序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

（一）籌劃思路 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)作為國家宏觀調(diào)控的對象，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅的稅收優(yōu)惠政策很少，新企業(yè)所得稅的稅率為25%，相比其他稅種稅負較重。

企業(yè)所得稅的計算公式為：應納稅額=應納稅所得額×適用稅率-減免稅額-抵免稅額。從中可以看出影響應納稅額有四個因素。

從稅率角度分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)享受低稅率政策的機會很少。這樣就限制了稅務籌劃的范圍。從所得額的角度分析，稅務籌劃的基本思路是盡量降低應納稅所得額。主要有以下三種方法：

（1）利潤轉(zhuǎn)移法。利潤轉(zhuǎn)移法是指通過總公司及分公司之間的關(guān)聯(lián)交易將利潤轉(zhuǎn)移到具有稅收優(yōu)惠政策的關(guān)聯(lián)企業(yè)中去的一種稅務籌劃方法。但是采用該稅務籌劃方法的前提是與其交易的關(guān)聯(lián)公司能夠享受某些稅收優(yōu)惠。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對企業(yè)所得稅的優(yōu)惠政策設(shè)立一些為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)服務的公司，例如建筑、規(guī)劃設(shè)計公司、裝修公司、運輸公司、物業(yè)管理公司、營銷策劃公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)，然后通過內(nèi)部轉(zhuǎn)移價格將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤轉(zhuǎn)移到這些企業(yè)中去。

（2）收入調(diào)節(jié)法。收入調(diào)節(jié)法是研究與分析收入的確認條件、確認時間及金額的計算，還應分清是“征稅收入”、“不征稅收入”、“免稅收入”。例如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過對自留物業(yè)的處理不同進行稅務籌劃。通過是否屬于臨時性出租的選擇來決定是否需要視同銷售確認收入。另外還可通過對銷售收入結(jié)算方式的選擇來調(diào)節(jié)收入確認的時間等。

（3）會計政策和會計估計選擇法。會計政策和會計估計選擇法就是通過選擇恰當?shù)臅嬚吆蜁嫻烙嫞沟闷髽I(yè)所得稅的稅負最小化或者使企業(yè)效益（價值）最大化的一種稅務籌劃方法。

另外，稅務籌劃人還應充分考慮稅收優(yōu)惠而減免的稅額以及境外所得的抵免。

（二）企業(yè)所得稅籌劃策略進行企業(yè)所得稅的稅務籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃應重點分析影響應納所得稅額的因素?？梢酝ㄟ^選擇以下方法來進行企業(yè)所得稅稅務籌劃：

（1）固定資產(chǎn)稅務籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)中固定資產(chǎn)的比重很大，對固定資產(chǎn)的稅務籌劃是企業(yè)稅務籌劃人的重點考慮。新企業(yè)所得稅法對折舊方法作了限制性規(guī)定，即固定資產(chǎn)按照直線法計算的折舊準予扣除。因此對固定資產(chǎn)的稅務籌劃只能從折舊年限的預計凈殘值方面入手。一是盡量縮短折舊年限。折舊年限的縮短可以使后期成本費用向前移，從而使前期會計利潤減少，有利于加速資本的回收。在稅率不變的情況下，所得稅的延遲繳納，相當于從國家財政取得了一筆無息貸款。二是合理預計凈殘值。新的會計制度及稅法，對固定資產(chǎn)的預計凈殘值沒有做出具體的規(guī)定，只要求企業(yè)根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和消耗方式，合理確定固定資產(chǎn)的預計凈殘值，只要是“合理的”就是可以的。

（2）收入稅務籌劃。具體有以下兩種：一是推遲收入確認的時間。企業(yè)銷售結(jié)算方式的不同，稅法對其收入的確認時間也不同，一般情況下，企業(yè)一旦確認收入，無論是否收回資金，都要計算繳納所得稅款。另外房地產(chǎn)企業(yè)占用資金大，單項銷售額也大，所以房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)自身的實際情況來選擇適當?shù)匿N售結(jié)算方式，盡量推遲確認收入的時間，從而延緩納稅，這樣不僅避免先墊支稅款，同時也能占用資金、爭取較大的資金時間價值。稅法規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以按當年實際利潤分季（或分月）預繳企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用這一規(guī)定從預售收入和預計利潤率方面進行稅務籌劃。二是盡量投資免稅收入。新企業(yè)所得稅法規(guī)定：將國債利息收入、權(quán)益性投資收益和非營利組織的收入作為“免稅收入”，不計入應納稅所得額。因此，當企業(yè)出現(xiàn)閑置資金時，可以與其他投資項目進行比較，準確估計計算每個投資項目的收益率，在取得同等收益率的情況下優(yōu)先購買國債和權(quán)益性投資。

（3）扣除項目籌劃。主要有以下幾種：

一是工資薪金籌劃。新《企業(yè)所得稅法》取消了計稅工資制度，規(guī)定企業(yè)當年實際發(fā)生的合理的職工工資薪金都準予在稅前扣除，即工資從限額扣除轉(zhuǎn)變?yōu)槿~扣除。但是與之相關(guān)的工會經(jīng)費、職工福利費和職工教育經(jīng)費還是限額扣除。這就意味者房地產(chǎn)企業(yè)要盡量多列支工資薪金支出來擴大稅前扣除，通?？梢圆捎靡韵麓胧禾岣呗毠すべY，把超出標準的其他費用以工資形式發(fā)放；如果職工持內(nèi)部職工股則把向職工發(fā)放的股利改為績效工資或年終獎金；將公司監(jiān)事、董事等兼任管理人員的報酬計人工資總額；將職工教育、培訓的費用也以工資的形式發(fā)放等。但是在實際運用時防止出現(xiàn)因企業(yè)所得稅的減少而導致個人所得稅的增加，必要時可采用增加職工人數(shù)，提高養(yǎng)老費和住房公積金的計提比例、增加職工福利等替代方案。

二是廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費籌劃。新企業(yè)所得稅法規(guī)定企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務招待費支出，按照發(fā)生額的60％扣除，但最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的5％。即業(yè)務招待費的扣除標準有所下降，并且規(guī)定了超支部分不得向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，因此籌劃時要特別關(guān)注業(yè)務招待費的發(fā)生額。在實際經(jīng)營活動中，業(yè)務招待費與業(yè)務宣傳費的部分內(nèi)容有時可以相互替代。

三是利息費用的稅務籌劃。由于房地產(chǎn)企業(yè)占用資金量大，利息費用占企業(yè)的支出比例也大，稅法上對利息支出按性質(zhì)的不同，有不同的處理方法，有的可以資本化，有的可以費用化。不同的處理方法對所得稅的處理也有不同的結(jié)果。在進行稅務籌劃時應注意以下問題：第一，當企業(yè)在享受免稅期間、虧損發(fā)生年度以及有前5年虧損可延續(xù)彌補時，借款費用應盡量予以資本化。第二，當企業(yè)處于獲利年度，借款費用應盡量予以費用化，盡量費用最大化，從而達到減輕稅收負擔的目的。第三，注意利息支出的合法性，不合法的利息支出不允許稅前扣除。第四，因為稅法規(guī)定了企業(yè)金融機構(gòu)以外的借款，利率如果超過同期同類商業(yè)銀行貸款利率部分利息不準稅前扣除，所以房地產(chǎn)企業(yè)盡量向金融機構(gòu)貸款，而不要向金融機構(gòu)以外其他單位和個人貸款，以免增加納稅調(diào)整額。

