序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)市場建議范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)詞典》這樣解釋財(cái)富效應(yīng)：“假如其他條件相同，貨幣余額的變化，將會(huì)在消費(fèi)者總開支方面引起變動(dòng)。這樣的財(cái)富效應(yīng)常被稱作庇古效應(yīng)或?qū)嶋H余額效應(yīng)．”（約翰·伊特韋爾等．新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典［M］．經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，1992）．傳統(tǒng)理論上的財(cái)富效應(yīng)，只是貨幣余額的財(cái)富效應(yīng)。但隨著社會(huì)財(cái)富構(gòu)成的多元化以及財(cái)富結(jié)構(gòu)的不斷變化，個(gè)人財(cái)富價(jià)值變動(dòng)不僅僅局限于貨幣余額的變化，其他資產(chǎn)如房地產(chǎn)、儲蓄、債券與股票等價(jià)格的變動(dòng)同樣可以引起財(cái)富水平的變動(dòng)，故財(cái)富效應(yīng)也逐步運(yùn)用于分析居民資產(chǎn)價(jià)格（尤其是股價(jià)與房地產(chǎn)價(jià)格）變動(dòng)對消費(fèi)的影響。因此，現(xiàn)代意義上的財(cái)富效應(yīng)主要指居民凈資產(chǎn)（金融資產(chǎn)和非金融資產(chǎn)）的變化對居民消費(fèi)需求的影響。金融資產(chǎn)主要指銀行存款、股票、債券、保險(xiǎn)、各類基金等。非金融資產(chǎn)主要指住宅、耐用消費(fèi)品、生產(chǎn)資料、個(gè)人收藏品等。由于財(cái)富效應(yīng)可以間接刺激經(jīng)濟(jì)增長，因此，財(cái)富效應(yīng)可以概括為：由于資產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)導(dǎo)致資產(chǎn)持有人擁有財(cái)富量的變動(dòng)而產(chǎn)生刺激或抑制消費(fèi)需求，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)增長的效應(yīng)。房地產(chǎn)和財(cái)富天生具有緊密的聯(lián)系，房地產(chǎn)是創(chuàng)造財(cái)富的生力軍。房地產(chǎn)是我國大力發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，能帶動(dòng)金融、保險(xiǎn)、社會(huì)資本等一系列相關(guān)行業(yè)發(fā)展，對于個(gè)人來說，房地產(chǎn)是很好的投資手段，把錢變?yōu)橘Y本，通過置業(yè)出租，帶來更多收益，達(dá)到個(gè)人資產(chǎn)的保值增值。房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)是針對有房戶來說的。有房居民戶分為三類，一是為了滿足基本住房需求的居民戶，這些居民戶收入水平較低，購買房產(chǎn)的目的是居住，一般買不起第二套房子。即使房價(jià)暴漲，他們也不愿意輕易賣掉房子賺取差價(jià)，增加他們的財(cái)富；二是為了改善住房條件的居民戶，此類居民戶收入也不高，購買新房的目的是改善住房條件而不是增加房地產(chǎn)財(cái)富；三是以投資或投機(jī)為目的的居民戶。此類居民戶收入水平很高，購買多套住房并出售或出租，賺取差價(jià)或房租，增加房地產(chǎn)財(cái)富。在英國，因?yàn)榛咀》啃枰呀?jīng)得到較為充分的滿足，此時(shí)人們購買住房大多是第二套甚至第三套住房。房地產(chǎn)是居民的重要財(cái)富，當(dāng)房地產(chǎn)市場發(fā)生波動(dòng)從而房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)時(shí)，人們的財(cái)富存量發(fā)生變化，從而直接影響人們的收入分配及其差距、消費(fèi)支出和消費(fèi)決策，進(jìn)而影響總需求和經(jīng)濟(jì)增長。這就是房地產(chǎn)資產(chǎn)的“財(cái)富效應(yīng)”。

二、房地產(chǎn)市場財(cái)富效應(yīng)的傳導(dǎo)機(jī)制

大體說來，房地產(chǎn)市場財(cái)富效應(yīng)可以通過以下5種方式進(jìn)行傳導(dǎo)：

1．直接財(cái)富效應(yīng)：當(dāng)住宅價(jià)格上漲以后，住宅所有者可以通過抵押貸款或出售住宅的形式來實(shí)現(xiàn)住宅的收益，增加其收入，收入的增加必然會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)的增加，從而實(shí)現(xiàn)財(cái)富效應(yīng)。

2．間接財(cái)富效應(yīng)：有時(shí)當(dāng)住宅價(jià)格上漲時(shí)，住宅所有者沒有進(jìn)行房屋抵押貸款，也沒有出售所擁有的住宅，但住宅在將來的貼現(xiàn)值會(huì)增加，房屋所有者預(yù)期將來會(huì)更富有，因而會(huì)增加當(dāng)期消費(fèi)，從而實(shí)現(xiàn)住宅的財(cái)富效應(yīng)。

3．預(yù)算約束效應(yīng)：對于住宅所有者而言，住宅價(jià)格的上漲，會(huì)增加其財(cái)富，從而增加消費(fèi)；對于住宅的承租者而言，住宅價(jià)格上揚(yáng)，住宅的租金也會(huì)隨之上漲，承租者必須花費(fèi)更多的資金用于租房。因此，住宅價(jià)格的上漲，相當(dāng)?shù)臏p少了承租者的收入，存在預(yù)算約束效應(yīng)。收入的降低必然會(huì)減少承租者的消費(fèi)。租房者作為潛在的購房者，住宅價(jià)格上漲會(huì)引導(dǎo)租房者“強(qiáng)制性儲蓄”從而減少他們的消費(fèi)。因?yàn)橄胍徺I房屋的租房者會(huì)縮短他們的購房計(jì)劃，以避免未來住宅價(jià)格更貴而支付更多的首付款。住宅價(jià)格的上漲對于承租者而言，存在負(fù)的財(cái)富效應(yīng)。

4．流動(dòng)性約束效應(yīng)：住宅財(cái)富效應(yīng)受到流動(dòng)性約束的影響。當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期未來有高收入，卻又不能借錢以支付現(xiàn)期消費(fèi)的時(shí)候，就存在著流動(dòng)性約束。這一效應(yīng)從金融體系作用的角度出發(fā)，金融市場的發(fā)達(dá)程度影響居民出售住宅資產(chǎn)的難易程度和利用己有的住宅資產(chǎn)進(jìn)行消費(fèi)借貸融資的能力。金融市場發(fā)展程度越高，居民出售資產(chǎn)可能就越容易，利用資產(chǎn)進(jìn)行借貸的能力也可能越強(qiáng)。如果住宅價(jià)格上升了，消費(fèi)者可以用升值的住房申請更多的借貸，獲得更大的流動(dòng)性；與此相反，住宅價(jià)格下跌，銀行也可能出于風(fēng)險(xiǎn)管理方面的考慮，對于住宅價(jià)格進(jìn)行重估，同時(shí)要求住房者提供更多新的信用擔(dān)保，從而降低了流動(dòng)性，存在負(fù)的財(cái)富效應(yīng)。

5．替代效應(yīng)：住宅價(jià)格的上漲對于計(jì)劃買房的消費(fèi)者而言，在預(yù)算約束一定的條件下，購房者只能買較小的房屋或者減少其他物品的消費(fèi)支出，以節(jié)省資金來購買價(jià)格上漲后的房屋。住宅價(jià)格的上漲對于將要購房的消費(fèi)者而言，存在負(fù)的替代效應(yīng)，消費(fèi)者為了維持原計(jì)劃購房的效用水平，只能減少其他消費(fèi)支出，從而帶來負(fù)的財(cái)富效應(yīng)。

三、形成房地產(chǎn)市場財(cái)富效應(yīng)的政策建議

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，住宅資產(chǎn)理應(yīng)發(fā)揮對居民消費(fèi)的促進(jìn)作用。在全球經(jīng)濟(jì)失衡的情況下，促進(jìn)消費(fèi)發(fā)展的意義尤為重要。為此，應(yīng)該采取措施，發(fā)揮住宅資產(chǎn)促進(jìn)消費(fèi)的作用。

1．保持對住宅市場的平穩(wěn)調(diào)控

2005年開始實(shí)施的住宅市場綜合調(diào)控措施雖然取得顯著成效，但是否繼續(xù)實(shí)行這種宏觀調(diào)控措施，學(xué)術(shù)界存在一些爭議。有的學(xué)者認(rèn)為，如果繼續(xù)實(shí)行這種宏觀調(diào)控政策，將對房地產(chǎn)市場、金融穩(wěn)定乃至整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢造成不利影響，政策的重心應(yīng)該轉(zhuǎn)向鞏固宏觀調(diào)控成果，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的方向上來。筆者認(rèn)為，從住宅資產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)來看，住宅資產(chǎn)的平穩(wěn)增長有利于促進(jìn)消費(fèi)。這就要求：首先，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求關(guān)系，刺激或抑制消費(fèi)。其次，調(diào)整房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資源配置。再次，加快房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)信息庫建設(shè)，積極探索建立合理的房地產(chǎn)價(jià)格評價(jià)體系和調(diào)控機(jī)制。

