序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房產(chǎn)投資論文范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關鍵詞：風險防范房地產(chǎn)信貸銀行業(yè)

房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟中一個重要的支柱產(chǎn)業(yè),它的發(fā)展對于發(fā)展經(jīng)濟和提高人民生活水平、拉動相關行業(yè)發(fā)展、擴大內(nèi)需等都產(chǎn)生著極為重要的作用,房地產(chǎn)信貸又是一項充滿風險的業(yè)務。因此,如何規(guī)避金融風險、積極促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展,將是我國當前十分重要的任務。

一、銀行房地產(chǎn)信貸過程分析

1、地產(chǎn)開發(fā)階段。承擔土地一級開發(fā)的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來源于土地轉讓。

2、房地產(chǎn)開發(fā)階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于自籌資金、國內(nèi)貸款、外資、債券及其他。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得貸款后,將部分資金支付給地產(chǎn)一級開發(fā)商,這也使銀行對地產(chǎn)開發(fā)階段的貸款收回。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動項目后著力開發(fā)一期,在取得銷售許可證等“五證”齊全后預售商品房,獲得預售收入并用該資金開發(fā)二期,實現(xiàn)循環(huán)開發(fā)。

3、房地產(chǎn)銷售階段。銀行向購房者提供按揭貸款等服務,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將取得的銷售收入支付建筑安裝企業(yè)的代墊資金和對項目開發(fā)貸款進行還貸,銀行通過回收購房者還貸資金實現(xiàn)整個房地產(chǎn)信貸資金的“回籠”。

二、銀行房地產(chǎn)信貸風險揭示

結合以上銀行對房地產(chǎn)信貸過程,銀行可能遇到風險如下。

1、項目合法有效性風險。由于房地產(chǎn)和其他行業(yè)的差異,這一業(yè)務既有房地產(chǎn)企業(yè)(借款主體)的資質(zhì)管理——保留行政審批的項目,還有項目本身的合法有效性,大部分項目都是保留行政審批的,尤其是進行規(guī)劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風險,這體現(xiàn)在房地產(chǎn)項目的地產(chǎn)一級開發(fā)階段和項目開發(fā)階段,這類風險發(fā)生最為顯著的是工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

2、市場風險。房地產(chǎn)項目的市場定位往往成為市場風險的主要決定因素,其中價格和當?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是衡量市場風險的主要參考指標。這類風險主要體現(xiàn)在銀行對項目的審貸初期和房地產(chǎn)項目的銷售階段,易受該行業(yè)經(jīng)濟“泡沫”的影響,海南房地產(chǎn)“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。

3、項目質(zhì)量風險。由于房地產(chǎn)項目按揭時間較長,在此期間容易滋生許多不確定性風險因素。其中項目的工程建設質(zhì)量相對容易監(jiān)控,而項目的選址、項目類型、物業(yè)配備等將會在長時間影響項目質(zhì)量,從而給銀行帶來相應的信貸風險。這類風險體現(xiàn)在房地產(chǎn)工程項目建設管理和項目的周圍經(jīng)濟環(huán)境上。

4、經(jīng)濟風險。經(jīng)濟風險主要指房地產(chǎn)上游行業(yè)的風險傳導,例如原材料價格的上漲將會加大房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營成本,甚至推動房價的上漲,給市場帶來許多不確定性。此外,國民經(jīng)濟總量的發(fā)展和人們消費水平都將影響到房地產(chǎn)的需求市場。由于房地產(chǎn)的行業(yè)特性,其受經(jīng)濟環(huán)境的影響因素較多。

5、政策性風險。對房地產(chǎn)而言,其政策性風險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其他相關政策的影響。

三、銀行房地產(chǎn)信貸風險防范措施

1、政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控能力。政府要增強對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學性,改善對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理,完善調(diào)控手段,提高調(diào)控能力,促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展,防止大起大落,防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此,必須首先加強房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計工作,完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),建立健全全國房地產(chǎn)市場預警預報體系。通過全面、準確、及時地采集房地產(chǎn)市場運行中的相關數(shù)據(jù)和對影響市場發(fā)展的相關數(shù)據(jù)進行分析、公布,政府可以全面、及時、準確地掌握我國房地產(chǎn)市場運行情況,并進一步加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導,以實現(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場運行情況的預警和對房地產(chǎn)投資、消費的引導。

其次,政府要設計合理、嚴密的房地產(chǎn)稅制,引導土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的過度投機。比如對土地空(閑)置征稅,以鼓勵持有人積極投資開發(fā),提高囤積投機的成本;征收土地增值稅,土地增值稅能有效地抑制土地投機,且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會,體現(xiàn)了社會公正。征收土地保有稅,以刺激土地供給等。

2、發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場。我國應當大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場,形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場,以達到分散銀行信貸風險的目的。房地產(chǎn)對于銀行的依賴性過大,不利于自身發(fā)展,同時商業(yè)銀行過度的房地產(chǎn)貸款,有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因為商業(yè)銀行的資金來源主要是吸收社會存款,而將這部分資金投向期限較長的房地產(chǎn)項目不符合銀行資產(chǎn)流動性、安全性的要求,容易造成清償危機,產(chǎn)生金融風險。在成熟規(guī)范的市場中,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資不僅僅有債權融資和股權融資兩種基本形式,在一級市場以外,還應存在著發(fā)達的證券化二級市場。在這個二級市場上,各種房地產(chǎn)金融工具同時存在,包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化,實現(xiàn)資源的合理配置。

3、房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的抗風險能力。房地產(chǎn)企業(yè)自身應增強管理能力、市場競爭能力、風險控制能力和誠信度,提高抗風險能力。作為資金密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟效應較其他行業(yè)尤為明顯。規(guī)模小的開發(fā)商的單位成本居高不下,在廣告策劃、營銷推廣、環(huán)境改造、配套設施、物業(yè)管理等方面規(guī)模較大的公司占有明顯優(yōu)勢。此外,規(guī)模大尤其是具有較強現(xiàn)金實力的開發(fā)商在選擇項目最佳開發(fā)時間上也具有主動權。因此,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中,能有效地節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營成本,提高抗風險能力。

4、銀監(jiān)會要充分發(fā)揮監(jiān)管作用和服務功能。銀監(jiān)會應加快發(fā)揮在社會信用基礎和市場誠信制度建設中的重要作用,完善監(jiān)管手段,提高監(jiān)管能力,充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務功能。激勵誠信行為,促使各經(jīng)濟主體在日常信用活動中養(yǎng)成守信習慣,彼此建立起互信、互利的信用關系,確立失信成本遞增的違約制裁機制,嚴懲欺騙和違約行為,在全社會范圍內(nèi)營造起誠實守信的氛圍和環(huán)境,促進金融穩(wěn)定。

5、提高商業(yè)銀行的風險防范能力。商業(yè)銀行自身應加強管理,提高風險防范能力。首先,商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場分析、預測和監(jiān)測指標體系,建立和擴大房地產(chǎn)市場信息來源,及時關注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況,提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的分析預測能力;要加強產(chǎn)業(yè)政策研究,制訂與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策;要加強對房地產(chǎn)行業(yè)周期波動的研究,防范市場風險于未然。其次,信貸從業(yè)人員必須樹立牢固的風險意識和良好的職業(yè)道德意識,在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責,認真做好貸前調(diào)查工作,及時分析信貸業(yè)務的客戶風險和經(jīng)營風險,研究信貸風險防范措施。

信貸審批人員應在審批環(huán)節(jié)嚴格把關。一是分析項目是否符合國家宏觀政策;二是分析項目投資資金組成的合理性和來源的可靠性,項目資本金比例是否達到國家規(guī)定的比例,自有資金是否到位,部分銷(預)售收入作為投資來源是否可行等;三是分析項目總投資的合理性,如建安成本是否過高等;四是分析項目的合法合規(guī)性,結合“四證”分析有無超規(guī)劃、超容積率等情況;五是分析項目抗風險能力,結合成本、凈現(xiàn)金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標進行分析;六是分析項目的市場前景及其競爭力,要結合產(chǎn)品價格、項目所在地的位置、規(guī)劃布局和建筑設計、開發(fā)商的品牌等因素分析;七是分析擔保措施,抵押物是否足值、變現(xiàn)能力是否強,保證人保證能力如何等;八是分析企業(yè)的財務狀況、資信狀況、開發(fā)經(jīng)驗、經(jīng)營管理能力和風險意識及風險控制能力。

【參考文獻】

[1]孫永玲:中國房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略實施[M].機械工業(yè)出版社,2005.

