序論：寫(xiě)作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文范文，愿它們成為您寫(xiě)作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

1.1低碳經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵

低碳經(jīng)濟(jì)，其實(shí)質(zhì)是一種可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，核心內(nèi)涵在于一方面能夠滿(mǎn)足當(dāng)代人的生存及發(fā)展需要；另一方面又能滿(mǎn)足后世子孫的生存及發(fā)展需要，集中體現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)理念。在這一理念的指導(dǎo)之下，借助一系列低碳處理技術(shù)和制度制約相關(guān)產(chǎn)業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)減少碳排放的效果。推動(dòng)低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)之一，有助于我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，由粗放型逐漸轉(zhuǎn)換到集約型，從而為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

1.2低碳經(jīng)濟(jì)面臨的挑戰(zhàn)

低碳經(jīng)濟(jì)的提出和發(fā)展，給傳統(tǒng)行業(yè)帶來(lái)嚴(yán)峻考驗(yàn)和挑戰(zhàn)。我國(guó)各行業(yè)的早期發(fā)展普遍存在高能耗、高污染以及低產(chǎn)出的問(wèn)題，這一粗放型的發(fā)展方式已經(jīng)給我國(guó)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展帶來(lái)了一系列嚴(yán)重問(wèn)題，尤其是環(huán)境污染以及能源危機(jī)問(wèn)題。所以，推行低碳經(jīng)濟(jì)，開(kāi)發(fā)新能源，同時(shí)最大程度地減少環(huán)境污染已經(jīng)成為我國(guó)的必然選擇，也是一項(xiàng)極具挑戰(zhàn)性的任務(wù)。

2低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

2.1有利影響

有利影響主要包括：（1）低碳經(jīng)濟(jì)能夠推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)朝著新的方向不斷發(fā)展，同時(shí)還能夠促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化與調(diào)整。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻相對(duì)偏低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)存在一定的不合理之處，低碳經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展能夠推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)展開(kāi)全滿(mǎn)且深入的調(diào)整，走上一條真正的優(yōu)勝劣汰的發(fā)展之路，如此一來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)放商便會(huì)將更多的注意力投入到建筑質(zhì)量、智能化水平、環(huán)保性能等諸多方面；（2）在低碳經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)之下，房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)更加重視建筑的智能化以及節(jié)能化。在當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)中，建材的生產(chǎn)及應(yīng)用往往伴隨著驚人的能量消耗，另外，建筑內(nèi)電器等的能耗也十分巨大。低碳化給房地產(chǎn)行業(yè)提出了更為嚴(yán)格的要求，要求其致力于低碳化和智能化的發(fā)展，通過(guò)對(duì)能耗的有效降低，以保障自身的可持續(xù)發(fā)展。對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)而言，其建筑大多采用高能耗的發(fā)展方式，無(wú)論在建筑材料方面，還是在建筑方式方面，又或者在建筑管理方面，均帶有明顯的高能耗特點(diǎn)，而低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可以促使房地產(chǎn)業(yè)積極引入和應(yīng)用相關(guān)新材料與新技術(shù)，如此一來(lái)，能夠明顯降低能耗，最終達(dá)成節(jié)能減排的目的。

2.2不利影響

不利影響主要包括：（1）低碳經(jīng)濟(jì)給房地產(chǎn)行業(yè)提出了更為嚴(yán)格的要求，其中最主要的一點(diǎn)便是節(jié)能減排，所以，將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的大幅增加。低碳經(jīng)濟(jì)這一概念最早由西方發(fā)達(dá)國(guó)家提出，由于起步較早，當(dāng)前一些核心的低碳技術(shù)依舊掌握在西方發(fā)達(dá)國(guó)家手中。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)若想走上低碳化發(fā)展之路，不僅要面臨技術(shù)上制約，而且要面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，換而言之，需要付出一定的代價(jià)。由此可見(jiàn)，低碳經(jīng)濟(jì)將會(huì)在一定程度上增加房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，這將會(huì)給房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展形成一定的阻力。對(duì)于低碳經(jīng)濟(jì)而言，新能源、新材料以及新技術(shù)的研發(fā)和應(yīng)用是核心內(nèi)容，然而現(xiàn)階段，我國(guó)在上述幾大方面的發(fā)展尚存在諸多欠缺，所以，這直接造成了低碳經(jīng)濟(jì)成本偏高的這一現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，短時(shí)間內(nèi)還無(wú)法突破這一束縛。（2）就短期視角來(lái)看，低碳經(jīng)濟(jì)將會(huì)給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)施加一定的不利影響。房地產(chǎn)當(dāng)前采用的施工方式等普遍帶有高能耗特點(diǎn)，另外，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，碳排放量呈現(xiàn)出與日俱增的趨勢(shì)，然而短時(shí)間之內(nèi)又找不到適宜的能源或技術(shù)予以代替，所以，房地產(chǎn)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的過(guò)程中在短時(shí)間內(nèi)將會(huì)受到一定程度的束縛和影響。

3房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的措施

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，其未來(lái)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于如何更加合理的應(yīng)用低碳經(jīng)濟(jì)，即積極推動(dòng)綠色建筑的發(fā)展。隨著物質(zhì)生活水平的不斷提高，人們開(kāi)始追求綠色環(huán)保型的家居環(huán)境，低碳建筑迎來(lái)了良好的發(fā)展契機(jī)。低碳建筑能夠提高人們的生活質(zhì)量，同時(shí)還能顯著降低能耗，另外，還能夠不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的使命感以及成就感，如此一來(lái)，既有利于人類(lèi)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，又能為企業(yè)創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，同時(shí)還能顯著改善居住者的生活條件。隨著人們低碳理念的不斷增強(qiáng)，低碳建筑已經(jīng)成為未來(lái)建筑的主流發(fā)展趨勢(shì)之一。

3.1推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展

采用工業(yè)化模式進(jìn)行住宅的建造，推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，一方面能夠大幅提高住宅質(zhì)量；另一方面能夠明顯降低能耗。在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)若想獲得可持續(xù)發(fā)展，則有必要加快自身的產(chǎn)業(yè)化建設(shè)，在降低消耗的同時(shí)，為自身創(chuàng)造理想的節(jié)約效益。在推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)積極構(gòu)筑溝通橋梁以全面且細(xì)致地了解和掌握消費(fèi)者的實(shí)際需求，指導(dǎo)資源的優(yōu)化配置，降低碳排放量，為消費(fèi)者營(yíng)造一個(gè)理想的居住或工作環(huán)境。

3.2合理規(guī)劃戶(hù)型布局

就現(xiàn)狀而言，我國(guó)大部分房地產(chǎn)行業(yè)采用粗放式的經(jīng)營(yíng)模式，開(kāi)發(fā)商比較關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益，而沒(méi)有很好地滿(mǎn)足消費(fèi)者的實(shí)際需求以及低碳經(jīng)濟(jì)的要求，如設(shè)計(jì)大面積的樓道、客廳以及臥室等，形成了一定程度的資源浪費(fèi)問(wèn)題。為加速資金回籠，再加上消費(fèi)者的不同需求，開(kāi)發(fā)商通常不負(fù)責(zé)房屋的室內(nèi)裝修，由消費(fèi)者自行解決，如此一來(lái)，將會(huì)浪費(fèi)大量的人力、物力以及財(cái)力，這和低碳經(jīng)濟(jì)的理念是相違背的。在開(kāi)發(fā)低碳住宅的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該持續(xù)提升和優(yōu)化自身的開(kāi)發(fā)水平以及質(zhì)量，尤其要做好戶(hù)型規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，要盡量體現(xiàn)低碳經(jīng)濟(jì)的設(shè)計(jì)理念。開(kāi)發(fā)建筑商品，適度增加精裝修的房屋占比，開(kāi)發(fā)商應(yīng)具備大局觀念，在發(fā)展自身的同時(shí)兼顧消費(fèi)者的實(shí)際需求，真正做到與時(shí)俱進(jìn)，如此才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)一席之地。

3.3積極應(yīng)用環(huán)保材料和節(jié)能技術(shù)

我國(guó)在推動(dòng)低碳房地產(chǎn)的工作中所面臨的最大瓶頸是，建筑的保溫以及給排水問(wèn)題。受起步較晚的制約，我國(guó)低碳技術(shù)相對(duì)落后，制約了低碳房地產(chǎn)的發(fā)展。在目前很多建筑中，為增大采光面積，玻璃得以大量運(yùn)用，其不足之處慢慢暴露，即散熱速度較快，若想使室內(nèi)溫度保持恒定，則需要借助空調(diào)，大幅提高了電能的消耗。為規(guī)避上述問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)可嘗試新型玻璃（如低輻射玻璃等），這一類(lèi)玻璃既能夠滿(mǎn)足采光的實(shí)際需要，同時(shí)又能夠發(fā)揮隔熱保溫的效果，從而縮減空調(diào)的開(kāi)機(jī)時(shí)間，降低能耗，達(dá)成低碳目的。綠色植物能夠美化環(huán)境，還能夠吸收CO2，尤其是夏季還能夠起到遮陰降溫的效果。因此，生物能源的利用也是低碳經(jīng)濟(jì)的主流研究方向之一。在再生能源開(kāi)發(fā)和利用方面，太陽(yáng)能以其清潔且取之不盡的特性獲得了人們的青睞，如照明和提供熱水等方面?？傊?，開(kāi)發(fā)新能源也是低碳經(jīng)濟(jì)的重要內(nèi)容。

