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篇(1)

[關(guān)鍵詞]： 貨物買賣 合同成立 基本條款

隨著我國加入WTO，與國際間的商業(yè)交往日益密切，國際貨物買賣合同的數(shù)量也將大大增加。但在學(xué)術(shù)研究方面，鮮有人充分的總結(jié)了國際貨物買賣合同與國內(nèi)貨物買賣合同的異同并進(jìn)行深入的比較研究，故研究二者的異同，無疑具有重要的理論價值和實(shí)踐意義。充分的理解《合同法》和《公約》的精神實(shí)質(zhì)，對當(dāng)事人不僅有履行合同實(shí)體上的意義，而且也具有程序上的意義。雖然我國《合同法》在制定過程中借鑒了《公約》的規(guī)定，許多地方達(dá)成了一致，但也存在著差異。了解這些差異，并以此來指導(dǎo)我國的外貿(mào)實(shí)踐，有利于減少國際貿(mào)易中的法律障礙，促進(jìn)外貿(mào)活動的順利進(jìn)行，同時這對完善我國合同法也大有裨益。 從上述問題出發(fā)，本文試圖分析和討論二者在合同成立要件，合同主要條款，買賣雙方的義務(wù)之間的不同，從而探討如何使我國合同法全面與國際接軌，順應(yīng)國際立法趨勢。

一、國際貨物買賣合同與國內(nèi)貨物買賣合同基本概念與特征比較

（一）國際貨物買賣合同的基本概念與特征 合同是當(dāng)事人之間確立相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的一種協(xié)議。國際貨物買賣合同是指營業(yè)地處于不同國家或地區(qū)的當(dāng)事人之間所訂立的，并由一方提供貨物并轉(zhuǎn)移所有權(quán)，另一方支付價款的合同 .《公約》對此也在第1條第（1）款中作了類似的表述。該公約所采用的是以營業(yè)地是否分別位于不同國家或地區(qū)作為衡量國際合同的標(biāo)準(zhǔn)，至于雙方當(dāng)事人的國籍及其他因素，均不予考慮。而我國原《涉外經(jīng)濟(jì)合同法》第2條規(guī)定，確立涉外合同的標(biāo)準(zhǔn)是國籍主義，與《公約》的營業(yè)地主義有明顯的差異，《合同法》并未對上述問題作出例外規(guī)定，所采用的是與《公約》相一致的標(biāo)準(zhǔn)，即營業(yè)地主義。同時，就調(diào)整范圍來說，公約并不能解決與國際貨物相關(guān)的銷售問題，《公約》第4條規(guī)定：“本公約只適用于銷售合同的訂立以及買方和賣方因此種合同產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)”，至于其他的法律問題，如違約金、定金條款的效力等，都不屬于《公約》的調(diào)整范圍，要由相應(yīng)的國內(nèi)法去解決。因此，國際貨物買賣合同最鮮明的特征就是國際性，無論是在合同的當(dāng)事人，還是在合同的履行等方面都帶有涉外因素。

（二）國內(nèi)貨物買賣合同的基本概念和特征

我國《合同法》第130條規(guī)定，買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同 .買賣關(guān)系的主體是出賣人和買受人。國內(nèi)貨物買賣合同作為買賣合同的主要形式，是一種轉(zhuǎn)移貨物所有權(quán)，并以支付貨款為對價的諾成性雙務(wù)合同。

（三）國際貨物買賣合同與國內(nèi)貨物買賣合同基本概念及特征之比較

作為買賣合同，國際貨物買賣合同與國內(nèi)貨物買賣合同在許多地方是一致的。二者都是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)，買受人支付價款的合同，具有買賣合同的一般特征。但是，二者也存在著許多不同之處：

1、合同當(dāng)事人不同。國際貨物買賣合同當(dāng)事人，即貨物的賣方和買方，《公約》雖然未對當(dāng)事人的締約能力作出規(guī)定，但根據(jù)中國《對外貿(mào)易法》第8條之規(guī)定，只有經(jīng)對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部的批準(zhǔn)，取得對外貿(mào)易經(jīng)營權(quán)的企業(yè)和組織，才能作為當(dāng)事人與外商訂立國際貨物買賣合同，個人不能訂立此合同。而國內(nèi)貨物買賣合同卻沒有如此嚴(yán)格的限制 .

2、標(biāo)的物不同。國際貨物買賣合同的標(biāo)的物是貨物?，F(xiàn)代國際貿(mào)易包括的范圍很廣，除了各種有形動產(chǎn)可以買賣外，某些無形財產(chǎn)，如專利權(quán)，商標(biāo)權(quán)等也可以成為國際國際貿(mào)易的標(biāo)的物。同時，國際貨物買賣合同的標(biāo)的物必須事實(shí)上從一國運(yùn)到另一國，是被跨國界運(yùn)輸?shù)?，而不動產(chǎn)不具備這個條件，因此不包括在國際貨物買賣的標(biāo)的物之內(nèi)。雖然《公約》沒有對貨物下定義，但其采取了排除法，在第2條中規(guī)定了不適用公約的買賣范圍：（1）購供私人、家人或家庭使用的貨物的銷售，除非賣方在訂立合同前任何時候或訂立合同時不知道而且沒有理由知道這些貨物是購供任何這種使用；（2）經(jīng)由拍賣的銷售；（3）根據(jù)法律執(zhí)行令狀或其它令狀的銷售； （4）公債、股票、投資證券、流通票據(jù)或貨幣的銷售；（5）船舶、船只、氣墊船或飛機(jī)的銷售；（6）電力的銷售。同時在第3、4、5、6條又作了相應(yīng)的補(bǔ)充。因?yàn)檫@些標(biāo)的物涉及到國家的經(jīng)濟(jì)安全和金融秩序的穩(wěn)定，應(yīng)當(dāng)予以排除。故國際貨物買賣合同的標(biāo)的物實(shí)際上只是指無需經(jīng)各國法律特別確認(rèn)的動產(chǎn)實(shí)體物。我國《合同法》中規(guī)定的買賣合同是屬于狹義的買賣，即原則上它只規(guī)范實(shí)體物買賣，而不規(guī)范權(quán)利買賣。關(guān)于知識產(chǎn)權(quán)，我國制定了商標(biāo)法、專利法、著作權(quán)法等法律規(guī)定了注冊商標(biāo)、專利權(quán)的轉(zhuǎn)讓、著作權(quán)的許可使用等合同。這些法律對有關(guān)合同的規(guī)定都很具體，其內(nèi)容沒有必要在《合同法》中再作規(guī)定，有關(guān)權(quán)利的轉(zhuǎn)讓問題可以由這些專門法去規(guī)定。

3、特征不同。 與國內(nèi)貨物買賣合同相比，國際貨物買賣合同具有下列特征：（1）復(fù)雜性。由于國際貨物買賣是跨越一國國界的貿(mào)易活動，合同所涉及的交易數(shù)量和金額通常都比較大，合同的履行期限也比較長，又采用與國內(nèi)買賣不同的結(jié)算方式，故相比國內(nèi)貨物買賣合同復(fù)雜的多 .（2）風(fēng)險性大。在進(jìn)出動中，雙方當(dāng)事人要與運(yùn)輸公司、保險公司或銀行發(fā)生法律關(guān)系，長距離運(yùn)輸會遇到各種風(fēng)險，使用外匯支付貨款和采用國際結(jié)算方式，可能發(fā)生外匯風(fēng)險，此外，還涉及有關(guān)政府對外貿(mào)易法律和政策的改變，因此，國際貨物買賣合同是當(dāng)事人權(quán)利、義務(wù)、風(fēng)險責(zé)任的綜合體。（3）國際貨物買賣合同中買賣的貨物一般很少有買賣雙方直接交接，而是多有負(fù)責(zé)運(yùn)輸?shù)某羞\(yùn)人轉(zhuǎn)交。而國內(nèi)貨物買賣合同則有雙方當(dāng)事人親自交接。 （4）國際貨物買賣合同中買賣雙方多處于不同的國家和地區(qū)，了解不深，直接付款的情況少，多利用銀行收款或有銀行直接承擔(dān)付款責(zé)任。 （5）在國際貨物買賣中，買賣雙方面臨著法律適用多樣性的問題。國內(nèi)貨物買賣合同中一般只適用本國法即可，而國際貨物買賣合同從簽訂到履行要涉及到國內(nèi)法、外國法、國際法等一系列的法律規(guī)范。

二、合同的主要條款比較

（一）合同的主要條款概述 合同的主要條款是合同的核心部分，是合同權(quán)利和合同義務(wù)的集中體現(xiàn)。買賣合同一般有約首，正文和約尾三部分組成，約首包括合同名稱，編號，締約日期。締約雙方的名稱，地址及合同的序言等，正文是合同的核心，主要規(guī)定了有關(guān)當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)各項(xiàng)的條款，約尾一般注明合同的文字及文本數(shù)，合同的生效，有效期及 雙方的簽署和日期等 .國際貨物買賣合同與國內(nèi)貨物買賣合同在合同的基本結(jié)構(gòu)上相當(dāng)一致，都是由這三部分組成的。

（二）我國《合同法》與《公約》關(guān)于合同條款之比較 作為合同的主體部分，各國都在本國實(shí)體法中對合同的條款予以明確的規(guī)定，根據(jù)我國《合同法》第12條，第131條之規(guī)定，國內(nèi)貨物買賣合同的內(nèi)容有當(dāng)事人約定，一般應(yīng)包括當(dāng)事人的名稱或姓名及住所，標(biāo)的，數(shù)量，質(zhì)量。價款及報酬，履行期限，地點(diǎn)和方式，違約責(zé)任，解決爭議的方法，除此之外，還可以包括包裝方式，檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方式，結(jié)算方式，合同使用的文字及其效力等條款。 國際貨物買賣合同的主要條款雖然在《公約》中未有明確的表述，但在國際貿(mào)易實(shí)踐中可以總結(jié)出，國際貨物買賣合同與國內(nèi)貨物買賣合同在商品的名稱和品質(zhì)規(guī)格、裝運(yùn)、商品檢驗(yàn)（檢疫）、索賠條款上大體一致，但是由于其涉外性與復(fù)雜性，對主要條款的規(guī)定更加嚴(yán)謹(jǐn)，限制的更加嚴(yán)格了，這主要體現(xiàn)在以下幾個方面：。

1、數(shù)量條款。此條款只要包括交貨數(shù)量和計量方法。制定數(shù)量條款時應(yīng)明確計量單位和度量衡知道，尤其在農(nóng)副產(chǎn)品的交易中由于這些貨物的計量不易精確，故為避免爭議，應(yīng)在合同中對交貨的數(shù)量規(guī)定一個機(jī)動幅度，也即“溢短裝條款”。

2、包裝條款。根據(jù)《公約》第35條規(guī)定，賣方交付的貨物必須與合同所規(guī)定的數(shù)量，質(zhì)量和規(guī)格相符，并須按照同類貨物通用的方式裝箱和包裝。除雙方當(dāng)事人業(yè)已另有協(xié)議外。若無約定，則按照同類貨物通用的方式進(jìn)行裝箱和包裝，如果沒有此種通用方式，則按照足以保全和保護(hù)貨物的方式裝箱和包裝，否則視為與合同不同。同時，包裝條款中須明確國際對運(yùn)輸標(biāo)志的慣常做法以及訂明包裝費(fèi)用由何方負(fù)擔(dān) .