2．促進(jìn)商業(yè)銀行體制改革，加快住宅金融的市場化

住宅金融政策性業(yè)務(wù)是受各市（縣）政府和主管部門委托，由指定銀行以政策性住宅資金為來源而經(jīng)營的住宅信貸業(yè)務(wù)；商業(yè)性業(yè)務(wù)是銀行自主經(jīng)營的住宅信貸業(yè)務(wù)。這兩種業(yè)務(wù)都由銀行的信貸部辦理，兩類業(yè)務(wù)混在一起，容易造成兩類風(fēng)險(xiǎn)一肩挑，資金使用混亂，不利于房地產(chǎn)金融業(yè)的健康發(fā)展，金融監(jiān)管的實(shí)施也比較困難。政府不應(yīng)過多干預(yù)房地產(chǎn)信貸，由于中國房地產(chǎn)貸款中有許多是政策性貸款，地方政府因追求政績而盲目擴(kuò)大投資規(guī)模，加強(qiáng)城市建設(shè)，這些資金來源大多依靠房地產(chǎn)貸款，政府對銀行信貸的干預(yù)使資金配置扭曲，銀行不能依市場需求和供給作出正確判斷，嚴(yán)重干擾了銀行的正常監(jiān)管。但與此同時(shí)，應(yīng)獨(dú)立的建立政策性房地產(chǎn)金融服務(wù)體系。要實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)的持續(xù)良性發(fā)展，有必要將住宅市場劃分為市場主導(dǎo)部分與政府主導(dǎo)部分，相應(yīng)的金融支持也應(yīng)劃分為住宅商業(yè)性金融與住宅政策性金融。在此，“住宅政策性金融體系”是指圍繞住宅融資由政府發(fā)起或支持成立的金融機(jī)構(gòu)體系，旨在調(diào)控住宅貸款規(guī)模和結(jié)構(gòu)、提高住宅貸款流動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)政府在住宅市場上的公共性職能。發(fā)展住宅政策性金融體系可以從以下幾個(gè)方面入手：首先，創(chuàng)建住宅政策性金融機(jī)構(gòu)。其次，以政策性金融創(chuàng)新來促進(jìn)完善住宅金融市場結(jié)構(gòu)。最后，發(fā)展多種金融工具，建立住宅金融的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)與化解機(jī)制。對于住宅業(yè)發(fā)展，政府最擔(dān)心的除了影響社會(huì)穩(wěn)定，就是住宅金融會(huì)出現(xiàn)問題，并連累整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。對此，土地和信貸手段只是權(quán)宜之計(jì)，不能從根本上解決問題。尤其是對住宅供給方，過分收緊資金閘口，只能使“有效”和“無效”供給一起受限，進(jìn)一步導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)積累。從各國經(jīng)驗(yàn)看，住宅權(quán)益由于具有特殊的穩(wěn)定性和現(xiàn)金流特征，往往是金融衍生產(chǎn)品最關(guān)注的領(lǐng)域。如果通過改革創(chuàng)新，使住宅金融產(chǎn)品層出不窮，除了抵押貸款證券化和住宅收益證券化，還包括基金產(chǎn)品、信托證券、指數(shù)化證券等金融工具，最終當(dāng)然能有利于分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，解決流動(dòng)性和短存長貸等問題，形成一套持續(xù)有效的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。

篇(2)

關(guān)鍵詞：南昌市；房地產(chǎn)市場；泡沫

中圖分類號：F127.56　文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A　文章編號：1003－4161(2011)03－0052－03

一、房地產(chǎn)泡沫及其成因

美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家Charles P.Kindleberger認(rèn)為：房地產(chǎn)泡沫可以理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過程中保持持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者――隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。簡言之，房地產(chǎn)泡沫就是房地產(chǎn)由于過度投機(jī)而產(chǎn)生虛偽的需求從而使房地產(chǎn)的價(jià)格虛高。

一般來說，房地產(chǎn)泡沫的成因，主要有以下三個(gè)方面。

(一)土地稀缺

眾所周知，土地是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體，而土地的最大經(jīng)濟(jì)特征就是稀缺性，與其他生產(chǎn)要素相比，土地的供給彈性最小。土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)與人們和企事業(yè)單位的生產(chǎn)生活等切身利益息息相關(guān)。由于土地的有限性，且房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費(fèi)品兩重性，從而使人們對房地產(chǎn)價(jià)格的上漲存在著很樂觀的預(yù)期，導(dǎo)致土地價(jià)格的上揚(yáng)，從而使房地產(chǎn)價(jià)格偏離資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，為泡沫的生成提供了基礎(chǔ)條件。

(二)投機(jī)需求膨脹

投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。對房地產(chǎn)出于投機(jī)目的的需求，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉(zhuǎn)手倒賣。而市場上總有一批從眾參與者，他們沒有足夠的信息來源，也觀測不到準(zhǔn)確的信息，他們對未來預(yù)期的形成主要依賴于市場上其他人的行為來選擇自己的行為策略。由于從眾行為的出現(xiàn)，導(dǎo)致當(dāng)有少數(shù)人預(yù)期房價(jià)上升而購房投資時(shí)，有更多的人也會(huì)增加對房地產(chǎn)的投機(jī)需求，使房地產(chǎn)的價(jià)格上升。這種行為一旦形成你追我趕的態(tài)勢，就很難抑制，房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生。

(三)過度放貸

金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。由于房地產(chǎn)價(jià)值量大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)泡沫能否出現(xiàn)，一個(gè)根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，容易查封、保管和變賣，使銀行部門認(rèn)為這種貸款風(fēng)險(xiǎn)很小，在利潤的驅(qū)動(dòng)下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。此外，銀行部門還會(huì)過于樂觀地估計(jì)抵押物的價(jià)值，從而加強(qiáng)了借款人投資于房地產(chǎn)的融資能力，大量銀行資金的介入，進(jìn)一步地加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的膨脹和泡沫的產(chǎn)生。

(四)投資渠道狹窄

隨著南昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市民手中積累了一些財(cái)富，讓這些資金保值增值是他們?nèi)账家瓜氲膯栴}。老百姓的資金沒有地方投資，錢放在銀行儲蓄，大家不甘心，因?yàn)橄鄬τ谕ㄘ浥蛎泚碚f，利率很低。目前，南昌市實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資渠道明顯偏窄，很多行業(yè)都是國有資本在壟斷，民間資本難以進(jìn)入。由于實(shí)體行業(yè)投資渠道受限，且受金融危機(jī)的影響行業(yè)利潤下降，于是股市和樓市變成了他們尋求的有效投資通道。相對于股市，房地產(chǎn)這種固定資產(chǎn)更具有保值增值的效果，大量資金自然涌入房地產(chǎn)市場。

二、房地產(chǎn)泡沫的危害

(一)造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡

房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報(bào)率。在泡沫經(jīng)濟(jì)期間，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必需的資金。但每個(gè)行業(yè)都是社會(huì)必不可少的，而且作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭也不一定就只有房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)。房地產(chǎn)只是一個(gè)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，良性發(fā)展時(shí)龍頭作用顯著；然而房地產(chǎn)不可能成為永遠(yuǎn)的龍頭，如果一旦失去控制，那就可能成為危害經(jīng)濟(jì)、社會(huì)健康發(fā)展的禍?zhǔn)?。房地產(chǎn)泡沫把經(jīng)濟(jì)發(fā)展引向崩潰的邊緣，重蹈日本、中國香港、美國、迪拜等房地產(chǎn)泡沫帶來的嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

(二)導(dǎo)致金融危機(jī)

房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系非常密切，這主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價(jià)值高的特點(diǎn)決定的。有資料表明，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20%－30%是銀行貸款；建筑公司往往要對項(xiàng)目墊付約占總投入30%－40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購房者申請了個(gè)人住房抵押貸款。這幾項(xiàng)累加，房地產(chǎn)項(xiàng)目中來自于銀行的資金高達(dá)61%。房地產(chǎn)泡沫把銀行變成了房貸銀行，使得銀行資產(chǎn)驟然增高風(fēng)險(xiǎn)，而一些需要資金的生產(chǎn)企業(yè)貸款大量減少，長此下去，隨著房地產(chǎn)泡沫的破裂，銀行也將風(fēng)險(xiǎn)大增，危害國家的金融安全，并引起連鎖反應(yīng)。比如2008年美國房地產(chǎn)次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)。

(三)引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)

房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，企業(yè)財(cái)務(wù)營運(yùn)逐漸陷入困境，大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增，居民實(shí)際收入下降。由于經(jīng)濟(jì)不景氣和個(gè)人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會(huì)減少當(dāng)期的消費(fèi)，擴(kuò)大收入中的儲蓄部分，以防不測。個(gè)人消費(fèi)的萎縮又使生產(chǎn)消費(fèi)品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)危機(jī)的惡性循環(huán)。在經(jīng)濟(jì)危機(jī)下，犯罪案件會(huì)激增。馬來西亞1997年房地產(chǎn)泡沫破滅以后，當(dāng)年的犯罪率比1996年增加了38%。由于人們對日益惡化的經(jīng)濟(jì)危機(jī)感到不滿，社會(huì)危機(jī)將逐漸加劇。

三、南昌市房地產(chǎn)市場泡沫分析

目前，判斷房地產(chǎn)市場是否存在泡沫，國際上通用的指標(biāo)有房價(jià)增長率與GDP增長率之比、房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額之比、房價(jià)收入比、租售比。其他的一些指標(biāo)還有空置率、施工面積與竣工面積比等等。我們將運(yùn)用房價(jià)上升幅度與GDP增幅之比、房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額之比、房價(jià)收入比三項(xiàng)指標(biāo)，采用數(shù)據(jù)對比法來分析評價(jià)南昌市房地產(chǎn)市場2007年至2010年期間的泡沫問題，并提出一些對策建議，希望有助于南昌市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

(一)房價(jià)增長率與GDP增長率之比

房價(jià)上升幅度與GDP增幅之比是測量房地產(chǎn)相對于實(shí)體經(jīng)濟(jì)(GDP)增長速度的動(dòng)態(tài)相對指標(biāo)。GDP增長率反映的是用貨幣表示的居民可供最終消費(fèi)的商品和勞務(wù)的實(shí)際增長程度。其中，該年的當(dāng)年價(jià)國內(nèi)生產(chǎn)總值與該年不變價(jià)國內(nèi)生產(chǎn)總值的比值，即為國內(nèi)生產(chǎn)總值平減指數(shù)，既反映了私人消費(fèi)品，也反映了公共部門、生產(chǎn)資料和成本、進(jìn)出口商品和勞務(wù)的價(jià)格變動(dòng)程度，比一般的物價(jià)指數(shù)吏綜合。房屋及相關(guān)的建材等行業(yè)的商品和勞務(wù)作為其中一部分，其價(jià)格走勢當(dāng)然與國內(nèi)生產(chǎn)總值平減指數(shù)具有相當(dāng)?shù)囊恢滦?。房價(jià)增長幅度與GDP增長速度的對比度，經(jīng)常被人們作為房地產(chǎn)泡沫的判斷尺度。該指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大；一般認(rèn)為，當(dāng)房價(jià)上漲幅度是