3.4倡導(dǎo)低碳生活

在新的時(shí)代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該深刻認(rèn)識(shí)到低碳經(jīng)濟(jì)的重要意義，并落實(shí)到實(shí)際行動(dòng)中去，加大人力、物力以及財(cái)力的投入和支持，同時(shí)落實(shí)宣傳工作，讓消費(fèi)者了解低碳建筑及其優(yōu)勢(shì)，從而不斷提高消費(fèi)者的低碳意識(shí)，進(jìn)而獲得他們的認(rèn)同和支持。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)讓廣大消費(fèi)者意識(shí)到，低碳建筑的購(gòu)置價(jià)格比同類(lèi)普通建筑要高上一些，其優(yōu)勢(shì)也相當(dāng)明顯，即投入使用之后，低碳建筑的節(jié)能效果將會(huì)顯現(xiàn)，從而為消費(fèi)者節(jié)省一大筆相關(guān)開(kāi)銷(xiāo)，由此可見(jiàn)，低碳建筑的使用成本要比同類(lèi)普通建筑低上很多。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，重視并做好低碳建筑的宣傳工作，讓消費(fèi)者全面且深刻地了解這一類(lèi)建筑的優(yōu)勢(shì)，從而刺激消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望。如此一來(lái)，自然而然地便推動(dòng)了低碳經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。

4結(jié)束語(yǔ)

篇(2)

一、不動(dòng)產(chǎn)登記及其與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

不動(dòng)產(chǎn)登記指的是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)與自身職權(quán)，將不動(dòng)產(chǎn)的自然、權(quán)利等狀況在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中進(jìn)行記載并公示。不動(dòng)產(chǎn)包括土地、房屋、草原、林地等，本文中所提到的不動(dòng)產(chǎn)僅僅指房地產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要原因是不動(dòng)產(chǎn)具有不可移動(dòng)性，而且其權(quán)利歸屬非常的復(fù)雜，需要對(duì)其產(chǎn)權(quán)關(guān)系進(jìn)行明確。對(duì)于房地產(chǎn)而言，不動(dòng)產(chǎn)登記的目的與職能并不是降低房?jī)r(jià)，兩者之間并不存在直接的關(guān)系。房?jī)r(jià)的主要影響因素為房地產(chǎn)供求關(guān)系，其他因素所發(fā)揮的都是間接影響，通過(guò)對(duì)供求關(guān)系的影響來(lái)影響房?jī)r(jià)。不動(dòng)產(chǎn)登記并不是單純地為了征收房產(chǎn)稅，兩者之間雖然存在內(nèi)在的邏輯關(guān)系，但不動(dòng)產(chǎn)登記的目的并不是單一的房產(chǎn)稅征收。不動(dòng)產(chǎn)登記僅僅是房產(chǎn)稅的技術(shù)準(zhǔn)備與支撐。不動(dòng)產(chǎn)登記主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：基礎(chǔ)——土地登記、核心——權(quán)屬、目的——物權(quán)保護(hù)、表達(dá)形式——空間信息、法律特征——勘驗(yàn)取證、時(shí)態(tài)特點(diǎn)——現(xiàn)勢(shì)性強(qiáng)、作用——多用途性。實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記，首先能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)人的權(quán)益進(jìn)行保護(hù)。不動(dòng)產(chǎn)登記能夠從根本上解決不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬問(wèn)題，從法律層面給與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人以保護(hù)，同時(shí)還能夠?qū)灰装踩c交易秩序進(jìn)行維護(hù)。其次，能夠刺激二手房房源的增加，降低房屋的空置率，實(shí)現(xiàn)房屋本身的社會(huì)價(jià)值。最后，為政府的宏觀管理提供基礎(chǔ)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房?jī)r(jià)的影響

從房?jī)r(jià)的角度進(jìn)行分析，人們所關(guān)注的并不是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的內(nèi)容與實(shí)施，而是在不動(dòng)產(chǎn)登記基礎(chǔ)上房地產(chǎn)政策的調(diào)整狀況。房?jī)r(jià)的決定因素主要包括市場(chǎng)、人口、收入、貨幣供應(yīng)等幾個(gè)方面，在對(duì)住房資源進(jìn)行調(diào)節(jié)的過(guò)程中，保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅具有非常關(guān)鍵的作用。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要功能并不是對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，而是實(shí)現(xiàn)制度長(zhǎng)遠(yuǎn)性的設(shè)計(jì)與改進(jìn)，促進(jìn)有序、規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的形成，降低住房交易雙方的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。從短期市場(chǎng)沖擊方面來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)登記為個(gè)人住房房產(chǎn)稅的征收奠定了堅(jiān)實(shí)的技術(shù)基礎(chǔ)，在一定程度上會(huì)對(duì)購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期造成影響。從這個(gè)方面來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)登記條例的頒布確實(shí)在一定程度上增加了房?jī)r(jià)下行的壓力。但是，不動(dòng)產(chǎn)登記與房?jī)r(jià)下降之間并不存在必然的關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)登記主要的目的是對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明晰登記。不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于居民不動(dòng)產(chǎn)的影響包括兩個(gè)方面：第一，老房子、舊房子的繼承問(wèn)題，在房地產(chǎn)市場(chǎng)化之前存在著很多歷史遺留問(wèn)題；第二，市場(chǎng)供需變化，部分只有多套住宅的人擔(dān)心房產(chǎn)稅推出，從而傾向于拋售房產(chǎn)。但這部分人數(shù)量有限，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的沖擊也是有限的。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)二手房的影響

不動(dòng)產(chǎn)登記并沒(méi)有將房地產(chǎn)調(diào)控中作為其主要的目標(biāo)，在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也是有限的。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目標(biāo)是對(duì)多個(gè)部門(mén)的工作進(jìn)行統(tǒng)一，建立全國(guó)統(tǒng)一的信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)審批、申請(qǐng)流程等方面的簡(jiǎn)化。當(dāng)前，不動(dòng)產(chǎn)登記條例的執(zhí)行對(duì)象中并未涉及到存量房地產(chǎn)，購(gòu)房者在不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)全面運(yùn)行之前會(huì)保持觀望狀態(tài)，投資性購(gòu)房者很少會(huì)出現(xiàn)大量拋售的情況。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響更多的體現(xiàn)在未來(lái)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)范方面。不動(dòng)產(chǎn)登記條例的實(shí)施確實(shí)對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的沖擊，條例中并未提及自然人為條件對(duì)其名下的房產(chǎn)狀況進(jìn)行查詢(xún)，但是能夠通過(guò)地址對(duì)房產(chǎn)持有人進(jìn)行推導(dǎo)，打破了傳統(tǒng)的房產(chǎn)信息查詢(xún)的瓶頸，可能會(huì)引發(fā)投資性購(gòu)房者的拋售行為，高端二手房供應(yīng)量可能會(huì)出現(xiàn)增加的情況，有利于平抑二手房市場(chǎng)價(jià)格。從短期進(jìn)行分析，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房?jī)r(jià)的影響是有限的，對(duì)二手房房源的增加可能產(chǎn)生更大的影響，但是對(duì)于大中城市來(lái)講，二手房房源并不會(huì)對(duì)一手房產(chǎn)生較大的影響作用。從長(zhǎng)期進(jìn)行分析，不動(dòng)產(chǎn)登記為房產(chǎn)稅的征收奠定了基礎(chǔ)，二房產(chǎn)稅的征收必然會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生較大的影響。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記的長(zhǎng)期影響較為顯著。不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施之后，政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響將會(huì)逐漸體現(xiàn)出來(lái)，調(diào)控將更加精準(zhǔn)?？傮w來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲并不存在明顯的抑制作用，不動(dòng)產(chǎn)登記條例的實(shí)施將增加二手房房源，但是并不會(huì)對(duì)樓市供應(yīng)產(chǎn)生巨大的“傾向力”。

