序論：寫(xiě)作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇房地產(chǎn)論文范文，愿它們成為您寫(xiě)作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞:客戶(hù)滿(mǎn)意房地產(chǎn)客戶(hù)關(guān)系管理

作為一種提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的工具,客戶(hù)關(guān)系管理(CustomerRelationshipManagement,CRM)已經(jīng)引起了房地產(chǎn)業(yè)界的極大關(guān)注,并且在一些知名的房地產(chǎn)公司得到了應(yīng)用。但是,目前還有很多人對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要實(shí)施CRM持反對(duì)態(tài)度經(jīng)濟(jì)論文。這些人之所以持有這種觀(guān)點(diǎn),主要是因?yàn)樗麄儧](méi)有正確認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)客戶(hù)滿(mǎn)意的意義。因此,正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)客戶(hù)滿(mǎn)意的構(gòu)成要素和意義對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)成功引入客戶(hù)關(guān)系管理,有著重要作用。

客戶(hù)滿(mǎn)意的概念

“滿(mǎn)意”是一個(gè)心理學(xué)術(shù)語(yǔ),是指人的一種肯定性的心理狀態(tài)。這種狀態(tài)是由于外界的某種刺激使人的某種需求或期望得到滿(mǎn)足及“合意”(即符合人的本意),從而使人感到某種“快意”(即心理上的愉悅)。滿(mǎn)意的前提是外界的這種刺激,包括物質(zhì)、精神及二者結(jié)合的刺激。因此,市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)大師菲利普•科特勒(PhilipKotler)給客戶(hù)滿(mǎn)意下了一個(gè)定義:“客戶(hù)滿(mǎn)意是指一個(gè)人通過(guò)對(duì)一個(gè)產(chǎn)品的可感知的效果(或結(jié)果)與他的期望值相比較后形成的感覺(jué)狀態(tài),是可感知的效果和期望值之間的差異函數(shù)?！?/p>

客戶(hù)滿(mǎn)意與否是一種心理評(píng)價(jià)的過(guò)程,它具有以下特征:

主觀(guān)性。客戶(hù)滿(mǎn)意與否并不是由企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)水平所唯一決定的。它在很大程度上受客戶(hù)主觀(guān)因素的影響?？蛻?hù)的需求、期望、性格、好惡、情緒、經(jīng)濟(jì)地位、教育程度等因素對(duì)客戶(hù)的滿(mǎn)意程度都有著重要影響。

不穩(wěn)定性?？蛻?hù)滿(mǎn)意與否不是一成不變的,而是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和文化的發(fā)展及個(gè)人消費(fèi)水平、鑒賞能力的提高而不斷變化。昨天令客戶(hù)十分滿(mǎn)意的產(chǎn)品,在明天可能成為客戶(hù)抱怨的對(duì)象。所以,企業(yè)不能沉醉于現(xiàn)有的較高的客戶(hù)滿(mǎn)意度水平,應(yīng)該居安思危,不斷地改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù),持續(xù)地提高客戶(hù)滿(mǎn)意度,這樣才能在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)并保持不敗之地。

多層次性?？蛻?hù)滿(mǎn)意是客戶(hù)對(duì)企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)的心理評(píng)價(jià),這種評(píng)價(jià)是多層次的而不是單一指標(biāo)的?？蛻?hù)滿(mǎn)意從橫向上包括理念滿(mǎn)意、行為滿(mǎn)意、視聽(tīng)滿(mǎn)意、產(chǎn)品滿(mǎn)意和服務(wù)滿(mǎn)意;從縱向上包括物質(zhì)層滿(mǎn)意、精神層滿(mǎn)意和社會(huì)層滿(mǎn)意等三個(gè)逐漸遞進(jìn)的層次。因此,實(shí)施客戶(hù)滿(mǎn)意戰(zhàn)略應(yīng)該注意到各個(gè)層面,努力實(shí)現(xiàn)客戶(hù)的全面滿(mǎn)意。

客戶(hù)滿(mǎn)意的構(gòu)成要素

由于“客戶(hù)滿(mǎn)意學(xué)”剛剛興起不久,而且東西方文化存在著明顯的差異。因此,有關(guān)客戶(hù)滿(mǎn)意構(gòu)成要素的理論,學(xué)術(shù)界還沒(méi)有形成一致的看法。日本產(chǎn)能大學(xué)的持本志行教授提出了客戶(hù)滿(mǎn)意的構(gòu)成要素。持本志行提出的構(gòu)成要素是從實(shí)體項(xiàng)目進(jìn)行分析,有所側(cè)重也就有所忽略,但總體上不失為一種優(yōu)秀的分析方法。本文借鑒這種方法,對(duì)房地產(chǎn)客戶(hù)滿(mǎn)意構(gòu)成要素做出分析(如圖1所示)。

與房地產(chǎn)有關(guān)的項(xiàng)目。包括房?jī)r(jià),樓盤(pán)的評(píng)價(jià)績(jī)點(diǎn)。樓盤(pán)的評(píng)價(jià)績(jī)點(diǎn)包括戶(hù)型、裝修、地段、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等因素。這些內(nèi)容是房地產(chǎn)品固有的品質(zhì)特性。它們構(gòu)成了房地產(chǎn)品的核心質(zhì)量,是影響客戶(hù)滿(mǎn)意的首要因素。

與印象有關(guān)的項(xiàng)目。包括客戶(hù)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)價(jià),對(duì)房地產(chǎn)品的評(píng)價(jià),對(duì)企業(yè)形象的評(píng)價(jià)。客戶(hù)根據(jù)宣傳媒體、親友同事了解到的信息,再結(jié)合自己與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接觸的親身體驗(yàn),會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做出評(píng)價(jià),形成一種印象。這種印象的好壞,一方面受到客戶(hù)主觀(guān)因素的影響,例如,由于每個(gè)客戶(hù)的需求和偏好不同,他們會(huì)對(duì)同一企業(yè)的房地產(chǎn)品做出不同的評(píng)價(jià);另一方面,還受到客戶(hù)接觸到的外界信息的客觀(guān)性、全面性的影響,虛假的、片面的外界信息會(huì)使客戶(hù)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做出不正確的評(píng)價(jià)。

與服務(wù)有關(guān)的項(xiàng)目。這里主要是指在營(yíng)銷(xiāo)和銷(xiāo)售過(guò)程(從客戶(hù)同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)第一次接觸,到簽訂認(rèn)購(gòu)合同)、房產(chǎn)的使用過(guò)程中,企業(yè)對(duì)客戶(hù)提供的服務(wù)以及為增進(jìn)客戶(hù)關(guān)系所設(shè)計(jì)的各項(xiàng)活動(dòng)。

客戶(hù)滿(mǎn)意的意義

滿(mǎn)意的客戶(hù)通過(guò)持續(xù)的重復(fù)購(gòu)買(mǎi)、新客戶(hù)的推薦,能夠給企業(yè)帶來(lái)收益。這是眾多企業(yè)追求客戶(hù)滿(mǎn)意的原因。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),客戶(hù)滿(mǎn)意的意義也在這兩個(gè)方面得以體現(xiàn)。如圖2所示,客戶(hù)從購(gòu)買(mǎi)到滿(mǎn)意,再?gòu)臐M(mǎn)意到忠誠(chéng),最后向自己的親朋好友傳播口碑,這個(gè)過(guò)程會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)。

重復(fù)購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)生。對(duì)于購(gòu)房客戶(hù)來(lái)說(shuō),很多客戶(hù)已經(jīng)開(kāi)始二次置業(yè),甚至三次置業(yè),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完全有機(jī)會(huì)再次向他們推銷(xiāo)房產(chǎn)。對(duì)于租賃客戶(hù)而言,他們購(gòu)買(mǎi)的是房地產(chǎn)在一定時(shí)期內(nèi)的使用權(quán)。房地產(chǎn)的使用權(quán)這種商品的購(gòu)買(mǎi)和消費(fèi)是一個(gè)持續(xù)的過(guò)程,客戶(hù)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間存在一種長(zhǎng)期的契約關(guān)系。獲得客戶(hù)的滿(mǎn)意就意味著這種契約關(guān)系的延續(xù),也可以說(shuō)是重復(fù)購(gòu)買(mǎi)的發(fā)生。企業(yè)因此而獲得收益。

客戶(hù)推薦的產(chǎn)生。不管客戶(hù)是否有二次置業(yè)的可能,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都可以從他們身上發(fā)掘銷(xiāo)售機(jī)會(huì)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)值巨大,對(duì)客戶(hù)來(lái)說(shuō)購(gòu)買(mǎi)的風(fēng)險(xiǎn)比較大,在購(gòu)買(mǎi)之前他們會(huì)進(jìn)行多方面的咨詢(xún)和多次選擇,而朋友或同事的購(gòu)買(mǎi)經(jīng)歷則是一個(gè)重要的參考信息。所以說(shuō),一個(gè)滿(mǎn)意的客戶(hù)會(huì)起到很好的宣傳效果,他們對(duì)周?chē)娜说挠绊懽饔眠h(yuǎn)比廣告、售樓書(shū)、樣板房要大,并且不需要花錢(qián)。

此外,由于不滿(mǎn)的客戶(hù)會(huì)向熟人述說(shuō)他們的購(gòu)買(mǎi)經(jīng)歷,因而給企業(yè)帶來(lái)負(fù)面的影響。這種現(xiàn)象在房地產(chǎn)業(yè)中的影響作用要大于其它行業(yè):一旦有一位客戶(hù)不滿(mǎn),企業(yè)失去的不僅是他一個(gè)人,而有可能是這個(gè)客戶(hù)周?chē)乃腥?。因?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的客戶(hù)滿(mǎn)意是十分重要的。

客戶(hù)滿(mǎn)意增長(zhǎng)模型

實(shí)施客戶(hù)關(guān)系管理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)質(zhì)上是進(jìn)行了一項(xiàng)重要變革——增加了為企業(yè)提供在以降低客戶(hù)不滿(mǎn)和增加客戶(hù)滿(mǎn)意為目的而進(jìn)行的客戶(hù)滿(mǎn)意度測(cè)量活動(dòng)中所得的信息的流程,從而構(gòu)建起客戶(hù)滿(mǎn)意增長(zhǎng)的模型,如圖3所示。為了使客戶(hù)滿(mǎn)意度增加,企業(yè)應(yīng)該首先收集到關(guān)于客戶(hù)需求、期望和習(xí)慣的信息。這些信息來(lái)源有:市場(chǎng)分析的結(jié)果;通過(guò)對(duì)客戶(hù)進(jìn)行調(diào)查、與客戶(hù)會(huì)談以及對(duì)特定客戶(hù)群體的關(guān)注而了解到的客戶(hù)的需求和令客戶(hù)滿(mǎn)意的信息;來(lái)自于服務(wù)失敗報(bào)告或客戶(hù)抱怨整理資料的客戶(hù)不滿(mǎn)意信息。其次,應(yīng)該根據(jù)這些信息開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)品,這一點(diǎn)可以借助質(zhì)量功能展開(kāi)(QualityFunctionDeployment,QFD)來(lái)實(shí)現(xiàn)。第三,應(yīng)該對(duì)客戶(hù)抱怨和服務(wù)失敗報(bào)告中的問(wèn)題提出解決方案,改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù)。

參考文獻(xiàn):

篇(2)

畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告(一)

