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篇(1)

摘要：全英文課程教學(xué)是我國高等教育國際化的重要舉措。在分析全英文課程教學(xué)中存在問題的基礎(chǔ)上，引入研究性教學(xué)理念，構(gòu)建了模塊式多元化的教學(xué)模式，即結(jié)合課堂講授、專家講授和專題匯報三種教學(xué)形式，逐步提升學(xué)生的專業(yè)英語應(yīng)用能力和國際化視野。以《FIDIC合同條件》課程為例，通過學(xué)生出勤率、課程通過率、成績平均分、成績標(biāo)準(zhǔn)差四項指標(biāo)對全英文課程中引入研究性教學(xué)的積極效果進(jìn)行了具體分析和驗證。

關(guān)鍵詞：全英文課程；研究性教學(xué)；本科教育；人才培養(yǎng)

中圖分類號：G642 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-9324（2017）24-0116-02

本科專業(yè)課雙語和全英文教學(xué)是當(dāng)今大學(xué)教育改革的重點和難點方向[1]，也是統(tǒng)籌推進(jìn)世界一流大學(xué)和一流學(xué)科建設(shè)的重要舉措。全英文課程的核心目標(biāo)是在提高學(xué)生英語實用能力的基礎(chǔ)上，傳授專業(yè)知識和開拓學(xué)生的國際視[1，2]。因此，全英文課程的教學(xué)更應(yīng)強(qiáng)調(diào)師生之間的互動和交流，通過討論和案例分析提高英語在專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的應(yīng)用能力[3]。本文通過在總結(jié)全英文教學(xué)存在的問題的基礎(chǔ)上，引入研究性教學(xué)理念，提出了模塊式多元化的教學(xué)模式，并在《FIDIC合同條件》課程中進(jìn)行了教學(xué)改革實踐，以期培養(yǎng)具有實踐和創(chuàng)新能力，能夠解決國際工程實際問題的高水平本科生，進(jìn)一步推動“雙一流”的建設(shè)。

一、全英文課程教學(xué)的問題

由于全英文課程與英語類、專業(yè)類課程均不同，且在課程體系中比例少（約1―2門），因此教師和學(xué)生都不可避免地會遇到教與學(xué)方法轉(zhuǎn)變的問題，包括：

1.教育國際化不足。教師在選取教材和組織講授內(nèi)容時，將中文授課資料漢譯英后直接講授[3]。全英文課程應(yīng)培養(yǎng)具有國際意識、國際交往能力、國際競爭能力的人才，因此在課程內(nèi)容、教學(xué)方法上都要緊跟國際前沿和趨勢[4]，可引入最新英文原版教材，或者結(jié)合課程特點對英文原版教材的內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整和修訂。

2.學(xué)習(xí)重點傾斜。部分學(xué)生將課程的重點放在了專業(yè)英語的學(xué)習(xí)和表達(dá)[1，5]，而忽略了對專業(yè)知識和國際思維的學(xué)習(xí)與訓(xùn)練，可通過增加案例教學(xué)內(nèi)容、豐富互動式教學(xué)方法等手段激發(fā)學(xué)生進(jìn)行深度學(xué)習(xí)和知識的轉(zhuǎn)化。

二、基于研究性教學(xué)的模塊式多元化教學(xué)模式

研究性教學(xué)以學(xué)生為本，重視學(xué)生的實踐能力和創(chuàng)新能力的培養(yǎng)，重視學(xué)生的主動性和興趣的激發(fā)，重視學(xué)生的發(fā)現(xiàn)精神和探索精神[5]。在教學(xué)方法上，改變原來的教師全程講授，學(xué)生臺下“靜聽”講授方式，轉(zhuǎn)變?yōu)橐越處熞龑?dǎo)、學(xué)生學(xué)習(xí)為主的“模塊式多元化教學(xué)”的模式，如圖1所示。

1.課堂講授模塊。以實際工程需求為導(dǎo)向，強(qiáng)化學(xué)生“因為解決工程問題的需要必須學(xué)習(xí)該理論”的問題意識和責(zé)任感意識，激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)熱情和興趣，例如在課前引入一個工程索賠案例，引發(fā)學(xué)生的討論和思考，啟發(fā)和誘導(dǎo)學(xué)生主動尋找相應(yīng)的知識點去佐證自己的觀點。

