序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的含義

我國房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展離開為其提供各種金融服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，金融機(jī)構(gòu)的數(shù)量也在不斷增加，但是未來是不可以預(yù)見的，外部條件發(fā)生變化或者金融機(jī)構(gòu)自己本身由于經(jīng)營管理上的失誤以及其他的很多不確定因素都有可能造成這些金融機(jī)構(gòu)資金或者信用的嚴(yán)重?fù)p失，由此產(chǎn)生房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

社會性。房地產(chǎn)金融行業(yè)自身的特性所決定的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的主要來源方式是以負(fù)債為其資產(chǎn)，自有的資金一般只占有一小部分，所以，金融機(jī)構(gòu)是依附于公眾的。

擴(kuò)張性。隨著房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，從事房地產(chǎn)的金融機(jī)構(gòu)與不同的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、客戶之間都有很復(fù)雜債權(quán)債務(wù)關(guān)系。因此產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)張性機(jī)制。

可控性。我們可以通過風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，來預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，并且可以采取對應(yīng)的措施把風(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍和區(qū)間之內(nèi)，甚至化解。

三、房地產(chǎn)金融發(fā)展中所存在的諸多問題

土地儲備制度不完善。目前我國各個(gè)城市都在不斷地發(fā)展擴(kuò)大，伴隨著的是市場對土地資源需求的不斷增加，由于我國的土地儲備制度的原因，政府出面收購或征用農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地，然后進(jìn)行整理，再通過土地市場進(jìn)行交易，從中賺取大量的差價(jià)，對土地市場形成了一定的壟斷。開發(fā)商為了獲得土地資源，不得不花高價(jià)獲得商業(yè)用地，推動(dòng)了我國房價(jià)的上漲，而且迫使開發(fā)商在金融市場上面大量貸款。由于影響土地出讓價(jià)格的因素太多，使得土地資產(chǎn)的價(jià)格也在不斷的變化，這也無疑加大了整個(gè)房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險(xiǎn)。

銀行風(fēng)險(xiǎn)過于集中。房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金，而且獲得回報(bào)的期限也是比較長的，房地產(chǎn)開發(fā)商一般需要在金融市場上面大量貸款來獲得資金，但是我們的金融市場還不是很成熟，缺乏相應(yīng)的融資渠道，向商業(yè)銀行信貸成為我國房地產(chǎn)行業(yè)獲得資金的主要來源。如果一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)一些不利的因素，風(fēng)險(xiǎn)將集中在商業(yè)銀行上。

市場過熱。近年來我國房地產(chǎn)價(jià)格總體都在不斷上漲，很多人覺得房地產(chǎn)價(jià)格會一直保持上漲的趨勢，所以大量的資金涌入房地產(chǎn)金融市場。很多人認(rèn)為這是人們對住房的剛性需求，但是與此成鮮明對比的是，我國商品房的空置率也在不斷增加，造成房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格的虛長。

法律法規(guī)體系不完善。目前我國房地產(chǎn)金融市場甚至整個(gè)金融市場都還處在一個(gè)發(fā)展的時(shí)期，相應(yīng)的法律法規(guī)不是很完善，還在不斷的實(shí)踐中摸索前行。一些房地產(chǎn)開發(fā)商大量貸款但是到最后卻不能按時(shí)還款，也有一部分購房者對法律及信用認(rèn)識不夠，導(dǎo)致經(jīng)常出現(xiàn)違約和賴賬等失信行為。購房者和開發(fā)商的這些行為都造成了商業(yè)銀行的不良貸款，這嚴(yán)重侵蝕了商業(yè)銀行的資金，造成了資本損耗，給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)。再則，有些房地產(chǎn)企業(yè)通過違規(guī)操作獲得土地，而不是通過公開的拍賣競價(jià)獲得，隱藏了很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

四、推進(jìn)房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的途徑

拓寬融資渠道。由于我國房地產(chǎn)金融市場的融資渠道基本依靠于向商業(yè)銀行貸款，渠道單一，造成風(fēng)險(xiǎn)過度集中于商業(yè)銀行，所以開拓我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道很有必要。我國的房地產(chǎn)金融起步較晚，我們可以向西方發(fā)達(dá)國家學(xué)習(xí)借鑒他們的經(jīng)驗(yàn)，分散金融市場風(fēng)險(xiǎn)。首先我們可以通過發(fā)展住房資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資信托基金等多種融資渠道，使購房者和房地產(chǎn)開發(fā)商在資本市場上面有更多的選擇，而不是僅僅局限于貸款。其次，我們要努力推進(jìn)住房抵押貸款二級市場建設(shè)，以此讓信貸資金流動(dòng)更加快速，能夠在很大程度上面減輕房地長金融市場的風(fēng)險(xiǎn)。

建立個(gè)人及房地產(chǎn)企業(yè)信用制度。我國現(xiàn)在沒有一套完整的信用管理體系，讓很多個(gè)人和企業(yè)肆無忌憚的違約，造成了銀行一定的損失。我國可以借鑒西方國家的終身信用制度，對個(gè)人和企業(yè)信用進(jìn)行有效的管理，而不能單純的依靠道德觀念約束。銀行在貸款時(shí)就可以參考客戶的信用等級，確定貸款的難易程度、額度以及期限等。

政府加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融的支持力度。一個(gè)健康成熟的房地產(chǎn)金融市場秩序離不開國家的宏觀調(diào)控和管理。政府應(yīng)該不斷完善宏觀調(diào)控的手段，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效的監(jiān)管，建立健全房地產(chǎn)的市場預(yù)警體系，及時(shí)預(yù)防各種風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。同時(shí)政府也可以出臺有效的政策抑制我國房地產(chǎn)市場上面出現(xiàn)的高房價(jià)，阻止投機(jī)行為。

完善相應(yīng)法律法規(guī)。不論經(jīng)濟(jì)活動(dòng)還是其他活動(dòng)都必須在法定的范圍內(nèi)進(jìn)行，一旦超出了法律規(guī)定的范圍，就必須受到法律的制裁。我國是一個(gè)法治社會，必須要做到有法可依，制定完善的房地產(chǎn)金融相應(yīng)的法律法規(guī)是違法必究的前提，這樣我國房地產(chǎn)金融市場才能有一個(gè)良好的市場環(huán)境，房地產(chǎn)金融才能不斷發(fā)展。

五、結(jié)語

篇(2)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融；衍生品；制度創(chuàng)新

房地產(chǎn)金融衍生品的制度創(chuàng)新取決于政府與金融企業(yè)二者之間的制度需求是否能夠互相適應(yīng)，也就是說金融企業(yè)是否與政府能夠具備同樣的強(qiáng)烈回避價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的偏好，以及其創(chuàng)新制度能否有效得以實(shí)行，以此滿足金融企業(yè)規(guī)避價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的偏好。此外，由政府主導(dǎo)的強(qiáng)制性制度創(chuàng)新同樣缺乏制度供給的有效性與針對性，金融企業(yè)積極創(chuàng)新的訴求被遏制，使得房地產(chǎn)金融衍生品的制度創(chuàng)新缺乏主體的支持效用。雖然房地產(chǎn)金融衍生品制度的創(chuàng)新應(yīng)當(dāng)作為一項(xiàng)需求誘致的制度創(chuàng)新，通過十多年的努力也形成了我國房地產(chǎn)市場的跨越式發(fā)展，但是資產(chǎn)證券化以及信用衍生品等等均可分散經(jīng)濟(jì)體住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的金融創(chuàng)新制度與金融工具的發(fā)展卻相對滯后，所以，為了有效避免風(fēng)險(xiǎn)，讓銀行具有制度創(chuàng)新的動(dòng)力。

