序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)開發(fā)的原則范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

設(shè)計(jì)變更，將會(huì)給發(fā)包方和承包方都將帶來很大的損失，一般設(shè)計(jì)如果進(jìn)行變更，首先要變更合同的條款，項(xiàng)目成本合同都會(huì)明確雙方的責(zé)任和義務(wù)，如果由發(fā)包方進(jìn)行合同的變更，導(dǎo)致承包方經(jīng)濟(jì)損失，由發(fā)包方賠償承包方的損失，這樣一來所產(chǎn)生的承包方損失以及相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)支出，是發(fā)包方承擔(dān)的。而依據(jù)實(shí)際情況，發(fā)包方應(yīng)當(dāng)適當(dāng)同意承包方所協(xié)調(diào)改變的一定價(jià)格。在實(shí)施的整個(gè)過程當(dāng)中，通常均是承包方和發(fā)包方進(jìn)行共同的協(xié)調(diào)，而承包方提出相應(yīng)的變更依據(jù)、具體價(jià)格以及相應(yīng)的意見，交給發(fā)包方進(jìn)行審核最終得到批準(zhǔn)，從而對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整并對(duì)具體的工期進(jìn)行調(diào)整。

1.項(xiàng)目設(shè)計(jì)變吏中應(yīng)該注意的問題

1）控制工程變更的認(rèn)可權(quán)限

在項(xiàng)目的實(shí)施過程中，監(jiān)理工程師具有最高的管理權(quán)限。監(jiān)理工程師具有材料的審批權(quán)利，材料只有監(jiān)理工程師先認(rèn)可后，才能允許進(jìn)入現(xiàn)場，這樣保證了材料的具體質(zhì)量和水平，保障了整個(gè)樓盤的水平和質(zhì)量。另外監(jiān)理工程擁有認(rèn)可設(shè)計(jì)的相關(guān)權(quán)利，進(jìn)而可以極大地增強(qiáng)設(shè)計(jì)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，而且在施工現(xiàn)場，監(jiān)理工程師可以擁有認(rèn)可施工質(zhì)量的一定權(quán)利，當(dāng)監(jiān)理工程師認(rèn)可之后，這個(gè)工程才能通過驗(yàn)收。如果施工現(xiàn)場的指令比較模糊，工程監(jiān)理可以代表業(yè)主對(duì)相關(guān)的修改指令進(jìn)行。假設(shè)要對(duì)工程進(jìn)行一定的變更，承包商要獲得監(jiān)理工程師開出的書面簽字，這樣才能夠憑借擁有監(jiān)理工程師簽字的書面合同向業(yè)主開展后續(xù)的索賠工作。

2）工程變更不能超過合同規(guī)定的工程范圍

工程變更必須在合同規(guī)定的具體范圍當(dāng)中進(jìn)行相應(yīng)的修改，假設(shè)修改一旦超過了合同規(guī)定的具體范圍，發(fā)包方和承包方應(yīng)該進(jìn)行充分協(xié)商，簽訂新的工程合同。如果超出工程范圍，承包商可以拒絕執(zhí)行發(fā)包商的指令。

3）承包商不能擅自做主進(jìn)行工程變更

無論在什么條件下，承包商對(duì)合同的變更都要經(jīng)過發(fā)包商的允許，承包商不能擅自進(jìn)行決定對(duì)合同執(zhí)行范圍的修改。如果承包商感覺原來的東西有問題，正確的程序是先通知監(jiān)理工程師，小的問題監(jiān)理工程師現(xiàn)場即可決定，如果大的問題，需要發(fā)包商決定后才能進(jìn)行變更，如果一方擅自變更，甲方可以拒絕對(duì)乙方進(jìn)行補(bǔ)償。

4）所有的變更，盡量要在工程完工前完成。

所有的變更，盡量都要在工程完工前完成，因?yàn)楣こ掏旯ず筮M(jìn)行工程變更，就造成很大的浪費(fèi)。另一方面還會(huì)引起不必要的糾紛，影響樓盤的形象，所以，如果需要變更，需要在變更前及時(shí)的雙方進(jìn)行溝通，在工程完工前就完成變更。

2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、工程量簽證管理原則

在施工階段，把工程造價(jià)控制在計(jì)劃范圍之內(nèi)，是事中控制的一項(xiàng)重要工作，在執(zhí)行過程中，要明確各種商品的最高單價(jià)，一個(gè)工程涉及工程量的大小。如果單價(jià)或者工程量超出了原來的計(jì)劃，要執(zhí)行嚴(yán)格的簽證流程，即只要超出計(jì)劃的部分，就需要進(jìn)行嚴(yán)格的簽證。在具體實(shí)施過程中，要明確哪些是應(yīng)該簽的，哪些是不可以簽的哪些是合同里規(guī)定的，哪些是新增的，簽過之后對(duì)總體成本的影響是多少。

設(shè)計(jì)變更主要指對(duì)設(shè)計(jì)圖紙和施工方法進(jìn)行修改和完善，如果進(jìn)行變更，需要有設(shè)計(jì)單位、發(fā)包商、承包商和現(xiàn)場施工監(jiān)理的共同簽字。在施工過程中，還有很多的零星事物，這些對(duì)工程影響不大、對(duì)成本控制不會(huì)產(chǎn)生重大影響的事情，現(xiàn)場施工監(jiān)理直接簽字確認(rèn)即可。

1）時(shí)間限制原則：如果乙方要對(duì)圖紙和施工計(jì)劃要進(jìn)行變更，必須提前報(bào)送給現(xiàn)場施工監(jiān)理審批，在圖紙變更后，在一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)完成一個(gè)成套的審批過程。如果乙方?jīng)]有提前和施工監(jiān)理打招呼或者審批超時(shí)，甲方對(duì)變更產(chǎn)生的費(fèi)用將不予認(rèn)可，如果乙方上報(bào)后，甲方?jīng)]有給予及時(shí)的簽證，認(rèn)為甲方已經(jīng)認(rèn)可該簽證。

2）先定價(jià)后實(shí)施的原則：在圖紙進(jìn)行變更后，涉及到很多原材料，新增原材料，乙方必須先向甲方進(jìn)行價(jià)格說明，待甲方同意后，乙方才能進(jìn)貨，不能乙方先進(jìn)貨，再向甲方提出申請(qǐng)。

