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篇(1)

關(guān)鍵詞:住房改革;經(jīng)濟(jì)適用房;制度

我國自1994年全國城鎮(zhèn)住房體制改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率保持在2個百分點以上，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占GDP的比重超過10%。雖然各界對房地產(chǎn)是否存在泡沫一直沒有定論，但我國房地產(chǎn)投資增速和房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國社會固定資產(chǎn)投資比重都超過了國際公認(rèn)的警戒線。持續(xù)高漲的房價逐漸超出了消費者的承受能力，終究會引起社會矛盾的暴露。

1926年，美國以佛羅里達(dá)州為龍頭的房地產(chǎn)泡沫幻滅，間接引發(fā)上世紀(jì)30年代世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)。九十年代初，日本房產(chǎn)泡沫破滅使日本房價因此持續(xù)15年下跌，并直接導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)十年的蕭條。而東南亞金融危機(jī)使香港平均每位業(yè)主損失267萬港元。我國雖然沒有經(jīng)歷過全國性的房地產(chǎn)泡沫危機(jī)，但20世紀(jì)90年代初期，我國海南和北海房地產(chǎn)泡沫破滅，留下了大量的“爛尾”工程和閑置土地，造成銀行損失慘重。

一般來看，土地資源的稀缺性、房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、金融過度支持等原因是引起房地產(chǎn)泡沫的一般性因素，適用于各種經(jīng)濟(jì)體制，我國也不例外。但我國一些特殊的制度和文化也賦予了我國房地產(chǎn)行業(yè)一些新的特征，本文將重點分析這些有可能引起房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的特殊誘因。

一、保障性住房缺失

我國自全國城鎮(zhèn)住房體制改革以來，福利分房政策改為貨幣化、商品化的住房政策，是符合我國從計劃體制經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟(jì)體制的。但由于沒有有效區(qū)分住房改革政策和房地產(chǎn)政策，另外地方政府對無償劃撥土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房缺乏積極性，使得商業(yè)房過度發(fā)展，而住房保障嚴(yán)重缺位。我國94%的住房開發(fā)定性為商品房，經(jīng)濟(jì)適用房不到6%。我國經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)從1994年“國家安居工程”開始起步，經(jīng)歷了高峰之后迅速下滑，特別是2003到2005年，經(jīng)濟(jì)適用房占商品住宅投資額比例下降到不足5%。截止到2005年度，全國累計用于最低收入家庭收入住房保障資金為47.4億元，僅有32.9萬戶最低收入家庭被列入廉租房保障范圍。

二、土地制出讓制度缺陷

從房價的長期規(guī)律來看，土地價格可以說是唯一的決定因素。土地一直屬于稀缺資源，特別是中國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，面臨世界歷史上最大規(guī)模的城鄉(xiāng)人口遷移，城鎮(zhèn)住房需求大，但土地資源承載力相對不足。在這種情況下，土地出讓市場是否健康，決定了是否能形成有效的土地供給機(jī)制，從而最終決定了房地產(chǎn)市場的供求價格。在我國1994年分稅制改革后，土地出讓金的分配中除了中央政府分割很小一部分，大部分成為地方政府的財政外收入，這成為地方政府熱衷經(jīng)營土地的驅(qū)動力。我國對城市經(jīng)營土地實行招標(biāo)、拍賣和掛牌方式出讓使用權(quán)，這對于顯化土地價值和消除土地協(xié)議出讓中的尋租具有重大意義，但同時在房地產(chǎn)行業(yè)的上升周期，竟拍中的地價往往被炒得很高，拍賣價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了土地價值。統(tǒng)計表明，在整個房地產(chǎn)建設(shè)交易過程中，政府稅費收入占到房地產(chǎn)價格的50%;而在歐美，地價稅費相加大約占到住房價格的28%。

三、房屋供給結(jié)構(gòu)不合理

我國房地產(chǎn)市場上房屋供給結(jié)構(gòu)不合理推動了房價的不合理增長，主要表現(xiàn)在:一是房地產(chǎn)存量市場和增量市場結(jié)構(gòu)不平衡。房屋二級市場發(fā)展嚴(yán)重滯后，新增房產(chǎn)需求主要集中在增量市場。這樣不但導(dǎo)致存量房屋得不到充分利用，也使增量房屋變得相對稀缺，抬高了房價。二是房地產(chǎn)銷售市場和租賃市場發(fā)展不平衡。房產(chǎn)租賃市場并沒有提供更多更好的租賃服務(wù)來分流消費者的住房需求，從而將壓力都集中在銷售市場，導(dǎo)致房價上漲。三是住房產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)不合理。具體表現(xiàn)在:大戶型住房多，中小戶型住房少;高檔住房多，中低檔住房少;一般商品住房多，限價商品房、經(jīng)濟(jì)適用房以及政府廉租房少。低費用支出房屋供給不足，一方面導(dǎo)致其價格上升，另一方面也迫使部分消費者轉(zhuǎn)而購買高費用支出房屋，對高費用房屋維持其高價起到了支持作用，從而拉動住房平均價格上升。

四、特殊文化背景下的投資偏好

高漲的房價逐漸超出了我國普通消費者的承受能力，但其購房沖動和熱情依然沒有明顯得衰減，中國也是世界上自有房率最高的國家之一。截止2005年底，我國個人購買商品住房達(dá)1.42萬億，居民自有住房比例達(dá)72.8%。

中國百姓偏好住房投資，有以下幾個原因:第一，中國歷史文化傳統(tǒng)建構(gòu)了中國人熱衷住房投資的特定慣習(xí)，住房過度投資是人們在這種慣習(xí)制約下的選擇。第二，在中國，住房已經(jīng)成為階層區(qū)分和日常生活中一個重要的“信號”，是個人社會身份和生存能力的體現(xiàn)，這使得人們呈現(xiàn)過度投資的非理性傾向。

以上列舉的我國的一些特殊制度和文化，如果不加以限制和引導(dǎo)，必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的泡沫，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定帶來隱患。我國應(yīng)盡早改善現(xiàn)有的土地出讓制度、加強(qiáng)住房保障體系、優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)以及引導(dǎo)消費者的合理住房觀念，使房地產(chǎn)市場能夠健康持續(xù)的發(fā)展下去。

參考文獻(xiàn):

[1]余宏:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M]，北京:人民交通出版社，2008

篇(2)

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫危害防范措施

1引言

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，它不僅是國家資金積累的重要來源，而且它的發(fā)展能夠帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但同時也是最容易導(dǎo)致泡沫的行業(yè)之一。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，一些城市房價快速上漲，對于中國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫有較多爭論，那么，什么是房地產(chǎn)泡沫？它是如何形成的？我們應(yīng)怎樣完善政府的各項制度及各種市場機(jī)制，從而達(dá)到控制泡沫的目的，使房地產(chǎn)行業(yè)保持健康的發(fā)展呢？下面就對這些問題進(jìn)行分析和探討。

2房地產(chǎn)泡沫的實質(zhì)