一、房地產(chǎn)金融衍生品制度的現(xiàn)狀

在當(dāng)前國際當(dāng)中較為完整的房地產(chǎn)金融市場體系當(dāng)中，因?yàn)闄C(jī)制的逐步完善，已經(jīng)出現(xiàn)了許多與制度以及產(chǎn)品創(chuàng)新的成功實(shí)踐，這些成功的創(chuàng)新實(shí)踐均是在市場化的大前提下進(jìn)行的，也同樣包含保護(hù)公眾權(quán)益以及一直行業(yè)壟斷以及完善市場內(nèi)部要素等。對于國內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場來說，因?yàn)榻鹑趧?chuàng)新機(jī)制的缺失以及相關(guān)的金融制度發(fā)展相對滯后，出現(xiàn)了發(fā)展速度十分緩慢等現(xiàn)象。比如盡管央行對房地產(chǎn)開發(fā)商采用項(xiàng)目融資或者股權(quán)融資等等多種融資的方式持支持的態(tài)度，但是房地產(chǎn)金融市場資產(chǎn)的證券化作用也同樣面臨著多種發(fā)展障礙。其中一條便是法律的阻礙，對于尚未能夠出臺產(chǎn)業(yè)投資基金法以及基金法等等明確的法律措施的當(dāng)前，為金融衍生品相應(yīng)規(guī)范的發(fā)展帶來了諸多限制，同時(shí)，規(guī)模與收益的發(fā)展阻礙也對信托在發(fā)行數(shù)量上的限制以及缺乏流動(dòng)性的問題帶來了諸多影響。最后，因房地產(chǎn)公司在上市方面所面臨的高門檻與高成本下，市場操作也同樣存在著許多障礙。因此，想要進(jìn)行房地產(chǎn)金融衍生品制度的創(chuàng)新，讓房地產(chǎn)市場掙脫商業(yè)銀行等一些間接金融系統(tǒng)主體的禁錮，先要對市場主體的多元化融資需求的市場機(jī)制與風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制進(jìn)行滿足，進(jìn)一步確立利于社會公眾分享公共福利的將房地產(chǎn)金融、證券市場產(chǎn)品進(jìn)行有機(jī)結(jié)合的創(chuàng)新機(jī)制進(jìn)行統(tǒng)籌安排。

二、房地產(chǎn)金融衍生品制度的創(chuàng)新思路

想要積極的對房地產(chǎn)金融衍生品制度進(jìn)行有效創(chuàng)新與分析，應(yīng)當(dāng)首先明確創(chuàng)新思路，并沿著創(chuàng)新思路進(jìn)行摸索，充分發(fā)揮出新興房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展特點(diǎn)，對于房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新以及其它相應(yīng)的配套制度進(jìn)行創(chuàng)新、融合。同時(shí)，適當(dāng)?shù)膶Ψ康禺a(chǎn)金融衍生品制度的創(chuàng)新模式進(jìn)行轉(zhuǎn)換，其方針?biāo)悸窇?yīng)為發(fā)動(dòng)政府強(qiáng)制性作用，扭轉(zhuǎn)制度的變遷與作用，適當(dāng)?shù)呐嘤袌稣T致性與制度變遷的力量，以金融機(jī)構(gòu)以及金融服務(wù)拓展作為其突破口，帶動(dòng)當(dāng)前商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融改革，積極的推動(dòng)房地產(chǎn)金融衍生品制度的創(chuàng)新。同時(shí)，也應(yīng)進(jìn)一步構(gòu)筑房地產(chǎn)金融衍生品制度的創(chuàng)新體系。通過對金融衍生品制度體系的借鑒，房地產(chǎn)金融衍生品制度的體系建設(shè)也應(yīng)當(dāng)大體包含三個(gè)方面，首先是市場交易制度，其次是市場監(jiān)管制度，最后則是市場風(fēng)險(xiǎn)管理制度。凡此三點(diǎn)，是房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新體系的重要元素，同樣也是房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新體系構(gòu)建的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)金融衍生品制度的創(chuàng)新，也便可以循著這樣的思路進(jìn)行建立并完善。房地產(chǎn)金融衍生品的交易制度創(chuàng)新，能夠保障房地產(chǎn)金融衍生工具交易能夠按照市場交易規(guī)則順利的進(jìn)行，也能夠確保房地產(chǎn)金融衍生工具的交易按照市場交易規(guī)則進(jìn)一步達(dá)到完善與創(chuàng)新的目的。對于我國目前的發(fā)展?fàn)顩r來看，最好的辦法就是參照西方發(fā)達(dá)國家的做法，并依照我國實(shí)際國情與房地產(chǎn)衍生品市場的不同發(fā)展階段特點(diǎn)，進(jìn)一步達(dá)到交易制度的完善。當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融衍生品市場的監(jiān)管主要依靠不同的發(fā)展階段特點(diǎn)，進(jìn)行交易制度的創(chuàng)新，房地產(chǎn)金融衍生品市場的監(jiān)管主要的目的是確保市場的有效性，抵御金融衍生品市場所面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)，在此基礎(chǔ)之上保障廣大投資者的切身利益。當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融衍生品市場所普遍存有交易品種較少，其發(fā)展時(shí)間也較短一些現(xiàn)象，而且市場風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制也同樣為能夠真正得以建立，所以只有對房地產(chǎn)金融衍生品市場實(shí)施有效的監(jiān)管才能夠保障市場運(yùn)行的有序性并促使其能夠穩(wěn)定、持久的發(fā)展。從提升我國金融市場競爭力的角度出發(fā)，以此應(yīng)對全球金融市場一體化的重要挑戰(zhàn)，按照國際慣例對房地產(chǎn)金融衍生品的市場風(fēng)險(xiǎn)管理制度進(jìn)行制定是當(dāng)前的重要課題。

現(xiàn)有的金融制度的場景以及構(gòu)置，不但影響了房地產(chǎn)金融衍生品的創(chuàng)新步伐，同樣也因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融業(yè)所面臨的諸多金融管制限制了其金融創(chuàng)新的空間，讓房地產(chǎn)金融衍生品在創(chuàng)新過程中出現(xiàn)了一定程度的盲目性，并且讓整個(gè)房地產(chǎn)金融市場極度缺乏創(chuàng)新的能力以及活力，完全難以滿足當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展對于金融市場功能的多元化需要。而房地產(chǎn)金融衍生品制度創(chuàng)新的體現(xiàn)之一便是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融衍生品產(chǎn)品的創(chuàng)新，對房地產(chǎn)金融衍生品產(chǎn)品的創(chuàng)新來說，對它有著直接影響的便是金融機(jī)構(gòu)中當(dāng)前的體制問題。在這樣的形勢下，商業(yè)銀行經(jīng)理人只需要對廣大的投資者負(fù)責(zé)，而不需要對上級或者是大股東負(fù)責(zé)，追逐利潤將成為商業(yè)銀行產(chǎn)品創(chuàng)新的最大動(dòng)機(jī)，但是股權(quán)分散與國家控股之間的矛盾應(yīng)當(dāng)如何化解，則應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步在實(shí)踐中不斷摸索。