房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告：房產(chǎn)稅可行性分析和研究

論文語(yǔ)種：中文

您的研究方向：本科經(jīng)濟(jì)學(xué)金融

是否有數(shù)據(jù)處理要求：是

您的國(guó)家：廣州

您的學(xué)校背景：普通大學(xué)本科，排名前20%。

要求字?jǐn)?shù)：開(kāi)題報(bào)告：3千字

論文用途：本科畢業(yè)論文

是否需要盲審(博士或碩士生有這個(gè)需要)：否

補(bǔ)充要求和說(shuō)明：

房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告：房產(chǎn)稅可行性分析和研究

選題背景：

近年來(lái)由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度加快，其已經(jīng)成為了我國(guó)當(dāng)代國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中具有主導(dǎo)性的推動(dòng)性作用。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)是可觀(guān)的，但于此同時(shí)其所展現(xiàn)出來(lái)的民生問(wèn)題也是較為嚴(yán)峻的。至1998年開(kāi)始，我國(guó)實(shí)行全面的住房改革，實(shí)現(xiàn)了以住宅制度市場(chǎng)化以及貨幣化的發(fā)展目標(biāo)，以此為開(kāi)端，房地產(chǎn)業(yè)無(wú)論是就地方財(cái)政問(wèn)題還是地方的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，都起到了非常積極的作用畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告。但在伴隨著房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過(guò)程中，中國(guó)城市房地產(chǎn)的價(jià)格則更是展現(xiàn)出了一種更為快速的增長(zhǎng)速度，1998年我國(guó)的商品房?jī)r(jià)格為2063元/平方米，而20XX年我國(guó)的商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)增長(zhǎng)至6200元/平方米，增長(zhǎng)幅度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了民眾的收入水平，從而成為了我國(guó)當(dāng)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的主要不穩(wěn)定因素[1]。稅收作為國(guó)家政府對(duì)于國(guó)家以及地方經(jīng)濟(jì)調(diào)控的主要方式，同時(shí)也是政府在對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行監(jiān)管以及調(diào)控過(guò)程中的主要手段。就我國(guó)目前現(xiàn)狀而言，各地方的房產(chǎn)稅都不盡相同，不僅如此，在學(xué)術(shù)界對(duì)于房產(chǎn)稅的征收問(wèn)題以及如何征收的問(wèn)題也一直以來(lái)都有著巨大的分歧。

研究意義：

研究方法：

研究綜述：

艾諾拉和馬騰納(2015)在分析西方國(guó)家普遍采用住房?jī)?yōu)惠的原因時(shí)認(rèn)為：住房的分布比金融資產(chǎn)更公平，大部分家庭最重要的財(cái)富是房屋。美國(guó)消費(fèi)者金融調(diào)查(2015)研究發(fā)現(xiàn)，住房占凈財(cái)富的比例與凈財(cái)富的數(shù)量成反比。因而在給定稅收和公共支出的前提下，將低稅率配置給房屋，將高稅率配置給金融資產(chǎn)，是稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給富裕階層的表現(xiàn)畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告工作報(bào)告。由此產(chǎn)生的效率損失是民主政治和社會(huì)公平的代價(jià)。

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畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告(二)

摘要：財(cái)務(wù)報(bào)表分析是一門(mén)藝術(shù)，背后往往隱藏著企業(yè)的玄機(jī)。它是企業(yè)所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的綜合反映，提供了企業(yè)管理層決策所需要的信息。同時(shí)，正因?yàn)樨?cái)務(wù)報(bào)表全面、系統(tǒng)、綜合地記錄了企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的過(guò)程，因而相關(guān)利益人對(duì)它的分析極為關(guān)注。投資者、債權(quán)人、政府、稅務(wù)部門(mén)、社會(huì)公眾等在做經(jīng)濟(jì)決策時(shí)，都要分析企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表。當(dāng)然，分析財(cái)務(wù)報(bào)表需要依靠一定的分析方法與技巧，對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表和現(xiàn)金流量表進(jìn)行全面綜合分析，才能得出較為科學(xué)的決策。本文以青島海爾為實(shí)例，從經(jīng)營(yíng)成果、財(cái)務(wù)狀況和現(xiàn)金流量三個(gè)方面進(jìn)行了分析，其次對(duì)其進(jìn)行了綜合分析并且與同業(yè)公司進(jìn)行了比較分析，最后對(duì)該公司進(jìn)行了綜合財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，并提出改進(jìn)建議。

研究背景

在社會(huì)不斷進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離是現(xiàn)代企業(yè)的根本要求，上市公司就是這種兩權(quán)分離的代表，上市公司的股東、債權(quán)人等相關(guān)外部利益者要求了解公司的經(jīng)營(yíng)狀況，就要通過(guò)分析公司對(duì)外披露的信息，這就使此財(cái)務(wù)報(bào)表分析具有必要性。

中國(guó)證券市場(chǎng)發(fā)展了十幾年，投資理論也處于一個(gè)培養(yǎng)和嬗變的過(guò)程中畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告。目前市場(chǎng)已由散戶(hù)跟風(fēng)逐步向機(jī)構(gòu)投資者理性分析變化，機(jī)構(gòu)投資者正統(tǒng)的投資理論大部分都是價(jià)值型，因此如何從不同角度衡量上市公司的投資價(jià)值，如何控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，是機(jī)構(gòu)投資者和普通投資者所面臨的問(wèn)題。上市公司公開(kāi)披露的財(cái)務(wù)指標(biāo)很多，投資人要通過(guò)眾多的信息正確把握企業(yè)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀和未來(lái)，沒(méi)有其他任何工具可以比正確使用財(cái)務(wù)比率和財(cái)務(wù)分析更重要了。

文獻(xiàn)綜述

研究現(xiàn)狀

財(cái)務(wù)報(bào)表能夠全面反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量情況，但是單純從財(cái)務(wù)報(bào)表上的數(shù)據(jù)還不能直接或全面說(shuō)明企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，特別是不能說(shuō)明企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的好壞和經(jīng)營(yíng)成果的高低，只有將企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)與有關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較才能說(shuō)明企業(yè)財(cái)務(wù)狀況所處的地位，因此要進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表分析。做好財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作，可以正確評(píng)價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量情況，揭示企業(yè)未來(lái)的報(bào)酬和風(fēng)險(xiǎn)；可以檢查企業(yè)預(yù)算完成情況，考核經(jīng)營(yíng)管理人員的業(yè)績(jī)，為建立健全合理的激勵(lì)機(jī)制提供幫助。

國(guó)外財(cái)務(wù)報(bào)表分析的文獻(xiàn)綜述

白1897年格林納(Greene)的《公司財(cái)務(wù)》出版至今，西方財(cái)務(wù)管理理論經(jīng)歷了兩個(gè)時(shí)期，一是20世紀(jì)50年代以前的傳統(tǒng)財(cái)務(wù)理論時(shí)期，另一個(gè)是20世紀(jì)50年代以后至今的現(xiàn)代財(cái)務(wù)理論時(shí)期畢業(yè)論文房地。傳統(tǒng)財(cái)務(wù)理論與現(xiàn)代財(cái)務(wù)理論有明顯的不同。從研究對(duì)象來(lái)看，傳統(tǒng)財(cái)務(wù)理論注重研究公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)問(wèn)題；而現(xiàn)代財(cái)務(wù)理論立足資金市場(chǎng)來(lái)研究公司財(cái)務(wù)管理問(wèn)題。從研究方法來(lái)看，傳統(tǒng)財(cái)務(wù)理論偏重描述性方法和定性分析，視財(cái)務(wù)指標(biāo)為常量；兩現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理注重建立理論模型和實(shí)證檢驗(yàn)，視財(cái)務(wù)指標(biāo)為隨機(jī)變量。

對(duì)于財(cái)務(wù)分析的概念有如下幾種表述：美國(guó)加州大學(xué)的教授waterB.Neigs認(rèn)為財(cái)務(wù)分析的本質(zhì)在于搜集與決策有關(guān)的財(cái)務(wù)信息并加以分析與解釋的一種判斷過(guò)程.美國(guó)紐約市立大學(xué)LeopoidA.Bernstein認(rèn)為財(cái)務(wù)分析是一種判斷過(guò)程，旨在評(píng)估企業(yè)現(xiàn)在或過(guò)去的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果；其主要目的在于對(duì)未來(lái)的狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)進(jìn)行最佳預(yù)測(cè)。美國(guó)哈佛大學(xué)管理學(xué)教授波特認(rèn)為價(jià)值可看成是資金的生成和增值，則價(jià)值鏈就是價(jià)值增值的各個(gè)環(huán)節(jié)。對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)迸行分析，實(shí)質(zhì)上也就是對(duì)企業(yè)的價(jià)值運(yùn)動(dòng)進(jìn)行分析。美國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)巴瑞C.麥肯蘭說(shuō)：為了與信息時(shí)代接軌，需要在財(cái)務(wù)報(bào)表中反映無(wú)形資產(chǎn)和軟資產(chǎn)

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畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告工作報(bào)告。盡管財(cái)務(wù)管理理論總會(huì)有新的觀(guān)點(diǎn)提出，但財(cái)務(wù)管理的一些基本原理在各國(guó)大致相同。例如，財(cái)務(wù)分析中的比率分析原理，財(cái)務(wù)計(jì)劃中的平衡原理，財(cái)務(wù)控制中的分權(quán)原理，財(cái)務(wù)決策中的風(fēng)險(xiǎn)原理都基本一致。

國(guó)內(nèi)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的文獻(xiàn)綜述

對(duì)于我國(guó)財(cái)務(wù)管理理論結(jié)構(gòu)體系目前主要有三種觀(guān)點(diǎn)：

第一種觀(guān)點(diǎn)主張從財(cái)務(wù)學(xué)研究對(duì)象所包含內(nèi)容展開(kāi)，認(rèn)為從財(cái)務(wù)的本質(zhì)資金運(yùn)動(dòng)出發(fā)，研究對(duì)象、職能、主體、環(huán)境等要素；從資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律出發(fā)，研究財(cái)務(wù)管理目標(biāo)、原則和體制等要素；資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律應(yīng)用出發(fā)，研究財(cái)務(wù)管理的環(huán)節(jié)和方法。

第二種觀(guān)點(diǎn)主張是按邏輯的規(guī)定性由財(cái)務(wù)管理學(xué)研究對(duì)象的概念、基本特征及其規(guī)律體系，構(gòu)成基本理論結(jié)構(gòu)體系：從外延方面看包括財(cái)務(wù)管理學(xué)研究方法論、學(xué)科體系、課程體系和方法體系等。

第三種觀(guān)點(diǎn)主張我國(guó)財(cái)務(wù)管理理論研究方法和理論結(jié)構(gòu)體系都應(yīng)該與國(guó)際接軌，研究方法提倡演繹性的規(guī)范研究方法和實(shí)證研究方法，財(cái)務(wù)管理理論結(jié)構(gòu)體系包括貨幣市場(chǎng)學(xué)、公司財(cái)務(wù)學(xué)、投資學(xué)等內(nèi)容。

財(cái)務(wù)報(bào)表分析概述

財(cái)務(wù)報(bào)表的概念

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第30號(hào)財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)》第二條規(guī)定，財(cái)務(wù)報(bào)表是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量的結(jié)構(gòu)性表述，至少應(yīng)當(dāng)包括：資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表、所有者權(quán)益(股東權(quán)益)變動(dòng)表和附注。

