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篇(1)

一、房地產開發(fā)與經營涉及的稅種

房地產開發(fā)經營因項目龐大，涉及產業(yè)多，因此相關稅種也較多，據(jù)統(tǒng)計，房地產開發(fā)與經營共涉及11項稅費（10個稅種、1項涉稅費用），分別為營業(yè)稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、車船使用稅、印花稅、土地增值稅、教育費附加（外資企業(yè)不征）、房產稅、契稅、耕地占用稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅。

二、房地產開發(fā)中可能存在的問題

1、銷售方面的問題

房地產開發(fā)行業(yè)大致分為建設、使用及交易三個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都涉及到不同的稅種，分別如下：第一，房地產開發(fā)建設環(huán)節(jié)涉及稅種為耕地占用稅、營業(yè)稅和城市建設維護費。如在開發(fā)過程中占用了耕地面積則需要交納耕地占用稅，營業(yè)稅是針對建設單位根據(jù)經營情況按照3%征收，城市建設維護費則作為營業(yè)附加義務產生。第二，房地產使用環(huán)節(jié)涉及稅種為營業(yè)稅、城市維護建設稅、土地使用稅和房產稅。第三，房地產交易環(huán)節(jié)涉及稅種主要為營業(yè)稅、城市維護建設稅、土地增值稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅。

2、開發(fā)成本方面的問題

（1）偽造或高估開發(fā)成本。一是由于建筑安裝業(yè)等發(fā)票的監(jiān)管不嚴密，造成建筑安裝成本虛假。二是進行成本核算時，成本明細不區(qū)分項目，導致隱瞞巨額利潤或賬面虧損。三是打白條等不符合規(guī)定的收據(jù)列入了收支成本。

（2）將與生產無關的費用計入成本。有些企業(yè)將與生產無關的汽車費用、旅游考察費用列入公司支出。稅務人員很難區(qū)分這類支出是否與生產經營有關，使得納稅人有機可乘。

（3）未按規(guī)定取得發(fā)票。有些企業(yè)違反營業(yè)稅相關政策，將取得的外地建筑業(yè)發(fā)票入賬，導致當?shù)氐慕ㄖI(yè)營業(yè)稅流失。有些企業(yè)自行采購建筑材料、綠化樹苗等，未將這部分支出計入工程造價，損害了建筑業(yè)的營業(yè)稅。

3、納稅申報方面的問題

（1）所納稅款申報不實或延遲。營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅申報未按稅務規(guī)定進行納稅申報。延遲納稅義務發(fā)生時間、不實計算計稅依據(jù)等。另外，企業(yè)在建造自用商品房時，在交付使用后未將其轉至“固定資產”，不申報房產稅，減少了房產稅的繳納。

（2）所納稅款未及時清算。土地增值稅、企業(yè)所得稅，應清算未及時清算，造成了潛在的稅務風險。

三、房地產涉及的主要稅種稽查要點

1、企業(yè)所得稅稽查要點

（1）檢查房地產開發(fā)樓盤的銷售收入、預售收入及其他收入確認以及成本和費用的扣除，是否符合國家稅法規(guī)定，同時各項應稅收入是否真實完整。

（2）在經營過程中是否按規(guī)定入賬，有無已實現(xiàn)收入不確認、長期掛賬或存在賬外收入的情況。有無故意壓低售價轉移收入的行為。

（3）稅前扣除的項目是否真實合法。因房地產行業(yè)的特殊性，稅務部門在稽查過程中將重點檢查各項準備金、風險金、業(yè)務招待費、廣告費、租賃費、工資及相關費用、財產損失、捐贈支出、改擴建及裝修工程支出、管理費等項目，以及支付的土地出讓金是否按規(guī)定合理分攤成本。

（4）構成成本的各類憑證及發(fā)票是否真實有效合法，是否存在虛開、代開以及偽造假發(fā)票進行不合理入賬的現(xiàn)象。

2、土地增值稅的稅收稽查要點

（1）是否按照國家相關稅法規(guī)定申報土地增值稅，增值額計算是否準確。

（2）對普通標準住宅的界定是否符合要求。

3、營業(yè)稅的稽查要點

（1）企業(yè)對應繳納稅收的營業(yè)額確認是否正確，是否包括各種價外費用。按合同規(guī)定時間應收入而未收到的銷售款是否申報納稅。關聯(lián)企業(yè)之間的銷售價格是否合理。

（2）銷售房產預收款是否及時申報納稅。

（3）是否存在以房抵債行為，合作建房過程中是否按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。

（4）企業(yè)是否存在將商品房用于分配或贈予行為。如存在此類行為，稅務機關應重新核定其營業(yè)收入額。

（5）是否存在低價銷售行為，即房地產企業(yè)在銷售商品房的過程中，以明顯不合理的低價進行銷售而無正當理由，如存在此種情況，稅務機關應重新核定其營業(yè)收入額。

（6）如將房產出租，是否按出租收入金額申報納稅。

（7）動遷、拆遷類補償款是否按規(guī)定申報納稅。

四、房地產業(yè)涉及的稅務風險

1、補交稅款

根據(jù)稅法規(guī)定：當企業(yè)或個人少繳納稅款時，被稅務機關查出時，就必須及時補交稅款。針對上文所述房地產在各個環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)的問題，如營業(yè)稅申報不及時等，如果被稅務機關所查出，就必須及時進行補交。

2、交滯納金

根據(jù)稅法規(guī)定：稅收滯納金是納稅人或者扣繳義務人不及時履行納稅義務而產生的連帶義務。國家對滯納稅款的納稅人、扣繳義務人征收滯納金，目的是為了保證納稅人、扣繳義務人及時履行繳納或者解繳稅款的義務。如房地產各項稅種申報不及時被稅務機關查出，不僅要補交應繳稅費，還需要依法繳納一定金額的滯納金。

