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篇(1)

合同的效力，又稱(chēng)合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當(dāng)事人各方乃至第三人的強(qiáng)制力。那么，怎樣的才能對(duì)當(dāng)事人或第三人產(chǎn)生法律上的約束力呢﹖當(dāng)事人訂立合同是一種經(jīng)過(guò)合意的民事行為，如果符合法律規(guī)定的條件，則是一種民事法律行為，在法律上產(chǎn)生約束力?！睹穹ㄍ▌t》第五十五條規(guī)定：民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律或者社會(huì)公共利益。也就是說(shuō)訂立合同的行為如果符合上述條件就是民事法律行為，合同在法律上就產(chǎn)生了約束有關(guān)當(dāng)事人和第三人的效力，否則不產(chǎn)生法律效力。

不產(chǎn)生法律效力的合同為無(wú)效合同。原《經(jīng)濟(jì)合同法》第七條規(guī)定了合同無(wú)效的幾個(gè)條件：（一）違反法律和行政法規(guī)的合同；（二）采取欺詐、脅迫等手段所簽訂的合同；（三）人超越權(quán)限簽訂的合同或以被人的名義同自己或者同自己所的其他人簽訂的合同；（四）違反國(guó)家利益或社會(huì)公共利益的經(jīng)濟(jì)合同。經(jīng)濟(jì)合同被確認(rèn)無(wú)效后，當(dāng)事人依據(jù)合同所取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)返還給對(duì)方，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此所受的損失；如果雙方都有過(guò)錯(cuò)，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。1999年10月1日起施行的《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定合同無(wú)效的條件是：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。因無(wú)效合同所取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償；有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

房地產(chǎn)合同是眾類(lèi)合同中性質(zhì)較為特殊的一類(lèi)合同，此類(lèi)合同的訂立不僅要遵守《民法通則》，原《經(jīng)濟(jì)合同法》、新《合同法》等的規(guī)定，所訂立的合同還應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)辦理相關(guān)的批準(zhǔn)、登記等手續(xù)，合同方能產(chǎn)生法律效力。作為海南特區(qū)來(lái)說(shuō)也不例外。但是前些年海南房地產(chǎn)由于盲目開(kāi)發(fā)、缺乏預(yù)見(jiàn)和規(guī)劃，使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱、過(guò)快，加之當(dāng)時(shí)有關(guān)這方面的法律法規(guī)不健全，出臺(tái)滯后，造成海南房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)無(wú)章可循，直至1995年1月1日《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》開(kāi)始施行，這種現(xiàn)象才逐漸得以緩和，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)也才開(kāi)始逐漸步入正軌。

二、房地產(chǎn)合同糾紛的處理原則

盡管在95年后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有了法律的保障，但是95年之前因無(wú)法可依和客觀因素的影響而遺留下來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)方面的糾紛卻不少；而且即使是在95年之后，因整個(gè)海南大氣候仍處于轉(zhuǎn)型、過(guò)流階段，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和涉及房地產(chǎn)方面的其他活動(dòng)仍然是不甚規(guī)范，法律法規(guī)在實(shí)際適用中存在沖突，如此引起的糾紛亦很多。如何解決，關(guān)鍵在于如何認(rèn)定因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)或涉及房地產(chǎn)活動(dòng)而訂立的合同的效力。筆者認(rèn)為，對(duì)《房地產(chǎn)管理法》施行之前和這之后當(dāng)事人訂立的合同，應(yīng)當(dāng)根據(jù)特定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和現(xiàn)實(shí)狀況，在不違背立法本意的前提下，綜合考慮，對(duì)合同效力作出準(zhǔn)確、合法、合理的認(rèn)定，以便更好地解決現(xiàn)存的房地產(chǎn)糾紛。

在此，筆者想首先介紹一個(gè)典型案件來(lái)具體分析房地產(chǎn)合同的效力，即原告海南省工業(yè)廳被告中華人民共和國(guó)建設(shè)部、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)海南公司房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案。該案案情是：1991年9月25日，原告海南省工業(yè)廳與被告中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)海南公司、建設(shè)部海南咨詢(xún)服務(wù)中心簽訂了一份《合同書(shū)》，約定：兩被告將位于?？谑忻郎岷娱_(kāi)發(fā)區(qū)白龍南路的宿舍樓一幢轉(zhuǎn)讓給原告，房屋為框架結(jié)構(gòu)64套，建筑面積為6644平方米，共計(jì)房款為565萬(wàn)元，房屋交付時(shí)間為1992年7月30日之前，付款方式為自本合同生效之日起三天之內(nèi)，一次性付定金人民幣100萬(wàn)元，一個(gè)月后再付100萬(wàn)元，余額在工程竣工驗(yàn)收交付使用一個(gè)月內(nèi)付清。在原告付清房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款后五日內(nèi)，雙方到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，費(fèi)用按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。合同簽訂后，原告依約分五次給建設(shè)部海南咨詢(xún)服務(wù)中心支付共計(jì)人民幣565萬(wàn)元，被告中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)海南公司于1993年1月10日將宿舍樓交付給原告使用，之后，原告以房改方式將房屋出售給本單位的職工，現(xiàn)均已裝修入戶(hù)居住使用達(dá)四年，因兩被告一直未能給原告辦理上述房產(chǎn)的過(guò)戶(hù)手續(xù)，遂成訟。再查：兩被告出售給原告的房屋的土地使用權(quán)屬于建設(shè)部海南咨詢(xún)服務(wù)中心，系行政劃撥用地，尚未辦理土地出讓手續(xù)，經(jīng)原海口市國(guó)土局批準(zhǔn)用于建設(shè)綜合服務(wù)大樓，作為城市規(guī)劃、建設(shè)技術(shù)、房地產(chǎn)方面咨詢(xún)業(yè)務(wù)場(chǎng)所。建設(shè)部海南咨詢(xún)服務(wù)中心系中華人民共和國(guó)建設(shè)部于1988年7月27日在海南設(shè)立的，其經(jīng)營(yíng)范圍是開(kāi)展城市規(guī)劃、建設(shè)技術(shù)、房地產(chǎn)方面的咨詢(xún)業(yè)務(wù)；1992年該中心因歇業(yè)被海南省工商行政管理局吊銷(xiāo)。

從上述案例可見(jiàn)，原、被告所訂立的合同及合同內(nèi)容有幾個(gè)方面是不合法的，首先主體上建設(shè)部海南咨詢(xún)服務(wù)中心不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，無(wú)權(quán)訂立房屋預(yù)售合同；第二、該合同的標(biāo)的物所依附的土地是行政劃撥用地，建設(shè)部海南咨詢(xún)服務(wù)中心未依照《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地出讓金；第三，該房屋所依附的土地原批準(zhǔn)的用途是建設(shè)綜合服務(wù)大樓，非住宅商業(yè)用地，而建設(shè)部海南咨詢(xún)服務(wù)中心未經(jīng)批準(zhǔn)即擅自更改土地用途進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)；第四、合同在訂立時(shí)，所建房屋也未達(dá)到當(dāng)時(shí)法律法規(guī)規(guī)定的預(yù)售條件。很顯然，原、被告訂立的合同違反了《民法通則》、《經(jīng)濟(jì)合同法》有關(guān)合同生效的規(guī)定，以及違反土地使用權(quán)管理的有關(guān)辦法，完全符合認(rèn)定無(wú)效合同的條件，本應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是無(wú)效合同，按無(wú)效的合同來(lái)處理。但是在此案中，有一個(gè)特殊的情節(jié)，即原告已將取得的房屋以房改的方式出售給本單位職工，職工們均已裝修入戶(hù)居住達(dá)四年之久，如按無(wú)效合同來(lái)處理-返還房產(chǎn)給兩被告，那么無(wú)辜職工們的利益將受到嚴(yán)重的損害，而且也將嚴(yán)重影響生活和工作，而且事實(shí)上在全案的審理過(guò)程中，職工們的反響是最強(qiáng)烈的。另外，在合同的訂立過(guò)程中，原告及兩被告均存在不同程度的過(guò)錯(cuò)。最終該案以認(rèn)定合同有效來(lái)判決，并經(jīng)終審維護(hù)結(jié)案，筆者認(rèn)為這樣處理是完全符合立法本意的，也達(dá)到了應(yīng)有的社會(huì)效果。

上述案例是眾多案例中的一個(gè)，但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件中存在的連鎖關(guān)系，它讓我們清楚地看到審理此類(lèi)案件不僅僅只是處理開(kāi)發(fā)商與第一手買(mǎi)受方之間的關(guān)系，而且還要充分考慮以標(biāo)的物為焦點(diǎn)的一連串的合同關(guān)系，因?yàn)橐再I(mǎi)賣(mài)關(guān)系牽頭的一連串的合同關(guān)系層層相扣的，其中兼雜有抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、合作關(guān)系等等，若處理不當(dāng)，將會(huì)引起惡性循環(huán)。故結(jié)合此典型案例，筆者認(rèn)為在認(rèn)定合同效力時(shí)應(yīng)遵循以下幾個(gè)原則：

