序論：寫(xiě)作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)范文，愿它們成為您寫(xiě)作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)的最終產(chǎn)品――開(kāi)發(fā)產(chǎn)品生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，最少數(shù)月，多則數(shù)年，而且要等每一單體工程或一組單體工程甚至整個(gè)項(xiàng)目竣工辦理決算后才能計(jì)算確定其建造成本，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一般按分戶分套局部分割銷(xiāo)售，而且可以預(yù)售。從財(cái)務(wù)上講，預(yù)售不等于銷(xiāo)售成立，而要等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工，產(chǎn)權(quán)移交購(gòu)房業(yè)主，同時(shí)隨同房產(chǎn)的使用權(quán)、收益權(quán)和風(fēng)險(xiǎn)也轉(zhuǎn)移購(gòu)房業(yè)主后才能確定銷(xiāo)售成立。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都要等到后期，待房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工決算，可以計(jì)算單體工程總成本和分戶分套的局部成本，并向購(gòu)房業(yè)主移交房產(chǎn)，可以確認(rèn)銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，才能將銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)售成本對(duì)比，計(jì)算確定企業(yè)的盈虧。這使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算涉及面廣，核算環(huán)節(jié)多，核算對(duì)象繁雜，客觀上為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售收入作假創(chuàng)造了條件，本文擬就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售收入審計(jì)做些探討。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售收入常見(jiàn)的作假方法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金投入大，銷(xiāo)售時(shí)資金流入大，其對(duì)銷(xiāo)售收入作假通常反映在隱瞞銷(xiāo)售收入上。

1、將預(yù)收售房款長(zhǎng)期掛賬，延遲確認(rèn)收入。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，銷(xiāo)售商品的收入確認(rèn)須同時(shí)滿足四個(gè)條件：(1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；(2)企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)有關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)售出商品實(shí)施控制；(3)與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；(4)相關(guān)的收入和成本能夠可靠計(jì)量。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在工程決算并與購(gòu)房業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)后，確認(rèn)銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。但現(xiàn)實(shí)中，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)人為推遲工程決算，從而達(dá)到延遲確認(rèn)銷(xiāo)售收入。

2、利用房地產(chǎn)銷(xiāo)售專(zhuān)用發(fā)票管理漏洞隱瞞收入。

房地產(chǎn)銷(xiāo)售專(zhuān)用發(fā)票是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售產(chǎn)品的主要原始憑證，也是稅務(wù)機(jī)關(guān)計(jì)稅的主要依據(jù)。但實(shí)際工作中，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不按發(fā)票管理辦法嚴(yán)格管理發(fā)票，在發(fā)票的使用和保管過(guò)程中存在著許多問(wèn)題，主要表現(xiàn)在開(kāi)“陰陽(yáng)票”，甚至不開(kāi)發(fā)票。這樣便給企業(yè)偷稅、漏稅、私設(shè)“小金庫(kù)”留有了余地。

3、延遲開(kāi)具房地產(chǎn)銷(xiāo)售專(zhuān)用發(fā)票，調(diào)整銷(xiāo)售收入入賬時(shí)間。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收合格、工程決算后，購(gòu)房業(yè)主交清房款并辦理了移交手續(xù)后，向購(gòu)房業(yè)主開(kāi)具房地產(chǎn)銷(xiāo)售專(zhuān)用發(fā)票。而實(shí)際中，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)借用種種理由，延遲向購(gòu)房業(yè)主開(kāi)具房地產(chǎn)銷(xiāo)售專(zhuān)用發(fā)票，從而達(dá)到了調(diào)整銷(xiāo)售收入入賬時(shí)間的目的。

4、將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、分配利潤(rùn)、償債及以房換地不作視同銷(xiāo)售收入入賬。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品捐贈(zèng)與他人、償債及以房換地時(shí)以“營(yíng)業(yè)外支出”、“應(yīng)付賬款”、“無(wú)形資產(chǎn)”直接沖減“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”，不按視同銷(xiāo)售計(jì)提相應(yīng)的稅金，這造成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)減少了當(dāng)期的計(jì)稅基數(shù)，從而少計(jì)了稅金。

5、將出租房、周轉(zhuǎn)房銷(xiāo)售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修飾支出。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在待售期間用于出租即成出租房，用于安置拆遷戶則成為周轉(zhuǎn)房。出租房與周轉(zhuǎn)房對(duì)外銷(xiāo)售前往往要發(fā)生改裝修復(fù)支出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁，在銷(xiāo)售出租房、周轉(zhuǎn)房時(shí)，故意不作銷(xiāo)售核算，而將出租房與周轉(zhuǎn)房銷(xiāo)售收入沖減相關(guān)的改裝修復(fù)費(fèi)用支出，從而達(dá)到隱瞞收入的目的。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售收入作假的審計(jì)策略與方法

針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上述種種的作假手段，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)憑借專(zhuān)業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和所掌握的信息、資料作出正確的判斷，選擇高效率的審計(jì)策略和方法。

1、從管理當(dāng)局的誠(chéng)信度及能力分析。

管理當(dāng)局肩負(fù)著建立和健全完善的內(nèi)部控制制度并監(jiān)督其得到合理有效執(zhí)行的責(zé)任，故管理當(dāng)局的品行、閱歷、經(jīng)驗(yàn)、能力及其管理的觀念、方式、風(fēng)格和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)與控制方法都會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)行的規(guī)范性。注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)首先對(duì)管理當(dāng)局的誠(chéng)信度和能力進(jìn)行評(píng)價(jià)，并關(guān)注其待遇是否與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)績(jī)掛鉤、是否遭受異常壓力、財(cái)務(wù)人員是否穩(wěn)定等因素，以便從整體上判斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作假的可能性。

2、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)收售房款長(zhǎng)期掛賬，延遲確認(rèn)收入；延遲開(kāi)具房地產(chǎn)銷(xiāo)售專(zhuān)用發(fā)票，調(diào)整銷(xiāo)售收入入賬時(shí)間的審計(jì)策略與方法。

針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)推遲工程決算、延遲開(kāi)具房地產(chǎn)銷(xiāo)售專(zhuān)用發(fā)票從而達(dá)到隱瞞收入的行為手段。注冊(cè)會(huì)計(jì)師在外勤審計(jì)中，可以通過(guò)對(duì)長(zhǎng)期掛賬的往來(lái)賬款實(shí)施審計(jì)，核查其相應(yīng)的已在房產(chǎn)管理部門(mén)備案購(gòu)房合同，并親臨房地產(chǎn)座落地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核查，了解購(gòu)房業(yè)主是否與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了移交手續(xù)、是否已入住。在查實(shí)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已與購(gòu)房業(yè)主辦理了移交手續(xù)并入住的情況下，注冊(cè)會(huì)計(jì)師可以根據(jù)會(huì)計(jì)核算的基本原則中經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)重于法律形式原則確認(rèn)此項(xiàng)售房銷(xiāo)售收入已實(shí)現(xiàn)：，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將長(zhǎng)期掛賬的往來(lái)款項(xiàng)結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收．入。

3、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用房地產(chǎn)銷(xiāo)售專(zhuān)用發(fā)票管理漏；洞隱瞞收、入的審計(jì)策略與方法。

