序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)經(jīng)營管理范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；范疇及發(fā)展；經(jīng)營管理

隨著社會的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中占有的比重越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)本身能否健康發(fā)展，在很大程度上對國民經(jīng)濟能否健康增長有著不可忽視的影響力，是國民經(jīng)濟增長的一個基本生產(chǎn)要素。[4]從項目經(jīng)營的戰(zhàn)略高度著手分析，重點是從控制項目啟動組織到實施過程全方位每個細(xì)節(jié)，提高對風(fēng)險的管理，才能在競爭日趨激烈的市場中，贏得先機。

一、房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的范疇及發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的范疇

房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理者運用系統(tǒng)工程的方式、理念和模式，綜合管理房地產(chǎn)項目的建設(shè)和使用，努力達(dá)到生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目上全過程和全方位的的優(yōu)化配置，為客戶提供一流的產(chǎn)品。房地產(chǎn)項目管理系統(tǒng)十分繁復(fù)，不同目標(biāo)具有特殊性，使得項目管理方式也是多種多樣。不僅由許多項、分項、工程活動所構(gòu)成，而且必須是一個系統(tǒng)完整的操作過程，作為一個完整的項目管理系統(tǒng)應(yīng)將工程的各工作職能、各投入單位、各項目任務(wù)、各個階段融合成一個統(tǒng)一完整的整體。房地產(chǎn)經(jīng)營活動是指房地產(chǎn)經(jīng)營管理者對房屋的建設(shè)、交易、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出讓等按價值規(guī)律所進(jìn)行的有計劃、有目標(biāo)的經(jīng)濟活動，活動范疇涉及到房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、消費的全部過程，而非僅僅局限于流通領(lǐng)域。[4]

（二）我國房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的發(fā)展現(xiàn)狀

目前房地產(chǎn)項目的管理方法主要有部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理這四種。房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理的終極目的是以最高的效率完成項目工程，以項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為切入點，使用系統(tǒng)工程的方式、理念和模板，開發(fā)項目建設(shè)的全過程是一項繁復(fù)的系統(tǒng)工程，按其內(nèi)在運行規(guī)律進(jìn)行有效的組織、計劃、控制和營銷的管理系統(tǒng)，一定要有一套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來規(guī)劃和協(xié)調(diào)開發(fā)項目的全過程和保證最終目標(biāo)得以實現(xiàn)。[1]房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理在實際運行過程中還存在著許多未知因素，我們必須要正確地審視、總結(jié)和處理，必須站在項目經(jīng)營管理的戰(zhàn)略高度，全過程、全方位地對項目啟動組織和實施過程管理加以控制，提高對風(fēng)險的防范，這是保證項目目的、項目目標(biāo)實現(xiàn)的關(guān)鍵所在。

二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理存在的問題

（一）市場定位及決策機制不完善

項目運行機制的不完善，那么項目管理的就難以控制，如項目工程進(jìn)度拖拉，延期交房普遍；房地產(chǎn)開發(fā)沒嚴(yán)格控制，管理費用過高及未知費用超出預(yù)期額度，即使勉強進(jìn)行了多方案的規(guī)劃概念設(shè)計，也會由于對市場調(diào)查不充分，沒有充分心理準(zhǔn)備，評判“標(biāo)準(zhǔn)”不明確，無法抉擇，導(dǎo)致拖慢項目決策。

（二）項目設(shè)計資源協(xié)調(diào)性欠缺

由于一時又無法跟上設(shè)計單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制， 發(fā)現(xiàn)在項目的施工中會造成許多設(shè)計中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計問題很多，有些工程從開工到竣工在設(shè)計上都發(fā)生了巨大的變化，甚至變更圖紙的數(shù)量超出了原設(shè)計圖紙。設(shè)計過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在：沒有恰當(dāng)?shù)脑O(shè)計招標(biāo)程序，沒有考慮設(shè)計對項目投資控制的重要性，缺乏設(shè)計監(jiān)理，文檔資料缺乏規(guī)范化、制度化管理等。當(dāng)工程只能匆忙完成或工程待定內(nèi)容無法決定時，因市場定位的前期準(zhǔn)備資料不充分、研究數(shù)據(jù)方面資源整合缺失等，所謂決策就成了幾個領(lǐng)導(dǎo)的“拍腦袋”， 前期的市場調(diào)查和產(chǎn)品研究問題此時就演變成了工程建設(shè)的項目管理問題和工程變更的技術(shù)問題。[1]

（三）房地產(chǎn)團隊凝聚力不強

如果一個團隊凝聚力不強，那么項目運行成本就會過高、房地產(chǎn)交易糾紛也會增多。 對于項目工程現(xiàn)場管理以外的工作，如項目的前期規(guī)劃、銷售推廣、客服、籌措資金與資金周轉(zhuǎn)等等。融資手段的單一及資金周轉(zhuǎn)計劃水平低下致使資金運作成本偏高，項目最終收益會受到直接影響。另外銷售推廣與客服管理水平低下導(dǎo)致房地產(chǎn)交易過程中，紛爭不斷，未能積極友善協(xié)調(diào)售買雙方的關(guān)系，售后維修不到位，配套設(shè)施不齊全等，導(dǎo)致企業(yè)品牌建立受阻和維持的根本原因。[3]

三、統(tǒng)籌解決我國房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理問題的途徑

（一）制定長遠(yuǎn)規(guī)劃，提高企業(yè)的戰(zhàn)略決策規(guī)劃能力

隨著社會經(jīng)濟發(fā)展的社會化、現(xiàn)代化進(jìn)程，以及宏觀經(jīng)濟的巨大變更，要求企業(yè)從客觀上具有長遠(yuǎn)敏銳的戰(zhàn)略眼光，充分考慮復(fù)雜多變的宏觀經(jīng)濟因素，制定相應(yīng)的戰(zhàn)略計劃。

一是全面規(guī)劃，即在戰(zhàn)略期內(nèi)關(guān)于企業(yè)每方面的詳細(xì)周全的全面計劃。

二是漸進(jìn)式計劃。這一計劃與全面計劃恰巧形成兩個極端。由于企業(yè)可能會遇到諸多不確定因素，要求企業(yè)的目標(biāo)能根據(jù)當(dāng)下情況而作出相應(yīng)的改變，走一步看一步。

三是選擇性計劃。這是一種介于全面計劃和漸進(jìn)式計劃之間的折衷計劃，它一般只把主要的計劃擬定出來，而對今后三至五年內(nèi)的詳細(xì)計劃不做明確說明。

（二）努力實現(xiàn)企業(yè)各項指標(biāo)，提高企業(yè)綜合管理能力

努力貫徹產(chǎn)品的各項指標(biāo)，提高工作效率。在方案項目設(shè)計明確后，就可以進(jìn)著手規(guī)劃項目施工圖設(shè)計，在施工圖設(shè)計時，要堅持貫徹產(chǎn)品規(guī)劃方案明確的各項要求，努力作好項目安全性與經(jīng)濟性，舒適性的聯(lián)系，那么要在保證建筑產(chǎn)品的沒有安全隱患的基礎(chǔ)下，從結(jié)構(gòu)、建筑、設(shè)計到水電配套方案設(shè)計都要能體現(xiàn)規(guī)劃方案項目定位的各項指標(biāo)，不要隨意增加或刪減。（v）在項目施工階段，要把產(chǎn)品定位時的開發(fā)周期以及質(zhì)量要求指標(biāo)，分解為各階段指標(biāo)。和工程施工單位簽定合約時，就要把工期和品質(zhì)做為一項目標(biāo)要求明確地在合同中表達(dá)清楚，并在以后的施工階段中進(jìn)行過程跟蹤考查，再者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做為產(chǎn)品開發(fā)主體，要密切關(guān)注建筑產(chǎn)品施工品質(zhì)，對有可能建筑產(chǎn)品后期使用的工序產(chǎn)生影響，如可能引起跑、冒、滲、漏等現(xiàn)象以及門窗無法靈活密閉開啟時的工序要加強監(jiān)督。因為這些問題雖然看上去很小，但對居民的正常日常生活卻有無法忽視的影響，嚴(yán)重時，因為居民的報怨 甚至還可能影響到房地產(chǎn)企業(yè)的市場形象與信譽，因此要重視此類問題避免發(fā)生。（v）目前，有些房地產(chǎn)企業(yè)因在過程管理中忽視了上述重要環(huán)節(jié)和工序的管理，而導(dǎo)致后期居民有很大意見，企業(yè)形象會造成難以挽回的損失。

（三）加強培養(yǎng)企業(yè)文化，提高企業(yè)的綜合凝聚力

企業(yè)文化建設(shè)其根本在于通過價值觀的引導(dǎo)， 促成企業(yè)價值觀與員工個體價值觀的趨同發(fā)展，達(dá)到具有共識的目標(biāo)，從而促進(jìn)企業(yè)員工自覺地將企業(yè)的制度要求內(nèi)化為個人的行為標(biāo)準(zhǔn)并以此來約束自我行為， 以實現(xiàn)企業(yè)與員工的共同發(fā)展。[3]21世紀(jì)理性營銷時代的到來，使個人英雄無法再在營銷舞臺上獨唱主角，依靠個人力量叱咤風(fēng)云、勁舞弄潮的日子已經(jīng)一去不返了。團隊，這個營銷時尚名詞，開始被越來越多的企業(yè)深討鉆研，只有擁有了一支具有很強向心力、凝聚力、戰(zhàn)斗力的團隊，擁有了一批彼此間互相鼓勵、支持、學(xué)習(xí)、合作的員工，企業(yè)才能不斷進(jìn)取、壯大。團隊是開放的，在不同階段都會有新成員加入，高團隊凝聚力會讓團隊成員在最短時期內(nèi)具備團隊意識，形成對團隊的歸屬感和認(rèn)同感，縮短新成員與團隊的磨合期，提高他們的適應(yīng)能力，在日常運營期間，大幅提高團隊的工作業(yè)績。

