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[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 投資信托基金 模式

融資方式制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,目前房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道單一、受政策影響較大,容易造成房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險在銀行體系內(nèi)部的積聚。房地產(chǎn)投資信托基金作為一種有效的融資方式已經(jīng)被越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)所重視。

一、發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的意義

1.改善房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)和金融結(jié)構(gòu)的需要

房地產(chǎn)投資信托基金最終的目的是為了盈利,那么這部分資金在利潤的驅(qū)動下就會把資金投向具有一定潛力的房地產(chǎn)項目中,從而對房地產(chǎn)項目和企業(yè)起到一種激勵和促進的作用,對于盈利能力比較差的企業(yè)或項目就會面臨嚴(yán)峻的競爭,有可能走向破滅的道路。同時,房地產(chǎn)投資信托基金也可以幫助不同企業(yè)進行并購、重組,有利于資源的整合和優(yōu)化配置。催進房地產(chǎn)企業(yè)良性循環(huán),當(dāng)企業(yè)有利潤后也可以將閑置資金注入房地產(chǎn)投資信托基金,提高資金的利用率。通過房地產(chǎn)投資信托基金這種優(yōu)化功能,使得房地產(chǎn)的專業(yè)化水平更高,競爭實力更強。

房地產(chǎn)投資信托基金直接將市場資金吸納為房地產(chǎn)行業(yè)的資金,有利的補充銀行資金的缺陷,進一步完善了房地產(chǎn)金融構(gòu)建。通過房地產(chǎn)投資信托基金的引入可以分散銀行的金融風(fēng)險,提高金融行業(yè)的可靠性和安全性。通過將風(fēng)險進行扁平化處理,有效解決不同當(dāng)期房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險累積。

2.滿足房地產(chǎn)投資性需求

合理疏導(dǎo)和利用民間的資金避免“炒房團”現(xiàn)象的大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)投資信托基金為這種民間資金提供了投資房地產(chǎn)的工具,緩解大量資金集中炒房的現(xiàn)象。通過房地產(chǎn)投資信托基金將民間的資金進行引導(dǎo),避免房地產(chǎn)泡沫的形成。房地產(chǎn)投資信托基金可以將民間融資引導(dǎo)到投資工業(yè)、商業(yè)以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),從整體上平衡房地產(chǎn)的市場供需,使得市場的投資理念更理性、更成熟。房地產(chǎn)投資信托基金通過專業(yè)的金融機構(gòu)以及專業(yè)的房地產(chǎn)投資和管理者可以增強民間資金的風(fēng)險預(yù)測以及抵御風(fēng)險的能力,進一步促進房地產(chǎn)的穩(wěn)定性,避免過大的波動。同時,由于房地產(chǎn)投資信托基金成本小、流動性強的特點,可以更多的吸納普通大眾的資金,讓更多的人受益,也有利于國家的宏觀調(diào)控。

3.提高房地產(chǎn)市場機能、改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的需要

房地產(chǎn)行業(yè)具有投資和消費的功能,其自身有一套價格形成機制。對于一般的機制來說是通過房屋的租金計算已有房屋的價值進而計算新房的價值,但是,在我國正好相反,這種價格的機制,對于持有大量房地產(chǎn)的金融機構(gòu)是不利的。通過房地產(chǎn)投資信托基金對于房屋交易數(shù)量大的特點,可以幫助市場形成比較均衡的交易價格,為提供真實的市場價格做基礎(chǔ)。另外,房地產(chǎn)投資信托基金憑借其擁有的資金的聚集性優(yōu)勢,可以推動激發(fā)存量市場,引導(dǎo)市場合理定價,促進市場形成均衡的租金價格。在合理的市場價格機制下,有利于投資者形成良好的投資預(yù)期,調(diào)節(jié)房地產(chǎn)增量市場的交易需求、交易價格和交易結(jié)構(gòu)。

二、房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展路徑設(shè)計

1.完善房地產(chǎn)投資信托基金立法模式

任何一個制度的實施,都必須有一個良好的制度環(huán)境對其進行約束,以便制度能夠順利實施。房地產(chǎn)投資信托基金同樣需要有一個良好的法制環(huán)境,這個環(huán)境要依據(jù)我國的國情,從我國房地產(chǎn)發(fā)展的階段、經(jīng)濟環(huán)境、法制環(huán)境、金融監(jiān)管環(huán)境以及稅法環(huán)境進行綜合考慮。目前我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的法律制度還不夠健全,與美國相比差距還比較大。我國目前這個階段要充分吸收發(fā)達國家在實施房地產(chǎn)投資信托基金管理方面的經(jīng)驗,加強監(jiān)督管理,采取循序漸進,先易后難的亞洲專項立法模式。

2.房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展路徑分析

首先是信托計劃模式,這種方式在我國比較廣泛。目前由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求和證券市場對于低風(fēng)險的追求,使得房地產(chǎn)信托計劃能夠成功發(fā)行。但是如果將房地產(chǎn)信托計劃產(chǎn)品延伸為房地產(chǎn)投資信托基金,還存在一些問題。要對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品進行重新設(shè)計,目前在我國的信托計劃大部分是有到期日的抵押固定收益類產(chǎn)品,本質(zhì)上是屬于信貸融資。而房地產(chǎn)投資信托基金是一種有分紅和稅收規(guī)定的投資產(chǎn)品,屬于優(yōu)質(zhì)物業(yè)的股權(quán)類投資。通過信托計劃模式發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金使得持有者要進行轉(zhuǎn)手交易時,會遇到很多障礙包括法律對信托合同數(shù)量、證券定義等方面的缺陷。而且信托計劃方式的產(chǎn)品投資組合要求不嚴(yán),標(biāo)準(zhǔn)化欠缺。其次是房地產(chǎn)上市公司模式。采用房地產(chǎn)上市公司模式存在的缺陷很難與已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司相區(qū)別,也會增大基金管理成本,會激發(fā)很多潛在的固定利益之間的沖突。最后是契約型基金模式。主要存在的優(yōu)勢是可以采用封閉證券基金管理方式,可以引入專業(yè)管理人員進行管理、基金收益受到法律保護。但是存在主要缺陷是法律制度在產(chǎn)業(yè)投資基金方面不健全。

3.我國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展路徑選擇

我國在選擇房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展模式時,要從我國的國情出發(fā),吸取國外先進的管理模式,采用多種模式的組合,尋求更適應(yīng)我國國情的發(fā)展模式。目前,我國主要國情以及采用契約式模式的優(yōu)勢:(1)契約式基金在我國發(fā)展比較廣泛。通過證券類投資基金的契約式管理方式可以為我國的房地產(chǎn)投資信托基金進行契約化管理提供經(jīng)驗。(2)投資者對利益保護想法強烈。我國投資者比較看重自己的利益是否受到法律的保護。契約式基金可以有效保護投資者的利益,使得持有不同份額基金的持有者享有同等的權(quán)利,并且可以控制基金的規(guī)模,防止基金的風(fēng)險過度膨脹。

三、設(shè)計房地產(chǎn)投資信托基金的運行模式

1.設(shè)計房地產(chǎn)投資信托基金的運行環(huán)境

首先,規(guī)范房地產(chǎn)投資信托基金管理的當(dāng)事人。要合理設(shè)定基金管理人的職責(zé),必須做到以增強基金持有者的效益為目的?；鸸芾砣艘瑫r滿足基金投資和房地產(chǎn)物業(yè)雙方面的要求,結(jié)合房地產(chǎn)投資信托基金的特殊性對基金管理人提出要求。同時加強基金托管人的規(guī)定,對其任職資格要加強管理。保證信托基金在合法、合規(guī)條件下進行運行,對基金進行公證、客觀的評估,增強自身的獨立性,不要在利益驅(qū)動下成為一些部門的附屬品。其次,規(guī)范投資行為。房地產(chǎn)投資信托基金投資目標(biāo)是房地產(chǎn)也,不能偏離投資方向,同時要基于市場容量和監(jiān)督的有效性規(guī)定投資地域。并且通過規(guī)定不同的持有期和轉(zhuǎn)讓條件,防止用房地產(chǎn)投資信托基金進行投機。最后,依據(jù)不同的地域規(guī)定房地產(chǎn)投資信托基金的借貸比例,要從風(fēng)險控制和基金融資需求進行考慮。