四、不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

不動(dòng)產(chǎn)登記在短期之內(nèi)都是利空的，這會(huì)對(duì)市場(chǎng)成交心理造成一定的影響，導(dǎo)致大眾在心理上傾向于少買(mǎi)房。但是這種利空影響僅僅是短期內(nèi)的，不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)現(xiàn)全面貫徹落實(shí)需要3-4年的時(shí)間才能夠完全實(shí)現(xiàn)，對(duì)市場(chǎng)真實(shí)的影響并沒(méi)有想象中的那么大。國(guó)家在政策出臺(tái)的背后更多的關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)行，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行進(jìn)行過(guò)多的政化操作。對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)登記政策是有利的，通過(guò)計(jì)算機(jī)技術(shù)能夠進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)行業(yè)信息分享機(jī)制的完善，解決行業(yè)內(nèi)存在的信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)自由競(jìng)爭(zhēng)。此外，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)的創(chuàng)建，能夠?yàn)槲磥?lái)房產(chǎn)稅的實(shí)施提供更多的有利影響，稅收改革將使得房地產(chǎn)行業(yè)更加成熟，消除非理性投資需求。統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度可能給樓市帶來(lái)的改變包括投資者數(shù)量降低、商品房短期供給量增加、樓市回歸理性等。從樓市的調(diào)控方面來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)際上就是通過(guò)計(jì)算機(jī)實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房信息登記與聯(lián)網(wǎng)，個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建立與完善能夠通過(guò)針對(duì)性的措施對(duì)樓市的分類(lèi)、存量等進(jìn)行有效的調(diào)節(jié)，從而影響城市樓市的供求關(guān)系，對(duì)于樓市的健康、長(zhǎng)期發(fā)展具有積極意義。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記工作的不斷落實(shí)與發(fā)展對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響當(dāng)前僅僅局限在心理層面，并沒(méi)有過(guò)多的實(shí)質(zhì)性影響。即使實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)登記與房產(chǎn)稅政策的相互結(jié)合，其最大的效用與最終的目標(biāo)也是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的精確管理與監(jiān)控，促進(jìn)房產(chǎn)使用效率的提高，對(duì)于房產(chǎn)價(jià)格的影響非常有限。

篇(3)

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是近幾年我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭非常好，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中所占比例越來(lái)越高，但是這種快速發(fā)展的勢(shì)頭存在著很多不良的因素，如果不及時(shí)的遏制住，很可能會(huì)影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，因此必須有針對(duì)性的采取對(duì)策，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能夠和諧發(fā)展，相互促進(jìn)而不是相互產(chǎn)生消極影響?？梢詮囊韵聨追矫嫒胧郑?/p>

1.1控制好房地產(chǎn)商品的價(jià)格

過(guò)高的房地產(chǎn)商品價(jià)格如果不實(shí)時(shí)的控制，使其無(wú)限的發(fā)展下去，非常容易出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫，而使整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)陷入癱瘓狀態(tài)，從國(guó)外的歷史經(jīng)驗(yàn)中我們也可以總結(jié)出這一點(diǎn)?？刂瓶刂坪梅康禺a(chǎn)商品的價(jià)格并不說(shuō)一定要強(qiáng)制性將房產(chǎn)價(jià)格降下去，價(jià)值決定價(jià)格，市場(chǎng)應(yīng)該按照房地產(chǎn)商品的價(jià)值卻制定相應(yīng)的價(jià)格，真正的實(shí)現(xiàn)供需平衡，而如果價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超出了價(jià)值，這種不良的現(xiàn)象，終有一天會(huì)使房地產(chǎn)陷入絕境。房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高目前已經(jīng)成為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中最重要的矛盾，國(guó)家也采取了很多的措施來(lái)緩解矛盾，其中利用價(jià)值以及價(jià)格規(guī)律來(lái)進(jìn)行調(diào)節(jié)是主要的措施。價(jià)值與價(jià)格的合理才能實(shí)現(xiàn)供需之間的平衡，進(jìn)而使房地產(chǎn)市場(chǎng)處于穩(wěn)步發(fā)展的狀態(tài)中。

1.2做好金融監(jiān)督

無(wú)論是哪一行業(yè)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，政府以及相關(guān)部門(mén)都應(yīng)該做好金融監(jiān)督工作，以維護(hù)金融市場(chǎng)秩序。我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以會(huì)出現(xiàn)價(jià)格虛高的現(xiàn)象，主要就是金融監(jiān)督工作不到位，有很多的房地產(chǎn)企業(yè)自身并不具備開(kāi)發(fā)大規(guī)模房地產(chǎn)的實(shí)力，但是通過(guò)向銀行借貸等方式進(jìn)行了大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，這種行為非常容易引起銀行壞賬現(xiàn)象，很多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，無(wú)人問(wèn)津，銀行貸款也就無(wú)法按時(shí)歸還，因此政府與銀行都應(yīng)該做好金融監(jiān)督工作，全方位的了解房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)信息，尤其是償還能力，加強(qiáng)控制力度，并且對(duì)銀行貸款行為進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，從而使資金更加隔離的配置，從房地產(chǎn)行業(yè)逐漸的流向其他有更有希望的產(chǎn)業(yè)中，也使整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展起來(lái)，而不是過(guò)度集中在某一產(chǎn)業(yè)中。為了達(dá)到金融監(jiān)督的目的，政府以及銀行都應(yīng)該對(duì)自身的很多業(yè)務(wù)進(jìn)行改進(jìn)創(chuàng)新，在改進(jìn)傳統(tǒng)的存貸模式的同時(shí)，還要引入更多的沒(méi)有任何問(wèn)題的資產(chǎn)，盡可能的降低高風(fēng)險(xiǎn)貸款的比例，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

1.3盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型

目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有完全的靠攏，甚至有些脫離市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展走向，因此政府在各方面上鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)低碳環(huán)保，不再只是考慮經(jīng)濟(jì)效益問(wèn)題。政府可以利用杠桿經(jīng)濟(jì)原理來(lái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效的調(diào)整。杠桿作用主要表現(xiàn)在以下兩方面：一方面，政府可以通過(guò)政策支持鼓勵(lì)更多的房地產(chǎn)企業(yè)投資智能建筑，在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中給予更多的優(yōu)惠，這樣參與智能化建筑的開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商就會(huì)越來(lái)越多，進(jìn)而改變這種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式；另一方面，政府也可以對(duì)購(gòu)買(mǎi)低碳環(huán)保的住宅的用戶(hù)實(shí)行優(yōu)惠，進(jìn)而擴(kuò)大購(gòu)買(mǎi)人數(shù)，購(gòu)買(mǎi)人數(shù)的增多，又會(huì)促進(jìn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)智能化的環(huán)保的建筑，進(jìn)而完全的實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，也促進(jìn)了我國(guó)建筑行業(yè)的良性發(fā)展。

2.結(jié)語(yǔ)

篇(4)

對(duì)于物業(yè)管理的概念,學(xué)術(shù)界還沒(méi)有作出完整準(zhǔn)確的定義,也沒(méi)有為物業(yè)管理提供市場(chǎng)化方法的指導(dǎo),可以說(shuō)理論上欠缺。但是在實(shí)踐中,隨著1981年我國(guó)第一家物業(yè)管理公司在深圳建立,在將近30年里,物業(yè)管理實(shí)踐一直進(jìn)行。我們從實(shí)踐中,可以分析其市場(chǎng)化的現(xiàn)狀,具體可分為以下三個(gè)方面。

(一)物業(yè)管理市場(chǎng)定位與服務(wù)意識(shí)的缺失

物業(yè)管理雖然在走向市場(chǎng)化,但是其市場(chǎng)定位不明確,沒(méi)有搞清市場(chǎng)化的主旨與精髓。這種以管理者自居的后果在現(xiàn)實(shí)中表現(xiàn)為服務(wù)質(zhì)量低下。大部分房屋者對(duì)業(yè)主的服務(wù)態(tài)度不滿(mǎn)意,這主要是其自身意識(shí)沒(méi)有轉(zhuǎn)變,由于以前計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的慣性作用,服務(wù)還不可能完全跟上市場(chǎng)化的運(yùn)作,加之目前物業(yè)管理成本的上升,而管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)又存在偏低的現(xiàn)象,成本收益低,這就導(dǎo)致了一個(gè)惡性循環(huán),造成服務(wù)態(tài)度越差,意識(shí)逐步喪失。

而且,投資商應(yīng)該明白,由于物業(yè)管理屬于一種成本收益低、低風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè),理論上來(lái)要想獲得良好的發(fā)展,必須進(jìn)行規(guī)?；?jīng)營(yíng),物業(yè)公司應(yīng)將經(jīng)營(yíng)定位在規(guī)模效應(yīng)上。但是縱觀我國(guó)目前的物業(yè)管理市場(chǎng),絕大部分經(jīng)營(yíng)規(guī)模偏小,利潤(rùn)小,形不成規(guī)模優(yōu)勢(shì),因此發(fā)展壯大不起來(lái)。再加上政府沒(méi)有對(duì)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行充分的了解調(diào)查,所定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍低于物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn),所以其發(fā)展步履維艱?？梢哉f(shuō),物業(yè)管理市場(chǎng)定位的不明確,服務(wù)意識(shí)的缺失,使得企業(yè)市場(chǎng)化的改善變得更加的艱難。