針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用房地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票管理漏洞達(dá)到隱瞞收入行為手段。注冊(cè)會(huì)計(jì)師在審計(jì)時(shí)，首先，可以通過(guò)分析性復(fù)核程序測(cè)算其銷(xiāo)售毛利率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率、銷(xiāo)售成本率、存貨周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)，并將其與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)前期及同行類(lèi)似規(guī)模的指旨標(biāo)進(jìn)行比較，若存在較大差異，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)將其作為風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域進(jìn)行重點(diǎn)審計(jì)；其次，注冊(cè)會(huì)計(jì)師可以通過(guò)將房地產(chǎn)銷(xiāo)售專(zhuān)用發(fā)票存根聯(lián)與相應(yīng)已備案的購(gòu)房合同進(jìn)行相互核對(duì)，甚至，對(duì)于有較大疑慮的房地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票存根聯(lián)，注冊(cè)會(huì)計(jì)師可以將發(fā)票存根聯(lián)與業(yè)主取得的相應(yīng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售專(zhuān)用發(fā)票聯(lián)進(jìn)行相互核對(duì)；最后，注冊(cè)會(huì)計(jì)師可以通過(guò)將房地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票存根聯(lián)所載的售房?jī)r(jià)與同地段類(lèi)似的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行比較，這也可以從中發(fā)現(xiàn)其中所存在的問(wèn)題。經(jīng)審計(jì)，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在上述問(wèn)題，注冊(cè)會(huì)計(jì)師可以根據(jù)會(huì)計(jì)核算原則中重要性原則要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整或在審計(jì)報(bào)告中作為保留意見(jiàn)披露或解除業(yè)務(wù)約定。

4、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、分配利潤(rùn)、償債及以房換地不作視同銷(xiāo)售收入入賬的審計(jì)策略與方法。

針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品捐贈(zèng)、分配利潤(rùn)、償債及以房換地不作視同銷(xiāo)售收入入賬達(dá)到少計(jì)當(dāng)期的計(jì)稅基數(shù)，從而少計(jì)繳稅金之行為手段。注冊(cè)會(huì)計(jì)師在審計(jì)時(shí)，首先，可以結(jié)合對(duì)與捐贈(zèng)、分配利潤(rùn)、償債及土地相關(guān)的會(huì)計(jì)科目審計(jì)，如：“營(yíng)業(yè)外支出”、“應(yīng)付利潤(rùn)”、“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”、“無(wú)形資產(chǎn)――土地使用權(quán)”，發(fā)現(xiàn)是否存在此類(lèi)業(yè)務(wù)；其次，注冊(cè)會(huì)計(jì)師還可以通過(guò)上述分析性復(fù)核程序確定是否應(yīng)將其作為風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域進(jìn)行重點(diǎn)審、計(jì)以發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。若審計(jì)中發(fā)現(xiàn)上述問(wèn)題存在，注冊(cè)會(huì)計(jì)師可以要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的賬務(wù)調(diào)整，計(jì)提相應(yīng)的房地產(chǎn)涉稅稅金。

5、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將出租房、周轉(zhuǎn)房銷(xiāo)售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修飾支出，不作收入入賬的審計(jì)策略與方法。

篇(2)

企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)指未來(lái)的不確定性對(duì)企業(yè)實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的影響。風(fēng)險(xiǎn)管理是企業(yè)從戰(zhàn)略制定到日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的一系列信念與態(tài)度，目的是確定可能影響企業(yè)的潛在事項(xiàng)，并進(jìn)行管理，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)提供合理的保證。2004年國(guó)際內(nèi)部審計(jì)師協(xié)會(huì)(IIA)在其修訂的《內(nèi)部審計(jì)實(shí)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中將內(nèi)部審計(jì)認(rèn)定為“：內(nèi)部審計(jì)是一種獨(dú)立、客觀的保證與咨詢活動(dòng)，旨在為組織增加價(jià)值提高運(yùn)作效率。它通過(guò)一種系統(tǒng)化、規(guī)范化的方法來(lái)評(píng)價(jià)和改進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)管理、控制和治理過(guò)程的效果，從而幫助組織實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)。”本定義第一次把風(fēng)險(xiǎn)管理和治理過(guò)程列入內(nèi)部審計(jì)定義并放在第一位，使風(fēng)險(xiǎn)管理成為內(nèi)部審計(jì)的一個(gè)核心和重點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)(可細(xì)分為成本風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn))、內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)、資本市場(chǎng)融資風(fēng)險(xiǎn)等。在境內(nèi)外上市企業(yè)，還面臨境外業(yè)務(wù)匯率風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)市值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中內(nèi)部審計(jì)參與企風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性

2.1新形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生存和發(fā)展的客觀需要

傳統(tǒng)的居住觀念，催化了我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)投資增長(zhǎng)。目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)面臨著的風(fēng)險(xiǎn)不可謂不大，是我國(guó)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)之一。企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門(mén)具有相對(duì)獨(dú)立的地位，其工作指向改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，增加企業(yè)價(jià)值，內(nèi)部審計(jì)參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理就成為必然的客觀需求。

2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中內(nèi)部審計(jì)自身發(fā)展的需求

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目復(fù)雜的業(yè)務(wù)流程，決定了內(nèi)控審計(jì)手段和方法必須與之相適應(yīng)，需要多學(xué)科和專(zhuān)業(yè)密切協(xié)同，從而促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)從傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)審計(jì)向風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)的轉(zhuǎn)變。審計(jì)署《關(guān)于內(nèi)部審計(jì)工作的規(guī)定》中也作出明確規(guī)定：“對(duì)本單位及所屬單位內(nèi)部控制制度的健全性和有效性以及風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行評(píng)審?！?/p>

2.3外部審計(jì)的影響

注冊(cè)會(huì)計(jì)師業(yè)務(wù)領(lǐng)域的不斷擴(kuò)展，勢(shì)必對(duì)內(nèi)部審計(jì)界產(chǎn)生影響。內(nèi)部審計(jì)部門(mén)和人員是企業(yè)內(nèi)部成員，熟悉了解本單位情況，能夠把握企業(yè)發(fā)展的脈搏和價(jià)值運(yùn)動(dòng)規(guī)律，對(duì)企業(yè)興衰有著血肉相連的榮辱感和使命與責(zé)任感。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中內(nèi)部審計(jì)存在的問(wèn)題

3.1企業(yè)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督理念缺位，往往忽視內(nèi)部控制建設(shè)工作

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)多是工程技術(shù)領(lǐng)域的專(zhuān)家，重視工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè)工作，對(duì)財(cái)政管理工作了解得不多，對(duì)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的作用和監(jiān)督意義認(rèn)識(shí)不夠。個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)甚至認(rèn)為計(jì)劃管理就是內(nèi)部控制，不需要什么內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督，往往會(huì)造成工程延期、成本加大、還會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失。例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與乙方簽訂小區(qū)換熱站配套工程，乙方承諾合同工期四十五日內(nèi)確保設(shè)備安裝得到地方供熱部門(mén)的許可批復(fù)并能得到相關(guān)部門(mén)的驗(yàn)收，保證于當(dāng)年底正常供暖。事實(shí)上該配套工程延期一年，工程款超支，沒(méi)有經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，不能正常供暖，引發(fā)業(yè)主訴訟維權(quán)，造成直接經(jīng)濟(jì)損失三十余萬(wàn)元。

3.2企業(yè)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督體系薄弱，對(duì)企業(yè)的內(nèi)部控制監(jiān)督流于形式

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有些業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)不科學(xué)，很多時(shí)候起不到應(yīng)有的相互監(jiān)督的作用。企業(yè)內(nèi)部不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制“、三重一大”的集體決策或者聯(lián)簽制度也存在一些執(zhí)行不力的問(wèn)題，監(jiān)督職能失去了應(yīng)有的剛性。有的企業(yè)付款控制不嚴(yán)，工程款發(fā)生超付；有的工程劃線不及時(shí)，結(jié)算滯后，會(huì)計(jì)信息反映不及時(shí)，未督促施工方開(kāi)具發(fā)票，影響了項(xiàng)目進(jìn)度；有的不遵循收入成本配比原則，未嚴(yán)格按會(huì)計(jì)期間結(jié)算相關(guān)收入和成本費(fèi)用，存在人為調(diào)節(jié)收入成本的現(xiàn)象。

4如何讓內(nèi)部審計(jì)更好地融入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理中

4.1加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)全過(guò)程監(jiān)督，充分發(fā)揮事前審計(jì)、過(guò)程審計(jì)和結(jié)果審計(jì)職能