2.完善房地產(chǎn)投資信托基金組織構(gòu)架和交易方式

首先,完善房地產(chǎn)投資信托基金組織結(jié)構(gòu)。實施契約式房地產(chǎn)投資信托基金時,要通過機構(gòu)處理好當(dāng)事人的關(guān)系,實現(xiàn)雙重監(jiān)管和信托的目的。處理好基金持有人、基金組織、基金管理人、托管人通過信托責(zé)任建立的關(guān)系體系。其次,完善房地產(chǎn)投資信托基金的募集方式。要采用多種方式募集,以公募方式為主。完善我國資本市場,規(guī)范金融結(jié)構(gòu),充分發(fā)揮我國整體儲蓄金額巨大而單個儲蓄金額小的特點。最后,對于房地產(chǎn)投資信托基金交易方式的選擇。由于房地產(chǎn)投資信托基金是長期投資,變現(xiàn)能力差?？梢韵炔捎梅忾]式管理,當(dāng)投資人購買房地產(chǎn)投資信托基金后,通過受益憑證去二級流通市場進行交易。

3.規(guī)范投資范圍和方向

我國在實施契約式房地產(chǎn)投資信托基金時,要明確其投資范圍。主要是商業(yè)物業(yè),并且是優(yōu)質(zhì)的、升值潛力大商業(yè)物業(yè);可以投資房地產(chǎn)行業(yè)的細分市場;也可以投資開發(fā)領(lǐng)域,包括一些中低檔的住宅小區(qū)的建設(shè);投資不良資產(chǎn)處置;鼓勵投資廉租房建設(shè)項目。

總之,我國在使用房地產(chǎn)投資信托基金方面剛剛起步,需要借鑒國外發(fā)展經(jīng)驗,同時也要結(jié)合我國的實際情況,充分發(fā)揮房地產(chǎn)投資信托基金的作用,為我國房地產(chǎn)健康、快速發(fā)展注入活力。

參考文獻:

1.王新,《我國房地產(chǎn)投資信托基金的模式研究》,住宅產(chǎn)業(yè),2009(8)

2.劉浩丹,《王來福簡析房地產(chǎn)投資信托基金模式研究》,遼寧行政學(xué)院學(xué)報,2008(3)

篇(2)

內(nèi)容摘要：我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但隨著一系列政策法規(guī)的出臺，傳統(tǒng)融資渠道縮緊，資金需求方面存在缺口，融資渠道的多樣化成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要問題。本文運用現(xiàn)代金融理論對房地產(chǎn)投資基金這一全新融資方式的概念做了界定，通過比較了國內(nèi)外的房地產(chǎn)投資基金運作方式，認為可借鑒西方先進的經(jīng)驗，并在此基礎(chǔ)上提出了發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的現(xiàn)實意義及對策。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)投資基金房地產(chǎn)投資基金REITs公司型

我國在經(jīng)歷了一系列土地、貸款政策變動后，傳統(tǒng)金融渠道緊縮，房地產(chǎn)開發(fā)商資金普遍吃緊，前期資金運作面臨著極大的考驗，尋求新的融資渠道成為房地產(chǎn)業(yè)亟待解決的問題。而房地產(chǎn)投資基金作為一項有效的間接金融工具對目前的房地產(chǎn)金融市場的完善是條好出路。

房地產(chǎn)投資基金概述

基金是由基金發(fā)起人以發(fā)行受益?zhèn)蚬善毙问絽R集相當(dāng)數(shù)量且有共同投資目的的投資者的資金，委托由投資專家組成的專門投資機構(gòu)進行分散的投資組合，投資者按出資比例分享投資收益并承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險。

房地產(chǎn)投資基金是以房地產(chǎn)業(yè)為投資對象，通過發(fā)行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產(chǎn)業(yè)投資專家進行專業(yè)投資的一種集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金的一種。

由于房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大、周期長等原因，使房地產(chǎn)開發(fā)、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產(chǎn)基金，由專業(yè)的房地產(chǎn)運作機構(gòu)發(fā)起，將社會上一些閑散資金集中起來，利用這種專業(yè)的運作模式，不但可以給投資者帶來較高的回報，還可以有效的回避風(fēng)險。

國內(nèi)外房地產(chǎn)投資基金的比較分析

美國的房地產(chǎn)投資信托。美國的房地產(chǎn)投資信托，是指由房地產(chǎn)投資信托（REITs）機構(gòu)負責(zé)對外發(fā)行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產(chǎn)開發(fā)公司負責(zé)投資標(biāo)的開發(fā)、管理及未來的出售，所獲利潤由受益憑證持有人分享。其中，信托機構(gòu)、房地產(chǎn)公司、投資者是美國房地產(chǎn)投資信托的三大主體。

在美國，房地產(chǎn)投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對象是少數(shù)特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產(chǎn)流動性有限，應(yīng)采用封閉式，即規(guī)定在基金成立后一段時間內(nèi)不允許贖回。

日本信托式房地產(chǎn)的發(fā)展。日本的信托制度是從美國引進的。1902年，日本興業(yè)銀行成立后首次開辦了信托業(yè)務(wù)。1923年，日本頒布了《信托法》、《信托業(yè)發(fā)》，這兩個法律使日本信托業(yè)步入了新時期。日本以金錢信托為主，不動產(chǎn)信托雖然比重不大，但發(fā)展最快。日本的房地產(chǎn)信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的的信托。日本信托式房地產(chǎn)證券化的一個最為顯著的特點是，作為委托人的業(yè)主可以不放棄土地所有權(quán)，而且不必直接準(zhǔn)備工程費用就能達到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長期而穩(wěn)定的收益。

我國的房地產(chǎn)投資基金。目前我國房地產(chǎn)投資基金主要表現(xiàn)為兩種形態(tài)：一是以精瑞基金、偉業(yè)資產(chǎn)、歐尚信托等為主，參照國外房地產(chǎn)投資基金中的權(quán)益型融資模式，采用投資公司形式設(shè)立并對其資產(chǎn)進行房地產(chǎn)股權(quán)組合投資。由于缺少產(chǎn)業(yè)基金法律規(guī)范和保障，多采用承受風(fēng)險能力較強的私幕形式，最終以股權(quán)溢價回購方式實現(xiàn)投資者資金的增值。另一種是北國投、重慶國投、中煤信托廣泛采用的房地產(chǎn)信托基金，其運作上有“一法兩規(guī)”（信托法，信托資金管理辦法，信托投資管理辦法）約束，資金主要投向房地產(chǎn)開發(fā)中的“過橋”貸款和制定房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)。由于投資中趨于對抗風(fēng)險能力的考慮，對資金起點要求較高，期限多在1-3年，不是嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)投資基金，更多的表現(xiàn)為一種集合資金信托計劃。

我國發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的意義

完善房地產(chǎn)金融市場，解決房地產(chǎn)資金供給問題。房地產(chǎn)開發(fā)具有投資大、周期長的特點，加之目前政策限制了部分銀行信貸，國內(nèi)金融體制造成了融資困難。房地產(chǎn)企業(yè)可通過獲得房地產(chǎn)投資基金的投資，拓寬融資渠道，減少對銀行貸款的依賴，降低銀行金融風(fēng)險并預(yù)防和化解經(jīng)營風(fēng)險。

整合提升房地產(chǎn)行業(yè)，促進優(yōu)勝劣汰，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。房地產(chǎn)投資基金的投資機制能促成房地產(chǎn)投資的理性化發(fā)展，只有那些運作規(guī)范、市場前景好的房地產(chǎn)項目才能得到房地產(chǎn)投資基金的資金支持，因此，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金在客觀上促進了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)調(diào)整，實現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置。

為投資者提供多元化的投資渠道，滿足大眾資本的投資需求。我國金融市場中，社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用，而房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大，周期長和專業(yè)性等特點，使大眾投資者難以直接進入。房地產(chǎn)投資基金這類新型投資工具的出現(xiàn)為社會大眾資本的介入房地產(chǎn)業(yè)提供了有利條件。