（一）遵循立法本意，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定原則

我國(guó)制定的原《經(jīng)濟(jì)合同法》第一條規(guī)定：為保障社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，保護(hù)經(jīng)濟(jì)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)，制定本法。1999年制定的統(tǒng)一《合同法》的第一條規(guī)定：為了保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)，制定本法。“從上述法律規(guī)定我們可看出，無(wú)論是以前的《經(jīng)濟(jì)合同法》還是現(xiàn)在的《合同法》，它制定的根本目的就是為了保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，最終促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)。法律是發(fā)展和進(jìn)步的保障，而穩(wěn)定是一切社會(huì)發(fā)展和進(jìn)步的前提，兩者相輔相承，共同推動(dòng)社會(huì)進(jìn)一步向前發(fā)展共同促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)。作為執(zhí)法機(jī)關(guān)，我們的目的也就是為社會(huì)發(fā)展和進(jìn)步掃清障礙，我們的任務(wù)是化解社會(huì)的矛盾，調(diào)和不利因素，所以執(zhí)法機(jī)關(guān)審案判案應(yīng)該通透法律的立法本意，以穩(wěn)定大局為本。

當(dāng)前我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度較快，各類(lèi)經(jīng)濟(jì)關(guān)系也紛呈復(fù)雜，最近中國(guó)又面臨加入WTO，經(jīng)驗(yàn)的不足和客觀形勢(shì)的影響使我國(guó)法律法規(guī)存在不甚完善和出臺(tái)滯后的現(xiàn)象，使法律本身和現(xiàn)實(shí)狀況存在差異和予盾，這是不可避免的。比如前述的案例，如果從絕對(duì)的法律角度說(shuō)，合同確訂無(wú)效是無(wú)疑的，但是一旦確認(rèn)合同無(wú)效，矛盾就會(huì)激化，這就是沖突所在。

具體來(lái)說(shuō)筆者認(rèn)為第一、諸如此類(lèi)涉及到眾多的散戶(hù)的利益或內(nèi)部集體的利益、買(mǎi)斷產(chǎn)權(quán)的、具有連鎖關(guān)系的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方面的糾紛，如果僅僅是因?yàn)橥恋剞D(zhuǎn)讓、報(bào)建、規(guī)劃方面的手續(xù)欠缺或不全，而依據(jù)省政府、市政府的根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況制定的規(guī)定，可以補(bǔ)辦、補(bǔ)全這些手續(xù)的，有關(guān)的合同應(yīng)該認(rèn)定有效，按有效合同來(lái)處理，依據(jù)各方過(guò)錯(cuò)，承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。在這里筆者還想說(shuō)明一點(diǎn)，依照法律規(guī)定，承擔(dān)違約責(zé)任的方式是采取補(bǔ)救措施或賠償損失、支付違約金等等。結(jié)合上述案例，被告沒(méi)有為原告方辦妥房產(chǎn)證，違反了合同約定，補(bǔ)辦手續(xù)就是采取違約責(zé)任中規(guī)定的補(bǔ)救措施的一個(gè)內(nèi)容，這就可以反過(guò)來(lái)說(shuō)明手續(xù)的欠缺并不必然導(dǎo)致合同的無(wú)效，因?yàn)榉稍谧鲝?qiáng)制性規(guī)定的同時(shí)，是允許采取補(bǔ)救措施的。

第二、對(duì)于不涉及眾多散戶(hù)或內(nèi)部職工利益的案件，如前，假設(shè)原、被告在訂立合同后，原告海南省工業(yè)廳并未將房屋以房改方式出售給職工，只是閑置著，或租賃予他人、或抵押予他人而他人尚未押斷產(chǎn)權(quán)的情況，筆者認(rèn)為可以認(rèn)定合同無(wú)效。因?yàn)椴徽撌欠课荼婚e置著，或出租、抵押予他人，均不影響房屋所有權(quán)人行使所有權(quán)，承租人依法可以繼續(xù)承租，抵押也只是擔(dān)保的一種方式，并不必然導(dǎo)致抵押物的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，而且抵押權(quán)人的真正目的也不在于此，最主要的是這些情況都不盡然引起社會(huì)大面積的負(fù)面影響，而且作無(wú)效無(wú)理，在返還財(cái)產(chǎn)上也是實(shí)際可行的。

（二）保護(hù)善意相對(duì)人、善意第三人的合法權(quán)益原則

我國(guó)的法律、行政法規(guī)在立法上除了規(guī)定制訂法規(guī)的目的是維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序外，還著重強(qiáng)調(diào)了要保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，這在過(guò)去的《經(jīng)濟(jì)合同法》、新的《合同法》里都有所體現(xiàn)，比如新的《合同法》的第四十九條就規(guī)定：行為人沒(méi)有權(quán)、超越權(quán)或權(quán)終止后以被名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有權(quán)的，該行為有效；第五十條也規(guī)定：法人或其他組織的法定代表人、負(fù)責(zé)人超越權(quán)限訂立的合同，除相對(duì)人知道或應(yīng)當(dāng)知道其超越權(quán)限的以外，該代表行為有效。故筆者認(rèn)為在處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)糾紛時(shí)應(yīng)與立法原則一致，也應(yīng)該充分考慮保護(hù)善意相對(duì)人甚至善意第三人的利益，準(zhǔn)確認(rèn)定合同效力。下面筆者從房地產(chǎn)糾紛的幾個(gè)類(lèi)型來(lái)具體闡述。

第一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛是房地產(chǎn)糾紛中所占比例最大的一部分，通常致使合同無(wú)效的事由是：商品房預(yù)售時(shí)，或者未領(lǐng)取預(yù)售許可證，或者未按規(guī)定投入工程開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資的百分之二十五以上，或者根本未領(lǐng)取土地使用權(quán)證等等。一般來(lái)說(shuō)如果買(mǎi)方已經(jīng)入住，并已支付大部分房款，有關(guān)欠缺的手續(xù)可以補(bǔ)辦的，應(yīng)維護(hù)買(mǎi)方的利益，除非是買(mǎi)方主張合同無(wú)效，否則應(yīng)認(rèn)定合同有效，按有效合同處理。如果預(yù)售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有關(guān)手續(xù)、發(fā)展商亦不愿意承擔(dān)責(zé)任等情況，可按無(wú)效合同來(lái)處理。

其次，由于行政機(jī)關(guān)或發(fā)展商的原因未能及時(shí)辦理房產(chǎn)證，第一方買(mǎi)受人在未取得房產(chǎn)證之前又再次轉(zhuǎn)讓的情況；假如第一手賣(mài)受人已明示或此后買(mǎi)受人已明知這一情況以該理由主張合同無(wú)效的，不應(yīng)當(dāng)支持。因?yàn)樽鳛榈谝皇仲I(mǎi)受人并無(wú)欺瞞的意思表示，而此后的買(mǎi)受人已明知或應(yīng)當(dāng)知道房屋狀況而仍愿意購(gòu)買(mǎi)，并非不知情，不屬善意的范疇。而且對(duì)于第一手買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，未能取得產(chǎn)權(quán)證并非其個(gè)人原因所致，其已付足房款，可視為其已實(shí)際上取得產(chǎn)權(quán)，其利益應(yīng)該受到保護(hù)。

如果此后的買(mǎi)受人確不知情，而房款已支付，也已經(jīng)入住，開(kāi)發(fā)商有能力辦理房產(chǎn)證的，合同可確認(rèn)有效；如開(kāi)發(fā)商無(wú)能力辦理房產(chǎn)證的，則確認(rèn)合同無(wú)效，按無(wú)效合同處理。當(dāng)然在確認(rèn)合同無(wú)效時(shí)，對(duì)占用房屋居住的損失要依公平原則合理分擔(dān)。

第二、房屋租賃糾紛

在海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)，流動(dòng)人口眾多，房屋租賃行為也是比較活躍。在這一塊糾紛中，合同效力的認(rèn)定主要爭(zhēng)議在出租方和承租方是否到房產(chǎn)管理部門(mén)就房屋租賃辦理登記備案手續(xù)。1995年建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第13條規(guī)定：“房屋租賃實(shí)行登記備案制度。”第17條規(guī)定：“《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的賃證。”在該辦法之前，房屋租賃行為沒(méi)有登記備案的要求，這之后也不甚規(guī)范，許多租賃行為并沒(méi)有辦理《房屋租賃證》。筆者認(rèn)為在《辦法》之前房屋租賃行為未辦理備案登記的，如果此租賃行為一直延續(xù)至《辦法》后，而依照省內(nèi)的規(guī)定可以補(bǔ)辦的，依此訂立的合同應(yīng)認(rèn)定有效，以保護(hù)各方的利益，但應(yīng)責(zé)令及時(shí)補(bǔ)辦。而《辦法》之后的租賃行為原則上應(yīng)依法辦理備案登記。但是不可否認(rèn)，在海南本地，租賃行為的隨意性很大，而且租賃本身有其特殊性，即承租人只要使用了出租的房屋，即使沒(méi)有有效的租賃證明，出租人和承租人在客觀上仍然存在債的關(guān)系。所以對(duì)未辦理備案登記的租賃行為，如雙方當(dāng)事人均認(rèn)可，對(duì)租賃行為本身未持有異議，只是對(duì)租金的支付持有異議，一般應(yīng)認(rèn)定合同有效，以保證出租人能合理地獲取租金，但也應(yīng)責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)。

對(duì)于一方提出異議，另一方確有過(guò)錯(cuò)或雙方均存在過(guò)錯(cuò)的情況可認(rèn)定合同無(wú)效。需要說(shuō)明的是，法律上對(duì)無(wú)效合同的處理主要是針對(duì)當(dāng)事人因無(wú)效合同而提出的違約金、利息部分不予保護(hù)，對(duì)于出租人實(shí)際產(chǎn)生的損失可視為承租人占用所造成的損失，是可以補(bǔ)償?shù)?，這樣就可避免一方當(dāng)事人借主張合同無(wú)效而逃避租金的給付。

