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篇(1)

一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工，大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作

在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3）初步設(shè)計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國土資源局辦理土地預審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。

三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。

5、國土資源局進行用地預審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復，并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準書》。

四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。

2、人防辦進行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。

2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2、財政部門對建設(shè)項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。

2、開發(fā)商應提交材料：

（1）申請書；

（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；

（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（6）施工許可證；

（7）房屋竣工驗收資料

（8）房屋測繪成果；

篇(2)

關(guān)鍵詞：新時期；房地產(chǎn)開發(fā)；風險管理

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

1. 新時期房地產(chǎn)開發(fā)的風險

1.1國內(nèi)局勢變動，政策方向調(diào)整

眾所周知，土地的所有權(quán)歸國家所有，因此，房地產(chǎn)公司要想對房地產(chǎn)予以開發(fā)，就要先取得土地的使用權(quán)方可進行房地產(chǎn)的開發(fā)活動。而我國對土地的使用有著嚴格的規(guī)定，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，首要的風險就是如何取得土地的使用權(quán)。其次，國內(nèi)局勢的變化，政策方向的調(diào)整。房地產(chǎn)的開發(fā)與周邊環(huán)境，國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展等都有著密切的關(guān)系。因而政府對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展變化十分的重視，并且針對不同的需要調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)的政策與管理。

1.2項目分析不合理，經(jīng)濟環(huán)境難把握

在房地產(chǎn)開發(fā)之前，企業(yè)往往會對開發(fā)項目進行全方位的分析，明確開發(fā)的內(nèi)容以及潛力等。在對項目進行分析時，若房地產(chǎn)企業(yè)沒有對項目的各方面予以綜合考慮，極易使房地產(chǎn)開發(fā)工作埋下不必要的隱患。在實際的工作過程中，常見的項目分析不合理包括以下幾類情況。其一，對項目資本把握不正確。其二，融資渠道狹窄，難以滿足融資需要。其三，無法預見房地產(chǎn)開發(fā)中可能出現(xiàn)的問題，造成房地產(chǎn)開發(fā)工作中的風險增加。此外，未對經(jīng)濟環(huán)境予以有效把握，也是造成房地產(chǎn)開發(fā)風險的原因之一。

1.3經(jīng)營策略有偏差，市場定位不準確

企業(yè)要想得到長足的發(fā)展，首要條件是制定切實企業(yè)的經(jīng)營策略，如果企業(yè)的經(jīng)營策略出現(xiàn)偏差，那么經(jīng)營過程中的風險就不斷增加。經(jīng)營策略對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更是極其重要，在房地產(chǎn)開發(fā)之前，企業(yè)會制定出完備的經(jīng)營策略以指導房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。而這些經(jīng)營策略出現(xiàn)偏差，直接會導致房地產(chǎn)開發(fā)工作的失敗。同時，房地產(chǎn)開發(fā)公司也應明確自身在市場中的定位，從市場定位的角度出發(fā)，對房地產(chǎn)企業(yè)予以全面完善。

1.4房產(chǎn)質(zhì)量不達標，安全管理不到位

房地產(chǎn)開發(fā)最主要的問題就是保障房屋建筑的質(zhì)量。因此，質(zhì)量問題是房地產(chǎn)開發(fā)公司關(guān)注的重點之一。與房屋工程質(zhì)量有關(guān)的包括工程的設(shè)計及工程的施工，其中，工程設(shè)計不合理、不科學會導致整個房屋建筑工程質(zhì)量的下降。而房屋建筑工程施工質(zhì)量難以保障，將對其今后投入使用的功能性等產(chǎn)生影響，致使劣質(zhì)房屋的出現(xiàn)。安全問題是工程施工中的關(guān)鍵問題，在施工中但凡出現(xiàn)安全事故，不僅會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來負面影響，同時還可能對施工人員的生命安全造成威脅，因而安全問題也是房地產(chǎn)開發(fā)中所存在的一大風險。

1.5 資金控制不到位，經(jīng)營管理有缺陷

資金控制問題是房地產(chǎn)開發(fā)過程中經(jīng)常遇到的問題。由于房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金投入，因此在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，一旦資金供應出現(xiàn)斷裂的不良現(xiàn)象，就導致整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的停滯。除了資金鏈供應不到位外，工程施工成本預算不準確，工程施工進度難以高效控制等，均會使得房地產(chǎn)開發(fā)公司的工作受到負面的影響。同時，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)工作是一項長久而復雜的工作，因而需要強有力的監(jiān)督與管理，而當前諸多房地產(chǎn)開發(fā)公司由于工作重心設(shè)定的不同，造成房地產(chǎn)經(jīng)營管理上出現(xiàn)缺陷。

2.房地產(chǎn)開發(fā)風險管理的流程

2.1風險識別

風險識別是房地產(chǎn)開發(fā)商針對開發(fā)的不同階段，在風險事故發(fā)生之前預測風險，對風險進行分析。風險預測，是開發(fā)商通過可行性研究，了解客觀存在的各種風險，尋找可能導致風險事故發(fā)生的各種因素；分析風險，是在風險預測的基礎(chǔ)上分析風險可能帶來的后果，為減少和預防風險的發(fā)生擬定方案。風險識別作為風險管理流程的第一步，是風險管理的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。

2.2風險評估

房地產(chǎn)開發(fā)的風險評估是在對風險識別的基礎(chǔ)上，分析項目存在的弱點、面臨的威脅、可能發(fā)生風險的概率、以及風險可能造成的負面影響程度。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，為減少投資失誤和風險，需要編制項目投資風險評估報告。在編制報告的過程中，通過搜集豐富的資料和數(shù)據(jù)，對開發(fā)項目的風險進行定性和定量的分析，將風險按照高低程度排序，編制風險列表進行專題研究。根據(jù)風險評估的結(jié)果，開發(fā)企業(yè)要采取相應措施規(guī)避風險。

2.3風險控制

房地產(chǎn)開發(fā)的風險控制，是投資主體在項目的開發(fā)過程中自覺控制風險，根據(jù)情況變化進行風險管理策略的調(diào)整，主動對風險進行控制。風險控制是風險應對計劃修正和提高的過程。隨著開發(fā)項目的展開和深入，管理者要及時發(fā)現(xiàn)新出現(xiàn)的風險，關(guān)注由于時間變化引起風險發(fā)生的新變化，不斷調(diào)整方案，重新對風險進行識別、評價，修訂應對措施，從而保證風險管理達到預期目標。

3.加強房地產(chǎn)風險管理的措施

3.1重視可行性研究

可行性研究是開發(fā)商對擬開發(fā)項目通過科學的分析，評價項目的可行性以及風險系數(shù)，是房地產(chǎn)開發(fā)項目前期活動中不可缺少的階段。評價房地產(chǎn)開發(fā)項目是否具有可行性，開發(fā)商要研究宏觀經(jīng)濟發(fā)展形式，在國家相關(guān)法律、政策等條例的許可范圍內(nèi)，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求需要，預測開發(fā)項目的成本、需求量、售價等，從而確定出計劃投資項目的類型、規(guī)模、銷售渠道。由于未來具有很多不確定因素，因此可行性研究階段也是蘊藏風險最多的階段。在這個階段，對風險的評估是否客觀準確，直接影響到開發(fā)項目的成功與否。

