序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)行業(yè)審計重點范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 審計 特別風險

房地產(chǎn)行業(yè)近年來的高速發(fā)展,使其成為我國經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。越來越多的房地產(chǎn)公司成為會計事務(wù)所的重要客戶,同時隨著房地產(chǎn)大規(guī)模的跨地域擴張,公司的管理幅度迅速加大,企業(yè)業(yè)務(wù)間關(guān)聯(lián)的復(fù)雜性急速增加,以及房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進程加快,對注冊會計師的專業(yè)能力、審計經(jīng)驗都提出了新的要求。本文結(jié)合多年的房地產(chǎn)審計經(jīng)驗,著重討論在房地產(chǎn)企業(yè)審計中,注冊會計師必須關(guān)注的審計風險。

一、法律風險

房地產(chǎn)業(yè)涉及眾多利害關(guān)系人,包括投資者、債權(quán)人、購房人、供應(yīng)商、政府監(jiān)管機構(gòu)等。所以約束該行業(yè)的法律法規(guī)相當多,如果房地產(chǎn)企業(yè)稍有不慎或未按法律規(guī)定進行房地產(chǎn)開發(fā),很有可能遭受法律方面的懲罰。所以在審計中應(yīng)關(guān)注以下法律風險:

1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目未取得合規(guī)證件

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中主要證件有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》。注冊會計師審計中應(yīng)重點關(guān)注(1)《建筑工程施工許可證》取得時間,按規(guī)定房地產(chǎn)項目只有取得《建筑工程施工許可證》后才允許開工,但較多房地產(chǎn)企業(yè)在資金壓力較大的情況下,往往提前開工以提前實現(xiàn)銷售條件;(2)《商品房預(yù)售許可證》取得時間,按政策規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)在未取得《商品房預(yù)售許可證》前,不能以任何名義向客戶收取款項。

故審計中應(yīng)關(guān)注證件取得時間與開工、銷售收款時間是否相符,以確定房地產(chǎn)企業(yè)是否存在違規(guī)開工建設(shè)、銷售的情況。若有,則必須考慮企業(yè)因違反規(guī)定而可能遭受的處罰,并考慮對報表的影響。

2、法律訴訟風險

房地產(chǎn)建設(shè)中主要涉及主體施工方、材料供應(yīng)商與開發(fā)商的經(jīng)濟關(guān)系。在現(xiàn)場施工過程中,由于重大工程變更、各種無法預(yù)料的情況(如遭受經(jīng)濟危機,導(dǎo)致工程停工)出現(xiàn)后,雙方很有可能在事項補償金額上達不成一致,被審計單位通常不會對部分義務(wù)進行反映。

所以審計中應(yīng)關(guān)注合同的履約情況,必要時到現(xiàn)場核實重點工程進度。注冊會計師若發(fā)現(xiàn)未按合同約定付款,則必須進一步確認是否存在爭議,同時做好與被審計單位律師的溝通,以判斷相關(guān)事項是否得到準確報告或披露。

3、交房及辦證風險

房地產(chǎn)企業(yè)對業(yè)主的重要義務(wù)有(1)按售房合同約定時間,將符合合同標準的商品房交付業(yè)主;(2)按售房合同,在約定的時間完成產(chǎn)權(quán)備案。故注冊會計師在審計中還應(yīng)關(guān)注交房及辦證中,被審計單位是否存在的違約行為,若違約是否按售房合同約定合理預(yù)計了賠償費用。

二、稅務(wù)風險

房地產(chǎn)企業(yè)主要的稅務(wù)風險來自三方面,一是企業(yè)所得稅,二是土地增值稅,三是個人所得稅,注冊會計師應(yīng)予以關(guān)注。

1、企業(yè)所得稅風險

所得稅風險主要來自商品房交付后,房地產(chǎn)企業(yè)以成本不能可靠計量為由,不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本,導(dǎo)致人為調(diào)整某些獲利較大項目的所得稅清繳時間,達到延遲納稅或平衡納稅的目的。

2、土地增值稅風險

土地增值稅風險主要來自商品房交付后,房地產(chǎn)企業(yè)以未實現(xiàn)100%銷售不符合土地增值算主動清算條件為由,不計提已實現(xiàn)銷售部分的土地增值稅,造成報表反映不實和稅務(wù)風險。

3、個人所得稅風險

房地產(chǎn)企業(yè)薪酬在各個行業(yè)中處于領(lǐng)先地位,部分房地產(chǎn)企業(yè)為減少關(guān)鍵管理員工的個稅負擔,采用費用報銷等多種途徑進行逃稅。故注冊會計會在審計中應(yīng)重點關(guān)注不合理的禮品、服裝、房租、會議費等大額支出,尤其關(guān)注費用報銷較集中,票據(jù)報銷經(jīng)手人是關(guān)鍵管理員工的費用。

三、資金運作風險

1、不恰當使用貸款資金風險

房地產(chǎn)業(yè)是資本高度集中的產(chǎn)業(yè),據(jù)統(tǒng)計,上市公司的房地產(chǎn)企業(yè)負債率在40%-80%之間,負債中較重要的部分則是銀行貸款,房地產(chǎn)開發(fā)貸款都是固定資產(chǎn)投資貸款,貸款資金屬于?？顚Ｓ?不能跨項目、跨地區(qū)使用。但目前房地產(chǎn)企業(yè)是多項目、全國化開發(fā),房地產(chǎn)企業(yè)主觀上會盡可能的把受限貸款資金轉(zhuǎn)為可自由支配資金,以提高資金使用效率和經(jīng)濟效益。所以注冊會計師審計中應(yīng)關(guān)注被審計單位不恰當使用貸款資金的風險,對違反貸款合同約定,注冊會計師應(yīng)考慮由此可能導(dǎo)致的銀行罰息和提前收回貸款對報表的影響。

2、騙取銀行按揭貸款風險

客戶的按揭貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來源,部分房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不理想、資金緊張的情況下,會采取假按揭以騙取銀行按揭貸款資金。故注冊會計審計中,應(yīng)重點關(guān)注按揭購房客戶、首付款收繳的真實性,以判斷被審計單位是否存在騙取按揭貸款的事項。

四、持續(xù)經(jīng)營風險

在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的同時,房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進程加快,企業(yè)之間的分化重組加劇,所以注冊會計師應(yīng)重點關(guān)注被審計單位以下方面的風險,來判斷房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營能力。

1、財務(wù)支付能力

財務(wù)支付能力是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的前提條件。注冊會計師應(yīng)重點關(guān)注被審計單位是否有重大到期未償還的工程款、材料款或銀行貸款,且該種狀況處于持續(xù)狀態(tài)。

2、新項目生產(chǎn)資料土地的獲取能力

篇(2)

(一)資產(chǎn)評估機構(gòu)標準不一

理論上，投資性房地產(chǎn)的公允價值是由熟悉房產(chǎn)的買賣雙方之間進行房產(chǎn)買賣的價格。在實務(wù)中，這個價格通常是由資產(chǎn)評估機構(gòu)運用評估技術(shù)分析市場信息后確定的。但目前，我國的資產(chǎn)評估機機制尚不完善，資產(chǎn)評估師隸屬于財政部門、房地產(chǎn)評估師隸屬于建設(shè)部門，土地估價師隸屬于國土資源部門，這就造成了各部門間對房地產(chǎn)公允價值的評估基準的不同，評估權(quán)威性不夠高等問題。