如果將會(huì)計(jì)核算的過(guò)程比喻為產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程，那么，財(cái)務(wù)報(bào)表就是會(huì)計(jì)核算的最終產(chǎn)品。然而，財(cái)務(wù)報(bào)表只是根據(jù)全體使用人的一般要求提供通用的數(shù)據(jù)和有關(guān)指標(biāo)，不能直接、充分、有效地提供關(guān)于企業(yè)償債能力、盈利能力、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)狀況等指標(biāo)，也不能滿(mǎn)足各特定報(bào)表使用者的特定要求，為此，還需要人們根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆椒▽?duì)其所提供的各項(xiàng)有關(guān)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行一系列的加工、整理、對(duì)比、分析、評(píng)價(jià)，從而形成對(duì)報(bào)表使用者有用的信息。

財(cái)務(wù)報(bào)表的構(gòu)成

財(cái)務(wù)報(bào)表是指反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量的書(shū)面文件，包括四張報(bào)表和一個(gè)附注，即資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、所有者權(quán)益(或股東權(quán)益)變動(dòng)表、現(xiàn)金流量表和附注。理解財(cái)務(wù)報(bào)表的組成時(shí)，必須注意以下幾點(diǎn)：(1)四張報(bào)表加一個(gè)附注是企業(yè)編制的財(cái)務(wù)報(bào)表的最低要求，而不是財(cái)務(wù)報(bào)表的全部；(2)本準(zhǔn)則對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的列報(bào)，既適用于個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表，也適用于合并財(cái)務(wù)報(bào)表；(3)其他具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)有特殊要求的，在遵循本準(zhǔn)則列報(bào)的同時(shí)，還應(yīng)按其他準(zhǔn)則的要求進(jìn)行列報(bào)；(4)現(xiàn)金流量表列報(bào)的內(nèi)容和格式，按照現(xiàn)金流量表準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行處理。

財(cái)務(wù)報(bào)表分析的主體和對(duì)象

現(xiàn)代企業(yè)制度下，企業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離。投資者擁有企業(yè)的所有權(quán)，對(duì)企業(yè)的收益擁有分配權(quán)，但一般不直接參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管里；企業(yè)管理者以取得報(bào)酬的形式接受投資者的委托，擁有企業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，直接參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，同時(shí)受到投資者的約束；債權(quán)人不能直接參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，只擁有按期收回其借款本金和利息的權(quán)力；政府有關(guān)部門(mén)為了保證整個(gè)經(jīng)濟(jì)的整形運(yùn)轉(zhuǎn)而對(duì)企業(yè)進(jìn)行間接調(diào)控；業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)企業(yè)需要充分了解其合作者的經(jīng)營(yíng)情況和信譽(yù)，為是否繼續(xù)合作做出決策畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告。投資者、經(jīng)營(yíng)者、債權(quán)人、政府有關(guān)部門(mén)、業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)企業(yè)等財(cái)務(wù)信息的需求者，構(gòu)成了財(cái)務(wù)報(bào)表分析的主體。

作為財(cái)務(wù)報(bào)表分析的對(duì)象主要是企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表，說(shuō)的詳細(xì)一點(diǎn)就是表中的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和相關(guān)指標(biāo)；同時(shí)包括了財(cái)務(wù)報(bào)表附注和審計(jì)報(bào)告；財(cái)務(wù)報(bào)表的目的是提供某一企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)變化情況的信息，這種信息在許多報(bào)告使用者做經(jīng)濟(jì)決策時(shí)都是有用的；而財(cái)務(wù)報(bào)表分析的一般目的可以概括為：評(píng)價(jià)過(guò)去的業(yè)績(jī)、衡量現(xiàn)在的財(cái)務(wù)狀況、預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。

財(cái)務(wù)報(bào)表分析的基本內(nèi)容

財(cái)務(wù)報(bào)表分析是由不同的使用者進(jìn)行的，他們各自有不同的分析重點(diǎn)，也有共同的要求。

從企業(yè)總體來(lái)看，財(cái)務(wù)報(bào)表分析的基本內(nèi)容，主要包括以下三個(gè)方面：1、分析企業(yè)的償債能力，分析企業(yè)權(quán)益的結(jié)構(gòu)，估量對(duì)債務(wù)資金的利用程度。2、評(píng)價(jià)企業(yè)資產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)能力，分析企業(yè)資產(chǎn)的分布情況和周轉(zhuǎn)使用情況。3、評(píng)價(jià)企業(yè)的盈利能力，分析企業(yè)利潤(rùn)目標(biāo)的完成情況和不同年度盈利水平的變動(dòng)情況。

以上三個(gè)方面的分析內(nèi)容互相聯(lián)系，互相補(bǔ)充，可以綜合的描述出企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量情況，以滿(mǎn)足不同使用者對(duì)會(huì)計(jì)信息的基本需要。其中償債能力是企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的穩(wěn)健保證，而營(yíng)運(yùn)能力是企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的物質(zhì)基礎(chǔ)，盈利能力則是前兩者共同作用的結(jié)果，同時(shí)也對(duì)前兩者的增強(qiáng)其推動(dòng)作用。

財(cái)務(wù)報(bào)表分析的意義

在對(duì)上市公司評(píng)估工作中，根據(jù)市場(chǎng)、技術(shù)等方面評(píng)估結(jié)果和財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)提供的基本數(shù)據(jù)，對(duì)上市公司的財(cái)務(wù)狀況做出客觀(guān)、公正的評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)報(bào)表分析的重要意義表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：

信息系統(tǒng)的觀(guān)念

(1)會(huì)計(jì)是一個(gè)信息系統(tǒng)，其功能是提供與決策相關(guān)的財(cái)務(wù)信息

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(2)信息的價(jià)值是運(yùn)用信息給企業(yè)帶來(lái)的期望效益(經(jīng)濟(jì)利益)畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告工作報(bào)告。

(3)財(cái)務(wù)報(bào)表不經(jīng)過(guò)分析，便不會(huì)影響企業(yè)的決策和控制過(guò)程，因而無(wú)任何價(jià)值。

資源配置的觀(guān)念

集團(tuán)可視為一系列項(xiàng)目的投資組合，我們不僅應(yīng)分析這一投資組合中個(gè)別投資的風(fēng)險(xiǎn)和收益，而且應(yīng)分析整個(gè)組合的風(fēng)險(xiǎn)和收益。惟有如此，我們才能將稀缺資源配置于我們自己最具有優(yōu)勢(shì)的行業(yè)，才能以較低的投入，冒適度的風(fēng)險(xiǎn)，獲取更大的收益。

例外管理的原則

通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)企業(yè)的異常或例外的財(cái)務(wù)情況，把管理層的注意力焦距于偏離軌道的問(wèn)題。

績(jī)效管理的觀(guān)念

一切管理活動(dòng)的目的就是為了組織的績(jī)效。通過(guò)采用合適的財(cái)務(wù)指標(biāo)體系和分析方法，可以對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)績(jī)效做出評(píng)價(jià)。

市場(chǎng)效率的觀(guān)念

市場(chǎng)通常是有效率的，但是并不是總是有效率的。

技術(shù)路線(xiàn)

引言

研究背景

研究意義

論文結(jié)構(gòu)

財(cái)務(wù)報(bào)表分析文獻(xiàn)綜述

國(guó)外財(cái)務(wù)報(bào)表分析的文獻(xiàn)綜述

國(guó)內(nèi)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的文獻(xiàn)綜述

財(cái)務(wù)報(bào)表概述

財(cái)務(wù)報(bào)表分析的內(nèi)容

財(cái)務(wù)報(bào)表分析的指標(biāo)體系

財(cái)務(wù)報(bào)表分析的方法

目前我國(guó)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析存在的問(wèn)題

青島海爾為例的實(shí)證財(cái)務(wù)報(bào)表分析

企業(yè)背景

財(cái)務(wù)報(bào)表分析

同業(yè)比較分析

結(jié)束語(yǔ)

進(jìn)度安排

第七學(xué)期第5周：交開(kāi)題報(bào)告初稿，開(kāi)題討論；

第七學(xué)期第6周：將英文翻譯初稿及原版復(fù)印件、開(kāi)題報(bào)告交指導(dǎo)教師；

第七學(xué)期第78周：完成文獻(xiàn)翻譯(初稿)、開(kāi)題報(bào)告(正式)；

第七學(xué)期第1112周：完成論文初稿并提交給指導(dǎo)老師；

第七學(xué)期第1316周：修改論文；

第七學(xué)期第1718周：論文定稿(打印、裝訂)；

第八學(xué)期第1周：提交論文并進(jìn)行答辯。

畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告(三)

選題的依據(jù)及意義：

依據(jù)：

進(jìn)入90年代后，我國(guó)的居住環(huán)境和工業(yè)生產(chǎn)環(huán)境都已廣泛地應(yīng)用熱水供應(yīng)裝置，熱水供應(yīng)裝置已成為現(xiàn)代學(xué)校居住必備。90年代中期，由于大中城市電力供應(yīng)緊張，供電部門(mén)開(kāi)始重視需求管理及削峰填谷，熱泵供熱技術(shù)提到了議事日程。近年來(lái)，由于能源結(jié)構(gòu)的變化，促進(jìn)了地源熱泵供熱機(jī)組的快速發(fā)展畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告。

隨著生產(chǎn)和科技的不斷發(fā)展，人類(lèi)對(duì)地源熱泵供熱技術(shù)也進(jìn)行了一系列的改進(jìn)，同時(shí)也在積極研究環(huán)保、節(jié)能的地源熱泵供熱產(chǎn)品和技術(shù)，現(xiàn)在利用成熟的電子技術(shù)來(lái)進(jìn)行綜合的控制，并和太陽(yáng)能結(jié)合更注意能源的綜合利用、節(jié)能、保護(hù)環(huán)境及趨向自然的舒適環(huán)境必然是今后發(fā)展的主題。

意義：

地源熱泵技術(shù)，是利用地下的土壤、地表水、地下水溫相對(duì)穩(wěn)定的特性，，通過(guò)消耗電能，在冬天把低位熱源中的熱量轉(zhuǎn)移到需要供熱或加溫的地方，在夏天還可以將室內(nèi)的余熱轉(zhuǎn)移到低位熱源中，達(dá)到降溫或制冷的目的。地源熱泵不需要人工的冷熱源，可以取代鍋爐或市政管網(wǎng)等傳統(tǒng)的供暖方式和中央空調(diào)系統(tǒng)。冬季它代替鍋爐從土壤、地下水或者地表水中取熱，向建筑物供暖；夏季它可以代替普通空調(diào)向土壤、地下水或者地表水放熱給建筑物制冷。同時(shí)，它還可供應(yīng)生活用水，可謂一舉三得，是一種有效地利用能源的方式。通常根據(jù)熱泵的熱源(heatsource)和熱匯(heatsink)(冷源)的不同，主要分成三類(lèi)：

空氣源熱泵系統(tǒng)(air-sourceheatpump)ashp

水源熱泵系統(tǒng)(water-sourceheatpump)wshp

地源熱泵系統(tǒng)(ground-sourceheatpump)gshp

平時(shí)還有人把熱泵系統(tǒng)按照一次和二次介質(zhì)的不同，分別叫做：

這些都是把熱源、熱匯以及空調(diào)系統(tǒng)的傳遞介質(zhì)也包括進(jìn)來(lái)分類(lèi)形成的畢業(yè)論文房地產(chǎn)本科開(kāi)題報(bào)告工作報(bào)告。