我國房地產(chǎn)投資基金的障礙

現(xiàn)行政策法規(guī)的障礙。自從《投資基金法》將非證券化的投資基金內(nèi)容從中剔除后，變成了《證券投資基金法》，此外私募基金合法化的問題，給房地產(chǎn)投資基金的規(guī)范和系統(tǒng)發(fā)起帶來了不確定性。同時還要面對資金的進入和退出通道、投入和產(chǎn)出的方式、時間標(biāo)準(zhǔn)等問題，這些都需要法律和法規(guī)的配套支持。

專業(yè)人才匱乏。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中涉及規(guī)劃、投融資、建設(shè)、經(jīng)營、管理、評估、經(jīng)紀(jì)等眾多的專業(yè)性和對區(qū)域性知識領(lǐng)域，而我國在這些專業(yè)復(fù)合型人才缺乏。市場上的人才欠缺增加了房地產(chǎn)業(yè)投資中的風(fēng)險，限制了房地產(chǎn)資金鏈的擴展和投資基金發(fā)展模式的多樣化創(chuàng)新。

投資者的自身缺陷。盡管資本市場和貨幣市場外囤積了大量場外資金，但投資者卻不敢貿(mào)然進入房地產(chǎn)市場。我國房地產(chǎn)行業(yè)會計制度的嚴(yán)重不透明和信息披露的嚴(yán)重不對稱，還有短期收益模式以及嚴(yán)重依賴銀行貸款的單一融資方式和高負債率，都使房地產(chǎn)業(yè)在與基金尤其是海外基金這一高度化和專業(yè)化的創(chuàng)新金融方式接軌方面缺乏系統(tǒng)性的準(zhǔn)備和接口。

我國發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的對策

健全與完善有關(guān)房地產(chǎn)投資基金的有關(guān)法規(guī)體系。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)投資基金具有系統(tǒng)性、復(fù)雜性、綜合性的特點，涉及國民經(jīng)濟多個領(lǐng)域，需要制定和完善相應(yīng)的房地產(chǎn)投資基金法規(guī)或產(chǎn)業(yè)投資基金法規(guī)，對房地產(chǎn)業(yè)投資基金的公司設(shè)立、融資規(guī)模、財務(wù)審核、資產(chǎn)運作、稅收機制、監(jiān)管法則等方面做出細化法律規(guī)定，使房地產(chǎn)投資基金的建立和發(fā)展有法可依。

改革基金管理制度方面的問題。我國為了降低投資基金風(fēng)險，保護中小投資者利益，在1997年頒布的《證券投資基金管理條例》中規(guī)定“投資于股票、債券的比例，不低于該基金資產(chǎn)總值的80%，投資國家債券的比例，不低于該基金資產(chǎn)凈值的20%”，還特別規(guī)定“禁止將基金資產(chǎn)進行房產(chǎn)投資”。但從長遠看，這些規(guī)定限制較多，必然會束縛基金的發(fā)展，也制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

篇(3)

房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)在美國是20 世紀(jì) 60 年代興起，90 年代迅速在全球推廣。房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)實質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股份或收益單位，募集社會大眾投資者的資金，并委托專門的機構(gòu)進行經(jīng)營管理，且這種REITs 的股份或收益單位在證券場所掛牌交易。REITs不僅可以解決房地產(chǎn)公司的外部融資渠道單一和融資難問題，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一條較好的融資渠道，而且也可以促進房地產(chǎn)業(yè)的資金結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，是一種風(fēng)險較低的股權(quán)類投資產(chǎn)品，為中小投資者參與房地產(chǎn)投資和收益分配提供了現(xiàn)實途徑。

二、我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的意義

1、房地產(chǎn)投資信托基金可以降低銀行金融風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型行業(yè)，具有開發(fā)周期長、資金規(guī)模大的特點。經(jīng)有關(guān)部門統(tǒng)計，我國房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)所要的資金的70％至80％來源于銀行，由此可見，我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道十分單一。并且當(dāng)前房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定性，使得大量金融風(fēng)險積聚于商業(yè)銀行。房地產(chǎn)投資信托使大額的房地產(chǎn)投資變成了小額的證券投資，大大地擴展了房地產(chǎn)投資者的人數(shù)。因此，房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，對降低銀行金融風(fēng)險，促進我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有著積極的作用。

2、房地產(chǎn)投資信托基金可以優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)投資信托以收益憑證在資本市場募集資金投資于房地產(chǎn)市場，這種方式促進了房地產(chǎn)市場和資本市場的結(jié)合。這種融資方式的成本低于銀行貸款利率，降低房地產(chǎn)公司的融資成本，節(jié)約了財務(wù)費用，并且，房地產(chǎn)投資信托基金是直接投資，來源穩(wěn)定，風(fēng)險較低，不會提高公司資產(chǎn)負債率，優(yōu)化了公司的資本結(jié)構(gòu)，利于公司的持續(xù)發(fā)展。

3、房地產(chǎn)投資信托基金可以優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)投資信托基金的經(jīng)營方式和治理機與股份公司有些相似，股份公司的運營受到股東及董事會的監(jiān)督，而房地產(chǎn)投資信托基金也由眾多的投資者作為小股東對項目的開發(fā)進行外部監(jiān)督。這種模式可以促進公司的規(guī)范化運行。另外，投資者們更關(guān)注他們投資的收益，因此，他們會把更多的房地產(chǎn)投資信托基金投向具有一定發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)企業(yè)及項目，獲得基金的房地產(chǎn)企業(yè)實力變得越來越強大，逐漸的它可以通過兼并、收購等手段加快房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合，有利于房地產(chǎn)大型企業(yè)集團的出現(xiàn)，從而有利于資源的優(yōu)化配置。

三、我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金面臨的障礙

1、我國缺乏相關(guān)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的政策、法規(guī)及實施細則。我國房地產(chǎn)投資基金發(fā)展起步較晚，一些相關(guān)的政策和法規(guī)目前還不健全，稅收制度也沒有明確的規(guī)定，在一定程度上妨礙了房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。

2、市場發(fā)展還不夠完善?，F(xiàn)在一些實力較好的房地產(chǎn)公司的融資渠道較多，除了能從銀行獲得貸款外還能通過上市等來獲得資金，再加上，投資信托基金在我國發(fā)展還不夠成熟，所以對于實力較好的房地產(chǎn)公司來說投資信托基金的吸引力還不夠。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抵御市場波動的風(fēng)險較小，因此，金融機構(gòu)不愿像它們?nèi)谫Y，這就形成了一個在確定市場主體上的兩難問題。

3、專業(yè)理論和專業(yè)人才的欠缺。房地產(chǎn)投資信托基金是比較新型的融資渠道，但是它需要較強的理論知識和實際操作經(jīng)驗做支持，需要大量既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的復(fù)合型人才，而現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資信托基金還處于起步階段，國內(nèi)能夠擁有這些知識和經(jīng)驗的人才并不多。目前，發(fā)展我國房地產(chǎn)投資基金需要更多相關(guān)專業(yè)人才。

四、發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的建議

1、在政策上建立完善的法律體系。要建立完善的法律體系，必須將法律制定工作細化、完備化。除了完善《投資基金法》，還需要制定一些房地產(chǎn)投資信托基金的專項管理措施，如房地產(chǎn)投資信托基金具體運作的方法、經(jīng)營業(yè)務(wù)的稅收制度、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或變更登記的程序等問題，都是房地產(chǎn)投資信托基金具體操作中需要探討和解決的關(guān)鍵問題。

篇(4)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；城市；經(jīng)濟增長

一、房地產(chǎn)投資對我國城市經(jīng)濟增長的影響機制

房地產(chǎn)投資的定義根據(jù)國內(nèi)外市場的不同還存在一定分歧，筆者根據(jù)國內(nèi)房地產(chǎn)投資的現(xiàn)狀，將房地產(chǎn)投資定義為：投資者將持有的貨幣或者其他經(jīng)濟要素直接或間接投入到房地產(chǎn)開發(fā)、管理、經(jīng)營、消費、服務(wù)的一種經(jīng)濟行為。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)投資對我國城市經(jīng)濟發(fā)展的影響機制主要體現(xiàn)在以下三個方面：