3.2選擇最佳開發(fā)區(qū)位

開發(fā)項目區(qū)位的選擇對房地產(chǎn)開發(fā)起著舉足輕重的作用。通常從這幾個方面進行最佳開發(fā)區(qū)位的選擇：項目所處的具體地理位置；項目所在地的交通、商貿(mào)狀況及水電通達情況；項目所處區(qū)域未來的發(fā)展情況等。另外，房地產(chǎn)開發(fā)項目的類型不同，其區(qū)位價值的決定因素就不同。如住宅項目要考慮交通是否便利，附近是否有學校、超市、醫(yī)院，治安是否良好等，消費者對地段、位置、朝向等也有要求；寫字樓則要求位于城市金融商貿(mào)的中心區(qū)；商鋪要考慮地段的增值潛力、商業(yè)氛圍等。開發(fā)商還要密切關(guān)注未來環(huán)境變化對開發(fā)項目的影響，在項目建成后確保此區(qū)域項目的價值不會下降。另外有些區(qū)位現(xiàn)在不理想，但城市的發(fā)展會使該區(qū)項目建成后有較高的增值可能。

3.3推進企業(yè)的科學化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)要用科學、嚴格、規(guī)范的標準要求自己，通過加強風險知識的系統(tǒng)培訓，強化員工風險管理意識，加強對現(xiàn)行法規(guī)和企業(yè)制度的學習，提高從業(yè)人員對“違法、違規(guī)”行為的識別能力，能有效減少職工由于工作的盲目性帶來的法律等風險。

3.4建立具有職業(yè)化的管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)應該加強企業(yè)的科學化、職業(yè)化、法制化管理模式，逐步實現(xiàn)企業(yè)資金的統(tǒng)一化、制度化、程序化管理，制定具有企業(yè)標準、工作程序和工作流程的標準化流程模式，建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序，用質(zhì)量管理的八項原則規(guī)范企業(yè)管理行為。用規(guī)范化的管理體系，用標準的工作膜式、工作流程程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使得每項工作都有據(jù)可循，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風險。

結(jié)束語

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在大量的風險，對房地產(chǎn)開發(fā)工作極易帶來不良影響。因此，要結(jié)合實際環(huán)境，選擇合適的位置和物業(yè)類型，把握良好的開發(fā)時機，制定風險管理流程，并作好風險預算，將風險降到最低，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

參考文獻：

[1]朱航.論房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險與防范對策研究[D].西南財經(jīng)大學，2013.

篇(3)

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)；供應鏈；供應鏈管理；核心競爭力

1 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)流程

在國內(nèi)的一般性教科書上，根據(jù)中國的國情和實際情況，將房地產(chǎn)開發(fā)分為可行性研究、前期工作、建設(shè)實施、營銷和服務等4個階段。按照國際上傳統(tǒng)的經(jīng)典房地產(chǎn)著作，一般將房地產(chǎn)開發(fā)分為以下8個階段：提出投資設(shè)想、投資設(shè)想細化、可行性研究、合同談判、簽署正式協(xié)議、工程建設(shè)、竣工投入與資產(chǎn)管理。

2 房地產(chǎn)項目供應鏈管理研究

依照上述兩個房地產(chǎn)開發(fā)模型并基于對其的分析，結(jié)合供應鏈管理理論，建立如下圖所示房地產(chǎn)項目供應鏈管理模型。

房地產(chǎn)項目供應鏈管理模型 1 模型基本說明

該模型不是直線供應鏈，而是橫向和縱向交叉的網(wǎng)絡(luò)供應鏈模型，決策、計劃和營銷不僅是供應鏈中的一個環(huán)節(jié)或流程，而且這個流程對其他3個流程始終產(chǎn)生影響。4個流程在職能內(nèi)容上是緊密相關(guān)的，不僅互為補充，而且在一些情況下甚至是互相滲透的。所以，4個流程雖處在供應鏈上的不同位置，但是它們之間互相“牽引”，形成了一個有機的管理創(chuàng)造系統(tǒng)，從而生產(chǎn)出符合市場需要的有價值的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 2 模型的四個基本流程

模型包括4個基本流程模塊：決策、計劃和營銷，土地和資金的獲取，工程建設(shè)管理和運營管理，其中，土地和資金的獲取，工程建設(shè)管理和運營管理這3個流程通過決策、計劃和營銷這個流程進行協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。

決策、計劃和營銷：指的是商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)的整體決策和營銷管理活動，包含開發(fā)方式的決策，產(chǎn)品創(chuàng)意，開發(fā)流程與合作伙伴的確定，銷售策略的制定等，其中也包含支持性的運作管理，如：確定商業(yè)房地產(chǎn)房型結(jié)構(gòu)，布置方式和數(shù)量，具體開發(fā)計劃進度，銷售方式等。

土地和資金的獲?。褐傅氖峭恋睾唾Y金的獲取方式。土地的獲取主要是根據(jù)土地出讓方的要求來決定；資金的融通更加復雜，隨著我國金融市場的完善，資金來源渠道的多樣化，采用何種方式獲取資金是房地產(chǎn)企業(yè)亟待研究的問題。土地和資金可以看做是房地產(chǎn)產(chǎn)品的“原材料”，如何“采購”至為關(guān)鍵。

工程建設(shè)管理：指的是項目的勘察、規(guī)劃設(shè)計和工程施工管理?？辈彀ǖ匦螠y量、工程地質(zhì)和水文勘察；規(guī)劃設(shè)計包括項目的整體布局，造型選擇，與周邊配套設(shè)施的結(jié)合，施工圖設(shè)計等；施工包括施工單位、監(jiān)理單位的選擇，質(zhì)量、進度和資金的控制，竣工驗收和移交等。相對來說這個流程技術(shù)性最強，也比較容易控制。

運營管理：可以用四個統(tǒng)一來概括，就是統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。這個流程處于整個流程的末端，但遠不意味著結(jié)束。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的價值不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的制造上，而且很大一部分體現(xiàn)在對項目的管理經(jīng)營上，所以運營管理流程是非常重要的。

3 房地產(chǎn)企業(yè)供應鏈管理研究

隨著市場的成熟、資源的緊缺和競爭的加劇，開發(fā)商若想可持續(xù)發(fā)展則必須根據(jù)企業(yè)和環(huán)境的特點，去發(fā)現(xiàn)、挖掘、整合內(nèi)部資源和外部資源，運用供應鏈管理理論培育自己的核心競爭力，通過建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式處理好合作伙伴相關(guān)行業(yè)關(guān)系，使得整個房地產(chǎn)開發(fā)流程的系統(tǒng)優(yōu)化以達到控制和降低成本的目的，成功獲取核心競爭力。 1 建立房地產(chǎn)企業(yè)供應鏈管理成本控制系統(tǒng)

按照房地產(chǎn)開發(fā)流程從商品房的形成到向用戶交付使用商品房需經(jīng)過商品房生產(chǎn)準備、商品房生產(chǎn)和商品房銷售三個階段，通過供應鏈進行成本管理，開發(fā)商在不同的階段成本控制側(cè)重點應有所不同。為了便于成本分析，簡單地把商品房建造前后作為劃分界限，將整個房地產(chǎn)供應鏈劃分為上游、開發(fā)商核心企業(yè)和下游，成本也相應劃分為上游成本、開發(fā)商內(nèi)部成本和下游成本，進一步細化得出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供應鏈成本控制模型。 轉(zhuǎn)貼于