篇(2)

論文關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅種納稅籌劃

論文摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優(yōu)惠政策；其次是選擇適用適當?shù)臅嬚?，盡量降低營業(yè)額，同時增加扣除項目金額，從而達到縮小計稅基數(shù)或者適用低稅率、零稅率，減少應納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個稅種的納稅籌劃技巧才具有實際意義。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅納稅籌劃技巧

1.1籌劃思路

納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應納稅額。營業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營的整個過程。營業(yè)稅以營業(yè)額為計稅依據(jù)，營業(yè)額是納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款及價外費用。價外費用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。應納稅額計算公式為：應納稅額一營業(yè)額×稅率，由計算公式可以看出，要想降低應納稅額，一要降低營業(yè)額，二要爭取適用較低稅率甚至是零稅率。

1.2籌劃案例

案例一：丙企業(yè)通過參與土地拍賣競得一塊地價6億元的土地。由于丙的技術水平有限，采用合作建房方式與丁企業(yè)聯(lián)合開發(fā)此房產(chǎn)。由丙提供土地使用權，丁提供資金。丙、丁兩企業(yè)商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計雙方可各分得價值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物”方式和成立“合營企業(yè)”方式。根據(jù)營業(yè)稅法的規(guī)定，兩種不同的合作建房方式將產(chǎn)生完全不同的納稅義務：(1)“以物易物”方式。丙企業(yè)通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產(chǎn)生了轉讓無形資產(chǎn)應交納營業(yè)稅的納稅義務。此時其轉讓土地使用權的營業(yè)稅為6億元，丙應納的營業(yè)稅為3000萬元。(2)“合營企業(yè)”方式，丙企業(yè)以土地使用權、丁企業(yè)以貨幣資金成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于丙企業(yè)投入的土地使用權是無形資產(chǎn)，無須繳納營業(yè)稅。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧

2.1籌劃思路

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法；對于只用的房屋，按房產(chǎn)計稅余值征收，稱為從價計征，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％～30％后的余值作為計稅依據(jù)，按1.2％的稅率計算年應納稅額；對于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱為從租計征，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，按12％的稅率計算應納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產(chǎn)稅的籌劃思路就是想方設法將“出租”房屋行為轉變?yōu)椤白誀I”房屋行為，或者采用拆分法將租金進行分解。

2.2籌劃案例

案例二：A公司開發(fā)了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設計為商場，開發(fā)成本為1500萬元，市場價值6000萬元，如果出租，預計年租金500萬元。由于該商住樓的增值率比較高，如果對外銷售需要繳納2000多萬元的土地增值稅，經(jīng)股東會決議決定將該商場自留用于出租。H先生擬租下該商場用來做酒樓，提供餐飲服務。

方案1：A公司與H先生簽訂房屋租賃合同，年租金500萬元。則應繳納房產(chǎn)稅：500X12％=60(萬元)。

方案2：A公司將該商場轉為固定資產(chǎn)，并到工商行政管理部門去變更營業(yè)執(zhí)照，增加附營業(yè)務餐飲業(yè)，然后與H先生簽訂承包經(jīng)營合同，年承包費500萬元。此時，該房產(chǎn)屬于自營性質(zhì)，可以按賬面原值從價計征。根據(jù)《固定資產(chǎn)》會計準則，自建自用的房屋的入賬價值為實際的建造成本加相關稅費。為簡單起見，我們不考慮將開發(fā)產(chǎn)品結轉為固定資產(chǎn)的有關稅費問題，則應繳房產(chǎn)稅1500×(1－30％)×1.2％=12.6(萬元)?？梢姡悍桨?巧妙地將出租行為轉變?yōu)槌邪?jīng)營行為，改出租房屋為自營房屋，就可以按建造成本從價計征房產(chǎn)稅，比方案1少繳納房產(chǎn)稅47.40萬元。

3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧

3.1籌劃思路

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分。稅率為40％；增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為計稅依據(jù)。增值額是以轉讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售。如果增值額沒有超過扣除項目金額的20％，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關優(yōu)惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷售收入?？梢詫⒀b修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當降低商品房的售價。(2)增加扣除項目金額?？梢约哟髮@林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設施標準。

3.2籌劃案例

案例三：Y公司開發(fā)一住宅小區(qū)，總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷售均價3500元／m2，預計總收入35000萬元，預繳營業(yè)稅及附加1960萬元，總開發(fā)成本20800萬元(不含銀行費用)。

方案1：直接按現(xiàn)狀進行開發(fā)與銷售，則；

①可扣除項目金額=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(萬元)

②增值額=35000－29000=6000(萬元)

③增值率=6000÷29000×100％=20.69％

④應繳納的土地增值稅＝6000X30％=1800(萬元)

方案2：追加園林綠化方面的投資200萬元，則：

①可扣除項目金額=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(萬元)

②增值額=35000－29260=5740(萬元)

③增值率=5740÷29260×100％=19.62％

④因為增值率<20％，所以免土地增值稅。

可見：方案2比方案1雖然多投資200萬元，但卻因此導致增值率低于20％，從而節(jié)約了土地增值稅1800萬元。

篇(3)

摘 要 隨著我國稅收法規(guī)的不斷完善，高稅負的壓力使不少房地產(chǎn)企業(yè)將部分高利潤率的開發(fā)產(chǎn)品轉為投資性房地產(chǎn)，論文在新會計準則開始實行的背景下，探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉向投資性房地產(chǎn)的利弊及相應的稅務籌劃。

關健詞 投資性房地產(chǎn) 利弊 稅務 籌劃

房價無疑是目前中國最熱門的話題，國家近期頒布的與房地產(chǎn)有關的政策都是為了遏制房價，這對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，確實是一個不利消息?？陀^來說，我國房價過高的原因很復雜，其中稅費比重大也是一個重要的原因。國家稅務總局2010年6月正式下發(fā)《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，加大了土地增值稅清算工作的力度，并調(diào)增了預征比率。有實力的地產(chǎn)公司為減少高利潤開發(fā)產(chǎn)品所帶來的高額土地增值稅轉向商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營，已成為一種新模式。如何認清利弊、有效地進行投資性房地產(chǎn)稅收籌劃逐步成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展思路中的重點。

一、投資性房地產(chǎn)的利弊分析

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。這無疑有效地避免了利潤率高的商業(yè)地產(chǎn)部分的高額土地增值稅。開發(fā)企業(yè)自留商業(yè)地產(chǎn)項目要進行立項審批，同時存在著一些弊端：

1.減少現(xiàn)金流，增加企業(yè)財務成本和資金占用率。對于資金鏈易斷裂的房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并非都具有自留商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營的實力。另外由于商業(yè)地產(chǎn)一切要靠收益率說話，開發(fā)商為了營造商業(yè)氛圍只能延長周期，這將在一定程度上減弱周轉速度。

2.投資性房地產(chǎn)避免了土地增值稅，但要負擔房產(chǎn)稅。

3.房產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權轉讓時仍然要征繳土地增值稅。

二、投資性房地產(chǎn)的稅務籌劃

投資性房地產(chǎn)指為賺取租金或資本增值，或兩者目的兼有而持有的房地產(chǎn)。自用和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。

（一）投資性房地產(chǎn)會計核算的計量方法

新會計準則對于投資性房地產(chǎn)的核算規(guī)定了兩種計量方法，成本法和公允價值法。成本法下可以對投資性房地產(chǎn)計提折舊，折舊減少當期利潤，具有遞延納稅的意義;而公允價值法雖然在一定程度上更能反映資產(chǎn)的真實價值，但不可以計提折舊，即使當期發(fā)生了資產(chǎn)減值，因此減少的企業(yè)所得稅只能作為遞延資產(chǎn)，等到資產(chǎn)處置時才能確認。