3、罰款

稅務罰款，是指納稅人偷稅、騙稅、未按時納稅等行為被國家征稅機關發(fā)現(xiàn)，對納稅人處以1倍以上5倍以下的罰金。如房地產企業(yè)存在如上現(xiàn)象，一方面要對應繳稅費進行補交，另一方面還要根據(jù)情況繳納罰款。

4、刑事處罰

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關鍵詞：營改增；房地產企業(yè)；稅務風險；防范

營改增指的是營業(yè)稅改增值稅，將過去繳納營業(yè)稅的應稅項目，改成繳納增值稅，使得重復納稅h節(jié)得以減少，對于加快財稅體制改革具有重要意義。對于房地產企業(yè)來說，營改增也會對其產生巨大的影響。營改增會對房地產企業(yè)產生積極的影響，但同時也會帶來新的稅務風險。因此，在營改增的背景下，房地產企業(yè)要想得到更好的發(fā)展，就必須識別營改增帶來的稅務風險，并采取有效的措施加以應對，才能夠促進房地產企業(yè)健康發(fā)展。

一、營改增對房地產企業(yè)發(fā)展的積極影響

（一）降低行業(yè)整體稅負

營改增實施之后，單從表面稅率看房地產行業(yè)的整體稅負大幅提升。實際上“營改增”后，房地產企業(yè)只對增值額部分納稅，房地產行業(yè)擁有建筑業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、批發(fā)零售業(yè)等上游企業(yè)，如果能夠充分取得可以抵扣的進項稅額，要繳稅就會很少；如果企業(yè)做好了項目開發(fā)成本籌劃，在建設過程中將某些細節(jié)成本平攤，確保實現(xiàn)平均抵消，在某些時點甚至無須繳納增值稅，可以降低整體稅負壓力。企業(yè)稅負得到降低之后，價格優(yōu)勢就能夠進一步凸顯。

營改增之后，進一步的完善了我國的增值稅納稅體系，納稅人在購買服務類業(yè)務的時候，能夠進行相應的抵扣。稅收在最終消費之前，各個環(huán)節(jié)中都是環(huán)環(huán)相扣的。納稅人只需要對增值部分進行繳納，避免了重復征稅的情況，因而使行業(yè)消費者的負擔得以減輕。在這樣的情況下，需求得到更大的刺激，從而能夠形成一種良性的循環(huán)。在房地產企業(yè)當中，可將施工合同轉變?yōu)樘峁﹦趧?、購買原材料等業(yè)務，進行合理的稅收籌劃，降低建筑成本增加房地產企業(yè)的合理收入。

（二）規(guī)范財務管理

“營改增”后只有規(guī)范的賬務處理才能正確進行納稅申報，因而對于企業(yè)財務稅收管理具有規(guī)范作用。在營業(yè)稅時代是對營業(yè)額全額征收營業(yè)稅，會計核算模式較為簡單，但是增值稅采用的是抵扣模式，會計核算體系涉及科目多比較復雜，稍有不慎就會產生稅務風險。這就要求企業(yè)對財務人員進行相關的培訓，有助于納稅申報的規(guī)范性和合法性。如果房地產企業(yè)做好這些方面的核算工作，能夠幫助企業(yè)做出更為合理的納稅規(guī)劃。財務管理水平更高、管理更加規(guī)范、稅收負擔水平將更低。此外，房地產開發(fā)企業(yè)在“營改增”過渡期內一個納稅主體有老項目和新項目的不同計稅方式并存，這也對企業(yè)內部管控水平和財務管理水平提出了更進一步的要求。

二、營改增給房地產企業(yè)帶來的稅務風險

（一）稅務風險職能部門不完善

很多房地產企業(yè)雖然設置了稅收管理人員，但是沒有建立專門的稅收管理崗位、稅務管理職能部門。稅收管理人員的主要工作也僅僅是報稅，不具有稅務風險管理職能。很多房地產企業(yè)的稅收管理人員是由財務人員兼職，在稅收方面的專業(yè)知識與技能有所欠缺，因而不能很好的防范稅務風險。

（二）缺乏稅務風險管理意識

一些房地產企業(yè)營改增的進程較慢，企業(yè)缺乏風險危機意識。很多企業(yè)仍然采用過去的粗放式經營管理模式進行經營管理。企業(yè)管理層和執(zhí)行人員缺乏應有的納稅觀念，稅收遵從意識也比較低，通常只對企業(yè)的財務風險給予關注，但對稅務風險缺乏應有的認識，因而使得企業(yè)容易面臨稅務風險。

（三）稅務風險內部防控制度不建全

當前很多房地產企業(yè)中缺乏有效的信息溝通和協(xié)調機制，各部門之間不能及時傳遞交流稅務信息，缺乏良好的溝通渠道，對稅收政策的變化難以及時掌握。同時，房地產企業(yè)大都缺乏專業(yè)的稅務風險管理體系，在稅務風險的評價、控制、應對、評估、識別等方面，缺乏有效的監(jiān)控和管理。所以，很多房地產企業(yè)在營改增后仍然面臨較大的稅務風險。

三、營改增背景下房地產企業(yè)稅務風險的防范

（一）規(guī)范業(yè)務流程與合同簽訂

在房地產企業(yè)現(xiàn)有的業(yè)務流程當中，如系統(tǒng)數(shù)據(jù)傳遞、會計核算、發(fā)票、銷售、采購等流程當中，對潛在財稅風險控制要素、控制點進行識別和發(fā)現(xiàn)，同時采取有效的風險控制工具進行管理，基于對財稅風險的降低和對工作效率的提高，全面改造業(yè)務流程。對于過渡期合同，應當進行有效樹立，對各種不同完工狀態(tài)進行區(qū)分，并對相應的增值稅政策進行選擇。對于過渡期合同中的納稅義務時點、發(fā)票開具和取得要求、增值稅稅負承擔主體、交易價格等內容，應當與合同簽訂方進行詳細的探討，對相應補充協(xié)議進行簽署和確認。此外，對于現(xiàn)有的合同模版，應當根據(jù)營改增后的稅收政策，進行相應的修改，并且在合同當中對服務內容、不含稅價、對應增值稅額等進行詳細標注，從而降低企業(yè)的稅務風險。

