序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

編號(hào)

執(zhí)行部門監(jiān)督部門考證部門

一、調(diào)研目的

從××××年××月××日到××××年××月××日，公司市場(chǎng)營(yíng)銷部開展了針對(duì)公司位于××市××房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研活動(dòng)。

本市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告就是對(duì)這次調(diào)研活動(dòng)的全面總結(jié)，它全面、詳細(xì)、合理地分析了公司在××市的××項(xiàng)目的市場(chǎng)情況，從而為××項(xiàng)目的銷售決策提供比較全面的數(shù)據(jù)參考。

二、調(diào)研方法和人員

（一）調(diào)研方法

本次調(diào)研活動(dòng)所采取的調(diào)研方法包括調(diào)查問卷法、文獻(xiàn)法、訪談法等多種調(diào)研方法。

（二）調(diào)研人員

①公司市場(chǎng)營(yíng)銷部是本次調(diào)研活動(dòng)的主導(dǎo)部門。市場(chǎng)營(yíng)銷部派出三名經(jīng)驗(yàn)豐富的營(yíng)銷人員開展了本次調(diào)研活動(dòng)，并編寫了調(diào)研報(bào)告。

②公司公關(guān)部派出一人協(xié)助市場(chǎng)營(yíng)銷部開展此次調(diào)研活動(dòng)。

③為了確保調(diào)研活動(dòng)順利開展，市場(chǎng)營(yíng)銷部還聘請(qǐng)了部分在校學(xué)生協(xié)助開展調(diào)研活動(dòng)。

三、調(diào)研內(nèi)容和結(jié)論

（一）××市的宏觀環(huán)境

1.宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（各項(xiàng)指標(biāo)均以三年為選取年限）

①國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）。

②人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。

③社會(huì)消費(fèi)品零售總額。

④人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額。

⑤職工年平均工資。

⑥城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。

⑦城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出。

⑧恩格爾系數(shù)（食品支出占消費(fèi)性支出的比重）。

⑨城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額。

⑩城市居民人均居住面積。

2.城市規(guī)劃及發(fā)展趨勢(shì)

①城市規(guī)劃。

②發(fā)展趨勢(shì)（未來三年的發(fā)展趨勢(shì)）。

（二）去年××市房地產(chǎn)的發(fā)展情況

①新建商品房發(fā)展情況。

②經(jīng)濟(jì)保障住房的發(fā)展情況。

③二手房的發(fā)展情況。

（三）今年××房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)

①截至今年××月的銷售增長(zhǎng)情況。

②未來幾個(gè)月的銷售預(yù)測(cè)情況。

（四）今年××市房地產(chǎn)政策分析

①土地政策。

②金融政策。

（五）××項(xiàng)目所在的××區(qū)的地理環(huán)境及交通狀況

1.××區(qū)總體規(guī)劃

①城市規(guī)劃。

②居住用地規(guī)劃。

③商業(yè)規(guī)劃。

④交通規(guī)劃。

2.××區(qū)零售業(yè)態(tài)綜述

①主要業(yè)態(tài)分布區(qū)域。

②主要業(yè)態(tài)所處地位及趨勢(shì)。

（六）××項(xiàng)目所在的××區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1.項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析

（略）

2.項(xiàng)目片區(qū)市場(chǎng)分析

①項(xiàng)目位置。

②片區(qū)范圍。

3.項(xiàng)目街區(qū)特點(diǎn)

①地塊位置、環(huán)境及交通。

②人口分布及收入構(gòu)成。

4.項(xiàng)目周邊配套

①周邊商業(yè)分布、經(jīng)營(yíng)狀況。

②項(xiàng)目周邊教育配套。

③項(xiàng)目周邊金融配套。

④項(xiàng)目周邊醫(yī)療配套。

（七）××項(xiàng)目所在的××區(qū)的售樓盤及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

1.項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤及分析

分析內(nèi)容包括樓盤概況、交通情況、戶型分析、價(jià)格分析、銷售分析、客源客層、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)等。

2.項(xiàng)目潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及分析

分析內(nèi)容包括各潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的樓盤概況、配套情況、價(jià)格情況、戶型情況等。

3.其他在售樓盤及分析

分析內(nèi)容包括其他在售樓盤的基本情況、交通狀況、配套狀況、戶型統(tǒng)計(jì)、價(jià)格水平、客源層面、優(yōu)劣勢(shì)分析等。

（八）綜合結(jié)論

①該區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品類型和景觀營(yíng)造的特點(diǎn)。

②本區(qū)域開發(fā)的樓盤建筑風(fēng)格和設(shè)計(jì)特點(diǎn)。

③本區(qū)域的戶型特點(diǎn)和面積分布情況。

④本區(qū)域樓盤客戶的主要特點(diǎn)。

（九）本區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目暢銷與滯銷的因素

1.暢銷特征

①交通便利，生活配套設(shè)施、教育配套設(shè)施完善。

②市場(chǎng)定位準(zhǔn)確。

③產(chǎn)品在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)具有唯一性。

④戶型設(shè)計(jì)相對(duì)較為合理、實(shí)用率高。

⑤產(chǎn)品的性價(jià)比高。

⑥物業(yè)管理到位。

⑦營(yíng)銷定位及宣傳效果較好。

⑧企業(yè)及項(xiàng)目品牌具有影響力。

2.滯銷特征

①交通不便，生活配套設(shè)施不完善。

②企業(yè)運(yùn)作項(xiàng)目資金鏈斷裂。

①規(guī)劃設(shè)計(jì)較差，戶型設(shè)計(jì)不合理，面積過大。

②總價(jià)過高，首付壓力相對(duì)較大。

⑤產(chǎn)品定位與營(yíng)銷概念的設(shè)計(jì)與市場(chǎng)實(shí)際脫節(jié)。

⑥開發(fā)規(guī)模與開發(fā)時(shí)機(jī)出現(xiàn)錯(cuò)位。

（十）調(diào)研結(jié)論

①項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境、區(qū)域供求、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣分析。

②項(xiàng)目發(fā)展建議,包括發(fā)展策略、目標(biāo)客戶特征以及具體建議等。

四、相關(guān)資料附錄

①入戶調(diào)研問卷。

②統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料。

③訪談及會(huì)談?dòng)涗洝?/p>

篇(2)

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 項(xiàng)目開發(fā) 運(yùn)營(yíng) 管理

【中圖分類號(hào)】F293.3 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

近年來，建筑行業(yè)發(fā)展很快，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)不斷增多，該行業(yè)在蓬勃發(fā)展的形勢(shì)下，也存在泡沫現(xiàn)象。有的房地產(chǎn)項(xiàng)目建成了鬼城，這說明在項(xiàng)目開發(fā)的過程中運(yùn)營(yíng)管理存在較大問題，例如市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確、缺乏對(duì)項(xiàng)目開發(fā)需求的仔細(xì)研究、過分依賴政府助推地方經(jīng)濟(jì)等。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)行管理水平較低，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)，不利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)行管理概述

房地產(chǎn)企業(yè)有著良好的發(fā)展前景，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的過程中，需要加強(qiáng)運(yùn)行管理，這關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，也關(guān)系著企業(yè)未來的發(fā)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的范圍比較廣，部門跨度比較大，時(shí)間周期也比較長(zhǎng)，容易受到較多風(fēng)險(xiǎn)因素的影響。房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理多是指計(jì)劃管理工作，各部門是按照預(yù)期的目標(biāo)完成工作，需要完成最初制定的項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，缺乏過程管理，計(jì)劃經(jīng)理在運(yùn)行管理中起不到任何實(shí)質(zhì)性作用，尤其是在跨部門協(xié)調(diào)工作中，缺乏實(shí)權(quán)，職權(quán)被架空，失去了計(jì)劃管理的作用，也降低了經(jīng)營(yíng)管理的效果。運(yùn)營(yíng)管理的目的是提高資源利用率，管理人員需要從多項(xiàng)目進(jìn)度、完成質(zhì)量、成本等方面著手管理，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，做好企業(yè)資金的運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。管理人員還要對(duì)計(jì)劃管理的流程進(jìn)行改進(jìn)與優(yōu)化，使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)行管理的作用發(fā)揮到極致，保證項(xiàng)目開發(fā)順利完成。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中運(yùn)行管理存在的問題

