暫不作調(diào)整。
新年度糖料收購價情況。新年度新疆甜菜收購價較上年度有所降低，內(nèi)蒙古甜菜收購價與上年度相當(dāng)；廣西甘蔗收購價或?qū)⑸险{(diào) 30-50元/噸。
三、第一批國儲糖即將投放
國家發(fā)展和改革委員會、國家商務(wù)部、國家財政部2016年底20號公告，為保障食糖市場供應(yīng)和價格平穩(wěn)運行，國家發(fā)改委、商務(wù)部、財政部決定于10月下旬投放第一批國家儲備糖，數(shù)量35萬噸，競買底價為6000元/噸（倉庫提貨價）。
此次國儲糖拍賣底價較高、數(shù)量不多，對市場走勢的影響預(yù)計中性偏好。
四、商務(wù)部關(guān)于對進口食糖進行保障措施立案調(diào)查的公告
廣西糖業(yè)協(xié)會（以下稱申請人）于2016年7月27日代表國內(nèi)食糖產(chǎn)業(yè)向商務(wù)部正式提交《中華人民共和國食糖產(chǎn)業(yè)保障措施調(diào)查申請書》，請求對進口食糖進行保障措施調(diào)查，依據(jù)《中華人民共和國保障措施條例》第三條的規(guī)定，商務(wù)部決定自2016年9月22日起對進口食糖進行保障措施立案調(diào)查，同時了2016年第46號關(guān)于對進口食糖進行保障措施立案調(diào)查的公告。
申請書主張：申請調(diào)查產(chǎn)品進入中國市場數(shù)量在2011年至2016年急劇增長，2016年1季度比2011年1季度增長663.15%。申請調(diào)查產(chǎn)品進口數(shù)量在2011年至2015年的增長幅度顯著高于中國食糖需求量的增長幅度；申請調(diào)查產(chǎn)品所占中國市場份額2011年、2012年、2013年、2014年、2015年和2016年1季度分別為21.23%、26.69%、30.42%、23.16%、32.09% 和15.23%。申請人對包括不可預(yù)見的發(fā)展在內(nèi)的申請調(diào)查產(chǎn)品進口數(shù)量增長的原因進行了分析。申請人同時主張，申請調(diào)查產(chǎn)品進口數(shù)量的急劇增長對中國國內(nèi)產(chǎn)業(yè)造成沖擊，中國國內(nèi)產(chǎn)業(yè)的開工率、銷售數(shù)量、市場份額、銷售收入、稅前利潤等生產(chǎn)經(jīng)營指標惡化，中國國內(nèi)產(chǎn)業(yè)受到嚴重損害，且申請調(diào)查產(chǎn)品進口數(shù)量的增加與中國國內(nèi)產(chǎn)業(yè)受到的嚴重損害之間存在因果關(guān)系。
此公告，長遠看對中國糖業(yè)應(yīng)該是利好的。
五、預(yù)計2016/17年度國內(nèi)外糖價均將大幅上漲
本月將2016/17年度國際食糖均價區(qū)間調(diào)整為每磅19-24美分，下限、上限均調(diào)高了1美分。調(diào)整依據(jù)主要是全球食糖當(dāng)季產(chǎn)不足需、缺口進一步擴大，預(yù)計巴西產(chǎn)量下降、印度重返進口市場，全球食糖消費持續(xù)增長，近期國際糖價的強勁走勢等。
將國內(nèi)食糖均價區(qū)間調(diào)整為每噸5900-6700元，上限、下限均調(diào)高了300元。調(diào)整依據(jù)主要是國內(nèi)食糖供給偏緊，當(dāng)季產(chǎn)不足需、對進口糖的管理力度加大、對走私糖的打擊力度加強，還有國際糖價持續(xù)上漲的帶動，下旬國儲糖競賣底價的公示，近期國內(nèi)糖價的走勢等。
關(guān)鍵詞：土地使用權(quán)；出讓；掛牌；建議
Abstract: in our country industrialization and the fast development of the urbanization process, bidding, auction and granting of state-owned construction land work the land use right has made remarkable achievement. Both kosovo-born system the advantages of bidding and auction, with strong operability and feasibility, state-owned land market process is playing a more and more important role. But, unavoidably, land use right kosovo-born system still has some problems. This article, on the kosovo-born our country state-owned state-owned construction leaseholds problems occurred in the use of the system are analyzed, and puts forward some countermeasures to solve the problem, and I hope to relevant legal question discussion, can a view to play a valuable role, and then reach fully realized the value of state-owned land assets, and promote the healthy development of the land market of purpose.
Key words: the land use right; Transfer; Listing; suggest
中圖分類號：D651.1文獻標識碼：A 文章編號：
1．引言
掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指出讓人掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果或者現(xiàn)場競價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。掛牌出讓國有土地使用權(quán)源于2001左右福建、廣東等地，2002年5月，國土資源部了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令11號）為國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓提供了更多的選擇方式，明確了掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)制度。
2．土地使用權(quán)掛牌出讓的認識
2．1土地使用權(quán)掛牌出讓的相關(guān)法律規(guī)定
《中華人民共和國憲法》第10條第4款規(guī)定：“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！薄吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第八條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為?！薄吨腥A人民共和國土地管理法》第54條規(guī)定：建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得：但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：國家機關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》（國土資發(fā)[2006]114號）《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（中華人民共和國國土資源部令［第39號］)（以下簡稱39號令）為規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地制度，對掛牌出讓的原則、范圍、實施程序內(nèi)容等做出詳細的規(guī)定。
國家法律法規(guī)、部門規(guī)章，以及規(guī)范性文件對掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)做出了明確規(guī)定，是掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的法律政策依據(jù)。
2．2土地使用權(quán)掛牌出讓的操作程序
2．2．1前期的充分準備
掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是一項政策性很強的工作。在國有建設(shè)用地供應(yīng)前期，要做充分的準備，如：確定宗地面積、明確規(guī)劃指標、核定地塊拆遷成本等。
