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篇(1)

【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn)； 公允價值信息； 內(nèi)部控制

中圖分類號：F233 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1004-5937（2014）13-0012-05

2006年頒布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》認(rèn)為可靠性是會計信息質(zhì)量的首要質(zhì)量要求。由于目前我國還缺乏有效的市場環(huán)境，公允價值計量屬性引入我國會計準(zhǔn)則后，其可靠性難以保證。因此，對于公允價值計量屬性是否應(yīng)在我國推廣應(yīng)用，學(xué)術(shù)界還存在較大的爭議。筆者認(rèn)為公允價值信息是否可靠同是否具備完善的信息控制機(jī)制密切相關(guān)，有效的內(nèi)部控制能提高會計信息的質(zhì)量，因而可以從健全內(nèi)部控制來探討投資性房地產(chǎn)信息控制機(jī)制的構(gòu)建。

一、公允價值信息控制的必要性

（一）公允價值信息控制將有效提高會計信息的質(zhì)量

公允價值指公開公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。在我國市場中，市場交易有效性不強，難以存在絕對的公平交易，公允價值的取得將會使用估值技術(shù)，公允價值信息的生成離不開職業(yè)判斷。通過加強公允價值信息生成過程的控制，可以一定程度上避免公允價值的失真，提高會計信息的真實可靠性。

（二）公允價值信息控制將促進(jìn)內(nèi)部制度的完善

公允價值信息高度依賴企業(yè)管理當(dāng)局的重視與判斷，內(nèi)部監(jiān)督制度完善與否直接影響到公允價值信息的公允性。公允價值信息控制過程涉及到公允價值計量資產(chǎn)的確認(rèn)、公允價值的取得、審核及審批等方面制度的規(guī)范。通過不斷完善內(nèi)部制度建設(shè)，為公允價值信息控制機(jī)制的形成提供有力保障。

（三）公允價值信息控制將有助公允價值計量屬性的推廣應(yīng)用

由于我國資本市場、房地產(chǎn)市場尚不成熟，存在各種違規(guī)交易行為，這些都制約公允價值的推廣應(yīng)用。公允價值信息控制從多個角度加強管理控制，包括不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制等，較大程度上消除人為因素影響，提高公允價值信息的透明度，降低公允價值會計風(fēng)險，有利于其推廣使用。

二、公允價值信息控制機(jī)制核心：內(nèi)部控制制度建設(shè)

公允價值應(yīng)用于會計實踐中，形成公允價值計量和披露。謝詩芬（2003）認(rèn)為：“公允價值計量技術(shù)本身較難掌握，涉及許多估計、假設(shè)和判斷，因而容易造成可靠性較差；有人會利用這一點，故意制造虛假會計信息?！标悋剑?007）認(rèn)為：“上市公司管理層蓄意造假是公允價值成為利潤操縱工具的一個重要因素，為了加強對企業(yè)管理層的約束，進(jìn)一步建立健全公司治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部控制制度就顯得尤為重要?！蓖鹾＃?007）也指出：“公允價值的運用需要處理及時響應(yīng)（On Demand）外部環(huán)境變化的節(jié)奏，公司內(nèi)部控制框架和流程亟須進(jìn)一步調(diào)整和理順?！惫蕛r值信息的計量與披露都與企業(yè)主體密切相關(guān)，目前公允價值應(yīng)用中會計人員的專業(yè)素質(zhì)跟不上，公允價值信息的生成存在較大會計風(fēng)險，因而企業(yè)須不斷加強內(nèi)部控制制度建設(shè)，才能抑制會計舞弊，確保公允價值會計信息的價值相關(guān)性和可靠性，提高公允價值會計信息的決策有用性。

三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量內(nèi)部控制現(xiàn)狀分析

隨著公允價值的應(yīng)用，我國對公允價值內(nèi)部控制制度的監(jiān)管也在加強，證監(jiān)會于2008年12月公布的《公開發(fā)行證券的公司信息披露編報規(guī)則第20號――公允價值計量相關(guān)的信息披露（征求意見稿）》規(guī)定“公司應(yīng)在招股說明書、年度報告和半年度報告中的‘管理層討論與分析’部分披露同公允價值計量相關(guān)的內(nèi)部控制”。公允價值內(nèi)部控制相關(guān)信息的披露將增強投資者對企業(yè)財務(wù)報告的理解與信任。公允價值計量模式在我國上市公司的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的應(yīng)用尚不太廣，有關(guān)投資性房地產(chǎn)公允價值計量內(nèi)部控制制度建設(shè)存在不足，這點可以從年報數(shù)據(jù)披露的信息分析得知。2010年，我國有27家上市公司采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，本文選取這些上市公司2011年年度報告作為分析對象，剔除數(shù)據(jù)不全的2家，如表1所示，分析投資性房地產(chǎn)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀。

（一） 公允價值確定方法及其實際選擇

投資性房地產(chǎn)公允價值計量的前提條件是所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，并且能夠取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及相關(guān)信息對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出科學(xué)合理估計。投資性房地產(chǎn)公允價值估計基本可以分為以下三個層次：第一層次是參考活躍市場同類房地產(chǎn)的市場價格估算公允價值；第二層次是參考類似房地產(chǎn)的市場價格為基礎(chǔ)調(diào)整估算公允價值；第三層次是根據(jù)同類或類似房地產(chǎn)市場的相關(guān)信息（如區(qū)域狀況、商圈繁華程度等）進(jìn)行評估確定公允價值。我國目前房地產(chǎn)交易市場尚不十分成熟，企業(yè)往往委托專業(yè)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)來評估獲取投資性房地產(chǎn)的公允價值。資產(chǎn)評估的基本方法有：市場法、收益法、成本法。為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)行為，中國資產(chǎn)評估協(xié)會于2009年12月《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》，并且規(guī)定對投資性房地產(chǎn)的評估主要采用方法是市場法和收益法。從表1數(shù)據(jù)來看，尚存在以下不足現(xiàn)象：

1.部分公司忽視披露公允價值確定方法，公允價值信息真實性值得懷疑

由表1可知，投資性房地產(chǎn)公允價值的確定方法采用以外部資產(chǎn)評估報告為主，其次是公司參考同類或類似房地產(chǎn)市場價格，再次是采用市場調(diào)查報告。也還存在一些公司沒有披露公允價值的確定方法，如泛海建設(shè)、世茂股份、海島建設(shè)和海欣股份。其中世茂股份的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)比重超過30%，公允價值變動損益占利潤總額比重超過10%；海島建設(shè)的資產(chǎn)比重超過25%；海欣股份的公允價值變動損益占利潤總額的比例達(dá)到53%，這些數(shù)據(jù)表明投資性房地產(chǎn)在上市公司資產(chǎn)及其盈利中占有重要地位。忽視披露公允價值確定方法將影響公允價值信息的真實可靠性，財務(wù)報告也容易受到投資者的質(zhì)疑。

2.多數(shù)上市公司未披露估值方法，少數(shù)選擇市場法

采用調(diào)查報告、參考同類或類似房地產(chǎn)價格確定投資性房地產(chǎn)公允價值的上市公司，其估值方法選擇主要采用市場價格為基礎(chǔ)調(diào)整、參考可比項目成交價格。公允價值確定方法以外部資產(chǎn)評估報告為主的上市公司只有少數(shù)披露估值方法采用市場法，如正和股份，多數(shù)上市公司沒有披露具體的估值方法，可見，在信息披露方面上市公司還不夠嚴(yán)謹(jǐn)，有關(guān)制度的執(zhí)行還不到位。

（二）公允價值內(nèi)部控制內(nèi)容及實際披露

投資性房地產(chǎn)公允價值內(nèi)部控制的內(nèi)容包括公允價值計量會計政策選擇的依據(jù)、公允價值計量的估值技術(shù)和估值程序、公允價值計量的業(yè)務(wù)處理、對公允價值計量結(jié)果采取的內(nèi)部或外部驗證程序等等。這些內(nèi)容大部分在《公開發(fā)行證券的公司信息披露編報規(guī)則第20號――公允價值計量相關(guān)的信息披露（征求意見稿）》也進(jìn)行了規(guī)定。據(jù)筆者對2011年上市公司年度報告披露的數(shù)據(jù)分析，目前投資性房地產(chǎn)公允價值內(nèi)部控制方面尚存在以下幾點不足：

1.內(nèi)部控制披露信息參差不齊，欠缺關(guān)鍵控制程序

據(jù)統(tǒng)計分析，上市公司披露的投資性房地產(chǎn)公允價值內(nèi)部控制相關(guān)內(nèi)容主要有以下幾點：一是投資性房地產(chǎn)的含義及范圍；二是投資性房地產(chǎn)公允價值計量條件及公允價值計量會計政策選擇依據(jù)；三是公允價值確定方式；四是公允價值計量處理；五是估值的關(guān)鍵假設(shè)及不確定因素。大部分公司基本做到前面四點內(nèi)容的披露，只有少數(shù)公司沒有做到，如：泛海建設(shè)沒有披露公允價值計量條件及依據(jù)、公允價值確定方式。關(guān)于估值的關(guān)鍵假設(shè)和不確定因素卻只有正和股份、中航地產(chǎn)和昆百大A這三家公司予以披露，大部分上市公司都忽略這點信息。勝利股份2011年度的投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益占利潤總額的比重達(dá)到900%多，卻沒有披露估值技術(shù)、關(guān)鍵控制程序等信息。

2.公允價值計量制度披露較少，內(nèi)部控制制度的健全性存疑

從2011年年度報告披露的數(shù)據(jù)分析，只有少數(shù)公司披露到投資性房地產(chǎn)公允價值計量制度。金融街有披露《投資性房地產(chǎn)公允價值計量管理辦法》，中航地產(chǎn)有披露《關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價值處理的議案》，方大集團(tuán)有披露《方大集團(tuán)股份有限公司關(guān)于資產(chǎn)以公允價值計量的內(nèi)部控制制度》，還有昆百大A、沱牌舍得、白云山A也明確提到相關(guān)內(nèi)部控制制度。多數(shù)公司沒有披露到投資性房地產(chǎn)公允價值內(nèi)部控制制度，一方面可能是披露的疏漏，另一方面也可能是公司缺少建立投資性房地產(chǎn)的公允價值計量內(nèi)部控制制度，這點需要引起重視。