另外，為了讓我們?cè)趯W(xué)習(xí)和討論中更方便，介紹一些地源熱泵室外能量交換系統(tǒng)的概念：

地下水系統(tǒng)

地表水系統(tǒng)

這些都是地源熱泵的熱源或熱匯形式。(具體參見(jiàn)下圖)

圖.1.1土壤換熱器(水平埋管)圖

圖.1.2土壤換熱器(豎直埋管)圖

篇(3)

【論文摘要】近年來(lái)伴隨著西部大開(kāi)發(fā)的逐步深入，西安市建設(shè)改造的進(jìn)程也逐步推進(jìn)，為房地產(chǎn)業(yè)的深層次發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，市場(chǎng)呈現(xiàn)出諸多新的發(fā)展特征。國(guó)家先后出臺(tái)的政策促使著房地產(chǎn)市場(chǎng)和信貸健康有序地發(fā)展。本文結(jié)合詳盡可靠的數(shù)據(jù)對(duì)西安地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其信貸現(xiàn)狀進(jìn)行了深入分析，指出了目前西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行存在的問(wèn)題，并對(duì)其進(jìn)行了因素分析，進(jìn)而提出了一系列切實(shí)可行的建議，以尋求新的發(fā)展契機(jī)。

2007年，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，先后從金融、稅收、土地等多個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加以規(guī)范和引導(dǎo)。近年，西安市作為西部開(kāi)放后的龍頭城市，城市化進(jìn)程加快，市政配套建設(shè)迅速跟進(jìn)為房地產(chǎn)行業(yè)快速擴(kuò)展開(kāi)發(fā)提供了有力支持。房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始向著可持續(xù)發(fā)展的方向進(jìn)行調(diào)整。

經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、西咸共建區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、郭杜等區(qū)域隨著幾年來(lái)區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的推進(jìn)，已經(jīng)成為地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。2007年由于股市過(guò)熱，國(guó)家為防止房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)相繼出臺(tái)了多項(xiàng)政策加以調(diào)控，作為二線(xiàn)市場(chǎng)的西安市總體有小幅波動(dòng)，但絲毫沒(méi)有影響西安房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入新的階段。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

1、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

2007年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速緩慢回升，房屋銷(xiāo)售回溫，經(jīng)濟(jì)適用房投資表現(xiàn)出加速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極謀求多元化融資渠道，利用外資增速發(fā)展。全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25280億元，同比增長(zhǎng)30.2%。全國(guó)商品住宅竣工面積4.78億平方米，同比增長(zhǎng)5%；銷(xiāo)售面積6.91億平方米，同比增長(zhǎng)24.7%。西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)及其信貸現(xiàn)狀分析與啟示區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)及其信貸現(xiàn)狀分析與啟示

房?jī)r(jià)總體漲幅較大，上海等熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)在下半年有一定回落，波動(dòng)較大。盡管?chē)?guó)家調(diào)控政策意圖明顯，但是全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房、二手住房的銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)走高。房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，多種市場(chǎng)需求集中釋放，投資和投機(jī)需求大量入市。

2、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

2007年，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境良性運(yùn)行、城市建設(shè)快速推進(jìn)的背景之下得到了多方面的提升，國(guó)家政策調(diào)控的影響逐步顯現(xiàn)，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展愈趨健康、成熟。

（1）運(yùn)行狀況。近年來(lái)，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模逐步擴(kuò)大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中企業(yè)、樓盤(pán)品質(zhì)逐步提升，居民消費(fèi)理念越來(lái)越為成熟。

①土地交易市場(chǎng)。2007年，西安市公開(kāi)拍賣(mài)土地5136.57畝，其中住宅用地3789.7畝，商業(yè)性用地499.61畝。成交土地5083.53畝，其中住宅用地3781.31畝，商業(yè)性用地454.96畝。

②商品房供應(yīng)市場(chǎng)。從商品房投資額看，近年來(lái)的西安市商品房完成投資增幅逐年提高，除2005年增速放緩?fù)猓?006－2007年均保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭。2007年，商品房完成投資額1474022萬(wàn)元，較2006年增長(zhǎng)37.84%。從商品房供應(yīng)量來(lái)看，近年來(lái)年均保持30%以上的增幅。從商品房投資資金來(lái)源看，自有資金所占比例有了一定的提高，但是占比最大的仍是借貸資金，較去年上升7.16個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)際完成投資額為509371萬(wàn)元。

③商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)。2007年，西安商品房年銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)速度明顯加快，較去年相比增幅38%左右，同時(shí)，銷(xiāo)售金額方面超過(guò)了去年45%。全年商品房銷(xiāo)售量達(dá)到了9580125平米，較去年增加了40.67%，創(chuàng)商品房銷(xiāo)售量歷史新高。

（2）運(yùn)行特點(diǎn)。商品房開(kāi)發(fā)和交易市場(chǎng)異?；馃幔_(kāi)發(fā)投資額和房屋銷(xiāo)售額屢創(chuàng)新高，全年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行速度明顯加快。政府土地市場(chǎng)調(diào)控能力增強(qiáng)，市場(chǎng)調(diào)控力度進(jìn)一步加大。小宗地塊將成為西安土地主要供應(yīng)形式。市場(chǎng)開(kāi)發(fā)繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)向品牌、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)。投資型住房需求有所回落，大戶(hù)型市場(chǎng)產(chǎn)品運(yùn)作將更為精益求精，住宅價(jià)格增長(zhǎng)回歸平穩(wěn)。

二、房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀分析

1、全國(guó)房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀

2007年對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是有特殊意義的一年。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)安全，國(guó)務(wù)院24號(hào)文《廉租房管理辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》相繼出臺(tái)。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)仍有所加快。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25280億元，比上年增長(zhǎng)30.2%，其中商品住宅投資18010億元，增長(zhǎng)32.1%。商品房竣工面積58236萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.3%。商品房銷(xiāo)售面積76193萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23.2%。這些數(shù)字都顯示，盡管宏觀(guān)形勢(shì)、政策環(huán)境與過(guò)去幾年相比嚴(yán)峻很多，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)整體上還是呈現(xiàn)投資和銷(xiāo)售雙雙興旺的局面。

央行年內(nèi)6次加息，房地產(chǎn)宏觀(guān)融資環(huán)境明顯緊縮。政府不僅希望保護(hù)居民合理性的住房消費(fèi)需求，更希望發(fā)揮住房公積金在這中間的調(diào)解作用。同時(shí)央行大力加強(qiáng)住房消費(fèi)信貸安全管理，更多從“窗口指導(dǎo)”、嚴(yán)格信貸資質(zhì)條件和緊縮信貸額度入手。借助2007年股市的行情和政策的扶持，房地產(chǎn)業(yè)有效擴(kuò)寬了融資渠道，融資結(jié)構(gòu)得到相對(duì)優(yōu)化。

2、西安市房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀

（1）運(yùn)行狀況。2007年以來(lái)，西安市金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸增速明顯加快，個(gè)人住房貸款成為拉動(dòng)房地產(chǎn)信貸的絕對(duì)因素。截止12月底，全市金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額491.85億元，同比增長(zhǎng)20.44%，增加了18.89個(gè)百分點(diǎn)，其中個(gè)人購(gòu)房貸款余額289.50億元，同比增長(zhǎng)35.94％，增加了33.43個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)呈現(xiàn)加快趨勢(shì)，個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)明顯。2007年各月房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款增速較快，增速比較明顯的是四季度，房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款增速均呈現(xiàn)正V字形。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款保持小幅增長(zhǎng)趨勢(shì)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速持續(xù)下滑。2007年以來(lái)，西安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款呈現(xiàn)小幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，截至12月末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款201.42億元，同比增長(zhǎng)3.80％，年內(nèi)基本保持小幅增長(zhǎng)趨勢(shì)，其中地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款43.52億元，同比增長(zhǎng)13.42％；房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款157.91億元，同比增長(zhǎng)9.84％。

信貸情況以農(nóng)業(yè)銀行陜西分行為例。截至12月末，營(yíng)業(yè)部房地產(chǎn)類(lèi)余額399895萬(wàn)元，占營(yíng)業(yè)部貸款總額的23.4％，房地產(chǎn)貸款較年初增加152315萬(wàn)元，其中個(gè)人住房貸款79207萬(wàn)元，比年初增加26088萬(wàn)元；開(kāi)發(fā)貸款320688萬(wàn)元，較年初增加126227萬(wàn)元。

（2）運(yùn)行特點(diǎn)。宏觀(guān)調(diào)控措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中資金供給影響較大，中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地資源和銀行開(kāi)發(fā)信貸資金獲取難度增加，將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)快速整合資源，優(yōu)勝劣汰加劇。同時(shí)住房貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露存在一定滯后性。今后銀行的房貸利率水平有可能上升1.3-1.5個(gè)百分點(diǎn)，無(wú)疑將明顯加重房貸者負(fù)擔(dān)。房貸的違約風(fēng)險(xiǎn)可能性加大，繼而引發(fā)的更大風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)波及整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)金融體系。

三、西安房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題的因素分析

西安地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中凸現(xiàn)出諸多特征，也包含了很多問(wèn)題。形成的因素有很多，其中關(guān)鍵原因分析如下：

1、物價(jià)上漲、通貨膨脹預(yù)期和相對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格的貨幣貶值進(jìn)一步加劇了購(gòu)房需求，推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升。物價(jià)和房?jī)r(jià)是互為聯(lián)系的，資產(chǎn)價(jià)格強(qiáng)烈地受到未來(lái)的預(yù)期回報(bào)的影響，而未來(lái)的預(yù)期回報(bào)則受到未來(lái)經(jīng)濟(jì)是否景氣，通貨膨脹與貨幣政策預(yù)期的影響。物價(jià)上漲造成了通脹預(yù)期的加重，這將加大對(duì)具有保值能力的房地產(chǎn)的需求，在供給增加一定的情況下，將推動(dòng)房?jī)r(jià)的繼續(xù)上揚(yáng)。2、從緊的貨幣政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求產(chǎn)生結(jié)構(gòu)化的影響，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投資投機(jī)需求的積極入市。不斷的加息增加了購(gòu)房者的成本，這對(duì)潛在購(gòu)房者的購(gòu)房需求有一定程度的影響；由于投資回報(bào)率仍遠(yuǎn)高于資金成本，這種小幅的加息，對(duì)抑制投資、投機(jī)作用有限。

3、外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)呈擴(kuò)張趨勢(shì)。由于國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)保持上漲勢(shì)頭，投資房地產(chǎn)可以獲取高額的投資回報(bào)，加上對(duì)人民幣升值的預(yù)期，大量國(guó)際游資流入國(guó)內(nèi)，房地產(chǎn)成為重要的投資途徑。外資投資房地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)始逐步向一些二三線(xiàn)城市擴(kuò)張，西安也在其中。

四、西安房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)啟示

長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展還需要更多的配套措施加以深化、完善。根據(jù)現(xiàn)狀分析得出以下啟示：

1.繼續(xù)加大普通住宅的土地供應(yīng)