GDP增幅的2倍以上時(shí)，認(rèn)為房價(jià)很不正常，有較大泡沫；只要前者的增長速度不超過后者，就可以認(rèn)為不存在房地產(chǎn)泡沫。因而，在一般情況下，我們只要將房屋價(jià)格的上漲率與反映全部商品及勞務(wù)價(jià)格變動(dòng)的GDP平減指數(shù)比照，就可以測定房地產(chǎn)在全部商品體系中價(jià)格的走向，從而為房地產(chǎn)業(yè)的冷熱判斷提供依據(jù)。

2007年，南昌市GDP為1390.1億元，按可比價(jià)格計(jì)算同比增長15.5%，房屋均價(jià)為4256.8元/m2，房價(jià)增長率為17%：2008年，南昌市GDP為1660.8億元，按可比價(jià)格計(jì)算同比增長15%，房屋均價(jià)為4990元/m2，房價(jià)增長率為17.2%；2009年，南昌市GDP為1837，5億元，按可比價(jià)格計(jì)算同比增長13.1%，房屋均價(jià)為4645元/m2，房價(jià)增長率為-6.9%；2010年，南昌市GDP為2207億元，按可比價(jià)格計(jì)算同比增長14%，房屋均價(jià)為5573元/m2，房價(jià)增長率為19.98%?？梢杂?jì)算出，南昌市2007年房價(jià)增長率與GDP增長率比值為1.1；2008年為1.15；2009年為-0.53；2010年為1.43。從這一指標(biāo)來看，都未達(dá)到“2”的警戒線，說明南昌市房地產(chǎn)投資在2009年至2010年之間還是處于安全線內(nèi)的。但我們也看到，除了2009年因國家政策對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控及全球金融危機(jī)的影響，房價(jià)出現(xiàn)負(fù)增長外，其他各年房價(jià)上漲速度都超過了GDP增長速度，且呈增速加快態(tài)勢，這說明南昌房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定的過熱現(xiàn)象。

(二)房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額之比

房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額之比。這一指標(biāo)可以反映用于房地產(chǎn)業(yè)的投資占某一地區(qū)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例，用來說明某一地區(qū)當(dāng)年有多少資金投入到房地產(chǎn)業(yè)。國際公認(rèn)是不宜超討10%。

2007年，南昌市房地產(chǎn)投資額為125.6億元，投資增長率為13.4%，固定資產(chǎn)投資總額為809.92億元，增長率為26.23%：2008年，南昌市房地產(chǎn)投資額為163.3億元，投資增長率為30%，固定資產(chǎn)投資總額為1086.05億元，增長率為34.09%：2009年，南昌市房地產(chǎn)投資額為198.25億元，投資增長率為21.4%，固定資產(chǎn)投資總額為1464.9億元，增長率為34.88%；2010年南昌市房地產(chǎn)投資總額為230.15億元，投資增長率為16.1%，固定資產(chǎn)投資總額為1935.6億元，增長率為32%，可以算出2007年南昌市房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額之比為16%；2008年為15%；2009年為14%；2010年為12.3%。從這個(gè)結(jié)果可以看出，該比例超過了國際公認(rèn)是否存在泡沫的臨界點(diǎn)10%，但在2009年至2010年期間南昌市房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額的比值是呈現(xiàn)下降趨勢的，說明還沒有出現(xiàn)全局性的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。

(三)房價(jià)收入比

房價(jià)收入比是指城市的平均住房價(jià)格與每戶家庭可支配收入之比。房價(jià)收入比反映了居民家庭對住房的支付能力和承擔(dān)能力，比值越高，支付能力就越低。國際比較通行的說法認(rèn)為，房價(jià)收入比在3－6倍之間為合理區(qū)間。

從表2可以計(jì)算出南昌市2007年的房價(jià)收入比為9.77；2008年為9.9l；2009年為8.46；2010年為9.15。從這個(gè)結(jié)果可以看出，南昌市商品房房價(jià)收入比較高，且呈放大現(xiàn)象，說明南昌市房地產(chǎn)市場存在著一定的泡沫。

四、南昌市房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的建議

通過對南昌市房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)的數(shù)據(jù)對比分析，我們認(rèn)為：近年來，南昌市房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了輕度泡沫。結(jié)合上述對南昌市房地產(chǎn)市場的分析，就未來南昌市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，提出幾點(diǎn)建議。

(一)完善住房供應(yīng)體系，加快南昌市保障性住房建設(shè)步伐

按照“政府保障基本需求，市場提高住房水平”的思路，擴(kuò)大有效供給，加快保障性住房建設(shè)的步伐。在保障性住房的建設(shè)方式上，南昌市應(yīng)將經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)向更加合理化和人性化方向推進(jìn)。一要合理規(guī)劃商品房建設(shè)用地范圍，不應(yīng)在離市中心較遠(yuǎn)的位置建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，這樣是變相的拉平房價(jià)，使得經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格和周邊商品房價(jià)格持平。而應(yīng)在配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域建設(shè)保障性住房小區(qū)，有助于城市資源合理利用。二應(yīng)采取多租少售模式。南昌市正處于城市化加速發(fā)展時(shí)期，未來，部分進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民和城市低收入家庭的住房問題將日益嚴(yán)峻，他們沒有能力去支付房價(jià)和銀行貸款利率，只能靠租房來解決問題。保障性住房采取多租少售模式可以讓更多的進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民和城市低收入家庭生活安定。

(二)加強(qiáng)南昌市房地產(chǎn)市場監(jiān)管，保證市場運(yùn)行的穩(wěn)定性

政府應(yīng)抓好南昌市閑置土地的清理和利用，嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地的開發(fā)期限，打擊開發(fā)商囤積土地的行為。加強(qiáng)對南昌市商品住房預(yù)售行為的監(jiān)管，未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。加大對捂盤惜售、哄抬房價(jià)等違法違規(guī)行為的查處力度，對開發(fā)商限期生產(chǎn)、限價(jià)銷售、限融資渠道、限信貸規(guī)模，對已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對外銷售，銷售的價(jià)格不得超過申報(bào)價(jià)格。以控制價(jià)格短期內(nèi)的波動(dòng)變化，確保房地產(chǎn)銷售的市場秩序。

(三)保持南昌市房貸的穩(wěn)定，限制投機(jī)性購房需求

近期，國家采取了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得的貸款額大幅度下跌，這會(huì)導(dǎo)致投資在房地產(chǎn)市場中的資金突然減少，部分開發(fā)商資金鏈斷裂，使得樓盤停工、建筑工人失業(yè)、商品住房供應(yīng)減少，這樣的結(jié)果可能會(huì)導(dǎo)致惡性循環(huán)。因此，南昌市不應(yīng)隨著國家宏觀調(diào)控的政策而急劇減少房貸額，而應(yīng)采取逐漸遞減的方式進(jìn)行，從而維護(hù)南昌市房貸的平穩(wěn)。另外，銀行要密切關(guān)注放貸對象的信用等級，認(rèn)真核實(shí)貸款申請人信息，采用差別信貸政策，提高居民家庭購買第二套及以上住房貸款首付比例和貸款利率。如果住房投機(jī)炒作者的首付比例和貸款利率上升到一定程度，其購買住房貸款風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)立刻顯現(xiàn)出來。信貸政策的收緊與成本的提高會(huì)限制投機(jī)購房需求。

(四)改善投資環(huán)境，拓寬南昌市民投資渠道

南昌市應(yīng)該著眼于拓寬私人投資渠道，打破管制和壟斷，讓民營企業(yè)可以進(jìn)入更多行業(yè)投資。降低行業(yè)進(jìn)入門檻，降低高管制的一些行業(yè)的投資門檻，比如公用事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、金融、旅游等，通過改善投資環(huán)境，讓更多的民間資本進(jìn)入實(shí)體行業(yè)，讓投資實(shí)業(yè)經(jīng)濟(jì)的民間資本獲利。只有這樣，才能疏導(dǎo)擁積在房地產(chǎn)市場的資金，維持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

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[7]南昌市統(tǒng)計(jì)局，nctj.省略

篇(3)

一

1．房地產(chǎn)投資穩(wěn)步上升，地域熱點(diǎn)顯現(xiàn)。發(fā)展經(jīng)濟(jì)理論告訴我們，資本積累，投資增加是經(jīng)濟(jì)增長的必要條件。沒有投資的穩(wěn)步增長，任何國家都不可能實(shí)現(xiàn)從農(nóng)業(yè)國向工業(yè)化和現(xiàn)代化的轉(zhuǎn)變。對于中國這樣一個(gè)人口眾多的發(fā)展中國家來說，保持一定的投資規(guī)模尤為重要。近些年，全球經(jīng)濟(jì)增速放緩，我國經(jīng)濟(jì)一直保持7％―8％的高增長率，其中投資貢獻(xiàn)率高達(dá)3．6％左右。在國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整中，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重逐步上升，彌補(bǔ)了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)投資增長率下降的遺缺，其對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率也慢慢顯現(xiàn)出來。

從房地產(chǎn)持續(xù)投資熱點(diǎn)的分布來看，它主要集中在北京、上海、廣州、南京、杭州等為主導(dǎo)的大城市群，客觀地講，這些地區(qū)房地產(chǎn)投資熱有其合理的因素，也有令人擔(dān)心的一面。這些地帶是中國經(jīng)濟(jì)增長最快的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入水平的提高，消費(fèi)升級換代，大量外資的進(jìn)入和勞動(dòng)力的流動(dòng)都會(huì)增加對房地產(chǎn)的需求，但是，與其他產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)投資也要以需求為后盾，沒有有效的需求，房地產(chǎn)投資就不可能持續(xù)增長。那么，我國的房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長是否有需求的支撐?我認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)熱主要是需求拉動(dòng)的。

2．銷售率、空置率，地域分化明顯。近幾年，購房低息貸款、減免稅費(fèi)、戶籍制度的松動(dòng)是刺激居民購房的三大政策因素，商品房屋和商品住宅的銷售率(當(dāng)年銷售面積占當(dāng)年竣工面積的比例)基本保持在80％以上，其中商品住宅的銷售率要更高一些。