(二)監(jiān)管機制不夠健全我國的法律沒有對會計舞弊的規(guī)范條款，缺乏對舞弊責任的明確規(guī)定，對應(yīng)的處罰機制也不夠健全。這使得企業(yè)可以利用投資性房地產(chǎn)的公允價值對企業(yè)利潤進行調(diào)整來到達舞弊的目的。我國的國家經(jīng)濟監(jiān)督機構(gòu)包括證監(jiān)會、國家財政部門和審計部門，而它們的監(jiān)管能力是有限的，一些房地產(chǎn)企業(yè)利用這些監(jiān)管漏洞非法牟利，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)信息的不公允和不公開，嚴重影響了我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、完善投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的對策

(一)提高投資性房地產(chǎn)的估值技術(shù)為提高對房地產(chǎn)地產(chǎn)估值的準確性，就必須首先明確量化房地產(chǎn)價格的標準。相關(guān)標準的制定機構(gòu)應(yīng)充分考慮該地的經(jīng)濟發(fā)展與人們的平均收入情況，根據(jù)相關(guān)經(jīng)濟信息，采取部分指標作為其量化尺度。再尋找出相似的房地產(chǎn)后，借鑒資產(chǎn)評估中對企業(yè)價值進行評估的方法，根據(jù)它們之間的不同制定修正系數(shù)，以達到提高估值準確性的目的。另外，相關(guān)機構(gòu)還需建立房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)一的市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和數(shù)據(jù)庫。統(tǒng)一的市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)和數(shù)據(jù)庫能方便企業(yè)獲取該地區(qū)權(quán)威完整的信息，使評估人員有了運用估值技術(shù)對投資性房地產(chǎn)進行公允價值評估的依據(jù)，保證了結(jié)果的客觀準確性。

(二)逐步完善準則體系完善的會計準則體系是公允價值計量模式能夠得到廣泛運用的條件。我國的公允價值計量模式的引入時期較晚，大部分都引用于國外的研究成果，未能有效的與我國的市場經(jīng)濟環(huán)境相結(jié)合。在制定公允價值運用框架時，應(yīng)結(jié)合我國的國情，充分考慮其可操作性，使會計政策能夠真正解決經(jīng)濟中的實際問題。這就要求對計量目標提供明確的闡述，例如，對一般性或偶然性的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)規(guī)定是采用當時當筆的交易價格，還是充分競爭的交易方式來作為其公允價值。

篇(3)

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)市場；市場調(diào)控；對策研究

前言

我國房地產(chǎn)市場近年來呈現(xiàn)建設(shè)周期短，市場供求量大，房價逐年上升等趨勢，在帶動中國經(jīng)濟快速發(fā)展過程中，也呈現(xiàn)出諸如：市場飽和，經(jīng)濟因素不穩(wěn)定，民生需求不匹配等缺陷。因此筆者認為，深入認知我國房地產(chǎn)市場對市場經(jīng)濟體制中的中國經(jīng)濟以及建筑企業(yè)的重要性，了解現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場調(diào)控現(xiàn)狀，才能對市場出現(xiàn)的問題做出合理性，針對性，有效性全面調(diào)控。

1、我國房地產(chǎn)調(diào)控重要性

房地產(chǎn)調(diào)控一直是國家經(jīng)濟調(diào)控的重點領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場與金融，電氣，汽車制造業(yè)并稱為為我國關(guān)鍵四大經(jīng)濟命脈之一，在影響程度上甚至占據(jù)核心地位。自從我國實行住房改革后，我國建筑業(yè)市場從“粗放型”逐年向“計劃型”方向快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場帶來的巨大經(jīng)濟效益也直接刺激國家經(jīng)濟脈搏，呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展之勢。

據(jù)不完全統(tǒng)計，11年國家房地產(chǎn)行業(yè)占GDP比重約為8.35%，比財政性教育經(jīng)費的3.48%高了將近3倍，由此可見房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟利益對我國整體GDP和經(jīng)濟走向的推動作用有多重要，因此加強房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控是確保國家可持續(xù)發(fā)展的重要保證，亦是國家經(jīng)濟呈現(xiàn)良性化，規(guī)劃性發(fā)展的關(guān)鍵因素。

特別是08年金融危機，對當時房地產(chǎn)的泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生重要影響后，社會各界深刻意識到，必須由政府介入由市場經(jīng)濟體制作為風向標的房地產(chǎn)行業(yè)，因此，因強化國家宏觀調(diào)控，促進內(nèi)需，制定行業(yè)刺激發(fā)展政策等方案，例如：11年國務(wù)院頒布的針對房地產(chǎn)市場調(diào)控的“國八條”市場政策。

1.1維護國內(nèi)和諧穩(wěn)定

在“粗放型”經(jīng)濟建設(shè)階段，房地產(chǎn)行業(yè)為我國現(xiàn)代化建設(shè)帶來重要經(jīng)濟利益增長，但伴隨我國經(jīng)濟體制改革，經(jīng)濟增長呈現(xiàn)多元化發(fā)展，一路飆升的房價與民眾消費水平呈現(xiàn)嚴重傾斜現(xiàn)象。國內(nèi)房價的快速增長對社會安定，民眾生活以及國家經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展產(chǎn)生消極影響，造成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象，其背后蘊含金融危機以及民怨，嚴重者將使社會出現(xiàn)不穩(wěn)定或動蕩因素。

1.2確保城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和城鎮(zhèn)化進程

實行城鄉(xiāng)一體化，城鎮(zhèn)化建設(shè)是黨和政府近幾年重點關(guān)注領(lǐng)域，城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中有三大核心因素：招商引資，土地承包，房地產(chǎn)建設(shè)，作為我國基本發(fā)展策略的城鎮(zhèn)化進程以及城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，過高的房價以及土地高競爭價格必然使這一基本發(fā)展策略無法快速落實，阻礙城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的推進進程。

城鎮(zhèn)化的緩慢推進，不利于招商引資以及城市整體競爭力，對整體經(jīng)濟效益勢必造成沖擊。

2、房地產(chǎn)市場調(diào)控現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控是綜合及系統(tǒng)工作，處于房地產(chǎn)行業(yè)對國家經(jīng)濟的推動作用，在進行調(diào)控過程中，國家利用經(jīng)濟法律或行政等手段，在宏觀上對房地產(chǎn)行業(yè)效益及發(fā)展趨勢進行指導(dǎo)，監(jiān)督和調(diào)節(jié)，為進一步促進房地產(chǎn)市場供求平衡以及需求結(jié)構(gòu)整體優(yōu)化。由于我國房地產(chǎn)調(diào)控跨度大，在實際調(diào)控過程中出現(xiàn)如下幾點問題：

2.1缺乏有效調(diào)控機制

我國近幾年針對日益高速增長的房地產(chǎn)市場相繼進行政策調(diào)控，主要調(diào)控政策包括國十六條，國八條，新國十條，23號文件以及18號文件等，其對房地產(chǎn)市場調(diào)控建立在宏觀調(diào)控基礎(chǔ)上；而在房地產(chǎn)發(fā)展過程中以及經(jīng)濟建設(shè)蓬勃發(fā)展中，并未對以市場經(jīng)濟體制的房地產(chǎn)經(jīng)濟進行微觀，有效的市場調(diào)控機制；致使各房地產(chǎn)開發(fā)商在龐大經(jīng)濟利益驅(qū)使下，根據(jù)自身需求隨意對房地產(chǎn)市場進行漲價以及壓制民工工資等現(xiàn)象。