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)可能產(chǎn)生在招投標(biāo)中、產(chǎn)生在結(jié)算中、產(chǎn)生在工程管理中、產(chǎn)生在具體經(jīng)濟(jì)合同的簽訂和履行過(guò)程中。全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，杜絕舞弊行為的發(fā)生，減少不合理行為造成的損失，是發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)職能、減少企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。因此，不但要從觀念上認(rèn)識(shí)到全過(guò)程控制的重要性，還要在實(shí)際工作中時(shí)時(shí)注意對(duì)必要措施和手段的運(yùn)用。例如，對(duì)完工產(chǎn)品的管理，各部門(mén)要做好各類(lèi)工程材料和各項(xiàng)數(shù)據(jù)的收集、整理和雙向溝通工作，確保數(shù)據(jù)詳實(shí)、準(zhǔn)確。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中，則要加大銷(xiāo)售力度，減少庫(kù)存，加速資金周轉(zhuǎn)，將開(kāi)發(fā)成本努力實(shí)現(xiàn)為產(chǎn)品銷(xiāo)售收入，將商品變現(xiàn)為資金，并搞好后續(xù)土地儲(chǔ)備，增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展的活力。

4.2要優(yōu)化內(nèi)部審計(jì)人員結(jié)構(gòu)，培養(yǎng)高素質(zhì)的審計(jì)人才

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及技術(shù)研發(fā)、項(xiàng)目規(guī)劃、工程建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、合同管理等各項(xiàng)職能，需要綜合素質(zhì)較高的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，更是企業(yè)內(nèi)部審計(jì)有效實(shí)施的前提和基礎(chǔ)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作起步晚，相關(guān)人才匱乏。亟需對(duì)審計(jì)人員進(jìn)行定期培訓(xùn)、崗位輪訓(xùn)。尤其要培養(yǎng)和造就懂得工程管理的復(fù)合型審計(jì)人員，以促進(jìn)工程管理，嚴(yán)格工程變更審批流程，整治“三邊工程”，規(guī)范招投標(biāo)、工程劃線、工程結(jié)算、工程付款，為項(xiàng)目清算、成本、收入的核算奠定良好基礎(chǔ)，確保工程建設(shè)程序規(guī)范、操作有序、控制有力。

4.3建立健全完善的內(nèi)部控制制度

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)，必須建立健全完善的內(nèi)部控制制度。內(nèi)控制度本質(zhì)上是一個(gè)有機(jī)整體，涵蓋計(jì)劃、項(xiàng)目、人力資源、財(cái)務(wù)、合同、風(fēng)險(xiǎn)管理等各項(xiàng)規(guī)章制度，尤其要重視的是制度之間的銜接、支撐和配合，決不能形成信息孤島、管控脫節(jié)、效能抵銷(xiāo)、責(zé)權(quán)不清的困境。

4.4推行全面預(yù)算管理，保障資金有序流動(dòng)，提高經(jīng)濟(jì)效益

注重并深化全面預(yù)算管理，成立高層預(yù)算小組，由專(zhuān)業(yè)人士專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)預(yù)算的審批、編制、監(jiān)督工作。使預(yù)算范圍從傳統(tǒng)、單一的生產(chǎn)資金計(jì)劃擴(kuò)大到基建、風(fēng)險(xiǎn)投資、勞資、營(yíng)銷(xiāo)、物資供應(yīng)以及社會(huì)融資等資金預(yù)算，加強(qiáng)對(duì)庫(kù)存物資的管理工作，特別是對(duì)存量的地下室、產(chǎn)權(quán)車(chē)庫(kù)、地面車(chē)位的排查清理，對(duì)限制資產(chǎn)逐一登記在冊(cè)，責(zé)任到人，能出手的盡快出售，一時(shí)難以銷(xiāo)售的進(jìn)行短期出租，盤(pán)活現(xiàn)有的存量資產(chǎn)，回籠資金，減少資金占用，提升經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的增效點(diǎn)，激活現(xiàn)有資產(chǎn)的動(dòng)態(tài)價(jià)值，為企業(yè)增收創(chuàng)效。

4.5建立相應(yīng)的評(píng)價(jià)考核與激勵(lì)機(jī)制

篇(3)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是指對(duì)城市土地綜合開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理，具有獨(dú)立法人資格，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)組織。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱之一，伴隨著房地產(chǎn)政策的改進(jìn)，以及金融政策的創(chuàng)新，房地產(chǎn)業(yè)得到了越來(lái)越廣闊的發(fā)展空間。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)尚未成熟的新興行業(yè)，豐厚的利潤(rùn)吸引了許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的參與，面對(duì)著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所擁有如此廣闊的前景，大批的投資者紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，使得該行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步于80年代中期，但是它的發(fā)展是非常迅速的，它為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)做出了很大的貢獻(xiàn)。由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，對(duì)房地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)日益擴(kuò)大的趨勢(shì)，使得房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)張，但同時(shí)國(guó)家也逐漸加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性更加大。加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，特別是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，提高資金使用效果，提升競(jìng)爭(zhēng)力，向效率和創(chuàng)新要利潤(rùn)將是未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必由之路。

1 我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究現(xiàn)狀

我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究起步比較晚。在這之前，我國(guó)房屋建設(shè)從不追求效益，主要是用于福利分配。從理論層面上來(lái)分析，那是一種低風(fēng)險(xiǎn)甚至零風(fēng)險(xiǎn)的投資建設(shè)，這就導(dǎo)致了我國(guó)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)理論研究工作遲遲未能展開(kāi)。20世紀(jì)90年代初期，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資熱，我國(guó)才真正開(kāi)始了對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究。一些專(zhuān)家、學(xué)者都發(fā)表了這方面的相關(guān)著作，彌補(bǔ)了我國(guó)在這方面的缺陷。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)正處在高峰期，隨著我國(guó)改革開(kāi)放的層次加深，房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)始了與國(guó)際接軌，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，由于不重視風(fēng)險(xiǎn)管理與經(jīng)營(yíng)管理，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中敗下陣來(lái)，有的甚至被淘汰出局。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的始終，因此，深化房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，建立適合我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際的、系統(tǒng)化的風(fēng)險(xiǎn)管理體系與風(fēng)險(xiǎn)管理模式，是當(dāng)前理論界與實(shí)業(yè)界亟需解決的重要課題。

2 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵及其表現(xiàn)形式

2.1 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計(jì)或無(wú)法控制的因素影響，在一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果與預(yù)期財(cái)務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。

2.2 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式

房地產(chǎn)是一個(gè)非常注重資金流的行業(yè)，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理中，基本以財(cái)務(wù)為主。現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要由以下六個(gè)方面構(gòu)成：

2.2.1 稅率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)是一個(gè)非常注重現(xiàn)金流的行業(yè)，因此對(duì)稅率的變化非常的敏感。其中涉及營(yíng)業(yè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加稅、房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等，在投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中稅率的變動(dòng)，將導(dǎo)致企業(yè)成本費(fèi)用增加或減少，預(yù)期收益和銀行流動(dòng)現(xiàn)金儲(chǔ)備無(wú)法確定。

2.2.2 資金閑置或斷裂風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的重點(diǎn)在于保持凈現(xiàn)金流量的穩(wěn)定，只有擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，才能保證資金鏈的穩(wěn)固。只有在保證凈現(xiàn)金流量為正的情況下，才有資格談?wù)撏顿Y報(bào)酬率，才有資格談?wù)撈髽I(yè)的未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要通過(guò)控制財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃的方式來(lái)控制現(xiàn)金流的大小，防止出現(xiàn)資金鏈斷裂或者大量閑置資金的情況。

2.2.3 經(jīng)濟(jì)周期影響的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著相當(dāng)密切的依存關(guān)系，非常容易受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的影響。在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，貨幣政策相對(duì)寬松，居民收入水平顯著上升，投資的需求增大，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有良好的促進(jìn)作用；相反在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，貨幣政策相對(duì)緊縮，居民收入水平下滑，投資的需求減少，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的需求也會(huì)下降。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展存在隨經(jīng)濟(jì)周期變化而膨脹或萎縮的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.4 融資風(fēng)險(xiǎn) 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要大量資金，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在融資的時(shí)候容易受到經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)、政府宏觀政策調(diào)控、房屋銷(xiāo)售情況、銀行貸款政策等影響，使得融資成本波動(dòng)較大。