（二）完善稅務風險內控管理制度

房地產企業(yè)應當站在稅務風險內部控制的角度，詳細的分析稅務風險內部控制中存在的問題，提出相應的解決方法，對稅務風險進行更好的規(guī)避。在房地產企業(yè)中，稅務風險管理主要包括了事前管理、事中管理和事后管理，三者共同作用，形成了完善的稅務風險管理體系。在事前管理中，應當對企業(yè)內部控制制度進行建設，對風險管理企業(yè)文化進行建立，對企業(yè)組織結構進行完善[3]。在事中管理中，要通過財務指標分析，對風險進行識別，綜合應用定量分析和定性分析，準確評估風險，針對不同風險，提出相應的防范措施。在事后管理中，應對信息系統(tǒng)進行建立，確保溝通順暢，全面評估和監(jiān)督風險管理體系，確保持續(xù)有效的進行稅務風險管理。

（三）建立稅務風險管理機構體系

房地產企業(yè)應當確定稅務風險管理內部控制目標，遵循監(jiān)督與配合、全面性、合法性的原則，明確稅收政策、行業(yè)特點，基于業(yè)務角度與戰(zhàn)略角度，對稅務風險進行評估、分析、識別，同時建立稅務風險內部控制體系。對員工進行專門的涉稅培訓，并對稅務風險進行動態(tài)的評估和管理，更加有效的對稅務風險進行規(guī)避、降低和防范，確保企業(yè)健康良好的發(fā)展。

（四）提高稅務風險控制管理意識

在房地產企業(yè)稅務風險管理中，企業(yè)的稅務風險管理文化至關重要。因此，房地產企業(yè)的管理層、治理層應當樹立稅務風險管理理念和防范意識，營造稅務風險管理文化氛圍，確保財務人員能夠誠信納稅、遵紀守法，使稅務風險管理的工作成效與個人直接利益產生相關聯(lián)，從而提高財務人員稅務風險管理意識。在實際工作中，財務人員應當對可以抵扣和部分可抵扣的進項稅業(yè)務進行明確，優(yōu)化完善稅收籌劃工作，對虛開發(fā)票風險進行防范，對財務核算工作進行規(guī)范，加強抵扣憑證和發(fā)票管理，從而更好的防范稅務風險。

四、結論

在過去我國的稅收體系中，營業(yè)稅是一種主要的稅負形式，但是由于會產生重復征稅等問題，不利于整體稅收的優(yōu)化和完善，因此，國家通過營改增的方式，對收稅體系進行進一步的完善。在營改增的背景下，房地產企業(yè)作為我國市場經濟的重要主體，也面臨著新的稅務風險。對此，企業(yè)應對這些稅務風險及原因進行分析和識別，從而采取有效的措施進行防范，以確保企業(yè)自身的良好發(fā)展。

參考文獻：

[1]于春燕， 杜麗婭， 劉琴. “營改增”對房地產開發(fā)企業(yè)的影響及風險管控的研究[J]. 山西農經， 2016（11）：85-85.

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關鍵詞：房地產；稅務籌劃；風險控制

1引言

我國社會主義市場經濟不斷發(fā)展，經濟實力的增強，人們對于房屋的需求量增加，房地產現(xiàn)已進入了一個新的階段。稅務籌劃已處于現(xiàn)代企業(yè)管理工作中的重要位置，是財務管理工作的重要內容，對房地產企業(yè)的發(fā)展有著至關重要的作用。但房價出現(xiàn)了爆炸性和持續(xù)時間長的增長，稅務籌劃也存在著較大風險。因此，優(yōu)化資源配置進行稅務籌劃，拉低行業(yè)風險，才是穩(wěn)控房價的重要途徑。

2找出房地產面臨的稅務籌劃風險

2.1國家政策風險。房地產行業(yè)的持續(xù)發(fā)熱，很大程度上依賴著政府政策支持。在我國社會主義市場經濟下，房地產行業(yè)為我國國民經濟消費水平有著重要作用，推動著經濟的發(fā)展。而房價的居高不下使得房地產企業(yè)處在整個市場體系的風口浪尖。此時雖然政府會根據(jù)國民經濟狀況隨時對房地產行業(yè)進行調整，但是房地產行業(yè)容易造成對稅務政策不理解的現(xiàn)象，從而導致違反法律的相關規(guī)定。2.2房地產行業(yè)運營風險。房地產企業(yè)是房地產行業(yè)的重要組成成分，整個行業(yè)的發(fā)展前景與社會經濟生產活動有著密切關聯(lián)，如果房地產企業(yè)在運營過程中未重視稅務籌劃的投入，稅務籌劃政策不合理，就容易讓企業(yè)在經濟發(fā)展上陷入困境，甚至導致嚴重經濟危機。員工是企業(yè)經營的動力，沒有員工就沒有企業(yè)生存的動力。員工情況，包括個人素質差異、員工流動性等情況，都是可能導致企業(yè)運營風險的重要因素。2.3法律風險。我國房地產事業(yè)取得不斷進展，關于房地產事業(yè)稅收籌劃的法律法規(guī)卻未得到同步發(fā)展和健全，在房地產稅務問題上，房地產事業(yè)的稅務籌劃工作人員和政府稅務機關的稅務人員產生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務籌劃體制機制對房地產事業(yè)進行監(jiān)督和管理。再者我國大部分企業(yè)對稅收籌劃未能全面理解甚至出現(xiàn)偏差，在進行實際操作的時候容易鉆法律法規(guī)的空子，出現(xiàn)偷稅漏稅的行為，從而在房地產領域產生違法犯罪的風險。

