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篇(1)

關鍵詞:房地產(chǎn)金融風險分類防范措施

自從進入新世紀以來,以北京成功申奧和上海成功申辦世博為契機,在國家一系列鼓勵住房消費政策的推動下,我國房地產(chǎn)投資持續(xù)保持較快的增長速度,居民住房消費得到有效啟動,呈現(xiàn)供求兩旺的發(fā)展勢頭房地產(chǎn)市場的活躍,對于改善居民居住條件帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動經(jīng)濟增長做出了重要貢獻但是,局部地區(qū)和部分中心城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過大市場結(jié)構(gòu)不盡合理房地產(chǎn)價格高漲商品房空置率上升較快高級寫字樓出現(xiàn)過熱現(xiàn)象等問題,我國金融機構(gòu)房地產(chǎn)金融業(yè)務的風險也日漸增加

一房地產(chǎn)金融風險簡介

房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷史最早可以追述到1769年在德國的西里西亞省誕生的

世界上第一家土地開發(fā)銀行到目前為止,房地產(chǎn)金融在世界上己有250多年的歷史但直到20世紀30年代大蕭條后美國建立類似商業(yè)銀行管理體制的住房金融體制,現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)金融才在世界范圍內(nèi)得到長足的發(fā)展尤其是在第二次世界大戰(zhàn)后,歐美發(fā)達國家和一些發(fā)展中國家如新加坡結(jié)合本國的經(jīng)濟發(fā)展和金融制度的實際情況創(chuàng)新了各具特色的房地產(chǎn)金融

房地產(chǎn)金融,指以房地產(chǎn)業(yè)為特定對象,圍繞房地產(chǎn)的開發(fā)建設經(jīng)營和消費的再生產(chǎn)過程而展開的各種金融活動從服務對象上劃分,它包括為房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)建設交易經(jīng)營等活動服務的“房地產(chǎn)業(yè)金融”和為居民的住宅建造購買維修裝飾消費等活動服務的“住宅金融”兩個主要部分;從服務內(nèi)容上劃分,它包括房地產(chǎn)資金融通房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算房地產(chǎn)保險房地產(chǎn)信托等業(yè)務,其中又以房地產(chǎn)資金融通業(yè)務為主

房地產(chǎn)金融風險,指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務的金融機構(gòu),由于決策失誤管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)收益或信謄遭受損失的可能性房地產(chǎn)金融風險不僅包括單項業(yè)務單個金融機構(gòu)面臨的風險,也包括整個房地產(chǎn)金融體系的風險一方而,金融業(yè)務金融機構(gòu)之間存在著密切的相互聯(lián)系,相互依存相互影響相互制約的關系,一旦產(chǎn)生風險往往相互連累從經(jīng)濟學的角度出發(fā),一項交易或一種活動給交易雙方以外的其他人帶來的不由交易雙方或活動主體直接承受的利益或損失就是這項交易的外部效應積極的外部效應使利益被第二者獲得,而交易當事人或活動主體未獲得相應的報酬,往往導致當事人放棄該交易或活動;消極的外部效應使第二者受損失,但交易當事人或活動主體未對此支付任何費用,因而當事人可能仍然進行該交易或活動房地產(chǎn)金融風險就屬于一種消極的外部效應當較多的金融業(yè)務金融機構(gòu)面臨較大風險,尤其是己經(jīng)受到較大損失時,人們就可能對金融體系的穩(wěn)定性可靠性資產(chǎn)流動性產(chǎn)生懷疑,因恐慌而擠兌,這就可能波及整個金融體系而導致金融動蕩乃至金融危機另一方面,金融部門經(jīng)營的外部環(huán)境變化,也可能使整個金融部門都遭遇系統(tǒng)性風險,從而發(fā)生更大損失

二房地產(chǎn)金融風險分類

由于從服務內(nèi)容上劃分,房地產(chǎn)金融以房地產(chǎn)資金融通業(yè)務為主,因此房地產(chǎn)金融風險可以劃分為以下幾種:

1.房地產(chǎn)資金融通業(yè)務方面的風險

這一方面的風險比較多,主要表現(xiàn)在以下幾點:

信用風險

它是由于借款人(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或住宅消費者)無力償還或不愿償還,導致房地產(chǎn)貸款本息不能按時收回甚至無法收回的風險房地產(chǎn)企業(yè)收入來源缺乏穩(wěn)定性,企業(yè)償還能力沒保障;而銀行信用評級方法和貸款決策存在問題將面臨信用風險它可能是貸款前對借款人資信審查評估失誤造成的,也可能是貸款發(fā)放后情況變化造成的房地產(chǎn)金融中的信用風險,主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售困難資金周轉(zhuǎn)不靈或經(jīng)營不善虧損嚴重甚至破產(chǎn)倒閉而無力還款,以及借款的住宅消費者失業(yè)收入減少意外支出增加死亡等原因?qū)е聼o力還款

流動性風險

它是由于金融機構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn),以致不能清償?shù)狡趥鶆諠M足客戶提取存款要求的風險房地產(chǎn)金融中的流動性風險我國金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款增速過快,貸款比例失調(diào),又存在經(jīng)營管理能力較弱,資產(chǎn)質(zhì)量惡化的狀況,將面臨流動性風險一種是原發(fā)性的,即資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長期貸款比重過高,現(xiàn)金和國庫券等不足以應付提款需要,又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道,導致流動性不足;另一種是繼發(fā)性的,是由信用風險帶動的流動性風險:房地產(chǎn)金融中人多以房地產(chǎn)作借款的抵押物,當借款人不能按期還款時,貸款銀行要處分抵押房地產(chǎn)從中求償,如果賣不掉房地產(chǎn)而使銀行缺乏現(xiàn)金來應付提款等需要,也會形成流動性風險

資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)風險

由于房地產(chǎn)資金融通中資產(chǎn)結(jié)構(gòu)通常以中長期貸款為主,如果金融部門的負債結(jié)構(gòu)中以活期存款為主,就可能形成流動性風險;如果負債結(jié)構(gòu)中多一些公積金存款住房專項儲蓄存款等來源較穩(wěn)定的成分,結(jié)構(gòu)風險就能縮小

資產(chǎn)質(zhì)量風險

如果貸款中質(zhì)量差的貸款(逾期不還的無力償還的和無法追索的等)較多,貸款銀行就面臨效益差的風險,房地產(chǎn)金融中的資產(chǎn)質(zhì)量風險與借款人信用有關,與宏觀經(jīng)濟形勢有關,也與具體的貸款業(yè)務處理(如以什么方式作還款擔保以房地產(chǎn)抵押時該房地產(chǎn)是否容易銷售對抵押房地產(chǎn)的估價是否過高等)有關

利率風險

如果存款利率上升,或者貸款利率下降,或存貸款利率同向變動但利率差縮小,都可能帶來經(jīng)營效益方面的風險房地產(chǎn)資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長,在長時期中利率變化越頻越大,利率風險也就更大

通貨膨脹風險

由于名義利率減去通貨膨脹率才是實際的利率,在名義利率不變時通貨膨脹會使實際利率下降甚至可能為負數(shù),就使銀行面臨風險固定利率下通貨膨脹風險一般比浮動利率下的大,因為后者往往隨通貨膨脹而上浮,如果貸款利率固定而存款利率浮動,銀行的通貨膨脹風險就更大,房地產(chǎn)金融的長期風險使其通貨膨脹風險也較大

匯率風險

如果外匯升值本幣對外貶值,以外幣計價的債務負擔將加重:反之則以外幣計價資產(chǎn)將實際減少外匯買賣外匯收支中也有風險當房地產(chǎn)金融中借有外債或引進外匯時,也會面臨外匯風險

2.其它風險

房地產(chǎn)金融中還有其他風險,如經(jīng)營管理不善導致經(jīng)濟效益下降甚至虧損的風險,業(yè)務操作中其他失誤(計算錯誤拼寫或打印錯誤票據(jù)單證審核錯誤防盜防搶劫不力泄露機密等)帶來的操作風險,業(yè)務辦理過程沒有全面注意法律條文導致法律風險,國家政策變動的風險,房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算中的風險房地產(chǎn)保險中的風險房地產(chǎn)信托中的風險等

三房地產(chǎn)金融風險的防范措施

如何防范房地產(chǎn)金融風險,對銀行和國家來說,都是一個巨大的挑戰(zhàn)

1.高度重視房地產(chǎn)金融風險及其危害性,增強防范金融風險的意識

銀行要密切注意房地產(chǎn)市場的發(fā)展動態(tài),加強市場分析與調(diào)研,把握房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律,適時調(diào)整房地產(chǎn)金融業(yè)務的經(jīng)營方向與策略,促進住房金融業(yè)務的健康有序發(fā)展要嚴格把握房地產(chǎn)貸款的市場準入條件,對各類批發(fā)市場缺少良好物業(yè)配套的單體樓盤寫字樓商用房或非商品住宅占比高的樓盤銷售前景差的高層樓盤要限制介入;對已有不良記錄抗風險能力差的小型開發(fā)企業(yè)自有資金明顯不足的項目不得介入做到既要支持好的有前景的房地產(chǎn)項目和個人購房,又要嚴防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風險要逐步建立以房地產(chǎn)金融為目標的經(jīng)營管理模式,從規(guī)范操作降低風險保障運行出發(fā),擴展住房金融業(yè)務范疇,有步驟地推進住房金融業(yè)務向多元化標準化優(yōu)質(zhì)化方向發(fā)展對目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)熱要適當降溫要認真貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)金融的有關政策和規(guī)定,從加強房地產(chǎn)信貸管理入手,切實改進服務,讓房地產(chǎn)信貸業(yè)務步入良性運行的軌道2.加快我國金融體制的改革,建立健全與房地產(chǎn)金融業(yè)務相關的法律法規(guī)體系,引導房地產(chǎn)金融機構(gòu)的有序競爭