換言之，在宏觀調(diào)空中，國家通過相關(guān)政策以及調(diào)控措施占據(jù)引導(dǎo)地位，但在市場機制調(diào)節(jié)過程中，宏觀調(diào)控并未與市場經(jīng)濟調(diào)控有效結(jié)合，形成經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈脫節(jié)現(xiàn)象。在房地產(chǎn)行業(yè)長期發(fā)展過程中，利益為核心的建設(shè)概念深入人心，導(dǎo)致出現(xiàn)建筑結(jié)構(gòu)混雜，工程質(zhì)量不合格等，特別是在以穩(wěn)固社會安定，促進城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的拆遷補助房中更是屢次出現(xiàn)不合格建筑工程。

因此，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場缺乏連續(xù)性，高效性和有序性，應(yīng)以市場調(diào)控為導(dǎo)向，國家宏觀調(diào)控為輔助機制。

2.2房地產(chǎn)市場存在泡沫經(jīng)濟

泡沫經(jīng)濟最終的危害即會引發(fā)金融危機，房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟即是在持續(xù)走高的房地產(chǎn)價格變化中容易造成人們拔高對房地產(chǎn)行業(yè)未來走勢價格的預(yù)算，隨著價格不斷上漲以及投機資本持續(xù)增加，民眾購買力并未實現(xiàn)實質(zhì)性增長，市場供需結(jié)構(gòu)嚴重失衡，房地產(chǎn)價格遠高于其成本價格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。

而現(xiàn)階段隨著我國國民經(jīng)濟穩(wěn)步增長，民眾追求高質(zhì)量，高品質(zhì)的生活理所應(yīng)當，但據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計，我國房地產(chǎn)行業(yè)利潤率遠高于其他國家，其他行業(yè)均利潤率。我國和歐美發(fā)達國家房地產(chǎn)利潤率為35%和5%，并且我國泡沫經(jīng)濟依然有持續(xù)上升趨勢。

此外，國家在降低房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟采取的措施包括：提高首付金額和貸款利率，以高投資，低回報來阻止房價過快增長。從某些方面來說，此舉可對有關(guān)人群起到抑制作用，但從長遠考慮，此舉僅會延長貸款周期和還款金額，并未對房地產(chǎn)價格以及市場需求起到抑制作用；從另一面來說，民眾在購置房產(chǎn)時不僅要為泡沫經(jīng)濟買單，更要多付近一半利息于銀行，更不利于國民經(jīng)濟發(fā)展。

例如：在05年出臺的新國八條中指出，應(yīng)嚴格稅收制度和征收政策，調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅，并于同年十月針對二手房要征收個稅，但諸如此類提高購房門檻并未對我國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生實質(zhì)性調(diào)節(jié)作用。

3、強化房地產(chǎn)市場調(diào)控的相關(guān)對策

針對上述過程中出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場治標不治本現(xiàn)象，在深入落實國家宏觀調(diào)控頒布的各項準則同時，為起到房地產(chǎn)行業(yè)標本兼治目的，筆者認為，應(yīng)在如下方面做好相關(guān)措施：

3.1實行財權(quán)與事權(quán)匹配原則

房地產(chǎn)市場調(diào)控未做到標本兼治原因較復(fù)雜，除上述泡沫經(jīng)濟和缺乏有效調(diào)控外，對地方財政的過于依賴是重要原因。因此在進行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過程中，防治房地產(chǎn)價格上漲，應(yīng)從財政分權(quán)角度出發(fā)，針對地方財政完善分稅分收制度，落實財權(quán)事權(quán)匹配等原則。

在具體實行方式上，對各級地方政府行為職責進行有效劃分，具體劃分以各相關(guān)政府職能權(quán)力以及行政隸屬關(guān)系為準則，避免出現(xiàn)傳統(tǒng)地方政府中事權(quán)統(tǒng)一局面。

此外，應(yīng)建立與事權(quán)相匹配的財權(quán)，07年8月份，我國政府提出完善保障房住房制度，提高經(jīng)濟房，廉租房普及力度，在實踐方式中：地方政府應(yīng)完善地方財政稅務(wù)體系，對企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)商加大財產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅以及土地使用稅征收力度，針對個體工商戶加收營業(yè)稅，豐富地方財政稅務(wù)體系。國家通過宏觀調(diào)控將地方稅務(wù)整合用作廉價房過經(jīng)濟保障房建設(shè)，實現(xiàn)中央對地方財政體系轉(zhuǎn)移，讓工薪階層或低收入人群能購置經(jīng)濟保障房，有利于我國民眾安定以及房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)固發(fā)展。

3.2強化與金融政策的融合

房地產(chǎn)市場調(diào)控的根本目的是讓房地產(chǎn)價格以合理，穩(wěn)定的方向發(fā)展。土地和資金是房地產(chǎn)市場供應(yīng)量的關(guān)鍵兩大要素，因此，與金融政策的配合是對房地產(chǎn)價格進行有效控制的重要因素。

首先，國家聯(lián)合地方財政部門強制性制定5年或10年內(nèi)房地產(chǎn)均價值；針對房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟，風險投資者是造成泡沫經(jīng)濟的有一關(guān)鍵因素，利用逐年提升的房地產(chǎn)泡沫從中獲利，在制定5年或10年房地產(chǎn)均價同時，大幅度提升國內(nèi)購房首付款，并保持現(xiàn)有銀行利率，配合限購令，完善房地產(chǎn)交易秩序，加強二手房市場管理，房產(chǎn)投資性質(zhì)的購買需求會得以抑制。

其次堅持差異化信貸政策；針對國內(nèi)收入差距較大情形，應(yīng)融合金融政策，理性消費，嚴厲打擊投資性需求，縮小貧富差距。

3.3強化房地產(chǎn)法律法規(guī)完善機制

現(xiàn)階段出現(xiàn)政府由于在土地調(diào)控過程中的職能范圍較廣，角色定位不明確造成的對房地產(chǎn)經(jīng)濟活動過于干預(yù)，因此應(yīng)通過法律授權(quán)手段進行合理調(diào)控。

（1）法律權(quán)限職能責任制定

通過市場經(jīng)濟法以及市場調(diào)控機制，強化各地方政府職能權(quán)限責任，并將房地產(chǎn)有關(guān)責任過度于相關(guān)機關(guān)單位，政府重點把控監(jiān)督管理關(guān)口，提高房地產(chǎn)市場的靈活性和時效性，通過市場機制完成調(diào)控和監(jiān)督管理工作。

（2）價格衡量

眾所周知，房地產(chǎn)價格將會為周邊生活，交通，商業(yè)，教育等環(huán)節(jié)帶來聯(lián)動效應(yīng)，因此，地方政府各部門應(yīng)做好對樓盤市場指導(dǎo)價工作，綜合考慮地段，交通，科研等方面后制定指導(dǎo)價并在審計通過后頒布執(zhí)行，價格衡量制度是確保房地產(chǎn)行業(yè)價格穩(wěn)定，遏制房價的最有效手段措施。

4、結(jié)束語

在意識到我國房地產(chǎn)因過快發(fā)展帶來的不良影響后應(yīng)完善房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)控和宏觀調(diào)控，確保我國房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

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關(guān)鍵詞：財務(wù)風險 會計控制 融資 營銷渠道

房地產(chǎn)財務(wù)風險，是指房地產(chǎn)項目在融資、投資、資金營運及利潤分配等財務(wù)活動中因各種原因而導(dǎo)致的對企業(yè)盈利及發(fā)展等方面的重大影響。財務(wù)風險主要是由負債引起的，企業(yè)負債經(jīng)營，在未來情況好時，能夠給企業(yè)帶來較多的收益，但是如果未來情況惡化，則不僅會使企業(yè)收益率下降，甚至有可能使企業(yè)不能償還債務(wù)而破產(chǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、存貨周期長、回收周期長與變現(xiàn)能力差的特點決定了其必然存在的財務(wù)風險。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)各種制度逐漸完善．房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭力也在制度規(guī)范化過程中增強，因此，對當前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險進行深入研究，尋求有效的控制措施，變得越來越重要。