第三、房屋抵押糾紛

房屋抵押與房屋租賃一樣，依法應(yīng)辦理抵押登記手續(xù)。在審理案件的過(guò)程中，比較常見(jiàn)的矛盾發(fā)生于“先已預(yù)售，后又抵押”或“先已抵押，后又預(yù)售、轉(zhuǎn)售”的情況。一般認(rèn)為如果抵押已辦理了他項(xiàng)權(quán)利登記而預(yù)售未預(yù)售登記，買(mǎi)受方?jīng)]有支付大部分房款未入住等情況，應(yīng)保護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)利，認(rèn)定抵押合同有效；如果抵押已辦理了他項(xiàng)權(quán)利登記，但是預(yù)購(gòu)方已基本付清房款入住、或購(gòu)房者眾多、房屋已被多次轉(zhuǎn)售且也基本付清房款的，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同的有效性。因?yàn)樽鳛橘?gòu)房者來(lái)說(shuō)，在審查房屋的實(shí)際狀況方面是處于被動(dòng)的位置，其沒(méi)有合理審查實(shí)物狀況的能力和責(zé)任，且如認(rèn)定合同無(wú)效，在返還財(cái)產(chǎn)上也難以執(zhí)行，所以在這種情況下，應(yīng)著重保護(hù)購(gòu)房者的利益，而且這種做法與前述維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的原則是一致的。

第四、房屋建筑質(zhì)量糾紛

房屋建筑質(zhì)量糾紛近年有上升的趨勢(shì)，筆者認(rèn)為有關(guān)房屋質(zhì)量問(wèn)題并不能影響合同效力的認(rèn)定，一般認(rèn)為此問(wèn)題產(chǎn)生于有效合同基礎(chǔ)上，只是影響到合同的繼續(xù)履行或解除。在這方面，保證交付房屋的質(zhì)量是出售方的義務(wù)，買(mǎi)受方通常沒(méi)有審查房屋質(zhì)量的能力和責(zé)任，故此類(lèi)糾紛著重保護(hù)買(mǎi)受方的利益。

但是不排除房屋出售方在出售房屋時(shí)故意隱瞞房屋存在瑕疵的真實(shí)情況，侵害買(mǎi)受方的利益致使合同無(wú)效的情況。當(dāng)然所謂房屋質(zhì)量上的瑕疵應(yīng)有合理的解釋范圍，如果在合理范圍內(nèi)的瑕疵，法律允許采取補(bǔ)救措施，也就不必然導(dǎo)致合同的無(wú)效。

三、無(wú)效合同的處理

原《經(jīng)濟(jì)合同法》第7條第2款規(guī)定：“無(wú)效的經(jīng)濟(jì)合同，從訂立的時(shí)候起，就沒(méi)有法律約束力……”第十六條第一款規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)合同被確認(rèn)無(wú)效后，當(dāng)事人依據(jù)該合同所取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)返還給對(duì)方，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此所受的損失；如果雙方都有過(guò)錯(cuò)，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！苯y(tǒng)一的《合同法》第56條規(guī)定：“無(wú)效的合同或被撤銷(xiāo)的合同自始沒(méi)有法律拘束力?！钡?8條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)被償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”

以上是法律對(duì)無(wú)效合同處理的規(guī)定，無(wú)效的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同也應(yīng)按上述規(guī)定來(lái)處理。概括起來(lái)，法律對(duì)無(wú)效合同的處理主要是一返還財(cái)產(chǎn)或折價(jià)賠償；二賠償損失，這些主要是針對(duì)過(guò)錯(cuò)方而言的，對(duì)于非過(guò)錯(cuò)方也并非不需承擔(dān)法律后果，具體處理上，筆者認(rèn)為在上述前提下，也應(yīng)遵循幾點(diǎn)。

（一）公平原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是一種民事活動(dòng)，《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條規(guī)定：民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的無(wú)效合同的處理中，也應(yīng)貫徹這一原則。比如因未辦理房屋租賃許可證而引致的租賃合同無(wú)效的情況，按規(guī)定，租賃關(guān)系無(wú)效，承租方將房屋交還出租方，并且有過(guò)錯(cuò)的出租方仍應(yīng)賠償承租方的損失。但是這里有一個(gè)不可忽略的情節(jié)就是，承租方既便沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，但其確實(shí)也是使用了出租方的房屋，屬實(shí)際受益人，出租方也是遭受了沒(méi)有實(shí)際使用房屋的損失。從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，筆者認(rèn)為像有類(lèi)似的情況，仍應(yīng)考慮讓沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的承租人支付實(shí)際使用房屋的租金，才比較公平合理租金的確定可通過(guò)估價(jià)部門(mén)進(jìn)行評(píng)估。因建筑質(zhì)量引起的糾紛也有類(lèi)似的情況，即在合同因此而確認(rèn)無(wú)效后，出售方應(yīng)賠償買(mǎi)受方的損失，但同時(shí)也應(yīng)考慮買(mǎi)受方已實(shí)際使用了房屋，也有一定的受益，故可參照租賃的確認(rèn)方式給予合理的使用補(bǔ)償。

（二）避免累訟原則

篇(2)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；矛盾普遍性；成因分析

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

0引言

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，作為城市化的基本標(biāo)志之一，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)如火如荼，一個(gè)個(gè)新的住宅小區(qū)（本文主要以商品房住宅小區(qū)涉及的問(wèn)題為研究對(duì)象）建成銷(xiāo)售并交付使用。但是，在城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和交付使用及管理過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“開(kāi)發(fā)商”）和業(yè)主地位不對(duì)稱(chēng)等問(wèn)題，存在不少矛盾和糾紛，甚至引發(fā)不安定因素和，影響社會(huì)治安秩序，妨礙和諧社會(huì)建設(shè)，已成為新形勢(shì)下影響城市社會(huì)穩(wěn)定的一大隱患。因此，有關(guān)職能部門(mén)必須對(duì)這類(lèi)問(wèn)題予以高度重視，

認(rèn)真履行職責(zé)，加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督和管理，盡量減少矛盾糾紛的產(chǎn)生;同時(shí)，要運(yùn)用法律及其他有效手段，及時(shí)化解和處理矛盾糾紛。

一、城市房地產(chǎn)矛盾普遍情緒的原因分析

根據(jù)對(duì)近年因房地產(chǎn)引起矛盾普遍情緒的情況進(jìn)行了專(zhuān)門(mén)調(diào)查，并對(duì)其中的原因進(jìn)行了分析探討，歸納起來(lái)主要有：

（一）相關(guān)的法律法規(guī)不夠完善，操作性不夠強(qiáng)。在我國(guó)《合同法》、《土地管理法》等法律、行政法規(guī)相繼頒布施行后，法律體系已經(jīng)初步形成。然而，由于我國(guó)處于社會(huì)的轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，運(yùn)行機(jī)制復(fù)雜，利益群體出現(xiàn)多元化，現(xiàn)行法律法規(guī)日益顯得不夠完善，房地產(chǎn)涉及的需要調(diào)整的各種關(guān)系，并未能完全納入法律規(guī)范之中。

（二）征地過(guò)程不透明，補(bǔ)償不到位、被侵占挪用甚至貪污私分，補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)偏低，而且標(biāo)準(zhǔn)不一致，重復(fù)要求補(bǔ)償現(xiàn)象突出。征地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的首要環(huán)節(jié)，特別容易引發(fā)矛盾糾紛。補(bǔ)償款，補(bǔ)償款被侵占挪用甚至貪污私分，導(dǎo)致群眾群情激憤[1]。

（三）行政管理缺位，有法不依或監(jiān)管乏力。商品房是一種特殊的商品，涉及眾多消費(fèi)群體，對(duì)這一領(lǐng)域，行政的管理和指導(dǎo)必不可少。然而在施行管理和指導(dǎo)過(guò)程中，往往缺乏行政效率，甚至存在缺位的現(xiàn)象。

（四）開(kāi)發(fā)商缺乏自律，違法違規(guī)操作。

相對(duì)而言，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主地位是不對(duì)稱(chēng)的，開(kāi)發(fā)商是強(qiáng)者，處于強(qiáng)勢(shì)地位，業(yè)主是弱者，是弱勢(shì)群體。因此，開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房預(yù)售合同簽訂及其履行過(guò)程中缺乏自律，為追求最大的利益，甚至無(wú)視消費(fèi)者的合法權(quán)益，違法違規(guī)操作，導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1．一些開(kāi)發(fā)商違法開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售商品房，使消費(fèi)者無(wú)法取得合法房屋產(chǎn)權(quán)。

2．部分開(kāi)發(fā)商擅自改變小區(qū)規(guī)劃、小區(qū)配套設(shè)施和公用場(chǎng)所用途，引起業(yè)主集體采取維權(quán)行動(dòng)，甚至引發(fā)其他社會(huì)問(wèn)題。

3．開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售宣傳、合同簽訂及其履行過(guò)程中缺乏自律，甚至故意設(shè)計(jì)陷阱欺騙消費(fèi)者，直接侵犯購(gòu)房者利益。