（二）租金收入的籌劃

1.將出租業(yè)務策劃為承包業(yè)務

房產(chǎn)稅的計算有從價計征和從租計征兩種方法。隨著中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，許多早期建造的房屋盡管賬面原值很低，由于地處市區(qū)中心地段，現(xiàn)在的市場價格遠高于原建造成本反應出來的賬面價值，其每年的租金收入甚至遠高于其賬面原值。但租金則偏高，這樣就造成了兩種計稅方法下房產(chǎn)稅負擔不公平的現(xiàn)象，從租計征稅負重，從價計征稅負輕。房屋出租除了需要交納租金收入12%的房產(chǎn)稅，還需繳納營業(yè)稅、城市建設維護稅和教育費附加、印花稅等等，稅收負擔偏重。而從價計征房產(chǎn)稅是對納稅人自有非出租房屋，以房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)，其稅率是1.2%。如果企業(yè)以自己的名義領取營業(yè)執(zhí)照和稅務登記證，將房屋承租人招聘為經(jīng)紀人，將房屋出租行為變?yōu)樽赞k商場再承包出去，收取資產(chǎn)管理費，那么原有的房產(chǎn)稅就可以按從價計征方法征收房產(chǎn)稅，也可以避免了營業(yè)稅及其附加，從而減輕了企業(yè)負擔。成都中心商業(yè)街則出現(xiàn)將40年的商業(yè)產(chǎn)權轉化成10年、20年的經(jīng)營權出售給小商家，產(chǎn)權不變的情況。

2.租金收入分解為其他形式

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將投資性房地產(chǎn)出租以賺取租金收入，租金收入的高低直接關系到應繳納的營業(yè)稅和房產(chǎn)稅，應盡量考慮分解租金收入，將部分租金收入以其他形式表現(xiàn)，這樣既可以減少租金進而減輕企業(yè)稅負，又不影響企業(yè)收入。

案例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司將所開發(fā)的商住樓中的1-6層商業(yè)地產(chǎn)部份3萬平方米自留打造成童裝批發(fā)中心用于對外出租，公司計劃由所屬物業(yè)公司作為中介按照平均每月每平方米1500元的價格出租，該價格包含了所有費用。

籌劃前公司需要繳納的稅金如下:

營業(yè)稅及其附加:由于每月租金總收入為4500萬，需要繳納營業(yè)稅及附加為 4500×5.5%=247.5萬。

房產(chǎn)稅:企業(yè)的房產(chǎn)稅應按照房屋租金收入的12%繳納，因此房產(chǎn)稅為4500×12%=540萬。

企業(yè)所得稅等其他稅費本例中暫不考慮。

籌劃分析：從合理分解租金的角度進行籌劃。將水電費、衛(wèi)生費、中央空調(diào)維護費、保安費、會員費（房租可打折）、物業(yè)費從房租中分解出來，與客戶簽訂房租合同注明其他各項費用的收取標準，單獨收取房租。假設該公司每月收取客戶的其他各項費用合計為1500萬元，那么，由于租金收入直接減少1500萬元，甲公司寫字樓的出租將直接減少房產(chǎn)稅為180萬元(1500×12%)，而水電費、衛(wèi)生費、中央空調(diào)維護費、保安費也降低了營業(yè)稅及其附加?？梢姾侠淼姆纸庾饨鹗杖?，可以在不影響公司收入的同時，有效降低了公司的稅負。

由以上分析我們可以看出，利用投資性房地產(chǎn)稅收籌劃可以為企業(yè)帶來一定的節(jié)稅空間，而應結合企業(yè)的實際經(jīng)營情況，并依據(jù)稅法的具體規(guī)定，再利用計算、比較分析等方法手段來甄選具體的操作方案。

參考文獻：

[1]章穎凌,常蘇芬.論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃.會計之友.2010(11).

篇(4)

物業(yè)稅實際上和財產(chǎn)稅的含義是相同的，前者在東南亞國家和我國的香港地區(qū)使用；后者則是英語國家“property tax”的中文翻譯。因此，“物業(yè)稅”和“財產(chǎn)稅”是同一概念的不同表述。物業(yè)稅并不是一個具體的稅種名稱，而是稅收分類中的一個類別，其基本含義是對財產(chǎn)征稅。那么，什么是財產(chǎn)？凡是對人有用的東西都是財產(chǎn)，包括可用于消費或可用于取得收入。對財產(chǎn)征稅和對財產(chǎn)的收入征稅是兩個不同的概念：前者是對財產(chǎn)的價值存量征稅；后者是對財產(chǎn)產(chǎn)生的價值流量征稅。財產(chǎn)稅不可能對所有財產(chǎn)普遍征收，而只能是選擇性征收，通?？晒┻x擇的財產(chǎn)稅稅種有：房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅和饋贈稅。有些學者或政府官員認為印花稅也屬于財產(chǎn)稅的一種，這是可以商榷的。從印花稅的制度安排來看，是對合法權利的征稅?！皺嗬币彩秦敭a(chǎn)，但印花稅中征稅對象的“權利”是由政府認定的，因此印花稅雖然有“稅”的形式，實際上卻是政府對提供公共勞務收取的使用者費。印花稅可以大大節(jié)約商品勞務交易稅和生產(chǎn)要素收入稅的征管成本，對減輕納稅人的稅收負擔是有利的。而財產(chǎn)稅的征管成本是很高的，也不存在降低納稅人稅收負擔的功能。

開征財產(chǎn)稅的目的是使稅收制度和財政體制更能體現(xiàn)效率和公平，理由如下：（1）房產(chǎn)稅有利于房產(chǎn)轉移到更能創(chuàng)造價值者的手里。物業(yè)稅屬于對物稅，并不考慮納稅人的納稅能力，因此當納稅人缺乏負擔能力的時候，只能把房產(chǎn)轉移到更有納稅能力者的手里，有利于社會價值財富的增加，從而提高經(jīng)濟運行效率；（2）遺產(chǎn)稅和饋贈稅有利于實現(xiàn)“人”的公平。一個人一生中擁有的財產(chǎn)分兩種：一種是靠自己掙得的財產(chǎn)；另一種是靠繼承遺產(chǎn)和饋贈獲得的財產(chǎn)。因此對后者征稅更能體現(xiàn)“人”的公平；（3）房產(chǎn)稅有利于提高政府的資源配置效率。公共受益和公共成本負擔對稱原則是構建效率財政體制的要求，房產(chǎn)稅通常是地方稅，以房產(chǎn)作為居民公共受益的成本分攤依據(jù)可以較好地貫徹對稱原則。這正如對高速公路的收費可以由汽油稅和輪胎稅替代一樣，因為以汽油和輪胎的消耗來計算使用高速公路的費用是符合效率原則的。

當然，財產(chǎn)稅也經(jīng)常遭到批評。因為房產(chǎn)稅是對物稅，所以不符合稅收量能負擔的基本原則，有失公平，同時遺產(chǎn)被征稅卻會挫傷財產(chǎn)所有者創(chuàng)造價值的積極性。財產(chǎn)稅雖然有利有弊，而且也是一些實施國家爭論的熱點之一，但基本傾向是認為利大于弊，也沒有更好的政府收入形式來替代財產(chǎn)稅。因此，房產(chǎn)稅一直是地方財政收入的重要來源。例如英國，平均要占財政收入的30-40％，高的可達70-80％，低的也有10-15％。

但我國卻有另一種觀點，認為開征物業(yè)稅的主要目的是理順房產(chǎn)的市場價格，或者說有利于改善房產(chǎn)價格過高的態(tài)勢。由于這種觀點開始是由官方人員說出來的，因此影響很大，以致于對物業(yè)稅的研究主要集中在房產(chǎn)稅，甚至使居民產(chǎn)生要通過增加稅收的辦法來降低房產(chǎn)價格的印象。這無論是在理論上還是在實踐上都是有問題的。從理論上看，房產(chǎn)稅和房產(chǎn)的市場交易價格是兩個不同領域的問題。前者屬于公共勞務的成本分攤問題；后者則屬于私人商品的資源配置問題。因此，前者屬于公共財政的范疇；后者則屬于市場經(jīng)濟的范疇。把不同性質(zhì)的問題相混不利于我國市場經(jīng)濟體制的完善。從實踐上看，將會產(chǎn)生“劫貧濟富”的不良效果。因為在我國購買得起房產(chǎn)的只是極少數(shù)人，但人人都要有房居住，因此人人都成為降低房價的負擔者。這顯然是極不公平的。應該說，房產(chǎn)價格過高與土地非農(nóng)業(yè)利用的政府壟斷和其他政府壟斷有關，和房產(chǎn)稅并沒有直接的關系。而前者的問題是公有制國家建立市場經(jīng)濟體制的重點和難點之一，是全局性的問題，不是靠房產(chǎn)稅可以解決得了的。

