序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)法律法規(guī)范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價；說課；職業(yè)教育

說課是教師面對同行和專家，以先進的教育理論為指導，將自己對課程標準、教材的理解和把握、課堂程序的設(shè)計和安排、學習方式的選擇和實踐等一系列教學元素的確立及其理論依據(jù)進行闡述的一種教學研究活動。實踐證明，說課活動有效地調(diào)動了教師投身教學改革，學習教育理論，鉆研課堂教學的積極性，是提高教師素質(zhì)，培養(yǎng)造就研究型、學者型青年教研究師的最好途徑。本文結(jié)合高等職業(yè)教學的特點，是對房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的“房地產(chǎn)法律法規(guī)”課程為對象的一次說課。

一、說課程目標

1．課程性質(zhì)

在確定課程目標前，首先分析課程的性質(zhì)。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營與估價人才培養(yǎng)方案，《房地產(chǎn)法律法規(guī)》課程的性質(zhì)是專業(yè)基礎(chǔ)課，它有兩個方面的作用，一是通過它的學習為專業(yè)課打下基礎(chǔ)，同時起到鏈條的作用，將房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的三大技能：經(jīng)紀、評估和營銷串聯(lián)起來，讓學生從宏觀上把握專業(yè)內(nèi)容。二是培養(yǎng)學生房地產(chǎn)法律意識，為學生的職業(yè)發(fā)展打下基礎(chǔ)。

2．課程目標

對課程性質(zhì)和人才培養(yǎng)方案的分析確定課程目標。該課程要求為學生的專業(yè)課和職業(yè)發(fā)展打下基礎(chǔ)，因此需要幫助學生建立房地產(chǎn)法律法規(guī)體系。結(jié)合人才培養(yǎng)方案，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)是以房地產(chǎn)中介服務(wù)為導向，因此幫助學生建立房地產(chǎn)法律法規(guī)體系的同時，突出以房地產(chǎn)中介服務(wù)為核心，從而讓學生能夠知法、用法和守法，成為房地產(chǎn)從業(yè)的高素質(zhì)人才。

知法、用法和守法是課程目標的三個層次。知法為知識目標，讓學生能夠掌握相關(guān)法律法規(guī)。用法為能力目標，讓學生能夠運用法律知識分析解決問題。守法為情感價值觀目標，讓學生將法律意識轉(zhuǎn)化為自覺行使權(quán)利和履行義務(wù)的法律行為。

二、說學情及學習方法指導

1．學情分析

《房地產(chǎn)法律法規(guī)》課程開設(shè)在大一的第一二學期，總課時為72個。該課程面對的是大一的學生，學情分析重點放在知識結(jié)構(gòu)和學習方法上。大一的學生，對房地產(chǎn)專業(yè)知識了解相對較少，這就要求教師在講授相關(guān)知識的時候，注意知識的銜接，對相關(guān)概念做適當?shù)慕忉尯完U述，幫助學生建立感性和理性的認識。在學習方法上，大一的學生學習較主動，但文化基礎(chǔ)薄弱，學習的自主性較差，因此教師在上課的時候應(yīng)注重培養(yǎng)學生正確的學習方法。正所謂，授人以魚，僅供一飯之需，授人以漁，則終身受益。學生知道怎么學，比學什么更重要，學習方法的好壞，直接影響到學生的學習成績。

2．學習方法指導

根據(jù)《房地產(chǎn)法律法規(guī)》的特點重點培養(yǎng)學生三種學習方法，自主學習法、合作學習法和反思學習法。

房地產(chǎn)法律法規(guī)變化多，更新快，需要培養(yǎng)學生自主學習法。我國以商品房為主的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程不長，但發(fā)展速度快，很多法律法規(guī)都是在實踐中不斷完善。房地產(chǎn)行業(yè)由于關(guān)系到民生，國家將它作為宏觀調(diào)控的重點對象，因此房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)變化多，更新快。比如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金制度，即投資項目的資本金占總投資的比例，從最初的20%，調(diào)整到30%，再調(diào)整到35%，由于08年的全球金融危機，為了加快經(jīng)濟復蘇，國家將資本金比例調(diào)回30%。這就要求學生養(yǎng)成自主學習的習慣，不斷更新相關(guān)法律法規(guī)的知識，適應(yīng)社會的發(fā)展。自主學習法的培養(yǎng)，是通過在課堂上以學生為主，根據(jù)課程目標，設(shè)置思考題，促使學生獨立思考和分析，在課堂外布置拓展型題，讓學生在業(yè)余時間自學。

房地產(chǎn)法律法規(guī)的綜合實踐性強，需要培養(yǎng)學生合作學習法。房地產(chǎn)法律法規(guī)案例或者項目調(diào)查常常涉及多個知識點，比如對房地產(chǎn)開發(fā)類型的調(diào)研，就會涉及到房地產(chǎn)開發(fā)公司，房地產(chǎn)開發(fā)樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等相關(guān)知識，綜合實踐性強，單個學生完成學習任務(wù)比較困難，因此培養(yǎng)學生合作學習法，讓學生以小組為單位共同完成學生任務(wù)。在這個過程中，教師和學生，學生和學生之間形成積極交流信息的合作關(guān)系，調(diào)動學生學習的積極性。

反思學習法促進自主學習和合作學習的效率。根據(jù)原認知理論，通過培養(yǎng)學生的反思學習法，讓學生選擇能達到目標的最適當?shù)膶W習，檢測達到目標的情況，必要時采取補救措施，總結(jié)達到目標的成功經(jīng)驗和失敗教訓，及時調(diào)整自己的學習方法，提高學習效率。

三、說課程內(nèi)容

根據(jù)教學目標，結(jié)合學情分析，確定課程內(nèi)容。教學目標要求學生建立房地產(chǎn)法律法規(guī)體系，突出房地產(chǎn)中介服務(wù)，因此課程內(nèi)容上涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)，即從土地取得，到房屋拆遷、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)市場，到物業(yè)管理，并以房地產(chǎn)中介服務(wù)為導向。

根據(jù)課程內(nèi)容，從而組織教學資源。教學資源包括教材和其他參考資料。教材是課程內(nèi)容最主要的資源，課程內(nèi)容的實現(xiàn)離不開教材。根據(jù)課程內(nèi)容的要求，選擇戚瑞雙主編的《房地產(chǎn)法律法規(guī)》，它也是高職高專房地產(chǎn)類規(guī)劃教材。其他資源包括（1）文獻資料，輔助建立課程理論框架，（2）視頻資源，幫助建立感性認識；（3）案例資源，提供案例分析材料；（4）網(wǎng)絡(luò)資源，提供課程擴展材料。（下轉(zhuǎn)第104頁）

（上接第20頁）

四、說教學設(shè)計

1．課程設(shè)計理念

課程設(shè)計的理念是與專業(yè)能力結(jié)合，縮短教學與專業(yè)的距離；以能力培養(yǎng)為中心，應(yīng)用為目的；以學生為中心，激發(fā)學生學習興趣。

2．課程設(shè)計思路

與專業(yè)能力相結(jié)合，即根據(jù)房地產(chǎn)中介服務(wù)技能細化出具體能力，以該能力培養(yǎng)為核心，組織教學。激發(fā)學生學習興趣，通過導入案例引出法律法規(guī)，再進行知識應(yīng)用，最后總結(jié)和反思，達到能力的培養(yǎng)的目的。在這個過程中，讓學生能夠知法、用法和守法的目的。