1. 決策階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)首先是從決策階段開始的，只有保證決策的正確性，才能提高運(yùn)行管理的整體水平，企業(yè)出現(xiàn)重大決策性失誤會(huì)帶來較大的經(jīng)濟(jì)損失，會(huì)影響后期建設(shè)、投資等階段的工作，導(dǎo)致整個(gè)運(yùn)營(yíng)管理失敗。在項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)行管理開始后，首先需要做的是將全部資金投入到建設(shè)的項(xiàng)目當(dāng)中，做好市場(chǎng)定位與銷售，保證企業(yè)的盈利水平，減少投資風(fēng)險(xiǎn)，從而保證運(yùn)行管理的效果。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不重視前期的市場(chǎng)調(diào)研工作，導(dǎo)致市場(chǎng)定位不夠準(zhǔn)確，出現(xiàn)了決策失誤，給運(yùn)營(yíng)管理帶來較大難度，企業(yè)存在盲目投資的現(xiàn)象，這給企業(yè)帶來了不可挽回的損失。

2. 設(shè)計(jì)階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前，需要進(jìn)行設(shè)計(jì)工作，這一階段是項(xiàng)目造價(jià)的基礎(chǔ)階段，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)模、機(jī)械的投入、材料的購(gòu)置等內(nèi)容，制定成本管理制度，做好費(fèi)用管理工作。設(shè)計(jì)階段也是運(yùn)行管理的重要階段，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只重視工程圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、忽視了人員數(shù)量投入、機(jī)械投入、材料投入等內(nèi)容，則會(huì)降低設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只考慮工程建設(shè)規(guī)模，忽視了資源投入情況，缺乏對(duì)影響運(yùn)營(yíng)的管理因素的全面考慮，這樣做出的設(shè)計(jì)方案自然缺乏實(shí)際效用。

3. 建設(shè)階段

建設(shè)階段會(huì)有大量的生產(chǎn)要素投入，需要考慮項(xiàng)目開發(fā)的成本，大量的人力、物力、財(cái)力資源投入，需要控制資源消耗問題，這也考驗(yàn)了運(yùn)營(yíng)管理的實(shí)際效果，保證資源消耗的合理性，才能保證項(xiàng)目建設(shè)投入資源組合的正確性以及資源利用率的最大化。加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理，需要保證項(xiàng)目建設(shè)資源的優(yōu)化組合、開發(fā)運(yùn)營(yíng)的合理性以及管理工作的合理性。有的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合并不重視，人員調(diào)配比較隨意，材料管理也比較松懈，不重視機(jī)械設(shè)備的保養(yǎng)，這在建設(shè)階段造成了資源與資金的較大浪費(fèi)，不利于成本控制，給企業(yè)帶來了不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

4. 項(xiàng)目銷售與使用階段

項(xiàng)目銷售階段關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)過程的運(yùn)行管理就是為了提高經(jīng)濟(jì)效益，保證銷售工作順利進(jìn)行，按時(shí)回籠資金，彌補(bǔ)開發(fā)過程中出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)損失，保證企業(yè)有較高的盈利水平。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，只有在一個(gè)項(xiàng)目順利完成后，才能進(jìn)行下一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，所以，運(yùn)行管理對(duì)企業(yè)來說是一項(xiàng)重要的工作，管理水平較低，則會(huì)延長(zhǎng)項(xiàng)目銷售與投入使用的時(shí)間，不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。項(xiàng)目銷售與使用階段會(huì)受到較多因素的影響，比如當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場(chǎng)需求、人口規(guī)模等，想要做好運(yùn)行管理也是一件非常難的工作。為了保證項(xiàng)目開發(fā)銷售工作的順利進(jìn)行，首先應(yīng)該保證決策定位的正確性，然后就是做好營(yíng)銷，可以依靠商業(yè)廣告或者微信營(yíng)銷等，但是這并不能保證營(yíng)銷效果一定好。很多房地產(chǎn)企業(yè)錯(cuò)誤地認(rèn)為，只要銷售階段各項(xiàng)工作順利完成，就可以保證運(yùn)營(yíng)管理的效果，運(yùn)行管理是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)綜合性工作，不是保證一個(gè)階段工作順利完成就能實(shí)現(xiàn)的，如果把希望完全放在銷售與使用階段，則會(huì)增加運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)行管理的措施

1. 做好市場(chǎng)定位與調(diào)研工作

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了保證運(yùn)行管理效果，首先應(yīng)做好市場(chǎng)調(diào)研工作，保證市場(chǎng)定位的正確性，還能發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)中蘊(yùn)藏的商機(jī)，為企業(yè)贏得更多的發(fā)展機(jī)遇。市場(chǎng)調(diào)研還能為企業(yè)管理者提供運(yùn)營(yíng)管理的思路與方向，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)需求、人口規(guī)模等多方面因素的影響，所以，在項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)行管理的過程中，也應(yīng)從這幾點(diǎn)出發(fā)，首先，了解市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模，找到項(xiàng)目開發(fā)的最佳場(chǎng)地，以當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展為支撐，做好市場(chǎng)研究，保C開發(fā)項(xiàng)目具有較高的價(jià)值，這樣才能保證企業(yè)的利益。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平有著密切的關(guān)系，做好市場(chǎng)調(diào)研工作，能看到項(xiàng)目開發(fā)的前景，預(yù)測(cè)開發(fā)的價(jià)值，保證運(yùn)營(yíng)管理工作順利進(jìn)行。其次，了解市場(chǎng)需求，項(xiàng)目開發(fā)的目的是為了銷售，只有銷售順利進(jìn)行，才能保證企業(yè)很快回籠資金，企業(yè)只有了解市場(chǎng)需求，才能保證盈利。如果企業(yè)不重視市場(chǎng)需求的調(diào)查，做再多的項(xiàng)目開發(fā)也是浪費(fèi)資源。在市場(chǎng)調(diào)研的過程中，如果發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)處于飽和或者過剩的狀態(tài)，則需要及時(shí)停止項(xiàng)目開發(fā)，尋求其他市場(chǎng)。最后，了解當(dāng)?shù)厝丝谝?guī)模，人口規(guī)模越多，市場(chǎng)需求則越大，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模也越大，人口規(guī)模是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中很重要的影響因素。在調(diào)查與分析的過程中，不能忽視的是流動(dòng)人口，流動(dòng)人口越多，說明當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，一般經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市都聚集了大量的流動(dòng)人口，這些人也是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的主要客戶群，只有具有較大的人口規(guī)模，才能使運(yùn)營(yíng)管理發(fā)揮出實(shí)效。

2. 制定科學(xué)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

企業(yè)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)行管理的執(zhí)行者，管理的水平與企業(yè)自身情況有著較大關(guān)系，為了優(yōu)化運(yùn)行管理工作，應(yīng)準(zhǔn)確定位企業(yè)自身，了解自身開發(fā)實(shí)力。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)水平會(huì)受到企業(yè)資金、開發(fā)團(tuán)隊(duì)能力水平等因素的影響，根據(jù)企業(yè)自身做好市場(chǎng)定位，才能保證項(xiàng)目開發(fā)的效果。有的企業(yè)明明自身實(shí)力不足，還是選擇難度、風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目，最后給企業(yè)帶來了較大的經(jīng)濟(jì)損失。經(jīng)營(yíng)管理有利于降低項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，可以將企業(yè)帶出發(fā)展困境，保證企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的盈利水平。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)行管理很大程度上應(yīng)依靠企業(yè)制定的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，并使運(yùn)行管理與經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略相一致，如果二者背道而馳，肯定會(huì)使企業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)停滯不前的情況，制定出科學(xué)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，才能促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、穩(wěn)定地發(fā)展。