2．2．2編制掛牌出讓地塊的出讓方案
出讓方案應(yīng)包括出讓地塊的空間范圍、用途、年限、時間等內(nèi)容，按審批權(quán)限提交市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府國土資源行政主管部門組織實施。
2．2．3編制掛牌文件掛牌公告
出讓人根據(jù)掛牌出讓地塊的具體情況，編制掛牌出讓文件，包括：掛牌交易公告、掛牌交易須知、申請書、報價承諾書、掛牌交易成交確認書（樣本）、土地交付時間及標準等內(nèi)容。
出讓人至少在掛牌開始日前20日，公告，內(nèi)容主要包括：出讓人名稱、地址；擬交易地塊位置、面積、用途、規(guī)劃指標、土地使用年限；競買人資格要求及取得競買資格的辦法；領(lǐng)取交易文件時間、地點和方式；確定競得人標準和方法等內(nèi)容。
2．2．4競買人辦理競買申請，對其資格進行審查
審查競買人提交的申請文件是否符合要求；是否足額、及時交納競買資金。
2．2．5實施掛牌交易
按照掛牌公告規(guī)定的起始日，將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，包括宗地位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價、增價幅度等內(nèi)容。競買人報價并更新掛牌價格，在掛牌截止時按照報價情況確定掛牌成交與否。對于掛牌終止轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價的，按照價高者得原則確定競得人。掛牌時間不得少于10個工作日。
2．2．6簽訂掛牌交易成交確認書
掛牌出讓地塊成功交易后，出讓人與競得人雙方簽定成交確認書。
2．2．7資料存檔
3．政策執(zhí)行中的問題和思考
土地資產(chǎn)數(shù)額巨大，并且具有價值增值性和供給稀缺性等特點，隨著土地使用權(quán)出讓工作的深入開展，一些問題也逐漸顯露出來，需要我們及時地總結(jié)與思考。
3．1傳統(tǒng)土地使用權(quán)掛牌出讓方式的弊端
傳統(tǒng)手工現(xiàn)場式的土地使用權(quán)掛牌出讓的弊端主要表現(xiàn)在以下兩點：
首先是交易透明度有待提高。土地使用權(quán)出讓計劃和土地供應(yīng)信息應(yīng)該及時充分向全社會公開。各地表現(xiàn)差距很大，有的地方服務(wù)意識強，做的及時、細致；而有的地方卻沒有做到位。這是政府提供服務(wù)的重要職責(zé)，也是形成市場競爭環(huán)境的重要前提。
其次是交易效率不高。組織土地使用權(quán)掛牌出讓活動，競買人要咨詢業(yè)務(wù)、進行宗地踏勘、領(lǐng)取掛牌出讓材料、辦理競買申請、交納保證金、現(xiàn)場報價等等。出讓人則要進行各個環(huán)節(jié)的管理和服務(wù)工作，從準備前期材料到成功交易，至少要2個月時間。
網(wǎng)上掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的新思路可以使掛牌交易透明度更高，開放性更強。
網(wǎng)上掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指由出讓人在網(wǎng)上掛牌出讓公告、掛牌須知等擬出讓宗地信息，按要求自動接受申請人的競買申請，確認申請人競買資格，確認是否成交的過程。網(wǎng)上掛牌出讓成交后，符合成交條件的，出讓人要與競得人及時簽訂書面成交確認書。
3．2競得人價高者得確定方法簡單化
只認高價，以出價最高為條件確定受讓人的方法過于簡單，忽視了對其他情況的綜合考慮。有關(guān)于土地價格不斷攀高、地王頻現(xiàn)、房價居高不下受到了廣泛質(zhì)疑，有人更是直接表示，是土地出讓“價高者得”的確定方法，推高了地價，也間接導(dǎo)致房價的高漲。
在掛牌出讓過程中，政府部門可以在掛牌出讓文件中設(shè)定一些限制條件，比如：工業(yè)用地，出讓文件中應(yīng)當(dāng)明確擬出讓地塊的投資強度要求、產(chǎn)業(yè)類型、具體地類等內(nèi)容；再如住宅用地，用于建設(shè)保障性住房的，可以在掛牌出讓時設(shè)定合理的土地上限價格，當(dāng)競買報價達到這一價格時，就不再接受更高報價，而是通過現(xiàn)場投報配建保障性住房面積的程序并按投報面積最高者確定競得人。
3．3土地利用粗放狀況仍在延續(xù)
我國經(jīng)濟的高速發(fā)展給社會和人的心理都帶來很大影響，一些官員急功近利，惦記著位子，熱衷制造“短、平、快”政績，不惜濫用權(quán)力，以環(huán)境和資源為代價，粗放用地、揮霍用地，透資未來，亟待引起相關(guān)部門重視。
當(dāng)務(wù)之急是改變帶來諸多問題的GDP政績考核機制，將民生、環(huán)保等問題作為考核的重要指標。讓地方官員不再以環(huán)境、資源為代價滿目追求GDP，使生態(tài)環(huán)境免遭嚴重破壞，節(jié)省寶貴的土地資源。
3．4弄虛作假、問題時有發(fā)生
在土地使用權(quán)掛牌出讓中，弄虛作假、問題時有發(fā)生。有的為特定競買人“量身定做”前置條件；有的以集體研究決定、招商引資的名義；有的以打招呼，批條子等形式違規(guī)干預(yù)土地掛牌出讓；個別腐敗分子違背土地市場規(guī)律，利用行政職權(quán)，搞權(quán)錢交易，攫取巨額的地價差額。
目前，有些城市的土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上。成為名副其實的“土地財政”， 土地出讓金的使用鮮受權(quán)力約束，缺乏有效監(jiān)管，這是導(dǎo)致腐敗案件屢見不鮮重要原因。
要防止土地出讓中的不正之風(fēng)和腐敗行為，各級監(jiān)察機關(guān)要認真履行職責(zé)，應(yīng)加大查處力度，對于領(lǐng)導(dǎo)干部以任何形式違反規(guī)定干預(yù)和插手掛牌出讓甚至的，要提高違規(guī)違法成本，予以嚴肅處理。監(jiān)察部、國土資源部要在全國深入開展專項執(zhí)法檢查工作。發(fā)現(xiàn)問題要及時糾正、嚴肅處理，有效遏制土地交易中的腐敗行為。
4．結(jié)語
國有建設(shè)用地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓中，比較而言，掛牌活動實施的時間較長，程序也更為復(fù)雜。土地使用權(quán)掛牌出讓運行過程中，由于體制機制、利益驅(qū)動等原因引發(fā)的問題多種多樣。土地――人類賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，正在成為與能源一樣制約可持續(xù)發(fā)展的主要因素。期待廣大學(xué)者深入研究、主動創(chuàng)新和大膽實踐，探索出更加適合我國經(jīng)濟社會發(fā)展的土地使用權(quán)掛牌出讓政策。
參考文獻：
一、適應(yīng)新形勢創(chuàng)新思路
近年來，稅費改革逐步深入，鄉(xiāng)鎮(zhèn)可支配財力減少，建設(shè)投入資金越來越有限。為了加快集鎮(zhèn)建設(shè)步伐，煙店鎮(zhèn)黨委、政府不等不靠，文秘部落積極探索集鎮(zhèn)建設(shè)新辦法，廣泛籌措集鎮(zhèn)建設(shè)資金，走出了一條經(jīng)營集鎮(zhèn)的新路子。他們加大集鎮(zhèn)建設(shè)力度，創(chuàng)新集鎮(zhèn)建設(shè)機制，主要是立足于“三有”：
一是區(qū)位有優(yōu)勢。煙店鎮(zhèn)東臨涢水，府河流經(jīng)11個村，水源充足；西兆碧山，李白酒隱安陸，蹉跎十年，人文歷史悠久；北接孛畈，山石資源豐富，有利集鎮(zhèn)建設(shè)；南靠府城，信息靈通。“安三”、“煙應(yīng)”、“孝襄”以及正在建設(shè)中的“安京”共3條二級路和1條高速公路橫穿煙店，交通發(fā)達，水陸兩便。土地資源豐富，搞集鎮(zhèn)開發(fā)和中心村建設(shè)，發(fā)展集鎮(zhèn)經(jīng)濟，開展招商引進，優(yōu)勢得天獨厚。
二是農(nóng)民有要求。近幾年來，由于農(nóng)民收入較快增長，生活逐漸富裕，以及建房收費的減輕和規(guī)范，部分農(nóng)民迫切要求到中心村或集鎮(zhèn)落戶。2000年至2004年，全鎮(zhèn)到中心村和集鎮(zhèn)建房每年以17%的幅度遞增。
三是上級有部署。近年來，市委、市政府先后落實“一主三化”、建設(shè)城郊經(jīng)濟圈的發(fā)展思路和戰(zhàn)略構(gòu)想，要求鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委、政府把城鎮(zhèn)化作為農(nóng)民增收、財政增收的重要措施來抓。今年，又提出了創(chuàng)建文明新村這一重大課題，把建設(shè)生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好的社會主義新農(nóng)村作為新階段的重要任務(wù)，這些都要求鄉(xiāng)鎮(zhèn)加快集鎮(zhèn)和中心村建設(shè)步伐。