（一）房地產(chǎn)投資的供給效應(yīng)

根據(jù)用途，房地產(chǎn)投資可以分為生產(chǎn)經(jīng)營性房地產(chǎn)投資和非生產(chǎn)經(jīng)營性房地產(chǎn)投資。通過資本存量的增加，生產(chǎn)經(jīng)營性房地產(chǎn)投資可以作為生產(chǎn)要素來參與生產(chǎn)和交換過程，從而對城市經(jīng)濟增長產(chǎn)生長期的影響；通過資本存量的增加，非生產(chǎn)經(jīng)營性房地產(chǎn)投資的供給效應(yīng)則表現(xiàn)得更為直接，即增加的住宅能夠滿足消費者不斷增長的需求。但需要注意的是，房地產(chǎn)投資與消費者需求必須是相互匹配的，交換過程要順利實施，否則將會造成供需失衡和資源的浪費，在住房領(lǐng)域甚至?xí)l(fā)深層次的社會問題。

（二）房地產(chǎn)投資的需求效應(yīng)

作為一個關(guān)聯(lián)性極強的行業(yè)，房地產(chǎn)投資與一個城市的發(fā)展息息相關(guān)，有數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)投資變化不僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)本行業(yè)的發(fā)展變化，與其他衍生行業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的變化也有很大相關(guān)性，特別是房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為增減將會對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的勞務(wù)需求和社會產(chǎn)品需求產(chǎn)生一定影響，從而對整個城市的經(jīng)濟發(fā)展起作用。

（三）房地產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)具有較強的關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)投資變動會對其他行業(yè)的投資產(chǎn)生較大影響，即在投資總量不變的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資變動會對相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)帶來一定的擠出效應(yīng)。比如2015年我國股票投資紅火，一定程度上會擠壓房地產(chǎn)投資的比例，但當(dāng)股民在股票市場獲利后又會將資金投資到房地產(chǎn)市場，從而對股票市場形成擠出效應(yīng)。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)投資增長率與其他產(chǎn)業(yè)投資呈負相關(guān)，即當(dāng)其他產(chǎn)業(yè)的投資增長率提升時，房地產(chǎn)投資增長率下降，反之則提升，由此可以看出，房地產(chǎn)市場的投資對其他產(chǎn)業(yè)的投資存在擠出效應(yīng)。

二、房地產(chǎn)投資對我國城市經(jīng)濟增長影響分析

本文按照經(jīng)濟規(guī)模、人口規(guī)模和地域上的空間規(guī)模等，將我國城市劃分為第一類城市（如北京、上海、廣州、深圳、天津等）、第二類城市（如杭州、南京、重慶、大連、成都、廈門等）和第三類城市（如合肥、南昌、昆明、貴陽等），以此來研究房地產(chǎn)投資總量和房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)對城市經(jīng)濟增長的具體影響。

（一）房地產(chǎn)投資總量對我國城市經(jīng)濟增長的具體影響

1.房地產(chǎn)投資對一類城市經(jīng)濟推動能力不大。一類城市人口基數(shù)大，流動人口數(shù)量多，產(chǎn)業(yè)集群豐富，經(jīng)濟發(fā)展方式多樣化，房地產(chǎn)投資作為投資方式的一種，對經(jīng)濟發(fā)展的貢獻并不明顯。究其原因：第一，一類城市房地產(chǎn)投資已呈飽和或接近飽和狀態(tài)，政府的政策在于將人口往其他城市疏散，限制人口進一步聚集，房地產(chǎn)投資發(fā)展空間?。坏诙?，一類城市房價高企，居民消費中絕大部分消費用于購房，普通大眾購房能力遠遠趕不上房價上漲的能力，在很大程度上抑制了房地產(chǎn)投資；第三，一類城市房地產(chǎn)供需不平衡，房地產(chǎn)投資只是富人的游戲，房地產(chǎn)投資實現(xiàn)經(jīng)濟增長的渠道不暢通。

2.房地產(chǎn)投資對二類城市經(jīng)濟增長的推動力最好。二類城市相較于一類城市，產(chǎn)業(yè)發(fā)展并未過分飽和，同時基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)趨于完善，人口適中，房價還有一定的上漲空間，房地產(chǎn)投資空間很大，對經(jīng)濟推動力最好。但這并不是說二類城市為了經(jīng)濟發(fā)展就要全力發(fā)展房地產(chǎn)市場，過大的資本流入房地產(chǎn)市場會催生房地產(chǎn)泡沫，反而給經(jīng)濟發(fā)展帶來反作用。

3.房地產(chǎn)投資對三類城市經(jīng)濟增長推動力較好。三類城市相較于一、二類城市來說，人口規(guī)模不大，產(chǎn)業(yè)發(fā)展還不夠完善，房地產(chǎn)投資規(guī)模較小，但近幾年由于房地產(chǎn)市場的火熱，三類城市房地產(chǎn)投資的規(guī)模大幅度增加，與經(jīng)濟發(fā)展不相適應(yīng)，但是三類城市房地產(chǎn)投資的渠道較為通暢，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的推動力較好。

（二）房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)對我國城市經(jīng)濟增長的具體影響

1.就房地產(chǎn)投資的區(qū)域結(jié)構(gòu)而言，房地產(chǎn)投資規(guī)模與城市區(qū)域呈正相關(guān)，即城市經(jīng)濟發(fā)展程度越高、城市區(qū)域結(jié)構(gòu)越好，房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大。

2.就房地產(chǎn)投資與其他產(chǎn)業(yè)投資的關(guān)系而言，房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)比例與城市產(chǎn)業(yè)規(guī)模呈正相關(guān)，即城市產(chǎn)業(yè)規(guī)模越大，房地產(chǎn)投資所占城市固定資產(chǎn)投資比例也越大。這說明房地產(chǎn)投資趨于飽和的一類城市要適當(dāng)調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，降低房地產(chǎn)投資在全社會投資中的比重，同時二類和三類城市要對發(fā)展勢頭迅猛的房地產(chǎn)投資加以控制，避免投資過熱導(dǎo)致房源供大于求，造成資源浪費，進而影響經(jīng)濟增長。

3.就房地產(chǎn)投資的用途而言，目前來講還是主要用于解決居民剛性住房需求，這說明無論在一類、二類還是三類城市，房地產(chǎn)市場的剛性住房需求都還是帶動經(jīng)濟增長的主要因素，住房投資將是我國各城市房地產(chǎn)投資的主體。但是2010-2014年的調(diào)查數(shù)據(jù)表明：投資性住房需求才是帶動城市經(jīng)濟增長的主要力量，這是各級政府大力推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要原因，但同時也要理性看待投資性住房對于經(jīng)濟的拉動作用。

（三）房地產(chǎn)投資過熱對我國經(jīng)濟發(fā)展的潛在威脅

1.銀行普遍將住房按揭視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，按揭貸款利息成為銀行收入的重要來源，但是當(dāng)按揭貸款超過一定比例，銀行將會成為房地產(chǎn)投資市場最大的風(fēng)險承擔(dān)者，對經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展極為不利。與此同時，房地產(chǎn)投資市場資金的主要提供者也是銀行，渠道過于單一，一旦國內(nèi)爆發(fā)類似于美國的次貸危機，將對各大銀行造成巨大打擊。

2.房地產(chǎn)市場無序競爭和利益相關(guān)者串謀給銀行業(yè)帶來風(fēng)險，一方面銀行推出的刺激消費的房貸產(chǎn)品本身存在一些風(fēng)險，同時開發(fā)商、房產(chǎn)中介等憑借在房產(chǎn)交易中的信息優(yōu)勢串謀壓低按揭門檻，形成無序競爭，給銀行帶來潛在威脅。

三、政策建議

通過上述分析，可以看出房地產(chǎn)投資與我國經(jīng)濟增長有很強的關(guān)聯(lián)性，但是房地產(chǎn)投資過熱卻未必是好事，就目前情況來看，房地產(chǎn)投資穩(wěn)中有升對經(jīng)濟發(fā)展與人民生活水平的提高尤為重要。

