序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)泡沫分析論文范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

[關(guān)鍵詞]人民幣升值房地產(chǎn)價格動態(tài)分析

人民幣升值以來，我國房地產(chǎn)市場泡沫的產(chǎn)生，特別是進(jìn)入2008年后房地產(chǎn)市場陷入低迷，前幾年聚集起來的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)入破滅期。本文將立足人民幣升值和房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀采用2005年7月～2008年9月的最新數(shù)據(jù)實證分析人民幣升值預(yù)期對房地產(chǎn)泡沫的影響。

在中國走向?qū)ν忾_放的背景下，投資者將有一個全球的投資組合視野，使國內(nèi)資產(chǎn)價格產(chǎn)生相對于匯率變動的貼水和升水，一國貨幣的匯率變動將成為其國內(nèi)資產(chǎn)價格變動的重要影響因素。本文認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生受人民幣匯率變動和熱錢因素的影響，若以ER、HP、HM分別表示人民幣實際有效匯率、房屋銷售價格指數(shù)和熱錢（用外匯儲備代替）。人民幣升值預(yù)期和房地產(chǎn)泡沫之間的VAR關(guān)系模型可以表示為：

αi為方程的系數(shù)，μ是白噪聲誤差項，t表示時間，i表示滯后階數(shù)。

作ADF平穩(wěn)性單位根檢驗可知，變量本身并不是平穩(wěn)的，在經(jīng)過一階差分以后變成平穩(wěn)時間序列。變量同階平穩(wěn)通過ADF單位根檢驗，說明變量之間存在著協(xié)整關(guān)系，可以進(jìn)行協(xié)整檢驗。根據(jù)AIC和SC值進(jìn)行判斷決定用滯后一階，即選用VAR（1）模型。本文基于VAR方法的協(xié)整系統(tǒng)檢驗，檢驗結(jié)果如表1：

注：*表示在5%的水平上拒絕原假設(shè)。

協(xié)整檢驗結(jié)果表明，實際有效匯率、房屋價格指數(shù)和外匯儲備之間存在著長期的均衡關(guān)系，協(xié)整方程為：

㏑HP=-0.048339㏑ER+0.003009㏑HM+4.803418+μ

（-1.661745）（2.742939）(46.86884)

則白噪聲誤差項μ=㏑HP+0.048339㏑ER-0.003009㏑HM-4.803418

對白噪聲誤差項μ進(jìn)行根檢驗，則

說明殘差本身是平穩(wěn)的，所以存在協(xié)整，遠(yuǎn)期是均衡的。建立VAR動態(tài)模型：

㏑HP=5.30207-0.000286㏑ER(t-1)+0.856916㏑HP(t-1)-

0.001546㏑HM(t-1)

實際有效匯率、熱錢對房地產(chǎn)價格有一個負(fù)的影響，即實際有效匯率的增長會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的下降，這似乎與人們的直覺相悖，然而由于人們對人民幣升值空間存在一個理性區(qū)間，當(dāng)人民幣升值到一定程度時，人們對人民幣升值預(yù)期減少，中國房地產(chǎn)預(yù)期收益度相應(yīng)上升，人們開始拋售，房地產(chǎn)價格應(yīng)聲下跌。以上分析是一種長期均衡，更加深入的分析需要通過誤差修正模型來進(jìn)行。在VAR系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，相應(yīng)的誤差修正模型（VEC）為：

㏑HP=-0.022919ECMt-1-0.139649ECMt-2+0.341095㏑HPt-1+0.02837㏑HMt-1+0.027381㏑ERt-1-0.001003

誤差修正模型系數(shù)項為負(fù)，說明房地產(chǎn)價格對長期趨勢的偏離不能在短期內(nèi)得到糾正，另上一期的房地產(chǎn)價格對當(dāng)期房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)的影響也很顯著。

根據(jù)房地產(chǎn)價格對人民幣實際有效匯率和外匯儲備的沖擊的響應(yīng)，在第一期給人民幣實際有效匯率一個正沖擊后，房地產(chǎn)價格先上升后下降，在第五期達(dá)到低點后上升，在第九期達(dá)到最高點，總體而言人民幣升值對房地產(chǎn)價格的增長是正的影響。第一期給外匯儲備一個正的沖擊后，房地產(chǎn)價格隨即開始逐漸增加，在第四期達(dá)到最高后回落。這表明房地產(chǎn)價格受到熱錢沖擊后隨即產(chǎn)生影響，而且這個影響有逐漸上升的趨勢。

泡沫對一國金融安全的威脅來源于泡沫膨脹期間不斷積累的金融風(fēng)險，泡沫破裂后金融危機(jī)的爆發(fā)不過是已有風(fēng)險的釋放。本文在此背景下得到如下結(jié)論:

1.在泡沫和金融不安全傳遞過程中，制度變遷提供了制度環(huán)境，宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化起著助推作用，預(yù)期發(fā)揮著動力作用，而經(jīng)濟(jì)主體的行為變異則最終促成泡沫經(jīng)濟(jì)和金融不安全相互傳遞的實現(xiàn)。

2.保持外匯儲備的適當(dāng)規(guī)模，保證儲備資產(chǎn)的多元化以減少在本幣升值過程中對沖美元貶值的損失；對在利益驅(qū)使下通過各種渠道滲入我國進(jìn)行套利、套匯的國際游資進(jìn)行防范與控制，完善國際游資投機(jī)目標(biāo)市場的監(jiān)管，減少投機(jī)獲利區(qū)間，利用稅收措施抑制國際游資的大進(jìn)大出。

3提高宏觀調(diào)控預(yù)期性和有效性，真正提高宏觀調(diào)控的質(zhì)量。從根本上轉(zhuǎn)變宏觀調(diào)控方式和宏觀調(diào)控指導(dǎo)思想。對宏觀調(diào)控措施更多地采用適時適度微調(diào)，靈活多次“點剎”，把握好調(diào)控節(jié)奏和力度，提高宏觀調(diào)控的技巧性以有效解決經(jīng)濟(jì)運行中的矛盾和問題。

4.從全球視野的角度，全面調(diào)整中國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的戰(zhàn)略定位和工具選擇；強(qiáng)化貨幣政策的國際協(xié)調(diào)，防止單邊調(diào)整帶來的巨大宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，積極通過雙邊和多邊體系進(jìn)行匯率協(xié)調(diào)和資本監(jiān)管協(xié)調(diào)；在金融交易展開相應(yīng)的國際價格形成機(jī)制的干預(yù)。

參考文獻(xiàn)：

篇(2)

論文摘要：文章對房地產(chǎn)市場泡沫的產(chǎn)生與危害及其對策作簡要分析。2010年我國政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了一系列的經(jīng)濟(jì)改革和政策調(diào)整，旨在抑制過快增長的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康的發(fā)展，維護(hù)廣大人民的住房權(quán)利。

一、房地產(chǎn)市場泡沫

所謂泡沫經(jīng)濟(jì)，是指由于人們非理性的經(jīng)濟(jì)活動，導(dǎo)致某種交易物的價格劇烈增長，這個價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其本身的價值。這種突然形成的高價，不能長期維持，按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，經(jīng)過一定的時間它必然會下降到符合其價值的水平上，這種現(xiàn)象就像泡沫的破裂一樣，所以稱作泡沫經(jīng)濟(jì)。當(dāng)這種現(xiàn)象發(fā)生在房地產(chǎn)市場時，便形成了房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟(jì)。