3. 把握計(jì)劃管理中的關(guān)鍵點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與企業(yè)自身發(fā)展情況有密切關(guān)系，在制定項(xiàng)目管理策略時(shí)，應(yīng)做好目標(biāo)的設(shè)定，可以在不同的項(xiàng)目中設(shè)定分層目標(biāo)，引導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)工作順利進(jìn)行。項(xiàng)目開發(fā)是一項(xiàng)系統(tǒng)的工作，在不同的階段，還要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督，保證制定的目標(biāo)逐個(gè)完成。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)很多產(chǎn)品質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的情況，這說明制定出的項(xiàng)目管理計(jì)劃還不夠具體，項(xiàng)目管理缺乏有效的措施。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段，應(yīng)結(jié)合企業(yè)發(fā)展情況制定出相應(yīng)的計(jì)劃，保證計(jì)劃管理具有實(shí)效性，從而提高項(xiàng)目運(yùn)行的效率。計(jì)劃管理還要把握各個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，這對(duì)計(jì)劃管理的內(nèi)容有著較高的要求，計(jì)劃管理內(nèi)容設(shè)置應(yīng)更加合理，而且計(jì)劃內(nèi)容不宜過細(xì)，否則會(huì)使決策層無法看到核心問題，不利于對(duì)計(jì)劃管理進(jìn)行監(jiān)督，不利于發(fā)現(xiàn)計(jì)劃管理中存在的問題。房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理工作貫徹整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)階段，不同的部門有著不同的計(jì)劃管理工作，為了設(shè)置最佳關(guān)鍵點(diǎn)，應(yīng)加強(qiáng)資源整合，保證項(xiàng)目運(yùn)行管理正常進(jìn)行及房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)順利完成。

4. 加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理

在項(xiàng)目開發(fā)階段，相關(guān)管理人員應(yīng)重視成本管理，加強(qiáng)對(duì)決策、設(shè)計(jì)、銷售等環(huán)節(jié)的成本控制，根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，做好資源的優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，提高資源的利用率，加強(qiáng)對(duì)成本目標(biāo)的動(dòng)態(tài)管理。根據(jù)預(yù)算管理的內(nèi)容以及成本總控目標(biāo)，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量進(jìn)行管理與控制，加強(qiáng)責(zé)任成本與動(dòng)態(tài)成本的監(jiān)控，避免在建設(shè)階段出現(xiàn)資源與資金浪費(fèi)的情況。加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理，應(yīng)做到成本可知、成本可控，加強(qiáng)對(duì)各個(gè)部門的監(jiān)督與控制，提高T工的節(jié)約意識(shí)，這樣才能從根本上降低項(xiàng)目開發(fā)成本，保證項(xiàng)目開發(fā)的利潤(rùn)。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的利潤(rùn)與其經(jīng)營(yíng)管理水平有著較大關(guān)系。為了保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)過程中的動(dòng)態(tài)管理，根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境以及變化對(duì)管理制度進(jìn)行調(diào)整，保證資源利用率達(dá)到最大化以及項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)最高。在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中存在著較多問題，只有使企業(yè)各個(gè)部門明確自身的責(zé)任與工作內(nèi)容，采取科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理方法，對(duì)管理策略進(jìn)行優(yōu)化與完善，才能推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 蘇彬彬.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制和管理的研究[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2016（13）：145.

[2] 周亮華.淺析房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)建有效的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理體系[J].中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)，2011（14）：96- 97.

篇(3)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項(xiàng)目管理;存在問題;措施控制

Abstract: along with the rapid development of China's economy, the real estate industry in the national economic system of the proportion of the more and more heavy, and has gradually our country an important pillar industry. At present, China's real estate project management level is high, the economic benefit of enterprise below the current international general level, there are a lot of real estate development project is inferior in quality, make a room TuoQi, goods not board, the vacancy rate higher. This paper analyzes the problems existing in the management of real estate project, and puts forward the corresponding solutions.

Keywords: real estate; Project management; Existing problems; Measures to control

中圖分類號(hào)： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1前言

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目能否成功關(guān)鍵在于能否做出正確的措施控制及對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理的管理;房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一個(gè)比較復(fù)雜的過程,它包括項(xiàng)目的可行性論證、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的報(bào)建報(bào)批、工程的招標(biāo)、施工組織與監(jiān)理、財(cái)務(wù)管理、銷售方案的制定及售樓完成后的物業(yè)管理等。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的意義

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié),也是實(shí)質(zhì)性的環(huán)節(jié),如何做好房地產(chǎn)項(xiàng)目管理一直是困擾房地產(chǎn)開發(fā)商的主要不足，其對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著重要的影響，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)工程全局協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督等工作的科學(xué)開展，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作的開展有助于保障工程建設(shè)施工的順利進(jìn)行、保障開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施工質(zhì)量、保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高。針對(duì)這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到開發(fā)工程管理工作的重要性，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念進(jìn)行工程開發(fā)的管理工作，推動(dòng)論文范文企業(yè)的健康發(fā)展。

3房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的問題

3.1項(xiàng)目方案的確定，作為開發(fā)商還是能夠足夠重視的，但開發(fā)商往往沒有按照規(guī)范進(jìn)行運(yùn)作，使得這個(gè)階段的工作存在一些不足。缺乏充分的市場(chǎng)調(diào)研。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到項(xiàng)目后，為了盡快實(shí)現(xiàn)效益，沒有經(jīng)過充分的市場(chǎng)調(diào)研，匆忙確定方案，僅就目前市場(chǎng)什么賺錢，就開發(fā)什么，由于只是簡(jiǎn)單地模仿別人，在同類開發(fā)產(chǎn)品中，沒有自己的特色，從而在市場(chǎng)上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場(chǎng)調(diào)研的支柱，往往在方案決策階段可能會(huì)出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因此開發(fā)商在項(xiàng)目方案確定前，必須做好充分的市場(chǎng)調(diào)研工作。

3.2由于對(duì)設(shè)計(jì)單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制一時(shí)又無法跟上,造成在在項(xiàng)目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計(jì)中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)問題很多,有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設(shè)計(jì)變更,變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多。設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在:缺乏合理的設(shè)計(jì)招標(biāo)程序,忽視設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資控制的重要性,設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失,文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。在工程項(xiàng)目決策前,進(jìn)行財(cái)務(wù)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法,它是開發(fā)商在開工前對(duì)工程項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)是否可行,進(jìn)行全面的分析論證?？尚行匝芯抗ぷ鞯貌坏街匾?導(dǎo)致了一系列的問題,如商品房空置面積上升,商業(yè)用房空置問題突出;戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高;設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲緩、變更多等。

3.3項(xiàng)目運(yùn)行過程項(xiàng)目管理機(jī)制不完善,導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度管理及成本控制的失控。項(xiàng)目運(yùn)行機(jī)制的不完善,導(dǎo)致項(xiàng)目管理的失控,如項(xiàng)目工程進(jìn)度失控,延期交房普遍;房地產(chǎn)開發(fā)成本控制不力,管理費(fèi)用過高及不可預(yù)見費(fèi)用超出預(yù)期。對(duì)于項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理以外的工作,如項(xiàng)目的前期策劃、銷售工作、客服、融資與資金運(yùn)用等等。融資手段的單一及資金運(yùn)作計(jì)劃水平低下導(dǎo)致資金運(yùn)作成本偏高,直接影響了項(xiàng)目最終收益。另外銷售工作與客服管理水平低下導(dǎo)致房地產(chǎn)交易過程中,糾紛不斷。