3、價格條款。價格條款在國際貨物買賣中有相當(dāng)突出的作用，直接關(guān)系到雙方當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益和所承擔(dān)的風(fēng)險責(zé)任。在國際貨物買賣中，合同作價主要有固定價格，滑動價格和后定價格三種方式。在貿(mào)易實(shí)務(wù)中，還應(yīng)密切注意國際貿(mào)易術(shù)語的應(yīng)用。

4、保險條款。由于國際貨物買賣風(fēng)險比較大，故保險條款在合同中就顯得非常必要。這與國內(nèi)貨物買賣合同有較大的區(qū)別。在貨物買賣中，應(yīng)注意各種貿(mào)易術(shù)語中保險費(fèi)用和保險責(zé)任的負(fù)擔(dān)。

5、支付條款。國際買賣合同中，一般都規(guī)定，貨物的結(jié)算除了政府記帳的方式外，大部分是通過銀行進(jìn)行現(xiàn)匯結(jié)算 ，而國內(nèi)貨物買賣合同大部分通常都是通過現(xiàn)金或銀行轉(zhuǎn)帳進(jìn)行結(jié)算。此條款主要包括支付工具，支付時間和支付方式。

6、不可抗力條款。這是國際貨物買賣合同中普遍采用的一種例外條款。按照《公約》規(guī)定，遭受不可抗力的一方可以解除和遲延履行合同而不承擔(dān)責(zé)任，只有當(dāng)既沒有不可抗力因素，又有當(dāng)事人過失的情況下，當(dāng)事人才承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

7、仲裁條款。國際貨物買賣合同一般都規(guī)定，如雙方協(xié)商不成，應(yīng)提交仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行仲裁。我國對外貿(mào)易法規(guī)定，我國的涉外買賣合同若協(xié)商不成，應(yīng)提交北京中國貿(mào)易促進(jìn)委員會對外貿(mào)易仲裁委員會按其規(guī)則進(jìn)行仲裁 .而國內(nèi)貨物買賣合同則相對較少采用仲裁方式來解決爭議和糾紛。

8、法律適用條款。國際貨物買賣合同中，由于涉及合同當(dāng)事人來自不同的國家，故很有必要設(shè)立法律適用條款來規(guī)定準(zhǔn)據(jù)法，以防止在發(fā)生爭議時無法缺點(diǎn)解釋合同和解決爭議的法律。一般來說，國際上都根據(jù)當(dāng)事人意思自治原則確定，但根據(jù)我國現(xiàn)行法律，還要受到最密切聯(lián)系原則和公共秩序保留原則的限制 .公約中對當(dāng)事人意思自治權(quán)利的 適用范圍規(guī)定的更加完備與廣泛。而國內(nèi)貨物買賣合同一般都有《合同法》和《民法通則》予以規(guī)范調(diào)整，故較少設(shè)立此條款。 所以，無論是在法律上，還是在實(shí)踐中，國際貨物買賣合同與國內(nèi)貨物買賣合同的主要條款還是存在一定的差異的，我國《合同法》應(yīng)當(dāng)充分地借鑒《公約》，特別是一些在國際貿(mào)易中的做法，使之在合同條款的設(shè)立上能日趨完善。

三、合同成立之比較研究

（一）合同成立之形式要件比較研究 具備法定的形式要件，是國際貨物買賣合同成立的必要條件，《公約》第11條明確規(guī)定：“銷售合同無須以書面訂立或書面證明，在形式方面也不受任何其他條件限制，銷售合同可以包括人證在內(nèi)的任何證明?！备鶕?jù)我國《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，可以采取書面形式，口頭形式與其他形式，但法律和行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式或當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采取書面形式。由此可見，這一規(guī)定與《公約》大體一致，但也存在著些許不同： 1、我國在1986年12月11日加入《公約》時，對第11條第（1）款作出保留，公約的此規(guī)定在我們沒有法律約束力。在適用公約時，我國僅承認(rèn)書面形式的銷售合同的效力。而且考慮到我國對外貿(mào)易制度及海關(guān)對進(jìn)出口貿(mào)易的監(jiān)管需要，應(yīng)當(dāng)對國際貨物買賣合同要求書面形式 .本人認(rèn)為，雖然如此，但《合同法》明顯地對合同的形式的要求比過去放寬，買賣合同的形式自治，《合同法》對《公約》的保留在合同形式上雖然有表面的沖突，但并不存在實(shí)質(zhì)沖突，這就充分地顯示了我國立法機(jī)關(guān)對締約自由和合同形式意思自治認(rèn)識的重大轉(zhuǎn)變，證明了平衡交易安全與交易便捷的信心，反映了市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展對交易效率的渴望。我們應(yīng)當(dāng)運(yùn)用和諧解釋的原則，將盡可能地協(xié)調(diào)條約與國內(nèi)法不一致的沖突之處，使立法或締約所體現(xiàn)的進(jìn)步理念具有優(yōu)先適用的效力。2、書面形式的界定不同。 我國《合同法》規(guī)定，書面形式是指合同書，信件和數(shù)據(jù)電文等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式，所謂數(shù)據(jù)電文包括電報，電傳，傳真，電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件。但按照《公約》第20條第（1）款規(guī)定，書面形式并不包括傳真，電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件。因此以傳真，電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件進(jìn)行國家貨物買賣交易，符合合同法上關(guān)于書面形式的要求，但從公約意義上并非書面形式，這也是區(qū)分國際貨物買賣合同與國內(nèi)貨物買賣合同的一個重要方面。 隨著當(dāng)今科學(xué)技術(shù)的迅猛發(fā)展，電子商務(wù)的前景更加廣闊。數(shù)據(jù)電文，電子郵件在實(shí)踐中廣泛運(yùn)用，我國也逐漸加快了立法步伐，2004年《中華人民共和國電子簽名法》草案出臺，開始全面確認(rèn)電子合同的書面效力并使之有可操作性，為電子合同的合法性掃除障礙。這標(biāo)志著我國立法逐漸與國際接軌?！豆s》中有關(guān)合同的在書面要求，要約與承諾發(fā)生效時間，有效性，撤消問題上都與現(xiàn)行的電子商務(wù)的做法有沖突。它面臨著三種發(fā)展方向：一是修改《公約》，二是專門就電子商務(wù)合同訂立新的國際條約，三是將間接電子商務(wù)部分在修改《公約》的基礎(chǔ)上繼續(xù)在舊的公約體系下。而直接電子商務(wù)則可以將其納入世界服務(wù)貿(mào)易體系中加以規(guī)范。

（二）實(shí)質(zhì)要件的比較 我國合同法與《公約》均規(guī)定以要約和承諾的方式來訂立合同，并且在要約、承諾的概念，撤消和撤回上都基本一致，例如，在承諾發(fā)表達(dá)方式上，合同法與《公約》都承認(rèn)承諾的表達(dá)方式有二，一的以書面或口頭的方式作出，二是以行為方式作出，前提是根據(jù)交易習(xí)慣或要約表明可以以行為方式作出承諾。但是，在某些方面，《合同法》與《公約》也存在著一些不同：

1、按《合同法》規(guī)定，要約是希望與他人訂立合同的意思表示，其內(nèi)容確定或可得確定，得因相對人的承諾而使合同成立，而《公約》第14條第（1）款規(guī)定：向一個或一個以上特定的人發(fā)出訂立合同的建議，如果十分確定，且表明要約在得到承諾時就將受其約束的意思，即構(gòu)成要約。顯而易見，二者之間的區(qū)別在于要約是否必須向一個或一個以上的特定人發(fā)出的 .按照《公約》的規(guī)定，非向一個或一個以上特定人提出的建議，僅應(yīng)視為要約邀請，除非提出建議的人明確的表示相反的意思，但《合同法》第15條卻規(guī)定，要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示，如寄送的價目表，拍賣公告，招標(biāo)公告以及商業(yè)廣告等。

2、在要約的變更上，國際貨物買賣合同與國內(nèi)貨物買賣合同也有區(qū)別。雖然《公約》與我國《合同法》都認(rèn)為要約變更的前提是承諾對要約作出了實(shí)質(zhì)性變更。但對實(shí)質(zhì)性變更，二者有不同的理解，《公約》第19條第（2）款規(guī)定：有關(guān)貨物的價格，付款，貨物的數(shù)量，質(zhì)量，交貨地點(diǎn)和時間，一方當(dāng)事人對另一方當(dāng)事人的賠償責(zé)任范圍或解決爭端等等的添加或不同條件，均視為實(shí)質(zhì)上變更發(fā)價的條件。與我國《合同法》第30條相比，我們還可以發(fā)現(xiàn)，《合同法》規(guī)定的更加完備，限定的范圍也更加廣泛，除《公約》中規(guī)定的事項(xiàng)外，還包括了有關(guān)合同的標(biāo)的和履行方式的變更均為實(shí)質(zhì)性變更 .

3、合同法第20條第（2）款規(guī)定要約失效為要約人依法撤消要約，而公約中規(guī)定的是撤消或撤回要約。根據(jù)要約撤回的定義，本人認(rèn)為 ，要約撤回時，要約并未生效，所以談不上失效，故不能未失效的條件。由此可見我國合同法對公約的大膽吸收，同時也可以看出我國立法工作者的嚴(yán)謹(jǐn)。

4、承諾生效的確定標(biāo)準(zhǔn)不同?！豆s》第18條規(guī)定，承諾要約于表示承諾的通知到達(dá)要約人時生效，而不是發(fā)出之時。很明顯其采用的是到達(dá)說，雖然我國《合同法》也采取了到達(dá)生效原則，但是還規(guī)定，通過函件電報，電傳達(dá)成的協(xié)議，如一方要求簽訂確認(rèn)書時，則合同不是在收到確認(rèn)書時生效，而是在確認(rèn)書經(jīng)簽訂后才能成立 .

5、按照《合同法》規(guī)定，數(shù)據(jù)電文是書面形式之一，要約與承諾都可以采用數(shù)據(jù)電文的形式，《合同法》對以數(shù)據(jù)電文形式形成的要約和承諾規(guī)定了相應(yīng)的生效規(guī)則，但《公約》中并無數(shù)據(jù)電文的任何規(guī)定?？梢姡逗贤ā穼Α豆s》有了新的發(fā)展，在計算機(jī)與互聯(lián)網(wǎng)高速發(fā)達(dá)的今天，明確地對以數(shù)據(jù)電文形訂立合同的行為作出規(guī)范，是經(jīng)濟(jì)和科技發(fā)展所提出的要求，也是對《公約》一定程度上的發(fā)展。

6、《合同法》中規(guī)定了締約過失責(zé)任原則。在當(dāng)事人訂立合同時有以下情形之一的，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況，有其他違背誠實(shí)信用原則的行為 .國內(nèi)買賣合同必須遵守該原則的有關(guān)規(guī)定，而國際貨物買賣合同就不一定，要看其所選擇的準(zhǔn)據(jù)法，如果選用的是《公約》，則無締約過失責(zé)任而言了。

四、買賣雙方義務(wù)比較。

買賣雙方的義務(wù)是買賣法的核心內(nèi)容，也是買賣合同內(nèi)容的具體體現(xiàn)。一般來說，《合同法》或者《公約》關(guān)于買賣合同義務(wù)的規(guī)定，都是屬于非強(qiáng)制性的規(guī)定。雙方當(dāng)事人可以排除起適用而作出不同的規(guī)定，如果合同當(dāng)事人作出了與《合同法》或《公約》不同的約定，則按約定辦理。下面我就從我國《合同法》和《公約》的比較出發(fā)，分析國內(nèi)貨物買賣合同與國際貨物買賣合同在買賣雙方義務(wù)上的不同。

（一）賣方的義務(wù)

賣方的義務(wù)主要是要按合同約定的方式、時間、地點(diǎn)交付貨物，提供約定的有關(guān)貨物的各種單據(jù)，并保證其所交付的貨物符合合同的各項(xiàng)要求，同時還必須對貨物所涉及的有關(guān)權(quán)利承擔(dān)擔(dān)保義務(wù) . 根據(jù)《合同法》第135條規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)的義務(wù)?？梢?，出賣人的主要義務(wù)是將標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限，地點(diǎn)，數(shù)量來交貨，并且在交付貨物的同時，應(yīng)當(dāng)按照約定或交易習(xí)慣向買受人交付提取標(biāo)的物單證以外的有關(guān)單證及資料。此外，出賣人還需對其交付的貨物的 品質(zhì)和權(quán)利承擔(dān)擔(dān)保義務(wù)?！豆s》也相似地規(guī)定了出賣人的義務(wù)，但在實(shí)現(xiàn)其義務(wù)的過程中存在著一些差異：

1、交付義務(wù)中交貨地點(diǎn)的差異。當(dāng)合同當(dāng)事人對交付貨物的四點(diǎn)沒有約定或約定不明確時，《合同法》和《公約》對此采用了不同的補(bǔ)缺原則?！逗贤ā凡捎玫氖恰凹s定———推定———法定”順序補(bǔ)缺，盡可能充分的尊重當(dāng)事人的真實(shí)意圖。在履行地點(diǎn)不明確時，首先采用補(bǔ)充協(xié)議。只有在無法達(dá)成協(xié)議的情況下在采用推定方式，即依合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定如果仍然無法確定，才適用合同法第62條第（3）款或第141條的法定方式。而《公約》則不同，因?yàn)椤豆s》調(diào)整的合同雙方當(dāng)事人處于不同國家，因而補(bǔ)充協(xié)議顯得不太實(shí)際，而且耗時較長，故《公約》沒有采用補(bǔ)充協(xié)議的補(bǔ)缺方式，而是采用剛性的規(guī)定方式。如：《公約》在第31條明確規(guī)定了三種情況下的履行地點(diǎn)。以期盡量縮短交易周期，降低交易成本。