3．說教學方法

怎樣展開法律法規(guī)這就涉及到教師的教學方法。本門課教師主要的采用的教學方法是啟發(fā)式教學和案例教學啟發(fā)式教學主要有兩種形式，問題設(shè)置和現(xiàn)狀分析。問題設(shè)置即將問題擺在學生面前，通過問題的分析，引出法律法規(guī)?，F(xiàn)代教學論研究指出，感知不是學習產(chǎn)生的根本原因，產(chǎn)生學習的根本原因是問題。問題能夠激發(fā)學生求知欲，激發(fā)學生活躍的思考；沒有問題學生就感覺不到問題的存在，也就不會去思考。現(xiàn)狀分析即將現(xiàn)狀擺在學生面前，通過對現(xiàn)狀的分析引出法律法規(guī)。比如在講解房地產(chǎn)開發(fā)類型的時候，以學校附近某樓盤為例，通過分析投資商和建設(shè)單位，引出房地產(chǎn)開發(fā)類型法律法規(guī)，讓學生得到了感性認識，同時也將理論聯(lián)系實踐。

案例教學在法律法規(guī)教學中應(yīng)用較為普遍，本門課也以案例教學為主要教學方法，通過組織學生對案例的閱讀、思考、分析、討論和交流，甚至包括調(diào)查等活動，教給學生分析和解決問題的方法，進而提高分析和解決問題的能力。作者將案例分為導入型案例和分析型案例。導入型案例與該節(jié)知識緊密聯(lián)系，或者能夠幫助學生有直觀的認識。比如在講解房地產(chǎn)估價公司時，以某房地產(chǎn)估價公司的視頻介紹為導入，讓學生建立感性的認識。分析型案例，主要是讓學生利用所學的知識進行案例分析，也有文字和視頻材料。比如在講解轉(zhuǎn)讓實質(zhì)時，學生對轉(zhuǎn)讓實質(zhì)感性認識少，認識不深刻，通過視頻的方式讓學生運用理論知識，解決問題，幫助學生加深認識，激發(fā)學生的興趣。

五、課程評價

有效的評價能夠及時了解教學狀況，也是教師反思和改進教學的有力手段。本門課主要通過形成性評價和終結(jié)性評價來實現(xiàn)。形成性評價包括：（1）學習參與度，（2）學生知法、用法的能力，（3）學生之間的自評和互評。終結(jié)性評價即為期末考試測評。

【參考文獻】

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[3]譚冰，王陽，徐國東.《關(guān)于說課內(nèi)容的理論探索》[J].長春理工大學學報（高教版）．2009，（3）．

篇(2)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 經(jīng)濟管理 問題及對策

房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題不僅僅是一個經(jīng)濟問題，更是關(guān)乎到國計民生的社會問題。近幾年，針對房地產(chǎn)市場中存在的各種問題，我國房地產(chǎn)不斷加大宏觀經(jīng)濟管理力度，制定出眾多的政策，受關(guān)注程度比以往任何一個時期都高。然而從目前我國房地產(chǎn)市場的運行情況來看，收效甚微。究其原因，即房地產(chǎn)市場發(fā)展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房價仍然持續(xù)上漲得不到有效的抑制，甚至于出現(xiàn)政府越管問題越多的現(xiàn)象。由此可見，雖然我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是光明的，但是如果不正視我國房地產(chǎn)在經(jīng)濟管理方面的問題，仍然會對產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展產(chǎn)生阻礙。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的問題

1.對目標認識模糊，缺乏相關(guān)政策

近些年，為了實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需平衡，政府有效控制房價的快速上漲，保證居者有其屋。一方面，由于缺少對社會經(jīng)濟發(fā)展的認識，導致對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理上存在的問題和長遠的發(fā)展計劃認識模糊，甚至出現(xiàn)片面和錯誤的認識。再加上，對目標認識模糊，使得短期的政策和長期的規(guī)劃思路完全不統(tǒng)一，更嚴重的出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。缺乏科學、合理的政策，導致房地產(chǎn)行業(yè)跟隨政策的改變而出現(xiàn)波動，擾亂了房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展，而且相關(guān)政策的不完善給投資者創(chuàng)造了可乘之機，擾亂了市場正常發(fā)展的秩序。另一方面，政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理處于被動的狀態(tài)，只注重事物管理，然而卻缺少長期的規(guī)劃，對事后的調(diào)控較多。

2.缺乏完善的機制，只是形式上的管理

對房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理已經(jīng)有了一段時間，現(xiàn)如今，已經(jīng)成為了政府管理的重點。尤其是在近幾年來，政府加大了對房地產(chǎn)的管理力度，出臺了很多相關(guān)的政策。但是，都沒有收到良好的效果，大多數(shù)政策只是流于形式，管理不到位。其中有些政策在實施的過程中，可操作性不強，出現(xiàn)很多問題，各項政策的實施遠遠跟不上政策的制定。有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的措施大多數(shù)都是采用自上而下的形式加以落實，各級政府監(jiān)督、管理、調(diào)控等工作還沒有加以明確規(guī)定?，F(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)正處在快速發(fā)展的階段，而且房地產(chǎn)行業(yè)具有高收益和低成本的特點，使得房地產(chǎn)成為地方財政收入的主要來源。如果不能從根本上打破房地產(chǎn)官商結(jié)合的現(xiàn)象，那么房地產(chǎn)經(jīng)濟管理將會很難管理，對于國家出臺的宏觀政策也只是形式上的管理，很難發(fā)揮有效的作用。

3.缺乏健全的法律法規(guī)

在我國國內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)正處在飛速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)行業(yè)缺少健全的法律法規(guī)。一方面，房地產(chǎn)市場的管理應(yīng)該具備從開發(fā)、建設(shè)、管理的完整體系，然而現(xiàn)如今我國還沒有一個完善的管理房地產(chǎn)市場的法律。事實表明，我國房地產(chǎn)法律法規(guī)的建設(shè)根本不能滿足當前房地產(chǎn)飛速發(fā)展的需求，出現(xiàn)了很多法律真空現(xiàn)象。另一方面，目前對房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理主要憑借行政權(quán)威，大多數(shù)相關(guān)文件的頒布都是以國務(wù)院的名義頒布的，相關(guān)法律缺乏嚴肅性、普遍性。盡管在某些領(lǐng)域已經(jīng)建立了相關(guān)法律法規(guī)，但是具體的實施要求并不完善，導致土地市場有章不循、執(zhí)法不嚴，如果長時間進行下去，必然會形成惡性循環(huán)。并且如果現(xiàn)有的各項法律法規(guī)沒有真正落實，那么將會直接降低法律的效力。

二、解決房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題的相關(guān)對策

1.制定合理的發(fā)展計劃，指導短期實踐

在充分了解我國的特殊基本國情的基礎(chǔ)上，要更加明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的整個思路，發(fā)揮短期效應(yīng)的作用，并且還要制定合理的發(fā)展計劃，從而進一步滿足人們的住房需求，促進經(jīng)濟社會和諧、穩(wěn)定的發(fā)展。對我國房地產(chǎn)的發(fā)展情況作詳細的調(diào)查，根據(jù)市場的調(diào)查結(jié)果，合理的制定中長期的發(fā)展計劃，而且，這也是保證房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定發(fā)展的途徑，從而有效避免出現(xiàn)“漲則緊，跌則松”的狀態(tài)。

2.建立并完善各項管理機制

（1）改革房地產(chǎn)管理體制是解決當前房地產(chǎn)市場不良局面的有效途徑。要正確認識政府經(jīng)濟管理職能在市場經(jīng)濟中所能起到的作用，調(diào)整政府部門的管理職能。正視市場失靈的存在，但必須在充分發(fā)揮市場自身調(diào)節(jié)功能的基礎(chǔ)，根據(jù)市場的變化進行適當、適度的干預，最終建立起有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理、有效的運行管理機制，為促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的法制和社會環(huán)境。

（2）理順中央與地方在房地產(chǎn)管理的關(guān)系，明確責任主體，確立雙方的職責范圍，并做好監(jiān)督工作。特別是地方政府要本著可持續(xù)發(fā)展的理念，認真把握科學發(fā)展觀和建設(shè)和諧社會的精髓，在房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟管理價值取向上要與中央保持高度的一致，從本地房地產(chǎn)市場實際情況出發(fā)，因地制宜，采取差異化的調(diào)控措施，避免一切切的做法產(chǎn)生負面影響。同時對財稅體制進行探索性改革，遏制土地財政，降低地方財政收入對于房地產(chǎn)業(yè)的依賴，提高地方政府對國家房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟管理政策的落實力度和積極性。