國家應該完善房地產(chǎn)金融的法規(guī)和制度,規(guī)范其行為,完善現(xiàn)行的法律法規(guī),確定房地產(chǎn)金融的法律地位,如在《商業(yè)銀行法》《合同法》《建筑法》《公司法》《民法》《反不正當競爭法》等法律法規(guī)條文中新增有關開辦房地產(chǎn)金融業(yè)務的條件的法律條例,用法規(guī)的方式約束規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商及個人的金融行為同時要建立健全有關房地產(chǎn)金融的法律法規(guī),如制定《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》《個人購房貸款管理法》《違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例》等一系列配套法規(guī),明確規(guī)定開發(fā)商及個人的權利與義務,使企業(yè)和個人嚴格按照法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為,認真履行還款職責,建立良好的銀企及銀行與個人客戶的合作關系,共同促進國民經(jīng)濟的健康發(fā)展對于提供假資料假資信騙取貸款的開發(fā)商或個人,應立即停止貸款,并追回已貸款項同時通過法律手段,盡量挽回損失,并追究當事人的法律責任

推動有序競爭商業(yè)性房地產(chǎn)金融業(yè)務,可以多家競爭,凡是經(jīng)中央銀行審查具備資格的金融機構(gòu)都允許經(jīng)營,并由中央銀行嚴格監(jiān)督,制止非法壟斷和不正當競爭行為,不夠資格的和嚴重違規(guī)的金融機構(gòu)不得從事房地產(chǎn)金融業(yè)務,以免帶來消極外部效應被批準在我國經(jīng)營人民幣業(yè)務的外資銀行和中外合資銀行,建議允許它們在指定范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)金融業(yè)務,但規(guī)模要控制住,因為房地產(chǎn)業(yè)主要是個內(nèi)向型產(chǎn)業(yè),創(chuàng)匯能力弱,外資方面要把以人民幣形態(tài)收回的貸款本息,從我國換成外匯拿回去,如果它們發(fā)放貸款過多,就會影響我國外匯平衡,房地產(chǎn)業(yè)對外們的需要量不大,不宜為房地產(chǎn)開發(fā)多借外債政策性房地產(chǎn)金融業(yè)務,應該由各城市政府分別選擇適宜的銀行獨家辦理,這樣便于政府監(jiān)督管理,保持政策統(tǒng)一性由于住房公積金是政府強制征收的,政府就必須保障其交全由獨家銀行辦理這方面業(yè)務,向政府承擔按規(guī)定使用和確保交全收回的責任,接受政府的必要補貼等幫助,有助于實現(xiàn)預定政策目標

3.有計劃有步驟地加快房地產(chǎn)證券化

要適當加快第一種含義的房地產(chǎn)證券化進度,擴大房地產(chǎn)業(yè)直接融資規(guī)模,減輕間接融資對房地產(chǎn)金融機構(gòu)的壓力對房地產(chǎn)證券發(fā)行者的資信仍然要嚴格審查,以免濫發(fā)證券造成消極外部效應,房地產(chǎn)公司債券和股票都不能以攤派方式發(fā)行

第一種含義的房地產(chǎn)證券化實施條件尚未具備,但它可以減少房地產(chǎn)金融的局部性非系統(tǒng)性風險,因此可以逐步創(chuàng)造條件,準備實施政府的保證涉及《擔保法》的修改,建議修改法律,準許政府為住房抵押債券提供保證建議中央銀行放寬對這種債券的利率限制,允許它等于或適當高于(因它的風險大于國庫券)國庫券利率還可以借鑒美國作法,籌建經(jīng)營抵押住房的再抵押貸款發(fā)行全國性住房抵押債券的房地產(chǎn)金融機構(gòu)

全國性住房抵押債券如何防范系統(tǒng)性風險?這是一個難題,當房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性波動或宏觀經(jīng)濟形勢惡化使整個房地產(chǎn)市場都銷售不暢抵押住房也難以處分時,或人們收入減少不能按時還款者增加時,房地產(chǎn)金融形勢將惡化,這種債券發(fā)行和轉(zhuǎn)讓會出現(xiàn)很大困難我們認為,由于買房住與租房住是兩種具有替代性的住房消費方式,買不起房的人和還不起貸款而遷出抵押住房的人,大多都會轉(zhuǎn)而租房住,租房市場在一定程度上可以彌補賣房市場的萎縮,就可以通過發(fā)展租房市場向住房出租公司和私人房東發(fā)放貸款,在一定程度上縮小上述系統(tǒng)性風險住房出租者的借款擔保方式,主要采取出租房抵押以外的其他方式,例如質(zhì)押等,這會增加債券發(fā)行者的工作量(例如再質(zhì)押等),但比只搞抵押的風險要小

4.妥善利用商業(yè)保險和社會保障機構(gòu)的力量

與房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融有關的保險業(yè)務有很大的拓展空間,它們的開展可以減少或轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)金融活動的風險我們認為,在申請住房抵押貸款時,通常只須要求借款人投保房屋財產(chǎn)險和人身意外傷害險就夠了,貸款銀行的利益已可獲得基本保障其他保險如信用保證保險失業(yè)保險死亡(意外傷害以外)保險等,可由借款人自愿選擇是否投保,以免保險費負擔過重;也可以規(guī)定當住房抵押貸款發(fā)放率大于某個限度(即首付款率過低)時才必須投保這些保險

全國性住房抵押債券體系建立起來后,可以接受前面引述的建議,向人身保險公司和社會保障基金機構(gòu)推銷一部分,但不宜過多,以免因債券價格下跌影響它們的穩(wěn)定經(jīng)營

5.加強化解房地產(chǎn)金融機構(gòu)的不良資產(chǎn)

以上我們探討了一些防范房地產(chǎn)金融風險的辦法此外,還要采取措施解決房地產(chǎn)金融業(yè)務中已經(jīng)出現(xiàn)的問題,化解房地產(chǎn)金融機構(gòu)的不良資產(chǎn)從而化解一部分風險

由于在發(fā)放個人住房抵押貸款時銀行對借款人償還能力要求較高,又有保險等配套,迄今為止我國個人住房抵押貸款的償還情況是良好的,逾期率在不少城市為零,全國平均在2%以下房地產(chǎn)金融機構(gòu)的不良資產(chǎn)絕大部分是在房地產(chǎn)業(yè)金融領域形成的,表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)貸款中的逾期貸款呆滯貸款和呆帳貸款(包括不得不處分抵押房地產(chǎn)卻賣不掉從而收不回來的貸款)開發(fā)商還不起貸款,主要原因是商品房賣不掉造成積壓,有的則是經(jīng)營不善企業(yè)虧損所致因此要設法幫助開發(fā)商盤活積壓商品房,要說服他們修正過高的贏利預期和價格定位,以適當?shù)膿p失盡可能小的價格把房子賣出去,必要時可適當發(fā)放補充性貸款來改進房屋結(jié)構(gòu)和功能,以適應市場需要,變積壓為暢銷,還可以與開發(fā)商重訂還款協(xié)議,開發(fā)商把準備出售的商品房改為出租,相應地推遲還款,加收逾期利息

我國金融機構(gòu)的不良資產(chǎn)不僅在房地產(chǎn)金融領域有,其他領域也有要減輕它們的消極外部效應,就需要綜合治理,各金融機構(gòu)都要搞好資產(chǎn)負債管理,遵守金融法規(guī)制度和紀律,加強自律要增強風險意識,提高預測分析和決策的科學水平還可以借鑒美國等國的作法,建立由共同基金等購買商業(yè)銀行不良資產(chǎn)的風險轉(zhuǎn)移機制

參考文獻:

1.姚文:《住房信貸業(yè)務發(fā)展的新態(tài)勢與策略》《金融理論與實踐》1999年8月

2.顏志剛:《地產(chǎn)投機不容忽視》《經(jīng)濟日報》1998年6月24日1版

篇(2)

摘要：房地產(chǎn)信貸是銀行信貸業(yè)務的重要內(nèi)容之一。隨著經(jīng)濟體制改革的不斷深入,國家有關部門就加強金融宏觀調(diào)控作用、促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展出臺了一系列措施。因此,加強對房地產(chǎn)投資風險的分析和提高風險防范意識具有特定的現(xiàn)實意義。本文分析了房地產(chǎn)投資的風險,揭示了房地產(chǎn)金融投資風險的成因,并提出了銀行房地產(chǎn)信貸的風險防范措施,在房地產(chǎn)金融風險防范方面提供了有益的借鑒。

關鍵詞：風險防范房地產(chǎn)信貸銀行業(yè)

房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟中一個重要的支柱產(chǎn)業(yè),它的發(fā)展對于發(fā)展經(jīng)濟和提高人民生活水平、拉動相關行業(yè)發(fā)展、擴大內(nèi)需等都產(chǎn)生著極為重要的作用,房地產(chǎn)信貸又是一項充滿風險的業(yè)務。因此,如何規(guī)避金融風險、積極促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展,將是我國當前十分重要的任務。

一、銀行房地產(chǎn)信貸過程分析

1、地產(chǎn)開發(fā)階段。承擔土地一級開發(fā)的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來源于土地轉(zhuǎn)讓。