2、貨物權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)不同。在貨物買賣合同中，貨物的權(quán)利保證儀是賣方的一項(xiàng)主要義務(wù)。合同法和公約對此規(guī)定有較大的差異。 《合同法》第150條規(guī)定，出賣人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)，但法律另有規(guī)定的除外。買受人在訂立合同時知道或應(yīng)當(dāng)知道第三人對買賣的標(biāo)的物享有權(quán)利的，出賣人不承擔(dān)上述的權(quán)利保證義務(wù) . 《公約》則規(guī)定，賣方所交付的貨物 ，必須是第三人不能提出任何權(quán)利或要求的貨物，除非買方同意在這種權(quán)利和要求的條件下，收取貨物，賣方所交付的貨物，必須是第三方不能根據(jù)工業(yè)產(chǎn)權(quán)或其他知識產(chǎn)權(quán)主張任何權(quán)利或要求的貨物，但以賣方在訂立合同時已知道或不可能不知道的權(quán)利或要求為限，而且這種權(quán)利或要求是以工業(yè)產(chǎn)權(quán)或其他知識產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)。 由此可見，在貨物權(quán)利保證方面，《合同法》與《公約》存在著的主要差異在于（1）在《合同法》中，賣方免責(zé)的條件是在訂立合同時，買方知道或應(yīng)當(dāng)知道第三人對買賣的標(biāo)的物享有權(quán)利，而在《公約》中，賣方免責(zé)的條件是即使有第三人提出權(quán)利要求，但買方同意并收取貨物。（2）《公約》特別規(guī)定了賣方對于貨物的知識產(chǎn)權(quán)的保證義務(wù)，但在《合同法》中無此特別規(guī)定。

（二）買方義務(wù)的比較

貨物買賣合同作為一種雙務(wù)合同，買賣雙方的義務(wù)都是相對應(yīng)的。買方的基本義務(wù)主要有兩項(xiàng)，一項(xiàng)是支付價款，另一項(xiàng)是受領(lǐng)貨物。公約與合同法對此規(guī)定是最主要的區(qū)別在買方的付款義務(wù)上。

1、在國際貿(mào)易中，買方支付貨款的義務(wù)不僅僅是支付貨款這么簡單，還應(yīng)包括按照合同或任何法律，規(guī)章的要求履行相關(guān)的步驟及手續(xù)，以便使貨款得以支付，因?yàn)閲H貿(mào)易付款程序遠(yuǎn)比國內(nèi)貿(mào)易復(fù)雜，并且涉及到外匯的使用問題，如果買方不履行必要的付款手續(xù)，到時可能付不了款。此外，買方支付貨款的時間和條件也與國內(nèi)貿(mào)易有所不同 .

2、合同法規(guī)定，在當(dāng)事人未約定或價款約定不明確時，當(dāng)事人可以協(xié)議補(bǔ)充約定，未能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按合同有關(guān)條款或交易習(xí)慣確定價款，但公約無此種規(guī)定，盡管公約并不禁止當(dāng)事人以補(bǔ)充協(xié)議的形式來約定價款。

五、我國《合同法》存在的缺陷和完善

我國《合同法》與《公約》相比，在以下方面存在著不足：

1、承諾生效問題

《合同法》第28條、29條是關(guān)于逾期承諾的效力問題。理論上講逾期承諾有三種情況，即受要約人超過承諾期限發(fā)出承諾；受要約人在承諾期限內(nèi)發(fā)出承諾，按照通常情況能夠及時到達(dá)要約人，因其他原因超出期限后到；受要約人在承諾期限內(nèi)發(fā)出承諾，但按照通常情形也無法在規(guī)定期限內(nèi)到達(dá)?！逗贤ā返?8、29兩條只規(guī)定了前兩種情況，而未論及第三種情況，而《公約》中則將一、三兩種情況概括為正常情況下的逾期一同加以規(guī)定體現(xiàn)了以上三種情況，本人認(rèn)為這實(shí)際是立法技術(shù)上的問題，也是《合同法》相對于《公約》不足之處 .

2、知識產(chǎn)權(quán)擔(dān)保問題

《合同法》中規(guī)定賣方義務(wù)時指出賣方有按時交送貨物的義務(wù)，有對貨物所有權(quán)提供擔(dān)保的義務(wù)，卻沒有像《公約》第41條那樣對貨物的知識產(chǎn)權(quán)問題做出明確的規(guī)定。這一點(diǎn)顯然是不適應(yīng)現(xiàn)代國際貿(mào)易中與知識產(chǎn)權(quán)有關(guān)的買賣合同日益增多的趨勢。

3、意思自治問題

《合同法》第126條第（1）款將涉外合同的當(dāng)事人選擇合同適用的法律的自治權(quán)利限制于“選擇處理合同爭議所適用的法律”，有違合同當(dāng)事人意思自治的精神。如前所述，市場經(jīng)濟(jì)是自由競爭的經(jīng)濟(jì)。作為市場主體發(fā)生經(jīng)濟(jì)關(guān)系進(jìn)行經(jīng)濟(jì)交往的最重要的手段，合同也以自由為其旗幟。相應(yīng)地，合同當(dāng)事人意思自治是合同法的靈魂。作為規(guī)范市場主體合同行為的法律，《合同法》應(yīng)首先確立并保護(hù)意思自治的原則，其次才是著眼于防止當(dāng)事人合同自由權(quán)利的濫用。唯有如此，才能調(diào)動當(dāng)事人的積極性，從而實(shí)現(xiàn)《合同法》所追求的效率目標(biāo)。由獨(dú)立，平等、自由的各方當(dāng)事人自己決定合同主體資格、訂立和履行、解釋、爭議的解決等事項(xiàng)所適用的法律，正是意思自治原則的必然要求和主要內(nèi)容，也是世界各國立法和國際公約中通行的準(zhǔn)則。比較之后，我們可以發(fā)現(xiàn)，我國采取的“處理合同爭議”的限制性作法罕有先例可循，雖然這一規(guī)定在我國存在已久（見于《涉外經(jīng)濟(jì)合同法》第5條、《民法通則》第145條和《海商法》第269條等）。 此外還有國家規(guī)定當(dāng)事人只能選擇與合同有客觀聯(lián)系的國家的法律，但是如我國這樣將當(dāng)事人選擇法律的自由限制在“處理合同爭議”，實(shí)無必要，應(yīng)該予以修改。修改后的文字表述形式可以是“當(dāng)事人可以選擇合同所適用的法律”，也可以仿照《公約》的用語，即“合同適用當(dāng)事人選擇的法律”。只有這樣，才能更好地發(fā)揮法律選擇規(guī)則對國際民商事關(guān)系全過程、而不僅僅是對爭議解決的規(guī)范作用。

4、我國《合同法》中的瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度還有很多漏洞，還有很多懸而未決的問題，《合同法》只是規(guī)定對于標(biāo)的物的狀況出賣人對買受人應(yīng)承擔(dān)什么義務(wù)，買受人對出賣人享有什么權(quán)利。因我國目前尚未制定物權(quán)法，而且現(xiàn)有法律中也未明確對善意買受人的保護(hù)問題，實(shí)踐中處理這一問題也不很統(tǒng)一。因此亟需指定物權(quán)法對此明確規(guī)范，這就值得我們進(jìn)一步深入探討?深入研究，包括借鑒各國立法經(jīng)驗(yàn)，使之臻于完善。

5、在國際貿(mào)易實(shí)踐中，當(dāng)事人在合同中明確約定適用公約的很少，甚至合同中沒有法律適用條款，往往由仲裁庭來發(fā)現(xiàn)公約的適用，這反映了我國當(dāng)事人對法律選擇的意識不夠 .

綜上所述，《合同法》盡管還存在著一些不足之外，但無論是在內(nèi)容上，還是在結(jié)構(gòu)上均做了較大的調(diào)整，大膽吸收了國際上一些新的作法，使我國《合同法》對國際貨物買賣合同更具有針對性和可操作性，尤其是對《公約》有關(guān)條款內(nèi)容的吸收與改進(jìn)，使二者相得益彰，共同完善，為我國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)立法與國際經(jīng)濟(jì)規(guī)范的接軌邁出了重要的一步。通過國際貨物買賣合同與國內(nèi)貨物買賣合同的比較，我們可以更加深刻地理解國內(nèi)法與國際立法的差距，從而找出協(xié)調(diào)二者的最佳途徑，最終實(shí)現(xiàn)法律上的統(tǒng)一。

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篇(2)

本文對商品房買賣中的法律問題進(jìn)行了論述，分析研究了我國現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，對商品房買賣中涉及到的主要合同關(guān)系進(jìn)行闡述，以期達(dá)到規(guī)范商品房買賣市場，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]商品房買賣訂購書商品房預(yù)售按揭法律責(zé)任

[目錄]

一、商品房買賣的基本理論問題

二、商品房預(yù)售的法律問題

三、商品房買賣按揭法律問題

四、商品房買賣中開發(fā)商的法律責(zé)任問題

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但房地產(chǎn)的立法不健全，房地產(chǎn)市場機(jī)制也不健全，導(dǎo)致商品房買賣糾紛成為社會投訴熱點(diǎn)和關(guān)注焦點(diǎn)。本文在這一背景下解讀我國現(xiàn)行法的有關(guān)規(guī)定，就商品房買賣中涉及到的部分法律問題談?wù)劰P者的淺見。

一、商品房買賣的基本理論問題

（一）商品房的概念

廣義的商品房指所有作為商品上市交易的房屋，包括開發(fā)商建造的房屋、私有房屋、經(jīng)濟(jì)適用房和房改房等。

狹義的商品房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的用于向社會銷售并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的房屋。除非特別說明，本文所稱商品房是就狹義的概念而言。

（二）商品房買賣合同的概念及法律特征

商品房買賣合同是指出賣人轉(zhuǎn)移在建或已建商品房所有權(quán)及相關(guān)財產(chǎn)權(quán)利予買受人，買受人支付價款的合同，是不動產(chǎn)買賣合同的最主要類型。一般來說，商品房買賣合同具有如下法律特征：

1.標(biāo)的物在法律上呈現(xiàn)出較復(fù)雜的形態(tài)。

在我國，由于土地為國家所有，因此商品房所附著的土地權(quán)利并非所有權(quán)而是使用權(quán)。同時，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，人民對居住環(huán)境的要求越來越高，高層住宅和住宅小區(qū)的出現(xiàn)，使商品房買賣合同的標(biāo)的物不僅限于土地使用權(quán)與房屋，還包括了建筑物和小區(qū)的公用設(shè)施的所有權(quán)及使用權(quán)。

2.標(biāo)的物財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為標(biāo)志。是商品房買賣合同的主要法律特征。

我國《合同法》第133條規(guī)定：標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。《城市房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記?！稉?dān)保法》第41條規(guī)定：當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財產(chǎn)（主要為不動產(chǎn)）抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效?？梢娢覈⒎▽ξ餀?quán)變動采登記或交付要件主義。就商品房買賣合同而言，其房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)等財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移也應(yīng)以辦理相關(guān)權(quán)屬變更登記為標(biāo)志。

3.行政干預(yù)色彩相對濃厚。

由于土地房屋類不動產(chǎn)價值較大，對國計民生影響甚巨，故各國法律對不動產(chǎn)買賣合同均有特別規(guī)制。在我國，由于土地為國家所有，加之國家對房地產(chǎn)開發(fā)過程的嚴(yán)格監(jiān)控，對商品房買賣合同訂立和履行過程的行政干預(yù)尤為明顯，如對商品房預(yù)售合同采強(qiáng)制登記制度等。

（三）關(guān)于商品房買賣中訂購書的法律問題

1.商品房訂購書的概念

商品房訂購書也稱認(rèn)購書，是指商品房買賣雙方在簽署正式的買賣合同之前所簽署的合同文件，其主要內(nèi)容包括定金條款、買賣特定商品房及在滿足約定條件時簽署正式買賣合同的合意等。

2.訂購書的法律性質(zhì)

從法律性質(zhì)上分析，商品房認(rèn)購書是一種預(yù)約合同。預(yù)約是指當(dāng)事人雙方約定負(fù)有將來締結(jié)契約義務(wù)的契約，或謂當(dāng)事人一方或雙方預(yù)先約定將來訂立具有特定內(nèi)容之契約的契約。其將來應(yīng)訂立之契約則稱為本契約或本約。商品房認(rèn)購書的內(nèi)容，是約定雙方有義務(wù)在一定期限內(nèi)洽談購房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規(guī)定的合同成立的要件，因此商品房認(rèn)購書本身就是一種合同。從法律性質(zhì)上分析，商品房認(rèn)購書是一種預(yù)約合同。訂購書為預(yù)約，則雙方在訂購書中約定將要簽署的正式的商品房買賣合同則為本約。