（五）物業(yè)管理不規(guī)范。隨著城市新建住宅小區(qū)的迅速增加，物業(yè)管理行業(yè)也方興未艾。由于多種原因，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛頻頻發(fā)生。目前業(yè)主集中反映的物管問(wèn)題主要是：開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司存在“裙帶”關(guān)系;物業(yè)管理收費(fèi)缺乏透明度，執(zhí)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一律是物價(jià)部門(mén)指導(dǎo)價(jià)的上限;物業(yè)管理收費(fèi)與服務(wù)不符，物業(yè)管理公司服務(wù)不到位;物業(yè)維修基金被挪用等[2]。

二、解決房地產(chǎn)矛盾糾紛的主要對(duì)策

城市房地產(chǎn)矛盾糾紛的存在是客觀事實(shí)，而且糾紛一旦產(chǎn)生，由于利益關(guān)系復(fù)雜，涉及的人數(shù)多，持續(xù)的時(shí)間比較長(zhǎng)，解決的過(guò)程也相對(duì)困難。因此，要努力探尋有效的途徑和辦法，使矛盾糾紛減少發(fā)生和把可能產(chǎn)生的危害最大限度降低。筆者認(rèn)為，解決因房地產(chǎn)引發(fā)的矛盾糾紛，應(yīng)注重從以下幾個(gè)方面入手：

（一）完善房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)法制化建設(shè)必須加快進(jìn)程，特別是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)的保護(hù)是當(dāng)前房地產(chǎn)法制建設(shè)急需解決的問(wèn)題。

（二）制定征地補(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，提高征地透明度。按我國(guó)現(xiàn)行的法律規(guī)定和一般做法，農(nóng)村集體土地并不能通過(guò)市場(chǎng)交易直接變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，必須先經(jīng)政府征用，再行轉(zhuǎn)讓。在這一過(guò)程中，往往是政府代農(nóng)民行使其權(quán)利。因此，政府理所當(dāng)然地要承擔(dān)起保護(hù)農(nóng)民利益的責(zé)任，并應(yīng)根據(jù)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和當(dāng)?shù)鼐用裆钏?，設(shè)置比較合理的征地補(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。

（三）強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，嚴(yán)格行政管理，加強(qiáng)信息公開(kāi)。國(guó)土、房管、規(guī)劃、建設(shè)和物價(jià)等行政部門(mén)嚴(yán)格依法行政，是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展的重要保障。從我國(guó)實(shí)際情況看，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，相比司法途徑及社會(huì)監(jiān)督，行政保護(hù)的實(shí)際效果會(huì)更好。在進(jìn)一步完善有關(guān)法律法規(guī)的同時(shí)，要充分發(fā)揮行政機(jī)關(guān)的監(jiān)管職能。如房管部門(mén)統(tǒng)一制定的格式化合同要注意保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益;工商部門(mén)應(yīng)依《合同法》賦予的職權(quán)，主動(dòng)加強(qiáng)對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行監(jiān)督管理，對(duì)不執(zhí)行規(guī)定，侵害消費(fèi)者利益的要予以嚴(yán)厲處罰;建設(shè)部門(mén)對(duì)擅自變更規(guī)劃的行為要依法處理;物價(jià)部門(mén)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理的同時(shí)，細(xì)化物業(yè)服務(wù)和標(biāo)準(zhǔn)等。

（四）建立誠(chéng)信監(jiān)督機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)自律。有必要在政府部門(mén)指導(dǎo)下，通過(guò)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、物業(yè)管理協(xié)會(huì)等行業(yè)組織，建立行業(yè)誠(chéng)信監(jiān)督機(jī)制。具體措施包括：一是行業(yè)協(xié)會(huì)建立誠(chéng)信評(píng)級(jí)制度，以此代替當(dāng)前行政部門(mén)的資質(zhì)等級(jí)評(píng)審制度，設(shè)立企業(yè)誠(chéng)信檔案，對(duì)故意侵害消費(fèi)者全法者權(quán)益的企業(yè)，及時(shí)向社會(huì)披露。當(dāng)前，房地產(chǎn)主管部門(mén)有必要對(duì)各小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)應(yīng)進(jìn)行一次全面檢查審核，對(duì)不符合資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的物管企業(yè)，加以整頓或清除出市場(chǎng)，以消禍患。二是在行業(yè)內(nèi)推行服務(wù)規(guī)范等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，使行業(yè)自律有章可循。三是在比較成熟的小區(qū)試行由業(yè)主評(píng)選開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的制度，促進(jìn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)真正樹(shù)立以人為本的服務(wù)理念，提高服務(wù)質(zhì)量。

（五）提高司法效率。隨著各種涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、管理等法律、行政法規(guī)的施行，當(dāng)事人的合法權(quán)益有了基本的法律保障。事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間的糾紛大多屬于商業(yè)合同的糾紛，也是民事糾紛的一種，正常情況下，事主雙方應(yīng)該通過(guò)法律途徑，將對(duì)方當(dāng)事人的違約行為向人民法院提訟。但是，由于上法院打官司的訴訟成本較高，存在程序復(fù)雜、時(shí)間長(zhǎng)、贏了官司執(zhí)行難等問(wèn)題[3]，使許多業(yè)主感覺(jué)得不償失，望而生畏。于是，有的就干脆采取游行、示威、靜坐等極端方式來(lái)向開(kāi)發(fā)商、政府施壓，在爭(zhēng)取自身合法權(quán)益的過(guò)程中，卻又觸犯其他法律法規(guī)，破壞社會(huì)秩序，影響社會(huì)穩(wěn)定。因此，應(yīng)提高司法效率，采取一些切實(shí)措施（如建立巡回法庭，定期到各社區(qū)，特別是有房地產(chǎn)糾紛較多的社區(qū)處理法律糾紛），簡(jiǎn)化訴訟程序，深化執(zhí)行管理體制改革，解決因現(xiàn)行法律欠缺而造成的執(zhí)行難問(wèn)題，努力提高執(zhí)行效率，在群眾心中真正樹(shù)立起法律的權(quán)威和尊嚴(yán)，使當(dāng)事人能自覺(jué)通過(guò)法律途徑解決矛盾糾紛。

（六）強(qiáng)化社區(qū)居委會(huì)的調(diào)解功能，構(gòu)建矛盾糾紛調(diào)解機(jī)制。在我國(guó)傳統(tǒng)習(xí)慣上，當(dāng)矛盾糾紛產(chǎn)生后，人們首先考慮的并不是通過(guò)法律途徑去解決，而是求助于行政主管部門(mén)。因此，強(qiáng)化政府職責(zé)，構(gòu)建矛盾糾紛調(diào)解機(jī)制是迅速化解矛盾糾紛的有效途徑。政府要提高管理社會(huì)的能力，必須充分組織和利用好社區(qū)資源，強(qiáng)化社區(qū)居委會(huì)的功能作用，因?yàn)樯鐓^(qū)居委會(huì)是一個(gè)自我管理、自我教育、自我服務(wù)、自我監(jiān)督的基層群眾自治組織。涉及房地產(chǎn)的政府各相關(guān)職能部門(mén)要積極參與矛盾糾紛調(diào)解機(jī)制的構(gòu)建，加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)控，發(fā)揮職能作用，當(dāng)前重點(diǎn)是要加強(qiáng)鎮(zhèn)街綜治維穩(wěn)中心建設(shè)。

參考文獻(xiàn)

[1]四川省公安廳.關(guān)于當(dāng)前四川省征地拆遷引發(fā)的調(diào)查報(bào)告[J].公安研究, 2004, (1).

篇(3)

由于現(xiàn)行法律法規(guī)沒(méi)有對(duì)民間借貸有關(guān)問(wèn)題做出明確的規(guī)定，協(xié)議的履行主要依靠個(gè)人之間的誠(chéng)實(shí)信用，很容易引起借貸糾紛，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定產(chǎn)生負(fù)面影響。國(guó)土資源管理部門(mén)對(duì)于這種借貸抵押登記，應(yīng)正確運(yùn)用現(xiàn)有的法律法規(guī)，妥善處理民間借貸在抵押登記中的難點(diǎn)問(wèn)題。筆者認(rèn)為在登記過(guò)程中要注意以下問(wèn)題。

確保抵押物合法有效

民間借貸抵押擔(dān)保很可能出現(xiàn)將不能設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)抵押的情形，因此，在抵押登記受理審查中，應(yīng)審查是否屬于《擔(dān)保法》第37條規(guī)定的不能抵押的情形（例如，已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)就屬于依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)）。另外，民間借貸雙方雖然選擇了抵押擔(dān)保方式，但如果對(duì)抵押物價(jià)值認(rèn)定過(guò)高，則擔(dān)保效果難以達(dá)到。為確保抵押權(quán)人的債權(quán)對(duì)抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)能足額受償，借貸雙方應(yīng)當(dāng)按照《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》的規(guī)定，委托專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物進(jìn)行估價(jià)。

抵押期限及利率約定要合法

《合同法》第62條第1款第4項(xiàng)規(guī)定：“履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間?！币虼?，如果借貸合同上并沒(méi)有約定還款日期，借款方可以隨時(shí)還款，貸款方可以隨時(shí)要求還款。對(duì)于此類(lèi)借貸合同，其抵押登記中的抵押期限由借貸雙方設(shè)定，但設(shè)定的期限應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)期限內(nèi)。