（一）制定區(qū)域性長、短期政策，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)市場因其自身特點具有很強的地域特征，且針對不同類型的城市，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟發(fā)展的作用點也不甚相同。因此，在制定各項房地產(chǎn)調(diào)控政策時，必須充分考慮到其區(qū)域性和階段差異性，結(jié)合國家宏觀經(jīng)濟大的環(huán)境，制定出較為科學(xué)合理的長短期區(qū)域性調(diào)控政策，以正確引導(dǎo)房地產(chǎn)投資的方向和目標(biāo)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟的拉動作用。

（二）政府要長遠規(guī)劃，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場合理投資。房地產(chǎn)市場對于經(jīng)濟增長的影響與區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口規(guī)模、城市發(fā)展水平具有很大的相關(guān)性，因此政府在制定政策時，要充分考慮到房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟發(fā)展的相關(guān)性，既要結(jié)合國內(nèi)宏觀調(diào)控的大環(huán)境和大趨勢，又要結(jié)合地方區(qū)域性發(fā)展的特點，以此來制定科學(xué)合理的房地產(chǎn)投資發(fā)展政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)投資朝著理性的方向發(fā)展，提升房地產(chǎn)投資對于經(jīng)濟增長的拉動作用。

（三）優(yōu)化房地產(chǎn)投資渠道，促進融資渠道多元化發(fā)展。長期以來，我國房地產(chǎn)投資渠道過于狹窄，絕大部分資金來源依靠銀行貸款，對于普通群眾來說，更是依靠高儲蓄率。銀行對于房地產(chǎn)投資市場的制約作用太大，不利于房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。作為資金密集型行業(yè)，資金問題是房地產(chǎn)投資需要首先解決的問題，政府和企業(yè)可以從增加和擴大上市、發(fā)債、私募、信托等多種融資渠道，努力提高房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的生成能力，同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)多與融資機構(gòu)建立良好合作關(guān)系，從而優(yōu)化房地產(chǎn)投資的融資渠道，促進房地產(chǎn)投資朝著穩(wěn)定有序的方向發(fā)展。

（四）健全房地產(chǎn)投資防御體系，預(yù)防投資過熱增長。近幾年，房地產(chǎn)市場投資明顯過熱，無論是政府還是房地產(chǎn)商，抑或是普通消費者，都將精力放在房地產(chǎn)市場，造成房價高漲，大大增加了普通居民的生活壓力，新形勢下，在一些經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，房地產(chǎn)投資肩負著很大的經(jīng)濟增長使命，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資過于盲目，長期來看，對經(jīng)濟發(fā)展有阻礙作用。對此，政府應(yīng)該理清思路，破除唯GDP論，要科學(xué)分析本區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，理性看待房地產(chǎn)投資對于經(jīng)濟增長的作用，建立健全科學(xué)合理的房地產(chǎn)監(jiān)測預(yù)警體系，正確引導(dǎo)房地產(chǎn)投資，使房地產(chǎn)市場發(fā)展在正常的軌道上運行。

結(jié)論

總之，房地產(chǎn)投資對于一個城市經(jīng)濟的發(fā)展是一把雙刃劍，需要理性看待，合理運用，需要政府更加智慧、科學(xué)、合理地布局和規(guī)劃，也需要投資者保持清醒的頭腦，理性投資，以此來保證房地產(chǎn)市場的健康有效發(fā)展，使房地產(chǎn)投資真正成為城市經(jīng)濟發(fā)展的推動力。

參考文獻：

篇(5)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資；經(jīng)濟增長；探索

通過利用投資乘數(shù)法和生產(chǎn)（投資）誘發(fā)系數(shù)對房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系分析，可以得出以下結(jié)論。

（一）房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長之間的關(guān)系

1.房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的初始效應(yīng)遠遠高于其他行業(yè)，對經(jīng)濟增長的貢獻度也較高。

2.房地產(chǎn)部門增加投資所帶動的產(chǎn)業(yè)內(nèi)部收入增加較小，其產(chǎn)業(yè)收益的增加具有滯后性與分散性的特點，故房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的直接效應(yīng)較小。

3.房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的間接效應(yīng)大于其初始效應(yīng)和直接效應(yīng)的總和，所以房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的間接效應(yīng)較大。

4.房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例過大會在一定程度上降低對經(jīng)濟增長的貢獻。因此，要在固定資產(chǎn)總量平衡的前提下，調(diào)節(jié)好房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例。

（二）房地產(chǎn)投資與產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的關(guān)系

1.從前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)來看，房地產(chǎn)投資與租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、文化、體育和娛樂業(yè)、住宿和餐飲業(yè)，居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，郵政業(yè)，金屬制品業(yè)，石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè)，儀器儀表及文化辦公用機械制造業(yè)，信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)，電氣機械及器材制造業(yè)，綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)，造紙印刷及文教體育用品制造業(yè)等14個產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)程度較高。

2.從后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)來看，房地產(chǎn)投資與居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)、文化、體育和娛樂業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、郵政業(yè)、綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、紡織服裝鞋帽皮革羽絨及其制品業(yè)、工藝品及其他制造業(yè)和教育等13個行業(yè)關(guān)聯(lián)度較大。

3.房地產(chǎn)投資對關(guān)聯(lián)部門的投資和產(chǎn)出拉動作用非常明顯。即房地產(chǎn)業(yè)的需求項目（如投資、消費）每增加一個單位的投資（社會需求）時，帶動相關(guān)行業(yè)相應(yīng)增加的生產(chǎn)額均超過1。

4.房地產(chǎn)投資對第二產(chǎn)業(yè)的部分，如金屬冶煉及壓延加工業(yè)、行業(yè)、通用、專用設(shè)備制造業(yè)等誘發(fā)程度高，房地產(chǎn)投資對這幾個行業(yè)的產(chǎn)出存在放大效應(yīng)。

啟示與建議

通過對房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)性分析，可以看出，房地產(chǎn)投資是推動房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)性因素，與經(jīng)濟增長和產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān)，保持房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定增長，對保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展和其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展有很大作用。但是，同時需要指出的是，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的貢獻和其他產(chǎn)業(yè)的促進并非都是正向的。從對經(jīng)濟增長的貢獻角度看，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例過大則會在一定程度上降低這種貢獻；從對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的帶動作用看，如果房地產(chǎn)業(yè)過快發(fā)展，容易導(dǎo)致其他行業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)能過?；蜻^熱增長，為國民經(jīng)濟帶來不穩(wěn)定因素。

第一，通過改善房地產(chǎn)投資傳導(dǎo)機制促進經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變。進入新世紀(jì)后，面對世界能源的有限性，我國經(jīng)濟增長的動力模式開始發(fā)生變化，即從以固定資產(chǎn)投資和出口拉動為主的經(jīng)濟增長，逐步向消費驅(qū)動型增長邁進。這種趨勢預(yù)示著，中國經(jīng)濟中長期增長動力將繼續(xù)由投資和出口拉動型逐步轉(zhuǎn)向消費拉動型增長。在這一條件下，房地產(chǎn)投資傳導(dǎo)機制也面臨發(fā)展變化。而當(dāng)前，我國房地產(chǎn)投資主要流向商品房領(lǐng)域，商品房價格高又使得居民購房負擔(dān)逐步加重。在這一情形下，許多居民消費被抑制，不利于我國實現(xiàn)以投資帶動經(jīng)濟增長的新轉(zhuǎn)型。因此，未來一段時間，在我國經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)型的大背景下，房地產(chǎn)投資應(yīng)改變過去通過投資于商品房帶動經(jīng)濟增長的投資驅(qū)動方式，而應(yīng)通過投資于社會保障性住房（經(jīng)濟適用房、限價房和廉租房）來釋放居民消費潛力，以此來擴大居民消費。

