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篇(1)

關(guān)鍵詞：建筑施工企業(yè) 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 差異性

一、經(jīng)營(yíng)對(duì)象

建筑施工企業(yè)是從事建筑商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。

建筑施工企業(yè)承接的是“先有買(mǎi)主（即客戶），后有標(biāo)的（即資產(chǎn)）”的建造合同。在建設(shè)中，按客戶（建設(shè)單位）的施工圖紙實(shí)施建設(shè)。不承擔(dān)設(shè)計(jì)不合理的責(zé)任，也不面對(duì)市場(chǎng)銷售產(chǎn)品。

與建筑施工企業(yè)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在業(yè)務(wù)構(gòu)成上，多出設(shè)計(jì)、銷售兩個(gè)部分。這兩部分中，需要解決的核心問(wèn)題是：項(xiàng)目產(chǎn)品定位。

舉個(gè)例子：收入水平不同的消費(fèi)群體，在面對(duì)高層、洋房、別墅這三個(gè)業(yè)態(tài)時(shí)，其購(gòu)買(mǎi)能力及購(gòu)買(mǎi)意愿有著質(zhì)的區(qū)別。

項(xiàng)目產(chǎn)品定位決定了項(xiàng)目物業(yè)類型、產(chǎn)品方案、建造標(biāo)準(zhǔn)、部品部件檔次等要素。而不同的物業(yè)類型，或相同物業(yè)類型下的不同建造標(biāo)準(zhǔn)，工程成本的差異可能會(huì)較大。這也讓房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的成本控制更加復(fù)雜。

為了做好項(xiàng)目產(chǎn)品定位，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要深入細(xì)致地開(kāi)展項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研，力求使項(xiàng)目產(chǎn)品定位與市場(chǎng)需求相吻合，做到項(xiàng)目成本與售價(jià)相匹配，避免產(chǎn)品定位偏離市場(chǎng)。

二、上下游企業(yè)

建筑施工企業(yè)的上游企業(yè)有建筑勞務(wù)公司、材料及設(shè)備供應(yīng)商、建筑分包單位等，下游企業(yè)是建設(shè)單位（包括了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)），上下游關(guān)系相對(duì)簡(jiǎn)單。

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的上游企業(yè)是建筑施工單位、（部分）材料及設(shè)備供應(yīng)商，下游企業(yè)有營(yíng)銷策劃公司、銷售公司、物業(yè)公司、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司。隨著社會(huì)分工的進(jìn)一步細(xì)化，下游關(guān)系日趨完善。在整個(gè)投資過(guò)程中，還得依賴投資公司提供資金。

三、行業(yè)特點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)具有資源整合、資金密集、政策性強(qiáng)等特點(diǎn)。資源整合包括內(nèi)外兩個(gè)方面。對(duì)外，企業(yè)在融資、拿地、建設(shè)、銷售、交付產(chǎn)品各階段，需要與各類型金融單位、政府多個(gè)部門(mén)、各類供應(yīng)商、不同產(chǎn)品需求的客戶打交道，完成“整合”工作。在內(nèi)，單從房產(chǎn)公司的部門(mén)（人員）設(shè)置看，真可謂“麻雀雖小，五臟俱全”。房地產(chǎn)企業(yè)受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策影響大，政府對(duì)土地供應(yīng)、貸款利率、各種稅費(fèi)、交易政策的宏觀調(diào)控，都可能會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)還是資金密集型行業(yè)，籌集資金渠道多元性，資金占用形態(tài)多元化。

而建筑施工企業(yè)具有“生產(chǎn)型”特點(diǎn)，靠自有工人、設(shè)備、按進(jìn)度生產(chǎn)、回款。發(fā)展壯大的主要壓力是承攬施工業(yè)務(wù)、提升自身技術(shù)實(shí)力等。

四、納稅主體

由于施工企業(yè)生產(chǎn)具有流動(dòng)性大、施工生產(chǎn)分散、地點(diǎn)不固定等特點(diǎn)。在“營(yíng)改增“前，國(guó)家征管營(yíng)業(yè)稅的納稅地點(diǎn)是建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地。對(duì)于簡(jiǎn)易征收的建筑施企業(yè)，在外地施工時(shí)，需開(kāi)具《外出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)稅收管理證明》。按開(kāi)具發(fā)票金額的一定比例，在施工地點(diǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅，代扣個(gè)人所得稅等。這讓長(zhǎng)期從事建筑施工行業(yè)的財(cái)務(wù)人員，在納稅中認(rèn)為稅收主體是“項(xiàng)目”，日常工作中更關(guān)注“項(xiàng)目”的開(kāi)票金額、收入、回款。

在“營(yíng)改增”后，由于增值稅的特點(diǎn)，國(guó)家征管增值稅的納稅地點(diǎn)是個(gè)‘混合體’，即按照一定比例的預(yù)征率在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行增值稅納稅申報(bào)。

由于房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”前，是地方稅收的重要來(lái)源，各地稅務(wù)局為了完成地方稅收任務(wù)，往往要求在土地所在地成立房a開(kāi)發(fā)公司或子公司（也有用分公司形式，按子公司方式納稅的），在當(dāng)?shù)乩U納營(yíng)業(yè)稅，土地增值稅、企業(yè)所得稅等各稅種。這讓長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的財(cái)務(wù)人員，以“企業(yè)”為稅收主體。在納稅申報(bào)中關(guān)注企業(yè)的收入、成本、費(fèi)用。

五、適用稅收征管文件

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在稅收征繳中，需執(zhí)行行業(yè)專用稅收文件。如：國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)，是專門(mén)針對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征繳企業(yè)所得稅的文件。國(guó)稅發(fā)【2009】91號(hào)，是針對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征繳土地增值稅的專項(xiàng)文件。這兩個(gè)稅收文件與國(guó)家其他稅收文件有很大差異。

而建筑施工企業(yè)，在稅收征繳上適用于通用的國(guó)家增值稅、企業(yè)所得稅文件。

六、稅種與稅負(fù)

建筑施工企業(yè)的主稅種是流轉(zhuǎn)稅（“營(yíng)改增”前是營(yíng)業(yè)稅，“營(yíng)改增“后是增值稅），企業(yè)所得稅。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主稅種是流轉(zhuǎn)稅（“營(yíng)改增”前是營(yíng)業(yè)稅，“營(yíng)改增“后是增值稅），土地增值稅、企業(yè)所得稅等各稅種。比建筑施工企業(yè)多了個(gè)土地增值稅。

土地增值稅依據(jù)增值額占（稅法認(rèn)可的）成本的比例，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率依次為30%、40%、50%、60%。若不做規(guī)劃及管理，可能“吃掉”房產(chǎn)公司大部分的項(xiàng)目利潤(rùn)。

兩個(gè)行業(yè)在國(guó)家稅收稅種上的差異，以及高稅負(fù)的稅種，加上房產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的獲利率普遍高于建筑施工行業(yè)，導(dǎo)致兩個(gè)行業(yè)在稅收總額、稅種、稅負(fù)上有著很大差異。

七、稅務(wù)籌劃的作用

稅務(wù)籌劃，是指在不違反法律、法規(guī)前提下，在納稅行為發(fā)生前，通過(guò)對(duì)納稅主體經(jīng)營(yíng)、投資活動(dòng)的涉稅事項(xiàng)，進(jìn)行交易結(jié)構(gòu)規(guī)劃、調(diào)整、控制，達(dá)到減輕稅負(fù)目的的活動(dòng)。

由于建筑施工企業(yè)繳納的流轉(zhuