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篇(1)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項(xiàng)目 工程造價 控制

中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價控制對于工程質(zhì)量和成本的控制具有重要的作用。從業(yè)主和投資商的角度而言，工程造價指的是完成某個項(xiàng)目所需花費(fèi)的費(fèi)用之和，包括固定資產(chǎn)再生產(chǎn)和無形資產(chǎn)，以及流動資金的一次性費(fèi)用之和。在其具體的實(shí)施中，業(yè)主在選定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后，應(yīng)對其可行性進(jìn)行研究和評估，然后進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)、工程施工和投資招標(biāo)等一系列的活動?；诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目工程造價的重要作用，我國對其較為重視，現(xiàn)對其控制和管理措施進(jìn)行分析。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價失控的主要原因

（一）投資估算的作用不能夠得到有效的發(fā)揮

在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的造價管理中，工程投資估算對整個工程項(xiàng)目的費(fèi)用管理具有決定性作用。相對于西方國家，我國對于投資估算的管理控制較為缺乏，致使其龍頭作用不能夠得到較好的發(fā)揮。而西方國家則極為重視工程的投資估算，在每個工程項(xiàng)目可行性分析的基礎(chǔ)上，實(shí)施嚴(yán)格準(zhǔn)確、科學(xué)合理的投資估算，將估算確定之后，便對其進(jìn)行嚴(yán)格的控制，保證不會超過，但可以減少，若是超出估算，則主管方必須承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

（二）工程招標(biāo)投標(biāo)存在不合理性

在我國現(xiàn)在的招標(biāo)投標(biāo)管理中，存在較多的問題，為我國在工程建設(shè)項(xiàng)目領(lǐng)域中治理腐敗的重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容。投標(biāo)和招標(biāo)的原則在于擇優(yōu)錄取。經(jīng)過各單位之間的比較進(jìn)而競爭，找出信譽(yù)良好、經(jīng)驗(yàn)豐富并且業(yè)績顯著、資質(zhì)相符的單位。但同時，因?yàn)檎袠?biāo)和投標(biāo)過程中存在不合理的競爭，存在部分人士應(yīng)用不正當(dāng)、不公平的手段進(jìn)行投標(biāo)和招標(biāo)。在工程中指定人情工程和關(guān)系戶，致使招標(biāo)和投標(biāo)的原則不能夠得到較好的實(shí)施，最終讓部分不能夠承當(dāng)工程建設(shè)的單位奪標(biāo)。在施工中，因?yàn)闄C(jī)械和人員不能夠及時到位，進(jìn)而造成工期延后，最終導(dǎo)致工程造價失控。

（三）工程設(shè)計(jì)缺乏嚴(yán)肅性

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理中，相應(yīng)的工程施工圖為權(quán)威設(shè)計(jì)單位所制定，是為滿足工程需要而制定的合理工程結(jié)果，可進(jìn)行較小的改動和變更。存在部分單位出于本地區(qū)利益的考慮，進(jìn)而獲取更多的國家資金，對已定的設(shè)計(jì)文件進(jìn)行更改，隨意增加征地數(shù)量和賠償金額，將工程量大量增加?；蚴峭ㄟ^將材料的單價提高，或是改變施工的方式，忽略工程造價的嚴(yán)肅性，尋求單位的利益，促使工程造價提高 ；或是在施工過程中，更改原計(jì)劃，將工程項(xiàng)目增加和擴(kuò)大，促使設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)提高，將工程造價提高。

（四）合同管理缺乏規(guī)范性

雖然我國已經(jīng)頒發(fā)了相應(yīng)的施工合同標(biāo)準(zhǔn)，但在具體的實(shí)踐中，部分施工單位并未按照相應(yīng)的合同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，或是部分合同條款存在表述不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)默F(xiàn)象，促使在實(shí)施中雙方存在理解歧義的問題。如由于對工程量清單中所含的工作內(nèi)容理解不同，致使工程不能夠如期完成。同時因?yàn)榻ㄔO(shè)單位缺乏相應(yīng)的法律意識，缺乏對合同法律的理解，存在反索賠的意識差，以及有法不依的情況。另外，因現(xiàn)場管理的缺位，致使相應(yīng)資料的存檔、記錄、整理和保管存在問題，在需要索賠時，不具有書面證據(jù)，致使反索賠失敗。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價控制的優(yōu)化措施

為促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的造價得到有效的控制，需對其管理方法進(jìn)行優(yōu)化，從設(shè)計(jì)招標(biāo)等環(huán)節(jié)進(jìn)行管理和控制。

（一）提升房地產(chǎn)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)階段的工程造價控制

施工前期的設(shè)計(jì)和投資決策對項(xiàng)目投資的控制具有決定性作用。根據(jù)相關(guān)的調(diào)查研究顯示，由于缺乏對設(shè)計(jì)階段的控制，90% 以上均會對工程造價造成影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段的控制中，應(yīng)將合理的設(shè)計(jì)確定作為基礎(chǔ)，而有效管控則為其核心。在其設(shè)計(jì)中，通過設(shè)計(jì)確定工程造價，通過結(jié)算和預(yù)算的方式，只能進(jìn)行計(jì)量，但不能使工程造價發(fā)生改變，因此，需注意對其關(guān)鍵作用的控制。首先需堅(jiān)持所設(shè)定的招標(biāo)和投標(biāo)制度。相應(yīng)的競爭機(jī)制的引進(jìn)需在開發(fā)單位委托后，便將其落實(shí)到位，通過招標(biāo)的形式，選取優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，保證設(shè)計(jì)的合理性和先進(jìn)性，防止由于設(shè)計(jì)質(zhì)量而導(dǎo)致的工程糾紛 ；其次應(yīng)對設(shè)計(jì)的費(fèi)用進(jìn)行必要的限制，其限制能夠有效的對工程項(xiàng)目的投資規(guī)模進(jìn)行控制，對總體的工程造價控制具有重要的意義。項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣直接關(guān)系到建設(shè)工期和費(fèi)用，并且對房地產(chǎn)工程竣工后的經(jīng)濟(jì)效益和使用價值均具有較大的影響，為此，應(yīng)控制其費(fèi)用。最后需將價值工程的具體應(yīng)用落實(shí)到位。根據(jù)價值工程的主要特點(diǎn)，基于使用者的功能需求，對研究對象的具體應(yīng)用功能進(jìn)行分析，在滿足功能需求的基礎(chǔ)上，降低成本。如地下室可應(yīng)用深基礎(chǔ)進(jìn)行增加，可停放車輛和堆放雜物，不但能夠美化環(huán)境，還能夠節(jié)約用地。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的招標(biāo)控制力度

招標(biāo)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的管理中具有核心作用，可促進(jìn)其有效的管理和控制。在招標(biāo)和投標(biāo)的過程中，合同和招標(biāo)文件的編寫為招標(biāo)管理中最為重要的環(huán)節(jié)，并且還是工程造價控制的核心和源頭。為此，需明確招標(biāo)文件的主要影響作用，在其文件中明確工程的現(xiàn)場情況和性質(zhì)，以及工程項(xiàng)目的承包范圍、結(jié)算方法、計(jì)日工、水電使用、勞保統(tǒng)籌和地址交通等情況。同時還需特別明確甲限、甲供和甲指定材料等。在有關(guān)索賠變更的附件的簽證洽商的處理方面，需將結(jié)算方式、時間實(shí)效和量度的標(biāo)準(zhǔn)等明確。另外，還需注重質(zhì)量評分優(yōu)等和評定等級內(nèi)容的制定，推算工期，結(jié)合實(shí)際情況制定獎懲標(biāo)準(zhǔn)。工程招標(biāo)的方式應(yīng)為邀請招標(biāo)和公開招標(biāo)，并注意招標(biāo)條款的準(zhǔn)確性、全面性和嚴(yán)謹(jǐn)性。將標(biāo)底編制好，可自行編制，在保證標(biāo)底質(zhì)量的同時，控制工程標(biāo)底處于合理的造價下限，并確保造價水平處于合理的投資范圍中。對于中標(biāo)后合同條款的簽訂，應(yīng)注意工期的合理性，明確雙方的責(zé)任。需嚴(yán)審查投標(biāo)單位的優(yōu)質(zhì)指標(biāo)、財務(wù)狀況、注冊資本、技術(shù)人員和企業(yè)形象等。

（三）促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工和審計(jì)階段的工程造價控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的施工階段，由于施工單位通常會將部分在結(jié)算中可能發(fā)生索賠的項(xiàng)目隱藏，為此，應(yīng)注重施工單位組織設(shè)計(jì)的管理。并且審核施工單位的施工方法，確保其與國家所實(shí)行的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)相一致。保證不同施工階段中機(jī)械和人員的投入與施工設(shè)計(jì)的預(yù)期相一致。若是發(fā)生工程延期的情況，應(yīng)對機(jī)械設(shè)備投入和人員投入進(jìn)行調(diào)查，同時施工單位在施工期時，也應(yīng)和施工組織的設(shè)計(jì)相一致。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的造價審計(jì)工作時，應(yīng)注重對整個工程項(xiàng)目的把控，加強(qiáng)對事后審計(jì)、事中審計(jì)和竣工后審計(jì)的重視度。為保證施工方案編制的合理性，還需加強(qiáng)事前審計(jì)。為促進(jìn)工程投資效益的提升，需注重人才的任用。若是審計(jì)人員缺乏必要的責(zé)任心和業(yè)務(wù)能力，將會導(dǎo)致審計(jì)工作缺乏實(shí)際的應(yīng)用意義，可對工程造價造成較大的損失，給企業(yè)造成較大的損失。因此，房地產(chǎn)投資商應(yīng)注重人才的任用和管理。

綜上所述，實(shí)施房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價的管理，不但能夠有效的控制限額，并且對于促進(jìn)建設(shè)單位、施工單位和設(shè)計(jì)單位管理方式的完善具有重要的意義，實(shí)現(xiàn)物力、人力和財力等有限資源的充分應(yīng)用。進(jìn)而促進(jìn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益的最佳提升。為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)利潤的最大化，需注重設(shè)計(jì)階段和決策階段的工程造價控制，確保投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 張珊珊 . 談房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段工程造價控制措施 [J]. 中國房地產(chǎn)業(yè)，2012（03）.

篇(2)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；設(shè)計(jì)管理；設(shè)計(jì)研發(fā)部；設(shè)計(jì)單位

中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A前言：

房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作決定著房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗，設(shè)計(jì)管理的不合理會影響項(xiàng)目的整體進(jìn)度，導(dǎo)致工程停滯，成本增加等損失。房地產(chǎn)行業(yè)是需要把社會各種資源合理整合到一起才能完成一個開發(fā)的項(xiàng)目，而其中的設(shè)計(jì)工作是自始至終貫穿下來的，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商在選擇設(shè)計(jì)公司的時候要多方考量。下面舉例談?wù)劚救藢Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中設(shè)計(jì)管理的看法。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需的社會資源及設(shè)計(jì)單位的選擇

1.1 房地產(chǎn)行業(yè)是一個資源整合的行業(yè)，而在房地產(chǎn)開發(fā)的過程當(dāng)中需要整合的企業(yè)主要包括負(fù)責(zé)市場調(diào)查的策劃公司、地質(zhì)勘察院、規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、建筑工程總承包公司、專項(xiàng)分包公司、園林市政工程施工單位等。1.2 一個項(xiàng)目從前期策劃、概念規(guī)劃、總體規(guī)劃到詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，有很多個階段，每一個階段對設(shè)計(jì)的要求是不一樣的，因此作為房地產(chǎn)開發(fā)商要愿意出更高的成本來與一家有實(shí)力的高水平的設(shè)計(jì)單位合作。但是往往高水平的設(shè)計(jì)單位都有著豐富的相關(guān)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，所以就要考察項(xiàng)目總設(shè)計(jì)師是否配合房地產(chǎn)開發(fā)商，能否聽從建設(shè)單位的指導(dǎo)和意見，從而能夠順利實(shí)現(xiàn)建設(shè)單位的設(shè)計(jì)目標(biāo)和主要意圖。2、房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃

2.1 一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的完成通常需要經(jīng)歷三個階段：一是前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、二是施工建設(shè)階段、三是經(jīng)營階段。項(xiàng)目的策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)，需要經(jīng)過全面、細(xì)致、深入的市場調(diào)查和分析研究。沒有完善的調(diào)查資料，就無法了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及產(chǎn)品的分布和競爭特點(diǎn)，也就無法進(jìn)行項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)也就無從談起。因此一個成功的項(xiàng)目取決于周密的調(diào)查研究。房地產(chǎn)開發(fā)商需要委托一家專業(yè)的策劃公司對當(dāng)?shù)氐氖袌鲞M(jìn)行深入的調(diào)查研究并收集相關(guān)的基礎(chǔ)資料，同時要求策劃公司能及時捕捉市場的變化和發(fā)展趨勢，并體現(xiàn)到項(xiàng)目的策劃設(shè)計(jì)當(dāng)中，在實(shí)際施工前做出及時有效的改變。

作者本人在工作中參與了對于鄯善縣房地產(chǎn)市場的調(diào)查，以此舉例闡述調(diào)查研究注意要點(diǎn)：鄯善縣房地產(chǎn)市場調(diào)查。鄯善縣堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，堅(jiān)定不移地實(shí)施優(yōu)勢資源轉(zhuǎn)換戰(zhàn)略和“強(qiáng)農(nóng)、興工、促旅、活水、宜居、育人”的發(fā)展戰(zhàn)略，不斷深化改革，擴(kuò)大開放，加大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，社會各項(xiàng)事業(yè)不斷取得新的進(jìn)步，城鄉(xiāng)面貌有了新的改善，人民生活水平顯著提高。消費(fèi)者對房子的需求也更加迫切，改善居住條件仍是其購房的首要目的。保障性住房建設(shè)是一項(xiàng)利民利國的民生工程。近年來鄯善縣緊緊圍繞“民生建設(shè)年”活動，大力支持廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、集資建房（統(tǒng)建住房）等保障性住房建設(shè)，為中低收入家庭改善住房條件提供更有力的保障。

并且十一·五”時期是我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要時期，鄯善縣通過推行住房保障制度，逐步形成了普通商品住房、限價商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、集資住房等多層次住房供給體系，有效解決了城鎮(zhèn)中低收入居民的住房困難，城鎮(zhèn)人均居住面積，由“十·五”末期的13平方米，到“十·一五”末期時達(dá)到25平方米。

五年來，我縣逐步形成了普通商品住房、限價商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、集資住房、廉租住房、公共租賃住房等多層次住房供給體系。商品房總體上發(fā)展平穩(wěn)，投資總額 5.83億元,開工面積44.86萬m2,竣工面積44.78萬m2,銷售面積40.3萬m2,銷售額7.25億元。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資5200萬元，建設(shè)面積3.97萬m2。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的設(shè)計(jì)過程的控制和管理

3.1 在設(shè)計(jì)管理中，房地產(chǎn)開發(fā)商要從根本上了解設(shè)計(jì)的過程，從而能夠控制并監(jiān)督設(shè)計(jì)，最終達(dá)到項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)。然而設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)出來的方案須報政府部門審批通過后才可施工，這就要求設(shè)計(jì)人員對國家及地方的法律法規(guī)進(jìn)行充分的了解，多借鑒同類項(xiàng)目的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，以保證設(shè)計(jì)方案能在最短的時間內(nèi)審批通過。而這一階段所包括的內(nèi)容主要有規(guī)劃報審總圖、市政設(shè)計(jì)方案、景觀綠化初步設(shè)計(jì)、建筑單體初步設(shè)計(jì)等。

3.2 在設(shè)計(jì)方案審批通過后，接下來就是要制定工程施工的總體計(jì)劃，也就是設(shè)計(jì)施工圖。施工圖設(shè)計(jì)主要包括市政道路施工圖、景觀園林施工圖、建筑單體施工圖。施工圖應(yīng)該囊括整個項(xiàng)目的范圍，乃至各部位的節(jié)點(diǎn)、防水、防火等都應(yīng)做好細(xì)致的說明。這就要求設(shè)計(jì)院的各專業(yè)的設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)施工圖的時候，要做好溝通和協(xié)調(diào)的工作，盡量將出現(xiàn)問題的幾率降到最低，以免在施工過程中發(fā)現(xiàn)專業(yè)間的設(shè)計(jì)矛盾，從而影響施工進(jìn)度。設(shè)計(jì)專業(yè)包括五個即建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、水、電等。4、房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)研發(fā)部的工作內(nèi)容和重要性

4.1 在一個房地產(chǎn)公司里面一般都會有設(shè)計(jì)研發(fā)部，該部門就是房地產(chǎn)公司里面的設(shè)計(jì)部門，主要工作包括設(shè)計(jì)單位的落實(shí)、設(shè)計(jì)任務(wù)書的擬定、設(shè)計(jì)合同的洽談、設(shè)計(jì)招投標(biāo)、設(shè)計(jì)的過程管理、圖紙審核、設(shè)計(jì)交底以及與設(shè)計(jì)院的溝通聯(lián)系等。同時負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計(jì)過程的組織工作；負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的進(jìn)度跟蹤和設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制與審查；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與設(shè)計(jì)單位之間的關(guān)系，及時將“設(shè)計(jì)變更通知單”發(fā)放給相關(guān)部門；負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)研發(fā)資料庫的建立和管理。研發(fā)部要把房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)意圖全面系統(tǒng)的貫徹給設(shè)計(jì)院，以保證設(shè)計(jì)工作能夠順利有序的進(jìn)行。

4.2 在相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完成后，設(shè)計(jì)研發(fā)部要將相關(guān)的圖紙資料提供給審計(jì)部門，審計(jì)部會根據(jù)所提供的圖紙資料列出工程量清單，確定項(xiàng)目的投資預(yù)算。同時設(shè)計(jì)研發(fā)部要按照設(shè)計(jì)合同中的要求對圖紙進(jìn)行自審，并組織總經(jīng)理、工程部、營銷部、審計(jì)部等相關(guān)部門對方案進(jìn)行評審，做出評審意見，設(shè)計(jì)研發(fā)部再將圖紙的評審意見反饋給設(shè)計(jì)單位從而完善設(shè)計(jì)方案。而工程部也會組織設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行圖紙會審和交底，由監(jiān)理公司和施工單位提出圖紙中存在的問題，由設(shè)計(jì)研發(fā)部和設(shè)計(jì)單位對提出的問題予以回復(fù)。4.3 實(shí)際施工過程中需要設(shè)計(jì)發(fā)生變更的，由相關(guān)部門填寫申請單并轉(zhuǎn)交設(shè)計(jì)研發(fā)部，設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)和設(shè)計(jì)單位聯(lián)系，要求其進(jìn)行更改，在得到設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)變更通知單后由設(shè)計(jì)研發(fā)部送工程部、審計(jì)部，再由工程部轉(zhuǎn)發(fā)監(jiān)理公司及施工單位。若是營銷部發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)圖紙與將來經(jīng)營銷售有矛盾和沖突的時候，要與設(shè)計(jì)研發(fā)部聯(lián)系，由設(shè)計(jì)研發(fā)部針對具體的問題與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，提出修改方案，反饋給營銷部，經(jīng)確認(rèn)后將修改申請?zhí)峤唤o設(shè)計(jì)研發(fā)部，由設(shè)計(jì)研發(fā)部和設(shè)計(jì)單位聯(lián)系，設(shè)計(jì)單位進(jìn)行更改，在得到設(shè)計(jì)變更通知單后由設(shè)計(jì)研發(fā)部送工程部、審計(jì)部，再由工程部轉(zhuǎn)發(fā)監(jiān)理公司及施工單位。

5、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時各單位的職責(zé)

項(xiàng)目竣工后的驗(yàn)收工作由建設(shè)單位組織，監(jiān)理單位主持，施工單位重點(diǎn)匯報工程的基本情況，工程是否按照設(shè)計(jì)圖紙、合同內(nèi)容和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行施工，工程質(zhì)量是否達(dá)到國家驗(yàn)收規(guī)范以及自檢自評情況?？辈靻挝缓驮O(shè)計(jì)單位對設(shè)計(jì)變更作出說明，對本工程是否按照圖紙要求以及設(shè)計(jì)變更要求進(jìn)行施工，是否滿足設(shè)計(jì)要求，對是否同意驗(yàn)收發(fā)表意見。監(jiān)理單位主要匯報對工程整個施工過程的監(jiān)理情況，重點(diǎn)對材料、設(shè)備進(jìn)行審查，各分項(xiàng)分部工程是否按照圖紙和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行施工，工程是否達(dá)到國家驗(yàn)收規(guī)范，是否同意驗(yàn)收并對工程質(zhì)量評估發(fā)表意見。建設(shè)單位介紹業(yè)主對勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等單位的監(jiān)督管理情況，對工程實(shí)物的監(jiān)督管理情況，就工程能否通過驗(yàn)收及工程質(zhì)量評定發(fā)表意見。6、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作是貫穿始終的，從開始的制定策劃方案到制作設(shè)計(jì)任務(wù)書再到規(guī)劃圖紙和施工圖紙的審核以及施工工程中出現(xiàn)重大問題作出的設(shè)計(jì)變更，都離不開房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)研發(fā)部和設(shè)計(jì)單位對問題做出的及時準(zhǔn)確的反饋，從而保證工程的施工工作能夠順利進(jìn)行。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程當(dāng)中是起著舉足輕重的作用的。

參考文獻(xiàn)

[1]王劍芳.我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、存在的問題及對策研究[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2006.

篇(3)

    根據(jù)目前所可知的信息資料分析,房地產(chǎn)開發(fā)所會遇到的風(fēng)險可歸納為以下四個: 一是國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的風(fēng)險;二是項(xiàng)目開發(fā)的法律風(fēng)險;三是市場風(fēng)險;四是不可抗力的風(fēng)險。在這四個風(fēng)險中,法律風(fēng)險是最容易控制的,也是最有可能發(fā)生的風(fēng)險,而其它三個風(fēng)險都是企業(yè)無法控制的,只能作事先預(yù)測盡可能地避免它發(fā)生。以下結(jié)合司法實(shí)踐就該法律風(fēng)險作簡要的分析,供各位企業(yè)家參考(針對已經(jīng)存在的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資)。

    一,房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性問題

    這是介入房地產(chǎn)項(xiàng)目中首要需要解決的法律問題。一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的成立與開發(fā)要受到法律保護(hù),必須滿足:一有通過出讓取得的國有土地使用權(quán);二有房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì);三有該項(xiàng)目已經(jīng)主管部門的行政批準(zhǔn)。具備了以上條件,則可以說明該房地產(chǎn)項(xiàng)目的主體是合法的,受法律保護(hù)。當(dāng)然,實(shí)際上,光看以上幾個方面是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,比如說,經(jīng)常會有房地產(chǎn)開發(fā)商將原來審批的項(xiàng)目用途、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)等私自更改。如果私自更改不能獲得政府的認(rèn)可,則房地產(chǎn)項(xiàng)目就無法通過竣工驗(yàn)收備案,也就意味著無法將房屋對外銷售和辦理產(chǎn)權(quán)證。就算可以獲得政府的最終認(rèn)可,那也需要承擔(dān)一筆不菲的罰款等。這里需要說明的是,對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù),并非都是無法更改的。根據(jù)我國法律規(guī)定,有的可以修改,有的屬于國家房屋工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn),一旦審批后就不能更改和調(diào)整。當(dāng)然,還有許多其它方面的合法性也需要審查。

    二,房地產(chǎn)項(xiàng)目可投資性問題

    這里說的可投資性不是市場分析,是指房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地與周邊單位的相鄰權(quán)關(guān)系,這是個經(jīng)常被忽略的問題,而實(shí)際上對房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)影響很大。雖然房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)政府規(guī)劃部門審批,但由于我國法律對建筑的相鄰權(quán)參數(shù)規(guī)定過低,不足以滿足人民的需求,因此,如果一個房地產(chǎn)項(xiàng)目建造已與周邊的單位和居民產(chǎn)生的矛盾時分緊張時,就需要慎重考慮,因?yàn)檫@矛盾的存在會造成工期大大延期,也會對房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面影響。如以前有報道某居民因不堪忍受施工的噪音影響,在雙方爭吵過程中發(fā)生群體沖突,造成2死數(shù)十人受傷的悲慘局面,該房地產(chǎn)項(xiàng)目被責(zé)令暫停施工整頓達(dá)8個月之久。 還有的就是前期規(guī)劃部門審批不嚴(yán)格,在周邊居民訴訟后,法院會判責(zé)令規(guī)劃部門按法律限制改正項(xiàng)目建造的各種參數(shù),比如說層數(shù)減少,對會造成光污染的材料設(shè)計(jì)重新更改,消防通道的寬度需要調(diào)整等等,這些都會增加開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算外資金支出和人為的延長工期。當(dāng)然,審查是否會對周邊建筑物地基造成損害,或者說是否存在因?yàn)榍捌诳辈焓д`或因技術(shù)原因無法測繪而出現(xiàn)項(xiàng)目的地基需要重新選址或采取加固措施,也是必要的。如果有以上因素存在,投資時應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商提出書面的切實(shí)可行的解決方案并予以實(shí)際考察審核。

    三,房地產(chǎn)項(xiàng)目資金監(jiān)控問題

    這主要涉及如何保障投入項(xiàng)目中的資金真正應(yīng)用到項(xiàng)目開發(fā)中去,而不被對方私下挪用或者用于其它目的。這是投資商最關(guān)心的問題,也是比較難以控制的問題,尤其在投資方?jīng)]有決策權(quán)時。一般地說,在對某項(xiàng)目決定進(jìn)行投資時,都會要求對方提供詳細(xì)的最新的且經(jīng)過法定審計(jì)事務(wù)所審計(jì)過的財務(wù)報表,從而來掌握該項(xiàng)目的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。 但該報表只表明投資前的債權(quán)債務(wù),而無法解決對注入資金后的資金流向監(jiān)控問題。實(shí)踐中,常常是一方派財務(wù)人員入住監(jiān)控,或者說約定資金分階段注入,但這行為并不能根本解決問題。比較妥當(dāng)?shù)霓k法應(yīng)是:審查該開發(fā)商是否存在不良記錄、是否有訴訟或其它爭議糾紛、開發(fā)商的主要投資人的為人品德、該項(xiàng)目的市場銷售預(yù)測是否樂觀等角度來分析。

    還有一點(diǎn),就是在審查開發(fā)商提供的項(xiàng)目相關(guān)資料時,一定要仔細(xì)分析和計(jì)算整個項(xiàng)目最終需要的工程預(yù)算(分可行性研究投資估價、初步設(shè)計(jì)的概算、施工圖設(shè)計(jì)預(yù)算、合同實(shí)施的結(jié)算造價和竣工驗(yàn)收的決策造價5種類型),否則就會吃大虧,尤其對那些手持有閑置資金并不寬裕的投資者來說。比如曾有案例:某開發(fā)商在洽談時向投資者提供整個工程預(yù)算大概為3800萬元,增幅不超過10%。該投資者手頭寬余資金有2500萬元,就投資2000萬元,雙方在正式簽訂合作協(xié)議時約明:如工程預(yù)算增幅在10%之內(nèi),雙方按比例增資,如超過10%,則由開發(fā)商負(fù)責(zé)募集資金。后該投資者才發(fā)現(xiàn),開發(fā)商提供的項(xiàng)目資料,只是通過了立項(xiàng)審批手續(xù),工程預(yù)算大概為3800萬元,只是初步設(shè)計(jì)的概算造價。而在正式通過規(guī)劃部門的施工圖核準(zhǔn)的預(yù)算造價竟然高達(dá)5600萬。顯然,這使得該投資者陷入了困境,雖然合同約定不需他負(fù)責(zé)募集短缺的資金,但在開發(fā)商表示無法募集到時,該工程的工期必然會受到嚴(yán)重的延期。而作為投資者,當(dāng)然是追求資金回籠越快越好。后幾經(jīng)協(xié)商,投資者以1700萬元低價轉(zhuǎn)給了第三人才了卻此事。

    四,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主體問題

    分三個方面進(jìn)行分析。

    (一)審查房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的真正法人主體與審批文件中的法人主體是否相吻合。曾有過這樣的案例:某開發(fā)商為圈資,利用集團(tuán)公司與投資人簽訂合作經(jīng)營協(xié)議,但房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際建造的房地產(chǎn)公司是由該開發(fā)商聯(lián)合幾個股東另外投資成立,集團(tuán)公司只占10%的股份。后雙方發(fā)生糾紛,投資人幾乎顆粒無收。

    (二)審查投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目與實(shí)際建造的項(xiàng)目是否吻合。有的開發(fā)商很狡猾,利用手中多個樓盤建設(shè),耍移化接木之手段來套取投資額。比如說,用地段位置好的甲項(xiàng)目吸取投資人眼球,然后在簽訂合同時卻用地段差的乙項(xiàng)目來代替。而甲與乙兩項(xiàng)目的名稱往往非常相似,不仔細(xì)審查是無法察覺到的。

    (三)是審查房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑商或監(jiān)理單位的關(guān)系。有的房地產(chǎn)開發(fā)商往往與建筑商或監(jiān)理單位關(guān)系密切或者說背后的投資者為同一人。顯然,存在這樣的關(guān)系,則該項(xiàng)目的投資額就無法事先準(zhǔn)確預(yù)算或者說用合同就能約束的。

    五,審查房地產(chǎn)項(xiàng)目的當(dāng)?shù)卣畱B(tài)度

    這實(shí)際上是開發(fā)商是否可以利用政府的支持或消極態(tài)度來合理避免政策性損害或爭取政策性利潤。因?yàn)樵谖覈?由于各地區(qū)的發(fā)展差異大,中央政府對房地產(chǎn)開發(fā)的管理只是作了一般性規(guī)定,而更多的具體實(shí)施細(xì)則是授權(quán)當(dāng)?shù)卣朴喌?。這就是所謂的政府潛意識規(guī)則。 比如說對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的超面積處理,杭州市明文規(guī)定:建筑面積1萬平方米以上的,允許1%的誤差。如果某項(xiàng)目建筑總面積為10萬平方米,那么有1000平方米的建筑面積,在補(bǔ)套費(fèi)和土地出讓金后即可成為合法面積。而實(shí)際上,許多地方政府沒有此類明文規(guī)定,如果是超面積,只要繳納相關(guān)費(fèi)用或罰款后即可成為合法的建筑面積。

    六,房地產(chǎn)項(xiàng)目合作方式 房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營,可分成立項(xiàng)目公司(入股)、聯(lián)建、參建等三種形式。從法律角度來說,項(xiàng)目公司(入股)最經(jīng)濟(jì)也最安全,但該方式一般地說只適用于投資初始階段,不適合中后期加入。聯(lián)建也是一種主要方式,但需要辦理的手續(xù)比較繁瑣,過程復(fù)雜,雙方的合作關(guān)系和獲得利益都靠合同來維持和保證。參建比較少,但該方式對于小規(guī)模資金投資是一種不錯的選擇,且手續(xù)簡便,受暫時資金短缺的房地產(chǎn)開發(fā)商歡迎,尤其是那些在項(xiàng)目后期出現(xiàn)資金短缺的開發(fā)商歡迎。但參建合作經(jīng)營常常被認(rèn)為是無效合同的一種,也常常與借貸關(guān)系、非法集資、預(yù)售關(guān)系混為一談,因此,合同條款的簽訂是至關(guān)重要的。

    七,房地產(chǎn)項(xiàng)目合作合同條款

    從以上來分析,一個成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目合作經(jīng)營,離不開一個完善的房地產(chǎn)合作合同。實(shí)踐中發(fā)生的大量的房地產(chǎn)合作經(jīng)營糾紛,絕大部分是因?yàn)殡p方簽訂的合作合同過于草率、簡單化。筆者曾見過一份只有七個條款的房地產(chǎn)合同,總計(jì)字?jǐn)?shù)不超過300字,但該合作項(xiàng)目的資金總額卻達(dá)到3000萬。真佩服這些投資人的膽量與勇氣。

    我們經(jīng)常會碰到這樣的條款:樓盤經(jīng)竣工驗(yàn)收后,根據(jù)雙方投資比例按建筑面積進(jìn)行分配。這里就存在許多方面的爭議:建筑面積的價格因所處的層數(shù)、朝向等不同而是不同的,由于沒有明確約定,則在實(shí)際分配時必然會引起訴爭;其次,該建筑面積是以核準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)面積為準(zhǔn),還是以實(shí)際竣工的建筑面積為準(zhǔn)?再次,該建筑面積是只指該樓盤的銷售建筑面積還是包括公攤建筑面積在內(nèi)?尤其在計(jì)算商住混合樓的公攤面積時,該系數(shù)是有明顯區(qū)分的。

篇(4)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；項(xiàng)目融資；資金管控；對策

中圖分類號：F271 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）29-0246-02

資金是企業(yè)生存和發(fā)展的重要資源，企業(yè)的資金管理貫穿于企業(yè)發(fā)展和經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)。尤其是對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，作為資金密集型的企業(yè)，高效的資金管理能夠充分提高資金周轉(zhuǎn)速度，降低企業(yè)成本，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提升。房地產(chǎn)企業(yè)是專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營管理活動的企業(yè)組織，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)具有投資規(guī)模大、投資成本高、資金周轉(zhuǎn)周期長等特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)相對于其他企業(yè)組織而言，資金管理顯得尤為重要，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目融資管理和資金管理與控制，對于保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的順利進(jìn)行具有重要意義。近年來，房地產(chǎn)項(xiàng)目成為推動我國經(jīng)濟(jì)增長的重要項(xiàng)目，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投融資問題也日益受到關(guān)注，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管控水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理效益的提升成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的核心內(nèi)容。研究房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目融資和資金管理，旨在提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資能力，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本和融資風(fēng)險，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平，有效地整合房地產(chǎn)企業(yè)的資源，提高企業(yè)資金使用效益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)整體效益的最大化。

一、房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目融資和資金管理方面存在的問題分析

1.房地產(chǎn)融資決策不當(dāng)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資過程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)的融資決策，造成項(xiàng)目融資出現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)不合理的情況，造成企業(yè)融資成本過高和引起債務(wù)危機(jī)的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)針對某一地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資，需要進(jìn)行融資決策分析，進(jìn)而確定企業(yè)的項(xiàng)目融資的渠道、數(shù)量、風(fēng)險等要素。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)的決策分析流程，沒有對項(xiàng)目融資決策進(jìn)行綜合的分析和評價，缺乏資深的融資顧問的參與，造成項(xiàng)目融資不夠合理和完善，不能夠滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的經(jīng)濟(jì)性和安全性要求，造成巨大的融資成本和財務(wù)風(fēng)險。另外，缺乏科學(xué)的審批流程和審批制度，也是造成房地產(chǎn)企業(yè)融資決策不當(dāng)?shù)闹匾颉?/p>

2.房地產(chǎn)融資市場體系不健全，融資效率低

房地產(chǎn)項(xiàng)目在融資的過程中存在多種融資模式，但在實(shí)際的運(yùn)行過程中，我國房地產(chǎn)企業(yè)尚未形成多元化的、完善的融資模式。各地的房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道是銀行貸款。單一的融資模式容易造成房地產(chǎn)企業(yè)巨大的融資風(fēng)險。在我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資體系還不夠健全，許多房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)的發(fā)展過程中存在短視行為，企業(yè)過度地依賴于銀行貸款，而銀行貸款受到國家政策和市場環(huán)境的影響，受到宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款的融資方式嚴(yán)重制約企業(yè)的發(fā)展。同時，由于缺乏健全的融資市場體系，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，存在融資成本過高的風(fēng)險，這嚴(yán)重地制約了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)資金的有效籌集，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險和市場風(fēng)險。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目在融資的過程中，缺乏對自身情況的分析和估算。對房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模、融資方式、項(xiàng)目建設(shè)的數(shù)量、融資的時機(jī)等，缺乏充分的考慮，造成房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)盲目融資的現(xiàn)象，給房地產(chǎn)企業(yè)造成潛在的財務(wù)風(fēng)險。

3.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制水平不高

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)是一項(xiàng)投資周期長、投資規(guī)模大、投資成本高、面臨風(fēng)險多的項(xiàng)目。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營管理的過程中面臨多重風(fēng)險的考驗(yàn)。而當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏科學(xué)的風(fēng)險管理意識，在項(xiàng)目融資和項(xiàng)目資金管控方面存在嚴(yán)重的不足和問題，造成企業(yè)存在巨大的風(fēng)險和危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的內(nèi)部控制體系，對企業(yè)的財務(wù)管理風(fēng)險和融資風(fēng)險缺乏充分的預(yù)警、識別和應(yīng)對機(jī)制。企業(yè)缺乏對融資風(fēng)險和資金管理風(fēng)險的重視，對變幻莫測的市場環(huán)境缺乏冷靜的、科學(xué)的分析和認(rèn)識。這造成房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險隱患。最后，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的內(nèi)部控制機(jī)構(gòu)，對投資和資金缺乏有效的監(jiān)督管理職能部門，造成房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險。

4.資金管控不嚴(yán)和調(diào)度不合理，造成企業(yè)財務(wù)困境

在房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資和開發(fā)管理過程中，資金管控水平低下，缺乏有效的資金管理制度，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理的效率，可能導(dǎo)致獎金被挪用，侵占，抽逃或者遭受欺詐。另外，房地產(chǎn)企業(yè)資金調(diào)度的不合理，營運(yùn)不暢，可能導(dǎo)致企業(yè)陷入財務(wù)困境或資金冗余。

對項(xiàng)目建設(shè)資金的使用缺乏有效的預(yù)算管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目資金在使用的過程中不能夠按照計(jì)劃進(jìn)行控制，項(xiàng)目資金在收付過程中缺乏有力的監(jiān)督和控制，嚴(yán)重影房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，影響和制約項(xiàng)目的進(jìn)度和項(xiàng)目投資資金的周轉(zhuǎn)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)安全，影響房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資和資金管控的措施建議

1.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資決策分析

科學(xué)的融資決策分析，對于提高房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目融資水平，降低融資成本和融資風(fēng)險具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資之后，應(yīng)該進(jìn)行科學(xué)的融資決策分析，探討企業(yè)融資的方式、途徑，融資成本以及存在的融資風(fēng)險和債務(wù)風(fēng)險等。企業(yè)應(yīng)該對項(xiàng)目資金的籌集途徑進(jìn)行科學(xué)的比較分析，對企業(yè)的債務(wù)責(zé)任和融資規(guī)模以及融資期限進(jìn)行綜合的評價分析。從而確定企業(yè)的融資目標(biāo)和融資方案。企業(yè)應(yīng)該充分認(rèn)識自身的融資能力，提出建設(shè)性的融資方案，充分的咨詢?nèi)谫Y顧問，降低融資風(fēng)險和融資成本。

2.推進(jìn)融資渠道創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)多元化融資

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目融資過程中多采用銀行貸款等信貸融資方式，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的深入發(fā)展，例如，地產(chǎn)基金、地產(chǎn)投資專門機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)信托、地產(chǎn)專業(yè)投資銀行等多途徑的融資方式得到深入的發(fā)展。企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目融資中應(yīng)該主動發(fā)展多元化的融資，推動房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新，通過多元化的融資方式，有效地降低企業(yè)的融資風(fēng)險和融資成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資效率。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過股權(quán)融資的方式獲得企業(yè)發(fā)展資金。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市發(fā)行股票和借殼上市的方式獲得資金，這是房地產(chǎn)企業(yè)有效的利用資本市場，獲得企業(yè)發(fā)展資金的方式。再次，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過發(fā)行公司債券的方式融資。房地產(chǎn)企業(yè)雖然可以利用銀行貸款的形式解決短期的資金需求問題，但是無法滿足企業(yè)長期發(fā)展的資金需求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以發(fā)行公司債券，為企業(yè)籌得建設(shè)資金。債券融資是一項(xiàng)穩(wěn)定的投資方式，能夠有效滿足公司長期發(fā)展的資金需求。債券融資能夠有效地降低房地產(chǎn)企業(yè)對信貸融資的依賴，改善房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)在融資的過程中應(yīng)該合理地控制企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，保證良好的社會形象，穩(wěn)步擴(kuò)張，促進(jìn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

3.監(jiān)督資金使用過程，提高資金使用效率

通過對房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金、多渠道融資籌得的資金進(jìn)行合理的組織和安排，制訂科學(xué)的資金使用計(jì)劃，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金管理水平，加強(qiáng)對房地產(chǎn)建設(shè)資金的使用過程的監(jiān)督，能夠有效地提升資金使用效率，避免資金使用中存在的風(fēng)險因素。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、采購、施工階段的資金使用的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該科學(xué)地制訂資金使用計(jì)劃，加強(qiáng)對資金過程的監(jiān)督和控制，避免資金使用過程中出現(xiàn)浪費(fèi)和流失的現(xiàn)象，降低資金使用的成本。另外，應(yīng)該加強(qiáng)對項(xiàng)目建設(shè)資金的集中管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)資金使用主要流向工程的采購和建設(shè)成本中，因此，必須加強(qiáng)對工程材料采購和工程施工過程的資金使用的審批程序監(jiān)督，嚴(yán)格控制資金的支出，保證資金合理安全的流動。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門應(yīng)該制定滾動的預(yù)算計(jì)劃，加強(qiáng)對資金使用的預(yù)算管理，確保資金的合理安全流動。最后，應(yīng)該加強(qiáng)對項(xiàng)目資金的收入與支付過程的監(jiān)控。針對房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作流程，加強(qiáng)對關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的資金流動的監(jiān)控，建立完善的內(nèi)部控制制度，完善相關(guān)的資金審批、嚴(yán)格用款審批制度，有效防范資金使用風(fēng)險。

4.完善資金管理制度，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目資金安全

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，由于投資額度較大、投資周期長，項(xiàng)目資金管理存在一定的特殊性和復(fù)雜性。因此，必須建立完善的資金管理制度，完善項(xiàng)目資金的保障機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資金管理過程中，應(yīng)該采用資金集中管理的方式，建立完善的項(xiàng)目工程款項(xiàng)和工程費(fèi)用的計(jì)量、審批、確認(rèn)以及支付程序。完善房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金存取、費(fèi)用收付制度，加強(qiáng)對資金流動的審批和操作流程的規(guī)范，從而保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金有效管理。提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的財務(wù)資金計(jì)劃管理水平。在房地產(chǎn)開發(fā)的階段，應(yīng)科學(xué)地編制項(xiàng)目建設(shè)資金使用計(jì)劃及原材料設(shè)備等采購資金計(jì)劃通過全面的年度和月底資金使用計(jì)劃的編制，根據(jù)實(shí)際的工期需要和工程進(jìn)度需要，科學(xué)合理地安排項(xiàng)目資金使用，從而實(shí)現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金管理，提高資金管理和使用的效率，保證資金的安全性和穩(wěn)定性，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的效率，降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

資金對于資本密集型的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展而言至關(guān)重要，關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)的投資、開發(fā)和戰(zhàn)略發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)、土地儲備、房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，需要大量的資金投入。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目融資和資金管理與控制，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立科學(xué)的內(nèi)部控制體系，實(shí)施多元化的融資模式，加強(qiáng)對融資渠道的創(chuàng)新，不斷完善企業(yè)的財務(wù)管理制度，提高對企業(yè)資金管理和使用的監(jiān)控，加強(qiáng)對資金使用的預(yù)算管理和內(nèi)部審計(jì)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用的效率，保證資金的安全性和可靠性，降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇(5)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；全過程；成本控制

Abstract: The whole process of real estate project development, cost control plays an important role in lower construction costs, and improve economic efficiency. The whole process of cost control, project decision-making stage cost control, cost control of the project design phase, the project implementation phase of cost control and project completion of settlement stage cost control.

Keywords: real estate; the whole process; cost control

中圖分類號： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

引言

隨著國民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資建設(shè)規(guī)模越來越大，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程成本控制也日益迫切。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理人員只有從全過程的角度合理控制各個環(huán)節(jié)的工程成本，才能夠有效地實(shí)現(xiàn)工程成本管理目標(biāo)。

1投資決策階段成本控制

1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目決策

房地產(chǎn)項(xiàng)目決策是對擬建項(xiàng)目的可行性與必要性進(jìn)行科學(xué)論證的過程。項(xiàng)目決策是否具有合理性，對工程成本控制、投資效益和項(xiàng)目建設(shè)的成敗等有著直接的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的科學(xué)性是項(xiàng)目成本有效控制的基礎(chǔ)，只有根據(jù)工程實(shí)際情況進(jìn)行科學(xué)決策，確定最優(yōu)的投資方案，優(yōu)化資源配置，才能夠有效地控制項(xiàng)目成本。通常，決定項(xiàng)目成本的基礎(chǔ)是項(xiàng)目決策的內(nèi)容。另一方面，工程項(xiàng)目的投資數(shù)量、造價高低影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目決策。在投資前期，對房地產(chǎn)擬建項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)地、全面地論證與技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析可行性研究可以用作項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件編制的依據(jù)，與相關(guān)單位簽訂協(xié)議或合同的依據(jù)，向規(guī)劃部門、地方政府、環(huán)保部門申請項(xiàng)目審批的依據(jù)，安排工程進(jìn)度、施工組織的依據(jù)，項(xiàng)目建成后進(jìn)行評估、驗(yàn)收的依據(jù)。

1.2成本控制措施

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資決策階段成本控制的主要措施有房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算，組建優(yōu)秀的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)和詳細(xì)的成本分析。

1.2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算

根據(jù)特定的方法與現(xiàn)有的資料，估計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資數(shù)額。項(xiàng)目投資估算是房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的經(jīng)濟(jì)依據(jù)。具體來講，投資估算是主管部門審批建議書，研究分析房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，控制工程設(shè)計(jì)概算，制定項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃等的重要依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算包括投資建設(shè)前期估算、建設(shè)實(shí)施期估算、竣工驗(yàn)收期估算，是對項(xiàng)目全過程的各項(xiàng)成本費(fèi)用的評估。在整體性民用工程或全廠性工業(yè)項(xiàng)目中，投資估算既包括主要生產(chǎn)項(xiàng)目、綠化、構(gòu)筑物、室外綜合管網(wǎng)、圍墻大門、道路等，又包括供電、供水等項(xiàng)目相關(guān)工程費(fèi)用。

1.2.2組建富有成本概念的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段，企業(yè)組建由專業(yè)的經(jīng)驗(yàn)豐富的人才構(gòu)成的項(xiàng)目組。項(xiàng)目組成員主要包括經(jīng)營管理人員、投資分析人員、工程技術(shù)人員、營銷人員、造價工程師、建筑師等。成本控制人員負(fù)責(zé)了解、分析和判斷、貸款利率、政府費(fèi)稅情況、建筑安裝工程造價狀況、經(jīng)濟(jì)形勢、市場狀況等情況。

1.2.3精致的成本分析

投資決策階段需要對土地開發(fā)成本、土地出讓金、城市配套費(fèi)、土地征用費(fèi)、前期工程費(fèi)用估算、建筑安裝工程造價成本、配套設(shè)施成本、社區(qū)管網(wǎng)成本、小區(qū)智能化成本、園林環(huán)境工程費(fèi)、費(fèi)稅以及不可預(yù)見費(fèi)及風(fēng)險等進(jìn)行充分的分析。

2設(shè)計(jì)階段成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制是項(xiàng)目開發(fā)全過程成本控制的關(guān)鍵。雖然房地產(chǎn)設(shè)計(jì)成本只占項(xiàng)目總成本的1.5%左右，但是房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)對工程項(xiàng)目的總成本有著重大的影響。做好設(shè)計(jì)階段的成本控制，就抓住了房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)概算具體包括房地產(chǎn)項(xiàng)目單位工程概算、房地產(chǎn)項(xiàng)目向工程綜合概算以及房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)總概算。設(shè)計(jì)概算在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)單的過程成本控制中發(fā)揮著重要的作用。設(shè)計(jì)概算是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資計(jì)劃編制、建設(shè)項(xiàng)目投資控制的重要依。編制房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)概算必須遵循以下原則：準(zhǔn)確地反映項(xiàng)目設(shè)計(jì)內(nèi)容；執(zhí)行國家的經(jīng)濟(jì)政策與建設(shè)方針；充分考慮擬建工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，反映出實(shí)際的價格水平。

在該階段成本控制的主要措施包括：

①根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體情況合理確定容積率，盡可能地提高土地利用率；②加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案評審工作，不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)方案；③明確獎懲辦法，嚴(yán)格實(shí)行限額施工圖設(shè)計(jì)；④加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督。

3實(shí)施階段成本控制

3.1招標(biāo)投標(biāo)控制

招標(biāo)投標(biāo)是房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段成本控制的重要方法，是促進(jìn)建筑市場規(guī)范化的重要措施。通過招標(biāo)投標(biāo)，能夠選擇最佳的承包單位，有效地降低工程項(xiàng)目成本，合理控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本，具有非常重要的意義。通常，招標(biāo)投標(biāo)工程項(xiàng)目成本管理的內(nèi)容包括：確定科學(xué)的招標(biāo)方式，邀請招標(biāo)與公開招標(biāo)是兩種主要的招標(biāo)方式，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)工程緊迫程度、合同類型、承包形式等確定招標(biāo)方式；招標(biāo)文件編制，確定科學(xué)的投標(biāo)報價方法、招標(biāo)工程標(biāo)底以及工程計(jì)量方法；投標(biāo)文件編制，投標(biāo)人確定合理的投標(biāo)報價；發(fā)包人采用科學(xué)的方式進(jìn)行評標(biāo)；評標(biāo)定標(biāo)，發(fā)包人和中標(biāo)人簽訂承包合同。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商在項(xiàng)目招標(biāo)過程中應(yīng)當(dāng)有效地控制工程項(xiàng)目成本，通過招標(biāo)投標(biāo)使各個競標(biāo)單位有序競爭，使投標(biāo)價格下降或趨于合理，有利于開發(fā)商減少投資數(shù)額，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目投資效益，從而更加有效地控制工程項(xiàng)目成本。在招標(biāo)投標(biāo)的過程中，為了充分發(fā)揮招標(biāo)投標(biāo)的作用，就應(yīng)當(dāng)做好以下幾方面的工作：加強(qiáng)資格審查，需要考核、審查申請投標(biāo)單位的管理水平、信譽(yù)、業(yè)績、實(shí)力等，確保優(yōu)選優(yōu)中；確定合理的標(biāo)底價格，在保證工期、質(zhì)量的基礎(chǔ)上壓低標(biāo)價，促使合理低價中標(biāo)，防止低于成本價中標(biāo)；重視材料設(shè)備招標(biāo)工作，單獨(dú)組織招標(biāo)采購鋼筋、水泥、混凝土等材料設(shè)備，確保材料設(shè)備質(zhì)量，以降低投資數(shù)額。

3.2施工監(jiān)督控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段是合同的具體化階段，是招標(biāo)投標(biāo)階段的延伸。雖然項(xiàng)目施工階段對工程成本的影響相對較小，但是因?yàn)樵撾A段是工程實(shí)體形成的關(guān)鍵階段，所以必須加強(qiáng)施工監(jiān)督控制。既要合理控制工程項(xiàng)目成本，又要確保工程項(xiàng)目整體質(zhì)量。該階段必須加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證的管理、監(jiān)督；加強(qiáng)材料設(shè)備的價格和成本的管理；嚴(yán)格監(jiān)控資金計(jì)劃的執(zhí)行情況。

通常，施工階段項(xiàng)目成本控制應(yīng)做好以下工作：圖紙會審工作，審查施工圖紙，查找可能存在的問題，避免由施工圖紙錯誤導(dǎo)致返工；優(yōu)化工程項(xiàng)目組織施工方案，從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等角度分析對比各種施工方案，選擇最佳的施工方案，降低工程成本；加強(qiáng)現(xiàn)場簽證管理，加強(qiáng)涉及成本增減的工程項(xiàng)目管理；科學(xué)確定設(shè)備和材料價格，加強(qiáng)設(shè)備和材料價格控制是降低工程成本的重要手段，在確保工程質(zhì)量的前提下，爭取將材料和設(shè)備價格控制在較低的水平上；加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量監(jiān)督管理；確保工程按時完工，降低工期延誤成本。

4竣工結(jié)算階段成本控制

“復(fù)雜性、集中性、大量性”是結(jié)算工作的特點(diǎn)。為了防止在該階段發(fā)生主觀錯誤，導(dǎo)致成本上升，就必須建立下列機(jī)制：獎懲制度；二次復(fù)核、審計(jì)制；合同原則及會議確認(rèn)制。通常，項(xiàng)目竣工階段的成本工作主要包括：審查竣工結(jié)算、編制竣工決算、處理保修費(fèi)用、評估建設(shè)項(xiàng)目等。其中，工程竣工結(jié)算審查是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制工程成本的重要途徑之一，也是工程項(xiàng)目成本控制的有效措施?？⒐そY(jié)算的成本管理工作包括甲供材料的結(jié)算、甲供設(shè)備的結(jié)算和工程結(jié)算。成本控制的過程為初審竣工資料、結(jié)算資料；審查結(jié)算資料，會簽結(jié)算資料，初審結(jié)算；復(fù)核結(jié)算，化解結(jié)算分歧，進(jìn)行結(jié)算定案。具體主要包括以下內(nèi)容：合同條款核對，審核竣工工程是否符合合同要求，只有驗(yàn)收合格的工程才能進(jìn)行竣工結(jié)算，按照合同約定的計(jì)價定額、優(yōu)惠條款、主材價格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)算方法等審核工程竣工結(jié)算；隱蔽驗(yàn)收記錄檢查；實(shí)際變更簽證落實(shí)；核實(shí)工程數(shù)量，根據(jù)現(xiàn)場簽證、設(shè)計(jì)變更單、竣工圖等核算竣工工程量；核實(shí)單價；合理計(jì)取房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的各項(xiàng)費(fèi)用?？⒐そY(jié)算工作完成后，要認(rèn)真做好成本的分析、考核工作，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，把具體的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)沉淀下來，為企業(yè)的未來發(fā)展項(xiàng)目的策劃及成本管理與控制工作提供寶貴的經(jīng)驗(yàn)。

5結(jié)語

綜上所述，全過程成本控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中發(fā)揮著重要的作用。為了有效地降低工程造價、減少投資數(shù)額、提高工程經(jīng)濟(jì)效益，就必須堅(jiān)持主動、全面、動態(tài)成本管理原則，成本控制工作前移，積極、主動圍繞目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)進(jìn)行控制；全過程、全方位、全員參與的動態(tài)成本管理；目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的每一個階段，凡事做到事先控制為主，事中、事后控制為輔，在立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的水平。

參考文獻(xiàn)：

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[2]李新春.淺議政府投資項(xiàng)目成本增加的成因與防控對策[J].四川建筑,2006(9):230.