三、結(jié)語

本文通過對我國房地產(chǎn)金融衍生品制度的創(chuàng)新研究進(jìn)行闡述分析，并結(jié)合筆者自身經(jīng)驗(yàn)，談一些感受與看法，希望以此為相關(guān)工作者提供幫助、借鑒?！?/p>

參考文獻(xiàn)

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篇(3)

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);金融市場;貸款;風(fēng)險(xiǎn);防范

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.12.012

房地產(chǎn)金融市場是房地產(chǎn)資金供求雙方運(yùn)用金融工具進(jìn)行各類資金交易的場所，交易方式既可以是直接融資方式，也可以是間接融資方式。房地產(chǎn)金融市場是整個(gè)金融市場的重要組成部分，無論是其運(yùn)行的基本原理和理論還是實(shí)務(wù)工作中的經(jīng)營和管理，均以一般金融市場的理論和實(shí)踐為基礎(chǔ)，并與其他金融市場有許多相似之處。但由于房地產(chǎn)行業(yè)自身具有一定的特殊性，因而房地產(chǎn)金融市場也有別于一般的金融市場。完整的房地產(chǎn)金融市場由融資主體、融資中介和金融工具幾個(gè)基本要素構(gòu)成。房地產(chǎn)金融的融資主體包括企業(yè)、居民個(gè)人和政府部門。其中，企業(yè)和居民個(gè)人是主要的融資主體，而政府部門不僅擔(dān)負(fù)著對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)督和調(diào)控責(zé)任，還時(shí)常參與具體的金融活動(dòng)，如成立住房公積金管理中心、提供公積金貸款等。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)貸款到期不能收回或不能全部收回貸款本息的可能性，表現(xiàn)為延期但銀行可以足額收回，或者形成銀行不良資產(chǎn)，甚至可能使銀行血本無歸三種情況。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)引起商業(yè)銀行的高度重視，并進(jìn)行適時(shí)管理。

1房地產(chǎn)金融市場運(yùn)行的條件

房地產(chǎn)金融市場作為金融市場的一個(gè)分支，同其他金融市場一樣，具有資本轉(zhuǎn)換、資源配置、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)和宏觀經(jīng)濟(jì)狀況揭示等功能。但是，要想使房地產(chǎn)金融市場正常、充分地發(fā)揮其功能，必須滿足如下四個(gè)條件。

第一，有完整、對稱的信息。有完整的信息是指金融商品交易的雙方都能夠公平、公開、公正地通過房地產(chǎn)金融市場獲得各自所需要的信息，使交易行為有可靠的依據(jù)。

第二，市場供求決定價(jià)格的機(jī)制能充分發(fā)揮作用。金融商品價(jià)格對房地產(chǎn)市場供求有彈性，供求狀況的改變不斷地使原有的均衡價(jià)格消失而出現(xiàn)新的均衡價(jià)格，任何市場以外的力量都不能影響和改變價(jià)格。

第三，房地產(chǎn)市場上有銀行、信托投資公司、小額貸款公司、住房公積金管理中心、開發(fā)商等眾多的市場參與者和豐富的金融商品種類，不存在少數(shù)或個(gè)別交易者對市場的壟斷行為。

第四，有完善的管理手段和交易方法。需要特別強(qiáng)調(diào)的是，在房地產(chǎn)金融市場上，不可過分使用行政手段來管理市場。

2商業(yè)銀行在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的地位

目前，隨著金融制度的改革創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑越來越多樣化，并逐步演化成信托融資、上市融資等多種融資渠道并存的狀態(tài)，這期間商業(yè)銀行無疑扮演了重要角色。

銀行貸款依然是我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要資金來源之一，從2013年的情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額總量為3.8萬億元，個(gè)人購房貸款余額總量為8.1萬億元，這部分貸款也大部分以內(nèi)部融資方式轉(zhuǎn)化為開發(fā)投資資金。這也就決定了以商業(yè)銀行為代表的銀行業(yè)在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域必然會占據(jù)舉足輕重的地位。

商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)的支持通常體現(xiàn)在生產(chǎn)和分配兩個(gè)環(huán)節(jié)。在生產(chǎn)環(huán)節(jié)是以開發(fā)貸款的形式為開發(fā)商提供資金融通，而在分配環(huán)節(jié)則是通過發(fā)放按揭貸款的方式支持最終產(chǎn)品的購買。

當(dāng)前，銀行信貸資金仍是我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要融資渠道。房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售中，每一階段都離不開銀行信貸資金的支持。即使在宏觀調(diào)控過程中，銀根緊縮，很多開發(fā)企業(yè)不得不借助其他渠道籌集資金，但中國資本市場的發(fā)展完善是一個(gè)相對長期的過程，未來中短期內(nèi)，國內(nèi)大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資仍要依賴于商業(yè)銀行的信貸支持。因此，對開發(fā)商而言，了解、熟悉商業(yè)銀行有關(guān)房地產(chǎn)貸款的審批程序，在提交貸款申請時(shí)按銀行的要求準(zhǔn)備項(xiàng)目及公司的相關(guān)資料以提高貸款申請的效率，仍是頭等大事。

目前，商業(yè)銀行內(nèi)部的經(jīng)營管理正朝市場化、商業(yè)化的方向繼續(xù)深化。商業(yè)銀行作為企業(yè)，其業(yè)務(wù)發(fā)展、經(jīng)營管理同樣需要遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。在中國，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景看好，是銀行貸款的重點(diǎn)領(lǐng)域。

3房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)

3.1信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)主要指違約風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中，開發(fā)商違約構(gòu)成銀行所面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一，例如開發(fā)商由于種種原因（銷售回款速度慢、資金鏈斷裂等）終止對貸款的償還，并已達(dá)到或超過期限;間接違約指交易對手暫時(shí)沒有違約，但其違約的可能性在增加，這也是信用風(fēng)險(xiǎn)。

3.2市場風(fēng)險(xiǎn)

市場風(fēng)險(xiǎn)主要考慮兩個(gè)因素，一是價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，二是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前，對于中國房地產(chǎn)開發(fā)商以及商業(yè)銀行來說，利率變動(dòng)及抵押房地產(chǎn)價(jià)值的下跌可能會直接影響銀行系統(tǒng)的整體風(fēng)險(xiǎn)。因前期對抵押房地產(chǎn)價(jià)值評估價(jià)值過高，經(jīng)濟(jì)不景氣或者任何人為損壞或自然災(zāi)害等而導(dǎo)致的抵押房地產(chǎn)價(jià)值下跌，使得下跌后的房地產(chǎn)價(jià)值不足以清償剩余貸款的本利和，貸款人就可能遭受損失。

在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)常常表現(xiàn)為抵押物變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般為中長期貸款，而目前中國的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)卻還很不成熟，這必然造成金融機(jī)構(gòu)的這部分貸款流動(dòng)性緩慢，變現(xiàn)能力相對來說較弱。

3.3操作風(fēng)險(xiǎn)

操作風(fēng)險(xiǎn)主要考慮三大因素，一是人的能力問題，二是流程風(fēng)險(xiǎn)，三是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。人的能力問題既包括能力不足的問題，也包括暴露風(fēng)險(xiǎn)。流程風(fēng)險(xiǎn)即業(yè)務(wù)流程是否有缺陷，比如以前發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款沒有關(guān)于提前還貸風(fēng)險(xiǎn)的防范，這就是流程的失誤，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要是指數(shù)據(jù)庫與信息系統(tǒng)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)。