3分析稅務籌劃風險產生的原因

首先國家對于房地產行業(yè)的稅收政策變動大。我國稅收政策隨著市場經濟發(fā)展在不斷調整優(yōu)化，房地產行業(yè)稅收政策也在變動中。我國頒布的關于房地產稅收的法律法規(guī)仍不夠完善，缺乏良好的稅務籌劃環(huán)境。其次，缺乏完善的稅務籌劃制度。政府并未頒布完善的相關稅務籌劃制度，致使對房地產行業(yè)稅務籌劃方面的監(jiān)管力度不夠，房地產企業(yè)容易在稅收籌劃上出現(xiàn)誤差。然后，沒有深刻了解稅務籌劃在房地產行業(yè)的作用。稅務籌劃是受多方面因素影響的，市場以及國家宏觀調控政策都對其有些極大影響，因此房地產行業(yè)過度依賴稅務籌劃是不可取的。最后，稅務籌劃工作人員未樹立良好的風險意識。稅務籌劃需要相關工作人員根據(jù)該行業(yè)發(fā)展進度以及政府的稅務政策來做出相應的稅務籌劃，減輕企業(yè)稅務負擔。但影響房地產行業(yè)發(fā)展的因素復雜、變動大，存在著較大風險。

4加強對房地產稅務籌劃的風險控制的措施

4.1國家對房地產稅務實行科學籌劃，防范風險。在法治社會前提下，房地產行業(yè)必須在法律法規(guī)的條框下運行，遵守法律法規(guī)，房地產企業(yè)有關部門應當準確了解國家和政府關于房地產行業(yè)稅收的政策和法律規(guī)定，稅務籌劃工作人員也應當根據(jù)法律政策來進行稅務籌劃，明確房地產行業(yè)應當繳納的稅務及其基本市場發(fā)展要求。國家必須做好科學的籌劃，來防范房地產稅務風險，深入了解國家和政府的法規(guī)和政策，使得房地產企業(yè)的經營與國家法律政策相聯(lián)系，讓房地產行業(yè)在遵守法律的前提下盡可能地節(jié)省產業(yè)成本，防范發(fā)展風險。4.2建立健全稅務籌劃制度。國家通過稅務籌劃制度來對房地產行業(yè)進行監(jiān)督管理，從而建立集中高效的稅務籌劃管理制度。這種制度有利于稅務機關開展政府相關工作，房地產企業(yè)的稅務籌劃工作人員的工作也能在稅務制度的監(jiān)督下有效完成，讓政府與房地產行業(yè)在市場經濟背景下處于優(yōu)勢地位。4.3正確認識房地產稅務籌劃的作用。稅務籌劃工作能夠降低房地產的運營風險的同時，也存在著一定的局限性。稅務籌劃需要根據(jù)房地產行業(yè)所收集到的數(shù)據(jù)，與房地產實際運營狀況相結合，做出切合實際的稅務籌劃舉措。但在市場經濟不斷變化發(fā)展中，房地產的數(shù)據(jù)信息和實際運營情況也在不斷更新變化，因此需要正確認識稅務籌劃的作用，不過分依賴，也要注意及時掌握相關信息。4.4房地產行業(yè)工作人員要樹立風險意識。房地產企業(yè)對稅務籌劃方面的專業(yè)人才需求大，這也要求相關人員具備較高的專業(yè)知識能力和素質。房地產行業(yè)受國家政策、其他行業(yè)和公民等因素影響，因其因素變化復雜，要求稅務籌劃工作人員樹立風險意識，要有較強的適應能力，高度的責任意識，同時企業(yè)應當采取措施提高稅務籌劃工作人員的風險意識和素質。

5結語

綜上所述，稅務籌劃是房地產行業(yè)發(fā)展的重要舉措，如何加強房地產稅務籌劃的風險控制則是房地產行業(yè)發(fā)展的重要課題。在激烈的市場經濟競爭下，房地產企業(yè)利用稅務籌劃風險控制措施，防范風險，推動房地產行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

作者:余德梅 單位:?？谥猩县斀涱檰柟煞萦邢薰?/p>

參考文獻

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（一）企業(yè)內部問題。

從企業(yè)內部來看，其稅務籌劃存在的問題主要體現(xiàn)在以下幾個方面。首先，很多的房地產企業(yè)對于企業(yè)稅務籌劃的認識尚處于起步階段，在很多認識上的不清晰直接影響了后續(xù)工作的開展。其次，還有的企業(yè)在進行稅務籌劃的模式不專業(yè)，有待優(yōu)化。最后，還有部分房地產企業(yè)的風險意識薄弱，不具有抗擊風險的能力。特別是近年來，我國的房地產行業(yè)迅猛發(fā)展，其在操作過程中存在的風險也越來越大。雖然國家也已經出臺了一系列的調控政策，但是行業(yè)內總體風險意識淡薄的現(xiàn)象還需要一段時間才能得以解決。

（二）外部環(huán)境問題。

首先，由于受到我國稅率制度的影響，客觀上使得房地產企業(yè)在進行稅務籌劃的過程中存在一定的局限性。其次，從行業(yè)的大環(huán)境來來，我國的房地產企業(yè)的稅務業(yè)務能力整體較差。

二、房地產企業(yè)做好稅務籌劃的必要性

當前形勢下，房地產企業(yè)進行稅務籌劃工作十分必要。首先，通過稅務籌劃，企業(yè)能夠合法減少稅務開支，減輕企業(yè)的稅務負擔，提升利潤空間。其次，通過稅務籌劃等相關手段，還能夠讓房地產企業(yè)的稅務風險得到最大限度的控制。

三、解決房地產企業(yè)稅務籌劃問題的對策

（一）認清稅務籌劃，建立預警機制。

我國的房地產企業(yè)要想解決稅務籌劃過程中出現(xiàn)的種種問題，認清稅務統(tǒng)籌，建立科學的預警機制是前提。房地產企業(yè)在進行稅務籌劃時，應該將優(yōu)惠力度大且具有伸縮性的稅種作為工作對象。需要注意的企業(yè)稅務風險主要包括企業(yè)重大戰(zhàn)略事件、企業(yè)財務報表的編制、最新涉稅政策等。這些都是在建立稅務籌劃工作預警機制應該重點關注的內容。