供應鏈成本控制的最終目標就是控制用戶成本，使其盡可能最小化來獲取最大利潤，以較低的成本向用戶提供同等的價值或以同樣的成本向用戶提供更多的價值，特別是有助于實現(xiàn)用戶所看重的核心價值。最有競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)供應鏈不僅應使項目總成本優(yōu)化，而且使房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的特征體現(xiàn)在用戶看重的核心價值上，還要體現(xiàn)在商品房保值、增值和對用戶新需求的預測、識別和滿足上，從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲取持續(xù)競爭優(yōu)勢基礎(chǔ)的核心競爭力。

2 做全程供應鏈的管理者

全程供應鏈管理的實質(zhì)就是為了快速響應客戶的快速變化，有效縮短客戶到供應商的響應周期，從而迅速并準確的滿足客戶的個性化需求。全程供應鏈管理重新進行了供應鏈的分工，合作、風險分擔、利益共享的經(jīng)營模式，企業(yè)的工作重心轉(zhuǎn)移到整合供應鏈內(nèi)部資源，判定供應鏈的內(nèi)部分工標準，分配價值活動，傳遞需求信息，制定供應鏈管理的整體戰(zhàn)略。

開發(fā)商主要是通過土地取得、市場分析等措施而取得投資收益。在市場競爭環(huán)境中開發(fā)商必須通過與房地產(chǎn)供應鏈的各組成部分進行討價還價，從而取得本身利益的最大化。隨著土地供應的市場化、房地產(chǎn)市場競爭的激烈化，市場逐步向買方轉(zhuǎn)化，房地產(chǎn)企業(yè)在繼續(xù)依靠供應鏈內(nèi)部的優(yōu)勢地位獲得利潤的基礎(chǔ)上，需要向滿足消費者日益變化的個性化需求轉(zhuǎn)移來保證既得利益不受損害。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變思維和經(jīng)營方式，站在全程供應鏈管理者的角度，從房地產(chǎn)供應鏈的內(nèi)部競爭轉(zhuǎn)向與其他房地產(chǎn)供應鏈的競爭，與設(shè)計商、承建商、供應商以及通往最終客戶的下游環(huán)節(jié)結(jié)成伙伴關(guān)系。

:

［1］馬士華，林勇，陳志祥.供應鏈管理［M］.北京：機械工業(yè)出版社，2000.

篇(4)

關(guān)鍵詞：低碳經(jīng)濟；房地產(chǎn)經(jīng)濟；影響

我國是世界上最大碳排放國家之一，能源危機日益嚴重，促使我國越加重視低碳經(jīng)濟發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟是我國國民經(jīng)濟主要組成因素，但低碳經(jīng)濟的利用將會對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生很大的影響。所以，合理利用低碳經(jīng)濟，順應時展需求是至關(guān)重要的。房地產(chǎn)經(jīng)濟中應用低碳經(jīng)濟，需要房地產(chǎn)行業(yè)的重視和消費者的認可，從而實現(xiàn)低碳經(jīng)濟發(fā)展。

一、低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生的不利影響

1.增加房地產(chǎn)開發(fā)成本

低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)行業(yè)提出的最重要標準和要求就是節(jié)能減排。但目前房地產(chǎn)開況來看，大部分開發(fā)單位將精力放在怎樣利用房地產(chǎn)增加企業(yè)的經(jīng)濟效益和擴大企業(yè)規(guī)模上。與此同時，房地產(chǎn)設(shè)計人員通常注重房地產(chǎn)分配設(shè)計方案，忽視低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展所造成的影響。但，我國低碳經(jīng)濟觀念出現(xiàn)較晚，沒有系統(tǒng)的低碳技術(shù)，造成節(jié)能減排材料價格的提升，增加了房地產(chǎn)開發(fā)商不得不以高價購買，增加其投資資本，造成了房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟發(fā)展不能順利進行；低碳經(jīng)濟發(fā)展工作單一性強，也導致了房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展不能充分發(fā)揮其指導作用。低碳經(jīng)濟最核心的內(nèi)容就是利用新能源、新技術(shù)、新材料，但這這幾方面我國還存在嚴重不足，導致我國在最短時間內(nèi)實現(xiàn)低碳經(jīng)濟發(fā)展是很困難的。

2.房地產(chǎn)開發(fā)缺乏質(zhì)量控制體系

在房地產(chǎn)建設(shè)工作管理過程中，應與低碳經(jīng)濟相結(jié)合，進行系統(tǒng)研究分析，及時對不合理的地方進行調(diào)整，進而為房地產(chǎn)經(jīng)濟符合低碳經(jīng)濟發(fā)展要求提供保障。但就目前的發(fā)展現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)開發(fā)單位并沒有將工程質(zhì)量控制工作放在實際管理工作中，利用低碳經(jīng)濟方法和原來設(shè)計存在很大的差別，也因缺乏質(zhì)量監(jiān)測工具和方法，限制了房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作，阻礙了房地產(chǎn)開發(fā)工作順利開展。

3.導致房地產(chǎn)開發(fā)商提高房價

隨著低碳經(jīng)濟逐漸深入房地產(chǎn)經(jīng)濟開發(fā)中，給房地產(chǎn)開發(fā)商造成了大量成本投入，與此同時，低碳經(jīng)濟的局限性，也造成相應土地價值發(fā)生變化。這樣的社會背景下，開發(fā)商就此會為了保障自身經(jīng)濟利益，將低碳化和綠色環(huán)保當做主要銷售亮點，抬高房價。最終造成了大多數(shù)的消費者由于房價過高而放棄購防欲望，嚴重阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)順利發(fā)展。

二、低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生的有利影響

1.調(diào)整了我國房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)低碳經(jīng)濟不但推動房地產(chǎn)行業(yè)順應時展要求，同時也調(diào)整了我國房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。當前我國房地產(chǎn)行業(yè)準入門檻低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不是很合理，但低碳經(jīng)濟的發(fā)展，彌補了這方面的不足，加強了房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰。更好順應時展需求，加強房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)是必要的。所以，各大房地產(chǎn)開發(fā)商，可以將眼光放在建筑質(zhì)量和環(huán)保性能等方面，為進一步促進房地產(chǎn)行業(yè)的長期性的發(fā)展提供保障。

2.有效實現(xiàn)了節(jié)能降耗低碳經(jīng)濟發(fā)展，促使我國房地產(chǎn)行業(yè)向節(jié)能化方向發(fā)展。當前，我國房地產(chǎn)行業(yè)中使用的建筑施工設(shè)備和建筑材料非常巨大，但低碳經(jīng)濟要求在房地產(chǎn)建筑施工中應遵循低碳化，利用低碳經(jīng)濟進行房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)，促使其主動應用低碳新設(shè)備、新技術(shù)、新材料，這種情況下，不僅降低其建筑施工消耗，還達到節(jié)能減排的理想標準。3.有利于我國房地產(chǎn)行業(yè)長期性發(fā)展目前，低碳經(jīng)濟觀念已經(jīng)深入人心，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，合理融入低碳經(jīng)濟，也更能滿足消費者的需求。開發(fā)商將低碳經(jīng)濟合理的運用到房地產(chǎn)建設(shè)中，不僅可以有效的避免開發(fā)商為自身的經(jīng)濟利益提高房價問題，也保證了房屋建筑物的品質(zhì)。所以，低碳經(jīng)濟對我國房地產(chǎn)行業(yè)的長期性發(fā)展有很大的促進作用。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟中利用低碳經(jīng)濟的有效措施