房地產(chǎn)市場泡沫的大規(guī)模爆發(fā)最早產(chǎn)生于日本。從1985年開始，日本政府為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展采取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產(chǎn)市場，同時由于美元貶值，大量國際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致房價飛漲，使得國民紛紛投機(jī)房地產(chǎn)市場。

二、我國房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生

近年來，由于房地產(chǎn)業(yè)所帶來的巨大經(jīng)濟(jì)效益，各地政府對待房地產(chǎn)項目幾乎是一路綠燈，在政策與經(jīng)濟(jì)上都給予其相當(dāng)大的扶持力度，這使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭過于強(qiáng)勁，一躍成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但這種非理性的發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)顯露出超出國民經(jīng)濟(jì)承受范圍的苗頭，房價一路飆升，許多地區(qū)的房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通民眾的購買能力，“地王”與“天價”樓盤不斷地涌現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為暴利行業(yè)的代名詞，其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)泡沫也在不斷增長。主要有以下原因：

第一，居高不下的市場需求導(dǎo)致房價非理性上漲。需求是市場的根本推動力。我國是一個人口基數(shù)龐大的國家，國民對住房的需求量始終維持在一個較高的水平，加之近年來我國城市化速度的加快，住房需求一直居高不下，在這種長期供不應(yīng)求的狀態(tài)下，由于沒有政策的限制，開發(fā)商掌握了市場的主動權(quán)，在利益的驅(qū)動下，房價的上漲逐漸進(jìn)入了一種非理性的狀態(tài)，并且開始了惡性循環(huán)，使得整個房地產(chǎn)市場一直維持在一種高房價、高需求的狀態(tài)，而且房產(chǎn)的價格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其本身的價值，從而促成房地產(chǎn)泡沫。

第二，我國土地的稀缺性導(dǎo)致房價隨地價飆升。我國的土地供給尤其是城市建設(shè)用地的供給量十分有限，由于房地產(chǎn)市場的高利潤性，眾多的大型企業(yè)紛紛介入，大量的國內(nèi)企業(yè)資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致土地市場的競爭十分激烈，土地出讓金動輒幾十億上下，地價的猛漲導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本的直線上升，開發(fā)商為了獲得高利潤回報，只有不斷抬高房價，最終把負(fù)擔(dān)全部轉(zhuǎn)嫁到了購房民眾身上。

第三，銀行等金融行業(yè)支持過度。我國房地產(chǎn)開發(fā)項目中有超過50％的資金是來自于銀行，銀行為了追求利潤，將資金大量注入房地產(chǎn)市場，間接地促進(jìn)了地價的飆升；同時，銀行本身盲目的擴(kuò)張信貸規(guī)模，忽略了房地產(chǎn)市場的風(fēng)險性，致使各種投機(jī)行為愈演愈烈，不斷堆積金融風(fēng)險，也為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。

第四，各地方政府對財政收入的追求。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤性，其在很多地方都成為了當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，為地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政府的財政收入做出了重大貢獻(xiàn)，所以，對于房地產(chǎn)行業(yè)，各地政府都給予了很大的支持，導(dǎo)致房地產(chǎn)的政策過于寬松，地方政府不能切實有效地發(fā)揮政府的監(jiān)管作用，使得房地產(chǎn)市場的發(fā)展缺乏合理的規(guī)劃與管理，這也是房地產(chǎn)泡沫形成的重要因素。

三、房地產(chǎn)泡沫的危害

第一，廣大民眾的住房權(quán)益無法得到保障。房地產(chǎn)泡沫破裂前最直接的危害就是房價過高，這使得人民大眾無力購房，或者說一旦購房便背上了巨額的銀行債務(wù)，成為所謂的“房奴”，一方面大量的資本投入房地產(chǎn)市場，另一方面人民的住房需求卻始終得不到滿足，這違背了廣大人民群眾的利益，不利于社會安定與發(fā)展。

第二，泡沫破裂會引發(fā)嚴(yán)重的金融危機(jī)。從日本的泡沫經(jīng)濟(jì)破裂可以看出，無論是銀行、企業(yè)還是投機(jī)者，大量的國民資本投入了房地產(chǎn)行業(yè)，一旦泡沫經(jīng)濟(jì)破裂，將會引發(fā)劇烈的金融危機(jī)，企業(yè)倒閉，投機(jī)者破產(chǎn)，最終銀行將會成為最大的買單者，由于銀行關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命脈，銀行的虧損對整個社會帶來的經(jīng)濟(jì)災(zāi)難是難以估量的，不僅如此，這場經(jīng)濟(jì)災(zāi)難對國家今后的發(fā)展將會產(chǎn)生長久的負(fù)面影響。

四、房地產(chǎn)泡沫的對策

第一，銀行實行嚴(yán)格的信貸審核機(jī)制。由于房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來自銀行，要嚴(yán)格的控制銀行的信貸項目，杜絕信貸違規(guī)操作，嚴(yán)防不良貸款產(chǎn)生；同時，要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)業(yè)銀行資金的比重，防止控制投機(jī)行為，為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展提供良好的金融條件。

第二，加強(qiáng)管理土地市場。土地交易價格是房價的風(fēng)向標(biāo)，因此要對土地市場進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，出臺相應(yīng)的政策來遏制囤積土地等各種土地投機(jī)行為，保證土地市場的規(guī)范健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇(3)

論文摘要:本文闡述了房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的起因,提出了具體的擠壓措施,供大家參考。

0引言

“泡沫”一詞因17世紀(jì)30年代荷蘭的“郁金香球莖風(fēng)潮”及同時期在英國爆發(fā)的“南海泡沫事件”而被正式引用。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講,“泡沫”是指地價或股價等資產(chǎn)價格出現(xiàn)基礎(chǔ)條件無法解釋的持續(xù)上漲或下跌,最后在短時間內(nèi)價格急劇波動的現(xiàn)象。查爾斯·P·金德爾伯格將“泡沫”定義為:一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲,初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期,從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者,而對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣,隨著價格的上漲,繼而出現(xiàn)預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價格的暴跌,由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)。房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)指的是由房地產(chǎn)價格在投機(jī)行為作用下出現(xiàn)的嚴(yán)重脫離市場基礎(chǔ)條件、脫離實際使用者支撐而持續(xù)上揚所形成的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。本文對我國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的起因進(jìn)行了深入分析,并提出了擠壓泡沫的措施。