3.商品房訂購書與購房合同

（1）商品房認(rèn)購書與購房合同的關(guān)系

商品房認(rèn)購書不是購房合同的從合同。商品房認(rèn)購書約定的是一種行為義務(wù)，并不依賴于將來可能洽談的購房合同的效力。將來雙方不洽談購房合同，也不會導(dǎo)致商品房認(rèn)購書的無效，不影響雙方應(yīng)當(dāng)履行的善意洽談義務(wù)的存在，所以它是一種獨(dú)立的合同，而不是購房合同的從合同。

（2）具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容的商品房認(rèn)購書的法律性質(zhì)

在商品房認(rèn)購書具備購房合同主要內(nèi)容的前提下，如果開發(fā)商收受了購房款的，應(yīng)當(dāng)把商品房認(rèn)購書認(rèn)定為購房協(xié)議。這種觀點(diǎn)得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！彼痉ń忉尩挠^點(diǎn)表明，雖然《商品房銷售管理辦法》規(guī)定商品房銷售應(yīng)當(dāng)訂立書面購房合同，但書面購房合同并非買賣關(guān)系的生效條件。如果具備了主要內(nèi)容，并且買房人收受了購房款，就應(yīng)當(dāng)將商品房認(rèn)購書視為購房合同。

筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)有值得商榷之處。首先，因?yàn)樯唐贩夸N售管理辦法第十六條規(guī)定的購房合同主要內(nèi)容多達(dá)十三項(xiàng)，如果按照這一標(biāo)準(zhǔn)，幾乎沒有一份商品房認(rèn)購書能夠符合條件，這樣做顯然不利于保護(hù)認(rèn)購書守約方的利益；其次，由該條解釋可以推論出，認(rèn)購書被認(rèn)定為本約，除合同條款齊備外，還應(yīng)具備合同實(shí)際履行條件。一般講，只要合同條款齊備、明確，不存在法律或事實(shí)上的障礙，無論合同名稱如何，都應(yīng)認(rèn)定其為本約，無須附加實(shí)際履行內(nèi)容。我國《合同法》第61條規(guī)定：合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。第12條規(guī)定合同一般條款有當(dāng)事人、標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價款或者報酬、履行期限、地點(diǎn)和方式、違約責(zé)任及爭議解決方法等，由此觀之，在雙方就當(dāng)事人、標(biāo)的、數(shù)量三者未約定或約定不明時，不得依有關(guān)條款或交易習(xí)慣徑行確定。一般來說，不動產(chǎn)買賣合同成立的要件應(yīng)較動產(chǎn)買賣合同為嚴(yán)格，價款條款的確定或可確定性應(yīng)為必要?！斗▏穹ǖ洹返?108條規(guī)定，合同只有在其具有確定的標(biāo)的物時，方為有效。第1591、1592條規(guī)定，如當(dāng)事人未確定買賣的價金或指定第三人確定價金，則合同不成立。依解釋，所謂標(biāo)的物必須是具有特定品質(zhì)和可確定數(shù)量的財產(chǎn)，其價格也應(yīng)是可確定的，在滿足這些條件的前提下，合同成立。從訂購書的內(nèi)容來看，其通常具備了當(dāng)事人、標(biāo)的物、數(shù)量、價款這幾項(xiàng)條件，應(yīng)有不容置疑的確定性，應(yīng)為合法成立的合同。只要商品房認(rèn)購書確定了房號和價格確定方法，并可以據(jù)此確定面積等事項(xiàng)，或者能夠確定房屋總價款，那么就已經(jīng)具備了購房合同的必要條件，除非有相反證據(jù)，否則訂購書的法律性質(zhì)應(yīng)為已合法成立的合同。

二、商品房預(yù)售的法律問題

（一）商品房預(yù)售合同的概念

商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)與承購人就轉(zhuǎn)移在約定時間內(nèi)建成的商品房所有權(quán)及商品房暫用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，支付商品房價金等事宜所達(dá)成的書面協(xié)議。預(yù)售是目前我國房地產(chǎn)市場商品房交易的主要形式。

（二）商品房預(yù)售合同的法律性質(zhì)和特征

1.商品房預(yù)售合同的法律性質(zhì)

商品房預(yù)售合同雖名為預(yù)售，但不是買賣預(yù)約，而是本約，是買賣合同，只是房屋交付期在約定的將來的某一時間。買賣雙方關(guān)于房屋面積、價金、付款方式、交房期限、違約責(zé)任等問題均明確約定，無須將來另行訂立買賣合同，即可直接依約履行并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶，達(dá)到雙方交易目的。

2.商品房預(yù)售合同的特征

第一，商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物在簽約時尚不存在。一般的房屋買賣合同的標(biāo)的物是現(xiàn)成的物，而商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是正在建造的、在未來約定的時期內(nèi)竣工的商品房。

第二，商品房預(yù)售人在未來約定的時間交付商品房，而商品房預(yù)購人則預(yù)付商品房價金。

第三，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門備案。

（三）商品房預(yù)售合同登記的法律性質(zhì)及效力

1.商品房預(yù)售合同登記的法律性質(zhì)

商品房預(yù)售合同登記是不動產(chǎn)登記的一種，性質(zhì)屬于預(yù)告登記。所謂預(yù)告登記是為保全一項(xiàng)以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)而為的登記，是德國中世紀(jì)民法創(chuàng)立的制度。一般的不動產(chǎn)登記登記的權(quán)利是不動產(chǎn)物權(quán)，如所有權(quán)、抵押權(quán)等，而預(yù)告登記登記的權(quán)利是請求權(quán)，該請求權(quán)的內(nèi)容是在將來請求發(fā)生物權(quán)變動。一經(jīng)預(yù)告登記，預(yù)購人的請求權(quán)便取得了對抗第三人的效力，故預(yù)告登記使合同債權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，是一種典型的債權(quán)物權(quán)化。

2.商品房預(yù)售登記的效力

第一，優(yōu)先購買權(quán)。通過預(yù)先登記，預(yù)購人取得了優(yōu)先于其他人而購買特定的商品房的權(quán)利。從而將物權(quán)的公示手段用于對債權(quán)的保護(hù)，使該項(xiàng)請求權(quán)具有了對抗第三人的效力。第二，期待權(quán)。通過預(yù)售登記，將使預(yù)購人取得對未來房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的期待權(quán)。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款的規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。”我國法律通過預(yù)售合同登記對開發(fā)商預(yù)售行為的合法性進(jìn)行審查，以維護(hù)預(yù)購人的利益。

（四）商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓

1.商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的概念

商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是指商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓他人的行為。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定?！边@一規(guī)定實(shí)際上是對商品房的預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的認(rèn)可。

2.商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)

我國預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)是債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。預(yù)購人已全部履行合同義務(wù)所作的轉(zhuǎn)讓是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，債權(quán)人應(yīng)通知債務(wù)人。預(yù)購人只部分履行合同義務(wù)所作的轉(zhuǎn)讓，則是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓，事先應(yīng)征得預(yù)售人同意。預(yù)購人沒有履行預(yù)售合同的任何義務(wù)時，預(yù)購人無權(quán)轉(zhuǎn)讓該預(yù)售合同，即預(yù)售合同中不存在債務(wù)轉(zhuǎn)讓。因?yàn)閭鶆?wù)轉(zhuǎn)讓必須征得預(yù)售人的同意，預(yù)售人不可能同意預(yù)購人單純的牟利轉(zhuǎn)讓；即使不以牟利為目的，預(yù)售人對預(yù)售合同享有請求解除權(quán)，并要求預(yù)購人承擔(dān)締約上的過失責(zé)任，預(yù)購人不能通過轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同逃避應(yīng)負(fù)的法律責(zé)任，同時我國法律嚴(yán)禁倒賣合同、買空賣空的行為，更不允許利用預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易。

三、商品房買賣按揭法律問題

（一）商品房買賣按揭的涵義

按揭一詞來源于英文mortgage，在英國的法律體系中，mortgage一詞是由mort和gage組成，Mort源于拉語mortu.，其基本的含義是“永久，永遠(yuǎn)”，而gage的含義為“質(zhì)押，擔(dān)保”。中國大陸所稱的“按揭”據(jù)稱是從我國香港地區(qū)傳入大陸的，它是英文"mortgage"廣東話的諧音。我國大陸地區(qū)所指的按揭，是指購房人將與出賣人之間簽訂的商品房買賣合同的標(biāo)的抵押于銀行，銀行將一定數(shù)額的款項(xiàng)貸給購房人，并以購房人的名義將款項(xiàng)交與房地產(chǎn)商的法律行為。

（二）商品房買賣按揭的法律特征

1.主體包括三方：即購房者、房地產(chǎn)銷售商及按揭銀行。

2.按揭法律關(guān)系的內(nèi)容有三點(diǎn)，即購房者與房地產(chǎn)銷售商之間的買賣合同關(guān)系、購房者與按揭銀行之間的借款合同關(guān)系和購房者與按揭銀行之間的擔(dān)保法律關(guān)系。

3.按揭法律關(guān)系的標(biāo)的物與擔(dān)保合同的標(biāo)的物具有同一性，這是按揭的最大法律特征。

4.按揭權(quán)人實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)可采取兩種方式，一種是折價或以拍賣變賣標(biāo)的物所得價款優(yōu)先受償；一種是在合同中約定回購條款，由房地產(chǎn)銷售商向銀行回購標(biāo)的物，并以回購款優(yōu)先償還銀行貸款。

（三）按揭中的各方法律關(guān)系

從我國現(xiàn)行按揭中的法律關(guān)系來看，其所涉各方主體主要包括銀行、開發(fā)商、購房人（亦即借款申請人）、保險公司四方。各主體之間的法律關(guān)系分別為：

1.購房人與開發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系。購房人欲以按揭的形式購買房屋，首先必須與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，約定購買特定的房屋，并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。

2.購房人與銀行之間的借貸關(guān)系。購房人在與開發(fā)商簽訂買賣合同后，應(yīng)按規(guī)定提供相應(yīng)文件資料，向銀行申請個人住房（或商業(yè)）抵押貸款，銀行則根據(jù)申請人的身份情況、資信狀況確定同意借款的年限及成數(shù)，雙方同時簽署借款合同。

3.購房人與銀行之間的抵押關(guān)系。購房人在向銀行申請借款的同時，要將所購房屋在取得產(chǎn)權(quán)證后抵押給銀行，為向銀行申請的按揭貸款設(shè)立抵押，如購房人在未按借款合同約定償還銀行借款時，銀行可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，將購房人抵押之房屋折價、變賣或申請法院拍賣并以所得款項(xiàng)優(yōu)先受償。

4.開發(fā)商與銀行、購房人之間的擔(dān)保關(guān)系。在按揭過程中，銀行往往會要求開發(fā)商為購房人提供階段性的擔(dān)保，即在購房人所購房屋辦理完抵押登記之前，由開發(fā)商為購房人所欠銀行債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，購房人若不還款，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任。

5.購房人、銀行與保險公司之間的保險關(guān)系。購房人在將所購房屋抵押給銀行時，必須就抵押物（所購房屋）在借款期間投保財產(chǎn)險，并指定銀行為第一受益人。

6.開發(fā)商與銀行的回購關(guān)系。從法律角度看，按揭過程中的回購存在兩種情形：一種是在購房人所購房屋取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前，開發(fā)商履行回購義務(wù)的，其實(shí)質(zhì)是由開發(fā)商解除與購房人的買賣合同，并非法律意義上的回購行為；另一種是在購房人取得所購房屋的產(chǎn)權(quán)證后，開發(fā)商按條款約定回購購房人的房屋，雙方又產(chǎn)生一次房產(chǎn)的過戶行為，此時才是真正的法律意義上的回購。

上述各法律關(guān)系看似獨(dú)立，實(shí)際他們之間聯(lián)系緊密，共同構(gòu)成了按揭的各方法律關(guān)系體系。按揭中的貸款關(guān)系和買賣關(guān)系應(yīng)當(dāng)作為一個整體，不能拋開一種法律關(guān)系來談另一種法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)?；诒ＷC、抵押法律關(guān)系的保證和抵押合同都是借貸合同的從合同，保險關(guān)系和回購關(guān)系是對借貸關(guān)系保障的補(bǔ)充。