如果要開征物業(yè)稅，那么要了解中國的現(xiàn)狀，然后再考慮如何通過物業(yè)稅來改善我國的稅收制度和財政體制。在我國的稅收制度中，物業(yè)稅安排了房產(chǎn)稅，但沒有遺產(chǎn)稅和饋贈稅。

我國的“房產(chǎn)稅”究竟是不是真正意義上的財產(chǎn)稅這個問題是需要進一步研究的。我國的房產(chǎn)稅只是對盈利性企業(yè)的房產(chǎn)和出租的房產(chǎn)征稅，而對非盈利組織、政府公共部門、居民自有住房的房產(chǎn)都是免稅的。在征稅房產(chǎn)中，計稅依據(jù)也是不統(tǒng)一的，盈利性企業(yè)房產(chǎn)的計稅依據(jù)是房產(chǎn)的原值而對出租的房產(chǎn)則采用租金。在市場經(jīng)濟中，房產(chǎn)價值是被不斷折現(xiàn)的過程，因此從效率的角度看應該對房產(chǎn)的現(xiàn)值征稅而不是對房產(chǎn)的原值征稅。對原值征稅失去了財產(chǎn)稅的性質(zhì)，更有點象投資方向調(diào)節(jié)稅。以租金為計稅依據(jù)雖然是對房產(chǎn)現(xiàn)值征稅的一種方法，但我國的計量辦法卻失去了房產(chǎn)估值的特征。房產(chǎn)的租金是房產(chǎn)的利率回報，要使其反映房產(chǎn)的市場交易價格，就必須是市場利率而不是個別利率。但我國的計稅辦法是房產(chǎn)的實際租金而不是市場租金。這樣，對出租房產(chǎn)的現(xiàn)實租金征稅實際上成了“營業(yè)稅”而不是財產(chǎn)稅。因此，我國稅收制度中雖然有房產(chǎn)稅名稱的稅種，實際上卻并不是真正的財產(chǎn)稅。

在我國的稅制安排中，征稅對象涉及到“土地”財產(chǎn)的稅種有三個城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅。它們是不是屬于財產(chǎn)稅的問題需要研究。

為什么叫“城鎮(zhèn)土地使用稅”而不叫“城鎮(zhèn)土地稅”或“城鎮(zhèn)地產(chǎn)稅”？主要原因可能是：我國的城鎮(zhèn)土地都是國有（公有）的，國家征稅也是代表國家的，因此不存在國家對國有土地征稅的問題。但我國的經(jīng)濟體制改革的一個重要指導思想是所有權和經(jīng)營權的分離，因此對“分離”出去的“土地使用權”而不是所有權進行征稅。土地使用權是國家認定的，從這個意義上說屬于政府對公共勞務收取使用者費。但城鎮(zhèn)土地使用稅是按土地面積定額征收的，因此還具有國有土地租金的性質(zhì)。因此，現(xiàn)有的城鎮(zhèn)土地稅并不是財產(chǎn)稅。

耕地占用稅是對農(nóng)用土地轉為非農(nóng)利用的一次性征稅。在我國的稅制安排中，對農(nóng)用土地形式上是免稅的，但土地使用方式的轉變可以看作是一種“交易”，因此實際上是對土地交易設置的一種特別稅，屬于商品交易稅范疇。農(nóng)用土地轉為非農(nóng)利用是政府壟斷的，最初改變使用方向的是政府，因此政府似乎應該是納稅人。然而，政府只是土地非農(nóng)利用的“批租人”，因為最終非農(nóng)利用的是社會其他組織和個人，所以后者是真正的納稅人。由此，政府可以獲得大量的“批租”凈收入。土地批租凈收入由兩部分構成：一是政府批租土地使用權的價格和政府征用農(nóng)用土地的價格之間的差額；二是政府利用土地這一特殊商品的交易獲得的稅收收入。因此，土地批租收入實際上是政府土地經(jīng)營收入和土地交易的稅收收入集于一身的收入，并沒有財產(chǎn)稅的性質(zhì)。這種處理方式在邏輯上似乎是有疑問的，原因就在于土地所有權、國家征稅權、國有資產(chǎn)經(jīng)營權等一些基礎理論問題并沒有完全搞清楚。

土地增值稅是按土地使用權可以交易的原則設置的稅種，因此屬于商品交易稅的特殊稅種。政府認定使用權的費用一般說來不會有很大的增加，增加的實際上是土地的價格。土地價格為什么會上升，一般說來和該地方段的投資密集度和消費密集度有正相關。這是政府和市場共同作用的結果。按市場經(jīng)濟體制的方式思維，那么屬于市場經(jīng)營的增值收入應該屬于經(jīng)營者；屬于政府投入引起的增值額應該由真正意-義上的房產(chǎn)稅解決。但該稅的設置可能是從所有權角度考慮的，認為土地所有權是國家的，因此應該把土地增值的一部分收歸國有。因此這也不屬于財產(chǎn)稅。

上述分析表明，我國確實沒有真正意義上的物業(yè)稅。在我國開征物業(yè)稅的問題應該提上議事日程。上述分析也同樣表明，應該從完善稅制和財政體制的角度研究物業(yè)稅的開征問題。當然，國有資產(chǎn)（包括土地）市場化的制度安排是必要的前提條件。

在我國開征物業(yè)稅的討論，主要集中在如何開征房產(chǎn)稅的問題，因此下文主要討論與此相關的理論問題。由于我國目前存在房產(chǎn)稅名稱的稅種，為了區(qū)別新開征的具有財產(chǎn)稅性質(zhì)的房產(chǎn)稅，因此把后者稱為“物業(yè)房產(chǎn)稅”。上述分析表明，我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅并不是真正意義上的財產(chǎn)稅。要把我國的房產(chǎn)稅改造為物業(yè)房產(chǎn)稅需要進行三個方面的改造：以房產(chǎn)現(xiàn)值為稅基、對房產(chǎn)普遍征稅，以及房產(chǎn)稅的優(yōu)惠設置。

以房產(chǎn)現(xiàn)值為稅基是物業(yè)稅特征的關鍵，對房產(chǎn)現(xiàn)值的評估有兩種方式：按房產(chǎn)市場交易的效率價格估值；或按房產(chǎn)的效率租金估值。前者稱之為房產(chǎn)交易法；后者稱之為房產(chǎn)收入法。理論上說，如果能正確認定房產(chǎn)市場交易的效率價格或房產(chǎn)出租的效率租金，那么兩者的現(xiàn)值評估應該是一致的。但房產(chǎn)的市場交易頻率和出租頻率都不是很高的，而且市場制度總是有缺陷的，因此評估方法的選擇對房產(chǎn)現(xiàn)值的評估會產(chǎn)生很大的差異。由于房產(chǎn)稅是地方稅種，國外通常的作法是由地方政府確定評估方法，原則是使評估更接近市場的效率價格。

在我國開征物業(yè)房產(chǎn)稅，盡管效率價格和效率租金價格的市場條件都不具備，但筆者認為采用房產(chǎn)收入法評估稅基有利于稅負的設計。我國的房產(chǎn)已經(jīng)進行了私有化改革，但這一政策只適用于199g年底以前參加工作的國有職工，享受了按工齡和職級為計算依據(jù)的房價補貼。這種補貼可以理解為以往的工資中不含住房費用，因此相當于專用于房產(chǎn)投資的工資補發(fā)。也可理解為房產(chǎn)投資的收益補助，因為職工購房的房產(chǎn)價格即使按銀行貸款利率計算也大大超過了改革前支付的租金。開征物業(yè)房產(chǎn)稅意味著減少補貼，因此以收入法評估稅基有利于稅負設計。1999年底以后參加工作的國有職工，按政策應享受房租補貼，但至今并未真正落實，以收入法評估稅基也有利于房租補貼額的確定；同時也有利于1999年底以前參加工作但房改政策沒有落實到位者的補助。如果按上述思路設計物業(yè)房產(chǎn)稅的稅負，意味著和工薪制度的改革是聯(lián)動的。