3.4物業(yè)服務(wù)管理,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講就是售后服務(wù),物業(yè)管理是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在迅速膨脹過程中,最忽略的地方,也是導(dǎo)致企業(yè)品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表現(xiàn)在:未能積極處理售買雙方的關(guān)系,售后維修不及時(shí),配套設(shè)施不到位等。

3.5從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。

4房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理措施

4.1建設(shè)工程項(xiàng)目組織模式管理

建立建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化管理體系需成立專門的組織機(jī)構(gòu)，組成人員主要由工程設(shè)計(jì)、施工、造價(jià)、財(cái)務(wù)人員組成。該系統(tǒng)的建立和有效運(yùn)行是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及建設(shè)項(xiàng)目每個(gè)崗位，甚至每一個(gè)員工，因此需要建立一個(gè)科學(xué)、合理、精干、高效的跨部門組織機(jī)構(gòu)來指揮協(xié)調(diào)整個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化管理體系的制定和落實(shí)過程。這項(xiàng)工作由公司領(lǐng)導(dǎo)層直接參與和決斷，遵循責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則明確劃分職能，盡量避免只歸口不負(fù)責(zé)的情況，從而避免各部門之間因職能分配不當(dāng)而造成扯皮和糾紛。因此，明確和落實(shí)職能分工是建立該系統(tǒng)的先決條件和重要基礎(chǔ)。

4.2全面完善房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理

篇(4)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 資金風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)控制

一、引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和進(jìn)步，眾多行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入成熟階段。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)近些年來發(fā)展速度較快、發(fā)展勢(shì)頭較好的行業(yè)，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)度的推進(jìn)起到了關(guān)鍵性作用。但是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)入新階段，房地產(chǎn)業(yè)必須意識(shí)到其發(fā)展已經(jīng)步入新常態(tài)階段，供給側(cè)改革給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)也帶來了極大的機(jī)遇。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，提升對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)的分析和控制能力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在保持平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)獲得新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。資金風(fēng)險(xiǎn)的控制和分析主要包括對(duì)外界因素造成的實(shí)際資金收益率的不確定性的控制和分析。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多種措施來提升控制能力，屏蔽相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)

（一）初期投資風(fēng)險(xiǎn)――房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)屬于復(fù)合型行業(yè)，企業(yè)需要實(shí)現(xiàn)資金融通、投資項(xiàng)目選擇、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑和房產(chǎn)出售或出租等業(yè)務(wù)內(nèi)容，同時(shí)由于其所需資金數(shù)量極大，因此屬于傳統(tǒng)的資金密集型企業(yè)。而房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目選擇初期就面臨著極高的投資風(fēng)險(xiǎn)即在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段出現(xiàn)一定的資金風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)前期需要對(duì)項(xiàng)目所在地和宏觀經(jīng)濟(jì)政策等進(jìn)行全面衡量和把控，通過數(shù)量模型分析等方式定性定量的對(duì)投資收益進(jìn)行預(yù)判。同時(shí)對(duì)如何進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃及后期出售價(jià)位確定等都需要在項(xiàng)目投資初期進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃。但是，在投資初期由于宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性、政策的變動(dòng)性及來自同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者的壓力，使得房地產(chǎn)行業(yè)的初期投資風(fēng)險(xiǎn)仍然巨大。

（二）中期建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)――房地產(chǎn)項(xiàng)目施工建設(shè)階段面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)主要通過房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的方式生產(chǎn)出該行業(yè)特有的商品――房屋，因此建設(shè)施工階段實(shí)質(zhì)上是一個(gè)典型的生產(chǎn)過程。在這個(gè)生產(chǎn)過程中，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著來自方方面面的資金風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)外部，面臨著原材料產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)帶來的資金風(fēng)險(xiǎn)，原材料價(jià)格上漲意味著企業(yè)未來所需采購(gòu)原材料成本增加，企業(yè)成本增加，可能造成企業(yè)的利潤(rùn)減少甚至虧損；原材料價(jià)格下降意味著企業(yè)如果當(dāng)期庫存較多，則企業(yè)從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，企業(yè)成本超過同行業(yè)其他企業(yè)，也會(huì)造成企業(yè)的利潤(rùn)減少甚至虧損。在房地產(chǎn)內(nèi)部，對(duì)于所融通的閑置資金的投資方式安排會(huì)直接影響到企業(yè)整體的盈利水平和風(fēng)險(xiǎn)狀況，在建設(shè)施工過程中企業(yè)面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目能否順利落地起到了重要作用。

（三）后期處置風(fēng)險(xiǎn)――房地產(chǎn)項(xiàng)目建成完工后出售、出租階段面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完工之后，就進(jìn)入到房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目后期處置階段。在這一階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)采用出售的方式進(jìn)行處置，少部分企業(yè)采取長(zhǎng)期出租或自用的方式進(jìn)行處置。不同置方式也給企業(yè)帶來了不同的風(fēng)險(xiǎn)。而處置實(shí)質(zhì)上是給企業(yè)帶來最大資金風(fēng)險(xiǎn)的方式。處置過程需要企業(yè)具有強(qiáng)大的營(yíng)銷能力和營(yíng)銷策略，營(yíng)銷策略的制定及政府政策的引導(dǎo)都會(huì)影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的處置時(shí)間和資金回收的速度。

三、控制房地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)的方法和策略

（一）提升前期調(diào)研效果，增強(qiáng)投資策略的準(zhǔn)確性和可靠性

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)初期需要對(duì)行業(yè)環(huán)境進(jìn)行全面評(píng)估，除此之外還需要對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)位等進(jìn)行全面宏觀了解以最終完成項(xiàng)目投資初期的評(píng)價(jià)，實(shí)現(xiàn)提升前期調(diào)研效果，增強(qiáng)投資策略準(zhǔn)確性和可靠性的作用。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要牢牢把握政府政策導(dǎo)向，對(duì)于大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的地區(qū)可以加大投資力度，對(duì)于嚴(yán)格控制開發(fā)購(gòu)房的地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)就需要保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，嚴(yán)格控制企業(yè)可能面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)。其次，在制定投資策略時(shí)可以通過經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)模型的構(gòu)建進(jìn)行定量分析，提升決策的準(zhǔn)確性和可靠性。準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)模型和風(fēng)險(xiǎn)控制模型可以從收益和風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)維度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，最終決定是否對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可靠投資。

（二）善用金融工具、加強(qiáng)監(jiān)督管理，降低在建設(shè)施工過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國(guó)金融市場(chǎng)的不斷完善和開放，其在各行各業(yè)的資金融通、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方面都起到了重要作用。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用當(dāng)前金融市場(chǎng)上具有的一定作用來降低自身在建設(shè)施工過程中存在的資金風(fēng)險(xiǎn)。首先，企業(yè)可以通過宏觀預(yù)測(cè)方式推測(cè)未來原材料的價(jià)格漲跌情況，之后通過使用期權(quán)、期貨、套期保值等方式來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的置換或者規(guī)避，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展和有效運(yùn)營(yíng)。其次，企業(yè)需要在建設(shè)施工過程中加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目施工內(nèi)容的監(jiān)督管理，通過完善的內(nèi)部控制避免不合規(guī)現(xiàn)象的出現(xiàn)，也可以避免資金的浪費(fèi)，提升資金的使用效率，促進(jìn)資金有效周轉(zhuǎn)，降低建設(shè)施工過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)。