（4）存貨計價方法策劃。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨量較大，且受宏觀調(diào)控的影響價格波動較大，一般通過影響企業(yè)的主營業(yè)務成本來影響企業(yè)的應納稅所得額，進而影響企業(yè)的應納稅額的計算。存貨的計價方法有先進先出法、加權(quán)平均法、移動平均法和個別計價法等多種方法可供選擇。不同的計價方法對企業(yè)營業(yè)成本的影響不同，造成的應納稅額也就不同，特別是在存貨的市場價格波動較大時，這幾種方法對成本影響乃至應納稅額更大，無疑增加了稅務籌劃空間。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務籌劃案例剖析

（一）案例1匯豐置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，購置了價值300萬元的建設(shè)專用設(shè)備，預計資產(chǎn)殘值率為2%，估計使用年限為6~10年。直線法計提折舊。

方案1:按10年的折舊期限計算，則計提折舊額如下:

300萬元×（1一2%）÷10=29.4萬元

假定該企業(yè)資金成本為10%，則折舊節(jié)約所得稅支出折合為現(xiàn)值如下:

29.4萬元×25%×6.145=45.17

公式中6.154是指期數(shù)為10、利率為10%的年金現(xiàn)值系數(shù)。

方案2:按6年的折舊期限計算，則年計提折舊額為:

300萬元×（1一2%）÷6=49萬元

因折舊而節(jié)約所得稅支出折合現(xiàn)值為:

49萬元×25%×4.355=53.35萬元

公式中4.355是指期數(shù)為6、利率為10%的年金現(xiàn)值系數(shù)。

盡管折舊期限的改變并未從數(shù)字上影響到企業(yè)所得稅稅負的總和，但考慮到資金的時間價值，前者比后者節(jié)約所得稅支出折合現(xiàn)值8.18萬元，對企業(yè)更為有利。經(jīng)過比較，公司應選擇了按6年期的折舊期限.

（二）案例2匯豐置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司在2008年8月先后進貨兩批材料，第一批單價5萬元，數(shù)量20噸，第二批單價6萬，數(shù)量10噸，無期初余額，前半月領(lǐng)用材料10噸，后半月領(lǐng)用材料15噸。

方案1:采用加權(quán)平均法計算發(fā)貨成本。

存貨發(fā)出成本=25×（5×20+6×10）÷30=133.25萬元

方案2:采用先進先出法計算發(fā)貨成本。

存貨發(fā)出成本=10×5+10×5+5×6=130萬元

方案2比方案1銷貨成本減少3.25萬元，企業(yè)所得稅增加8125元。

假如第一批單價6萬元，第二批單價5萬元。

方案1:采用加權(quán)平均法計算發(fā)貨成本。

存貨發(fā)出成本=25×（5×20+6×10）÷30=133.25萬元

方案2:采用先進先出法計算發(fā)貨成本。

存貨發(fā)出成本=10×6+10×6+5×5=145萬元

方案2比方案1銷貨成本增加11.75萬元，企業(yè)所得稅增加29375元。

在存貨實際成本計算方法下，企業(yè)可以在個別計價法、先進先出法、加權(quán)平均法、移動平均法等方法中任選一種。計價方法一經(jīng)選用，不得隨意改變。在價格變動的情況下不同的計價方法，所計算的銷貨成本不同，從而應交的企業(yè)所得稅也不同。通過本案例可看出：在物價上漲的情況下，先進先出法比加權(quán)平均法的銷貨成本小，應交企業(yè)所得稅多，反之在物價下降的情況下，先進先出法比加權(quán)平均法的銷貨成本大，應交企業(yè)所得稅少。

篇(2)

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)；稅務籌劃；

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)市場化程度進一步調(diào)高，競爭日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要在競爭中立于不敗之地，必須對生產(chǎn)經(jīng)營進行全方位、多層次的運籌。成本的高低直接影響企業(yè)的利潤，其中稅收成本是影響企業(yè)效益的一個重要方面。根據(jù)國家建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司的資料統(tǒng)計，各種稅費占商品房成本的30%～40%，通過安排自己的涉稅活動來規(guī)避或減輕自身稅負，采取各種措施防范和化解納稅風險，是企業(yè)財務管理方面的一項重要工作。

一、稅務籌劃的概念及特點

（一） 合法性。

稅法是處理征納關(guān)系的共同準繩，稅務籌劃是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進行的，是在納稅義務沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇時，企業(yè)作出繳納低稅負的決策，依法行政的稅務機關(guān)對此不應反對，這一特點使稅務籌劃與偷稅具有本質(zhì)的不同。

（二） 可籌劃性。

經(jīng)營行為的發(fā)生是企業(yè)納稅義務產(chǎn)生的前提，納稅義務通常具有滯后性。稅務籌劃不是在納稅義務發(fā)生之后想辦法減輕稅負，是在前期通過充分了解現(xiàn)行稅法和財務知識，結(jié)合企業(yè)全方位的經(jīng)濟活動進行有計劃的規(guī)劃、設(shè)計、安排來尋求未來稅負相對最輕，經(jīng)營效益相對最好的決策方案的行為，是一種合理合法的預先籌劃，具有超前性特點。

（三） 目的性。

房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務籌劃的目標不應是單一的而應是一組目標。直接減輕稅收負擔是納稅籌劃產(chǎn)生的最初原因，是稅務籌劃最本質(zhì)、最核心的目標。此外，還包括有：延緩納稅、保證賬目清楚、納稅申報正確、繳稅及時足額，不出現(xiàn)任何關(guān)于稅收方面的處罰，以避免不必要的經(jīng)濟、名譽損失，實現(xiàn)涉稅零風險，確保自身利益不受無理、非法侵犯以維護主體合法權(quán)益。

（四） 多維性。

籌劃過程的多維性從時間上看，稅務籌劃貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程，任何一個可能產(chǎn)生稅金的環(huán)節(jié)。均應進行稅務籌劃。不僅生產(chǎn)經(jīng)營過程中規(guī)模的大小、會計方法的選擇、購銷活動的安排需要稅務籌劃，而且在設(shè)立之前、生產(chǎn)經(jīng)營活動之前、新產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計階段，都應進行稅務籌劃，選擇具有節(jié)稅效應的注冊地點、組織類型和產(chǎn)品類型；從空間上看，稅務籌劃活動不僅限于本企業(yè)，應同其他單位聯(lián)合，共同尋求節(jié)稅的途徑。

（5）專業(yè)性

稅務籌劃的專業(yè)性很強，其核心是熟練掌握我國的稅收政策。稅收法規(guī)變化頻繁，不少稅收法規(guī)的規(guī)定不夠明確，這些情況給實際操作帶來許多困難。成功的稅務籌劃方案需要稅收專業(yè)人士和企業(yè)所在行業(yè)的專業(yè)人士合作完成。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃技術(shù)

房地產(chǎn)企業(yè)由于其業(yè)務范圍廣，經(jīng)營活動復雜，因此，采用的籌劃技術(shù)也是多種多樣的，根據(jù)其耗點和經(jīng)營業(yè)務，對其采用的稅收籌劃技術(shù)可以歸納為以下幾種。

（一） 規(guī)避平臺籌劃

土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。因此，可以利用規(guī)避平臺籌劃規(guī)律進行籌劃節(jié)稅，其關(guān)鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格，扣除額的調(diào)節(jié)來實現(xiàn)。

（二） 投資轉(zhuǎn)化技術(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、除了開發(fā)、銷售房產(chǎn)這—傳統(tǒng)經(jīng)營模式外，還可以采用出租、投資聯(lián)營等多樣的經(jīng)營模式，轉(zhuǎn)化技術(shù)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其效果非常明顯。