3）一單一算原則：一個(gè)變更申請(qǐng)只能針對(duì)一個(gè)項(xiàng)目變更，對(duì)應(yīng)的也只是一份預(yù)算書；針對(duì)技術(shù)核定以及技術(shù)變更而導(dǎo)致的施工費(fèi)用出現(xiàn)的提高或者降低，也一定要對(duì)應(yīng)一份簽訂單。

4）原件結(jié)算原則：由于工程變更所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，乙方一定要提供相關(guān)的原始發(fā)票才可以當(dāng)做結(jié)算的依據(jù)，可以這樣說，原始憑證是進(jìn)行結(jié)算的唯一依據(jù)。

5）針對(duì)于簽證的具體格式，不管是由于任何原因而出現(xiàn)的簽證，一定要對(duì)下一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行確定：簽證的依據(jù)、簽證的原因，人工單位價(jià)格、具體的用工量和工作量，相關(guān)的金額、工程量的數(shù)據(jù)一定要大寫才可以。

6）根據(jù)國家的相關(guān)法規(guī)，雙方應(yīng)該對(duì)簽證的證據(jù)進(jìn)行妥善保管，并對(duì)相關(guān)單據(jù)進(jìn)行連續(xù)編號(hào)，避免有人對(duì)簽證進(jìn)行仿冒和銷毀。

篇(2)

關(guān)鍵詞：稅收籌劃；房地產(chǎn)開發(fā)；保障房安置

一、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃概述

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃概念

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了減少外部成本，利用稅法漏洞或者缺陷減輕自身稅負(fù)的非違法行為。目前，我國大量稅收優(yōu)惠政策的實(shí)施以及特定稅制要素的存在，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供了空間。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的必要性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中通常具有投入資金多、銷售周期長、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此合理的稅收籌劃對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是非常有必要的，具體可以表現(xiàn)為：

（1）稅收籌劃有助于房地產(chǎn)企業(yè)利益實(shí)現(xiàn)最大化，提高競爭力。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及的稅種較為復(fù)雜，例如營業(yè)稅、土地增值稅、城市增值稅等等，這就加重了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)，而進(jìn)行合法的稅收籌劃可以說是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的有效途徑。

（2）稅收籌劃有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高會(huì)計(jì)核算水平，規(guī)范財(cái)務(wù)管理水平。進(jìn)行稅收籌劃是一種財(cái)務(wù)手段，它可以減少企業(yè)的稅收支出，提高資金利用率，使資金流得以改善。

（3）稅收籌劃為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樹立良好的社會(huì)形象提供保證。在日常納稅申報(bào)時(shí)，及時(shí)準(zhǔn)確的申報(bào)稅額，可以降低企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)自身形象。特別是對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)這樣高風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)來說，涉稅無風(fēng)險(xiǎn)是提高社會(huì)信譽(yù)、打造自身品牌的有效保證。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃策略

（一）對(duì)營業(yè)稅進(jìn)行籌劃

在競爭日益激烈的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，開發(fā)企業(yè)在銷售過程中通過贈(zèng)送產(chǎn)品、直接以折扣銷售房屋等營銷手段，達(dá)到吸引購房者的目的。例如：房地產(chǎn)開發(fā)商在開盤日購買者贈(zèng)與一臺(tái)價(jià)值3000元的冰箱，亦或者對(duì)購買者進(jìn)行總房價(jià)的10%折扣銷售。我們假設(shè)銷售該房收入為5000萬元，贈(zèng)送冰箱總價(jià)值50萬元，對(duì)于方案一開發(fā)企業(yè)需繳納5000*5%=250萬元的營業(yè)稅，同時(shí)還需繳納50*3%=1.5萬元，共計(jì)251萬元；而對(duì)于第二方案來說需繳納5000*0.9*5%=225萬元。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的營業(yè)稅負(fù)擔(dān)較重的現(xiàn)象，許多地區(qū)對(duì)其實(shí)施了相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，例如根據(jù)《于貫徹蘇政發(fā)[2008]44號(hào)文件精神的通知 》（蘇地稅函[2008]380號(hào)）文件規(guī)定：對(duì)政府或經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售經(jīng)濟(jì)適用住房暫免征收營業(yè)稅。經(jīng)濟(jì)適用住房，是指同時(shí)符合以下條件的具有保障性質(zhì)的政策性住房：（1）納入全省經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資計(jì)劃；（2）土地采取劃撥的方式供應(yīng)；（3）銷售價(jià)格經(jīng)價(jià)格主管部門按相關(guān)規(guī)定確定；（4）向符合市、縣人民政府認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的城市低收入住房困難家庭供應(yīng)；對(duì)不能同時(shí)符合上述條件，被加以經(jīng)濟(jì)適用住房名稱的其他性質(zhì)住房，不得享受該項(xiàng)政策。由此可見房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐臓I業(yè)稅優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃，降低營業(yè)稅成本。

（二）對(duì)契稅進(jìn)行籌劃

契稅是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過購買、受讓、獲贈(zèng)等取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)所繳納的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過法律規(guī)定如“企業(yè)按照法律規(guī)定分設(shè)兩個(gè)或者兩個(gè)以上投資主體的相同企業(yè)，對(duì)新設(shè)方承受的房屋、土地的所有權(quán)，免征契稅。

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號(hào)）文件規(guī)定，對(duì)廉租住房經(jīng)營管理單位購買住房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營管理單位回購經(jīng)濟(jì)適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源的，免征契稅。但是目前對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置的保障房用地?zé)o免征契稅優(yōu)惠政策。

（三）土地增值稅的籌劃

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造普通住房用于出售，如果增值額未超過各項(xiàng)規(guī)定扣除項(xiàng)目金額的20%，可以免征土地增值稅；如果超過20%，可以按累進(jìn)稅率進(jìn)行交稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目的金額來降低增值率，從而達(dá)到減少增值稅的目的。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過國家政策對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃，例如北京市財(cái)政局、地稅局和住建委日前聯(lián)合通知，對(duì)土地增值稅征收進(jìn)行了明確，保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