經(jīng)濟(jì)學(xué)上對泡沫的定義，普遍被接受的是美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯·P·金德伯格的觀點，他認(rèn)為泡沫就是"一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價格在一個連續(xù)過程中的陡然上漲，初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者。這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，而對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價格的暴跌，最后以金融危機(jī)告終。"

根據(jù)他的觀點，房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價格在一個連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價格的上漲使人們產(chǎn)生價格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者--隨著價格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對應(yīng)的實體價格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。

3房地產(chǎn)泡沫的危害

3．1造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)的失衡

房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報率。在泡沫經(jīng)濟(jì)期間，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，投機(jī)活動猖獗。泡沫經(jīng)濟(jì)時期日本大企業(yè)的高額利潤許多來源于土地投機(jī)和股票投機(jī)帶來的營業(yè)外收益，結(jié)果放松了對本企業(yè)的經(jīng)營和管理，造成企業(yè)素質(zhì)的普遍下降。日本企業(yè)在高速增長時期，通過以銀行借款為中心的間接融資方式來擴(kuò)大其設(shè)備投資。1987年以后，在股價和地價上漲的引誘下，都大幅度轉(zhuǎn)移到了權(quán)益融資和投機(jī)土地的籌資方式上。大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)流動，意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必須的資金。

一方面，地價上漲導(dǎo)致投資預(yù)算增加，在高地價市區(qū)進(jìn)行投資無利可圖。如日本東京進(jìn)行道路建設(shè)時，征用土地的費用高達(dá)總造價的43.3%，個別地段高達(dá)99%。這進(jìn)一步造成了公共投入的相對縮減，形成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸；另一方面，由于城市地價持續(xù)高漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產(chǎn)被大量保有，使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機(jī)的傾向日益凸現(xiàn)。同時，由于房地產(chǎn)價格的上漲，房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者、大都市圈與地方圈的資產(chǎn)差距越來越大，招致社會分配新的不公，嚴(yán)重挫傷勞動者的積極性，帶來了深刻的社會問題。

3．2導(dǎo)致金融危機(jī)

房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系密切主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價值高的特點決定的。有資料表明，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約20%～30%是銀行貸款；建筑公司往往要對項目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加，房地產(chǎn)項目中來自于銀行的資金高達(dá)61%。因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。應(yīng)該注意到：銀行與一般企業(yè)不同，安全性對其來說特別重要。一般生產(chǎn)性企業(yè)的倒閉只是事關(guān)自身和股東，對其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會引起連鎖反應(yīng)，使其他銀行也面臨擠兌風(fēng)險。

3．3造成生產(chǎn)和消費危機(jī)

房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，股價下跌，企業(yè)財務(wù)營運逐漸陷入困境。股價下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉(zhuǎn)換公司債權(quán)在長期內(nèi)不能轉(zhuǎn)為股權(quán)，從而給企業(yè)帶來巨額的償債負(fù)擔(dān)；此外，地價和股價下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)評估損失和被迫出售土地及股票的銷售損失。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發(fā)投資水平，又減少了企業(yè)在設(shè)備上的投資。生產(chǎn)的不景氣又導(dǎo)致雇傭環(huán)境的惡化和居民實際收入的下降。企業(yè)倒閉意味著大量的失業(yè)員工，即使沒有倒閉的企業(yè)，由于收益的下降也要不斷裁減人員。此外，地價的下跌還使得居民個人所保有的土地資產(chǎn)貶值。由于經(jīng)濟(jì)不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當(dāng)期的消費，擴(kuò)大收入中的儲蓄部分，以防不測。個人消費的萎縮又使生產(chǎn)消費品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。

3．4引發(fā)政治和社會危機(jī)

隨著房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生，大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增。在金融危機(jī)下，犯罪案件激增。以馬來西亞為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅以后，當(dāng)年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人們對日益惡化的經(jīng)濟(jì)危機(jī)感到不滿，社會危機(jī)逐漸加劇。工人、學(xué)生反政府的示威游行引起暴亂，社會動蕩不安。

4房地產(chǎn)泡沫的成因

4．1過度投機(jī)

一方面，土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長了投機(jī)活動，產(chǎn)生大量投機(jī)性泡沫。土地是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)，土地資源的稀缺性使得土地市場具有需求彈性大而供給彈性小的特點。當(dāng)大量投機(jī)使土地需求增加時，土地價格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場無法在短時間內(nèi)增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進(jìn)一步拉大，在這種情況下，有限的土地價格飛漲，嚴(yán)重脫離了其實有價值而產(chǎn)生地價泡沫，進(jìn)而可能導(dǎo)致整個房地產(chǎn)業(yè)泡沫的形成；另一方面，房地產(chǎn)投資的過度增長使得房地產(chǎn)投資的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了城市化進(jìn)程的速度，就容易造成市場供給與市場需求的嚴(yán)重不平衡，房屋空置率高，也會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格急劇下跌，泡沫破滅。

4．2消費者及投資者對未來價格的預(yù)期

隨著人口的增加和城市的發(fā)展，土地價格存在著潛在升值的趨勢，因此，房地產(chǎn)價格在人們未來的預(yù)期中也會不斷上升。對房地產(chǎn)未來價格的非理性預(yù)期造成投資者對未來房地產(chǎn)投資高回報的設(shè)想，過多的貨幣資本投入到有限的土地買賣中，推動地價不斷上漲，從而使房地產(chǎn)價格不斷攀升；在泡沫破滅時，房地產(chǎn)價格下跌，消費者預(yù)期價格還要下跌，房地產(chǎn)商紛紛拋售其持有的房產(chǎn)，于是供應(yīng)量增加，同時由于無人肯接手買入而使需求量減少，這樣就加劇了價格的下跌。

4．3銀行信貸非理性擴(kuò)張

由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)必須擁有雄厚的資金，隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，開發(fā)商僅靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，其開發(fā)資金主要來源就是銀行貸款。而房地產(chǎn)的高回報，使許多銀行在貸款的實際操作過程中，違反有關(guān)規(guī)定，向開發(fā)商發(fā)放大量貸款，從而使行業(yè)進(jìn)入門檻降低，造成過度開發(fā)，金融風(fēng)險不斷堆積，使泡沫產(chǎn)生的可能性增加。

5防止房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的措施

5．1加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀監(jiān)控和管理

宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策的改變，往往會引起其他因素的連鎖反應(yīng)，包括國家稅收、勞動就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境、企業(yè)利潤，等等。政府對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，是防止房地產(chǎn)泡沫的首要措施。房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費品兩重性，正因為如此，房地產(chǎn)市場的投資十分活躍，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫時，就必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的管理。首先，要加強(qiáng)對房地產(chǎn)建設(shè)的投資管理，根據(jù)收入的水平來確定投資規(guī)模，使房地產(chǎn)的產(chǎn)與銷基本適應(yīng)，不至于過多積壓；其次，要加強(qiáng)房地產(chǎn)二級市場的管理，防止過分炒高樓市，使房地產(chǎn)泡沫劇增；最后，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展安居型房地產(chǎn)，同時應(yīng)加強(qiáng)市場統(tǒng)計和預(yù)測工作，從而使房地產(chǎn)行業(yè)成為不含泡沫的實實在在的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