另一個方面應該考慮的是稅率，即開征物業(yè)房產(chǎn)稅以后，居民總稅負有所增加還是保持目前的水平？如果是前者，那么意味著將增加納稅人的稅收負擔。如果是后者，那么意味著將調(diào)整我國的政府收入制度，包括稅收制度和非稅收入制度。筆者主張后者。目前我國的預算支出占gdp的比例在23％左右；預算外和制度外支出占gdp的比例估計不會少于預算內(nèi)的50％，兩者合計占gdp的比例高達35％左右。這個總負擔率是很高的，按市場經(jīng)濟體制的要求以及歷史的經(jīng)驗來看，總負擔率的水平是不宜再提高的。但開征物業(yè)房產(chǎn)稅需要對房產(chǎn)進行全面的重估，征管成本是非常之高的。如果總負擔相對穩(wěn)定，那么意味著將會減少政府的可支配財力。這是靜態(tài)地看問題，從完善市場經(jīng)濟體制的態(tài)勢來看，將有利于效率、公平原則的貫徹。但這需要思想觀念上的轉變，即效率和公平原則的貫徹并不意味著一定要提高政府收入的比例。減少政府的收入比例，意味著增加市場經(jīng)濟發(fā)揮作用的空間。因此，非但不會增加財政困難，還能促進國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

對房產(chǎn)普遍征稅，意味著所有房產(chǎn)都是征稅對象。對非盈利組織和政府公共部門房產(chǎn)征稅的依據(jù)是什么？這主要涉及國家征稅權和財產(chǎn)所有權的關系問題。在國家征稅權中，“國家”是公眾（全民）的代表；在我國的公有制中，“國家”又是“全民所有制”的代表。因此，似乎不存在“國家”對自身征稅的問題。我國房產(chǎn)稅中的免稅制度可能是出于這種考慮。盡管“利改稅”突破了這一思路，但仍然在其他領域頑強地表現(xiàn)出來。

其實，國家征稅權應該高于財產(chǎn)所有權。“國家”是“市民社會”和“政權社會”的統(tǒng)一體。市民社會由家庭、企業(yè)和非盈利組織構成；政權社會是凌駕于市民社會之上的組織。市民社會從事物質(zhì)財富或貨幣表達的價值財富的再生產(chǎn)，政權社會從事精神財富或非貨幣表達的價值財富的再生產(chǎn)。兩類社會中的財產(chǎn)所有權雖然是由政權社會界定的，但目的是為了規(guī)范市民社會和政權社會的行為。國家征稅權雖然也表現(xiàn)為政權的行為，但卻是為了維護市民社會和政權社會的存在而設定的，因此高于財產(chǎn)所有權。這表明，不論是市民社會的財產(chǎn)，還是政權社會的財產(chǎn)都在國家征稅權的覆蓋之下。

我國現(xiàn)有的房產(chǎn)稅對非盈利組織和政權組織占用的房產(chǎn)免稅，相當于對這些組織的運行費用的補助。這會扭曲資源配置效率。因此，如果我國開征物業(yè)房產(chǎn)稅，對“國家”內(nèi)部的所有房產(chǎn)征稅是符合效率原則的。但這需要重新核定上述組織的經(jīng)常費用和政府預算的支出額，這涉及到預算制度和財政體制的改革。

篇(5)

    【論文關鍵詞】房產(chǎn)稅;財富調(diào)整;稅基調(diào)整

    一、目前我國房產(chǎn)稅征收的現(xiàn)狀

    日前我國財政部財政科學研究所所長賈康接受媒體采訪時表示,房地產(chǎn)調(diào)控未來的大方向?qū)⑹且苑慨a(chǎn)稅等經(jīng)濟手段逐步替代“限購令”這樣的行政手段,今年年底將會對上海、重慶兩地的房產(chǎn)稅試點情況做總結,今后可能會出臺擴大試點的方案,但擴大試點城市名單尚未確定。

    從上述采訪中可以看出國家積極改革房產(chǎn)稅的決心,進一步推動房產(chǎn)稅改革試點的范圍及程度,同時對如何在中國進一步改革財產(chǎn)稅進行了思考,如何使房地產(chǎn)調(diào)控在制度建設方面得到更多實質(zhì)性推進及如何改革完善地方稅務體系。如何推進財富分配機制及如何抑制房地產(chǎn)泡沫等。

    正因為當前我國房價虛高,有關專家提出要多占有多套房產(chǎn)的人征收房產(chǎn)稅,希望通過征收房產(chǎn)稅來遏制炒房,投機性購房現(xiàn)象。這是在物業(yè)稅面臨法律和技術障礙的情況下,房產(chǎn)稅被賦予的厚望。

    二、征收房產(chǎn)稅的目的

    財政部2010年9月曾就為什么要進行房產(chǎn)稅改革做出公開回答,提出是對個人所有的住房恢復征收房產(chǎn)稅是必要的,主要目的有四點:一是有利于調(diào)節(jié)居民收入和財富分配;二是有利于健全地方稅體系;三是促進經(jīng)濟結構調(diào)整及土地集約利用;四是引導個人合理住房消費[1]。

    (一)利于調(diào)節(jié)居民收入和財富分配

    房產(chǎn)稅的征收有利于社會資源的公平、公正分配。眾所周知,地球的資源是有限的,土地資源尤為有限。隨著人口大爆炸時代的到來,人類賴以生存的土地越來越少。人人有所居是人類生存的合理需求,如果讓少數(shù)人一人占有多套住房,導致閑置空房,則是對資源的濫用。因此,對自住房以外的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅,以減少少數(shù)人對自主需求以外的房產(chǎn)的占有,是有利于資源的合理利用和分配的。而且近幾年房產(chǎn)投資或投機成為一部分人積累財富的重要方式,對居民收入差距的擴大產(chǎn)生了越來越大的影響。通過對面積大、價值高、套數(shù)多的個人住房征收房產(chǎn)稅進行適當調(diào)節(jié),可以一定程度上促使收入和財產(chǎn)的合理分配,縮小貧富差距[2]。社會不穩(wěn)定的根源在于社會財富分配不合理所導致的。征收自住以外房產(chǎn)的房產(chǎn)稅,有利于少數(shù)人占有財富的表現(xiàn)形式,從而增加其他社會成員的財富占有顯示,這將有利于調(diào)節(jié)居民收入和財富分配,促進社會穩(wěn)定。

    (二)有利于健全地方稅體系

    多數(shù)發(fā)達國家的房產(chǎn)稅的征收是為了改善地方稅收結構及居住環(huán)境、緩解貧富兩級分化、增加人民福利、實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展。以美國為例,其房產(chǎn)稅征收不僅評估系統(tǒng)健全、征收過程公平公正,稅收的使用途徑也完全透明,所以,美國人愿意繳納這樣一個服務性質(zhì)的稅種,?？顚Ｓ玫姆慨a(chǎn)稅被用來為社會提供公共服務,以改善人民的教學、治安、居住環(huán)境等等,而其住房本身也會隨著諸種環(huán)境的改善而升值。根據(jù)美國國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),從2000—2007年,美國的個人收入增長了28%,中等價位房的房價增長了48%,而美國房產(chǎn)稅的同期增幅是62%。因此,美國征收房產(chǎn)稅不是為了打壓房價,而是給人民增加福利及讓物業(yè)升值[3]。我國房產(chǎn)稅的征收的一個目的即是健全地方稅體系,改善地方稅收結構。