(二)物業(yè)管理隊(duì)伍水平與市場(chǎng)不同步

目前很多物業(yè)公司的高層管理都是家族化管理,大部分人員都為初高中學(xué)歷,由于其最初的成立期就一直隨企業(yè)主經(jīng)營(yíng),到現(xiàn)在在公司的位置已經(jīng)處于高層。但是其水平已經(jīng)老化,知識(shí)學(xué)歷偏低,觀念成就落后跟不上時(shí)代的發(fā)展。由于情分、個(gè)人關(guān)系等影響,又不能將其辭退。這極大的影響了整個(gè)企業(yè)的人力資源的建設(shè)。

同時(shí),目前物業(yè)管理隊(duì)伍中,有的公司根本就沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的技術(shù)人員,加上公司內(nèi)部沒(méi)有明顯的制度規(guī)范,人員紀(jì)律松散,服務(wù)觀念與態(tài)度較差。在現(xiàn)實(shí)中,80%的住戶(hù)感覺(jué)物業(yè)服務(wù)人員服務(wù)態(tài)度較差。而且很多行內(nèi)人員認(rèn)為,物業(yè)管理的工作無(wú)技術(shù)含量,不需要知識(shí)文化水平高的人去做都能做好,這種錯(cuò)誤的觀念在很大程度上造成了現(xiàn)在物業(yè)管理隊(duì)伍水平的低下。而人力資源的更新不像物質(zhì)資本那樣,它更新速度慢,具有滯后性,其難度也很大,所以,素質(zhì)水平提高起來(lái)就非常的艱難。

(三)物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制不健全

雖然我國(guó)的物業(yè)管理公司現(xiàn)在都是朝著市場(chǎng)化的方向在建設(shè),但是它并沒(méi)有建立起規(guī)范有效的物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制。據(jù)資料統(tǒng)計(jì),我國(guó)目前大概有2萬(wàn)多家的物業(yè)管理公司,但是大部分都是從自己原來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中分離出來(lái)的,管理經(jīng)驗(yàn)缺乏,真正按照市場(chǎng)運(yùn)行的還在少數(shù),很多都沒(méi)有建立起現(xiàn)代企業(yè)管理制度。

同時(shí),在市場(chǎng)中存在不良競(jìng)爭(zhēng)、壟斷經(jīng)營(yíng)等現(xiàn)象?，F(xiàn)在很多的房管所都變相的改成物業(yè)管理公司,其運(yùn)行機(jī)制及其不規(guī)范,同時(shí)極大的排斥正規(guī)物業(yè)管理公司的市場(chǎng)進(jìn)入,經(jīng)濟(jì)論文他們極力奉行“肥水不流外人田”的信念。這“很大的程度上影響了許多正處于發(fā)展中的優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展,同時(shí)這也將影響到整個(gè)行業(yè)推廣市場(chǎng)化的進(jìn)程?！边@也是導(dǎo)致目前物業(yè)管理市場(chǎng)不景氣的一個(gè)重要原因。

二、完善我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的對(duì)策

(一)建立物業(yè)管理市場(chǎng)的三級(jí)管理體制

我國(guó)有關(guān)物業(yè)管理的行政法規(guī)十分多,如《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》等,國(guó)家應(yīng)該在這些基礎(chǔ)上逐步完善其法律法規(guī)。

同時(shí),我們應(yīng)該看到,在推動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中,行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該發(fā)揮自己的作用。它要積極爭(zhēng)取參與政府有關(guān)法律法規(guī)的建設(shè),發(fā)揮自己的影響力,同時(shí)對(duì)于物業(yè)管理市場(chǎng)的一些糾紛爭(zhēng)端,或不良競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象,給以協(xié)調(diào)與管理。而且要協(xié)助主管部門(mén)規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)作,完善行業(yè)的各種評(píng)測(cè)體系等。政府和協(xié)會(huì)發(fā)揮作用之外,物業(yè)管理企業(yè)自身的建設(shè)則是具有關(guān)鍵性的。

企業(yè)應(yīng)該拓展自己的經(jīng)營(yíng)面,實(shí)行規(guī)?；?jīng)營(yíng),以贏得規(guī)模效益的優(yōu)勢(shì),同時(shí),也應(yīng)該也應(yīng)該多方向的來(lái)發(fā)展業(yè)務(wù),多提供基本業(yè)務(wù)以外的多元化的有償?shù)姆?wù)項(xiàng)目,以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

(二)準(zhǔn)確市場(chǎng)定位,確定物業(yè)管理方向

可以說(shuō),物業(yè)管理要想市場(chǎng)化,其準(zhǔn)確的市場(chǎng)地位是必須的。目前我們看到,物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)很多,但是經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)都相對(duì)單一,造成過(guò)分的競(jìng)爭(zhēng),這樣必然會(huì)導(dǎo)致一些企業(yè)破產(chǎn)倒閉?！坝捎谖飿I(yè)管理企業(yè)的發(fā)展背景、管理特色的不同,一個(gè)企業(yè)的人、財(cái)、物、信息資源是有限的,如何將這些資源合理使用,發(fā)生規(guī)模效應(yīng),產(chǎn)生最大的效能,就需要有一個(gè)明確的、適合企業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)定位,需要根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展、企業(yè)的變化,適時(shí)地調(diào)整定位?！逼髽I(yè)要在樓盤(pán)開(kāi)之前做好充分的思考準(zhǔn)備,對(duì)于整個(gè)期間的規(guī)劃要做到盡量細(xì)致,不要一味的去爭(zhēng)搶,因小失大。而且要找準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)市場(chǎng),積極的開(kāi)放優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)的消費(fèi)能力。同時(shí)也要具體選擇的去考慮,地區(qū)差異也會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理定位與實(shí)施方法的不同。

同時(shí)不得不提的是,品牌戰(zhàn)略也是物業(yè)管理公司定位需要考慮的重要內(nèi)容之一。企業(yè)市場(chǎng)要細(xì)分,根據(jù)居民消費(fèi)者的具體情況來(lái)做出具體合理的管理服務(wù)措施,這樣精而細(xì)的分工需求,可以有效的提高企業(yè)的管理水平,同時(shí)也更符合物業(yè)管理的市場(chǎng)化走向。

篇(5)

關(guān)鍵詞 人口老齡化；經(jīng)濟(jì)對(duì)策；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；老齡產(chǎn)業(yè)

中圖分類(lèi)號(hào) F062.9

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A

文章編號(hào) 1002-2104(2007)01-0124-06

關(guān)于老齡化國(guó)際上的定義標(biāo)準(zhǔn)是：60歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過(guò)了10％(本文以此為標(biāo)準(zhǔn))，或65歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過(guò)7％。人口老齡化問(wèn)題是帶有全局性、戰(zhàn)略性的重大問(wèn)題，涉及到社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、文化等各個(gè)方面，解決得如何，對(duì)國(guó)家的穩(wěn)定與發(fā)展至關(guān)重要。截止2004年底，重慶市現(xiàn)有60周歲以上的老年人有約414萬(wàn)，占全市人口的13％，這表明重慶已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化社會(huì)。預(yù)計(jì)2036年左右將是重慶人口老齡化高峰時(shí)期，全市老年人口將突破900萬(wàn)，占總?cè)丝诘?3.6%。老年人口的持續(xù)增長(zhǎng)將帶來(lái)一系列的問(wèn)題，諸如社會(huì)勞動(dòng)人口減少，社會(huì)和家庭負(fù)擔(dān)加重，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受制；國(guó)家、社會(huì)和家庭在物質(zhì)和精神方面對(duì)老年人需求的投入增加；社會(huì)物質(zhì)財(cái)富的分配關(guān)系由此產(chǎn)生的社會(huì)福利政策的調(diào)適等等。

1 人口老齡化對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響

人口老齡化的挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，老年人是社會(huì)不可忽視的寶貴資源，他們對(duì)社會(huì)做出過(guò)重要貢獻(xiàn)，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。但人口老齡化也對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生挑戰(zhàn)，老年人口的比重加大，勞動(dòng)年齡人口比重下降，社會(huì)贍養(yǎng)比上升，財(cái)政壓力加大，將會(huì)給社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等帶來(lái)一系列的負(fù)面影響。

1.1 人口老齡化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的結(jié)果，是人類(lèi)歷史發(fā)展的趨勢(shì)