1.合理規(guī)劃房地產(chǎn)項目的戶型布局

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)通常采用粗放式經(jīng)營模式，開發(fā)商主要重視經(jīng)濟利益，不考慮消費者真正需求，忽視低碳經(jīng)濟發(fā)展要求等，例如，在臥室、樓道等面積過大問題，加大了資源的浪費情況。另外，開發(fā)商為了加快資金的回收速度，通常情況下并不參與室內(nèi)裝修。但業(yè)主在進行室內(nèi)裝修中，導致大量的人力、物力和財力的浪費，與低碳經(jīng)濟發(fā)展的要求相悖離。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商應重視提高自身開發(fā)質(zhì)量，利用低碳經(jīng)濟發(fā)展理念，充分發(fā)揮低碳經(jīng)濟作用，合理做好每個戶型的設(shè)計工作，適當調(diào)整房屋比例，將消費者實際需求和自身利益相結(jié)合，最終實現(xiàn)低碳裝修。

2.積極倡導低碳式生活

低碳經(jīng)濟快速實現(xiàn)，就要求房地產(chǎn)開發(fā)單位加強各部門工作對低碳經(jīng)濟觀念的認識，為消費者更好的講解低碳經(jīng)濟，讓消費者充分了解低碳經(jīng)濟所產(chǎn)生的利益，以獲取消費者支持；讓消費者從長遠的角度來支持低碳房地產(chǎn)項目的開發(fā)，進一步為低碳經(jīng)濟發(fā)展提供有利條件。

3.規(guī)定項目流程設(shè)計

在房地產(chǎn)建筑設(shè)計中，應結(jié)合低碳經(jīng)濟的具體要求，建立合理設(shè)計流程，制定明確的房地產(chǎn)經(jīng)濟規(guī)范。制定規(guī)范設(shè)計圖紙，進而保證環(huán)保設(shè)計順利進行。對設(shè)計過程中主要強調(diào)和重要設(shè)計部分制定專門管理措施。將房地產(chǎn)經(jīng)濟設(shè)計理念與設(shè)計者詳細溝通，促使每個設(shè)計人員達到一致的設(shè)計理念。根據(jù)低碳經(jīng)濟設(shè)計理念和要求，設(shè)立規(guī)范的設(shè)計流程，從而達到低碳經(jīng)濟設(shè)計標準。比如在設(shè)計對雨水回用設(shè)施，既需要考慮場地內(nèi)雨水具體情況，又需要景觀設(shè)計人員提供用水數(shù)據(jù)等，所以制定規(guī)范設(shè)計流程，順應房地產(chǎn)經(jīng)濟設(shè)計需求是必要的。

四、結(jié)論

保障人類生存環(huán)境質(zhì)量和維護自然環(huán)境發(fā)展，發(fā)展低碳經(jīng)濟是至關(guān)重要的?；诘吞冀?jīng)濟在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中存在雙重影響，低能源消耗將成為未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，所以，房地產(chǎn)行業(yè)應加強有利影響作用，合科學合理的調(diào)整其不利影響，為房地產(chǎn)經(jīng)濟和低碳經(jīng)濟的更好發(fā)展保駕護航。

參考文獻：

[1]趙潔.論低碳經(jīng)濟對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響[J].工程經(jīng)濟,2015(1):92-96.

篇(5)

[關(guān)鍵詞] 投資控股架構(gòu) 單層控股 多層控股 境內(nèi)控股 境外控股

從不同的角度出發(fā),投資控股架構(gòu)可以有多種分類。根據(jù)當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的各種控股架構(gòu),本文將從直接投資者所在地、控股層次二個角度分析各種控股架構(gòu)的優(yōu)勢及其所需考慮的問題,協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理層了解當前房地產(chǎn)業(yè)各種投資控股架構(gòu)的利弊。以便房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(本文指有限責任公司)選擇適合自己的控股架構(gòu)。

一、按直接投資者所在地劃分

按直接投資者所在地劃分可分為境內(nèi)控股和境外控股兩種。境內(nèi)控股是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其母公司(控股公司)均在境內(nèi)。境外控股是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在境內(nèi)但其母公司(控股公司)在境外。

第一、境內(nèi)控股

1.優(yōu)勢

(1)公司投資設(shè)立和撤出的流程和要求較為簡單,無需經(jīng)過商務部或外經(jīng)貿(mào)部門審批;(2)所采用的會計準則和制度較統(tǒng)一;(3)控股公司收取的股息,無需再繳納企業(yè)所得稅;(4)無需涉及外匯、外債等管理問題。

2.需考慮的問題

(1)不便于境外戰(zhàn)略性投資者參與;(2)境外融資方式受限,僅能通過境內(nèi)機構(gòu)尋求借款;(3)運營環(huán)節(jié)中涉及的當?shù)囟愘M可能較多;(4)境內(nèi)控股公司對股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得需繳納企業(yè)所得稅,但可按實際情況進行稅務籌劃。

3.主要商業(yè)考慮

(1)便于引入境內(nèi)戰(zhàn)略性投資者,但境外投資者參與投資需要經(jīng)過商務部或外貿(mào)部門審批;(2)便于境內(nèi)上市;(3)運營、管理成本可能較低。

4.相關(guān)法規(guī)規(guī)定

內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的審批程序簡單,無需經(jīng)過外經(jīng)貿(mào)部門審批,亦無需申請外匯登記。

5.財務管理要求

(1)投資控股公司和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按中國的會計準則編制財務報表,不需采用不同的會計準則;(2)財務核算系統(tǒng)需滿足不同會計制度核算的要求。

6.收回投資

(1)股息分派不涉及企業(yè)所得稅;(2)在企業(yè)清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批上,內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自行清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓無須經(jīng)當?shù)厣虅詹块T或外經(jīng)貿(mào)部門的審批,程序方面較外資企業(yè)簡單,時間花費較短;(3)在企業(yè)清算的稅務處理方面,企業(yè)清算所得=企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價值或者交易價格―資產(chǎn)凈值―清算費用―相關(guān)稅費;投資方企業(yè)從被清算企業(yè)分得的剩余資產(chǎn),其中相當于從被清算企業(yè)累計未分配利潤和累計盈余公積中應當分得的部分,應當確認為股息所得(免予繳納企業(yè)所得稅);剩余資產(chǎn)減除上述股息所得后的余額,超過或者低于投資成本的部分,應當確認為投資方投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或者損失。投資方應分別就投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失繳納企業(yè)所得稅或按照稅法規(guī)定在企業(yè)所得稅稅前扣除;(4)在控股公司對內(nèi)資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務處理方面,企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得應并入企業(yè)的應納稅所得,依法繳納企業(yè)所得稅;企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得或損失是指企業(yè)因收回、轉(zhuǎn)讓或清算處置股權(quán)投資的收入減除股權(quán)投資成本后的余額;“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”屬于印花稅納稅憑證,因此,股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方應就股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同金額的0.05%繳納印花稅;股權(quán)轉(zhuǎn)讓不用繳納增值稅和營業(yè)稅;(5)內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算后不涉及外匯監(jiān)管問題。