（四）企業(yè)所得稅的籌劃

企業(yè)所得稅是根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅，像房地產(chǎn)開發(fā)這樣資金密集型的企業(yè)，通常采取不同的籌資方式、利用稅前扣除項(xiàng)目、延遲納稅等方法進(jìn)行所得稅籌劃。例如，企業(yè)可以足額購買企業(yè)所得稅規(guī)定的可以稅前扣除的保險(xiǎn)和公積金等，這樣既降低了公司的所得稅費(fèi)用，而且還為員工帶來了福利，實(shí)現(xiàn)了雙贏。

三、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)遵循的原則

1.稅收籌劃活動(dòng)必須合法合理性原則。目前，我國對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度還不完善，稅收政策也在不斷更新，這就要求開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃以合法性為前提，進(jìn)行合法的進(jìn)行稅收籌劃。

2.稅收籌劃活動(dòng)應(yīng)遵循全程性、系統(tǒng)性原則。房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程涉及到土地購買階段、建設(shè)階段、售房階段和物業(yè)管理階段等，因此就要求開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃活動(dòng)應(yīng)貫穿于各個(gè)階段，做到全面監(jiān)控。

四、 總結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取合理的稅收籌劃不僅可以降低成本，還關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。面對(duì)現(xiàn)在國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控能力不斷加強(qiáng)、利潤空間不斷減少的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)采取合理的稅收籌劃勢在必行。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身經(jīng)營特點(diǎn)合法、合理的運(yùn)用稅收籌劃降低企業(yè)成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤空間最大化。（作者單位：上海中冶成工置業(yè)有限公司）

參考文獻(xiàn)：

[1] 詹效蘭；歐陽云；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營模式與稅收[J]；財(cái)會(huì)通訊（理財(cái)版）；2006年03期.

篇(3)

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)對(duì)象

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)對(duì)象是房地產(chǎn)業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、出售、稅務(wù)清算等經(jīng)營過程中的資金運(yùn)動(dòng)。這些資金運(yùn)動(dòng)具體表現(xiàn)為六大會(huì)計(jì)要素，即資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、收入、費(fèi)用和利潤等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算，就算對(duì)這六大會(huì)計(jì)要素的增減變動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督、核算和反映。

2 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)的主要任務(wù)

2.1 向管理者和投資者反映企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)和開發(fā)經(jīng)營成果的會(huì)計(jì)信息，滿足國家宏觀經(jīng)濟(jì)管理的要求和企業(yè)投資者進(jìn)行決策的需要我國實(shí)行的是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)，每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都須根據(jù)自身的開發(fā)能力和房地產(chǎn)市場的需求，充分利用生產(chǎn)潛力，合理安排房地產(chǎn)開發(fā)任務(wù)。為了不斷改善企業(yè)開發(fā)經(jīng)營管理，增強(qiáng)在房地產(chǎn)市場的競爭能力，一方面接受國家綜合管理部門的指導(dǎo)，使自己的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)符合城市建設(shè)總體規(guī)劃和國家產(chǎn)業(yè)政策的要求；一方面要接受投資者的監(jiān)督，使投資者關(guān)心企業(yè)，為企業(yè)提供擴(kuò)大再開發(fā)所需的資金。這就要求企業(yè)必須做好會(huì)計(jì)工作，及時(shí)提供會(huì)計(jì)信息，真實(shí)反映企業(yè)的財(cái)務(wù)成本狀況和開發(fā)經(jīng)營成果，以滿足國家宏觀經(jīng)濟(jì)管理的要求，滿足企業(yè)投資者和潛在投資者進(jìn)行投資決策的需要。要及時(shí)真實(shí)地提供會(huì)計(jì)信息，企業(yè)必須遵循客觀性原則，真實(shí)客觀地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果；遵循相關(guān)性原則，以滿足各有關(guān)方面對(duì)會(huì)計(jì)信息的需要；遵循可比性原則和一貫性原則，按照規(guī)定的要求和前后一致地采用相同的會(huì)計(jì)核算方法，以便于會(huì)計(jì)信息的相互比較和利用。

2.2 反映和監(jiān)督財(cái)產(chǎn)物資保管、使用情況，不斷降低開發(fā)成本，節(jié)約使用資金為了適應(yīng)房地產(chǎn)市場公平競爭的需要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須講求和提高經(jīng)濟(jì)效益，多快好省地進(jìn)行開發(fā)活動(dòng)，一方面要搞好規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、批租土地等前期工程，擇優(yōu)挑選施工單位；一方面要做好財(cái)產(chǎn)物資的保管工作，合理使用材料、設(shè)備，保證財(cái)產(chǎn)物資的安全完整，不斷減少物資消耗，節(jié)約使用資金，降低開發(fā)成本。要保證財(cái)產(chǎn)物資的安全完整，就必須做好會(huì)計(jì)工作全面反映和監(jiān)督各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)物資的存在和變動(dòng)情況。對(duì)于一切貨幣資金的收支，財(cái)產(chǎn)物資的收入、發(fā)出和轉(zhuǎn)移，要據(jù)實(shí)填制憑證，認(rèn)真進(jìn)行審核，及時(shí)登記賬簿。要定期進(jìn)行財(cái)產(chǎn)清查，查明賬實(shí)不符的原因，明確保管人員的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。要不斷減少物資消耗，節(jié)約使用資金，降低開發(fā)成本，就必須及時(shí)計(jì)算開發(fā)成本，反映開發(fā)產(chǎn)品在開發(fā)過程中的生產(chǎn)耗費(fèi)。開發(fā)成本是土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等開發(fā)產(chǎn)品在開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用，它能反映土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)的發(fā)生和各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用的開支情況。如果提高了開發(fā)管理水平，減少了征地拆遷和前期工程費(fèi)，降低了基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)，控制了開發(fā)間接費(fèi)用的開支，那末，必然反映為開發(fā)產(chǎn)品成本的降低。