1房地產(chǎn)泡沫的起因

造成房地產(chǎn)泡沫的主要原因是,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中,隨著社會總需求的增長,供給彈性越小的要素價格將增長得越快。在所有生產(chǎn)要素中,土地的供給彈性最小,在大城市中,人口密度高,土地稀缺。作為稀缺資源,房地產(chǎn)的價格必然會比較高。人們估計到房地產(chǎn)價格要上升,為了賺取土地價格上漲的資本所得,紛紛將大量資金投入房地產(chǎn),加速了房地產(chǎn)價格的上升。當(dāng)大家看到房地產(chǎn)價格只漲不跌,就大膽地以購買到的房地產(chǎn)為抵押向銀行借款來進(jìn)行房地產(chǎn)投資。因為房地產(chǎn)是不動產(chǎn),容易查封、保管和變賣,而價格只漲不跌,銀行以為房地產(chǎn)抵押貸款萬無一失,所以很容易發(fā)放過量的房地產(chǎn)貸款。但不幸的是,當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度因各種原因放慢的時候。價格跌得最快的也必將是供給彈性最小的土地和房地產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)投資者看到房地產(chǎn)價格下降,為了保護(hù)投資利益,競相拋售,使房地產(chǎn)價格直線下降,泡沫隨之破裂。原來被認(rèn)為萬無一失的房地產(chǎn)抵押貸款也就成了呆賬、壞賬。

房地產(chǎn)確有經(jīng)濟(jì)泡沫,存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性,但絕不能說房地產(chǎn)業(yè)就等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系可以從以下幾個方面來分析:

1.1房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實體經(jīng)濟(jì)和實業(yè)部門,其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。首先從房地產(chǎn)的屬性來看,房地產(chǎn)是不動產(chǎn),房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性,是以實物形態(tài)存在的實體產(chǎn)品,同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權(quán)利證書相比是有本質(zhì)上的區(qū)別的。其次,房地產(chǎn)業(yè)部門是實業(yè)部門,它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的。再次,房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè),處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位,起到十分重要的作用。其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動系數(shù)大的特點,使得房地產(chǎn)業(yè)成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。

1.2房地產(chǎn)過熱不等同于房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)過熱主要指房地產(chǎn)投資量過大,開發(fā)量過多,超過了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和社會有效需求。房地產(chǎn)過熱可能會帶來供過于求、房屋積壓、土地閑置和資金沉淀,但并不一定會帶來價格飆升從而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫在形態(tài)上表現(xiàn)為房地產(chǎn)價格的大起大落。房地產(chǎn)泡沫既是一種價格現(xiàn)象,又是一種貨幣現(xiàn)象。在房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生階段,房地產(chǎn)資金貨幣供應(yīng)量不斷增加,各種資金包括個人投資、企業(yè)資金、銀行貸款、國外游資紛紛介入,在短期內(nèi)迅速使房地產(chǎn)價格升高。只有那些有大量投機(jī)資金介入,過度炒高的房地產(chǎn)市場,其房地產(chǎn)過熱才會引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。

1.3同時也應(yīng)該看到,房地產(chǎn)業(yè)確實含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分,如果任其膨脹,也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險陛,主要表現(xiàn)在:一是土地價格泡沫。土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用,及其土地市場投機(jī)炒作,會出現(xiàn)虛漲。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲,就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。二是房地產(chǎn)商品價格泡沫。一方面,房價是與地價相聯(lián)系的,房價泡沫與地價泡沫密切相關(guān);另一方面,開發(fā)商對利潤的期望值過高,人為抬高房價,也會形成經(jīng)濟(jì)泡沫。

1.4房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中,商品房供給超過市場需求,形成大量空置,構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。如前所述,商品房空置率在10%-15%之間時,這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果空置率超過警戒線,引起嚴(yán)重的供給過剩,形成泡沫經(jīng)濟(jì),導(dǎo)致房價猛跌,經(jīng)濟(jì)混亂,社會動蕩。四是房地產(chǎn)投資泡沫。一般而言,房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費增長率相適應(yīng),力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)起飛階段,房地產(chǎn)投資增長率略大于消費增長率,形成供略大于求的市場局面,對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹,商品房嚴(yán)重滯銷,造成還貸困難,連帶引起金融危機(jī)時,才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。

2如何擠壓房地產(chǎn)泡沫

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊,關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi),避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì),導(dǎo)致大起大落的波動和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫,例如土地價格微幅上揚、房價穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會固定資產(chǎn)投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等,對活躍經(jīng)濟(jì),促進(jìn)競爭,推動房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)增長是有利的。同整個國民經(jīng)濟(jì)一樣,沒有一點泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多,過于膨脹,造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹,不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì),帶來嚴(yán)重危害。具體對策如下:

2.1從土地源頭入手,規(guī)范土地市場土地資源短缺不僅是困擾我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,也是困擾城市化乃至整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個大問題,如何利用相對貧乏的土地資源為全體國民提供一個公正、平等、富足和安定的發(fā)展與生存環(huán)境,在一定意義上講,都有賴于土地資源的優(yōu)化配置。通過立法確定城市規(guī)劃的法律地位,以防止朝令夕改、急功近利,保障土地使用結(jié)構(gòu)的合理性,為城市和地區(qū)經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

2.2建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警機(jī)制各級政府要根據(jù)房地產(chǎn)市場區(qū)域性強(qiáng)和發(fā)展不平衡的特點,加強(qiáng)對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展和演變規(guī)律的研究,科學(xué)設(shè)立符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場規(guī)律的預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系和主要指標(biāo)的量化區(qū)問,有計劃地建立符合自己城市特點的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系,防范房地產(chǎn)泡沫。通過建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報制度,以便及時發(fā)現(xiàn)問題,加強(qiáng)對市場供求總量、結(jié)構(gòu)、價格的調(diào)控;通過市場信息、引導(dǎo)和規(guī)范,增加房地產(chǎn)市場的信息透明度,控制人為惜售和炒作行為,引導(dǎo)企業(yè)理性投資、消費者理性消費;通過對樓市的動態(tài)監(jiān)測,評價市場的運行情況,預(yù)測分析未來的市場走勢,向政府部門提供準(zhǔn)確的信息,以便做出適時、適度調(diào)控市場的措施,促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展。

2.3要加強(qiáng)對銀行的監(jiān)管推動房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金,絕大部分都是從銀行流出的。因此,必須加強(qiáng)對銀行的監(jiān)管,包括銀行資本充足率、資產(chǎn)流動性、風(fēng)險管理與控制能力等。房地產(chǎn)金融業(yè)應(yīng)盡快與國際接軌,盡早發(fā)展房地產(chǎn)投資基金,大力推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化,盡快成立購房擔(dān)保機(jī)構(gòu),推進(jìn)保險業(yè)尤其是壽險業(yè)與住房產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。同時借鑒海外經(jīng)驗,加強(qiáng)研究與國外不斷創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融手段和新型的房地產(chǎn)金融資本市場結(jié)合的方式、方法和步驟,促進(jìn)開發(fā)信貸與消費信貸的同時發(fā)展,建立起健康繁榮的房地產(chǎn)金融市場(包括一級市場和二級市場),有效化解金融風(fēng)險。

2.4利用貨幣金融政策調(diào)控市場,規(guī)范房地產(chǎn)融資行為政府可以通過提高利率、緊縮房地產(chǎn)信貸額、限制房地產(chǎn)開發(fā)貸款、提高購房首付款比例等貨幣金融政策,調(diào)整房地產(chǎn)投資額與投資結(jié)構(gòu)。應(yīng)根據(jù)保守、確實、安全等原則來發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款,在評估抵押物的抵押價值、確定融資比例或貸款比例等方面進(jìn)行嚴(yán)格審查,以避免呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。同時應(yīng)從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)人手,提高我國的銀行業(yè)自身抵御金融風(fēng)險能力;金融監(jiān)管部門應(yīng)從制度建設(shè)人手,完善個人信用制度、抵押制度、抵押保險制度和抵押二級市場的發(fā)展,這樣才能防范房地產(chǎn)業(yè)信貸泡沫,有利房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的共同發(fā)展。