結(jié)束語：總的來說房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作水平的高低是決定企業(yè)經(jīng)濟效益的一個重要因素，同時也是企業(yè)綜合素質(zhì)和核心競爭能力的具體體現(xiàn)。要做好這項復(fù)雜、系統(tǒng)、細(xì)致的管理工作，企業(yè)要不斷創(chuàng)新經(jīng)營管理方法，全員全過程的配合努力才能達(dá)成。

參考文獻(xiàn)：

[1]孟獻(xiàn)壁，李娜，喬保國.淺談建筑工程質(zhì)量控制 .山西建筑 ，2 0 0 7

[2]王義. 論房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理. 城市建設(shè)理論研究. 2012

篇(2)

房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)學(xué)生畢業(yè)后可在房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)公司、房地產(chǎn)估價事務(wù)所、房地產(chǎn)投資咨詢公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、物業(yè)管理公司等從事房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟分析、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)營銷、房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)項目管理等工作。

房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的具體情況如下：

1、該專業(yè)培養(yǎng)具備地理學(xué)、經(jīng)濟學(xué)和管理學(xué)基礎(chǔ)知識，掌握房地產(chǎn)開發(fā)、營銷、經(jīng)營管理、咨詢、評估等方面知識和技能，能在企、事業(yè)單位及政府部門從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理及科研的中高級人才。

2、該專業(yè)主要學(xué)習(xí)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)營銷、房地產(chǎn)評估、建筑學(xué)、城市規(guī)劃和物業(yè)管理等基本理論和基本知識，掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查、可行性分析、投資分析、營銷策劃、咨詢、評估和物業(yè)管理的技巧與方法。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇(3)

1.財務(wù)管理經(jīng)營方面的問題

（1）管理者素質(zhì)低下

在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，民營企業(yè)占了很大的比重，由于大多數(shù)的房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者都是從最傳統(tǒng)的泥瓦工到施工員再到包工頭而逐漸發(fā)展起來的，這就使得房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)階層的知識水平受到了很大的局限，普遍缺乏企業(yè)運營與財務(wù)管理方面的知識，對于日常的企業(yè)經(jīng)營管理更是完全依靠自己以往的經(jīng)驗以及自身的認(rèn)知系統(tǒng)來進(jìn)行，并沒有經(jīng)過科學(xué)的決策分析，這一現(xiàn)狀給房地產(chǎn)企業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展乃至進(jìn)一步做大做強造成了很大的障礙。

（2）存在嚴(yán)重的集權(quán)現(xiàn)象

在房地產(chǎn)企業(yè)中，普遍存在著這樣一個現(xiàn)象，企業(yè)的投資者與運營者往往是同一個人，這就不可避免的造成了企業(yè)的一切經(jīng)營事項都由管理者本人說了算，而受自身知識水平、管理意識的局限性，管理者在作出決斷時，憑借的只是自身的以往經(jīng)驗以及腦中的意識，并沒有經(jīng)過科學(xué)嚴(yán)密的論斷，更無后續(xù)的監(jiān)督審查機制，管理層對于企業(yè)的運營仍舊采取老一套的算賬、記賬方式，財務(wù)管理根本無法貫穿于企業(yè)經(jīng)營管理的各個層次中去，由于事先并沒有經(jīng)過周詳?shù)挠媱?，于是企業(yè)的經(jīng)營呈現(xiàn)出一片混亂與雜亂無章。

（3）家族式管理領(lǐng)導(dǎo)班子

房地產(chǎn)企業(yè)的管理者為了將企業(yè)的管理大權(quán)牢牢地控制在自己手中，不被對手竊取商業(yè)機密，于是在公司的管理方面，任人唯親，久而久之，形成了家族式的管理領(lǐng)導(dǎo)班子。由自己的親屬擔(dān)任公司中的會計、出納等重要職位，這在一定程度上造成了企業(yè)管理成員素質(zhì)不高的現(xiàn)象，但是房地產(chǎn)行業(yè)的高度變化性導(dǎo)致了公司在經(jīng)營管理以及財務(wù)管理上存在著很大的風(fēng)險因素，如果沒有非常專業(yè)的人士來擔(dān)任這些重要的職位很難保證企業(yè)的健康有序運行，這二者之間的矛盾會隨著企業(yè)的越做越大而逐漸顯現(xiàn)出來，最終將導(dǎo)致企業(yè)走向衰退，使企業(yè)被社會所淘汰。此外，這種家族式的管理模式，使得企業(yè)員工內(nèi)心會認(rèn)為自己與企業(yè)的重要職位無緣，無法產(chǎn)生上進(jìn)心與對企業(yè)的歸屬感，認(rèn)為自己再怎么努力也不如一個好出身重要，企業(yè)向心力與凝聚力無法形成，將會對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。

2.忽略流動資金的重要性，存在融資困難問題

（1）籌資方面

房地產(chǎn)企業(yè)為了開發(fā)一個巨大的項目工程，必定需要大量的資金，而由于大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例以及財務(wù)規(guī)范程度無法達(dá)到銀行所規(guī)定的信貸標(biāo)準(zhǔn)，抵押貸款缺乏資信，又無中介擔(dān)保，因此從銀行融資顯得相對比較困難，此外如果企業(yè)采取從民間進(jìn)行融資的方式，風(fēng)險則較高，在資金嚴(yán)重不足的情況下，企業(yè)發(fā)展存在很大的風(fēng)險。為了解決資金方面的問題，一些房地產(chǎn)企業(yè)甘愿冒著巨大的籌資風(fēng)險從民間進(jìn)行高息貸款，但是這種資金籌措方式無形中加大了企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)成本以及財務(wù)費用，長期拖累之下，企業(yè)的支付能力日漸削弱，資金鏈條繃得過緊以致發(fā)生斷裂。房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)周期相對較長，并且工程前期投入資金較大，資金投入之后，要想盡快獲得資金回籠完全是不可能的，只有當(dāng)企業(yè)工程完成，商品房預(yù)售許可證下發(fā)之后，房屋才可以進(jìn)行預(yù)售，進(jìn)而使企業(yè)獲取回籠資金，償還貸款、獲取盈利。這一過程任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會使企業(yè)陷入萬劫不復(fù)，尤其是如果在工程建設(shè)的前期企業(yè)出現(xiàn)資金斷接，工程停工，后果更是不堪設(shè)想。

（2）投資缺乏科學(xué)性

房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中，片面追求高端產(chǎn)品、高利潤，而忽略了國家的宏觀調(diào)控以及市場的導(dǎo)向作用，做出違背經(jīng)濟規(guī)律的輕率行為，是萬萬不可取的。房地產(chǎn)企業(yè)在作出每一個決策時都要充分考慮到當(dāng)前國家出臺的政策要求以及市場上的需求，如果開發(fā)出的商品沒有市場，勢必會形成滯銷乃至爛尾，對企業(yè)的運營造成不可估量的損失。

（3）忽略日常經(jīng)營過程中的資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)在日常的運營過程中必須時刻預(yù)備足夠的流動資金，并進(jìn)行有效科學(xué)的管理。而目前普遍存在的現(xiàn)象是大多數(shù)企業(yè)忽視流動資金管理的重要性，從而造成了嚴(yán)重的資金沉淀。由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期的長時間性，為了快速的獲取回籠資金，企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)品的促銷，而不考慮客戶的經(jīng)濟實力以及信用等方面的因素，為客戶進(jìn)行購房擔(dān)保，對于沒有能力償還銀行貸款的客戶，還幫助其進(jìn)行墊付貸款，從而造成企業(yè)存在大量的應(yīng)收款掛賬。當(dāng)房地產(chǎn)市場不景氣時，房產(chǎn)嚴(yán)重貶值，銀行對房產(chǎn)進(jìn)行低價拍賣，并不能補上銀行欠款空缺，至于企業(yè)的應(yīng)收款更是收回?zé)o望。種種情況拖累之下，企業(yè)財政情況日益空虛。

3.缺乏健全的財政核算、監(jiān)督體制

房地產(chǎn)企業(yè)管理者對于企業(yè)財務(wù)管理未能給予足夠的重視，于是導(dǎo)致企業(yè)在財務(wù)管理方面的人手嚴(yán)重不足，或者人員素質(zhì)不高等，對企業(yè)的財務(wù)核算等資料造成不真實性與不完整性，于是企業(yè)的內(nèi)部財務(wù)核算系統(tǒng)與監(jiān)督系統(tǒng)完全形同虛設(shè)，導(dǎo)致企業(yè)資金很容易被內(nèi)部盜用與流失。