2、房地產(chǎn)開發(fā)階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于自籌資金、國內(nèi)貸款、外資、債券及其他。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得貸款后,將部分資金支付給地產(chǎn)一級開發(fā)商,這也使銀行對地產(chǎn)開發(fā)階段的貸款收回。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動項目后著力開發(fā)一期,在取得銷售許可證等“五證”齊全后預售商品房,獲得預售收入并用該資金開發(fā)二期,實現(xiàn)循環(huán)開發(fā)。

3、房地產(chǎn)銷售階段。銀行向購房者提供按揭貸款等服務,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將取得的銷售收入支付建筑安裝企業(yè)的代墊資金和對項目開發(fā)貸款進行還貸,銀行通過回收購房者還貸資金實現(xiàn)整個房地產(chǎn)信貸資金的“回籠”。

二、銀行房地產(chǎn)信貸風險揭示

結(jié)合以上銀行對房地產(chǎn)信貸過程,銀行可能遇到風險如下。

1、項目合法有效性風險。由于房地產(chǎn)和其他行業(yè)的差異,這一業(yè)務既有房地產(chǎn)企業(yè)(借款主體)的資質(zhì)管理——保留行政審批的項目,還有項目本身的合法有效性,大部分項目都是保留行政審批的,尤其是進行規(guī)劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風險,這體現(xiàn)在房地產(chǎn)項目的地產(chǎn)一級開發(fā)階段和項目開發(fā)階段,這類風險發(fā)生最為顯著的是工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

2、市場風險。房地產(chǎn)項目的市場定位往往成為市場風險的主要決定因素,其中價格和當?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是衡量市場風險的主要參考指標。這類風險主要體現(xiàn)在銀行對項目的審貸初期和房地產(chǎn)項目的銷售階段,易受該行業(yè)經(jīng)濟“泡沫”的影響,海南房地產(chǎn)“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。

3、項目質(zhì)量風險。由于房地產(chǎn)項目按揭時間較長,在此期間容易滋生許多不確定性風險因素。其中項目的工程建設質(zhì)量相對容易監(jiān)控,而項目的選址、項目類型、物業(yè)配備等將會在長時間影響項目質(zhì)量,從而給銀行帶來相應的信貸風險。這類風險體現(xiàn)在房地產(chǎn)工程項目建設管理和項目的周圍經(jīng)濟環(huán)境上。

4、經(jīng)濟風險。經(jīng)濟風險主要指房地產(chǎn)上游行業(yè)的風險傳導,例如原材料價格的上漲將會加大房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營成本,甚至推動房價的上漲,給市場帶來許多不確定性。此外,國民經(jīng)濟總量的發(fā)展和人們消費水平都將影響到房地產(chǎn)的需求市場。由于房地產(chǎn)的行業(yè)特性,其受經(jīng)濟環(huán)境的影響因素較多。

5、政策性風險。對房地產(chǎn)而言,其政策性風險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其他相關政策的影響。

三、銀行房地產(chǎn)信貸風險防范措施

1、政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控能力。政府要增強對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學性,改善對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理,完善調(diào)控手段,提高調(diào)控能力,促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展,防止大起大落,防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此,必須首先加強房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計工作,完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),建立健全全國房地產(chǎn)市場預警預報體系。通過全面、準確、及時地采集房地產(chǎn)市場運行中的相關數(shù)據(jù)和對影響市場發(fā)展的相關數(shù)據(jù)進行分析、公布,政府可以全面、及時、準確地掌握我國房地產(chǎn)市場運行情況,并進一步加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導,以實現(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場運行情況的預警和對房地產(chǎn)投資、消費的引導。

其次,政府要設計合理、嚴密的房地產(chǎn)稅制,引導土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的過度投機。比如對土地空(閑)置征稅,以鼓勵持有人積極投資開發(fā),提高囤積投機的成本;征收土地增值稅,土地增值稅能有效地抑制土地投機,且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會,體現(xiàn)了社會公正。征收土地保有稅,以刺激土地供給等。

2、發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場。我國應當大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場,形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場,以達到分散銀行信貸風險的目的。房地產(chǎn)對于銀行的依賴性過大,不利于自身發(fā)展,同時商業(yè)銀行過度的房地產(chǎn)貸款,有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因為商業(yè)銀行的資金來源主要是吸收社會存款,而將這部分資金投向期限較長的房地產(chǎn)項目不符合銀行資產(chǎn)流動性、安全性的要求,容易造成清償危機,產(chǎn)生金融風險。在成熟規(guī)范的市場中,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資不僅僅有債權融資和股權融資兩種基本形式,在一級市場以外,還應存在著發(fā)達的證券化二級市場。在這個二級市場上,各種房地產(chǎn)金融工具同時存在,包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化,實現(xiàn)資源的合理配置。

3、房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的抗風險能力。房地產(chǎn)企業(yè)自身應增強管理能力、市場競爭能力、風險控制能力和誠信度,提高抗風險能力。作為資金密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟效應較其他行業(yè)尤為明顯。規(guī)模小的開發(fā)商的單位成本居高不下,在廣告策劃、營銷推廣、環(huán)境改造、配套設施、物業(yè)管理等方面規(guī)模較大的公司占有明顯優(yōu)勢。此外,規(guī)模大尤其是具有較強現(xiàn)金實力的開發(fā)商在選擇項目最佳開發(fā)時間上也具有主動權。因此,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中,能有效地節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營成本,提高抗風險能力。

4、銀監(jiān)會要充分發(fā)揮監(jiān)管作用和服務功能。銀監(jiān)會應加快發(fā)揮在社會信用基礎和市場誠信制度建設中的重要作用,完善監(jiān)管手段,提高監(jiān)管能力,充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務功能。激勵誠信行為,促使各經(jīng)濟主體在日常信用活動中養(yǎng)成守信習慣,彼此建立起互信、互利的信用關系,確立失信成本遞增的違約制裁機制,嚴懲欺騙和違約行為,在全社會范圍內(nèi)營造起誠實守信的氛圍和環(huán)境,促進金融穩(wěn)定。

5、提高商業(yè)銀行的風險防范能力。商業(yè)銀行自身應加強管理,提高風險防范能力。首先,商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場分析、預測和監(jiān)測指標體系,建立和擴大房地產(chǎn)市場信息來源,及時關注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況,提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的分析預測能力;要加強產(chǎn)業(yè)政策研究,制訂與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策;要加強對房地產(chǎn)行業(yè)周期波動的研究,防范市場風險于未然。其次,信貸從業(yè)人員必須樹立牢固的風險意識和良好的職業(yè)道德意識,在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責,認真做好貸前調(diào)查工作,及時分析信貸業(yè)務的客戶風險和經(jīng)營風險,研究信貸風險防范措施。

信貸審批人員應在審批環(huán)節(jié)嚴格把關。

一是分析項目是否符合國家宏觀政策;

二是分析項目投資資金組成的合理性和來源的可靠性,項目資本金比例是否達到國家規(guī)定的比例,自有資金是否到位,部分銷(預)售收入作為投資來源是否可行等;

三是分析項目總投資的合理性,如建安成本是否過高等;

四是分析項目的合法合規(guī)性,結(jié)合“四證”分析有無超規(guī)劃、超容積率等情況;

五是分析項目抗風險能力,結(jié)合成本、凈現(xiàn)金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標進行分析;

六是分析項目的市場前景及其競爭力,要結(jié)合產(chǎn)品價格、項目所在地的位置、規(guī)劃布局和建筑設計、開發(fā)商的品牌等因素分析;七是分析擔保措施,抵押物是否足值、變現(xiàn)能力是否強,保證人保證能力如何等;八是分析企業(yè)的財務狀況、資信狀況、開發(fā)經(jīng)驗、經(jīng)營管理能力和風險意識及風險控制能力。

【參考文獻】

[1]孫永玲:中國房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略實施[M].機械工業(yè)出版社,2005.

篇(3)

關鍵詞：房地產(chǎn)金融風險；成因分析；防范策略

一、我國房地產(chǎn)金融風險的成因

1.高速發(fā)展的宏觀經(jīng)濟影響。改革開放以來我國國民經(jīng)濟發(fā)展良好，民間財富得到迅速積累，房地產(chǎn)投資的基礎就是人民的富有。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，我國近年來的GDP增長率均超過10％，其中房地產(chǎn)業(yè)占有比較大的比重。經(jīng)濟學中的“加速原理”說明，收入的增加能帶動投資的增加，因此，國民經(jīng)濟的增長事實上已經(jīng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟形成了明顯的推動作用。與此同時，我國城鎮(zhèn)化的步伐持續(xù)加快，均為房地產(chǎn)過熱埋下了伏筆，在這樣的背景之下，房地產(chǎn)金融風險便會暗暗滋生。

2.唯GDP論的政府考核機制和土地供應壟斷導致土地財政推高房價。這種唯GDP的扭曲的考核體制通常會造成對GDP增長的片面追求，從而導致投資最大化以及經(jīng)濟增長率最大化，所以，地方政府可能會出現(xiàn)一些投資沖動的行為。此外，由于政府壟斷土地出讓，很多地方政府已經(jīng)將土地收入變?yōu)樽约旱摹暗诙斦?，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了將二十年規(guī)劃的土地審批和建設行為集中在五年完成的現(xiàn)象，這種不計后果的擴張行為也為房地產(chǎn)金融風險做好了“鋪墊”。

3.不合理的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)。很大一部分的房地產(chǎn)企業(yè)融資主要渠道是銀行貸款，商業(yè)銀行的信貸資金幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運行的全過程(土地轉(zhuǎn)讓、房屋開發(fā)、房屋買賣交易)。其他融資渠道中的信托、債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式所占貸款比例很少。