（三） 稅基籌劃技術(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集巾于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負，而發(fā)行股票則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。

（四） 實現(xiàn)技術(shù)

主營業(yè)務收入的籌劃，其切人點是運用實現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認收入的實現(xiàn)，降低稅負。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調(diào)增應納稅所得額，預繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)銷售定金、預收房產(chǎn)款都要納入收入總額繳納營業(yè)稅。

三、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的稅務籌劃

（1）營業(yè)稅籌劃

營業(yè)稅是對在我國境內(nèi)提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人所取得的營業(yè)額征收的一種流轉(zhuǎn)稅。房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的應納營業(yè)稅的稅目包括服務業(yè)、建筑業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)。稅率皆為5%。通常來說，我們可以從以下幾個方面對營業(yè)稅進行籌劃：

① 價外費用的籌劃

營業(yè)稅的計稅依據(jù)是營業(yè)額，營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。價外費用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資

費、代收款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。同時，營業(yè)稅暫行條例又規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬于“服務業(yè)”稅目中的“”業(yè)務。只對其從事此項業(yè)務取得的手續(xù)費收入征收營業(yè)稅。這就為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過控制價外費用進行營業(yè)稅籌劃提供了空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋的同時，往往需要代收水電初裝費、燃（煤）氣費、維修基金等各種配套設(shè)施費。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這些配套設(shè)施費屬于代收應付款項，不作為房屋的銷售收入，而應作“其他應付款”處理，但在計算繳納營業(yè)稅時，仍需將其包括在營業(yè)稅的計稅依據(jù)之內(nèi)。但是，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專門成立物業(yè)公司，將這部分價外費用的收取轉(zhuǎn)由物業(yè)公司收取，這樣，其代收款項就不屬于稅法規(guī)定的“價外費用”，也就不用征收營業(yè)稅。例如，某房地產(chǎn)公司去年營業(yè)收入為3億元，其中代收款項為5000萬元，則其營業(yè)稅應交納35000*5%=1750萬元。如果將代收款項由下屬的物業(yè)公司收取.則房地產(chǎn)公司應交納營業(yè)稅300000*5%=1500萬元。節(jié)約稅金250萬元。

② 利用稅率不同的籌劃

因為營業(yè)稅有九種稅目，稅率各不相同，銷售不動產(chǎn)適用的是5%的營業(yè)稅稅率，房屋裝修屬于建筑安裝業(yè)適用3%的稅率。充分利用稅率差異可以為房地產(chǎn)公司節(jié)約不少稅金。例如，甲企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)毛坯房價格為8000元/平方米，裝修按1000元/平方米計算?？偯娣e為50000平方米。如果甲企業(yè)不成立裝修公司。只簽訂一份銷售合同，則營業(yè)稅為：

9000*50000*5%=2250萬元：如果甲企業(yè)簽訂銷售合同時按毛坯房計算，另成立裝修公司與客戶簽訂裝修合同，則營業(yè)稅為：8000×50000×5%+1000×50000×3%=2150萬元。節(jié)約100萬元。

（2）土地增值稅的稅務籌劃。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例））規(guī)定轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應繳納土地增值稅。該稅種是針對房地產(chǎn)市場而設(shè)的特殊稅種，因此更有必要進對土地增值稅進行稅務籌劃。

①根據(jù)土地增值稅的征稅范圍進行籌劃。土地增值稅的征稅范圍為：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物行為，不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此，像房地產(chǎn)中的代建房行為就是應該屬于勞務行為，其收入屬于勞務收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實行定向開發(fā)，以達到減輕稅負的目的，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

②利用土地增值稅起征點作稅收籌劃。土地增值稅的起征點為：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅。利用這一規(guī)定，納稅人在建造普通標準住宅出售時，應考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點的優(yōu)惠而增加的稅收負擔之間的關(guān)系，否則增值率稍高于起征點就會帶來損失。

③選擇合適的建房方式，a.合作方式，稅法規(guī)定，對于合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。b.代建方式，稅法規(guī)定，代建房屋是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，向用戶收取代建費的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了收入，但沒有生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的納稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初就確定好最終用戶，實行定向開發(fā)，以達到減輕稅負的目的，避免銷售繳納土地增值稅。

（3） 房產(chǎn)稅籌劃

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象。依據(jù)房產(chǎn)價格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅。房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分為從價計征和從租計征兩種。從價計征就是按照房產(chǎn)原值一次減除10%一30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%；從租計征就是以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%。對于從價計征.由于它是按房產(chǎn)余值計稅，所以房產(chǎn)原值的大小直接決定房產(chǎn)稅的多少。合理地減少房產(chǎn)的原值是房產(chǎn)稅籌劃的關(guān)鍵。因此，會計人員要將可以同房屋主體分開核算的建筑部分盡量分開；而對于從租計征，租金的大小直接決定了房產(chǎn)稅的多少。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂房屋租賃合同時。往往將水費、電費和房屋租金統(tǒng)統(tǒng)放在一起算入租賃價，這樣就增加了租金，多交了房產(chǎn)稅。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將水費、電費等從租金中剔除，由承租人自己獨立負擔，即便由于各種原因由出租人繳納水、電費，也應該在租賃合同中明確為代扣代繳項目。通過“其他應收應付款”進行核算，從而減少應納房產(chǎn)稅的稅基。

（4） 企業(yè)所得稅的稅務籌劃分析

我國自2008年1月1 日起施行內(nèi)外資統(tǒng)一的新企業(yè)所得稅法，稅率為25%。企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)為應納稅所得額，應納稅所得額=收入總額一準以扣除項目金額。企業(yè)的收入總額是指企業(yè)在生產(chǎn)、經(jīng)營活動中以及其他行為取得的各項收入的總和，包括納稅人來源于中國境內(nèi)、境外的生產(chǎn)經(jīng)營收入和其他業(yè)務收入。

①合理延遲產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時間。稅法規(guī)定，只有當房地產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生變更時，才能確認銷售收入的實現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過合理延遲房地產(chǎn)權(quán)屬變更時間，推遲房產(chǎn)證的辦理來推遲銷售收入的實現(xiàn)時間，以緩繳企業(yè)所得稅，達到緩解企業(yè)資金緊張狀況的目的。

②合理推遲成本最終確認時間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務人員可通過合理推遲成本最終確認的時間，以緩繳企業(yè)所得稅，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

總之，稅務籌劃不是通過虛報成本、虛報支出，采取違反我國稅收法律法規(guī)、政策的手段方式來偷稅、漏稅。稅務籌劃的區(qū)別于偷稅、漏稅的最明顯特征是合法性，其是在不違反我國現(xiàn)行稅收體系法律規(guī)范的前提下，通過不違法的方式對經(jīng)營活動和財務活動精心安排，盡量滿足稅法條文所規(guī)定的條件，以達到減輕稅負，提高企業(yè)利潤的目的。

參考文獻

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[3]代義國 如何合理避稅[M].廣州：廣東經(jīng)濟出版社，2005.