二、抓住關(guān)鍵落實措施
為了解決好集鎮(zhèn)建設(shè)投入難的問題，煙店鎮(zhèn)創(chuàng)新發(fā)展思路，整合集鎮(zhèn)和中心村的土地資源，將集鎮(zhèn)建設(shè)推向了市場。具體工作中，他們主要是把好“四關(guān)”：
一是把好土地收儲關(guān)。每開發(fā)一處集鎮(zhèn)或中心村，先按照土地政策劃定一塊地作為拍賣地，再由鎮(zhèn)政府出資，委托市國土資源局土地收儲中心收購儲備，統(tǒng)一辦理征地手續(xù)。鎮(zhèn)集鎮(zhèn)建設(shè)指揮部按照國家規(guī)定標準，向被占地農(nóng)民兌現(xiàn)勞動力安置費、地面附屬物和青苗補償費，向村集體兌現(xiàn)土地補償費。該鎮(zhèn)在兌現(xiàn)過程中，執(zhí)行的標準高于孝襄公路補償標準1000元左右，村級和群眾滿意，至今沒有發(fā)生一起因征地補償不滿而上訪的事件。
二是把好集鎮(zhèn)規(guī)劃關(guān)。對開發(fā)地段，拍賣前由鎮(zhèn)政府組織規(guī)劃人員對集鎮(zhèn)或中心村進行詳細規(guī)劃或規(guī)劃修編。規(guī)劃力求高起點、高標準、高水平，體現(xiàn)時代氣息和地域特色。建筑樓層高度不少于兩層，建筑房屋式樣做到新穎各異。圖紙由村鎮(zhèn)建設(shè)服務(wù)中心免費提供。規(guī)劃一旦編制完成，堅決執(zhí)行，嚴格管理。從該鎮(zhèn)開發(fā)的幾處小區(qū)來看，各區(qū)風(fēng)格不同，各有特色，水平較高。
三是把好土地拍賣關(guān)。規(guī)劃完成后，由市土地收儲中心會同鎮(zhèn)國土資源所負責(zé)組織拍賣工作。先對收儲土地按每宗120m2進行分宗編號，然后統(tǒng)一對外國有土地使用權(quán)拍賣公告，公開競買條件和競買方式。參加競買農(nóng)戶先填寫競買申請書，獲批準后交納一定保證金，準予參與競買。競買報名結(jié)束后，進行分宗拍賣，采取公開、公正、公平方式，競價拍賣，拍賣成交后，由國土部門向買主出具確認書，并在7天內(nèi)下達建設(shè)用地批準通知書。拍賣成交價包含土地使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理及配套建設(shè)費用，買主不必再繳納任何費用即可建房。去年以來，煙店鎮(zhèn)共組織三次拍賣，成功拍賣土地11畝，參與競買農(nóng)戶達260戶，有120戶競買成交。
四是把好配套設(shè)施建設(shè)關(guān)。拍賣工作結(jié)束后，由鎮(zhèn)集鎮(zhèn)建設(shè)指揮部投資，組織村鎮(zhèn)建設(shè)服務(wù)中心、供電所、林業(yè)站、廣播電視站等單位，對拍賣地段進行基礎(chǔ)設(shè)施配套。三次拍賣活動，共為集鎮(zhèn)和中心村平整土地35畝，修通下水道3150米，延伸自來水1400米，架設(shè)電線桿11根，綠化植樹5600株，開通有線電視120戶。
三、經(jīng)營集鎮(zhèn)成效明顯
煙店鎮(zhèn)采取市場經(jīng)濟辦法經(jīng)營集鎮(zhèn)，創(chuàng)新了集鎮(zhèn)建設(shè)投入機制，提升了集鎮(zhèn)建設(shè)檔次，規(guī)范了建房行為，促進了民營經(jīng)濟發(fā)展，取得良好的經(jīng)濟和社會效益。
一是土地價值發(fā)揮好。過去，農(nóng)戶到集鎮(zhèn)建房，主要由集鎮(zhèn)所在村和國土部門負責(zé)安排用地，存在批人情地、關(guān)系地的問題，各地段地價大致相同，土地應(yīng)有的價值得不到很好的體現(xiàn)。實行拍賣后，由于采取公開、公正、公平競爭的原則，使土地使用權(quán)價值得到充分體現(xiàn)。煙店鎮(zhèn)孝襄高速公路互通處6宗土地通過競價拍賣，最高拍賣到167元/平方米，比過去集鎮(zhèn)土地征用價格每平方增加60多元。白店中心村通過拍賣，由過去的60元/平方米，提高到100元/平方米。
然而，就像人們不看好商業(yè)銀行的未來一樣，業(yè)內(nèi)人士同樣認為資產(chǎn)管理公司的贏利不可持續(xù)。資產(chǎn)管理公司贏利的來源主要是中國4萬億元的刺激政策所引發(fā)的企業(yè)融資饑渴癥。隨著大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)的止步，中國宏觀經(jīng)濟的進一步下滑，四大資產(chǎn)管理公司的業(yè)務(wù)很可能遭遇瓶頸。
資產(chǎn)管理公司商業(yè)化轉(zhuǎn)型后，在混業(yè)經(jīng)營的政策庇護之下，激進的經(jīng)營風(fēng)格已經(jīng)埋下了隱患，一旦遇上宏觀經(jīng)濟的持續(xù)下滑，流動性持續(xù)收緊，金融控股公司模式將經(jīng)受較大的風(fēng)險考驗。
一位金融業(yè)資深人士這樣評價近幾年資產(chǎn)管理公司的轉(zhuǎn)型，他說，資產(chǎn)管理公司利潤翻番的根源不過就是利用了央企的特殊地位、壟斷性的金融資源牌照而已，其實際的市場經(jīng)營能力與其贏利水平無法匹配。
信達地產(chǎn)困局
7月29日晚，央企信達地產(chǎn)（600657）公告稱，7月27日，公司以8.93億元奪得上海松江區(qū)一宗住宅地塊，溢價率為40%，折合樓面價7022元/平方米。公告顯示，當(dāng)天信達地產(chǎn)全資子公司上海信達銀泰置業(yè)有限公司、上海信達立人投資管理有限公司組成聯(lián)合體，通過現(xiàn)場競買方式取得上海市松江區(qū)“國際生態(tài)商務(wù)區(qū)”15-2地塊，最終成交總價為89300萬元。
國際生態(tài)商務(wù)區(qū)15-2號地塊是今年上海松江區(qū)推出的首塊宅地。共有27家企業(yè)領(lǐng)取競買申請書，其中9家提交了競買申請，并最終參與了現(xiàn)場競拍，其中便包括萬科、金地、朗詩、農(nóng)工商在內(nèi)的眾多知名房企。
在高價拿地的同時，信達地產(chǎn)的業(yè)績卻正在大幅下滑。2012年第一季度信達地產(chǎn)的凈利潤872萬元，而2011年這個數(shù)字是5.6億元，凈利潤增長率是－90%；凈資產(chǎn)收益率是0.14%，而去年年末這個數(shù)字是9.14%；凈利潤的現(xiàn)金含量是－5280萬元，而2009 年年末這個數(shù)字是299萬元。
以上業(yè)績在房地產(chǎn)行業(yè)整體遭遇寒冬的形勢下，沒有出乎人們的預(yù)料，不過信達地產(chǎn)最讓人擔(dān)心的還是其公司內(nèi)部的管理。
不久前，信達地產(chǎn)投資者關(guān)系處的王先生離職。
他在離職前，向記者分析道，目前信達地產(chǎn)主要面臨著三大困境：一是信達地產(chǎn)后于項目公司出現(xiàn)；二是項目公司在當(dāng)?shù)馗畹俟?，各自為?zhàn)；三是這是一家“強地方、弱總部”的企業(yè)?！坝捎谛胚_地產(chǎn)的大部分資產(chǎn)屬于承接自建設(shè)銀行的不良地產(chǎn)資產(chǎn)，使得其項目布局凌亂，而不像一般專業(yè)開發(fā)商那樣有條不紊地進行布局和積累，并且在項目規(guī)模上大小不一，感覺是在糊涂的發(fā)展。”
由于國家調(diào)控房地產(chǎn)，財政部注資無望，而總公司過于保守穩(wěn)健的風(fēng)格，造成信達地產(chǎn)拿地也不夠積極?！?010年6月到2011年6月，僅新增了一塊土地。截至2011年12月31日，公司土地儲備規(guī)劃建筑面積約340.55萬平方米，這在二線房企陣營中優(yōu)勢并不算大?！蓖跸壬f。
另一個問題是，信達地產(chǎn)重組后遺癥頻頻再現(xiàn)。2009年消化和清理資產(chǎn)后，信達地產(chǎn)在2010年進入了內(nèi)部調(diào)整年。公司積極向萬科、金地等公司學(xué)習(xí)標準化和信息化建設(shè)，加強集團管控，同時大力加強成本控制和城市與產(chǎn)品研究等?！暗覀儽旧淼谋尘氨容^復(fù)雜，轉(zhuǎn)型要面對機構(gòu)轉(zhuǎn)型、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型、人員轉(zhuǎn)型和思想轉(zhuǎn)型等繁重又不可逾越的工作，還要面對剩余的資產(chǎn)處置難題，加上自身缺乏商業(yè)化經(jīng)驗，可以說困難重重?！蓖跸壬硎具@些遺留問題讓信達地產(chǎn)步伐過慢。
“市場化意識不強，戰(zhàn)略過于保守，土地儲備并不充沛，所以我們很少關(guān)注信達地產(chǎn)?！?月16日，招商證券一位分析師在接受《新財經(jīng)》雜志采訪時表示。