人口老齡化是由兩個(gè)原因造成的：第一是人口年齡結(jié)構(gòu)金字塔底部收縮所引致的人口老化（生育率下降導(dǎo)致青少年人口比重下降，即底部老齡化）；第二是人口年齡結(jié)構(gòu)金字塔頂部延伸所形成的人口老化(預(yù)期壽命的延長(zhǎng)和老年人口死亡率下降，促成老年人口比重上升，即頂部老齡化)。老年型社會(huì)象征著人類(lèi)社會(huì)的成熟，是社會(huì)發(fā)展的表現(xiàn)。人口老齡化是經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、醫(yī)療衛(wèi)生條件改善、居民生活水平的顯著提高帶來(lái)的人口預(yù)期壽命延長(zhǎng)的結(jié)果。老年群體是蘊(yùn)藏著技能、經(jīng)驗(yàn)、智慧的人才寶庫(kù)，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資源，人口老齡化可以與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

1.2 人口老齡化將帶動(dòng)老齡產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展

老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果，而社會(huì)的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又是老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提和基礎(chǔ)。隨著人口老齡化程度的不斷加深，人口平均預(yù)期壽命的延長(zhǎng)，老年人口的數(shù)量將越來(lái)越多。在這部分人口龐大的數(shù)量規(guī)模背景下，其對(duì)社會(huì)的需求將越來(lái)越大，已經(jīng)并將形成一個(gè)特殊的消費(fèi)市場(chǎng)。

老年群體特殊需求的擴(kuò)大，是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的一種動(dòng)力，需求帶動(dòng)供給，可以形成可觀的消費(fèi)市場(chǎng)。老齡產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，會(huì)給市場(chǎng)注入新的活力，是一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。老年市場(chǎng)是競(jìng)爭(zhēng)性極弱的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)潛力巨大。不同經(jīng)濟(jì)狀況、不同文化背景、不問(wèn)民族習(xí)俗、不同健康狀況、不同心理素質(zhì)、不同年齡階段、不同人生經(jīng)歷的老年人對(duì)各種商品與社會(huì)服務(wù)的需求各不相同，多層次、多元化的需求必將形成一個(gè)豐富多彩的消費(fèi)市場(chǎng)。隨著政府的重視和引導(dǎo)，老齡產(chǎn)業(yè)必將為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出它應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

1.3 人口老齡化具有影響消費(fèi)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu),深化產(chǎn)業(yè)分工、在“人口紅利”時(shí)期可化弊為利

人口結(jié)構(gòu)的改變也影響了社會(huì)儲(chǔ)蓄和消費(fèi)的方式,老年人的消費(fèi)以老年日用商品、健康醫(yī)護(hù)、精神娛樂(lè)為主，儲(chǔ)蓄意愿下降。實(shí)證結(jié)果表明,35～50歲年齡段的人儲(chǔ)蓄意愿最高,之后便逐步下降。日本的高儲(chǔ)蓄率曾經(jīng)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱,但隨著人口的老化,其儲(chǔ)蓄率持續(xù)降低,1980年為17.3%,1990年為13.9%,2003年僅為 7.5%。同時(shí),年輕一代的負(fù)債率上升，這兩方面因素將導(dǎo)致日本的消費(fèi)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。

在“人口紅利”時(shí)期，豐富的勞動(dòng)力資源使勞動(dòng)力價(jià)格保持在較低水平，投資的收益率較高。而勞動(dòng)力年齡結(jié)構(gòu)較小，勞動(dòng)者為養(yǎng)老而進(jìn)行儲(chǔ)蓄又為社會(huì)提供了大量的資金，壓低了利息水平，這兩者都有利于促進(jìn)投資的增長(zhǎng)。眾多的勞動(dòng)人口產(chǎn)生了大規(guī)模的市場(chǎng)，促進(jìn)了分工的進(jìn)一步細(xì)化，催生了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生。因此，“人口紅利”時(shí)期的經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)出投資活躍，市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，勞動(dòng)生產(chǎn)率不斷提高，經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展的局面。值得注意的是，“人口紅利”期不會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)，一般只有15～20年，而后老齡化的不利影響將開(kāi)始加劇。因此，應(yīng)該充分利用“人口紅利”期，加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

乜堪雄等：人口老齡化背景下的經(jīng)濟(jì)對(duì)策與產(chǎn)業(yè)選擇中國(guó)人口?資源與環(huán)境 2007年 第1期1.4 老齡人口的增長(zhǎng)會(huì)改變?nèi)丝诘膿狃B(yǎng)比，使勞動(dòng)人口的總負(fù)擔(dān)系數(shù)提高

人口撫養(yǎng)比即平均每100個(gè)勞動(dòng)年齡人口所撫養(yǎng)的老年人數(shù)量。重慶目前的平均撫養(yǎng)比是15.7，高于全國(guó)平均水平，而且全市內(nèi)表現(xiàn)出明顯的區(qū)域差異。在一般情況下，老年人口平均撫養(yǎng)費(fèi)用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于青少年人口的撫養(yǎng)費(fèi)用。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度講，青少年撫養(yǎng)費(fèi)用支出可以看作人力資本投資，老年人口的撫養(yǎng)費(fèi)用則是資源的重新分配，多屬于消費(fèi)性的。老齡人口增多導(dǎo)致儲(chǔ)蓄水平下降，削弱經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的潛力，導(dǎo)致未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的降低。

1.5 勞動(dòng)力的老化，必將影響到勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高

人口老齡化速度加快，勞動(dòng)年齡人口逐漸老化，尤其是在2025-2040年之間，是重慶人口老齡化的高峰時(shí)期和人口高齡化的高峰時(shí)期，低齡人口比重下降，高齡老年人口比重上升，人口老齡化加速，最后形成老化程度較高的老年型人口結(jié)構(gòu)。屆時(shí)勞動(dòng)力將出現(xiàn)嚴(yán)重短缺，經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)勞動(dòng)力的需求也開(kāi)始從需求制約型向供給制約型發(fā)展。

1.6 社會(huì)保障負(fù)擔(dān)加重，公共開(kāi)支增加，導(dǎo)致稅收負(fù)擔(dān)加重，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

隨著人口老齡化的加速，老年人口的病殘率上升，社會(huì)養(yǎng)老和醫(yī)療的壓力加大，勞動(dòng)年齡人口減少，養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)基金儲(chǔ)備不足，支付越來(lái)越多的老年人口的社會(huì)保障基金的風(fēng)險(xiǎn)加大。社會(huì)保障支出的急劇增加又嚴(yán)重削弱了本市企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。按照現(xiàn)行的社保制度規(guī)定，企業(yè)單位必須為日益增加的老年人口支付大量費(fèi)用，養(yǎng)老金支付增加了企業(yè)負(fù)擔(dān)。

1.7 人口老齡化要求調(diào)整現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以滿(mǎn)足老年人口對(duì)物質(zhì)和精神文化特殊的需要

由于老年人特殊的生理、心理和行為特征，決定了其消費(fèi)能力、消費(fèi)偏好、消費(fèi)行為、消費(fèi)方式、消費(fèi)觀念、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)決策等方面的特殊性，引起了需求結(jié)構(gòu)的變化，對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整提出新了要求。為實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)，老有所醫(yī)，老有所教，老有所學(xué)，老有所為，老有所樂(lè)”①，提高老年人口的生活質(zhì)量。我們需要改善老年人經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保健、照料服務(wù)、精神慰籍、文化生活、臨終關(guān)懷等，調(diào)整現(xiàn)有對(duì)老年人的供給結(jié)構(gòu)，發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)，增加老年人所需要的社會(huì)服務(wù)業(yè)，改造不適應(yīng)人口老齡化的住宅、社區(qū)和環(huán)境，發(fā)展老年人衣、食、住、行、用、文等各種消費(fèi)品。

1.8 人口老齡化引起家庭規(guī)模和家庭結(jié)構(gòu)的變化，使家庭養(yǎng)老功能不斷弱化

老年空巢家庭增多，家庭養(yǎng)老資源減少，使后代難以承負(fù)照顧老人的重任，在社會(huì)保障制度尚不健全的狀況下，解決老年人的生活照料問(wèn)題日益突出。“4-2-1”型的家庭結(jié)構(gòu)，使得一對(duì)夫婦要供養(yǎng)4位老人，不論是目前的家庭收入，還是夫婦能夠用于贍養(yǎng)的精力和時(shí)間，都難以滿(mǎn)足老年人的養(yǎng)老需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年，我國(guó)家庭平均規(guī)模是3.32人／戶(hù)，家庭人口和勞動(dòng)力的減少，都意味著家庭收入的減少，贍養(yǎng)老人能力的降低。而且隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，年輕人價(jià)值觀念的變化，老年人獨(dú)立意識(shí)的增強(qiáng)，都使老年人不愿意依附年輕人來(lái)養(yǎng)老。不僅使家庭養(yǎng)老的功能弱化了，而且對(duì)社會(huì)代際互動(dòng)產(chǎn)生重要影響。這要求加快發(fā)展以社區(qū)為中心的各項(xiàng)社會(huì)福利和社會(huì)服務(wù)事業(yè)，以補(bǔ)充家庭養(yǎng)老功能的不足。