2.2.5 資產(chǎn)負(fù)債率超標(biāo) 房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目需要投入大量的資金，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源主要是銀行貸款。近年來(lái)，大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都在警戒線附近上下波動(dòng)，如果企業(yè)達(dá)不到預(yù)期的收益或者融資沒(méi)有達(dá)到原先計(jì)劃的數(shù)額，就會(huì)面臨相當(dāng)巨大的償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.6 預(yù)期投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)的收支計(jì)劃與年度項(xiàng)目進(jìn)展基本都依靠預(yù)期的投資回報(bào)來(lái)決策，如果受到政治、經(jīng)濟(jì)等因素的影響，有可能會(huì)出現(xiàn)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品空置，或者房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)租賃或者買(mǎi)賣(mài)合同終止、客戶逾期未交款等情況，然而此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的資金已經(jīng)投入，短時(shí)間內(nèi)套現(xiàn)是不可能實(shí)現(xiàn)的。由于存在種種不能預(yù)期的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的投資回報(bào)也就不能確定，就會(huì)存在資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

3 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因

3.1 企業(yè)管理者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于財(cái)務(wù)活動(dòng)的始終，是企業(yè)管理層與財(cái)務(wù)人員必須引起重視的問(wèn)題。然而，在企業(yè)現(xiàn)實(shí)經(jīng)營(yíng)中，企業(yè)管理層與財(cái)務(wù)人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性認(rèn)識(shí)不足，防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)淡薄，從而在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。在具體業(yè)務(wù)當(dāng)中，正是由于相關(guān)人員的意識(shí)淡薄，從而導(dǎo)致了應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。

3.2 企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理

在企業(yè)全部資金來(lái)源中，權(quán)益資金與負(fù)債資金之間的比例，就是資本結(jié)構(gòu)。不合理的資金結(jié)構(gòu)有如下幾方面危害：第一，增加企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)；第二，造成企業(yè)償貸能力不足的現(xiàn)象；第三，使企業(yè)資金的流動(dòng)性不足。資產(chǎn)的流動(dòng)性是指，資產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金并保持其購(gòu)買(mǎi)力的能力。它不僅是企業(yè)得以運(yùn)行的關(guān)鍵所在，也是引起財(cái)務(wù)危機(jī)的直接原因。資金流動(dòng)性不好往往體現(xiàn)在存貨積壓、資金缺乏。企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理也往往體現(xiàn)在籌資決策失誤造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性

我國(guó)企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系混亂，子公司與母公司以及企業(yè)的各個(gè)部門(mén)，在利益分配、資金管理使用等方面，存在著管理混亂、責(zé)權(quán)不明的現(xiàn)象，從而不能保證資金的完整性、安全性，使得資金的使用效率低。這種情況是導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)因，所以要花大力氣改變這種狀況。

4 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

4.1 提高管理層及財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)水平

隨著政府部門(mén)不斷調(diào)整監(jiān)管披露要求、稅收政策、財(cái)務(wù)核算細(xì)則等方面，并且全面施行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，企業(yè)有必要進(jìn)行財(cái)務(wù)方面的調(diào)整。企業(yè)管理層是企業(yè)的舵手，決定著公司的發(fā)展走向。企業(yè)管理層的財(cái)務(wù)管理水平的提高，有助于他們做出對(duì)公司發(fā)展有益的決策，有利于公司財(cái)務(wù)機(jī)制建設(shè)，從而減少公司所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)。有必要加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員在合理避稅、建造流程、工業(yè)工程等方面的培訓(xùn)，從而提高自身素質(zhì)，進(jìn)而提高自身財(cái)務(wù)管理水平。

4.2 實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，在預(yù)算方面有很多不確定因素，決定著企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗與經(jīng)濟(jì)效益良好與否。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)該以資本預(yù)算與項(xiàng)目預(yù)算為基礎(chǔ)，具體安排企業(yè)資金的收入與支出、取得與投放、經(jīng)營(yíng)成果與其分配等等。對(duì)于資金預(yù)算，企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)依據(jù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的整體情況，規(guī)劃資金需求與使用計(jì)劃，從而構(gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。對(duì)于項(xiàng)目預(yù)算，財(cái)務(wù)部門(mén)研究前期建設(shè)的可行性，整體預(yù)算經(jīng)營(yíng)收入、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開(kāi)發(fā)直接成本與間接費(fèi)用、借款計(jì)劃等等，并做到認(rèn)真貫徹執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算，從而提高投資決策的準(zhǔn)確性，減少投資決策失誤。同時(shí)加強(qiáng)考核執(zhí)行力度，適量企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為，從而發(fā)揮預(yù)算監(jiān)督的財(cái)務(wù)預(yù)警功用。

4.3 優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)必須保持合理的資金結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)，在充分考慮企業(yè)償債能力的前提下，設(shè)法籌足項(xiàng)目建設(shè)資金。在利用傳統(tǒng)融資的前提下，通過(guò)融資渠道多元化、搭配好資本權(quán)益比率等方法，降低資產(chǎn)負(fù)債率，控制企業(yè)資本成本，改善資本結(jié)構(gòu)減輕籌資壓力，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一方面，加強(qiáng)預(yù)售房款、銀行貸款這些傳統(tǒng)融資渠道的管理；另一方面，可以通過(guò)股票融資、債券融資、合作開(kāi)發(fā)等來(lái)擴(kuò)充資金，使企業(yè)逐漸做大，并且逐漸具備吸引外部投資者的條件。不僅有利于房地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展，還可以優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。

4.4 完善內(nèi)部審計(jì)

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，內(nèi)部審計(jì)工作就顯得非常重要。內(nèi)部審計(jì)工作強(qiáng)調(diào)過(guò)程控制和主動(dòng)控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風(fēng)險(xiǎn)管理，充分發(fā)揮內(nèi)審的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、防范作用，及時(shí)消除不良隱患，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益，最大限度地發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益；同時(shí)，也要做好事后審計(jì)，由財(cái)務(wù)收支審計(jì)向經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)、管理審計(jì)、內(nèi)部控制制度評(píng)價(jià)、工程項(xiàng)目預(yù)（決）算審計(jì)、專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)等領(lǐng)域發(fā)展，評(píng)價(jià)生產(chǎn)力各要素的利用程度，挖掘潛力，實(shí)現(xiàn)各種資源的優(yōu)化組合，全面實(shí)現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務(wù)、評(píng)價(jià)職能。

4.5 收益分配風(fēng)險(xiǎn)的防范

筆者根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際，對(duì)利潤(rùn)分配方面提出一些建議：①做好利潤(rùn)分配的長(zhǎng)期規(guī)劃。因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有發(fā)揮內(nèi)源融資成本低的優(yōu)勢(shì)，從而給企業(yè)融資增加了負(fù)擔(dān)，減少了企業(yè)利潤(rùn)。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)分配極不規(guī)范，十分隨意，從而導(dǎo)致企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，增加企業(yè)負(fù)債率，影響企業(yè)的外部融資。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略與融資策略的要求，把利潤(rùn)分配制度化，從而優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，整合內(nèi)源融資，進(jìn)而增加企業(yè)利潤(rùn)。②減少以現(xiàn)金分配的方式進(jìn)行利潤(rùn)分配。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有較少的融資渠道，較小的資金規(guī)模，所以資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要依據(jù)內(nèi)源融資優(yōu)勢(shì)，制定以增加實(shí)收資本為主，現(xiàn)金分配為輔的利潤(rùn)分配戰(zhàn)略。這種分配方式不僅有利于降低融資成本，擴(kuò)大資金規(guī)模，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；還能夠促進(jìn)企業(yè)盈利，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從企業(yè)自身及所處環(huán)境來(lái)看，在中短期內(nèi)，這種分配方式應(yīng)占據(jù)主導(dǎo)地位。

篇(4)

一、指導(dǎo)思想和工作目標(biāo)