5．2建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運行預(yù)警預(yù)報制度

加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)控體系應(yīng)當(dāng)通過對全國房地產(chǎn)市場信息及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預(yù)測，定期市場分析報告，合理引導(dǎo)市場，為政府宏觀決策作好參謀。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長，吸引了大量的企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資。因此，國家要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)控體系，通過土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)"泡沫"的產(chǎn)生。

5．3強(qiáng)化土地資源管理

政府應(yīng)當(dāng)通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據(jù)房地產(chǎn)市場的要求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，切實實行土地出讓公開招標(biāo)制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓、出現(xiàn)由結(jié)構(gòu)性過剩引發(fā)的泡沫。要嚴(yán)格懲處各類違規(guī)行為，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對凡是超過規(guī)定期限沒有進(jìn)行開發(fā)的土地，政府應(yīng)立即收回。全面清理土地市場，堅決打擊開發(fā)商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域的不正之風(fēng)和腐敗行為。

5．4加強(qiáng)金融監(jiān)管力度，合理引導(dǎo)資金流向

首先，要進(jìn)一步健全金融監(jiān)管體系，增加監(jiān)管手段，增強(qiáng)監(jiān)管能力，提高監(jiān)管水平；其次，要加強(qiáng)信用總規(guī)模的控制，不使社會總信用過度脫離實質(zhì)經(jīng)濟(jì)的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現(xiàn)代泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生；再次，要加強(qiáng)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)控，通過利率、產(chǎn)業(yè)政策等，引導(dǎo)資金流向生產(chǎn)經(jīng)營等實質(zhì)經(jīng)濟(jì)部門；最后，要加強(qiáng)外資和外債的管理，盡可能引進(jìn)外資的直接投資和借長期外債。推動房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，要加強(qiáng)對銀行的監(jiān)管，從源頭上控制投機(jī)資本。

參考文獻(xiàn)

1包宗華.房地產(chǎn)先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)[M].北京：中國財政經(jīng)濟(jì)出版社，1994

篇(3)

論文關(guān)鍵詞：上海，房地產(chǎn)泡沫，檢驗，估量

 

一、 引言

近年來我國房地產(chǎn)市場的急劇升溫引起了社會的廣泛關(guān)注，房價持續(xù)飆升的同時，不同利益集團(tuán)基于自己的立場也發(fā)出了截然相反的聲音。住宅市場有沒有泡沫及泡沫度到底有多大已成為全社會共同的話題。但是，泡沫理論的研究尚未成熟，具有說服力且得到廣泛認(rèn)可的泡沫檢驗及估量方法還處于探討層面。然而，隨著上海市房價每天突破性的上漲，房地產(chǎn)市場泡沫檢驗及測量已成為一個無法回避的話題。政府一攬子調(diào)控政策到底是釜底抽薪還是揚湯止沸需要相應(yīng)的理論支撐與實踐檢驗。因此，全面、客觀檢驗、估量上海市房地產(chǎn)泡沫不僅具有一定的理論價值，還具有明顯的實踐意義和現(xiàn)實針對性。

二、 泡沫檢驗

（一）理論分析與制度背景

檢驗理性泡沫的基本方法根據(jù)國際經(jīng)驗主要分為直接檢驗與間接檢驗。直接檢驗的基本思路是主要是利用實際經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，直接檢驗特定形式理性泡沫的顯著性，并據(jù)此判斷是否存在該種形式的理性泡沫。間接檢驗方法的理論是基于用未來各期基礎(chǔ)現(xiàn)金流收益的理性預(yù)期貼現(xiàn)值所表示的理論價值作為零假設(shè)。若檢驗結(jié)果拒絕零假設(shè)，則可以認(rèn)定存在泡沫。間接檢驗方法一般包括超常易變性檢驗（excess volatility）即方差邊界檢驗、設(shè)定檢驗等。

1、直接檢驗

直接檢驗的基本思路是明確分析一個具體的泡沫過程，并直接檢驗泡沫解的有效性。泡沫解的有效參數(shù)則可以得出這樣的結(jié)論：設(shè)定的泡沫過程比簡單的現(xiàn)值模型或許能夠更加具體的解釋泡沫資產(chǎn)價格的變動幅度，而泡沫解的無效參數(shù)意味著不存在這一設(shè)定的泡沫過程。到目前為止國內(nèi)外學(xué)者只進(jìn)行了兩種設(shè)定性泡沫的直接檢驗：一種是由奧布斯特菲爾德和弗如特通過對美國股票價格的分析，進(jìn)行了一種內(nèi)在性泡沫的檢驗；另一種是由加勃和弗魯?shù)峦ㄟ^對德國惡性通貨膨脹的分析，首次提出確定性泡沫的檢驗。

2、間接檢驗

（1）超常易變性檢驗

當(dāng)不存在泡沫時，假設(shè)實際利率r唯一，則資產(chǎn)價格為：

式中，表示期的基礎(chǔ)現(xiàn)金流收益。如果能夠計算出資產(chǎn)正常時的理論價格，并與存在泡沫時的實際價格進(jìn)行比較，他們之間的實際差額就是價格泡沫的大小。

（2）設(shè)定性檢驗

設(shè)定性檢驗方法是由West（1987）首先提出。他提議利用Hausman檢驗來比較兩組估計參數(shù)。第一組參數(shù)是從一組方程通過數(shù)學(xué)模型間接套算獲得的；另一組是利用ARIMA方程推算的股票紅利過程的一組套利均衡方程。根據(jù)這組參數(shù)的穩(wěn)定性，其無論是否存在泡沫都不會發(fā)生變化。第二組參數(shù)來自于股票價格對合時的一組阻滯后期紅利進(jìn)行的回歸。因回歸方程模型假定股票價格不含有理性泡沫分量，自然這組參數(shù)對于理性泡沫的反映是極度敏感的。在零假設(shè)下，股票市場價格符合市場有效性模型，上述所有方程的回歸系數(shù)應(yīng)該都將是一致的，因而對兩組參數(shù)的估計值進(jìn)行比較時，除了樣本誤差以外都是相等的。如若出現(xiàn)不等，則意味著存在著泡沫。所以判斷兩組參數(shù)的差別是否顯著可利用Hausman檢驗。

（二）樣本變量與描述性統(tǒng)計

房地產(chǎn)的供給及需求，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來講主要由價格及預(yù)期決定，也是由房地產(chǎn)供給與需求共同作用的結(jié)果。根據(jù)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，房地產(chǎn)需求與房價增長呈反比，需求隨著房價的增長而降低；而供給與房價成正比，隨著房價的上漲而上漲。因此，為探尋房價與需求、供給的真實關(guān)系，本文從房地產(chǎn)供需角度入手，結(jié)合我國政策因素，在國家政策的限制下，一定時期的房價與供給及需求的關(guān)系可用以下公式表示：