2.專家講座模塊。由富有國際工程管理經(jīng)驗的企業(yè)高管以專題講座的形式講解，目的是開闊學(xué)生的專業(yè)視野，轉(zhuǎn)換專業(yè)視角，拉近和社會的距離，增強(qiáng)專業(yè)自豪感。學(xué)生在課后上交聽課筆記和體會，作為綜合考核的一部分成績。

3.專題匯報模塊。學(xué)生以小組的形式對感興趣的知識點深入學(xué)習(xí)，完成專題論文并進(jìn)行匯報，目的是培養(yǎng)學(xué)生文獻(xiàn)查閱和分析、專業(yè)英語表達(dá)的能力以及團(tuán)隊協(xié)作精神。教師在課程開始初期下達(dá)專題匯報任務(wù)，并對文獻(xiàn)查閱的方法和論文撰寫的要求和技巧進(jìn)行簡要講解，并要求學(xué)生多與教師溝通論文內(nèi)容，以便更好地達(dá)到預(yù)期培養(yǎng)目標(biāo)。論文和匯報成績同樣作為綜合考核的一部分。

三、改革實踐和效果分析

1.《FIDIC合同條件》課程簡介。該課程共32學(xué)時，面向工程管理專業(yè)大四本科生，是全英文講授的專業(yè)修課程。由于學(xué)生在大四階段已經(jīng)完成了基礎(chǔ)英語和大部分專業(yè)課程的學(xué)習(xí)，因此，在專業(yè)知識和英語水平上具備引入“研究性教學(xué)”的基礎(chǔ)。

2.改革效果分析。模塊式多元化的教學(xué)模式在中國礦業(yè)大學(xué)《FIDIC合同條件》課程中進(jìn)行了為期2年的應(yīng)用。在2015―2016年采用模塊式多元化教學(xué)模式，即將一般性的通用條款放在課后由學(xué)生自主學(xué)習(xí)，課上增加大量案例討論和分析，并輔以專家講座和專題報告的形式進(jìn)行深化。跟蹤分析2013―2016共4年內(nèi)（由同一教師授課）的出勤率、課程通過率、成績平均分、成績標(biāo)準(zhǔn)差四項指標(biāo)，詳見表1所示。

（1）出勤率顯著提升。改革后課程通過率提升8%，說明模塊式多元化教學(xué)模式活躍了課堂氛圍，對學(xué)生有較大的吸引力，得到了學(xué)生的認(rèn)可。缺勤率10%主要是由于大四階段學(xué)生需要外出找工作。（2）課程通過率和成績平均分小幅度提高。改革后課程通過率提升2%，平均分提高3分，這意味著模塊式多元化教學(xué)模式提高了學(xué)生的知識掌握度和學(xué)習(xí)效果，但效果并不顯著，這與考核方式的改革以及學(xué)生英語基礎(chǔ)有著重要關(guān)系，工科學(xué)生自身英語基礎(chǔ)較弱的通病很難在32學(xué)時的課堂教學(xué)內(nèi)解決。為保證教學(xué)效果和質(zhì)量，擬通過對選修的學(xué)生進(jìn)行適當(dāng)?shù)暮Y選[6]，以免加重少數(shù)英語和專業(yè)課基礎(chǔ)較差的學(xué)生的學(xué)習(xí)負(fù)擔(dān)。（3）成績標(biāo)準(zhǔn)差明顯降低。改革后課程得分的標(biāo)準(zhǔn)差由16降低到12，說明學(xué)生的成績更趨近于平均分，緩解了改革前學(xué)生成績兩端分化的現(xiàn)象。同時，也說明模塊式多元化教學(xué)模式通過互動和研討等方式，更多地激勵了低分區(qū)的學(xué)生向平均分靠攏。