二、針對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中所出現(xiàn)問題提出的對策

1.加強房地產(chǎn)企業(yè)管理者投資決策風(fēng)險管理意識

對于一個企業(yè)的管理來著來說，其必須具備全局觀念，掌握一定的管理經(jīng)營知識，隨時對國家的相關(guān)政策以及市場的導(dǎo)向了如指掌，不能憑借自己的主觀臆斷妄加做出決策。這就需要管理者具備一定的投資決策風(fēng)險意識，認(rèn)識到一個簡單的指令下達(dá)往往關(guān)系著企業(yè)的前途命運，因此必須加強企業(yè)的風(fēng)險管理，這不是一個可有可無的部分，如果企業(yè)缺乏投資風(fēng)險的管理，那么對于企業(yè)的發(fā)展是相當(dāng)不利的，同時對于整個房地產(chǎn)開發(fā)市場的進(jìn)一步健全也無法起到推動作用，甚至還會拖后腿。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，必須建立一套適合自身的投資管理系統(tǒng)以及風(fēng)險評估管理系統(tǒng)，并配備相對應(yīng)的專業(yè)人士進(jìn)行管理工作。

2.加強房地產(chǎn)開發(fā)工程前期資金管理

由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，投資額巨大，涉及面廣，在工程前期進(jìn)行過程中，資金充足與否對企業(yè)的重大作用，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強其工程開發(fā)前期的資金科學(xué)管理系統(tǒng)，進(jìn)行科學(xué)的分析計算，深刻踐行可行性研究、對項目工程從技術(shù)到經(jīng)濟、風(fēng)險、效益有一個綜合的論證分析評價，確定其可行性，資金充足性，才可以進(jìn)行下一步的工作，也就是工程設(shè)計施工等。

3.建立專門的市場調(diào)查班組

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，及時掌握市場的動向極其重要，市場中各種不確定因素的形成將會對企業(yè)造成不可估量的影響。而避免這些不確定因素的負(fù)面作用的最好方法就是建立專門的市場調(diào)查班組，專門進(jìn)行市場調(diào)研活動工作，收集整理計算房地產(chǎn)市場中各種最新的動向以及國家最新的政策導(dǎo)向，從而為企業(yè)管理者作出決策時提供強有力的依據(jù)，達(dá)到規(guī)避、減小風(fēng)險的目的。

4.公司職位應(yīng)該避免任人唯親

為了保證能者居之，充分刺激員工的工作積極性，企業(yè)在進(jìn)行重要崗位的分配時，應(yīng)極力避免任人唯親的現(xiàn)象發(fā)生，而應(yīng)該是能者居之，使得公司中的任何人都能有一個一展身手、實現(xiàn)自己雄心抱負(fù)的平臺，而不能使員工產(chǎn)生一種自己即使再努力也不如一個好出身的消極思想，這對企業(yè)的長久發(fā)展是及其不利的。

5.定期組織企業(yè)上下各個階層人員進(jìn)行培訓(xùn)

一個企業(yè)無論是什么崗位，上到管理者下到一個業(yè)務(wù)員，都必須不斷的為自己充電，不僅素質(zhì)較低者要進(jìn)行充電，素質(zhì)達(dá)到一定水平的更應(yīng)該樹立終身學(xué)習(xí)的理念，只有員工整體的素質(zhì)上去了，企業(yè)的綜合發(fā)展水平才可以有所提升。對企業(yè)員工的技能培訓(xùn)不僅包括專業(yè)知識的培訓(xùn)，還包括對風(fēng)險意識的培訓(xùn)，對管理者還要進(jìn)行企業(yè)管理知識方面的普及與加強，使企業(yè)的管理與運行趨于科學(xué)化、合理化，只有各個部門各司其職，企業(yè)才能正常有序發(fā)展。

三、結(jié)論

篇(4)

Abstract: in modern economy society inevitably a rule is certain periods of economic fluctuations. Economic category face is very wide, the real estate industry is also one of the, in the actual development and operation process there is the same in the cycle of the fluctuating period phenomenon. This paper the volatility of the real estate market cycle characteristics are analyzed, and points out that the real estate market to cyclical volatility to through the business combination, capital movements, such as land reserve management strategy.

Keywords: real estate market enterprise cycle.at capital land

中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，全國人均收入的不斷提高，百姓對住宅需求的不斷提升，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個蓬勃發(fā)展的時代。面對數(shù)不勝數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)公司和總體需求比較固定的市場，房地產(chǎn)開發(fā)公司競爭日益白熱化，各房地產(chǎn)開發(fā)公司為如何在市場中占有自己的一席之地和謀求進(jìn)一步的發(fā)展壯大，制定各自的經(jīng)營策略。

一、房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中最關(guān)鍵的一環(huán)供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的整個產(chǎn)業(yè)鏈，主要包括各類材料供應(yīng)商、研究咨詢公司、設(shè)計院、工程承包商、工程監(jiān)理公司、房地產(chǎn)企業(yè)、銷售公司、物業(yè)管理公司等。房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中處于“中心簽約人”地位。房地產(chǎn)企業(yè)是資源整合者，提供價格信號和整合市場需求信息，是連接處在上游的材料供應(yīng)方、設(shè)計方、工程施工方和下游的商、物業(yè)管理商以及終端顧客的中心，整合整個產(chǎn)業(yè)鏈的資源，完成從土地、原材料到房地產(chǎn)產(chǎn)品的飛躍。同時房地產(chǎn)企業(yè)既是批發(fā)商，又是金融中介與顧客服務(wù)商?？傊欠康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中最關(guān)鍵的一環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)職能的核心是為顧客服務(wù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策理念基于對房地產(chǎn)企業(yè)職能核心的理解以及我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，本人認(rèn)為，要想經(jīng)營成功，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有以下理念。1、以顧客需求和顧客價值為出發(fā)點，重視顧客需求。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，最好的設(shè)計師是住戶。為避免巨大風(fēng)險，要切合市場需求，唯一的途徑是充分了解目標(biāo)市場的需求?；诜?wù)質(zhì)量的顧客滿意度是房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)和企業(yè)競爭力之源。2、加強企業(yè)信譽的管理。企業(yè)信譽是一個企業(yè)獲得社會公眾信任和肯定的程度，通常由知名度、美譽度和信任度構(gòu)成，其核心是信譽。信譽管理是對企業(yè)信譽的創(chuàng)建、維護(hù)和發(fā)揚，是建立并維持與社會公眾信任關(guān)系的一種具有戰(zhàn)略意義的現(xiàn)代管理方法。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品總價巨大，有的消費者甚至集其一生的積蓄也只能購買一套房屋，因此，在市場不太成熟、商業(yè)欺詐行為偶見、市場風(fēng)險較大時，購房者會極其在意房地產(chǎn)企業(yè)的信譽。此外，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資能力極其關(guān)鍵，而企業(yè)融資能力較大程度上決定于企業(yè)的聲譽和信用度

3、樹立終身服務(wù)觀念。從實際銷售看，一個企業(yè)的早期顧客的意見對后期銷售的影響很大。如果說一名顧客對一件普通商品的滿意評價和抱怨意見大約會分別傳給10和25個受眾，則受一名購房者對所購房子的滿意評價和抱怨意見影響的聽眾數(shù)量可能還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止10人和25人。4、基于價值鏈構(gòu)筑競爭優(yōu)勢。房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量如何，是設(shè)計、材料供應(yīng)、施工、監(jiān)理等各個環(huán)節(jié)的綜合結(jié)果，但房地產(chǎn)企業(yè)要對消費者負(fù)全責(zé)。而要最有效地控制質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)就須從設(shè)計環(huán)節(jié)開始抓起。質(zhì)量大師戴明有一個基本觀點:質(zhì)量不是靠檢驗出來的，質(zhì)量要從源頭抓起?？紤]到材料供應(yīng)商、設(shè)計方、施工方與房地產(chǎn)企業(yè)往往沒有縱向一體化，房地產(chǎn)企業(yè)對質(zhì)量控制的難度巨大。作為業(yè)主的唯一人，房地產(chǎn)企業(yè)要提高成本質(zhì)量控制的成效，須提高產(chǎn)業(yè)鏈前后環(huán)節(jié)的協(xié)作水平，特別注意盡早發(fā)現(xiàn)問題，從根本上杜絕失誤。

5、進(jìn)行人文關(guān)懷，樹立社會責(zé)任。一個房地產(chǎn)企業(yè)能否真正得到顧客的認(rèn)可，建立長期的信譽，很大程度上決定于企業(yè)是否具有深度人文關(guān)懷的合理利潤觀和社會責(zé)任觀。

以上理念早已深入到許多成功的房地產(chǎn)企業(yè)的管理決策中去，并不斷得到驗證與提高。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)本性及經(jīng)營決策中應(yīng)有的理念，歸結(jié)到一點就是：房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)識到自己作為顧客人這一根本角色，以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為基礎(chǔ)構(gòu)筑企業(yè)信譽和持續(xù)競爭能力，避免短期行為，從而實現(xiàn)企業(yè)、小業(yè)主和社會的共贏，為企業(yè)的經(jīng)營成功和持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