第二、境外控股

1.優(yōu)勢

(1)便于境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓及向境外借款;(2)便于利用境外先進管理經(jīng)驗,提高企業(yè)資質(zhì);(3)可將稅后利潤分配給境外投資者;(4)運營環(huán)節(jié)中涉及的當?shù)囟愘M較少;(5)境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓無需境內(nèi)審批機構(gòu)的審批且不涉及中國稅務。

2.需考慮的問題

境外控股公司需考慮的是:對外投資的政策及對收取境外股息收入的稅務規(guī)定。

境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需考慮的是:(1)公司投資設(shè)立和撤出的流程較為復雜且要求較高;(2)外匯管理部分明令禁止“返程投資”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),在股權(quán)轉(zhuǎn)讓給境內(nèi)公司時,是否符合《10號令》的規(guī)定,需考慮是否屬“返程投資”(3)受到外經(jīng)貿(mào)部門審核、外匯外債登記方面的較多限制;(4)適用的會計準則和制度與境外控股公司可能不同,需適當調(diào)整配合;(5)對境外支付款項時,扣繳相關(guān)稅負,但可進行稅務籌劃;(6)與戰(zhàn)略投資者合作時,注入到境外控股公司的相關(guān)融資資金只能以權(quán)益性投資匯入(一般為增資)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),且需要有較長的審批時間,影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金使用效率。

3.主要商業(yè)考慮

(1)便于引入境外戰(zhàn)略性投資者,但境內(nèi)投資者參與投資可能會形成“返程投資”,具體實施需要考慮是否符合《10號令》的要求;(2)便于境外上市;(3)運營、管理成本較高,需考慮境外控股公司當?shù)氐臓I商環(huán)境、可能產(chǎn)生額外的設(shè)立和營運成本。

4.相關(guān)法規(guī)規(guī)定

(1)外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立程序較內(nèi)資企業(yè)復雜,需外經(jīng)貿(mào)部門審批,在商務部備案。(2)申請設(shè)立房地產(chǎn)公司,應先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)、或已與土地管理部門、土地開發(fā)商/房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的預約出讓/購買協(xié)議;(3)境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),或收購合資企業(yè)中方股權(quán)的,須妥善安置職工,處理銀行債務、并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金;(4)外資房地產(chǎn)開發(fā)企注冊資本金未全部繳付的,未取得《國有土地使用證》的,或開發(fā)項目資本金未達到項目投資總額35%的,不得辦理境內(nèi)、境外貨款,外匯管理部門不予批準該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯;(5)外資房地產(chǎn)開發(fā)的中外投資各方,不得以任何形式訂立保證憑證一方固定回報或變相固定回報的條款。

5.財務管理要求

(1)投資控股公司和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因地域不同可能需采用不同的會計準則編制財務報表;(2)財務核算系統(tǒng)需滿足不同會計制度核算的要求。

6.收回投資

(1)股息分派需為境外控股公司代扣繳10%的預提所得稅(具體適用稅率視境外控股公司當?shù)嘏c中國收協(xié)議而定);(2)在企業(yè)清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批方面,外資企業(yè)在境內(nèi)的自行清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)當?shù)厣虅詹块T或外經(jīng)貿(mào)部門的審批,程序方面較為復雜,時間花費較長;若將境外控股公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓予中國境內(nèi)其他公司,商務部或外經(jīng)貿(mào)部門可能將其視為《10號令》所指的規(guī)避對于通過設(shè)立境外特殊目的公司監(jiān)管;外資企業(yè)境外最終控股公司可考慮在境外轉(zhuǎn)讓境外直接控股公司,因不涉及中國境內(nèi)企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓,所以無需境內(nèi)商務部門或外經(jīng)貿(mào)部門的審批,但可能需考慮境外最終控股公民所在地的相關(guān)規(guī)定;(3)在企業(yè)清算的稅務處理方面,外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算的具體計算方式與內(nèi)資企業(yè)相同,但視同股息所得和投資資產(chǎn)讓所得部分按稅收協(xié)定的優(yōu)惠稅率或10%的企業(yè)所得稅稅率為境外控股公司代扣繳預提所得稅;(4)在控股公司對外資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務處理方面,境內(nèi)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體稅務處理與內(nèi)資企業(yè)相同;可以考慮通過轉(zhuǎn)讓其境外越位控股公司的股權(quán),避免涉及中國的各項稅負,但需考慮境外控股公司所在地的稅務影響;(5)在外匯監(jiān)管方面,清算所得或投資方股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得人民幣須經(jīng)主管外匯管理局批準后,向有關(guān)金融機構(gòu)購匯匯出;企業(yè)清算需到主管外匯管理部門注銷外匯登記及外債登記(如有)。

二、按控股架構(gòu)層次劃分

按控股架構(gòu)層次劃分可分為單層控股和多層控股。單層控股是指母公司直接對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資。多層控股是指母公司對直接控股公司投資,直接控股公司再對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資。

第一、單層控股

1.優(yōu)勢

(1)投資架構(gòu)直接、簡單;(2)節(jié)省運營成本;(3)運營利潤可直接分配給最終控股公司;(4)以母公司作為房地產(chǎn)集團中心,有利于整合各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實力,提高集團貸款授信的融資能力,未來亦有機會成為集團的財務中心,從事集團內(nèi)的融資,有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資。

2.需考慮的問題

(1)須考慮投資及管理過于集中在一家公司時的商業(yè)風險;(2)當境外戰(zhàn)略性投資者對單一項目有投資興趣時,需通過商務部或外經(jīng)貿(mào)部門審核,資金進入到房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)所需的時間較長;(3)境內(nèi)控股公司需取得銀監(jiān)會的批準,才能從事相關(guān)集團內(nèi)企業(yè)間資金拆借的經(jīng)營行為。

第二、多層控股

1.優(yōu)勢

(1)可以相對分散單一控股公司的風險;(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間互相受商業(yè)、法律等的牽連較少;(3)當直接控股地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),得有利吸引境外戰(zhàn)略性投資者。

2.需考慮的問題

(1)投資架構(gòu)相對復雜,集團運營成本相對較大;(2)可能因直接控股公司本身的虧損而影響地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤向母公司分派。

三、境、內(nèi)外控股架構(gòu)結(jié)合控股架構(gòu)層次分析

1.境內(nèi)控股且單層控股

(1)以內(nèi)資控股公司作為直接投資者,設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的單層控股模式,相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法規(guī)要求、設(shè)立流程、運營成本、稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文關(guān)于境內(nèi)控股的部分;(2) 由于其控股公司在境內(nèi),便于集團在境內(nèi)上市以及吸引境內(nèi)的戰(zhàn)略性投資者對于集團整體或單一項目進行投資;(3)可以考慮控股公司擔當集團內(nèi)部的融資中心,從事集團企業(yè)間的資金拆借,但需取得銀監(jiān)會的批準。