（三）完善營(yíng)銷策略，提升營(yíng)銷能力，降低處置階段的資金風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷策略應(yīng)該具有較強(qiáng)的可操作性和可識(shí)別性，同時(shí)營(yíng)銷策略的制定也需要符合國(guó)家政策的基本規(guī)劃，切不可通過虛假營(yíng)銷等方式進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目處置，不合理的營(yíng)銷策略會(huì)增大企業(yè)的法律合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，使得企業(yè)面臨行政處罰甚至凍結(jié)資金等資金風(fēng)險(xiǎn)。而企業(yè)只有結(jié)合市場(chǎng)情況和社會(huì)現(xiàn)狀制定的營(yíng)銷策略，才能被目標(biāo)人群所接受，也只有通過強(qiáng)有力的營(yíng)銷能力和品牌能力，才能在最合適的周期內(nèi)完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的變現(xiàn)和處置。

四、結(jié)語

隨著國(guó)家供給側(cè)改革戰(zhàn)略的不斷深化和實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)也進(jìn)入了改革的關(guān)鍵期。房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)企業(yè)項(xiàng)目選擇、項(xiàng)目建設(shè)和項(xiàng)目處置等環(huán)節(jié)進(jìn)行全面控制，促使企業(yè)有效把控資金風(fēng)險(xiǎn)，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)有效增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的二次騰飛。

參考文獻(xiàn)

篇(5)

房產(chǎn)與地產(chǎn)統(tǒng)稱為房地產(chǎn)，它是經(jīng)濟(jì)上房屋和土地的商品化表現(xiàn)形式，不僅包括有實(shí)體的房屋與土地，也包括其經(jīng)濟(jì)上的所有權(quán)和使用權(quán)等。由于房屋和土地在大多數(shù)情況下不可移動(dòng)，或移動(dòng)便造成不可預(yù)計(jì)的經(jīng)濟(jì)損失，因此房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)。在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)投資熱度持續(xù)上漲，有效地推動(dòng)著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的提升；房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)著大部分以銀行資金為主的社會(huì)資金，關(guān)系著國(guó)家的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性；同時(shí)，由于房地產(chǎn)價(jià)格具有波動(dòng)性變化，其投資具有高風(fēng)險(xiǎn)，總之，房地產(chǎn)業(yè)是具有高效益、高成本以及高風(fēng)險(xiǎn)的“三高行業(yè)”?；诖?，高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系著我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)，必須以合理的可行性研究為房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供包裝，從而推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究

1.基本概述。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資立項(xiàng)之前，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的社會(huì)、技術(shù)以及經(jīng)濟(jì)等層次進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查與研究就是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究，通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析與論證，能較為準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)出項(xiàng)目竣工后的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目的適用性、可行性等進(jìn)行系統(tǒng)、綜合的評(píng)價(jià)，得出是否投資或如何投資等直接性意見，提供科學(xué)可靠的依據(jù)以進(jìn)行項(xiàng)目投資決策。研究對(duì)象主要包括與項(xiàng)目相關(guān)的市場(chǎng)、資源、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)等。

2.根本依據(jù)。

一般地，房地產(chǎn)投資可行性研究依據(jù)包括有：相關(guān)政府法律法規(guī)以及條文政策；諸如區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)等行業(yè)部門發(fā)展規(guī)劃；項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件；國(guó)家和地區(qū)有關(guān)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)劃；相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同或協(xié)議書等，相關(guān)部門頒發(fā)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與額度等。

三、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的問題

1.內(nèi)容不完善。

可行性研究報(bào)告須顧及項(xiàng)目實(shí)施到運(yùn)營(yíng)的整個(gè)過程中，并客觀的評(píng)價(jià)其面臨的難點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)，從而在投資者進(jìn)行決策時(shí)能有意識(shí)的回避風(fēng)險(xiǎn)，以確保投資項(xiàng)目在建設(shè)到運(yùn)營(yíng)整個(gè)過程的可行性和安全性，實(shí)現(xiàn)投資的預(yù)期效益。誠(chéng)然可行性研究報(bào)告不能顧及方方面面，但絕不能少那些關(guān)系著項(xiàng)目決策有效性的信息。然而，當(dāng)前的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，部分調(diào)研員為圖方便，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的地理位置、文化背景等浮光掠影，使報(bào)告顯得不分主次，更是難以突出相關(guān)的技術(shù)性；同時(shí)為使領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主得以滿足，僅著重介紹項(xiàng)目的長(zhǎng)處，而回避了項(xiàng)目的短處，種種原因使得整個(gè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容不完善。

2.方法不科學(xué)。

靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法是項(xiàng)目可行性研究?jī)煞N分析方法。在項(xiàng)目投資效益分析過程中，前者不顧及投入資金的時(shí)間和機(jī)會(huì)的成本價(jià)值，僅注重計(jì)算投入資金的貨幣價(jià)值；而后者恰恰相反整體注重投入資金的時(shí)間價(jià)值?？傮w而言，前者較后者更加簡(jiǎn)便快捷，僅需投入較少的人力物力便能在較短時(shí)間內(nèi)對(duì)若干房地產(chǎn)投資方案加以分析，進(jìn)而獲取可行性最佳的方案，然而顧及因子較少，與實(shí)際情況太過偏離；而后者將影響視為動(dòng)態(tài)過程，較全面的顧及到各種因子，與實(shí)際情況較為符合，但需消耗大量的人力物力。在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性分析中，受資金的限制或調(diào)研員自身技能不過硬，使在實(shí)際過程中過于使用靜態(tài)分析法，很少使用或是簡(jiǎn)化動(dòng)態(tài)分析法，使得整個(gè)可行性分析較片面，項(xiàng)目可行性分析結(jié)果與實(shí)際情況具有很大偏差。

3.研究不徹底。

基于顧及多方面干擾因子對(duì)若干投資建設(shè)方案進(jìn)行科學(xué)的對(duì)比分析，才能得到相對(duì)健全的可行性研究報(bào)告，同時(shí)報(bào)告中那些較為重要的技術(shù)方案須有至少一個(gè)備選方案；要使設(shè)計(jì)方案與相關(guān)工程數(shù)據(jù)一致，關(guān)鍵設(shè)備具有穩(wěn)定的供應(yīng)商，對(duì)那些沒采納的方案進(jìn)行充分而系統(tǒng)的解釋，項(xiàng)目協(xié)議、合同以及附件等一應(yīng)齊全，才能使融資方案得到銀行等社會(huì)資金所有者認(rèn)可。然而，在多種因子的干擾下，我國(guó)的投資項(xiàng)目可行性研究卻是敷衍了事，并沒有進(jìn)行徹底的研究，嚴(yán)重制約著可行性分析的科學(xué)有效性，并不能作為投資者安全可靠的決策根據(jù)。

四、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究改進(jìn)對(duì)策

首先，由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究要長(zhǎng)時(shí)間、仔細(xì)耐心地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研以及相關(guān)技術(shù)分析，因此需要將定性與定量、靜態(tài)與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合，對(duì)經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的分析；其次，作為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的主要構(gòu)成部分，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目指標(biāo)評(píng)價(jià)系統(tǒng)包括有經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)定位以及設(shè)計(jì)等評(píng)價(jià)體系，因此需要建立科學(xué)、合理的指標(biāo)評(píng)價(jià)體系；再者，要使房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究市場(chǎng)朝著規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)咨詢業(yè)的良性發(fā)展；然后，由于我國(guó)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性調(diào)研員大多從事過相關(guān)項(xiàng)目的建設(shè)活動(dòng)，具有極為豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，但欠缺相應(yīng)的理論知識(shí)，因此需要趕上“時(shí)代潮流”，增強(qiáng)可行性研究理論及其相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)與學(xué)習(xí)，使調(diào)研員的責(zé)任感與使命感得以提升；最后，在某個(gè)項(xiàng)目存在有若干不能弄的實(shí)施方案，因此須要擬定多個(gè)項(xiàng)目可行性研究方案，從中決策出最優(yōu)方案。嚴(yán)格實(shí)行相關(guān)對(duì)策，使調(diào)研員自身水平得以提升，制定相關(guān)可行性研究市場(chǎng)規(guī)范制度，實(shí)施多個(gè)可行性研究方案，擇取最優(yōu)方案必能使風(fēng)險(xiǎn)得以降低，更甚是規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，從而使可行性研究報(bào)告能提供有效地決策輔助價(jià)值。同時(shí)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目投資者需嚴(yán)格參照相關(guān)可行性研究報(bào)告，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目予以正確的決策方案；諸如城市規(guī)劃部門等相關(guān)政府部門必須依照相關(guān)報(bào)告，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)或予以建設(shè)執(zhí)照，環(huán)境部門更要基于此對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)問題進(jìn)行科學(xué)評(píng)估；更要按照相關(guān)可行性研究報(bào)告采購(gòu)合理的設(shè)備和原材料，為房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)提供保障。