（二）統(tǒng)籌稅務籌劃工作。

稅務籌劃本就是一項內容復雜，涉及面很廣的財務管理活動。想要做好稅務籌劃，需要工作人員具備多方面的素質。只有這樣，才能讓稅務籌劃的各個環(huán)節(jié)具有可操作性，也才具有實際的意義。

（三）靈活運用稅收政策。

首先，房地產企業(yè)常見的稅種為土地增值稅和房產稅，在對這類稅種進行稅務籌劃的時候，政策的差異化條款就能派上用場。其次，企業(yè)還可以選擇成本最低的稅種進行納稅，在合理科學的情況下降低企業(yè)的稅收負擔。最后，在進行稅務籌劃的過程中，要及時關注國家的各項稅種政策，在稅務籌劃時選擇具有最大優(yōu)惠的稅種。

（四）完善稅收法律制度。

首先，國家應該結合實情，加大對于稅收制度的改革力度，對于政策中出現(xiàn)的漏洞和空白予以及時的修正和補救。其次，國家相關部門應該加大執(zhí)法力度，對于在執(zhí)法過程中發(fā)現(xiàn)的偷稅、漏稅企業(yè)給予嚴懲，加大處罰力度能夠有助于遏制不法行為的發(fā)生。

結束語：

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摘 要：本文根據(jù)作者多年財務工作經驗就房地產財務管理中關鍵環(huán)節(jié)的有效控制進行了簡單的闡述。

關鍵詞 ：房地產 財務管理 關鍵環(huán)節(jié) 有效控制

一、房地產企業(yè)財務管理概述

（一）房地產企業(yè)經營的特殊性

1.開發(fā)項目差異大、周期長、涉及的環(huán)節(jié)多。開發(fā)項目所處的位置、環(huán)境不同，其特點各異；建設周期長，每個項目少則幾個月，多則幾年；每個項目經過選址、可行性論證、立項、規(guī)劃、征地拆遷、勘察設計、報建招標、開工建設、預售、竣工驗收、交付客戶入住、售后服務等環(huán)節(jié)；期間需同土管、住建、規(guī)劃、施工、供應商、購房戶等多方打交道，關系復雜。

2.投入大、不確定性高。單個項目少則幾百萬、幾千萬，多則幾個億甚至幾十億的投入；開發(fā)過程不確定因素多：小到城市規(guī)劃、項目設計變更，大到國家產業(yè)、稅收、貨幣政策的變化，社會因素、政治因素、技術因素的變化都給房地產業(yè)帶來風險。

3.從產品方面看，其開發(fā)產品具有高價值屬性，其價格及銷售受國家政策調控影響巨大，銷售方式多采用預售和分期付款銷售。房地產業(yè)經營的上述特點，決定了房地產企業(yè)財務管理的特殊性，影響因素多，管理難度大。

（二）房地產企業(yè)財務管理的內容

房地產企業(yè)財務管理內容具體包括以下方面：營運資金、投資、籌資、利潤分配等方面管理；經營中伴隨資金的流動分成以下幾個業(yè)務循環(huán)：銷售與收款、采購與付款、籌資與投資等，財務預算是綜合的財務計劃，貫徹于整個業(yè)務循環(huán)。圍繞房地產財務管理過程的業(yè)務循環(huán)及全面預算，控制好財務管理的關鍵環(huán)節(jié)，才能真正降低成本、提高經濟效益。

基于房地產企業(yè)的運營特征，筆者提取了構成企業(yè)財務管理關鍵環(huán)節(jié)的兩個核心要素，現(xiàn)將其列示如下。

第一，資金管理。從整體來說，房地產企業(yè)的資金運作流程不外乎三點：融資——投資——效益產出?？梢哉f，是這三個部分構成了房地產企業(yè)價值鏈的核心，而這三個部分又都涉及了資金管理這項重要內容，因此，資金管理可視為是房地產企業(yè)財務管理關鍵環(huán)節(jié)的構成要素之首。這是一項系統(tǒng)工程。在這項工程中，所有環(huán)節(jié)都是重點。只有確保建立有效的融資渠道，保障運營資金能夠有效利用，以及各項投資都科學合理，才能達成房地產企業(yè)效益最大化這一戰(zhàn)略目標，并促進企業(yè)的健康發(fā)展。

第二，稅務籌劃。房地產企業(yè)擁有一個龐大的稅賦網(wǎng)絡，其中，企業(yè)所涉及到的稅種主要包括營業(yè)稅、城建稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅等等。全力做好稅務籌劃工作是房地產企業(yè)財務管理部門的重要職責，這項工作直接關系著企業(yè)的最終效益，以及企業(yè)資金能否有效利用，能否避免稅務風險，保障房地產企業(yè)的健康發(fā)展。將稅務籌劃作為一個單獨項目從財務管理中提取出來，其也構成了一個價值鏈條，而這一鏈條的主體僅有兩個部分，一是稅務遵從，二是稅務籌劃。在工作實踐中，前者是后者的基礎，只有做到稅務遵從，才能順利開展稅務籌劃工作。

二、房地產企業(yè)財務管理關鍵環(huán)節(jié)的有效控制

1.強化資金管理力度。資金管理的主體由兩個部分構成，一是融資管理，二是投資管理。首先，我們先來探討如何構建有效的融資管理體系。在中國，對于企業(yè)而言融資是一項極為艱難的工作。從當前房地產企業(yè)的現(xiàn)狀來看，融資渠道狹隘更是其所面臨著的一個重點問題。因此，要強化資金管理，構建有效的融資管理體系，房地產企業(yè)財務部門就必須要全力拓寬融資渠道。例如，企業(yè)可采用股權融資的方式吸引資金，這一融資方式的優(yōu)點在于降低了房地產企業(yè)的財務風險，彌補了銀行貸款需到期還本付息的不足，而缺點是易于分散企業(yè)控制權，且資金成本投入較高。再如，企業(yè)可利用債務融資的方式吸引資金，這種方式的優(yōu)點在于投資小，風險易控制，并能夠優(yōu)化房地產企業(yè)的資本結構，全面發(fā)揮債務資金的財務杠桿作用；而缺點是存在較大的還本付息壓力，且風險往往是潛在的，雖然易于控制，卻不易發(fā)覺，而且一旦造成風險，會影響財務杠桿的平衡，導致企業(yè)運轉資金面臨著較大的壓力。