3.進一步完善相關(guān)的法律法規(guī)

法律法規(guī)體系的完善一般都需經(jīng)歷一定的發(fā)展階段和經(jīng)驗的積累。當前，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的正常運行，需逐步建立和完善我國房地產(chǎn)法律法規(guī)，建立起具有中國特色的完整房地產(chǎn)法律體系，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場運行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟管理行為的合理法和合法化。首先，應(yīng)以法律來有效制約政府的經(jīng)濟管理作用的發(fā)揮，避免政府過多的行政干預對房地產(chǎn)市場秩序造成負面影響更大的擾亂。同時以法律切實保障我國房地產(chǎn)綜合、全方位的、多層次的宏觀調(diào)控體系的建立和實施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，盡快出臺各相關(guān)的實施細則，促成《房地產(chǎn)法》的出臺，將房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理、交易管理、中介服務(wù)管理及相關(guān)的后期服務(wù)管理等各個方面完全納入法律規(guī)范體系，提高我國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴肅性，使我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理有法可依、執(zhí)法必嚴、違法必究。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)是一個高難度的時代性挑戰(zhàn)的行為之一。因此，我們必須正確認識和把握新形勢下的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理，既要看到發(fā)展中存在的困難阻礙，又要看到時代所提供的良好條件和機會，并充分認識我國現(xiàn)有國情的基礎(chǔ)上，大膽吸取國外先進經(jīng)驗，通過不斷創(chuàng)新來提高我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的總體水平，從而促進我們的房地產(chǎn)行業(yè)不斷繁榮與發(fā)展。

參考文獻：

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加強房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 文章作者：勤勤懇懇 文章加入時間：2005年10月22日11:45 近幾年來，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，大量的商品房、房改房屋涌入市場，房地產(chǎn)交易日趨頻繁，致使產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作任務(wù)更加繁重，舊的管理模式跟不上市場發(fā)展的需要，管理滯后，出現(xiàn)了如房地產(chǎn)開發(fā)商不按規(guī)定預售房屋、新建房屋逾期不辦理權(quán)屬登記、非法交易拒不辦理過戶等突出問題。 這些問題如果不及時用法律手段解決，房地產(chǎn)市場秩序就會混亂，就容易出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛，使權(quán)利人的合法權(quán)益受到影響。產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理作為保護房屋權(quán)利人合法權(quán)益、促進經(jīng)濟發(fā)展的一項重要工作，尤其顯得重要。加強產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作無疑更有助于保護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理貫穿房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、使用的全過程，因

此，加強產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、促進經(jīng)濟發(fā)展具有極為重要的意義。 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理是房地產(chǎn)行政管理的基礎(chǔ)工作，因此 加強產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理必須有一支具有較高法律素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平的管理隊伍。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理指各級人民政府房地產(chǎn)管理機關(guān)依據(jù)《憲法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律及有關(guān)的政策，對轄區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理進行指導、監(jiān)督、服務(wù)等一系列的行政性的組織活動。這項工作政策性強、業(yè)務(wù)技術(shù)高、應(yīng)用法律法規(guī)較多，不但涉及到房地產(chǎn)管理方面的法律規(guī)章，還涉及到測繪、檔案科學。這就要求管理人員除掌握房地產(chǎn)管理方面的法律規(guī)章規(guī)范性文件以外，還要學習相關(guān)知識。 只有依法加強產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，才能真正保護房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，保證房地業(yè)的健康良性發(fā)展。加強產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，必須嚴格按照法定程序開展產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作。近年來，我國房地產(chǎn)法律法規(guī)體系建設(shè)日趨完善，產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理逐步實現(xiàn)了有法可依、有章可循，建設(shè)部、省政府和建設(shè)廳先后出臺了一系列產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理方面的規(guī)章和規(guī)范性文件，這些法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件可以說是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作的寶典，具有很強的科學性，我們必須嚴格按照這些法規(guī)規(guī)定的程序辦事，嚴把每一道關(guān)口，決不能偏離這條準繩，隨意擴大自由裁量權(quán)。做好這項工作，還必須堅持嚴把“四關(guān)”，即房地產(chǎn)登記確權(quán)*審查關(guān)、測繪圖紙審核關(guān)、審批蓋章發(fā)證關(guān)、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案存檔檢驗關(guān)。 加強產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，必須加強對違反產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理行為的監(jiān)察、查處力度，維護正常的房地產(chǎn)管理秩序。由于近年來產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作一直是重管理輕宣傳教育，一些單位房地產(chǎn)法律意識淡薄，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些違法現(xiàn)象，如產(chǎn)權(quán)單位逾期不辦理產(chǎn)權(quán)登記、逾期不換發(fā)新證、私自進行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不辦理交易手續(xù)等等。對這些現(xiàn)象，一方面我們要對其進行房地產(chǎn)管理政策法規(guī)宣傳教育，另一方面要加大房地產(chǎn)監(jiān)察力度，發(fā)現(xiàn)問題及時責令當事人限期整改，防止給權(quán)利人造成更大的損失。同時，要對一些典型案件進行立案查處，對不能限期整改的，依法申請人民法院強制執(zhí)行。 加強產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理必須建立現(xiàn)代化的科學管理機制和模式，實行產(chǎn)籍微機化管理。首先，將眾多房屋檔案錄入電腦，實行微機化、科學化管理，解決查閱房產(chǎn)檔案難度，使查閱檔案發(fā)展迅速而簡便。其次，電腦應(yīng)用到房地產(chǎn)權(quán)屬登記確權(quán)以及抵押鑒證中，既提高了工作效率及工作質(zhì)量又徹底避免了房產(chǎn)重復確權(quán)、登記的弊端。即在辦理房產(chǎn)登記確權(quán)之前，都要經(jīng)過電腦查詢，檢驗該房產(chǎn)是否已登記，才給予受理登記。再次，在抵押登記中，有利于嚴格把好抵押登記關(guān)，維護了房產(chǎn)抵押貸款市場秩序。 網(wǎng)絡(luò)業(yè)的發(fā)展，為房屋產(chǎn)籍的充分利用注入了新的活力，也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展構(gòu)建了操作平臺，消費者可以在此查閱信息，咨詢政策法規(guī)，尋求法律支持，還可以了解市場行情，拓寬采購渠道。房地產(chǎn)管理部門通過建立網(wǎng)站可以對用戶作政策咨詢、服務(wù)指導，準確了解資料或做出正確理性的購買決定。同時，也使產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作日趨實現(xiàn)動態(tài)管理，做到信息化、系統(tǒng)化、規(guī)范化，向著國際先進的管理模式靠攏，推動本地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。 文章出處：

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關(guān)鍵詞：私有 房地產(chǎn) 交易 法律

由于我國對于不動產(chǎn)的立法還存在不夠完善以及房地產(chǎn)市場交易機制的缺陷，從而導致了房地產(chǎn)交易中存在法律的真空地帶，無形中制造了各種法律問題和糾紛；房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學上又被稱為不動產(chǎn)。 有很多房地產(chǎn)法律問題成為法律界爭議的焦點。2003年3月《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》頒布實施后，針對于房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者之間的房地產(chǎn)合同糾紛有了具體的法律依據(jù)使糾紛也減少了。然而在現(xiàn)實生活中會涉及到許多私有房屋買賣合同糾紛所存在的法律問題逐漸凸顯，特別是沒有辦理權(quán)屬證書或變更登記的私有房地產(chǎn)買賣合同，在認定其法律效力時較為復雜。在這里我們所指的私有房地產(chǎn)分為農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩方面。