2.3 反映和監(jiān)督執(zhí)行財(cái)經(jīng)制度和財(cái)經(jīng)紀(jì)律的情況，促使企業(yè)堅(jiān)持社會(huì)主義方向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營過程，也是貫徹國家財(cái)經(jīng)制度和財(cái)經(jīng)紀(jì)律的過程。每個(gè)開發(fā)企業(yè)，都必須執(zhí)行國家的財(cái)經(jīng)制度，遵守國家的財(cái)經(jīng)紀(jì)律，堅(jiān)持社會(huì)主義方向。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有的財(cái)產(chǎn)物資和各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)，都要在會(huì)計(jì)核算過程中反映出來，因而通過對(duì)憑證的審查和賬表資料的分析和考核，以及由此進(jìn)行深入的調(diào)查研究，就可了解企業(yè)各項(xiàng)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)是否遵守財(cái)經(jīng)制度和財(cái)經(jīng)紀(jì)律。通過管理費(fèi)用的核算，可以發(fā)現(xiàn)有無假公濟(jì)私、請(qǐng)客送禮、鋪張浪費(fèi)以及擅自提高開支標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大福利待遇等情況。通過利潤分配的核算，可以發(fā)現(xiàn)有無不按有關(guān)規(guī)定，不提或少提法定盈余公積金和公益金，在所有者之間多分利潤的情況。通過財(cái)產(chǎn)清查，可以發(fā)現(xiàn)有無貪污盜竊等等。做好會(huì)計(jì)工作，就能促使企業(yè)遵守國家的財(cái)經(jīng)制度和財(cái)經(jīng)紀(jì)律，同一切違法亂紀(jì)的行為作斗爭，促使企業(yè)堅(jiān)持社會(huì)主義方向。

由上述可知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)的任務(wù)十分重要，關(guān)系著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展，同時(shí)也關(guān)系著社會(huì)主義社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和進(jìn)步。因而，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要不斷加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)工作的重視和研究，并且從會(huì)計(jì)工作的對(duì)象和任務(wù)出發(fā)，研究出更有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的會(huì)計(jì)工作方法和措施。

篇(4)

第一條、為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，制定本條例。

第二條、本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第四條、國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。

第二章、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第五條、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

第六條、外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第七條、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門對(duì)符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記；對(duì)不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。

第八條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

（一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗(yàn)資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。

第九條、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

第三章、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第十條、確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。

第十一條、確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

第十二條、房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；

（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

（五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。

第十三條、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％。

第十四條、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。

第十五條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是。因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。

第十六條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第十七條、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。

第十八條、住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：

（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；

（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；

（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；

（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。

住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。

第十九條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第四章、房地產(chǎn)經(jīng)營

第二十條、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第二十一條、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第二十二條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

第二十三條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

第二十四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；

（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；

（三）工程施工合同；

（四）預(yù)售商品房分層平面圖；

（五）商品房預(yù)售方案。

第二十五條、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

第二十六條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。

第二十七條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。

第二十八條、商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

第二十九條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。

第三十一條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十二條、商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十三條、預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

第五章、法律責(zé)任

第三十四條、違反本條例規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條、違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十六條、違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗(yàn)收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。

第三十七條、違反本條例規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十八條、違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十九條、違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。

第四十條、國家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第六章、附則

第四十一條、在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理，參照本條例執(zhí)行。

篇(5)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目成本控制

Abstract: in today's society, real estate increasingly become the people interested in its own interests and closely related topics. House prices high and low influence factors are many, one of the key of essential factors is real estate development project cost. High cost, house prices corresponding also will improve. So, how to control the cost of real estate development project is not only real estate development enterprise care about, and also with the interests of the person that buy a house is closely linked. This article through to the real estate development in different phases of the cost of the project cost control analysis approach, to further solve real estate market trading interests of mutual concern.

Keywords: real estate development of real estate development project project cost control

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

現(xiàn)今，房地產(chǎn)是我國目前最熱門的話題之一。2010年3月份，“兩會(huì)”提案中與高房價(jià)有關(guān)的提案占到全部提案的7%。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，截止到2009年7月，北京市的“房價(jià)收入比”已經(jīng)達(dá)到了27：1，也就是說夫妻雙方不吃不喝要努力27年才能買到一套商品房，超出國際平均水平的5倍。全國其他地方與北京的情況也差不多，上海、深圳、重慶、溫州等大中城市“地王”不斷出現(xiàn)，房價(jià)也不斷呈現(xiàn)出持續(xù)走高的勢頭。商品房價(jià)格漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民收入的增長速度，房地產(chǎn)在投機(jī)者的“看高”預(yù)期和社會(huì)普遍的“恐慌性購房”中，被賦予了過多的虛擬價(jià)值使其遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離了真正價(jià)值。房地產(chǎn)價(jià)格日益走高，其原因除了國家宏觀政策方面的原因以外，企業(yè)內(nèi)部管理方面的原因很突出，對(duì)成本控制不力所造成的高開發(fā)成本就是重要原因之一。因此，扼制房地產(chǎn)價(jià)格的過快增長，有效控制房地產(chǎn)的開發(fā)成本勢在必行。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成以及成本控制基本原則

（一）主要成本構(gòu)成

1、項(xiàng)目前期階段的成本

項(xiàng)目前期階段的成本就是一個(gè)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)以及施工之前，對(duì)這項(xiàng)工程進(jìn)行的一項(xiàng)可行性研究分析。通過一系列的市場調(diào)查以及分析，對(duì)工程的可行性進(jìn)行探討調(diào)研，是最初決定實(shí)施這項(xiàng)計(jì)劃的最初成本。雖然占整項(xiàng)工程成本的很少一部分，可是忽略了這一部分將無法開展工程。

2、土地費(fèi)用

土地費(fèi)用是評(píng)價(jià)一個(gè)建筑項(xiàng)目是否可行以及預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地有三種方式：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓。協(xié)議、招標(biāo)出讓隨著國家宏觀調(diào)控的不斷加大和發(fā)展，勢頭漸漸減弱，代之以拍賣出讓，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要獲得土地的方式。

3、設(shè)計(jì)階段成本

該工程具備了可行性研究分析條件，也通過協(xié)議、招標(biāo)或者是拍賣出讓土地的方法獲得了土地，接下來就要對(duì)工程進(jìn)行設(shè)計(jì)和規(guī)劃了。具體包括：項(xiàng)目設(shè)計(jì)、計(jì)劃成本、招標(biāo)成本、評(píng)標(biāo)成本。具體如，工程勘察費(fèi)、項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)，招標(biāo)費(fèi)等等。