保持住宅尤其是中小戶(hù)型住宅的投資規(guī)模為重中之重。為了滿(mǎn)足居民不斷增長(zhǎng)的住房需求，保證廣大居民能夠安居樂(lè)業(yè)，必須繼續(xù)加大普通住宅的土地供應(yīng)，保持適度的住宅投資規(guī)模和住宅供應(yīng)量。

2．完善住房保障制度，減輕中低收入居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)

住房保障是社會(huì)保障問(wèn)題的重要內(nèi)容，是建立和諧社會(huì)的一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性工作。未來(lái)政府的工作重心應(yīng)更多放在完善住房保障體系，解決中低收入家庭的住房問(wèn)題上。對(duì)于商品房的房?jī)r(jià)問(wèn)題，則更多地由市場(chǎng)決定。在2008年兩會(huì)期間，總理的政府工作報(bào)告中還提到政府用于廉租房制度建設(shè)的資金將為68億元，比去年增加了17億元。

3．擇機(jī)開(kāi)征物業(yè)稅，穩(wěn)定房?jī)r(jià)

從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，物業(yè)稅不僅有利于打擊房地產(chǎn)投機(jī)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而且有助于改善地方稅收結(jié)構(gòu)、推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展。

對(duì)西安政府而言，物業(yè)稅是永久的可持續(xù)的稅收收入，可以為地方政府提供穩(wěn)定的稅收來(lái)源，有助于解決地方財(cái)政過(guò)度依賴(lài)土地出讓收入的難題。物業(yè)稅隨著當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲而增加，而當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的變動(dòng)又取決于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市環(huán)境、公共設(shè)施的完備情況等，這就可以有效引導(dǎo)當(dāng)?shù)卣匾晫?duì)公共產(chǎn)品和服務(wù)的投入，重視長(zhǎng)期規(guī)劃和城市可持續(xù)發(fā)展。

4．建立科學(xué)的住房消費(fèi)模式，提倡“租購(gòu)并舉”

要引導(dǎo)居民樹(shù)立“購(gòu)買(mǎi)和租賃并舉”的二元消費(fèi)觀(guān)念。著力培育租賃市場(chǎng)，完善房屋租賃的配套設(shè)施。通過(guò)輿論，促成新的理性住房消費(fèi)，開(kāi)展“結(jié)婚不買(mǎi)房，住套房娶嬌娘”觀(guān)點(diǎn)的討論，引導(dǎo)國(guó)民合理調(diào)整家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)，避免民眾超前住房消費(fèi)。

5．加強(qiáng)信息體系建設(shè)，引導(dǎo)房地產(chǎn)合理生產(chǎn)和消費(fèi)

通過(guò)完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和定期公告制度，有助于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費(fèi)。雖然這需要國(guó)家統(tǒng)一設(shè)計(jì)實(shí)施，但是做為西安市也可以進(jìn)行區(qū)域范圍內(nèi)的嘗試，以保障房地產(chǎn)行業(yè)有序健康地發(fā)展。

6.創(chuàng)新房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品，拓寬融資渠道

商業(yè)銀行要不斷創(chuàng)新房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品，拓寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)單一的融資渠道，分散房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)部分有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理的信貸需求，加強(qiáng)信貸產(chǎn)品的創(chuàng)新工作。引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變觀(guān)念，廣泛吸收社會(huì)資本增資擴(kuò)股，通過(guò)改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)來(lái)增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資能力。這樣不僅提高了西安市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)主體的質(zhì)量，而且有利于西安市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

五、結(jié)束語(yǔ)

隨著政策的進(jìn)一步調(diào)控，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了很大的變化。西安房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的穩(wěn)步快速發(fā)展，已逐步進(jìn)入盤(pán)整期，近年來(lái)出臺(tái)的一系列調(diào)控政策其累積影響效應(yīng)和市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展走向?qū)⒂诮窈蟮靡燥@現(xiàn)，所以我們相信西安房地產(chǎn)必將成為西安地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的重要體現(xiàn)。

【參考文獻(xiàn)】

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篇(4)

論文關(guān)鍵詞：廣告?zhèn)鞑ケ憩F(xiàn)住房消費(fèi)觀(guān)念房地產(chǎn)廣告

寧波市是長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)最重要的引擎之一，房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱對(duì)于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展至關(guān)重要。而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，又受到消費(fèi)者住房消費(fèi)觀(guān)念的影響和制約，通過(guò)理解和掌握區(qū)域人群居住觀(guān)念，能夠更好地引導(dǎo)和規(guī)范城市住宅的良性發(fā)展，制定適合行業(yè)成長(zhǎng)、有利于消費(fèi)者的制度法規(guī)，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展助力。為此，筆者選擇寧波地區(qū)發(fā)行量大、最具代表性的《寧波晚報(bào)》作為研究對(duì)象，統(tǒng)計(jì)并歸納了2006,2007年刊登在該報(bào)上的房地產(chǎn)廣告，并對(duì)房地產(chǎn)廣告的傳播內(nèi)容進(jìn)行分析，借此探討當(dāng)前寧波地區(qū)消費(fèi)者的住房消費(fèi)觀(guān)。

一、廣告?zhèn)鞑ケ憩F(xiàn)是反映消費(fèi)觀(guān)念的重要視角

消費(fèi)觀(guān)念是人們的價(jià)值觀(guān)在消費(fèi)活動(dòng)中的具體表現(xiàn)形式，是價(jià)值觀(guān)的組成部分，也是消費(fèi)者使用價(jià)值判斷來(lái)衡量事物、指導(dǎo)消費(fèi)的一種觀(guān)念。消費(fèi)觀(guān)念是對(duì)某一時(shí)期社會(huì)主導(dǎo)意識(shí)形態(tài)的反映，在不同的時(shí)期，消費(fèi)觀(guān)念的內(nèi)涵是不同的。住房消費(fèi)觀(guān)念是指消費(fèi)者對(duì)于住房的消費(fèi)所持有的態(tài)度和看法，是指導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)住房的價(jià)值判斷。

以往對(duì)消費(fèi)觀(guān)念研究，多從以下方面進(jìn)行:一是從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看消費(fèi)觀(guān)念;二是從消費(fèi)行為看消費(fèi)觀(guān)念;三是從企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)、企業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)等去考察消費(fèi)觀(guān)念。木文主要從支配消費(fèi)心理的消費(fèi)觀(guān)角度來(lái)了解住房消費(fèi)觀(guān)念的特征，并從廣告?zhèn)鞑ケ憩F(xiàn)視角出發(fā)，展開(kāi)消費(fèi)觀(guān)念的研究。

廣告?zhèn)鞑ケ憩F(xiàn)受制于時(shí)代環(huán)境和人們的消費(fèi)觀(guān)念，因此成為反映消費(fèi)觀(guān)念變遷的一面鏡子。廣告不僅是一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，也是一種意識(shí)形態(tài)。它借助各種藝術(shù)表現(xiàn)形式，通過(guò)電視、廣播、報(bào)紙等媒介，對(duì)人們的理想的生活情景進(jìn)行描摹。這種理想生活，景就反映出了人們當(dāng)前的消費(fèi)理想和消費(fèi)觀(guān)念。此外，廣告還從另外一個(gè)方面引導(dǎo)潮流，創(chuàng)造出新的生活方式，鼓勵(lì)人們轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀(guān)念。研究廣告的這種引導(dǎo)作用可幫助我們進(jìn)一步理解人們消費(fèi)觀(guān)念轉(zhuǎn)變的成因。因此，從廣告的傳播表現(xiàn)角度去了解消費(fèi)觀(guān)念是一種重要而獨(dú)特的視角。廠(chǎng)一告?zhèn)鞑ケ憩F(xiàn)主要包括傳播主體、傳播重點(diǎn)、傳播內(nèi)容、傳播渠道、傳播表現(xiàn)等內(nèi)容，本文也將主要從這些方面展開(kāi)。

二、房地產(chǎn)廣告折射出的寧波地區(qū)住房消費(fèi)觀(guān)念

通過(guò)樣本內(nèi)容的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，在本地文化和外來(lái)因素的作用下，寧波地區(qū)住房消費(fèi)觀(guān)呈現(xiàn)多樣化特征，主要表現(xiàn)如下:

(一)在感性泛濫的時(shí)代相對(duì)理性的消費(fèi)觀(guān)

從全國(guó)房地產(chǎn)廣告訴求點(diǎn)變換的整體趨勢(shì)看，過(guò)去單一的賣(mài)房已經(jīng)升華為賣(mài)概念、賣(mài)文化、賣(mài)生活享受，過(guò)去簡(jiǎn)單的居住環(huán)境訴求升華為對(duì)樓盤(pán)附加價(jià)值的訴求。這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)廣告的通病—炒作概念。概念訴求廣告看重虛無(wú)縹緲的情感訴求，注重展現(xiàn)浪漫唯美的畫(huà)面，追求所謂的“意境”，激發(fā)消費(fèi)者深藏的情感并產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)。

與這種整體趨勢(shì)相反，寧波地區(qū)房地產(chǎn)廣告更注重理性的訴求。如表1:

通過(guò)對(duì)訴求點(diǎn)的分析，我們發(fā)現(xiàn)，地理位置、配套服務(wù)管理、建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格及屋內(nèi)設(shè)施、價(jià)格、規(guī)格檔次、信心保證、前景及價(jià)值、金融利益及優(yōu)惠、現(xiàn)房、促買(mǎi)等理性訴求點(diǎn)占據(jù)了大約97.6%的比重，而人情味(安全感、溫馨感)僅僅占據(jù)了2.4%，從中可以看出寧波人看重實(shí)際價(jià)值的理性消費(fèi)心理。

除此之外，在所有訴求點(diǎn)中，最能代表節(jié)儉消費(fèi)的訴求點(diǎn)應(yīng)該是價(jià)格、金融利益和優(yōu)惠。價(jià)格在所有的訴求點(diǎn)中所占的比重為8.7%，而金融利益和優(yōu)惠所占的比重為6.8%，兩者相加在所有的訴求點(diǎn)中位居第二。這說(shuō)明了寧波地區(qū)住房消費(fèi)觀(guān)念仍然以適度節(jié)儉消費(fèi)為主，經(jīng)商的傳統(tǒng)讓寧波人直接將目光放在價(jià)格上，房產(chǎn)的附加意義被徹底剝離。

(二)追求居住的硬件設(shè)施，更看重居住文化環(huán)境的消費(fèi)觀(guān)

通過(guò)分析表1，我們發(fā)現(xiàn)，排名11位的訴求點(diǎn)是人情味(安全感、溫馨感)等生活理念，這說(shuō)明大多數(shù)樓盤(pán)開(kāi)始強(qiáng)調(diào)居住的環(huán)境，尤其是居住的文化環(huán)境。

例如，獲得“全國(guó)人居經(jīng)典綜合大獎(jiǎng)”的樓盤(pán)親親家園，在廣告中傳遞“現(xiàn)代街坊，都市鄰里”為核心的幸福居住理念:風(fēng)格城事提出“新都市主義”，倡導(dǎo)較高密度、重視鄰里關(guān)系的社區(qū)，廣泛提倡不同階層融合，以步行系統(tǒng)為主要交通形式的居住模式;青林灣提出“親情和睦傳三代，溫馨相伴青林灣”的生活理念。