五、結(jié)語

篇(6)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本控制；策略

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成通常來講較為復(fù)雜，包含較多外界以及內(nèi)部因素的影響，開發(fā)階段產(chǎn)生的成本主要為土地成本，建設(shè)階段成本則為房地產(chǎn)工程的主體構(gòu)成內(nèi)容，涵蓋開發(fā)前期投入費(fèi)用、建筑成本、配套工程成本等。開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目投入資金量相對(duì)龐大，因此，可將房地產(chǎn)歸于密集型行業(yè)，籌建項(xiàng)目階段中也將產(chǎn)生較多財(cái)務(wù)費(fèi)用。建設(shè)階段中，房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管控費(fèi)用內(nèi)容廣泛，包括開發(fā)直至完成項(xiàng)目建設(shè)交付應(yīng)用之前產(chǎn)生的各類費(fèi)用。同時(shí)還會(huì)形成一定的稅收費(fèi)用，例如營(yíng)業(yè)、房產(chǎn)稅以及所得稅等。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制科學(xué)原則

優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制，應(yīng)遵循科學(xué)的經(jīng)濟(jì)效益、成本管控、綜合調(diào)節(jié)、動(dòng)態(tài)管理、權(quán)責(zé)發(fā)生等規(guī)范原則。全過程管理中應(yīng)確保降低投入，獲取最大化效益，同時(shí)應(yīng)參照房地產(chǎn)項(xiàng)目具體狀況明確管控成本目標(biāo)，做到層級(jí)分解、落實(shí)責(zé)任目標(biāo)到位，并對(duì)目標(biāo)執(zhí)行的狀況進(jìn)行統(tǒng)籌檢查評(píng)估，做好目標(biāo)管理的優(yōu)化調(diào)節(jié)，最終實(shí)現(xiàn)成本最低化目標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合成本管控尤為重要，應(yīng)做好對(duì)項(xiàng)目全員以及開發(fā)建設(shè)整體過程的一致化調(diào)節(jié)管控，激發(fā)員工工作積極性，方能創(chuàng)設(shè)顯著的經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模龐大，整體施工建設(shè)階段中包含較多任務(wù)，為此應(yīng)明確具體負(fù)責(zé)人，賦予項(xiàng)目經(jīng)理、班組領(lǐng)導(dǎo)相應(yīng)的成本管控職責(zé)，令其擁有必要權(quán)利，進(jìn)而良好的行使經(jīng)濟(jì)責(zé)任。房地產(chǎn)項(xiàng)目一次性屬性決定，成本管控工作中應(yīng)做好中間調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)化管控。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制必要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制具有重要的實(shí)踐意義，管理水平對(duì)房地產(chǎn)單位經(jīng)營(yíng)發(fā)展產(chǎn)生至關(guān)重要的影響，因此應(yīng)通過成本控制有效節(jié)約開發(fā)成本，并抵御外部風(fēng)險(xiǎn)影響，實(shí)現(xiàn)高收益目標(biāo)。同時(shí)，強(qiáng)化成本控制對(duì)投資回收期的減縮起到了積極作用，可全面吸引投資方參與投資，強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。為實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)唯有做好成本管控，優(yōu)化資源總體應(yīng)用效率，創(chuàng)設(shè)顯著經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)環(huán)境以及社會(huì)效益的良好一致，方能實(shí)現(xiàn)低碳化、科學(xué)化、持續(xù)化發(fā)展。

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段做好成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段成本管控工作需做好籌劃以及設(shè)計(jì)成本調(diào)節(jié)控制?；I劃環(huán)節(jié)需做好前期的市場(chǎng)調(diào)研與投資研究，全面核查房地產(chǎn)項(xiàng)目具體環(huán)境、建設(shè)類別、總體規(guī)模、各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、原料市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)供應(yīng)水平與投資項(xiàng)目市場(chǎng)定位、綜合價(jià)值等事項(xiàng)。同時(shí)應(yīng)做好消費(fèi)者的核心需求評(píng)估，衡量市場(chǎng)預(yù)期的銷售狀況，研究具體創(chuàng)造的利潤(rùn)空間，進(jìn)而編制合理有效的經(jīng)營(yíng)投資方案?；I劃階段中應(yīng)立足數(shù)據(jù)，做好有關(guān)資料的匯總研究，進(jìn)而進(jìn)行科學(xué)有效的估算。完成調(diào)研準(zhǔn)備工作之后，決策人需進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)估、標(biāo)準(zhǔn)衡量、選擇契合設(shè)計(jì)方案，判斷潛在風(fēng)險(xiǎn)及項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)可行性。當(dāng)明確項(xiàng)目建設(shè)后，造價(jià)工作人員應(yīng)做好具體經(jīng)費(fèi)的估算分析。

設(shè)計(jì)階段做好成本管控可為房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)創(chuàng)設(shè)完善保障，在節(jié)約成本的同時(shí)，可令建設(shè)施工以及資金回收的總體期限全面縮減，創(chuàng)設(shè)顯著效益。前期設(shè)計(jì)階段中，應(yīng)做好細(xì)化研究、科學(xué)估算，完善初步設(shè)計(jì)管控。同時(shí)，應(yīng)優(yōu)化成本經(jīng)費(fèi)的具體落實(shí)，將施工預(yù)算合理管控在標(biāo)準(zhǔn)范疇中，并做好設(shè)計(jì)變更的科學(xué)監(jiān)督管控。進(jìn)行委托設(shè)計(jì)階段中，應(yīng)有效利用市場(chǎng)機(jī)制，引入招標(biāo)模式，優(yōu)選資質(zhì)良好、經(jīng)驗(yàn)豐富，具備一定知名度的設(shè)計(jì)單位。同時(shí)應(yīng)強(qiáng)化管理，確保設(shè)計(jì)方案體現(xiàn)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的優(yōu)化合理性。房地產(chǎn)單位還應(yīng)引入限額設(shè)計(jì)模式，當(dāng)完成項(xiàng)目審批后，應(yīng)快速履行變更管控工作流程，拒絕隨意進(jìn)行項(xiàng)目變更，進(jìn)而有效預(yù)防竣工結(jié)算時(shí)導(dǎo)致成本大于投資限定總額標(biāo)準(zhǔn)的問題。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)全面做好施工建設(shè)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的管理，應(yīng)合理考量施工費(fèi)用成本投入、技術(shù)可行性、操作便利性。并應(yīng)實(shí)施圖紙會(huì)審，由造價(jià)以及設(shè)計(jì)規(guī)劃等視角進(jìn)行項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)方案合理科學(xué)性的全面把握。出圖前期，工作人員應(yīng)強(qiáng)化管理審核，一旦發(fā)覺問題以及不足之處，應(yīng)全面整改，有效彌補(bǔ)設(shè)計(jì)方案的欠缺之處，預(yù)防施工階段中再行履行設(shè)計(jì)變更，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，做好造價(jià)成本管控。