三、 房地產(chǎn)市場的周期波動特點任何行業(yè)都存在周期波動現(xiàn)象,房地產(chǎn)也不例外。房地產(chǎn)存在供過于求、供求平衡和供不應(yīng)求三種狀態(tài),這三種狀態(tài)同時也構(gòu)成了房地產(chǎn)的整個波動周期。當(dāng)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生供過于求時,就會使房屋空置率高,房價變低；當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一片繁榮景象時,說明房屋供不應(yīng)求,這時房價會迅速增長,房屋空置率也會下降；只有在供求平衡時,房地產(chǎn)市場的發(fā)展才是最穩(wěn)定、最健康的。從供不應(yīng)求至供過于求形成了房地產(chǎn)的一個周期,這個周期是長期的并具有循環(huán)的特性。也就是說,這個周期發(fā)生在很長的一段時間內(nèi),短期只會表現(xiàn)一種狀態(tài)。復(fù)蘇、擴張、收縮、衰退四個周期過程是房地產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)都存在的。就房地產(chǎn)業(yè)而言,可細(xì)分為復(fù)蘇與擴張、繁榮、危機與衰退以及蕭條四個階段。這四個階段形成了擴張與收縮的房地產(chǎn)周期。在擴張階段,由于社會經(jīng)濟活動的擴張導(dǎo)致對空間的需求增加,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面,從而刺激房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)活動頻繁。房地產(chǎn)項目開發(fā)活動的頻繁出現(xiàn),會創(chuàng)造許多新的就業(yè)機會和增大對相關(guān)產(chǎn)業(yè)需求,刺激了社會經(jīng)濟的發(fā)展。在收縮階段,房地產(chǎn)市場就會出現(xiàn)不景氣、衰退的局面,這個時候房地產(chǎn)市場與社會經(jīng)濟活動之間的關(guān)系惡化,房價下降、房屋空置率居高不下,最終出現(xiàn)經(jīng)濟下滑,導(dǎo)致社會對空間需求下降的惡性循環(huán)。良性循環(huán)與惡性循環(huán)互替,房價起始原點上揚,經(jīng)歷了擴張和收縮兩個過程,最后落回價格原點,構(gòu)成了一個循環(huán)周期,這樣不斷循環(huán)往復(fù)下去,就形成了房地產(chǎn)的周期波動。

四、 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對市場周期波動的經(jīng)營措施(1)業(yè)務(wù)組合策略。

隨著房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈,多元化業(yè)務(wù)組合成為房地產(chǎn)企業(yè)有效規(guī)避單一業(yè)務(wù)經(jīng)營風(fēng)險的發(fā)展趨向和最佳選擇。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)組合設(shè)計應(yīng)以價值為導(dǎo)向,具體情況具體對待,業(yè)務(wù)組合選擇方法非常靈活。但是在一般情況下應(yīng)遵守以下規(guī)則：

①不偏離主營業(yè)務(wù)原則。從業(yè)務(wù)組合的定義可以看出,多元化業(yè)務(wù)組合是以主營業(yè)務(wù)為中心的,輔助業(yè)務(wù)只起輔助作用,任何產(chǎn)品的開發(fā)、生產(chǎn)和經(jīng)營都不能凌駕在主營產(chǎn)品之上。不務(wù)正業(yè),會導(dǎo)致整個經(jīng)營失敗。

②輔助主營業(yè)務(wù)原則。所謂業(yè)務(wù)輔助就是所經(jīng)營的其他業(yè)務(wù)必須是為主營業(yè)務(wù)的推廣與銷售而設(shè)的。如果所經(jīng)營的其他業(yè)務(wù)超出了這個范疇或者與主營業(yè)務(wù)沒有任何依附關(guān)系,就不能稱之為業(yè)務(wù)組合,而是多產(chǎn)品的經(jīng)營。

③易于經(jīng)營原則。在業(yè)務(wù)經(jīng)營上,輔助業(yè)務(wù)難度應(yīng)次于主營業(yè)務(wù),即輔助業(yè)務(wù)的生產(chǎn)、銷售和推廣必須保證易于經(jīng)營,不得過分將時間和精力用在輔助業(yè)務(wù)上,減少對主營業(yè)務(wù)的關(guān)心。 (2)資本動作策略。

①從我們宇隆恒基集團公司運作的經(jīng)營策略可以看出,并購、收購與重組多元化經(jīng)營可有效穩(wěn)定現(xiàn)金流。收購石料廠開發(fā)礦山有效的控制了公司混凝土攪拌站、制磚廠的材料漲價的市場波動，給公司房地產(chǎn)開發(fā)提供了保障。因此，在遇到市場出現(xiàn)異常的暴漲和暴跌情況下,通過并購、收購與重組實現(xiàn)多元化經(jīng)營,減少了對主營業(yè)務(wù)的過度依賴,有效規(guī)避了周期波動風(fēng)險。而且多元化經(jīng)營可以保持組織資本和聲譽資本以及在財務(wù)和稅收方面的優(yōu)勢。

②業(yè)務(wù)組合經(jīng)營有利于企業(yè)產(chǎn)生成本優(yōu)勢。在房地產(chǎn)的擴張階段,可以實現(xiàn)利益的最大化；在房地產(chǎn)衰退或蕭條階段,并購和重組產(chǎn)生的規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)能有效地保持企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定,降低周期波動帶來的企業(yè)風(fēng)險。

③財務(wù)協(xié)同效應(yīng)在防止房地產(chǎn)周期波動風(fēng)險上的應(yīng)用。財務(wù)協(xié)同效應(yīng)就是在可融資環(huán)境下,利用企業(yè)間的合并,實現(xiàn)優(yōu)勢互補,揚長避短。有的企業(yè)有大量內(nèi)部現(xiàn)金流但缺乏投資機會；有的企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流不足但有較大的投資機會。在經(jīng)營不利的情況下,就可考慮企業(yè)之間融資,揚長避短,充分發(fā)揮企業(yè)的優(yōu)勢。

(3)土地儲備策略。

篇(5)

關(guān)鍵詞：獨立院校；房地產(chǎn)經(jīng)營管理本科專業(yè)；人才培養(yǎng)

中圖分類號：G4

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1672-3198（2012）08-0167-02

獨立學(xué)院，是專指由普通本科高校按照新機制、新模式舉辦的本科層次的二級學(xué)院，是普通高校的優(yōu)勢辦學(xué)資源與優(yōu)質(zhì)社會資本相結(jié)合的民辦高等教育機構(gòu)，具有專業(yè)設(shè)置與社會需求結(jié)合緊密的優(yōu)勢。由于中國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)蓬勃發(fā)展、人才需求大量增加，故吸引了越來越多的獨立學(xué)院開設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)。而如何根據(jù)企業(yè)需求并兼顧獨立院校自身優(yōu)勢確定人才培養(yǎng)方向，是獨立院校需要認(rèn)真考慮的問題。

1 國內(nèi)高校房地產(chǎn)經(jīng)營管理本科專業(yè)培養(yǎng)現(xiàn)狀

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的興起，我國房地產(chǎn)專業(yè)高等教育也于上個世紀(jì)80年代開始出現(xiàn)。1998年教育部頒發(fā)新專業(yè)目錄取消了該專業(yè)，將其并入工商管理和工程管理專業(yè)，房地產(chǎn)本科教育被大大弱化。2004年經(jīng)教育部批準(zhǔn)，房地產(chǎn)經(jīng)營管理本科專業(yè)作為獨立專業(yè)開始招生。截至2011年，全國有32所高校設(shè)置房地產(chǎn)經(jīng)營管理本科專業(yè)，其中包括6所獨立學(xué)院。目前高校該專業(yè)人才培養(yǎng)現(xiàn)狀主要存在以下問題：

（1）行業(yè)人才需求與高校專業(yè)人才供給嚴(yán)重不匹配。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，使得從業(yè)人員需求高速增長，現(xiàn)有高校房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)畢業(yè)人數(shù)遠(yuǎn)不能滿足人才需求，造成普遍存在的房地產(chǎn)從業(yè)人員絕大部分從其他行業(yè)轉(zhuǎn)入的情況。

（2）人才培養(yǎng)定位不明確，相似度高。人才培養(yǎng)目標(biāo)普遍存在既求精又求全的現(xiàn)象，90%以上的學(xué)校都提出培養(yǎng)高級復(fù)合型人才，培養(yǎng)目標(biāo)定位不明確。

（3）課程設(shè)置不合理。基于其“既求全又求精”的指導(dǎo)思想，大多數(shù)高校課程設(shè)置面面俱到，期望學(xué)生在校4年內(nèi)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)所涉及的所有業(yè)務(wù)過程都能夠深入了解，這顯然是不現(xiàn)實的。

2 獨立院校房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)人才培養(yǎng)方向研究的必要性

目前開設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理本科專業(yè)的6所獨立院校均是依托于母體學(xué)校設(shè)立的，其中：其母體學(xué)校為綜合性大學(xué)的有重慶大學(xué)城市科技學(xué)院、寧夏大學(xué)新華學(xué)院，母體學(xué)校為財經(jīng)類大學(xué)的有重慶工商大學(xué)融智學(xué)院、貴州財經(jīng)學(xué)院商務(wù)學(xué)院，母體學(xué)校為師范類大學(xué)的有北京師范大學(xué)珠海分校、信陽師范學(xué)院華銳學(xué)院。雖然存在可利用母體學(xué)校優(yōu)質(zhì)教育資源、豐富的教育管理經(jīng)驗優(yōu)勢，并兼顧獨立院校專業(yè)設(shè)置靈活、順應(yīng)市場需求的優(yōu)勢，但是在人才培養(yǎng)方向方面也存在前述的通病。然而，行業(yè)人才需求與高校專業(yè)人才供給嚴(yán)重不匹配，也為獨立院校積極發(fā)展房地產(chǎn)專業(yè)提供了機遇。如何把握機遇、克服不足，關(guān)系到獨立院校房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，而合理確定人才的培養(yǎng)方向則是至關(guān)重要的一環(huán)。