在民間借貸關(guān)系中，借貸雙方最容易在利息上發(fā)生矛盾?！逗贤ā返?11條規(guī)定：“自然人之間的借款合同對(duì)支付利息沒(méi)有約定或約定不明確的，視為不支付利息。自然人之間的借款合同約定支付利息的，借款利率不得違反國(guó)家有關(guān)限制借款利率的規(guī)定?！蓖瑫r(shí)，最高人民法院《關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見(jiàn)》第6條規(guī)定：“民間借貸的利率可以適當(dāng)高于銀行的利率，各地人民法院可根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況具體掌握，但最高不得超過(guò)銀行同類(lèi)貸款利率的四倍（包含利率本數(shù)）?！庇纱丝梢?jiàn)，超過(guò)限額的高利貸利息不受法律保護(hù)，因此，公民之間借款約定的利率應(yīng)在法律規(guī)定范圍內(nèi)。

依法糾正其他不合法條款

篇(4)

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 上市公司 資本結(jié)構(gòu) 優(yōu)化策略

中圖分類(lèi)號(hào)：F293. 3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

隨著我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)由供不應(yīng)求到漸趨飽和，上市房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)也面臨諸多的問(wèn)題，不少企業(yè)出現(xiàn)資金緊張，面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。盡管最近國(guó)家出臺(tái)一系列利好政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是，上市房企的股價(jià)卻在不斷創(chuàng)造新低，企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨很多的困境。在這樣的背景下，上市房企需要更加重視資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)政策和市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)實(shí)，運(yùn)用新思維、新方法不斷優(yōu)化房企的資本結(jié)構(gòu)，推動(dòng)企業(yè)健康發(fā)展。

1積極拓展多種融資渠道，降低對(duì)銀行貸款的過(guò)度依賴(lài)

成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)房企的融資渠道都比較多，比如，美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債比例都在三成左右，而我國(guó)大部分房企的負(fù)債比例超過(guò)七成，比美國(guó)的兩倍還要多。我國(guó)現(xiàn)在正處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期，我國(guó)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的壓力比較大，對(duì)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸也在壓縮，我國(guó)上市房企的融資渠道也處于發(fā)展時(shí)期，一直以來(lái)，大部分房企只能通過(guò)上市融資、銀行信貸以及企業(yè)債券等形式，銀行信貸是房企的資金的主要來(lái)源，造成當(dāng)前我國(guó)房企融資方式單一，融資渠道較窄。我國(guó)政府需要做成更多的努力，鼓勵(lì)企業(yè)拓寬融資渠道，制定和完善法律法規(guī)，對(duì)金融市場(chǎng)做好監(jiān)管，引導(dǎo)上市房企在較為健全的金融市場(chǎng)環(huán)境中獲取更多的融資渠道，減低對(duì)銀行的過(guò)度依賴(lài)，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。

2增強(qiáng)企業(yè)償債能力，靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化

我國(guó)上市房企負(fù)債比例較高，短期債務(wù)和長(zhǎng)期債務(wù)是影響企業(yè)資金鏈的重要因素，企業(yè)在發(fā)展和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要不斷發(fā)生各種信貸關(guān)系，需要不斷獲取新的融資，又需要對(duì)已有的債務(wù)進(jìn)行償還。由于我國(guó)的上市房企負(fù)債比例較高，償還本息是很多上市房企的重要問(wèn)題，這樣的債務(wù)比例使得上市企業(yè)無(wú)法更好地發(fā)揮負(fù)債的杠桿作用，影響企業(yè)的發(fā)展穩(wěn)定，讓企業(yè)隨時(shí)面臨一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房企一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī)必然是企業(yè)陷入困境甚至絕境。為此，上市房企必須未雨綢繆，一方面需要不斷提升企業(yè)的償債能力，防止企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生；另一方面，需要積極穩(wěn)妥地拓展融資渠道。我國(guó)上市房企獲取長(zhǎng)期貸款的難度一般都比較大，由于國(guó)家政策要求房企必須具有較強(qiáng)的盈利能力，在資金使用和企業(yè)的凈資產(chǎn)等方面都有非?？量痰囊螅虼?，上市房企要想獲得長(zhǎng)期債務(wù)較為困難，房企需要不斷尋找更多的短期負(fù)債渠道，短期償債壓力非常大。所以，我國(guó)上市房企需要強(qiáng)化短期償債能力，優(yōu)化短期債務(wù)的時(shí)間和債主結(jié)構(gòu)，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)變化，合理安排短期債務(wù)的增長(zhǎng)速度。

3提高企業(yè)盈利能力，不斷優(yōu)化內(nèi)部融資比例

企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的核心是盈利能力，只有企業(yè)的盈利能力提升了，企業(yè)才能更好地發(fā)展，企業(yè)的融資渠道才能暢通，才能不斷提升企業(yè)的償債能力，才能確保資本結(jié)構(gòu)合理和安全。很多的上市房企都處在高速發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，需要儲(chǔ)備大量的土地，甚至為了發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，還要100%持有物業(yè)，這樣會(huì)讓上市房企占用很多的資金。無(wú)論是以商業(yè)還是住宅為主的企業(yè)，都需要不斷提升盈利能力，不斷增強(qiáng)企業(yè)的收益留存，改變單一的對(duì)外融資局面，降低外部融資比重。利用上市房企每年的利潤(rùn)增加自由資金投入，既能降低對(duì)外部資本的依賴(lài)，又能夠降低融資和經(jīng)營(yíng)成本，又有利于企業(yè)的資本優(yōu)化。為此， 上市房企土地積累到一定數(shù)量以后，對(duì)土地儲(chǔ)備的需求可以適當(dāng)降低，不必再跟風(fēng)拿地或者炒地，選擇那些具有更大開(kāi)發(fā)價(jià)值和發(fā)展前景的項(xiàng)目。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)變化和自身發(fā)展積極嘗試多元化經(jīng)營(yíng)模式，降低或者分解經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，加快資金回籠，提高存貨的周轉(zhuǎn)率，增強(qiáng)企業(yè)資金的循環(huán)能力，不斷優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。

4積極發(fā)展金融市場(chǎng)，構(gòu)建多元化融資渠道

我國(guó)上市房企的資金來(lái)源于國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、購(gòu)房預(yù)付款、外商直接投資以及利用外資等，我國(guó)上市房企的融資渠道貌似很多，但是渠道確實(shí)非常狹窄。要想更好地優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，需要不斷拓展融資渠道，需要發(fā)展完善的金融市場(chǎng)。首先應(yīng)該健全法律法規(guī)，為上市房企營(yíng)造一個(gè)較好的發(fā)展環(huán)境；其次，需要鼓勵(lì)房企積極探索各種融資模式，實(shí)現(xiàn)多元化融資，促進(jìn)上市房企根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境和自身發(fā)展優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

5健全房地產(chǎn)市場(chǎng)法規(guī)制度，形成成熟的金融市場(chǎng)

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化起步晚，發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)化建設(shè)速度，很多的法律制度跟不上我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，造成房地產(chǎn)政策管理和服務(wù)相對(duì)滯后，出現(xiàn)很多不規(guī)范問(wèn)題，前期影響房地產(chǎn)質(zhì)量，現(xiàn)在影響房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展壯大。尤其是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏完善的融資法律法規(guī)，無(wú)法對(duì)房企資金來(lái)源和用途進(jìn)行有效監(jiān)控，沒(méi)有對(duì)房企自由資金、金融信貸、海外直投等比例作出統(tǒng)一的規(guī)定，很多的政策、法規(guī)都處在不斷變化之中，不利于整個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。在比較成熟的歐美市場(chǎng)，可以更好利用房地產(chǎn)投資基金，可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)證券化模式經(jīng)營(yíng)，而在我國(guó)才剛剛研討，缺乏較為完善的政策和法規(guī)支持。為此， 我國(guó)要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，需要構(gòu)建較為完善的適合房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的金融法律體系。首先應(yīng)該在《公司法》《合同法》《商業(yè)銀行法》等基礎(chǔ)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)中融入房地產(chǎn)金融方面的法律條款；其次，制定房地產(chǎn)金融專(zhuān)門(mén)法律，比如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金管理?xiàng)l例、房企融資法等，對(duì)融資方式、資金使用等方面做出嚴(yán)格規(guī)定；最后，為房地產(chǎn)信托、證券化、投資基金等融資模式提供較為完善的法律支撐。

總之，我國(guó)房地產(chǎn)走過(guò)了黃金十年，在推動(dòng)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善人民居住條件的同時(shí)，也是實(shí)現(xiàn)了發(fā)展壯大和升級(jí)，房地產(chǎn)企業(yè)完成了上市以后，規(guī)模不斷擴(kuò)大，業(yè)績(jī)不斷提升。但是，還應(yīng)做好上市房企資本結(jié)構(gòu)多元化，不斷拓展融資渠道，實(shí)現(xiàn)上市房企的健康可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

篇(5)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 糾紛 問(wèn)題

由于房地產(chǎn)糾紛案件標(biāo)的額大，與當(dāng)事人切身利益相關(guān)，當(dāng)事人對(duì)立情緒嚴(yán)重；另一方面，房地產(chǎn)類(lèi)法律法規(guī)種類(lèi)繁多，內(nèi)容復(fù)雜，如何正確適用法律，公正裁決房地產(chǎn)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，是人民法院審判工作者不斷探索和追求的目標(biāo)。