（一）指導(dǎo)思想。按照全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的要求，以全縣開(kāi)展的“效率革命深化年”活動(dòng)為契機(jī)，堅(jiān)持標(biāo)本兼治、綜合治理、懲防并舉、注重預(yù)防的方針，圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目審批、開(kāi)發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)，充分發(fā)揮各部門(mén)職能優(yōu)勢(shì)，開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)、權(quán)錢(qián)交易行為，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

（二）工作目標(biāo)。通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)整治，使房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)、權(quán)錢(qián)交易行為得到有效遏制，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)共同監(jiān)管體系和長(zhǎng)效監(jiān)管機(jī)制，促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康發(fā)展。

二、工作依據(jù)

（一）法律法規(guī)規(guī)章?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《重慶市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》、《重慶市建筑管理?xiàng)l例》、《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》等。

（二）規(guī)范性文件。建設(shè)部、國(guó)土資源部、財(cái)政部、審計(jì)署、監(jiān)察部、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家工商總局《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》（建稽〔**〕87號(hào)）、《重慶市人民政府關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的通知》（**府發(fā)〔2005〕55號(hào)）、《重慶市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國(guó)土房管局等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（**辦發(fā)〔2006〕167號(hào)）、重慶市人民政府辦公廳《轉(zhuǎn)發(fā)市國(guó)土房管局等部門(mén)重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案的通知》（**辦發(fā)〔**〕130號(hào)）等。

三、專(zhuān)項(xiàng)整治的重點(diǎn)內(nèi)容

緊緊圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和交易中容易發(fā)生違法違規(guī)、權(quán)錢(qián)交易問(wèn)題的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重點(diǎn)部位，對(duì)我縣2005—2006年期間開(kāi)工建設(shè)并已批準(zhǔn)進(jìn)入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)檢查，對(duì)投訴舉報(bào)2005年以前和2006年以后的項(xiàng)目也可以進(jìn)行追溯和延伸檢查。

（一）組織全面檢查。檢查房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門(mén)及其工作人員在項(xiàng)目立項(xiàng)、土地取得、規(guī)劃審批、施工許可、資質(zhì)審批、開(kāi)發(fā)建設(shè)、預(yù)售許可等環(huán)節(jié)的違規(guī)審批、濫用權(quán)力等行為和房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行情況；檢查房地產(chǎn)企業(yè)違法廣告、囤房惜售、哄抬房?jī)r(jià)、合同欺詐、偷稅漏稅以及違規(guī)強(qiáng)制拆遷等行為。對(duì)在檢查中發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要依法進(jìn)行審計(jì)和檢查。

（二）查處違紀(jì)違法案件。暢通舉報(bào)投訴案件線索渠道，對(duì)外公布舉報(bào)投訴電話（023—43769789），建立案件線索移送制度，對(duì)在排查和群眾投訴舉報(bào)中發(fā)現(xiàn)的案件線索進(jìn)行梳理，與監(jiān)察機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)配合，集中查辦房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門(mén)及其工作人員利用職權(quán)索賄受賄的違法違紀(jì)行為，依法懲處房地產(chǎn)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的行賄行為。

四、職責(zé)分工

（一）領(lǐng)導(dǎo)小組

組長(zhǎng)：胡華超縣政府副縣長(zhǎng)

副組長(zhǎng)：陸俊昌縣政府辦主任

童強(qiáng)縣國(guó)土房管局局長(zhǎng)

（二）領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位

本次專(zhuān)項(xiàng)整治工作由縣國(guó)土房管局牽頭，縣建委、縣財(cái)政局、縣審計(jì)局、縣監(jiān)察局、縣地稅局、縣國(guó)稅局、縣工商局、縣物價(jià)局等部門(mén)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作小組成員單位。

（三）領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在縣國(guó)土房管局。

辦公室主任：縣國(guó)土房管局局長(zhǎng)童強(qiáng)。

辦公室副主任：縣國(guó)土房管局副局長(zhǎng)鄭榮碧、縣紀(jì)委常委、執(zhí)法室主任薛千勇、縣建委副主任李剛。

領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位派一名科長(zhǎng)作為辦公室聯(lián)絡(luò)員，具體負(fù)責(zé)本單位開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)整治的聯(lián)絡(luò)工作。

（四）領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位主要職責(zé)

1、縣國(guó)土房管局：負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室日常工作，負(fù)責(zé)各成員單位的信息溝通和專(zhuān)項(xiàng)整治工作的協(xié)調(diào)；負(fù)責(zé)將各成員單位的檢查情況進(jìn)行匯總，負(fù)責(zé)將各部門(mén)報(bào)送的重大案件及時(shí)上報(bào)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組處理。

負(fù)責(zé)本部門(mén)、本行業(yè)專(zhuān)項(xiàng)整治有關(guān)工作；嚴(yán)肅查處土地供應(yīng)、房屋拆遷、商品房預(yù)售、房屋交易以及房地產(chǎn)中介服務(wù)環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。

2、縣監(jiān)察局：負(fù)責(zé)專(zhuān)項(xiàng)整治有關(guān)工作；嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)領(lǐng)域違紀(jì)違法案件。

3、縣建委：負(fù)責(zé)本部門(mén)、本行業(yè)專(zhuān)項(xiàng)整治相關(guān)工作；嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、建設(shè)等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。

4、縣財(cái)政局：負(fù)責(zé)專(zhuān)項(xiàng)整治有關(guān)工作；對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地取得環(huán)節(jié)漏繳稅費(fèi)情況進(jìn)行查處。

5、縣審計(jì)局：負(fù)責(zé)專(zhuān)項(xiàng)整治有關(guān)工作；對(duì)整治工作中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)收支情況進(jìn)行審計(jì)和檢查，嚴(yán)肅查處審計(jì)中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為。受縣房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治領(lǐng)導(dǎo)小組的委托對(duì)有關(guān)企業(yè)進(jìn)行審計(jì)。

6、縣地稅局、縣國(guó)稅局：負(fù)責(zé)專(zhuān)項(xiàng)整治有關(guān)工作；對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅情況開(kāi)展稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查。

7、縣物價(jià)局：負(fù)責(zé)專(zhuān)項(xiàng)整治有關(guān)工作；進(jìn)一步完善商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)制度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)虛假銷(xiāo)售價(jià)格和在房?jī)r(jià)外違規(guī)加收費(fèi)用、中介機(jī)構(gòu)違規(guī)收費(fèi)以及有關(guān)單位向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)違規(guī)收費(fèi)的監(jiān)督管理，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反“商品房銷(xiāo)售價(jià)格一價(jià)清”規(guī)定的違法違規(guī)行為；查處房地產(chǎn)交易過(guò)程中違反價(jià)格法律法規(guī)的問(wèn)題。

8、縣工商局：負(fù)責(zé)專(zhuān)項(xiàng)整治有關(guān)工作；嚴(yán)格房地產(chǎn)市場(chǎng)主體準(zhǔn)入，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)虛假違法廣告、合同欺詐等侵害消費(fèi)者合法權(quán)利的違法違規(guī)行為。

五、工作步驟

專(zhuān)項(xiàng)整治工作分為三個(gè)階段：

（一）動(dòng)員部署階段（**年4月中旬至4月底）

1、制訂方案?？h國(guó)土房管局聯(lián)合有關(guān)部門(mén)制訂《方案》，明確職責(zé)分工，落實(shí)工作責(zé)任。

2、下發(fā)文件?？h國(guó)土房管局聯(lián)合有關(guān)部門(mén)制定專(zhuān)項(xiàng)整治文件，經(jīng)縣政府批準(zhǔn)后下發(fā)，并按要求安排部署。

3、部署工作。按照《方案》的要求，結(jié)合實(shí)際，制定專(zhuān)項(xiàng)整治工作實(shí)施辦法，召開(kāi)會(huì)議部署專(zhuān)項(xiàng)整治工作。