一、 當前私有房地產(chǎn)交易中法律法規(guī)情況

我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系應(yīng)該從1988年《憲法》修訂以后實施的《土地管理法》這一階段標志著我國房地產(chǎn)立法進入新階段，主要表現(xiàn)從二個方面來說明，一是保留了必要的劃撥取得方式外，就是國家對土地的部分控制權(quán)；二是與市場經(jīng)濟開始接軌，土地的使用權(quán)可以進行公開的買賣轉(zhuǎn)讓和作為一種資產(chǎn)進行抵押；到了1990年5月國務(wù)院了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)權(quán)讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》后明確規(guī)定：“國家按照所有權(quán)與使用權(quán)分離原則，實行城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓制度”，包括中國境內(nèi)的外資公司、企業(yè)其他組織和個人均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。1994頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》，應(yīng)該說是房地產(chǎn)立法的一個里程牌，它的出臺細化并細分了房地產(chǎn)交易立法的可能，相繼出臺了各種房地產(chǎn)管理辦法和條例，特別是我國的《合同法》也開始涉及房地產(chǎn)方面的條例法規(guī)。但隨著市場經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)在交易過程中出現(xiàn)了不少新情況新問題；還是依據(jù)十幾年前頒布的法條顯然是遠遠不夠了，所以要盡快完善相關(guān)的法律法規(guī)，特別是在《物權(quán)法》開始實施后，房地產(chǎn)交易的權(quán)屬開始發(fā)生了一些變化，這種變化也成為交易過程比如買賣合同所涉及的變量；比如房地產(chǎn)的所有權(quán)以房產(chǎn)登記為準，那么在實際發(fā)生交易后但未取得登記權(quán)屬的合法利益如何保護呢，特別是在私有房地產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)的合同的效力和登記權(quán)屬的抗衡問題，都值得我們?nèi)リP(guān)注和思考。

二、 私有房地產(chǎn)交易成立條件

首先要基于合同的有效為前提。具體包括以下幾個方面：

1、簽訂書面合同

在私有房地產(chǎn)交易的過程中，首先是要簽訂書面合同，這是基于房地產(chǎn)交易的重要性和司法實踐的需要，同時我國 《合同法》第十條規(guī)定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當采用書面形式。當事人約定采取書面形式的，應(yīng)當采取書面形式”。雖然從司法理論的角度來說采用口頭形式也有效但是基于房地產(chǎn)本身的使用權(quán)的可轉(zhuǎn)移特點，《城市房地產(chǎn)管理法》第40條和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第7條都明確的規(guī)定必須以書面合同形式。那么這從法律層面和國家政策的傾向性上來說都做也了明確的回答，就是房地產(chǎn)的交易必須已簽訂書面合同為有效途徑。

2、私有房地產(chǎn)交易中法律主體要求

在討論私有房地產(chǎn)交易的法律問題，我們必須不能回避它的主體，就是私有房地產(chǎn)的所有人或者買賣雙方當事人必須是個人，對產(chǎn)權(quán)有完全的民事行為能力，除此之外國家法律明確規(guī)定了任何單位不得購買和變相購買私有房地產(chǎn)，如有特殊需要也要經(jīng)過縣區(qū)級以上政府批準方可實施。當然對于部分農(nóng)村的宅基地交易國家還有相應(yīng)的政策和規(guī)定如：1985年國務(wù)院《關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》中規(guī)定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權(quán)，即不準出租、買賣和擅自轉(zhuǎn)讓，也不準在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國務(wù)院的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》中規(guī)定：由于買賣房屋轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書?！锻恋毓芾矸ā分幸惨?guī)定：依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)、更換證書；同時農(nóng)村居民私有房一產(chǎn)的交易也應(yīng)經(jīng)所在村民委員會同意，否則，應(yīng)當認定為無效。而城市私有房地產(chǎn)的交易要通過當事人簽訂轉(zhuǎn)讓合同到變更權(quán)屬方可有效，并且在房地產(chǎn)交易的過程中要確保房地產(chǎn)本身的合法性，房地產(chǎn)交易中如果出現(xiàn)房地產(chǎn)多人共同所有，應(yīng)取得所有共有人的同意方可進行交易，否則是無效的。

3、交易雙方的真實意愿

私有房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和交易是基于法律主客體之間的真實意愿的表達，是基于我國相關(guān)法律法規(guī)的要求，如果在交易的過程中出現(xiàn)一方采用欺詐、威脅、不當?shù)美氖侄?，違背主體意愿而獲取的房地產(chǎn)是無效的，這樣的合同違背了意思表示真實的法律原則，這在我國的《民法通則》上有明確的論述。

三、 私有房地產(chǎn)交易的法律效力的確認

私有房地產(chǎn)交易首先是基于合法為前提，也就是私有房地產(chǎn)使用權(quán)取得的合法性，另外新的法律法規(guī)也進一步的明確了房地產(chǎn)權(quán)屬已登記為準的法律原則，也就是私有房地產(chǎn)的交易的法律主體是基于房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)生變更的情況下產(chǎn)生，那么在沒有進行權(quán)屬登記變更的情況下房地產(chǎn)使用人仍然是房產(chǎn)證上的登記的主體，那么合同的簽定與權(quán)屬的登記之間是否存在著相抵觸的情況，這一點并不相抵觸，合同的簽立證明了房地產(chǎn)交易的實施但未中止，也就是在買志雙方處于一個交易過程中，在交易的過程出現(xiàn)一方中止合同的行為，所造成的一切后果由中止方承擔，而相應(yīng)的房地產(chǎn)權(quán)屬的交易也發(fā)生了中止，所以私有房地產(chǎn)交易的行為是一個由諸多環(huán)節(jié)組成的行為，而最終是以房地產(chǎn)權(quán)屬的登記為最后的確認。

結(jié)束語：私有房地產(chǎn)的交易一定要依法辦理，只有依法辦理才能保證房地產(chǎn)交易的合法性，才能保障買賣雙方的權(quán)益。

參考文獻：

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1.1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式單一化

資金是企業(yè)運行的血液，能否正常循環(huán)流通，決定著企業(yè)的生存和發(fā)展，如果資金流量不足、流通不暢、資金斷鏈，企業(yè)就會出現(xiàn)財務(wù)危機，正常的生產(chǎn)經(jīng)營秩序就會被破壞，企業(yè)就會面臨停產(chǎn)甚至倒閉清算的危險。而在房地產(chǎn)開發(fā)、流通以及消費的過程中，必然會涉及大量資本的流動，為了最大限度的利用資金、實現(xiàn)投資的最優(yōu)化，房地產(chǎn)開發(fā)商一般會選擇融資，即房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項目的直接融資和間接融資之和。房地產(chǎn)企業(yè)融資量大、市場對房地產(chǎn)融資的關(guān)鍵作用，大大降低了國家金融體系的穩(wěn)定性和抗風險能力；同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)融資深受宏觀經(jīng)濟政策的影響，使房地產(chǎn)企業(yè)在整體上脫離市場，造成在房地產(chǎn)領(lǐng)域，“國家政策先行、市場規(guī)律作用被弱化”的現(xiàn)實狀況。

1.2房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)單一化

影響房地產(chǎn)價格的關(guān)鍵因素之一就是房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)的單一化，其主要表現(xiàn)在供給和需求的不平衡上：我國房地產(chǎn)市場的非理性繁榮與起伏，以及國外房地產(chǎn)泡沫破滅的教訓，敲響了經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的警鐘，必須深刻認識到房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要性。為保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，中央政府多年來出臺了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，運用金融、財政、土地等經(jīng)濟手段和行政手段，對過熱的房地產(chǎn)市場加以調(diào)節(jié)控制，如從供給上，打擊囤積土地，緊縮銀根，收縮信貸，提高利率；從需求上，提高第二套房購買者的首付比例和貸款利率，打擊投機需求等。但日益嚴厲的宏觀調(diào)控政策并未有效地抑制房地產(chǎn)市場的熱度，房價依然高漲。