但是，由于房地產(chǎn)投資總量的不斷增加，在銷售率回升的同時(shí)，空置面積也在上升。對于空置率，我們要做認(rèn)真的分析。首先，空置率上升無論何種原因都不是一個(gè)好現(xiàn)象，空置率高意味供給與需求的不匹配、占壓銀行資金多，由此會(huì)影響資源的優(yōu)化配置。其次，市場上任何一種產(chǎn)品都需要有合理的庫存。房地產(chǎn)作為一種價(jià)值高的大宗商品，其合理的庫存期、庫存比率應(yīng)該為多少?以住宅為例，我國房地產(chǎn)開發(fā)的房屋多是高層和多層，國外多是一家一戶住宅，不同樣式的住宅，其偏好程度差異極大，因此，就有好賣與不好賣之分。那么，不同質(zhì)的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，國外的空置率是以全部存量房為分母，而我國城鎮(zhèn)存量房有多少至今仍是一個(gè)未知數(shù)。再次，地域差別。即便是在國內(nèi)，不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的強(qiáng)弱，其對空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年東亞危機(jī)爆發(fā)后，海南空置商品房425萬平方米，給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)帶來重創(chuàng)，留下的是滿目瘡痍的“爛尾樓”，而當(dāng)時(shí)上海的空置房屋接近700萬平方米，占全國的1／7，卻能使之化險(xiǎn)為夷，絕處逢生。

3．房價(jià)快速上漲，炒房圈地?zé)?，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的隱憂。近幾年，全國一些大中城市的房屋銷售價(jià)格快速上漲，漲幅超前。面對節(jié)節(jié)攀升的房價(jià)，廣大百姓找不到自己能負(fù)擔(dān)得起的住房。

實(shí)事求是的講，北京等大城市房價(jià)高有其合理的一面，其中“五多”――常駐人口多、老外多、外來人口多、高收入者多和集團(tuán)購買多都會(huì)推動(dòng)房價(jià)上揚(yáng)；但是，土地市場的不規(guī)范，炒房圈地?zé)崾窃斐杀本┑却蟪鞘蟹績r(jià)盤升的根本原因。許多投機(jī)商借“舊城改造”之機(jī)忙著炒房圈地，房價(jià)經(jīng)多次轉(zhuǎn)手越抬越高，這些投機(jī)商巨頭從中獲得了暴利，這種炒房圈地?zé)釋Ψ康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以說是殆害長遠(yuǎn)。俗話說“沒有能長到天那么高的大樹”，房地產(chǎn)的價(jià)格也不可能無休止地長下去。短期的漲價(jià)也許在可承受范圍之內(nèi)，但是，當(dāng)房價(jià)上漲過快超過廣大百姓可接受的程度，那么，就會(huì)對社會(huì)安定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、吸引創(chuàng)業(yè)企業(yè)和人才產(chǎn)生不利影響。香港土地成本高、房價(jià)高已成為其經(jīng)濟(jì)發(fā)展一大制約因素，這難道不應(yīng)該引起我們的警覺和深省嗎?

目前國家已出臺了多項(xiàng)政策措施，抑制炒房行為，平抑快速上漲的房價(jià)，我們已看到有一定的效果，是否能夠有實(shí)質(zhì)性作用，還需繼續(xù)觀察。

4．房地產(chǎn)信貸發(fā)展，有喜也有憂。房地產(chǎn)是一種投入大、價(jià)值高的資產(chǎn)，無論其投資與消費(fèi)都離不開金融的支持。從住宅消費(fèi)信貸方面分析，將抵押信貸機(jī)制引入住宅市場，對于多年來習(xí)慣于追逐“大企業(yè)”、“大項(xiàng)目”、“大筆貸款”的中國銀行業(yè)來說無疑是一重大突破，對于習(xí)慣了“量入為出”的廣大百姓來說更是消費(fèi)觀念與行為的一次巨變。個(gè)人住房抵押信貸的迅速增長，不僅改善了銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高了銀行信貸資金的“安全性、盈利性”，也促進(jìn)了住宅生產(chǎn)與消費(fèi)的良性循環(huán)。

從房地產(chǎn)開發(fā)信貸方面分析，我們可以看到：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金主要是依靠預(yù)售房款和銀行的流動(dòng)資金貸款。而消費(fèi)者購房的預(yù)付款除一部分個(gè)人儲蓄金外，相當(dāng)一大部分來自銀行貸款。因此，無論資金以何種形式出現(xiàn)，都是從銀行的口子出去的。

那么，靠銀行信貸搞投資是否會(huì)誘發(fā)房地產(chǎn)泡沫、金融風(fēng)險(xiǎn)?在現(xiàn)代信用經(jīng)濟(jì)社會(huì)，銀行借貸作為一種融資的手段，其本身并不是泡沫，能否誘發(fā)泡沫取決于資金的投向和使用效率，如果將資金投向市場需求潛力大的中、低檔普通住宅，投資的結(jié)果可以滿足社會(huì)需求，增進(jìn)社會(huì)的財(cái)富。反之，盲目地炒房圈地、炒高檔樓宇，表面上熱得不得了，實(shí)際上供求關(guān)系嚴(yán)重失調(diào)，泡沫就不可避免了。因此，分析房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫，銀行信貸的規(guī)模、增長速度只是一個(gè)變量，關(guān)鍵是看資金的投向和資產(chǎn)的質(zhì)量。

此外，銀行自身體系是否健全也是抵御房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。衡量銀行體系健全的基本指標(biāo)包括：資本充足率、資產(chǎn)質(zhì)量(壞賬率)、經(jīng)營管理水平、收益率和流動(dòng)資產(chǎn)比率等。在1997東亞金融危機(jī)中，香港和新加坡的房地產(chǎn)信貸占銀行資產(chǎn)的30％～40％，卻能在房地產(chǎn)價(jià)格大幅縮水時(shí)安然無恙，因?yàn)橄愀酆托录悠裸y行的資本充足率高達(dá)15％～20％，不良資產(chǎn)率僅為3％，而韓國、菲律賓和泰國銀行的資本資產(chǎn)比率在6％～10％，不良貸款率高達(dá)22％，因此，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)使這些國家的銀行陷入前所未有的災(zāi)難。在我國銀行資本金不足，不良資產(chǎn)率居高不下的情況下，個(gè)人住房信貸和房地產(chǎn)企業(yè)貸款在銀行資產(chǎn)中應(yīng)占多大的份額才有利于優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)?在我國信用制度、抵押保險(xiǎn)制度不健全的情況，如何提高房地產(chǎn)信貸的質(zhì)量?這些都是亟待解決的問題。

二

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)不在總量在結(jié)構(gòu)，不在速度在質(zhì)量。因此，對于不同的房地產(chǎn)熱，政府的調(diào)控方式也應(yīng)有所不同。根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的生成機(jī)理，我認(rèn)為，防范房地產(chǎn)泡沫應(yīng)采取如下措施：

1．從土地源頭人手，規(guī)范土地市場。中國的房地產(chǎn)行業(yè)獲得的超額利潤就是來源于政府對土地的壟斷供應(yīng)，即行政性壟斷。表面上看起來，全

國房地產(chǎn)企業(yè)已超過4萬家，是個(gè)充分競爭的行業(yè)，但由于房地產(chǎn)業(yè)的上游土地市場是政府獨(dú)家壟斷，政府“一個(gè)口子”供地的土地儲備和招拍掛政策，實(shí)際上充當(dāng)了土地供應(yīng)的壟斷商角色，因此，完全有能耐獲得“壟斷的超額利潤”。其中很大一部分通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓流入了房地產(chǎn)企業(yè)。盡管從前年下半年開始土地市場引入了競價(jià)機(jī)制，但由于競價(jià)拍賣機(jī)制只適用于競爭性的市場，而在土地市場國家高度壟斷和土地資源供不應(yīng)求的情況下，競價(jià)拍賣機(jī)制只會(huì)提高房地產(chǎn)企業(yè)對地價(jià)的預(yù)期，使壟斷供給的壟斷產(chǎn)品形成壟斷價(jià)格，并且不斷把這種壟斷價(jià)格推向新高。所以，我們看到，隨著土地價(jià)格上漲，土地出讓金也水漲船高，而作為終端產(chǎn)品的房子，價(jià)格更是高得離譜。

土地資源短缺不僅是困擾我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也是困擾城市化乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)大問題，如何利用相對貧乏的土地資源為全體國民提供一個(gè)公正、平等、富足和安定的發(fā)展與生存環(huán)境，在一定意義上講，都有賴于土地資源的優(yōu)化配置。我們認(rèn)為：首先，應(yīng)通過立法確定城市規(guī)劃的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用結(jié)構(gòu)的合理性，為城市和地區(qū)經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。其次，加快建設(shè)有形的土地市場，實(shí)現(xiàn)國有土地使用權(quán)交易的公正、公開、公平。今后，國有土地?zé)o論使用者是誰(政府或其他企事業(yè)單位)，土地出讓都應(yīng)納入有形市場，避免“黑箱”操作的諸多弊端，且招標(biāo)并不是簡單的價(jià)高者得標(biāo)，政府可用綜合指標(biāo)，包括企業(yè)的資質(zhì)，以往的開發(fā)業(yè)績、土地使用方向、開發(fā)項(xiàng)目的市場前景等，來確定中標(biāo)者的資格。這樣，政府才可以有效的調(diào)控土地供給的規(guī)模、條件、時(shí)序和位置，同時(shí)，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供給。再次，建立土地信息系統(tǒng)，各城市政府應(yīng)對所有待出讓的土地、現(xiàn)有土地使用結(jié)構(gòu)、規(guī)劃、評估價(jià)格等信息公開，防止信息不對稱為一些人圈地、炒地謀取暴利提供便利；另外，必須對違規(guī)違紀(jì)者給予嚴(yán)厲的制裁，以保障市場秩序的正常運(yùn)行。