其次我們再來探討如何加強投資管理。首先，企業(yè)應制定科學完善的資金管理制度，結合我國相關法律法規(guī)，用制度來保障投資管理的科學合理性。其次，在房地產企業(yè)的所有投資項目中，單獨的項目僅是企業(yè)投資的起點，而財務部門的主要工作是協(xié)同其他部門做好開發(fā)項目的可行性分析，以及結合戰(zhàn)略規(guī)劃參與投資項目的前期決策。由此可見，影響財務部門投資管理的因素主要由三點構成：一是財務部門工作人員的專業(yè)素質；二是房地產企業(yè)在投資項目方面賦予財務部門的參與權力，即財務決策在項目整體決策中所占據(jù)的比重；三是財務部門如何參與財務決策，如何開展對投資項目的可行性分析。只有確保三個因素的達成，才能有效加強投資管理，提升管理力度和保障資金的合理運用。

2.優(yōu)化稅務籌劃方案。在房地產企業(yè)的整體項目策劃中，稅務籌劃是其中的一個重要環(huán)節(jié)，并且，稅務籌劃應在投資項目已勾勒出大體框架時立即介入，全力配合項目策劃做好決策工作，以保障投資項目的脈絡清晰，目標明確。稅務籌劃共有兩個部分構成，一是稅務遵從，二是稅務籌劃的主體部分。其中，稅務遵從是一個原則性問題。無論房地產企業(yè)如何壓縮成本投入和壓縮哪一環(huán)節(jié)的成本投入來保障效益目標，都不能摒棄稅務遵從這一基本原則，即不能壓縮稅賦成本。以此為前提，稅務籌劃工作應從兩個方面來開展。第一，通過多種稅賦方式對比得出最優(yōu)方案。例如，房地產企業(yè)通過轉讓方式得到土地使用權，而在直接購買土地使用權和購買在建項目或通過股權轉讓方式的兩者權衡下，后者顯然會減少企業(yè)的稅賦成本。第二，在我國稅務總局對房地產行業(yè)全面開展土地增值稅匯算清繳的大背景下，房地產企業(yè)可通過細化開發(fā)項目融資利息支出的方式優(yōu)化稅務籌劃工作。例如，我國土地增值稅暫行條例規(guī)定，裝修費用可計入房地產開發(fā)成本，因此，房地產企業(yè)可根據(jù)實際財務狀況，將毛坯房出售改為精裝出售，將裝修工程委托于與企業(yè)下屬單位，如此，則可以將一部分收入轉嫁到裝修單位，從而實現(xiàn)節(jié)稅的目的。

三、結束語

隨著國家對房地產業(yè)調控政策的深入，房地產業(yè)的經營環(huán)境將更加惡化，各房地產企業(yè)將面臨更大的資金和市場壓力，企業(yè)要生存、發(fā)展、獲利，只有苦練內功，在抓好包括以上關鍵環(huán)節(jié)在內的財務管理的前提下，加強精細化管理，降低開發(fā)成本、費用，提高產品品質及功能，滿足不同消費群體的需求，才能在激烈的競爭中處于不敗之地。

參考文獻：

[1] 王濤.房地產企業(yè)財務風險的防范與控制[J].財經界，2013（21）：194.

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【關鍵詞】房地產企業(yè) 稅收籌劃 風險

在金融危機中，房地產行業(yè)受到了嚴重的沖擊，同時伴隨著國家對房地產企業(yè)宏觀調控的延伸，相繼出臺了一些政策和措施，這對房地產企業(yè)來說可謂雪上加霜。以至于現(xiàn)在出現(xiàn)房地產企業(yè)資金鏈斷裂等情況。目前，如何在不違反國家相關政策下，提升企業(yè)利潤、增強企業(yè)的競爭能力等是所有房地產公司必須得面臨和解決的問題。房地產企業(yè)的稅收籌劃是在以不違反我國稅收政策的前提下，以提高利潤為目的的稅收謀劃手段，它是整個房地產公司經營管理的最重要的部分之一。

一、房地產企業(yè)稅收籌劃風險

稅收籌劃風險是指房地產公司做出的納稅籌劃因各種因素的變動而和實際納稅金額所產生的偏差。在房地產企業(yè)稅務籌劃風險中存在以下幾種風險：

（一）法律風險

由于我國房地產的起步比較晚，企業(yè)的稅收籌劃還不成熟，因此經常會出現(xiàn)打法律球的現(xiàn)象，于是在不經意間就演變成了漏稅偷稅，而后被稅務執(zhí)法機關抓住，輕則罰款，重則會對項目相關人員進行刑事訴訟。所以說稅收籌劃承擔著較大的法律風險，其稅收籌劃不清的情況對房地產企業(yè)來說可以說是一顆“定時炸彈”，是極其危險的。

（二）經營風險

房地產企業(yè)項目投資一般范圍比較廣，包括前期設計費用、土地成本、施工成本、營銷成本、管理成本、財務費用等，幾乎牽扯到了所有部門和囊括了各種業(yè)務，其所產生的土地稅、企業(yè)稅等稅務資金都比較大。再加上，受經濟全球化一體化的影響，市場經濟的運轉速度加快，可謂是瞬息萬變，導致房地產企業(yè)稅務籌劃就變得更難把握，公司面臨的經營風險也更高。很多房地產公司往往就是因為一時的疏忽，忽略了稅收籌劃所需的投資成本，而給公司帶來巨大的經濟損失，加大了公司稅務負擔。