“信達地產(chǎn)不僅是一個樣本，也是四大資產(chǎn)管理公司面臨困境的縮影，包括人才與機制等方面的困境，可以說四大資產(chǎn)管理公司正處于尋找自己未來命運的過程之中?！毙胚_銀泰一位董事向《新財經(jīng)》透露的這些問題表面上是看不出來的，而是潛在的危機。
華融信托“烽火”
從今年4月開始的江西賽維LDK公司債務(wù)危機把華融國際信托有限公司（以下簡稱“華融信托”）推上了火山口。
7月12日，江西省新余市人大常委會網(wǎng)站上披露，該市第八屆人大常委會第七次會議審議通過市人民政府一份議案，將江西賽維LDK公司向華融信托償還信托貸款的缺口資金納入同期年度市人民政府財政預(yù)算。
民營企業(yè)的虧損由政府埋單，這種做法在全國輿論界掀起了一場大討論。反對者認為，一個民營企業(yè)的虧損由全體納稅人買單是不公平的，政府沒有權(quán)力隨便動用納稅人的錢，況且地方政府由于賣地收入銳減，宏觀經(jīng)濟下行導(dǎo)致財政收入增速放緩，其資金鏈已經(jīng)拉得非常緊。
但最終政府還是掏錢替賽維歸還了華融信托的這筆信托資金，來自華融信托的5億元借款于今年6月28日到期，這次還款依然是賽維借新還舊。華融信托的條件是新余市人民政府出具經(jīng)市人大常委會會議審議通過的、將該貸款還款計劃列入財政預(yù)算的相關(guān)文件，在賽維公司償還本次信托貸款出現(xiàn)資金缺口的情況下，將資金缺口納入年度財政預(yù)算，由市人民政府在財政預(yù)算內(nèi)安排資金代為歸還。
自此，華融信托算是躲過了一劫，但是信托公司經(jīng)營的風(fēng)險在這個事件中暴露無遺。
信托行業(yè)在此輪4萬億元刺激政策中得到了大發(fā)展，尤其是對房地產(chǎn)的嚴厲調(diào)控政策導(dǎo)致房地產(chǎn)很難從銀行得到資金，于是給房地產(chǎn)公司融資就成了信托公司的最大業(yè)務(wù)來源。另外，商業(yè)銀行為了擴大中間業(yè)務(wù)，取得資金，大規(guī)模通過信托公司發(fā)行理財產(chǎn)品，這也是近幾年信托公司的一個賺錢來源。從2006年的3500億元到2012年一季度的5.3萬億元，僅僅5年多的時間，信托業(yè)管理的資產(chǎn)規(guī)模增幅超過10倍。仿佛一夜之間，信托業(yè)成了眾人羨慕的行業(yè)。
第一條 為了加強國有土地資產(chǎn)管理，維護土地市場秩序，促進經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，結(jié)合本省實際，制定本辦法。
第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)），依照本辦法實行出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押制度。但地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施除外。
農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利系統(tǒng)的國有土地使用權(quán)出讓用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)項目的，必須遵守相關(guān)的法律、法規(guī)。
第三條 公民、法人、其他組織和外商、外資企業(yè)，均可依照國家法律、法規(guī)和本辦法取得土地使用權(quán)，其合法權(quán)益受法律保護。
土地使用者開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的活動，必須遵守國家法律、法規(guī)，符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，不得損害社會公共利益。
第四條 縣級以上人民政府對土地使用權(quán)的出讓實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理。
第五條 土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止及有關(guān)的地上建筑物、其他附著物的登記，由市、縣土地管理、房產(chǎn)管理部門按照職責(zé)分工和本辦法規(guī)定分別辦理。
縣級以上人民政府土地管理部門依法對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止進行監(jiān)督檢查。
第六條 土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押均應(yīng)簽訂書面合同。出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門（以下簡稱出讓方）與土地使用權(quán)受讓方簽訂；轉(zhuǎn)讓、出租、抵押合同由當(dāng)事人雙方簽訂。
第二章 土地使用權(quán)出讓
第七條 土地使用權(quán)的出讓應(yīng)編制年度計劃，并納入當(dāng)年建設(shè)用地計劃控制指標，經(jīng)同級人民政府審核，報省人民政府批準。
第八條 土地使用權(quán)出讓方案，由市、縣土地管理部門根據(jù)土地使用權(quán)出讓計劃，會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理等部門擬定，依照法律法規(guī)規(guī)定的審批權(quán)限，報經(jīng)縣級以上人民政府批準后，由所在市、縣土地管理部門實施。
土地使用權(quán)出讓方案應(yīng)包括出讓地塊的面積、位置、界址、用途、出讓年限、建設(shè)規(guī)劃要求、出讓底價、出讓方式等內(nèi)容。
第九條 土地使用權(quán)出讓最高年限按照下列用途確定：
（一）普通標準住宅用地70年；
（二）工業(yè)用地50年；
（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；
（四）商業(yè)、旅游、娛樂和別墅用地40年；
（五）綜合用地或者其他用地50年。
第十條 政府出讓土地的底價，按照基準地價、市場行情、地塊用途、土地收益、地塊的區(qū)位、地塊的大小形狀、國家和本省制定的產(chǎn)業(yè)政策、土地使用年限和其他因素評估。出讓底價在出讓前不得公開。
土地使用權(quán)出讓的基準地價，由市、縣土地管理部門按不同的土地級別和用途，會同有關(guān)部門評估和測算，經(jīng)同級人民政府審核，報上一級人民政府批準后公布。地價評估辦法由省人民政府另行制定。
基準地價可根據(jù)當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟的發(fā)展和市場變化情況定期修定。
第十一條 土地使用權(quán)出讓，可依據(jù)不同情況，分別采取拍賣、招標的方式進行，也可以采用協(xié)議的方式進行。商業(yè)、金融、娛樂、旅游、服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性的用地，應(yīng)當(dāng)采取拍賣、招標的方式出讓。采用協(xié)議方式出讓的，除國家另有規(guī)定的外，出讓價格不得低于出讓底價。
第十二條 拍賣出讓土地使用權(quán)程序：
（一）出讓方土地使用權(quán)拍賣公告；
（二）競買者在公開拍賣日五日之前，持身份證件，授權(quán)委托書和其他法定文件到指定地點報名登記并交付保證金，領(lǐng)取競買牌號；
（三）出讓方按公告規(guī)定的時間、地點，組織公開拍賣，以應(yīng)價高者為取得該宗土地使用權(quán)的受讓方，并現(xiàn)場簽訂出讓合同，交付不低于出讓金總額5％的定金；
（四）受讓方從土地使用權(quán)出讓合同簽訂之日起六十日內(nèi)，交付全部出讓金，辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取《國有土地使用證》。
受讓方在簽訂拍賣出讓合同時，不能當(dāng)即交付定金的，視為違約，保證金不予退還，并應(yīng)賠償拍賣活動支出的全部費用和該宗土地三個月以內(nèi)再行拍賣所得出讓金低于前次拍賣的差額部分。
競買者最高應(yīng)價低于拍賣底價的，拍賣主持人有權(quán)中止拍賣。
第十三條 招標出讓土地使用權(quán)程序：
（一）出讓方土地使用權(quán)招標出讓公告或通知書；
（二）投標者在規(guī)定時限內(nèi)，持身份證件、授權(quán)委托書和其他法定文件到出讓方領(lǐng)取招標文件，交付投標保證金；
（三）投標者按照招標文件的規(guī)定制作標書，在規(guī)定的時限內(nèi)密封投入指定的標箱或者送達指定的地點；