（二）組織實(shí)施階段（**年4月30日至8月30日）

1、4月30日至5月30日，各級(jí)有關(guān)主管部門(mén)和企業(yè)自查。

縣國(guó)土房管、規(guī)劃、建設(shè)等城市建設(shè)及房地產(chǎn)主管部門(mén)要對(duì)2005—2006年期間開(kāi)工建設(shè)并已進(jìn)入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按照各自職責(zé)進(jìn)行清理自查，對(duì)所批準(zhǔn)項(xiàng)目進(jìn)行登記造冊(cè)。重點(diǎn)查找并糾正在立項(xiàng)審批、土地供應(yīng)、規(guī)劃審批、施工許可、預(yù)售許可等環(huán)節(jié)的違規(guī)審批、濫用權(quán)力等行為。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)2005—2006年期間開(kāi)工建設(shè)并已進(jìn)入商品房預(yù)售項(xiàng)目存在的違法廣告、囤房惜售、哄抬房?jī)r(jià)、合同欺詐、偷稅漏稅以及違規(guī)強(qiáng)制拆遷等行為進(jìn)行自查。房地產(chǎn)企業(yè)自查表由縣房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治辦公室制定并統(tǒng)一印制。

縣有關(guān)主管部門(mén)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將自查情況報(bào)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)整治領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，縣有關(guān)主管部門(mén)要將本部門(mén)的自查報(bào)告同時(shí)報(bào)送上級(jí)主管部門(mén)。

縣有關(guān)主管部門(mén)和房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自查存在的問(wèn)題，積極進(jìn)行整改并有針對(duì)性地做好堵塞漏洞、建章立制工作。

2、6月1日至7月10日，縣有關(guān)主管部門(mén)組織檢查。

在房地產(chǎn)企業(yè)自查的基礎(chǔ)上，縣有關(guān)主管部門(mén)要對(duì)所有規(guī)定項(xiàng)目進(jìn)行檢查，對(duì)有投訴舉報(bào)的項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)檢查，依法打擊擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的違法違規(guī)行為。對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題的項(xiàng)目，由審計(jì)、稅務(wù)、價(jià)格、工商等行政執(zhí)法部門(mén)對(duì)相關(guān)企業(yè)進(jìn)行全面檢查。對(duì)檢查出的問(wèn)題有關(guān)部門(mén)要按照職責(zé)分工依法進(jìn)行處罰。

3、7月10日至8月30日，內(nèi)部梳理問(wèn)題，分門(mén)別類(lèi)處理。

縣有關(guān)主管部門(mén)在自查、檢查工作結(jié)束之后，要將全縣及本部門(mén)檢查總體情況于7月15日以前報(bào)市級(jí)主管部門(mén)和縣房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，報(bào)告中應(yīng)包括查處的典型案列。

縣房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室對(duì)各部門(mén)自查和抽查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題嚴(yán)重、情節(jié)惡劣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法委托審計(jì)部門(mén)進(jìn)行審計(jì)，對(duì)涉嫌犯罪的國(guó)家工作人員、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)人員移送司法機(jī)關(guān)。

8月底，縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整治領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)整治工作進(jìn)行總結(jié)，形成我縣開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作的書(shū)面報(bào)告，并分別上報(bào)市國(guó)土房管局、市建委、市財(cái)政局、市審計(jì)局、市監(jiān)察局、市國(guó)稅局、市地稅局、市工商局和縣政府。

（三）總結(jié)鞏固階段（**年11月10日）

篇(5)

由于土地資源的稀缺性，土地價(jià)格的長(zhǎng)期上漲趨勢(shì)難以逆轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)種種方式融資囤積土地問(wèn)題比較普遍。在三線城市招商引資的大環(huán)境下，有的開(kāi)發(fā)商拖欠土地出讓金問(wèn)題得到了政府及有關(guān)方面的默許，致使部分開(kāi)發(fā)商只需交納部分資金便可控制大量土地。有的開(kāi)發(fā)商為加快資金周轉(zhuǎn)速度或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，常常通過(guò)倒賣(mài)國(guó)有土地使用權(quán)非法牟利。

二、套取銀行信用騙取銀行信貸資金或票據(jù)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，需要金融機(jī)構(gòu)的大力支持――銀行貸款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要融資方式。在信貸資金收緊、開(kāi)發(fā)商無(wú)法滿足銀行借款準(zhǔn)入資格的情況下，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取違規(guī)方式套取銀行信用，騙取貸款及銀票?；痉绞接袃煞N：一是開(kāi)發(fā)商讓本單位職工及其他關(guān)系人冒充購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂虛假售房合同，由開(kāi)發(fā)商墊付首付款后代有關(guān)人員到銀行辦理貸款手續(xù)，套取銀行按揭貸款供開(kāi)發(fā)商使用。

三、改變開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地、房產(chǎn)用途，漏繳土地出讓金

現(xiàn)階段國(guó)家對(duì)學(xué)生公寓、經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)有特殊政策，但這也為部分開(kāi)發(fā)商尋租提供了空間。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得劃拔土地后未按規(guī)定使用，而是開(kāi)發(fā)成商品住宅、寫(xiě)字樓和商業(yè)用房出售。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數(shù)額相差懸殊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地后改變用途的應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。但實(shí)際上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)改變劃撥用地用途后一般都未按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金，造成國(guó)家土地出讓金流失。

四、漏繳規(guī)費(fèi)和地方性政府基金

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中除交納土地出讓金外還需交納多項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用和政府性基金，如城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)基金、新建房屋白蟻預(yù)防費(fèi)、人防工程異地建設(shè)費(fèi)、新型墻體材料基金、水利和價(jià)調(diào)基金等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往利用各種關(guān)系，采取緩繳、欠繳或關(guān)系減免等方法，漏繳各種規(guī)費(fèi)。

篇(6)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；會(huì)計(jì)核算；企業(yè)；有效措施

房地產(chǎn)業(yè)具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高等特點(diǎn)，是我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)部門(mén)。房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行、發(fā)展及變化情況，直接影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)以及地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著極為密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所具有的建設(shè)周期長(zhǎng)、投入資金多、負(fù)債經(jīng)營(yíng)度高和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須有相關(guān)會(huì)計(jì)技術(shù)和會(huì)計(jì)制度的支持，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算不可能和一般商品一樣進(jìn)行。因此,針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中暴露的問(wèn)題，在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀及特點(diǎn)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上提出完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的相關(guān)對(duì)策不僅關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也是保證整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的舉措之一。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

1.1 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所實(shí)施的每一個(gè)計(jì)劃、建設(shè)，都需要大量的資金投入，這也就決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)常會(huì)陷入負(fù)債問(wèn)題當(dāng)中，這無(wú)疑為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)作、經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了非常大的風(fēng)險(xiǎn)，如果任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都將會(huì)直接的影響到企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)，從而影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的正常運(yùn)作以及發(fā)展。

1.2 建設(shè)周期長(zhǎng)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的推出，往往需要經(jīng)歷很多的步驟，比如說(shuō)預(yù)期的市場(chǎng)調(diào)查、具體的建設(shè)考核、建筑的安裝、產(chǎn)品的環(huán)境建設(shè)等等，而一個(gè)項(xiàng)目的完成往往需要花費(fèi)幾年的時(shí)間。建設(shè)周期的時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，既會(huì)受到市場(chǎng)變化的威脅，又使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)難以在短期內(nèi)收回成本。

1.3 經(jīng)營(yíng)比較復(fù)雜

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，不僅僅只是產(chǎn)品推出后的銷(xiāo)售，更包括了建設(shè)過(guò)程中眾多企業(yè)之間的合作、交易，例如材料的購(gòu)買(mǎi)、建設(shè)單位的承包等等，而這當(dāng)中都牽涉到了過(guò)多的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，既加劇了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的會(huì)計(jì)核算工作難度，又造成了經(jīng)營(yíng)復(fù)雜的現(xiàn)象。