四、投資性房地產(chǎn)公允價值信息控制機(jī)制的構(gòu)建

投資性房地產(chǎn)公允價值會計信息的生成要經(jīng)歷公允價值確認(rèn)、計量和披露等程序。公允價值計量屬性的應(yīng)用本身會存在一定的會計風(fēng)險，保障公允價值信息的公允性需要完善內(nèi)部控制制度建設(shè)。國內(nèi)對公允價值內(nèi)部控制的研究已經(jīng)展開，如：趙彥鋒（2011）認(rèn)為公允價值信息控制機(jī)制框架構(gòu)建應(yīng)包括確認(rèn)控制、計量控制、披露控制、持續(xù)監(jiān)督；姬魯璐等（2012）認(rèn)為公允價值會計內(nèi)部控制組織框架的建立需要健全企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，厘清管理權(quán)責(zé)。公允價值計量投資性房地產(chǎn)將使其價值隨著房地產(chǎn)市場的波動而調(diào)整，隨之影響企業(yè)的財務(wù)狀況，也使公允價值確認(rèn)、計量和披露過程中的風(fēng)險防范顯得至關(guān)重要。

筆者認(rèn)為公允價值信息控制要確保投資性房地產(chǎn)公允價值計量及其披露的規(guī)范性，企業(yè)結(jié)合實際情況，需要制定具有控制職能的業(yè)務(wù)操作程序、審核審批制度等相關(guān)控制措施。投資性房地產(chǎn)公允價值計量內(nèi)部控制現(xiàn)狀分析也表明公允價值的確定方法需要進(jìn)一步明確，公允價值計量的相關(guān)制度要進(jìn)一步完善，尤其要做好關(guān)鍵性程序控制。

（一） 公允價值信息控制流程圖（見圖1）

（二）公允價值信息控制要點

投資性房地產(chǎn)公允價值信息的控制涉及到多個部門的參與，如：商業(yè)資產(chǎn)運營部門、財務(wù)部門、內(nèi)部審計部門、董事會、股東大會，因而公允價值信息控制要明確各部門的權(quán)責(zé)，做好以下幾點關(guān)鍵性程序控制：

1.公允價值取得、審核及審批控制

公允價值的取得宜采取市場調(diào)研報告或評估機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)評估報告，商業(yè)資產(chǎn)運營部門作為投資性房地產(chǎn)的管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)著收集公允價值信息的責(zé)任，應(yīng)成立調(diào)研小組和選擇有資質(zhì)的房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。財務(wù)部門審核商業(yè)資產(chǎn)運營部門提交的市場調(diào)查報告、資產(chǎn)評估報告的真實性，審查不同物業(yè)估值程序的合理性。估值中存在的關(guān)鍵性假設(shè)、不確定因素考慮。注意同類或類似房產(chǎn)市場價格的公允性，選擇的可比項目在地理位置、新舊程度、使用狀況等方面的可比性。市場交易價格調(diào)整系數(shù)確定是否綜合考慮物業(yè)的商圈位置、周邊商業(yè)繁華度、房屋裝修狀況等因素。財務(wù)部門審核過程中同商業(yè)資產(chǎn)運營部門加強信息溝通及反饋。董事會嚴(yán)格履行審批公允價值的市場調(diào)查報告、資產(chǎn)評估報告和商業(yè)資產(chǎn)運營部門提交的公允價值變動分析報告，對企業(yè)財務(wù)狀況帶來重大影響的要提交股東大會決定。

2.公允價值核算控制

只有正確地對公允價值進(jìn)行計量核算才能使財務(wù)報告信息真實地反映企業(yè)的財務(wù)狀況，財務(wù)部門據(jù)以會計核算的公允價值以經(jīng)過董事會、股東大會審批的市場調(diào)查報告或資產(chǎn)評估報告為準(zhǔn)，其公允價值核算控制包括以下內(nèi)容：一是確認(rèn)納入公允價值計量的投資性房地產(chǎn)符合企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定的公允價值計量條件；二是確認(rèn)轉(zhuǎn)換及處置的投資性房地產(chǎn)的相關(guān)條件是否滿足；三是確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的公允價值計量賬務(wù)處理是否符合企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定，包括公允價值的賬戶設(shè)置及其使用。

3.公允價值審計監(jiān)督及披露控制

公允價值計量屬性在我國應(yīng)用時間還不長，不論是會計人員還是資產(chǎn)評估人員在專業(yè)技術(shù)上還有所欠缺，因而對公允價值信息開展審計是非常必要的，企業(yè)通常由內(nèi)部審計部門或者委托外部機(jī)構(gòu)承擔(dān)審計監(jiān)督任務(wù)，審計監(jiān)督方面的控制包括公允價值計量報告書的審查、估值模型的合理性及計算結(jié)果的驗證、財務(wù)部門賬務(wù)處理正確性審查、內(nèi)部制度執(zhí)行有效性評價。按照企業(yè)會計準(zhǔn)則以及公開發(fā)行證券的公司信息披露編報規(guī)則的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露投資性房地產(chǎn)公允價值計量的方法，損益影響、估值程序等信息。董事會、股東大會對外披露公允價值信息控制包括以下內(nèi)容：一是注意披露經(jīng)過審計的投資性房地產(chǎn)公允價值信息；二是披露的報告書具備有關(guān)部門責(zé)任人的簽章；三是注意披露公允價值計量內(nèi)部控制度的有效性評價及存在的估值假設(shè)、不確定因素。

五、結(jié)論

公允價值計量屬性在我國的應(yīng)用尚不十分成熟，從上市公司年報數(shù)據(jù)披露來看，投資性房地產(chǎn)的公允價值計量內(nèi)部控制制度建設(shè)及其披露比較薄弱，影響投資者對投資性房地產(chǎn)公允價值信息的理解。本文從健全內(nèi)部控制角度構(gòu)建公允價值信息控制機(jī)制，明確各部門的權(quán)責(zé)，做好關(guān)鍵性程序控制，包括公允價值取得、審核及審批控制，還有公允價值核算控制、公允價值審計監(jiān)督及披露控制。建立投資性房地產(chǎn)公允價值信息控制機(jī)制不僅能防范會計風(fēng)險，也將會增強會計信息可靠性，促進(jìn)公允價值計量屬性在我國的推廣使用。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 謝詩芬.公允價值會計問題縱橫談[J].時代財會，2003（2）：12-16.

[2] 陳國平.完善我國實施公允價值計量環(huán)境的建議[J].中國管理信息化（會計版），2007（1）：18-21.

[3] 王海.公允價值的演進(jìn)邏輯與經(jīng)濟(jì)后果研究[J].會計研究，2007（8）：6-12.

篇(2)

(一)企業(yè)設(shè)立注資中的公允價值運用

我國《公司法》規(guī)定,公司設(shè)立的非貨幣資金出資,均需通過有資質(zhì)的評估公司進(jìn)行評估,包括實物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、土地使用權(quán)等。在實務(wù)中,有四類評估機(jī)構(gòu)可出具評估報告,一類是財政部門所屬的資產(chǎn)評估公司,一類是建設(shè)部所屬的房地產(chǎn)估價事務(wù)所,還有國土資源部門的土地估價事務(wù)所和物價部門所設(shè)的價格事務(wù)所。根據(jù)目前相關(guān)采用的評估價值定義,只有資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)論表現(xiàn)為不同類型下的公允價值概念,其他機(jī)構(gòu)評估的評估結(jié)論更接近某種市場下的價格?，F(xiàn)實當(dāng)中人們很少去考慮公允價值與價格的區(qū)別,會計準(zhǔn)則上也沒有明確的解釋。

(二)企業(yè)對外投資中的公允價值運用

中小企業(yè)發(fā)展到一定程度,大多都涉及對外的股權(quán)投資,對外投資時可能以貨幣出資,也可能以實物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、土地使用權(quán)為出資形式,在這一業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)中,同樣會涉及到公允價值,即非貨幣出資也須依據(jù)《公司法》規(guī)定,對非貨幣資產(chǎn)進(jìn)行評估,才可完成對被投資單位的工商變更注冊等手續(xù)。企業(yè)可能選擇不同的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估,同樣也會出現(xiàn)上述的問題。

(三)賬外資產(chǎn)入賬的公允價值運用

賬外資產(chǎn),顧名思義屬企業(yè)因各種管理不善原因?qū)е沦~面沒有反映出來。例如企業(yè)資產(chǎn)清查出現(xiàn)的盤盈設(shè)備材料等。但對民營企業(yè)而言,賬外資產(chǎn)就不是一個簡單的管理不善原因形成,可能與企業(yè)的資金體外循環(huán)或一些業(yè)務(wù)的不入賬或其他原因有關(guān)。例如:企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)一些客戶圖便宜沒有索要發(fā)票,企業(yè)可能將此收入不入賬,直接購置設(shè)備,在購置業(yè)務(wù)時又圖便宜,沒索要發(fā)票。結(jié)果形成這臺設(shè)備無法入賬,成為賬外資產(chǎn)。當(dāng)然,也有一些合法的資金來源形成,企業(yè)利用自有資金或借入資金購置設(shè)備,對方因各種原因沒有提供發(fā)票,致使該設(shè)備無法入賬,形成賬外資產(chǎn)。

對于賬外資產(chǎn)如何入賬問題?目前采用的方式,只有一種“合法”的途徑,那就是以股東的身份將賬外資產(chǎn)投資給公司,即進(jìn)行注冊資本的增加變更事宜。在這一業(yè)務(wù)過程中,目前涉及的單位有工商管理部門、會計師事務(wù)所、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。企業(yè)對賬外資產(chǎn)以股東作為資產(chǎn)所有者的身份進(jìn)行評估申報,資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)依據(jù)委托方(企業(yè))提供的資產(chǎn)評估申報表,確認(rèn)所有權(quán)關(guān)系后,即進(jìn)行作價評估,出具評估報告形成評估結(jié)論,股東依據(jù)評估值的大小,形成增加注冊資本的方案和決議,會計師事務(wù)所進(jìn)行資本驗證并出具驗資報告,工商管理部門履行正常的變更程序。企業(yè)會計處理也相對簡單,一方面借記資產(chǎn)賬戶,一方面貸記實收資本賬戶,以評估值入賬。