一、房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)風險的表現(xiàn)

1.利率風險大。金融市場上利率的變動會使房地產(chǎn)價值發(fā)生變動，可能因而發(fā)生投資虧損的風險。同時，銀行貸款利率發(fā)生增長變化，導(dǎo)致企業(yè)資金成本增加，從而降低了預(yù)期收益。另外，這幾年按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購房欲，也使房地產(chǎn)企業(yè)面臨虧損的危險。

2.資產(chǎn)負債率偏高，存在償還債務(wù)風險。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本金比重相當?shù)?，開發(fā)資金大部分來源于銀行信貸，發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，公司必將面臨無力償還債務(wù)的風險。

3.再籌資風險。如果房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率過高，企業(yè)對債權(quán)人的償債保證程度將會相應(yīng)地降低，這勢必會增加企業(yè)從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度。隨著國家不斷上調(diào)存款準備金率，商業(yè)銀行更是把房地產(chǎn)行業(yè)成為控制放貸的重點領(lǐng)域，這進一步加大了房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度。

二、房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)風險管理存在的主要問題

1.資本結(jié)構(gòu)不當。房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資需要大量的營運資金。有些房地產(chǎn)企業(yè)在新項目上馬后，沒有想方法從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛在資金，沒有通過催回應(yīng)收賬款的方式來籌措資金，卻總是千方百計地想從銀行及其他金融機構(gòu)貸款，這無疑加大了房地產(chǎn)項目的財務(wù)風險。

2.不注重日常資金管理。許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有制定資金的使用計劃，缺乏資金管理概念，存在重樓房銷售輕資金管理的現(xiàn)象。有些企業(yè)的財務(wù)管理工作只是停留在簡單的會計核算上面，沒有有效地進行現(xiàn)金管理、成本控制，從而加大了成本負擔和房地產(chǎn)項目的投資風險度。

3.忽略了投資前的準備調(diào)查工作。很多企業(yè)只要有項目就盲目投資，在事前沒有從資金運作、投資回報率等方面進行細致的財務(wù)分析。在進行房地產(chǎn)項目投資之前，企業(yè)也沒有很好地進行市場調(diào)查，對于行業(yè)發(fā)展狀況沒有進行較準確的預(yù)測，從而導(dǎo)致決策沒有依據(jù)，加大了財務(wù)風險。

三、加強房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)風險管理的對策

（一）在內(nèi)部加強建設(shè)會計控制的環(huán)境

1.由于土地是不可再生的稀缺資源，既受到經(jīng)濟形勢的變化造成的影響，也會受到政策形勢的變化造成的影響，在房地產(chǎn)的開發(fā)中要關(guān)注國家在宏觀調(diào)控方面的政策。房地產(chǎn)的投資較大，建設(shè)的周期長，資金的周轉(zhuǎn)慢，投資的風險大，在開發(fā)項目的立項時要建立集體的審議聯(lián)簽制度，建立項目實施及決策責任制度，將不相容的崗位分離。

2.重點審查決算相關(guān)文件是否齊全、決算的編制是否正確、決算的依據(jù)是否完備、竣工的清理是否安全，以及驗收的程序、驗收的依據(jù)、驗收報告的范圍、驗收人員是否符合國家的有關(guān)標準和規(guī)定。

3.房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用中，占有的比重較大的是借款費用、廣告費用和售房人員提成的費用。對于重大廣告的支出要實行集體的審議決策制，對普通的廣告除進行預(yù)算控制、總額控制外，還要在每年的年末將廣告支出和社會效應(yīng)進行對比、分析，制定下年度的預(yù)算。

（二）拓寬融資渠道，提高資金利用水平

1.建立多元化的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉(zhuǎn)變.通過融資渠道多元化、搭配好資產(chǎn)權(quán)益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負債的財務(wù)杠桿作用，又可以將財務(wù)風險控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，有利于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

2.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風險。資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)長期資金的構(gòu)成及其比例關(guān)系，即企業(yè)的長期債務(wù)資本和權(quán)益資本各占多大的比重。企業(yè)負債經(jīng)營會給企業(yè)帶來杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負債比例的上升，企業(yè)的財務(wù)風險也會逐漸加大。企業(yè)可通過合理安排產(chǎn)權(quán)資本與債務(wù)資本比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，適度負債經(jīng)營，降低財務(wù)風險。

3.加強資金管理，提高資金的利用率。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要注重現(xiàn)金的管理，在財務(wù)上實施嚴格的財務(wù)監(jiān)控，制定合理的現(xiàn)金使用計劃，合理安排資金的調(diào)度，保證生產(chǎn)經(jīng)營活動所需的現(xiàn)金；其次，要加強應(yīng)收賬款的管理，可以通過建立穩(wěn)定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評估和等級評級，從而加快賒銷賬款的收回，加速資金的運轉(zhuǎn)，提高資金利用率。

4.要加強投資項目管理，控制投資風險。房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目投資前，首先要進行嚴密的市場調(diào)研，聘請專業(yè)人員參與調(diào)研工作，做好項目的風險分析和可行性分析，要避免因管理者個人的喜好導(dǎo)致項目定位失誤，降低和減少財務(wù)決策的盲目性和風險性。

（三）加強對內(nèi)的控制，提高成本管理

首先，房地產(chǎn)行業(yè)為保證企業(yè)的內(nèi)部控制能夠有效發(fā)揮作用，并且不斷進行完善，在企業(yè)內(nèi)部必須組成由最高決策人為領(lǐng)導(dǎo)的，以財務(wù)部門為主的內(nèi)部控制小組，對內(nèi)部的制度執(zhí)行情況要進行定期的考核和檢查，檢查內(nèi)部的控制制度執(zhí)行的情況，在執(zhí)行的過程中遇到了什么問題，如果某項制度沒有執(zhí)行或者無法完全執(zhí)行，要分析原因，并且估計可能造成的影響。對嚴格執(zhí)行控制制度的應(yīng)當給予獎勵，對違章違規(guī)的必須處罰，只有獎罰分明，才有利于企業(yè)的發(fā)展。

其次，進行正確的成本項目劃分，既能夠客觀地反映出產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，又便于分析研究有效降低成本的方法。特別是建安的成本，如果是分合同發(fā)包的，還應(yīng)該按合同進行明細核算，以便隨時了解付款情況和工程進度，并為工程的決算提供資料。目前開發(fā)企業(yè)的“三算審計”一般由預(yù)算員、施工技術(shù)人員審核，財務(wù)人員只起計賬作用，所以要求財務(wù)人員掌握“三算”的有關(guān)要求，并參與監(jiān)督，提供準確的會計信息，加強成本費用的控制，加強對于決策成本、投資成本、質(zhì)量成本、資金成本的控制和管理。

（四）建立起適應(yīng)市場變化的營銷策略

在實施房地產(chǎn)的經(jīng)營活動中，最重要的環(huán)節(jié)就是銷售。雖然房地產(chǎn)市場目前的銷售情況仍然處于上升的階段，購房者的需求量也較大，但是同行內(nèi)部的競爭也非常激烈，并且購房者在進行購房時回對比多家房地產(chǎn)企業(yè)，會優(yōu)先選擇品牌價、信譽好的企業(yè)。如果忽略了銷售策略，不考慮項目的資本使用效率，就會為項目開發(fā)造成風險。

（五）完善內(nèi)部審計

內(nèi)部審計工作強調(diào)過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風險管理，充分發(fā)揮內(nèi)審的風險評估、防范作用，及時消除不良隱患，維護企業(yè)的合法權(quán)益，最大限度地發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營效益。同時，也要做好事后審計，由財務(wù)收支審計向經(jīng)濟效益審計、管理審計、內(nèi)部控制制度評價、工程項目預(yù)(決)算審計、專項審計等領(lǐng)域發(fā)展，評價生產(chǎn)力各要素的利用程度，挖掘潛力，實現(xiàn)各種資源的優(yōu)化組合，全面實現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務(wù)、評價職能。

參考文獻：

[1]魏巍.《我國房地產(chǎn)企業(yè)風險管理現(xiàn)狀及對策研究》.《商業(yè)會計》.2009年第24期.