篇(4)

關(guān)鍵詞:金融支持過度;房地產(chǎn)泡沫;評價指標(biāo)

中圖分類號:F832.48文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1672-3309(2010)01-0068-03

一、選題背景

20世紀(jì)80年代末90年代初,經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織中的發(fā)達(dá)國家和新興工業(yè)化國家,經(jīng)歷了類似的房地產(chǎn)周期波動。在房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了繁榮階段后,又都出現(xiàn)了泡沫現(xiàn)象,其中以日本泡沫經(jīng)濟(jì)、美國經(jīng)濟(jì)蕭條和東南亞金融危機(jī)最為典型,還有不得不引起我們關(guān)注的2007年美國次貸危機(jī)。從這些歷史現(xiàn)象的回顧中可以看出,金融支持過度與新的房地產(chǎn)周期和泡沫的形成有著緊密聯(lián)系。然而,房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)所需資金主要由金融機(jī)構(gòu)提供,由此產(chǎn)生一個悖論:缺少金融支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展就會滯后,其運行效率將會下降;金融支持過度又會導(dǎo)致房地產(chǎn)進(jìn)入持續(xù)的繁榮期,甚至出現(xiàn)價格泡沫。本文選題就是基于此種背景。

二、金融支持過度假說與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系

(一)金融支持過度假說的提出

在眾多泡沫理論文獻(xiàn)中,主要從理性和非理性的角度來探討泡沫形成的機(jī)理,但20世紀(jì)70年代掀起的金融自由化浪潮,使金融支持過度成為房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的重要誘因。然而,鮮有經(jīng)濟(jì)學(xué)家對金融支持過度與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系進(jìn)行系統(tǒng)分析,由此導(dǎo)致目前的泡沫理論對房地產(chǎn)泡沫生成和演化,不能提供令人信服的解釋。正因如此,我們提出了金融支持過度假說,并以此對房地產(chǎn)泡沫的生成和演化進(jìn)行系統(tǒng)和科學(xué)的探討。

(二)理論背景

理性泡沫的研究大約是從20世紀(jì)70年代開始的,其是對泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象進(jìn)行系統(tǒng)研究的起點。理性泡沫是指在理性預(yù)期的框架內(nèi),市場價格相對于資產(chǎn)未來各期收益現(xiàn)金流的貼現(xiàn)值的偏離。

隨著信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的發(fā)展,西方學(xué)者逐步把信息經(jīng)濟(jì)學(xué)理論納入到泡沫理論的研究中。Carey(1990)提出了一個信息不對稱下的土地價格模型,分析了土地價格變化與投資者數(shù)量和銀行貸款額之間的關(guān)系。在該模型中,土地價格是投資者和貸款額的函數(shù),那些保留價格高于市場價格的投資者的不斷進(jìn)入,將對土地價格產(chǎn)生重要影響。

Bertand(1996)在對1986-1994年全球房地產(chǎn)周期的研究中認(rèn)為,在金融自由化和放松金融管制的情況下,金融機(jī)構(gòu)違規(guī)借貸以及金融風(fēng)險的累加,加速了房地產(chǎn)周期波動和房地產(chǎn)泡沫的形成與破滅。

Mishkin(1997)等人提出,金融機(jī)構(gòu)與借款人之間的信息不對稱將會導(dǎo)致金融資產(chǎn)泡沫,但是,他們沒有將金融資產(chǎn)泡沫的形成過程模型化。

Mckinnon、Phill(1998)和Krugman(1998)的研究表明,政府外在或內(nèi)在的擔(dān)保,會導(dǎo)致風(fēng)險分散行為或高的資產(chǎn)價格,這種政策可能會加劇泡沫問題。他們認(rèn)為,由于信用工具創(chuàng)新的多樣性而導(dǎo)致的金融中介的問題是資產(chǎn)泡沫得以形成的關(guān)鍵。

非理性泡沫模型是對上述理性泡沫模型的一個補(bǔ)充,用以解釋那些由于非理性因素所導(dǎo)致的泡沫現(xiàn)象。盡管正統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究理,但“經(jīng)濟(jì)人”的非理卻總是存在的。市場基礎(chǔ)僅能部分地決定價格,外來因素,如群體心理、時尚、狂熱而引起的投機(jī)行為,也是決定價格的重要因素。

從上述泡沫經(jīng)濟(jì)理論的演化中可以看出,經(jīng)濟(jì)學(xué)家越來越關(guān)注金融支持在推動泡沫形成和發(fā)展中的作用。我們認(rèn)為,房地產(chǎn)泡沫本質(zhì)上是一種價格運動現(xiàn)象,是在金融支持過度背景下,由于投機(jī)者預(yù)期的趨同性而產(chǎn)生的群體投機(jī)行為,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格偏離市場基礎(chǔ)的持續(xù)上漲。

(三)金融支持過度

在凱恩斯主義中,貨幣創(chuàng)造有著非常重要的作用。它不僅是銀行運行的基礎(chǔ),也是融資的主要來源。從目前金融制度來看,銀行具有通過信貸擴(kuò)張使金融支持力度提高的能力,從而增加信貸貨幣供給。凱恩斯主義者認(rèn)為,如果沒有金融部門信貸擴(kuò)張所產(chǎn)生的貨幣創(chuàng)造,投資和經(jīng)濟(jì)增長是不可能的。然而,在金融支持力度提高時,又會對整體經(jīng)濟(jì)造成沖擊,從而形成資產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生與金融支持過度有著密切的關(guān)系。

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè),其供給和需求都離不開金融支持。然而,在金融制度變遷、不確定性和信息不對稱性的背景下,由于金融機(jī)構(gòu)的短時行為,導(dǎo)致貸款大量的投向了房地產(chǎn)業(yè),投資者由此產(chǎn)生了嚴(yán)重的投機(jī)行為和風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁行為。因此,我們認(rèn)為,金融支持過度是指由于金融制度變遷、不確定性和信息不對稱導(dǎo)致的房地產(chǎn)信貸過度膨脹,房地產(chǎn)市場參與者由此形成了嚴(yán)重的投機(jī)心理和風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁行為,從而直接推動了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅。

三、金融支持過度與房地產(chǎn)泡沫評價指標(biāo)體系研究

(一)金融支持過度衡量指標(biāo)

房地產(chǎn)本身是一種投資額高的可增值的資產(chǎn),其供給和需求兩個方面都需要金融支持。沒有金融支持,房地產(chǎn)業(yè)就不能正常運行。但是,金融支持是一把“雙刃劍”,支持過度會導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫,從而影響房地產(chǎn)業(yè)的正常運行。因此,為了能夠更有效地判斷金融支持是否過度,必須建立起金融支持過度衡量指標(biāo)體系,并對金融支持的正常區(qū)間和過度區(qū)間進(jìn)行確定。以日本為例,對1980-1990年間房地產(chǎn)金融支持額占信貸總額的比重、房地產(chǎn)進(jìn)入支持年增長額占信貸總額年增長額的比重、房地產(chǎn)金融支持年增長額和房地產(chǎn)金融支持年增長率進(jìn)行分析。