二、啟示

有幾個問題值得我們深思:

第一,民營企業(yè)采用公允價值的計量一般都發(fā)生與公司注冊資本相關(guān)的經(jīng)濟(jì)事項中,其會計計價仍屬于歷史成本計價模式或公允價值模式,相關(guān)的制度應(yīng)對此有明確說明或規(guī)定,否則會形成公允價值的濫用。由于中小企業(yè)提供的會計信息僅滿足于股東和工商、稅務(wù)、信貸、財政等相關(guān)部門,不如上市公司對會計準(zhǔn)則執(zhí)行的嚴(yán)格,要受到信息公開的社會監(jiān)督,有可能出現(xiàn)對公允價值計量的濫用。例如:筆者碰到一公司在銀行有貸款,每年都存在貸款問題,銀行每年要求提供審計報告和資產(chǎn)評估報告,由于該企業(yè)用地抵押,每年公司土地都做評估,每年土地都在增值。該公司每年都將土地的增值部分進(jìn)行賬務(wù)處理,使公司資產(chǎn)負(fù)債率逐年降低。實際上,該公司還有房產(chǎn),也在增值,但沒有做評估并確認(rèn)其增值部分。顯然,其提供的會計報表是值得商榷的。

第二,關(guān)于評估報告的評估結(jié)果與注冊資本差異的會計處理。對于在這一業(yè)務(wù)過程中上述的三種處理,筆者傾向于將資產(chǎn)評估結(jié)果與注冊資本(實收資本)的差異,作為資本公積處理,其理由為:(1)差異的出現(xiàn)源于資本驗證業(yè)務(wù)過程中。評估是法定的環(huán)節(jié),驗資也是法定的程序,評估結(jié)論不可能完全與驗資或協(xié)議的出資額完全一致,出現(xiàn)差異是正常的。(2)非貨幣資產(chǎn)(實物資產(chǎn)或無形資產(chǎn))是作為一個獨立完整且不可分割的資產(chǎn)注入企業(yè)的,在股東協(xié)議下實施交付企業(yè)發(fā)揮其整體資產(chǎn)作用。以評估的結(jié)論為依據(jù)記入資產(chǎn)價值符合公允價值記賬的理論準(zhǔn)則。(3)差異作為資本公積的處理比作為負(fù)債處理利于企業(yè)的發(fā)展,企業(yè)是有風(fēng)險的,作為負(fù)債是要企業(yè)償還的,等于變相將資產(chǎn)部分轉(zhuǎn)讓給企業(yè),與實際情況不相符,并且形成企業(yè)財務(wù)上的壓力。作為資本公積等于作為企業(yè)的權(quán)益,財務(wù)結(jié)構(gòu)上使企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率降低,不會對企業(yè)造成財務(wù)上的壓力。(4)當(dāng)出現(xiàn)差異較大時,企業(yè)股東可以借助國有企業(yè)的辦法,將資本公積劃分為作為股東共享或獨享處理,并可根據(jù)企業(yè)經(jīng)營狀況協(xié)議處理等。當(dāng)然差異較小時一般作為股東共享處理。

篇(3)

關(guān)鍵詞：應(yīng)用型本科院校 資產(chǎn)評估 專業(yè)建設(shè)

1、國內(nèi)外資產(chǎn)評估行業(yè)高等教育現(xiàn)狀

1.1 國外資產(chǎn)評估專業(yè)高等教育現(xiàn)狀

資產(chǎn)評估行業(yè)在發(fā)達(dá)國家已有一百多年的歷史了，無論在評估理論研究方面還是實際操作方面都取得了很大成就。在人才培養(yǎng)上基本形成了一套由準(zhǔn)入考試教育、高等教育和后續(xù)教育構(gòu)成的完善體系。在高等教育方面，早在1894年于英國成立的倫敦城市大學(xué)，便設(shè)有資產(chǎn)評估與管理專業(yè)，其研究重點是在金融、投資等經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，運用定量方法對資產(chǎn)與投資市場互動關(guān)系進(jìn)行評估；美國的霍夫斯特拉大學(xué)設(shè)有房地產(chǎn)評估、收益資產(chǎn)的評估、評估原理與程序及專業(yè)操作規(guī)范等專業(yè)；新西蘭梅西大學(xué)設(shè)有資產(chǎn)管理專業(yè)，具體方向有城鎮(zhèn)評估、鄉(xiāng)村評估、房地產(chǎn)評估三大方向。

在澳大利亞資產(chǎn)評估人才培養(yǎng)過程中，最突出的特點就是對資產(chǎn)評估高等教育的重視。1972年南澳大利亞大學(xué)率先開設(shè)了資產(chǎn)評估方面的專業(yè)，開始授予資產(chǎn)評估專業(yè)學(xué)位。通過大學(xué)的系統(tǒng)教育，使學(xué)生了掌握豐富的基礎(chǔ)知識，提高了其未來的執(zhí)業(yè)素質(zhì)。由于澳大利亞具有完善的資產(chǎn)評估高等教育，目前，澳大利亞資產(chǎn)評估協(xié)會已將大學(xué)學(xué)歷作為入會標(biāo)準(zhǔn)，在大學(xué)獲得相關(guān)專業(yè)學(xué)士學(xué)位并有兩年相關(guān)工作經(jīng)歷后，可以直接申請成為注冊資產(chǎn)評估師，可見其對高等教育的重視程度。

1.2 我國資產(chǎn)評估專業(yè)高等教育現(xiàn)狀

我國高校中關(guān)于資產(chǎn)評估專業(yè)建設(shè)和學(xué)科建設(shè)的工作起步較晚。在上世紀(jì)八十年代后期，國有資產(chǎn)管理問題日益突出。隨著關(guān)于國有資產(chǎn)管理的研究和探討的逐漸深入，進(jìn)入九十年代后，一些院校開始進(jìn)行國有資產(chǎn)管理方向的學(xué)科建設(shè)，并開始招收國有資產(chǎn)管理方向的本科生。后來在企業(yè)改制的過程中，為了防止國有資產(chǎn)流失，資產(chǎn)評估成了不可或缺的重要環(huán)節(jié)，市場上對資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、人才也有了大量的需求。我國注冊資產(chǎn)評估師制度的建立以后，促使一些院校將原有的國有資產(chǎn)管理方面的專業(yè)方向改為資產(chǎn)評估專業(yè)方向，或?qū)ｉT建設(shè)了資產(chǎn)評估方面的專業(yè)。一些院校不僅進(jìn)行了本科層次的專業(yè)建設(shè)和招生，而且延伸到了研究生層次。2004年，廈門大學(xué)積極申報并且第一個獲得批準(zhǔn)設(shè)立研究生層次的資產(chǎn)評估專業(yè)。2005年，南京財經(jīng)大學(xué)和內(nèi)蒙古財經(jīng)學(xué)院也建立了本科層次的資產(chǎn)評估專業(yè)，并開始進(jìn)行招生。近幾年來，我國雖然在資產(chǎn)評估高等教育方面取得了一定的成就，從目前來看，我國還未形成完善的資產(chǎn)評估人才培養(yǎng)體系，評估人才缺口較大，高等教育本科層次培養(yǎng)數(shù)量嚴(yán)重不足。到2010年，全國開設(shè)資產(chǎn)評估本科專業(yè)的院校有14所，每年的畢業(yè)生人數(shù)只有幾百人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足資產(chǎn)評估行業(yè)的需求。在資產(chǎn)評估專業(yè)建設(shè)方面由于起步晚，目前也處于探索階段。

2、關(guān)于資產(chǎn)評估專業(yè)建設(shè)的思考

2.1 明確專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)

（1）道德素質(zhì)要求。對資產(chǎn)評估人才道德素質(zhì)的要求并是僅僅停留在遵紀(jì)守法的水平上，而是要在遵守職業(yè)道德方面起標(biāo)帥作用。養(yǎng)成高尚的社會主義道德品質(zhì)和文明行為習(xí)慣，遵守社會公德，遵守職業(yè)規(guī)范、講究職業(yè)道德，弘揚傳統(tǒng)美德。不僅能夠始終堅持獨立、公平、公正原則，而且能夠與一切違反職業(yè)道德的不良風(fēng)氣作斗爭。不僅將資產(chǎn)評估作為一種職業(yè)，而且能夠真正作為事業(yè)來對待，關(guān)心資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展，積極為行業(yè)的發(fā)展作出不懈的努力。工作中能夠勤勉盡責(zé)、廉潔自律、精益求精，謙虛謹(jǐn)慎，團(tuán)結(jié)和帶動周圍的同事共同為樹立行業(yè)的良好形象不斷作出努力。

（2）知識儲備要求資產(chǎn)評估高等應(yīng)用型人才應(yīng)掌握外語、數(shù)學(xué)、計算機(jī)應(yīng)用、經(jīng)濟(jì)、管理等相關(guān)學(xué)科的基礎(chǔ)知識；掌握資產(chǎn)評估基礎(chǔ)理論知識；熟悉并掌握與資產(chǎn)評估相關(guān)的法律知識、行業(yè)法規(guī)、監(jiān)管規(guī)章；掌握每個專業(yè)崗位所必須的專業(yè)理論知識、操作技能。資產(chǎn)評估涉及多種特殊行業(yè)，需要資產(chǎn)評估人員具備相應(yīng)的專業(yè)知識，如涉及土地和房地產(chǎn)的評估應(yīng)具備房地產(chǎn)估價或土地估價的知識；涉及稅基評估應(yīng)具備稅收與財政學(xué)的專業(yè)知識；涉及金融資產(chǎn)的估價、保險評估，應(yīng)具備金融和保險等知識；涉及車輛和機(jī)器設(shè)備評估，應(yīng)具備機(jī)電設(shè)備專業(yè)知識；涉及珠寶鑒定的應(yīng)具備專業(yè)珠寶鑒定方面知識。