5、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)施工環(huán)節(jié)為投資具體的實(shí)施階段，也是項(xiàng)目成型時(shí)期，因此成本管控工作較為復(fù)雜。應(yīng)做好質(zhì)量管理、造價(jià)管控，并基于工期目標(biāo)、遵循合同規(guī)范，節(jié)約財(cái)力物力的經(jīng)費(fèi)支出，做好重要數(shù)據(jù)資料的收集管理。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開工前期應(yīng)完善施工組織設(shè)計(jì)的全面監(jiān)督審核，為承包施工、發(fā)包管理提供科學(xué)依據(jù)，確保施工建設(shè)、承包管控的順利開展，并處理好經(jīng)濟(jì)索賠事項(xiàng)。對(duì)于工程款項(xiàng)的支付應(yīng)完善控制管理，不應(yīng)存在拖延以及拒不支付的狀況，應(yīng)提升施工單位整體積極性。當(dāng)然，應(yīng)確保不提前進(jìn)行款項(xiàng)的支付。不符合標(biāo)準(zhǔn)的施工建設(shè)應(yīng)將相應(yīng)的款項(xiàng)予以減除。同時(shí)，應(yīng)做好施工物資材料的采購(gòu)比價(jià)管理，完善審計(jì)評(píng)估，遵循公開透明的原則，做好質(zhì)量水平、成本以及整體服務(wù)管理的全面掌控。應(yīng)在確保質(zhì)量的基礎(chǔ)上實(shí)施供應(yīng)方全方位的比價(jià)分析。施工階段中還應(yīng)全面評(píng)估成本計(jì)劃，分析具體流程任務(wù)圖，做好設(shè)計(jì)以及施工材料的綜合管控，預(yù)防各類因素引發(fā)的設(shè)計(jì)修改、延誤工期以及臨時(shí)更換施工建設(shè)材料的行為。另外，應(yīng)強(qiáng)化合同管理，保障建設(shè)進(jìn)度、工程質(zhì)量，令成本管控滿足約定管理制度，預(yù)防隱患事故與違規(guī)操作行為的發(fā)生。施工階段中還應(yīng)定期進(jìn)行總體任務(wù)量的核查計(jì)算，完善賬單審核管理，全面登記施工事項(xiàng)，存儲(chǔ)重要的各項(xiàng)信息資料數(shù)據(jù)。

6、優(yōu)化財(cái)務(wù)管理，完善房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算成本管控

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控工作中，做好財(cái)務(wù)管理工作尤為重要，可確保工程資金鏈的暢通、良好，有效解決資金矛盾問題，創(chuàng)建完善的約束管理機(jī)制，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的全面監(jiān)督。同時(shí)，科學(xué)的財(cái)務(wù)管理，可制定完善的激勵(lì)管理機(jī)制，提升員工核心潛能。應(yīng)創(chuàng)建完善的成本管控體系，做好成本周期管理，規(guī)范工作模式與實(shí)踐方式，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目各單位實(shí)踐活動(dòng)的規(guī)范有序，實(shí)現(xiàn)良好的預(yù)期目標(biāo)。

結(jié)算工作為成本管控的最終環(huán)節(jié)，應(yīng)依據(jù)有關(guān)制度標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目施工建設(shè)合同規(guī)定、竣工數(shù)據(jù)資料等做好工程量的審核明確，并記錄驗(yàn)收信息，進(jìn)行附屬項(xiàng)目的經(jīng)費(fèi)評(píng)估。房地產(chǎn)項(xiàng)目完成結(jié)算交付應(yīng)用后，應(yīng)實(shí)施項(xiàng)目評(píng)價(jià)，進(jìn)行有效的成本研究，并通過比對(duì)分析，出具相關(guān)意見，對(duì)后續(xù)項(xiàng)目的建設(shè)以及造價(jià)管理提供科學(xué)參考依據(jù)，優(yōu)化投資效益。

7、結(jié)語

總之，針對(duì)我國(guó)較多房地產(chǎn)企業(yè)正處于成長(zhǎng)發(fā)展時(shí)期的狀況，為贏得競(jìng)爭(zhēng)主動(dòng)，只有站在全局視角，樹立戰(zhàn)略化發(fā)展目標(biāo)，做好市場(chǎng)定位，提升核心實(shí)力，全面適應(yīng)市場(chǎng)波動(dòng)及風(fēng)險(xiǎn)影響，做好項(xiàng)目建設(shè)投資可行性分析，強(qiáng)化成本管控，創(chuàng)新管理意識(shí)，方能確保效益目標(biāo)的良好實(shí)現(xiàn)，令成本投入合理、高效，發(fā)揮綜合應(yīng)用價(jià)值。應(yīng)在實(shí)踐工作中借鑒行業(yè)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，引入現(xiàn)代化信息技術(shù)手段，配置完善信息化工作設(shè)施，及時(shí)評(píng)估、全面調(diào)節(jié)，進(jìn)而真正提升成本控制實(shí)踐工作水平。

參考文獻(xiàn)

篇(7)

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項(xiàng)目 可行性分析 完善

目前,我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析和其理論研究還處于起步階段。20世紀(jì)90年代以后,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸形成,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈,于是人們開始注意可行性分析的作用,房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究才開始被納入正常的發(fā)展軌道。最初,可行性分析主要是針對(duì)大型工程項(xiàng)目,而針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性分析起步較晚。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究中存在的問題

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析缺乏系統(tǒng)的理論指導(dǎo)

通過項(xiàng)目可行性分析,可以發(fā)現(xiàn),目前,指導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究的文件是國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部分別于1983年頒發(fā)的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》和2000年頒發(fā)的《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》等。這些文件雖然在一定程度上彌補(bǔ)了房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中的不足。但是,房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法只是可行性研究中的重要組成部分,是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策科學(xué)化的重要手段之一。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究重要內(nèi)容的市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、市場(chǎng)定位、經(jīng)營(yíng)方式、租售價(jià)格的確定等,如何在可行性分析研究中,根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和城市總體規(guī)劃的要求,運(yùn)用微觀效益分析與宏觀效益分析、定量分析與定性分析、動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià),缺乏明確的、可操作性的指導(dǎo)意見。目前,雖然我國(guó)的一些學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的理論進(jìn)行了研究,但是,這些理論系統(tǒng)性不強(qiáng)。因?yàn)橹笇?dǎo)理論的缺乏,必將影響房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究的發(fā)展。在項(xiàng)目可行性分析研究中就遇到這樣的困難,使得分析過程理論性不夠強(qiáng)。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系有待完善

在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析評(píng)價(jià)中,采用的指標(biāo)有:經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)、規(guī)劃評(píng)價(jià)指標(biāo)、市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)指標(biāo)、設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)指標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)不確定性評(píng)價(jià)指標(biāo)等。這些指標(biāo)雖然從各自不同的角度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行了評(píng)價(jià),然而,它們?nèi)匀淮嬖谥写a(bǔ)充和完善的地方。

房地產(chǎn)項(xiàng)目是事關(guān)居民安居樂業(yè)、社會(huì)穩(wěn)定、美化市容的系統(tǒng)性工程,它具有很強(qiáng)的社會(huì)效應(yīng)、城市環(huán)境效應(yīng)和政治效應(yīng)。因此,在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí),不僅僅是應(yīng)用上面提到的各項(xiàng)指標(biāo),而且還補(bǔ)充了社會(huì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)和環(huán)境效益評(píng)價(jià)指標(biāo)等。如果評(píng)價(jià)指標(biāo)體系不全面,可能會(huì)產(chǎn)生與客觀實(shí)際不相符的現(xiàn)象,甚至有可能忽略某些潛在的嚴(yán)重問題。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告總體水平不高,借鑒作用不大