（三）執(zhí)行風險

房地產企業(yè)稅收籌劃的最終目的還是為了能夠合理避稅，這是一種合法的行為。我國政府一般會根據(jù)經濟發(fā)展情況、市場調查結果、人民生活水平狀況等來做出對房地產企業(yè)發(fā)展的規(guī)范與控制，如調整稅收政策等。雖然只是一小面，但對房地產企業(yè)來說卻是足以影響公司整個項目的正常運營，使得稅收籌劃執(zhí)行困難。

二、房地產企業(yè)稅收籌劃風險產生的原因

（一）稅收籌劃人員風險意識差

稅收籌劃人員的工作是根據(jù)項目建設情況和國家相關政策來預估公司項目所要交的稅收資金，將它控制在一個合理的范圍內。由于沒有人能準確把握房地產企業(yè)未來的發(fā)展情況，因為它受太多不確定因素的影響，所以投資風險性高。稅收籌劃人員正是因為深知這一點，以市場信息不易把握為借口，放松了警惕，懈怠了對稅收籌劃的風險認識，他們認為，即使稅收籌劃出錯了，也怪不到他們身上。

（二）稅收籌劃機制不完善

要做出來一份稅收籌劃項目需要各部門的通力配合。土地資金、建設成本、管理銷售費用等等公司的分散投資是由各個不同的部門所執(zhí)行，但因為他們的工作進度也不一樣，而公司也沒有嚴格的條例規(guī)定所有稅收籌劃部門必須做出一份完美的預算、執(zhí)行方案，因此，他們都抱著誤差是可以存在的這種心態(tài)做出投資方案。所以，稅收籌劃部門要想得到準確無誤的數(shù)據(jù)幾乎是不可能的。通常情況下，它只能得到一個大概的數(shù)據(jù)。

（三）稅收籌劃作用被夸大

很多的房地產公司認為稅收籌劃是無所不能的，因而習慣性的去依賴它。其實，這種做法是錯誤的，稅收籌劃只是房地產公司財務管理方面的一部分，作用是有限的。不僅如此，它受各種因素的影響，還受一定條件的制約，可變性過大，并不能作為一個行之有效的依據(jù)去進行企業(yè)的生產管理。但事實情況卻是，有些房地產公司并沒有認清到這一點，覺得只要稅收籌劃做出來就萬事大吉了，無視市場經濟的變動，忽略國家新出的法律政策，最終落得了罰款、甚至倒閉的地步。

三、防范房地產企業(yè)稅收籌劃風險產生的措施

（一）增強風險意識，提高稅收籌劃人員自身素質

防范房地產企業(yè)稅收籌劃風險產生的工作是一項具有高度科學、技術性的經濟活動，相應的對稅收籌劃人員的要求也要高一些。熟悉我國的各項法律條文，了解財務會計以及房地產公司項目開發(fā)的各項知識等都是每一位稅務籌劃人員必須具備的基本素質。除此之外，稅收籌劃人員還應該具備項目籌劃能力、對市場經濟前景的預測能力，并且還要能夠配合公司其他各個部門的工作。但最主要的還是稅收籌劃人員要有強烈的風險意識、責任意識，不要過分的去依賴已有數(shù)據(jù)，要做到居安思危，凡事從幾種不同的角度去看待問題。這一點是需要稅收籌劃人員自己努力才能做到的。還有一點就是從企業(yè)出發(fā)，做好企業(yè)文化宣傳，提高房地產行業(yè)的整體素質，這樣才能更好的做好企業(yè)稅收籌劃。

（二）健全稅收籌劃機制，加強與稅務部門的聯(lián)系

房地產公司應建立一套完整的管理制度，很好的把各個部門聯(lián)系起來，促進部門與部門之間的溝通，方便各部門之間交換信息，在最短的時間內開展項目合作與執(zhí)行。要想做到這些，首先就得設置監(jiān)管部門，同時明確劃分責任范圍，使之相互監(jiān)督，認真工作。其次，要改變公司領導層的管理方式。應該摒棄一直以來只注重大項目，而不過問小項目的工作方法，在公司內部起好帶頭作用，重視每一項工作，事無巨細。還應時不時地去各部門了解情況，要讓員工知道領導對他們的器重。這樣可以激發(fā)員工的工作熱情，使之全身心

（三）正確看待稅收籌劃作用，注重稅收籌劃方案的綜合性

稅收籌劃只是稅收籌劃的工作人員根據(jù)眼前的情況，分析未來項目發(fā)展的可能性做出的納稅資金預算，并不是完全的與事實情況相符的。因此，房地產公司應該充分認識到稅收籌劃的作用，準確把握稅法政策，密切注視稅法的變動，時刻更新稅收籌劃計劃。但是，光這一點還不夠，最主要的是要樹立正確的納稅意識，不要想著以“我不知道稅法改了”、“因為稅收籌劃錯了忘記納稅”等任何借口為自己開脫而去做些違法亂紀、偷稅、漏稅等事情。

參考文獻：

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一、當前房地產企業(yè)稅務籌劃中存在的問題

1、納稅意識薄弱

企業(yè)作為納稅人依法納稅是應盡的義務，但是由于房地產開發(fā)周期長，稅收對企業(yè)經營業(yè)績的短期影響不明顯，導致某些企業(yè)在未做稅務清算之前未能足夠重視各種稅負特別是土地增值稅和企業(yè)所得稅對企業(yè)盈利的影響。

2、對納稅存在錯誤認識

在很多房地產企業(yè)中，理所當然的將納稅籌劃作為財務部門獨立可完成的工作，不重視開發(fā)全過程中各個部門的配合，致使企業(yè)出現(xiàn)多交了稅、還被稅務機關處罰的情況。房地產企業(yè)的財務人員雖了解相關稅務知識并且經常與稅務機關打交道，但是如何將稅務知識以及稅務機關的各項要求貫徹到日常經營活動中去，是需要企業(yè)領導予以重視以及各部門進行配合才可以完成的，不然稅務工作也僅是事后的稅款計算與繳納罷了。因此，目前房地產企業(yè)特別是中小房企對稅收籌劃應有正確的態(tài)度和認識。