這些廣告證實(shí)了寧波目前的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念主要植根于老百姓的小日子，是一種草根階層、普羅大眾日常生活引發(fā)的一種理念。它是一種居住文化的生活理念，消費(fèi)者期望選擇居住氛圍好，配套齊全，產(chǎn)品合適，物業(yè)服務(wù)專(zhuān)業(yè)的居住環(huán)境，讓社區(qū)承載一種文明、一種居住文化的鄰里生活理念，使居住空間的鋼筋水泥具有更深厚的情感內(nèi)涵。

曾經(jīng)有媒體對(duì)寧波市民做過(guò)“幸福里征詢(xún)幸福居住指標(biāo)”的調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，市民對(duì)幸福居住的渴望及標(biāo)準(zhǔn)己經(jīng)發(fā)生變化:從最初只要求滿(mǎn)足單一居住功能的房子，到對(duì)生活環(huán)境、配套有一定要求的社區(qū)，再到當(dāng)前注重居住文化、居住氛圍，寧波人已把居住與幸福感緊密地聯(lián)系在一起。

(三)廣告表現(xiàn)反映出個(gè)性化的消費(fèi)觀(guān)

從樣本內(nèi)容看，大多數(shù)樓盤(pán)廣告在選擇目標(biāo)受眾時(shí)，并沒(méi)有清晰定位。不同年齡層、不同收入的人都可能成為樓盤(pán)的目標(biāo)對(duì)象。

但另一方面，寧波市場(chǎng)老年公寓、單身住宅以及適合核心家庭的小套型住宅以及多代人的同居型住宅，都有了差異性的市場(chǎng)需求。在2006年1月25日的報(bào)紙廣告中，出現(xiàn)了老年居家養(yǎng)老公寓的差異化營(yíng)銷(xiāo)廣告。除此之外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商針對(duì)為數(shù)不多的向往分居但經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的單身工薪階層和新婚消費(fèi)者的需求，推出了1室1廳的小居室和單身公寓。通過(guò)張揚(yáng)自我的表達(dá)方式，打出了針對(duì)這群人的個(gè)性廣告，迎合了年輕消費(fèi)者渴望自由、追求愛(ài)情和享受的輕松生活態(tài)度。由此可以看出，現(xiàn)在的消費(fèi)者對(duì)于住房的需求已經(jīng)發(fā)生很大變化，對(duì)于個(gè)性化追求體現(xiàn)得愈加強(qiáng)烈。

(四)炫耀性消費(fèi)觀(guān)盛行

通過(guò)對(duì)樣本的內(nèi)容進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)在排名前三十位的樓盤(pán)中廣告中，以“炫富”為廣告主題的占到了33%隨處可見(jiàn)標(biāo)注著“奢華”、“貴族血統(tǒng)”、“凌駕眾生”、“豪"l官邸”、“名流貴胃，，、“王者”“皇家”、“至尊”等誘惑性的詞語(yǔ)，張揚(yáng)著奢華與富貴，這就是“炫富”廠(chǎng)一告。

“炫富”廣告通過(guò)建構(gòu)差異性消費(fèi)符號(hào)，迎合富人們自我實(shí)現(xiàn)的需要，促使他們不斷購(gòu)買(mǎi)高檔住宅來(lái)炫耀財(cái)富、彰顯身份。盡管公眾從社會(huì)責(zé)任的角度，對(duì)于炫富的房地產(chǎn)廣告給予激烈的批評(píng)，但是炫富廣告滿(mǎn)足了部分消費(fèi)者對(duì)于身份的展示和證明，因此有廣闊的市場(chǎng)，是響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)決策的重要誘因。

當(dāng)然，這類(lèi)炫富營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念的弊端是顯而易見(jiàn)的。在當(dāng)前住房矛盾突出、房?jī)r(jià)高企的情況下，炫富廣告一方而刺激了消費(fèi)主義，引發(fā)不健康的消費(fèi)欲望，另外也將加劇弱勢(shì)群體的仇富心態(tài)，為構(gòu)建和諧社會(huì)帶來(lái)隱患。

(五)階層性消費(fèi)觀(guān)凸顯

我們從房地產(chǎn)廣告中很清晰地感覺(jué)到，房地產(chǎn)在光彩絢爛的“圖像”的純粹表征中被徹底抽象化，而其文化功能進(jìn)一步彰顯，使購(gòu)置房產(chǎn)行為逐漸演變成“構(gòu)造有關(guān)自我社會(huì)身份認(rèn)同以及社會(huì)關(guān)系的意義”。這層“意義”使房地產(chǎn)廣告中處處體現(xiàn)“階層性”。

頻繁出現(xiàn)的整版、雙整版房產(chǎn)廣一告，將“身份”表現(xiàn)得淋漓盡致。這是關(guān)于“階層”的“神話(huà)”。在以往的意識(shí)形態(tài)中，“頂層”是可鄙的，而現(xiàn)今的廣告文本體現(xiàn)了消費(fèi)者對(duì)于新的價(jià)值觀(guān)念的認(rèn)同，以及努力成為“頂層”的企圖?！皹闼?、節(jié)檢的時(shí)代己經(jīng)過(guò)去，而奢華、消費(fèi)的觀(guān)念是現(xiàn)代的，合乎時(shí)代潮流的;公有、集體己經(jīng)消失更逞論對(duì)它的信任與依賴(lài)，私有財(cái)產(chǎn)、個(gè)人的高低貴賤被大聲地訴求。

于是，在一些房地產(chǎn)廣告中，出現(xiàn)了這樣的說(shuō)辭:“叢林下，教孩子們識(shí)名貴樹(shù)種，看四季輪回;游泳池里，孩子們扮了回童話(huà)里的美人魚(yú):溫莎館的貴族情懷，孩子們?cè)诳Х认憷锫肺?，不知不覺(jué)，他們具備了王子和公主的風(fēng)范?！?《寧波晚報(bào)》2006年9月11日春江花城)

主流文化阻擋不了王子公主、貴族情懷的糖衣炮彈，成千上萬(wàn)的廣告為消費(fèi)者打造貴族的生活方式和夢(mèng)想，在潛移默化乃至明目張膽地影響每個(gè)人的精神世界。這是廣告作為意識(shí)形態(tài)的力量，它對(duì)社會(huì)的作用是積極的:同時(shí)也是消極的。因此，在對(duì)“階層”的意義進(jìn)行不斷演繹的同時(shí)，我們必須清醒認(rèn)識(shí)對(duì)于“階層”的消費(fèi)應(yīng)該適可而止，否則，勤儉務(wù)實(shí)的寧波人將培養(yǎng)出好逸惡勞、追逐消費(fèi)的貴族一代，寧波也會(huì)失去最核心的文化價(jià)值。

(六)產(chǎn)品消費(fèi)觀(guān)向品牌消費(fèi)觀(guān)的轉(zhuǎn)變

分析表2可以看出，住宅項(xiàng)目(包括二手房、住宅)廣告占到86，而企業(yè)形象廣告只占，也就是說(shuō)，目前的寧波樓市廣告以產(chǎn)品廣告為主，形象廣告為輔。這種格局近幾年內(nèi)不會(huì)改變，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是高投資的產(chǎn)業(yè)，消費(fèi)者在置業(yè)時(shí)也必然權(quán)衡再三，反復(fù)比較物業(yè)的位置、價(jià)格、品質(zhì)等條件，傳統(tǒng)的產(chǎn)品消費(fèi)觀(guān)依然大行其道。

但是，隨著樓盤(pán)銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)的白熱化，樓盤(pán)廣告之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，使得消費(fèi)者在挑選房屋時(shí)，會(huì)摒棄形似意近的樓盤(pán)廣告，轉(zhuǎn)而在實(shí)力雄厚、業(yè)績(jī)優(yōu)異的發(fā)展商的企業(yè)形象廣告中獲取信息。對(duì)消費(fèi)者而言，牌子硬、形象好、實(shí)力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房子意味著信譽(yù)好、質(zhì)量好、品位高;同時(shí)，品牌的文化和附加價(jià)值也能迎合消費(fèi)者對(duì)彰顯身份和品味的要求，為其帶來(lái)強(qiáng)烈的歸屬感。

從投放《寧波晚報(bào)》的企業(yè)形象廣告來(lái)看，全國(guó)的知名品牌有萬(wàn)科、金地、綠城、中海、萬(wàn)達(dá)、坤和等，而本土的有雅戈?duì)枴⒙?lián)合、銀億、寧興、交通等品牌。金地、萬(wàn)科、綠城、雅戈?duì)柕鹊禺a(chǎn)大鱷，都不再是所謂的土地開(kāi)發(fā)商或住宅供應(yīng)商，而是生活方式的營(yíng)造者和生活保障的提供者，他們之間的競(jìng)爭(zhēng)己經(jīng)成為企業(yè)品牌的互相較量。

三、結(jié)語(yǔ)

透過(guò)寧波房地產(chǎn)廣一告，我們看到了寧波地區(qū)消費(fèi)者多樣化的消費(fèi)觀(guān)念，這是多種因素交又作用的結(jié)果。

一方而，寧波地處沿海，具有東方文化的“輕消費(fèi)、重儲(chǔ)蓄”的傳統(tǒng)，居民崇尚節(jié)儉，消費(fèi)觀(guān)念總體上較為保守。盡管居民的可支配收入加大，但是寧波人依然信守謹(jǐn)慎購(gòu)房消費(fèi)觀(guān)念。在心理因素的作用下，寧波的住房消費(fèi)觀(guān)念始終堅(jiān)持理性導(dǎo)向。另一方面，生活條件改善，主力購(gòu)買(mǎi)群體更新?lián)Q代，他們擁有更加前衛(wèi)的消費(fèi)觀(guān)念，超前消費(fèi)、個(gè)性消費(fèi)、品牌消費(fèi)逐漸成為潮流。

篇(5)

1重要性原則

企業(yè)內(nèi)部控制在兼顧全局的基礎(chǔ)上，要分清重要事項(xiàng)和重大風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)單元，制定出更嚴(yán)格的措施，加強(qiáng)控制管理。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，工程質(zhì)量和人身安全事故是企業(yè)的重要事項(xiàng)和重大風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)單元，對(duì)于這類(lèi)事項(xiàng)要實(shí)行集體決策和聯(lián)簽制度。

2制衡性原則

房地產(chǎn)企業(yè)在公司治理結(jié)構(gòu)、機(jī)構(gòu)設(shè)置與分工、業(yè)務(wù)流程等方面要相互制約、相互監(jiān)督、相互制衡。比如工程施工部和工程質(zhì)量部要分別設(shè)置兩個(gè)科室，由不同的兩位副總分別管理；材料的采購(gòu)與驗(yàn)收部門(mén)要分開(kāi)設(shè)置等，也就是說(shuō)完成某項(xiàng)工作要由互不隸屬的兩個(gè)以上部門(mén)來(lái)完成，以便形成互相監(jiān)督、相互制衡。

3成本效益原則

企業(yè)內(nèi)部控制要講究實(shí)施成本與效益，忽略成本的控制是無(wú)意義的控制。企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)必須全面考慮投入與產(chǎn)出效益之比，有些控制工作可能會(huì)影響工作效率，但能夠防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，這種控制對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)仍然是必須的。