篇(6)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)；成本控制；問題；對策

在近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)在市場中的競爭非常激烈，房地產(chǎn)價格調(diào)控力度也在不斷的加強(qiáng)，然而產(chǎn)業(yè)的暴力時代已經(jīng)離去，房地產(chǎn)利潤正向社會正常利潤水平回歸，在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)成本控制就顯得非常重要。只有控制好房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本，才能在產(chǎn)品定價和市場競爭中占有先機(jī)，企業(yè)才能創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的含義

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品的開發(fā)過程中產(chǎn)生的所有費(fèi)用的支出，其中包括購買土地的費(fèi)用、工程施工費(fèi)用、施工中的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、水電氣費(fèi)用、公建配套費(fèi)用等等。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用中，有一些成本費(fèi)用是很難進(jìn)行控制的，例如，購買土地的費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制應(yīng)該分析各項(xiàng)成本項(xiàng)目在房地產(chǎn)企業(yè)中所發(fā)揮的作用，并結(jié)合工程施工實(shí)際，適當(dāng)?shù)膶Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行有效的控制。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制中存在的問題

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本所牽涉的范圍比較廣，其中包括設(shè)計(jì)階段的成本控制、施工階段的成本控制以及融資成本控制。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的問題主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）事前階段，缺乏成本控制意識

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)事前的成本控制階段是非常關(guān)鍵的，然而我國一些房地產(chǎn)企業(yè)在事前控制階段沒有妥善的處理好資金的時間價值，致使累積的資金利息過于繁重，這樣就導(dǎo)致資金回籠的速度比較緩慢。此外，過度的重視房地產(chǎn)規(guī)劃指標(biāo)和戶型，沒有對具體的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核，這樣很可能會使設(shè)計(jì)的過程出現(xiàn)缺陷，甚至?xí)?dǎo)致后期設(shè)計(jì)變更等問題，這樣就增加了工程成本費(fèi)用。

（二）事中階段，工程預(yù)算缺乏準(zhǔn)確性和可靠性

工程預(yù)算是屬于事中控制階段，在這個階段，工程預(yù)算的準(zhǔn)確度和可靠性需要進(jìn)一步的提高和完善，由于沒有和施工材料單位建立為伙伴關(guān)系，這樣就很難在施工材料方面降低材料的成本費(fèi)用，同時在加上整個工程施工的隨意性比較大，審核的精確度必須進(jìn)一步加強(qiáng)。

（三）事后階段，沒有充分掌握建材市場行情

建材市場行情與現(xiàn)場管理的力度匱乏，預(yù)算人員沒有按照一手資料將預(yù)算結(jié)算表編制出來，沒有對整個工程進(jìn)行事后評價分析，沒有充分掌握建材市場行情，這樣就很難對經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)作出詳細(xì)的總結(jié)分析，最終不能提高業(yè)務(wù)水平，再加上不重視企業(yè)中成本數(shù)據(jù)庫的建設(shè)，這樣就給房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制造成了很大的影響。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的若干對策

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作，它不僅僅要將某項(xiàng)規(guī)章制度落實(shí)下去，同時還要為企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益著想，將簡約化的管理貫穿在整個成本管理的全過程中。具體來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的對策如下：

（一）增強(qiáng)全員的成本管理意識

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制中，企業(yè)應(yīng)該樹立正確的成本控制理念，應(yīng)該在頭腦中具備成本是可以進(jìn)行控制的思維，同時還要意識到成本控制所涉及的工作內(nèi)容比較多，可能會涉及到企業(yè)中的各個部門，成本控制并不是個體的責(zé)任，所有員工都樹立良好的成本意識是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的前提條件。

一方面，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該起到帶頭作用，并從自身做起，積極的宣傳并且倡導(dǎo)并為成本控制系統(tǒng)的建設(shè)能夠創(chuàng)造一個非常好的企業(yè)文化氛圍；另一方面，應(yīng)該不斷的協(xié)調(diào)各個部門掌握成本控制的相關(guān)信息，并且加強(qiáng)之間的信息溝通和交流，做到所有員工能夠?qū)⒘α磕墼谝黄?，共同控制成本。例如，房地產(chǎn)企業(yè)中的設(shè)計(jì)部門可以與市場部門一起對房地產(chǎn)項(xiàng)目方案進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，并且對新開發(fā)的產(chǎn)品進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，當(dāng)成本控制部門將預(yù)算審核工作做完以后，還要通過公開招標(biāo)的方式，選擇總承包施工單位，要保證所開發(fā)的項(xiàng)目能夠及時按期，保質(zhì)完成，通過招標(biāo)，能夠?qū)ふ乙粋€具有良好市場信譽(yù)度的，而且管理能力非常強(qiáng)的承包單位。此外，還要加強(qiáng)合同管理，以控制工程量的變更。最后，在全員成本控制過程中，企業(yè)應(yīng)該建立明確的監(jiān)督制度，同時還要實(shí)行激勵機(jī)制，這樣可以鼓勵他們在日常的工作中加強(qiáng)與各個部門之間的合作關(guān)系，并且能夠更有效的將成本控制滲透到企業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)中，并形成完整的管理鏈條。

（二）事前控制階段的成本控制措施

首先，在購買土地階段應(yīng)該按照房地產(chǎn)發(fā)展的基本原則，對市場進(jìn)行調(diào)查研究，按照最低利潤保底、最低銷售和最高綜合成本為目標(biāo)，將房地產(chǎn)的土地儲備工作順利完成，并貫徹在整個房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程中。同時企業(yè)應(yīng)該將項(xiàng)目開發(fā)的周期縮短，并且對資金時間價值進(jìn)行全面的關(guān)注，盡量是在保證項(xiàng)目質(zhì)量的基礎(chǔ)上將開發(fā)周期縮短，將銷售工作提前，這種方法有利于房地產(chǎn)企業(yè)在一定程度上將財務(wù)資本降低，同時還有利于資金回籠。

其次，事前控制階段的設(shè)計(jì)階段有利于減少項(xiàng)目成本，同時對工程造價有很大的影響，對建設(shè)投資和建設(shè)工期都會產(chǎn)生直接的影響。因此，企業(yè)必須反復(fù)的強(qiáng)調(diào)管理，通過有效的管理來提高管理效率。一是加強(qiáng)設(shè)計(jì)，必須把建筑方案和經(jīng)濟(jì)方案進(jìn)行相互間結(jié)合，同時進(jìn)行多家投標(biāo)，并由專家進(jìn)行評審，以保證所設(shè)計(jì)的方案的合理性，這樣也能夠促使設(shè)計(jì)單位對整個建筑的造型和布局進(jìn)行合理的規(guī)劃，然后選擇一個最優(yōu)的投資方案。二是努力實(shí)施限額設(shè)計(jì)，在項(xiàng)目開發(fā)的過程中建立具體的設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制度。將項(xiàng)目成本進(jìn)行劃分，可以分解成部門項(xiàng)目成本，對投資限額進(jìn)行規(guī)范的分解和使用，在設(shè)計(jì)施工圖時，必須將施工圖的設(shè)計(jì)與施工預(yù)算緊密的連接起來，根據(jù)所耗費(fèi)的施工材料，確定工程造價，設(shè)計(jì)限額，在這個過程中要減少設(shè)計(jì)的浪費(fèi)。

最后，在招投標(biāo)階段購買材料，控制項(xiàng)目投資和施工進(jìn)度同樣起著關(guān)鍵性作用。因此，要求業(yè)主在招標(biāo)成本控制過程中應(yīng)該堅(jiān)持公正和公開的基本原則，必須對投標(biāo)單位的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格的審查，同時造價管理人員必須分析影響工程造價的各種因素，這樣才能為以后的造價控制創(chuàng)造有利條件。此外，不能過分追求低價中標(biāo)，避免投標(biāo)單位之間進(jìn)行惡意競爭，應(yīng)該確定一個比較合理的低價中標(biāo)，以控制項(xiàng)目的質(zhì)量。

（三）事中控制階段的成本控制措施

事中控制階段的成本控制也就是指施工階段的成本控制。具體來說，施工階段的成本控制主要是加強(qiáng)合同的管理、建立健全的監(jiān)理機(jī)制，對項(xiàng)目的投資進(jìn)行有效的控制，同時還包括在材料和技術(shù)方面控制項(xiàng)目投資，以縮短施工工期。此外，還可以運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段對投資進(jìn)行有效的控制。

（四）事后控制階段的成本控制措施

事后控制階段的成本控制主要是做好竣工的結(jié)算工作，這是建安造價控制的最后一個階段。在竣工結(jié)算之前，必須按照竣工驗(yàn)收手續(xù)，及時整理相關(guān)材料，并且嚴(yán)格按照合同條款，合理的計(jì)算工程量，以確保結(jié)算費(fèi)用真實(shí)準(zhǔn)確。

總結(jié)：

綜上所述，要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制這項(xiàng)復(fù)雜的工作。企業(yè)必須利用創(chuàng)新成本的管理方法，提高全員的成本控制意識，同時在設(shè)計(jì)階段和施工階段加強(qiáng)成本控制，嚴(yán)格按照工程竣工驗(yàn)收程序，這樣做不僅僅能提高項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，同時還能夠提高企業(yè)在市場中的地位。

參考文獻(xiàn)：

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篇(7)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；全過程控制