四、結(jié)語

在國家“雙一流”建設(shè)和“一帶一路”等戰(zhàn)略部署下，迫切需要培養(yǎng)具有國際化思維和視野的高素質(zhì)專業(yè)人才，這就對全英文課程提出了更高的要求。為此，將研究性教學(xué)引入全英文課程，提出了模塊式多元化的教學(xué)模式，該模式突出了研究性教學(xué)“以學(xué)生為主體、教師為指導(dǎo)”的教學(xué)理念，強(qiáng)調(diào)學(xué)生在課程學(xué)習(xí)過程中的主導(dǎo)地位和主觀能動作用。通過在《FIDIC合同條件》課程中的教學(xué)實踐證明了在全英文課程中引入研究性教學(xué)效果良好，可推廣應(yīng)用到其他全英文課程的教學(xué)改革和實踐。

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篇(2)

誠然，房屋租賃從屬于現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究范疇，是深入研究某一地區(qū)社會商品經(jīng)濟(jì)、私權(quán)制度的重要方面，但作為“歷史傳承”，房屋租賃中的民事習(xí)慣不僅記錄著傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)紛繁復(fù)雜的歷史表象，更承載著經(jīng)濟(jì)表象背后所隱含的制度與文化，是全面認(rèn)識某一地區(qū)社會歷史文化命題的重要切入點。然而，當(dāng)前國內(nèi)學(xué)界對這一論題明顯缺乏關(guān)注，沒有專題論文見諸案頭?；诖?，筆者將據(jù)《民事習(xí)慣調(diào)查報告錄》中的有關(guān)史料，對清末民初黑龍江房屋租賃中的民事習(xí)慣略作考察與分析。

一、租不攔典、典不攔賣

清末民初，房屋的租賃、典當(dāng)、買賣三者交叉出現(xiàn)，共同建構(gòu)了清末民初房屋交易市場。當(dāng)租、典、賣之間發(fā)生疊加矛盾時，三者權(quán)利孰輕孰重，將會影響到交易雙方各自權(quán)益的爭取。一般民事習(xí)慣認(rèn)為，租約的效力低于典約，典約的效力低于賣約。即承租人的權(quán)利不能對抗出典契約的成立，承典人的權(quán)利不能對抗買賣契約的成立，此即“租不攔典、典不攔賣”。租賃、典當(dāng)、買賣三種交易行為之間的效力高下關(guān)系由此可窺見一般。黑龍江各地習(xí)慣大抵如此。龍江縣習(xí)慣，凡租借房屋，“于約定期限內(nèi)，業(yè)主因不得已之事故，出典此房屋或土地時，租戶不得攔阻，因原約期限仍然有效，租戶只得主張賃借權(quán)，轉(zhuǎn)向典戶納租可也，俗謂‘租不攔典’。至于已經(jīng)典出之房屋或典地，業(yè)主又欲出賣時，典戶亦不得攔阻，只得主張質(zhì)權(quán)而已，俗謂之‘典不攔賣’。”［1］。

青岡縣習(xí)慣，“房屋在租約未滿以前，業(yè)戶若欲出典于人，租戶并不得出而攔阻；即在典約期限未滿以前，業(yè)主如欲出賣于人，典戶亦無攔阻之權(quán)。”［1］值得一提的是，有些縣區(qū)在業(yè)主行使“典、賣”權(quán)時，租戶有優(yōu)先“接典承買”的習(xí)慣。如嫩江縣習(xí)慣，“房屋業(yè)主對于租戶在租約未滿期以前可以出典或出賣，租戶不得阻止，惟須先向租戶商議，如租戶不愿典買時，方可典賣第三人。”［1］景星設(shè)治局地方習(xí)慣也是如是，租戶租賃房屋時，“業(yè)主如欲典賣，其租戶在租約期限未滿以前，得盡先接典承買”［1］。此外，索倫設(shè)治局地方及大賚縣、泰來縣、呼蘭縣、蘭西縣、綏棱縣、慶城縣、望奎縣、木蘭縣、巴彥縣、通化縣、湯原縣、璦琿縣、林甸縣、肇東縣、蘿北縣、漠河縣均有“租不攔典、典不攔賣”的習(xí)慣?？梢姡@一習(xí)慣在黑龍江省實屬普遍。仔細(xì)研讀“租不攔典、典不攔賣”習(xí)慣，可以看出此習(xí)慣多有一共性前提，即“未屆回贖期”。也就是說，租、典期未滿，業(yè)主對于出典之產(chǎn)隨時可以出賣。顯然，這一民事習(xí)慣更多保護(hù)的是業(yè)主利益，而對于租、典戶利益則缺乏足夠的重視。