2.境內(nèi)控股且多層控股

母公司及直接控股公司均在境內(nèi),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為內(nèi)資企業(yè):(1)相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法規(guī)要求、設(shè)立流程、運營成本、稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文關(guān)于境內(nèi)控股的部分;(2)房地產(chǎn)開展企業(yè)的利潤將愛到兩層提取法定公積金的影響,更多的利潤被留存在中國境內(nèi)。

母公司在境外,直接控股公司的境內(nèi),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為內(nèi)資企業(yè):①相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法律要求、設(shè)立流程、運營成本、稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文于境內(nèi)控股的部分,另外需考慮直接控股公司的再投資需要符合《6號令》的相關(guān)規(guī)定;②若境內(nèi)控股公司不是房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)可以借外債,但境內(nèi)控股公司不得擅自更改外債用途;③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤將受到兩層提取法定公積金的影響,更多的利潤被留存在中國境內(nèi)。

3.境外控股且單層控股

(1)以外資控股公司作為直接投資者,設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的單層控股模式,相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法規(guī)要求、設(shè)立流程、運營成本、稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文關(guān)于境外控股的部分;(2)由于其控股公司在境外,便于集團在境外上市以及吸引境外投資者整個集團進行投資;(3)若境外的戰(zhàn)略性投資者僅對集團單一項目有投資興趣,則涉及較復雜的操作的流程;(4)控股公司由于在境外,將無法擔當集團內(nèi)部的融資中心,從事集團內(nèi)企業(yè)間的資金拆借;(5)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤分配給母公司時需繳納預提所得稅。

4.境外控股且多層控股

母公司及直接控股公司均在境外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為外資企業(yè):(1)以外資控股人司作為直接投資者,設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的單層控股模式,相關(guān)的商業(yè)考慮、法規(guī)要求、設(shè)立流程、運營成本,稅務成本及收回投資等具體分析請參見上文于境外控股的部分;(2)便于集團在境外上市;(3)便于境外的戰(zhàn)略性投資者對于集團整體或者單一項目進行投資;(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤將受到一層提取法定積金的影響。

參考文獻:

[1]商務部等六部委:《關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》. [2006]第10號令

[2]商務部、國家外匯管理局:《關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知 》:商資函[2007]50號

[3]商務部:《關(guān)于做好外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案工作的通知》.商資函[2008]23號

[4]國家外匯管理局綜合司:《關(guān)于下發(fā)第一批通過商務部備案的外商投資房地產(chǎn)項目名單的通知》.匯綜發(fā)[2007]130號

篇(6)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；風險類型；問題；措施

中圖分類號：TU712 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）08-00-01

房地產(chǎn)項目開發(fā)的風險在于開發(fā)商在項目開發(fā)后的結(jié)果與預期收益的差別，目前在新時期市場經(jīng)濟條件下，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的風險有很多種，而如何做好風險防范，對于一個企業(yè)的生存發(fā)展來說十分重要，以下將展開詳細探討。

一、房地產(chǎn)開發(fā)存在的風險類型和風險產(chǎn)生的原因

1.環(huán)境風險。環(huán)境因素的影響包括自然災害，政策的不穩(wěn)定性。在自然災害方面，由于自然因素的不確定性，如地震、風暴等因素都會對房地產(chǎn)項目造成破壞，使得投資商必須承受經(jīng)濟損失。同時因為國家的國民經(jīng)濟的調(diào)控和相應的政治經(jīng)濟政策法律調(diào)整會給房地產(chǎn)投資帶來無形的損失。國家制定土地政策、金融政策、稅收政策的變化對投資商對項目的成本投資造成波動和不確定性。

2.技術(shù)風險?？茖W技術(shù)的進步、建設(shè)材料、技術(shù)結(jié)構(gòu)的變動給房地產(chǎn)項目投資帶來的投資風險為技術(shù)風險。例如科學技術(shù)的進步導致建筑材料、施工技術(shù)、建筑風格在不斷的更新?lián)Q代，而跟不上時展要求的項目投資投資成本高，項目進展效率低下，而且適用性不符合要求，從而迫使投資商投入新的資金對項目進行改造。

3.決策和管理風險。決策和管理風險包括運營風險、市場環(huán)境調(diào)查和預測的風險、技術(shù)設(shè)計風險、項目策劃風險、財務風險和高層戰(zhàn)略風險，決策和管理風險對一個項目的成敗起關(guān)鍵性作用。產(chǎn)生這些風險的主要原因有以下幾個方面：（1）位置的不可移動性；（2）資金投入大，投資規(guī)模大；（3）開發(fā)周期長；（4）經(jīng)濟水平的制約作用；（5）市場不充分性。房地產(chǎn)位置的固定性，地區(qū)經(jīng)濟水平的限制作用，導致經(jīng)濟對房產(chǎn)的消費起到制約作用，開發(fā)周期長，資金的投入量大，這些一定程度上給房地產(chǎn)項目帶來了風險。

二、房地產(chǎn)開發(fā)風險應對措施

1.風險回避。風險回避主要是在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，管理者必須對風險以及可能損失做出一個初步的估計和權(quán)衡，也就是風險發(fā)生的可能性。風險回避雖然能避免重大損失，但同時也失去了投資獲利的機會，是一種比較消極的防范手段。

2.風險控制。風險控制指的是管理者采用積極的策略減少風險發(fā)生的概率，盡量將風險和損失降到最小。風險控制的手段有風險預防和風險抑制兩種類型。風險預防涉及現(xiàn)時成本與潛在損失的比較，當潛在損失遠遠大于采取預防措施所支出成本的時候，就要果斷采用預防風險的手段。風險控制是管理者為消除和減少風險隱患主動采取措施的一種積極辦法，在運用時成本低、效益好，一般不會產(chǎn)生后遺癥。建議在處理房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各種風險時，要優(yōu)先采用風險控制措施。

3.風險轉(zhuǎn)移。風險轉(zhuǎn)移是開發(fā)商通過一定的措施和安排將風險轉(zhuǎn)移給另一方，減少企業(yè)的損失。與風險回避不同，風險轉(zhuǎn)移是將責任或者風險轉(zhuǎn)嫁給別的單位承擔，風險回避是放棄項目開發(fā)；風險轉(zhuǎn)移與風險控制也有不同，風險轉(zhuǎn)移是將風險直接轉(zhuǎn)移出去，風險控制是自身調(diào)節(jié)風險因素。

4.風險自留。風險自留指的是房地產(chǎn)開發(fā)商將一些難以避免或者最終不能控制的風險留給了自己，但是前提是不影響大局的利益，且風險能夠為企業(yè)帶來較大的利益。風險自留分為有意識的風險自留和無意識的風險自留。有意識的風險自留是管理者的主動風險自留，主動去承擔未來的風險，具體措施有自我保險、專屬保險等。無意識的風險自留是開發(fā)商對損失的發(fā)生存在僥幸心理或?qū)p失估計不足而暴露于風險中，是被動的風險自留，需要通過風險應急準備金來應對。

5.風險利用。風險利用是在開發(fā)項目的過程中通過利用風險來為企業(yè)贏取利益的方式。一般是開發(fā)商利用現(xiàn)實存在的風險，通過風險管理技術(shù)化險為利。