篇(5)

我國房地產(chǎn)市場漸趨飽和，產(chǎn)業(yè)增速出現(xiàn)回落，市場競爭日益加劇及市場觀望情緒不斷加重等不利情況的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展轉(zhuǎn)向靠成本競爭取勝的策略是首選。搞好企業(yè)成本均衡管理和控制是提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭能力的重要舉措。本文通過對房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境分析立足房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)全過程，對加強房地產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)的成本均衡管理和控制進行探討，期望能與房地產(chǎn)企業(yè)的同行對于房地產(chǎn)企業(yè)成本均衡管理和控制進行一些探討。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的特點及其難度

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制涉及前期立項、規(guī)劃設(shè)計、合同簽訂、納稅籌劃、工程招標、施工建設(shè)、變更鑒證、工程竣工決算、銷售管理等方方面面。涉及面之廣、時間跨度之長、情況之復(fù)雜，事項的不確定性這都給成本管控增加了難度。在最關(guān)鍵的規(guī)劃設(shè)計、工程招標、施工建設(shè)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)缺乏科學的方法和行之有效的措施。往往在項目施工過程中，對成本的跟蹤控制力度不夠，監(jiān)理和建設(shè)單位對施工建設(shè)單位工程質(zhì)量、合同變更簽證、建設(shè)工期監(jiān)督管理不到位，從而增加了企業(yè)成本。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集性企業(yè)，資金使用周期長、需求量大，房地產(chǎn)企業(yè)大都受融資渠道的限制，使得融資成本成為開發(fā)企業(yè)成本控制的又一個瓶頸。

三、房地產(chǎn)企業(yè)目前成本管理的現(xiàn)狀及困難

1.房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)全面成本控制意識淡薄

受長期行業(yè)高回報的影響，房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)管理者和員工沒有全面成本控制的意識。企業(yè)沒有樹立全面、系統(tǒng)的成本控制理念，沒有建立合理的成本控制體系及成本管控制度。一些房地產(chǎn)企業(yè)不重視施工前期的成本控制，成本管理仍停留在建安及財務(wù)領(lǐng)域。而缺失了成本控制最關(guān)鍵的規(guī)劃設(shè)計、竣工決算等環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)稅負在所有行業(yè)中是最高的，項目開發(fā)建設(shè)前期的納稅籌劃，也是企業(yè)成本均衡管理和控制的重要組成部分。監(jiān)理和建設(shè)單位對建設(shè)施工過程缺乏有效監(jiān)督、控制、管理，也會使企業(yè)增加不必要的成本費用開支。隨著行業(yè)競爭的加劇，應(yīng)建立起房地產(chǎn)企業(yè)全面成本控制的意識。

2.房地產(chǎn)成本管理和控制缺乏行之有效的方法

由于房地產(chǎn)行業(yè)普遍更重視開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)，對成本管理和控制意識淡薄不重視。目前，大多數(shù)企業(yè)的成本控制，還停留在建安及財務(wù)領(lǐng)域的成本控制。缺乏有效全面的成本控制理念。企業(yè)對成本控制注重事中、事后控制，對成本預(yù)測不精細，成本控制缺乏科學性和全面性。

3.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制制度設(shè)置不夠完善

很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制上處于粗放狀態(tài)，成本控制制度體系不夠完善。房地產(chǎn)成本控制涉及建設(shè)單位、施工、監(jiān)理企業(yè)的相互配合，貫穿房地產(chǎn)項目開發(fā)的各個方面，成本控制體系的職責權(quán)限的劃分不夠明確，相應(yīng)的跟進、改善措施往往不到位。

4.管理人員的素質(zhì)達不到要求

有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了相應(yīng)的成本控制制度，但限于管理人員素質(zhì)及管理水平達不到，成本控制沒有取得好得效果。房地產(chǎn)項目竣工以后，實際成本的控制考核賞罰不夠分明，導(dǎo)致各單位、各部門及員工對成本控制的積極性不高，成本控制不能落到實處。

四、影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的因素

主要包括行業(yè)宏觀經(jīng)濟形勢、行業(yè)競爭程度、合作關(guān)系、行業(yè)地位等。

1.行業(yè)新加入企業(yè)的競爭威脅

由于房地產(chǎn)企業(yè)的高回報，使得國內(nèi)擁有大量現(xiàn)金的其他行業(yè)企業(yè)的成功人士，還有一些資金實力雄厚的國際公司都有計劃進入房地產(chǎn)行業(yè)，由此可以看出新進入者的威脅比較大。

2.供應(yīng)商的議價能力

房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)商可分為兩類：一類為政府，政府多為土地供應(yīng)者，土地的稀缺性及政府對土地的完全壟斷使得土地供給缺乏價格彈性，因此這類供應(yīng)商的價格議價能力強。這對企業(yè)成本控制是不力的，通常房地產(chǎn)企業(yè)都要以較高的成本獲得土地使用權(quán)；另一類為原材料供應(yīng)商、建筑公司等，這類供應(yīng)商議價能力較弱，房地產(chǎn)企業(yè)大都處于供應(yīng)鏈的核心位置。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強這類可控成本的控制力度。

3.購買方議價能力

我國房地產(chǎn)偏向檔次高的客戶，低收入者一般無能力購買，并且消費者獲取房地產(chǎn)信息成本較高。這些原因決定購買者相對于開發(fā)商來說議價能力較弱。開發(fā)企業(yè)應(yīng)發(fā)揮自身的優(yōu)勢，在進行市場充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，合理確定銷售價格，最大程度地保證企業(yè)的利潤空間。

4.當前競爭對手之間競爭的激烈程度

房地產(chǎn)企業(yè)是一個特殊行業(yè)，它的“產(chǎn)品”就是固定資產(chǎn)，耗資多，風險大。一般而言，它的退出成本很高。一旦進入這個行業(yè)，如果想半途而廢，成本是相當大的。這就決定了房地產(chǎn)行業(yè)競爭對手之間的競爭異常激烈。競爭激烈導(dǎo)致不確定因素的增加、土地競價的飆升，都使得房地產(chǎn)企業(yè)在充分競爭的市場條件下，必須以低成本定位才能提高企業(yè)的核心競爭力。

5.其他企業(yè)的替代品

房地產(chǎn)企業(yè)的商品就是商品房，作為替代品的政府保障性住房廉租房、經(jīng)濟適用住房，這部分替代品價格低。隨著政府保障措施的完善，各地政府保障性住房投入逐年加大，但目前政府保障性住房數(shù)目不多無法滿足需求，對開發(fā)企業(yè)威脅較小，但在開發(fā)成本上未來將會給房地產(chǎn)企業(yè)競爭產(chǎn)生壓力。

通過房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)環(huán)境分析我們可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)對有些環(huán)節(jié)的成本控制能力較弱，而有些成本控制是企業(yè)掌握主動權(quán)的，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制應(yīng)根據(jù)行業(yè)特點對開發(fā)項目全過程成本做到均衡管理和控制。