法治社會，私有財產(chǎn)權(quán)是私權(quán)的重要組成部分，更是基本人權(quán)。從清末民初各地房產(chǎn)買賣習(xí)慣看，人們普遍地將租、典（當(dāng)）、賣三者“權(quán)重”按“買賣權(quán)＞典當(dāng)權(quán)＞租賃權(quán)”次序排列，證明業(yè)主享有房屋的最終處置權(quán)。每當(dāng)出現(xiàn)因“三權(quán)”重疊引發(fā)糾紛而訴至法院時，地方審判庭往往會將“租不攔典、典不攔賣”的習(xí)慣作為根據(jù)加以采信，似乎更能說明私有財產(chǎn)（所有）權(quán)概念和意識已深入到社會各階層。不可否認(rèn)，中國現(xiàn)代私權(quán)制度之所以肇始于清末民初是移植西方法律制度的結(jié)果，但從某種程度上講，似與中國民間社會廣泛存在諸如此類的民事習(xí)慣也有關(guān)聯(lián)，否則，移植的東西再好，恐怕會因缺乏應(yīng)有的土壤而夭折。

上述分析是站在業(yè)主（賣方）立場上作出的，論文格式下面不妨再站在“租方”立場略加分析，或許能把問題看得更全面。買、賣雙方的租賃或典當(dāng)關(guān)系一經(jīng)成立，二者必然是在“合意”的基礎(chǔ)上就某些易引起爭議的問題達(dá)成口頭的或者書面的協(xié)議，即“租”是建立在“契約”成立的基礎(chǔ)之上。顯然，在與受租者契約尚未到期之時，業(yè)主就可隨意將房屋轉(zhuǎn)典、轉(zhuǎn)賣與第三方的做法似乎欠妥。當(dāng)然，承租方的一絲“優(yōu)先權(quán)”似乎能起到平衡交易各方權(quán)益的作用，但它在很大程度上會因租方?jīng)]有足夠的資本力量而落空?？傊?，“租不攔典、典不攔賣”勢必會侵害受租者的正當(dāng)權(quán)益，也容易在利益相關(guān)方之間引發(fā)諸多不必要的糾紛。

二、借地不拆屋

房屋租賃中，或許來自家庭自身人口增長的壓力，或許出自改善居住條件的需要，大多租房戶會與房東商議自行添修房屋，那么，這里面自然會牽涉一個關(guān)系到出賃人（房東）與承租人（房戶）切身利益的問題。即：租房期限終了時，之前由承租人建造之房屋產(chǎn)權(quán)歸誰所有。據(jù)《民事習(xí)慣調(diào)查報告錄》物權(quán)編所載，涉及黑龍江房屋租賃的調(diào)查主要是圍繞“添、修房屋”展開，不同縣區(qū)，習(xí)慣略有差別。“借地不拆屋”乃習(xí)慣之謂，其意為：“居民租住房院，得添修房屋，于其租住期限終了時，對于添修房屋，若系土木相連者，無論間數(shù)多寡，通歸原業(yè)主所有，不能自由拆動。”［1］清末民初，黑龍江所屬各地，多有“借地不拆屋”的習(xí)慣，只不過細(xì)節(jié)之處稍顯不同。如青岡縣習(xí)慣，“居民對于租住房院，得添修房屋，于租期終了，不得自由拆動，悉歸原業(yè)主所有。”［1］呼蘭縣有將“添修房屋”賣給業(yè)主的習(xí)慣，“至于租住期限終了時，對于租戶添蓋之房屋，量物作價，賣歸原業(yè)主。”［1］。