4房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

4.1房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防

房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是指貸款銀行通過強(qiáng)化信貸管理?？刹扇〉拇胧┯校簩Α八淖C不全”的項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式的貸款;對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%;貸款銀行在辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款時(shí)，應(yīng)建立嚴(yán)格的貸款項(xiàng)目審批機(jī)制，確認(rèn)該項(xiàng)目的合法性、合規(guī)性、可行性;貸款銀行應(yīng)對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行深入調(diào)查審核，對資質(zhì)較差或以往開發(fā)經(jīng)驗(yàn)較差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)審慎發(fā)放;不具備相應(yīng)資金實(shí)力或有不良經(jīng)營記錄的企業(yè)，貸款發(fā)放應(yīng)嚴(yán)格限制。

4.2房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)分散

房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)分散分為內(nèi)部分散和外部分散，其中內(nèi)部分散為重點(diǎn)。注重開發(fā)貸款的使用監(jiān)督和銷售貸款中的產(chǎn)權(quán)實(shí)地調(diào)查，逐步調(diào)整房地產(chǎn)投資消費(fèi)和開發(fā)貸款的比例趨于合理，達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。

4.3房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)回避

有效的回避措施可以在貸款風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生之前完全消除這種風(fēng)險(xiǎn)給貸款銀行造成損失的可能性，而其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施只能起到減少損失發(fā)生概率、減輕損失的嚴(yán)重程度、在損失發(fā)生后予以補(bǔ)償?shù)淖饔?。?dāng)對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不熟悉且無法獲取其完整可靠的資料信息時(shí)，就不應(yīng)對其發(fā)放貸款。

防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，除了采取上述措施外，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)督管理是非常有必要的。為此，還必須從以下兩個(gè)方面加強(qiáng)管理：一是加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控;二是建立合理的識別防范機(jī)制。自改革以來，貸款銀行并沒有建立起有效的風(fēng)險(xiǎn)識別、監(jiān)測和防范機(jī)制。

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篇(4)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；融資渠道；制度建設(shè)

一、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理

我國房地產(chǎn)開發(fā)資金構(gòu)成與國外相比呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：企業(yè)自有資金不足、過分依賴銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場中融資渠道非常狹窄，僅僅限于股市融資，債券市場對于中國的大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是關(guān)閉的。近幾年，由于利潤的誘惑吸引了眾多企業(yè)涉足房地產(chǎn)市場，但真正能達(dá)到上市融資標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)數(shù)量很少。大多數(shù)企業(yè)融資的主要渠道是銀行貸款。單一銀行體系支撐著我國整個(gè)房地產(chǎn)金融。全國房地產(chǎn)銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行實(shí)際上直接或間接承受了房地產(chǎn)市場各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)市場中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，風(fēng)險(xiǎn)會向銀行傳遞，帶來逾期貸款和呆滯資金。由于我國金融市場發(fā)展還處于初級階段,間接金融在整個(gè)金融市場中還占絕對地位,而資本市場等直接金融發(fā)展卻相對落后,同時(shí)國有商業(yè)銀行本身改革還不到位,導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)融資渠道單一的問題。房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)業(yè)相互依存，二者的風(fēng)險(xiǎn)具有共生性，而我國的房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的高度依賴性使這種共生特征愈加突出。限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策頻出，銀行將會因客戶的大量違約而陷入資金流動(dòng)性困境。

（二）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新緩慢

目前，我國政府對房地產(chǎn)金融實(shí)行嚴(yán)格的利率管制，界定了金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)經(jīng)營的范圍，使房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展的空間受到限制。在我國,房地產(chǎn)金融工具品種少，房地產(chǎn)融資渠道狹窄，銀行面臨的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)日益突出。另外，房地產(chǎn)消費(fèi)信貸剛剛起步，貸款品種相當(dāng)匱乏，無論是貸款乘數(shù)、利率水平,還是貸款還款方式，都比較單一，難以滿足不同消費(fèi)者的需要，阻礙了該業(yè)務(wù)的拓展。尤其是個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展緩慢,這就更提不上住房抵押貸款證券化了。在我國,由于居民收入過低而無力承擔(dān)貸款中比例過高的首期付款，缺乏對償還能力的預(yù)期，貸款還貸年限過短，利率檔次過高,還貸方式單一，抵押品保險(xiǎn)機(jī)制不健全等方面原因，使得中低收入居民的住房還未得以改善。

（三）房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后, 監(jiān)管和調(diào)控體系不完善

目前，我國房地產(chǎn)金融法規(guī)不夠健全，法制建設(shè)滯后。例如，雖然已出臺了一些涉及房地產(chǎn)抵押貸款的法律，如《民法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，但總的來說住房消費(fèi)貸款運(yùn)作的法律環(huán)境不夠完善，有些法律缺乏可操作性，特別是作為住房消費(fèi)的重要形式即住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于房地產(chǎn)金融的進(jìn)一步健康發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)金融也缺乏有效的監(jiān)管體系，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也亟待制定。

（四）房地產(chǎn)金融運(yùn)作欠效率, 資金投向結(jié)構(gòu)不合理

由于我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不健全，缺乏科學(xué)、合理、規(guī)范的經(jīng)營，使得房地產(chǎn)市場資金的配置效率低下。加之我國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場規(guī)律進(jìn)行配置，阻礙了社會資金向房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的流動(dòng)，受系統(tǒng)內(nèi)資金供應(yīng)者的經(jīng)濟(jì)狀況和儲蓄率的制約，融資數(shù)量有限，難以滿足房地產(chǎn)龐大的資金需求。而另一方面，房地產(chǎn)資金的投向結(jié)構(gòu)卻不夠合理，商業(yè)用房的投資增幅高于住宅投資，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投入不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)總量相對不足的結(jié)構(gòu)性失衡。既使得真正有居住需要的、占社會人群大多數(shù)的中低收入居民的有效需求得不到滿足，又造成房地產(chǎn)商盲目開發(fā)，出現(xiàn)房地產(chǎn)供給的結(jié)構(gòu)性過剩，空置率居高不下，資金流通鏈條斷裂。

房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集性特征決定了其實(shí)質(zhì)上是一個(gè)準(zhǔn)金融行業(yè)。近二十年中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展顯示，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)是相互依存、相互支持、共同發(fā)展的，房地產(chǎn)市場的起伏與房地產(chǎn)金融及相關(guān)政策變動(dòng)密不可分，中國房地產(chǎn)行業(yè)的問題一定程度上是房地產(chǎn)金融的問題和房地產(chǎn)金融體系的不健全。因此，剖析中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)并提出防范對策，是深刻認(rèn)識房地產(chǎn)市場癥結(jié)，化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。

二、防范我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的幾點(diǎn)建議

（一）拓寬房地產(chǎn)融資渠道

拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的關(guān)鍵在于發(fā)展市場化的直接融資，即是讓投資者直接承擔(dān)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的市場化融資，將過度集中在銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分散給全社會共同承擔(dān)。為此，應(yīng)發(fā)展完善適合我國的房地產(chǎn)融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)展完善適合我國的房地產(chǎn)融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，以擴(kuò)充開發(fā)企業(yè)和購房者的融資渠道，這是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必由之路。在成熟的房地產(chǎn)金融市場上，房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人住房貸款的融資不僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，而且在債權(quán)融資和股權(quán)融資一級市場以外，存在發(fā)達(dá)的證券化二級市場。在這個(gè)二級市場上，各種金融創(chuàng)新產(chǎn)生了層出不窮的房地產(chǎn)金融工具，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。通過各種投資者在房地產(chǎn)金融市場上對證券化金融資產(chǎn)的自主購買, 二級市場把集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效地分散到整個(gè)金融市場的各種投資者中。