篇(3)

就目前房地產(chǎn)企業(yè)對自身的稅務籌劃工作來看，主要存在以下問題：（1）土地增值稅稅務籌劃工作沒有得到實際的實施，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有根據(jù)自身不同的實際情況開展稅務籌劃工作，很多的房地產(chǎn)企業(yè)的稅務設(shè)計方案都輕視了業(yè)務實際特點，違反了具體分問題具體的實際原則，甚至違背了房產(chǎn)企業(yè)的特有屬性（2）一些房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅規(guī)劃過程中，沒有按企業(yè)具體實際進行稅務籌劃工作，也不注重個體的稅務規(guī)劃工作，其中在稅務籌劃中缺失科學化分析，因此難以給企業(yè)增值稅稅務籌劃方案提供必要的參考信息。（3）同時，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務規(guī)劃中，實行的是超額累計稅率，根據(jù)增值額占比進行累計稅率。在《土地增值稅暫行條例》相關(guān)規(guī)定中，企業(yè)財務費用支出中，能提供金融機構(gòu)相關(guān)證明并且按房地產(chǎn)相關(guān)項目份額計提利息的，準許按實扣除，但不應超過銀行同期貸款利率額。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應政策優(yōu)惠上進行具體相關(guān)性稅務籌劃工作，減少房地產(chǎn)企業(yè)稅務負擔，促進房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃工作

（一）明確稅務籌劃空間

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅額主要是以其收入與可扣除項目為主要依據(jù)，這在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)稅務負擔，即加大了房地產(chǎn)企業(yè)的應納稅額。由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)過程時間周期性長，工程建設(shè)資金數(shù)額較大，經(jīng)濟業(yè)務復雜繁多，使得房地產(chǎn)企業(yè)在稅務籌劃過程難度加大，因此房地產(chǎn)企業(yè)應對自身經(jīng)濟業(yè)務稅務涉及范圍有明確的規(guī)定，了解土地增值稅稅務籌劃空間臨界，及時規(guī)劃財務預算，保障稅務工作的合理有序進行，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

（二）合理選擇土地增值稅籌劃方法

稅務籌劃工作的質(zhì)量共同依賴于稅務籌劃空間的合理界定和稅務規(guī)劃的合理化與科學化，所以增值稅的稅務籌劃工作要合理有序開展就必須結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身實際情況，加以相應科學化的稅務籌劃方案，方可給房地產(chǎn)企業(yè)帶來發(fā)展機遇。由于土地增值稅的稅務籌劃是以控制或減少相關(guān)納稅額為目標，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應綜合分析土地增值稅納稅額的影響因素，在保證按法律相關(guān)規(guī)定的情況下，結(jié)合其實際納稅份額分析增值稅占比，并在規(guī)劃增值稅額的前提下，通過增加稅額扣除和收入分散法，選擇合理化、科學化的土地增值稅籌劃方案，給房地產(chǎn)企業(yè)降稅，促進房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

1.分散收入法。房地產(chǎn)企業(yè)應按法律相關(guān)規(guī)定，在兩個及其以上納稅人間分擔應納稅額，以此實現(xiàn)減少企業(yè)稅務負擔。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過加大與其它相關(guān)企業(yè)合作力度，分散資金納稅額，同時還可以通過分散地產(chǎn)模塊來獲取政府稅務優(yōu)惠，比如開發(fā)性地產(chǎn)、租賃類地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)等等，分散企業(yè)投資模式，以此獲取超額利潤，一定程度上能降低房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅務負擔。房地產(chǎn)企業(yè)通過不同的銷售合同確定相應的收入，由于商品房毛胚房銷售收入需要繳納土地增值稅金，裝修收入則不需要，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以降低毛胚房售價，提高裝修費用，這在一定程度上也可以降低房地產(chǎn)企業(yè)納稅額。

2.增加扣除項目法。增加扣除項目法是房地產(chǎn)企業(yè)在合法前提下通過適度增加扣除項目，以此調(diào)整稅務扣除額，給企業(yè)減少相關(guān)納稅額，促進房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。由于增值稅額與扣除項目額的合計比率是影響房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的重要因素，因此在土地增值稅率不變的條件下，對扣除項目進行科學合理規(guī)劃，充分利用扣減項目對土地增值稅額進行調(diào)整，在扣除項目額的實際調(diào)整過程中，不斷對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本費用進行合理的規(guī)劃，以實現(xiàn)減少稅費的目標。按照我國稅法的相關(guān)規(guī)定，土地增值稅的扣除項目分別是取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金以及其他扣除項目。在其他扣除項目扣減的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人可以按照土地使用權(quán)所支付的金額及房地?a開發(fā)成本之和的20%進行扣減。作為房地產(chǎn)開發(fā)費用的期間費用的扣除并不全是按照實際發(fā)生額進行扣除，而是按照企業(yè)支付土地所有權(quán)的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%進行扣除。在企業(yè)的稅收籌劃中，納稅人可以將一部分的期間費用進行合理的籌劃，將一部分期間費用直接的轉(zhuǎn)到成本中，一旦在稅收籌劃之后進行轉(zhuǎn)移，就屬于偷稅行為，因此在事前進行相關(guān)籌劃是十分重要的。

篇(4)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅務籌劃；風險控制

1引言

我國社會主義市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，經(jīng)濟實力的增強，人們對于房屋的需求量增加，房地產(chǎn)現(xiàn)已進入了一個新的階段。稅務籌劃已處于現(xiàn)代企業(yè)管理工作中的重要位置，是財務管理工作的重要內(nèi)容，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。但房價出現(xiàn)了爆炸性和持續(xù)時間長的增長，稅務籌劃也存在著較大風險。因此，優(yōu)化資源配置進行稅務籌劃，拉低行業(yè)風險，才是穩(wěn)控房價的重要途徑。

2找出房地產(chǎn)面臨的稅務籌劃風險

2.1國家政策風險。房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)熱，很大程度上依賴著政府政策支持。在我國社會主義市場經(jīng)濟下，房地產(chǎn)行業(yè)為我國國民經(jīng)濟消費水平有著重要作用，推動著經(jīng)濟的發(fā)展。而房價的居高不下使得房地產(chǎn)企業(yè)處在整個市場體系的風口浪尖。此時雖然政府會根據(jù)國民經(jīng)濟狀況隨時對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)整，但是房地產(chǎn)行業(yè)容易造成對稅務政策不理解的現(xiàn)象，從而導致違反法律的相關(guān)規(guī)定。2.2房地產(chǎn)行業(yè)運營風險。房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成成分，整個行業(yè)的發(fā)展前景與社會經(jīng)濟生產(chǎn)活動有著密切關(guān)聯(lián)，如果房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中未重視稅務籌劃的投入，稅務籌劃政策不合理，就容易讓企業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展上陷入困境，甚至導致嚴重經(jīng)濟危機。員工是企業(yè)經(jīng)營的動力，沒有員工就沒有企業(yè)生存的動力。員工情況，包括個人素質(zhì)差異、員工流動性等情況，都是可能導致企業(yè)運營風險的重要因素。2.3法律風險。我國房地產(chǎn)事業(yè)取得不斷進展，關(guān)于房地產(chǎn)事業(yè)稅收籌劃的法律法規(guī)卻未得到同步發(fā)展和健全，在房地產(chǎn)稅務問題上，房地產(chǎn)事業(yè)的稅務籌劃工作人員和政府稅務機關(guān)的稅務人員產(chǎn)生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務籌劃體制機制對房地產(chǎn)事業(yè)進行監(jiān)督和管理。再者我國大部分企業(yè)對稅收籌劃未能全面理解甚至出現(xiàn)偏差，在進行實際操作的時候容易鉆法律法規(guī)的空子，出現(xiàn)偷稅漏稅的行為，從而在房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生違法犯罪的風險。