1.3房地產(chǎn)住房貸款結(jié)構(gòu)不平衡

目前，消費者購房款一般都是采用商住房抵押貸款，對于一些工作穩(wěn)定(如國有企業(yè))的消費者一般都采用住房公積金貸款。但是政策性貸款的覆蓋率遠遠滿足不了人民的需求。同時，金融機構(gòu)發(fā)放住房貸款的局限還在于其輻射地區(qū)僅限于機構(gòu)所在地，即只有本地區(qū)的居民才能申請得到貸款，非本地區(qū)居民則只能尋求其他途徑貸款。經(jīng)濟發(fā)展是造成住房貸款結(jié)構(gòu)失衡的主要原因，此外各地住房貸款利率的高低不同、貸款條件的限制不同也不同程度地導致此種弊端。

1.4房地產(chǎn)法律體系的不完善

調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的有憲法、法律、行政規(guī)章等，但是主要是依靠部門規(guī)章，地方性法規(guī)以及一些立法性文件。這些法律規(guī)范性文件真正涉及房地產(chǎn)法律關(guān)系的少之又少，有時候僅能依據(jù)一些法律原則來進行管理，無法真正起到指導房地產(chǎn)商、消費者正確行為以及保護各方合法權(quán)益的作用。

2完善我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的對策

2.1利用信托融資，開發(fā)多種融資方式

目前，國際市場上較為盛行的融資方式除了我國采用的傳統(tǒng)融資方式外，還有國內(nèi)ipo、境外ipo、借殼上市、上市公司資產(chǎn)置換以及房地產(chǎn)投資基金等。結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的特點，使用信托融資和股票融資具有良好的發(fā)展前景。

2.2完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)

建立、完善房地產(chǎn)經(jīng)濟領(lǐng)域的法律體系，對新型融資方式的主體、程序以及融資后資本去向的監(jiān)督進行規(guī)范，才能吸引更多國內(nèi)外的基金共同促進我國房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展。

2.3加大房地產(chǎn)經(jīng)濟改革力度

改革的方向在于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的調(diào)整，除了最根本的法律調(diào)控手段外，還可以依賴經(jīng)濟手段和行政手段，將政府這只“有形的手”與市場這只“無形的手”雙“手”齊下，相互補充才能發(fā)揮宏觀調(diào)控的最大效果。

2.4完善金融創(chuàng)新體系

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關(guān)鍵詞：差異化管理 房地產(chǎn)市場 問題探討 管理措施

房地產(chǎn)市場是關(guān)系到我國民生的重要問題，需要對其進行良好的控制，這樣才能夠保證我國社會經(jīng)濟的發(fā)展水平。當前我國國內(nèi)外經(jīng)濟發(fā)展中，房地產(chǎn)市場管理存在較多的問題，如果不能對其進行解決，將會影響到今后我國房地產(chǎn)的發(fā)展質(zhì)量。

1、市場調(diào)控的必要性

房地產(chǎn)市場作為拉動我國經(jīng)濟增長的重要市場之一，對我國經(jīng)濟的發(fā)展有著重要的影響，只有做好相應(yīng)的調(diào)控工作，才能夠更好的維持市場的穩(wěn)定。市場存在一定的不確定性和自發(fā)性，隨著我國近幾年來房地產(chǎn)市場的擴發(fā)，許多開發(fā)商在進行建房時沒有嚴格按照國家的相關(guān)規(guī)定進行。政府作為國家宏觀調(diào)控的主要部門，要對這種現(xiàn)象進行調(diào)控，維護我國行業(yè)之間發(fā)展的平衡性，降低我國經(jīng)濟發(fā)展的風險性，進而能夠保證我國社會的穩(wěn)定。

2、當前我國調(diào)控中存在的問題

當前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在比較多的問題，其中表現(xiàn)為市場信息不對稱，房地產(chǎn)市場壟斷，外部效應(yīng)以及房地產(chǎn)投機等會嚴重影響到市場的穩(wěn)定性。如果單純依靠市場自身的發(fā)展來調(diào)節(jié)市場中存在的問題，不能夠有效的調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，不可能實現(xiàn)市場的良性發(fā)展。國家通過制定相應(yīng)的政策，可以有效的減少房地產(chǎn)市場失靈現(xiàn)象，防止金融危機的爆發(fā)。我國房地產(chǎn)市場過熱不利于我國社會經(jīng)濟的發(fā)展。

我國房地產(chǎn)市場管理中差異性管理還存在比較多的問題，相應(yīng)的措施還不夠完善，這樣不僅會影響到政府的市場調(diào)控能力，同時還會影響到房地產(chǎn)市場的發(fā)展質(zhì)量。當前我國居民的住房問題相對還是比較緊張，房地產(chǎn)市場化管理中相應(yīng)的政策落實不夠放到位，進而不利于我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。政府作為平衡市場的“有形的手”，要加大對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)問題時要及時處理。

當前我國房地產(chǎn)調(diào)控機制不健全，也是導致房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡的主要原因。除此之外，我國法律法規(guī)中對房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)規(guī)定不明確，因此讓許多開發(fā)商在經(jīng)營中有機可乘。比如在經(jīng)濟適用房的購買上，由于政府監(jiān)管不力，可能會導致購買人群不規(guī)范，沒有真正達到經(jīng)濟適用房建設(shè)的目的，影響到我國民生的發(fā)展。

3、我國房地產(chǎn)市場調(diào)控措施

根據(jù)2014年1月20日我國國家統(tǒng)計局整理并公布的2013年全國房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，在過去的一年中，我國總共投入房地產(chǎn)開發(fā)的資金為86012億元，同比增幅為19.8%。商品房的實際銷售面積為13億平米，同期增幅17.3%，房地產(chǎn)銷售的總額也突破8萬億，同期增幅為26.3%。

3.1制定科學的調(diào)控目標

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我國在2013年度的房地產(chǎn)銷售是總體呈增長態(tài)勢，前快后慢，但總體趨勢超過預期。我國政府作為宏觀調(diào)控的主體，它的調(diào)控質(zhì)量將會直接影響到今后我國市場的發(fā)展水平。制定出科學的調(diào)控目標，需要政府加強對市場的監(jiān)控，尤其是要加大對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題時要及時作出措施，制定出相應(yīng)的措施來保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展，維護我國市場的穩(wěn)定。差異化的管理理論中需要政府結(jié)合每個地區(qū)的實際狀況，針對不同的市場需求來進行調(diào)控，降低市場發(fā)展風險的同時還能夠保證政府的控制質(zhì)量。

3.2加強法律法規(guī)建設(shè)

2013年度房地產(chǎn)銷售中我國的一線及二線城市房價表現(xiàn)出較大漲幅，基于不斷收緊的行政調(diào)控環(huán)境，市場需求的降低是很快就要出現(xiàn)的情況。深化法律法規(guī)的支持，才能夠保證我國房地產(chǎn)發(fā)展的質(zhì)量。但是在實際的管理中，由于我國法律體系的不健全，最終導致我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在較多的問題。政府加強房地產(chǎn)法律法規(guī)建設(shè)，首先要了解當前我國房地產(chǎn)市場規(guī)范中不健全的地方，并結(jié)合實際狀況來改善我國的法律，不斷彌補法律中的不足。其次政府還要加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督，了解本地區(qū)市場發(fā)展中的不合理現(xiàn)象。

3.3加強主體差異化調(diào)控

房地產(chǎn)市場和其他市場發(fā)展有許多共性，同時它自身也有特性。對于房地產(chǎn)市場來說，存在主體的差異化，政府在調(diào)控時就可以按照主體的差異性來進行。房地產(chǎn)市場的主體主要是供地的地方政府、開發(fā)商、經(jīng)營商、供應(yīng)者以及購房者等。政府在進行調(diào)控時要制定不同的政策法規(guī)來規(guī)范各個主體的行為，并且還要加大監(jiān)督，嚴格制定國家的相關(guān)政策，進而能夠減少房地產(chǎn)市場中不良行為出現(xiàn)。政府在進行房地產(chǎn)市場調(diào)控時，還要加大對價格的控制。房屋的價格能夠反映出房屋的價值，但是由于開發(fā)商內(nèi)部人員的補發(fā)操控，導致當前我國房屋價格嚴重超出其價值，這不符合市場價值規(guī)律。為了維護市場發(fā)展質(zhì)量，政府就要加大對房屋價格的控制，加大對開發(fā)商的控制，減少房地產(chǎn)市場中問題的出現(xiàn)。