一般情況下，房戶“添修房屋”需事先與房東進(jìn)行商議，而且，“主客雙方締結(jié)租約之際，須將添修房屋、租期終了歸業(yè)主所有條款明訂于契約之中，方為有效。”［1］換言之，該習(xí)慣需有房東知情并經(jīng)書面形式予以明確才得以承認(rèn)。如綏化縣，“借地不拆屋一項，綏化商民雖有此習(xí)慣，必須事先于契約載明，或添修時得原業(yè)主同意，方為有效。”［1］巴彥縣習(xí)慣，民商租住房院，借地興修，“如租限終了，對于添修房屋土木相連者，無論間數(shù)多寡，統(tǒng)歸業(yè)主管有，不許租戶拆動。須于租約載明，認(rèn)為有效，否則，不在此限。”［1］此外，訥河縣、索倫設(shè)治局、湯原縣等地均有此類習(xí)慣。也有些地方這一習(xí)慣并不需要書面確認(rèn)，仍可生效。如慶城縣，“借地不拆屋”“以口頭契約即可有效，無須載明條款，多有并租約而無者。”［1］望奎縣習(xí)慣，“原訂租約時未嘗載明，亦認(rèn)為有效”［1］。木蘭縣習(xí)慣，“無論契約，有中人即可發(fā)生效力。”［1］房屋租賃期限終了之時，房戶添修的房屋能否自由拆動，要看原訂租約對此有無載明。如克山縣習(xí)慣，“倘原訂租約言明到限日自由拆動，則所添修房屋當(dāng)然由租戶拆去。如原訂租約載明租住期限屆滿，所有租戶添修房屋統(tǒng)歸原業(yè)主所有，則所添修之房屋當(dāng)然不能自由拆動。”［1］蘭西縣習(xí)慣與克山縣習(xí)慣頗為類似，“商民租住房院，遇有添修房屋炕墻等項，應(yīng)需土木材料，如由房東購置，則土木工錢歸房戶支出，于原訂契約載明，期滿統(tǒng)歸房東管業(yè)，房戶不得拆動。倘土木材料、工錢均由房戶自備，房戶搬移時得自由拆動，或由房東給價留買。”［1］。不過，黑龍江一些地方由于地處偏僻，為招徠移民開墾荒地，當(dāng)?shù)氐刂鞫酁橐泼癯鲑Y建造房屋且不收房租，因而，無“借地不拆屋”之習(xí)慣。據(jù)嫩江縣知事會員薛翹如報告，“居民租住房屋一款，本縣草萊甫辟，新來墾戶多系自己建筑屋舍，其招來地戶由地主建房居住，不納租金，故闔境向無租戶添修房屋之事。”［1］再如通北縣知事會員熊良弼報告，“屬境新荒甫辟，佃民戶不易，凡有來境租種地畝之附戶，所住房屋統(tǒng)歸原業(yè)主修蓋。如房屋不敷占用，亦須原業(yè)主隨時筑建，即間有不租地畝，只租房屋之戶，添修房間亦由原業(yè)主擔(dān)任，并無租戶添修房屋之事。”［1］漠河縣習(xí)慣也是如此。

對于租戶而言，“添修房屋”之費用是不小的開支，一般情況下，“借地不拆屋”這一習(xí)慣本身亦把房戶的物質(zhì)利益考慮在內(nèi)，比如房東與房戶可就費用分擔(dān)問題事先達(dá)成一致，至房租期限屆滿或提前退租之時，以權(quán)充房戶利益損失之彌補(bǔ)。如景星設(shè)治局地方習(xí)慣，“修房費用統(tǒng)由房租內(nèi)扣除，須載明于原訂契約內(nèi)。”［1］大賚縣習(xí)慣，房戶若出資筑修房屋，可在議定期限內(nèi)免向房東支付房租：“民間有行借地不拆屋者，必先立租約，將期限若干年、房間若干數(shù)，均載注詳明，然后修筑，其修筑費盡歸租戶擔(dān)任，名曰‘墊修’。待興修完竣，歸租戶居住，其年限少則五年，多至十年不等，以租約內(nèi)所載之期間為度，限內(nèi)不出租價，至期限終了時，房歸原業(yè)主。”［1］綏棱縣習(xí)慣，“商民租住房院，如添修房屋，向于租約內(nèi)載明添蓋房屋幾間，每年作租價若干，按年代扣除，以所扣租價足抵添蓋房屋之代價為止，亦曰‘墊修’。若租住未至期限，因特別事故退租時，所扣之租價不足抵其墊修之代價，原業(yè)主應(yīng)如數(shù)補(bǔ)給。”［1］另外，泰來縣習(xí)慣、璦琿縣習(xí)慣與上述各地習(xí)慣并無二致。