1.4 產(chǎn)品具有商品性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所推出的產(chǎn)品具有一定的商品性，也就是產(chǎn)品在進(jìn)入到市場(chǎng)之后，必須根據(jù)供需雙方的合同來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格的協(xié)定以及相關(guān)的轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售等等工作，從另一個(gè)角度來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品又不是一般的商品，因?yàn)槠湎M(fèi)的水平并不是普普通通的日常需求品，所以具有商品性的同時(shí)，還具有一定的銷(xiāo)售難度。

1.5 開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)具有計(jì)劃性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的推出涉及到眾多的問(wèn)題，比如說(shuō)企業(yè)的資金、企業(yè)的能力以及項(xiàng)目的發(fā)展等等，如果不充分的考慮到這些因素就盲目的開(kāi)展工作，不僅僅會(huì)影響到企業(yè)的效益，甚至?xí){到企業(yè)的生存。正是因?yàn)檫@樣，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)具體的項(xiàng)目產(chǎn)品之前必須嚴(yán)格的做好相關(guān)的計(jì)劃，以確保企業(yè)的利益。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作中存在的問(wèn)題

2.1 會(huì)計(jì)科目不完整，無(wú)法準(zhǔn)確反映會(huì)計(jì)信息

房地產(chǎn)行業(yè)從另一方面來(lái)說(shuō)，也是產(chǎn)品加工廠，只是生產(chǎn)的產(chǎn)品比較特殊，雖說(shuō)商品房也是房地產(chǎn)企業(yè)的庫(kù)存商品，但是僅憑“生產(chǎn)成本”、“庫(kù)存商品”等幾個(gè)會(huì)計(jì)科目不能全面反映房地產(chǎn)企業(yè)商品開(kāi)發(fā)流程的會(huì)計(jì)核算，也會(huì)在一定程度上引起誤解。已出臺(tái)的會(huì)計(jì)制度中，除房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度以外，都沒(méi)有專(zhuān)門(mén)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目及核算辦法，這給這些企業(yè)的會(huì)計(jì)核算帶來(lái)很大不便。

2.2 執(zhí)行會(huì)計(jì)核算制度五花八門(mén)

自2006年頒布了企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以來(lái)，新的準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)定了具體的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，方便了會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的實(shí)際操作，加上各級(jí)財(cái)政部門(mén)多次對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)人員進(jìn)行培訓(xùn)，因此對(duì)新的準(zhǔn)則了如指掌，會(huì)計(jì)核算水平較高，提供了準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)信息。但是對(duì)大多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)來(lái)說(shuō)，不知道房地產(chǎn)行業(yè)該執(zhí)行何種會(huì)計(jì)制度，可以采用的有新準(zhǔn)則、《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、行業(yè)會(huì)計(jì)制度《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，這些都涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，但是究竟應(yīng)該按何種制度核算，具體操作中五花八門(mén)，沒(méi)有明確規(guī)定究竟應(yīng)該執(zhí)行哪個(gè)會(huì)計(jì)制度，影響了會(huì)計(jì)核算正確核算的準(zhǔn)確性，也是房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)之一。

3 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的有效措施

3.1 提高信息的披露含量

從本質(zhì)上來(lái)分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想從源頭上加強(qiáng)自身企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作，提高工作的質(zhì)量以及效果，就必須及時(shí)的提高信息的披露含量，這樣才能夠促使預(yù)期的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。具體的實(shí)施措施包括了以下幾點(diǎn)：第一，重視質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)的披露。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)作會(huì)面臨各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，而這些風(fēng)險(xiǎn)必須在自身企業(yè)會(huì)計(jì)工作信息披露中得到揭示，這樣才能夠更好、更有效的幫助企業(yè)規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)；第二，增加分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息的披露。企業(yè)的資金是企業(yè)運(yùn)作的靈魂，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果能夠良好的披露每一個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息，就能夠使企業(yè)的資金更加透明化，從而提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金使用率，加速企業(yè)的發(fā)展；第三，增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展與土地有著直接的關(guān)系，而土地也同樣是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的重要內(nèi)容，占據(jù)著企業(yè)財(cái)務(wù)中的很大一部分，只有增加了土地的儲(chǔ)備量以及相關(guān)的成本構(gòu)成信息，才能夠使企業(yè)更及時(shí)的了解市場(chǎng)的動(dòng)向以及確保自身的利益，對(duì)于企業(yè)的運(yùn)作有著非常重要的作用。

3.2 完善收入確認(rèn)

作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算建筑物以及土地使用權(quán)的時(shí)候，應(yīng)該同時(shí)的滿足下列條件時(shí)才能夠予以確認(rèn)：第一，作為房地產(chǎn)的建筑物和土地使用權(quán)，應(yīng)該能夠單獨(dú)的計(jì)量并且出售，也就是說(shuō)該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)可以單獨(dú)的進(jìn)行劃轉(zhuǎn)或者交割；第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的具體房地產(chǎn)成本應(yīng)該能夠可靠地計(jì)量；第一，企業(yè)能夠取得與該項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)的租金收入或增值收益。除此之外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以采用排除法確認(rèn)投資性房地產(chǎn)；企業(yè)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)；企業(yè)出租給自身企業(yè)工作人員居住的宿舍，即使按照市場(chǎng)價(jià)格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)；母公司以經(jīng)營(yíng)租賃方式向子公司出租房地產(chǎn)，該項(xiàng)房地產(chǎn)應(yīng)確認(rèn)為母公司的投資性房地產(chǎn)，但是在編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表的時(shí)侯，則應(yīng)該作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)。除此之外，企業(yè)持有的房地產(chǎn)應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)。

4 總結(jié)

總而言之，會(huì)計(jì)核算工作是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要構(gòu)成內(nèi)容，關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存、發(fā)展，特別是在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想真正的獲得可持續(xù)發(fā)展，就必須及時(shí)的加強(qiáng)自身的會(huì)計(jì)核算工作，這樣才能夠更好的保障自身企業(yè)的利益，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]邊霞，趙業(yè)猛.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題初探[J].江蘇科技信息，2011，(02).

篇(7)

（一）未認(rèn)識(shí)到內(nèi)部審計(jì)的重要性

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)有很長(zhǎng)一段時(shí)間，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)中管理人員會(huì)將注意力放在生產(chǎn)管理上，很多領(lǐng)導(dǎo)在企業(yè)內(nèi)部審計(jì)中在認(rèn)識(shí)上存在嚴(yán)重的偏差，這種思想一直延續(xù)到了現(xiàn)在?，F(xiàn)在始終有很多領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的監(jiān)督就是企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)，這種思想無(wú)疑混淆了審計(jì)與財(cái)務(wù)的概念，甚至在一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)中設(shè)置了審計(jì)崗位。還有一些企業(yè)中并沒(méi)有將內(nèi)部審計(jì)的范圍進(jìn)行擴(kuò)展，更沒(méi)有將其擴(kuò)展到管理與經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。

（二）內(nèi)部審計(jì)缺乏一定的獨(dú)立性

很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的內(nèi)部審計(jì)獨(dú)立性差，在這種形勢(shì)的影響下，內(nèi)部審計(jì)工作人員的信心會(huì)嚴(yán)重不足。因?yàn)槭艿轿覈?guó)特有的體制的影響，我國(guó)企業(yè)形成了特有的管理模式，在這種特有管理模式的影響下，很多人對(duì)內(nèi)部審計(jì)工作并不理解，一些企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)內(nèi)部審計(jì)工作在企業(yè)各方面進(jìn)行干涉甚至制約，內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)和工作人員在企業(yè)中地位并不高，審計(jì)職能得不到充分的發(fā)揮，審計(jì)機(jī)構(gòu)以及人員的地位受到了影響，缺乏相對(duì)的獨(dú)立性。在這種情況的影響下，內(nèi)部審計(jì)人員缺乏做好內(nèi)部審計(jì)工作的信心。