3.4購房目的的差異化調(diào)控

我國房地產(chǎn)市場中，由于房屋購買的目的不同，從而導致房屋價格的不同。政府在進行調(diào)控時需要根據(jù)這一數(shù)據(jù)來制定出科學的調(diào)控政策，要加大對過的投機行為的監(jiān)督，穩(wěn)定我國房地產(chǎn)發(fā)展水平。中國房地產(chǎn)業(yè)正處于起步階段，在運行機制、制度以及法律等方面還不夠完善，市場中的投機行為不容易被發(fā)現(xiàn)，這樣就會導致市場問題的出現(xiàn)。因此國家可以根據(jù)實際的狀況來制定調(diào)控政策，保證各項工作的順利進行。

4、總結(jié)

綜上所述，我國房地產(chǎn)的發(fā)展需要進行科學的管理，制定出相應(yīng)的調(diào)控政策，這樣才能夠更好的滿足我國房地產(chǎn)市場發(fā)展需求。政府在制定調(diào)控政策時要結(jié)合不同區(qū)域、不同主體的差異性來進行，根據(jù)地區(qū)的實際狀況制定出更加科學的調(diào)控政策，減少我國市場問題的出現(xiàn)。

參考文獻：

[1] 瀟琦. 品牌形象差異化――房地產(chǎn)品牌差異化的重心[J].北京房地產(chǎn)，2010，（8）：23-24.

篇(7)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)交易、物權(quán)行為、區(qū)分原則、公示公信原則

房地產(chǎn)交易是人們對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等活動的總的稱謂。在我國現(xiàn)行土地制度下房地產(chǎn)交易是指以房屋等建筑物、構(gòu)筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)為對象而進行的一種商品交換活動。

房地產(chǎn)交易制度是房地產(chǎn)法律制度的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)交易是否規(guī)范有序直接關(guān)系到我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會秩序的穩(wěn)定。但是我國的房地產(chǎn)法已明顯滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，例如立法尚不健全，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和抵押制度有待完善，法律規(guī)范缺乏系統(tǒng)性、協(xié)調(diào)性、科學性等。這也給法律實務(wù)帶來了難度。因此，完善我國房地產(chǎn)立法刻不容緩。

物權(quán)行為是法律創(chuàng)造物，但它是客觀存在的，是與債權(quán)行為相對應(yīng)的法律行為。它規(guī)定了物權(quán)變動規(guī)則，有利于保護交易安全，維護當事人的利益平衡。借鑒該理論對于解決房地產(chǎn)交易中的有關(guān)問題具有重要的理論意義和實踐意義。

一、問題的產(chǎn)生

根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定和立法解釋，合同是指債權(quán)合同，因而我國法律沒有承認物權(quán)合同。

我國《合同法》第51條關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定是目前爭議較大。一般認為，該條所稱的“合同”是指買賣合同，即債權(quán)合同。也就是合同的成立、生效要附加一個條件，即行為人在訂立債權(quán)合同時必須具有處分權(quán)，否則合同效力待定。這種觀點會引發(fā)理論上和實踐中的難題：即把一些本來有效的合同解釋為效力未定合同。

另外，按照債權(quán)合同，在買賣契約中，由于法律規(guī)定買賣標的物的所有權(quán)自債權(quán)契約成立時起移轉(zhuǎn)于買受人，即買受人自買賣合同成立之時起就已經(jīng)取得買賣標的物的所有權(quán)，但未經(jīng)登記或交付不具有對抗第三人的效力。這樣在法理上就自相矛盾：既然買受人自買賣合同成立之時起就已經(jīng)取得了標的物的所有權(quán)，但其取得的所有權(quán)未經(jīng)登記或交付卻不能對抗第三人。然而所有權(quán)是對世權(quán)，因此這顯然是互相矛盾的。

由于立法和理論上的缺陷，在我國的司法實踐中，長期存在著將登記作為合同生效要件的作法，也就是將原因行為與物權(quán)變動混為一談。例如房屋買賣合同履行后，未向房產(chǎn)管理機關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的，法院往往判決房屋買賣合同無效，而不是判決強制出賣人補辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)或判決出賣人承擔違約責任。訂立抵押權(quán)設(shè)立合同后，未向登記機關(guān)辦理抵押權(quán)登記的，法院往往判決抵押權(quán)設(shè)立合同無效，而不是判決抵押人補辦抵押權(quán)登記或判決抵押人承擔出賣責任。其結(jié)果，往往使無辜的買受人、債權(quán)人遭受損害而得不到救濟。按照物權(quán)變動與其原因行為的區(qū)分原則，未辦理登記手續(xù)的，只是不發(fā)生物權(quán)變動，原因行為的效力將不受影響。因此，房屋買賣合同履行后未辦理過戶手續(xù)，或者判決出賣人依買賣合同承擔違約責任。抵押權(quán)設(shè)定合同成立后，未辦理抵押權(quán)登記手續(xù)的，只是抵押權(quán)不成立，抵押權(quán)設(shè)定合同并不無效，債權(quán)人可請求法院判決強制債務(wù)人辦理抵押登記手續(xù)，或者判決抵押人依抵押合同承擔違約責任。[1]

物權(quán)的變動通過物權(quán)行為發(fā)生法律效果。屬于物權(quán)行為組成部分的交付或登記使物權(quán)的變動具有了公示的作用，而依賴該公示而取得所有權(quán)的人受公示之公信力的保護，即可取得標的物的所有權(quán)。從以上分析可以看出，否定物權(quán)行為的存在會帶來理論和實踐上的矛盾。

二、 房地產(chǎn)交易中的行為性質(zhì)區(qū)分

區(qū)分原則是指在發(fā)生物權(quán)變動時，物權(quán)變動的原因與物權(quán)變動的結(jié)果作為兩個法律事實，他們的成立生效分別依據(jù)不同的法律根據(jù)。在原因行為中，當事人享受債法上的權(quán)利，并承擔債法上的義務(wù)；在結(jié)果行為中，當事人完成物權(quán)變動，使得物權(quán)能夠產(chǎn)生請求權(quán)的負擔行為，而能夠發(fā)生物權(quán)變動效果的結(jié)果行為是處分行為。

區(qū)分原則在房地產(chǎn)交易中的運用就是要求法律上區(qū)分房地產(chǎn)權(quán)屬和債權(quán)合同之間的關(guān)系。房地產(chǎn)過戶登記、抵押登記、使用權(quán)登記和他物權(quán)登記實質(zhì)是物權(quán)變動的一種公示形式，是法律法規(guī)中的強行法，登記使房地產(chǎn)權(quán)屬得到確認。權(quán)屬登記與債權(quán)合同的關(guān)系說到底就是物權(quán)與債權(quán)的關(guān)系，二者權(quán)能有很大差異，不能混為一談。例如，在“一房二賣”等現(xiàn)象的法律實務(wù)中應(yīng)嚴格區(qū)分標的物的移轉(zhuǎn)和所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。如果買受人已實際占有使用出賣人的房屋，但還未辦理登記手續(xù)，只能是說明標的物（房屋）的移轉(zhuǎn)，而不是房屋產(chǎn)權(quán)的移轉(zhuǎn)。