其中，為房地產(chǎn)的需求量，為房地產(chǎn)的供給量，為房價。

本文通過選取房價指數(shù)的數(shù)據(jù)為年度數(shù)據(jù)。由于我國從1998年開始住房改革，故1998年之前的數(shù)據(jù)不具有參考價值，數(shù)據(jù)選取從1998年開始。房地產(chǎn)受政府政策影響較大，政府政策會引起房地產(chǎn)市場預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，從而對需求市場引起極大的波動。在1998-2009年這段期間，由于國家面臨次貸危機(jī)的沖擊，為保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，中央在2009年初又對2004年以來房地產(chǎn)調(diào)控的政策進(jìn)行入利率優(yōu)惠、二套放貸優(yōu)惠的調(diào)整。房地產(chǎn)市場前后進(jìn)行了大幅度的波動，所以，為不影響參數(shù)值的客觀性，本文對個別異常數(shù)據(jù)進(jìn)行了加權(quán)平均調(diào)整。如下圖：

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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 價格 原因

短短10年時間,“買房難”已經(jīng)成為讓中國老百姓最頭疼的問題之一。到底是什么在推動著中國房地產(chǎn)價格的迅速上漲?筆者認(rèn)為,有如下幾個因素。

一、 宏觀因素。決定樓市走向的因素很多,包括人口結(jié)構(gòu)、宏觀調(diào)控政策和房價泡沫程度等,下面我將逐個展開分析

1.人口結(jié)構(gòu)的變化

這里的人口結(jié)構(gòu)包括25―40歲人口占整個國家人口的比例和城市中城鎮(zhèn)人口與農(nóng)村人口之比。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看,我國的生育高峰在1965年前后,1962年的出生率是3.71%,1965年是3.78%,1970年是3.3%,一直到1978年之前出生率都在3%以上。但在1978年,由于計劃生育政策的實施,這一數(shù)據(jù)下降到了2%以下。上世紀(jì)六七十年代出生的人們,在2000年左右正好是處于買房高峰――這是導(dǎo)致2000年以來我國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫的重要原因。

此外,98年開始的大學(xué)擴(kuò)招使得近十年來每年都有幾百萬來自農(nóng)村的大學(xué)生畢業(yè)生到城里工作,其中絕大部分人會成為永久城市居民。而且,隨著中國城鎮(zhèn)化不斷加速,農(nóng)村人口大量涌入城市。這些人雖然大部分不會永久留在城市,但他們在城里一樣需要住房,他們產(chǎn)下的第二代也會有相當(dāng)部分留下。以上兩個城市人口構(gòu)成的變化使得人們對商品房仍有巨大的需求。

2.國家政府的宏觀調(diào)控政策

在美國房價大跌引發(fā)危機(jī)后,中國決策層終于清晰地看到樓市泡沫破裂時的巨大危害,從2007年7月開始陸續(xù)出臺措施,調(diào)整銀行的信貸政策、收緊房地產(chǎn)資金的源頭。銀行的信貸政策是影響資金供應(yīng)直接的重要的因素,而資金供應(yīng)又決定著房價走勢――當(dāng)流向房地產(chǎn)的資金足夠多時,就可能同時在三個方面拉動房價:(1)開發(fā)商利用充足的資金囤積土地,導(dǎo)致土地供應(yīng)緊張,推高地價,從而推高房價;(2)在房價將持續(xù)上漲的良好預(yù)期鼓舞下,開發(fā)商會故意囤積成品房,坐等房價上漲;(3)投機(jī)者、自住者和投資者可以更便利地買房,這必然刺激需求,推高房價。因此,資金是影響房價的“生命之源”,限制了資金供應(yīng),住房消費必然受到巨大影響。而上述措施的確在08年收到一些成效,但隨著次貸危機(jī)的加劇,政府再次放松了銀根,扶持房地產(chǎn)行業(yè),由此引發(fā)了再一輪房價瘋長,甚至波及到了二、三線城市。

3.房地產(chǎn)的泡沫程度

2008年以前的10年,中國房地產(chǎn)處于“暴利時代”。何為暴利?根據(jù)已故諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者詹姆斯•托賓提出的托賓Q比率判斷,目前我國商品房的市場價值與重置成本的比率,大約在3―5倍之間,遠(yuǎn)大于1,表明房地產(chǎn)業(yè)仍有200%―400%的暴利,房屋售價中約有67%―80%的泡沫。而且,沒有證據(jù)顯示這一比率在未來有下降的趨勢。

二、中觀因素。中觀因素指房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的影響因素

1.房地產(chǎn)的市場完全程度

房地產(chǎn)的固定性決定了其市場是地區(qū)性市場,不同國家、不同城市甚至一個城市不同地區(qū)之間都沒有可比性。同時,房地產(chǎn)市場的交易對象僅是一種權(quán)益,即所有權(quán)或部分所有權(quán),這就使買賣雙方都不能及時了解市場的變化。此外,絕大多數(shù)購房者都是以自用為目的,并且很少有買者一生中多次購買,對市場供求信息了解不足;而投資或投機(jī)者由于人數(shù)較少,對諸如市場上是否存在足夠多的買家,區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)替代性是否強(qiáng)等信息同樣較難獲得。但開發(fā)商對供給信息卻心中有數(shù),彼此容易結(jié)成壟斷或價格默契(同盟)。因此,房地產(chǎn)市場是標(biāo)準(zhǔn)的不完全市場,市場不完全,壟斷高價就很容易產(chǎn)生。

2.信息對稱程度

目前,與房地產(chǎn)相關(guān)的信息基本掌握在開發(fā)商與政府有關(guān)部門手中,既得利益集團(tuán)把這些信息利用得可謂淋漓盡致。無論是地方政府、有關(guān)部門還是開發(fā)商,公布信息時都是最大限度地讓數(shù)據(jù)“體現(xiàn)”自己的利益,于是不僅開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)與政府部門經(jīng)常沖突,地方政府與有關(guān)部門提供的數(shù)據(jù)也往往有巨大差別。各種數(shù)據(jù)互相打架,各種信息彼此沖突,在這種信息極度不對稱、極度缺失的局面下,民眾無法得到真實的信息,謊言因此彌漫中國樓市。其結(jié)果就是民眾被既得利益集團(tuán)牽著鼻子走了一程又一程。理論上房地產(chǎn)利潤是30%―40%,但開發(fā)商利用信息優(yōu)勢,一方面對大眾質(zhì)詢的房屋成本避而不談,另一方面大肆炒作,使利潤達(dá)100%甚至300%以上!