3 獨立院校房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)人才培養(yǎng)方向的探析

獨立院校要對其房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)準(zhǔn)確進(jìn)行人才培養(yǎng)方向的定位。首先應(yīng)關(guān)注三個方面：一是房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)企業(yè)本身所應(yīng)具備的業(yè)務(wù)能力有哪些；二是企業(yè)對獨立院校畢業(yè)生使用定位是什么；三是獨立院校母體學(xué)校背景的優(yōu)勢在哪里。通過研究，獨立學(xué)院才能了解企業(yè)人才需求類別，以及學(xué)院如何利用自身的優(yōu)勢去滿足企業(yè)的這種需求。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)所具備的業(yè)務(wù)能力要求。

要滿足企業(yè)對人才的需求，就必須了解企業(yè)的業(yè)務(wù)內(nèi)容。通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)流程分析，我們可以看到開發(fā)企業(yè)其業(yè)務(wù)涉及內(nèi)容：市場研究、項目拓展、客戶發(fā)掘、產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)控、精益生產(chǎn)、成本控制、市場營銷、投融資。除開發(fā)企業(yè)外，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的業(yè)務(wù)基本上是圍繞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行開展的，涉及的有：市場研究、項目策劃、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、造價、估價、營銷、廣告、物業(yè)經(jīng)營及管理等。不難發(fā)現(xiàn)，本科教育要在短短的4年內(nèi)培養(yǎng)精通所有業(yè)務(wù)的復(fù)合型人才是不現(xiàn)實的，因此獨立院校人才培養(yǎng)應(yīng)放棄“求全求精”的指導(dǎo)思想，有選擇、有側(cè)重地確定人才培養(yǎng)方向。

（2）對獨立院校畢業(yè)生的使用定位。

要確定人才培養(yǎng)方向首先應(yīng)了解人才使用者對人才使用的定位。通過對本地多家房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)企業(yè)的隨機調(diào)查，企業(yè)普遍認(rèn)為獨立學(xué)院目前尚處在本科教育的末端和專科教育的前端，學(xué)生生源和培養(yǎng)宗旨都有別于其他類本科高校。因此培養(yǎng)目標(biāo)應(yīng)著眼于專業(yè)應(yīng)用方向，培養(yǎng)的學(xué)生應(yīng)該在房地產(chǎn)某一領(lǐng)域具有較強的應(yīng)用技能，同時又比?？茖W(xué)生更能系統(tǒng)地掌握學(xué)科基礎(chǔ)理論、全面了解房地 產(chǎn)整個業(yè)務(wù)流程，使畢業(yè)生在就業(yè)時能夠在房地產(chǎn)某一領(lǐng)域快速上手，同時具有在房地產(chǎn)其他領(lǐng)域可塑發(fā)展的潛能。

根據(jù)調(diào)查，企業(yè)更趨向于將獨立院校畢業(yè)生應(yīng)用于市場研究、項目拓展、客戶發(fā)掘、市場營銷業(yè)務(wù)。故學(xué)院應(yīng)著眼培養(yǎng)以下幾類人才：市場研究及投資分析、項目拓展、營銷策劃、銷售、經(jīng)紀(jì)、估價、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理；而對于涉及房地產(chǎn)規(guī)劃調(diào)控、精益生產(chǎn)和成本控制類業(yè)務(wù)所需要的人才。如施工管理、造價、材料等工程類，房地產(chǎn)公司工程、造價、材料等部門更青睞于聘用更專業(yè)的土木工程專業(yè)、建筑學(xué)專業(yè)、工程管理專業(yè)、建筑環(huán)境與設(shè)備管理專業(yè)、工程造價專業(yè)等工程類學(xué)生。這是因為工程類專業(yè)是傳統(tǒng)專業(yè)，相關(guān)院校在其專業(yè)人才培養(yǎng)上成熟且已被市場認(rèn)可接受。而獨立院校房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)開辦時間都不長、相關(guān)專業(yè)建設(shè)不成熟，學(xué)生在工程類相關(guān)學(xué)科培養(yǎng)方面的系統(tǒng)性和深度都不夠，企業(yè)在這些領(lǐng)域?qū)Ξ厴I(yè)生使用時感到并不好用，因此相對工程類專業(yè)學(xué)生在這些領(lǐng)域并沒有專業(yè)優(yōu)勢。故獨立學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)應(yīng)在人才培養(yǎng)上注重差異化，放棄側(cè)重工程類學(xué)科的培養(yǎng)思路，揚長避短、不與工程類專業(yè)學(xué)生在該領(lǐng)域形成競爭；同時，部分企業(yè)認(rèn)為，高校人才培養(yǎng)應(yīng)具有前瞻性，如母體學(xué)院為財經(jīng)類背景的獨立院校，還可以利用優(yōu)勢培養(yǎng)現(xiàn)在急需的投融資人才。

（3）利用獨立院校母體學(xué)校的背景優(yōu)勢與人才培養(yǎng)方向的結(jié)合。

目前開設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的獨立院校均是依托母體學(xué)校設(shè)立的，因此母體學(xué)校的學(xué)科教育優(yōu)勢、師資優(yōu)勢、社會資源優(yōu)勢等都會在一定程度上惠及獨立院校，獨立院校在專業(yè)培養(yǎng)方向上需要考慮利用母體學(xué)院優(yōu)勢。例如財經(jīng)類背景的獨立院校，除培養(yǎng)營銷策劃、銷售、經(jīng)紀(jì)人才外，還可以借助其學(xué)科教育和師資優(yōu)勢培養(yǎng)投融資人才、市場研究及投資分析人才、估價人才；具有工程類專業(yè)背景的某些綜合類大學(xué)的獨立院校，可以利用其工程類學(xué)科教育背景和師資優(yōu)勢，培養(yǎng)開發(fā)項目拓展人才、房地產(chǎn)全程策劃人才、估價人才、房地產(chǎn)成本管理人才。

因此，在通過前面三個方面的問題研究，我們可以得出這樣的結(jié)論：獨立院校房地產(chǎn)經(jīng)營管理本科專業(yè)人才培養(yǎng)定位首先應(yīng)放棄“求全求精”的指導(dǎo)思路，應(yīng)有選擇、有側(cè)重地確定培養(yǎng)方向，讓學(xué)生在有系統(tǒng)性地掌握房地產(chǎn)基本知識的前提下，側(cè)重于培養(yǎng)房地產(chǎn)某一或部分領(lǐng)域的應(yīng)用型人才，這樣既保持人才的通適性、也保證人才的專業(yè)應(yīng)用性，以尊重企業(yè)的人才應(yīng)用情況；其次，應(yīng)充分發(fā)揮學(xué)院及母體學(xué)校的專業(yè)背景優(yōu)勢，在人才培養(yǎng)上注重與其他院校的差異化培養(yǎng)，工程類背景院校在人才培養(yǎng)上尤要注意房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)學(xué)生與建筑工程類專業(yè)學(xué)生培養(yǎng)的區(qū)別；第三，人才培養(yǎng)應(yīng)具有前瞻性，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢和企業(yè)運營的變化發(fā)展及時調(diào)整或增加人才培養(yǎng)方向，增加房地產(chǎn)投資分析、投融資、房地產(chǎn)金融和稅務(wù)籌劃、高級物業(yè)經(jīng)營等方向的人才培養(yǎng)。

參考文獻(xiàn)

篇(6)

目前我國中小企業(yè)普遍存在經(jīng)營管理落后、融資渠道窄、資金鏈脆弱等問題，債務(wù)違約風(fēng)險增加。文章通過對中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理中存在的問題進(jìn)行分析，研究經(jīng)營管理創(chuàng)新的措施，以期對中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展起到推動作用。

關(guān)鍵詞：

新形勢;中小房地產(chǎn)企業(yè);經(jīng)營管理;創(chuàng)新

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，對國民經(jīng)濟的貢獻(xiàn)是巨大的。但在新的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨生存考驗，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)（以下簡稱：中小房企）將面臨更嚴(yán)峻的發(fā)展環(huán)境。挑戰(zhàn)與機遇并存，中小企業(yè)若能及時解決自身管理存在的問題，尋找有效的解決對策，積極參與房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，便能抓住機遇走出困境。

一、中小房企在經(jīng)營管理方面存在的問題

（一）發(fā)展戰(zhàn)略定位不準(zhǔn)，缺乏科學(xué)、明晰的戰(zhàn)略規(guī)劃

大多數(shù)中小房企是家族企業(yè)，領(lǐng)導(dǎo)高度集權(quán)決策和領(lǐng)導(dǎo)體制主體化、隨意化，管理幅度過大、職責(zé)崗位不明確，管理粗放，沒有在科學(xué)分析和研究自身企業(yè)現(xiàn)狀、行業(yè)前景及外部市場的基礎(chǔ)上制定科學(xué)的戰(zhàn)略規(guī)劃。大部分企業(yè)負(fù)責(zé)人管理思想落后，僅僅把企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)定位為“獲得項目”，認(rèn)為當(dāng)前能否取得合適的項目才談得上企業(yè)的發(fā)展，缺乏品牌意識，只注重眼前利益，而不是從長遠(yuǎn)的市場前景的戰(zhàn)略高度考慮。由于受土地、資金資源配置不均衡的影響，導(dǎo)致中小房企無法有的放矢地選擇和規(guī)劃市場資源，無法準(zhǔn)確定位。這在很大程度上降低了企業(yè)適應(yīng)日益復(fù)雜的局面、抵御風(fēng)險的能力，直接影響著企業(yè)的生存與發(fā)展。因此在國內(nèi)經(jīng)常出現(xiàn)許許多多開發(fā)完幾個樓盤就迅速解體的中小房地產(chǎn)企業(yè)。