第二，通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)模平抑經(jīng)濟增長波動。根據(jù)我們的研究，房地產(chǎn)投資能夠?qū)е陆?jīng)濟波動，過度的或者被壓抑的房地產(chǎn)投資都能夠引起經(jīng)濟的劇烈波動。而且，由于房地產(chǎn)投資涉及行業(yè)部門眾多，且行業(yè)關(guān)聯(lián)性強，按投資乘數(shù)原理其作用將會被放大數(shù)倍，在短期內(nèi)影響經(jīng)濟正常運行，使經(jīng)濟增長在短期內(nèi)產(chǎn)生巨幅波動。其中，由房地產(chǎn)泡沫引起的經(jīng)濟波動給經(jīng)濟帶來的破壞是非常嚴(yán)重的，不但在經(jīng)濟總量上，而且在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上都會導(dǎo)致大的衰退。在這一情勢下，應(yīng)當(dāng)通過調(diào)控房地產(chǎn)投資規(guī)模平抑經(jīng)濟增長波動與行業(yè)過熱。這包括三個方面的內(nèi)容：一是要確立通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)模平抑經(jīng)濟波動和行業(yè)過熱的調(diào)控思路。二是逐步探索和分析房地產(chǎn)投資規(guī)模對經(jīng)濟波動和產(chǎn)業(yè)過熱影響的傳導(dǎo)路徑，通過模型分析傳導(dǎo)過程中各種因素的影響大小及調(diào)控方式。三是國家應(yīng)當(dāng)建立通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)模平抑經(jīng)濟波動及行業(yè)過熱的長效機制。

第三，通過完善房地產(chǎn)投資統(tǒng)計指標(biāo)體系更準(zhǔn)確地反應(yīng)宏觀經(jīng)濟走勢。首先，在房地產(chǎn)投資統(tǒng)計中，反映企業(yè)經(jīng)營狀況的指標(biāo)較少。目前，在日常房地產(chǎn)統(tǒng)計工作中，計劃總投資、本年完成投資、商品房建設(shè)投資、土地開發(fā)投資等投資指標(biāo)涉及較多，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況的統(tǒng)計指標(biāo)如收入、利潤、稅收等經(jīng)營指標(biāo)涉及的較少。這不利于把握我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展情況。其次，尚沒有反映二、三級房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計指標(biāo)。在目前的統(tǒng)計體系中，還殘留著計劃經(jīng)濟時期的烙印，與市場經(jīng)濟條件下經(jīng)濟成分和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)日趨復(fù)雜、投資主體和利益主體日益多元化的實際不符合，特別是對二、三級市場中的房地產(chǎn)投資行為統(tǒng)計不夠，這也是目前房地產(chǎn)投資統(tǒng)計指標(biāo)體系中缺少的內(nèi)容。最后，某些指標(biāo)被明顯低估，統(tǒng)計體系有待進一步完善。例如，現(xiàn)在隨著經(jīng)濟增長和房地產(chǎn)業(yè)的快速升溫，土地價值被不斷抬高，其資產(chǎn)效應(yīng)日益明顯等，這些目前都沒有通過統(tǒng)計指標(biāo)反映出來。

第四，通過完善房地產(chǎn)投資統(tǒng)計指標(biāo)體系更準(zhǔn)確地反應(yīng)宏觀經(jīng)濟走勢。由于房地產(chǎn)投資占GDP比重不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)特別是金融等行業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)日漸增強，房地產(chǎn)投資本身存在風(fēng)險，因此，可以建立房地產(chǎn)投資預(yù)警系統(tǒng)，通過跟蹤投資規(guī)模、投資增速、投資結(jié)構(gòu)與投資方向，了解房地產(chǎn)投資變動對經(jīng)濟增長和其他產(chǎn)業(yè)的影響效力，并于房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱前及時預(yù)警，避免整個行業(yè)及國民經(jīng)濟的大起大落。因此，建議統(tǒng)計部門將房地產(chǎn)投資作為切入點，通過科學(xué)、正確地投資數(shù)據(jù)獲取與分析來監(jiān)督整個國民經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)發(fā)展運行情況，及時就房地產(chǎn)投資規(guī)模及速度變動情況作出未來預(yù)測及情勢判斷，為中央政府更科學(xué)地對國民經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控提供基礎(chǔ)性資料。

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[5]譚剛：（2001）“深圳房地產(chǎn)周期波動研究，”《建筑經(jīng)濟》第8期

篇(6)

    房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts,簡稱REITS),是一種采取公司或者信托(契約)基金的組織形式,以發(fā)行收益憑證(股票或受益憑證)的方式將多個投資者的資金集中起來,由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理,收購持有房地產(chǎn)(一般為收益性房地產(chǎn))或者為房地產(chǎn)進行融資,通過多元化的投資選擇各種不同的房地產(chǎn)證券、項目和業(yè)務(wù)進行組合投資,并將投資綜合收益按比例分配給投資者,共同分享房地產(chǎn)投資收益的一種信托方式。REITS在香港被譯為“房地產(chǎn)基金”,在臺灣譯成“不動產(chǎn)投資信托”,而中國大陸一般譯為“房地產(chǎn)投資信托基金”。房地產(chǎn)投資信托基金在西方國家的稱謂也不盡相同,在美國等大多數(shù)國家直接稱為REITS,但在英國和亞洲一些國家稱為房地產(chǎn)投資基金(Property Investment Fund,簡稱PIF)。

    作為一種投融資工具,REITS具有多元化組合投資分散風(fēng)險,專業(yè)化經(jīng)營管理,快速匯集資金,可隨時買賣贖回,流動性強的特點,在多數(shù)國家還有專項法律規(guī)定的稅收優(yōu)惠。由于參與主體多元化,其法律關(guān)系也相對復(fù)雜。

    二、我國發(fā)展REITS的背景

    我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時間短,融資形式的擴展也剛剛起步,但隨著近年來行業(yè)的快速發(fā)展,我國現(xiàn)已有60多家房地產(chǎn)上市公司,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也有約30000家,巨大的市場對金融工具創(chuàng)新提出了新的需求。2005年6月,香港證監(jiān)會撤銷了香港房地產(chǎn)投資信托基金投資海外房地產(chǎn)的限制,可以看出我國房地產(chǎn)業(yè)的融資需求已經(jīng)吸引了海外投資者的注意力。2007年3月,天津濱海新區(qū)的房地產(chǎn)“領(lǐng)銳基金”獲得銀監(jiān)會批準(zhǔn),標(biāo)志著國內(nèi)房地產(chǎn)信托投資基金試點進入了實際操作階段。2008年12月出臺的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于當(dāng)前金融促進經(jīng)濟發(fā)展的若干意見》明確提出要“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點”。銀監(jiān)會2009年1月《關(guān)于當(dāng)前調(diào)整部分信貸監(jiān)管政策促進經(jīng)濟穩(wěn)健發(fā)展的通知》中也提出,“根據(jù)風(fēng)險可控、成本可算、信息充分披露的原則,積極推動信托公司開展如房地產(chǎn)投資信托基金等創(chuàng)新業(yè)務(wù)”。

    從實踐情況來看,雖然受到政策、法律、稅務(wù)等多方面因素的制約,我國尚未形成REITS這種高端的融資形態(tài),但REITS的概念已廣泛運用在了地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的設(shè)計中。在許多信托公司的房地產(chǎn)信托項目中,準(zhǔn)REITS已初顯雛形。準(zhǔn)REITS強調(diào)在保證REITS核心釋義的前提下,結(jié)合中國目前地產(chǎn)金融發(fā)展需求,對投資產(chǎn)品的環(huán)節(jié)有適度的調(diào)整。同時在市場發(fā)展的推動下,上海、天津等地正在競相研究推進成立正式的REITS。

    三、我國發(fā)展REITS的路徑選擇

    由于我國面臨著獨特的歷史背景、經(jīng)濟發(fā)展階段、法制環(huán)境、投資基金和上市公司的監(jiān)管經(jīng)驗以及稅收體制等,對于國外先進的經(jīng)驗和模式只可借鑒,不可照搬。以下將根據(jù)國外REITS的發(fā)展經(jīng)驗,結(jié)合我國的法律環(huán)境和投資特點,探討適合我國的REITS的發(fā)展模式。