4、項(xiàng)目施工階段成本

項(xiàng)目施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體實(shí)施階段。這個(gè)階段主要費(fèi)用有：人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、其他直接費(fèi)、間接費(fèi)、施工管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等等。

5、管理費(fèi)用成本

管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，包括：管理人員的工資差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、職工教育費(fèi)等。

6、貸款利息

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型，所以必須通過銀行貸款來籌集資金，所以貸款利息也成為了房地產(chǎn)開發(fā)成本之一。

7、稅費(fèi)

與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收有：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅等，項(xiàng)目不同，稅費(fèi)也不同。

8、其他費(fèi)用

包括宣傳費(fèi)用和各種不可預(yù)見費(fèi)用，不過占有成本構(gòu)成都比較少。

（二）房地產(chǎn)成本控制的原則

1、責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制中，要堅(jiān)持責(zé)任、權(quán)利和利益相結(jié)合的原則，真正地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工作人員責(zé)任制，把成本控制和個(gè)人利益掛鉤，把任務(wù)分?jǐn)偟絺€(gè)人的頭上來，這樣才能最大限度的激發(fā)項(xiàng)目實(shí)施人員的工作積極性，做的好的給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于自己造成的損失要給予適當(dāng)?shù)膽土P，利用責(zé)任制把成本控制在一定合理范圍內(nèi)。只有充分的貫徹了責(zé)、權(quán)、利，才能真正符合權(quán)責(zé)發(fā)生制，也才能準(zhǔn)確反映產(chǎn)品的成本。只有實(shí)行市場為導(dǎo)向的實(shí)際成本核算體系，才能緊跟市場的變化，才不會(huì)使成本脫離實(shí)際，也更加有實(shí)際的操作價(jià)值。

2、節(jié)約原則

該原則主要是強(qiáng)調(diào)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制計(jì)劃以及實(shí)際施行期間，要堅(jiān)持節(jié)約原則。主要表現(xiàn)在，首先應(yīng)該明確開發(fā)項(xiàng)目成本的構(gòu)成、主要的費(fèi)用開支、相關(guān)的審批程序和財(cái)務(wù)制度，應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目實(shí)施人員定期進(jìn)行管理和監(jiān)督；其次，要定期進(jìn)行預(yù)防成本失控的技術(shù)措施，把錢花在值得花的地方上，不能隨便浪費(fèi)；再次，增強(qiáng)成本的管理力度，從各個(gè)方面來提高團(tuán)隊(duì)的工作效率，加大員工的激情和積極性，充分利用有利的機(jī)會(huì)和條件，降低各項(xiàng)資源的消耗水平。

3、過程控制原則

過程控制原則就是在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制中，里面是由一些環(huán)節(jié)來決定的。每個(gè)環(huán)節(jié)過程都是由一些因素來決定其成本的，不同的環(huán)節(jié)有不同的決定因素，這些環(huán)節(jié)都是互相聯(lián)系的，環(huán)環(huán)相扣，要制度一套行之有效的工作程序和方法，使各個(gè)環(huán)節(jié)都處在良好的狀態(tài)上。因此，開發(fā)項(xiàng)目成本管理還必須認(rèn)真關(guān)注相關(guān)環(huán)節(jié)的情況，聯(lián)系各個(gè)相關(guān)環(huán)節(jié)的成本情況進(jìn)行系統(tǒng)的分析綜合考慮，進(jìn)行全面管理。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)階段成本控制策略

（一）設(shè)計(jì)階段的成本控制

設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中所占比例一般只占建安成本的1.5%-2.0%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上。由此可見，設(shè)計(jì)階段質(zhì)量的好壞直接影響著成本的多少以及施工時(shí)間的長短，也直接決定著各項(xiàng)資源比如人力、物力和財(cái)力的投入。對(duì)于設(shè)計(jì)階段的成本控制策略，可以采取修改合同條款和方案的選擇兩個(gè)方法。企業(yè)可以在與設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)，增設(shè)關(guān)于設(shè)計(jì)變更以及修改的費(fèi)用額度限制等條款，對(duì)于設(shè)計(jì)方法、工程量和預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行規(guī)范控制，運(yùn)用法律手段來對(duì)兩方利益加以合同規(guī)范化。而在選取設(shè)計(jì)單位上，從最初的設(shè)計(jì)思路到施工圖的設(shè)計(jì)，都應(yīng)該進(jìn)行對(duì)比選擇，從中選取更加有效率更加經(jīng)濟(jì)節(jié)約的設(shè)計(jì)單位來與之合作。

（二）項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制

項(xiàng)目招投標(biāo)階段主要包括設(shè)備材料采購和施工招投標(biāo)兩方面，招投標(biāo)開發(fā)商對(duì)施工單位和材料供應(yīng)商的選擇正確與否決定著項(xiàng)目投資的質(zhì)量和施工的進(jìn)度。同時(shí)在這個(gè)階段也要注意合同的簽訂問題，明確合同條款，對(duì)合同中涉及的價(jià)款的結(jié)算以及用工期和違約處理等法律問題都應(yīng)有明確的規(guī)定。

（三）施工階段的成本控制

施工階段是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)最重要的也是成本需求最高的一個(gè)階段環(huán)節(jié)，是招投標(biāo)的延伸，也是合同的具體化。那么，合同的嚴(yán)格執(zhí)行和管理當(dāng)然是必不可少的了。另外強(qiáng)化建立機(jī)制，建立建筑工程監(jiān)理自身的機(jī)制。通過監(jiān)理公司企業(yè)的全面監(jiān)督工作，不僅可以有效地控制施工階段的費(fèi)用支出，而且在效率、施工進(jìn)度和安全方面提醒施工單位履行合同約定的義務(wù)和享受的權(quán)利。在此階段，還應(yīng)開展技術(shù)節(jié)約創(chuàng)新，減少成本的支出。

（四）竣工階段的成本控制

到了竣工階段，根據(jù)合同、預(yù)算和費(fèi)用定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法律法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對(duì)去送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)各項(xiàng)費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)出工程的實(shí)際造價(jià)。

三、結(jié)束語：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制是一個(gè)系統(tǒng)工程，貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)從最初的通過市場調(diào)查而總結(jié)出的可行性研究分析方案到竣工之后各項(xiàng)費(fèi)用的審核，從頭到尾都需要貫徹節(jié)約原則和責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則，進(jìn)行成本最大限量的控制，把費(fèi)用的支出通過各種方法途徑控制在一個(gè)合理的范圍之內(nèi)，只有這樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者二者利益才能達(dá)到平衡，實(shí)現(xiàn)雙贏，整個(gè)市場經(jīng)濟(jì)才會(huì)越來越繁榮。

參考文獻(xiàn)：

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[4]趙晶晶.房地產(chǎn)施工項(xiàng)目管理中的成本控制[J].會(huì)計(jì)之友，2004(6)：17-18.