（二）加強(qiáng)國家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo), 完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境

建立健全房地產(chǎn)金融方面的法律、法規(guī)，是有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)的重要前提。我國相關(guān)法制建設(shè)的滯后加大了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范難度，銀行為確保信貸質(zhì)量，不得不提高貸款條件，在相當(dāng)程度上阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。必須加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場的宏觀控制，根據(jù)國內(nèi)國際實(shí)際情況，制定適合房地產(chǎn)金融市場不斷發(fā)展的法律、法規(guī), 保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)金融的發(fā)展提供有力的法律保障。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范的制度環(huán)境建設(shè)

房地產(chǎn)金融是一個(gè)比較特殊的金融領(lǐng)域，世界上很多國家都有專門的金融監(jiān)管部門對其實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管。我國目前住房金融才剛剛起步，自我約束機(jī)制還很不完善，住房金融的潛在風(fēng)險(xiǎn)很大，單一的央行監(jiān)管模式難以適應(yīng)現(xiàn)時(shí)金融監(jiān)管的要求。因此，我國有必要建立起包括央行、銀監(jiān)會、審計(jì)、房管、行業(yè)協(xié)會在內(nèi)，多元化、全方位的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系。

（四）建立個(gè)人及企業(yè)信用制度

篇(5)

中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的發(fā)展已逐步走向理性，但是房地產(chǎn)投資的收益與風(fēng)險(xiǎn)并存。在房地產(chǎn)投資過程中，政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策變化風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持。房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)額巨大。投資回收周期較長。占用的資金及支付的利息多，企業(yè)的自我積累根本不可能保證連續(xù)投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業(yè)就會發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難甚至發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)個(gè)人住房消費(fèi)也需要金融業(yè)的大力支持。國際上房價(jià)收入比約為三比一至六比一，而我國這個(gè)比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個(gè)別城市有的甚至更高。這意味著，我國城市一個(gè)家庭要在禁絕一切消費(fèi)的情況下，積累至少8-12年才能買得起一套住房。但是借助于住房消費(fèi)信貸，家庭的積累過程就會大大縮短，住房消費(fèi)可以提前實(shí)現(xiàn)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這無異于縮短了銷售時(shí)間加快了資金周轉(zhuǎn)，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤。

房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。房地產(chǎn)金融一般可分為開發(fā)信貸和消費(fèi)信貸，據(jù)世界各國統(tǒng)計(jì)，住房金融有兩個(gè)“三七開”之說，一個(gè)“三七開”是國內(nèi)各項(xiàng)貸款中大約有30%是給房地產(chǎn)業(yè)，另一個(gè)“三七開”是房地產(chǎn)業(yè)貸款中的70%是貸給個(gè)人買房的，另外30%是貸給開發(fā)商。中國房地產(chǎn)金融從無到有，從小到大，發(fā)展十分迅速，而且發(fā)展空間非常大。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人住房消費(fèi)信貸增長逐年上升。1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2028.92萬元，2003年擴(kuò)大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時(shí)，個(gè)人住房消費(fèi)信貸也快速增長。2003年與1998年相比，個(gè)人住房消費(fèi)貸款增加了11353.58億元，增長了26.64倍。盡管如此，目前我國的房地產(chǎn)金融市場發(fā)展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現(xiàn)象。主要表現(xiàn)為：

房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。中國房協(xié)副會長顧云昌把房地產(chǎn)與銀行業(yè)過去5年緊密合作的時(shí)光比作“蜜月”，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業(yè)也樂意為我們服務(wù)，但銀行確實(shí)也因此承擔(dān)了巨大風(fēng)險(xiǎn)?！睋?jù)估算，80％左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲備貸款等，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)方面資料表明，四大國有商業(yè)銀行剝離的1.4萬億不良資產(chǎn)30%是與房地產(chǎn)相關(guān)。

房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)單一，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融體系。缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場機(jī)構(gòu)體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融市場體系，缺乏獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)體系，沒有形成完備的房地產(chǎn)金融一級市場，尚未建立房地產(chǎn)金融二級市場。據(jù)央行研究局的報(bào)告，2002年房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.5%；房地產(chǎn)債券融資所占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來，房地產(chǎn)資金信托較為活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2003年上半年推出的房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃也不過20億元，微乎其微。房地產(chǎn)信托起源于美國20世紀(jì)60年代，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過程，現(xiàn)在美國大約有300個(gè)房地產(chǎn)投資信托，他們的總資產(chǎn)超過3000億美元，大約2/3在國家級的股票交易所上市，已成為美國房地產(chǎn)證券化的主要形式。由于其在產(chǎn)權(quán)、資本、經(jīng)營上具有的優(yōu)勢，其發(fā)展已為世人所矚目，英國、日本等發(fā)達(dá)國家也紛紛效仿。

對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制還很不完善。目前，我國房地產(chǎn)金融市場的法規(guī)建設(shè)相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言還是相當(dāng)滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。

我國個(gè)人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控，個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。目前，中國商業(yè)性個(gè)人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。但按照國際慣例，個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3年到8年，而中國的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)是最近3年才開始發(fā)展起來的。一般來講，個(gè)人信貸業(yè)務(wù)會給銀行帶來以下風(fēng)險(xiǎn)：一是信用風(fēng)險(xiǎn)，即借款人由于某種原因（如失業(yè)或突發(fā)事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，即由于銀行資金過度集中投放于期限較長的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，從而使商業(yè)銀行面臨流動(dòng)性危機(jī)；三是操作風(fēng)險(xiǎn)，是指由于不完善或失靈的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)；四是利率風(fēng)險(xiǎn)，即由于利率的變化而使商業(yè)銀行遭受損失的情況；五是市場風(fēng)險(xiǎn)，即由于整個(gè)房地產(chǎn)市場大幅下滑，從而波及商業(yè)銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風(fēng)險(xiǎn)，即由于有關(guān)房地產(chǎn)市場或個(gè)人房貸業(yè)務(wù)相關(guān)政策的出臺而使商業(yè)銀行受到影響的情況。

銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施

政府要增強(qiáng)對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性，改善對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，完善調(diào)控手段，提高調(diào)控能力，促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展，防止大起大落，防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)工作，完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，建立健全房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)體系。通過全面、準(zhǔn)確、及時(shí)地采集房地產(chǎn)市場運(yùn)行中的相關(guān)數(shù)據(jù)，并對影響市場發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布，政府可以全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情

況的預(yù)警和對房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。其次政府要設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制，引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過度投機(jī)。比如對土地空（閑）置征稅，以鼓勵(lì)持有人積極投資開發(fā)，提高囤積投機(jī)的成本；征收土地增值稅，土地增值稅能有效地抑制土地投機(jī)，且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會，體現(xiàn)了社會公正；征收土地保有稅，以刺激土地供給等。