4.不夠明晰的金融產(chǎn)權導致權責利不對稱，弱化了信貸的約束力。在金融產(chǎn)權內(nèi)部的信貸資金管理中，權責利并未有機結(jié)合起來，責任與約束均不明顯，可以說當前的商業(yè)銀行并非真正意義上的商業(yè)性金融機構(gòu)，容易引發(fā)金融風險。

5.金融機構(gòu)缺乏完善的內(nèi)部控制制度，對風險的管理和防范缺乏有效的機制。

6.企業(yè)和個人信用制度不夠健全和完善。信用信息不全面、信用等級缺少評價標準，銀行等金融機構(gòu)在放貸前缺乏對借貸企業(yè)和個人的詳細考察，核實不到位，對其還貸能力估計不足，很容易出現(xiàn)不良貸款。

二、我國房地產(chǎn)金融風險的防范策略

1.改進土地供應制度，加快管理模式轉(zhuǎn)變，加強監(jiān)管力度。

土地市場的健康發(fā)展，離不開正確完善的土地供應管理政策，這個政策需要要適應宏觀經(jīng)濟的發(fā)展形勢，房地產(chǎn)的金融風險。當今，我國所儲備的土地制度，在很多方面效果明顯，例如，規(guī)范土地市場出讓秩序、增加政府土地收益、保證公益事業(yè)用地資源和用地效率等，但是它的負面影響如政府對土地供應高度壟斷、限制集體建設用地流轉(zhuǎn)、地方債務平臺壞賬風險、土地財政推高房價等，也會對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和金融風險防范有一定的影響。為保持房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展，在條件比較成熟的時候，可以適度改革土地供應制度，加快對土地管理模式的轉(zhuǎn)變，同時應對土地供應加強監(jiān)管。

2.促進融資渠道多元化，推進房地產(chǎn)直接融資渠道建設

當前我國房地產(chǎn)融資的特點是渠道較少，銀行貸款還是房地產(chǎn)資金的主要來源，我們必須要建立多元化房地產(chǎn)的融資機制，改變以銀行貸款融資為主的方式，例如，將其轉(zhuǎn)化為銀行貸款、公積金貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化、上市融資、REITS等多種融資渠道，通過構(gòu)建房地產(chǎn)多元化融資體系來降低和分散集中在銀行業(yè)的房地產(chǎn)金融風險。具體需要考慮以下的幾個方面：第一，要充分地發(fā)揮房地產(chǎn)基金、信托、上市融資等直接融資渠道的作用；第二，要加快住房抵押的二級市場的培育和發(fā)展，實施房屋抵押貸款證券化；第三，在防范風險的前提下，可以在國內(nèi)的房地產(chǎn)適當引進外資；第四，擴展住房公積金貸款方式的服務范圍，除原有個人住房貸款功能外還可涵蓋保障性住房建設開發(fā)貸款等領域。

3.加強國家宏觀調(diào)控引導，加大對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度

對于國家來講，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展是金融市場穩(wěn)定的重要保證，國家有必要加強對房地產(chǎn)金融機構(gòu)的監(jiān)控以有效地控制風險，一方面中央銀行、銀監(jiān)會等監(jiān)管機構(gòu)可以通過定期監(jiān)督檢查引導金融機構(gòu)逐步建立完善的內(nèi)控機制、開展有序競爭；另一方面監(jiān)管機構(gòu)還須認真對房地產(chǎn)市場的運行狀況和發(fā)展規(guī)律進行調(diào)查研究，通過科學詳實的調(diào)研可以提高對房地產(chǎn)市場研究判斷的準確性，并可逐步建立房地產(chǎn)風險預警體系，實行房地產(chǎn)市場信息披露制度，及時對相關房地產(chǎn)金融機構(gòu)發(fā)出預報和警示。

4.完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境

房地產(chǎn)金融業(yè)務的開展離不開要良好法律環(huán)境的支持，隨著房地產(chǎn)金融的不斷發(fā)展演化，相應法律法規(guī)也需要進一步完善和健全。針對房地產(chǎn)資金籌集、融通、借貸、使用等各環(huán)節(jié)中存在的法律問題，需要制定明確的政策、法規(guī)予以約定，以便從法律層面保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的金融風險。

5.建立房地產(chǎn)企業(yè)及個人信用制度，健全信息傳遞機制

現(xiàn)在，我國的企業(yè)及個人信用信息不健全，信息不對稱等現(xiàn)象時有發(fā)生，針對這種情況，建議建立全國性的房地產(chǎn)企業(yè)及個人信用檔案系統(tǒng)，通過對信用檔案系統(tǒng)的信息檢索，房地產(chǎn)金融機構(gòu)可以較為客觀地判斷借款者的信用度，從而針對不同信用等級的借款者給予不同的貸款條件，并對借款者經(jīng)營和收入變動以及財產(chǎn)增減情況實行動態(tài)監(jiān)控和追蹤調(diào)查以鎖定貸款風險。此外，應把各類房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績以及違法違規(guī)記錄向社會公開，將使得有劣跡的企業(yè)在擴大經(jīng)營、承接新業(yè)務方面受到限制，從而引導房地產(chǎn)企業(yè)守法、誠信經(jīng)營。

參考資料：

【1】唐宇宏 葛幫亮：當前我國房地產(chǎn)金融風險的表現(xiàn)及防范對策【J】當代經(jīng)濟(下半月)2007，(05)

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    論文關鍵詞:次貸危機;房地產(chǎn)市場;金融風險;風險防范

    1 美國次貸危機

    2001年9?11事件后,美國網(wǎng)絡經(jīng)濟泡沫破滅,美國經(jīng)濟衰退,為了防止經(jīng)濟過度下滑,美聯(lián)儲實施了寬松的貨幣政策,并且到2003年6月連續(xù)13次降息,1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資,使得房地產(chǎn)市場迅速繁榮,房地產(chǎn)價格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下,大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款,但是當利率上升時,他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入,商業(yè)銀行更為了適應競爭,不斷降低貸款標準,使得風險加大。為了分散風險,商業(yè)銀行將其賣給投行,經(jīng)過投資銀行的包裝,實現(xiàn)資產(chǎn)證券化,最后賣給投資者。在該過程中,評級機構(gòu)的見利忘險和監(jiān)管不力更加促成危機的爆發(fā)。美國國內(nèi)的經(jīng)常項目赤字,而東南亞等新興國家的經(jīng)常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備,再加上石油輸出國大量的美元儲備,都通過購買美國債券,使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構(gòu)提供了大量的流動性,面對有限的需求,金融機構(gòu)加劇了競爭,不斷降低貸款標準給信用級別較差的借款人,在出現(xiàn)利率上升和房價下跌時,導致違約率上升,爆發(fā)次貸危機。正如Robin Blackburn所說:“次貸危機是一個金融化的危機,它是杠桿、放松監(jiān)管和金融創(chuàng)新共同締造的杰作”。

    2 中國房地產(chǎn)金融市場的風險

    我國自1998年進行住房體系改革,取消福利分房以來,房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。當然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開金融業(yè)的支持,經(jīng)過多年的發(fā)展,基本形成了以銀行信貸為主,同時包括股權、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速,我們不得忽視其存在的風險。

    2.1 高房價的市場風險

    近年來,我國房地產(chǎn)價格上漲過快,并且還有繼續(xù)上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值,產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預期等國內(nèi)外因素導致房地產(chǎn)泡沫破滅,作為抵押品的房地產(chǎn)價值就會下降,造成銀行信貸質(zhì)量下降,給銀行帶來巨大損失,并且持續(xù)上漲的房價,會促使投機的產(chǎn)生并擠占人民消費支出,這些都不利于國民經(jīng)濟的發(fā)展。

    2.2 央行不斷加息,房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風險

    面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力,盡管加息的打擊面廣,但是央行還是在2011年里進行了兩次加息,使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI,還存在加息預期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障,但是個人按揭貸款利率上升,也會在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。

    2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商負債經(jīng)營的財務風險

    我國房地產(chǎn)開發(fā)商除自籌資金外,由于其他融資渠道不暢,其開發(fā)資金多來自銀行貸款。隨著我國準款準備金率不斷上調(diào),截止到2011年2月24日大型金融機構(gòu)人民幣存款準備金率已達19.5%,這就預示信貸額度會進一步收緊,這樣就會使貸款門檻提高,一旦房地產(chǎn)商借不到錢,資金鏈條斷裂,風險就會暴露。

    2.4 銀行職員道德風險和放貸的操作風險

    銀行職員的風險意識不強,為了完成放貸任務免于受罰,在審貸過程中流于形式,對存在疑點的資料不進行深入調(diào)查,審查不嚴謹。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構(gòu)收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力,會造成銀行不良貸款率上升。

    由于商業(yè)銀行競爭激烈,為了搶占市場份額,一些商業(yè)銀行降低審查標準,認為有房屋作抵押不用擔心還款,但事實上房屋變現(xiàn)存在困難。特別是對于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋,我國法律規(guī)定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設,即便貸款人拒不還款,銀行也不能將抵押房屋變現(xiàn)。

    通過剖析美國次貸危機的成因,分析我國房地產(chǎn)金融市場存在的風險,我們可以看到我國房地產(chǎn)金融市場與美國次貸危機前有許多相似經(jīng)濟背景,如經(jīng)濟高速增長、房價虛高,逐步形成泡沫;居民購房熱情高漲,個人按揭貸款增速加快;房地產(chǎn)業(yè)貸款占銀行信貸比重加大,并且銀行信貸標準下降;貨幣政策由松到緊,不斷加息,造成還貸壓力加大。