二加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的策略

1加強(qiáng)企業(yè)資金管理與控制

建立科學(xué)規(guī)范的預(yù)算制度和體系，積極規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)資金是企業(yè)的血脈，必須嚴(yán)格控制資金流入和流出，結(jié)合本企業(yè)的實(shí)際情況，從內(nèi)部、外部多方位、多渠道籌集資金，保證支付能力和償債能力。企業(yè)應(yīng)該在本年末對(duì)下年的資金進(jìn)行全面的預(yù)算，嚴(yán)格按預(yù)算籌集、使用資金，嚴(yán)格按照預(yù)算的程序和審批權(quán)限管控資金，將資金管控貫穿于企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，并實(shí)行預(yù)算與業(yè)績(jī)考核的無(wú)縫連接，做到節(jié)約有獎(jiǎng)、超支有罰、獎(jiǎng)罰分明的管理考核體制；對(duì)于確實(shí)需要超出預(yù)算的支出，應(yīng)該按照預(yù)算的審批程序和權(quán)限，逐級(jí)報(bào)批調(diào)整預(yù)算，使企業(yè)資金管控科學(xué)合理。

2提高現(xiàn)場(chǎng)管理人員和技術(shù)人員的素質(zhì)

嚴(yán)格控制分包工程的質(zhì)量房地產(chǎn)企業(yè)與一般的工業(yè)企業(yè)有本質(zhì)的區(qū)別，它的產(chǎn)品金額較大并涉及到民生，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，給企業(yè)、國(guó)家、人民都會(huì)帶來(lái)巨大的損失，這要求房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)人員要有高度的職業(yè)操守和專(zhuān)業(yè)勝任能力，在工作中要恪盡職守，勤勉盡責(zé)。公司對(duì)工程總承包商在進(jìn)行工程分包時(shí)，要對(duì)分包工程的承包公司的情況、施工人員的素質(zhì)和技術(shù)水平有所了解；作為總承包商應(yīng)要求分包公司做好其公司人員的培訓(xùn)工作，提高其員工的技術(shù)水平和人員素質(zhì)；如果總承包方認(rèn)為分包公司人員管理達(dá)不到其要求，也可向該公司安排專(zhuān)業(yè)人才進(jìn)行管理施工，以確保工程質(zhì)量。對(duì)于分包出去的工程，嚴(yán)格按照工程預(yù)算書(shū)規(guī)定使用的材料，對(duì)不達(dá)標(biāo)的材料堅(jiān)決予以退回，同時(shí)還要加強(qiáng)施工過(guò)程中工程量的監(jiān)督，決不允許偷工減料；還要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的監(jiān)理公司，對(duì)于技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求比較嚴(yán)格的部分，要有監(jiān)理公司監(jiān)督管理；在有效監(jiān)督施工質(zhì)量的同時(shí)還要督促施工效率，減少怠工、費(fèi)工現(xiàn)象，有效地縮短工程工期；企業(yè)可結(jié)合施工現(xiàn)場(chǎng)和施工單位的實(shí)際情況，綜合考慮各種影響因素，并制定出合理的方案，總承包方也可適當(dāng)?shù)亟o予技術(shù)支持和相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度。

3建立全局風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

全面識(shí)別企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，建立風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案風(fēng)險(xiǎn)是未來(lái)一個(gè)事件的發(fā)生或不發(fā)生的可能性給既定的目標(biāo)帶來(lái)的影響。風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，只要一個(gè)事物存在就會(huì)面臨種種風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)亦如此。所以，房地產(chǎn)企業(yè)上至高層，下到普通員工，都應(yīng)該有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，尤其是高層應(yīng)及時(shí)全面地向全員灌輸風(fēng)險(xiǎn)管理思想，對(duì)工程質(zhì)量、人員安全等各業(yè)務(wù)層面采用行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)組合清單、職能部門(mén)風(fēng)險(xiǎn)匯總等辦法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)上對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和影響程度進(jìn)行分析與判斷，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，合理選擇風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略并不斷調(diào)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，企業(yè)還需建立重大風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制和突發(fā)事件應(yīng)急處理機(jī)制，明確責(zé)任人員，規(guī)范處理程序，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案，一旦出現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理解決，減少企業(yè)資產(chǎn)、聲譽(yù)等各方面的損失。

4結(jié)合本企業(yè)實(shí)際

建立健全內(nèi)部控制制度和內(nèi)部控制體系內(nèi)部控制是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，建立和實(shí)施一套統(tǒng)一、高質(zhì)量的內(nèi)部控制體系，有助于企業(yè)提高內(nèi)部管理水平和風(fēng)險(xiǎn)防范能力。企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合本企業(yè)實(shí)際，建立董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層、內(nèi)部控制部門(mén)、審計(jì)部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)等良好的內(nèi)部控制架構(gòu)體系，各部門(mén)職責(zé)分工明確，能夠相互制衡；在業(yè)務(wù)層面上，內(nèi)部控制要涉及到企業(yè)的方方面面，每項(xiàng)業(yè)務(wù)都要有科學(xué)合理的管控制度，使企業(yè)整個(gè)管控過(guò)程不存在空白點(diǎn)；對(duì)重大項(xiàng)目的招標(biāo)、重大人事任免、重大責(zé)任事故的處理要按規(guī)定的程序和權(quán)限實(shí)行聯(lián)簽制度，任何人不能單獨(dú)決策或破壞聯(lián)簽制度，使企業(yè)內(nèi)部控制制度起到積極有效的作用。

三結(jié)語(yǔ)

篇(6)

房地產(chǎn)公司中財(cái)務(wù)管理的作用主要表現(xiàn)在兩方面：第一，促進(jìn)資金的循環(huán)使用率，好的財(cái)務(wù)管理可以使資金使用率提高，減少使用周期，優(yōu)化融資，避免盲目的資金投放，保障公司的資金充裕，提升公司競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的最大化作用。第二，有效的控制項(xiàng)目的成本，財(cái)務(wù)管理可以根據(jù)工程預(yù)算的控制和調(diào)整，找出適合投資項(xiàng)目的上限和范圍，對(duì)公司的投資做到有效的成本控制。

2房地產(chǎn)公司中財(cái)務(wù)管理的問(wèn)題

2.1資金投入周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)大

房地產(chǎn)的利潤(rùn)豐厚但投入資金和風(fēng)險(xiǎn)性大，從土地開(kāi)發(fā)到工程竣工周期較長(zhǎng)，資金投入量大，投入面廣，潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素多。而房屋銷(xiāo)售的金額較大，房款大多通過(guò)分期付款的方式償還，資金回籠慢，加重了房地產(chǎn)公司的資金壓力，一些用于商業(yè)的還需增加裝修費(fèi)用和物業(yè)的聯(lián)系費(fèi)用，更加重房地產(chǎn)公司的資金周轉(zhuǎn)運(yùn)行。而在長(zhǎng)期工程周期中，會(huì)引發(fā)很多不確定的因素，而房地產(chǎn)公司的調(diào)整能力差，工程項(xiàng)目一旦開(kāi)始就很難抽回資金，給公司帶來(lái)了巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

2.2不夠重視成本和費(fèi)用管理

在房地產(chǎn)公司中所指的成本和費(fèi)用管理是指對(duì)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和產(chǎn)品成本的預(yù)算、控制、分析和計(jì)劃的管理活動(dòng)。主要作用是挖掘出房地產(chǎn)公司的資金潛力，實(shí)施節(jié)約目標(biāo)，有效控制各項(xiàng)費(fèi)用的用途和支出，保證公司的競(jìng)爭(zhēng)力。但實(shí)際的房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理中，沒(méi)有做到全過(guò)程的費(fèi)用控制管理，甚至有些擅自增減調(diào)整預(yù)算，導(dǎo)致各部門(mén)的最初預(yù)算和最終決算出現(xiàn)差異，打亂整個(gè)財(cái)務(wù)計(jì)劃性的管理。

2.3財(cái)務(wù)管理體系復(fù)雜

房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)體系比一般的物業(yè)管理公司或小企業(yè)涉及面更廣，物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理主體對(duì)象是業(yè)主，很少有對(duì)各方投資成本的管理，而房地產(chǎn)公司包含了土地征用費(fèi)、安撫費(fèi)、工程費(fèi)用和后期的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、物業(yè)費(fèi)及安裝費(fèi)用，這些費(fèi)用的主體對(duì)象不同，財(cái)務(wù)關(guān)系表現(xiàn)也不同，例如前期與土地?fù)碛姓叩年P(guān)系，工程建設(shè)中與設(shè)計(jì)方、承包方、施工方、材料方及監(jiān)理方的關(guān)系，后期與工商部門(mén)及買(mǎi)房者的關(guān)系，財(cái)務(wù)體系龐大關(guān)系復(fù)雜。而房地產(chǎn)公司又因投入過(guò)大，常常出現(xiàn)邊建設(shè)邊銷(xiāo)售的情況，增加了財(cái)務(wù)的債權(quán)管理。

3房地產(chǎn)公司中財(cái)務(wù)管理的解決對(duì)策

3.1降低資金成本

房地產(chǎn)公司的周期長(zhǎng)，資金需求量大，常常采用融資進(jìn)行資金的周轉(zhuǎn)，融資能使公司的資金周轉(zhuǎn)方便，但是通過(guò)借債進(jìn)行，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，而貸款會(huì)產(chǎn)生利息增加財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。所以在進(jìn)行工程的成本預(yù)算方面，應(yīng)經(jīng)過(guò)詳細(xì)的研究和分析，科學(xué)合理的進(jìn)行成本控制，針對(duì)不同的承包商采用不同的財(cái)務(wù)管理方案，有效的減少工程成本支出。作為財(cái)務(wù)人員必須熟練掌握核算和結(jié)算的信息，管理、控制和監(jiān)督資金成本，降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，合理配置公司資本。

3.2創(chuàng)立財(cái)務(wù)制度

我國(guó)的房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理水平較低，管理制度不明確，為使公司提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力必須加強(qiáng)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理，財(cái)務(wù)人員必須做到對(duì)項(xiàng)目資金的分析和研究，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)不僅能預(yù)測(cè)，還能做到有效的降低；建立財(cái)務(wù)監(jiān)督管理制度，全面監(jiān)督公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，對(duì)籌集資金和降低資本進(jìn)行合理有效的分配；完善公司財(cái)務(wù)部的制度，使全部人員參與監(jiān)督并嚴(yán)格執(zhí)行。

3.3優(yōu)化融資，重視信用

房地產(chǎn)公司優(yōu)化融資的方法有以下兩種：第一，借助信托，房地產(chǎn)公司可以通過(guò)信托公司募集大量的資金，減少了貸款的利息和風(fēng)險(xiǎn)。第二，統(tǒng)一管理資金，財(cái)務(wù)管理中應(yīng)注重公司總部和分部的資金均勻情況，對(duì)閑置資金要充分利用，實(shí)現(xiàn)資金的最大化效益。在公司方面應(yīng)注重企業(yè)信譽(yù)，以便取得低利息的融資和貸款資金，方便企業(yè)運(yùn)營(yíng)和資金運(yùn)轉(zhuǎn)。

3.4協(xié)調(diào)關(guān)系，加強(qiáng)財(cái)務(wù)檢查

財(cái)務(wù)預(yù)算工作是依靠公司全員進(jìn)行的，所以財(cái)務(wù)管理部門(mén)應(yīng)處理好與各部門(mén)的關(guān)系，使其積極配合，順利完成財(cái)務(wù)預(yù)算工作。房地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)層也需重視和支持財(cái)務(wù)預(yù)算工作，可單獨(dú)設(shè)置預(yù)算執(zhí)行和審計(jì)部門(mén)，協(xié)助財(cái)務(wù)預(yù)算的順利開(kāi)展。財(cái)務(wù)管理中還應(yīng)定期進(jìn)行檢查和考核，對(duì)階段性的資金投入進(jìn)行重點(diǎn)管理，對(duì)有問(wèn)題的資金應(yīng)立即匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)，加強(qiáng)回收資金的銜接使用，分析研究新項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，做好資金的項(xiàng)目運(yùn)行方案，提升資金循環(huán)使用率，降低成本費(fèi)用，提高公司的經(jīng)濟(jì)效益。