一、商品房買(mǎi)賣(mài)中的糾紛

由于預(yù)售商品房與現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)不同，雙方議定條件時(shí)，標(biāo)的物尚不存在或尚不完全存在，從預(yù)售合同成立到合同全部履行，有一個(gè)較長(zhǎng)的周期，購(gòu)買(mǎi)方通常是通過(guò)房地產(chǎn)商的售房廣告對(duì)預(yù)售商品房的結(jié)構(gòu)、環(huán)境及配套設(shè)施、物業(yè)管理進(jìn)行了解，決定是否購(gòu)買(mǎi)房屋。但是，有的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得開(kāi)工許可證，預(yù)售許可證，土地使用權(quán)證；甚至有的開(kāi)發(fā)商預(yù)售之后又將土地和房屋設(shè)定抵押貸款，致使購(gòu)房者不能辦理房權(quán)手續(xù)，受到欺詐；再有就是開(kāi)發(fā)商為了追求經(jīng)濟(jì)利益，隨意改變規(guī)劃設(shè)計(jì)，減少小區(qū)公益設(shè)施，綠地的建設(shè)，不完成附屬工程；或者因資金不到位等問(wèn)題遲延交房，由此造成了糾紛。在實(shí)踐中這類(lèi)案件作到準(zhǔn)確適用法律有一定的難度。

不過(guò)，最高人民法院2003年5月7日公布的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）已于2003年6月1日生效實(shí)施。該《解釋》為人民法院正確、及時(shí)處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，公平保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益提供了法律依據(jù)?！督忉尅穼?duì)房地產(chǎn)交易中發(fā)生糾紛較多的一些問(wèn)題如何具體適用法律做了較為明確、具體的規(guī)定。如：銷(xiāo)售廣告、具體的開(kāi)發(fā)規(guī)劃，房屋說(shuō)明，對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成影響的都可以視為合同內(nèi)容；即尊重當(dāng)事人意思自治，商品房買(mǎi)賣(mài)合同不輕易被認(rèn)定無(wú)效，又要堅(jiān)決維護(hù)國(guó)家、集體和第三人利益，對(duì)違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，認(rèn)定無(wú)效；并且明確規(guī)定由于開(kāi)發(fā)商惡意違約和欺詐行為，導(dǎo)致合同無(wú)效、解除、撤銷(xiāo)的，買(mǎi)房人還可獲雙倍賠償；對(duì)開(kāi)發(fā)商辦理房產(chǎn)證的期限以及違約金的計(jì)算方法等都有較明確的規(guī)范。但是，由于《解釋》主要是針對(duì)審判工作中的問(wèn)題進(jìn)行規(guī)范，它并不能代替法律和行政法規(guī)，并且有些解釋條款與行政法規(guī)還相抵觸，有些在審判實(shí)踐中需要解釋的又未涉及。比如“按揭”合同引起的糾紛，“按揭”合同當(dāng)事人能否轉(zhuǎn)讓房屋問(wèn)題，在《解釋》中沒(méi)有涉及；而對(duì)于欺詐行為的認(rèn)定和處理問(wèn)題，理論界以及審判實(shí)踐中的認(rèn)識(shí)和作法也不盡一致；還比如出賣(mài)人在履約過(guò)程中惡意隱瞞規(guī)劃情況、不能依約交付配套設(shè)施的違約責(zé)任該如何追究？當(dāng)開(kāi)發(fā)商將公益用地改作他用，是要恢復(fù)，還是承擔(dān)違約責(zé)任，違約金應(yīng)如何計(jì)算等等，在審判實(shí)踐中不好把握。

二、房改房和經(jīng)濟(jì)適用房的出售限制過(guò)多，影響了住房二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展

我國(guó)目前城市房屋中主要存在以下幾種類(lèi)型的房屋：城市私有房屋、集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房。對(duì)于私有房和商品房的管理和出售已有法律規(guī)定。《解釋》也將調(diào)整的范圍明確限定在商品房買(mǎi)賣(mài)行為。對(duì)集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房等的買(mǎi)賣(mài)限制過(guò)多，不利于住房的流轉(zhuǎn)。例如《寧夏回族自治區(qū)已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售暫行辦法》第五條規(guī)定了這類(lèi)房屋出售的條件，同時(shí)規(guī)定房屋所在地政府必須制定具體辦法 ，出售必須經(jīng)市、縣房改辦審批，必須按規(guī)定交納稅費(fèi)和收益。由于限制條件過(guò)多，審核程序和手續(xù)較為復(fù)雜，收益調(diào)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重；有些房屋建房時(shí)手續(xù)不全等歷史遺留問(wèn)題，部分住房無(wú)法登記發(fā)證，導(dǎo)致實(shí)踐中大量存在私下交易的現(xiàn)象。而在審判中，如何確認(rèn)這些合同的效力成了難點(diǎn)。

三、私有房屋轉(zhuǎn)讓中的問(wèn)題

沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效？是引發(fā)這一問(wèn)題基本原因。過(guò)去的審判實(shí)踐中有不同的兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，未辦理登記手續(xù)的應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，所有權(quán)過(guò)戶(hù)登記是買(mǎi)賣(mài)生效的必備要件；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，辦理所有權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)不應(yīng)是私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件，因?yàn)閺摹冻鞘兴接蟹课莨芾項(xiàng)l例》的規(guī)定看，所有權(quán)登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必經(jīng)登記程序，而不是買(mǎi)賣(mài)合同的有效條件，只對(duì)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移發(fā)生影響，而不能以此來(lái)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

現(xiàn)在，《解釋》第9條第1款規(guī)定：“依照合同法第44條第2款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的。或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！边@就明確了房屋買(mǎi)賣(mài)合同是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，只要依法成立即產(chǎn)生法律效力，過(guò)戶(hù)是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)應(yīng)履行的手續(xù)，不影響買(mǎi)賣(mài)合同的效力。

篇(6)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì);發(fā)展現(xiàn)狀;發(fā)展對(duì)策

引言

自改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了快速平穩(wěn)發(fā)展趨勢(shì)，在這個(gè)過(guò)程中，各行各業(yè)都出現(xiàn)了快速穩(wěn)定發(fā)展的趨勢(shì)，是利用相應(yīng)的技術(shù)手段進(jìn)行分析和管理的過(guò)程。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)作為向進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是通過(guò)房地產(chǎn)當(dāng)事人進(jìn)行有償?shù)奶峁┫鄳?yīng)的商品設(shè)備和管理手段進(jìn)行分析與控制，通過(guò)有償?shù)臈l件和方式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性經(jīng)營(yíng)模式。它的初步發(fā)育和發(fā)展對(duì)于聯(lián)接、溝通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是房地產(chǎn)交易的過(guò)程中能夠?yàn)榱嗽黾悠浣灰最~和交易主體之間的聯(lián)系形成的控制手段和管理方式。隨著當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，各種競(jìng)爭(zhēng)力的不斷加大，在房地產(chǎn)交易的過(guò)程中，是利用各種交易手段和交易方式進(jìn)行分析和管理的過(guò)程，是采用相關(guān)的技術(shù)控制手段進(jìn)行分析和管理的方法。有助于促進(jìn)交易主體間的聯(lián)系，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)當(dāng)前房地產(chǎn)交流過(guò)程中消費(fèi)者對(duì)各種房屋常識(shí)的認(rèn)知有著積極的作用。、

1.我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在管理層面上的現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理法律、法規(guī)不健全 目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)缺乏相應(yīng)的比較完整的上位法規(guī)和行政法規(guī)。只有在城市房地產(chǎn)管理法、合同法中對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的法律地位、收取報(bào)酬的條件、經(jīng)紀(jì)人的法定權(quán)利和義務(wù)做了原則性的規(guī)定，但對(duì)于如何規(guī)范其經(jīng)紀(jì)活動(dòng)等內(nèi)容幾乎沒(méi)有涉及。雖然有的城市制定了一些地方規(guī)章，但總的來(lái)說(shuō)中央與地方的規(guī)章還顯得不成體系，規(guī)定過(guò)于原則，針對(duì)性不強(qiáng)，缺乏可操作性，面對(duì)具體的事務(wù)難以操作，許多有關(guān)方面的問(wèn)題難以涵蓋。阿

1.2 政府管理部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的市場(chǎng)監(jiān)管不力 在對(duì)行業(yè)實(shí)施管理中，政府管理部門(mén)多，而且管理部門(mén)職能不清，各相關(guān)主管部門(mén)之間協(xié)調(diào)不暢，不同部門(mén)各自為政，職能和規(guī)定缺乏統(tǒng)一性，存在多頭管理的問(wèn)題。由于法律、法規(guī)的滯后和部分監(jiān)管職能的重疊和空白，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)督管理部門(mén)不能很好地依法監(jiān)管和及時(shí)有力地懲處違法、違規(guī)行為，從而助長(zhǎng)了行業(yè)的不正之風(fēng)。

1.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制不健全 按照有關(guān)法律規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，僅需向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后就可開(kāi)業(yè)。這種不需要前置專(zhuān)業(yè)行政許可的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，對(duì)于加速發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)有一定的推動(dòng)作用，但由于專(zhuān)業(yè)化管理環(huán)節(jié)的缺失，也在一定程度上導(dǎo)致了上述問(wèn)題。

1.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度執(zhí)行不力 目前我國(guó)已基本建立起房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格制度。但是由于缺乏對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的懲治機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員資格管理制度執(zhí)行不力，導(dǎo)致有關(guān)規(guī)定在現(xiàn)實(shí)工作中沒(méi)有很好地貫徹執(zhí)行。另外，執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)制度只是執(zhí)業(yè)資格管理的開(kāi)始，目前還缺乏切實(shí)可行的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員經(jīng)營(yíng)過(guò)程管理制度和退出機(jī)制。

2.我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)其自身行業(yè)發(fā)展層面上的現(xiàn)狀