三、房地產(chǎn)開發(fā)風險管理應注意的問題

1.重視可行性研究。重視可行性是房地產(chǎn)開發(fā)者通過科學的評級分析，明確房地產(chǎn)項目的具體風險系數(shù)，它是房地產(chǎn)開發(fā)項目前期活動中不可缺少的階段。評價房地產(chǎn)開發(fā)項目是否具有可行性，開發(fā)商要研究宏觀經(jīng)濟發(fā)展形式，在國家相關(guān)法律、政策等條例的許可范圍內(nèi)，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求需要，預測開發(fā)項目的成本、需求量、售價等，從而確定出計劃投資項目的類型、規(guī)模、銷售渠道。由于未來具有很多不確定因素，因此可行性研究階段也是蘊藏風險最多的階段。

2.選擇最佳開發(fā)區(qū)位。選擇最佳的開發(fā)區(qū)為對于房地產(chǎn)企業(yè)來說有著至關(guān)重要的作用，它關(guān)系到房地產(chǎn)項目成功與否，通常從這幾個方面進行最佳開發(fā)區(qū)位的選擇：項目所處的具體地理位置；項目所在地的交通、商貿(mào)狀況及水電通達情況；項目所處區(qū)域未來的發(fā)展情況等。

3.推進企業(yè)的科學化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)要用科學、嚴格、規(guī)范的標準要求自己，通過加強風險知識的系統(tǒng)培訓，強化員工風險管理意識，加強對現(xiàn)行法規(guī)和企業(yè)制度的學習，提高從業(yè)人員對“違法、違規(guī)”行為的識別能力，能有效減少職工由于工作的盲目性帶來的法律等風險。

4.建立具有職業(yè)化的管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)應該加強企業(yè)的科學化、職業(yè)化、法制化管理模式，逐步實現(xiàn)企業(yè)資金的統(tǒng)一化、制度化、程序化管理，制定具有企業(yè)標準、工作程序和工作流程的標準化流程模式，建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序，用質(zhì)量管理的八項原則規(guī)范企業(yè)管理行為。用規(guī)范化的管理體系，用標準的工作模式、工作流程程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使得每項工作都有據(jù)可循，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風險。

四、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)開發(fā)的過程中會遇到環(huán)境、技術(shù)、管理、決策等各個方面的風險，可以說風險存在于房地產(chǎn)運作的每個階段，只要我們對可能發(fā)生的潛在的危險事先預備，制定風險管理流程，并作好風險預算，將風險降到最低，就能保證我國房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻：

[1]薛小榮，何慧麗.我國房地產(chǎn)風險防范對策[J].科技創(chuàng)業(yè)月刊，2009，05：50+52.

[2]魏巍.我國房地產(chǎn)企業(yè)風險管理現(xiàn)狀及對策研究[J].商業(yè)會計，2009，24：45-46.

篇(7)

[關(guān)鍵詞]作業(yè)成本法；房地產(chǎn)；成本估算

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.003

[中圖分類號]F234.2 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2017）08-000-02

隨著社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展，人們對住宅的要求也越來越高，造成了房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營成本越來越高，導致房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟效益逐漸變小。房地產(chǎn)開發(fā)商想要在激烈的市場競爭中，得以生存，就要使房地產(chǎn)的運營成本降低，因此，可以具體應用作業(yè)成本法進行控制。作業(yè)成本法是以市場為導向，能夠合理、準確的引導企業(yè)在做高質(zhì)量建筑的情況下，實施低成本策略，贏得高利潤收入，提高房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品競爭力的方法。

1 作業(yè)成本法概述

1.1 作業(yè)成本法

作業(yè)成本法可以稱為作業(yè)成本分析法、作業(yè)成本計算法、作業(yè)成本核算法，也可以稱為ABC成本法。它是由美國會計大師埃里克?科勒（Eric Kohler）教授于1952年提出的作業(yè)、作業(yè)賬戶等新概念，由喬治?斯托布斯（George Staubus）教授于1971年全面研究與討論了作業(yè)、成本、作業(yè)會計等概念而產(chǎn)生的。這種成本計算方法是現(xiàn)代化、經(jīng)濟發(fā)達社會的產(chǎn)物。作業(yè)成本法的推出，引起了社會各界人士的關(guān)注，它是把整個資源按照資源動因分配到生產(chǎn)作業(yè)場所的、作業(yè)的成本是按照作業(yè)動因分配到每個產(chǎn)品上的。

1.2 作業(yè)成本法的優(yōu)勢

作業(yè)成本法能夠使社會經(jīng)濟快速發(fā)展，同時也能滿足房地產(chǎn)行業(yè)對管理企業(yè)成本的需求。作業(yè)成本法主要應用于強化企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的管理，并實時注意企業(yè)各項活動所產(chǎn)生的成本以及加強成本管理方面。因為作業(yè)成本法在歐美地區(qū)的應用得到了一致好評，也產(chǎn)生了良好的經(jīng)濟效益，所以我國也可以把作業(yè)成本法應用在房地產(chǎn)行業(yè)上。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的交易成本日益加大，而房地產(chǎn)行業(yè)要想提高自己的經(jīng)濟效益，就可以應用作業(yè)成本法來核算企業(yè)的經(jīng)營成本，促使企業(yè)的整個經(jīng)營運作流程變得順利，避免企業(yè)一些不必要的花銷，促使房地產(chǎn)盈利。

2 作業(yè)成本法估算的一般步驟

房地產(chǎn)行業(yè)在企業(yè)經(jīng)營過程中實施作業(yè)成本法分為以下四個步驟。

2.1 鑒定作業(yè)

房地產(chǎn)企業(yè)在實施作業(yè)成本法時，必須明確實施目標和實施范圍。實施目標是作業(yè)成本法估算出的數(shù)據(jù)信息，實施范圍是實施作業(yè)成本法的執(zhí)行部門或整個房地產(chǎn)企業(yè)。無論如何，首先要明確作業(yè)成本法的實施對象。房地產(chǎn)企業(yè)要建立實施作業(yè)成本法的團隊小組，就要確定作業(yè)成本法的領(lǐng)頭，房地產(chǎn)企業(yè)的財務會計負責人或其他相關(guān)負責人。

2.2 建立作業(yè)成本庫，并將資源追溯到對應的作業(yè)中

在建立作業(yè)成本庫之前，實施作業(yè)成本法的工作小組要詳細調(diào)查房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況，并了解房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程，理順房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)成本的流動狀況及過程，分析房地產(chǎn)企業(yè)成本的發(fā)起源頭以及影響因素。房地產(chǎn)企業(yè)要使企業(yè)的每一部門都能對本部門所產(chǎn)生的成本負責，這有利于實施企業(yè)作業(yè)設(shè)計和把控好分配的工作責任制。作業(yè)成本法是把房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中各種成本的運用情況，進行了一個統(tǒng)籌規(guī)劃，把不同情況生成的成本詳細記錄在不同的作業(yè)數(shù)據(jù)庫中，每一個作業(yè)成本數(shù)據(jù)庫內(nèi)部的成本數(shù)據(jù)信息的性質(zhì)是相同的。房地產(chǎn)企業(yè)在查找企業(yè)作業(yè)成本時，企業(yè)的財務會計可以更加便捷地核算房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況。