（四）出讓方會同有關(guān)部門及聘請的專家或?qū)I(yè)技術(shù)人員組成評標小組，根據(jù)招標文件規(guī)定，主持開標、驗標、評標和決標工作，確定中標者，簽發(fā)決標書；
（五）受讓方接到中標通知書十五日內(nèi)，持決標書與出讓方簽訂土地使用權(quán)出讓合同，六十日內(nèi)按合同約定交付出讓金，辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取《國有土地使用證》。
受讓方在規(guī)定的時限內(nèi)不簽訂出讓合同的，視為放棄中標權(quán)，所交付投標保證金不予退還。
評估小組認為所有設(shè)計方案不符合要求或全部標價低于出讓底價的，有權(quán)廢標。
第十四條 協(xié)議出讓土地使用權(quán)程序：
（一）用地人持申請用地報告和建設(shè)項目批準文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及資信證明，向出讓方提出申請；
（二）出讓方在接到申請之日起十五日內(nèi)就協(xié)商事項書面通知申請人，并提供擬出讓地塊的有關(guān)資料；
（三）經(jīng)協(xié)商達成協(xié)議，出讓方與受讓方簽訂土地使用權(quán)出讓合同，受讓方交付不低于出讓金總額5％的定金，六十日內(nèi)按合同約定支付全部出讓金，辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取《國有土地使用證》。
第十五條 出讓成交后，保證金和定金可抵充出讓金。競買未成或未中標者所交保證金，出讓方應(yīng)在決標或拍賣之日后七日內(nèi)原數(shù)退還。
第十六條 受讓方因故不能按期交付出讓金的，經(jīng)出讓方同意可以延期交付。但延長期不得超過三個月。延長期內(nèi)受讓方按同期人民銀行的貸款利率向出讓方支付利息。
第十七條 出讓合同的一方不按合同約定交付出讓金或提供土地使用權(quán)的，另一方有權(quán)解除合同，并有權(quán)請求違約賠償。
第十八條 出讓合同簽訂后，受讓方必須按合同約定的時限、條件和用途開發(fā)利用土地。受讓方在出讓期內(nèi)，需要改變出讓合同約定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門審查同意，并報原批準用地的人民政府批準后，依照本辦法有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金并辦理登記手續(xù)。
受讓方超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，縣級以上土地管理部門可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金總額20％以下的土地閑置費；連續(xù)二年未動工開發(fā)的，依法無償收回其土地使用權(quán)。
第十九條 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，經(jīng)批準后重新簽訂出讓合同，交付出讓金，并辦理登記手續(xù)。不再申請續(xù)期或續(xù)期申請未獲批準的，出讓期屆滿時其土地使用權(quán)終止并由國家無償收回。
根據(jù)國家利益和社會公共利益的需要，土地使用權(quán)可以依照法律程序提前收回，但應(yīng)根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。
第三章 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押
第二十條 通過出讓取得的土地使用權(quán)具備下列（一）、（二）、（三）、（四）項條件的可以轉(zhuǎn)讓（包括出售、交換、贈與）；具備下列（一）、（二）、（三）項條件的可以出租、抵押。
（一）持有縣級以上人民政府頒發(fā)的《國有土地使用證》，有地上建筑物、其他附著物的，還應(yīng)有相應(yīng)的權(quán)屬證書；
（二）已按出讓合同約定的條件和期限完成了開發(fā)建設(shè)項目總投資額（不包括出讓金）或建筑總面積的20％以上；屬成片開發(fā)經(jīng)營的土地，形成了建設(shè)用地必備的基礎(chǔ)設(shè)施和其他條件；
（三）符合法律法規(guī)的規(guī)定和土地使用權(quán)出讓合同的約定；
（四）享受減免地價的用地，經(jīng)土地管理部門批準，并補足了出讓金。
第二十一條 土地作用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時，其地上建筑物和其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；地上建筑物和其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。地上建筑物和其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的除外。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)也隨之轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)出租、抵押后，出租人或抵押人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同約定的義務(wù)。
土地使用權(quán)抵押時，必須先經(jīng)有法定評估資格的地價評估機構(gòu)評估地價，并報縣級以上土地管理部門確認后，方可簽訂抵押合同。土地使用權(quán)抵押金額不得超過評估地價的65％。依照本辦法第十二條、第十三條規(guī)定程序取得的土地使用權(quán)除外。享受減免地價的，抵押金額不得超過已交出讓金總數(shù)。同一宗土地使用權(quán)不得重復(fù)抵押。
第二十二條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租年限，不得超過土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限內(nèi)的剩余年限；土地使用權(quán)抵押年限，必須少于土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限內(nèi)的剩余年限。
第二十三條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時，應(yīng)按下列規(guī)定辦理登記手續(xù)：
（一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，雙方應(yīng)在簽訂轉(zhuǎn)讓合同之日起二十日內(nèi)，持原出讓合同、轉(zhuǎn)讓合同、《國有土地使用證》、繳納土地增值稅憑證，向當(dāng)?shù)厥?、縣土地管理部門申請辦理變更登記，更換《國有土地使用證》；
（二）出租土地使用權(quán)的，出租人、承租人雙方應(yīng)于租賃合同簽訂之日起二十日內(nèi)到土地所在地的市、縣土地管理部門辦理出租登記。出租期滿或者解除租賃關(guān)系，出租人、承租人雙方應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi)到原登記機關(guān)辦理注銷出租登記；
（三）土地使用權(quán)抵押，應(yīng)在簽訂抵押合同之日起二十日內(nèi)，由抵押人和抵押權(quán)人雙方，持《國有土地使用證》、土地使用權(quán)出讓合同、擔(dān)保合同或載有抵押條款的經(jīng)濟合同、土地使用權(quán)抵押申請書，向所在地的市、縣土地管理部門辦理抵押登記。
地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨同轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，還必須向房產(chǎn)管理部門申請辦理權(quán)屬變更登記。
第二十四條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)增值的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)按照規(guī)定繳納土地增值稅。
第二十五條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租后，需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，依照本辦法第十八條的規(guī)定辦理。
第二十六條 抵押人到期未能清償債務(wù)或者在抵押期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照國家法律、法規(guī)的規(guī)定和抵押合同的約定處分抵押財產(chǎn)，并依照規(guī)定辦理過戶登記。