（3）能力素質(zhì)要求。作為一名合格的資產(chǎn)評估人員，首先要具有宏觀形勢的理解能力，正確把握國內(nèi)、國際經(jīng)濟(jì)發(fā)展動向及趨勢，把握重大資產(chǎn)評估政策出臺的背景、意義和理念，并合理運用到評估工作中去；其次要具有從事本專業(yè)實際業(yè)務(wù)工作的能力，如具備相應(yīng)的職業(yè)技能，具有獨立搜集、處理信息的能力，具備較扎實的應(yīng)用文寫作能力和公文處理能力，具有獨立獲取知識、提出問題、分析問題和解決問題的能力，具有較強的協(xié)調(diào)組織能力和社會交往能力等。

2.2 合理設(shè)置課程體系

2.2.1 完善課堂教學(xué)體系

（1）通識教育課程體系。通識教育課是對所有大學(xué)生普遍開設(shè)的，為了讓學(xué)生了解一般規(guī)律、掌握一般技能，重在教授系統(tǒng)的通識知識，培養(yǎng)學(xué)生分析問題、解決問題的一般能力的教育課程群，是學(xué)生終身學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)。通識教育課的宗旨不是重在傳授某種專門的知識，而是重在培養(yǎng)學(xué)生的基本素質(zhì)、基本能力、基本知識，以有效解決人的全面發(fā)展和專業(yè)人才培養(yǎng)之間的矛盾。通識教育課程群除了包括教育部規(guī)定的政治、外語、體育、計算機(jī)等必修課之外，還應(yīng)包括從哲學(xué)、自然科學(xué)、社會科學(xué)、人文科學(xué)、工具方法科學(xué)及藝術(shù)素養(yǎng)、體能教育、公民道德教育等精選出來的，具有基礎(chǔ)性和普及性的素質(zhì)教育選修課程。

（2）學(xué)科基礎(chǔ)課程體系。學(xué)科基礎(chǔ)課是培養(yǎng)學(xué)生掌握專業(yè)基礎(chǔ)知識和專業(yè)基本技能的課程群。該課程群應(yīng)包括政治經(jīng)濟(jì)學(xué)、西方經(jīng)濟(jì)學(xué)、貨幣銀行學(xué)、財政學(xué)、財務(wù)會計、統(tǒng)計學(xué)、計量經(jīng)濟(jì)學(xué)等核心課程，另外考慮到資產(chǎn)評估專業(yè)涉及相關(guān)學(xué)科較多，專業(yè)基礎(chǔ)知識跨度大的特點，還應(yīng)開設(shè)機(jī)電綜合技術(shù)、建筑工程概論、財務(wù)管理、證券期貨理論、管理學(xué)原理、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)等課程。

（3）專業(yè)必修課。專業(yè)必修課是在通識課程、學(xué)科基礎(chǔ)課程注重寬度教育的基礎(chǔ)上，將資產(chǎn)評估專業(yè)教育，向系統(tǒng)化縱深發(fā)展的專門化課程群。資產(chǎn)評估專業(yè)課程是資產(chǎn)評估教學(xué)計劃中最重要的部分，其設(shè)置是否科學(xué)、合理，對于明確資產(chǎn)評估專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)、完善資產(chǎn)評估課程體系、培養(yǎng)專業(yè)綜合分析能力和業(yè)務(wù)操作能力關(guān)系重大。這一必修課包括：資產(chǎn)評估學(xué)、機(jī)電設(shè)備評估、房地產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估、企業(yè)價值評估、無形資產(chǎn)評估、投資項目評估等，設(shè)置的課程應(yīng)能直接與注冊資產(chǎn)評估師（CPV）考試銜接。

（4）專業(yè)選修課。專業(yè)選修課是提供學(xué)生自由選擇的資產(chǎn)評估專業(yè)發(fā)展方向的課程群。設(shè)置這一課程群的目的是，使學(xué)生在完成專業(yè)主干課學(xué)業(yè)基礎(chǔ)上，根據(jù)自身的條件和愛好進(jìn)行專業(yè)拓展和深化教育，讓學(xué)生能夠自主選擇課程，滿足學(xué)生的不同需要，促使學(xué)生的興趣愛好、專業(yè)特長得到充分發(fā)揮，使學(xué)生既獲得各種必要的知識，又提升了專業(yè)能力。該課程群包括：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、項目評估、金融資產(chǎn)評估、稅基評估、財務(wù)報告分析、珠寶收藏品評估、企業(yè)戰(zhàn)略管理、國際評估準(zhǔn)則等課程。

2.2.2 加強實踐教學(xué)建設(shè)

（1）開設(shè)資產(chǎn)評估綜合模擬實驗課程。資產(chǎn)評估綜合模擬實驗是一門將資產(chǎn)評估理論與資產(chǎn)評估實務(wù)融于一體，以培養(yǎng)學(xué)生專業(yè)技能為宗旨的資產(chǎn)評估學(xué)專業(yè)的一門必修實踐課程。開展融合會計、評估等內(nèi)容的綜合模擬實驗，強化文理滲透的力度，進(jìn)行以學(xué)生為中心、為特點的教學(xué)內(nèi)容服務(wù)（如案例教學(xué)、情景教學(xué)），讓學(xué)生廣泛開展社會調(diào)查，對現(xiàn)實問題和某一特定事件進(jìn)行交互式的探索，使學(xué)生以評估理論為工具解決實際中錯綜復(fù)雜的問題，學(xué)生通過資產(chǎn)評估綜合模擬實驗，既可以檢驗與進(jìn)一步學(xué)習(xí)在課堂上所學(xué)的資產(chǎn)評估基本原理與方法，又可以補充學(xué)習(xí)書本上沒有的，而實際工作中必須了解的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)知識，還有助于進(jìn)一步學(xué)習(xí)其他資產(chǎn)評估專業(yè)理論與方法，縮短資產(chǎn)評估學(xué)專業(yè)在校學(xué)生從事資產(chǎn)評估實踐的距離，為培養(yǎng)高級應(yīng)用型人才奠定堅實的基礎(chǔ)。

（2）建立資產(chǎn)評估實踐教學(xué)基地。建立資產(chǎn)評估實踐教學(xué)基地，可以促進(jìn)認(rèn)識實習(xí)、專業(yè)實習(xí)及畢業(yè)實習(xí)活動的開展，培養(yǎng)學(xué)生的應(yīng)用能力和動手操作能力，做到“坐下去能寫，站起來能說，深入實踐能干”。同時建立實踐教學(xué)基地可以有效推動教學(xué)、科研與實踐的結(jié)合，一方面推動資產(chǎn)評估行業(yè)科學(xué)、規(guī)范、有序、健康發(fā)展，另一方面也可以為地方高校的教學(xué)科研提供更加廣闊的空間，從而使雙方實現(xiàn)優(yōu)勢互補、互利雙贏。

2.3 加強師資隊伍的培養(yǎng)

師資隊伍建設(shè)是發(fā)展資產(chǎn)評估高等教育的核心。加強師資隊伍建設(shè)，可以通過組建評估培訓(xùn)師資庫，請資產(chǎn)評估研究領(lǐng)域的專家或者資產(chǎn)評估行業(yè)從業(yè)人員到學(xué)校，以講座等形式提高專業(yè)教師業(yè)務(wù)水平；也可以把青年教師有計劃地送到具有資產(chǎn)評估研究生方向的學(xué)校進(jìn)行系統(tǒng)學(xué)習(xí)， 或者鼓勵青年教師考取資產(chǎn)評估方向的博士研究生，以及安排青年教師到資產(chǎn)評估事務(wù)所從事資產(chǎn)評估實踐活動，以強化專業(yè)教師的理論知識和提高他們的實踐經(jīng)驗。

參考文獻(xiàn)

篇(4)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；估價；現(xiàn)狀；解決對策

一、引言

我國房地產(chǎn)估價產(chǎn)業(yè)起步的較晚，經(jīng)過十幾年的創(chuàng)新，發(fā)展，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的運營在有關(guān)主管部門的指導(dǎo)下也逐漸步入了正軌，并且我國也建立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試的相關(guān)制度。

二、房地產(chǎn)估價的重要性

隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)估價產(chǎn)業(yè)涉及的范圍也越來越廣泛，從單一的房地產(chǎn)交易所需的評估到如今所涉及到的司法鑒定、融資、企業(yè)合并、課稅、資產(chǎn)重組、房地產(chǎn)作價入股等各項經(jīng)濟(jì)活動。這些活動不僅關(guān)系到社會公眾的利益，更重要的是影響到社會和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的和諧和穩(wěn)定。所以說，研究怎樣把房地產(chǎn)估價這個行業(yè)做好是非常重要的一個課題。我國房地產(chǎn)估價行業(yè)還不能完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的需要，還有一些存在的問題有待解決。下面主要就我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，針對所出現(xiàn)的問題進(jìn)行討論，提出對房地產(chǎn)估價行業(yè)有利的解決對策，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)估價行業(yè)的健康發(fā)展。

三、房地產(chǎn)估價產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

（1）目前發(fā)展?fàn)顩r

從我國房地產(chǎn)估價產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，主要體現(xiàn)在以下三個方面：一是我國制定了比較完善的法律規(guī)章制度。例如《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等，這些為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了有利的法律保障。二是形成了具有自己行業(yè)統(tǒng)一的，標(biāo)準(zhǔn)的，開放的一個房地產(chǎn)估價市場，并且逐漸完善了房地產(chǎn)市場的自律機(jī)制，這為房地產(chǎn)估價行業(yè)的順利進(jìn)行提供了有利的環(huán)境。三是建立并且逐漸完善了我國房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范和執(zhí)業(yè)資格制度。據(jù)不完全統(tǒng)計，我國已經(jīng)注冊成立的房地產(chǎn)估價相關(guān)單位有三千多家，并且有超過15000人已經(jīng)獲得房地產(chǎn)估價師的執(zhí)業(yè)資格，從事相關(guān)工作?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》的出臺，也為房地產(chǎn)評估的技術(shù)和程序進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。這些都為我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的蓬勃發(fā)展提供了平臺和人才保證。

（2）所存在的問題

我國房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)是活躍在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋拆遷補償以及稅收、抵押貸款等多種業(yè)務(wù)之中的，它已經(jīng)成為一個重要的中介服務(wù)行業(yè)。但是在發(fā)展的過程中，也存在很多問題，例如我國房地產(chǎn)估價市場還在一個整合發(fā)展的過程當(dāng)中，呈現(xiàn)出一種低水平的競爭，還有許多問題需要進(jìn)行研究解釋的。從總體上看，我國房地產(chǎn)評估行業(yè)還有很多較為突出的問題，下面主要對一些比較重要的問題進(jìn)行簡要的分析。