    3 防范房地產(chǎn)金融風險的對策建議

    美國次貸危機無疑對我國房地產(chǎn)金融市場的風險防范起到了啟示作用,針對當前房地產(chǎn)市場所存在的潛在風險,應采取多種措施穩(wěn)定房價,保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,銀行所面臨的風險也要采取措施積極防御。根據(jù)美國次貸危機經(jīng)驗和我國國情,可以從以下幾個方面來努力化解相關風險。

    3.1 加快資產(chǎn)證券化的進程,拓展融資渠道,分散銀行信貸風險

    當前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一,資金多來源于銀行貸款,這就使得銀行直接或者間接承擔著房地產(chǎn)市場的風險,一旦房市出現(xiàn)問題,銀行的不良貸款會增加,影響到銀行的經(jīng)營。要改變這種局面,就要拓展融資渠道來分擔銀行體系風險。

    雖然說,住房貸款證券化可以將銀行風險通過資本市場分散到投資者身上,增加銀行資產(chǎn)的流動性,但是從 2005年中國建設銀行推出的個人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品來看,由于市場規(guī)模小,無法滿足市場需求,收效甚微,企業(yè)仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹,央行近年來多次上調(diào)準備金率,使得銀行面臨資金短缺的危險。另一方面,盡管面對利潤的誘惑,很多企業(yè)紛紛進入房地產(chǎn)市場,但是真正滿足上市條件的企業(yè)并不多,在股市融資數(shù)量有限,因此加快資產(chǎn)證券化進程是必需的。針對目前我國銀行在資產(chǎn)證券化過程中存在的問題,結(jié)合國情有步驟、有計劃地推進,并且國家也要制定相關法律法規(guī)以利于證券化的實施,銀行最終實現(xiàn)個人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款都證券化。此外,發(fā)展房地產(chǎn)投資基金,引進外資等都可以達到拓展融資渠道,分散銀行風險的目的。

    住房貸款證券化可以分散銀行風險,但是這種金融創(chuàng)新正是次貸危機的成因之一。盡管我國的金融創(chuàng)新剛起步,但是我們應該打好基礎,使用優(yōu)質(zhì)資金進行創(chuàng)新,并且增加風險透明度,以此來防范風險。

    3.2 完善個人和房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度

    由于信息不對稱等原因的存在,商業(yè)銀行不能夠完全了解個人和企業(yè)的信用信息。雖然說我國自2006年已經(jīng)開始運行全國信用信息基礎數(shù)據(jù)庫,里面也涵蓋了大量的個人和企業(yè)的信貸信息,但是也存在不少問題,比如有關信用參數(shù)未納入信用體系,信息透明化程度不高,資源分散而且缺乏共享機制等,這些都會給銀行帶來潛在風險。這就需要健全信用體系,通過完善信用體系,可以幫助信貸人員對申請人情況進行判斷,有效防范道德風險,進而提高貸款質(zhì)量。

    3.3 銀行提高風險防范能力,加強管理

    房地產(chǎn)貸款以房屋作為抵押,商業(yè)銀行一旦無法收回,就將房產(chǎn)拍賣,但這是消極的回避風險的方法。其實商業(yè)銀行不能將事后補救作為防范風險措施,應當注重事前的審查,銀行必須對借款人的財務狀況、抵押品的現(xiàn)值、還款意愿等信息有著充分的了解,嚴格遵循銀監(jiān)會關于發(fā)放房地產(chǎn)信貸的標準,及時了解房地產(chǎn)市場的變化情況,保證對貸款投向作出及時調(diào)整。并且要定期對信貸人員進行培訓以提高其風險意識和職業(yè)道德,也可以對其經(jīng)手的貸款申請進行責任認定以控制信用風險。

篇(5)

[關鍵詞] 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金 房地產(chǎn)融資渠道 必要性 可行性

當前，我國房地產(chǎn)金融市場主要以銀行信貸為主，大約70%的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款，其他金融方式如上市融資、信托融資、債券融資，以及基金融資等所占比例較小。在我國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)新增貸款在我國商業(yè)銀行新增貸款規(guī)模中的比重將快速上升，會對銀行產(chǎn)生很大壓力。另一方面，當房地產(chǎn)市場滑落時，房地產(chǎn)的資產(chǎn)質(zhì)量便會惡化，導致銀行的業(yè)務風險上升。因此房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金可以為房地產(chǎn)業(yè)提供銀行外的一個融資方式，有助于降低因過分依賴銀行而帶來的系統(tǒng)風險。

一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的界定

所謂房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，是指通過發(fā)行基金受益憑證募集資金，交由專業(yè)的房地產(chǎn)投資管理機構(gòu)運作，基金資本主要投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的企業(yè)或項目，以獲取投資收益和資本增值的一種基金投資組織或基金形態(tài)。

我們認為:房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金主要是對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中未上市的企業(yè)直接進行股權投資和提供經(jīng)營管理服務的利益共享、風險共擔的集合投資制度。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金實質(zhì)上是由不確定多數(shù)投資者出資設立房地產(chǎn)基金組織，委托房地產(chǎn)基金管理人管理和運用基金資產(chǎn)，委托房地產(chǎn)基金托管人托管基金資產(chǎn)，投資收益按投資者的出資股份共享，投資風險由投資者共擔。

二、當前對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的幾點誤區(qū)

在清楚地理解房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的內(nèi)涵時，必須對當前社會上存在的對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金認識上的誤區(qū)有所了解和辨別:

一種誤區(qū)認為，發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是變相的集資行為。在發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金時，一些行業(yè)部門和地區(qū)片面強調(diào)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的社會籌資功能，而忽視房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的投資功能的規(guī)范化運作，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的運作成功與否關鍵在于其投資運作規(guī)范化和良性循環(huán)、可持續(xù)發(fā)展。如何正確把握房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的運作，要按照市場化原則，正確處理好投資收益性、安全性與流動性關系，借鑒國外房地產(chǎn)投資基金運作的先進經(jīng)驗和一整套比較成熟科學的運作機制，按照市場規(guī)律規(guī)范化發(fā)展，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展成為社會投資者的有效投資工具。

另一種誤區(qū)認為，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是一種新的行政審批式的投資工具。發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金作為一種新的商業(yè)性投資主體，必須對基金的投資者負責，遵循市場規(guī)律原則進行運作。即使是政府作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的投資者，也必須遵循基金運作的規(guī)則，只能通過基金管理人，通過法定的治理結(jié)構(gòu)影響房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金行為。政府可通過以間接方式進行宏觀調(diào)控，通過財政、貨幣、產(chǎn)業(yè)政策和宏觀規(guī)劃引導各類社會資金的投向，以經(jīng)濟利益和行業(yè)規(guī)劃引導房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的投資行為。因此發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，是一種金融創(chuàng)新，而不是依附于行政審批的投資工具。

三、我國發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的必要性

1.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金有助于拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的股權投資和其他融資服務有利于減輕房地產(chǎn)企業(yè)的債務負擔，降低房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴性。

2.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金有助于促進房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化操作。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金具有分散投資、降低風險的基金特性，不會對一個企業(yè)投入大量的資金以至取得控股地位，它作為小股東必然更加關注企業(yè)的規(guī)范化運作，從而對房地產(chǎn)企業(yè)的運行起到外部監(jiān)督的作用。

3.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金有助于優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金在利潤的驅(qū)動下將把資金投向具有一定潛力的房地產(chǎn)企業(yè)及項目，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產(chǎn)項目的優(yōu)化。同時，在基金支持下還可以通過兼并、收購等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)集團的出現(xiàn)，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

四、我國發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的可行性

1.我國房地產(chǎn)市場潛在需求很大，現(xiàn)實發(fā)展很快。黨的十六大提出了全面建設小康社會的宏偉目標，在這個階段，城鎮(zhèn)化、城市化水平提高，國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，潛在的住房需求和居民支付能力提高，將使房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)長期向好的局面。根據(jù)有關方面預測：2010 年我國城市化水平將達到45％左右，城鎮(zhèn)人口達到6.3億左右，比2000年凈增1.7 億?？鄢鞘袇^(qū)域范圍擴大的因素，按 1.2億新增人口需求住房計算，人均建筑面積25平方米，要新建住宅30億平方米，考慮每年有1億平方米的折舊更新，還要增加10億平方米的住宅，10年共需新建住宅約61億平方米。

就住宅市場來說，消費結(jié)構(gòu)升級也將帶來巨大的潛在需求。國際經(jīng)驗表明，恩格爾系數(shù)與住宅消費支出比重成反向變動，一般情況下，恩格爾系數(shù)下降至0.4～0.5之間，住宅消費比重增加 18％左右。目前我國的恩格爾系數(shù)從1998 年的 44.1％ 已經(jīng)下降到2005年的33.5％，這說明居民消費重點已經(jīng)轉(zhuǎn)向教育、住宅等方面。消費結(jié)構(gòu)的升級將大幅度提高居民住宅消費的比例，增加住宅消費總量。

2.房地產(chǎn)金融體系基本建立。我國房地產(chǎn)金融目前仍主要以銀行信貸為主，其他金融方式如上市融資、信托融資、債券融資等多種形式并存的融資格局已經(jīng)形成，為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的發(fā)展創(chuàng)造了條件，奠定了基礎。

(1)銀行信貸是房地產(chǎn)金融的主渠道。從我國房地產(chǎn)市場的運行過程及其資金鏈來看，房地產(chǎn)金融主要是由銀行房地產(chǎn)信貸構(gòu)成的，銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個過程。在我國的房地產(chǎn)市場上，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運行的全過程，是我國房地產(chǎn)市場各種相關主體的主要資金提供者。