3分析稅務籌劃風險產(chǎn)生的原因

首先國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策變動大。我國稅收政策隨著市場經(jīng)濟發(fā)展在不斷調(diào)整優(yōu)化，房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策也在變動中。我國頒布的關(guān)于房地產(chǎn)稅收的法律法規(guī)仍不夠完善，缺乏良好的稅務籌劃環(huán)境。其次，缺乏完善的稅務籌劃制度。政府并未頒布完善的相關(guān)稅務籌劃制度，致使對房地產(chǎn)行業(yè)稅務籌劃方面的監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)企業(yè)容易在稅收籌劃上出現(xiàn)誤差。然后，沒有深刻了解稅務籌劃在房地產(chǎn)行業(yè)的作用。稅務籌劃是受多方面因素影響的，市場以及國家宏觀調(diào)控政策都對其有些極大影響，因此房地產(chǎn)行業(yè)過度依賴稅務籌劃是不可取的。最后，稅務籌劃工作人員未樹立良好的風險意識。稅務籌劃需要相關(guān)工作人員根據(jù)該行業(yè)發(fā)展進度以及政府的稅務政策來做出相應的稅務籌劃，減輕企業(yè)稅務負擔。但影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素復雜、變動大，存在著較大風險。

4加強對房地產(chǎn)稅務籌劃的風險控制的措施

4.1國家對房地產(chǎn)稅務實行科學籌劃，防范風險。在法治社會前提下，房地產(chǎn)行業(yè)必須在法律法規(guī)的條框下運行，遵守法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)部門應當準確了解國家和政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)稅收的政策和法律規(guī)定，稅務籌劃工作人員也應當根據(jù)法律政策來進行稅務籌劃，明確房地產(chǎn)行業(yè)應當繳納的稅務及其基本市場發(fā)展要求。國家必須做好科學的籌劃，來防范房地產(chǎn)稅務風險，深入了解國家和政府的法規(guī)和政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與國家法律政策相聯(lián)系，讓房地產(chǎn)行業(yè)在遵守法律的前提下盡可能地節(jié)省產(chǎn)業(yè)成本，防范發(fā)展風險。4.2建立健全稅務籌劃制度。國家通過稅務籌劃制度來對房地產(chǎn)行業(yè)進行監(jiān)督管理，從而建立集中高效的稅務籌劃管理制度。這種制度有利于稅務機關(guān)開展政府相關(guān)工作，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃工作人員的工作也能在稅務制度的監(jiān)督下有效完成，讓政府與房地產(chǎn)行業(yè)在市場經(jīng)濟背景下處于優(yōu)勢地位。4.3正確認識房地產(chǎn)稅務籌劃的作用。稅務籌劃工作能夠降低房地產(chǎn)的運營風險的同時，也存在著一定的局限性。稅務籌劃需要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)所收集到的數(shù)據(jù)，與房地產(chǎn)實際運營狀況相結(jié)合，做出切合實際的稅務籌劃舉措。但在市場經(jīng)濟不斷變化發(fā)展中，房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息和實際運營情況也在不斷更新變化，因此需要正確認識稅務籌劃的作用，不過分依賴，也要注意及時掌握相關(guān)信息。4.4房地產(chǎn)行業(yè)工作人員要樹立風險意識。房地產(chǎn)企業(yè)對稅務籌劃方面的專業(yè)人才需求大，這也要求相關(guān)人員具備較高的專業(yè)知識能力和素質(zhì)。房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策、其他行業(yè)和公民等因素影響，因其因素變化復雜，要求稅務籌劃工作人員樹立風險意識，要有較強的適應能力，高度的責任意識，同時企業(yè)應當采取措施提高稅務籌劃工作人員的風險意識和素質(zhì)。

5結(jié)語

綜上所述，稅務籌劃是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要舉措，如何加強房地產(chǎn)稅務籌劃的風險控制則是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要課題。在激烈的市場經(jīng)濟競爭下，房地產(chǎn)企業(yè)利用稅務籌劃風險控制措施，防范風險，推動房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

作者:余德梅 單位:?？谥猩县斀?jīng)顧問股份有限公司

參考文獻

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險成因分析管理對策

一、稅務風險的特點

（一）難化解

稅務風險一旦形成，如果企業(yè)不采取有效的應對措施，風險將會長期存在，不會自動化解。另外，稅務風險還會隨著企業(yè)經(jīng)營活動的開展，呈現(xiàn)出累積效應，從隱形的風險逐漸轉(zhuǎn)化為顯性的資金流失，在引起稅務機關(guān)的注意后，將會給企業(yè)自身的經(jīng)濟利益帶來嚴重的損害。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于行業(yè)內(nèi)部競爭激烈，企業(yè)一旦出現(xiàn)稅務風險，還會使商業(yè)信譽受到損失，企業(yè)的市場競爭力也會一同下降，對未來的發(fā)展帶來了阻力。

（二）多變性

稅務風險的形成原因具有復雜性的特點，其中即包括企業(yè)內(nèi)部管理不善、重視不足，也包括外部稅法不完善，以及稅務機關(guān)自由裁量權(quán)過大等。在企業(yè)正常的經(jīng)營活動中，由于隨時面臨來自各個方面的不確定影響，導致稅務風險也呈現(xiàn)出多變性的特點。例如，企業(yè)為了減少稅費支出，會根據(jù)稅法規(guī)定和自身經(jīng)營需要，實施納稅籌劃。一旦稅法做出調(diào)整，內(nèi)容發(fā)生變化，而企業(yè)有沒有及時調(diào)整納稅籌劃方案，就有可能導致納稅籌劃方案從“不違法”變成“違法”，進而引起稅務風險。

（三）可控性

雖然企業(yè)稅務風險具有多變性和難化解的特點，但是稅務風險的形成和爆發(fā)，也并不是無跡可尋的。企業(yè)可以結(jié)合以往的稅務風險管理經(jīng)驗，一方面提高對稅務風險防控和管理的重視，例如通過加強內(nèi)部各個部門之間的信息交流，減少稅務工作中的失誤，降低稅務風險發(fā)生概率；另一方面，也可以提前制定一些應急方案，即便是出現(xiàn)稅務風險，也可以第一時間采取控制策略，避免風險損失的擴大化。因此，只要做到快速響應，就可以實現(xiàn)稅務風險的有效控制，這也是維護企業(yè)利益的一種有效手段。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險的成因分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部原因引發(fā)的稅務風險

1.財務核算水平不高。財務核算是對企業(yè)涉稅進行處理的重要一環(huán)，它直接對企業(yè)的稅務情況產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)財務核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對企業(yè)的全部涉稅行動產(chǎn)生著非常重要的作用，有很多的稅額都是要按照財務核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行計算。房地產(chǎn)企業(yè)財務核算的水平，在很大范圍內(nèi)決定了房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為處理的恰當程度。2.財務制度不健全。房地產(chǎn)企業(yè)制度的不完善是企業(yè)制度層面的一個重要問題。歷史證明，制度在房地產(chǎn)企業(yè)管理的過程中有著非常重要的作用，制度是否健全可直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生死。目前，某些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部規(guī)定的財務制度非常不合規(guī)范，且與國家的相關(guān)法制規(guī)定不相符，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部沒有確立有關(guān)的財務制度，以上狀況均讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅行為潛伏一定的風險隱患。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)外部原因引發(fā)的稅務風險