    (三)促進經(jīng)濟結構調(diào)整及土地集約利用

    征收房產(chǎn)稅能夠適當?shù)恼{(diào)整經(jīng)濟結構,對房產(chǎn)市場過熱有一定的抑制作用。過多流向房地產(chǎn)的資金再次轉向別的產(chǎn)業(yè),對整個資本市場的經(jīng)濟結構產(chǎn)生了一些調(diào)控的作用。隨著房產(chǎn)稅的征收,購置房產(chǎn)的成本增高,促使投資者對土地的理由更加謹慎,利于土地資源的集約利用。

    (四)對房價的控制有一定的作用,引導居民合理住房消費

    從房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀來看,剛性需求是客觀存在的,但不可否認大量有機需求的存在。許多樓盤的空置率十分高,說明擁有多套房的家庭,將房產(chǎn)作為投機投資,在房價上漲的預期下,更多的是講房產(chǎn)待價而沽。而造成這一現(xiàn)象的的一大重要原因是房產(chǎn)持有成本過低。同時也說明了房價有人為操作存在得。為了減少人為操作房價的情況,讓市場反映真實的供求需要且讓房價趨于合理,進而引導居民合理住房消費,征收自住房以外房產(chǎn)的房產(chǎn)稅是必須的。

    三、目前我國房產(chǎn)稅征收存在的問題

    目前,我國關于房產(chǎn)稅的征收辦法并不健全,其采用的是1986年國務院頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》,而這是根據(jù)上世紀80年代中期的經(jīng)濟體制、社會條件及征管能力設計的。但是隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的建立,以及現(xiàn)行住房及土地問題的不斷改變,其稅制出現(xiàn)了一些急需解決的難題。房產(chǎn)稅的征收面臨四大難題:

    (一)計稅依據(jù)不合理

    按原值征稅只能體現(xiàn)購買、建造房產(chǎn)的歷史成本,而不能良好的反應對市場供求變化、基礎設施改善、土地稀缺等因素引起的地價變動;征納雙方對購買性房產(chǎn)、購置土地自建房產(chǎn)原值是否包含地價存在爭議,使征管矛盾顯著;出租房產(chǎn)按租金收入計征房產(chǎn)稅,但是征稅依據(jù)不明確,造成自用、出租房產(chǎn)形成較大的稅賦差異。且我國的房產(chǎn)稅現(xiàn)在采取的是單一固定的比例稅率,對于自用房產(chǎn)(不考慮所處區(qū)域、地理位置、服務價值、用途等)稅率均為1.2%。因此稅率缺乏彈性,導致了房產(chǎn)稅對居民收入的調(diào)節(jié)作用不是十分明顯,對財富的再分配效果不明顯。

    (二)稅率制度不合理

    目前對從價、從租房產(chǎn)分別采用1.2%、12%的統(tǒng)一稅率,其中對出租房屋以租金收入作為計稅依據(jù),缺乏依據(jù)性。通過不同的計稅依據(jù)計算出得應納稅額不同,這便造成稅賦不公平,為人為的偷稅漏稅提供溫床。因此雖然采取統(tǒng)一稅率簡化了稅制,使征管方便,但不利于反映各地的實際情況,不利于地方政府因地制宜地確定稅率水平且體現(xiàn)不了房產(chǎn)稅的地方稅特點。

    (三)稅基狹窄問題

    根據(jù)《暫行條例》的規(guī)定,房產(chǎn)稅的征收范圍限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū),不包括農(nóng)村。但是現(xiàn)在我國農(nóng)村經(jīng)濟不斷發(fā)展,許多農(nóng)村與城鎮(zhèn)房產(chǎn)相差不大,卻不屬于房產(chǎn)稅征稅范圍?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅對位于農(nóng)村的房產(chǎn)、城鎮(zhèn)個人住房、財政撥付事業(yè)經(jīng)費單位房產(chǎn)均不征收,既減少了地方收入,也不利于有效發(fā)揮稅收促進土地節(jié)約集約利用的功能[4]。

    (四)減免稅范圍不合理

    根據(jù)《暫行條例》的規(guī)定,行政機關、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn),財政撥付事業(yè)經(jīng)費的單位業(yè)務范圍內(nèi)自用的房產(chǎn),個人所有非營業(yè)用房等被列為免稅對象。但目前我國的房地產(chǎn)市場的市場化程度越來越高,因此房產(chǎn)減免稅范圍顯得不是十分合理。主要體現(xiàn)在:一是事業(yè)單位的改制導致了許多財政撥付事業(yè)經(jīng)費的單位逐步企業(yè)化,需要列入征稅范圍;二是個人購房比重急劇上升,房屋的私有產(chǎn)權逐步得到確立,房產(chǎn)成為我國居民家庭的重要財產(chǎn)之一。但是現(xiàn)在居民自住房免征收稅費,導致了一系列的問題,如房屋緊缺、房價高漲、大量空房閑置。因此依照目前的情況,我國現(xiàn)行的減免稅范圍使我國稅收的調(diào)控作用不能得到很好的發(fā)揮,同時也影響了財政收入。

    四、如何有效促進房產(chǎn)稅的征收

    (一)逐步擴大稅基,征稅以城市為主

    由于各地房地產(chǎn)市場發(fā)展情況不同,各地房價和居民收入水平不等,各地政府需要根據(jù)本地實際情況征收房產(chǎn)稅為滿足居民的住房需求。且絕大多數(shù)發(fā)達國家的房地產(chǎn)稅實行按評估值征稅,運用成本法、市場法和收益法,對房地產(chǎn)實行計算機批量評估,使經(jīng)濟發(fā)展、公共投入、區(qū)域優(yōu)勢等帶來的土地升值通過稅收進行有效調(diào)節(jié)。我國應借鑒別國政策,對不同的地區(qū)采取不同的稅基,對不同城市的房地產(chǎn)進行評估,如人口較多且土地稀缺,供需矛盾比較大的一線城市,超過一定面積或多套房持有者將要繳納稅收。相對的供需矛盾相對略弱的二、三線城市,應當以更好的調(diào)節(jié)收入分配,抑制投機需求為主,對于一些高檔住宅和高檔別墅以及多套住房持有者,應當給予較高的稅率,以達到調(diào)節(jié)收入分配的目的。

    (二) 完善各地監(jiān)督機制,房產(chǎn)稅收支透明

    稅收是我國宏觀調(diào)控的一項重要財政政策,而稅收的本質(zhì)是應當“取之于民,用之于民”的。世界上許多發(fā)達國家對于稅收的征收及使用均受到廣大人民的監(jiān)督,并建立了公共財政。在我國,各地方政府財政收入中有多少是來自稅收,目前我國財政及稅收情況處于不透明的狀態(tài)下,對征收的房產(chǎn)稅的使用狀況不了解,不能肯定稅收的良性循環(huán)使用過程。由“國八條”的要求可以看到,我國房產(chǎn)稅的征收應大部分用于建設廉租房和保障性住房,由此,對于如何更好的使用這部分稅收,需要一個合理有效的監(jiān)督機構,來監(jiān)督這部分收入的具體使用過程,以促進廉租房和保障性住房建設[5]。

    (三)調(diào)節(jié)減免稅范圍

篇(6)

關鍵詞：消防系統(tǒng)，設計

 

本建筑位于天津市河東區(qū)衛(wèi)國道與雪蓮路交口處，主體部分為地上十二層、地下一層，裙房部分為地上三層。建筑高度為58.00m，占地面積為4515m2，總建筑面積為29600m2。建筑工程等級為一級，建筑耐火等級為一級，建筑防火等級為一類公建，工程總投資為1.4億。主體部分主要為各個部門的辦公區(qū)，裙房部分為士兵的住宿區(qū)。

1室外消火栓系統(tǒng)

室外消火栓系統(tǒng)用水量為30L/S，全部取自市政給水管網(wǎng)，引入管有兩條，分別位于衛(wèi)國道和雪蓮路上，管徑均為DN200，引入后在室外成環(huán)，管徑DN200，布置了多處室外栓。室外栓同時滿足兩條要求：1）間距不大于120m；2）每個水泵接合器均能在15~40 m范圍內(nèi)找到一個室外栓供其取水。科技論文，設計。

2室內(nèi)消火栓系統(tǒng)