(二)房地產(chǎn)泡沫評價指標(biāo)

曹振良等(2000)認(rèn)為,判別房地產(chǎn)市場是否過熱或投機(jī)過度,從而可能會出現(xiàn)泡沫,可以從以下方面著手:一是檢驗房地產(chǎn)投資收益是否太高;二是檢驗房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)手率或成交額;三是估計房地產(chǎn)的理論價格;四是分析房地產(chǎn)投資是否過度;五是監(jiān)測開發(fā)商的施工進(jìn)度。

李維哲和曲波(2002)設(shè)計了關(guān)于地產(chǎn)泡沫的語境指標(biāo),將其分為生產(chǎn)類指標(biāo)、交易狀況指標(biāo)、消費狀況指標(biāo)和金融類指標(biāo)4大類。

劉洪玉等(2003)認(rèn)為,房地產(chǎn)泡沫生成的條件有2個:即過度的投機(jī)需求和投資信貸支持,并從該角度設(shè)計了3個房地產(chǎn)泡沫測度指標(biāo):房地產(chǎn)價格增長率/實際GDP增長率、房價收入比和住房按揭款/居民月收入。

上述學(xué)者從不同角度探討了房地產(chǎn)泡沫衡量指標(biāo),這些研究存在兩個問題:第一, 有些指標(biāo)存在不易操作的問題;第二,影響房地產(chǎn)價格的因素由于地區(qū)不同而差別較大,其理論價格的確定很困難,存在著很多不確定的因素。為了充分反映房地產(chǎn)泡沫的程度,我們認(rèn)為,在選擇指標(biāo)上應(yīng)該遵循可操作性原則,并根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)設(shè)定泡沫的指標(biāo)值。據(jù)此,我們提出了5個房地產(chǎn)泡沫評價指標(biāo):(1)房價收入比;(2)房地產(chǎn)價格年增長率;(3)貨幣供給增長率;(4)房地產(chǎn)價格增長率與消費價格增長率之比;(5)房屋空置率。

四、中國房地產(chǎn)泡沫防范的政策建議

防范房地產(chǎn)泡沫,避免房地產(chǎn)過熱變成泡沫,是保證房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序發(fā)展的關(guān)鍵,也是擺在我們面前的一項重要課題。本文對防范房地產(chǎn)泡沫提出如下建議:

第一,嚴(yán)防金融支持過度。由于中國房地產(chǎn)投資的資金大部分來源于銀行,而銀行貸款具有信用擴(kuò)張效應(yīng),因此,銀行往往是金融支持過度的主導(dǎo)者。為使房地產(chǎn)金融支持保持在正常水平,國家應(yīng)從宏觀上對房地產(chǎn)金融支持額占信貸總額的比重、房地產(chǎn)金融支持年增長額占信貸總額年增長額的比重、房地產(chǎn)金融支持年增長額和房地產(chǎn)支持年增長率進(jìn)行監(jiān)控。在這些指標(biāo)即將達(dá)到臨界值前,果斷采取措施,為房地產(chǎn)業(yè)正常運行提供良好的金融環(huán)境。

第二,建立個人信用制度。如果能夠建立起個人信用制度,使個人信用資料有連續(xù)記錄,其信用狀況能夠得到全面反映,銀行通過一定法律程序就可以查閱到個人信用檔案中的資料,從而對申請人的資信狀況進(jìn)行準(zhǔn)確判斷。個人信用制度包括以下內(nèi)容:(1)個人信用檔案制度;(2)個人信用賬戶制度;(3)多層次個人信用社會調(diào)查體系;(4)個人信用監(jiān)控和預(yù)警制度。

第三,設(shè)計合理嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制。主要包括:(1)對土地空置征稅,提高囤積投機(jī)的成本;(2)征收土地增值稅;(3)征收土地保有稅,刺激土地供給。

第四,加強(qiáng)對房地產(chǎn)價格的檢測與調(diào)控。主要包括:(1)建立城市基準(zhǔn)地價公示制度,編制并定期地價指數(shù)、各類物業(yè)價格指數(shù)作為市場交易的決策參考;(2)建立房地產(chǎn)交易價格評估制度與申報制度,這樣,政府就可以監(jiān)督每一宗房地產(chǎn)的成交價格情況;(3)對房地產(chǎn)預(yù)售做嚴(yán)格審查;(4)利用貨幣金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場;(5)加快企業(yè)制度改革與房地產(chǎn)使用制度改革,使房地產(chǎn)投資主體成為自負(fù)盈虧、自我約束的經(jīng)濟(jì)實體;(6)政府應(yīng)適時發(fā)出警告,公告有關(guān)市場信息,加強(qiáng)對投資者市場風(fēng)險的教育,調(diào)整市場情緒,盡量化解大眾的非理。

第五,擴(kuò)展企業(yè)融資渠道,提高企業(yè)競爭力。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合競爭力還不是很強(qiáng),企業(yè)間的競爭力相差不大,企業(yè)規(guī)模小、自有資金少、融資渠道單一,企業(yè)往往采取過度貸款行為。為擺脫這種局面,提高中國房地產(chǎn)業(yè)競爭力,應(yīng)著重做好以下工作:(1)組建一體化企業(yè)集團(tuán);(2)鼓勵社會基金投資房地產(chǎn)業(yè),提高企業(yè)融資能力;(3)政府應(yīng)制定相應(yīng)的政策;(4)鼓勵企業(yè)創(chuàng)立名牌產(chǎn)品;(5)鼓勵有實力的房地產(chǎn)企業(yè)上市。

參考文獻(xiàn):

[1] 周京奎.金融支持過度與房地產(chǎn)泡沫――理論與實證研究[M].北京:北京大學(xué)出版社,2005.

篇(5)

關(guān)鍵詞:房產(chǎn)價格;影響因素;走勢預(yù)測

中圖分類號:TU241文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1673-0992(2009)12-094-01

2008年在一度領(lǐng)漲全國的深圳、廣州房價止升回落之際,天津房地產(chǎn)市場走勢正在成為各界關(guān)注的焦點。

天津濱海新區(qū)獲批綜合配套改革試驗區(qū)、中新生態(tài)城選址天津濱海新區(qū)、京津高速鐵路正式運營,綜上利多訊息不斷推高外界對天津樓市的預(yù)期。而在20世紀(jì)90年代,天津房價一直處于不溫不火的狀態(tài),每平方米徘徊在1000元到2000元之間。到2003年下半年,天津房價啟動。數(shù)據(jù)顯示,天津的主流中檔房屋每平方米價格,從2003年前的2000元到3000元之間,上漲到2005年上半年的4000元至5000元之間。至2006年,天津市全年商品房成交均價每平方米突破5000元,達(dá)到每平方米5012.83元。而到2007年11月全市開新文件商品住宅交易8905套,平均價格每平方米6647元。隨著房價的攀升,2007年天津也成為全國地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭奪的焦點。

一、2008年房價走勢及原因分析

1.剛性需求

自從戴相龍市長履新后,天津市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度陡然加快。2003年天津由于海河開發(fā)、舊城改造等工程,導(dǎo)致了500多萬平方米的舊房拆遷,形成了拆遷戶對房屋的剛性需求,最后拉動房價上漲。 2.外來人口的購房需求