（四）房屋按揭的若干實(shí)務(wù)問題

1.按揭中房屋買賣合同和借款合同之間的關(guān)系

商品房買賣合同與按揭借款合同之間不是主合同與從合同的關(guān)系，具體分析如下：

首先，購房人選擇按揭付款方式后，必須按照開發(fā)商的要求與指定的按揭銀行簽訂借款合同，由按揭銀行向購房人發(fā)放貸款并應(yīng)購房人的委托直接將貸款劃給開發(fā)商。由于按揭銀行是與開發(fā)商存在約定的特定銀行，購房人不能與其它銀行做按揭，借款的目的就是為了支付購房款，開發(fā)商和按揭銀行之間存在一對一的銷售和融資合作關(guān)系，相互依存。因此說，借款合同在發(fā)生上對商品房買賣合同具有一定的依附性。其次，當(dāng)商品房借款合同被宣布無效或者被撤銷以后，并沒有使借款合同被宣布無效或被撤銷的情形出現(xiàn)，商品房借款合同在效力上對商品房買賣合同不具有從屬性。第三，商品房買賣合同訂立以后，當(dāng)出賣人將符合合同約定的商品房交付予買受人時便完成其義務(wù)，商品房買賣合同因履行完畢而消滅，但按揭借款合同并未消滅，所以，商品房借款合同在消滅上與買賣合同不具有從屬性。

通過以上分析可得出結(jié)論，商品房借款合同并不是商品房買賣合同的從合同，商品房買賣合同與按揭借款合同之間具有緊密聯(lián)系而又相互獨(dú)立的合同關(guān)系。

2.按揭借款合同與房屋抵押合同之間的關(guān)系

抵押合同與借款合同之間的關(guān)系屬于擔(dān)保法規(guī)定的主從合同關(guān)系，抵押合同屬于借款合同的從合同，借款合同無效、被撤銷、解除的，抵押合同也隨之無效、被撤銷或解除。因借款合同解除導(dǎo)致抵押合同解除的，依照擔(dān)保法司法解釋第十條的規(guī)定，主合同解除后，擔(dān)保人對債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，作為抵押物的房屋仍不免除物上擔(dān)保責(zé)任。我國擔(dān)保法規(guī)定房屋抵押權(quán)的成立以辦理房屋抵押登記為生效要件，由于借款合同和抵押合同可能簽訂在期房階段，也可能簽訂在現(xiàn)房階段，購房人作為抵押人在抵押時可能尚未占有房屋，或者未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，因此，按揭貸款中的抵押登記性質(zhì)上屬于抵押預(yù)告登記，也叫“預(yù)登記”，待購房人產(chǎn)權(quán)證辦妥后，再進(jìn)行房屋他項(xiàng)權(quán)登記。購房人在抵押房屋的同時，還要將商品房銷售合同正本交付銀行，在日后辦下房產(chǎn)證后，房產(chǎn)證也交押于銀行。買賣合同與房產(chǎn)證是購房人擁有房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，將這些重要憑證交付銀行占有，近似于英美法系中“權(quán)利憑證占有式按揭”。

四、商品房買賣中開發(fā)商的法律責(zé)任問題

（一）房地產(chǎn)廣告和宣傳資料與開發(fā)商的法律責(zé)任

在房地產(chǎn)銷售中，廣告和銷售宣傳資料對購房人起著非常重要的作用。在許多情況下，開發(fā)商的商品房銷售廣告承諾的條件較多，而在實(shí)際簽訂合同時又借口僅是宣傳而已，并不將廣告中所宣傳的許多條件寫在合同中，以廣告對其不構(gòu)成約束力為由推脫責(zé)任。建設(shè)部公布的《商品房銷售管理辦法》第15條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定?！边@就意味著廣告中的主要條件就是未來房屋買賣合同中開發(fā)商的義務(wù)，如果開發(fā)商在銷售合同中未列明其在廣告中所告知的條件，開發(fā)商就要承擔(dān)一定的責(zé)任。商品房《解釋》第三條明確規(guī)定：如果開發(fā)商對開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對購房人是否訂立買賣合同，或者對房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)視為合同內(nèi)容。哪怕這樣的說明和允諾沒有寫到合同中，對開發(fā)商也有法律上的約束力。此條所指的“相關(guān)設(shè)施”，應(yīng)當(dāng)是指《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的“供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆?、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施”。只要開發(fā)商在廣告中對上述內(nèi)容作了具體說明或允諾，但實(shí)際不能做到或有所改變的，都屬違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

虛假售樓廣告，曾使不少購房人利益蒙受重大損失。所謂虛假廣告實(shí)際上是廣告主不準(zhǔn)備真正兌現(xiàn)，而是以此作為一種商業(yè)手段而達(dá)到其營利目的所做的不真實(shí)的、甚至是欺騙性的、誤導(dǎo)性的宣傳。借助虛假廣告致使購房者與其簽訂合同的開發(fā)商，實(shí)際上是對購房者的利益實(shí)施的一種侵權(quán)行為。購房者可以要求開發(fā)商予以賠償或退房等。在這一民事法律關(guān)系中，侵權(quán)一方要返還不當(dāng)?shù)美?，并對被侵?quán)方的損失予以賠償，所以，如果開發(fā)商虛假廣告是要最終承擔(dān)法律責(zé)任的。

二、已售出的房產(chǎn)，在未辦理產(chǎn)權(quán)證前，又抵押給第三人的法律責(zé)任

由于現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較大，所需資金也較大，很少有開發(fā)商能夠獨(dú)立支付全部建設(shè)資金，有個別開發(fā)商為籌集資金，將已售出的房產(chǎn)再次抵押給銀行以獲得貸款，這種做法可能侵害購房者的利益。依照我國法律規(guī)定，在房產(chǎn)售出后，只要將房屋的買賣合同按照有關(guān)國家規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行了登記，該項(xiàng)房地產(chǎn)交易即告成立，涉及的房屋也就從開發(fā)商手中轉(zhuǎn)移到了購房者手中。如果此時開發(fā)商再將房屋進(jìn)行抵押，無疑是將自身沒有所有權(quán)的財產(chǎn)進(jìn)行抵押處置，這是侵犯購房者所有權(quán)的行為。負(fù)有法律責(zé)任的開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)因此給購房者造成的損失。

三、房屋不能按期交付的法律責(zé)任

開發(fā)商逾期交房的情況大致有：開發(fā)商根本不具備房地產(chǎn)開發(fā)的主體資格，其所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目并未取得政府有關(guān)主管部門的正式批準(zhǔn)；房屋尚未完工；房屋本身雖已完工，但合同中約定了相關(guān)配套設(shè)施不能同時交付使用；未通過政府部門的驗(yàn)收等。逾期交房作為明顯而嚴(yán)重的違約行為，開發(fā)商需要承擔(dān)買賣合同及法律規(guī)定的違約責(zé)任。首先是需向買方支付違約金。如果在寬展期內(nèi)，開發(fā)商需按日支付違約金；如果超出寬展期開發(fā)商仍無法交付，而客戶又要求解約、退房的，開發(fā)商需要退還客戶已交全部房款，以及合同約定的違約金。如合同約定的是定金罰則，則開發(fā)商需向買方雙倍返還定金，并支付全部款項(xiàng)的利息。

四、開發(fā)商因自身原因，不能按期取得房產(chǎn)證的法律責(zé)任

篇(3)

李某借張某款3萬元到期未還，張某起訴，法院判決張某還款。但判決生效后，李某未履行付款義務(wù)，于是，張某申請法院執(zhí)行，要求拍賣李某的一處房產(chǎn)償還欠款，執(zhí)行人員便將該房產(chǎn)查封。該房居住人王某提出異議，稱該房是其合法財產(chǎn)，不是李某的財產(chǎn)，要求解除查封。經(jīng)查，該房是王某2年前花8萬元從李某手中購買的，已付房款7、5萬元，其他5千元約定辦完房屋過戶手續(xù)后付清，后來李某下落不明，所以該房過戶手續(xù)一直未辦。

分歧：王某所提的異議是否成立？法院能否執(zhí)行該房產(chǎn)？有兩種觀點(diǎn)

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：王某所提異議不成立，因?yàn)?，該房屋沒有辦理登記過戶手續(xù)，房屋轉(zhuǎn)讓無效，房屋產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，該房仍然屬于李某財產(chǎn)，既然房屋仍然歸李某所有，法院就可以拍賣房屋，用拍賣所得價款償還李某欠下張某的債務(wù)。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：王某所提異議成立，因?yàn)?，該房屋李某已?年前賣給王某并交付，雖然沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，但買賣合同有效。王某作為買賣合同的債權(quán)人，張某作為借款合同的債權(quán)人，兩個債權(quán)是平等的，都應(yīng)當(dāng)同等的受到法律保護(hù)，法院不能為保護(hù)一個債權(quán)而損害另一個債權(quán)。所以，該房屋不能執(zhí)行。

筆者同意第二種觀點(diǎn)。本案涉及到債權(quán)與物權(quán)、合同效力與物權(quán)變動的關(guān)系等問題。

評析：

一、買賣房屋未辦理登記過戶手續(xù)，合同是否有效

根據(jù)法律規(guī)定，因買賣而發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)辦理登記過戶手續(xù)。但未辦理登記過戶手續(xù)，房屋買賣合同是否有效呢？《合同法》實(shí)施前，理論界存在較大爭議，實(shí)踐中也有不同做法，但《合同法》實(shí)施后，比較統(tǒng)一的觀點(diǎn)認(rèn)為：不動產(chǎn)辦理登記過戶手續(xù)是物權(quán)變動的要件，不是買賣合同生效的要件。因?yàn)椋?/p>

1、法律、行政法規(guī)沒有特別規(guī)定房屋買賣合同自辦理登記過戶時生效。

《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。從這一條規(guī)定看，辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)要成為合同生效的要件，必須有法律、行政法規(guī)的特別規(guī)定，沒有法律、行政法規(guī)對合同生效的特別規(guī)定，在一般情形下，合同依法成立即生效。但目前尚沒有一部法律或行政法規(guī)明確規(guī)定買賣房屋合同自辦理房屋過戶登記時生效。

2、現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定可以推出未辦理登記過戶不影響買賣合同的效力。

《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第9條明確規(guī)定，辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更手續(xù)時，購買的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證。由此可見，買賣合同是辦理所有權(quán)變更登記手續(xù)的必需證件，而這里作為產(chǎn)權(quán)登記證明的買賣合同一定是有效合同，因?yàn)闊o效合同是不受法律保護(hù)的，更不能作為產(chǎn)權(quán)登記證明。所以，該條規(guī)定說明買賣行為與登記過戶行為是兩個獨(dú)立的行為，買賣房屋是否辦理過戶登記手續(xù)與買賣合同的效力無關(guān)。最高人民法院的司法解釋對此也有體現(xiàn)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第85條規(guī)定：“財產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的，不予支持。財產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無正當(dāng)理由，協(xié)議又能夠履行的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行；如果協(xié)議不能履行，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任”，這一規(guī)定說明，財產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移與否，并不決定雙方協(xié)議的效力。

3、辦理過戶登記是產(chǎn)權(quán)變動的要件，不是合同生效的要件。

最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條中更明確規(guī)定：“……法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”這一規(guī)定說明，合同的效力與物權(quán)變動的效力是兩碼事，買賣房屋不辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記引起的法律后果是房屋產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，對之前買賣合同的效力沒有影響，買賣合同自合法成立時生效，實(shí)際上，雙方按合同約定交付房屋、支付價款，說明合同已經(jīng)對雙方當(dāng)事人產(chǎn)生效力了。

二、房屋產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，是否法院就可據(jù)此執(zhí)行該房屋。

關(guān)于這個問題，實(shí)踐中很多法院的做法是，只要房屋未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記就對房屋強(qiáng)制執(zhí)行。筆者認(rèn)為，這種做法是錯誤的。因?yàn)椋?/p>

1、這種做法與債權(quán)的平等性相悖。債權(quán)不同于物權(quán)，債權(quán)一個很重要的特征是平等性，王某作為買賣房屋合同的債權(quán)人，張某作為借款合同的債權(quán)人，其二人地位是平等的，都應(yīng)當(dāng)受到法律同等的保護(hù)，并不能因?yàn)檎l先起訴或誰先申請強(qiáng)制執(zhí)行而獲得一種優(yōu)先于其他債權(quán)人的權(quán)利，《破產(chǎn)法》關(guān)于破產(chǎn)財產(chǎn)分配的規(guī)定就是最好的例證。假如李某宣告破產(chǎn)，對于李某的財產(chǎn)，張某不因其持有法院作出的生效判決而具有優(yōu)先于其他債權(quán)人的權(quán)利，分配破產(chǎn)財產(chǎn)時，張某也要和其他沒有起訴的債權(quán)人一樣平等受償。而且，即使李某被宣告破產(chǎn)，該房屋因在破產(chǎn)前出賣給王某，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題》第七十一條的規(guī)定，該房屋已不能列入破產(chǎn)財產(chǎn)范圍，更沒有理由將該財產(chǎn)取回優(yōu)先受償于張某。因此，如果法院為了執(zhí)行張某訴李某的生效判決而強(qiáng)制執(zhí)行房屋，實(shí)質(zhì)上就賦予了張某對該房屋的優(yōu)先權(quán)，這與債權(quán)的平等性是相悖的。