    1.REITS在我國發(fā)展的模式選擇。從REITS在世界范圍的發(fā)展路徑來看,存在兩種模式,即以美國、澳大利亞為代表的市場需求推動型和以香港、新加坡為代表的政府立法推動型。美國模式主要是從稅收的角度,確立REITS符合稅收優(yōu)惠的條件,根據(jù)稅法和市場狀況,在投資結(jié)構(gòu)、經(jīng)營策略上做出相應(yīng)的決策,因此美國模式基本上是在稅收優(yōu)惠驅(qū)動下的市場型模式。而亞洲REITS是在本世紀(jì)才起步的,它是在經(jīng)濟全球化和金融一體化的背景下,為加強本國經(jīng)濟金融競爭力,政府通過專項法規(guī)驅(qū)動的結(jié)果。

    目前我國沒有制定類似美國的稅收優(yōu)惠來推動REITS發(fā)展,而中國成文法的法律環(huán)境,在某種程度上決定了我國會傾向于制定類似亞洲國家或地區(qū)的專項REITS法律,來引導(dǎo)并規(guī)范REITS的成立。對于具體的業(yè)務(wù)運行模式,更多的應(yīng)借鑒亞洲模式,特別應(yīng)充分研究香港、新加坡經(jīng)驗,同時也參考美國的經(jīng)驗,但不能直接照搬美國模式。

    2.REITS在我國發(fā)展的組織形式選擇。美國的REITS主要以公司形式運作,具體形式有三種,即傳統(tǒng)型的封閉式基金、可以公開上市的傘形合伙結(jié)構(gòu)的UPREIT,以及在傳統(tǒng)的封閉式基金基礎(chǔ)上發(fā)展起來的傘形多重合伙結(jié)構(gòu)的DOWNREIT,它們發(fā)展運行的動力都是來自市場的推動。與美國的市場驅(qū)動型不同的是,REITS在亞洲的發(fā)展基本都是按照法規(guī)的要求設(shè)立的,主要以信托契約形式運作,突出特點是強調(diào)受托人和管理公司的獨立性。

    從國際上通行的組織結(jié)構(gòu)中可以看到,我國的REITS發(fā)展主要有信托型、公司型和契約型三種路徑。但在我國現(xiàn)有的法律法規(guī)中,《公司法》和《信托法》在不同領(lǐng)域、不同程度上對公司型和信托型的REITS產(chǎn)品都有所限制,同時信托產(chǎn)品在我國缺乏統(tǒng)一的交易平臺,很難解決其二級市場的流動性問題。借鑒香港、新加坡經(jīng)驗,結(jié)合我國法律環(huán)境,本文建議在目前我國設(shè)立契約型REITS模式,法律、政策障礙少,可行性強,試點成功的機會更大。

    契約型結(jié)構(gòu)中主要包含基金管理人、基金托管人及持有人。三方當(dāng)事人在結(jié)構(gòu)中的關(guān)系為雙重委托和雙重監(jiān)管。第一,持有人委托基金管理人投資,委托基金托管人托管。第二,管理人接受委托進行投資管理,同時監(jiān)督托管人并接受托管人的監(jiān)督;托管人保管基金資產(chǎn),執(zhí)行投資指令,同時監(jiān)督管理人并接受管理人的監(jiān)督。這樣的組織形式能夠保證REITS產(chǎn)品的投資和收入分配策略順利實施,并有效保護基金份額持有人的利益。

    3.REITS在我國發(fā)展的流通機制的選擇。房地產(chǎn)投資信托基金按照流通機制不同可分為封閉式和開放式。封閉式基金的規(guī)模是固定的,而開放式基金可以隨時購買和贖回。兩者的主要區(qū)別在于REITS的存續(xù)期間、基金總額以及變現(xiàn)能力不同。就國際情況來看,目前美國以開放式REITS為主,新加坡的房地產(chǎn)投資基金有封閉式和開放式兩種,而香港房地產(chǎn)投資基金是封閉式投資基金。產(chǎn)生差別的主要原因在于資本市場的成熟程度與管理水平不同,開放式REITS對市場的成熟度要求較高,市場發(fā)展的初期較難滿足開放式REITS的運作要求。根據(jù)我國現(xiàn)有的法規(guī)制度,以及房地產(chǎn)行業(yè)的投資特點,本文認為在目前已有的證券投資基金的基礎(chǔ)上,我國設(shè)立封閉式產(chǎn)業(yè)基金模式可行性比較強。建議我國先采用封閉式運作方式發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金,隨著金融技術(shù)以及資本市場的成熟與發(fā)展,可以逐步嘗試發(fā)行開放式REITs。

    首先,實施封閉式的交易方式,適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)投資特點。房地產(chǎn)業(yè)投資項目流動性較差,投資周期較長,要求資金來源具有較強的穩(wěn)定性。封閉式的交易方式,可以使得基金規(guī)模保持不變,便于投資運作,因此采用封閉式交易方式更加適合產(chǎn)業(yè)的投資特點。其次,由于證券市場、房地產(chǎn)市場都具有高度的波動性,如果發(fā)展開放型房地產(chǎn)投資基金,可能會加劇證券和房地產(chǎn)價格的波動,不利于我國初期的REITS發(fā)展。最后,由于開放式REITS必須保留一定數(shù)量的現(xiàn)金用于投資者贖回,這必然會影響到基金的收益,而且開放式REITS資產(chǎn)規(guī)模經(jīng)常變動,需在每日交易前對價值進行評估。然而,目前國內(nèi)的資產(chǎn)評估機構(gòu)體系不健全,無法對基金所持有的房地產(chǎn)項目價格進行持續(xù)評估,這也會提高投資操作難度,影響投資對象的選擇。

    在發(fā)展封閉式REITS的同時,也不能忽視為開放式REITS創(chuàng)造發(fā)展的條件。封閉式REITS運營成本較低,且不會稀釋投資者權(quán)益,利于長期投資。但封閉式REITS也有諸多弊端,比如其流動性要低于開放式,當(dāng)資產(chǎn)價值下降時,投資者只能承擔(dān)損失而無法退出,因而投資風(fēng)險要高于開放式。隨著資產(chǎn)證券化以及產(chǎn)權(quán)交易市場的發(fā)展,房地產(chǎn)投資的流動性逐步提高,其變現(xiàn)能力將大大增強,發(fā)展開放式REITS的條件也將逐步成熟。

    4.REITS在我國發(fā)展的募集方式的選擇。房地產(chǎn)投資信托基金的募集方式主要有公募和私募兩種。公募指向社會大眾公開發(fā)行,私募則是指采取非公開發(fā)行方式向特定投資者發(fā)行。公募和私募各有優(yōu)點和缺點,但是綜合來看,本文認為目前我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金更應(yīng)選擇公募方式。

    首先,目前我國進行私募REITS的風(fēng)險較大。私募形式對金融市場的要求較高,其附帶的市場風(fēng)險以及政策風(fēng)險較大,而我國金融市場還不夠規(guī)范,資本市場的發(fā)育還不夠成熟,建立私募式REITS可能損害投資者的利益,造成金融市場混亂。同時,從國際經(jīng)驗看,私募形式在很大程度上依賴于機構(gòu)投資者,而我國機構(gòu)投資者的成熟度不足,且投資方向受到國家法律法規(guī)的限制,因此私募方式較難募集到所需的巨額資金,從而使REITS長期漸進式發(fā)展的體系難以建立。

    其次,公募形式募集可以豐富市場投資理財工具,拓寬居民投資渠道,吸引資金的流向。目前我國居民的富裕程度越來越高,而適合居民投資理財?shù)墓ぞ咻^少。公募發(fā)行REITS可以將廣大居民手中的小額資金匯集起來投資于資金需求量較高的房地產(chǎn)行業(yè),使得居民無論資金數(shù)額大小均可以參與房地產(chǎn)行業(yè)投資,分享我國房地產(chǎn)業(yè)高速增長帶來的回報。