2.1 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的無(wú)資質(zhì)、無(wú)證書(shū)、無(wú)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)、非法異地經(jīng)營(yíng)根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過(guò)考試、注冊(cè)并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員。而未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行服務(wù)業(yè)在我國(guó)是新興的一個(gè)行業(yè)，盡管這些條件比較低，但是，有的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也無(wú)法達(dá)到。

2.2 從業(yè)人員整體素質(zhì)參差不齊，專(zhuān)業(yè)人員匱乏 近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司大量成立，從社會(huì)各類(lèi)人員中吸引了大量的從業(yè)人員，其從業(yè)人員層次繁多，人員素質(zhì)參差不齊，專(zhuān)業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員缺乏必要的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，而又沒(méi)有經(jīng)過(guò)專(zhuān)門(mén)的職業(yè)道德教育和專(zhuān)業(yè)技能的培訓(xùn)。其次從業(yè)人員的流動(dòng)性也較大。這些都使得從業(yè)人員之間無(wú)論是在專(zhuān)業(yè)素質(zhì)還是道德素質(zhì)乃至服務(wù)意識(shí)等方面都有著較大的差距。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所博士、金融發(fā)展與金融制度室主任易憲容稱(chēng)：“中國(guó)房地產(chǎn)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)已經(jīng)越吹越大，房地產(chǎn)降溫刻不容緩?！倍鴩?guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)、博士生導(dǎo)師巴曙松則持樂(lè)觀態(tài)度，認(rèn)為：從房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展看，我們充其量只能說(shuō)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷第一次完整意義上的周期波動(dòng)的考驗(yàn)。原來(lái)擴(kuò)張階段形成的許多經(jīng)營(yíng)慣性有待調(diào)整，但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間依然很大的現(xiàn)實(shí)是沒(méi)人能夠否認(rèn)的。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)仍在爭(zhēng)論之中，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱卻已是定論。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展對(duì)策

3.1 逐步建立健全的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法律法規(guī)體系 建立健全法律法規(guī)是對(duì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行管理的基礎(chǔ)和前提，要進(jìn)一步健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專(zhuān)項(xiàng)配套法規(guī)，用健全的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律法規(guī)體系規(guī)范它們的服務(wù)行為，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的服務(wù)及從業(yè)人員應(yīng)做出全面的規(guī)定，內(nèi)容要覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域，具體規(guī)范到每一項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)，使經(jīng)紀(jì)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為的每一個(gè)細(xì)節(jié)都有章可循。同時(shí)，各地還應(yīng)從本地實(shí)際出發(fā)制定配套的管理制度，逐步形成國(guó)家、省、市三級(jí)法規(guī)體系，形成有效的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法律法規(guī)系統(tǒng)。

3.2 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的監(jiān)管 在相關(guān)法律、法規(guī)健全的基礎(chǔ)上，在法律賦予有關(guān)房地產(chǎn)管理部門(mén)強(qiáng)制手段的前提下，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)積極、主動(dòng)地對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)及其行為進(jìn)行檢查，切實(shí)履行好監(jiān)管職能。為了避免各行政部門(mén)分工不清、職能混淆的現(xiàn)象，政府各行政部門(mén)可以建立聯(lián)合辦公制度，進(jìn)行聯(lián)合監(jiān)管。立在誠(chéng)信基礎(chǔ)之上，行業(yè)才能從根本上在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中站穩(wěn)腳步，獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。

篇(7)

賣(mài)方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）：買(mǎi)方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）：

身份證號(hào)碼：身份證號(hào)碼：

賣(mài)方人：買(mǎi)方人：

身份證號(hào)碼：身份證號(hào)碼：

中介服務(wù)方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)丙方）

工商注冊(cè)號(hào)：

備案證號(hào)碼：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、房地產(chǎn)交易有關(guān)法律法規(guī)及福州市有關(guān)規(guī)定，甲、乙、丙叁方遵循自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用原則，經(jīng)協(xié)商一致簽訂本合同，以資共同遵守。

第一條、本宗買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)狀況：

1、房屋座落：甲方房產(chǎn)座落于福州市區(qū)

2、建筑面積：平方米（其中：私有面積：m2、共有面積m2附屬間面積m2）。（詳見(jiàn)榕房權(quán)證字第號(hào)）（土地使用證_________字第______________號(hào)）

3、成交價(jià)格：甲、乙雙方議定該房產(chǎn)（含裝修及附屬配套設(shè)施）的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格為（幣種）（大寫(xiě)）：佰拾萬(wàn)仟佰拾元整（￥）。

【其中：房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)價(jià)為（幣種）（大寫(xiě)）：佰拾萬(wàn)仟拾元整（￥）；裝修及附屬配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓價(jià)為（幣種）（大寫(xiě)）：佰拾萬(wàn)仟佰拾元整（￥）】。

4、成交細(xì)目：

1）、配套：

2）、家電：

3）、家具：

4）、其他：

5）、固定裝修：甲方明確固定裝修指構(gòu)成該房屋裝修之固定部分包括但不限于地板面、墻體、壁櫥、鐵門(mén)、門(mén)、門(mén)把、門(mén)窗、防盜網(wǎng)、水龍頭、嵌入式排氣扇、燈具、發(fā)光體、廚衛(wèi)設(shè)施等，此等固定裝修經(jīng)拆除將破壞設(shè)施的完整性，所以，甲方應(yīng)保持其完整交付。

第二條、中介服務(wù)方承諾：

1、丙方的服務(wù)行為符合《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)家工商行政管理局《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》和《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等法律、法規(guī)及規(guī)章

2、丙方已取得工商局營(yíng)業(yè)執(zhí)照等合法的經(jīng)營(yíng)資格

3、保證誠(chéng)信服務(wù)，不收取合同外的任何費(fèi)用（不包含其他服務(wù)）。

第三條、委托中介服務(wù)事項(xiàng)：

1、丙方受甲方、乙方各自的委托，就甲、乙雙方買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)一事，提供中介服務(wù)；

2、丙方應(yīng)甲、乙雙方的要求，為其提供房產(chǎn)成交后服務(wù)。

第四條、中介服務(wù)范圍：選擇下列第【】項(xiàng)服務(wù)。

1、為甲、乙雙方提供房產(chǎn)政策及法律咨詢(xún)服務(wù)；

2、向甲、乙雙方提供交易機(jī)會(huì)，協(xié)助雙方簽訂本合同及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并促成交易成功；

3、房產(chǎn)行銷(xiāo)推介；

4、為當(dāng)事人代辦房產(chǎn)評(píng)估手續(xù)；

5、代辦權(quán)屬過(guò)戶(hù)手續(xù)；

6、為乙方辦理〔注：填寫(xiě)①商業(yè)銀行按揭貸款、②公積金貸款、③商業(yè)銀行和公積金組合貸款〕手續(xù)；

7、代辦房地產(chǎn)公證、見(jiàn)證手續(xù)；

8、協(xié)助甲、乙雙方收集過(guò)戶(hù)資料和為其房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約代書(shū)；

9、協(xié)助辦理相關(guān)配套事宜，如水、電、管道煤氣、有線電視、電話、寬帶及物業(yè)交接過(guò)戶(hù)手續(xù)；

10、協(xié)助甲、乙雙方完成房屋及房產(chǎn)配套設(shè)施的移交；

11、其他。

第五條、中介服務(wù)段落：

1、丙方提供的中介服務(wù)自接受甲、乙雙方委托時(shí)起到甲、乙雙方達(dá)成本協(xié)議之日起結(jié)束；

2、丙方提供的相關(guān)房產(chǎn)成交后的服務(wù)至甲、乙雙方辦結(jié)各項(xiàng)交易、過(guò)戶(hù)、交房、放款之日止。

第六條、中介服務(wù)費(fèi)（包含中介服務(wù)傭金和相關(guān)服務(wù)費(fèi)）：

1、中介服務(wù)傭金：自甲、乙雙方簽訂本合同后日內(nèi)，丙方按政府有關(guān)規(guī)定向甲、乙雙方

收取中介服務(wù)傭金。

a、丙方向甲方收取中介服務(wù)傭金為（幣種）（大寫(xiě)）萬(wàn)仟佰拾元（￥）。b、丙方向乙方收取中介服務(wù)傭金為（幣種）（大寫(xiě)）萬(wàn)仟佰拾元（￥）。*2、交易服務(wù)費(fèi)：根據(jù)本合同第三條有關(guān)款項(xiàng)約定，本合同成立后，丙方為甲、乙雙方提供成交后服務(wù)手續(xù)。

a、丙方收取甲方交易服務(wù)費(fèi)（幣種）（大寫(xiě)）仟佰拾元（￥）。b、丙方收取乙方交易服務(wù)費(fèi)（幣種）（大寫(xiě)）仟佰拾元（￥）。

*3、按揭服務(wù)費(fèi)：根據(jù)本合同第四條第六款約定，本合同成立后，丙方為乙方提供按揭服務(wù)。

丙方收取乙方按揭服務(wù)費(fèi)（幣種）（大寫(xiě)）仟佰拾元（￥）。

第七條、當(dāng)事人配合與保密：

1、丙方承諾按交易程序（另定補(bǔ)充協(xié)議）規(guī)定的工作日為甲、乙雙方妥善辦理有關(guān)事項(xiàng)。甲、乙雙方須保證所提供的交易資料完整、真實(shí)、合法、有效，并按時(shí)向丙方交付有關(guān)資料，配合丙方共同完成有關(guān)事宜。若因甲、乙雙方提供的資料原因造成手續(xù)辦理的延誤或無(wú)法辦理，丙方無(wú)過(guò)錯(cuò)的，由資料提供的延誤方承擔(dān)責(zé)任，丙方的工作日相應(yīng)順延