銀監(jiān)會應(yīng)加快發(fā)揮在社會信用基礎(chǔ)和市場誠信制度建設(shè)中的重要作用，完善監(jiān)管手段，提高監(jiān)管能力，充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵(lì)誠信行為，促使各經(jīng)濟(jì)主體在日常信用活動(dòng)中養(yǎng)成守信習(xí)慣，彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系，確立失信成本遞增的違約制裁機(jī)制，嚴(yán)懲欺騙和違約行為，在全社會范圍內(nèi)營造起誠實(shí)守信的氛圍和環(huán)境，促進(jìn)金融穩(wěn)定。

我國應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場，以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)對于銀行依賴性過大，不利于自身發(fā)展，同時(shí)商業(yè)銀行過度的房地產(chǎn)貸款，有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因?yàn)樯虡I(yè)銀行的資金主要是吸收社會存款，投向期限較長的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不符合銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性、安全性的要求，容易造成清償危機(jī)，產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。在成熟規(guī)范的市場中，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資不僅應(yīng)有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，在一級市場以外，還應(yīng)存在著發(fā)達(dá)的證券化二級市場。在這個(gè)二級市場上，各種房地產(chǎn)金融工具同時(shí)存在，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化，導(dǎo)致資源的合理配置。

加快住房按揭貸款證券化進(jìn)程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國住房商品化加快，個(gè)人住房貸款將迅速增加。當(dāng)?shù)揭欢ㄒ?guī)模時(shí)，商業(yè)銀行會面臨較大的資金缺口，以及資金來源的短期性與住房貸款資金需求長期性矛盾，這無疑會帶來新的金融風(fēng)險(xiǎn)。從國際經(jīng)驗(yàn)看，一旦經(jīng)濟(jì)不景氣，呆壞帳比例容易升高，而實(shí)施住房貸款證券化，可以分散該業(yè)務(wù)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)。通過實(shí)施住房貸款證券化，使整個(gè)住房金融市場與資本市場有機(jī)互動(dòng)，可以擴(kuò)大商業(yè)銀行的融資規(guī)模，同時(shí)還會帶來良性的連鎖效應(yīng)，提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性、降低銀行開展住房貸款業(yè)務(wù)成本。

房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)苦練內(nèi)功，做強(qiáng)作大，增強(qiáng)管理能力、市場競爭能力、風(fēng)險(xiǎn)控制能力和誠信度，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)較其它行業(yè)尤為明顯。規(guī)模小，開發(fā)商的單位成本居高不下，在廣告策劃、營銷推廣、環(huán)境改造、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面規(guī)模較大的公司占有明顯優(yōu)勢。此外，規(guī)模大，尤其是具有較強(qiáng)現(xiàn)金實(shí)力的開發(fā)商在選擇項(xiàng)目最佳開發(fā)時(shí)間上也具有主動(dòng)權(quán)。因此房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中，能有效地節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營成本，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

商業(yè)銀行自身應(yīng)加強(qiáng)管理，提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力。首先商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場分析、預(yù)測和監(jiān)測指標(biāo)體系，建立和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場信息來源，及時(shí)關(guān)注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況，提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的分析預(yù)測能力；要加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策研究，制訂與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策；要加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)的研究，防范市場風(fēng)險(xiǎn)于未然。其次信貸從業(yè)人員必須牢固樹立風(fēng)險(xiǎn)意識和良好的職業(yè)道德意識，在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責(zé)，認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，及時(shí)分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，研究信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施。信貸審批人員應(yīng)在審批環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)：首先要分析項(xiàng)目是否符合國家宏觀政策。其次要分析項(xiàng)目投資資金組成的合理性和來源的可靠性；項(xiàng)目資本金比例是否達(dá)到國家規(guī)定的比例，自有資金是否到位，部分銷（預(yù)）售收入作為投資來源是否可行等。三是要分析項(xiàng)目總投資的合理性；如建安成本是否過高等。四是分析項(xiàng)目的合法合規(guī)性；結(jié)合“四證”分析有無超規(guī)劃、超容積率等情況。五是分析項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力；結(jié)合成本、凈現(xiàn)金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標(biāo)進(jìn)行分析。六是分析項(xiàng)目的市場前景及其競爭力；要結(jié)合產(chǎn)品價(jià)格、項(xiàng)目所在地的位置、規(guī)劃布局和建筑設(shè)計(jì)、開發(fā)商的品牌等因素分析。七是分析擔(dān)保措施；抵押物是否足值、變現(xiàn)能力是否強(qiáng)，保證人保證能力如何等。八是分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、資信狀況、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營管理能力和風(fēng)險(xiǎn)意識及風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

篇(6)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 金融風(fēng)險(xiǎn) 防范措施

近幾年，隨著我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展與全球化的加劇，很容易出現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的問題。對于這種問題，我國也在慢慢完善相關(guān)機(jī)制以保障房地產(chǎn)行業(yè)能夠持續(xù)向上發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中房地產(chǎn)金融是其重要因素，因此防范金融風(fēng)險(xiǎn)不但決定了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展趨勢，還會對整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)與金融行業(yè)的持續(xù)發(fā)展造成深遠(yuǎn)影響。

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的含義和類型

（一）金融風(fēng)險(xiǎn)含義

房地產(chǎn)金融的廣義是指房地產(chǎn)資金之間的流通，包含了房產(chǎn)金融與土地金融。而它的狹義是指與房地產(chǎn)開發(fā)與投資經(jīng)營相關(guān)聯(lián)的金融活動(dòng)與投資活動(dòng)。而金融風(fēng)險(xiǎn)指的就是房地產(chǎn)業(yè)在銀行的幫助下進(jìn)行籌措、融通、清算資金等相關(guān)金融業(yè)務(wù)時(shí)，因?yàn)楦鞣N突發(fā)問題而受到影響，使銀行在收益時(shí)不能夠達(dá)到預(yù)期收益，進(jìn)而需要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失，造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)類型

信用風(fēng)險(xiǎn)。主要指的是因借款人沒有能力償還或者不想償還，而出現(xiàn)的貸款利息不可以及時(shí)回收或根本沒有辦法回收的狀況。這種信用風(fēng)險(xiǎn)一般都會出現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)因房源銷售困難、投資周轉(zhuǎn)不暢或者因經(jīng)營不善導(dǎo)致虧損甚至倒閉等這些情況上面，如果借款的是個(gè)人，并且個(gè)人出現(xiàn)了收支減少、待業(yè)在家、支出更多或者亡故等因素也會導(dǎo)致沒有能力還款。

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵诋?dāng)前金融機(jī)構(gòu)并沒有充足的運(yùn)轉(zhuǎn)資金與能夠隨時(shí)提現(xiàn)的資產(chǎn)，所以可能會出現(xiàn)無法償還到期債務(wù)，與無法滿足客戶提出要取出存款的要求，進(jìn)而承擔(dān)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。有部分流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)具有原發(fā)性，指的是在資產(chǎn)構(gòu)造里中長期資金貸款比例太大，現(xiàn)金等不能解決提款需求，同時(shí)又缺少資金融合的經(jīng)濟(jì)渠道與方法，從而使流通不暢；也有一些流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)具有繼發(fā)性，主要是因?yàn)樾庞蔑L(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)金融里有很多人是將房產(chǎn)作為貸款抵押品，而當(dāng)貸款人無法按時(shí)還取貸款時(shí)，銀行就會要求將抵押房產(chǎn)進(jìn)行處理以得到賠償，但是房產(chǎn)賣不掉就會導(dǎo)致銀行缺少相應(yīng)的資金用來解決提款等問題，這也會出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