2．靈活運(yùn)用利率、完善稅收政策，調(diào)控房地產(chǎn)市場，杜絕偷稅漏稅。近兩年的房地產(chǎn)熱，一定程度是在政府宏觀調(diào)控政策刺激下形成的。在經(jīng)濟(jì)緊縮時(shí)，低息、減免稅政策有利于刺激有效需求，本無可非議，但是，長期實(shí)施一種政策，或無視受益對象實(shí)施同一政策，就可能給市場一種錯(cuò)誤的信號：多次降息、資金成本低會(huì)誘使許多企業(yè)、個(gè)人涉足于高風(fēng)險(xiǎn)的投資，從而導(dǎo)致市場資源配置的失誤。為引導(dǎo)企業(yè)投資與開發(fā)更符合市場的需求，政府應(yīng)適時(shí)調(diào)高投資別墅、高檔公寓、高檔娛樂設(shè)施、商廈寫字樓的貸款利率，調(diào)高個(gè)人非自住房的貸款利率，使低息政策更好地向中低收入者傾斜；各城市政府還應(yīng)對高檔不動(dòng)產(chǎn)開征不動(dòng)產(chǎn)稅，并可采取累進(jìn)稅，有利于抑制奢靡之風(fēng)，而將有限和寶貴的資源用在實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化和工業(yè)化上。此外，完善市場信息的供給，也是政府調(diào)控市場的重要內(nèi)容。

房地產(chǎn)行業(yè)的偷稅漏稅行為已相當(dāng)嚴(yán)重，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算不規(guī)范，納稅意識薄弱。在北京、四川、山西、上海、山東、云南等省市的稅務(wù)稽查人員均發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的大肆偷漏稅問題，且欠稅金額巨大。其中浙江房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅問題已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的偷漏稅手段花樣繁多，查出的不過是冰山一角，大量沒查出的自然成了企業(yè)的利潤。一方面是房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤，另一方面卻是大肆偷漏國家稅款，解決房地產(chǎn)行業(yè)的偷稅漏稅行為已刻不容緩。

3．完善房地產(chǎn)金融體制，防患于未然。我國銀行業(yè)是在金融體制不健全的情況下涉足房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，從外部環(huán)境上講，我國的個(gè)人信用制度、抵押制度和抵押保險(xiǎn)機(jī)制不健全，從內(nèi)部機(jī)制上講，我國銀行自身存在著許多脆弱性，如資本不足、不良資產(chǎn)過高，資產(chǎn)負(fù)債管理水平低等，這些都會(huì)加大房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)。但是，面對金融全球化的沖擊和多次下調(diào)利率利差收益縮小的壓力，我國銀行業(yè)迫切需要尋找新的利潤增長點(diǎn)，新興的房地產(chǎn)信貸特別是個(gè)人住宅抵押信貸則成為銀行業(yè)理想的選擇。個(gè)人住房抵押貸款是一種好資產(chǎn)，但持有比例過高，也會(huì)增加資金成本和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，這就是“雞蛋不能放在一個(gè)籃子里”的道理。在美國，個(gè)人住房抵押貸款僅占商業(yè)銀行資產(chǎn)的18％，占抵押銀行資產(chǎn)的50％，銀行資金來源不同，資金的運(yùn)用也會(huì)有所不同。在香港，銀行要及時(shí)動(dòng)態(tài)追蹤貸款的質(zhì)量。因此，我國的銀行業(yè)應(yīng)從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)人手，提高自身抵御金融風(fēng)險(xiǎn)能力；金融監(jiān)管部門應(yīng)從制度建設(shè)人手，完善信用制度、抵押制度、抵押保險(xiǎn)和抵押二級市場的發(fā)展，這樣才有利于房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的共同發(fā)展。

篇(4)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場泡沫；行為金融學(xué)

基金項(xiàng)目：德國國家學(xué)校交流局2005～2007年度項(xiàng)目。

作者簡介：高雷(1977－)，男，上海人，汕頭大學(xué)商學(xué)院特聘教授、碩士生導(dǎo)師，德國基爾大學(xué)客座教授，香港中文大學(xué)客座研究員，德國波恩大學(xué)澤爾滕實(shí)驗(yàn)室博士后，主要從事國際金融研究。

中圖分類號：F293.31　文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A　文章編號：1006－1096(2007)03－0063－03　收稿日期：2007－01－12

萊茵哈德?澤爾滕教授是德國波恩大學(xué)教授，德國科學(xué)院院士，前歐洲經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)主席。1994年，他因在“非合作博弈理論中開創(chuàng)性的均衡分析”方面的杰出貢獻(xiàn)而榮獲諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)。2005年3月及11月，澤爾滕教授兩次來華講學(xué)。其問，他和高雷博士就杭州市房地產(chǎn)市場的泡沫問題進(jìn)行了深入的探討。

一、我國房地產(chǎn)市場泡沫

房地產(chǎn)市場是一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。在西方，房地產(chǎn)業(yè)通常被視為一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表。我國以建立商業(yè)化的房地產(chǎn)市場為最終目標(biāo)，從上世紀(jì)80年代起對住房體制開始改革。1998年，國家頒布了住房體制改革的綱領(lǐng)性文件《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房體制改革，加快住房建設(shè)的通知》。近年來，我國房地產(chǎn)市場銷售額增長迅速，年增長超過30％(參見圖1)。

房地產(chǎn)市場很容易產(chǎn)生泡沫(Ablaham，J．M．&H．H．Pat-ric，1994；Case，K．E．&R．J．Shiller，1989；Clark，T．E，1995；Clayton，J．1996；Shiller，R．J，199)歷史上，房地產(chǎn)泡沫崩潰而引發(fā)的全局性經(jīng)濟(jì)危機(jī)屢見不鮮，例如日本經(jīng)濟(jì)由于房地產(chǎn)市場泡沫的破裂10多年來一蹶不振。近年來，中國房地產(chǎn)投資的增長明顯超過固定資產(chǎn)投資的增長，而房地產(chǎn)銷售額增長率又快于房地產(chǎn)投資的增長率(參見圖2)，這就令人擔(dān)心是不是我國商品房價(jià)格增長過快、房地產(chǎn)業(yè)利潤過高。其實(shí)，自1998年以來我國商品房房價(jià)格的增長大大超過城鎮(zhèn)居民收入的增長已經(jīng)是一個(gè)不爭的事實(shí)。很多學(xué)者就我國房地產(chǎn)市場有沒有泡沫這個(gè)問題作了研究(高雷、何少華、殷樹喜，2005；易憲容，2005；牛鳳瑞，2004；杭州市統(tǒng)計(jì)局，2004；浙江省企業(yè)調(diào)查隊(duì)課題組，2005；魏杰，2003；包宗華，2004)。一些人認(rèn)為我國房地產(chǎn)市場只是過熱，并沒有太多的泡沫處于可控范圍內(nèi)；另一些人則堅(jiān)持已經(jīng)產(chǎn)生了許多泡沫，繼續(xù)下去泡沫肯定會(huì)破裂，從而導(dǎo)致金融危機(jī)的發(fā)生。前一部分人從產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)、經(jīng)濟(jì)起飛的需要、人民對房地產(chǎn)的真實(shí)需求等方面認(rèn)定只是過熱現(xiàn)象。后一部分人從房地產(chǎn)信貸攀升、房價(jià)與居民收入比值過大、房價(jià)與租金比值過高，市場換手率升高、空房率攀高等方面進(jìn)行分析，認(rèn)為房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了泡沫。

二、杭州房地產(chǎn)市場泡沫

1998年中央出臺的停止住房實(shí)物分配、逐步實(shí)行住房分配貨幣化、并允許個(gè)人利用銀行貸款購房的政策，推動(dòng)了我國市場經(jīng)濟(jì)體制發(fā)展最為充分的浙江省的首府杭州的房地產(chǎn)市場的發(fā)展。從圖3中，我們不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資的增長率明顯超高過全市GDP的增長率。房地產(chǎn)市場持續(xù)數(shù)年供需兩旺，高速擴(kuò)張，商品房銷售量和銷售價(jià)格同步快速上漲。2001年以來，隨著住房信貸消費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)投資信貸政策進(jìn)一步放寬，加上2002年7月1日開始實(shí)行的房地產(chǎn)招標(biāo)制度，杭州的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了超速增長的情況。在2001年、2002年、2003三年中，杭州房地產(chǎn)投資開發(fā)額分別以38．78％、40.69％和30.56％的速度增長；住宅用地價(jià)格和商品房銷售價(jià)格持續(xù)大幅上漲。杭州的這些狀況，受到全國矚目，被稱為房地產(chǎn)市場的“杭州現(xiàn)象”。

從杭州房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀看，它是存在泡沫的。房價(jià)格已經(jīng)偏離其市場基礎(chǔ)價(jià)格，也大大超過了居民的承受能力。我們知道房價(jià)收入比是國際通用的衡量家庭對房價(jià)承受能力的指標(biāo)。以80平方米的商品房為例，杭州的房價(jià)收入比達(dá)到11.3倍，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際認(rèn)可的3～6倍的標(biāo)準(zhǔn)，況且商品房市場上120平方米以上的戶型占了多數(shù)。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯的賣方市場，炒作跡象明顯，消費(fèi)者心理恐慌，出現(xiàn)追漲購房現(xiàn)象。在近年開盤的一些樓盤中，炒作者占買家的比例甚至超過50％，大大高于20％的國際警戒線。澤爾滕教授發(fā)現(xiàn)杭州的空房率特別高。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，杭州的二手房市場中，有將近一半的房源為1998年以后建造的新商品房，甚至有部分期房，可以說這高空置率是炒房者造成的。相比于高速增長的房價(jià)，杭州的房屋租賃價(jià)格增長緩慢，平均年增長率不足1％。這就說明，如果用于租賃而不用于買賣交易的話，杭州的商品房投資是無利可圖的。房屋租賃價(jià)格與銷售價(jià)格的背離代表了資產(chǎn)盈利能力與資產(chǎn)價(jià)格的背離，宣告了資產(chǎn)的泡沫化。在房地產(chǎn)資金方面，1999年以來，杭州房地產(chǎn)開發(fā)投資以平均每年31.41％的速度增長，表面上看來是有充裕的開發(fā)資金作為后盾。但實(shí)際上在房地產(chǎn)開發(fā)的資金鏈中，直接或間接來自銀行的資金占了主導(dǎo)地位。2003年1～9月杭州市房地產(chǎn)企業(yè)貸款發(fā)放額同比增長35.1％，發(fā)放個(gè)人住房貸款同比增長48.1％，兩者合計(jì)占全社會(huì)貸款總額的將近五分之一。這說明房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)的膨脹很大程度上，依賴于信貸規(guī)模的擴(kuò)張。