1、房地產(chǎn)估價行業(yè)的法律建設(shè)還不完善，立法滯后，在業(yè)務(wù)上也缺乏法律保障。我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展也僅僅經(jīng)歷了十幾年的時間，起步晚，發(fā)展緩慢，并且一直處在借鑒和摸索的道路中。法律法規(guī)制度不健全，這就使得房地產(chǎn)估價師在工作的過程中沒有辦法做到有法可依和有法可循，從而不能充分發(fā)揮其能動作用，導(dǎo)致估價結(jié)果不能得到公眾的認(rèn)可。雖然也制定了像《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》、《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》等相關(guān)的法律制度，但是這些實施的細(xì)則還不健全，并沒有針對性很強的規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，從而使房地產(chǎn)估價工作進(jìn)行起來比較困難。

法律法規(guī)制度不健全，也無法對房地產(chǎn)估價中介活動進(jìn)行有效的監(jiān)督。

2、房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的管理不善，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的運營效率不高。房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的管理體系是一個交叉體系，依照我國目前的管理體制來看，評估行業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估和土地評估三種，并且分別屬于國有資產(chǎn)管理部、建設(shè)部和國土資源部等國屬事業(yè)單位。這三個部門在管理上各施其政，在政策上各行其是，無法形成統(tǒng)一的管理制度。房地產(chǎn)評估市場和業(yè)務(wù)管理被分割開，從而無法實施系統(tǒng)的規(guī)范化管理，使得評估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員無所適從，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的運營效率不高。

3、房地產(chǎn)估價行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，服務(wù)質(zhì)量不高，從而不能滿足本行業(yè)對人才的需求。由于房地產(chǎn)估價專業(yè)性較強，讓人很難識別服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣。注冊房地產(chǎn)估價師的級別考試設(shè)置還是比較單一的，沒有按照初、中、高的級別來設(shè)置，而是只設(shè)置了相當(dāng)于中級職稱的房地產(chǎn)估價師，并且對房地產(chǎn)估價師的再教育還是比較缺乏的。為了獲得高額的估價費有些估價機(jī)構(gòu)不顧職業(yè)道德，聘用一些非專業(yè)的估價師，不到估價對象的現(xiàn)場進(jìn)行查勘而根據(jù)估價對象的需求，拼湊出不符合規(guī)范的估價報告。這些不但影響了房地產(chǎn)估價行業(yè)的社會信譽，而且直接威脅著房地產(chǎn)估價行業(yè)的生存和發(fā)展

四、建議采取的解決對策

為了促進(jìn)房地產(chǎn)估價行業(yè)的健康和科學(xué)發(fā)展，針對以上對房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的主要問題，我們提出以下建議和策略。

1、建立健全的房地產(chǎn)估價行業(yè)的相關(guān)法律規(guī)范

俗話說的好“無規(guī)矩不成方圓”，房地產(chǎn)估價行業(yè)存在和發(fā)展的根本和保證是要做到有法可依。只有明確的法律支持，才能保證房地產(chǎn)估價師公正、客觀、獨立地開展業(yè)務(wù)，真正實現(xiàn)其中介服務(wù)的職能。要想房地產(chǎn)評估行業(yè)得到順利的發(fā)展，法律規(guī)范是最基本的保障。首先要加強評估的立法工作，與發(fā)達(dá)的國家或地區(qū)相比，我們國家的法律體系尚未形成，立法工作任重道遠(yuǎn)，因此要盡快制定房地產(chǎn)評估的法律法規(guī)，并將一些法規(guī)規(guī)章上升形成法律法規(guī)。其次要加強執(zhí)法監(jiān)督，現(xiàn)在評估市場經(jīng)常發(fā)生違規(guī)違法現(xiàn)象，不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營行業(yè)屢禁不止，不合格的評估報告屢見不鮮，這就迫切需要發(fā)揮行政執(zhí)法的作用，加大監(jiān)督檢查的力度，發(fā)現(xiàn)問題及時處罰，將評估市場存在的問題降低到最小，用法律法規(guī)的制度手段規(guī)范房地產(chǎn)估價市場。

2、加強房地產(chǎn)估價行業(yè)的管理

房地產(chǎn)評估行業(yè)作為一個市場中介服務(wù)行業(yè)，客觀、獨立、公正是其行業(yè)的特征，也是其行業(yè)發(fā)展的前提。我國的資產(chǎn)評估行業(yè)起步較晚，不妨借鑒一下國外資產(chǎn)評估行業(yè)成熟的管理體制。例如美國、英國、澳大利亞、馬來西亞等國家資產(chǎn)評估行業(yè)管理體制各有千秋，但一個共同點就是：政府對評估行業(yè)的管理很少，行業(yè)自律性管理是主要形式。所以我們要完善房地產(chǎn)估價行業(yè)自律管理，要盡快建立行業(yè)內(nèi)部自律規(guī)則。

3、加強房地產(chǎn)估價行業(yè)的隊伍建設(shè)，不斷提高房地產(chǎn)估價師的執(zhí)業(yè)素質(zhì)

房地產(chǎn)估價師的執(zhí)業(yè)素質(zhì)不僅關(guān)系到房地產(chǎn)估價工作的質(zhì)量，而且還影響到整個房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展，為此提高房地產(chǎn)估價師的職業(yè)素質(zhì)尤為重要。我們要打破估價師級別設(shè)置單一的局面，要實行分級制，對相關(guān)從業(yè)人員實行動態(tài)管理，還要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)、完善房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育，堅強房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德等措施提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，從而不斷改進(jìn)和提高技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量。在條件允許的情況下建立房地產(chǎn)估價師誠信檔案，實施信用開放和公布制度，提供網(wǎng)絡(luò)查詢服務(wù)。

四、結(jié)語

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及“十四大”以來我國房地產(chǎn)開始走向市場，房地產(chǎn)評估制度也開始建立，評估市場不斷擴(kuò)大，評估隊伍和評估機(jī)構(gòu)得到了迅速發(fā)展。我們在取得成就的同時，更要認(rèn)清房地產(chǎn)評估行業(yè)目前的現(xiàn)狀以及所面臨的問題，使得房地產(chǎn)估價行業(yè)向著正規(guī)化、完善化、法制化的方向發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇(5)

【關(guān)鍵詞】班級；公司化；資產(chǎn)評估；課程改革；研究

《資產(chǎn)評估實務(wù)》課程作為高職院校資產(chǎn)評估與管理專業(yè)的核心課程，對學(xué)生專業(yè)能力的培養(yǎng)、職業(yè)素質(zhì)的養(yǎng)成、就業(yè)崗位的適應(yīng)起著至關(guān)重要的作用。提高《資產(chǎn)評估實務(wù)》課程教學(xué)質(zhì)量是課程組每位成員值得深思和研究的課題。本文在前期課程建設(shè)的基礎(chǔ)上，以高職人才培養(yǎng)定位和學(xué)院新一輪課改要求“提高課程與職業(yè)崗位的匹配度、提高理論課與實踐課的整合度、進(jìn)一步提高企業(yè)的參與度、加強課程改革成果的固化”為依據(jù)，在資產(chǎn)評估專業(yè)班級實施“公司化”管理模式下，對《資產(chǎn)評估實務(wù)》課程教學(xué)與班級公司化管理對接方面進(jìn)行了改革研究與實踐。

一、搭建公司化班級，創(chuàng)建評估職業(yè)情境

班級公司化管理模式就是直接把”社會”搬進(jìn)了校園，將企業(yè)管理理念、管理制度和管理方式融入班級管理中，把班委會管理模式改成公司化管理，將公司的組織機(jī)構(gòu)、管理模式、勞動計酬、勞動合同關(guān)系等因素與學(xué)校的組織機(jī)構(gòu)、管理模式、量化考核相結(jié)合的創(chuàng)新教育模式。資產(chǎn)評估與管理專業(yè)新生班級按照公司來建制，如：11資產(chǎn)評估與管理1班搖身一變成為廣廈學(xué)院春江資產(chǎn)評估公司。公司架構(gòu)、管理模式充分體現(xiàn)崗位靠技能、地位靠作為、收入靠業(yè)績等評估公司經(jīng)營理念。公司設(shè)一名經(jīng)理、兩名副經(jīng)理，下設(shè)學(xué)習(xí)指導(dǎo)部等6個主要部門，部門經(jīng)理分管學(xué)習(xí)、紀(jì)律、后勤、宣傳、企劃和人事等事務(wù)。部門以上經(jīng)理通過競聘上崗。學(xué)生既是經(jīng)理也是員工，老師則充當(dāng)公司顧問的角色。員工的德智體美各方面發(fā)展就是績效考核指標(biāo)，為公司帶來效益就獎勵虛擬工資。

在《資產(chǎn)評估實務(wù)》課程教學(xué)中，為了實行課程教學(xué)與班級公司化管理的對接，首先明確學(xué)生的角色為廣廈學(xué)院春江資產(chǎn)評估公司評估員，按3-4人一組構(gòu)建評估團(tuán)隊，組長任評估項目負(fù)責(zé)人。學(xué)期初下發(fā)任務(wù)，開展市場調(diào)查和收集學(xué)校、家庭所在地的房地產(chǎn)價格信息庫，為后續(xù)開展房地產(chǎn)評估奠定基礎(chǔ)。推薦相關(guān)網(wǎng)站，及時了解行業(yè)動態(tài)，構(gòu)建立體教學(xué)資源，拓寬學(xué)生職業(yè)素養(yǎng)。

搭建“公司化”班級，與課程教學(xué)相銜接，圍繞未來職業(yè)活動設(shè)計課程教學(xué)過程與內(nèi)容，使學(xué)生在逼真的工作情境中實踐和協(xié)作學(xué)習(xí)，不斷建構(gòu)自己的感性認(rèn)知，提高學(xué)生的企業(yè)適應(yīng)能力，縮短從“校園人”轉(zhuǎn)變?yōu)椤奥殬I(yè)人”的時間。

二、立足評估崗位需求，修訂課程教學(xué)目標(biāo)