    最后,目前我國公募化金融產(chǎn)品已經(jīng)初具規(guī)模,很多市場基礎(chǔ)和資源可以共享和利用。作為一種典型的公募產(chǎn)品,證券投資基金在我國的發(fā)展已經(jīng)日趨成熟,可以給REITS的制度安排提供較好的借鑒。同時,監(jiān)管機構(gòu)在分類監(jiān)管模式、信息披露的充分性以及托管責(zé)任的獨立性等方面的規(guī)定也在逐步完善,這些都給公募方式提供了發(fā)展環(huán)境。

    5.REITS在我國發(fā)展的投資管理方式的選擇。房地產(chǎn)投資信托基金根據(jù)投資組合方式不同,可分為權(quán)益型REITS、抵押型REITS和混合型REITS。權(quán)益型REITS直接投資并擁有房地產(chǎn),其收入來源主要為擁有的房地產(chǎn)的經(jīng)營收入。抵押型REITS是指以金融中介的角色將所募集的資金用于發(fā)放各種房地產(chǎn)抵押貸款以及購買抵押證券。而混合型REITS具有權(quán)益型和抵押型REITS的雙重特點。

篇(7)

關(guān)鍵詞：新準(zhǔn)則 房地產(chǎn)投資 會計影響 變化 分析

房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟的重要組成，隨著近些年來金融監(jiān)管的寬松、開放力度的加大、信息技術(shù)和金融工具的創(chuàng)新，其自身得到了很大程度上的發(fā)展，并為我國國民經(jīng)濟做出了巨大貢獻。近幾年來，隨著國外熱錢與國內(nèi)民間資金向房地產(chǎn)業(yè)的大量投入，房地產(chǎn)正發(fā)生著一場地震級的變革，甚至改變了人們的傳統(tǒng)生活理念。從另一方面來說，隨著房地產(chǎn)行業(yè)信用化、資本化程度的不斷提高，其市場風(fēng)險亦在不斷的增加。因此，對房地產(chǎn)行業(yè)進行有效的控制和管理，規(guī)范行業(yè)會計行為，提高行業(yè)信息質(zhì)量，從而減少行業(yè)違規(guī)現(xiàn)象十分必要。2006年2月15號，財政部頒布了新企業(yè)會計準(zhǔn)則，準(zhǔn)則中，增設(shè)了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，對以往投資型房地產(chǎn)會計核算單獨核算體系缺乏的現(xiàn)狀加以改變，需對通用企業(yè)會計制度進行參照的局面，是房地產(chǎn)投資會計的一次重大變革，對房地產(chǎn)行業(yè)有著深遠的影響，具有里程碑式的意義?；诖?，本文試探討新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)投資的會計影響與變化。

一、 新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)投資的會計影響

（一）信息披露質(zhì)量進一步提高

相較于原有的企業(yè)會計制度，新企業(yè)會計準(zhǔn)則有了很大改進，將公允價值計量理念充分引入其中，這在房地產(chǎn)投資會計的相關(guān)核算中亦得到有效體現(xiàn)。新企業(yè)準(zhǔn)則中對于房地產(chǎn)投資真是價值的反映更加可靠客觀，降低了企業(yè)經(jīng)營者實施理論操作的幾率，強化了投資者在內(nèi)相關(guān)信息決策的正確性。另外，新準(zhǔn)則頒布之后，房地產(chǎn)投資領(lǐng)域中各企業(yè)資產(chǎn)總值將得到很大程度的增長，進而促進公司規(guī)模的良性擴張，使投資型房地產(chǎn)的整體價值真實地體現(xiàn)出來。

（二）行業(yè)整體價值進一步提升

投資房地產(chǎn)本身具有升值性，舊企業(yè)會計制度中基于歷史成本的計量方式低估了房地產(chǎn)實際價值，致使投資型房地產(chǎn)行業(yè)整體實力難以增強，相悖于企業(yè)價值最大化的目標(biāo)。新準(zhǔn)則實行之后，房地產(chǎn)投資可通過重估市場價值，來促進擁有資產(chǎn)賬面價值的提高，從而利于企業(yè)整體實力的提高。另一方面來講，重估市場價值，并不意味著虛增企業(yè)資產(chǎn)，而是通過這種方式來恢復(fù)企業(yè)原先被低估的資產(chǎn)。從理論上來講，新準(zhǔn)則對房地產(chǎn)投資會計的客觀性更加相符。

（三）行業(yè)的波動性增加

新準(zhǔn)則的出臺，對于房地產(chǎn)投資會計的最大影響來自于企業(yè)自身所又有的資產(chǎn)溢價能夠在賬面價值上加以體現(xiàn)。房地產(chǎn)投資行業(yè)中，上市公司將會對財務(wù)報告中這一因會計政策變更而造成的資產(chǎn)溢價加以確認，從而促進整體行業(yè)利潤的大幅度增長。房地產(chǎn)投資行業(yè)整體上獲益，利于該行業(yè)整體融資規(guī)模的進一步擴大。

（四）稅收問題

現(xiàn)階段，在采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量后，肯定會導(dǎo)致大幅的資產(chǎn)增值，同時調(diào)增留存收益。目前財政部對這部分留存收益是否要征稅尚未作出明確規(guī)定，當(dāng)前稅法上對收入和費用的確認強調(diào)收付實現(xiàn)制，同時參照國際會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，對這部分增值收益征稅的可能性較小。而引入公允價值模式后，折舊和攤銷抵稅功能的喪失肯定會導(dǎo)致企業(yè)大量的現(xiàn)金流出。我們在這里特別要強調(diào)的是，決定企業(yè)價值的是未來的現(xiàn)金流，體現(xiàn)為企業(yè)的盈利能力和真實的資產(chǎn)價值，采用公允價值計量只是讓企業(yè)的價值更加透明，并沒有改變企業(yè)的內(nèi)在價值。因而企業(yè)如若采用公允價值就要權(quán)衡這部分現(xiàn)金流出的成本收益。

二、 新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)投資的會計變化

（一）單獨核算準(zhǔn)則的設(shè)置

新準(zhǔn)則頒布之前，我國對于房地產(chǎn)投資并為指定單獨的會計核算標(biāo)準(zhǔn)，其指導(dǎo)的具體原則需以會計制度中的相關(guān)規(guī)定為依據(jù)開展實施。新準(zhǔn)則中，為了同房地產(chǎn)投資行業(yè)本身高風(fēng)險高收益的特性相適應(yīng)，特別進行了單獨投資性房地產(chǎn)科目的設(shè)置，來對企業(yè)以獲得資本增值或賺取租金為目的所擁有房地產(chǎn)進行核算。

（二）公允價值的引入

舊企業(yè)會計準(zhǔn)則中，對無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)科目中投資性目的性的房地產(chǎn)基于歷史成本的原則，通過計算該項資產(chǎn)所發(fā)生的實際成本，來對房地產(chǎn)投資加以反映。新準(zhǔn)則中，在成本法的基礎(chǔ)上，引入了公允價值計量方式，當(dāng)符合一定條件時，即可用公允價值計量模式對房地產(chǎn)投資進行核算和反映。

（三）用途變更的變化

舊準(zhǔn)則中當(dāng)某項房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變時，應(yīng)將變更前賬面價值轉(zhuǎn)化為變更后入賬價值，而無需調(diào)整賬面價值的差額。新準(zhǔn)則中，運用公允價值計量的房地產(chǎn)在發(fā)生用途變更時，需按照公允價值來進行后者的相關(guān)計量，并將賬面價值與公允價值的差額計入到公允價值變動損益科目當(dāng)中。

三、 結(jié)束語

相較于舊準(zhǔn)則，新準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)投資更全面和更具保障性。會計影響及變化上均呈現(xiàn)出優(yōu)勢走向和變化，信息披露質(zhì)量的提高、行業(yè)整體價值的提升、行業(yè)波動的增加都顯示新準(zhǔn)則的新鮮活力，加之獨立核算準(zhǔn)則和公允價值的引入使其更及適應(yīng)當(dāng)前形式。積極履行新準(zhǔn)則，從而促進房地產(chǎn)投資的良性發(fā)展。

參考文獻：

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[2]程憲軍.淺議新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)會計的變動及影響[J].現(xiàn)代商業(yè)，2010，（2）：210