2 重慶市老齡化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

1997年重慶直轄后，60歲以上的老人330萬(wàn)，占全市總?cè)丝诎俜种?0.25%，而GDP增長(zhǎng)7.5%；2000重慶60歲以上的老人361萬(wàn)，占全市總?cè)丝诎俜种?1.32%，而GDP增長(zhǎng)8.5%；2002重慶60歲以上的老人386萬(wàn)，占全市總?cè)丝诎俜种?2.1%，而GDP增長(zhǎng)10.1%；2004年重慶60歲以上的老人380萬(wàn)，占全市總?cè)丝诎俜种?2.7%，而GDP增長(zhǎng)12.2%；2005年重慶60歲以上的老人414萬(wàn)，占全市總?cè)丝诎俜种?3.1%，全市GDP完成2650億元，年增長(zhǎng)12%.按常住人口計(jì)算，人均國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到9 550元，跨上1 000美元臺(tái)階。 預(yù)計(jì)2010年重慶60歲以上的老人500萬(wàn)，占全市總?cè)丝诎俜种?5%。

2.1 重慶老年人的收支狀況

重慶市老年人的收入來(lái)源有政府統(tǒng)一發(fā)放的養(yǎng)老保障金、企業(yè)定期支付的退休養(yǎng)老金、子女支付的撫養(yǎng)費(fèi)、個(gè)人其他收入等。目前重慶市城鎮(zhèn)退休老人的平均年收入8 000元左右，人均月收入在600～700之間。城鎮(zhèn)事業(yè)單位的離退休老年人年收入在12 000元左右，而大部分企業(yè)退休老年人處于月收入在400～500元左右的低收入狀態(tài)，其次是處于低保狀態(tài)的老年人；農(nóng)村老年人的收入主要是依靠土地的農(nóng)業(yè)勞動(dòng)收入。收入決定了消費(fèi)，這種低收入狀態(tài)使得老年人的消費(fèi)指向?yàn)榻鉀Q溫飽和物質(zhì)享受，很難上升到較高層次的精神享受以及人的全面發(fā)展。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，老年人收入也將逐步提高，但受傳統(tǒng)觀念的影響，老年人仍持謹(jǐn)慎的消費(fèi)觀念。基本生活的消費(fèi)只占其支出的一少部分，而且老年人身體狀況多較差，據(jù)統(tǒng)計(jì)，老年人特別是高齡老年人的支出除滿(mǎn)足溫飽外多用于醫(yī)療方面。由于重慶市現(xiàn)有的家庭結(jié)構(gòu)仍以較為穩(wěn)定的“2-2-1”形式存在，且受傳統(tǒng)“養(yǎng)兒防老”的思想影響，老年人的收入中有一大部分仍然用于支助子女后代，這直接影響到老年人用于自身的消費(fèi)。

雖然直轄以來(lái)，重慶經(jīng)濟(jì)有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，政府財(cái)政收入與居民的收入都有了大幅提高，用于個(gè)人消費(fèi)的積累越來(lái)越豐厚，用于老齡事業(yè)的支出也有所提高，但相對(duì)與老年人口的迅速增加還顯的不夠。根據(jù)重慶市老齡委于2004年對(duì)全市40個(gè)區(qū)縣（自治縣、市）城鄉(xiāng)范圍內(nèi)貧困老人進(jìn)行的摸底調(diào)查，城鄉(xiāng)貧困老年人的基本狀況是：城市老年貧困人口每月退休金或其他收入300元以下的占11.2％，為11.24萬(wàn)人；農(nóng)村貧困老年人數(shù)約為44.57萬(wàn)人，占農(nóng)村老年人數(shù)的17.8%，合計(jì)占全市老年人總數(shù)的16％。我市貧困老年人城鄉(xiāng)貧困老人性別差異較大，農(nóng)村男性貧困老人占40％，女性占60％。城鎮(zhèn)男性貧困老人占47％，女性占53％。這是因?yàn)?，在農(nóng)村女性勞動(dòng)能力低，主要依靠男性勞動(dòng)力來(lái)維持家庭生活，經(jīng)濟(jì)上的依賴(lài)性較強(qiáng)，一旦遇上喪偶，就會(huì)導(dǎo)致貧困，而且女性的壽命普遍高于男性，由于年齡原因再婚的可能性低。在地區(qū)分布上，全市40個(gè)區(qū)縣都有貧困老人。按地域片區(qū)統(tǒng)計(jì)，其地處三峽庫(kù)區(qū)的渝東、渝東南片區(qū)農(nóng)村貧困老人比例較高，達(dá)到農(nóng)村貧困老人的60％。

2.2 重慶居民的消費(fèi)狀況

根據(jù)1985-2003年重慶市居民人均可支配收入的增長(zhǎng)幅度變化，我們把這段時(shí)期分為3個(gè)階段：

(1)1985-1990年段。對(duì)此段時(shí)期重慶市居民人均消費(fèi)與人均可支配收入的回歸及相關(guān)分析表明：Pearson 相關(guān)系數(shù)為0.984，回歸系數(shù)為1.001。

(2)1991-1997年段。對(duì)此段時(shí)期重慶市居民人均消費(fèi)與人均可支配收入的回歸及相關(guān)分析表明：Pearson 相關(guān)系數(shù)為0.997，回歸系數(shù)為0.929。

(3)1998-2003年段。對(duì)此段時(shí)期重慶市居民人均消費(fèi)與人均可支配收入的回歸及相關(guān)分析表明：Pearson 相關(guān)系數(shù)為0.994，回歸系數(shù)為0.797。由以上三階段的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)隨著人口老齡化的加快人均消費(fèi)與人均可支配收入之間的回歸系數(shù)呈下降趨，收入的增加對(duì)消費(fèi)支出的刺激作用弱化。

可以看出，從總體上說(shuō)，重慶市居民的平均消費(fèi)一直比較穩(wěn)定，而消費(fèi)傾向自1996-2003年的邊際消費(fèi)傾向變化可以分為三個(gè)階段：

（1）1998年之前，邊際消費(fèi)傾向劇烈波動(dòng)。居民邊際消費(fèi)傾向由1996年的0.733突升至1997年的0.863，然后急劇跌落至1998年的0.754。

（2）1999-2003年間，雖然下降幅度有變化，但總下降的趨勢(shì)比較穩(wěn)定。

顯然，從長(zhǎng)期下降通道的圖形看，其圖形與我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的景氣波動(dòng)相關(guān)性很差，90年代經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)與高通貨膨脹對(duì)重慶市居民邊際消費(fèi)傾向變化的下降通道幾乎沒(méi)有影響，這說(shuō)明決定重慶市居民消費(fèi)傾向變化的因素絕非景氣波動(dòng)短期因素。

（3）2003年，邊際消費(fèi)傾向曲線(xiàn)突然呈劇烈上升趨勢(shì)，由2002的0.573 升至 0.744，這主要是因?yàn)榻暧捎谕ㄐ艠I(yè)的迅速發(fā)展，人們的通信費(fèi)用猛增，而且人們對(duì)教育的投入到今年進(jìn)一步達(dá)到高峰。

盡管影響消費(fèi)傾向的因素是多方面的，如文化傳統(tǒng)、消費(fèi)觀念、消費(fèi)行為等，但影響重慶市居民消費(fèi)傾向變化的因素中，老齡化卻是不可忽視的因素，老齡化使老人收入下降。隨著老齡化加快，老年人口的增加，持久收入增長(zhǎng)緩慢，短期收入變化大使得老年人的高收入幻覺(jué)消失，老年人的收入下降，對(duì)未來(lái)收入預(yù)期樂(lè)觀者比重下降，對(duì)未來(lái)收入預(yù)期不穩(wěn)定者增加使儲(chǔ)蓄傾向上升。多數(shù)老年消費(fèi)者持久消費(fèi)增長(zhǎng)只能根據(jù)持久收入增長(zhǎng)來(lái)決定，他們將短期收入多數(shù)儲(chǔ)蓄起來(lái)以便生病養(yǎng)老備用，使得儲(chǔ)蓄傾向增加，帶動(dòng)居民消費(fèi)傾向下降。

3 人口老齡化條件下經(jīng)濟(jì)發(fā)展的對(duì)策

3.1 正確認(rèn)識(shí)老齡化問(wèn)題

首先要承認(rèn)人口老齡化是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然現(xiàn)象，辨證的看待老齡化問(wèn)題，它是人類(lèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，文明進(jìn)步，醫(yī)學(xué)科學(xué)水平和人民生活水平不斷提高的結(jié)果，是可以與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的。同時(shí)也要認(rèn)識(shí)到老人隨著年齡的不斷增長(zhǎng)，體弱多病，需要?jiǎng)e人照顧的地方多了，必定會(huì)加重處于勞動(dòng)期人口的負(fù)擔(dān)。發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)是“先富后老”，而重慶“未富就老”，使得重慶市的老齡化問(wèn)題顯得更為突出，必須高度重視它和認(rèn)真地對(duì)待它。