根據(jù)專業(yè)調(diào)研，企業(yè)專家、學(xué)生對課程的建議，結(jié)合評估職業(yè)崗位需求分析，課程組首先適時地修訂《資產(chǎn)評估實務(wù)》課程教學(xué)目標(biāo)，提煉為“三種方法、四個能力、五項素質(zhì)、兩種精神”。知識目標(biāo)為熟悉經(jīng)濟(jì)、管理、財務(wù)、稅收、法律、資產(chǎn)評估等較綜合的基礎(chǔ)知識，重點掌握市場法、收益法、成本法的運用。能力目標(biāo)為具備評估業(yè)務(wù)分析能力、現(xiàn)場勘查能力、價值估算能力、報告撰寫能力。素質(zhì)目標(biāo)為具備愛崗敬業(yè)、客觀公正、依法執(zhí)業(yè)、堅持準(zhǔn)則、強化服務(wù)等職業(yè)素養(yǎng)及較強的評估專業(yè)技術(shù)素質(zhì)；具有團(tuán)隊協(xié)作精神和創(chuàng)新精神。其次，根據(jù)修訂后的課程目標(biāo)，提出課程的改革思路：拓寬行業(yè)視野，做到知識結(jié)構(gòu)框架完整，為房地產(chǎn)估價員及今后的執(zhí)業(yè)資格考證打基礎(chǔ)；課程教學(xué)與班級公司化管理銜接，創(chuàng)造真實的職業(yè)情境，提高學(xué)生資產(chǎn)評估能力和適應(yīng)能力，提升學(xué)生職業(yè)素養(yǎng)和評估專業(yè)技術(shù)素質(zhì)。

三、依據(jù)評估崗位業(yè)務(wù)，重構(gòu)評估教學(xué)項目

《資產(chǎn)評估實務(wù)》課程針對培養(yǎng)“資產(chǎn)評估”這一核心業(yè)務(wù)技能，結(jié)合行業(yè)法規(guī)的更新和企業(yè)專家的建議，基于工作過程出發(fā)，按職業(yè)崗位業(yè)務(wù)構(gòu)建房地產(chǎn)評估、機(jī)器設(shè)備評估、流動資產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估、企業(yè)價值評估等8個評估項目，分兩個學(xué)期進(jìn)行授課，使教學(xué)內(nèi)容緊貼評估工作業(yè)務(wù)，與職業(yè)資格考試內(nèi)容銜接。同時，課程組深化校企合作，不斷開發(fā)《資產(chǎn)評估實務(wù)》及配套的《資產(chǎn)評估單項實訓(xùn)》、《資產(chǎn)評估綜合實訓(xùn)》課程，并先后完成《資產(chǎn)評估實務(wù)》、《資產(chǎn)評估單項實訓(xùn)》、《資產(chǎn)評估綜合實訓(xùn)》校企合作開發(fā)教材，完善評估案例庫、考核試題庫、自編習(xí)題冊等，為班級公司化管理模式下《資產(chǎn)評估實務(wù)》課程教學(xué)奠定基礎(chǔ)。

四、按照評估工作流程，探索“教學(xué)做”合一

《資產(chǎn)評估實務(wù)》課程教學(xué)設(shè)在實訓(xùn)室，引入校企合作單位實際工作任務(wù)，以評估崗位實際工作步驟為主線，要求學(xué)生完成業(yè)務(wù)承接、資料收集、方法選用、評定估算和提交報告等工作過程，讓學(xué)生在做的過程中掌握評估技能，并在產(chǎn)生知識需求時以“必需夠用”為度引入相關(guān)的理論知識。評估報告要求要素齊全、用詞準(zhǔn)確、格式規(guī)范、資料完整等。并按照評估公司內(nèi)部審核要求，各評估項目組對評估報告實行自查、交叉、組長三級審核制，重點審核評估報告的完整性、評估假設(shè)和限制條件、評估目的及價值定義、最高最佳利用分析、估價方法選用、評估結(jié)果確定及結(jié)論表述、評估報告的規(guī)范性及文字表述等。同時引導(dǎo)學(xué)生運用綜合基礎(chǔ)知識開展發(fā)散性思維，鼓勵學(xué)生積極進(jìn)行評估創(chuàng)新。對表現(xiàn)優(yōu)秀的小組頒發(fā)最佳評估團(tuán)隊證書。整個評估教學(xué)過程與評估崗位實際工作步驟一致，突出培養(yǎng)學(xué)生業(yè)務(wù)分析、現(xiàn)場勘查、價值估算、報告撰寫能力及常用word、excel等辦公軟件、設(shè)備的操作能力。課程教學(xué)緊貼高職學(xué)生特點，以學(xué)生為主體，融“教、學(xué)、做”為一體，有效實現(xiàn)了課程教學(xué)與工作實踐的零距離對接；同時以就業(yè)為導(dǎo)向，為學(xué)生創(chuàng)造了逼真的職業(yè)情境，培養(yǎng)學(xué)生對企業(yè)的適應(yīng)能力，讓學(xué)生提前感受企業(yè)的管理氛圍，感悟企業(yè)精神。

五、突出課崗證融合，深化駕證式考核改革

（一）優(yōu)化實踐項目設(shè)置

《資產(chǎn)評估實務(wù)》課程注重實踐動手能力和職業(yè)素養(yǎng)的培養(yǎng)，倡導(dǎo)學(xué)生主動參與、樂于探究、勤于動手，搭建逼真職業(yè)情境，引導(dǎo)學(xué)生在“學(xué)中做，做中學(xué)”。課程對接評估實際工作項目，在每個評估教學(xué)項目中分別設(shè)置實踐教學(xué)項目，各項目實踐課時比例占50%，并充分利用校內(nèi)外實訓(xùn)基地和學(xué)校周邊教學(xué)資源，突出培養(yǎng)學(xué)生評估方法的運用能力、計算能力、案例分析能力及常用辦公軟件的操作能力。同時各實踐項目考核評價由學(xué)生自評、組長評價、教師評價三部分組成，突出成績的客觀、公正、公平性，并與公司綜合素質(zhì)測評考核掛鉤。

（二）深化駕證式考核

為了突出課程考核內(nèi)容與崗位工作任務(wù)和房地產(chǎn)估價員等職業(yè)資格考證的進(jìn)一步融合，《資產(chǎn)評估實務(wù)》課程打破傳統(tǒng)期末考試模式，注重平時，淡化期末，課程推行“駕證化”考核評價方式，即從“應(yīng)知”、“應(yīng)會”兩部分考核學(xué)生。課程成績由理論考核成績和技能考核成績兩部分組成。兩部分成績都合格才能通過課程考核。同時理論考核、技能考核均采取階段考核與綜合考核相結(jié)合的方式。理論考試突出核心知識，融職業(yè)資格考證內(nèi)容，采用網(wǎng)絡(luò)在線考試方式進(jìn)行，試題庫各階段理論考試知識點做到覆蓋全面，確保理論知識夠用，題型包括單選題、多選題、判斷題、計算題、案例分析題等。學(xué)生考試試卷隨機(jī)抽題，機(jī)器統(tǒng)一閱卷，做到階段考核階段通過，即上一階段未通過，無法進(jìn)入下一階段的考核。技能考核面向工作崗位，以工作過程、崗位技能需求為依據(jù)，實行訓(xùn)考分離，突出職業(yè)技能的培養(yǎng)和職業(yè)素養(yǎng)的養(yǎng)成。如第一學(xué)期技能考核總評成績=階段一（資產(chǎn)評估的基本方法40%）+階段二（房地產(chǎn)評估60%）。第二階段考核要求學(xué)生選擇自家的住宅、商鋪、廠房為評估對象，設(shè)定評估目的，選擇評估方法，先后完成現(xiàn)在勘查、拍照，詢價，收集、整理資料，評定估算，撰寫、打印評估報告等過程。整個技能考核過程與評估工作流程一致。考核學(xué)生對資產(chǎn)評估必備技能的掌握情況以及價格信息庫的收集、利用情況；考核同學(xué)間的團(tuán)隊協(xié)作性以及學(xué)生對評估業(yè)務(wù)綜合分析、應(yīng)變能力和出具評估報告的能力。同時對考核優(yōu)秀的學(xué)生，頒發(fā)優(yōu)秀評估員證書，激勵學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性，并與公司綜合素質(zhì)測評考核掛鉤。通過“應(yīng)知”和“應(yīng)會”兩個環(huán)節(jié)的考核，融“應(yīng)知”“應(yīng)會”于一體，做到理論與實踐相結(jié)合，強化實踐技能培養(yǎng)，與崗位職業(yè)能力要求接軌，提高學(xué)生的就業(yè)質(zhì)量。

綜上所述，在班級公司化管理模式下的《資產(chǎn)評估實務(wù)》課程教學(xué)與實踐，營造了一個企業(yè)化的學(xué)習(xí)、工作場景，可以使學(xué)生提前了解和學(xué)習(xí)企業(yè)文化、企業(yè)制度和管理程序，提高學(xué)生評估職業(yè)能力和企業(yè)適應(yīng)能力，增強職業(yè)意識，提升就業(yè)能力，為學(xué)生走出校門后的就業(yè)和創(chuàng)業(yè)打下堅實基礎(chǔ)。同時課程教學(xué)與班級公司化管理的對接實踐，能深化課程建設(shè)，提高課程教學(xué)質(zhì)量，提升人才培養(yǎng)質(zhì)量，推動資產(chǎn)評估與管理專業(yè)的改革與發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]尤文江.高職院校班級“公司化”人才管理的新探索[J].中國人才，2011（14）.

篇(6)

Abstract: Assets assessment is the foundation course of assets assessment specialty, accounting course specialty and related specialties. However, comparing to other specialties, assets assessment education started late in China, and there are many problems in teaching. Based on the actual situation of the assets assessment courses teaching in Chinese university, the problems in education are analyzed, at last, the corresponding solutions are proposed.