室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為40L/S，全部取自消防水池?？萍颊撐?，設計。低位消防水池及消防水泵房位于地下一層，水池有效容積為402.5m3，滿足2小時室內(nèi)消火栓用水量及1小時噴淋用水量?？萍颊撐模O計。消火栓與噴淋合用的高位消防水箱位于屋頂水箱間內(nèi)，有效容積為21m3，另設有增壓穩(wěn)壓設備以保證最不利點的消防壓力。

室內(nèi)消火栓箱采用鋼-鋁合金箱體，箱內(nèi)設自救式消防卷盤JPS0.8-19和啟泵按鈕。8層及以下消火栓均采用減壓穩(wěn)壓消火栓，以保證栓口出水壓力不大于0.5MPa。

室外設置四套消防水泵接合器，分散到兩處，設置的位置同時滿足消防車易察覺易取用及離建筑外墻距離大于5m的要求。

3水噴霧滅火系統(tǒng)

首層大臺階下設有柴油發(fā)電機房及儲油間，在這兩個場所設置了水噴霧滅火系統(tǒng)，設計噴霧強度為20L/min.m2，保護面積約50m2，持續(xù)噴霧時間為0.5h，設計用水量為30m3。

采用高閃點油類水霧噴頭；

4氣體滅火系統(tǒng)

本指揮中心樓內(nèi)設有多處機房，但重要性不一，經(jīng)與甲方協(xié)商，在三、五、七、九、十二等層內(nèi)的部分特別重要的房間內(nèi)設置了氣體滅火系統(tǒng)，其余機房仍采用水系統(tǒng)保護。

可用于機房滅火的氣體主要有兩種：七氟丙烷和IG541。七氟丙烷較為便宜，但滅火劑輸送距離較短，且滅火時分解出的HF對人有一定的毒性、HF結合空氣中的水蒸汽又會對精密設備有侵蝕，因此本工程選用了IG541作為滅火劑，其性價比也得到了甲方的認同。

因三層的部分機房對溫、濕度都有嚴格的要求，所以暖通專業(yè)在這些機房內(nèi)配置了恒溫恒濕空調(diào)，給排水專業(yè)則需要給這些空調(diào)機組配置補水并排放冷凝水和加濕溢流水。為防止給排水管道對機房產(chǎn)生不必要的不利影響，管道設置時都盡可能地靠近空調(diào)機組，縮小管道長度，給排水管道處設置漏水報警器。

5自動噴水滅火系統(tǒng)

除配電室、變電站、消防值班室、消防水池、面積小于5平米的衛(wèi)生間及設置了氣體滅火和水噴霧的房間外，其余場所均設置濕式自動噴水滅火系統(tǒng)?；馂奈ｋU等級按中危 I計，設計用水量為30L/S。

噴淋與消火栓合用高位消防水箱，有效容積為21m3，另設有增壓穩(wěn)壓設備以保證最不利噴頭處的消防壓力。室外設有兩套消防水泵接合器，接至報警閥前?？萍颊撐模O計。

地下一層消防泵房內(nèi)設有五套濕式報警閥和一套雨淋閥，各層各防火分區(qū)內(nèi)分別設有信號蝶閥和水流指示器。科技論文，設計。10層及以下樓層的水流指示器之后均加裝減壓孔板，以保證配水管入口壓力不大于0.4MPa?？萍颊撐模O計。具體的孔板孔徑為：3層及以下，40mm；4~7層，50mm；8~10層，60mm。所有噴頭均為玻璃球型，動作溫度68°C，K=80。

6問題討論

本工程在設計的過程中，曾多次得到天津市建筑設計院給排水專家的指導，我也根據(jù)專家的意見作了設計優(yōu)化，但對于以下指導意見，我在進一步的研究基礎上堅持了自己的看法。

1)專家意見：消火栓的火災延續(xù)時間為什么采用3小時，而不是2小時？

設計人意見：本樓裙房為士兵宿舍，此樓應定性為綜合樓，故消火栓的火災延續(xù)時間采用3小時。

2)專家意見：室外給水引入管既然有兩路DN200，那么在計算水池容積的時候就可以減去水池的補水量。

設計人意見：DN200的給水管道所能提供的流量約40L/S，減去室外消火栓用水量30L/S，再減去生活用水量9.6L/S，已經(jīng)所剩無幾，故未考慮。

3)專家意見：換熱機房的溫度較高，噴頭動作溫度建議改為93度

設計人意見：經(jīng)向暖通設計人及換熱設備廠家咨詢得知，換熱機房夏天不用，室溫應為常溫；冬天時又未設采暖系統(tǒng)，換熱設備均有保溫措施，室溫應該不會高過20度，所以63度噴頭即能滿足要求。

7小結

本工程設計周期約一個月，內(nèi)容多，涉及面廣，再加上設計人水平的局限性，有可能存在一些缺陷。目前，該工程已順利通過消防部門的施工圖審圖，正在建設當中，設計人將緊密關注工程進展狀況，隨時對發(fā)現(xiàn)的問題進行認真總結并妥善解決，以期該工程的圓滿完工。

篇(7)

項目后評價是水電站基本建設程序中的一個重要階段，是對項目決策、實施、運行等各階段工作通過全面系統(tǒng)的調(diào)查和客觀的對比分析、總結并進行的綜合評價。其目的是通過工程項目的后評價，總結經(jīng)驗，汲取教訓，不斷提高項目決策、工程實施和運營管理水平，為合理利用資金，提高投資效益，改進管理，制定相關政策等提供科學依據(jù)。

筆者根據(jù)在水電站規(guī)劃、建設、運營中的工作經(jīng)驗，結合實際開展工作，就水電站項目后評價中的利率、移民征地安置補償、電價等因素進行梳理，對工程投資與生產(chǎn)運營環(huán)節(jié)的關鍵要點進行分析，為相關電站投資決策提供幫助，促進投資者科學分析，規(guī)避風險。

1、利率因素

水電站投資較大，工期較長，工程概算中利息支出約占總投資的10%左右，控制好貸款利率水平是控制總投資的關鍵。工程建設期的貸款利息依據(jù)資金流、資本金平均投入，按照年利率的復利進行測算。建設期內(nèi)人民銀行五年以上的中長期貸款年利率一般都有相應的調(diào)息政策，為科學合理地預測利息支出，水電站項目的投資者對于利率的預測要考慮到以下的因素：

1.1分年度的項目投資計劃表是確保利息合理支出的基礎，同時在項目建設的過程中，通過運用有效的合同約束條款對工程款、物資設備款進行有步驟地支付，可以確保年度資金計劃的準確性。

1.2項目貸款合同的簽訂建議采用隨人民銀行公布的中長期貸款利率。因為水電站的建設工期一般較長，3-5年以上，而業(yè)主單位對于國際經(jīng)濟態(tài)勢、國內(nèi)貨幣政策的把握不準，簽訂這種浮動的利率約定合同，可以對水電站投資的資金總成本進行控制。

1.3在水電站的實際建設中，業(yè)主單位應根據(jù)項目特性靈活運用政策性銀行的技援搭橋貸款，中國農(nóng)業(yè)銀行的扶貧貸款資金以及商業(yè)銀行等金融機構的銀行兌匯票、協(xié)定存款帳戶等金融工具，從而節(jié)約利息支出。

2、移民征地安置補償因素

移民工作在水電站的建設中一直是一個特殊而敏感的話題，特別是水庫淹沒的投資概算政策性強，參照設計規(guī)范審查通過的補償范圍、基數(shù)、標準等往往與安置實施實際執(zhí)行存在偏差。這主要是因為淹沒區(qū)域的地方政府根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平逐年公布的補償標準文件與設計規(guī)范存在較大差異，對于土地的分類、林地和未利用地的補償方式都不相同。所以，借鑒同時期水電站的實際補償范圍、倍數(shù)對移民投資概算進行修正才能滿足實際移民工作需求，確保工程進度未因移民工作受阻。

3、電價因素

上網(wǎng)電價是制約水電站效益的關鍵因素。在目前的電價申報與核準體制下，各地省市物價局、電網(wǎng)公司、發(fā)電企業(yè)根據(jù)當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平與上網(wǎng)電價承受能力存在博弈。物價局在核定上網(wǎng)電價時，通常會根據(jù)某個電站的總投資、庫容、裝機規(guī)模、發(fā)電量和一系列的社會平均成本來反推其上網(wǎng)電價。在水電站投資決策中，對于新電站推算的上網(wǎng)電價一定要參照近期實際的上網(wǎng)平均電價，來測算投資回收期。