1.稅法改變后沒有及時調(diào)整納稅籌劃方案。納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)在合法前提下少繳納稅費的一種主要手段，納稅籌劃作為一種游走于稅法邊緣的經(jīng)濟活動，直接損害了稅務機關(guān)的利益。當稅務機關(guān)對現(xiàn)行的稅法法律進行補充和完善后，原來的納稅籌劃方案中部分內(nèi)容已經(jīng)不再使用。但是從新稅法的實施，到企業(yè)更改納稅籌劃方案，中間需要間隔一段時間，如果企業(yè)沒有盡快結(jié)合當前的稅法內(nèi)容對納稅籌劃方案進行調(diào)整，也容易引發(fā)稅務風險。另外，在激烈的行業(yè)競爭中，許多房地產(chǎn)企業(yè)將工作中心都放在經(jīng)營業(yè)務上，對于稅法的變更缺乏足夠的重視，這也會直接增加稅務風險的發(fā)生概率。2.稅務機關(guān)的自由裁量權(quán)。代替國家行使征稅任務的行政機關(guān)和納稅人存在著一種行政管理人員與和被管理人員的關(guān)系，而他們的權(quán)利和義務具有不對等性，這是稅收法律的一個非常重要的內(nèi)容。因為現(xiàn)階段的法制環(huán)境不良、文化傳統(tǒng)因素等原因，房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人，在相互關(guān)系中通常處于一個比較不利的位置。而且存在一些稅務機關(guān)執(zhí)法不規(guī)范、自由裁量權(quán)使用不恰當?shù)痊F(xiàn)象。例如，一些省級的國家稅務局自行地把企業(yè)正常申報且有能力繳納的稅款延期到下年征收。這反映了稅務機關(guān)對稅法賦予的自由裁量權(quán)的濫用，這些行為通常會損害到了納稅人的權(quán)益，讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅問題加大了很多的不確定，同時也把房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險提高了。

三、房地產(chǎn)企業(yè)強化稅務風險管理的具體對策

（一）建立健全稅務風險預警系統(tǒng)

1.推出稅務風險評分評級機制。對于房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員來說，稅務風險雖然會帶來損失，但是只要做好事前預防和管理，就可以做到風險可控，不會對房地產(chǎn)企業(yè)各項經(jīng)營活動以及經(jīng)濟效益造成大的損失。稅務風險的評分評級制度，就是采用定性分析與定量計算相結(jié)合的方法，立足于房地產(chǎn)企業(yè)當前工作的開展情況，對潛在的稅務風險進行評價，對其發(fā)生概率、可能造成的危害后果等進行預測和分析。這樣一來，就可以為稅務風險管理工作的開展提供必要的參考，便于企業(yè)集中人力進行稅務風險的防控。2.做好日常稅務活動的監(jiān)督。在房地產(chǎn)企業(yè)的日常工作中，由于存在一些不良的習慣，引發(fā)稅務風險。同時，企業(yè)內(nèi)部沒有開展有效的監(jiān)督和檢查活動，也會導致稅務風險進一步擴大，最終給企業(yè)造成損失。針對這一問題，就要去房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注細節(jié)，從日常稅務活動著手，強化監(jiān)督意識。例如，定期核對應收賬款，及時處理死賬、呆賬。加強倉庫存貨管理，對于滯銷的庫存物資要及時采取處理辦法，既可以減少庫存，騰出空間，又可以防止資金呆滯，對增加房地產(chǎn)企業(yè)資金的流動效率也起到了積極作用。

（二）營造良好的稅務風險管理環(huán)境

1.提升稅務風險管理意識。稅務風險的不確定性，決定了要想提高管理能力，必須要從日常工作的各個環(huán)節(jié)出發(fā)，采取有效的稅務風險防控策略，以最大限度的避免稅務風險。而這些工作的開展，需要房地產(chǎn)企業(yè)的稅務管理人員要具備強烈管理意識。一方面。房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員，需要樹立長遠目光，能夠認識到稅務風險管理對企業(yè)經(jīng)營活動順利開展產(chǎn)生的積極影響，進而為管理活動的進行提供必要的支持；另一方面，作為直接負責稅務管理的工作人員，也要具備憂患意識，切實從源頭上降低稅務風險的發(fā)生概率。2.重視稅務風險管理制度建設(shè)。在房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險管理中，一方面要求稅務管理人員具備較強的風險管理意識和豐富的稅務風險處理經(jīng)驗，另一方面還必須建立起一套完善的稅務風險管理制度，能夠為各項工作的開展提供支持和保障。除了上文中提及的風險預警機制外，像合同管理制度、發(fā)票管理制度等，也都需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)工作的需要，盡快建立起來。以合同管理制度為例，作為一種具有法律效率的文件，房地產(chǎn)企業(yè)需要對合同中雙方的責任、付款時間等做出明確說明，這樣既可以方便后期稅務機關(guān)的稽查，又可以避免法律糾紛和稅務風險。

（三）與稅務機關(guān)建立良好關(guān)系

房地產(chǎn)企業(yè)要與當?shù)氐亩悇諜C關(guān)保持良好的關(guān)系，在交流過程中了解稅務機關(guān)關(guān)于現(xiàn)行稅法將要做出的調(diào)整和改變，進而提前采取應對策略，這樣即便是后期進行了稅法修改，房地產(chǎn)企業(yè)也不會因為應對不及時，而引起稅務風險或法律糾紛。另外，地方稅務機關(guān)擁有對現(xiàn)行稅法的補充和解釋權(quán)，通過加強與地方稅務機關(guān)的溝通，也能夠了解地方性的補充政策，這也有助于提高對稅務風險的預防和控制水平。

篇(6)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地增值稅；稅收籌劃

當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)正處于低迷期，雖然國家出臺了一系列政策控制房價，但房價卻居高不下，令人望而生畏，也給我國的經(jīng)濟和人民生活帶來了很大的問題。在房企處于嚴冬期，稅收籌劃迫切萬分，不可等待。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種之一，啟征稅率比企業(yè)所得稅還高，因此土地增值稅的稅收籌劃是各個房地產(chǎn)企業(yè)都必須考慮的問題。雖然在稅收籌劃過程中可能會出現(xiàn)各種問題，但采取合理方法則能帶來大驚喜。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的現(xiàn)存問題

土地增值稅的稅收籌劃雖然給房地產(chǎn)市場帶來了新的希望，但是也存在著很多問題：

(一)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃趨于片面

從近期房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的實施上來看，總體來說取得成效，但是依舊趨于片面，稅務籌劃目標不夠明確，難以有效減少企業(yè)的經(jīng)營成本，因而也很難給房地產(chǎn)市場降溫。而且，雖然稅收籌劃已被提上日程，但包括稅務人員個人素質(zhì)、法律保障等方面的工作并沒有做好，不能給稅收籌劃給予支持，從而導致稅收籌劃的片面發(fā)展。

(二)對國家出臺相關(guān)政策理解淺顯

21世紀以來，我國經(jīng)濟發(fā)展迅速，而關(guān)系民生首要問題的住房問題迅速被炒熱，且熱度持續(xù)上升。為了解決房地產(chǎn)行業(yè)這種‘高溫’現(xiàn)象，政府利用土地增值稅對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控。但是，在實際政策的實行過程中，有很多企業(yè)無法適應國家政策，不能帶來成效。更有甚者對這一政策的理解出現(xiàn)錯誤，影響企業(yè)的健康發(fā)展，給房地產(chǎn)市場帶來了新的波動。

(三)在稅收籌劃中風險意識較薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃是為了解決房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟發(fā)展問題，在稅收籌劃中不可避免地存在風險，這種風險包括房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的波動幅度不減反增、不良企業(yè)利用稅收籌劃進行偷稅漏稅等。稅收籌劃和偷稅漏稅大不相同，但有極容易混淆視聽，給不法企業(yè)可乘之機。在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃過程中，稅務人員和企業(yè)的風險意識薄弱，這具有極大的隱患性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的具體方法