我國房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域所使用的項(xiàng)目成本控制與管理模式，都是來自于其他領(lǐng)域所使用的成本管理與控制模式，這種照搬照抄的模式，在最初階段可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)中成本管理的基本目標(biāo)，也提高了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。但是，隨著時間的推移，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中總會遇到許多新的問題，而這種新的問題確實(shí)在以往成本管理與控制模式中所不能夠解決的，而且，出現(xiàn)的新問題在其他領(lǐng)域根本無法尋找答案，這就使得房地產(chǎn)公司在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，失去了對于成本動態(tài)信息的獲取途徑，導(dǎo)致開發(fā)過程中出現(xiàn)某些不可挽回的損失。筆者一直在所在單位從事房地產(chǎn)開發(fā)的工程項(xiàng)目管理工作，能夠了解到如今社會環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)市場的競爭日趨激烈，如果不從成本上下手，那么就會失去競爭的核心力量。因此，面對不斷變化的市場競爭環(huán)境以及成本不斷變化的形勢，我們必須要在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中實(shí)施全過程的成本控制模式，實(shí)現(xiàn)對于項(xiàng)目開發(fā)周期、運(yùn)營成本的有效控制，盡最大限度對于浪費(fèi)成本進(jìn)行控制，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的原則

1.1全面控制原則

全面控制原則就是需要企業(yè)在成本管理中要充分和完整實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一成本全過程的控制。具體來說，就是要調(diào)動開發(fā)建設(shè)過程中所有人員對于成本控制的主觀能動性和積極性，完善成本控制方面的流程及制度。因?yàn)槊總€員工對于成本管理的要求和特點(diǎn)都會不一樣，所以，就需要實(shí)施全面控制原則，保證成本管理中各個方面的成本都得到有效控制。

1.2講求效益原則

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，對于全過程成本的控制，我們需要將其與管理服務(wù)有機(jī)結(jié)合起來，不能夠被控制所控制，也不能為了降低成本，從而減少和停止對于高品質(zhì)管理服務(wù)及優(yōu)秀建筑產(chǎn)品的提供。換句話說，也就是要在成本控制的范圍之內(nèi)，利用最小化的成本費(fèi)用實(shí)現(xiàn)最大化的管理服務(wù)高品質(zhì)水平，或者說在相同成本費(fèi)用水平上，實(shí)現(xiàn)最大化的管理服務(wù)質(zhì)量水平的目標(biāo)。

1.3經(jīng)濟(jì)原則

經(jīng)濟(jì)原則在很大程度上決定了房地產(chǎn)公司在重要領(lǐng)域中只會選擇控制那些關(guān)鍵的因素，而不是對所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部業(yè)務(wù)成本都進(jìn)行控制或者進(jìn)行相同細(xì)致安排的控制。在落實(shí)經(jīng)濟(jì)原則中，我們要重視經(jīng)濟(jì)原則的重要性，應(yīng)該將其資源集中在重要的問題上，可以省略那些對成本產(chǎn)生微妙或者極少數(shù)影響的整體成本和無關(guān)事項(xiàng)。

1.4因地制宜原則

對于因地制宜的基本原則而言，它完全符合房地產(chǎn)開發(fā)公司在項(xiàng)目開發(fā)過程中項(xiàng)目管理任一部門的要求。房地產(chǎn)公司內(nèi)部存在許多部門，比如，銷售部、設(shè)計(jì)部，行政部，財務(wù)部等，這些部門所產(chǎn)生的成本計(jì)劃和成本消耗都是不同的。所以，在對這些部門進(jìn)行全過程成本控制的時候，我們就需要分別對待，不能使用統(tǒng)一的成本管理方法。比如，像項(xiàng)目開發(fā)中的工程管理部，他們所產(chǎn)生的成本主要是來自于項(xiàng)目開發(fā)所需要的材料和施工服務(wù)，所以，我們應(yīng)加強(qiáng)對于工程部在開發(fā)施工各階段資源配置計(jì)劃的有效成本控制，而且還可以加之一些招投標(biāo)方法作為輔助手段。而對于銷售部而言，他們所產(chǎn)生的費(fèi)用主要是來自于銷售活動的支持成本，我們可以采取按照定期投入和產(chǎn)出的比例來進(jìn)行成本控制。所以，對于不同部門而言，采取不同的成本控制方法，能夠起到意想不到的結(jié)果。

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中全過程成本控制的要點(diǎn)

2.1設(shè)計(jì)階段的成本控制

2.1.1工程造價和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)

對于設(shè)計(jì)招投標(biāo)而言，它能夠起到提高設(shè)計(jì)招投標(biāo)水平、促進(jìn)良性競爭的作用。實(shí)施的工程造價和設(shè)計(jì)相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，能促進(jìn)設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)師不僅在建筑風(fēng)格、使用功能上達(dá)到和諧一致，而且還能夠降低工程造價，實(shí)現(xiàn)確保項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益的目標(biāo)。

2.1.2成立成本評估審核部門，加強(qiáng)圖紙審核

有必要成立專門的內(nèi)部工程審核部門，該部門由經(jīng)驗(yàn)豐富的建筑、結(jié)構(gòu)、水電專家和經(jīng)濟(jì)分析師組成。制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求、設(shè)計(jì)任務(wù)，對設(shè)計(jì)單位所設(shè)計(jì)的施工圖進(jìn)行全面的審核。加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙審核管理工作，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，減少不必要由于設(shè)計(jì)問題、設(shè)計(jì)缺陷導(dǎo)致的施工階段的反復(fù)調(diào)整所造成的浪費(fèi)。

2.2招投標(biāo)階段的成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)中包括設(shè)備、材料的采購招標(biāo)和施工招標(biāo)兩個方面。通過招標(biāo)競爭過程，開發(fā)商可以選擇優(yōu)秀的承建商和優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)商，這樣有利于降低建設(shè)成本，也是成本管理和控制的一個重要工具。要做到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程成本控制需要做到以下三個任務(wù)。首先，我們必須堅(jiān)持公開、公平、公正的原則，規(guī)范招投標(biāo)過程，以加強(qiáng)招投標(biāo)過程的監(jiān)督力度；其次，制定詳細(xì)的招標(biāo)文件和合同，以確保該條款的嚴(yán)謹(jǐn)性，有效預(yù)防發(fā)生合同糾紛，減少、避免施工索賠情況的出現(xiàn)，從而降低了項(xiàng)目的總體成本；第三，選擇規(guī)范化的優(yōu)秀承建商授予施工合同，簽訂嚴(yán)格的施工合同，在進(jìn)行合同變更的審批流程中要嚴(yán)格按照要求執(zhí)行，建立和完善合同跟蹤檢查制度，加強(qiáng)監(jiān)督，對于合同和補(bǔ)充協(xié)議等具有同等法律效力的合同文件應(yīng)保存好，確保嚴(yán)格執(zhí)行合同控制條款。

2.3施工階段的成本控制

施工階段是施工項(xiàng)目預(yù)算中投入資金最大的一部分，是合同文件中內(nèi)容實(shí)現(xiàn)具體化的重要部分。在整個成本控制與管理中房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的投資占了很大的比例。房地產(chǎn)開發(fā)不應(yīng)該僅僅只重視施工階段的進(jìn)度、質(zhì)量等粗放式工程項(xiàng)目管理，也應(yīng)付出更大努力來降低項(xiàng)目建設(shè)過程中的成本，核算分析變更成本的成因，為企業(yè)降耗規(guī)范管理提供管理思路，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

首先，加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理，優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)，選擇比較先進(jìn)的施工技術(shù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)合理的施工方案，當(dāng)然這是施工承包單位的工作內(nèi)容，但作為業(yè)主方應(yīng)該在施工方案階段以自身的成本控制目標(biāo)來提出合理優(yōu)化的意見和建議。

其次，施工過程中對于合同文件中的動態(tài)信息進(jìn)行分析，根據(jù)分析結(jié)果采取積極措施，實(shí)現(xiàn)更有效地控制工程造價。嚴(yán)格把控工程變更、簽證限額的審批制度和程序，盡量減少因?yàn)樽兏a(chǎn)生的費(fèi)用，以及因?yàn)閷徲?jì)評估原因而造成的理賠等成本浪費(fèi)的情況。

最后，嚴(yán)格控制材料、設(shè)備采購的價格。做好市場價格管理工作，掌握大宗物資和設(shè)備訂單的價格變動，而且在采購的過程中應(yīng)該貨比三家，在滿足施工要求的前提下，盡可能的減少采購的成本。訂單的時機(jī)要把握好，一般情況下，項(xiàng)目的材料和設(shè)備成本費(fèi)用通常占預(yù)算的70%，占直接成本的80%左右，因此必須嚴(yán)格控制施工階段，合理確定材料價格，從而有效地控制工程造價。

2.4竣工階段的成本控制

對于任何項(xiàng)目而言，其項(xiàng)目的成本控制最后一步都是竣工完成之后的階段。而對于竣工完成的房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，需要對竣工項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的審核審計(jì)，對施工單位的申報工程量、項(xiàng)目價格、取費(fèi)程序的準(zhǔn)確性進(jìn)行審核，避免出現(xiàn)重復(fù)取費(fèi)的情況，從而進(jìn)行審核竣工結(jié)算編制范圍，使審核后的預(yù)算能夠真正反映實(shí)際的項(xiàng)目成本造價。

參考文獻(xiàn)：

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