抵押權(quán)因債務(wù)清償或其他原因而滅失的，抵押雙方從抵押權(quán)終止之日起二十日內(nèi)到原登記機關(guān)辦理注銷抵押登記。
第四章 劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押
第二十七條 土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等征地費用后將該宗國有土地交付其使用，或者將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。通過此種方式取得的國有土地使用權(quán)，即為劃撥土地使用權(quán)。
第二十八條 符合下列條件的，經(jīng)縣級以上土地管理部門審查同意，報同級人民政府批準，其劃撥土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：
（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其它經(jīng)濟組織和個人；
（二）領(lǐng)有國有土地使用證；
（三）具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明；
（四）依照本辦法第三十條規(guī)定補辦了出讓手續(xù)；
（五）符合法律、法規(guī)規(guī)定的其它條件。
未按前款規(guī)定辦理審批手續(xù)的，劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
第二十九條 下列行為屬于劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：
（一）出售、交換、贈與劃撥土地使用權(quán)的；
（二）以劃撥土地使用權(quán)入股、投資或合作開發(fā)房地產(chǎn)的；
（三）企業(yè)因被兼并土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；
（四）轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物連同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的；
（五）以其他方式轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的。
第三十條 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時，必須辦理出讓手續(xù)，由受讓方、劃撥土地使用權(quán)出租方、抵押方與市、縣人民政府土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補交出讓金后，依照本辦法第三章規(guī)定辦理。法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定。
第三十一條 劃撥土地使用權(quán)補交出讓金，應(yīng)當(dāng)區(qū)別土地的不同用途，按宗地當(dāng)時評估地價的一定比例收取，最低不得低于評估地價的40％。
第五章 法律責(zé)任
第三十二條 違反本辦法規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的，由縣級以上土地管理部門沒收非法所得。并可處以非法所得50％以下的罰款。
第三十三條 違反本辦法規(guī)定，擅自改變土地用途的，由縣級以上土地管理部門責(zé)令限期補辦批準手續(xù)，重新簽訂出讓合同，并可處以土地使用權(quán)價款5％以上10％以下的罰款；在規(guī)定期限內(nèi)拒不補辦批準手續(xù)或經(jīng)審查不允許改變土地用途的，無償收回土地使用權(quán)，沒收在土地上的投資。
第三十四條 違反本辦法規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的，其轉(zhuǎn)讓、出租、抵押行為無效，由縣級以上土地管理部門沒收非法所得，并可處非法所得50％以下的罰款。
第三十五條 違反本辦法規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)或地上建筑物、其他附著物不履行登記手續(xù)的，分別由縣級以上土地管理部門，房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期補辦登記手續(xù)，并可處以土地使用權(quán)價款或房屋價款1％以上5％以下的罰款。
第三十六條 違反本辦法規(guī)定，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，非法批準占用土地或者非法低價出讓國有土地使用權(quán)情節(jié)嚴重，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任，對未構(gòu)成犯罪的負有直接責(zé)任的國家工作人員，依法給予行政處分。
第三十七條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰決定通知書之日起十五日內(nèi)，向作出處罰決定機關(guān)的上一級機關(guān)申請復(fù)議；對復(fù)議決定不服的，可以在接到復(fù)議決定通知書之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴，也可以直接向人民法院起訴。逾期不申請復(fù)議、不起訴又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。
第三十八條 土地、房產(chǎn)管理部門工作人員在土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押活動中，貪污受賄、徇私舞弊、敲詐勒索、挪用、截留出讓金的，由所在單位或上級機關(guān)按有關(guān)規(guī)定追究行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第六章 附 則
第三十九條 依照本辦法規(guī)定應(yīng)收取的土地使用權(quán)出讓金，統(tǒng)一由市、縣人民政府土地管理部門收繳，全部上交財政，主要用于城市建設(shè)和土地開發(fā)。
質(zhì)押借款合同范本一
合同編號：
借款人：____________
貸款人：中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行________________________
出質(zhì)人：(1)________________________
(2)________________________
(3)________________________
借款人因________________________需要，向貸款人申請____________借款，經(jīng)出質(zhì)人質(zhì)押擔(dān)保，貸款人同意向借款人發(fā)放上述貸款。經(jīng)各方協(xié)商一致，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和銀行貸款管理規(guī)定，簽訂本合同，共同遵守。
第一條 主要借款內(nèi)容
1.借款金額、用途、種類、利率、期限：
2.本合同項下借款按日計息，按____________結(jié)息。在本合同有效期內(nèi)，如遇利率調(diào)整，按中國人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二條 提款和還款
1.分期提款、還款計劃：
2.借款人在提款前應(yīng)向貸款人遞交具體的提款計劃，并提供表明借款合理用途的書面文件。
3.貸款人按提款計劃辦理借款憑證手續(xù)，在____________個營業(yè)日內(nèi)將貸款放出。在本合同期限內(nèi)，實際放款日、還款日和實際借款額以借款憑證為準。
4.借款人應(yīng)主動按本合同約定的期限內(nèi)歸還全部借款本息，并按雙方約定的分期還款計劃還款;不主動歸還的，貸款人可直接從借款人帳戶中扣收。
第三條 還款資金來源
借款人應(yīng)用下列資金，但不僅限于下列資金，歸還本合同項下借款本息。
1.____________________________________________________________.
2.____________________________________________________________.
3.____________________________________________________________.
4.____________________________________________________________.