篇(6)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；工程招標(biāo)；合同管理

中圖分類號(hào)：F235.91 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

Abstract: Based on the author's many years of experience in real estate development project bidding and contract management are explained.

Keywords: real estate development projects; project bidding; contract management

一、有效利用招標(biāo)手段，合理控制成本造價(jià)

以招標(biāo)的形式能引進(jìn)競爭機(jī)制，可以有效降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以此為手段選擇信譽(yù)好、技術(shù)含量高、經(jīng)驗(yàn)豐富且價(jià)格合理的承包商，這樣不僅可以降低工程的成本造價(jià)，而且為以后的施工管理上提供了良好的條件。

1、房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標(biāo)在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中是很重要的一環(huán)，關(guān)乎到整個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目是否盈利.能否順利實(shí)施，是房產(chǎn)開發(fā)的生命線！但是同時(shí)也是房產(chǎn)開發(fā)過程中比較復(fù)雜.難度較大和風(fēng)險(xiǎn)可控要求較大的，要想通過招標(biāo)找到真正合適的合作方談何容易，中間過程繁瑣復(fù)雜，選好單位的風(fēng)險(xiǎn)把控很重要。

2、要想順利完成招標(biāo)，找到合適的中標(biāo)單位，必須要有充分的準(zhǔn)備時(shí)間和實(shí)施時(shí)間，時(shí)間充足，可把控的可避免的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越少，而實(shí)際操作中，房產(chǎn)開發(fā)的程序是一環(huán)緊扣一環(huán)，往往設(shè)計(jì)圖還沒出齊全，工程就得開工，留給工程招標(biāo)的時(shí)間是很緊張的。只有做好了充分的準(zhǔn)備工作，實(shí)施起來才會(huì)有的放矢，盡量避免風(fēng)險(xiǎn)；

3、開展招投標(biāo)工作的原則目的就是降成本，招標(biāo)的結(jié)果最能體現(xiàn)成績的也就是招標(biāo)金額，經(jīng)常定標(biāo)的原則就是最低價(jià)中標(biāo)，合理低價(jià)中標(biāo)。因此要以合理低價(jià)中標(biāo)為原則，要盡量采用公開招標(biāo)的模式，只有公開招標(biāo)，才能做到最大程度的公開公平和公正；

4、對(duì)于招標(biāo)入圍單位進(jìn)行充分的考察與調(diào)研，尤其是項(xiàng)目經(jīng)理.施工隊(duì)伍要嚴(yán)格考察，不能流于形式；

5、在商務(wù)標(biāo)評(píng)審時(shí)，要嚴(yán)防投標(biāo)企業(yè)的不平衡報(bào)價(jià)。應(yīng)在招標(biāo)文件中明確提出，招標(biāo)人不接受不平衡報(bào)價(jià)，有對(duì)其明顯偏離正常價(jià)格的報(bào)價(jià)進(jìn)行調(diào)整的權(quán)利。杜絕不平衡報(bào)價(jià)給招標(biāo)人帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

二、 加強(qiáng)工程合同管理和控制

加強(qiáng)工程合同管理和控制，為工程成本控制提供必要的法律保障。合同是維護(hù)企業(yè)自身權(quán)益的有效法律武器。合同管理的健全與否，直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。因此在企業(yè)開發(fā)經(jīng)營中要力求加強(qiáng)合同管理的嚴(yán)肅性，建立健全人員和制度約束。造價(jià)和合同管理人員積極參與建設(shè)工程合同的起草、訂立、審閱、會(huì)簽等各個(gè)環(huán)節(jié)，熟悉建設(shè)工程合同的各項(xiàng)條款，了解建筑行業(yè)的有關(guān)規(guī)定與一般慣例。對(duì)直接影響工程造價(jià)的有關(guān)條款，如合同價(jià)款的計(jì)價(jià)方式和條件、合同價(jià)款調(diào)整原則與條件、主要材料價(jià)格的取定方法與調(diào)整條件、不可預(yù)見費(fèi)用包干的內(nèi)容等都要詳細(xì)約定。對(duì)投標(biāo)包干的工程由承包方采購的設(shè)備和主要材料的規(guī)格、品牌、廠家和品質(zhì)要求有清單，此外還要明確國家政策性調(diào)整的內(nèi)容是否列入在承包范圍內(nèi)。充分發(fā)揮合同管理的約束與監(jiān)督職能，為控制工程造價(jià)提供有效的法律依據(jù)。

在招標(biāo)階段，要合理確定合同形式.編制招標(biāo)文件。

為了控制招標(biāo)定價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，在合同形式的選擇上要求：

1、施工圖紙完備且深度足夠的情況下，必須做到總價(jià)包干；

2、當(dāng)施工圖紙不完備或深度不夠時(shí)，可以采用模擬清單或費(fèi)率方式招標(biāo)，并應(yīng)盡量對(duì)措施費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行包干；

3、.當(dāng)采用費(fèi)率招標(biāo)時(shí)，應(yīng)盡量明確人工費(fèi).材料費(fèi).機(jī)械費(fèi).總包服務(wù)費(fèi)等的計(jì)價(jià)方式；

4、當(dāng)采用模擬清單或費(fèi)率招標(biāo)時(shí)，在工程施工圖確定后，應(yīng)根據(jù)施工圖和合同約定的計(jì)價(jià)原則完成組價(jià)工作；