五、房地產(chǎn)企業(yè)成本均衡管理和控制的對策

1.提高成本控制意識，建立健全成本控制體系

要逐步形成成本控制理念，建立健全成本控制體系，利用獎懲制度，促使企業(yè)所有員工提高成本控制意識，激勵員工自覺加強成本管理和控制。成本控制的環(huán)節(jié)應(yīng)從建安和財務(wù)領(lǐng)域，擴大到房地產(chǎn)項目全過程：立項決策、規(guī)劃設(shè)計、設(shè)備購置、建筑施工、銷售等各個環(huán)節(jié)。涵蓋招投標、合同管理、設(shè)計變更、竣工決算、納稅籌劃、監(jiān)理管控、資金成本等各個方面，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控可謂是一個龐大的體系，我們要扎牢每一個籬笆，杜絕成本管理和控制的短板，努力降低企業(yè)成本，向管理要效益，提高企業(yè)效益，增強企業(yè)競爭力。

2.提高控制人員的素質(zhì)，完善績效考核

任何制度、方法最后都要靠人去落實、去實現(xiàn)，因此在加強體系建設(shè)的同時，通過學習、培訓以及完善績效考核制度等方法措施，使得管理人員、員工的素質(zhì)得到進一步提升，從而較牢固地樹立成本控制意識。將成本管理引入到績效考核中，對在職人員實行工作內(nèi)容考核與成本管理考核相結(jié)合的方法，動態(tài)管理。通過建立科學合理的用人機制，使那些有經(jīng)驗、懂技術(shù)、會管理、職業(yè)操守好的人員得到重用，激勵員工自覺加強成本管理和控制。

3.針對房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)的特征，對房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本實行均衡管理和控制

（1）立項、土地征用環(huán)節(jié)

發(fā)改委立項備案通知書。在項目立項前，房地產(chǎn)商需要通過容積率和土地面積換算得到預(yù)計的土地費用，以此來對項目的可行性進行判斷。

房地產(chǎn)企業(yè)的通過土地招拍掛取得土地使用權(quán)。這個階段由于土地的稀缺性及政府壟斷開發(fā)商相對議價方面處于弱勢。但房地產(chǎn)企業(yè)要做好開發(fā)主體的謀劃，取得合法有效的土地價款票據(jù)，企業(yè)應(yīng)妥善辦理好土地拆遷安置的各項事宜，控制好拆遷安置費用，為項目快速順利開工打好基礎(chǔ)。這對企業(yè)成本管理起著很重要的作用，最終直接影響企業(yè)利潤。

（2）設(shè)計與前期工程

設(shè)計費用在項目成本中所占比重不大，但房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計階段就確定了開發(fā)產(chǎn)品定位、檔次、主體結(jié)構(gòu)、材料選用、設(shè)備品質(zhì)等，設(shè)計的漏項還將直接影響項目的變更簽證，最終影響企業(yè)成本?？梢哉f房地產(chǎn)開發(fā)項目的絕大多數(shù)成本在這階段就已經(jīng)確定了。所以規(guī)劃設(shè)計管理對成本控制起到至關(guān)重要的作用。

前期工程涉及成本費用：包括項目整體性報建費、規(guī)劃設(shè)計費、勘測丈量費、“三通一平”費、臨時設(shè)施費、預(yù)算編制費、其他費用。費用成本明目繁多，開發(fā)企業(yè)應(yīng)逐項落實到位，做到有效成本管控。

（3）項目施工建設(shè)環(huán)節(jié)

①加強建設(shè)階段各類合同簽訂管理，切實加強各類合同履約管理。各類超過標準限額的合同簽訂，應(yīng)該按照規(guī)范流程，保證市場公平、公正發(fā)展，規(guī)范操作程序，使企業(yè)成本得到有效控制的重要措施。

②監(jiān)理單位加強施工現(xiàn)場質(zhì)量、安全、工程進度管理，從嚴控制施工過程中的簽證變更，這是加強企業(yè)成本均衡管理和控制的有效途徑。

4.預(yù)售環(huán)節(jié)的成本管理

房屋預(yù)售階段的定價、合理的折扣，與線上線下運營商的合作，商品房銷售的按揭貸款的銀行選擇，廣告費的投入，提高資金運轉(zhuǎn)速度快速回籠資金，節(jié)約企業(yè)資金成本，加強銷售環(huán)節(jié)的成本管理，是實現(xiàn)企業(yè)項目全過程均衡管理與控制的一個不可或缺的一部分。

5.項目竣工環(huán)節(jié)

項目竣工環(huán)節(jié)，對各建設(shè)項目進行竣工決算，工程竣工決算階段的成本控制是根據(jù)合同及有關(guān)變更簽證，圖紙等相關(guān)資料，報送相關(guān)的中介機構(gòu)進行竣工決算審計，準確計算工程量，使審計后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實際造價。財務(wù)部門按照成本以項目為單位的配比原則，進行產(chǎn)品成本的歸集。財務(wù)核算應(yīng)做到精細、準確，為最后房地產(chǎn)項目的土地增值稅清算打下基礎(chǔ)。這是房地產(chǎn)企業(yè)成本均衡管理和控制的最終環(huán)節(jié)。

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1 部分房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險控制模式

以現(xiàn)代企業(yè)的管理理論和科學的管理手段，完善有效的稅務(wù)風險防控體系，良好的稅收籌劃環(huán)境，實現(xiàn)企業(yè)稅收管理的重要內(nèi)容，也是企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化的重要管理手段。

1.1 風控模式一

中糧地產(chǎn)（集團）股份有限公司被審計曝光后，建立健全有效的科學的風險管理體制和考核機制，把加強內(nèi)控機制建設(shè)、規(guī)范經(jīng)營、防范和化解金融風險放在各項工作的首位，以培養(yǎng)員工具有良好職業(yè)道德與專業(yè)素質(zhì)及提高員工的風險防范意識作為基礎(chǔ)，通過加強或完善內(nèi)部稽核、培養(yǎng)教育、考核和激勵機制等各項制度，全面完善公司內(nèi)部控制制度。

1.2 風控模式二

保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司是中國保利集團控股的大型國有房地產(chǎn)上市公司，業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計、工程施工、物業(yè)管理、銷售以及商業(yè)會展、酒店經(jīng)營等相關(guān)行業(yè)。國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，由于加強企業(yè)風險管理，建立企業(yè)科學規(guī)范的風險管理體系，較好地把控房地產(chǎn)企業(yè)各類風險與關(guān)鍵控制點，2013年榮獲上市公司綜合實力第二名，風險控制第一名。

2 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險管理

我國稅收制度的完善和征管制度的改革對企業(yè)稅收遵從的要求越來越高的環(huán)境下，專業(yè)科學的企業(yè)房地產(chǎn)稅務(wù)風險控制模式非常重要。

根據(jù)《關(guān)于開展2014年全國稅收專項檢查工作的通知》（稅總發(fā)〔2014〕31號），房地產(chǎn)業(yè)再次成為指令性檢查項目，房地產(chǎn)業(yè)已連續(xù)13年被國家稅務(wù)總局列為年度專項檢查的行業(yè)。

房地產(chǎn)稅務(wù)風險管理的不良表現(xiàn)：

2.1 內(nèi)部控制缺失或風險管理不健全

房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)多樣，經(jīng)營活動復(fù)雜，一個項目的開發(fā)包括設(shè)計、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門，不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)日常處理的工作量大、成本核算也容易混亂，管理難度大。