（二）人力資源管理不健全，缺乏專業(yè)化人才

中小房企中大多是家族企業(yè)，管理體制和規(guī)章制度不科學(xué)、不健全，管理者很難像處理普通員工一樣處理自己的家屬和親信。由于受傳統(tǒng)人力資源管理思想制約和對外面資源的排斥，很難吸引到優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人和復(fù)合型人才，人員素質(zhì)跟不上市場的需要和企業(yè)的發(fā)展。沒有制定規(guī)范的中長期人力資源規(guī)劃，仍然采取隨意的招聘方式，職工離職之后再去招聘新的員工，而不是根據(jù)企業(yè)對人員的未來需求進(jìn)行有針對性的招聘和培養(yǎng)。不注重員工培訓(xùn)，投入很少，更愿意招聘現(xiàn)成的人才,人才流動性大。很多培訓(xùn)目的性和針對性不強，培訓(xùn)內(nèi)容比較單一,大多數(shù)培訓(xùn)和工作契合度不高,主要是針對新員工和技術(shù)人員，對管理人員的培訓(xùn)缺乏，與員工自身發(fā)展無太大聯(lián)系,無法針對不同層次、不同人員特點進(jìn)行能力、素質(zhì)的綜合培訓(xùn)和開發(fā),培訓(xùn)效果不理想。員工的知識層次整體較低，缺少高層次的投融資、項目策劃、營銷人員、企業(yè)管理人員甚至人力資源管理人員。人力資源基礎(chǔ)薄弱，沒有建立完善和健全的崗位評價、薪酬激勵機制和績效管理體系，薪酬制度和績效設(shè)置激勵性不強，薪酬制度沒有更好地與業(yè)績水平掛鉤，大多是根據(jù)學(xué)歷、崗位制定的固定工資，起不到激勵作用。考核標(biāo)準(zhǔn)不科學(xué)，考核結(jié)果容易導(dǎo)致不客觀、不公正。

（三）財務(wù)管理落后，資金鏈脆弱

由于缺乏專業(yè)的財務(wù)管理人才，財務(wù)人員素質(zhì)偏低，很多經(jīng)營者是從包工頭發(fā)展過來的或?qū)W建筑專業(yè)的，缺乏現(xiàn)代的財務(wù)管理理念，將財務(wù)管理與會計工作混為一談，認(rèn)為財務(wù)管理就是簡單的記賬與編制財務(wù)報表，財務(wù)管理層次較低，財務(wù)管理流于形式。大多數(shù)中小房企在投資項目時過于主觀，忽視成本和費用的管理，不重視預(yù)算，缺乏理性的市場分析和判斷，為了購買土地使用權(quán)存在很多非理性的現(xiàn)象，沒有在投資決策中考慮對項目設(shè)計、施工階段進(jìn)行全面的挖掘和分析，從而節(jié)約成本。不注重自身自有資金和核心競爭力的培養(yǎng)，為了拿到項目急于從銀行貸款，缺乏現(xiàn)金流量日常管理理念，對資金的籌措工作沒有制定有效計劃或方案；為了加快產(chǎn)品促銷、資金回籠的目的，制定一些為客戶擔(dān)保等短期計劃，缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃，項目建設(shè)前期投入巨大，資金轉(zhuǎn)換周期較長，缺少后期資金的注入，加劇了企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險。大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)未建立財務(wù)方面完善的內(nèi)控體系，企業(yè)監(jiān)督和控制主要靠人來管理人，不是用制度管理人，缺少對財務(wù)管理的審核和內(nèi)部控制，加大了企業(yè)的成本。財務(wù)人員一人兼數(shù)職，使財務(wù)管理混亂，財務(wù)部門極易出現(xiàn)會計信息失真，賬目混亂、大量的呆賬、壞賬，甚至出現(xiàn)舞弊情況。

二、提高經(jīng)營管理水平的創(chuàng)新舉措

（一）發(fā)揮中小房企自身優(yōu)勢，科學(xué)進(jìn)行戰(zhàn)略定位

中小型房地產(chǎn)企業(yè)在確定經(jīng)營方向時，要努力避開行業(yè)內(nèi)大公司、大企業(yè)關(guān)注的熱點項目，尋求差異化產(chǎn)品，充分發(fā)揮自己靈活性和適應(yīng)性強的優(yōu)勢，填補市場需求的不足，例如向二、三線城市和縣域市場發(fā)展。中高層管理人員要善于學(xué)習(xí)，與時俱進(jìn)，轉(zhuǎn)變觀念，逐步建立適應(yīng)市場經(jīng)濟和獨立自主的經(jīng)營管理創(chuàng)新思維，從以銷售收入為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐宰饨鹗杖霝橹?。要積極參與城市的運營，抓住新型城鎮(zhèn)化帶來的機會，抓住城市綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)需求，抓住城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造和舊城改造機會，抓住小城鎮(zhèn)的建設(shè)帶動旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)及大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)機遇，以政府政策、規(guī)劃、人和經(jīng)濟發(fā)展為導(dǎo)向，創(chuàng)新開發(fā)理念，慎重選擇開發(fā)區(qū)域，以特色產(chǎn)業(yè)帶動發(fā)展。在這個過程中，中小房企應(yīng)走專業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化信息化、品牌化、合作開發(fā)道路，以更多的精力進(jìn)行專業(yè)化、信息化操作，與戰(zhàn)略合作伙伴一同有效地降低成本，規(guī)避風(fēng)險。把先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)融入到戰(zhàn)略管理中，運用各類數(shù)學(xué)分析模型及層次分析法對市場環(huán)境進(jìn)行分析，經(jīng)過5Force分析、SWOT分析，經(jīng)過對自己和周邊樓盤、目標(biāo)客戶、競爭對手的透徹了解，對市場細(xì)分后，找到一個準(zhǔn)確的定位。

（二）打破家族式管理瓶頸，健全人力資源管理制度和體系

應(yīng)根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，制定合理的人力資源規(guī)劃，制定配套的管理制度，建立科學(xué)規(guī)范的用人機制，用“制度約束”代替“人治”，最大限度克服家族式經(jīng)營的弊病。采用網(wǎng)絡(luò)化管理使企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)扁平化，樹立“以人為本”的理念和導(dǎo)向，使員工的思想在其指引下自由發(fā)揮，不斷地激發(fā)他們兢兢業(yè)業(yè)的工作熱情和銳意進(jìn)取創(chuàng)新精神。建立健全各類人員的考核培訓(xùn)體系，對人才進(jìn)行細(xì)分，制定管理人員、銷售人員等適合不同人員的培訓(xùn)方案、可量化的考核標(biāo)準(zhǔn)，加強核心崗位人才的培養(yǎng)力度,建立動態(tài)績效管理考評、評價體系，體現(xiàn)公開、公平、公正原則的全員競爭上崗制,形成引進(jìn)、培養(yǎng)、激勵和人才競爭的一整套管理制度，充分調(diào)動員工的積極性。除了提供晉升的空間和具有誘惑力的薪酬之外，還要突出員工職業(yè)生涯規(guī)劃的重要性，采用員工持股激勵制，讓員工真正融入企業(yè)，成為企業(yè)的主人，增強企業(yè)人員的穩(wěn)定性。

（三）構(gòu)建動態(tài)的財務(wù)預(yù)算體系，加強內(nèi)控管理

強化高管層的財務(wù)風(fēng)險管理意識，轉(zhuǎn)變財務(wù)管理目標(biāo)，由簡單的核算向價值創(chuàng)造轉(zhuǎn)變。將中小房企各個項目部門的財務(wù)管理模式進(jìn)行整合，整合財務(wù)監(jiān)控和資源配置，統(tǒng)一核算制度與財務(wù)管理制度，構(gòu)建起完善的、統(tǒng)一的財務(wù)管理體系。構(gòu)建全面預(yù)算管理和嚴(yán)格的財務(wù)核算體系，完善財務(wù)管理制度和內(nèi)控體系，將內(nèi)部控制制度化和規(guī)范化，重視日常監(jiān)督和內(nèi)部審計，隨時監(jiān)控企業(yè)現(xiàn)金流量的使用情況，加強現(xiàn)金流管理和資金集中管理，提高資金的使用效率。對每一項投資項目進(jìn)行科學(xué)合理的可行性研究和論證，科學(xué)預(yù)算，把投資后的產(chǎn)出放在首位考慮，防止盲目舉債投資，并對籌資、投資、經(jīng)營活動中的資金進(jìn)行動態(tài)管理，使項目的實施在正確財務(wù)信息和可行性論證的前提下順利開展，增強投資決策的科學(xué)性。企業(yè)各部門包括市場部、法規(guī)部、工程部等要各司其責(zé)，在市場調(diào)研、法律、施工等層面，做好項目合同管理、開發(fā)前期工程、設(shè)計階段、結(jié)算階段的成本控制，完善成本控制設(shè)計流程。在開發(fā)項目所處的不同階段,進(jìn)行針對性的風(fēng)險評估，建立風(fēng)險預(yù)警機制。提升財務(wù)人員的專業(yè)水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)，提高會計人員的工作質(zhì)量，加強考核和采取淘汰機制，防止財務(wù)管理中出現(xiàn)錯誤和舞弊行為，實現(xiàn)對內(nèi)控制度的有效監(jiān)督。