澤爾滕教授認(rèn)為，我們必須警惕房地產(chǎn)市場的泡沫，他注意到杭州的房地產(chǎn)市場交易量的增長已落后于房價(jià)的增長。隨著2003年央行和國務(wù)院先后出臺121號文件和18號文件以后，銀行紛紛限制按揭貸款，提高首付額度，并對某些房地產(chǎn)產(chǎn)品停止按揭，加上高房價(jià)制約，目前杭州的房地產(chǎn)銷售增速已經(jīng)放慢。2004年年均銷售增長幅度從2003年的20％以上下降至8.9％(見2004年杭州市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào))。而商品房價(jià)格卻仍在高速上漲。2004年房屋銷售價(jià)格同比增長11.8％，比同期城鎮(zhèn)居民可支配收入的增幅高出2.3個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)量價(jià)理論，這可能是樓市下跌的前兆。由于房地產(chǎn)市場是關(guān)系國計(jì)民生的，房地產(chǎn)市場泡沫的破裂將對我國整個(gè)經(jīng)濟(jì)、金融體系(大多數(shù)購房者都從銀行貸了

款)造成長期的后果和深重的負(fù)面影響。

三、從眾效應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫的影響

從眾效應(yīng)是指市場投資者受其他投資者的影響而采取相同的投資策略，或者說投資者的決策是基于對大眾行為的模仿而不是基于自己的理性判斷(高雷，2005；高雷、任慧玉，2005)。澤爾滕教授和高雷博士認(rèn)為，許多房地產(chǎn)投資者缺乏相關(guān)信息及專業(yè)知識，自己無法做出合理決策，從而遵從大多數(shù)人的判斷。面對快速上漲的房價(jià)，一些人認(rèn)為他們?nèi)绻F(xiàn)在不買房將來就買不起了，便迫不及待地買了房。而他們的購買又進(jìn)一步拉升了房價(jià)，迫使另一批人因?yàn)橥瑯拥膿?dān)憂而成為新一批商品房購買者。于是，類似于多米諾骨牌效應(yīng)的連鎖反應(yīng)產(chǎn)生了，促使房價(jià)一路攀升，直至最后崩潰。從眾效應(yīng)使個(gè)人偶然行為演變?yōu)槭袌銎毡樾袨?，造成價(jià)格遠(yuǎn)離價(jià)值，加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場的泡沫與價(jià)格波動(dòng)。

四、政策建議

澤爾滕教授和高雷博士對我國房地產(chǎn)市場存在的問題提出了具體的政策建議。

1．放寬對利率的限制。我國有很長一段時(shí)間是以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)為中心的。由于傳統(tǒng)的社會(huì)主義意識形態(tài)，我國目前的經(jīng)濟(jì)體系中還有許多與有效、高效、健康的市場經(jīng)濟(jì)制度相違背之處，這其中首要的是政府對經(jīng)濟(jì)干預(yù)過多。在我國，利率不是由市場調(diào)控，而是由政府決定的。因?yàn)槔试谖覈康禺a(chǎn)投機(jī)交易中扮演了一個(gè)的關(guān)鍵性角色，因此我國應(yīng)該根據(jù)市場需求來調(diào)節(jié)利率，抑制房地產(chǎn)市場的過度投機(jī)。

2．完善房地產(chǎn)金融體系，建立和發(fā)展房地產(chǎn)金融二級市場。為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須完善房地產(chǎn)金融體系，著手研究建立住房抵押貸款二級市場，實(shí)現(xiàn)抵押貸款的證券化，將一、二級市場作為一個(gè)整體納入金融大循環(huán)，打通房地產(chǎn)市場與資本市場的聯(lián)系。

3．改進(jìn)房地產(chǎn)貸款和抵押政策，預(yù)防和禁止銀行貸款進(jìn)入投機(jī)市場。如果大量投資者將獲得的銀行貸款用于房地產(chǎn)市場的投機(jī)交易，那么當(dāng)房地產(chǎn)市場泡沫破裂時(shí)，勢必會(huì)導(dǎo)致銀行無法收回貸款的不良局面。而目前我國銀行的壞賬比率已經(jīng)高達(dá)30％!

4．封堵境外投機(jī)資金。要防止房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹，就要封堵境外對人民幣有升值預(yù)期的投機(jī)資金繼續(xù)涌入。

5．加強(qiáng)正確的宣傳引導(dǎo)。由于大眾對于房地產(chǎn)缺乏有效信息和專業(yè)知識，極易產(chǎn)生從眾效應(yīng)，政府必須加強(qiáng)宣傳和引導(dǎo)，使消費(fèi)者能夠理性購房，避免產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，造成房地產(chǎn)投機(jī)增強(qiáng)吹大泡沫。

6．抑制不良信息傳播。政府部門應(yīng)根據(jù)人口、收入等因素制定并公布比較詳細(xì)的房地產(chǎn)中長期發(fā)展規(guī)劃，并定期修改，且嚴(yán)格實(shí)施，那么大眾對房地產(chǎn)市場的預(yù)期也就不會(huì)忽高忽低，投機(jī)行為也就難以發(fā)生。

7．采取適當(dāng)措施，避免泡沫突然破滅。我們知道，泡沫突然破滅會(huì)招致金融和經(jīng)濟(jì)危機(jī)。所以，政府不要采取過激措施，而要通過小幅連續(xù)的政策來逐漸改變公眾的預(yù)期，以避免泡沫突然破滅。

8．為投資者開創(chuàng)新的投資領(lǐng)域，創(chuàng)造新的金融工具。國內(nèi)投資者缺少有效的投資機(jī)會(huì)；到目前為止，我國只有股票市場和房地產(chǎn)市場這兩個(gè)主要的投資市場。這可能也是我國房地產(chǎn)市場過度投機(jī)的一個(gè)原因。因此我國應(yīng)致力于為投資者提供新的投資市場，如期貨市場，債券市場和外匯市場等。

五、結(jié)論

篇(5)

關(guān)鍵詞 土地 供給政策 房地產(chǎn)

一、土地供給政策的主要組成部分

當(dāng)今，雖然經(jīng)濟(jì)在不斷發(fā)展，但經(jīng)濟(jì)危機(jī)的深層影響也在逐漸顯現(xiàn)，世界經(jīng)濟(jì)市場可能持續(xù)動(dòng)蕩，短期內(nèi)無法得到明顯改善，這對我國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了許多負(fù)面影響。在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)市場波動(dòng)性較大，因此我國房地產(chǎn)在尊重市場規(guī)律的前提下，需要政府積極進(jìn)行宏觀調(diào)控，出臺相關(guān)的供給政策加以引導(dǎo)、規(guī)范和治理，為房地產(chǎn)的發(fā)展保駕護(hù)航。當(dāng)下，我國政府從國內(nèi)外形勢出發(fā)，出臺了一系列土地供給政策，包括拆遷補(bǔ)償制度、土地開發(fā)儲備制度和土地出讓制度等。

（一）土地拆遷補(bǔ)償制度

目前，我國關(guān)于土地拆遷補(bǔ)償?shù)恼吆椭贫戎饕ā锻恋毓芾矸ā贰斗康禺a(chǎn)管理法》和《城市拆遷管理辦法》及其相關(guān)管理規(guī)定。土地拆遷主要有兩大特點(diǎn)，即強(qiáng)制性和補(bǔ)償性。因國家建設(shè)需要，拆遷具有強(qiáng)制性，所以在拆遷范圍內(nèi)必須把國家政策和利益放在首位，遵守家頒布的關(guān)于土地拆遷的相關(guān)制度。在拆遷過程中，為保證居民利益，國家需要給予居民一定的補(bǔ)償，而具體的土地拆遷補(bǔ)償計(jì)算公式如下：

土地補(bǔ)償費(fèi)=被征地畝數(shù)×年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)

安置補(bǔ)助費(fèi)=需要安置的人數(shù)×年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)

需要安置的人數(shù)=被征地?cái)?shù)÷征地前人均分配耕地?cái)?shù)

另外，拆遷補(bǔ)償還包括青苗補(bǔ)償費(fèi)，安置人數(shù)，大中型水利、水電工程建設(shè)征地補(bǔ)償?shù)取?/p>

（二）土地開發(fā)儲備制度

我國土地開發(fā)儲備制度主要包括《中華人民共和國土地管理法》《市區(qū)縣（自治縣、市）投資土地開發(fā)整理項(xiàng)目管理實(shí)施辦法》《市土地開發(fā)整理項(xiàng)目庫管理暫行辦法》和《市土地開發(fā)整理項(xiàng)目竣工驗(yàn)收管理暫行辦法》等有關(guān)法律規(guī)章規(guī)定。國家通過收購、置換土地的辦法來進(jìn)行土地的開發(fā)儲備，并對土地進(jìn)行調(diào)控管理。通過對土地進(jìn)行開發(fā)儲備，可以有效規(guī)范房地產(chǎn)市場；通過調(diào)整土地的供求關(guān)系，可以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。在土地的開發(fā)儲備中要遵循以下幾大原則：實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡和耕地總量動(dòng)態(tài)平衡；科學(xué)安排，規(guī)范審查；實(shí)事求是，嚴(yán)格辦事程序。

（三）土地出讓制度

土地出讓制度主要包括《經(jīng)營性用地出讓管理辦法》《協(xié)議出讓管理辦法》及其相關(guān)管理規(guī)定。國家通過無償劃撥土地的方式來進(jìn)行水利、軍事、交通等大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，或者通過有償出讓的方式進(jìn)行，具體有拍賣、招標(biāo)、掛牌等形式。