我國《合同法》第44條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！痹摋l沒有明確區(qū)分這里的登記是物權(quán)變動登記還是合同登記，由于法律法規(guī)沒有在二者之間作出明確區(qū)分或者明確規(guī)定是否影響合同效力，故在現(xiàn)實中最易導致人們依照該條將登記解釋為合同生效要件。此后，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理批準手續(xù)或者辦理批準登記等手續(xù)才生效的，在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后才生效的，當事出有因未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！备鶕?jù)這一司法解釋，房屋買賣合同在房屋過戶以前合同效力獨立存在，并不受過戶登記的影響。換言之，房屋買賣是否辦理過戶登記，這只決定房屋的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移，并不能影響買賣合同的效力，更不能決定買賣合同的效力。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第53條和《城市房屋租賃管理辦法》第13條的規(guī)定，房地產(chǎn)租賃合同實行登記備案制度，但登記備案不是合同的生效要件。

此外，我國民法典草案物權(quán)法編第9條規(guī)定：“依照法律規(guī)定，土地、礦藏等自然資源屬于國家所有的，可以不經(jīng)登記，自法律施行之日起享有物權(quán)。除法律另有規(guī)定外，國家、集體、私人的不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變動、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當?shù)怯?；不?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。”該條規(guī)定體現(xiàn)了區(qū)分原則。

由于我國的物權(quán)法還未制定出來，不動產(chǎn)登記制度尚不完善，各種規(guī)定散見于法律法規(guī)及行政規(guī)章中，比較混亂，容易使人形成“要式合同就是登記”、“不登記就不生效”的模糊認識。在目前施行的《城市房地產(chǎn)管理法》中，只規(guī)定了商品房預售合同應(yīng)當報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案，也沒有規(guī)定登記后生效。如果將過戶登記作為買賣合同的生效要件，其負面效應(yīng)是很大的，大量的房屋買賣合同在過戶登記以前均處于無效狀態(tài)，若一方不按約定履行過戶業(yè)務(wù)，另一方將無法主張對方承擔違約責任，只能要求對方承擔并不明確的締約過失責任，合同中的各種擔保也因主合同無效而隨之無效，不履行義務(wù)一方可以不受合同約束，被損害方的合法權(quán)益得不到相應(yīng)的法律救濟，而不履行義務(wù)一方也得不到法律的懲罰，交易安全無法保障。這與

民法的一般原則是相悖的。另外，如果一個合同不是依照生效之后再履行的順序去執(zhí)行，而是在合同履行完畢之后才生效，這也不符合法理。

三、房地產(chǎn)權(quán)利變動公示公信原則

物權(quán)行為理論指導下的物權(quán)變動規(guī)則，被稱為物權(quán)形式主義，其主要內(nèi)容是僅僅有物權(quán)變動的合意是不夠的，對此還必須有一個外在的形式：不動產(chǎn)的登記和動產(chǎn)的交付。本文通過對不動產(chǎn)權(quán)利的外部公示方法（登記）的分析來揭示不動產(chǎn)權(quán)利登記制度的規(guī)范功能。因為物權(quán)變動的合意或意思表示主要是通過公示行為來體現(xiàn)，它符合人們的交易習慣。當然這里并沒有否定物權(quán)合意這一私法自治的理念，而是突出公示的正確性推定效力。公示公信原則以區(qū)分物權(quán)行為和債權(quán)行為為前提，在維護原權(quán)利人的利益與交易安全之間尋求一種平衡，從而為解決理論上的悖論和實踐中的問題提供一種思路。

物權(quán)公示原則，指的是物權(quán)的各種變動必須以可以公開的能夠表現(xiàn)這種物權(quán)變動的方式予以展示、并進而決定物權(quán)變動效力的原則。登記或交付作為物權(quán)變動的生效要件，目的主要是為了維護交易安全、保護善意第三人的利益。如果僅是為了雙方當事人之間的利益，法律根本沒有必要設(shè)立登記或交付制度，因為雙方當事人之間的約定足以明確雙方的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。不經(jīng)登記或交付只依當事人之間的意思表示就發(fā)生物權(quán)變動的效力，反而更有利于交易的便捷。物權(quán)公示，對第三人來說，公示告知作用是使第三人明確權(quán)利歸屬的指示器。公示內(nèi)容具有正確性推定效力，是指對任何第三人來說，不管真實情況怎樣，推定公示的事實就是正確的。在完成公示行為之前，物權(quán)變動效力僅在交易當事人之間有效力，而對世人不發(fā)生效力；只有完成公示，取得表征物權(quán)的手段后，才真正使受讓權(quán)利具有對抗世人效力。[2] 物權(quán)行為理論是使公示行為具有公信力的基本保障，否則公示的權(quán)利正確性推定效力將受到質(zhì)疑。

物權(quán)公示包括行為方式（交付或登記）和靜態(tài)的表征（占有狀態(tài)或登記簿）。交付或登記是靜態(tài)的表征手段，二者當然不能截然分開。公示原則是產(chǎn)生公信力的前提。物權(quán)的存在既然以登記或占有為其表征，則依賴此表征而有所作為者，縱使其表征與實質(zhì)的權(quán)利不符，對于依賴此表征之人也不生任何影響，是為公信原則。

目前，我國不動產(chǎn)登記制度尚不完善，也不盡合理。我國已經(jīng)頒布了一些法律法規(guī)，特別是眾多的司法解釋，部門規(guī)章，地方法規(guī)，對不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等登記作了相互重疊、相互沖突的規(guī)定，沒有統(tǒng)一的登記法律和登記機關(guān)。我國不動產(chǎn)登記法規(guī)屬于行政法，而不是民法。登記制度的目的是實現(xiàn)行政管理，而不是貫徹公示原則。需要指出的是登記的性質(zhì)并不是一種行政行為。各國的登記機關(guān)并不相同，例如，在我國是行政機關(guān)，在德國是地方普通法院系統(tǒng)的土地登記局，在瑞士是各州的地方法院。登記的目的只是起到公示作用，登記與行政行為并無必然聯(lián)系。借鑒外國經(jīng)驗，梁慧星教授主持起草的物權(quán)法草案第一章第三節(jié)專設(shè)第20條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的縣級人民法院統(tǒng)一管轄?！?/p>

根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，我國的不動產(chǎn)登記效力主要采登記要件主義立法模式?！冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》第6條第1款規(guī)定：“城市私有房屋的所有人，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)登記手續(xù)，經(jīng)審查核實后，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)?！蔽覈冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當事人應(yīng)當依照本法第五章規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！?《擔保法》第41、42條規(guī)定，以土地使用權(quán)、城市房地產(chǎn)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等到建筑物抵押的應(yīng)當辦理抵押物登記手續(xù)，抵押合同自登記處之日起生效（合同生效的特殊情形）。從以上規(guī)定可以看出，在我國的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度中，權(quán)屬登記顯然采登記要件主義。另外，在因繼承、強制執(zhí)行、取得時效、法院判決、添附、婚姻關(guān)系等非法律行為而引起的不動產(chǎn)物權(quán)變動的場合下，采取登記對抗主義。登記要件主義在法國的意思主義和德國的形式主義之間尋求折衷立場，雖然克服了意思主義的缺陷，將登記與不動產(chǎn)物權(quán)變動本身結(jié)合為一體，對不動產(chǎn)物權(quán)變動采取了公示的態(tài)度。但在法律實務(wù)中登記主義立法模式的弊端顯而易見，如易助長一物多賣現(xiàn)象。它偏向于對原權(quán)利人的保護，卻忽略了對第三人利益的關(guān)注，有損交易安全。

物權(quán)變動規(guī)則在不動產(chǎn)變動中的運用，就意味著物權(quán)變動所涉及的登記均為物權(quán)變動的公示，它只影響物權(quán)變動效力，而不影響合同效力。實際上，過戶登記、抵押登記等均是權(quán)利登記，而不是合同本身的登記。這種登記只確認原權(quán)利人權(quán)利喪失，新權(quán)利人取得權(quán)利，或者原權(quán)利人的權(quán)利內(nèi)容發(fā)生變化，并向新權(quán)利人頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書的過程。這種登記屬于權(quán)利登記，它獨立于債權(quán)合同，發(fā)生物權(quán)變動的法律效果。