(2)股權融資在我國房地產(chǎn)金融中占一定的比重。目前中國擁有3萬家房地產(chǎn)企業(yè)，其中，2005年證券統(tǒng)計上公布的房地產(chǎn)業(yè)上市公司有42家，2005年房地產(chǎn)上市公司的總發(fā)行量4000萬股，籌資總額33200萬元，如果考慮到其他上市企業(yè)通過證券融資后將資金投向房地產(chǎn)業(yè)，則上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來源中的占比會有所擴大。

五、發(fā)展我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的規(guī)劃與構(gòu)想

綜上所述，在我國發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金不僅是必要的，而且是可行的，目前推出的條件已初步具備。結(jié)合國外房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展中的成功經(jīng)驗，我們認為：發(fā)展我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金建議采取先試點，后推廣，穩(wěn)步推進的總體思路。其規(guī)劃構(gòu)想如下:

1.國家主管部門應積極制定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展規(guī)劃和年度發(fā)行計劃，集中審批權，防止固定資產(chǎn)投資膨脹，通過制定頒布《房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》，明確投資政策、投資方向、投資目標和投資規(guī)定，加強監(jiān)管，防止各地各部門干預房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的正常運作。

2.先選擇在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為成熟、市場環(huán)境較好的城市如北京、上海、深圳等地區(qū)進行試點運作，發(fā)起數(shù)個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，同時組建相應的投資基金管理公司。

3.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的規(guī)模要相對比證券投資基金大，單個產(chǎn)業(yè)投資基金的規(guī)模不得低于十億人民幣，因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，單個投資項目的規(guī)模相對較大，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金參與單個項目的投資比例盡管較小，按一般規(guī)定最高不得超過項目投資的15%，同時也不得超過基金總額的15%，其投資額一般也需要幾百萬乃至上千萬。如果規(guī)模過小，不符合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的組合投資、分散風險的要求，同時如果上市后，也容易引起市場的過度投機炒作。

4.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)行方式應采取公募與私募相結(jié)合，以公募為主的方式。盡管美國等國家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金采取私募方式，且規(guī)定人數(shù)不超過100人，這是由該國的經(jīng)濟水平所決定的。由于我國國情不同，財政、企業(yè)財務預算軟約束，現(xiàn)代企業(yè)制度還未普遍建立起來，采取向機構(gòu)投資者私募房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的方式，不利于試點，達不到建立一種完整的投資基金管理體制的目標。

5.在國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金初步試點成功后，選擇適當時機，引入國外房地產(chǎn)投資基金或組建中外合作(合資)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，這樣既可以引進資金，促進我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，又可以將產(chǎn)業(yè)投資基金的金融風險向國際分散。同時也可以學習國外房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的先進管理經(jīng)驗與實際操作技術，為培養(yǎng)我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金管理專業(yè)人才創(chuàng)造條件。

參考文獻:

[1]王洪衛(wèi):中國房地產(chǎn)證券化運行機制研究[J].上海:上海財經(jīng)大學出版社，2005年

篇(6)

關鍵詞：房地產(chǎn)市場；金融市場

1 引言

自從1998年住房制度改革后，國內(nèi)的房地產(chǎn)消費需要量因此而獲得巨大的釋放，由此房地產(chǎn)市場也由于住房的市場化而日益繁榮，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，不斷為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供了強勁的增長動力。進入21世紀以來，我國的國民經(jīng)濟每年以超過7%的速度增長，而與此同時，房地產(chǎn)的銷售額每年以超過20%的速度增長[1]。作為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展不僅僅關系到人們的日常生活，更影響著國家的財政收入和國民經(jīng)濟的快速發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)的繁榮在推動國民經(jīng)濟發(fā)展的同時，也帶動了金融市場的活躍。由于住房制度的變革，金融業(yè)越來越多的參與到房地產(chǎn)市場中，從房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款開發(fā)，到消費者的抵押貸款進行商品房消費。銀行參與的程度在不斷的提高，金融市場在各個環(huán)節(jié)影響著房地產(chǎn)市場的運行與發(fā)展。同時，房地產(chǎn)市場的不良發(fā)展所引起的金融危機的實例也提醒我們要深刻的認清房地產(chǎn)市場與金融市場的關系程度。以避免對國民經(jīng)濟的發(fā)展不良影響。

一般來說，房地產(chǎn)市場的發(fā)展與金融市場的發(fā)展及二者相互作用對國民經(jīng)濟其著舉足輕重的作用。目前，在房地產(chǎn)市場與金融市場中普遍存在如下問題：金融支持過度導致房地產(chǎn)市場泡沫化；房地產(chǎn)金融融資渠道單一誘發(fā)潛在金融危機；房地產(chǎn)價格不穩(wěn)定加大國內(nèi)商業(yè)銀行體系風險等。因而我們不得不深入的思考，房地產(chǎn)市場的發(fā)展是否存在著導致金融危機的因素？如何看待房地產(chǎn)金融市場中的風險？如何正確處理房地產(chǎn)市場與金融市場的協(xié)調(diào)關系？要處理這些問題，就要科學、合理的認識房地產(chǎn)市場與金融市場的關系。

因此，本文將從房地產(chǎn)市場與金融市場的關系角度出發(fā)。通過以沈陽為例，對房地產(chǎn)市場與金融市場進行實證分析，用回歸分析法來分析定量的分析兩者之間的相關關系程度，在以上分析的基礎上，為進一步的認識房地產(chǎn)市場和金融市場的關系和發(fā)展規(guī)律，解決房地產(chǎn)市場和金融市場發(fā)展中存在的問題提供一些實證支持。

2 研究的設計

2.1 樣本區(qū)域選擇的依據(jù)

本文選擇的模型區(qū)域為遼寧省沈陽市。主要原因有以下幾個方面：

第一、遼寧省是東北三省中經(jīng)濟發(fā)展最快的省份，目前，東北地區(qū)是國家重點的經(jīng)濟改革發(fā)展地區(qū)。而沈陽市作為遼寧省重要的城市，其城市發(fā)展在遼寧省甚至在東北省具有典型性，對沈陽市的研究對遼寧省以及東北地區(qū)其他城市的相關研究起到代表性作用。

第二、沈陽市近幾年在經(jīng)濟發(fā)展迅猛，其經(jīng)濟發(fā)展在遼寧省具有經(jīng)濟領軍地位。近年來，其房地產(chǎn)市場與金融市場的發(fā)展迅猛，具備了對二者市場進行研究的現(xiàn)實基礎，同時對二者未來的協(xié)調(diào)發(fā)展起到指導作用。

第三、沈陽市是老重工業(yè)基地，而近年來沈陽市房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的異軍突起，使得二者的經(jīng)濟地位也日益凸顯。在面臨經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌期的時代大背景下，房地產(chǎn)市場與金融市場的發(fā)展對整個城市未來的經(jīng)濟格局的發(fā)展產(chǎn)生重要的影響。因此，對于如何認清與協(xié)調(diào)房地市場與金融市場的關系研究對規(guī)避金融危機以及對沈陽市未來的經(jīng)濟格局規(guī)劃具有現(xiàn)實意義。

2.2 指標選取依據(jù)

如何來選取指標來代表房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟市場的發(fā)展對研究的成敗起著決定性作用。本文對指標選取的依據(jù)主要遵循以下原則：

第一、定義性原則。根據(jù)房地產(chǎn)市場與金融市場的功能定義來選定經(jīng)濟指標。房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)商品交換、交易以及一切流通關系的總和。根據(jù)房地產(chǎn)市場的定義，可選用交易額、銷售額等經(jīng)濟指標。金融市場,是實現(xiàn)貨幣資金借貸、辦理各種票據(jù)和有價證券買賣,資金供給者和需求者融通資金的場所或過程。根據(jù)金融市場的定義，可選用貸款額、證券交易額等經(jīng)濟指標。

第二、典型性原則。參考其他眾多相似研究文獻中所運用的指標，對其進行歸納選取。如《中國房地產(chǎn)市場與金融市場關系的實證分析》選取我國商品房的交易額來表征房地產(chǎn)市場的發(fā)展，選取金融資產(chǎn)總量、貨幣資產(chǎn)數(shù)量（即包括現(xiàn)金和存款）、非貨幣資產(chǎn)數(shù)量（即包括股票有價證券）來表征金融市場的發(fā)展。李陽（2006）和皮舜（2004）均選取我國商品房的交易額和金融

機構(gòu)貸款額作為各自市場的表征指標[2]-[3]。

第三、可行性原則。通過查詢《遼寧省統(tǒng)計年鑒》和《沈陽市統(tǒng)計年鑒》，筆者發(fā)現(xiàn)沈陽市證券交易額記錄年份僅由2003年開始，2003年之前的數(shù)據(jù)無法快速、準確的收集，因此將代表金融市場發(fā)展的證券交易額這個經(jīng)濟指標排除。無沈陽市商品房交易額經(jīng)濟指標，但有沈陽市商品房銷售額經(jīng)濟指標可代替[4]-[5]。

根據(jù)上述原則，本文選擇沈陽市商品房實際銷售額作為表征房地產(chǎn)市場發(fā)展的經(jīng)濟指標，記為銷售總額。選擇沈陽市金融機構(gòu)人民幣貸款合計作為表征金融市場發(fā)展的經(jīng)濟指標,記為貸款合計。