2、王某基于對房屋的合法占有權(quán)，可以對抗第三人。王某從李某手中購賣房屋后，因故未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，毫無疑問，李某仍是法律上的房屋所有權(quán)人，但是李某享有的所有權(quán)已經(jīng)是一種法律上受到限制的所有權(quán)，這種限制實(shí)際上是因?yàn)橘I受人所享有的合法占有權(quán)對所有權(quán)的限制。買受人王某基于其與出賣人李某之間的買賣合同而對該房屋已經(jīng)合法占有，享有占有權(quán)，這種占有雖非物權(quán)，但具有權(quán)利推定、占有保護(hù)、占有持續(xù)三大功能，甚至具有物權(quán)的某些效力。各國物權(quán)法都設(shè)立了占有之訴以保護(hù)占有人所享有的占有權(quán)，對抗來自他人對占有的非法侵害。我國雖未制定物權(quán)法，但對占有權(quán)的保護(hù)在《民法通則》及其他法律法規(guī)中都有所體現(xiàn)。因此，王某可以基于其合法的占有權(quán)對抗張某的請求。

篇(4)

王某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份商品房買賣合同，合同約定了買賣的價格和房屋的交付時間。此后，王某依約支付了約定的合同價款，房地產(chǎn)開發(fā)公司將商品房房交付王某使用，未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。另王某又與李某簽訂了一份買賣合同，約定將從某房地產(chǎn)開發(fā)公司購得的商品房以每平方米高于原購入價500元賣給李某。但后因此房價格上漲，王某拒不辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)且主張其與李某的買賣合同無效，李某因之訴至法院。

二、分歧

本案審理中首要的一點(diǎn)是認(rèn)定王某與李某間買賣合同的效力如何，對此有三種意見。

第一種意見認(rèn)為合同無效，理由為：買賣合同違反了《城市房地產(chǎn)管理法》無產(chǎn)權(quán)房屋不得買賣的禁止性規(guī)定。

第二種意見認(rèn)為合同效力待定，理由為：王某未取得產(chǎn)權(quán)而處分他人財產(chǎn)，是無權(quán)處分，無權(quán)處分的合同效力待定。

第三種意見認(rèn)為合同有效，理由為：王某將其對房屋開發(fā)公司的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了自己，這一債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同符合當(dāng)事人的意思自治，并不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。

三、評析

審理本案的第一關(guān)鍵在于對認(rèn)定李某與王某間房屋買賣合同的效力，結(jié)合上文的分歧意見，我們歸納出本案中有爭議的法律問題為：王某與李某的買賣合同是否違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定；王某將轉(zhuǎn)讓商品房的行為是無權(quán)處分還是有權(quán)處分；如果上述行為是無權(quán)處分，那這一行為的效力如何；如果上述行為是有權(quán)處分，那這一行為是否屬于債權(quán)讓與。現(xiàn)分析如下：

1、《城市房地產(chǎn)管理法》無產(chǎn)權(quán)房屋不得買賣是否是認(rèn)定合同無效的強(qiáng)制性條款?！逗贤ā返?2條第1款的第5項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。因此，違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定是認(rèn)定合同無效的重要依據(jù)之一。王某認(rèn)為根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第1款的第6項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。其與李某所訂立的合同違反了這一強(qiáng)制性的規(guī)定，故為無效。我們認(rèn)為，這一規(guī)定不是《合同法》第52條所謂的強(qiáng)制性條款，第一、在法理上，凡法律條文冠以“不得”等字樣不必然代表此條文為強(qiáng)制性條款，也可以是帶有指引性質(zhì)的條款；第二、《城市房地產(chǎn)管理法》是1994年頒布的法律，此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩，在立法技術(shù)上多用“不得”等字樣來表達(dá)方便行政的寓意。同時在立法的內(nèi)容上也沒有充分考慮到當(dāng)下的商品房交易狀況，有滯后性；第三、從《合同法》鼓勵交易的原則出發(fā)，對實(shí)踐中如王某與李某相類似的買賣合同都認(rèn)定為無效不利用物價值的有效且充分使用，所以在審判實(shí)踐中，應(yīng)盡量減小合同無效的范圍；第四、買賣合同標(biāo)的物的特征表明，其標(biāo)的物無須是現(xiàn)已存在的物或現(xiàn)屬于出賣人的物，即使是非房屋所有權(quán)人也可能成為房屋的出賣人。綜上，以本案訟爭買賣合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定而無效的觀點(diǎn)是錯誤的。

2、王某轉(zhuǎn)讓商品房的行為是否是無權(quán)處分。無權(quán)處分是指無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)并與相對人訂立轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的合同。（王利明民法159頁）無權(quán)處分中的“處分”主要是指處分財產(chǎn)所有權(quán)或債權(quán)的行為。因此，判斷王某的行為是否是無權(quán)處分就要看王某對商品房是否享有財產(chǎn)所有權(quán)或者是債權(quán)。本案中，因房地產(chǎn)開發(fā)公司履行合同，將商品房交付王某使用，王某因此獲得了對商品房的直接占有，占有是所有權(quán)的重要權(quán)能之一，王某對商品房的實(shí)際占有使得王某對商品房有管領(lǐng)和支配的權(quán)力。但由于我國民法采取的是不動產(chǎn)變動登記主義，不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為標(biāo)志，因此，王某取得的是一個欠缺登記要件的不充分的所有權(quán)。綜上，我們認(rèn)為，王某轉(zhuǎn)讓商品房給李某的行為是有權(quán)處分，不是無權(quán)處分，故而本案訟爭的買賣合同不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為效力待定。

3、王某的有權(quán)處分是否是債權(quán)轉(zhuǎn)讓。債權(quán)讓與的概念指，在不改變合同關(guān)系內(nèi)容的前提下，合同關(guān)系的一方當(dāng)事人依法將其合同權(quán)利和義務(wù)全部或者部分地轉(zhuǎn)讓給第三人的法律行為。本案中王某將商品房轉(zhuǎn)讓給李某時抬高了合同價格，改變了合同關(guān)系的內(nèi)容。同時，房地產(chǎn)開發(fā)公司依約將商品房交付王某實(shí)際使用，王某不辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是因?yàn)槠渥约壕芙^辦理的原因所致，所以可以認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)公司與王某間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系已因履行而消滅，故認(rèn)定王某與李某間合同為債權(quán)讓與合同并進(jìn)而認(rèn)為買賣合同有效的觀點(diǎn)也是錯誤的。

總之，我們認(rèn)為，本案適當(dāng)?shù)奶幚矸绞秸J(rèn)定王某與李某間的合同是有效的，王某的轉(zhuǎn)讓行為是有權(quán)處分。王某違反合同約定，李某訴請王某繼續(xù)履行合同應(yīng)予以支持。

四、余論

上文論證中的一個主要爭議問題可能是在王某轉(zhuǎn)讓商品房的行為到底是有權(quán)處分還是無權(quán)處分上。如果認(rèn)定為無權(quán)處分，根據(jù)通說的觀點(diǎn)，因《合同法》51條規(guī)定的無權(quán)處分被認(rèn)為是效力待定的，因此，王某與李某間的合同效力會被認(rèn)定為效力待定的合同。此時買賣合同會因?yàn)橥跄硱阂饩芙^辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)而使合同一直處于效力待定的狀態(tài)，顯然不符合民法誠實(shí)信用的基本原則，也不利于解決王某與李某間的糾紛。況且，對無權(quán)處分合同的效力問題，我國法學(xué)界本來就存有爭議，同樣有觀點(diǎn)認(rèn)為無權(quán)處分合同是有效的。（參見王軼的觀點(diǎn)）

本案中認(rèn)定王某的轉(zhuǎn)讓行為是有權(quán)處分，可能有人會認(rèn)為這和我國民法傳統(tǒng)中認(rèn)為的不動產(chǎn)物權(quán)變動以登記為要件相矛盾，之所以有這樣的矛盾實(shí)質(zhì)上是因?yàn)槲覈缮系牡怯浿贫炔灰?guī)范所致。司法實(shí)踐基于公平和正義的理由應(yīng)在個案中有所突破。舉一個簡單的例子，如果本案中王某將商品房借給他人居住，同樣是一種處分行為，法律認(rèn)定這種處分行為無效或是效力待定，毫無意義。其實(shí)，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第11條有關(guān)房屋的轉(zhuǎn)移占有及風(fēng)險轉(zhuǎn)移的規(guī)定就表明了審判機(jī)關(guān)沒有拘泥于傳統(tǒng)的物權(quán)理論。

篇(5)

關(guān)鍵詞：融資租賃合同 三方當(dāng)事人 所有權(quán)

融資租賃行業(yè)最早出現(xiàn)于美國，是二戰(zhàn)后發(fā)展起來的集金融、貿(mào)易和租賃為一體的新型交易方式。我國融資租賃業(yè)的發(fā)展起步較晚，直到1981年才成立第一家專門的融資租賃公司——中國東方租賃公司，隨后融資租賃業(yè)得到國內(nèi)的認(rèn)知，蓬勃發(fā)展。隨后頒布的《合同法》，將融資租賃合同作為一個有名合同專章予以規(guī)定，這對保障我國融資租賃業(yè)的發(fā)展提供了法律基礎(chǔ)。盡管如此，對融資租賃合同這種兼具租賃合同、買賣合同、借款合同的部分功能為一體的合同，學(xué)術(shù)界爭論頗多，尤其是關(guān)于融資租賃合同概念的界定，合同履行過程中承租人破產(chǎn)而融資租賃物歸屬等問題，依然莫衷一是。

1 融資租賃合同概念的界定問題

關(guān)于融資租賃合同的概念，理論界有廣義說和狹義說之分。廣義說認(rèn)為融資租賃合同是由買賣合同和租賃合同兩部分構(gòu)成，兩個合同相互聯(lián)系，密不可分，融資租賃合同是由出租人、承租人、出賣人三方共同參與履行完成的。

狹義說則認(rèn)為，廣義說混淆了融資租賃行業(yè)與融資租賃交易，融資租賃交易本身涉及兩個合同——買賣合同和融資租賃合同，涉及三方當(dāng)事人——承租人、出租人、出賣人，但是融資租賃合同應(yīng)該是一個合同，兩方當(dāng)事人，融資租賃中的買賣合同與一般的買賣合同并無實(shí)質(zhì)性的區(qū)別，融資租賃合同本身只是約定出租人和承租人之間關(guān)系的合同。有學(xué)者認(rèn)為就融資租賃合同本身而言，其主體只能是出租人和承租人。出賣人并不能夠因融資租賃合同的成立而享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。承租人也不因出賣人與出租人之間的買賣合同的成立而享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。雖然在某些情況下出賣人應(yīng)按照合同的約定直接向承租人履行義務(wù)（參見《合同法》239條），但出賣人的這種義務(wù)是基于其與出租人簽訂的買賣合同所確定的，是替代出租人履行其對承租人的義務(wù)，而非基于融資租賃合同所必然附有的。該觀點(diǎn)即是對狹義說的闡述。

我國1999年頒布實(shí)施的《合同法》第237條對融資租賃合同給出概念：“融資租賃合同是出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同?！睆脑摱x分析可以看出，出賣人不是融資租賃合同的當(dāng)事人，我國《合同法》間接地采用了狹義說的觀點(diǎn)，將融資租賃交易中的買賣行為排除在融資租賃合同規(guī)制之外。

這樣的結(jié)果將導(dǎo)致買賣合同是完全獨(dú)立于融資租賃合同以外的買賣合同，這將必然得出這樣的結(jié)論：融資租賃交易中的買賣行為可以用《合同法》中買賣合同一章的規(guī)定來調(diào)整當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，而且這也將導(dǎo)致很難區(qū)分融資租賃合同與一般租賃合同，這樣的規(guī)定顯然是不符合融資租賃交易的特征的，以此為法律依據(jù)來處理融資租賃交易中出現(xiàn)的糾紛十分困難。