2、對(duì)交易過(guò)程中丙方所知悉的甲方或乙方的私人事務(wù)承擔(dān)保密義務(wù)，未經(jīng)甲方或乙方的書(shū)面同意不得向第三人披露。同時(shí)，甲、乙雙方對(duì)丙方所提供的信息、成交機(jī)會(huì)等商業(yè)秘密也負(fù)有保密義務(wù)，未經(jīng)丙方書(shū)面同意不得擅自披露。

第八條、中介權(quán)益說(shuō)明：

甲、乙一方或雙方違約，造成本合同無(wú)法履行的，且丙方無(wú)過(guò)錯(cuò)，甲、乙雙方仍應(yīng)全額支付丙方的中介服務(wù)傭金。

第九條、丙方的權(quán)利義務(wù)：

1、丙方在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)時(shí)，應(yīng)出示工商局營(yíng)業(yè)執(zhí)照、《備案證》等，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)出示《經(jīng)紀(jì)人資格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》

2、丙方應(yīng)按照甲、乙雙方的委托，據(jù)實(shí)介紹房地產(chǎn)信息及房地產(chǎn)交易價(jià)格

3、丙方對(duì)甲、乙雙方提交的文件資料進(jìn)行核實(shí)并出具收件清單，對(duì)甲方提供的信息進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和積極配合乙方到相關(guān)部門(mén)查驗(yàn)

4、丙方應(yīng)配合乙方到現(xiàn)場(chǎng)勘察房地產(chǎn)狀況，并如實(shí)告知房屋以配套設(shè)施等存在的瑕疵和房地產(chǎn)權(quán)利受限制等情況

5、丙方應(yīng)告知甲、乙雙方進(jìn)行房地產(chǎn)交易涉及的稅費(fèi)及其他當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用

6、丙方應(yīng)配合甲、乙雙方簽訂房地產(chǎn)

轉(zhuǎn)讓合同及辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)手續(xù)

7、在合同履行期間，丙方應(yīng)當(dāng)積極告知督促相關(guān)當(dāng)事人履行合同并提醒應(yīng)注意的事項(xiàng)及瑕疵。

第十條、甲方的權(quán)利義務(wù)：

1、甲方提供真實(shí)、合法、準(zhǔn)確的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息

2、甲方在簽訂合同時(shí)向丙方提供下列資料：

（1）身份證復(fù)印件；

（2）房屋權(quán)屬證書(shū)；

（3）土地使用權(quán)證；

（4）其它相關(guān)資料：。

3、甲方應(yīng)配合丙方到相關(guān)部門(mén)查驗(yàn)有關(guān)資料和到現(xiàn)場(chǎng)勘察房地產(chǎn)現(xiàn)狀，并告知房屋及其配套設(shè)施所存在的瑕疵和房地產(chǎn)權(quán)利受限制等情況

4、甲方應(yīng)配合乙、丙方簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及提供辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)的相關(guān)手續(xù)。

第十一條、乙方的權(quán)利義務(wù)：

1、乙方有權(quán)與丙方到相關(guān)部門(mén)查驗(yàn)有關(guān)資料和到現(xiàn)場(chǎng)勘察房地產(chǎn)現(xiàn)狀，并對(duì)上述房產(chǎn)現(xiàn)狀作充分了解，愿意購(gòu)買(mǎi)上述房產(chǎn)

2、乙方應(yīng)在簽訂本合同后日內(nèi)向丙方提供辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)材料

3、乙方應(yīng)配合丙方簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及提供辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)的相關(guān)手續(xù)。

第十二條、定金

簽訂本合同時(shí)，甲、乙雙方約定乙方支付定金（幣種）（大寫(xiě)）：萬(wàn)仟元整（￥）給甲方（定金可抵作購(gòu)房款）。如果甲、乙雙方同意，可以選擇下列【】種方式確保交易安全：

1、暫時(shí)將全部定金在交易過(guò)程中交丙方代管，丙方出具加蓋企業(yè)公章的收據(jù)；

2、暫時(shí)將部分定金（幣種）（大寫(xiě)）萬(wàn)仟元整元在交易過(guò)程中交丙方代管，其余定金直接交與甲方，丙甲兩方分別按照收取定金數(shù)額出具收據(jù)；

3、略。

第十三條、費(fèi)用承擔(dān)方式：

1、交易稅費(fèi)由方承擔(dān)

2、土地證費(fèi)：辦理甲方名下的土地證費(fèi)用承擔(dān)；過(guò)戶(hù)至乙方名下的土地證費(fèi)用承擔(dān)

3、配套設(shè)施過(guò)戶(hù)費(fèi)：配套設(shè)施的相關(guān)證件過(guò)戶(hù)費(fèi)用由承擔(dān)

4、原始費(fèi)用的結(jié)清：甲方應(yīng)結(jié)清移交前的水、電、物業(yè)管理、等的費(fèi)用。乙方在接收該房產(chǎn)時(shí)須驗(yàn)收上述約定的各項(xiàng)交付細(xì)目，交接確認(rèn)后甲方不再負(fù)責(zé)

5、略

第十四條、購(gòu)房款及其他費(fèi)用支付方式：按交易程序（另訂補(bǔ)充協(xié)議）規(guī)定的方式支付。

第十五條、違約責(zé)任

1、依照《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，本合同簽訂后，甲、乙、丙三方應(yīng)按照約定履行，否則屬違約行為，乙方違約的其定金不予返還，甲方違約的雙倍返還定金。丙方違約的應(yīng)當(dāng)退還當(dāng)事人已交的服務(wù)費(fèi)用并支付違約金給甲、乙雙方違約金數(shù)額

2、甲方保證上述房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清楚，若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債務(wù)糾紛由甲方負(fù)責(zé)，如果丙方有過(guò)錯(cuò)的，由此而造成乙方經(jīng)濟(jì)損失由甲、丙承擔(dān)連帶賠償責(zé)任

*3、除甲、乙雙方另有約定外，甲方如未按本合同及房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議補(bǔ)充所約定的交易程序規(guī)定的期限將該房產(chǎn)交付乙方使用，乙方可以選擇本條第一款的定金罰則或要求甲方支付違約金（按日萬(wàn)分之）；乙方如未能按照交易程序（另訂補(bǔ)充協(xié)議）規(guī)定的時(shí)間付款，甲方可以選擇本條第1款的定金罰則或要求乙方支付違約金（按日萬(wàn)分之）

4、丙方作為居間及服務(wù)方應(yīng)以國(guó)家法律法規(guī)政策及行業(yè)協(xié)會(huì)行規(guī)為準(zhǔn)則為甲、乙雙方提供誠(chéng)信服務(wù)的義務(wù)，若因丙方服務(wù)不當(dāng)行為造成甲、乙雙方損失的，丙方退還全部服務(wù)費(fèi)并承擔(dān)損害賠償責(zé)任

5、丙方作為甲、乙雙方授權(quán)的代管方，對(duì)所代管的資金及權(quán)屬資料的安全負(fù)責(zé)，若因丙方責(zé)任

造成資金損失或資料遺失、損毀的，丙方退還全部服務(wù)費(fèi)并承擔(dān)損害賠償責(zé)任

6、在甲、乙雙方未改變上述交易條件，交易程序正常執(zhí)行的情況下，丙方保證甲方如期收到上述全部房款，乙方如期接收該房產(chǎn)。因丙方工作不盡責(zé)，致使甲方不能如期收到房款或乙方不能如期接收房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的丙方承擔(dān)違約責(zé)任。

第十六條、違約處理時(shí)限：自發(fā)生違約行為之日起超過(guò)10日，丙方即向違約方發(fā)出掛號(hào)信促其履約，寄出郵戳即日起超過(guò)15日仍未回復(fù)并履約的，依本合同相關(guān)條款處理。

第十七條、本合同解除條件：出現(xiàn)下列情況的，當(dāng)事人可以單方依法解除合同，并書(shū)面告知相關(guān)當(dāng)

事人（本合同解除時(shí)，房屋轉(zhuǎn)讓補(bǔ)充協(xié)議同時(shí)解除）：

1、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

2、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

3、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

4、略。

第十八條、因不可抗力或國(guó)>！

第十九條、合同爭(zhēng)議解決方式：本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由甲、乙、丙三方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可以選擇下列第【】項(xiàng)解決：

1、向仲裁委員會(huì)提請(qǐng)仲裁。

2、依法向人民法院。

第二十條、生效條款：本合同及補(bǔ)充協(xié)議經(jīng)甲、乙、丙三方簽字蓋章后生效。本合同未盡事宜當(dāng)事人可以達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等的法律效力。本合同和補(bǔ)充協(xié)議未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、政策執(zhí)行。

本合同及補(bǔ)充協(xié)議共頁(yè)，一式份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，丙方份，具有同等法律效力。

第二十一條、其它事項(xiàng)：

（空格如不夠用，可以另接）

甲方（賣(mài)方）：乙方（買(mǎi)方）：

聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：

聯(lián)系地址：聯(lián)系地址：

郵編：郵編：

丙方（中介服務(wù)方）：

簽約代表：

經(jīng)紀(jì)人資格證號(hào)碼：

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證號(hào)碼：

聯(lián)系電話：

簽訂地點(diǎn)：