2.2 稅控風險管理手段相對薄弱，管理資源缺乏，管理環(huán)節(jié)滯后，實際納稅遵從度時有差異

國家稅務(wù)總局稽查如隱瞞收入偷稅、虛增供料偷稅、虛列成本偷稅、多列支出偷稅、虛列成本偷稅、多種手段偷稅、虛假申報偷稅、隱瞞二手房交易價格偷稅等。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)風險控制模式的建立

企業(yè)日常的經(jīng)營活動要及時、全面地了解有關(guān)稅收法規(guī)，或?qū)ο嚓P(guān)稅收法規(guī)的精神準確把握，在主觀上沒有偷稅的愿望，納稅時按照有關(guān)稅收規(guī)定去做，避免事實上的偷稅、逃稅，從而被補稅、罰款、加收滯納金、刑罰處罰以及聲譽損害等風險。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險管理控制模式：制定稅務(wù)風險控制方向、設(shè)置稅務(wù)風險管理邊界、組織稅務(wù)風險控制活動、分配稅務(wù)風險控制職責。使稅務(wù)風險控制在有效的規(guī)范的房地產(chǎn)商業(yè)模式下。

3.1 外部風控模式的建立

國家稅務(wù)總局對分管納稅人開展稽查管理，認為經(jīng)常會出現(xiàn)很多問題。

3.1.1 房地產(chǎn)行業(yè)的收入虛假主要表現(xiàn)在銷售價格收入偏低的問題

①未取得售房許可證收取定金，未按預(yù)收賬款處理，隱瞞銷售收入。

②關(guān)聯(lián)交易銷售款不結(jié)轉(zhuǎn)或少結(jié)轉(zhuǎn)收入。開具收款收據(jù)，隱匿收入。

③代建轉(zhuǎn)開發(fā)，少申報收入，少繳稅款。拆遷補償收入不按規(guī)定確認收入。

④坐支售房款少計銷售收入。稅前超標準列支成本費用，減少應(yīng)稅所得額。

⑤銀行按揭貸款資金不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入。委托銷售房產(chǎn)不按規(guī)定確認收入。

⑥假承包經(jīng)營少繳稅。假聯(lián)營將房地產(chǎn)對外投資入股分得利潤逃稅。

⑦工程尚未決算，長期掛在“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”和“預(yù)收賬款”等往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)或延期結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)稅銷售額。

3.1.2 房地產(chǎn)行業(yè)的成本虛假主要表現(xiàn)為建筑成本偏高

①建安成本重復(fù)入賬，甲供材重復(fù)進入開發(fā)成本。

②收入費用配比方面不合理，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等。

③以假發(fā)票虛列成本。

④多結(jié)轉(zhuǎn)成本等。

3.1.3 房地產(chǎn)行業(yè)的費用虛假主要表現(xiàn)各項成本的分攤費用的問題

①工資、福利費、業(yè)務(wù)宣傳費超標準列支費用。

②稅法不允許列支的項目。

例如，某企業(yè)開發(fā)項目當年實現(xiàn)預(yù)售收入1000萬元，預(yù)計計稅毛利率20%，期間費用及可扣除稅金150萬元，當年繳納企業(yè)所得稅16.5萬元；次年實現(xiàn)預(yù)售收入2000萬元，預(yù)計計稅毛利率15%，期間費用及可扣除稅金200萬元，當年繳納企業(yè)所得稅25萬元。第三年項目竣工交付使用，實現(xiàn)銷售收入3000萬元，期間費用及可扣除稅金為250萬元，項目計稅成本4200萬元。

企業(yè)財務(wù)人員作賬：項目竣工清算應(yīng)補繳企業(yè)所得稅258.5萬元。

稅務(wù)稽查：應(yīng)納所得稅262.5萬元。

3.2 內(nèi)部風控模式的建立

3.2.1 一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營的主要環(huán)節(jié)

3.2.2 涉及主要稅種

分為土地取得、建筑安裝和成品銷售三個環(huán)節(jié)，牽涉到企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅等項稅種。

3.2.3 房地產(chǎn)項目投入大工期長

有些項目由于工程款項拖欠、資金困難或者工程未結(jié)算等原因雖然已經(jīng)完工，甚至已投入使用多年，但長期不進行工程結(jié)算，也不進行稅款申報。

3.2.4 稅務(wù)風險控制模式的建立

通過建立“基礎(chǔ)管理信息+風險統(tǒng)計分析+納稅評估管理+應(yīng)稅稽查準備”稅務(wù)風險控制模式，從信息管理到技術(shù)分析，精細化運營和精細化管理，實現(xiàn)科學規(guī)范有效的風險管控。第一道防控由業(yè)務(wù)運營和生產(chǎn)建設(shè)部門搭建，第二道防控由風險管理、合規(guī)管理、財務(wù)管理等部門搭建，第三道防控由稽核審計、統(tǒng)計部門搭建，第四道防線則由董事會和監(jiān)事會搭建。

企業(yè)報表的基本信息來源以及賬面數(shù)字的變動趨勢，基礎(chǔ)信息、涉稅信息、財務(wù)信息 、運營信息，其相互關(guān)聯(lián)性可以測定企業(yè)的經(jīng)營效率和合理分布，有助于降低經(jīng)營生產(chǎn)的風險。也是企業(yè)公司治理和風險控制的“目標責任書”。強化企業(yè)管理意識，特別要抓住關(guān)鍵的財務(wù)數(shù)據(jù)和相關(guān)指標，有針對性地研究企業(yè)公司稅控管理和運營方略。

4 結(jié)束語

篇(7)

關(guān)鍵詞：內(nèi)部控制；分析；策略

在我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中，重經(jīng)營、輕管理一直是其長期發(fā)展中的短板。我國不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有充分的風險意識，在內(nèi)部缺少風險管理文化，沒有充分地認識到風險因素對于企業(yè)發(fā)展的不利影響，難以滿足房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展要求。在新時期下，隨著國家對房地產(chǎn)調(diào)控的越來越嚴格，加強內(nèi)部控制，做好風險管理，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健運行，提高企業(yè)資金利用效率，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀分析

（一）內(nèi)部控制意識薄弱

近年來我國的房地產(chǎn)企業(yè)得到了快速的發(fā)展，在資金、技術(shù)實力方面取得了明顯的進步。但是在進步的同時，還存在著管理方面的隱憂，例如部分房地產(chǎn)企業(yè)重視開發(fā)而忽略了內(nèi)部控制管理，導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟效益難以令人滿意。部分房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制意識方面比較薄弱，對于內(nèi)部控制的重要性認識不足，過分地追求企業(yè)的規(guī)模和短期的利益，沒有充分地認識到內(nèi)部控制對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要性。一些房地產(chǎn)企業(yè)由于沒有建立完善的風險評估系統(tǒng)，導(dǎo)致風險問題頻發(fā)，嚴重地干擾了企業(yè)的正常運行。此外，內(nèi)部控制風險意識的薄弱，導(dǎo)致企業(yè)難以建立有效的風險預(yù)警機制，從而不能對風險進行充分地管控，最終造成了企業(yè)經(jīng)濟上的損失。特別是在一些民營房地產(chǎn)企業(yè)中，由于過分地追求業(yè)績，而忽略了內(nèi)部控制制度建設(shè)，沒有充分地適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展要求，在管理理念等方面比較落后，沒有相應(yīng)的風險防范意識，最終影響了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大。