3.2 構(gòu)建符合地區(qū)實(shí)際的養(yǎng)老模式,降低社會(huì)養(yǎng)老成本

重慶的養(yǎng)老模式將以家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，社會(huì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充。

機(jī)構(gòu)式養(yǎng)老是指由專(zhuān)門(mén)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將老人集中起來(lái)，進(jìn)行全方位的照顧。家庭式養(yǎng)老是由家庭承擔(dān)老人的物質(zhì)、娛樂(lè)、醫(yī)療保健和日常護(hù)理等工作。社區(qū)式養(yǎng)老則是社會(huì)化養(yǎng)老的基本模式，指老人不離開(kāi)家庭，而由社區(qū)的有關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)和人士為老人提供上門(mén)服務(wù)或托老服務(wù)?，F(xiàn)代社會(huì)生活節(jié)奏加快，很多家庭的子女忙于工作，經(jīng)常無(wú)暇顧及老人，社區(qū)養(yǎng)老作為家庭養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)式養(yǎng)老之間的過(guò)渡形式，將是許多老年人和家庭首選的養(yǎng)老方式。社區(qū)養(yǎng)老網(wǎng)絡(luò)主要以社區(qū)服務(wù)中心為核心，以社區(qū)敬老院、社區(qū)托老所、家政服務(wù)中心、社區(qū)衛(wèi)生康復(fù)中心為依托，社區(qū)志愿工作者為補(bǔ)充，以社區(qū)內(nèi)有老人的每戶(hù)家庭為服務(wù)對(duì)象，建立一個(gè)暢通的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)體系。

3.3 進(jìn)一步建立健全老年社會(huì)福利制度

社會(huì)保障體系、社會(huì)救助體系、社會(huì)福利服務(wù)體系是社會(huì)福利制度的三大支撐體系（如圖3所示）。三者之間既有區(qū)別、相對(duì)獨(dú)立，又相互聯(lián)系，互為補(bǔ)充。社會(huì)保障主要包括各種社會(huì)保險(xiǎn)，以“防貧”為目的，是社會(huì)福利中最根本的制度；社會(huì)救助主要包括救災(zāi)、救濟(jì)、扶貧等，以“濟(jì)貧”為目的，是社會(huì)福利中最基礎(chǔ)的制度；社會(huì)福利服務(wù)主要為優(yōu)撫安置對(duì)象，為老年人、殘疾人、孤兒特殊群體提供福利和服務(wù)，以扶老、助殘、救孤為目的，是社會(huì)福利中極具發(fā)展的事業(yè)。

政府應(yīng)進(jìn)一步加大對(duì)貧困老年人救助的投入，凡有條件的地方應(yīng)加快建立針對(duì)老年人特殊困難的專(zhuān)項(xiàng)救助經(jīng)費(fèi)，并形成制度。建立和推行依靠社會(huì)各階層和社會(huì)力量認(rèn)助、認(rèn)養(yǎng)、認(rèn)捐特困老年人的制度，逐步建立起政府和民間相結(jié)合的特困老年人救助體系。建議市政府利用減持國(guó)有股所獲資金、福彩收入、政府財(cái)政、社會(huì)上的捐助及其他各種方式籌集的資金設(shè)立社會(huì)養(yǎng)老保障基金，成立專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)作和管理，這樣可以保證社會(huì)救助資金的源源不斷。在農(nóng)村要逐步建立和完善土地保障、家庭贍養(yǎng)和社會(huì)扶助相結(jié)合的農(nóng)民養(yǎng)老保障體系，并把最低生活保障制度深入農(nóng)村。

3.4 建造集多種功能于一體的老年人綜合活動(dòng)場(chǎng)所

老年活動(dòng)場(chǎng)所可分為室內(nèi)和露天。室內(nèi)場(chǎng)所主要是老年人用來(lái)聊天、下棋、打牌等；露天場(chǎng)所往往用來(lái)安排健身的，如跳舞、打太極、練香功等。通過(guò)老年人之間的溝通，疏解心理矛盾，通過(guò)室內(nèi)和露天活動(dòng)設(shè)施的分流，解決不同層次的老年人之間需求差異的矛盾。最常見(jiàn)的是老年人就近在其居住小區(qū)的廣場(chǎng)或中庭做健身活動(dòng)，但很多小區(qū)不具備這樣的廣場(chǎng)，而且具有條件的廣場(chǎng)可供老年人使用的面積又較小。像其它城市的老年公園就是一個(gè)集多種功能于一體的綜合活動(dòng)設(shè)施，環(huán)境優(yōu)美、空氣清新，但這在重慶幾乎很少。建議根據(jù)重慶城市發(fā)展規(guī)劃，在各區(qū)住宅小區(qū)密集的中央地帶建老年公園。

另外在縣（市、區(qū)）要建立老年文化活動(dòng)中心，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道要設(shè)立老年活動(dòng)站，有條件的村委會(huì)、居委會(huì)要開(kāi)設(shè)老年活動(dòng)室，構(gòu)筑重慶市全方位、多層次的老年活動(dòng)場(chǎng)所。

3.5 政策鼓勵(lì)引導(dǎo)民間資本進(jìn)入，建立老齡事業(yè)的多元化投入機(jī)制

面對(duì)老齡化高峰的挑戰(zhàn)，僅靠政府的財(cái)政投入擴(kuò)大社會(huì)福利和社會(huì)保險(xiǎn)手段是不夠的。要大力推進(jìn)老年福利事業(yè)社會(huì)化、產(chǎn)業(yè)化和法制化進(jìn)程，在堅(jiān)持政府主導(dǎo)，加大對(duì)老年福利事業(yè)投入的同時(shí)，要充分運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，動(dòng)員社會(huì)各方面力量廣泛參與。政府要制定優(yōu)惠扶持政策，簡(jiǎn)化項(xiàng)目立項(xiàng)和審批手續(xù)，鼓勵(lì)社會(huì)團(tuán)體、民辦非企業(yè)單位、私營(yíng)企業(yè)和國(guó)內(nèi)外人士投資老齡事業(yè)，發(fā)展老年產(chǎn)業(yè)，滿(mǎn)足不斷增長(zhǎng)的老年群體對(duì)設(shè)施、產(chǎn)品與服務(wù)的需求。發(fā)展多元投資主體，鼓勵(lì)社會(huì)捐助，鼓勵(lì)社區(qū)自辦經(jīng)濟(jì)實(shí)體，多種形式創(chuàng)辦老年服務(wù)機(jī)構(gòu)。另外，要充分利用現(xiàn)有資源，啟用閑置的社會(huì)設(shè)施進(jìn)行再利用，招募社會(huì)志愿者擴(kuò)充老齡事業(yè)的人力資源。

4 人口老齡化背景下產(chǎn)業(yè)調(diào)整與產(chǎn)業(yè)選擇

當(dāng)人類(lèi)進(jìn)入老齡化社會(huì)以后，老年人的需求就決定了一些產(chǎn)業(yè)的生存與壯大，面對(duì)人口老齡化的嚴(yán)峻形勢(shì)，重慶市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)的任務(wù)十分艱巨，建議采取相應(yīng)對(duì)策：

4.1 大力發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)

政府應(yīng)有計(jì)劃、分步驟地大力扶持和發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)，堅(jiān)持推進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展和培育老年消費(fèi)市場(chǎng)并重。在稅收、資金、貸款等方面給予老齡產(chǎn)業(yè)各種優(yōu)惠，在政策上鼓勵(lì)全社會(huì)、企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)人員為老年人開(kāi)發(fā)、研制、生產(chǎn)老年用品和老年設(shè)施，為老年人提供服務(wù)；推動(dòng)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展。老年人的消費(fèi)偏好主要取決于老年用品能不能具備三個(gè)方面的功能，即保健功能、便利功能和精神滿(mǎn)足功能?？梢愿鶕?jù)目標(biāo)人群需求類(lèi)型的不同對(duì)老齡產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分如下：

（1）養(yǎng)老助老需求市場(chǎng)。家庭養(yǎng)老功能的弱化已是不爭(zhēng)的事實(shí)，負(fù)重的中青年在強(qiáng)烈地呼吁老年服務(wù)的社會(huì)化和商業(yè)化。建立老年公寓、“老少戶(hù)”合住的新型住宅，“聚家養(yǎng)老”的方式受到很多人的歡迎。目前重慶除“三無(wú)”老人安置在敬老院、福利院，家庭照料困難的老人居住在老年公寓外，絕大多數(shù)是“居家養(yǎng)老、社區(qū)服務(wù)”。因此，開(kāi)發(fā)更多方便、舒適，價(jià)格適宜的老年型住宅，應(yīng)成為城市房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)重要的市場(chǎng)取向。此外，中國(guó)人壽保險(xiǎn)市場(chǎng)極為寬廣，商業(yè)化養(yǎng)老前景看好，重慶也不例外。