關(guān)鍵詞： 資產(chǎn)評估；課程；教學(xué)；問題；措施

Key words: assets assessment；course；teaching；problems；solutions

中圖分類號：G642文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-4311（2012）15-0246-02

0引言

資產(chǎn)評估作為一種資產(chǎn)價值判斷活動,是為滿足特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要而進(jìn)行的。從我國資產(chǎn)評估實踐來看，引起資產(chǎn)評估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要有：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)出售、企業(yè)兼并、企業(yè)聯(lián)營、股份經(jīng)營、中外合資、合作、企業(yè)清算、擔(dān)保、企業(yè)租賃、債務(wù)重組、財產(chǎn)保險等。當(dāng)然，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，引起資產(chǎn)評估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)和經(jīng)濟(jì)行為也在不斷地增加，例如，資產(chǎn)公允價值判斷，財產(chǎn)納稅。資產(chǎn)評估課程是資產(chǎn)評估專業(yè)的專業(yè)核心課程，在資產(chǎn)評估專業(yè)的課程體系設(shè)置中居于重要地位。同時也是會計、審計、財政、財務(wù)管理、稅收等經(jīng)濟(jì)管理類本科專業(yè)的專業(yè)基礎(chǔ)課。然而資產(chǎn)評估實踐在我國出現(xiàn)的時間非常短,將資產(chǎn)評估課程作為一門課程引入高校課堂的時間就更短,目前我國高校開設(shè)資產(chǎn)評估課程的時間不過只有十來年,落后于歷史悠久的會計,財務(wù)管理等課程,而資產(chǎn)評估本身是一門綜合性,實踐性極強的專業(yè)，高校作為培養(yǎng)資產(chǎn)評估專業(yè)人員的重要場所，其課程建設(shè)的水平還不能滿足社會對資產(chǎn)評估專業(yè)人才知識和能力的要求，在教學(xué)中還存在很多問題，教學(xué)方法還需進(jìn)一步完善，本文以目前資產(chǎn)評估教學(xué)中存在的問題作為切入點，結(jié)合自己教學(xué)實踐對該課程的教學(xué)模式進(jìn)行研究和探討。

1目前資產(chǎn)評估課程教學(xué)中存在的問題

1.1 教材存在的問題首先，資產(chǎn)評估教材基本內(nèi)容主要包括三部分：資產(chǎn)評估的基本理論、方法和評估程序；資產(chǎn)評估基本方法在不同類型評估對象的應(yīng)用；資產(chǎn)評估報告、資產(chǎn)評估行業(yè)的管理及評估準(zhǔn)則等內(nèi)容。這種教材編排是以資產(chǎn)評估各種方法的應(yīng)用為教學(xué)重點，也就是市場法、成本法、收益法三種基本方法在不同評估對象中的應(yīng)用。所以在教學(xué)中會發(fā)現(xiàn)，學(xué)生在剛開始接觸資產(chǎn)評估課程時，在學(xué)習(xí)三種基本方法時學(xué)習(xí)興趣非常高，但隨著三種基本方法在每一章中的應(yīng)用，使學(xué)生慢慢感覺理論知識的枯燥無味，失去了原先學(xué)習(xí)的興趣。在編寫教材同時，還應(yīng)該編寫適合高校學(xué)生學(xué)習(xí)和練習(xí)的學(xué)習(xí)指導(dǎo)書。其次，教材內(nèi)容對所涉及專業(yè)的針對性不強，開設(shè)《資產(chǎn)評估學(xué)》的前期開設(shè)課程有《財務(wù)管理》、《會計學(xué)基礎(chǔ)》等。但是，在目前各高校中，開設(shè)《資產(chǎn)評估學(xué)》課程的專業(yè)很多，而各專業(yè)學(xué)生的前期知識背景各不相同。比如有些學(xué)生之前學(xué)習(xí)過《財務(wù)管理》課程，所以學(xué)習(xí)到資產(chǎn)評估三大方法中的收益法時，學(xué)習(xí)起來難度不大。但有些專業(yè)從未接觸過相關(guān)知識，學(xué)習(xí)到相關(guān)內(nèi)容時，就會感到無法消化，難以明白。最后，從本人選用教材來看，幾乎每年都要更換教材，原因是所選教材或多或少存在一些問題，比如內(nèi)容不銜接、語句不通順、公式編輯錯誤、課后習(xí)題設(shè)置隨意性大，與本章節(jié)內(nèi)容不符，沒有標(biāo)準(zhǔn)答案等。

1.2 教學(xué)模式單一目前常見的教學(xué)模式主要是以教師課堂對理論知識的講授為主，再結(jié)合相應(yīng)的習(xí)題演練進(jìn)行。這種教學(xué)模式具有通過習(xí)題練習(xí)鞏固學(xué)生所學(xué)理論知識的優(yōu)點，但是也存在不足之處：第一，學(xué)生學(xué)習(xí)不主動。教師變成了課堂教學(xué)的中心，學(xué)生被動地接受知識，有時候教學(xué)過程枯燥乏味，教學(xué)效果不理想；第二，由于目前的教材還缺乏相適應(yīng)的適合高校學(xué)生學(xué)習(xí)的配套習(xí)題，習(xí)題大部分都來自于注冊資產(chǎn)評估師考試的復(fù)習(xí)題，針對性不強，并且不同習(xí)題之間往往是孤立的，各個知識點之間缺乏內(nèi)在聯(lián)系，這就不能鍛煉學(xué)生分析實際問題的能力。第三，目前高校已經(jīng)普遍采用多媒體教學(xué)手段，但是常見的現(xiàn)象是教師僅將投影設(shè)備作為黑板的替代品，沒有發(fā)揮多媒體課件應(yīng)有的效用。有些教材附有課件，也只是對教材內(nèi)容進(jìn)行簡化后制作成多媒體而已。

2解決資產(chǎn)評估教學(xué)中存在問題的措施

2.1 完善教材內(nèi)容，編著教材內(nèi)容要有針對性首先，《資產(chǎn)評估學(xué)》課程評估客體較多，包括機(jī)器設(shè)備、房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價值、資源資產(chǎn)等專項評估。而各個客體差異性很大，三種評估方法通用于各種評估客體上，有時候在方法的運用上有些牽強。應(yīng)該像對房地產(chǎn)評估一樣，除了三種基本方法以外，還有基準(zhǔn)地價修正法、假設(shè)開發(fā)法、路線價法，有其適合于自身特點的專門評估方法。其次，應(yīng)該根據(jù)不同專業(yè)有針對性的編寫教材，有些專業(yè)在開設(shè)《資產(chǎn)評估學(xué)》之前，沒有開設(shè)相關(guān)課程，如財務(wù)管理等課程的，就應(yīng)該在《資產(chǎn)評估學(xué)》里面增加章節(jié)，學(xué)習(xí)其相關(guān)的知識，這樣知識體系才比較完整。最后，組建由教授、專家團(tuán)隊組成的教材編寫小組，編著出版統(tǒng)編教材。并且根據(jù)每一章節(jié)的內(nèi)容，配上具有針對性的配套練習(xí)題。另外，編寫適合高校學(xué)生的學(xué)習(xí)指導(dǎo)書時，指導(dǎo)書的內(nèi)容除了對理論知識的訓(xùn)練，還應(yīng)該設(shè)置情境案例，以增強學(xué)生對資產(chǎn)評估實務(wù)的認(rèn)識并提高他們的實際操作能力。

2.2 改革傳統(tǒng)教學(xué)模式，采用多樣化的教學(xué)模式針對目前高校資產(chǎn)評估課程教學(xué)手段單一的現(xiàn)狀，應(yīng)改革傳統(tǒng)教學(xué)模式，采用多樣化的教學(xué)方式。根據(jù)資產(chǎn)評估專業(yè)課程以及資產(chǎn)評估行業(yè)的特點，依據(jù)本人的教學(xué)實踐，提出“理論+案例+實訓(xùn)+實踐”教學(xué)模式。首先，在理論講授方面，實行“雙主”教學(xué)模式，這種模式既可以發(fā)揮教師的主導(dǎo)作用，又能充分體現(xiàn)學(xué)生的認(rèn)知主體作用。在整個教學(xué)進(jìn)程中其中一個主體——教師有時處于中心地位，但并非始終如此。另一個主體——學(xué)生有時處“傳遞一接受”的學(xué)習(xí)狀態(tài)，但更多時候?qū)W生是在教師指導(dǎo)下進(jìn)行主動思考與探索。所以，雙主教學(xué)模式既注意教師的教，更注意學(xué)生的學(xué)，把教師和學(xué)生兩方面的主動性，積極性都調(diào)動起來。其次，案例引導(dǎo)，在資產(chǎn)評估課程教學(xué)中增加案例的分析和講解，給學(xué)生提供解決資產(chǎn)評估實務(wù)問題的模擬實戰(zhàn)。比如講市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用時，找一份以銀行抵押為目的的評估報告，根據(jù)報告中的幾個參照物和被評估房地產(chǎn)的基本情況，讓學(xué)生用市場法對被評估房地產(chǎn)進(jìn)行評估，看學(xué)生得出的評估值和報告中得出的評估值是否一致，進(jìn)行相互驗證。使其技能得到充分訓(xùn)練，使理論教學(xué)和實踐緊緊相連。再次，增加實訓(xùn)環(huán)節(jié)，要加強實驗室的建設(shè)。目前高校的沒有實驗室或者數(shù)量有限，不能充分滿足資產(chǎn)評估專業(yè)學(xué)生開展實訓(xùn)的要求。所以應(yīng)該擴(kuò)大實驗室規(guī)模。在實驗室安裝先進(jìn)的資產(chǎn)評估教學(xué)軟件。通過軟件和硬件兩方面建立完善的校內(nèi)資產(chǎn)評估課程模式實驗室，為學(xué)生提供仿真的資產(chǎn)評估環(huán)境。最后，加強實踐教學(xué)，實踐教學(xué)的實施要依靠學(xué)校為學(xué)生提供相應(yīng)的實習(xí)基地。課程結(jié)束后，組織學(xué)生深入資產(chǎn)評估事務(wù)所，參加具體的評估項目。對工作底稿進(jìn)行整理、分析，最終提交資產(chǎn)評估報告書。實踐教學(xué)能更有效地鍛煉和提升學(xué)生對資產(chǎn)評估理論知識和相關(guān)課程理論知識的實際應(yīng)用能力。

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篇(7)