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程招標(biāo)和合同管理之間的關(guān)系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理人員之所以既要對(duì)工程的招投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，又要對(duì)施工合同的簽訂和履行進(jìn)行監(jiān)督，這是由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程招標(biāo)和施工有很著密切的關(guān)系。首先，這種關(guān)系在于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程招標(biāo)過程就是施工合同的談判和訂立的過程，也就是說承發(fā)包方雙方當(dāng)事人提出訂約提議以及接受訂約提議的的協(xié)商過程；再則是從市場的交易行為來看，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程招投標(biāo)是一種交易行為的過程，在這個(gè)工程當(dāng)中，承發(fā)包方雙方還沒有建立依靠法律的交易關(guān)系，這種關(guān)系得到了相關(guān)的招投標(biāo)方面的法律法規(guī)的調(diào)整，只有通過決標(biāo)之后，承發(fā)包方雙方簽訂了施工合同，這種交易行為才通過合同這種具有法律效力的形式被確定下來，只有這樣，雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系才得以確定，雙方的合法利益才能得到法律的保護(hù)；第三是從招標(biāo)投標(biāo)的跟蹤管理以及評(píng)價(jià)招投標(biāo)是不是成功的角度來看的，要體現(xiàn)招投標(biāo)是不是進(jìn)行的成功，只有通過監(jiān)督和檢查雙方對(duì)施工合同的各項(xiàng)條款的履約情況來體現(xiàn)。第四是從建設(shè)部制定的建設(shè)工程施工招標(biāo)文件范本和建設(shè)工程施工合同的文本來看的，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)文件當(dāng)中有合同的主要條款，反過來說，招標(biāo)文件是組成合同的主要文件，所以說，兩者是互為主要內(nèi)容的，所以說房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程招標(biāo)和合同管理是不可分割的。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同管理在招投標(biāo)中起的作用

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)與合同管理分離造成的工作不便

把招投標(biāo)與合同管理進(jìn)行分離，這樣就會(huì)造成多頭管理的弊端。這樣片面強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同管理的獨(dú)立性，不從市場經(jīng)濟(jì)的角度認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同管理和招投標(biāo)之間的關(guān)系，不重視合同管理在招投標(biāo)中的作用。這樣招投標(biāo)就只能管審查監(jiān)督開標(biāo)，標(biāo)底以及招標(biāo)文件；合同只管房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的合同簽訂和履行，兩者互不相干，這樣就會(huì)造成工程陷入工作上的被動(dòng)。

（二）在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中處理好招投標(biāo)與合同管理的關(guān)系

要正確處理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的招投標(biāo)以及合同管理的關(guān)系，才能有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中合同管理和招投標(biāo)的相互配合

提高合同履約率，建立合同考核制度以及履約檢查是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程招投標(biāo)跟蹤管理工作的主要內(nèi)容和鞏固招投標(biāo)成果、提高招投標(biāo)工作水平的內(nèi)容。這也與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同履約的順利與否，招投標(biāo)工作的成功與否息息相關(guān)。定期進(jìn)行合同履約檢查，是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)活動(dòng)的評(píng)估，也是下次招投標(biāo)活動(dòng)的借鑒。通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工合同的監(jiān)督檢查，建立工程招投標(biāo)跟蹤管理檔案，把投標(biāo)企業(yè)引入市場競爭的機(jī)制，讓企業(yè)樹立以履約求信譽(yù)，以信譽(yù)求發(fā)展的意識(shí)，讓信譽(yù)高的施工企業(yè)多中好標(biāo)，這樣就能推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)工作的開展，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)的工作水平。

五、培養(yǎng)和選拔高素質(zhì)經(jīng)營和項(xiàng)目管理人才

項(xiàng)目的投資分析、項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)與投標(biāo)、工程合同管理、工程預(yù)（結(jié)）算編審與管理等。每個(gè)環(huán)節(jié)、每項(xiàng)工作，都需要具備相應(yīng)水準(zhǔn)的人負(fù)責(zé)任、高質(zhì)量地完成相應(yīng)工作。企業(yè)必須尊重知識(shí)、尊重人才，想方設(shè)法吸引人才、留住人才、培養(yǎng)人才，必須建立與現(xiàn)代企業(yè)管理相適應(yīng)的、科學(xué)的、行之有效的人才激勵(lì)約束機(jī)制，培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，吸收一批具有責(zé)任心、懂技術(shù)、善管理的工程造價(jià)專業(yè)技術(shù)人才。敬業(yè)愛崗的高素質(zhì)管理人才是企業(yè)各項(xiàng)管理和項(xiàng)目順利開展的重要保證。

結(jié)束語

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場競爭日益激烈，暴利時(shí)代即將結(jié)束，各房地產(chǎn)企業(yè)已越來越關(guān)于企業(yè)內(nèi)部的成本管理。工程招投標(biāo)及合同管理作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全過程成本管理的重要環(huán)節(jié)，正越來越受到眾多房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標(biāo)及合同管理工作的意義也顯得更為突出，不僅能讓各企業(yè)進(jìn)行公平的競爭，同時(shí)也能很好的約束各企業(yè)在施工中的自覺性，而合同管理不僅是工程項(xiàng)目管理的核心，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程管理的重點(diǎn)，因此做好房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標(biāo)顯得由為重要。在目前的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)管理體制之下，缺陷還是顯而易見，但隨著管理的不斷完善，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程的招投標(biāo)及合同管理工作也會(huì)不斷改善。有效降低建設(shè)工程成本，合理確定建設(shè)工程造價(jià)，約束各方的行為規(guī)范，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資效益，使房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目在激烈的市場競爭中取得優(yōu)勢和勝利。

參考文獻(xiàn)

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篇(7)

在實(shí)際工作中，許多地方在計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額時(shí)，對(duì)于利息支出如何扣除，理解不一。筆者就此談?wù)剮c(diǎn)個(gè)人看法。

一、關(guān)于利息扣除的范圍

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本?！秾?shí)施細(xì)則》雖然規(guī)定，利息支出是指財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，但《土地增值稅清算規(guī)程》(國稅發(fā)[2009]91號(hào))明確指出，審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注，是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。也就是說，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)按會(huì)計(jì)規(guī)定進(jìn)行資本化的利息支出，應(yīng)從房地產(chǎn)開發(fā)成本剔除出來，計(jì)人房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出，應(yīng)包括會(huì)計(jì)上記入財(cái)務(wù)費(fèi)用中和記人房地產(chǎn)開發(fā)成本中的利息支出兩部分?；蛘哒f，在土地增值稅中不存在借款利息資本化的問題，只存在借款利息費(fèi)用化的問題，因?yàn)橐坏┒惙ㄔ试S在計(jì)算土地增值稅時(shí)將利息資本化，就意味著有關(guān)利息可能會(huì)附帶享受加計(jì)扣除待遇，這顯然并不合理。