面對波密詭譎的房地產(chǎn)市場，企業(yè)進行土地增值稅稅收籌劃可采用以下幾種方法：

(一)合理籌劃增值稅的扣除項目

房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可以適宜增加利息支出扣除項目金額，以此達到降低增值率，減小稅收負擔的目的。這其實也是一種變相籌資的手段，減少支出，為資金投入儲存力量，減輕企業(yè)負擔。企業(yè)在籌集資金的過程中，應該采取科學、合理的方法，僅靠貸款不是長久之計，只會讓負債一直增加，對企業(yè)來說并無益處，而通過扣除項目金額的方法則能夠在這方面減小企業(yè)壓力，給企業(yè)帶來信心。

(二)合理利用國家出臺相關(guān)政策

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)運行，國家出臺了一系列政策，合理利用國家政策，與稅收籌劃相輔相成，共同推進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。而土地增值稅稅收籌劃更是給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了福音。據(jù)《土地增值稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人在出售建造的普通住宅時，如果增值稅額中沒有超過扣除項目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅。因此企業(yè)會想盡一切方法控制增值稅額，以求免稅，減少企業(yè)成本。所以，土地增值稅稅收籌劃政策不僅是對房地產(chǎn)市場必要的經(jīng)濟調(diào)節(jié)，還能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的負稅壓力。

(三)合理通過建房進行稅收籌劃

在稅法相關(guān)規(guī)定中，某些建房行為并不在土地增值稅的征收范疇之內(nèi)，從而能夠合法合理避免或減少土地增值稅的繳納。其一是房地產(chǎn)企業(yè)代表客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)。這樣一來，不僅能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟效益，還減少企業(yè)繳納費用。其二是合作建房，即在土地開發(fā)過程中，一方負責土地，一方負責資金，雙方進行合作建房。通過這種方式，企業(yè)可免交增值稅，而且對于合作雙方來說都是互利共贏的結(jié)果，值得采納。

(四)積極尋求稅務機關(guān)支持

政府稅務機關(guān)是服務于企業(yè)的部門，具有對企業(yè)的相關(guān)政策咨詢有解答的義務，企業(yè)在稅務籌劃的過程中，如果把握不準，應積極尋求支持和幫助，向稅務人員進行咨詢，給予專業(yè)的指導，由于各個地方的征管方式和征管地點的不同，要求稅務籌劃人員應當多與稅務機關(guān)溝通，及時獲得溝通，達成雙贏的共識，將稅收籌劃風險降低到最低。

(五)事后采取積極有效的補救措施

稅務籌劃的方案雖然全面，會采取各式各樣的措施進行籌劃，但是風險不可避免，仍然會受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導致失敗，企業(yè)必須在一定范圍內(nèi)將風險控制，采取積極有效的補救措施，將事故發(fā)生的可能性降低到最低。

(六)土地增值稅的核心是增值率

房地產(chǎn)企業(yè)項目的應稅收入和扣除項目，是房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃的關(guān)鍵點，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須緊緊圍繞這兩個因素進行開展，減少稅費開支，在保證有合理利潤的前提下，提供條件合理的減少稅費，是稅收籌劃的目的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃因其頗有成效的措施，對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義：

(一)有利于房地產(chǎn)企業(yè)更好適應市場競爭

在當前日趨激烈的市場競爭條件下，房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅的稅收籌劃不僅是對企業(yè)稅收制度的一種調(diào)整，也促使房地產(chǎn)企業(yè)適應市場競爭。目前，政府針對房地產(chǎn)行業(yè)的弊端進行了宏觀調(diào)控，大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本，也減少了利潤。正因如此，合理的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃能夠幫助企業(yè)減少納稅成本，獲得經(jīng)濟效益，在激烈的市場競爭之中獲得生存機會。

(二)有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)財務管理水平

房地產(chǎn)市場的‘高溫’現(xiàn)象促使國家加大對該行業(yè)宏觀調(diào)控的力度，雖然解決了一些問題，但也給房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理造成不少麻煩。國家干預力度加大，必然使各企業(yè)改變自身的管理制度，財務管理水平自然會降低。而土地增值稅稅收籌劃能夠提高企業(yè)資金流動率，并且是在企業(yè)自身的籌劃之下，避免干預力度過大的問題，從未提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理水平。

(三)有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化

在房地產(chǎn)企業(yè)的營運中需要繳納各種稅，而在這些形形的稅務之中，土地增值稅給企業(yè)帶來的負稅壓力是最大的，是房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納的稅務。土地增值稅稅收籌劃能夠緩和企業(yè)的負稅壓力，給企業(yè)喘息的機會，減少稅務成本，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，為企業(yè)帶來巨大利益。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅稅收籌劃，能夠減小企業(yè)的負稅壓力，還能給企業(yè)帶來經(jīng)濟效益，幫助企業(yè)渡過房地產(chǎn)市場低迷階段，從而走上正軌。企業(yè)采取合理適合的方法進行稅收籌劃，不僅對企業(yè)自身有好處，對房地產(chǎn)市場也是個很好的調(diào)控。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該吸取教訓，積極配合，用好的方法達到好的目的。

參考文獻：

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篇(7)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 企業(yè)稅務風險 管理 控制

一、企業(yè)稅務風險概析

企業(yè)稅務風險指的是在一個特有的稅收政策體制下，該企業(yè)因為其涉稅行為與相關(guān)法律不相符，因而違反了其納稅的有關(guān)規(guī)定，在這情況下，就會讓企業(yè)產(chǎn)生了一些不可確定的損失，它的一個直接表現(xiàn)就是該企業(yè)過多地繳納稅款，又或者過少地繳納稅款。

企業(yè)稅務風險作為一種風險類別，它也具有一般風險的特點，主要有五個方面。第一，企業(yè)稅務風險的普遍和廣泛性。企業(yè)稅務風險存在于每一個企業(yè)之中，規(guī)模大或者小的企業(yè)都會或多或少地發(fā)生稅務風險。第二，企業(yè)稅務風險具有客觀性。企業(yè)稅務風險是不會隨著其企業(yè)或者個人的意志發(fā)生變化。第三，企業(yè)稅務風險常會使企業(yè)產(chǎn)生一些損失。第四，企業(yè)稅務風險具有轉(zhuǎn)化性。企業(yè)的稅務風險在一定的情況下，它的影響范圍和影響程度都可能會產(chǎn)生一定的變化，它是不會一成不變的。第五，企業(yè)稅務風險會存在于企業(yè)的經(jīng)營活動當中，它是看不見，也摸不著，它是無形的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險產(chǎn)生的原因分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部原因

1.房地產(chǎn)企業(yè)財務核算水平的準確性不高

財務核算是對企業(yè)涉稅進行處理的重要一環(huán)，它直接對企業(yè)的稅務情況產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)財務核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對企業(yè)的全部涉稅行動產(chǎn)生著非常重要的作用，有很多的稅額都是要按照財務核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行計算。房地產(chǎn)企業(yè)財務核算的水平，在很大范圍內(nèi)決定了房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為處理的恰當程度。如，據(jù)國家審計署2004年第四號審計結(jié)果公報公布了對785戶房地產(chǎn)大中型企業(yè)稅收征管情況審計調(diào)查結(jié)果，顯示在2002年，以上785個企業(yè)少繳稅款133億元，而在2003年的1月至9月共少繳稅款118億元。而以上審計結(jié)果原因分析為，上述房地產(chǎn)企業(yè)的財務核算數(shù)據(jù)存在主觀或客觀的核算誤差。