匯率風(fēng)險(xiǎn)。如果在金融市場里出現(xiàn)外匯升值，就會導(dǎo)致本國貨幣在外貶值，而讓以外匯為主的債務(wù)出現(xiàn)家中的情況；如果情況剛好相反，就會讓用外匯計(jì)價(jià)的相關(guān)資產(chǎn)出現(xiàn)減少的情況。在進(jìn)行外匯買賣與收支時(shí)也有可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，因此當(dāng)在房產(chǎn)金融里出現(xiàn)外匯或者外債的身影時(shí)，就有可能會出現(xiàn)外匯風(fēng)險(xiǎn)。

二、出現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的原因

（一）健全房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)機(jī)制

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)建設(shè)在不斷進(jìn)行完善，房地產(chǎn)市場也隨之在快速發(fā)展，兩者都具備了廣闊的發(fā)展前景，但是在當(dāng)前還沒有其他的專門針對房地產(chǎn)金融的法案，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢下，與房地產(chǎn)金融相關(guān)的規(guī)章制度應(yīng)該得到進(jìn)一步完善。

（二）房地產(chǎn)金融渠道單一，太過依賴銀行貸款

我國的房地產(chǎn)金融市場在經(jīng)歷了30年的發(fā)展之后，國內(nèi)銀行的相關(guān)體制建設(shè)漸漸成熟，但是房產(chǎn)開發(fā)所需資金大多依賴銀行貸款，既存現(xiàn)狀顯然會讓房地產(chǎn)金融出現(xiàn)更多的風(fēng)險(xiǎn)。目前我國銀行對于房地產(chǎn)行業(yè)的貸款方式主要有建筑貸款、房產(chǎn)資源開發(fā)貸款、儲備貸款與住房貸款等方式，所以，在房地產(chǎn)金融市場所運(yùn)轉(zhuǎn)的各項(xiàng)環(huán)節(jié)都會承擔(dān)其中運(yùn)行時(shí)可能會出現(xiàn)的信用與市場風(fēng)險(xiǎn)。而且，如果每項(xiàng)環(huán)節(jié)在運(yùn)轉(zhuǎn)的過程中產(chǎn)生差錯(cuò)就一定會給金融市場帶來不可估量的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）受益群體的利益訴求差異化

當(dāng)前我國國情決定了房地產(chǎn)金融市場的受益群體會有多元性，在這當(dāng)中包含了各階層政府、地產(chǎn)開發(fā)商、土地產(chǎn)權(quán)方、商業(yè)銀行和有住房需求的人等。這些受益群體在利益訴求方面存在著較大的差異，特別是房地產(chǎn)業(yè)在進(jìn)行市場化后，房產(chǎn)價(jià)值就會和受益群體之間有著千絲萬縷的聯(lián)系，在消費(fèi)者負(fù)擔(dān)不了高房價(jià)時(shí)，銀行不但會貸款給開發(fā)商同時(shí)還會提供貸款給普通消費(fèi)者，這又會讓銀行借貸身處風(fēng)險(xiǎn)之中，而且，在房地產(chǎn)金融市場里政府也占據(jù)了關(guān)鍵位置，因此要在利益和風(fēng)險(xiǎn)間找到支撐點(diǎn)。所以，房地產(chǎn)金融市場里受益群體的利益訴求決定了風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生幾率。

（四）個(gè)人住房貸款有潛在的違約風(fēng)險(xiǎn)

我國的個(gè)人征信系統(tǒng)已建立并在不斷完善，在當(dāng)中所包含的內(nèi)容越來越多，反映的信息情況越來越全面，因此銀行在對貸款人資產(chǎn)情況與貸款意圖進(jìn)行監(jiān)管調(diào)查時(shí)，會越來越方便，但隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，原有的客戶群體已發(fā)生很大變化，大量農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，也通過貸款方式解決住房問題，貸款客戶的人員組成變得多元化，但個(gè)人征信系統(tǒng)對這部分客戶的信息還不全面，這類客戶以往從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，個(gè)人信用信息沒有建立或不全面，使得銀行在貸款審批中無法借助個(gè)人征信信息來規(guī)避可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。另外，貸款客戶人員類型組成的的多元化，使得其還款來源也變得多樣化，還款的不穩(wěn)定性因素增加了，更容易導(dǎo)致客戶在申請按揭住房貸款后，出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）增強(qiáng)銀行的自身管理

銀行如果想防范自身的貸款風(fēng)險(xiǎn)那么在事前就應(yīng)該重視預(yù)防，不是在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后再想辦法解決。在貸款發(fā)出前，如果發(fā)生了開發(fā)商無法償還貸款的情況，那么銀行應(yīng)該立即將其抵押品沒收。但這種方法也是事后的補(bǔ)救，防范重點(diǎn)應(yīng)該還是事前控制。而另一面，需要強(qiáng)化監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)貸款的各種細(xì)節(jié)。銀行一定要按照法律法規(guī)走流程，不能被利益蒙蔽了雙眼，發(fā)放貸款給不合標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)商，并需要強(qiáng)化認(rèn)識房地產(chǎn)金融市場的規(guī)律，不被金錢所誘惑，對銀行內(nèi)部進(jìn)行改革、改進(jìn)原有體制，并同時(shí)制定出科學(xué)合理的考核方式，施行權(quán)責(zé)合一的獎(jiǎng)罰制度。

（二）擴(kuò)展房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道

將房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道擴(kuò)展開來的目的是將銀行獨(dú)自承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)分給社會來共同承擔(dān)，主要方法有投資者自身承擔(dān)起房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的融資。當(dāng)前我國在房地產(chǎn)行業(yè)方面的主要融資方式有將貸款融資轉(zhuǎn)化為銀行貸款、資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)證券化、房產(chǎn)信托等多樣性融資渠道，是擴(kuò)展消費(fèi)者與房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的重要方式，而且也能顯著減少房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)市場金融系統(tǒng)完備之后，房地產(chǎn)融資與個(gè)人貸款才可以在股權(quán)與債券融資中構(gòu)建完善的證券市場。在證券市場中，可以創(chuàng)新使用各種金融工具，其中包含了信托證券、投資基金等方面。這樣才能有效實(shí)現(xiàn)投資者在房地產(chǎn)市場中的融資渠道，進(jìn)而逐步分解對金融風(fēng)險(xiǎn)的分析。

（三）建立完善的市場機(jī)制

在我國現(xiàn)有的市場體系里，如果缺少了市場的監(jiān)督或者能力不足，就有可能出現(xiàn)資源配置不均衡的現(xiàn)象，導(dǎo)致部分收益?zhèn)€體把發(fā)展成本轉(zhuǎn)移到奉獻(xiàn)資源者身上，而這些人不但沒有辦法得到收益同時(shí)還需浪費(fèi)成本。房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)槭芤嫒后w之間的競爭，特別是有一些利益集團(tuán)無法對某些參與者產(chǎn)生約束力，最后出現(xiàn)利益失衡的現(xiàn)象。所以如果想防范房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險(xiǎn)就應(yīng)該建立高效率的約束機(jī)制，并通過平衡收益群體間的利益訴求，確保市場擁有相對公平，進(jìn)而完成風(fēng)險(xiǎn)和利益之間的平衡。