3、房地產企業(yè)內部缺乏納稅管理

目前我國的房地產企業(yè)內部，雖然企業(yè)財務人員也在進行稅收相關規(guī)定的學習，但是由于針對性不強，不夠系統(tǒng)全面，對房地產企業(yè)的納稅籌劃并沒有多少幫助，甚至由于斷章取義造成偷稅、逃稅的現(xiàn)象。

4、房地產企業(yè)不知如何規(guī)避風險

由于缺乏妥當?shù)募{稅管理，不僅不能以合理手段降低企業(yè)納稅成本，而且還容易給企業(yè)造成納稅風險。因此，只有加強企業(yè)領導層對稅收影響盈利的認識，以及各相關部門的節(jié)稅意識，才有可以真正實施稅務籌劃工作，從而減輕房地產企業(yè)的納稅負擔，規(guī)避房地產企業(yè)的納稅風險。

5、企業(yè)內納稅籌劃實施不及時

由于未能事前進行籌劃，等會計核算完成后，發(fā)現(xiàn)有可合法合理規(guī)避稅款，這時已無法改變交稅的現(xiàn)實，造成不必要的開支，減弱了企業(yè)的盈利能力。

二、加強房地產企業(yè)的稅務籌劃措施

1、項目開發(fā)全過程籌劃

即從取得土地使用權、項目立項、籌資、開發(fā)建設、銷售等各方面加強稅務籌劃。房地產企業(yè)產品開發(fā)周期長，涉及政府部門、企業(yè)繁多，決定了其稅務籌劃內容的復雜性。所以，房地產企業(yè)在制定稅務籌劃時，就應進行全局和全方位的籌劃，在取得某幅土地使用權時或之前，就應對在該幅土地上開發(fā)產品的定位及物業(yè)類型、戶型、自有資金與貸款的比例、自開盤至交樓的時間等方面進行一系列的測算。

以物業(yè)類型為例，在同樣的一幅土地上，開發(fā)不同類型的物業(yè)稅款占銷售額的比例差異很大。如為聯(lián)排或TH物業(yè)，各項稅金（包括營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅，以下同）占銷售收入的比例為30%左右；如為高層住宅項目根據(jù)物業(yè)的定位標準不同，占比也不同。如為普通高層物業(yè)，各項稅金占銷售收入比例為18-20%；如為高端高層物業(yè)，各項稅金占銷售收入的比例為25%左右。

由于各地對普通住宅面積有規(guī)定，戶型設計直接影響到土地增值稅的計算；由于貸款利息稅前抵扣的規(guī)定，貸款規(guī)模影響企業(yè)所得稅的計算，同時要考慮公司的財務風險；開盤至交樓的時間影響到土地使用稅的計算；因此，房地產企業(yè)的財務人員需要在項目發(fā)展的全過程介入，才有可能進行稅務籌劃。（注：以上稅金未含契稅，因為該稅款以土地價款為基數(shù)計算，基本沒有籌劃的空間。）

2、選擇最優(yōu)的會計核算方式

房地產開發(fā)企業(yè)在同一或相鄰地塊有不同的開發(fā)項目，對這些項目進行分開核算或是合并核算，都是合理的。所以，企業(yè)財務管理人員可以對這兩種方式的利弊進行衡量，對稅金進行計算，來確定最適用的會計核算方式，在我國稅法允許范圍內，減少稅金，減輕稅務負擔，提高企業(yè)綜合經濟效益。

3、充分運用國家土地增值稅“起征點”優(yōu)惠政策

我國土地增值稅“起征點”為土地增值稅方面的稅務籌劃提供了條件，運用該政策需要根據(jù)政策本身的規(guī)定進行籌劃，避免產生籌劃上的失誤。另外，還可以計算稅務負擔平衡點，進行產品定價，實現(xiàn)稅負最小化。比如兩塊相鄰的土地，地價相同。一塊開發(fā)別墅住宅，一塊開發(fā)純高層住宅。別墅的均價將會是高層的3-5倍，而由于建筑結構的不同，高層住宅的建安成本卻高于別墅2-3倍。很顯然，別墅住宅將會產生很高的土地增值稅，而高層項目甚至達不到起征點而不需交納土地增值稅。這時可以將兩塊土地統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一核算收入和成本，計算整體稅負。再與分別核算進行對比，選擇有利于企業(yè)的核算方式。

4、加強借款利息和營銷優(yōu)惠的稅務籌劃

我國大部分的房地產企業(yè)主要通過銀行貸款進行籌資，銀行貸款借款期限長、費用高，可以利用適用的利息扣除方法進行借款利息的籌劃。我國稅法對企業(yè)借款利息有相關方面的政策，房地產企業(yè)可以根據(jù)自身特點，選用合適的籌劃方法。

三、房地產企業(yè)稅務籌劃的發(fā)展趨勢

稅務籌劃是一個綜合性的工作，每一個環(huán)節(jié)所采用的方法都是多樣化的，具體的從環(huán)節(jié)上看，包括預測方法、決策方法、規(guī)劃方法等；從學科上看，包括統(tǒng)計學方法、數(shù)學方法、運籌學方法以及會計學方法等，因此，房地產企業(yè)稅務籌劃在方法上的綜合性特點使籌劃活動是一項高智力的活動，需要周密的規(guī)劃、廣博的知識。隨著對房地產稅務籌劃工作的重視，房地產企業(yè)稅務籌劃活動已普遍存在，并且趨于完善和規(guī)范。同時在不斷地發(fā)展中，房地產選擇以稅務籌劃為企業(yè)活動，尋找好的契機和業(yè)務，進一步解決房地產大額稅的情況。在房地產稅務籌劃應用的過程中，我們要對其理論不斷熟悉，探討更為適合房地產減稅的經營活動。由于目前我國稅收制度還不完善，所以房地產稅務籌劃的研究還是一個新的研究方向，需要我們進一步的加強理論和實踐探索。在不斷地實踐中創(chuàng)新，不斷地發(fā)展稅務籌劃工作。