一些外來人員選擇在天津買房置業(yè),占總體的20%左右,其中婚房的需求最大。此類購房者多為在津工作的外地上班族,中心城區(qū)交通便利、總價70萬元以下的私產(chǎn)可貸款住房最受追捧。而高端住宅市場中的外來購房者則以個體經(jīng)商者、公司高管為主。

同時,國家統(tǒng)計局天津調(diào)查總隊近期的一項抽樣調(diào)查顯示,本市今年有就職意向的大學(xué)畢業(yè)生中,有76.1%的畢業(yè)生表示希望能留在本市工作,其中又有七成以上的人首選在濱海新區(qū)就業(yè),他們主要是看好濱海新區(qū)未來的發(fā)展前景。這樣無形中抬高了住房的需求,房價也隨之飆升。

3.京津兩市“同城”助推天津房價上漲

京津高速公路(天津段)、津薊高速公路延長線工程主線將在今年年底貫通。這無異為天津地產(chǎn)帶來一股強(qiáng)勁的推動力?！熬┙蛲恰备拍畹耐瞥鍪紫忍魟恿搜鼐€房地產(chǎn)開發(fā)商的敏感神經(jīng),吸引了他們的投資熱情。從地理位置上看,天津是離北京最近的一線城市,京津通道的增加節(jié)省了兩地通行的時間,京津兩市的“同城”感越來越明顯,這為相對北京有著巨大價格優(yōu)勢的天津地產(chǎn)行業(yè)提供了極大的機(jī)遇。

4.2008年北京奧運,奧運經(jīng)濟(jì)推動城市快速發(fā)展 從國家政策支持和歷史發(fā)展機(jī)遇來看,天津作為奧運會的協(xié)辦城市,受到了國家和世界的廣泛關(guān)注。 天津憑借自身的實力,以“奧運經(jīng)濟(jì)”為契機(jī),加大力量發(fā)展經(jīng)濟(jì),招商引資,取得了優(yōu)異的成績。從濱海新區(qū)寫進(jìn)十七大政府工作報告到確定天津為北方新的經(jīng)濟(jì)中心城市;從空客A320總裝廠在天津設(shè)立到中新現(xiàn)代化生態(tài)城最終落戶天津,充分說明了天津的巨大潛力和強(qiáng)大實力。國家關(guān)注天津、世界關(guān)注天津,天津正在高速前進(jìn),必定將帶動天津房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展,而天津的房價也將會像雨后的春筍,茁壯成長。

二、2009年天津房價走勢以及原因分析

2009年天津房價維持了增長態(tài)勢。在金融危機(jī)的影響逐漸削弱,政府的大力救市調(diào)控之下,2009年的天津房地產(chǎn)開始了大幅回暖,而且成交量和房價都屢創(chuàng)歷史新高。

2009年仍然受2008年的諸多因素的影響,同時有新的利好因素:

1.“津13條”的出臺

房地產(chǎn)市場是一個極容易受到相關(guān)政策影響的市場,“津13條”對本市房地產(chǎn)市場來說是一個極利好的消息,對7月本市房屋銷售價格的上漲起到了重要作用。在該政策出臺后,曾有業(yè)內(nèi)人士評論:“津13條”的出臺傳遞出強(qiáng)烈的市場信號,天津房地產(chǎn)市場的春天來了。

2.需求持續(xù)放大

在國家擴(kuò)大內(nèi)需鼓勵居民住房消費等多項政策作用下,本市購房需求持續(xù)放大,且呈現(xiàn)多樣化,改善型需求和婚房需求為兩大主體。按照市場調(diào)查及購房群體特征分析顯示,1-8月份全市新建商品住宅成交中,拆遷安置購房86.3萬平方米,占9.6%;結(jié)婚用房247.5萬平方米,占27.5%;改善型購房516.9萬平方米,占57.4%;投資型購房49.8萬平方米,占5.5%。

三、未來天津房地產(chǎn)市場前景估測

1.潛在需求有待釋放

城市化帶動旺盛商品房需求:由于城市化的不斷深入,一方面大量的拆遷改造引起商品房的被動需求,另一方面城鎮(zhèn)人口的增加,也不斷積累著商品房的需求。隨著濱海新區(qū)的建設(shè)和天津城市化水平的提高,未來新增人口將更多,新增的商品房需求也將逐年增加。

2.濱海形成新的增長點

21世紀(jì)初,對于天津1000萬市民來說,最大的事件莫過于濱海新區(qū)被列為國家戰(zhàn)略布局?！盀I海”概念提升了天津的人氣,帶來了城市發(fā)展的外部資源。未來三年,濱海新區(qū)規(guī)劃新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地70平方公里,期內(nèi)可形成有效供給商品住宅2600萬平方米的理論值。2008年3月17日,十一屆人大一次會議中,天津市于2006年9月遞交到國務(wù)院有關(guān)部門的《濱海新區(qū)綜合配套改革試驗方案》獲得了國務(wù)院的正式批復(fù)。國家在金融、土地、行政改革等方面的改革試點,安排在濱海新區(qū)進(jìn)行先行試點,此舉將有力的促進(jìn)濱海新區(qū)的發(fā)展。

3.“十一五”前景樂觀

未來五年,甚至更長的時期里,天津正處于城市化、市政改造和人均住房達(dá)標(biāo)的時期。期內(nèi),規(guī)劃全市房地產(chǎn)住宅投資2000億元,年均實現(xiàn)投資400億元,在城市開發(fā)建設(shè)10大住宅組團(tuán)。居民基本居住與改善居住,濱海新區(qū)與中心城區(qū)發(fā)展、房屋折舊、最低限度拆遷等因素形成的住房需求將逐步體現(xiàn)在房地產(chǎn)供需關(guān)系上,促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

[1]柴春杰.天津房地產(chǎn)泡沫實證分析與對策研究[學(xué)位論文]2007-南開大學(xué):金融學(xué)

篇(6)

關(guān)鍵詞：投資收益率;房地產(chǎn)泡沫;房價;地價

住房開發(fā)投資是房地產(chǎn)投資中最為重要的一部分。隨著GDP增速進(jìn)入破“7”時代，住房開發(fā)投資作為經(jīng)濟(jì)引擎也進(jìn)入周期性調(diào)整。但是國家提出了供給側(cè)改革政策后，北京市住房市場不僅沒有受庫存高企的基本面影響，反而仍舊地王頻現(xiàn)，相繼出現(xiàn)近8萬/O的樓面地價和40萬/O的“學(xué)區(qū)房”。北京住房開發(fā)市場是否存在泡沫化趨勢，關(guān)系著整體經(jīng)濟(jì)運行的風(fēng)險水平。本文就住房開發(fā)投資泡沫的存在性及測度方法進(jìn)行探討。

一、 住房開發(fā)投資泡沫測度方法研究

1. 理論框架。住房投資是否存在泡沫成為了學(xué)者關(guān)注的焦點，測度方法和應(yīng)用也有多種角度。主要分為模型檢測方法和指標(biāo)檢測方法。