（三）審計(jì)手段滯后于會(huì)計(jì)核算

我國(guó)的會(huì)計(jì)電算化發(fā)展速度非?？?，現(xiàn)在已經(jīng)明顯超過(guò)了審計(jì)工作的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，審計(jì)人員對(duì)計(jì)算機(jī)技術(shù)并不是很熟悉，很多審計(jì)工作始終停留在手工查賬的階段，很多審計(jì)人員甚至排斥新技術(shù)在審計(jì)工作中的應(yīng)用，這不僅使審計(jì)工作的難度得到了增加，同時(shí)審計(jì)工作的準(zhǔn)確性非常差，效率不高，影響審計(jì)作用的發(fā)揮。

（四）審計(jì)人員專(zhuān)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)企業(yè)中，審計(jì)人員很多都是從財(cái)務(wù)部門(mén)中分離出來(lái)的，他們中的很多人實(shí)際上并沒(méi)有關(guān)于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)以及管理等方面相關(guān)的知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)中缺乏相關(guān)專(zhuān)業(yè)的人員，人員結(jié)構(gòu)非常不合理，對(duì)審計(jì)職能的正常發(fā)揮造成了影響。同時(shí)，很多審計(jì)人員在審計(jì)工作中存在不安心的現(xiàn)象，在這種情況的影響下，內(nèi)部審計(jì)隊(duì)伍中出現(xiàn)了不穩(wěn)定現(xiàn)象，審計(jì)人員的整體素質(zhì)不是很高。

二、建立與完善內(nèi)部審計(jì)制度的措施

（一）提高對(duì)審計(jì)工作重要性的認(rèn)識(shí)

目前《審計(jì)署關(guān)于內(nèi)部審計(jì)工作的規(guī)定》已經(jīng)頒布和實(shí)施，《規(guī)定》對(duì)內(nèi)部審計(jì)工作的作用、性質(zhì)以及職能等方面都做出了非常詳細(xì)的規(guī)定；此外，《內(nèi)部審計(jì)基本準(zhǔn)則》以及各種準(zhǔn)則也相繼出臺(tái)，這些準(zhǔn)則都對(duì)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作進(jìn)行了相應(yīng)的規(guī)范。作為房地產(chǎn)企業(yè)，我們應(yīng)該提高管理人員的整體素質(zhì)，使領(lǐng)導(dǎo)者加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部審計(jì)工作重要性的認(rèn)識(shí)，對(duì)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)理和健全，使內(nèi)部審計(jì)人員在企業(yè)中的地位得到相應(yīng)的提高，為內(nèi)部審計(jì)工作的順利展開(kāi)創(chuàng)造良好的環(huán)境。

（二）健全企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)

現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)并不健全，這主要表現(xiàn)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理層中權(quán)利交疊、職責(zé)不明等，存在董事會(huì)干預(yù)審計(jì)工作、經(jīng)營(yíng)管理等現(xiàn)象。在如此不健全法人治理結(jié)構(gòu)中，內(nèi)部審計(jì)工作在方向上存在模糊性，內(nèi)部審計(jì)的正常發(fā)展受到了制約。針對(duì)這種現(xiàn)象，必須要健全法人治理結(jié)構(gòu)，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的不斷發(fā)展。

（三）對(duì)內(nèi)部審計(jì)管理制度進(jìn)行完善

對(duì)內(nèi)部審計(jì)工作進(jìn)行規(guī)范與完善是企業(yè)中內(nèi)部審計(jì)工作相關(guān)制度的一種重要保證。內(nèi)部審計(jì)存在的獨(dú)立性是內(nèi)部審計(jì)工作職能得到正常發(fā)揮的重要保證，與此同時(shí)，要想保證內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性，就一定要由企業(yè)中的最高領(lǐng)導(dǎo)層領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)部審計(jì)?！兑?guī)定》中已經(jīng)對(duì)這一點(diǎn)進(jìn)行了明確的規(guī)定，但是在現(xiàn)實(shí)的企業(yè)管理工作中，很多企業(yè)中內(nèi)部審計(jì)工作只是由財(cái)務(wù)部門(mén)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性受到了影響。所以，一定要以相關(guān)規(guī)定為根據(jù)，由企業(yè)中的主要領(lǐng)導(dǎo)對(duì)內(nèi)部審計(jì)工作進(jìn)行領(lǐng)導(dǎo)，保證審計(jì)機(jī)構(gòu)具有較高的獨(dú)立性。

（四）對(duì)工作方法進(jìn)行改進(jìn)，不斷提高審計(jì)工作質(zhì)量

應(yīng)該對(duì)內(nèi)部審計(jì)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行準(zhǔn)確的把握，對(duì)現(xiàn)代內(nèi)部審計(jì)的相關(guān)方法和理論進(jìn)行學(xué)習(xí)，改進(jìn)內(nèi)部審計(jì)工作，保證內(nèi)部審計(jì)工作的戰(zhàn)略性審計(jì)方向，審計(jì)部門(mén)中相關(guān)工作人員應(yīng)該建立起正確的審計(jì)理念，在審計(jì)方法上真正做到事前、事中以及事后審計(jì)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)由原來(lái)的財(cái)務(wù)收支審計(jì)向經(jīng)營(yíng)全過(guò)程審計(jì)的轉(zhuǎn)變，將審計(jì)的重點(diǎn)放在完善內(nèi)部控制制度上。審計(jì)手段從以前的手工操作轉(zhuǎn)變?yōu)殡娝慊幚恚瑢?duì)計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行充分利用，對(duì)實(shí)用軟件進(jìn)行積極開(kāi)發(fā)與應(yīng)用，使內(nèi)部審計(jì)的技術(shù)支撐得到進(jìn)一步的提升，最終使企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的工作效率和工作質(zhì)量得到進(jìn)一步的提升。同時(shí)，采取合作參與的方式，本著一種合作的態(tài)度與被審計(jì)部門(mén)針對(duì)審計(jì)目標(biāo)和審計(jì)內(nèi)容展開(kāi)討論，以獲得被審計(jì)部門(mén)的支持。

（五）對(duì)內(nèi)部審計(jì)人員的專(zhuān)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化

近年來(lái)在現(xiàn)代企業(yè)中，內(nèi)部審計(jì)的地位日益提高，在實(shí)際工作中內(nèi)部審計(jì)部門(mén)中不僅要有財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)專(zhuān)家，還要有具備企業(yè)管理學(xué)知識(shí)和經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)的專(zhuān)家，除此之外，還要有風(fēng)險(xiǎn)管理、內(nèi)部控制以及公司治理和信息系統(tǒng)等方面的專(zhuān)家。但是現(xiàn)在內(nèi)部審計(jì)部門(mén)中人員結(jié)構(gòu)非常單一，不能與內(nèi)部審計(jì)的實(shí)際發(fā)展要求相適應(yīng)，在工作中應(yīng)該與生產(chǎn)技術(shù)特點(diǎn)相結(jié)合，增加一些懂管理、具有專(zhuān)業(yè)技術(shù)的人員，將一些專(zhuān)業(yè)人員加入到內(nèi)部審計(jì)隊(duì)伍中，這樣內(nèi)部審計(jì)人員的專(zhuān)業(yè)結(jié)構(gòu)才會(huì)更加合理，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的發(fā)展要求相適應(yīng)。對(duì)內(nèi)部審計(jì)人員專(zhuān)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行審理時(shí)內(nèi)部審計(jì)人員素質(zhì)的提高是非常關(guān)鍵的。建立現(xiàn)代企業(yè)制度就是為了對(duì)內(nèi)部審計(jì)人員的品德和業(yè)務(wù)素質(zhì)提出相關(guān)的要求，所以相關(guān)人員應(yīng)該重視專(zhuān)業(yè)學(xué)習(xí)和知識(shí)更新，內(nèi)部審計(jì)人員不僅要精通審計(jì)和財(cái)會(huì)專(zhuān)業(yè)的知識(shí)，同時(shí)還要了解統(tǒng)計(jì)、經(jīng)濟(jì)管理以及工程技術(shù)、計(jì)算機(jī)等相關(guān)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。在此基礎(chǔ)上建立起一支職業(yè)道德水準(zhǔn)高、知識(shí)素養(yǎng)好的內(nèi)部審計(jì)隊(duì)伍。

三、結(jié)語(yǔ)