二、土地供給政策對房地產(chǎn)的影響

（一）對房地產(chǎn)數(shù)量的影響

首先，土地供給政策對房地產(chǎn)市場的影響體現(xiàn)在對房地產(chǎn)數(shù)量的影響上。土地供給是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)，當(dāng)土地供給政策比較寬松時(shí)，房地產(chǎn)的數(shù)量會(huì)比較多。其次，土地的供給還會(huì)影響房地產(chǎn)市場的預(yù)期和生產(chǎn)，他們之間的關(guān)系由容積率（項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值）來反映。設(shè)房地產(chǎn)增量為QR（平方米建筑面積），土地供給量為QL（平方米土地面積），容積率為F，則有QR=F×QL。由此可見，當(dāng)容積率不變時(shí)，土地供給量與房地產(chǎn)增量呈線性正相關(guān)關(guān)系；容積率越大，單位面積土地上的建筑容量即建筑面積就越大。但當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)炒房、囤積時(shí)，土地的供給量對房地產(chǎn)市場的調(diào)控管理就不能完全發(fā)揮作用；由于部分開發(fā)商盲目追求經(jīng)濟(jì)利益，不遵守市場規(guī)律，即使在土地供給量比較大的情況下，用于市場交易的房地產(chǎn)總量也會(huì)相對減少。

（二）對房地產(chǎn)價(jià)格的影響

上文提到，土地供給政策對房地產(chǎn)市場的影響首先體現(xiàn)在對房地產(chǎn)數(shù)量的影響上，通過影響房地產(chǎn)的數(shù)量，房地產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)受到較大的影響。當(dāng)土地供給量較大時(shí)，房地產(chǎn)的數(shù)量會(huì)增加，房地產(chǎn)的供應(yīng)數(shù)量也會(huì)增多。這時(shí)，房地產(chǎn)市場可能會(huì)出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，此時(shí)處于買方市場，所以房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)比較低。反之，當(dāng)土地供給量較小時(shí)會(huì)出現(xiàn)賣方市場，房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)比較高。由此可見，土地供給政策通過調(diào)整土地供給數(shù)量來影響房地產(chǎn)市場的供給關(guān)系，進(jìn)而進(jìn)一步影響房地產(chǎn)市場的價(jià)格。

三、土地供給政策的完善措施

（一）保障低收入人群的利益

在制定土地供給政策時(shí)，要始終把人民的利益特別是低收入人群、弱勢群體的利益放在首位。土地供給制度和其他制度應(yīng)按照兼容性、互補(bǔ)性和關(guān)聯(lián)性的原則進(jìn)行完善。從制度的兼容性來講，主要是重新界定所有權(quán)、土地使用權(quán)和發(fā)展權(quán)，建立制度兼容的土地產(chǎn)權(quán)制度，促進(jìn)土地使用權(quán)按照市場價(jià)格流轉(zhuǎn)。從土地供給制度與其他制度的互補(bǔ)性來講，應(yīng)將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的稅收政策、金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策聯(lián)系起來，形成一個(gè)完整的體系。從土地供給制度的關(guān)聯(lián)性來講，只有將土地的計(jì)劃管理、城市規(guī)劃管理、土地儲備開發(fā)和土地出讓制度聯(lián)系起來，共同組成一個(gè)制度體系，才能對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。

（二）完善經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和廉租房等有關(guān)政策

在完善經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和廉租房等有關(guān)政策時(shí)，應(yīng)該把目光集中于中低收入人群。從市場需求的實(shí)際狀況出發(fā)，可以適當(dāng)降低經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量，加大廉租房的比例，如可以出臺相關(guān)政策，對低收入人群的購房和租房行為加大優(yōu)惠支持力度。此外，應(yīng)打擊投機(jī)行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場秩序，保障中低收入人群的利益。

四、結(jié)語

在當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)市場狀況往往是一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)的晴雨表，而國家出臺的土地供給政策會(huì)對房地產(chǎn)產(chǎn)生深刻的影響。本文主要介紹了國家實(shí)行的各種土地供給政策，重點(diǎn)分析了土地供給政策對房地產(chǎn)市場特別是對房地產(chǎn)數(shù)量和價(jià)格的影響，并結(jié)合我國現(xiàn)狀對今后房地產(chǎn)政策的制定提出了建議，以期為房地產(chǎn)的發(fā)展提供一定參考。

（作者單位為肇慶城際軌道實(shí)業(yè)有限公司）

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篇(6)

自上世紀(jì)末以來,我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出了高速發(fā)展的態(tài)勢,房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)增長中的作用越來越顯著。但在發(fā)展過程中,我國房地產(chǎn)市場也不斷的經(jīng)受著波動(dòng),因此需要發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用,以維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)以及整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞:

政府;房地產(chǎn)市場;宏觀調(diào)控

中圖分類號:F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:16723198(2009)21001702

1 對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的必要性和目的

近年來,房地產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中的比例愈來愈高,正向國民經(jīng)濟(jì)的支拄產(chǎn)業(yè)順利挺進(jìn)。但房地產(chǎn)業(yè)在推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的同時(shí),由于房地產(chǎn)業(yè)的盲目發(fā)展、過熱發(fā)展也會(huì)給國民經(jīng)濟(jì)帶來特別的危害。國際上有日本的連續(xù)35年(1955―1990年)房地產(chǎn)價(jià)格猛漲,以至于嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。我國在1992―1993年的經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)期,房地產(chǎn)市場發(fā)展也呈過熱狀態(tài),等到國民經(jīng)濟(jì)緊縮控制和需求增長放緩時(shí),房地產(chǎn)業(yè)陷入了嚴(yán)重的困難,給中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了極大的影響。(1)房地產(chǎn)的盲目、過熱發(fā)展會(huì)促使地價(jià)及水泥、鋼材等各種建筑原材料價(jià)格猛漲,進(jìn)而通過傳遞效應(yīng)導(dǎo)致其他生活品的價(jià)格上漲,直接后果是大幅度地提高居民的生活成本和商務(wù)成本,進(jìn)一步推動(dòng)商品和勞務(wù)價(jià)格的提高,降低某一地區(qū)的經(jīng)濟(jì)競爭力;(2)價(jià)格猛漲和投機(jī)需求旺盛、大量開發(fā)性投入往往結(jié)合在一起,待到價(jià)格猛漲到虛擬需求再也不能接受的程度,而開發(fā)投入已經(jīng)到達(dá)高位時(shí),市場上頓時(shí)涌現(xiàn)特別多的供給,而需求根本無法接受時(shí),價(jià)格大跌現(xiàn)象就會(huì)到來,并從新房市場向舊房市場蔓延,市場一片恐慌;(3)現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)市場同金融機(jī)構(gòu)尤其是銀行的關(guān)系相當(dāng)緊密,呈現(xiàn)出利益共同體的結(jié)構(gòu),房地產(chǎn)市場的崩潰完全可能導(dǎo)致金融危機(jī),甚至經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

因此,政府應(yīng)充分發(fā)揮在房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控作用,保持房地產(chǎn)市場的發(fā)展同國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)關(guān)系。宏觀調(diào)控的目的在于一方面使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展;另外一方面,也力促房地產(chǎn)市場的發(fā)展不能脫離國民經(jīng)濟(jì)的需要和可能。

2 近期我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控分析

2.1 近期我國房地產(chǎn)市場中存在的問題

(1)GDP增長過分依賴房地產(chǎn)行業(yè),使得房地產(chǎn)業(yè)存在著過度投資。在我國房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的近幾年,房地產(chǎn)業(yè)平均每年拉動(dòng)GDP 2% 的增長,約占我國GDP增長速度的1/4,因此我國房地產(chǎn)市場的波動(dòng)勢必成為影響我國宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)業(yè)存在的過度投資可以從宏觀和微觀上進(jìn)行分析:宏觀上其總量在國民經(jīng)濟(jì)整體中過度膨脹,其發(fā)展速度與整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的速度不相協(xié)調(diào);微觀上通過我國房地產(chǎn)市場投資增長速度與GDP增長速度兩者之間的比值這一指標(biāo),可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度較整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度過快,我國房地產(chǎn)業(yè)存折著投資過快的問題。

(2)我國房地產(chǎn)存在著投資結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)象,住房供應(yīng)機(jī)構(gòu)不合理。在我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)中存在著矛盾的兩方面,一方面是供不應(yīng)求的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房,另一方面卻是大量空置積壓的大面積占用土地的豪宅、別墅,兩方面的矛盾使得我國的房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理,卻長期得不到有效的解決。

(3)我國房地產(chǎn)業(yè)存在著區(qū)域發(fā)展不均衡。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn),與其他市場相比存在著明顯的地區(qū)差異性,在我國,不同城市以及東西部不同地區(qū)之間房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在著明顯的不均衡現(xiàn)象。

(4)金融市場的不完善。我國的房地產(chǎn)開發(fā)投資大部分依賴銀行貸款,因此,隨著房地產(chǎn)市場的日益火爆,銀行貸款和房地產(chǎn)經(jīng)營性欠款也日益增多,這勢必給我國金融業(yè)帶來了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

(5)少數(shù)大城市房價(jià)上漲過快,使得廣大工薪階層承受不了高不可攀的房價(jià)。同時(shí)造成了消費(fèi)者對房價(jià)繼續(xù)上漲的心里預(yù)期,形成市場中買漲不買跌的現(xiàn)象,使得短期內(nèi)購房需求激增,開發(fā)商借機(jī)哄抬房價(jià)形成房價(jià)繼續(xù)上漲的惡性循環(huán)。

2.2 我國近期房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的階段性政策

2.2.1 房地產(chǎn)調(diào)控的第一階段:嚴(yán)控土地供給(2004年)

2003年,房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比繼續(xù)增長了30.6%,在投資規(guī)模不斷增長的同時(shí),商品房的銷售率也穩(wěn)步上升,2003年全國商品房屋竣工面積為3.95億平方,銷售面積為3.22億平方米,銷售率達(dá)到82%。房地產(chǎn)市場供銷兩旺,這是2004年房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的背景。2004年房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)在于土地市場,政府大力整頓土地市場的措施主要包括以下三個(gè)方面:杜絕協(xié)議出讓土地、徹查開發(fā)區(qū)與大型項(xiàng)目、完善各項(xiàng)土地制度。嚴(yán)格控制土地供給是總的政策取向?？偟膩碚f,此輪宏觀調(diào)控在達(dá)到嚴(yán)格控制土地供給的目標(biāo)時(shí),也帶來了一定的政策負(fù)效應(yīng),也就是帶來地價(jià)房價(jià)飛漲的新問題。2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)增長的同時(shí),地價(jià)和商品房價(jià)格也雙雙走高,土地購置費(fèi)同比增長了19.9%,商品房價(jià)格同比增長了15.2%。