第四條 質(zhì)押內(nèi)容
出質(zhì)人自愿以____________等動產(chǎn)、權(quán)利(詳見抵押物品清單)作為本合同載明借款的質(zhì)物，出質(zhì)給貸款人，主動質(zhì)押擔(dān)保內(nèi)容如下：
1.質(zhì)押擔(dān)保期間：自設(shè)定抵押之日起至擔(dān)保范圍內(nèi)全部債務(wù)清償完畢止。
2.質(zhì)押擔(dān)保范圍：本合同項下借款本金、利息、違約金以及貸款人實現(xiàn)債權(quán)和質(zhì)權(quán)的費用。
3.質(zhì)物評估價值____________萬元，實際質(zhì)押額為____________萬元。抵押的效力及于抵押物的從物、從權(quán)利和孳息。
4.質(zhì)物未設(shè)定其他擔(dān)保，所有權(quán)無爭議。
5.出質(zhì)人應(yīng)在______年______月_______日之前將質(zhì)物移交貸款人占有，質(zhì)物的權(quán)利證書和相關(guān)文件一并移交貸款人保管，質(zhì)押期間，貸款人應(yīng)妥善保管質(zhì)物。貸款人為安全、方便也可將質(zhì)物委托與出質(zhì)人約定的第三人保管。
6.質(zhì)押財產(chǎn)在質(zhì)押擔(dān)保期間，由質(zhì)押人辦理財產(chǎn)保險，保險單由貸款人保存，如發(fā)生保險責(zé)任內(nèi)損失，保險理賠款應(yīng)作為出質(zhì)財產(chǎn)較貸款人存入專戶或用于提前清償貸款本息，不足部分由借款人另行提供擔(dān)保。
7.按擔(dān)保法規(guī)定，應(yīng)辦理質(zhì)押合同登記的，出質(zhì)人應(yīng)按規(guī)定向有權(quán)部門辦理質(zhì)押登記和其他法定出質(zhì)手續(xù)，所登記質(zhì)押權(quán)存續(xù)時間，應(yīng)與質(zhì)押擔(dān)保期間一致。
8.未經(jīng)貸款人同意，出質(zhì)人不得將質(zhì)物轉(zhuǎn)讓或許可他人使用。經(jīng)貸款人書面同意而取得的轉(zhuǎn)讓費、許可費或價款，應(yīng)向貸款人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。
9.質(zhì)物的保險、鑒定、運輸、保管、評估、登記等費用由借款人承擔(dān)。
10.貸款到期，借款人不能歸還或不足歸還貸款本息時，貸款人有權(quán)以質(zhì)押財產(chǎn)折價或以拍賣、變賣、兌現(xiàn)的價款優(yōu)先受償，實現(xiàn)質(zhì)權(quán)。不足受償部分，貸款人有權(quán)繼續(xù)向借款人追償。
11.貸款人按照本合同規(guī)定提前收回貸款時，有權(quán)按第四條第11款規(guī)定提前處分質(zhì)押財產(chǎn)，實現(xiàn)質(zhì)權(quán)。
12.當(dāng)出質(zhì)人或借款人被宣告破產(chǎn)或解散，卷入或即將卷入訴訟糾紛，或其他足以影響貸款人債權(quán)安全時，貸款人有權(quán)提前處分質(zhì)押財產(chǎn)，實現(xiàn)債權(quán)。
13.在本合同擔(dān)保期間內(nèi)，出質(zhì)人的擔(dān)保責(zé)任不因借款人與其他單位簽訂有關(guān)協(xié)議和借款人財力狀況的變化，以及本合同涉及借款人和貸款人條款的無效而受到任何影響或免除。
14.出質(zhì)人應(yīng)予賠償因其自身過失造成的貸款人損失，向貸款人支付借款金額_______%的賠償金。
第五條 權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任
1.借款人必須遵守中國人民銀行和中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行關(guān)于政策性貸款帳戶管理及資金結(jié)算管理的規(guī)定;否則，貸款人有權(quán)停止發(fā)放尚未發(fā)放的貸款，并可提前收回已發(fā)放的部分或全部貸款。
2.借款人必須嚴格按本合同約定的用途使用貸款;否則，貸款人有權(quán)停止發(fā)放尚未發(fā)放的貸款，并可提前收回已發(fā)放的部分或全部貸款。同時，對違約使用部分，按日利率_________計收利息。
3.借款逾期而又未簽訂延期還款協(xié)議，貸款人對借款逾期部分按日利率_________計收利息。
4.借款人應(yīng)及時向貸款人提供真實完整的財會報表和統(tǒng)計報表等資料，配合貸款人的調(diào)查、審查、檢查;否則，貸款人有權(quán)采取包括停止發(fā)放貸款、提前收回已發(fā)放貸款等相應(yīng)的信貸制裁措施。
5.借款人有承包、租賃、合并、分立、聯(lián)營等改變經(jīng)營方式行為，均應(yīng)最遲于變更前30天書面通知貸款人，并積極落實債務(wù);否則，貸款人有權(quán)采取相應(yīng)的制裁措施和使貸款免受損失的防范措施。
6.借款人不得擅自對他人債務(wù)提供擔(dān)保，以擔(dān)保政策性貸款得安全。借款人對外任何擔(dān)保均應(yīng)提前30天通知貸款人，并以不超過其凈資產(chǎn)總額為限。否則，貸款人有權(quán)采取相應(yīng)的制裁措施和使貸款免受損失的防范措施。
7.借款人發(fā)現(xiàn)有危及貸款人債權(quán)安全的情況時，應(yīng)及時通知貸款人，并應(yīng)及時采取保全措施。
8.貸款人應(yīng)按本合同第二條約定向借款人提供貸款，未能及時提供貸款的，應(yīng)按違約金額和違約天數(shù)，每日付給借款人____________違約金。
9.對貸款人的違約行為，借款人有權(quán)向貸款人的上級行反映;因貸款人的違約行為而受到損失的，有權(quán)要求貸款人給予賠償。
10.承擔(dān)政策性任務(wù)的借款人，有權(quán)享受政策性貸款的各項優(yōu)惠政策;貸款人不得擅自提高貸款利率，不得無故提前收回貸款。
第六條 合同的變更
1.本合同生效后，各方不得擅自變更或解除合同。
2.借款人因客觀原因造成不能還清貸款的，應(yīng)在貸款到期前10天向貸款人提出書面展期申請，經(jīng)出質(zhì)人同意后由貸款人決定是否延期。同意延期還款的，簽訂延期還款協(xié)議。
3.各方不得擅自將本合同項下的權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三者。
4.在合同有效期內(nèi)，借款方、擔(dān)保方更換法定代表人，改變住所時，應(yīng)在變更后10天內(nèi)書面通知貸款人。
第七條 爭議的解決
在本合同履行中發(fā)生的爭議，由各方協(xié)商或者通過調(diào)解解決;協(xié)商或者調(diào)解不成的，可向貸款人所在地人民法院提起訴訟。
第八條 合同附件
借款申請書、借款憑證、延期還款協(xié)議書、授權(quán)委托書、變更本合同條款的協(xié)議、抵押物清單和貸款人要求借款人、出質(zhì)人提供的其他有關(guān)材料，均為本合同的組成部分。
第九條 其他事項
1.________________________________________________________________.
2.________________________________________________________________.
3.________________________________________________________________.
4.________________________________________________________________.