目前設計單位編寫的水電站可行性研究報告，測算的上網(wǎng)電價通常為不含稅電價，而物價局批準的為含稅上網(wǎng)電價。這往往在項目評估決策時容易被忽視，特別需要引起水電站投資者的重視，需對評估電價進行同口徑還原，提供真實的決策依據(jù)。

一般電站在投運初期都很少能獲得設計平均電價，所以運營初期多為虧損，這與可研報告中的25年經(jīng)營效益的平均推算又存在偏差。水電站多作為電網(wǎng)的主力調(diào)峰電站承擔了重大的調(diào)峰、調(diào)頻任務，因此無功、空轉較多。但是因電網(wǎng)調(diào)峰、調(diào)頻的補償方案一直未正式出臺執(zhí)行，所以無法在上網(wǎng)電費上得到補償。

作為經(jīng)營者，必須要有足夠的現(xiàn)金流來就應對這種差異。隨著電價的穩(wěn)步增長，經(jīng)濟效益會越來越好，來平衡投運前期的虧損，綜合多年的經(jīng)濟效益。

4、水資源費和庫區(qū)維護費

在水電站的經(jīng)濟評價中，總成本費用主要考慮了折舊費、修理費、工程保險費、職工工資及福利費、勞保統(tǒng)籌和住房公積金、材料費、庫區(qū)維護費和移民后期扶持基金、利息支出及其它費用。庫區(qū)維護費多按廠供電量0.001元/千瓦時計算，移民后期扶持基金從工程竣工后開始按400元/人.年提取,共提取10年，水資源費是暫未考慮的。

而筆者參與的幾個水電站從投產(chǎn)以來，水資源費的開征從0.001元/千瓦時目前逐步提高到0.008元/千瓦時，而且還有上漲趨勢。根據(jù)《中華人民共和國水法》、各省市的水資源管理條例、取水許可和水資源費征收管理辦法規(guī)定??,?凡利用取水工程或者設施直接從江河（溪流）、湖泊或者地下水取用水資源的單位和個人，應按照有關規(guī)定繳納水資源費。

財綜〔2007〕26號《大中型水庫庫區(qū)基金征收使用管理暫行辦法》規(guī)定，庫區(qū)基金從自有發(fā)電收入的大中型水庫發(fā)電收入中籌集，根據(jù)水庫實際上網(wǎng)銷售電量，按不高于8厘／千瓦時的標準征收。庫區(qū)基金屬于政府性基金，實行分省統(tǒng)籌，納入財政預算，實行“收支兩條線”管理。其中，省級轄區(qū)內(nèi)大中型水庫的庫區(qū)基金，由省級財政部門負責征收；各省市庫區(qū)維護費標準多按廠供電量0.008元/千瓦時征收。投資概算中按廠供電量0.001元/千瓦時計算明顯偏低

鑒于水資源費和庫區(qū)維護費密切與上網(wǎng)電量掛鉤，對于新電站的效益分析都應考慮到這些政策性因素調(diào)整的差異，目前每千瓦時0.15元的固定成本壓力是經(jīng)營者必須自行消化的。

5、土地使用稅和房產(chǎn)稅

在經(jīng)濟評價中，土地使用稅和房產(chǎn)稅都未列入成本。根據(jù)項目后評價分析，這兩者因素影響較大，應在投資決策中單列分析。

水電站由于占地面積廣，加上國家對土地稀缺資源的調(diào)控，且城鎮(zhèn)土地使用稅等級稅額標準呈增長趨勢，所以土地使用稅是經(jīng)營中一個不容忽視的稅金。

根據(jù)[89]國稅地字第013號文件《國家稅務局對關于電力行業(yè)征免土地使用稅問題的規(guī)定》及[89]國稅地字第044號文件《國家稅務局對<關于請求再次明確電力行業(yè)土地使用稅征免范圍問題的函>的復函》,國稅地字[1989]第140號文件國家稅務局關于印發(fā)《關于土地稅若干具體問題的補充規(guī)定》的文件精神，對水庫庫區(qū)用地，免征土地使用稅;對企業(yè)范圍內(nèi)的荒山、林地、湖泊等占地，尚未利用的，經(jīng)各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局審批，可暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅。但壩區(qū)征收土地使用稅是不能減免的，壩區(qū)的涉稅面積也較大，稅額標準高，這部分稅金在經(jīng)濟評價中都未涉及，但在電站運營期是需按年繳納的。

從2006年1月起,根據(jù)財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知,凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產(chǎn)稅。水電站的地下廠房都納入了房產(chǎn)稅的征收范圍。雖然業(yè)內(nèi)一直對水電站的地下廠房征收房產(chǎn)稅有異議，無論是從地下廠房工程結構特點（結構形態(tài)、施工組織、投資造價、功能形態(tài)），水電站臨時工程費用的分攤還是從國家的能源政策、清潔能源的長遠發(fā)展、水電產(chǎn)業(yè)的政策導向來看都不適宜，但是財稅[2005]181號的要求從2006年1月起已經(jīng)執(zhí)行。對于造價較高的地下廠房和綜合辦公樓等都應計算繳納房產(chǎn)稅。

6、流域水情分析

來水量、發(fā)電用水量與發(fā)電量之間的相關性密切，相關密切程度高，充分體現(xiàn)了水電“以水定電”的特性。從電站運行結果來看,來水量是制約電站發(fā)電及經(jīng)濟效益最根本的因素.所以投資前的水情與水情資料的收集、分析相當重要。

水電站水情自動測報系統(tǒng)的水文氣象情報站網(wǎng)站所進行的水文氣象要素觀測項目包括：雨量、水位、流量等。從流域洪水特點及傳播時間可以看出：要充分利用電站洪水預報系統(tǒng)提供短期預報的水情信息，提前1-2天預知每一次洪水過程。即便在電站洪水預報系統(tǒng)失靈，也可充分發(fā)揮水文站的作用，人工點繪洪水過程線，也可提前5-7小時預知洪峰到達壩前時間和可能的入庫洪量。

因此，在洪水起漲階段，結合壩前實際運行水位，推算本次洪水可能出現(xiàn)的最高壩前水位，若推算造成棄水，可提前與調(diào)度溝通協(xié)調(diào)，加大機組出力運行，提前騰出庫容，調(diào)蓄洪水，避免造成過多的棄水或不棄水。在洪水退水階段，把握好蓄水時機，及時攔蓄尾洪，力爭將水庫蓄至較高水位，提高水能利用率、增發(fā)電量。新晨

7、結束語

重視項目經(jīng)濟后評價工作，規(guī)范管理流程

各項目建設單位必須高度重視項目經(jīng)濟后評價工作，并不是電站正常發(fā)電交付使用，竣工決算歸檔后項目建設就終結，而要在統(tǒng)一的指導下進行系統(tǒng)性地項目經(jīng)濟后評價工作。將此項工作納入項目建設管理的常規(guī)性步驟。為有效地節(jié)省評估成本和時間，對于水電站這種建設周期相對較長的工程，可以在階段性地進程中引入后評估工作，納入項目管理的日常工作任務。為電站的經(jīng)濟可行性提高更可靠的保證。

注重項目后評估結果的反饋應用

項目經(jīng)濟后評價發(fā)揮作用的關鍵在于所總結的經(jīng)驗教訓在新立項項目投資的決策、項目設計、建設管理等過程中被采納和應用的效果。遇到類似的、同規(guī)模、同區(qū)域、同特性的在建項目是否可以將后評估結論中差異較大的項目進行修正，有效避免同類差異。同時項目經(jīng)濟后評估的反饋和應用還是一個動態(tài)的過程，因此必須建立一個使項目后評估信息得以反饋和應用的機制與平臺。企業(yè)應在相應的工作流程中明確規(guī)定后評估結果的應用制度。為新項目的決策和提高投資決策管理水平提供參考，確保項目的立項成功。