2.2.2 房地產(chǎn)調(diào)控的第二階段:重點(diǎn)抑制房價(jià)(2005年)

2004年在宏觀調(diào)控中加強(qiáng)土地供給管理的同時(shí)房飛漲的現(xiàn)象表明,房地產(chǎn)市場需要針對上漲過快的房價(jià)采取更進(jìn)一步的調(diào)控措施來打擊炒賣、調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)和遏制房價(jià)上漲的作用。因而2005年國家出臺一系列房產(chǎn)調(diào)控政策抑制房價(jià)上漲,國務(wù)院頒布了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》(國八條),這個(gè)通知從總體上對我國當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場做了一個(gè)把握。緊隨“國八條”之后是“新八條”的出臺,“新八條”主要強(qiáng)調(diào)了市場調(diào)控手段,其別提到了改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)和稅收稅率制度。在2005年的宏觀調(diào)控中,我們可以清楚地看出重點(diǎn)針對的是控制房地產(chǎn)投資和對供給和需求進(jìn)行雙向調(diào)控。2005年下半年,標(biāo)志性城市的房價(jià)出現(xiàn)增長趨緩甚至下降,宏觀調(diào)控取得了一定的成果。

2.2.3 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的第三階段:全面治理房地產(chǎn)市場(2006年以來)

2006以來,部分城市房價(jià)被暫時(shí)壓抑的需求開始反彈,房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入下一輪。5月17日國務(wù)院提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施:一是切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu);二是進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用;三是合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度,減緩被動(dòng)性住房需求過快增長;四是進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序;五是加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè),規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房,積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場,有步驟地解決低收入家庭的住房困難;六是完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度,增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度,全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地市場供求信息,堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。這六條措施開啟了2006年房地產(chǎn)調(diào)控序幕,稱之為國六條。

2007年中國房地產(chǎn)市場的泡沫化趨勢引起了各方的關(guān)注,中央的調(diào)控政策如果更多的把著眼點(diǎn)放在遏制房價(jià)上漲上,但當(dāng)時(shí)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀無法得到根本緩解,因此只有尊重經(jīng)濟(jì)的基本供求規(guī)律,加大力度提高兩限房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、小戶型等保障型住房的比例,加大打擊囤地捂盤等行為才是調(diào)控手段應(yīng)該重視的根本問題。2007年3月5日總理指出:房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展經(jīng)濟(jì)、改善人民群眾住房條件有著重大作用,必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,明確了2007年地產(chǎn)調(diào)控的總體思路,即把解決低收入家庭的住房問題放在了突出位置。8月7日,《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺,標(biāo)志著政府住宅調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變,其關(guān)鍵是要建立多層次住房保障體系,加快住房分類供應(yīng)體制的實(shí)施。為了抑制投機(jī)性需求,同時(shí),自2007下半年,央行出臺了多次加息和提高存款準(zhǔn)備金率的政策措施,從開發(fā)商和購房者兩頭收緊信貸閘門,提高貸款條件,抑制投機(jī)需求。2008年上半年,央行依然執(zhí)行從緊的貨幣政策,在半年內(nèi)5次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率,這就意味著房地產(chǎn)發(fā)展商獲得開發(fā)貸款的難度更大,資金面更趨緊張。整個(gè)階段,房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施密集出臺,政府從各個(gè)方面采取措施全面治理房地產(chǎn)市場。

3 完善我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的建議

(1)充分發(fā)揮市場在房地產(chǎn)資源配置中的基礎(chǔ)性作用。政府行政干預(yù)會(huì)帶來很多弊端,因此房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控應(yīng)主要使用市場手段去進(jìn)行調(diào)節(jié),如稅收、利率、財(cái)政補(bǔ)貼等方式,而以行政手段為輔,這樣才能更好地解決中低收入階層的住房問題。

(2)完善“兩房”制度,形成我國新的住房保障體系。調(diào)整開發(fā)投資結(jié)構(gòu),重點(diǎn)發(fā)展普通住宅。進(jìn)一步規(guī)范我國廉租房和經(jīng)適房的建設(shè)管理制度。在廉租房方面,要擴(kuò)大保障范圍,合理確定廉租住房保障對象和保障標(biāo)準(zhǔn),努力增加廉租住房來源,確保保障資金來源,落實(shí)用地政策,規(guī)范住房供應(yīng)管理,完善申請、審核、公示和推出制度。經(jīng)適房方面,規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理制度,嚴(yán)格審查購房者資格,合理確定住房標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格上市交易管理,加強(qiáng)單位集資合作建房管理,規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象限定為低收入住房困難家庭等。房地產(chǎn)開發(fā)投資的重點(diǎn)要轉(zhuǎn)向中低檔居民住宅,努力改善居民的居住條件,確保資源的有效利用。

(3)征收較高的開發(fā)投資稅,從開發(fā)源頭上進(jìn)行控制。國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的利潤為25%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際上15%的一般利潤水平,正是這種高額利潤的吸引導(dǎo)致國內(nèi)開發(fā)商在沒有進(jìn)行合理的評估下就盲目的拿地、開發(fā),從而導(dǎo)致國內(nèi)房價(jià)呈現(xiàn)虛假繁榮的現(xiàn)象。

(4)加強(qiáng)銀行監(jiān)管,斟酌制定住房貸款政策。在房貸政策制定方面,一方面要保證居民可以按揭貸款買房從而有房可住,另一方面又要限制投機(jī)者利用大宗貸款投機(jī)炒房來哄抬房價(jià),從而有損房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

(5)有區(qū)別的實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策,建立健全全國房地產(chǎn)市場。由于我國房地產(chǎn)業(yè)在全國范圍內(nèi)不同城市、不同地區(qū)之間存在著明顯的區(qū)別,因此在調(diào)控時(shí)也要進(jìn)行有效的區(qū)分,不能盲目地搞“一刀切”。

總之,我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為對國民經(jīng)濟(jì)起著舉足輕重作用的產(chǎn)業(yè),宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、健康發(fā)展離不開房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定,因此,政府應(yīng)該充分發(fā)揮和不斷改進(jìn)、完善其在房地產(chǎn)市場中的宏觀調(diào)控作用,規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

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篇(7)

1.平衡房地產(chǎn)二、三級市場。盤錦二、三級市場銷售比例為5.1∶1（在相對成熟的市場中，這一比例約為1∶1），二、三級市場聯(lián)動(dòng)效應(yīng)差。盤錦的存量房交易信息平臺缺失，活躍的中介人員和機(jī)構(gòu)不足。

2.釋放房地產(chǎn)市場購買力。品牌與特色地產(chǎn)吸引力不足，具有盤錦特色的高端地產(chǎn)供給層次不明顯。缺乏對外埠購房者的吸引力。消費(fèi)觀念不成熟和對市場預(yù)期不樂觀，消費(fèi)者“持幣待購”觀望情緒重。

3.優(yōu)化市場供需結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)分層供給結(jié)構(gòu)不明顯，缺乏針對不同消費(fèi)者的差異化供給。市場營銷方式和手段缺乏創(chuàng)新，可適當(dāng)進(jìn)行銷售激勵(lì)。

4.完善產(chǎn)業(yè)環(huán)境與配套。提升基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)水平，要加大公共基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)力度。提升管理部門服務(wù)水平。加大建設(shè)用地供給，集中提高城市土地利用程度。

5.培育房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位。房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，加大招商引資工作力度，吸引外地資金進(jìn)入盤錦房地產(chǎn)市場。加大工業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)力度，有效地配合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

二、盤錦房地產(chǎn)市場發(fā)展對策與建議

1.編制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。遵循規(guī)劃先行的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，確定盤錦房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展指導(dǎo)思想、發(fā)展思路、定位、原則、指標(biāo)和任務(wù)。要正確引導(dǎo)輿論和消費(fèi)導(dǎo)向，鼓勵(lì)投資，增強(qiáng)消費(fèi)信心，啟動(dòng)《盤錦市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2012-2017）》的編制工作。

2.培育特色居住文化，引領(lǐng)品質(zhì)居住生活。結(jié)合盤錦當(dāng)?shù)夭煌膮^(qū)域文化特征，開拓地域性的居住文化內(nèi)涵建設(shè)與發(fā)展。應(yīng)以社區(qū)為單位，適時(shí)開展有品質(zhì)的社區(qū)活動(dòng)。面向普通居民進(jìn)行住宅投資知識普及，引導(dǎo)合理的住宅投資需求。

3.建立“盤錦房地產(chǎn)市場信息管理系統(tǒng)”。利用信息管理平臺，完善盤錦的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，定期對房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況進(jìn)行分析，及時(shí)披露房屋買賣成交相關(guān)信息，引導(dǎo)企業(yè)理性投資，消費(fèi)者理性消費(fèi)。

4.培育房地產(chǎn)中介市場。一是逐步放開并理順二三級市場。二是開展房地產(chǎn)從業(yè)人員培訓(xùn)。三是加強(qiáng)對房地產(chǎn)中介市場的管理。四是按照國家相關(guān)政策，做到房屋基準(zhǔn)價(jià)格每季度或半年向社會(huì)公布一次。

5.成立專門機(jī)構(gòu)實(shí)行統(tǒng)一管理。結(jié)合新一輪機(jī)構(gòu)改革和職能定位，成立促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的專門機(jī)構(gòu)，承擔(dān)房地產(chǎn)發(fā)展和建設(shè)用地規(guī)劃的職能。全面負(fù)責(zé)房地產(chǎn)業(yè)的招商引資工作，進(jìn)一步擴(kuò)大盤錦房地產(chǎn)市場在國內(nèi)的知名度。