（四）培育優(yōu)秀的企業(yè)文化，增強核心競爭力

如今的市場需求，不再僅僅是鋼筋、水泥加設(shè)備、器具，而是業(yè)主本身對戶型設(shè)計、小區(qū)環(huán)境、居住品質(zhì)的追求，甚至是一種精神的映射，顧客的購買心理已從“追品牌產(chǎn)品”潛移默化為“追品牌企業(yè)”。例如恒大等一些大品牌到三、四線城市開發(fā)項目就被搶購的現(xiàn)象。注重企業(yè)品牌文化建設(shè)，注重把企業(yè)文化理念貫穿于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、核心價值、經(jīng)營理念、規(guī)章制度、履行社會責(zé)任和員工培訓(xùn)等各方面,打造符合市場需求和經(jīng)濟規(guī)律、遵循人性化的企業(yè)文化。培育獨特的、優(yōu)秀的企業(yè)文化，可以不斷增加企業(yè)內(nèi)部凝聚力和外部競爭力，從而有利于塑造差異化的企業(yè)形象，有利于企業(yè)的品牌建設(shè)。企業(yè)文化的建設(shè)絕非一朝一夕能夠解決，不僅要營造無私奉獻(xiàn)的文化氛圍，激發(fā)員工的潛能,引領(lǐng)企業(yè)員工融入企業(yè)的生產(chǎn)、生活中,實現(xiàn)企業(yè)、員工共同和諧發(fā)展，還要與消費市場定位接軌，突出個性，樹立鮮明的企業(yè)形象，體現(xiàn)企業(yè)本身的差異化，將企業(yè)外在的品牌與內(nèi)在的文化有機結(jié)合，培育核心競爭力。

參考文獻(xiàn)：

[1]周勇.中小型企業(yè)戰(zhàn)略管理探討[J]企業(yè)導(dǎo)報，2013（3）

[2]謝治春.金融企業(yè)戰(zhàn)略定位的實施路徑：來自十二家中外資金融企業(yè)的證據(jù)[J].金融與經(jīng)濟，2015（12）

[3]呂瀟瀟.房地產(chǎn)項目管理能力成熟度評價研究[J].物業(yè)研究,2014(13).

篇(7)

第二條  本規(guī)定所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指境內(nèi)外投資者依法成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)），按規(guī)定取得國有土地使用權(quán)后，依照政府批準(zhǔn)的規(guī)劃開發(fā)土地、建設(shè)公用基礎(chǔ)設(shè)施或房屋，并從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租或抵押的經(jīng)營活動。

農(nóng)村集體所有的土地必須經(jīng)土地管理部門依照土地管理法的規(guī)定征歸國有后，方可依法進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。

第三條  未在中國境內(nèi)注冊成立開發(fā)企業(yè)的境內(nèi)外投資者來昌九工業(yè)走廊（以下簡稱走廊）從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，應(yīng)依法成立開發(fā)企業(yè)。境外投資者在走廊內(nèi)申請成立開發(fā)企業(yè)（以下簡稱外商投資開發(fā)企業(yè)）可采取合營、合作經(jīng)營方式，也可獨資經(jīng)營，其注冊資本一般應(yīng)不少于200萬美元或等值的其他貨幣。境內(nèi)投資者在走廊內(nèi)申請成立開發(fā)企業(yè)（以下簡稱內(nèi)資開發(fā)企業(yè)），按有關(guān)規(guī)定辦理。

第四條  政府鼓勵走廊內(nèi)的內(nèi)資開發(fā)企業(yè)和其他經(jīng)濟組織以擁有的國有土地使用權(quán)、建筑物和工業(yè)產(chǎn)權(quán)等作為條件，與境外投資者組成合營、合作經(jīng)營企業(yè)，在走廊內(nèi)開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

第五條  申請成立外商投資開發(fā)企業(yè)，按規(guī)定審批可行性研究報告、合同和章程并取得批準(zhǔn)證書后，報當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門按規(guī)定權(quán)限審定技術(shù)資質(zhì)等級，核發(fā)資質(zhì)證書，然后到工商行政管理部門辦理注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。項目審批權(quán)限和時間以及注冊登記時間，按《江西省關(guān)于鼓勵開發(fā)昌九工業(yè)走廊的規(guī)定》執(zhí)行；辦理資質(zhì)證書的時間不超過七天。

第六條  已辦理工商注冊登記的開發(fā)企業(yè)，可通過協(xié)議、投標(biāo)和競買等方式，與國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓人簽訂土地使用合同，辦理有關(guān)手續(xù)后依法取得國有土地使用權(quán)。

第七條  國有土地使用權(quán)出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由土地管理部門會同城市規(guī)劃和建設(shè)管理部門、房地產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限報經(jīng)批準(zhǔn)后，由土地管理部門實施。

出讓國有土地使用權(quán)的合同由市、縣土地管理部門代表政府與開發(fā)企業(yè)簽訂。土地管理部門收到全部使用權(quán)出讓金后，應(yīng)按合同規(guī)定向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)土地使用證，提供國有土地使用權(quán)。開發(fā)企業(yè)一次性支付全部出讓金確有困難的，可先付30％，其余在六個月內(nèi)付清。任何一方未履行合同，雙方都可解除合同，并請求賠償損失。

第八條  已取得國有土地使用權(quán)的地產(chǎn)開發(fā)公司或其他轉(zhuǎn)讓人向開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，應(yīng)進(jìn)入房地產(chǎn)市場并簽訂合同，明確轉(zhuǎn)讓金數(shù)額和雙方之間的權(quán)利、義務(wù)，并依照規(guī)定向當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T辦理過戶登記；涉及地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓的，還應(yīng)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理過戶登記。

第九條  開發(fā)企業(yè)在簽訂國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同后或在取得國有土地使用權(quán)后，應(yīng)依據(jù)政府批準(zhǔn)的規(guī)劃編制項目開發(fā)規(guī)劃或建設(shè)方案，報開發(fā)地點所在市、縣城市規(guī)劃主管部門審批并核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，其中在開發(fā)區(qū)內(nèi)的項目，按規(guī)定的權(quán)限，由城市規(guī)劃主管部門授權(quán)管理委員會統(tǒng)一審批和發(fā)證。審批發(fā)證時間不超過七天。

第十條  開發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權(quán)并領(lǐng)取了建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，可據(jù)此進(jìn)行綜合開發(fā)建設(shè)，形成工業(yè)用地或其它建設(shè)用地條件，然后轉(zhuǎn)讓（包括出售、交換、贈與，下同）或出租土地使用權(quán)；或在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，繼續(xù)建設(shè)通用工業(yè)廠房以及相配套的生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)施等地面建筑物，經(jīng)建設(shè)質(zhì)量管理部門組織驗收合格后，再一并轉(zhuǎn)讓、出租或自用。

第十一條  為簡化手續(xù)，開發(fā)區(qū)域內(nèi)的大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、污染物排放標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)環(huán)保部門規(guī)定，實行總量控制，定時監(jiān)測；交通、消防、衛(wèi)生防疫、勞動安全保護(hù)、抗震、綠化等標(biāo)準(zhǔn)，實行區(qū)域總體控制，在規(guī)劃中一次性審批。

第十二條  開發(fā)企業(yè)以行政劃撥方式取得國有土地使用權(quán)后開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補交土地使用權(quán)出讓金后方可轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。

第十三條  開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)的電站、熱力站和水廠等生產(chǎn)性設(shè)施，可以自用，也可在當(dāng)?shù)匦袠I(yè)主管部門的統(tǒng)一管理下，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飪r部門審批，按成本加合理利潤的原則自定收費標(biāo)準(zhǔn)，自主經(jīng)營，或交地方公用事業(yè)企業(yè)經(jīng)營或與之聯(lián)營。

第十四條  開發(fā)企業(yè)與當(dāng)?shù)剜]電部門簽訂合同并報省郵電管理局批準(zhǔn)后，可在開發(fā)區(qū)域投資或與郵電部門聯(lián)合投資建設(shè)郵電通信設(shè)施，建成后移交郵電部門經(jīng)營，并根據(jù)合同收回投資成本和取得經(jīng)濟補償。

第十五條  外商投資開發(fā)企業(yè)和有房地產(chǎn)外銷權(quán)的內(nèi)資開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)，可在境內(nèi)出售、出租，也可向境外出售、出租。境內(nèi)外出售、出租比例除國家有特別規(guī)定外，由企業(yè)自主決定。政府鼓勵企業(yè)向境外出售或出租。

內(nèi)資開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)，除在境內(nèi)出售、出租外，還可委托有房地產(chǎn)外銷權(quán)的內(nèi)資開發(fā)企業(yè)或外商投資開發(fā)企業(yè)向境外出售、出租。

第十六條  開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)（內(nèi)銷商品住宅除外），其出售、出租價格，由企業(yè)依據(jù)國家規(guī)定的計價因素自主決定，并報當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門和物價部門備案。

開發(fā)企業(yè)在決定房地產(chǎn)價格前，應(yīng)當(dāng)經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾蜷_發(fā)區(qū)管理委員會組織土地、房地產(chǎn)、物價等部門依法進(jìn)行價格評估，以此作為計稅依據(jù)。