（2）健康醫(yī)護(hù)需求市場(chǎng)。隨著人口的老齡化和高齡化，高齡老人患病臥床率日益增加，有的生活不能自理，需要?jiǎng)e人護(hù)理。老年人的醫(yī)療護(hù)理和自我保健，是老年人最急需、最舍得花錢(qián)的市場(chǎng)，因?yàn)槔夏耆藢?duì)健康有比其它人群更為強(qiáng)烈的需求，這將促進(jìn)健身器械、運(yùn)動(dòng)和抗衰老產(chǎn)品的發(fā)展。老年門(mén)診、家庭病床和護(hù)理、健康咨詢(xún)、老年醫(yī)院、康復(fù)中心和臨終關(guān)懷等類(lèi)服務(wù)需求面廣量大，極具發(fā)展前景。

（3）老年日用商品需求市場(chǎng)。老年人受自己年齡和心理特征的影響，在飲食、衣著、醫(yī)療保健和文化消費(fèi)用品等方面都需要符合本年齡群體個(gè)性的老年型商品，甚至一些日常生活用品也和中青年需求有別，這些是老年市場(chǎng)中最重要的組成部分。

（4）精神娛樂(lè)需求市場(chǎng)。老年人希望的娛樂(lè)用品一般兼顧兩個(gè)方面：既好玩，又利于身心健康。如對(duì)老年玩具的開(kāi)發(fā)就極富市場(chǎng)前景；對(duì)老年人旅游市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)也很有潛力。根據(jù)有關(guān)調(diào)查，大多數(shù)老人喜愛(ài)短線(xiàn)旅游、登山、游泳、氣功、釣魚(yú)、球類(lèi)活動(dòng)，還有的喜愛(ài)書(shū)畫(huà)、跳舞、收藏、花鳥(niǎo)養(yǎng)殖等等，企業(yè)可據(jù)此有針對(duì)性的開(kāi)發(fā)相應(yīng)產(chǎn)品和服務(wù)。

（5）學(xué)習(xí)深造需求市場(chǎng)。隨著生活水平的不斷提高，老年人的精神文化需求也日趨突出。老年人就怕一個(gè)“空”字，無(wú)事可做，必然產(chǎn)生很多心理生理的問(wèn)題?！袄夏杲逃a(chǎn)業(yè)化”是實(shí)現(xiàn)健康老齡化戰(zhàn)略的重要方面。如在老年大學(xué)里可以開(kāi)設(shè)很多新興的健身娛樂(lè)知識(shí)，提倡“活到老，學(xué)到老”。

（6）生活咨詢(xún)需求市場(chǎng)。現(xiàn)代社會(huì)節(jié)奏的加快，知識(shí)的更新?lián)Q代日新月異，老年人畢竟是過(guò)去那個(gè)時(shí)代過(guò)來(lái)的人，有些知識(shí)落伍于時(shí)代也是必然的。而老年人遇到的問(wèn)題往往又格外地多，他們有疑難就需要有人幫助解決，其中有償?shù)淖稍?xún)服務(wù)就是一種。

4.2 在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整中，要重視發(fā)展就業(yè)容量大的老齡服務(wù)業(yè)

重慶作為我國(guó)的老工業(yè)基地，有幾十萬(wàn)的下崗職工，而且農(nóng)村眾多的剩余勞動(dòng)力也需要轉(zhuǎn)移。就業(yè)問(wèn)題已經(jīng)成為關(guān)系社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的重大問(wèn)題②。把勞動(dòng)力的數(shù)量?jī)?yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為勞動(dòng)力資源優(yōu)勢(shì)是重慶市目前和今后一個(gè)時(shí)期必須注意解決的大問(wèn)題。在普遍的老齡化到來(lái)之際，擴(kuò)大就業(yè)，盡快健全養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，籌措正在勞動(dòng)大軍行列中的這批人的養(yǎng)老金，以保證他們?cè)谀昀贤顺鰟趧?dòng)行列后，有相應(yīng)的生活保障，對(duì)緩解未來(lái)老齡化高峰的壓力具有十分重要的意義。同時(shí)，在目前撫養(yǎng)系數(shù)較低的情況下，籌措養(yǎng)老金是增加積累、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一條重要途徑，也將為解決人口與發(fā)展問(wèn)題提供較雄厚的物質(zhì)基礎(chǔ)。

4.3 優(yōu)化傳媒產(chǎn)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，構(gòu)造終身學(xué)習(xí)的市場(chǎng)體系

老齡化社會(huì)的到來(lái)，需要大批人員從事直接以老人為服務(wù)對(duì)象的工作。因此，中短期的服務(wù)培訓(xùn)工作就成為社會(huì)的當(dāng)務(wù)之急和一個(gè)中長(zhǎng)期的任務(wù)。培訓(xùn)是解決老齡從業(yè)專(zhuān)業(yè)人員短缺最有效的方法。另外建立老年教育網(wǎng)絡(luò)，發(fā)展老年電視大學(xué)、老年網(wǎng)上學(xué)校等多種形式的老年教育，幫助老年人增長(zhǎng)知識(shí)，倡導(dǎo)科學(xué)、文明、健康的生活方式，滿(mǎn)足老年人的學(xué)習(xí)教育、文化娛樂(lè)需求，同時(shí)要重視老年人才資源的開(kāi)發(fā)和利用。

5 結(jié) 論

面對(duì)社會(huì)人口的老齡化，政府必須從實(shí)際出發(fā)，堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，逐步建立和完善老年社會(huì)養(yǎng)老制度和福利制度，依法保護(hù)老年人的合法權(quán)益；根據(jù)老年消費(fèi)市場(chǎng)狀況，規(guī)范、引導(dǎo)投資，調(diào)整、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)用產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化的新運(yùn)行機(jī)制，推進(jìn)安老、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)重慶經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展；根據(jù)老年人的不同需求，有計(jì)劃地發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)、開(kāi)發(fā)老年用品，增設(shè)老年服務(wù)項(xiàng)目，滿(mǎn)足老年人在物質(zhì)和文化方面的發(fā)展需要。

參考文獻(xiàn)(References)

［1］重慶市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì).重慶新世紀(jì)開(kāi)局方略［M］. 重慶：重慶出版社，2002：15～18. ［Chongqing Development Plan Committee.Chongqing new Century Beginning General plan［M］.Chongqing:Chongqing Press, 2002：15～18.］

［2］劉雪琴 ，任曉琳.老年人的生活質(zhì)量現(xiàn)狀及其對(duì)策［J］.護(hù)理研究，2002，11. ［ Liu Xueqin, Ren Xiaolin.

Old Person's Life Quality Present Situation and Its Countermeasure［J］.Nursing Research,2002，11.］

［3］鄔滄萍， 姚遠(yuǎn).老齡社會(huì)的一項(xiàng)重大戰(zhàn)略選擇［J］.求是，2002，2:16～17. ［Wu Cangping, Yao Yuan The Old Age Society's one Significant Strategy Chooses［J］. Qiushi Journal，2002，2:16～17.］

［4］穆光宗.建立代際互助體系，走出傳統(tǒng)養(yǎng)老困境［J］.市場(chǎng)與人口分析，1999，6:21～24.［Mu Guangzhong. Establish the Acting Occasion System of Mutual Aid, Walk out of Tradition to Live in Retirement Difficult Condition［J］. Market and Population Analysis，1999，6:21～24.］

［5］顧大男.中國(guó)人口老齡化與未來(lái)商機(jī)分析綜述［J］.市場(chǎng)與人口分析，1999,5: 41～43. ［Gu Danan. Chinese an Aging Population and the Future Analysis Summary of Business Opportunity ［J］.Market and Population Analysis.1999,5: 41～43.］

［6］原新.中國(guó)未來(lái)人口老齡化展望［J］.人口學(xué)刊,1999,6：17～21. ［Yuan Xin. The Future Chinese Prospect of An Aging Population ［J］. Demography Publication, 1999,6：17～21.］

［7］岳頌東.我國(guó)人口老齡化趨勢(shì)及其對(duì)策［J］.社會(huì)保障制度,2001,5:56～58.［Yue Songdong.The Tendency of An Aging Population of Our Country and Its Countermeasure ［J］. Social Security System, 2001,5: 56～58.］

［8］.經(jīng)濟(jì)論文選集［M］.北京：北京大學(xué)出版社，1981:353～356. ［Ma Yinchu. Economic Paper Selected Works of Mayanchu［M］.Bejing: Beijing University Press, 1981：353～356.］

The Economic Measure and Industry Choosing Under the Aging Population

Background On the Rasis of Aging Population of Chongqing

NIE Kan-xiong1 HE Xiao-zhou2

(1.Chongqing Jiaotong University, Chongqing 400074, China;2.Chongqing University, Chongqing 400044, China)