4結(jié)束語(yǔ)

篇(7)

（一）行業(yè)總體品牌建設(shè)水平一般

盡管房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)凸顯，但從行業(yè)整體來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值普遍不高。2013年第十屆《中國(guó)500最具價(jià)值品牌》分析報(bào)告顯示，包括食品飲料、紡織服裝、傳媒、建材、輕工、地產(chǎn)等27個(gè)細(xì)分行業(yè)，列出入選企業(yè)品牌價(jià)值排行。其中，工商銀行以2416.85億的品牌價(jià)值高居榜首，而地產(chǎn)行業(yè)僅有萬(wàn)科進(jìn)入100強(qiáng)，位居45名，其品牌價(jià)值是325.81億，遠(yuǎn)低于排名前列的品牌。[2]地產(chǎn)行業(yè)共有12個(gè)品牌入選，占所有品牌的2.40%，在所有行業(yè)中僅排14位，如圖1所示。從上述分析可見(jiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)品牌整體建設(shè)較弱，相比于食品、紡織、傳媒等行業(yè)，從品牌數(shù)量和品牌價(jià)值上都有較大差距。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)較為滯后，還有較大的進(jìn)步空間。

（二）品牌意識(shí)與品牌號(hào)召力不足

企業(yè)品牌在消費(fèi)者群體的號(hào)召力，從一定程度上反映了企業(yè)品牌的建設(shè)水平；相反，企業(yè)品牌的提升同樣依賴(lài)于消費(fèi)者品牌意識(shí)的成熟度。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)品牌號(hào)召力不足，消費(fèi)者品牌意識(shí)尚未形成。根據(jù)一項(xiàng)房地產(chǎn)品牌調(diào)查可知，大部分購(gòu)房者關(guān)注的首要因素是地理位置、價(jià)格、交通等，而看重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌的僅占2.1%。由此可見(jiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的品牌號(hào)召力缺失，品牌在消費(fèi)者市場(chǎng)的響應(yīng)度和認(rèn)可度不高。在消費(fèi)者看來(lái)，房地產(chǎn)品牌的差異化不明顯，他們對(duì)房地產(chǎn)品牌形象的感知主要來(lái)源于大眾媒體和周?chē)说母行栽u(píng)價(jià)，缺乏對(duì)房地產(chǎn)品牌的深入了解。另一方面，調(diào)查顯示，有大約66%的人認(rèn)為今后購(gòu)房時(shí)會(huì)更看中開(kāi)發(fā)商品牌，有91%的被調(diào)查者認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)更加重視品牌價(jià)值塑造和品牌營(yíng)銷(xiāo)?？梢?jiàn)消費(fèi)者越來(lái)越關(guān)注房地產(chǎn)品牌屬性，因此房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)應(yīng)努力打造品牌價(jià)值，提升消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信心。

二、房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)主要問(wèn)題

（一）品牌溢價(jià)能力薄弱

品牌溢價(jià)指的是經(jīng)過(guò)品牌的打造和維護(hù)，使得產(chǎn)品在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得較強(qiáng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。品牌溢價(jià)不僅僅表現(xiàn)在產(chǎn)品價(jià)格上，還表現(xiàn)在企業(yè)各項(xiàng)資源的獲取上。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，除了小部分企業(yè)通過(guò)品牌溢價(jià)獲得了更多利潤(rùn)，絕大部分企業(yè)則忽略了品牌溢價(jià)的作用，只是追求短期利益。長(zhǎng)此以往不利于房地產(chǎn)企業(yè)品牌的建設(shè)。在房地產(chǎn)銷(xiāo)售中，對(duì)于相同條件的房源，知名品牌企業(yè)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，可能以高于其他樓盤(pán)的價(jià)格銷(xiāo)售出去，這說(shuō)明了房地產(chǎn)企業(yè)擁有較高的品牌溢價(jià)能力，能夠占有更多市場(chǎng)，這是企業(yè)通過(guò)品牌影響力的提升來(lái)影響消費(fèi)者，從而獲得品牌溢價(jià)。但是目前看來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)品牌溢價(jià)能力整體較弱。

（二）品牌文化內(nèi)涵缺失

品牌并非只是標(biāo)識(shí)不同產(chǎn)品的差異，還反映其所包含的價(jià)值和文化內(nèi)涵。優(yōu)秀的企業(yè)通常都很注重品牌文化建設(shè)，讓品牌所宣揚(yáng)的價(jià)值理念深入人心，并為企業(yè)帶來(lái)長(zhǎng)期的影響力。品牌文化是企業(yè)和產(chǎn)品的靈魂，是不可替代的資本，某個(gè)產(chǎn)品如果缺少品牌文化內(nèi)涵，就會(huì)顯得沒(méi)有生命力。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)由于發(fā)展歷史普遍較短，還未形成足夠成熟和體系化的品牌文化。品牌文化體現(xiàn)了企業(yè)的價(jià)值觀(guān)，企業(yè)在打造品牌時(shí)，應(yīng)將企業(yè)文化融入品牌中，形成獨(dú)特的品牌文化。但許多房地產(chǎn)企業(yè)并不重視品牌文化的塑造，使品牌缺乏深層次的內(nèi)涵，無(wú)法打動(dòng)消費(fèi)者，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

（三）品牌戰(zhàn)略定位模糊

合理的品牌定位是保證企業(yè)品牌戰(zhàn)略實(shí)施的根本，要求品牌經(jīng)營(yíng)者對(duì)市場(chǎng)層次和產(chǎn)品分布具有較為清晰的掌握，并基于產(chǎn)品自身的特性，找準(zhǔn)市場(chǎng)需求，有針對(duì)性地打造品牌形象。如果品牌戰(zhàn)略定位不科學(xué)，就無(wú)法在眾多品牌中找準(zhǔn)位置，難以獲得消費(fèi)者的認(rèn)可。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)較為特殊，房地產(chǎn)產(chǎn)品一方面具備消費(fèi)品屬性，另一方面又具備投資品屬性，并表現(xiàn)出多元化的市場(chǎng)需求。由于出現(xiàn)眾多的產(chǎn)品屬性和多元化市場(chǎng)需求，使得我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)品牌定位較為模糊。首先，房地產(chǎn)企業(yè)定位環(huán)境不容樂(lè)觀(guān)。我國(guó)房地產(chǎn)品牌定位在一定程度上受到管理部門(mén)的約束，由他們決定產(chǎn)品應(yīng)該定位在哪個(gè)層次，而不是市場(chǎng)說(shuō)了算。這就容易使品牌定位混亂，并且缺乏科學(xué)依據(jù)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)自身品牌定位存在問(wèn)題。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)推行規(guī)?；l(fā)展，產(chǎn)品覆蓋各個(gè)檔次和各種類(lèi)型，力圖滿(mǎn)足各個(gè)消費(fèi)群體的需求，但這種模式往往會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)品牌定位模糊的局面，使其在日漸分化的房地產(chǎn)市場(chǎng)中喪失競(jìng)爭(zhēng)力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)的對(duì)策及建議

（一）改善政策環(huán)境，鼓勵(lì)品牌建設(shè)

房地產(chǎn)宏觀(guān)政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)影響非常大，因此改善政策環(huán)境能夠幫助企業(yè)推進(jìn)品牌建設(shè)。當(dāng)前，由于房產(chǎn)限購(gòu)、貨幣緊縮等政策的作用，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了下行的情況，房地產(chǎn)企業(yè)的投融資環(huán)境惡化，許多規(guī)模較小的企業(yè)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)為了維持生存，只能更注重短期利益和短線(xiàn)經(jīng)營(yíng)，而放棄品牌戰(zhàn)略的實(shí)施，這不利于房地產(chǎn)行業(yè)品牌形象的樹(shù)立。政府應(yīng)立足于當(dāng)前房地產(chǎn)現(xiàn)狀，抓住核心問(wèn)題，盡快研究制定合理的房地產(chǎn)調(diào)控政策，使房地產(chǎn)市場(chǎng)走向良性、穩(wěn)定的發(fā)展道路。政策環(huán)境的改善，主要包括金融政策、土地政策等一系列與房地產(chǎn)的相關(guān)政策，例如限購(gòu)限貸、房產(chǎn)稅、物業(yè)稅、政策性補(bǔ)貼等，目的是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，為房地產(chǎn)企業(yè)提供良好健康的發(fā)展環(huán)境，從而間接促進(jìn)房地產(chǎn)品牌建設(shè)。

（二）發(fā)展行業(yè)協(xié)會(huì)，指導(dǎo)品牌建設(shè)

政府管理部門(mén)可以重點(diǎn)扶持建設(shè)并發(fā)展一批房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)，科學(xué)地指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行品牌建設(shè)。發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)在品牌建設(shè)中的作用，首先要使行業(yè)協(xié)會(huì)解決好指導(dǎo)思想的問(wèn)題，為房地產(chǎn)企業(yè)提供品牌建設(shè)的基本理念，幫助企業(yè)進(jìn)行品牌定位，起到指導(dǎo)作用，但同時(shí)也不能限制企業(yè)的自主經(jīng)營(yíng)理念;其次，行業(yè)協(xié)會(huì)可以協(xié)助政府主管部門(mén)制定行業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，用以指導(dǎo)和規(guī)范企業(yè)品牌營(yíng)銷(xiāo)渠道和手段，使房地產(chǎn)品牌建設(shè)合理、有序地進(jìn)行;再次，通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)，可以更好地抓品牌信用建設(shè)。品牌信用是企業(yè)長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)的保障，也是品牌建設(shè)的根基，行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)致力于提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)品牌信用的認(rèn)識(shí)和重視，督促房地產(chǎn)企業(yè)提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，做到誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、對(duì)消費(fèi)者負(fù)責(zé)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上建立良好的美譽(yù)度，形成無(wú)形的力量，來(lái)推動(dòng)品牌價(jià)值提升。另外，行業(yè)協(xié)會(huì)還可以成立誠(chéng)信獎(jiǎng)勵(lì)基金，推行“獎(jiǎng)優(yōu)罰劣”機(jī)制，一方面鼓勵(lì)企業(yè)建立品牌信用，另一方面對(duì)企業(yè)虛假宣傳、惡意競(jìng)爭(zhēng)等行為進(jìn)行一定的懲罰，幫助構(gòu)建誠(chéng)信的房地產(chǎn)品牌市場(chǎng);行業(yè)協(xié)會(huì)還可以開(kāi)展行業(yè)企業(yè)信息法規(guī)的咨詢(xún)，組織地區(qū)間企業(yè)進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流和經(jīng)濟(jì)合作，以及國(guó)際間的交流合作，為房地產(chǎn)企業(yè)搭建品牌建設(shè)經(jīng)驗(yàn)交流和學(xué)習(xí)的平臺(tái)。

（三）建立品牌聯(lián)合，創(chuàng)新品牌建設(shè)