3.管理機(jī)制

中國房地產(chǎn)開發(fā)實行資質(zhì)管理制度,對房地產(chǎn)實行專營。開發(fā)商只要拿到資質(zhì),通過前期運作,憑借優(yōu)勢投入少量現(xiàn)金就可拿到土地,拿到土地就可在銀行進(jìn)行土地抵押貸款付上地價款,開工建設(shè)后又可將在建工程抵押給銀行,房子完工時又可以進(jìn)行按揭銷售刺激消費,每個環(huán)節(jié)都可實現(xiàn)空手套白狼,利用強(qiáng)大的銀行體系支持,大肆圈地,循環(huán)操作。管理機(jī)制的不合理加劇了房地產(chǎn)市場不完全性。高額的利潤使每個城市有限的幾片新規(guī)劃建設(shè)土地全被幾個開發(fā)商壟斷,高價幾乎不可避免。

中國人其實直到今天還是很傳統(tǒng)的,骨子里對家的歸屬感和認(rèn)同感讓他們拼了命也要買下一套房子,這便成為了地產(chǎn)商們坐擁高價房的自信來源。在這場一個愿打、一個愿挨的游戲里,中國房價要降,依然長路漫漫。

參考文獻(xiàn):

[1]學(xué)位論文 人口年齡結(jié)構(gòu)對住房需求的影響――以廣州市為例 蔡春 中山大學(xué) 2008

[2]期刊論文 未來我國房地產(chǎn)價格變動的趨勢分析 王世杰 中國市場2009.(35)

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；實證分析；指數(shù)

中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號：1673-291X（2008）07-0139-02

一、房價增長率與GDP增長率之比

房價增長率與GDP增長率之比這個指標(biāo)是測量房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相對實體經(jīng)濟(jì)(GDP) 增長速度的動態(tài)相對指標(biāo)，它可以衡量房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張程度，顯示房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與實體經(jīng)濟(jì)的偏離程度，進(jìn)一步可以判斷房地產(chǎn)市場是否存在由于對未來房價預(yù)期過高而出現(xiàn)的投資過熱現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是虛擬經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，用實際GDP增長率反映實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此可以把房地產(chǎn)價格增長率與經(jīng)濟(jì)增長率進(jìn)行比較，反映虛擬經(jīng)濟(jì)與實體經(jīng)濟(jì)的偏離程度。該指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。

房價增長率與GDP增長率可以由國家統(tǒng)計局的資料求出，該指標(biāo)在計算中的異議較少，但是對于我國房地產(chǎn)泡沫臨界值卻意見不一，倪鵬飛（2005）在其供需30項指標(biāo)中選用的是1，其他大部分學(xué)者（如余小勇［2007］）認(rèn)為對于我們發(fā)展中國家而言，當(dāng)房價上漲幅度是GDP 增幅的1.3倍以上時存在泡沫，2 倍以上時認(rèn)為房價很不正常，有較大泡沫。本文就以1.3作為評定泡沫的標(biāo)準(zhǔn)。

1993年為中國房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)最嚴(yán)重的時期，該年房價增長率與GDP增長率之比達(dá)到了歷史最高點2.3，而我國前一輪房地產(chǎn)開發(fā)高峰期(1988―1993年)的指標(biāo)平均值為2.0。根據(jù)最新資料統(tǒng)計，2004年上半年該指標(biāo)值已接近1.0，[ZW（DY]數(shù)據(jù)來源: 網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)載，.[ZW）]從上漲趨勢看，GDP的上漲趨于平緩，而房地產(chǎn)價格則有明顯的增幅上揚趨勢。因此必須做出泡沫預(yù)警，以防止房價持續(xù)大幅增長而引發(fā)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)泡沫。就區(qū)域而言，目前我國已有一些城市的房價出現(xiàn)了超常規(guī)增長。

自2004年開始，房價增長率與GDP增長率之比急劇上升，2004年上海房地產(chǎn)價格增長率為23.8%，與GDP增長率(15.6%)之比已達(dá)到1.5，2006兩者比值也超過1.5，由此可以看出，上海地區(qū)雖然沒有嚴(yán)重的泡沫存在（標(biāo)值未達(dá)到2），但的確已存在一定的房價泡沫（標(biāo)值超過了1.3）。所以我們對上海等發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)要加以重視。

二、房地產(chǎn)投資占GDP比重

大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為在發(fā)展中國家該指標(biāo)應(yīng)該在3%~8%之間，如：復(fù)旦大學(xué)宋忠敏（2004）在他的博士論文《上海房地產(chǎn)泡沫的實證研究》中指出“房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重一般在3%~8%之間，建筑高峰期在8%左右。

從中國房地產(chǎn)投資占GDP的份額來看，已經(jīng)從2000年的5.48%持續(xù)上漲到了2005年的近9%，其中2004年就已經(jīng)達(dá)到9.6%，一些城市甚至于高達(dá)50%以上。[ZW（DY]數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)載 省略/forum/redirect.php?tid=546&goto=lastpost.

收稿日期：2008-02-10

作者簡介：王浩（1966-），男，安徽蚌埠人，副教授，從事金融市場研究。[ZW）]我國目前雖然較2004、2005年該比例有所下降，但是總體趨勢還是比較高。五大城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額占GDP的比重中，北京、上海和重慶比重最高，尤其是北京，2000 年以來一直徘徊在20%~30% 的高位。上海在15% 左右，2005 年后逐步回落；重慶房地產(chǎn)投資占GDP 的比重和上海不相上下，出現(xiàn)開發(fā)投資泡沫的征兆；廣州和深圳的投資比重處于較低水平，且呈現(xiàn)穩(wěn)步減緩的趨勢。據(jù)此我們可以認(rèn)為，北京、上海、重慶已出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資泡沫或過熱現(xiàn)象，需引起警惕。如果借房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)來將其推向極端，給中國經(jīng)濟(jì)帶來的影響將不言而喻。盡管表面上會出現(xiàn)暫時的繁榮，但中長期之困境和問題將會隨之而來。

三、房價收入比

一個家庭年收入與一套房屋的價格之比，稱為房價收入比。房價收入比這個指標(biāo)是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫生成機(jī)理投機(jī)需求因素選取，反映了居民對房產(chǎn)的相對購買能力以及家庭對于當(dāng)年房價的承受能力。比值越高，居民的支付能力就越低。如果這個指標(biāo)不斷擴(kuò)大到居民支付能力的上升已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)價格的上漲，整個市場卻仍然呈現(xiàn)出不斷擴(kuò)大的跡象，這就表明市場中的投機(jī)成分較大，從而可能導(dǎo)致泡沫。

20世紀(jì)90年代初世界銀行專家安瑞荷馬（An-drewHamer）來華進(jìn)行房改研究時，引用B.雷諾的一份研究報告（見世界銀行亞洲區(qū)中國局環(huán)境、人力資源和城市發(fā)展處編，《中國：城鎮(zhèn)住房改革的問題與方案》）提出：世界銀行認(rèn)為房價收入比1∶4~1∶6是比較理想的比例。然而由于各國的國情和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平都有所不同，以及對于購買住房的能力不同，所以房價收入比的合理范圍也說法不一，中國住房協(xié)會副會長包宗華（2002）認(rèn)為，房價收入比3~6倍主要是依據(jù)美國和部分西方發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗數(shù)據(jù)推斷而來，由于各國國情不盡相同，該數(shù)據(jù)不能統(tǒng)一而論；余豐慧 （2006）在《“房價收入”比3~6倍比較合理中國應(yīng)與國際接軌》一文中指出國際上公認(rèn)的合理的房價收入比為3~6倍，本文以余豐慧所定范圍來討論我國房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度。