二、利息支出的扣除方法

從《實(shí)施細(xì)則》條文來看，在計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用不能按實(shí)際發(fā)生額扣除，而是根據(jù)利息支出是否能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明作為條件，分為兩種扣除方式：第一種扣除方式是企業(yè)對(duì)于利息支出如能符合規(guī)定條件的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除包括兩部分，一是利息支出可以據(jù)實(shí)扣除(貸款利率不高于商業(yè)銀行同類同期貸款利率)，二是其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5％計(jì)算扣除；第二種扣除方式是企業(yè)對(duì)于利息支出不能符合規(guī)定條件的，利息支出不能據(jù)實(shí)扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10％計(jì)算扣除。

如果簡單地按照法規(guī)條文的字面來理解，只要企業(yè)的利息支出不符合據(jù)實(shí)扣除的條件。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用一律按土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10％進(jìn)行扣除。但這會(huì)違背稅收立法本意，造成利息支出金額和處理方法的不同，帶來房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除金額的不同。

比如，某房地產(chǎn)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的金額為1000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元，假設(shè)實(shí)際發(fā)生符合據(jù)實(shí)扣除條件的利息支出為550萬元，那么房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除金額為800萬元(550+5000x5％)；如果這些利息支出不符合據(jù)實(shí)扣除條件，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為500萬元(5000x10％)。利息據(jù)實(shí)扣除和不能據(jù)實(shí)扣除相比，使得房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用多扣除300萬元。

如果該企業(yè)實(shí)際發(fā)生的利息支出為100萬元，其他條件不變。那么在利息能據(jù)實(shí)扣除的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用僅為350萬元(100+5000x5％)，在利息不能據(jù)實(shí)扣除的情形下，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用變?yōu)?00萬元(5000~10％)。按照以上方法處理。利息支出如不符合據(jù)實(shí)扣除條件，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用反而可以多扣除150萬元。

從以上可以看出，同等金額的利息支出，因?yàn)槭欠穹蠐?jù)實(shí)扣除條件，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除的金額是不同的。如果企業(yè)的利息支出不符合據(jù)實(shí)扣除的條件，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用一律按土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10％進(jìn)行扣除的方法處理，就會(huì)鼓勵(lì)企業(yè)在利息支出不多的情況下，即使利息支出取得金融機(jī)構(gòu)證明，也會(huì)在按照不能據(jù)實(shí)扣除的方法處理利息支出，從而造成房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除金額人為加大。還有，如果企業(yè)未發(fā)生利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是否可以按照土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本的10％扣除呢?

為了解決這一困惑，我們不妨從土地增值稅立法本意上來看，《實(shí)施細(xì)則》第七條其實(shí)是限制性條款。是鼓勵(lì)企業(yè)的利息支出能夠取得金融機(jī)構(gòu)證明并能按項(xiàng)目進(jìn)行合理分?jǐn)偅⒅С隹梢該?jù)實(shí)扣除。否則，利息不得據(jù)實(shí)扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用只能按照土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10％扣除。進(jìn)一步分析，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按10％的扣除率扣除，實(shí)際上包括兩部分：一是不能據(jù)實(shí)扣除的利息按率扣除的最高限額為土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本的5％，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本的5％，兩部分相加為10％。因此，對(duì)于利息支出應(yīng)采取實(shí)際發(fā)生和按率扣除孰低原則，即利息實(shí)際發(fā)生額和按率扣除計(jì)算出的金額哪個(gè)低按哪個(gè)扣除。對(duì)于前面舉例的第二種情況，企業(yè)發(fā)生利息100萬元，如不符合據(jù)實(shí)扣除條件，但由于據(jù)實(shí)扣除計(jì)算出的金額比按率扣除少，應(yīng)采取據(jù)實(shí)扣除的方法予以扣除，即房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為350萬元(100+5000x5％)，而不是500萬元。這樣一來，就可以避免企業(yè)通過對(duì)利息支出故意采取不能據(jù)實(shí)扣除的方法操作，人為加大土地增值稅的扣除金額。同樣，根據(jù)這一原則，企業(yè)未發(fā)生利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用只能按照土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本的5％扣除，即利息扣除為0。

三、關(guān)于企業(yè)向非金融企業(yè)和個(gè)人的利息支出的扣除

對(duì)于利息支出應(yīng)采取實(shí)際發(fā)生和按率扣除孰低原則進(jìn)行扣除，那么是否和《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定產(chǎn)生矛盾呢?因?yàn)椤秾?shí)施細(xì)則》第七條明確規(guī)定，企業(yè)的利息支出必須同時(shí)符合能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偤吞峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明兩個(gè)條件。那么企業(yè)向非金融企業(yè)的利息支出在不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分究竟能不能據(jù)實(shí)扣除呢?

我們再可以從立法時(shí)間上分析，當(dāng)初制定稅法時(shí)，為了防止擾亂金融秩序，稅收對(duì)于企業(yè)向非金融企業(yè)的貸款利息支出不允許稅前扣除，雖然同一時(shí)期出臺(tái)的《企業(yè)所得稅暫行條例》規(guī)定，企業(yè)向非金融機(jī)構(gòu)的利息支出在不超過金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款利率的部分可以扣除，但范圍也僅限于非金融機(jī)構(gòu)，而非非金融企業(yè)和個(gè)人。隨著經(jīng)濟(jì)情況的發(fā)展變化，目前國家為解決中小企業(yè)融資難的問題，出臺(tái)一系列政策，鼓勵(lì)民間借貸行為。稅收作為調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的杠桿，也相應(yīng)作出規(guī)定，如《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》就規(guī)定，非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分，允許稅前扣除。國稅函[2009]772號(hào)文件也作出規(guī)定，對(duì)于符合條件的企業(yè)向自然人的借款利息支出也予以稅前扣除。