而且這樣的定義也是與國外、國際組織等規(guī)定相悖。先看一下美國關(guān)于融資租賃合同的定義。融資租賃的發(fā)源地美國，對融資租賃合同具有權(quán)威性的定義出現(xiàn)于美國財務(wù)會計標(biāo)準(zhǔn)委員會和美國法學(xué)會聯(lián)合制定的《統(tǒng)一商法典》（UCC）中。在1988年的《統(tǒng)一商法典》正式文本中對融資租賃合同做出的界定為：“融資租賃”應(yīng)有三方當(dāng)事人參與且應(yīng)符合下列條件： （1） 出租人不選擇、制造或提供（租賃） 貨物；（2） 出租人因租賃而取得貨物或者貨物的占有權(quán)和使用權(quán)；（3） 承租人在簽署租賃合同之前收到出租人據(jù)此取得貨物或貨物的占有權(quán)和使用權(quán)的合同副本?？梢?，UCC 強(qiáng)調(diào)確定出租人在融資租賃中的融資人地位，強(qiáng)調(diào)融資租賃合同包含買賣合同和租賃合同的特點(diǎn)，具有三方當(dāng)事人交易的特征。

在國際組織中，國際統(tǒng)一私法協(xié)會制定的《國際融資租賃公約》對各國融資租賃的立法具有較大的影響。該文本第一條通過四個描述性條款來界定了融資租賃：1. 本公約管轄第2 款所指的融資租賃交易，在這種交易中，一方（出租人） ： （1） 根據(jù)另一方（承租人） 提供的規(guī)格，與第三方（供應(yīng)商） 訂立一項(xiàng)協(xié)議（供應(yīng)協(xié)議） 。根據(jù)此協(xié)議，出租人按照承租人在與其利益有關(guān)的范圍內(nèi)所同意的條款取得工廠、資本貨物或其他設(shè)備（設(shè)備） ，并且（2） 與承租人訂立一項(xiàng)協(xié)議（租賃協(xié)議） ，以承租人支付租金為條件授予承租人使用設(shè)備的權(quán)利。綜觀美國和國際組織對融資租賃合同定義的界定，雖然各自的角度不同，但均具有一個本質(zhì)性特點(diǎn)：融資租賃合同是由三方當(dāng)事人參與的交易整體。

篇(6)

論文摘要 在司法實(shí)踐中，對于劃撥土地上房屋買賣合同的效力甚有爭論，出現(xiàn)“無效論”、“未生效論”與“有效論”的不同論調(diào)。對于“無效論”、“未生效論”所援引的《房地產(chǎn)法》及《合同法》的有關(guān)規(guī)定，筆者以為值得商榷，不應(yīng)成為認(rèn)定無效或未生效的法律依據(jù)。司法實(shí)踐中，應(yīng)采取“有效論”處理糾紛更為妥當(dāng)。

論文關(guān)鍵詞 劃撥土地上房屋買賣合同 法律效力 強(qiáng)制性規(guī)定 社會公共利益

一、 問題的提出

（一）案例一

2004年2月24日，武某所在單位在劃撥土地上建集資房，武某遂與小玲簽訂房屋購置轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定以四萬元價格將其所有的集資房購置權(quán)轉(zhuǎn)讓給小玲，武某配合小玲辦理相關(guān)手續(xù)，所產(chǎn)生的各類費(fèi)用由小玲承擔(dān)。雙方協(xié)議簽定后，小玲按期一次性支付給武某4萬元，同時，小玲又以武某的名義先后兩次分別交納了房款和辦證費(fèi)，合計10萬余元。2010年11月，武某自行交納了該房尾款3萬余元后領(lǐng)取了該集資房屋鑰匙。同年12月7日，小玲向法院起訴，要求武某履行房屋購置協(xié)議，并配合其辦理購置房的尾款交款、房屋登記等相關(guān)手續(xù)。武某則辯稱該房屋為單位的福利集資房，屬于《城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱“房地產(chǎn)法”）禁止買賣的房產(chǎn)，因此房屋購置轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，請求駁回訴訟請求。法庭審理后認(rèn)為，雖然雙方出于自己的真實(shí)意思表示簽訂了房屋購置轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但集資房本身屬于福利性質(zhì)，且為劃撥土地上所建房屋，轉(zhuǎn)讓協(xié)議違反國家強(qiáng)制性規(guī)定，因此應(yīng)當(dāng)屬于無效合同，最后判決駁回訴訟請求。

（二）案例二

2011年5月，曹某與崔某簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》一份，約定崔某將其位于南通市花行橋新村的一處房產(chǎn)出售給曹某，總售價為41.8萬元，先預(yù)付定金人民幣2萬元，余款在交鑰匙付清。在中介見證下，約定由曹某負(fù)擔(dān)將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。合同簽訂后，曹某當(dāng)日支付2萬元定金。后曹某反悔，不愿繼續(xù)履行合同，遂以買賣合同無效為由向法院提起訴訟，要求崔某返還定金，而崔某則要求繼續(xù)履行合同。法院審理后認(rèn)為，雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。訟爭房屋的土地性質(zhì)為劃撥土地，并不影響合同的履行，僅是在辦理過戶前需要將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地，當(dāng)事人僅需繳納相應(yīng)的爭議土地的出讓金后即可辦理過戶手續(xù)，故對曹某訴稱合同無效的主張，法院不予支持。

自2007年起，由于全國房價的大幅上漲，劃撥土地上房屋買賣合同糾紛日益增多，出現(xiàn)大量出賣人反悔的案例，但隨著房產(chǎn)調(diào)控日益趨近且未見松動，三線城市房價出現(xiàn)大幅下滑，則涌現(xiàn)出許多買受人反悔的案例。上述兩案即為此種情況，然而，值得深思的是，同樣屬于劃撥土地上房屋買賣合同的案例卻出現(xiàn)截然不同的判決結(jié)果，筆者以為確有研討之必要。事實(shí)上，對于劃撥土地上房屋買賣合同的效力爭論在理論界與司法界從未停歇，本文就此展開。

二、 劃撥土地上房屋買賣合同“無效論”或“未生效論”

有諸多學(xué)者與司法界人士認(rèn)為，劃撥土地上房屋買賣合同應(yīng)為無效合同，甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為合同未生效，筆者歸納其主要理由如下：

1.《房地產(chǎn)法》第38條第2項(xiàng)的規(guī)定“以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”和《合同法》第52條的規(guī)定合同“有下列情形之一的，合同無效：……（五）存在違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定”，在領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證書前簽訂的劃撥土地上房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。

2.《房地產(chǎn)法》第40條的規(guī)定“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批”，以及最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱“法釋[2005] 5號”）第11條的規(guī)定，“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”，因此未經(jīng)審批的劃撥土地上房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為未生效。

3.《房地產(chǎn)法》第23條的規(guī)定“劃撥土地使用權(quán)是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為”，設(shè)立劃撥土地使用權(quán)主要是基于國家利益或公共利益的需要?，F(xiàn)若承認(rèn)劃撥土地上房屋買賣合同的效力，將損害國家利益與社會利益，因此根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，損害社會公共利益的合同為無效，劃撥土地上房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。

4.《合同法》第79條第1款“根據(jù)合同的性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，取得劃撥土地上的集資房購房資格是建立在本單位職工這一特定身份關(guān)系基礎(chǔ)上，而非本單位職工則不具備依附性的身份關(guān)系，因此，在上述案例一中，劃撥土地上單位集資房買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

三、劃撥土地上房屋買賣合同“無效論”和“未生效論”的辯駁

筆者以為，盡管根據(jù)法律及司法解釋的規(guī)定，劃撥土地上房屋買賣合同似乎應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效，但是從法理、立法本意及司法實(shí)務(wù)上看，“無效論”和“未生效論”的諸多觀點(diǎn)值得商榷。

（一） 是否違反強(qiáng)制性規(guī)定

根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。那么劃撥土地上房屋買賣是否違反的《房地產(chǎn)法》第38條、第40條的強(qiáng)制性規(guī)定呢？

對這一問題必須先要搞清何為產(chǎn)生無效法律后果的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)最高院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問題的解釋（二）》第14條的規(guī)定，合同法第52條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。所以，合同內(nèi)容若違反法律、法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定的，則為無效，那么《房地產(chǎn)法》第38條、第40條究其屬不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定？筆者以為該二條規(guī)定不應(yīng)屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，理由為：

第一，從調(diào)整范圍上看，根據(jù)《房地產(chǎn)法》第2條規(guī)定，本法是規(guī)范“在中國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理”，所以可以認(rèn)為《房地產(chǎn)法》調(diào)整的是城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)對房地產(chǎn)開發(fā)、交易實(shí)施管理的行為，換句話說，《房地產(chǎn)法》是房地產(chǎn)公司的行為規(guī)范，并不是房地產(chǎn)買賣雙方的行為規(guī)定，因此，第38條、第40條在強(qiáng)制性規(guī)范的歸屬上應(yīng)屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定。

第二，從條款設(shè)置上看，應(yīng)判斷條款中是否有違反后法律后果的規(guī)定，即若直接規(guī)定違反后的行為無效，則應(yīng)屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，但是《房地產(chǎn)法》第38條、第40條并無此類法律后果的直接規(guī)定。

第三，從具體適用上看，應(yīng)判斷違反第38條、第40條的規(guī)定繼續(xù)履行合同是否會損害國家利益及社會公共利益，若是，則為效力性強(qiáng)制性規(guī)定。然而，在前述兩案例中，認(rèn)定雙方間的房屋買賣合同有效，繼續(xù)履行合同，并不侵害國家利益及社會公共利益。相反，國家會應(yīng)收到補(bǔ)交的土地出讓金而受益，對社會而言，一定程度上增加房產(chǎn)的供應(yīng)量，起到抑制房價的過快增長的作用。

第四，從立法上看，還應(yīng)判斷違反強(qiáng)制性規(guī)定是否會違背我國相關(guān)法律的立法宗旨。《房地產(chǎn)法》第1條規(guī)定，本法的立法宗旨是“為了加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展”。就目前來看，由于劃撥土地房屋存量小，允許其轉(zhuǎn)讓不但不會擾亂房地產(chǎn)市場，而且可以作為商品房買賣的有效補(bǔ)充，這與允許農(nóng)村集體土地上房屋買賣存在根本不同，后者的放開，將有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的嚴(yán)重混亂。

因此，筆者以為第38條、第40條規(guī)定應(yīng)屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)范，對其違反并不產(chǎn)生一律無效的法律后果。

（二） 審批是否影響合同效力

既然《房地產(chǎn)法》第40條屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定，那么條款中“以劃撥方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，按國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批”又該如何理解呢？換言之，批準(zhǔn)對合同效力應(yīng)作何理解。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)該條的規(guī)定，劃撥土地上房屋買賣合同需經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)后才生效，即認(rèn)為未經(jīng)審批的劃撥土地上房屋買賣合同為未生效合同或效力待定的合同。筆者以為這種觀點(diǎn)是對債權(quán)行為與物權(quán)行為認(rèn)識不清所致?！段餀?quán)法》第15條的規(guī)定，“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另外有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！爆F(xiàn)行法律已嚴(yán)格區(qū)分物權(quán)行為與債權(quán)行為兩個不同的概念。物權(quán)行為直接涉及到物權(quán)的變動，故其成立生效應(yīng)以標(biāo)的物之客觀存在為前提；債權(quán)行為僅產(chǎn)生債權(quán)請求權(quán)，并不直接涉及物權(quán)的變動，故其成立無需以標(biāo)的物客觀存在為前提。買賣雙方簽訂以劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)讓為內(nèi)容的買賣合同，毋容置疑屬于債權(quán)行為。這一轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)物權(quán)的合同根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定自合同成立時生效。而《房地產(chǎn)法》第40條規(guī)定的審批行為，并不妨礙債權(quán)行為的效力，因?yàn)閷徟袨殡m然本身不能使得物權(quán)發(fā)生變動（因?yàn)槲餀?quán)變動的是依登記而發(fā)生效力的），但卻是物權(quán)變動的必須要件，屬于物權(quán)行為的范疇，因此，對于審批的理解應(yīng)是“未經(jīng)審批將無法辦理房產(chǎn)的登記，房屋的所有權(quán)亦不發(fā)生轉(zhuǎn)移”。

對此，最高院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問題的解釋（一）》第 9條明確規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！彼裕畬徟⒎菫閯潛芡恋厣戏课葙I賣合同生效的必要條件，不影響房屋買賣合同的生效，所以“未生效論”是對審批行為的誤解。