2.3 數(shù)據(jù)來源說明

在基于以沈陽市為例的房地產(chǎn)市場與金融市場關系的研究中，有關評價指標的數(shù)據(jù)來源主要由以下查詢獲得：通過查閱《遼寧省統(tǒng)計年鑒》和《沈陽市統(tǒng)計年鑒》總共獲得了沈陽市2003-2009年相關經(jīng)濟指標數(shù)據(jù)14個，經(jīng)過對數(shù)據(jù)的仔細檢查與核對，確保了指標數(shù)據(jù)的真實性與準確性。具體數(shù)值見表2-1。

2.4 模型選取依據(jù)

根據(jù)上述表2-1所收集的數(shù)據(jù)，以貸款合計為橫軸，以銷售總額為縱軸，借助專業(yè)統(tǒng)計軟件spss在平面直角坐標系中把2003-2009年的數(shù)據(jù)表示出來，得到散點圖2-1。

圖2-1 2003-2009年沈陽市商品房實際銷售額和金融機構(gòu)人民幣貸款合計散點圖

從圖2-1中可以看出，表示每年商品房實際銷售額和金融機構(gòu)人民幣貸款合計的點基本上呈遞增趨勢，說明二者之間可能存在著一種相關關系。通過觀察散點圖的分布形態(tài)，可以明顯看出其分布偏離線性模型，因此排除選用線性模型對變量指標進行擬合。其次，可以觀察得到其變量的走向接近于曲線型的非線性模型。因此將選用非線性模型進行擬合。但這種描述只是直觀上的判斷，只是從變量散點的形態(tài)上做出的大致性描述，并不能科學的反應變量之間關系的密切程度。因此在下面的論證中，本文借助專業(yè)統(tǒng)計軟件spss軟件來對兩個變量之間的相關系數(shù)進行具體的計算。

3 房地產(chǎn)市場與金融市場相關關系的實證研究

3.1 相關分析

運用統(tǒng)計軟件spss計算出銷售總額和貸款合計之間的相關關系，得到輸出結(jié)果如表2-2。

根據(jù)上表的數(shù)據(jù)可以得出：pearson相關系數(shù)為0.821，p=0.024<5%，應該拒絕原假設，即總體中這兩個變量的相關系數(shù)為零的假設。所以可以認為，銷售總額與貸款合計呈現(xiàn)出正相關的關系。在回過頭來對二者變量的散點圖進行觀察（圖2-1），就較容易理解這一結(jié)果，散點圖上的變量基本上在呈現(xiàn)遞增的趨勢。因而這兩個變量基本存在正相關關系。同時，表4中兩個變量之間的雙衛(wèi)檢驗概率值為0.024，小于5%，即表示出二者之間的相關程度也是較為顯著的。

3.2 回歸分析

通過上述的相關分析，我們計算出銷售總額與金融貸款之間的相關系數(shù)為0.821，同時觀察散點圖，發(fā)現(xiàn)變量基本上呈現(xiàn)曲線型遞增的趨勢。因此筆者就想二者之間可能存在著一種非線性關系，是否可以用一條曲線來擬合，所以在下面的分析中仍借助spss統(tǒng)計軟件，以貸款合計為自變量，以銷售總額為因變量，進行回歸分析。得到輸出結(jié)果如表2-3，表2-4和表2-5。

模型摘要（model summary）：表示相關系數(shù)(r)=0.891，判定系數(shù)(r square，r2)=0.793，調(diào)整后判定系數(shù)(adjusted r square)=0.752。由此可得出該模型的擬合度高達75.2%，即運用該曲線模型，自變量x(貸款合計)可以解釋因變量y(銷售總額)變化的75.2%。因此通過擬和度數(shù)值證明該模型是可行的。

方差分析(anova)：表示回歸的均方差(regression mean square)=3.591，剩余的均方差(residual mean square)=0.187，f=19.213，p=0.007。其中重要的數(shù)據(jù)分析為f值所對應的p值的大小。由于p=0.007<1%,近似于p=0,所以可認拒絕原假設，即變量x和y之間曲線相關關系顯著。

回歸分析系數(shù)分析(coefficients)：表示常數(shù)項 (constant)= 3.132e-5、回歸系數(shù)(b)=1，回歸系數(shù)的標準誤差(std. error)=0，標準化回歸系數(shù)(beta)=0.410， t檢驗的t值=2.426e7，p=0.000。其中重要的數(shù)據(jù)分析為自變量x(貸款合計)的t值所對應的p值的大小。由于p=0,所以可認為回歸系數(shù)有顯著意義，即x的變化可引起y的變化，且變化顯著。

圖2-2貸款合計與銷售總額擬合曲線圖

根據(jù)上述數(shù)據(jù)分析可運用spss進行曲線回歸分析得到曲線擬合圖2-2

。

3.3 研究結(jié)果

通過實證分析，我們發(fā)現(xiàn)沈陽市房地產(chǎn)市場與金融市場的發(fā)展關系具有顯著影響性。從具體系數(shù)上看，銷售總額與貸款合計與類指數(shù)曲線擬合度達75.2%，銷售總額變動的75.2%可運用曲線的自變量的變動解釋；f檢驗與t檢驗的數(shù)據(jù)同樣表明無論是從整個模型方程的角度，還是從自變量的角度，都是高度顯著的。從模型擬合圖斜率角度來看，由于其圖形斜率大于零且呈遞增性，即曲線的凹凸性為凹，因此因變量會隨著自變量等單位的增加而呈現(xiàn)出加速上升，即隨著自變量的增加，因變量的上升速度要快于自變量的上升速度。通過基于沈陽市房地產(chǎn)市場與金融市場2003-2009年的數(shù)據(jù)實證分析，我們看到代表房地產(chǎn)市場的銷售總額與代表金融市場的貸款合計隨著時間的發(fā)展呈現(xiàn)出上升趨勢，并且該趨勢符合類似指數(shù)曲線的波動走向。這表明即使金融機構(gòu)貸款變動幅度較小，其變動也對房地產(chǎn)銷售造成巨大的波動。從指標的代表的市場角度出發(fā)，不僅直接表明房地產(chǎn)市場與金融市場之間存在關系且呈現(xiàn)強顯著相關，而且從側(cè)面反映出房地產(chǎn)市場對金融市場的強烈依賴性。證實了第一部分的理論研究結(jié)論。

4 結(jié)論與建議

本文通過對房地產(chǎn)市場與金融市場關系的實證分析。揭示出房地產(chǎn)市場與金融市場具有一定程度上的相關性。這是因為，房地產(chǎn)市成是資金密集型市場，交易額巨大，因而不論是房地產(chǎn)的直接使用者還是經(jīng)營者都是難以承擔的，因此都需要銀行等金融主體參與的金融市場給予資金融通，才能順利完成交易。另一方面，由于房地產(chǎn)具有保值性、增值性等特點，使得金融市場特別青睞房地產(chǎn)市場，特別愿意以房地產(chǎn)金融資產(chǎn)作為資產(chǎn)組合的重要構(gòu)成部分。因此可見，中國房地產(chǎn)市場與金融市場在某種程度上是“一體”的。為了降低房地產(chǎn)金融風險以及促進房地產(chǎn)市場與金融市場在未來的協(xié)調(diào)發(fā)展，針對本文所得到的房地產(chǎn)市場與金融市場的關系結(jié)論提出如下建議：

第一、積極鼓勵監(jiān)管金融機構(gòu)貸款。由于房地產(chǎn)市場與金融市場的類指數(shù)曲線關系，使得金融機構(gòu)貸款變動對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大影響，因此，在面臨房地產(chǎn)市場日益膨脹的背景下，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控要究其根源性主要因素，加大對金融機構(gòu)貸款批準的審核力度，加強房地產(chǎn)業(yè)的信貸管理，嚴肅查處房地產(chǎn)信貸中的違規(guī)問題，加強房地產(chǎn)信貸風險的防范和管理，完善個人征信管理體制，建立和完善房地產(chǎn)市場的預警體系、房地產(chǎn)統(tǒng)計指標體系和信息披露制度等[6]。通過調(diào)控金融機構(gòu)相關貸款來有效的指導房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

第二、發(fā)展房地產(chǎn)融資渠道多元化。由于目前的房地產(chǎn)金融融資主要依賴于銀行體系，而房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，這樣無形中將房地產(chǎn)市場發(fā)展的風險轉(zhuǎn)化為銀行體系的風險甚至導致金融危機。應該加強多元化的融資渠道，發(fā)展資金、證券等要素市場。

第三、建立住房抵押貸款次級市場促進住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化是指將住房抵押貸款直接轉(zhuǎn)化為股票、債券、投資基金等證券形態(tài)，是資產(chǎn)證券化的一種形式。其主要功能在于通過證券形式將房地產(chǎn)市場與資本市場聯(lián)系起來，積聚社會閑散資金，促進個人儲蓄向房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化，并有助于提高銀行長期信貸資產(chǎn)的流動性，建立起不動產(chǎn)抵押貸款的次級市場。對于放貸金融機構(gòu)而言，房地產(chǎn)抵押貸款證券化能有效降低放貸風險和拓寬房地產(chǎn)資金來源，有效地把貸款風險向證券市場轉(zhuǎn)移，把風險分散給廣大投資者。對于投資者來說，房貸證券化為其提供新的投資工具，因房貸信用程度較高，投資者風險系數(shù)較小，可謂是一種風險小、收益高的新型投資方式。

參考文獻

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[4]沈陽市統(tǒng)計局.沈陽市統(tǒng)計年鑒[m].沈陽市統(tǒng)計局出版,2001-2007.