在同等條件下，當(dāng)?shù)厝嗣裾烷_發(fā)區(qū)管理委員會對開發(fā)企業(yè)出售、出租的房地產(chǎn)，有優(yōu)先購買權(quán)、承租權(quán)。

第十七條  開發(fā)企業(yè)出售房地產(chǎn)，應(yīng)符合當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的條件、進(jìn)入房地產(chǎn)市場并與受讓人簽訂出售合同，出售合同簽訂后三十天內(nèi)，應(yīng)分別向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割出售的，應(yīng)經(jīng)市、縣土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過戶登記。

房地產(chǎn)出售時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

第十八條  開發(fā)企業(yè)可以預(yù)售房地產(chǎn)，但必須有完整的工程設(shè)計圖紙；有經(jīng)批準(zhǔn)的開發(fā)規(guī)劃或建設(shè)方案；已領(lǐng)取土地使用證；除依法繳付出讓或轉(zhuǎn)讓金外，實際投資已達(dá)該項目總投資的20％以上；工程施工進(jìn)度和竣工日期已確定；預(yù)售計劃和對象符合規(guī)定；已制訂預(yù)售款收取和使用的監(jiān)督方案。上述條件由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門審定。

第十九條  開發(fā)企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)，應(yīng)進(jìn)入房地產(chǎn)市場并與受讓人簽訂預(yù)售合同，將收取的預(yù)售款存入指定的銀行。工程竣工后，節(jié)余預(yù)售款必須首先用于支付及清償全部建設(shè)費用，方可作它用。

第二十條  預(yù)售房地產(chǎn)交付時，受讓人憑預(yù)售合同與開發(fā)企業(yè)簽訂出售合同，并按本辦法第十七條的規(guī)定辦理過戶登記。

第二十一條  開發(fā)企業(yè)出租房屋和土地使用權(quán)，應(yīng)進(jìn)入房地產(chǎn)市場并與承租人簽訂租賃合同，租賃合同簽訂后三十天內(nèi)，分別向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理租賃登記。

第二十二條  開發(fā)企業(yè)將房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)抵押時，應(yīng)進(jìn)入房地產(chǎn)市場并與抵押權(quán)人簽訂抵押合同，抵押合同簽訂后三十天內(nèi)，分別向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理抵押登記。因處分抵押物而發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時，開發(fā)企業(yè)與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬變更登記。

第二十三條  國有土地使用權(quán)出讓的年限可按國家規(guī)定的最高年限確定。即：居住用地七十年，教育、科技、文化、衛(wèi)生用地五十年，商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年，綜合和其他用地五十年。期滿后需繼續(xù)使用的，經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)可延長使用期。

第二十四條  通過轉(zhuǎn)讓方式取得的國有土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第二十五條  開發(fā)企業(yè)在走廊內(nèi)進(jìn)行土地成片開發(fā)經(jīng)營的，土地使用權(quán)出讓價格按當(dāng)?shù)赝恋厥褂脵?quán)出讓地價標(biāo)準(zhǔn)減收5？20％，其中用于發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、能源交通等基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)和科學(xué)教育衛(wèi)生事業(yè)，還可再給予特別優(yōu)惠。具體優(yōu)惠價格由當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府或開發(fā)區(qū)管理委員會根據(jù)地段和用途等情況確定。

第二十六條  外商投資開發(fā)企業(yè)按30％的所得稅率繳納企業(yè)所得稅，每年繳納的企業(yè)所得稅均由當(dāng)?shù)刎斦块T列支返還50％。剩余50％稅款，由當(dāng)?shù)刎斦块T根據(jù)當(dāng)年向境外出售、出租營業(yè)收入占境內(nèi)外出售、出租營業(yè)總收入的比例返還；出售、出租營業(yè)收入全部來自境外的，剩余50％稅款全部返還。

第二十七條  外商投資開發(fā)企業(yè)向本規(guī)定施行后注冊登記的外商投資企業(yè)出售、出租房地產(chǎn)而取得的營業(yè)收入，按外商投資企業(yè)外方出資比例確定一部分視同境外營業(yè)收入，其中向外商獨資企業(yè)出售、出租而取得的營業(yè)收入，全部視同境外營業(yè)收入，一并計入當(dāng)年向境外出售、出租營業(yè)收入總額內(nèi)，享受第二十六條規(guī)定的優(yōu)惠。

第二十八條  外商投資開發(fā)企業(yè)的地方所得稅在經(jīng)營期限內(nèi)全部免征。

第二十九條  外商投資開發(fā)企業(yè)發(fā)生年度虧損，可用下一年度的所得彌補；下一年度所得不足彌補的，可以逐年提取所得繼續(xù)彌補，但最長不得超過五年。企業(yè)開辦頭三年出現(xiàn)虧損的，經(jīng)批準(zhǔn)可以減免當(dāng)年工商統(tǒng)一稅。

第三十條  在外商投資開發(fā)企業(yè)工作的外籍人員和華僑、港、澳、臺同胞的工資、薪金減半征收個人所得稅。

第三十一條  外商投資開發(fā)企業(yè)自用的車輛，自開業(yè)之日起五年內(nèi)免征車船使用牌照稅。

第三十二條  開發(fā)企業(yè)建造的房屋，屬于外商投資開發(fā)企業(yè)自用或向境外以及外商投資企業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租的，自房屋驗收合格之日起，十年內(nèi)免征城市房地產(chǎn)稅和土地使用費。

第三十三條  經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾蜷_發(fā)區(qū)管理委員會認(rèn)定有基礎(chǔ)設(shè)施配套的開發(fā)項目，有關(guān)部門應(yīng)根據(jù)具體情況減收50％以上直至免收城市綜合配套費、人防費、道路占用費。

第三十四條  內(nèi)資開發(fā)企業(yè)享受《江西省關(guān)于鼓勵開發(fā)昌九工業(yè)走廊的規(guī)定》中有關(guān)稅收優(yōu)惠，并可根據(jù)當(dāng)年向境外和外商投資企業(yè)出售、出租營業(yè)收入占出售、出租營業(yè)總收入的比例，按照第二十六條、第二十七條規(guī)定的條件再予減免。

第三十五條  內(nèi)資開發(fā)企業(yè)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅有困難的，可向當(dāng)?shù)乜h（市、區(qū)）稅務(wù)部門申請減免。

第三十六條  外商投資開發(fā)企業(yè)在境內(nèi)出售、出租房地產(chǎn)，經(jīng)外匯管理部門批準(zhǔn)可用外幣計價結(jié)算，其來自境內(nèi)外的營業(yè)外匯收入，除國家有特別規(guī)定外，全部留給開發(fā)企業(yè)自用，需要兌換成人民幣使用的，外匯管理部門可按市場價格優(yōu)先調(diào)劑。

第三十七條  外匯平衡或經(jīng)營方面存在困難的外商投資開發(fā)企業(yè)，可以購買國內(nèi)產(chǎn)品（國家統(tǒng)一經(jīng)營和受出口配額、許可證限制的商品除外）出口，也可購買調(diào)劑外匯解決。收購省內(nèi)產(chǎn)品內(nèi)銷的，除國家專營或有特別規(guī)定的產(chǎn)品外，原則上不予限制。

第三十八條  已在我國注冊登記的外商投資企業(yè)在走廊內(nèi)興辦開發(fā)企業(yè)，按外商投資開發(fā)企業(yè)的審批程序辦理，并享受相應(yīng)的優(yōu)惠待遇。

第三十九條  開發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權(quán)后滿一年未動工開發(fā)的，當(dāng)?shù)厝嗣裾蜷_發(fā)區(qū)管理委員會可按該地塊出讓、轉(zhuǎn)讓金的10？15％的標(biāo)準(zhǔn)向開發(fā)企業(yè)收取土地閑置費；滿兩年未動工開發(fā)的，當(dāng)?shù)厝嗣裾蜷_發(fā)區(qū)管理委員會有權(quán)依法收回或責(zé)令轉(zhuǎn)讓人收回土地使用權(quán)。

開發(fā)期限內(nèi)未按規(guī)定期限開發(fā)利用全部土地的，當(dāng)?shù)厝嗣裾蜷_發(fā)區(qū)管理委員會有權(quán)收回或責(zé)令轉(zhuǎn)讓人收回未開發(fā)部分的土地使用權(quán)。

第四十條  開發(fā)企業(yè)未按國有土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的條件和開發(fā)規(guī)劃或建設(shè)方案的要求投資開發(fā)土地的，不得轉(zhuǎn)讓、出租國有土地使用權(quán)。

第四十一條  開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中，涉及房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)糾紛時，可申請仲裁，也可依法向房地產(chǎn)所在地人民法院起訴。

第四十二條  外商投資開發(fā)企業(yè)和內(nèi)資開發(fā)企業(yè)除享受本規(guī)定的優(yōu)惠外，同時享受國家和省、市、縣規(guī)定的其它優(yōu)惠，在特殊情況下，還可根據(jù)實際情況給予再優(yōu)惠。

第四十三條  本規(guī)定適用于南昌、九江兩市區(qū)，昌北、新祺周、云山（含軍山、星火化工廠）、共青、沙城（含沙河、城門山）五個工業(yè)區(qū)和重點開發(fā)的向塘、長■、蛟橋、畜牧良種場、新祺周、涂家埠、軍山、共青、德安、城門山等十個小區(qū)以及走廊內(nèi)的其他地區(qū)。