我國部分大中城市房價收入比居高不下，達(dá)到國際平均水平的6倍以上，有的城市甚至超過了10倍。一些城市居民有購買住房改善居住條件的愿望，卻因房價過高難以承受，不能成為現(xiàn)實的購買者。2005年上海、北京、廣州該比例分別為10.7∶1、12.4∶1、10.1∶1，全國平均7.8∶1。以上海為例，目前上海市商品住宅均價大約是7 000元每平方米，一套100平方米住宅約70萬元，而上海市每戶平均每年可支配收入接近6萬元，就是說上海市的房價收入比達(dá)到了11∶1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國家通常為3~6倍的水平，可見上海等城市房價中已經(jīng)存在泡沫現(xiàn)象。

目前雖然房價收入比有遞減的趨勢，但我國的房價/家庭年平均收入都在6以上，高于國際水平，房價收入比是國際公認(rèn)的衡量房地產(chǎn)市場是否存在泡沫現(xiàn)象的指標(biāo)，從這方面看中國的房價已經(jīng)在某種程度上超過了居民的實際支付能力，出現(xiàn)了泡沫跡象，特別在上海、北京、杭州等重點監(jiān)測的城市，這一比例都超過了12 以上，應(yīng)時刻警惕目前過高房價中的泡沫成分。

四、房價指數(shù)與商品零售物價指數(shù)之比

房價指數(shù)是將市場價格轉(zhuǎn)化之后的統(tǒng)計系統(tǒng)，是指一定區(qū)域在一定時間內(nèi)的整體價位水平，研究價格指數(shù)的變化可以看出價格的升降趨勢。商品零售價格指數(shù)是反映城鄉(xiāng)商品零售價格變動趨勢的一種經(jīng)濟(jì)指數(shù)，零售物價的調(diào)整變動直接影響到城鄉(xiāng)居民的生活支出和國家的財政收入，影響居民購買力和市場供需平衡，影響消費與積累的比例，計算零售價格指數(shù)，可以從一個側(cè)面對上述經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行觀察和分析。

根據(jù)2006年上海商業(yè)網(wǎng)―上海市商業(yè)信息中心的資料，從2001年到2006年，上海的零售商品物價指數(shù)增幅呈下降趨勢，而房地產(chǎn)物價指數(shù)增幅卻呈上升趨勢。商品零售物價指數(shù)下降和我國從緊的宏觀政策相適應(yīng)，而房地產(chǎn)價格指數(shù)上升則與宏觀形勢背道而馳。這說明房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在畸形發(fā)展，這既反映了宏觀調(diào)控失靈，又會降低宏觀調(diào)控的效果，最終會拖累整體物價，從而導(dǎo)致整個物價水平的上揚，形成一定程度的通脹。事實上，房地產(chǎn)價格指數(shù)居高不下，從而引發(fā)相關(guān)建材價格指數(shù)的上揚，最終導(dǎo)致整個價格水平的反彈。

自2001年以來，我國每年的商品房價指數(shù)與商品零售價格指數(shù)之比都超過1，都高于臨界值，從該比例來看房地產(chǎn)泡沫確實存在。

五、房地產(chǎn)貸款增長率與貸款總額增長率之比

房地產(chǎn)貸款增長率與貸款總額增長率之比的計算公式是房地產(chǎn)貸款增長率/貸款總額增長率，這個指標(biāo)是用來衡量房地產(chǎn)業(yè)對銀行資金的依賴程度。人們在考慮房地產(chǎn)泡沫的時候，很少會涉及到信貸因素，實際上泡沫經(jīng)濟(jì)的形成在很大程度上都依賴于信貸杠桿的推動。信貸的增長會使房地產(chǎn)市場升溫，同時隨著地產(chǎn)價格的上漲，信貸規(guī)模又會隨之?dāng)U大。另外，房地產(chǎn)商如果過渡的依賴貸款會增大金融風(fēng)險。因此，我們可以選擇房地產(chǎn)貸款增長率和貸款總額增長率的比值這個預(yù)示指標(biāo)來預(yù)測房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的非正常變化。

張大亮（2006）在對房地產(chǎn)泡沫測評體系的研究中通過專家打分法對該指標(biāo)進(jìn)行了確定。中國的貸款增長率/貸款總額增長率指標(biāo)波動很大，但每一次的漲落都與國家的政策短期效應(yīng)有關(guān)，如1998、1999 年由于我國處于機(jī)構(gòu)改革、緊縮階段，2001 年國家金融機(jī)構(gòu)貸款驟減，房地產(chǎn)貸款同比上升，2004 年由于“121”等強(qiáng)勁措施的出臺。2004年后，這一比例又逐步開始上升，至2006 上半年達(dá)到了4.37，說明我國房地產(chǎn)貸款額增長過快，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過多依賴于銀行資金支持，當(dāng)前的我國房地產(chǎn)業(yè)存在著投機(jī)泡沫成分。[ZW（DY]數(shù)據(jù)來源: 網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)載，info.省略/2007/110301/c000084574.shtml.[ZW）]

根據(jù)以上指標(biāo)分析可以得出，我國房地產(chǎn)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，已經(jīng)超出了正常價格，存在房地產(chǎn)泡沫。

參考文獻(xiàn)：

［1］宋忠敏.三大指標(biāo)看地產(chǎn)泡沫［N］.國際金融報,2004.

［2］倪鵬飛.關(guān)注中國房地產(chǎn)市場的泡沫――房地產(chǎn)泡沫的30個特征.［J/OL］bbs.省略/dispubbs asp? Boarded=32&id=3621,2005.

［3］余小勇．房地產(chǎn)泡沫問題及實證研究［EB/OL］.info.省略/2007/110301/c000084574.shtml,2007.

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［7］包宗華.關(guān)于房價收入比的再研究［J］.城市開發(fā),2003,(1).