中國目前的評估機(jī)構(gòu)絕大部分是由政府部門組建并管理的，譬如國有資產(chǎn)、土地、建設(shè)、礦產(chǎn)資源、專利局等部門都成立了專門評估所管資產(chǎn)的評估機(jī)構(gòu)，直接參與評估業(yè)的管理，各自為政。所以1988年從財政部分離出來成立的原國家國有資產(chǎn)管理局長期陷入與各部委之間的權(quán)力斗爭，結(jié)果形成了資產(chǎn)評估業(yè)多頭管理、條塊分割的局面。1991年國務(wù)院頒布《國有資產(chǎn)評估辦法》后，各部門又了各自有關(guān)評估的部門文件，內(nèi)容多有矛盾，這種混亂狀態(tài)至今還沒有梳理清楚。整個評估業(yè)內(nèi)，除國有資產(chǎn)評估之外，還有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)資產(chǎn)評估、土地評估、房地產(chǎn)評估、專利評估等等。

1998年國家國有資產(chǎn)管理局在機(jī)構(gòu)改革中被撤銷，所屬職能機(jī)構(gòu)合為3個司并回財政部。同年，財政部項懷誠部長向國務(wù)院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)反映了社會中介機(jī)構(gòu)多頭管理等等弊端，國務(wù)院于是成立了社會中介機(jī)構(gòu)清理整頓小組，并任命項懷誠為組長。至今這個小組仍設(shè)在中國注冊會計師協(xié)會內(nèi)。清理整頓的主要內(nèi)容是中介機(jī)構(gòu)的脫鉤改制和解決行業(yè)多頭管理的問題。1999年評估業(yè)機(jī)構(gòu)脫鉤改制后都改為有限責(zé)任公司制。

1998年底，當(dāng)時的評估業(yè)協(xié)會組織了一次聲勢浩大的行業(yè)檢查運動，這也是評估業(yè)發(fā)展十年中惟一一次的全面檢查。評協(xié)從全國各評估事務(wù)所抽調(diào)人員組成多個工作小組，令中央級別的評估機(jī)構(gòu)和地方上的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行互查，檢查工作底稿、評估報告歸檔情況、業(yè)務(wù)人員情況、公司管理情況，對每個事務(wù)所都作出檢查報告，并準(zhǔn)備通報表揚和批評系列評估機(jī)構(gòu)，但在最后階段卻對檢查結(jié)果不了了之。

2000年，資產(chǎn)評估協(xié)會被正式并入中國注冊會計師協(xié)會，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局所屬的評估機(jī)構(gòu)5000多名評估師也被并入中注協(xié)，但對于土地、房地產(chǎn)評估的合并，遭到了國土資源部、建設(shè)部的強烈反對。

反對意見認(rèn)為：中介機(jī)構(gòu)的整頓工作應(yīng)由沒有利益關(guān)系的部委比如體改辦來牽頭，并指出在國外根本沒有資產(chǎn)評估這個行業(yè)，大部分是不動產(chǎn)評估，而且是完全不同于會計、審計的一個獨立行業(yè)。他們建議參照國外通行做法，成立統(tǒng)一的評估行業(yè)協(xié)會，下設(shè)土地評估、房地產(chǎn)評估、機(jī)器設(shè)備評估、珠寶評估等多個委員會進(jìn)行專業(yè)管理。

空白的準(zhǔn)則

雖然1993年中國資產(chǎn)評估協(xié)會已經(jīng)成立，并決定從政府直接管理向行業(yè)自律過渡。但時隔九年，資產(chǎn)評估業(yè)似乎還在這一緩慢的過渡當(dāng)中。直到2001年政府才發(fā)出了明確的信號，行政審批要向行業(yè)自律和市場監(jiān)管過渡。與此相適應(yīng)，評估管理辦法也應(yīng)由財政部等部門的行政法規(guī)轉(zhuǎn)變?yōu)樵u估準(zhǔn)則。

從1996年開始，原資產(chǎn)評估協(xié)會曾在北京連續(xù)召開兩次國際研討會，提出要制定評估準(zhǔn)則。1997年11月評估協(xié)會拿出第一批準(zhǔn)則共10余個征求意見稿，但遭到很多反對意見，為重新制定準(zhǔn)則，評協(xié)成立了多個課題組進(jìn)行研究。2000年評協(xié)與注冊會計師協(xié)會合并，經(jīng)過這一系列的機(jī)構(gòu)動蕩，準(zhǔn)則的制定工作受到影響，除1999年了有關(guān)資產(chǎn)評估的四個指南兩個規(guī)范，在準(zhǔn)則制定方面沒有實際動作。

2000年，萬家樂、美爾雅、廈新電子、粵宏遠(yuǎn)、白云山等大股東均將商標(biāo)等無形資產(chǎn)評出天價出售給上市公司，海王藥業(yè)收購巨能鈣、藍(lán)田大股東用資產(chǎn)配股，這些涉及無形資產(chǎn)評估的案例在證券市場震動巨大，引來投資者諸多質(zhì)疑。財政部也將無形資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的制定迅速提前。中國注冊會計師協(xié)會專門成立了六人課題組，分為三組，由中央財經(jīng)大學(xué)財政系資產(chǎn)評估所所長劉玉平擔(dān)任主持人，各小組之間經(jīng)過討論，5月出臺征求意見稿，7月宣布實行。

對于這個神速出臺的準(zhǔn)則業(yè)內(nèi)有批評認(rèn)為少有操作性。但專家指出，無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的出臺在程序上就值得推敲，因為我們甚至連資產(chǎn)評估的基本準(zhǔn)則還沒有制定。一般來講，本應(yīng)先制定基本準(zhǔn)則，而后制定各具體準(zhǔn)則。

基本準(zhǔn)則遲遲不出臺的原因據(jù)說是因為我國評估行業(yè)理論基礎(chǔ)特別薄弱，很多東西敲定不下來，意見分歧特別大，因而財政部原評估司始終沒有頒布。職業(yè)道德準(zhǔn)則也至今尚未。準(zhǔn)則對評估師執(zhí)業(yè)有規(guī)范和保護(hù)的雙重意義，一定意義上也是評估師在何種情況下可以免責(zé)的依據(jù)。

滯后的部門規(guī)章

也有人認(rèn)為，財政部、國資局頒發(fā)的系列文件，其實已經(jīng)起到了準(zhǔn)則的作用。而且業(yè)內(nèi)已經(jīng)形成了一套既定工作標(biāo)準(zhǔn)。然而，業(yè)內(nèi)人士對于這些文件的專業(yè)可信度充滿了懷疑和無奈，而各個評估機(jī)構(gòu)自定的“工作標(biāo)準(zhǔn)”更是形成不了任何約束。

資產(chǎn)評估業(yè)內(nèi)的主要文件除91號令外，還有1996年國有資產(chǎn)管理局頒布的《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》和1999年財政部頒布的《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》。前者對評估過程中的操作方法進(jìn)行了規(guī)范化要求、后者則規(guī)定了報告的文字性要求。在某種意義上這些部門規(guī)章早就不能滿足評估業(yè)規(guī)范、發(fā)展的要求。

如《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》一直試行到今天，很多硬性規(guī)定仍然沿襲非市場化評估的觀念。

比如，對流動資產(chǎn)中的應(yīng)收賬款本應(yīng)根據(jù)其可回收性進(jìn)行評估，這需要企業(yè)提供詳細(xì)的歷史數(shù)據(jù)和評估機(jī)構(gòu)細(xì)致的調(diào)查，但實際中評估根本不按這一原則執(zhí)行，因為該試行辦法中還有一條“也可按照財會方法來估計”。

在中國的會計制度中，對應(yīng)收賬款的壞賬準(zhǔn)備是根據(jù)固定的比例（千分之五至百分之三）來提?。?001年新的會計制度實行時，才規(guī)定企業(yè)可以按照回收可能性提取壞賬準(zhǔn)備）。于是，評估機(jī)構(gòu)既不愿意花費更多的時間和精力進(jìn)行回收性調(diào)查，國有資產(chǎn)評估確認(rèn)部門也往往并不認(rèn)可與財務(wù)數(shù)據(jù)差距太大的評估，因此，評估機(jī)構(gòu)的通行做法就是根據(jù)應(yīng)收帳款的帳齡倒推壞賬準(zhǔn)備的折扣比例，直到評估結(jié)果與審計結(jié)論保持一致。但這樣做評估的意義已形同虛設(shè)。

該試行辦法還對機(jī)器設(shè)備、房地產(chǎn)評估的成新率最低比例進(jìn)行限制。比如，對使用重置成本法評估時規(guī)定（第12條）：“對于基本能夠正常使用的資產(chǎn)，其成新率不低于15％，評估值不低于重置成本的15％。”通用設(shè)備的使用年限一般是14年，按照會計的折舊年限，有些50年代甚至70年代的設(shè)備使用至今賬面凈值已經(jīng)不存在，但由于仍在使用，所以還要評估。比如，一臺分別于60年代和70年代的購買的同類型設(shè)備，當(dāng)年購買的價格可能分別是5000元、6000元，現(xiàn)在的重置價格可能都是3萬元，如果這兩臺設(shè)備都“基本能夠正常使用”，按照15％的成新率計算，評估價值都是4500元。試想使用時間相差近10年的設(shè)備評估值居然一致！由于在15％成新率與殘值率之間沒有過渡，所以要么按照15％成新率入賬，增加企業(yè)的固定資產(chǎn)攤銷，降低利潤；要么按報廢以殘值計算移交給國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中心，企業(yè)另行購買新設(shè)備，增加企業(yè)的購買負(fù)擔(dān)。這種情況在國有企業(yè)改制時經(jīng)常出現(xiàn)。試行辦法還規(guī)定對于基本能夠正常使用的建筑物，其成新率必須高于30％?！敦斀?jīng)》對2002年新上市公司做了不完全統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)有部分新股公司正是利用成新率的這一規(guī)定造成評估值增加較為驚人（見《2002年部分上市新股資產(chǎn)評估結(jié)果》）。

按道理來講，公司的利潤率越高，投資回收期越短，折現(xiàn)率越低，評估結(jié)果就越高，但1996年頒布的《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》中第十一條規(guī)定，“除有可靠憑據(jù)表明確實具有高收益水平或高風(fēng)險以及確有特殊情況之外，折現(xiàn)率取值不超過15％”，這種強制性規(guī)定對提高資產(chǎn)價值當(dāng)然有利，但在實際情況中容易造成評估價值與市場的脫節(jié)。