篇(7)

隨著我國住房制度改革的深入發(fā)展，住房市場供需失衡問題受到經(jīng)濟學界的廣泛關注。筆者認為，解決這一問題，除了把房價降到一個合理水平外（包括經(jīng)濟適用房的建設、以及降低有關的政府稅費等），還應大力發(fā)展房地產(chǎn)金融，建立和完善我國的住房抵押貸款市場，尤其是住房抵押貸款二級市場。而住房抵押貸款證券化正是建立與形成住房抵押貸款二級市場、發(fā)展我國房地產(chǎn)金融體系的重要環(huán)節(jié)。

一、目前住房抵押貸款市場的局限性分析

一個完整的住房抵押貸款市場包括住房抵押貸款一級市場和住房抵押貸款二級市場。抵押貸款一級市場即按揭貸款市場，是指購房者（按揭人）以房產(chǎn)作抵押向金融機構(gòu)申請貸款，銀行對其進行嚴格審查后發(fā)放貸款的市場；住房抵押貸款二級市場即住房抵押債權轉(zhuǎn)讓市場，是指金融機構(gòu)將住房貸款轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔保，發(fā)行抵押貸款證券的市場。

抵押貸款一級市場涉及到銀行的安全性、盈利性和流動性。一是銀行貸給按揭人的資金是銀行對儲蓄者的負債。儲蓄期限一般較短，而按揭貸款的還款期限較長，銀行長期資產(chǎn)與短期負債不匹配，就不能化解未來不確定性帶來的風險；二是資產(chǎn)的流動性和期限呈反方向變動，期限越長，流動性越低，住房抵押貸款本身的特性決定了其流動性較差，因此目前各銀行都嚴格限制貸款期限；三是風險大，由于按揭貸款是期限很長的債權資產(chǎn)，銀行面臨的利率風險就很大；另外，當客戶因某種原因失去償還能力或者認為違約產(chǎn)生的利益超過違約所產(chǎn)生的損失時，就會發(fā)生信用風險。由于上述原因，銀行開展住房抵押貸款業(yè)務的積極性不高。這也是目前銀行普遍“惜貸”的一個重要成因。鑒于此，為提高銀行的積極性，可參照發(fā)達國家的作法，努力推動住房抵押貸款證券化，發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款二級市場。

住房抵押貸款二級市場可以分為證券化市場和非證券化市場兩部分。住房抵押貸款證券化即抵押債權證券化，是房地產(chǎn)證券化的一種，它是指住房抵押貸款機構(gòu)將其所持有的抵押債權匯集重組為抵押組群，經(jīng)過政府機構(gòu)或私人機構(gòu)的擔保和信用加強，以證券的形式出售給投資者的融資過程，由此而形成的資金流通市場，稱抵押貸款二級市場。非證券化市場是指由投資者直接買斷住房抵押貸款，從而實現(xiàn)相關債權主體的直接轉(zhuǎn)換。

二、住房抵押貸款證券化的效應分析

住房抵押貸款證券化實際上等于把不能分割的房地產(chǎn)變成可分割的財產(chǎn)，把不可移動的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可流通轉(zhuǎn)讓的有價證券。這一方面為一般投資者提供了共享房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營收益的機會，另一方面通過把社會短期貨幣資金轉(zhuǎn)化為長期穩(wěn)定的資本金，也有利于社會的投資渠道、以及住房抵押貸款的運作和退出。作為一種融資工具，其作用具體表現(xiàn)為下述幾方面：

1、抵押貸款證券化可以有效地分散和轉(zhuǎn)移風險

以住房抵押貸款為擔保發(fā)行抵押證券后，原來集中在銀行的抵押貸款資產(chǎn)，變?yōu)橘Y本市場上很多投資人持有的抵押債券，這樣就使房屋抵押貸款的風險相應分散。而且，由于抵押證券是以一組抵押貸款的投資組合為抵押，個別違約風險被分散，投資的有效收益能夠得到更大的保障。

2、提高了資產(chǎn)的流動性，解決了銀行抵押貸款“短期負債支持長期資產(chǎn)”的流動性難題

由于房屋抵押貸款的期限最長可達30年，對發(fā)放抵押貸款的銀行來說，信貸資產(chǎn)回收周期很長，而通常銀行吸收存款負債最長僅5年(實際上居民存款以活期或1年期為主)，二者資產(chǎn)負債的期限不匹配，增加了銀行經(jīng)營的風險和管理的難度。通過證券化，銀行及時把長期抵押貸款資產(chǎn)在資本市場拋售兌現(xiàn)、或自己持有變現(xiàn)能力很強的抵押證券，就可解決銀行面臨的流動性約束。另外房地產(chǎn)抵押債權證券化，通過抵押二級市場打破抵押資金的地域限制，使得抵押資金得以在全國范圍內(nèi)流動，平衡地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不平衡而引起的抵押貸款利率的高低不平，使之平均化和市場化。

3、抵押貸款證券化對刺激抵押貸款一級市場的積極作用

對抵押貸款借款人來講，由于抵押貸款證券化，拓寬了抵押貸款發(fā)放的資金來源，增強了抵押貸款的流動性，分散了抵押貸款的風險，使金融機構(gòu)可以延長抵押貸款的時間，擴大抵押貸款的范圍，發(fā)放更多住房抵押貸款，從而滿足市場購房者融通資金的需要。這樣對購房人來說，不會因為借款資金短缺的瓶頸抑制而推遲購房意愿；而房地產(chǎn)開發(fā)商也將有更多機會出售他們已建成和即將建成的樓盤，由此形成的良性循環(huán)將有利于激活抵押貸款一級市場、緩解房地產(chǎn)的供需失衡矛盾、以及有效的刺激社會總需求的增長等。

三、住房抵押貸款證券化的建議

近些年來，我國在房地產(chǎn)證券化方面進行了一系列的探索和實踐，取得了一些可喜成就，為推行住房抵押貸款證券化創(chuàng)造了有利條件。其中包括：1、我國資本市場的初步形成和證券交易所的創(chuàng)立為推行住房貸款證券化創(chuàng)造了必要條件。2、我國已建立了一些房地產(chǎn)金融機構(gòu)，如一些專業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部和住房儲蓄銀行等，為抵押貸款證券化提供了機構(gòu)上的保證3、大批房地產(chǎn)與證券評估機構(gòu)的建立，為抵押貸款證券化提供了必要的中介保障等。但是另一方面應該看到，我國抵押貸款二級市場尚處于萌芽階段、屬于新生事物，要實現(xiàn)這一金融工具的創(chuàng)新，就要吸收發(fā)達國家的先進經(jīng)驗，通過有關管理部門的推動和扶持，結(jié)合我國的實際情況，從以下幾個方面入手：

1、培育抵押貸款證券化市場

要發(fā)行抵押貸款證券必須建立完善的、流動性較強的抵押貸款二級市場。包括：1、制定相應的法律法規(guī)。只有保證正常的交易秩序，住房抵押貸款證券才能有效流動，其效應才能真正得以發(fā)揮。目前，我國證券化方面的法制建設還很滯后，推行住房抵押貸款證券化，有關管理部門面臨著建立和完善有關金融市場和房地產(chǎn)市場法律、法規(guī)的任務。2、深化金融改革。在國有銀行商業(yè)化的同時，應大力發(fā)展人壽保險公司、養(yǎng)老基金、投資銀行、抵押銀行、非銀行金融機構(gòu)，建立多元化的投資融資機構(gòu)，推進金融機構(gòu)經(jīng)營機制的轉(zhuǎn)換，擴大住房信貸資金來源。3、開發(fā)新的貸款種類。目前我國房地產(chǎn)抵押貸款的形式主要是職工住房抵押貸款，形式單一，且限制條件嚴格，這嚴重制約了住房抵押貸款市場的發(fā)展。針對這一情況，我們應學習國外經(jīng)驗，吸收一些適合國情的貸款形式，如分級償還抵押貸款、可調(diào)整價格抵押貸款等，從而推動住房抵押貸款二級市場的發(fā)展。

2、建立完善的抵押市場擔保體系

開展住房抵押證券化必須解決好兩個問題：1、在龐大的住房抵押貸款市場中，建立起健康有序的信用關系和信用體系，提高貸款者和抵押品的信用等級和信用條件，增強抵押貸款的清償能力，減少銀行機構(gòu)的信貸風險。2、在流動的抵押貸款二級市場中，增強抵押證券的安全性和清償能力，提高證券發(fā)起機構(gòu)和證券抵押品的抵押信用和抵押證券的交易信用，加強對抵押貸款證券化后的流動性風險的防范。由此可見整個房地產(chǎn)抵押貸款市場的運轉(zhuǎn)必須有完善的抵押擔保體系的支持。因此，設立專門的證券化擔保機構(gòu)，為抵押證券提供信用支持和擔保，對整個住房抵押貸款證券化體系而言，是十分重要的。借鑒美國的經(jīng)驗，在推行住房抵押貸款證券化的初始階段，應由政府出面提供擔保，這樣可以提高住房抵押貸款和抵押證券的信譽，為實行住房抵押貸證券化打下堅實的基礎。

3、加快抵押貸款證券化運行所需的中介機構(gòu)的建立

包括：1、建立住房抵押貸款公司。它的職能主要是買進金融機構(gòu)的抵押貸款所有權和房產(chǎn)抵押權，組成抵押貸款組，經(jīng)標準化處理、信用評級及抵押貸款擔保公司擔保增級后，發(fā)行抵押貸款證券，從最終投資者處取得銷售抵押貸款證券的資金。2、培育抵押債券的認購承銷者。其職能是代替?zhèn)l(fā)行者銷售債券。認購承銷者可分包銷和代銷兩種。包銷商要承擔發(fā)行風險，即在債券未售完時包銷商要購買剩余債券

四、住房抵押貸款的證券化途徑