關(guān)于房地產(chǎn)登記的公信力問題。德國、瑞士等國在立法中明定了登記的公信力，法國、日本等國沒有規(guī)定。[3] 這種區(qū)別源于各國立法模式的不同。在我國主要有兩種觀點，一種認為我國房地產(chǎn)登記未體現(xiàn)公信力；[4] 另一種認為通過申請、注冊、登記發(fā)證等手續(xù)實際上已承認了公信力。[5] 本文認為公信力是公示原則的應(yīng)有邏輯和基本價值取向。我國《擔保法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市私有房屋管理條例》、《土地登記規(guī)則》等具體規(guī)定了房屋所有權(quán)、抵押權(quán)和土地使用權(quán)、抵押權(quán)等的登記手續(xù)、登記程序、登記機關(guān)、登記種類等。不動產(chǎn)登記在我國是由當事人的登記意思和行政機關(guān)的登記行為來完成的，因此它是通過法律的方式來表示權(quán)利的合法存在，這是一種客觀事實，那么對通過不動產(chǎn)登記所表現(xiàn)出來的權(quán)利信賴就具有正當性。善意第三人就可以根據(jù)登記簿所表征的內(nèi)容進行權(quán)利推定，從而決定與他人是否進行交易?？梢赃@樣認為，對這種善意的保護也就是對市場的有力維護。例如，最高人民法院2000年12月13日公布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第61條規(guī)定：“抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的以登記記載的內(nèi)容為準?！睂嶋H上本條解釋賦予了抵押權(quán)登記的公信力。但是我國在采登記要件主義的立法模式下，不區(qū)分物權(quán)行為和債權(quán)行為，將物權(quán)變動效果系于債權(quán)行為，從而使交易中的善意信賴不能有效保護，公信力受到影響。因此我國應(yīng)盡快完善房地產(chǎn)法律制度，規(guī)范房地產(chǎn)交易活動，弱化房地產(chǎn)登記的行政色彩，注重權(quán)利的保護和交易秩序的維護。為保護房地產(chǎn)交易的安全，物權(quán)立法應(yīng)明確規(guī)定房地產(chǎn)登記的法律效力：發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的有效轉(zhuǎn)移；推定不動產(chǎn)登記簿所記載的當事人的權(quán)利內(nèi)容為正確的不動產(chǎn)權(quán)利；具有社會公信力，給予善意第三人以有效保護。

四、房地產(chǎn)權(quán)利變動中的利益衡平

無因性原則即抽象性原則，是指作為處分行為的物權(quán)行為，不問其是否基于某項有效的負擔行為，而自行發(fā)生效力。原因行為的無效或者撤銷不能導致轉(zhuǎn)移物權(quán)的履行行為的當然無效和被撤銷。物權(quán)變動是物權(quán)意思表示的結(jié)果，如果物權(quán)法上的意思沒被撤銷，債權(quán)法上的意思被撤銷，物權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，可以借助不當?shù)美碚搧斫鉀Q債權(quán)上意思表示的瑕疵引起的后果。

物權(quán)行為無因性對交易安全的保護是絕對的，如果物權(quán)移轉(zhuǎn)符合法律規(guī)定的要件，

即當事人合意加交付或登記公示行為，那么即產(chǎn)生物權(quán)效力，即產(chǎn)生對抗世人的效力。正因為如此，無因性原則成了否定論者對物權(quán)行為理論持否定態(tài)度的一個主要理由，如認為貫徹無因性原則損害了原權(quán)利人的利益等等。其實，無因性原則并不是物權(quán)行為理論的全部，而且也對原權(quán)利人進行債權(quán)保護及物權(quán)保護，如通過不當?shù)美贫群彤愖h登記制度達到保護的目的。無因性原則正是登記公信力的邏輯結(jié)果。

關(guān)于我國對無因性原則的態(tài)度。根據(jù)我國《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地登記規(guī)則》等的規(guī)定，我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度屬于強制性登記，不是自愿登記，屬義務(wù)規(guī)范。不登記者其權(quán)屬不僅不受法律保護，而且可能受到行政處罰。登記部門對登記申請實行實質(zhì)性審查，無異議時方予以登記，這也是產(chǎn)權(quán)的證明方式?！冻鞘蟹课輽?quán)屬登記辦法》第37條《土地登記規(guī)則》第71條規(guī)定了注銷登記和更正登記。從以上可以看出，這些條文較為詳細的規(guī)定了更正登記制度。這也就是要維護不動產(chǎn)的靜的安全，保護真正的權(quán)利人。因而，這里對善意第三人的權(quán)利的保護并不明確。我國法律并未貫徹絕對的公信力，也即無因性原則。

另外，我國民法典草案物權(quán)法編第7條規(guī)定：“物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，除法律另有規(guī)定外，不動產(chǎn)應(yīng)當?shù)怯?，動產(chǎn)應(yīng)當交付。記載于不動產(chǎn)登記薄的權(quán)利人是該不動產(chǎn)的權(quán)利人，動產(chǎn)的占有人是該動產(chǎn)的權(quán)利人，但有相反證據(jù)的除外。”第12條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿記載的事項，是權(quán)利人及其物權(quán)內(nèi)容的根據(jù)。”第14條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書，是權(quán)利人享有該物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當與不動產(chǎn)登記簿記載的事項一致。記載不一致的，以不動產(chǎn)登記簿為準。”第15條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，自不動產(chǎn)登記簿記載之時發(fā)生效力?！币陨弦?guī)定協(xié)調(diào)了原權(quán)利人與交易安全的保護的平衡問題。舉例來說，雖然處分人沒有處分權(quán)或后來沒有處分權(quán)（比如原合同關(guān)系被宣布無效），但若在處分時給予受讓人以有效的表征其有物權(quán)的外觀（如物權(quán)登記證書），那么受讓人的受讓行為即為有效，他能夠有效地取得物權(quán)（如房屋產(chǎn)權(quán)），此為保護善意第三人的利益（原權(quán)利人受到不當?shù)美贫鹊谋Ｗo）。但是，如果完成公示行為（登記）后，沒有涉及第三人利益（比如有處分權(quán)人甲將房屋賣給乙，而乙尚未處分房屋），那么，盡管完成了公示，但這種公示不得對抗與其有直接交易關(guān)系的原所有權(quán)人。也就是原所有權(quán)人仍可基于無效或被撤銷的合同要求受讓人予以返還，可稱為無因性原則的相對化。

由于物權(quán)行為無因性對交易安全的保護的絕對性，德國學說和判例提出了物權(quán)行為無因性的相對化，使物權(quán)行為效力受債權(quán)行為之影響。這些情形主要有三種：附加條件、行為統(tǒng)一和瑕疵一致。[6]

這種對無因性原則的修正旨在減少物權(quán)行為無因性的僵硬性所導致對所有權(quán)人保護的不利，也就是努力把無因性規(guī)則的適用局限于保護交易安全（涉及第三人利益）上，而不是毫無例外地適用分離原則。物權(quán)行為無因性理論相對化的目的是實現(xiàn)對民事法律關(guān)系的公平調(diào)整，以期能在原所有權(quán)人和第三人利益之間尋求一種平衡。但是抽象性原則的修正并不否定物權(quán)行為的獨立性。由此可以說，無因性原則是一般性規(guī)定，其相對化具有個案意義。

參考文獻

[1]梁慧星，為中國民法典而斗爭[m]，北京：法律出版社，2002，160。

[2]高富平，物權(quán)法原論[m]，北京：中國法制出版社，2001，597—599。

[3]肖厚國，物權(quán)變動研究[m]，北京：法律出版社，2002，325。

[4]崔建遠，中國房地產(chǎn)法研究[m]，北京：中國法制出版社，1995，266。