（二）內(nèi)部控制執(zhí)行力度薄弱

目前我國的房地產(chǎn)市場得到了蓬勃的發(fā)展，房地產(chǎn)價格不斷地走高，房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮也隱藏了不少嚴重的問題，例如部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了內(nèi)部控制制度，但是由于沒有良好的執(zhí)行環(huán)境，導(dǎo)致內(nèi)部控制難以真正地落實。近年來隨著政府相關(guān)部門制定了一系列關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的政策，例如企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范等，但是由于其內(nèi)容比較寬泛，缺少可以執(zhí)行的細節(jié)，導(dǎo)致難以操作。在執(zhí)行的過程中，一些房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度不符合企業(yè)的實際，與企業(yè)的經(jīng)營活動相脫節(jié)，都影響了內(nèi)控制度的執(zhí)行。此外目前我國在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制人才方面也比較缺乏，很多房地產(chǎn)企業(yè)缺少專門的人才來實施內(nèi)部控制，再加上內(nèi)部控制所需要的綜合能力比較高，例如需要懂得金融、工程、財務(wù)、管理等方面的知識，我國在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制方面的氛還不夠成熟，在人才隊伍建設(shè)方面還比較薄弱，這些因素的存在都影響了內(nèi)部控制的執(zhí)行效果。

（三）缺少完善的監(jiān)督機制

目前我國不少房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了內(nèi)部控制制度，但是對于內(nèi)部控制制度的執(zhí)行效果缺少嚴格的監(jiān)督，導(dǎo)致內(nèi)部控制的效果大打折扣。部分房地產(chǎn)企業(yè)重視內(nèi)控制度的建立過程，而忽略了其效果的評估，導(dǎo)致內(nèi)部控制缺少有效的約束。在部分房地產(chǎn)企業(yè)中，由于業(yè)務(wù)繁忙，所以對于內(nèi)部控制缺少科學的評價，導(dǎo)致內(nèi)部控制制度實施的過程中存在著比較大的自由度，最終影響了內(nèi)部控制的效果。對于內(nèi)部控制執(zhí)行過程中，缺少完善的問責和懲罰機制，使內(nèi)部控制制度執(zhí)行的過程中出現(xiàn)了不少違規(guī)甚至舞弊的現(xiàn)象。因此有必要建立完善的監(jiān)督機制，將內(nèi)部控制與員工的發(fā)展結(jié)合起來，提高員工的積極性，最終促進內(nèi)部控制的實施。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強內(nèi)部控制的策略

（一）提高內(nèi)部控制意識

房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)當充分地認識到內(nèi)部控制的重要性，在日常的管理工作中積極地參與到內(nèi)部控制制度的建立和執(zhí)行工作中，促進內(nèi)部控制的實施，提高廣大職工的風險意識。內(nèi)部控制制度的實施是一項長期的過程，特別是對于工程項目來說，其施工周期長，資本消耗比較大，通過不斷地提高內(nèi)部控制意識，將風險管理和控制貫穿到企業(yè)發(fā)展的各個過程和各個階段中，只有通過這樣不斷地推進，才能真正地發(fā)揮內(nèi)部控制的功效。房地產(chǎn)企業(yè)面臨著不少經(jīng)營中的風險，風險的存在和發(fā)生對房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來了威脅。因此充分地認識到風險的危害，才能提高內(nèi)部控制的意識，才能加深對內(nèi)部控制的認識。在房地產(chǎn)企業(yè)管理活動過程中，要不斷地提高風險防控意識，只有這樣才能認識到內(nèi)部控制的重要性，才能真正地采取有效的措施和方法來管理風險。

（二）建立完善的內(nèi)部控制組織

一些房地產(chǎn)企業(yè)由于沒有建立相應(yīng)的內(nèi)部控制組織，導(dǎo)致內(nèi)部控制制度難以得到真正地落實，通過在企業(yè)內(nèi)部建立完善的內(nèi)部控制組織，對于發(fā)揮內(nèi)部控制的作用具有重要的意義。內(nèi)部控制組織應(yīng)當平衡好企業(yè)發(fā)展與風險評估的關(guān)系，實現(xiàn)二者的有效結(jié)合，最終實現(xiàn)對風險的有效管理。內(nèi)部控制部門應(yīng)當做好風險的分析和識別工作，結(jié)合企業(yè)的實際情況建立相應(yīng)的風險預(yù)警模型，在日常的工作中以模型為指導(dǎo)，建立嚴格的風險指導(dǎo)線，確保風險能夠真正的可控，例如合理地配置企業(yè)的貸款、債務(wù)比例等，做好資金的短期和長期的有效配置，分散風險，控制風險。內(nèi)部控制部門應(yīng)當做好風險的預(yù)測工作，準確地判斷企業(yè)發(fā)展過程中的風險，對于風險影響的大小等進行科學的分析，從而實現(xiàn)對風險的有效識別。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，其波動性比較大，在風險識別的過程中要綜合性地采取有效的方法，判斷風險的來源和類別，從而準確地評估分析，提出相應(yīng)的改進措施。在建立內(nèi)部控制組織部門的過程中，要提高其獨立性，能夠擺脫其它部門的掣肘，獨自行使其監(jiān)督管理權(quán)力，切實地防止風險的發(fā)生。此外，還應(yīng)當加強內(nèi)部控制人才建設(shè)，加強對財務(wù)人員的培訓工作，使財務(wù)人員能夠熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的各個流程，只有這樣才能切實地了解企業(yè)發(fā)展過程中可能存在的風險，做到內(nèi)部控制的有的放矢，減少風險事件的發(fā)生。

（三）加強對內(nèi)部控制的監(jiān)督

加強內(nèi)部控制的監(jiān)督，對于發(fā)揮內(nèi)部控制的作用，實現(xiàn)對風險的有效管理具有重要的意義。企業(yè)管理人員要加強內(nèi)部管理，明確相關(guān)的責任人，對員工的職權(quán)進行嚴格的限定，將風險管理責任落實下去，從而實現(xiàn)對內(nèi)部控制流程的監(jiān)督。在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)當建立內(nèi)部控制評價制度，檢查測試內(nèi)部控制制度的執(zhí)行情況，這樣能夠及時地發(fā)現(xiàn)問題，減少企業(yè)的經(jīng)濟損失。要對企業(yè)運行過程中的各項業(yè)務(wù)的風險進行追蹤，及時地發(fā)現(xiàn)其中的風險漏洞，從而進行相應(yīng)的優(yōu)化，減少風險的發(fā)生。為了明確企業(yè)運行過程中的風險，可以由企業(yè)內(nèi)部組織審計或者由第三方審計部門對企業(yè)的內(nèi)部控制進行監(jiān)督，不斷地提高審計部門的獨立性。在監(jiān)督的過程中，要圍繞風險關(guān)鍵點作為審計的重要對象，對于一些財務(wù)支出大、而且頻繁的項目應(yīng)當做好其后期追蹤，從而達到風險檢查和預(yù)警的作用。為了進一步完善內(nèi)部控制監(jiān)督機制，應(yīng)當對內(nèi)部控制實施效果進行評價，這樣能夠突出監(jiān)督機制的重點，使監(jiān)督機制能夠隨著風險的變化而變化，及時地發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制活動中的薄弱環(huán)節(jié)，從而切實地發(fā)揮監(jiān)督機制的作用。

三、結(jié)束語

完善的內(nèi)部控制制度，對于提高企業(yè)的風險管理水平，降低風險發(fā)生的頻率具有重要的幫助。企業(yè)管理人員要具有強烈的風險意識，將內(nèi)部控制真正地落實到企業(yè)管理活動中，落實到具體的個人，落實到企業(yè)的各個部門中，貫穿到企業(yè)發(fā)展的各個階段，最終促進企業(yè)的風險管理，改善企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境。通過加強內(nèi)部控制，建立完善的、科學管理體系，最終能夠使企業(yè)獲得長期的發(fā)展，對于提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，完善房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度都具有積極的意義。

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