第十條 本合同未盡事宜，按有關(guān)法律法規(guī)和銀行貸款規(guī)定辦理。
第十一條 本合同正本一式_________份，借款人、貸款人、出質(zhì)人各持一份。本合同自各方簽章之日起生效。
簽約日期：___________年_______月_______日
質(zhì)押借款合同范本二
本協(xié)議由下列雙方于_________年________月_________日在________________簽訂：
(1)A股份有限公司(下簡稱A公司)
法定代表人：_________________________
注冊地址：___________________________
(2)B有限責(zé)任公司(下簡稱B公司)
法定代表人：_________________________
注冊地址：___________________________
鑒于：
1.A公司合法持有C股份有限公司(下簡稱C公司)35%的股份;
2.A公司基于經(jīng)營發(fā)展需要擬受讓B公司持有的D信托投資公司(下簡稱D公司)73%的股權(quán);
3.B公司同意A公司將其持有的C公司35%的股權(quán)質(zhì)押給B公司，作為A公司支付受讓D公司73%股權(quán)價款的擔(dān)保。
故此，A公司與B公司經(jīng)協(xié)商達成如下協(xié)議：
第一條 定義
出質(zhì)人：指A公司;
質(zhì)權(quán)人：指B公司;
質(zhì)押股份：指A公司持有的C公司之35%的股份;
股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議：指A公司和B公司于____年____月____日簽署的轉(zhuǎn)受讓D公司73%股權(quán)之《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》;
轉(zhuǎn)讓價款：指依據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議A公司受讓B公司所持D公司之73%股份應(yīng)支付給B公司的全部價款。
第二條 質(zhì)押
1.出質(zhì)人同意，以質(zhì)押股份作為A公司支付轉(zhuǎn)讓價款的擔(dān)保，質(zhì)權(quán)人同意接受該等質(zhì)押擔(dān)保。
2.如果出質(zhì)人屆時未能按照股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議規(guī)定的支付時間和方式履行支付轉(zhuǎn)讓價款的義務(wù)，質(zhì)權(quán)人有權(quán)依照《中華人民共和國擔(dān)保法》及相關(guān)的法律、法規(guī)以及本協(xié)議的規(guī)定處置質(zhì)押股份并有權(quán)從處置質(zhì)押股份所得的價款中優(yōu)先扣除轉(zhuǎn)讓價款。
3.如果按上述第2.2條處置質(zhì)押股份所得價款不足以償付轉(zhuǎn)讓價款，差額部分仍應(yīng)由出質(zhì)人補足;如果上述價款在償付轉(zhuǎn)讓價款和行使質(zhì)權(quán)的開支后仍有余額，則應(yīng)返還給出質(zhì)人。
第三條 質(zhì)權(quán)的行使
如出質(zhì)人未能履行其受讓義務(wù)，則質(zhì)權(quán)人有權(quán)按照下列方式和程序行使其質(zhì)權(quán)：
(1)委托相關(guān)評估機構(gòu)對質(zhì)押股份進行評估;
(2)委托相關(guān)拍賣行將質(zhì)押股份予以拍賣，質(zhì)權(quán)人/拍賣行應(yīng)于拍賣前一個月內(nèi)，至少在一種全國性報紙上三次拍賣公告，以盡可能地吸引潛在的競買人，從而充分保障出質(zhì)人的權(quán)益。但相關(guān)公告及拍賣費用應(yīng)由出質(zhì)人承擔(dān)。
(3)在拍賣無人競買的情形下，質(zhì)權(quán)人有權(quán)以低于評估的價格將質(zhì)押股份轉(zhuǎn)讓給任何買受人。
第四條 加速到期
一旦出質(zhì)人未能履行任何一期受讓義務(wù)，則視同出質(zhì)人未能履行其剩余期限的受讓義務(wù)，其所余的全部受讓義務(wù)立即屆至履行期，質(zhì)權(quán)人有權(quán)就全部未能受讓的股權(quán)行使質(zhì)權(quán)。
第五條 陳述和保證
出質(zhì)人向質(zhì)權(quán)人陳述和保證如下：
1.出質(zhì)人是質(zhì)押股份的合法持有人，有權(quán)將質(zhì)押股份質(zhì)押給質(zhì)權(quán)人;質(zhì)權(quán)人在將來行使質(zhì)權(quán)時不會存在任何法律上或事實上的障礙;出質(zhì)人簽訂和履行本協(xié)議，目前和將來都不會使出質(zhì)人違反它作為一方的任何協(xié)議或它須遵守的法律、法規(guī)及任何有關(guān)政府批文、許可或授權(quán)。
2.質(zhì)押股份在本協(xié)議生效之日不存在任何質(zhì)權(quán)、其他擔(dān)保權(quán)利或任何其他類似權(quán)利(按本協(xié)議規(guī)定設(shè)立的擔(dān)保權(quán)益除外)。
3.除非質(zhì)權(quán)人事先書面同意，出質(zhì)人將不：(1)轉(zhuǎn)讓或以任何其他方式處置或者試圖轉(zhuǎn)讓或以其他方式處置質(zhì)押股份;(2)直接或間接造成或允許在質(zhì)押股份上設(shè)立任何擔(dān)保權(quán)益(按本協(xié)議規(guī)定設(shè)立的擔(dān)保權(quán)益除外)。
4.未經(jīng)質(zhì)權(quán)人事先書面同意，出質(zhì)人不能對質(zhì)押股份作任何可能致使其價值減少的改動。
5.質(zhì)權(quán)人應(yīng)獲得因處置質(zhì)押股份所需的一切證明、執(zhí)照、許可和授權(quán)，出質(zhì)人有提供或協(xié)助提供上述所需一切證明、執(zhí)照、許可和授權(quán)之義務(wù)。
6.如在本協(xié)議期間，質(zhì)押股份發(fā)生任何實質(zhì)性變動，出質(zhì)人應(yīng)立即將上述情況通知質(zhì)權(quán)人并向質(zhì)權(quán)人提供必要的詳情報告。如果前述情況導(dǎo)致質(zhì)押股份價值減少，質(zhì)權(quán)人有權(quán)要求出質(zhì)人恢復(fù)質(zhì)押股份的價值或者提供與減少的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。
7.一旦質(zhì)權(quán)人要求，出質(zhì)人應(yīng)立即將有關(guān)質(zhì)押股份的狀況資料提供給質(zhì)權(quán)人并允許質(zhì)權(quán)人指定的人員在任何合理的時間查閱。
8.出質(zhì)人將促使其董事會作出決議，一致通過并授權(quán)其合法代表簽署本協(xié)議使之有效，從而對出質(zhì)人具有約束力并可按其條款執(zhí)行。
9.出質(zhì)人將在本協(xié)議簽署后五個工作日內(nèi)，將本協(xié)議及________省工商行政管理局(下簡稱省工商局)要求的其他文件提交該省工商局辦理質(zhì)押登記手續(xù)，并從該省工商局取得簽發(fā)給質(zhì)權(quán)人的有關(guān)權(quán)利證書。
第六條 證書的保管
在本協(xié)議有效期內(nèi)，所有有關(guān)證明和文件應(yīng)交質(zhì)權(quán)人或質(zhì)權(quán)人指定的人保管，并在本協(xié)議按第7條第2款終止后返還給出質(zhì)人。如果出質(zhì)人為某一合理的目的需要使用這些證明和文件，質(zhì)權(quán)人應(yīng)允許出質(zhì)人在提出要求后索取或查看這些證明和文件，出質(zhì)人應(yīng)在使用這些證明和文件后將其還交質(zhì)權(quán)人或其指定的人保管。
第七條 效力與期限
1.本協(xié)議經(jīng)質(zhì)權(quán)人和出質(zhì)人各自合法授權(quán)代表簽署并在省工商局登記后生效。
2.本協(xié)議在出質(zhì)人如約支付轉(zhuǎn)讓價款及相關(guān)費用或質(zhì)權(quán)人行使質(zhì)權(quán)并獲得相當(dāng)于轉(zhuǎn)讓價款的價款后終止。
第八條 違約責(zé)任
在本協(xié)議有效期內(nèi)，質(zhì)權(quán)人就出質(zhì)人的任何違約或遲延履約而給予出質(zhì)人的延期/展期，不得影響、損害或限制質(zhì)權(quán)人在本協(xié)議項下根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)被賦予的任何權(quán)利，不得視為質(zhì)權(quán)人同意出質(zhì)人的違約行為，不構(gòu)成質(zhì)權(quán)人放棄對出質(zhì)人已發(fā)生的違約行為進行追究的權(quán)利，亦不構(gòu)成質(zhì)權(quán)人放棄對出質(zhì)人今后的違約行為進行追究的權(quán)利。
第九條 法律適用與爭議解決
1.本協(xié)議的訂立、生效與解釋均適用中華人民共和國法律。
2.因本協(xié)議發(fā)生的或與本協(xié)議相關(guān)的一切爭議在協(xié)商解決不成的情況下，均應(yīng)提交中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會并按其屆時有效的仲裁規(guī)則仲裁解決。仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。
第十條 其他事項
1.對本協(xié)議所作的任何修改必須采用書面形式，由本協(xié)議雙方合法授權(quán)代表簽署并報省工商局辦理變更登記。
2.本協(xié)議用中文書就，一式三份，其中出質(zhì)人、質(zhì)權(quán)人各持一份，另一份交省工商局辦理登記手續(xù)。
3.本協(xié)議雙方已促使其合法授權(quán)代表于本協(xié)議文首載明之日簽署本協(xié)議，以昭信守。
A股份有限公司(公章)_____________
授權(quán)代表：(簽字)________________