回到案例一，若是法院認(rèn)為房屋購置協(xié)議未生效，則可能做出嚴(yán)重有失公正的判決。因?yàn)槿魧ⅰ芭鷾?zhǔn)”作為生效要件，判決合同不生效的話，相對人只能依據(jù)締約過失責(zé)任主張對方賠償信賴?yán)娴膿p失，這便意味著出賣方不但保留了房屋，還將享受多年來因房價劇增而取得的巨大差價。因此，只有將合同認(rèn)定為有效成立，才能做出公正合理的判決，才能避免買賣雙方肆意主張合同未生效而產(chǎn)生的巨大道德風(fēng)險。

（三） 法釋[2005] 5號第11條是否適用

法釋[2005] 5號第11條的規(guī)定，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效，所以對于劃撥土地上房屋未經(jīng)批準(zhǔn)簽訂轉(zhuǎn)讓合同的，應(yīng)認(rèn)定為無效合同。筆者以為，這一觀點(diǎn)沒有正確理解司法解釋。法釋[2005] 5號是關(guān)于國有土地使用權(quán)合同糾紛的司法解釋，換句話說其所規(guī)范的是直接以土地使用權(quán)為合同標(biāo)的的買賣行為，并不涉及房屋的買賣行為。由于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有可能改變土地使用性質(zhì)，涉及規(guī)劃調(diào)整和變更，且劃撥土地一半為無償取得，故必須由政府審批，否則為無效合同。而劃撥土地上房屋的買賣是將房屋與國有劃撥土地使用權(quán)一并的概括轉(zhuǎn)讓，不適用該司法解釋對合同效力的規(guī)定。

（四）是否損害社會公共利益

由于劃撥土地的設(shè)立目的在于國家利益及社會公共利益的需要，所以有學(xué)者認(rèn)為根據(jù)《合同法》第52條第四項(xiàng)關(guān)于損害社會公共利益的規(guī)定，劃撥土地上房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為無效合同。筆者以為，這一觀點(diǎn)值得商榷，因?yàn)榈?2條第四項(xiàng)所規(guī)定的“社會公共利益”與劃撥土地性質(zhì)上所具有社會公益性是兩個完全不同的概念。第52條第四項(xiàng)的社會公共利益指的是我國民法中所稱的“公序良俗”，即公共秩序與善良風(fēng)俗。因?yàn)楣蛄妓讓τ诰S護(hù)國家、社會一般利益及社會道德具有重大意義，違反公序良俗的合同實(shí)質(zhì)上是違反了社會主義的公共道德，破壞了社會經(jīng)濟(jì)秩序和生活秩序，因此應(yīng)認(rèn)定為無效合同。

根據(jù)學(xué)者的歸納，損害公共利益的行為，大致可以分為以下十種：（1）危害國家公共秩序的行為，如將從事犯罪或者幫助犯罪的行為作為內(nèi)容的合同，以及規(guī)避課稅的合同；（2）危害家庭關(guān)系的行為，如約定斷絕親子關(guān)系的合同、婚姻關(guān)系中的違約金的約定等；（3）違反性道德的行為，如對婚外同居人所作出的贈與和遺贈的合同等；（4）非法射幸，如賭博合同；（5）違反人格或者人格尊嚴(yán)的行為，如以債務(wù)人的人身為抵押的約定、規(guī)定企業(yè)有權(quán)對顧客或雇員搜身檢查的標(biāo)準(zhǔn)合同條款；（6）限制經(jīng)濟(jì)自由的行為，如限制職業(yè)自由的條款；（7）違反公平競爭的行為，如拍賣或招標(biāo)中的串通行為、以賄賂方法誘使對方的雇員或人與自己訂立的合同等；（8）違反消費(fèi)者保護(hù)的行為，如利用欺詐性的交易方法致消費(fèi)者重大損害等；（9）違反勞動者保護(hù)的行為，如規(guī)定“工傷概不負(fù)責(zé)”的合同，以及規(guī)定女雇員一旦結(jié)婚立即辭退的合同；（10）暴利行為 。顯而易見，劃撥土地上所建房屋的買賣合同無法歸類為上述十種的任何一類。事實(shí)，法律是否禁止劃撥土地上房屋的買賣更多的是出于政策因素的考量，并不涉及社會道德倫理和風(fēng)俗習(xí)慣，因此，若以損害社會公共利益為由而認(rèn)定合同無效，這是對該項(xiàng)規(guī)定誤讀，必然得出牽強(qiáng)附會的結(jié)論。

（五）是否屬于依合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓的合同

有觀點(diǎn)認(rèn)為集資房屬于《合同法》第七十九條規(guī)定的“根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓的債權(quán)，因此對于劃撥土地上集資房的轉(zhuǎn)讓應(yīng)認(rèn)定為無效。筆者必須承認(rèn)劃撥土地的取得存在一定的資格條件，具有特定性的特征，但這不應(yīng)妨礙劃撥土地上房屋的自由出讓，更不能成為出讓方任意不履約的借口。依合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓的合同主要是指基于特定當(dāng)事人的身份關(guān)系訂立的合同，但在案例一中，單位與職工基于身份關(guān)系的買賣合同已經(jīng)履行完畢，而職工與買受人間的買賣合同為另一買賣合同，并不受身份關(guān)系的約束，因此，筆者認(rèn)為以人身依附性為由否定劃撥土地集資房買賣合同的效力有失妥當(dāng)。

篇(7)

一、合同無效的常見情況及產(chǎn)生原因

根據(jù)《合同法》第五十二條之規(guī)定，合同無效的法定情形主要分為以下幾種情況（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會公共利益；（5）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。而具體到房屋買賣合同方面，在實(shí)踐中可以大致歸納為幾種情況。

1.借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的

經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房是國家提供給特殊低收入人群的一種社會保障措施，不符合購房資格的借用他人身份購買經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，變相侵害了其他有資格購房者的合法權(quán)益，損害了社會公平，屬于對社會公共利益的侵害，應(yīng)屬無效。

2.無或者限制民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同

《民法通則》第十二、十三條規(guī)定，無民事行為能力人應(yīng)由其法定人其民事活動；限制民事行為能力人應(yīng)由他的法定人，或者征得他的法定人同意。而簽訂房屋買賣合同明顯屬于超越限制民事行為能力人的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動，如無法定人的認(rèn)可應(yīng)屬無效合同。

3.開發(fā)企業(yè)無預(yù)售許可銷售期房的

根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，我國實(shí)行商品房預(yù)售許可制度，對于銷售未竣工商品房的，必須取得銷售的行政許可方屬合法。因此，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

4.非本農(nóng)村集體成員購買集體宅基地上的房屋的

《土地管理法》第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！秶鴦?wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定，禁止擅自通過“村改居”等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。可以看出，因?yàn)檗r(nóng)村宅基地的所有權(quán)歸屬集體所有，權(quán)利人只有使用權(quán)，如果任其無限制地轉(zhuǎn)讓，有可能侵害集體的利益。即使在2016年最新實(shí)施的《農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》中，也未對此做出突破，而且在大量的司法實(shí)踐中，均認(rèn)定為無效合同。

5. 房屋買賣權(quán)屬有糾紛

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，有權(quán)屬糾紛的房屋的不得轉(zhuǎn)讓。筆者認(rèn)為，在實(shí)踐中應(yīng)該限縮為排除惡意買賣的規(guī)定。因?yàn)槲覈鴮ξ餀?quán)的規(guī)定不完全和德國登記制度一致，有個善意取得的規(guī)定，鑒于目前對于什么情況下屬于權(quán)屬有糾紛沒有一個明確的法律規(guī)定，實(shí)踐中一般可以分為三種情況：無證或者非所有權(quán)人房屋的買賣；有查封；異議登記的房屋買賣。對于賣方合法建造但尚未辦理物權(quán)登記的，雖然根據(jù)《物權(quán)法》第三十一條不發(fā)生物權(quán)效力，但是其合同根據(jù)《物權(quán)法》第十五條之規(guī)定還是有效合同。

而對于無權(quán)處分、無權(quán)或者非所有權(quán)人買賣的，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定，受讓人依照規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照規(guī)定來判斷，如果屬于惡意買賣的，可以認(rèn)定為無效合同，如果屬于善意的，則不宜認(rèn)定為無效合同。如果是違法建筑的買賣，在發(fā)生糾紛訴訟時還沒有取得合法建設(shè)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條屬于管理性規(guī)范，不必然導(dǎo)致合同無效，但如果是買賣雙方當(dāng)事人在明知房屋被查封，合同目的不能達(dá)成情況下簽訂的合同應(yīng)屬無效。此種情況下，多為法院執(zhí)行制造障礙或者是虛假轉(zhuǎn)移房屋，應(yīng)符合《合同法》第五十二條“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的無效情形。

對于有異議登記的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第十五、十六條之規(guī)定可以判斷，如果購房人明知不動產(chǎn)登記簿上記載著有效的異議登記仍然購買的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為非善意，如果此種買賣符合《合同法》第五十二條規(guī)定損害了國家、集體或者第三人利益的情況下，則該買賣合同應(yīng)屬于無效合同。

二、買賣合同無效后的法律后果

根據(jù)《合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。具體到房屋買賣中可能導(dǎo)致的后果如下。

一是房屋已經(jīng)交付的應(yīng)當(dāng)返還房屋，原產(chǎn)權(quán)人應(yīng)該返還購房款以及相應(yīng)的利息損失。部分情況下可能有例外情形，如上海市第二中級人民法院（2014）滬二中民二（民）終字第2385號等判決的觀點(diǎn)，如果房屋買賣合同已經(jīng)履行完畢，且買房人已經(jīng)實(shí)際占有了該房屋或者再次出售給另外一個非農(nóng)戶籍者，合同雖被確認(rèn)無效，但是房屋實(shí)際占有人不負(fù)返還的責(zé)任。當(dāng)然，如果再次購買該房屋的是該房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，由于其是有購房資格的，因此其可以合法擁有該房屋的所有權(quán)。因此，合同無效也不必然要返還房屋的。另則，如果房屋經(jīng)過了裝修或者加層改建等，也對法院是否判決返還房屋或者對于返還價款的計算會有不同的影響。

二是未取得預(yù)售許可銷售商品房導(dǎo)致合同無效的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

三是買賣房屋上還設(shè)立有抵押擔(dān)保的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條規(guī)定，因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。依據(jù)此規(guī)定，在房屋買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷、解除的情況下，銀行按揭貸款合同可以解除。該司法解釋第二十五條規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。據(jù)此規(guī)定，銀行按揭貸款合同因房屋買賣合同失效而被解除的，出賣人應(yīng)將購房貸款返還給銀行，將房款本息返還給購房者。

四是買賣房屋在案件審理中可以確定為第三人財產(chǎn)的，當(dāng)合同被判決無效后，應(yīng)該返還給第三人。

五是涉及到違法犯罪行為的，則應(yīng)受到行政或刑事處罰。這也是維護(hù)健康有序經(jīng)濟(jì)秩序的重要措施，避免產(chǎn)生過度的經(jīng)濟(jì)糾紛。

三、無效合同的登記處理方式

在現(xiàn)有的有關(guān)房屋登記的法律法規(guī)中，并沒有對于房屋買賣合同無效后登記如何辦理的明確規(guī)定。而從前面的分析來看，合同無效及其后果具有多元化的特征，如果在生效法律文書中并沒直接明確如何辦理相應(yīng)登記而直接辦理的話，極易造成新的登記錯誤。

從《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定來看，對于合同效力和登記效力是區(qū)分開的，故而不能直接得出合同無效必然導(dǎo)致登記無效的結(jié)果。對于合同無效導(dǎo)致要辦理相應(yīng)登記的，有以下幾種模式。

1.雙方申請模式

因?yàn)楹贤瑹o效的判決不屬于《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十四條規(guī)定之可以單方申請的生效法律文書，因此如果買賣合同雙方協(xié)商一致的，可以持合同無效的生效法律判決文書，按照普通程序雙方共同申請辦理轉(zhuǎn)移登記給原產(chǎn)權(quán)人。

2.登記機(jī)構(gòu)主動撤銷模式

根據(jù)《房屋登記辦法》第八十一條之規(guī)定，如果無效合同的判決書可以證明當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以撤銷原房屋登記，收回房屋權(quán)屬證書或者公告作廢。雖然目前根據(jù)國家安排，不動產(chǎn)登記由國土部門負(fù)責(zé)，并且出臺了相應(yīng)的登記規(guī)章，但是筆者認(rèn)為原《房屋登記辦法》并未作廢，如果屬于房屋登記的也可以作為一個特別法予以引用。

3.協(xié)助執(zhí)行和履行法定義務(wù)模式