篇(6)

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)新常態(tài) 房地產(chǎn)泡沫 預(yù)警系統(tǒng) 功效系數(shù)法

一、引言

當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式正在轉(zhuǎn)型升級，我國房地產(chǎn)業(yè)既要防范化解現(xiàn)存的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險，又要為經(jīng)濟(jì)增長和轉(zhuǎn)型升級提供穩(wěn)定的動力。建立房地產(chǎn)泡沫預(yù)警系統(tǒng)既可有效地評判市場所處的狀態(tài)，也可為房地產(chǎn)業(yè)提供相關(guān)的參考指標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，在一定程度上避免房地產(chǎn)業(yè)的過度泡沫對居民經(jīng)濟(jì)造成沖擊。

國內(nèi)學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)泡沫相對有代表性的專著是中國人民大學(xué)謝經(jīng)榮教授主編的 《地產(chǎn)泡沫于金融危機(jī)》以及徐G慶教授編寫的《泡沫經(jīng)濟(jì)與金融危機(jī)》，兩本書的側(cè)重點也不同，前者主要研究房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的背景、原因等，后者側(cè)重于泡沫經(jīng)濟(jì)與金融危機(jī)。兩者對泡沫經(jīng)濟(jì)的預(yù)警都沒有進(jìn)一步的研究。

由此可知，國內(nèi)對于房地產(chǎn)泡沫預(yù)警系統(tǒng)的研究僅僅剛開始，還未有相對系統(tǒng)的研究，目前國內(nèi)仍缺乏系統(tǒng)、深入的研究。因此，本文基于河北省房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因，通過收集并分析數(shù)據(jù)，采用功效系數(shù)法構(gòu)造預(yù)警系統(tǒng)，并計算綜合預(yù)警值，最后判定預(yù)警級別。

二、河北省房地產(chǎn)泡沫預(yù)警體系構(gòu)建

（一）預(yù)警系統(tǒng)指標(biāo)的選取

本文根據(jù)房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的選取原則以及河北省房地產(chǎn)業(yè)市場的發(fā)展?fàn)顩r，將房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)分為四大類，即投資類預(yù)警指標(biāo)、生產(chǎn)類預(yù)警指標(biāo)、交易類預(yù)警指標(biāo)和金融類預(yù)警指標(biāo)，然后用主成分分析法在一級指標(biāo)的基礎(chǔ)上選取了10個二級指標(biāo)（具體指標(biāo)如下表所示）。

（二）預(yù)警系統(tǒng)各指標(biāo)數(shù)據(jù)的收集

本文所采用的數(shù)據(jù)選自于《中國統(tǒng)計年鑒》，經(jīng)過整理得到本文所選取的10個指標(biāo)2001-2014年的相關(guān)數(shù)據(jù)，并通過圖表說明數(shù)據(jù)的變化趨勢。

房地產(chǎn)開發(fā)投資額/全社會固定資產(chǎn)投資額X12：它反映的是房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)。查閱中國統(tǒng)計年鑒可得到該指標(biāo)相關(guān)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)變化如下圖所示。

根據(jù)歷年的數(shù)據(jù)可知房地產(chǎn)在整個城市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中是否合理，并且可以看出2003年、2007年、2008年、2009年、2010年、2013年、2012年的比值范圍處于大于37%、小于15%的區(qū)間范圍內(nèi)，即在以上時間段內(nèi)，房地產(chǎn)在整個城市的固定資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中是不合理的。而由圖1的比值趨勢也可以看出，國家和政府一直在嘗試著、摸索著想辦法改善房地產(chǎn)的泡沫狀況。

商品房施工面積/竣工面積X21：指的是以上一年全年統(tǒng)計的施工面積除以竣工的房地產(chǎn)面積為準(zhǔn)。查閱中國統(tǒng)計年鑒可得到該指標(biāo)相關(guān)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)變化如圖2所示。

由圖2竣工面積的趨勢（低-高-低）可知，河北省的房地產(chǎn)市場一直處于調(diào)控和摸索狀態(tài)，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷高峰期后更趨于穩(wěn)定，未來的供應(yīng)日趨理性。而施工面積的直線上升則說明了企業(yè)對房地產(chǎn)的投資力度逐漸加大，意味著未來可售的商品房面積逐年增加。但是綜合來看，施工面積直線上升，而竣工面積卻沒有跟上施工面積的節(jié)奏。也就是說，未來幾年河北省的商品房供應(yīng)量會增大，而爛尾樓的風(fēng)險也在提高。

房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率：它是指當(dāng)年房地產(chǎn)企業(yè)投資的總額與前一年投資額度的比值。如果一段時間內(nèi)房地產(chǎn)投資增長過快，那么說明房地產(chǎn)存在虛擬泡沫的情況。

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率相關(guān)數(shù)據(jù)可知2002年-2003年、2006年-2008年、2009年-2010年以及2012年-2014年的時間內(nèi)房地產(chǎn)投資額增長過快，說明了在以上時間段內(nèi)房地產(chǎn)是存在虛擬泡沫的，需要加強(qiáng)防范的措施。

（三）房地產(chǎn)銷售額/房地產(chǎn)開發(fā)投資額

主要測量的是房地產(chǎn)行業(yè)相對國民經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張速度，根據(jù)所統(tǒng)計數(shù)據(jù)可知，2009年數(shù)據(jù)比值大于2了，說明2009年房價虛長泡沫顯現(xiàn)；2005年、2007年、2012年、2013年、2014年的數(shù)據(jù)比值介于1-2之間，說明以上時間短內(nèi)出現(xiàn)泡沫預(yù)警，應(yīng)該提起重視并加強(qiáng)措施預(yù)防。

三、實證研究

（一）預(yù)警系統(tǒng)的各指標(biāo)臨界值的確定

查閱相關(guān)文獻(xiàn)，綜合大多數(shù)學(xué)者的研究，本文建立了房地產(chǎn)泡沫預(yù)警系統(tǒng)五級量化指標(biāo)的數(shù)值范圍，其分別為：“異?！薄ⅰ盎菊！薄ⅰ罢！?、“ 基本正?！?、“異常”。

本文根據(jù)河北省房地產(chǎn)市場的基本情況，將各指標(biāo)區(qū)間及其對應(yīng)的泡沫測度值進(jìn)行劃分，具體劃分區(qū)間如下表所示。

（二）各指標(biāo)功效系數(shù)的計算及其權(quán)重的確定

各指標(biāo)功效系數(shù)的計算查閱相關(guān)文獻(xiàn)可知，功效系數(shù)的計算公式為：

其中，Yi為對應(yīng)Xi的功效系數(shù)值；Xi為第i個指標(biāo)的功效系數(shù)；Xia為第i個指標(biāo)的不允許值；XiA為第i個指標(biāo)值的滿意值。

各指標(biāo)權(quán)重的確定。本文利用層次分析法（AHP法）對本文以上所選取的預(yù)警指標(biāo)進(jìn)行兩兩比較，確定其權(quán)重。根據(jù)本文所選預(yù)警指標(biāo)的重要程度等，對以上10個預(yù)警指標(biāo)進(jìn)行了排序，構(gòu)造兩兩判斷矩陣，并計算可得特征向量為：