2.3 確定每一種作業(yè)的成本動因

房地產(chǎn)企業(yè)的作業(yè)成本法需要核算房地產(chǎn)企業(yè)大量的經(jīng)營數(shù)據(jù)信息，所以房地產(chǎn)企業(yè)要建立好作業(yè)成本核算體系，在作業(yè)成本核算體系的基礎(chǔ)上輸入具體的房地產(chǎn)企業(yè)所經(jīng)營的成本數(shù)據(jù)。而作業(yè)成本動因是指房地產(chǎn)企業(yè)運作過程中，企業(yè)把作業(yè)成本分配到每一項產(chǎn)品或服務上。作業(yè)動因反映了成本對象對作業(yè)消耗的邏輯關(guān)系。在確定動因之前要對工作性質(zhì)進行具體明確，首先要注意選擇對象在變量關(guān)系上應屬于定量關(guān)系，且所呈現(xiàn)出的性質(zhì)相同。其次，選擇對象時要考慮成本問題，挑選容易展開搜集工作的對象進行數(shù)據(jù)收集，將信息獲取工作盡量簡化，降低資源的損耗。同時，在成本變量上，要和成本庫之間在費用上建立一定的聯(lián)系，這種聯(lián)系主要呈現(xiàn)出相互的線性關(guān)系。最后，所選擇的成本動因要可以全方位代表房產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中產(chǎn)生的成本數(shù)據(jù)。

2.4 分配成本庫費用并將作業(yè)追溯到產(chǎn)品中

資源是企業(yè)成本的資源，它的界定范圍是指在企業(yè)經(jīng)營的過程中，明確企業(yè)作業(yè)界定的基礎(chǔ)，使其在作業(yè)界定的基礎(chǔ)上，留下每一項作業(yè)的相關(guān)資源，清除與企業(yè)運作作業(yè)無關(guān)的資源。在企業(yè)經(jīng)營過程中把作業(yè)資源分配到企業(yè)生產(chǎn)作業(yè)中，是企業(yè)資源消耗量的Q定性因素，這也可以稱為資源動因。把企業(yè)資源分配到企業(yè)生產(chǎn)作業(yè)的過程中，使企業(yè)生產(chǎn)作業(yè)的各式各類的資源都可以體現(xiàn)在財務報表上。這一步的規(guī)則使企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量決定了企業(yè)經(jīng)營成本的作業(yè)消耗量。

3 作業(yè)成本法在房地產(chǎn)成本估算中的應用

3.1 準確估算開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)公司絕大多數(shù)是將企業(yè)的各項直接與間接產(chǎn)生的費用統(tǒng)籌在一起，按照直接成本所占的比例或財務會計所預算的成本記在企業(yè)運營成本中。這樣的做法是有弊端的，會使企業(yè)在間接企業(yè)運營情況下的花銷，被直接忽略。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商可以用作業(yè)成本法來計算企業(yè)的經(jīng)營成本，這樣便不會忽略企業(yè)的間接花銷。房地產(chǎn)開發(fā)商要根據(jù)自己的實際情況，劃分企業(yè)運營作業(yè)的項目內(nèi)容，按照特點的不同建立作業(yè)中心，以此明確每個作業(yè)中心的間接花銷，比如建筑設(shè)備的修理費等。并找出每一項間接花銷的動因，分析間接花銷的成本動因，得出數(shù)據(jù)并記入數(shù)據(jù)庫，算出每一項作業(yè)成本的分配率，得出間接成本再加上直接花銷的成本就等于企業(yè)的經(jīng)營總成本。

3.2 流程再造估算

房地產(chǎn)運作流程的彈性較大，項目的運營受環(huán)境的影響也較大。房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)運作資金成本非常大，所以在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程中，更適合應用作業(yè)成本法，使其運作流程動態(tài)化。流程再造可以將房產(chǎn)企業(yè)在管理方面進行革新，將原來在職能方面的管理中心轉(zhuǎn)移到流程方面。這種管理方式對企業(yè)的經(jīng)營理念產(chǎn)生了突破性改變，尤其是在管理方式上進行了有效創(chuàng)新。流程再造始終圍繞顧客展開工作，將用戶的利益放在首位，對資源進行重新調(diào)配，直至滿足用戶真實需求。這種方法可以為房產(chǎn)企業(yè)帶來很大的效益，使流程運行速度顯著提升，給企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟效益。

3.3 作業(yè)分析估算

作業(yè)分析估算就是房地產(chǎn)企業(yè)在流程再造后，再分析企業(yè)經(jīng)營中每一階段的各項作業(yè)，也是對企業(yè)經(jīng)營過程的作業(yè)進行辨別，了解作業(yè)成本與企業(yè)實際的運作情況是否一致，找出作業(yè)動因的受影響因素，反映出企業(yè)運作時所消耗的成本，并能詳細追蹤動因，總結(jié)與計算企業(yè)的成本等。作業(yè)分析估算能夠剔除企業(yè)運作時的無效作業(yè)和無效消耗，使企業(yè)減少資源的浪費，以此提升企業(yè)的經(jīng)營效益。

4 作業(yè)成本法在新家園開發(fā)項目中的應用

4.1 新家園開發(fā)項目簡介

新家園開發(fā)項目是中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在湖南省吉首市市中心進行的投資項目?？偯娣e大約為17 000平方米，是湖南省吉首市首家純粹居民住宅小區(qū)，分別為A、B、C三個樓，A座的建筑面積是7 676.56平方米，屬于復式型樓房，是針對收入較高的居民群體的，B座是小高層，它的建筑面積是6 734.89平方米，針對的是高層次的收入群體，C座的建筑面積是7 012.98平方米，是經(jīng)濟適用房，主要供給原地的回遷戶或者是一些收入較低的工薪階層的人士。新家園開發(fā)項目所建的小區(qū)的綠化面積是整體建筑開發(fā)面積的1/4。目前已經(jīng)竣工并銷售完畢。

4.2 作業(yè)成本法在新家園開發(fā)項目成本估算中實施的意義

新家園開發(fā)項目之所以銷售的這么好，就是因為新家園開發(fā)項目在開始時便具有控制企業(yè)成本的思想，也運用了作業(yè)成本法，對新家園開發(fā)項目的整體運作過程實施成本控制。通過對這個項目的分析，可以提高對項目開發(fā)中注重成本控制的認識，在實際開發(fā)之前做好成本調(diào)控，在進行成本核算時可以有效采取手段，使用作業(yè)成本法展開系列工作，從而對開發(fā)成本進行調(diào)控，確保企業(yè)完成以打造經(jīng)濟實用房為主的建設(shè)目標。

5 結(jié) 語

應用作業(yè)成本法來管理房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營運作過程，對未來房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的作用，它貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)從項目的籌劃、前階段的運作、開發(fā)過程至項目運作完畢。在應用作業(yè)成本法時，房產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營工作中要采取策略，要注重將價值工程有效引入，使二者充分結(jié)合。這可以使項目成本在管理工作中開展的更加順利，在很大程度上將管理水平有效提升，促使房產(chǎn)企業(yè)在市場中占有利地位，提升經(jīng)濟效益。

主要參考文獻

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