總體而言，“借地不拆屋”習(xí)慣對于租戶和業(yè)主或土地所有權(quán)人均有一定益處。一方面，業(yè)主或土地所有權(quán)人在無需支付充足資本的前提下獲得了房屋的所有權(quán)；另一方面，租戶最終在僅支付相對較少的建筑費用的前提下，于一定期限內(nèi)占有了房屋的使用權(quán)。同時，這一習(xí)慣對于當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展似乎不無裨益?；诖?，把此習(xí)慣認(rèn)作良善風(fēng)俗當(dāng)不為過。

三、中人、租期及零星修補(bǔ)費用

從制度效能上看，中國古代沒有出現(xiàn)西方啟蒙理念中的契約社會，但不容否認(rèn)，以觀念層面而言，中國古代是充滿契約意識的社會。至近代，西方式的契約意識日漸增強(qiáng)與成熟，成為調(diào)整和維護(hù)人們社會生活秩序的有力支撐。清末民初，黑龍江各地租賃房屋須先行立契的做法幾屬社會常態(tài)。誠然，紛繁復(fù)雜的歷史本來不可能還原，要研究這一時期該地房屋租賃中豐富多樣的民事習(xí)慣，困難可想而知。正因如此，契約必然地成為研究房屋租賃中民事習(xí)慣所要選取的最重要、最直接的資料來源。應(yīng)說明的是，清末民初黑龍江各縣區(qū)的房屋租賃契約書式比較一致，這里不妨先就黑龍江訥河縣的一紙房屋租賃契約加以謄錄，以說明相關(guān)問題。透過它，能很容易地研讀出清末民初該地許多租房信息，進(jìn)而由此得出其習(xí)慣的大致輪廓。

契約［1］全文如下：立出賃房間人永和堂，今將自置市房一所，坐落在訥河縣新街基十字街西南角，計門面草房七間，門窗、戶壁俱全，大門、水井伙用，院內(nèi)丈尺注圖列后，憑中人說允，賃與裕厚永營業(yè)居住。每年租價江市錢二千八百吊，按二、八月兩季交納，并言明一租六年為滿，在此六年之內(nèi)，不許增租漲價，兩家均不得轉(zhuǎn)租他人，但許住戶自辭，不許房東驅(qū)逐。歷年零星修繕，系住房人自理，如房屋坍塌不堪，應(yīng)由房東修理。又或大拆、大蓋或添修房間，系客工主料，惟須兩家商量妥協(xié)，始能有成，迨六年后，再行另議。此系兩家情愿，各無反［返］悔。特立文契一紙，各執(zhí)一紙存證。中人：李子新張?zhí)┐郑簡挝宄贾腥A民國年月日立租契人永和堂這紙租房契約言簡意賅，展示出房屋租賃時的諸多細(xì)節(jié)內(nèi)容，比如房屋位置、房屋間數(shù)，甚至面積、租房用途、租賃雙方身份及中人、租期、租金、房屋修理費、雙方權(quán)責(zé)關(guān)系，等等。

現(xiàn)據(jù)《民事習(xí)慣調(diào)查報告錄》，再將龍江縣、綏化縣、慶城縣、林甸縣等地房屋租賃契約（囿于篇幅，不再將上述各地契約全文謄錄）中隱含的民事習(xí)慣擇其要者，列述于下：

其一，關(guān)于“中人”。“中人”在中國古已有之，因地域、時限不同，其稱謂略有區(qū)別。就黑龍江各縣區(qū)而言，有“中人”與“中見人”、“中保”、“保人”等。至于“中人”之功能與作用，依上述契約中“憑中人說允”一句就可知他在房屋租賃雙方之間扮演著介紹、調(diào)解、見證的角色。如龍江縣房屋租賃契約（出租房人：崔恩惠；租房人：二合公）中分別有“……以上等情，系同中人明白商議，決無反［返］悔”［1］語。此外，每紙契約文后簽字畫押的“中人”數(shù)目少則一、二，多則五、六，甚至更大。如龍江縣另外一紙契約文后簽字畫押的“中人”竟有“沙金亮、范文玉、范文顯、文煥章、左青照”［1］五位之多。