2.房地產(chǎn)企業(yè)制度不健全

房地產(chǎn)企業(yè)制度的不完善是企業(yè)制度層面的一個重要問題。歷史證明，制度在房地產(chǎn)企業(yè)管理的過程中有著非常重要的作用，制度是否健全可直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生死。目前，某些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部規(guī)定的財務制度非常不合規(guī)范，且與國家的相關(guān)法制規(guī)定不相符，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部沒有確立有關(guān)的財務制度，以上狀況均讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅行為潛伏一定的風險隱患。

3.房地產(chǎn)企業(yè)納稅的重視度不夠

房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識是房地產(chǎn)企業(yè)的一個主觀態(tài)度。每個房地產(chǎn)企業(yè)都應該盡按時、足額、依法納稅。可是在實際日常的經(jīng)營運作中，由于繳納的稅款對于企業(yè)而言是一種現(xiàn)金流出，這樣會把企業(yè)的利潤降低，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了其業(yè)績，利用了一些違法方法，使自身面臨重大的稅務風險。而且房地產(chǎn)企業(yè)對涉稅行為的重視意識不強也是其風險產(chǎn)生的一個非常重要的因素。在房地產(chǎn)企業(yè)中會存在這樣的誤區(qū)，就是房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅行為應該由財務部門進行處理，而房地產(chǎn)企業(yè)中的稅務風險也應該由財務部門進行防范。

（二）企業(yè)外部原因

1.稅法的多變性

每個國家的稅法都不會一個缺點也沒有，它總會存在著某些比較籠統(tǒng)、不明確，又或者比較容易產(chǎn)生歧義的項目，這些都會讓房地產(chǎn)企業(yè)在操作的時候增加一定的難度。還有一點就是，企業(yè)沒有稅法的解釋權(quán)，這樣就會讓房地產(chǎn)企業(yè)處在一個非常不利的位置，所以稅法的多變性在一定程度上會引發(fā)稅務風險。例如，2009年1月1日起全面實行的增值稅轉(zhuǎn)型，關(guān)于購置固定資產(chǎn)的處理等也發(fā)生了較大的變化，企業(yè)也需要按照新的《增值稅暫行條例》進行相關(guān)稅務處理。

2.稅務機關(guān)的自由裁量權(quán)及不規(guī)范執(zhí)法的存在

代替國家行使征稅任務的行政機關(guān)和納稅人存在著一種行政管理人員與和被管理人員的關(guān)系，而他們的權(quán)利和義務具有不對等性，這是稅收法律的一個非常重要的內(nèi)容。我國的稅法給予稅務機關(guān)行使一定程度的自由裁量權(quán)，如果在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，稅務機關(guān)在執(zhí)法的程序中是具備彈性的，他們有權(quán)按照自己的判斷對其納稅人的行為進行判定。而因為現(xiàn)階段的法制環(huán)境不良、文化傳統(tǒng)因素等原因，房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人，在相互關(guān)系中通常處于一個比較不利的位置。而且存在一些稅務機關(guān)執(zhí)法不規(guī)范、自由裁量權(quán)使用不恰當?shù)痊F(xiàn)象。例如，一些省級的國家稅務局自行地把企業(yè)正常申報且有能力繳納的稅款延期到下年征收。這反映了稅務機關(guān)對稅法賦予的自由裁量權(quán)的濫用，這些行為通常會損害到了納稅人的權(quán)益，讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅問題加大了很多的不確定，同時也把房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險提高了。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險防范的若干策略

（一）房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險預警系統(tǒng)建設(shè)

企業(yè)稅務風險預警指的是在風險產(chǎn)生之前，按照以前的經(jīng)驗總結(jié)的一些規(guī)律或者所看到的一些信息，告訴相關(guān)部門并對他們發(fā)出緊急的信息，把這些風險的信息傳達下去，為的是避免發(fā)生一些準備不足或者不知情的狀況，以此最大限度地把風險所引發(fā)的危害或者損害降低的一種行為。所謂的風險預警系統(tǒng)則是一個自己組建起來的組織，它是風險預警行為依據(jù)有關(guān)的內(nèi)部聯(lián)系構(gòu)建而成的一個整體。

1.推行房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險的評分評級制度，同時進行定期的稅務檢查

房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險的評分評級的體制主要是采用了沃爾評分法的原理及其分析思路，同時主要經(jīng)過查找房地產(chǎn)企業(yè)中比較重要的稅務風險性、比較關(guān)鍵的部門、比較關(guān)鍵的人員，確立相對應的權(quán)重，并結(jié)合所在企業(yè)的一般實際狀況，算出每個企業(yè)自己的總得分，再評價該企業(yè)的風險情況。

2.預測房地產(chǎn)企業(yè)稅收，強化日常稅務的監(jiān)督

對稅收的預測不僅會在稅務機關(guān)的管理中應用，在房地產(chǎn)企業(yè)中也是會有廣泛的應用，也就是在房地產(chǎn)企業(yè)中對企業(yè)稅收進行預測。房地產(chǎn)企業(yè)對稅收的預測是按照房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為的一些歷史材料，并參考現(xiàn)有的基本要求和基本條件，針對房地產(chǎn)企業(yè)將來的涉稅行為及需繳納的稅收做出一個科學的測算與預計。對房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收預測的意義在于：第一，預測一個項目或者它將來的一段期間內(nèi)應該繳納的稅收，這樣可以為決策提供一定的可靠標準；第二，測定各個項定額及其標準，這樣可以編制計劃，同時可以分解計劃中的指標服務。第三，房地產(chǎn)企業(yè)對稅收的預測是房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險預警系統(tǒng)的一個非常重要的部分，也是預警系統(tǒng)中所構(gòu)建的非常重要一個環(huán)節(jié)，這樣能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)防范稅收風險提供一定的數(shù)據(jù)支撐。

（二）控制稅收籌劃風險

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃，在理論基礎(chǔ)的設(shè)計分析上，需要具備相應的環(huán)境的適應性，它是一個系統(tǒng)工程。因為房地產(chǎn)企業(yè)其納稅環(huán)境在客觀上會存在著比較多的不確定的問題，而房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃作為一個決策的行為，它也是會存在決策上的一些風險。依照對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃過程中的一些分析，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的計劃在執(zhí)行中所遇到的較大風險是所執(zhí)行的障礙，可能要被迫地對原來的決定做出調(diào)整，又或者房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃計劃的一個重要預期的財務效果，并沒有得到稅務機關(guān)的認同，而與房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃最初確定的目標產(chǎn)生一個非常嚴重的偏差，甚至是有一個相反結(jié)果。

（三）加強企業(yè)與外部機構(gòu)的溝通合作

加強房地產(chǎn)企業(yè)與外部機關(guān)的一個溝通與合作，有益于房地產(chǎn)企業(yè)獲得并掌握一些最新的、同時也是比較準確的稅收政策的消息，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)所在區(qū)域的主管稅收機關(guān)，在國家稅務總局等機關(guān)制定的最新的一些稅收的文件的基礎(chǔ)上，某些時候會制定一些地方的法律法規(guī)或者是一些補充政策，但是這一些地方的法規(guī)以及所補充的政策經(jīng)常會被房地產(chǎn)企業(yè)所輕視，這樣就非常容易產(chǎn)生一定的稅務風險。

在加強與外部機關(guān)、組織的溝通中，房地產(chǎn)企業(yè)應該從細節(jié)做起，在基于防范企業(yè)稅務風險之上，應該主動、積極地尋求稅務機關(guān)的指導與幫忙。如果對稅收的政策或者法律法規(guī)不能準確把握，就應該要主動積極與稅務機關(guān)進行溝通和聯(lián)系，聽取其建議與指導。

四、結(jié)語