利用Matlab可得判斷矩陣的最大特征根為：λmax=10.113985，根據(jù)一致性指標(biāo)公式：

計算可得：CI=0.012665。查表可知，R.I=1.49。

根據(jù)相關(guān)公式：

計算可得：CR=0.0085

因此本文的10個指標(biāo)X11，，X12，X13......X41，X42的權(quán)重如表4所示。

表4 各個指標(biāo)的權(quán)重列表

（三）綜合預(yù)警值的計算以及預(yù)警級別的確定

綜合預(yù)警值的計算。根據(jù)表12中各個指標(biāo)的功效系數(shù)計算綜合預(yù)警值，將每個指標(biāo)的功效系數(shù)進(jìn)行簡單算數(shù)平均或是加權(quán)平均便可求出綜合預(yù)警值K。

其公式為：

其中，i為預(yù)警系統(tǒng)中所選取的指標(biāo)個數(shù)，Wi為功效系數(shù)Yi的權(quán)重。

預(yù)警級別的確定。由綜合預(yù)警系數(shù)K的大小，可確定河北省2001-2014年房地產(chǎn)泡沫預(yù)警級別如下表所示：

表5 河北省2001-2014年房地產(chǎn)泡沫預(yù)警級別

已知，當(dāng)綜合預(yù)警值K60，則表示可能沒有警情，也可能房地產(chǎn)泡沫處于崩潰狀態(tài)，需根據(jù)河北省房地產(chǎn)具體運行情況進(jìn)行分析。

四、結(jié)論和政策建議

通過上面分析得到的主要結(jié)論， 可以歸納總結(jié)如下：

（1）2002年以后，綜合預(yù)警指標(biāo)一直在臨界值左右變化，表明了雖然房地產(chǎn)業(yè)的市場變化程度不斷加深，市場力量的拉動推動了近幾年房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，但是我國經(jīng)濟(jì)體制市場化過程中的種種弊端，仍然在困擾著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

（2）2003年后，直到2007年在河北省政府的調(diào)控下，一直處于安全狀態(tài)。

（3）自2008年起，河北房地產(chǎn)市場就已經(jīng)出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，處于泡沫危險跟警戒的級別，因引起河北省政府的重視，需要采取相關(guān)措施進(jìn)行調(diào)控，防止河北省房地產(chǎn)泡沫程度加深。

根據(jù)以上結(jié)論， 本文認(rèn)為應(yīng)該采取以下政策措施，防止河北省房地產(chǎn)泡沫的危險：

第一，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善供求關(guān)系。X21說明了河北省房地產(chǎn)市場的需求關(guān)系，可知2001年-2006年河北省商品房需求相對較旺盛，供應(yīng)略緊，從而能夠拉動房價的上漲，2008年以后，其值逐年上升，可見河北省房地產(chǎn)投資商投資熱度不斷高漲，有泡沫的危險。

第二，規(guī)范土地市場，加快。政府就應(yīng)該不斷進(jìn)行，并且涉及到土地資源配置的各個細(xì)小環(huán)節(jié)，引導(dǎo)土地資源的合理開發(fā)利用，嚴(yán)厲抑制投機(jī)行為的產(chǎn)生。

第三，完善健全住房體系。政府應(yīng)根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，適時調(diào)整住房保障范圍，切實落實住房服務(wù)體系。政府要完善住房租賃市場，引導(dǎo)居民能夠根據(jù)實際情況進(jìn)行合理適度消費。

參考文獻(xiàn)：

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篇(7)

論文摘要:我國的房地產(chǎn)市場是伴隨著改革開放而發(fā)展起來的，20世紀(jì)90年代以來，隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的確立，城鎮(zhèn)住房制度的改革進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展。但是2008年在國內(nèi)國外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的雙重影響下，迎來了房地產(chǎn)整體行業(yè)的“寒冬”，使“中國房地產(chǎn)泡沫”成為社會關(guān)注的熱點問題。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場的重要問題之一。

一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

2008年10月，國房景氣指數(shù)連續(xù)10個月回落，達(dá)到99.68點，兩年來首次處于“不景氣”線以下。1-10月全國商品房銷售面積4.5億平方米，同比下降16.5%，商品房空置面積同比增長了13.1%(截至10月末)。北京、上海成交量嚴(yán)重萎縮，分別達(dá)到了49.6%和40.4%。全國70個城市中，有35個城市新建住宅銷售價格下降，深圳和廣州的新建住宅銷售價格降幅較大，同比下跌15%和7.4%。一連串的灰色數(shù)字，讓整個市場信心全面受挫。地產(chǎn)全行業(yè)陷入了數(shù)年來最為艱難的蕭條局面。6萬多家地產(chǎn)公司，數(shù)以萬計的員工的就業(yè)，眾多白領(lǐng)和農(nóng)民工的收入，都系于一條產(chǎn)業(yè)鏈的興衰。作為“重要支柱產(chǎn)業(yè)”，房地產(chǎn)業(yè)有著最廣泛的關(guān)聯(lián)影響，其低迷狀態(tài)必將傳導(dǎo)到下游的建材、建筑施工、家居等行業(yè)，上溯至上游的鋼鐵、水泥、土地等行業(yè)，乃至金融安全。地產(chǎn)行業(yè)在信貸政策重負(fù)下的蕭條，遠(yuǎn)比想象的后果更為嚴(yán)重。

為應(yīng)對危機(jī)，國務(wù)院連續(xù)三次降息，并推出擴(kuò)大內(nèi)需的“4萬億元”計劃。也加大了保障性住房的建設(shè)力度，且出臺了一系列放松首次房貸的政策。同時，在不斷出臺各種“救市”措施過程中，國家相關(guān)部門也在加強(qiáng)對整個房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，避免出現(xiàn)更大的“危機(jī)”。

二、房地產(chǎn)市場政府監(jiān)管的必要性分析

(一)房地產(chǎn)市場存在壟斷性

房地產(chǎn)的壟斷性是由房地產(chǎn)特性決定的，房地產(chǎn)的主要特性是位置的不可移動性，一幢房屋一旦確定位置，其它建筑就不可替代，而且因存在樓層、朝向不同等因素，決定了一幢住宅中的每套住宅都具有獨立性，因此物業(yè)在出租和出售時，帶有地域性和壟斷性，從而形成壟斷價格。由于房地產(chǎn)投入大，回收期長，因而能進(jìn)入房地產(chǎn)市場的只能是少數(shù)企業(yè)。再加上土地供應(yīng)的有限性和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的規(guī)模要求等，很容易形成部分的或地域性的壟斷，土地一級市場由政府壟斷，經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房由政府提供。為了穩(wěn)定住房價格，保護(hù)消費者利益，房地產(chǎn)市場必須要政府進(jìn)行監(jiān)管。

(二)房地產(chǎn)交易存在信息不對稱

由于房地產(chǎn)市場交易的高價值性，與土地附著物相聯(lián)系的房產(chǎn)等方面的信息擁有差異造成了信息嚴(yán)重不對稱。對開發(fā)商來說，其對商品質(zhì)量(內(nèi)在和外在的)了解的更清楚，從而信息的相對擁有量較多。而對一般的需求者來說，既沒有能力也沒有精力去尋求這些信息。信息不對稱一方面提高了房地產(chǎn)市場的交易成本，另一方面降低了市場的流動性。