模型檢測方法主要分為以下幾類：

第一類是經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域里的耐用商品的特性，提出如租售比（市盈率）、房價收入比指標(biāo)，借鑒資產(chǎn)泡沫檢驗方法，通過“凈租金收入流”代替資產(chǎn)價格定價模型中的“收益現(xiàn)金流”來計算住宅的基本價值，通過價格比對，衡量泡沫大小，然后通過橫向或者縱向?qū)Ρ扰袛鄥^(qū)域間相對的泡沫程度。該方法雖然易獲取數(shù)據(jù)，但主要停留在經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的宏觀分析，數(shù)據(jù)可獲得性和準(zhǔn)確性較差。

第二類為計量經(jīng)濟(jì)和數(shù)理統(tǒng)計的計量檢驗法。布蘭查德（Blanchard）的理性泡沫理論，給出了刻畫理性泡沫性質(zhì)和發(fā)展?fàn)顟B(tài)的模型，早起理性泡沫存在性檢驗方法是方差易變性檢驗。迪巴（Diba）等通過對資產(chǎn)價格和紅利做單位根檢驗和協(xié)整檢驗來判斷“爆炸”型的理性泡沫是否存在。諾登（Norden）等提出switching regression模型，給出理性泡沫的性質(zhì)，與單位根、協(xié)整檢驗相比，有更好的小樣本性質(zhì);史興杰等的switching authoregressive（AR）模型給出了模型參數(shù)估計方法以及泡沫檢驗方法。這類方法提供了定量分析的工具，卻容易過于關(guān)注數(shù)據(jù)邏輯的自洽性，脫離實際的市場情況。

第三類為社會經(jīng)濟(jì)和空間分布實證調(diào)查方法。苑德宇等通過CD檢驗統(tǒng)計量對35個城市的房價泡沫分析，得出先后順序和可能的傳染態(tài)勢。從傳統(tǒng)的靜態(tài)泡沫轉(zhuǎn)向動態(tài)的泡沫演化研究。余柏蒗等通過燈光和用地數(shù)據(jù)計算住房空置率，進(jìn)而得出房地產(chǎn)泡沫的空間分布和狀況。主要通過空間計量的方法來表征社會問題。這對數(shù)據(jù)依賴度較高，整理難度大，成果以描述性統(tǒng)計和問題探索為主。

而住房投資泡沫檢測指標(biāo)類型也很多，主要分為從價格、需求、供給三個類別，每個指標(biāo)也存在著各自不同的評價閾值。

綜上，現(xiàn)有的模型和指標(biāo)盡管已經(jīng)建立相對完善的測度體系，但研究單純基于社會經(jīng)濟(jì)學(xué)，割裂了住房作為投資標(biāo)的和空間場所的雙重屬性。同時，研究尺度也集中在宏觀的城市研究，沒有基于空間實證數(shù)據(jù)，難以指導(dǎo)具體的管理決策措施。

2. 研究思路及模型方法?；谝陨侠碚?，本文提出了以住房交易價格、居住用地土地出讓數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，首先通過剩余法測算住房開發(fā)項目中的銷售利潤率、投資利潤率、年復(fù)合增長率;最后將扣除基本收益后所剩的泡沫收益的總體均值與經(jīng)濟(jì)基本面增速作比較，并采樣取均值，得出該地區(qū)總體的住房投資泡沫水平。該方法主要有兩個步驟：基于剩余法的投資利潤率測算、基于經(jīng)濟(jì)基本面的泡沫評價方法。

（1）基于剩余法的投資利潤率測算。

①土地出讓成交價格折現(xiàn)。獲取的房價和地價數(shù)據(jù)中，房屋銷售價格樣本全部為某個時間點（此處為2015年8月）截面數(shù)據(jù)。而每塊宗地實際出讓的時間（t）卻各不相同;要計算住房投資利潤率，首先假定全部用地為某一時間點交易獲得，并在一個開發(fā)周期后，全部房源上市銷售完畢。因此不同期的宗地出讓價格按某一假設(shè)開發(fā)初始時間進(jìn)行折現(xiàn)，公式如下：

p=PV（1+r）τ-K-t

其中，p是該開發(fā)初始時間的土地成交價;PV是土地出讓歷史成交價;r為折現(xiàn)率，取4%;τ為期末年份，此處設(shè)為2015年8月，K為項目開發(fā)銷售周期，此處設(shè)為3年，t為實際宗地土地交易年份。

②銷售利潤率與投資利潤率測算。住房開發(fā)利潤率測算的難點在于利潤的測算。因為住房開發(fā)中的各項稅費標(biāo)準(zhǔn)、土地出讓價格、房屋銷售均價都較為容易獲取或者估算。本文采用剩余法計算各項指標(biāo)，公式為：

利潤=樓價-（土地費用+建安成本+管理費+利息+稅費）

銷售利潤率=利潤/銷售收入

投資利潤率=利潤/投資成本

本文參考了北京市部分住房開發(fā)財務(wù)報表、相應(yīng)的市場稅費等因素，估算指標(biāo)如表2。

因此估算得出單個開發(fā)項目的銷售利潤率ROS與投資利潤率ROI的計算公式：

ROS=（63.2%P-93.15%X-168.59%p-571.2）/P

ROI=（63.2%P-93.15%X-168.59%p-571.2）/（107.2%X+114.4%p）（1）

（2）基于經(jīng)濟(jì)基本面的泡沫評價方法。本文測度住房泡沫采用的指標(biāo)是開發(fā)方面中投資增長率。該指標(biāo)主要用項目平均開發(fā)投資增長率與GDP增長率比值表示。住房開發(fā)投資市場由于其開發(fā)系統(tǒng)的復(fù)雜性，屬于壟斷競爭性市場，當(dāng)投機(jī)需求增加時，短期土地供給缺乏彈性，房價大幅上漲，在成本沒有改變且經(jīng)濟(jì)增速保持相對穩(wěn)定時，其地區(qū)項目開發(fā)市場的平均投資復(fù)合增長率快速提高，住房市場出現(xiàn)泡沫。已知某個住房開發(fā)項目的K年累計投資利潤率ROI，則該項目的年復(fù)合增長率計算公式為：

CAGR=-1（2）

借鑒Levin and Wright提出的基于基本價格和非基本價格的思想，住房項目復(fù)合增長率CAGR可以分為兩部分：基于經(jīng)濟(jì)基本面的基本年收益率β和基于投機(jī)行為的泡沫年收益率γ。即CAGR=β+γ

基本年投資收益率β可以用無風(fēng)險投資收益率表示，即與開發(fā)周期等長的存款年基準(zhǔn)利率。

泡沫化水平μ，代表著地區(qū)內(nèi)n個項目的泡沫收益率總體均值γ超越地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)增速V的大小程度。即泡沫年收益率μ=f（γ，V），此處V為該地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)增長速度（本文用該地區(qū)周期內(nèi)GDP年增速的平均值帶指代）。因此可以簡單定義μ=γ/V

由以上各式整理得到該地區(qū)泡沫化水平測度：

μ=（3）

二、 住房開發(fā)投資的實證分析

以北京市的2015年8月的住房掛牌價格、2004年～2014年居住用地土地出讓數(shù)據(jù)為實證基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，假定一個地產(chǎn)項目開發(fā)銷售周期為3年，其他稅費、基準(zhǔn)利率、GDP年增速均以統(tǒng)計年鑒和官方平臺為準(zhǔn)，計算2015年北京市總體住房投資泡沫化水平。