其二，關(guān)于租期。房屋租賃契約，租期之長短大多明訂契約之中。根據(jù)租期長短，有些地方有不同分類。如訥河縣習(xí)慣，租房期限，“分有長期、短期、半季三種”。“租住數(shù)年或十余年”謂“長期”；“租住房屋期限一年”謂“短期”；“租住半季，以本年二月起至八月止，或自八月起至次年二月止”謂“半季”［1］。就《民事習(xí)慣調(diào)查報告錄》來看，黑龍江各縣區(qū)房屋租賃時限一般長達(dá)數(shù)年。龍江縣有“十二年”、“二十五年”的租期，而在呼蘭縣，租戶甚至可以“永遠(yuǎn)租用”。不過，房屋租賃契約一般很少或不規(guī)定具體租期的始止時間，這最終要由買賣雙方自己協(xié)商確定。此外，若租期尚未屆滿，房戶可以辭別，而房東則無辭客之權(quán)，這一習(xí)慣多在契約中有所體現(xiàn)。如龍江縣習(xí)慣，“許住不許攆”［1］、“只許客辭主、不許主辭客”［1］，慶城縣習(xí)慣，“準(zhǔn)房戶辭房東，不準(zhǔn)房東辭房戶。”［1］然而，個別地方如綏化縣有租賃雙方是不能隨意辭租的習(xí)慣，“房東不許増租攆戶，而房戶亦不得見異思遷。”［1］其三，關(guān)于房屋零星修補(bǔ)費用。黑龍江各地房屋租賃，零星修補(bǔ)費用一般是由租戶承擔(dān)，與房東并無牽涉，俗名“上苫房東，下苫房戶”，又名“上苫房東，下抹房戶”或“大修歸東，小修歸戶”，等等。

如龍江縣習(xí)慣，“零星修補(bǔ)，皆歸房戶修理”［1］，“房屋糟爛，房東不能修蓋，俱屬房戶修蓋”［1］。慶城縣習(xí)慣，“房屋有應(yīng)修理之處，上苫房東，下抹房戶。”［1］林甸縣習(xí)慣，租期內(nèi)，“房戶自修、自住”［1］。不過，假使房屋損壞非由房戶過失造成，那么此項費用也有以房東來擔(dān)負(fù)的。如綏化縣習(xí)慣，“屋宇墻壁如有坍塌、傾圮、滲漏等情事，非出于房戶之故意或過失者，其效力費用俱由房東擔(dān)負(fù)。”［1］另，訥河縣此項費用之承擔(dān)與租住期限之長短及“大修”、“小修”有關(guān)。“長期”租住期間，“房屋稍有損壞，即歸房戶修補(bǔ)，費用亦歸房戶自備，俗曰‘小修’。如房屋坍塌不堪，應(yīng)由房戶通知原業(yè)主修理，或因原業(yè)主住址過遠(yuǎn)，覓工修理未便，延緩亦可，由房戶墊款先修，俟原業(yè)主到時，再行歸墊，或由租金內(nèi)逐年扣留，倘逐年未能扣齊，即被原業(yè)主將房屋變賣，此項墊款亦應(yīng)由原業(yè)主如數(shù)補(bǔ)償，俗名‘大修’。”“短期”租住期間，其習(xí)慣與前者相同。然而，“半季”租住期間，“無論發(fā)生何項應(yīng)修工程，房戶概不負(fù)責(zé)。”［1］通過對“中人”、“租期”、“房屋零星修補(bǔ)費用”等習(xí)慣的考察，一方面可以看出當(dāng)時房屋租賃契約的完備與成熟，與現(xiàn)今此類契約有相似之處。

另一方面也看到上述習(xí)慣本身于租賃雙方責(zé)、權(quán)、利之間在極力尋求平衡點，是雙方長期博弈的結(jié)果?？偠灾?，契約中所流露出的民事習(xí)慣即合乎情理，似乎與現(xiàn)代法治理念也不違背，有積極的借鑒意義。歷史造就了文化，文化反過來又影響著歷史。