（四）完善個(gè)人信用評級機(jī)制

雖然我國現(xiàn)在建立了針對個(gè)人的信用評級制度，但是一般情況下都只會依靠道德約束與評判，如果在貸款過程中出現(xiàn)了違約問題，當(dāng)事人的要承擔(dān)的法律責(zé)任相對不會很嚴(yán)重，而銀行在其中的制約效力也會十分有限，所以，完善現(xiàn)有的個(gè)人信用評級制度是當(dāng)前銀行的首要任務(wù)，我國應(yīng)和國外已發(fā)展完善的個(gè)人信用評級機(jī)制看齊，建立信用調(diào)查、信用檔案等機(jī)制于一體的監(jiān)管制度，以有效的法律監(jiān)管個(gè)人貸款，增強(qiáng)違約風(fēng)險(xiǎn)成本，例如，銀行可以采取聯(lián)網(wǎng)的方式，在網(wǎng)上對涉嫌貸款違約的當(dāng)事人進(jìn)行公布，并同時(shí)取消其永久貸款資格；并強(qiáng)化對信用評級制度的使用，信用等級越高能夠得到的貸款金額越大，而且利息利率與貸款日期等都能夠相應(yīng)獲得優(yōu)待，以此方法完善信用評級機(jī)制，能夠有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

四、結(jié)束語

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)和金融產(chǎn)業(yè)之間的合作逐漸在深化開展當(dāng)中，由此便可以看出房地產(chǎn)行業(yè)只有擴(kuò)寬融資渠道才能夠防范與化解金融風(fēng)險(xiǎn)，除開傳統(tǒng)意義上的銀行投資，外來資金也應(yīng)成為我國房產(chǎn)金融業(yè)新的資金來源。銀行在進(jìn)行經(jīng)營改革時(shí)可以把潛在的貸款風(fēng)險(xiǎn)加入到考慮范疇。在此之外，政府之間也應(yīng)該將房產(chǎn)業(yè)中受益群體之間的各種訴求進(jìn)行平衡，并以順應(yīng)市場發(fā)展規(guī)律為前提正確掌握宏觀調(diào)控，使房地產(chǎn)金融市場能夠成功防范風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)展道路可以越來越穩(wěn)定。

參考文獻(xiàn)：

[1]湯磊.我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及防范[J].對外經(jīng)貿(mào)，2015，04

篇(7)

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀存在問題解決方式

一、房地產(chǎn)金融基本狀況

房地產(chǎn)市場的發(fā)展發(fā)展壯大離不開房地產(chǎn)金融的大力支持，近年來我國房地產(chǎn)的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源的形式和結(jié)構(gòu)為參考。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢；房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴程度很大。就商業(yè)性金融支持體系而言，自98年，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個(gè)百分點(diǎn)。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費(fèi)信貸增長率均呈下降態(tài)勢，與2003年相比，2004年房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長率下降了32個(gè)百分點(diǎn)，住房消費(fèi)信貸增長率下降了7.29個(gè)百分點(diǎn)。我國政策性住房信貸主要指對個(gè)人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國建立住房公積金職工人數(shù)為158萬人，僅占在崗職工總數(shù)的8.2%；累計(jì)向433萬人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數(shù)的7%，比例明顯過小；全國住房公積金繳存總額中用于個(gè)人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態(tài)，對中低收入家庭購房的支持力度有待進(jìn)一步提高。

二、我國房地產(chǎn)金融存在的問題

1.風(fēng)險(xiǎn)過于集中于商業(yè)銀行體系。由于我國金融市場發(fā)展還處于初級階段，間接金融在整個(gè)金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發(fā)展卻相對落后，同時(shí)國有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，資本市場發(fā)展的相對落后，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)社會化，化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

2.人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。自我國實(shí)施住房市場化以來，我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)得到了長足的發(fā)展。目前，我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)率不到0.5%，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良資產(chǎn)率僅為0.24%，這對改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個(gè)人購房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展，銀行應(yīng)該重視個(gè)人住房尚未暴露出的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在我國尚未建立起個(gè)人誠信系統(tǒng)，商業(yè)銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分的分析的條件下，大力發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產(chǎn)。

3.房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問題。我國相關(guān)部門經(jīng)過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場體系，為中國房地產(chǎn)業(yè)的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產(chǎn)融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)中國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢，我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類單一，無法滿足市場投資者的需要。總的來看，金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

4.商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題。自1998年以來，一方面我國連續(xù)8年降息；另一方面，隨著個(gè)人住房市場化以后，國家鼓勵(lì)國有商業(yè)銀行加大個(gè)人住房按揭貸款的支持力度，同時(shí)由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”因此在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。

三、對于目前所存在問題的解決方式

1.大力發(fā)展多層次、全方位的房地產(chǎn)金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場，也應(yīng)有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務(wù)的一級市場，也要有分擔(dān)一級市場風(fēng)險(xiǎn)的二級市場，來解決住房貸款資金期限錯(cuò)配和流動(dòng)性問題。鼓勵(lì)扶持包括房產(chǎn)評估、房產(chǎn)中介、保險(xiǎn)、擔(dān)保、貸款服務(wù)等金融市場支持服務(wù)體系。加快市場交易制度建設(shè)，促進(jìn)市場交易環(huán)境不斷優(yōu)化。

2.大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)。要細(xì)分市場，開發(fā)服務(wù)于不同目的和人群的產(chǎn)品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產(chǎn)品等。推動(dòng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化，形成包括房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。

3.大力發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金作為一種專業(yè)從事房地產(chǎn)投資的基金，在國外已經(jīng)得到迅速的發(fā)展，然而在我國的發(fā)展還處于初級階段。一方面，盡快制定和實(shí)施《產(chǎn)業(yè)基金法》是國內(nèi)和國際產(chǎn)業(yè)基金可以在,房地產(chǎn)投資中有法可依，健康、持續(xù)地運(yùn)行下去。另一方面，建立健全房地產(chǎn)投資基金推出機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制，降低其所承受的風(fēng)險(xiǎn)程度，鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資基金迅速發(fā)展起來。

4.加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性，同時(shí)有利于銀行進(jìn)一步擴(kuò)大信貸規(guī)模，從而形成良性擴(kuò)張，還可以改善銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低資本金要求。優(yōu)先發(fā)展住房抵押貸款證券化的另一個(gè)原因是，近幾年隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模的迅速增長，住房抵押貸款，尤其是近年來個(gè)人購房按揭的逐年增加，這部分資產(chǎn)屬于各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的組成部分。通過證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場化，加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，使得房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源，而且分散了投資資金的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場健康地發(fā)展。

5.加強(qiáng)政策性房地產(chǎn)金融服務(wù)，幫助解決中低收入家庭住房問題。中低收入住房保障是社會保障制度的重要內(nèi)容之一，在許多國家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國的“居者有其屋計(jì)劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國家經(jīng)驗(yàn)，為中低收入家庭購房提供貸款貼息或信用擔(dān)保。同時(shí)，完善住房公積金制度。

6.加強(qiáng)對境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的管理。加大對境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控力度，進(jìn)一步加強(qiáng)對跨境外匯資金流動(dòng)的管理，完善境內(nèi)外資開發(fā)、購房的統(tǒng)計(jì)、登記制度。加大對房地產(chǎn)項(xiàng)下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機(jī)行為。

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