北京市的房價中包含的地價成本基本小于40%，平均值為24.75%，低于行業(yè)水平。這說明盡管北京樓面價屢次突破新高，但由于房價彈性更大，地價占房價的比重仍舊不高。同時，銷售利潤率反映著銷售利潤在房價中的比重，主要在20%～40%之間，處于高位水平，初步判定有一定的投資泡沫化趨勢。

三、 住房投資泡沫水平檢驗與分析

1. 住房投資泡沫的存在性檢驗標(biāo)準(zhǔn)。除了宏觀上定性判斷泡沫風(fēng)險，泡沫是否存在，需要定量測算和標(biāo)準(zhǔn)對比分析。開發(fā)投資額超常增長可能意味著投機(jī)需求和虛高價格的形成。而衡量住房開發(fā)投資增長快慢的指標(biāo)是住房開發(fā)投資的泡沫收益率與GDP增長率比值μ，一般應(yīng)該不超過2倍，超過3倍屬于較為嚴(yán)重。由此，我們設(shè)定μ的評價范圍及其對應(yīng)閾值如下表：

2. 住房開發(fā)投資泡沫水平分析。根據(jù)公式（1）、（2）、（3）綜合整理，我們可以得到2015年北京市住房泡沫水平計算公式為：

μ=（

-13.71）

式中，μ為地區(qū)住房開發(fā)泡沫水平，n為該地區(qū)開發(fā)項目總數(shù)，Pi、pi分別為第i個項目的銷售房價、地價現(xiàn)值。

計算結(jié)果表明，北京市住房投資泡沫化水平總體呈現(xiàn)正態(tài)分布態(tài)勢，總體均值為2.5，參考表4，屬于輕微泡沫化;從分區(qū)統(tǒng)計看，有四個地區(qū)也表現(xiàn)出投資過熱，但主要為中心城區(qū)，泡沫化水平總體可控。其他地區(qū)均處于無泡沫或者理性泡沫范圍，以增加住房投資和供應(yīng)，滿足市場需求為主要策略。

四、 結(jié)語

實證分析表明，北京的地價漲幅較大，但房價變動的彈性系數(shù)更大，地價占比仍舊較低，利潤占比較高。在供給側(cè)，整體的投資泡沫化趨勢仍舊存在。但由于需求端的投資預(yù)期和剛性需求持續(xù)上漲，造成了目前供需兩旺的局面，短期風(fēng)險水平仍舊較低。在供給側(cè)改革的背景之下，預(yù)防和減少投資過熱形成的泡沫尤其重要，也有待更深入研究。

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基金項目：國土資源部公益性行業(yè)科研專項“京津冀土地優(yōu)化利用一體化管控關(guān)鍵技術(shù)與應(yīng)用”（項目號：201511010-3A）。主持人：馮長春。課題承擔(dān)單位：北京大學(xué)（國土資源部國土規(guī)劃與開發(fā)重點實驗室）。

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關(guān)鍵詞：商品房價格；因素；研究

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）18-0093-01

近年來，房價一直是非常熱門的話題，作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，商品房在促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)增長和社會發(fā)展中具有舉足輕重的地位。甚至商品房收入是地方政府業(yè)績的主要依賴對象，是地方財政的主要來源[1]。日前，出現(xiàn)的炒房熱以及泡沫經(jīng)濟(jì)沖擊著商品房價格，伴隨著新一季的適婚年齡人數(shù)的高峰，剛性需求的增加也推動著商品房價格持續(xù)上漲。因此，本文綜合各個因素進(jìn)行整體分析，提出建議和對策，使政府調(diào)控策略更加有力、有度。

一、規(guī)范土地供應(yīng)

20世紀(jì)90年代中期，地方政府手中的金融權(quán)力被悉數(shù)上收，地方政府賴以主動推動經(jīng)濟(jì)增長并能夠獨立支配的基本只有土地這一項核心資源[2]。于是，房產(chǎn)價格漲得越快，房地產(chǎn)投資越多，拉動經(jīng)濟(jì)增長的力度越大，地方政府的財政收入就越大。這使政府開發(fā)土地資源幾乎達(dá)到了毫無節(jié)制的程度，土地已經(jīng)成為城市政府名副其實的“第二財政”[3]。首先，對于地方政府的土地控制權(quán)應(yīng)該給以限制，沒有絕對的控制權(quán)力。再者，因為房地產(chǎn)收入是地方政府的主要支柱，所以國家放寬政府的對于其他可獲得收入建設(shè)的權(quán)力。這樣，房地產(chǎn)不再是主要的來源，地方政府的開發(fā)力度也會相對降低，土地供應(yīng)量也會相應(yīng)降低。

二、積極促進(jìn)其他行業(yè)發(fā)展

隨著人均可支配收入增加的同時，政府應(yīng)該加大力度努力促進(jìn)發(fā)展其他可投資行業(yè)。同時，借鑒2008年金融危機(jī)的因果，加大對金融市場的有力監(jiān)管。使人們減少投資房地產(chǎn)項目，該多方面投資其他方面，減少房地產(chǎn)市場的膨脹，能夠有效地降低商品房價格。

三、做好宣傳，防止盲目購房

隨著商品房投資的火熱，中國部分較發(fā)達(dá)城市已出現(xiàn)了“泡沫危機(jī)”。如廣東省，20世紀(jì)八九十年代由于大量的農(nóng)民工進(jìn)城就業(yè)，隨之帶動了商品房的數(shù)量和價格的增加，居民對商品房的不斷投入，導(dǎo)致現(xiàn)在廣東省有部分城市已經(jīng)出現(xiàn)空城，無人居住，這種病態(tài)的發(fā)展是人們對商品房的信息不完善，隨波逐流現(xiàn)象嚴(yán)重導(dǎo)致的。所以，努力宣傳商品房的知識和容易產(chǎn)生的后果等信息，讓人們更加了解房地產(chǎn)市場，科學(xué)理性地投資，加大宣傳力度，可有效地減少房地產(chǎn)市場的擁擠狀態(tài)，降低商品房價格，防止盲目購房。

四、適當(dāng)放寬購房要求

針對商品房市場出現(xiàn)的空置現(xiàn)象，一方面，政府應(yīng)該適當(dāng)放寬購房者的身份要求，允許有能力并且在城鎮(zhèn)地區(qū)長期遷移的非城鎮(zhèn)居民戶口的人在城鎮(zhèn)地區(qū)買房；另一方面，政府應(yīng)采取租賃形式來消化空置房。在我國，由于人口眾多，并且貧富差距大，很大一部分工薪階層及以下的人購買商品房的能力有限，而房屋租賃仍然占有相當(dāng)大的比例。目前我國市場上可供出租的房屋并不充足，如果能夠促進(jìn)空置商品房進(jìn)入租賃市場，將大大地增加出租房的供應(yīng)量。商品住房的租金價格將會大幅下調(diào)，租金的普遍下降，導(dǎo)致對出租房的需求大大增加，進(jìn)而促進(jìn)空置房得到更好的消化，同時對降低房價也起到積極作用。因此，要較好地解決商品房空置面積過高的問題，發(fā)展租賃市場是一條極為有效的途徑。

參考文獻(xiàn)：

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