在進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析準(zhǔn)備階段,收集了一些長(zhǎng)沙市其它房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告,發(fā)現(xiàn)大部分可行性研究報(bào)告的水平不高。有些報(bào)告撰寫得漏洞百出、選取、應(yīng)用的數(shù)據(jù)無來源,前后不一致,定性分析流于形式,沒有針對(duì)性等。他們對(duì)項(xiàng)目的可行性分析借鑒作用不大,其原因是進(jìn)行可行性研究分析的從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊。

二、可行性研究報(bào)告總體上處于低水平狀態(tài)的原因

導(dǎo)致可行性研究報(bào)告總體上處于低水平狀態(tài)的原因:(1)可行性研究小組人員應(yīng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師、市場(chǎng)調(diào)查和分析人員、經(jīng)濟(jì)分析專家、制作人員、社會(huì)學(xué)、環(huán)境科學(xué)專家等構(gòu)成,但據(jù)了解,有相當(dāng)一部分從事房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究編制的人員,并不了解和熟悉房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,他們僅能做的是依葫蘆畫瓢,定性分析東拼西湊,定量分析草率計(jì)算,經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)流于形式,失去了可行性研究的作用。(2)編制人員職業(yè)道德低。不根據(jù)特定的對(duì)象進(jìn)行必要的調(diào)查、數(shù)據(jù)收集和分析,僅根據(jù)經(jīng)驗(yàn)作分析、判斷,對(duì)于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來滿足經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)果的需要。他們往往揣摩委托人的意圖,根據(jù)其意圖初步形成評(píng)估結(jié)果,沒有詳細(xì)的調(diào)查提綱和編制方案,參照以往編制的房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告樣本進(jìn)行修改,一兩天就可以完成一份可行性研究報(bào)告,這種報(bào)告質(zhì)量可想而知。(3)由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性、不可預(yù)見性等客觀因素,可行性研究人員不能根據(jù)掌握的信息進(jìn)行科學(xué)、合理的分析預(yù)測(cè);缺少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的專業(yè)分析和產(chǎn)品市場(chǎng)的客觀預(yù)測(cè);不能對(duì)產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的準(zhǔn)確分析;不能根據(jù)產(chǎn)品定位、檔次和標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算投資費(fèi)用,致使進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)失真。以上種種編制人員主客觀因素,在相當(dāng)程度上降低了房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告質(zhì)量,影響了房地產(chǎn)開發(fā)決策水平。(4)審批制度缺乏科學(xué)性。房地產(chǎn)可行性研究是開發(fā)商投資決策的依據(jù)和項(xiàng)目立項(xiàng)必要的送審文件,因?yàn)殚_發(fā)項(xiàng)目只有經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(計(jì)委)批準(zhǔn)立項(xiàng)后才可實(shí)施,如此審批機(jī)制存在以下問題:由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是先到計(jì)委立項(xiàng)再申請(qǐng)辦理用地手續(xù)的程序,造成可行性研究目的是立項(xiàng),評(píng)判可行性研究報(bào)告質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)是能否通過立項(xiàng)審核的狀況;審批部門規(guī)范化程度低,審核人員專業(yè)性差、審核手段落后,房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究始終在低水平層次徘徊;審批人為因素大,存在著“尋租”現(xiàn)象,缺乏公正性。

三、完善房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的建議

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析理論研究與創(chuàng)新

建立一套系統(tǒng)的可行性分析理論,是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的迫切需要。在進(jìn)行可行性分析理論研究時(shí),應(yīng)該加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究中的區(qū)位分析、市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)分析、項(xiàng)目各開發(fā)方案綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)的設(shè)計(jì)與分析,以及多種不確定性因素對(duì)項(xiàng)目的影響等方面的研究。

2、建立科學(xué)的可行性分析綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

可行性分析評(píng)價(jià)指標(biāo)在可行性評(píng)價(jià)中起著至關(guān)重要的作用,建立科學(xué)的可行性分析綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的需要。我們可以借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家關(guān)于可行性分析評(píng)價(jià)的操作方法,尤其要研究國(guó)際著名咨詢公司的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性分析評(píng)價(jià)中不僅要考慮財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益,設(shè)計(jì)方案,市場(chǎng)定位,還要考慮社會(huì)效益和環(huán)境效益等。其中,財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系,計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)收入和財(cái)務(wù)支出,分析項(xiàng)目的盈利能力、清償能力以及資金平衡狀況,判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性,風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)等。而綜合評(píng)價(jià),則應(yīng)該從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度,分析和計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的影響,考察項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn),判斷項(xiàng)目對(duì)社會(huì)和環(huán)境的影響。只有這樣才是全面的、科學(xué)性的、合理的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

3、加強(qiáng)咨詢業(yè)的規(guī)范化

咨詢業(yè)的規(guī)范化:(1)以房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)改革為契機(jī),逐步與國(guó)際接軌,建立以改制后的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為主的房地產(chǎn)可行性研究編制單位的基本咨詢隊(duì)伍。改變編制可行性研究資質(zhì)由計(jì)委審批的方式,由房地產(chǎn)主管部門根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)確定相應(yīng)的編制范圍;把房地產(chǎn)可行性研究納入房地產(chǎn)中介行業(yè)管理的范疇,房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告的審核由行業(yè)協(xié)會(huì)的相關(guān)專業(yè)人員依據(jù)一定的審核指標(biāo)體系進(jìn)行。(2)為保證這些專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)能進(jìn)行較為全面的、綜合的、專業(yè)的調(diào)查分析,建立一支素質(zhì)較高的從業(yè)隊(duì)伍,一個(gè)項(xiàng)目的可行性研究小組,一般應(yīng)包括注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師、市場(chǎng)調(diào)查和分析人員、經(jīng)濟(jì)分析專家、社會(huì)環(huán)境專家等人員。經(jīng)濟(jì)分析專家主要是從宏觀上對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)期和建成后的宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)進(jìn)行分析,避免發(fā)生重大的偏差;社會(huì)環(huán)境專家主要從社會(huì)學(xué)和環(huán)境科學(xué)的角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行指導(dǎo);市場(chǎng)調(diào)研人員主要調(diào)查過去和當(dāng)前本地區(qū)及該類物業(yè)的供需情況,來分析當(dāng)前市場(chǎng)的狀況,并與經(jīng)濟(jì)分析專家一起預(yù)測(cè)未來趨勢(shì);造價(jià)工程師是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的土建、設(shè)備及安裝等價(jià)值進(jìn)行正確的估算;注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是研究小組的核心,他的任務(wù)是參與經(jīng)濟(jì)分析專家等對(duì)未來市場(chǎng)的分析,并負(fù)責(zé)歸納其他人員所完成的工作,綜合應(yīng)用工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)管理的有關(guān)知識(shí),對(duì)項(xiàng)目做出計(jì)算和總評(píng)價(jià),編寫可行性報(bào)告。

4、加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

在項(xiàng)目可行性分析中對(duì)該項(xiàng)目的不確定性因素進(jìn)行了分析。首先,利用概率法分析房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度給建設(shè)項(xiàng)目期望收益帶來的影響,根據(jù)市場(chǎng)景氣指數(shù)預(yù)測(cè)把區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展劃分為良好、一般和較差三種狀態(tài),然后由房地產(chǎn)評(píng)估師、經(jīng)濟(jì)分析專家和專業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷人員共同測(cè)定三種市場(chǎng)態(tài)勢(shì)出現(xiàn)的概率和對(duì)應(yīng)的期望損益值,最后根據(jù)概率分析方法求出的項(xiàng)目收益均值,判斷建設(shè)項(xiàng)目受市場(chǎng)景氣程度的影響程度。然后利用盈虧平衡分析法和敏感性分析法,分析市場(chǎng)銷售效果給項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)帶來的影響。盈虧平衡分析法包括保本銷售面積盈虧平衡分析、保本銷售價(jià)格盈虧平衡分析;敏感性分析法包括平均售價(jià)的敏感性分析、成本的敏感性分析。

參考文獻(xiàn):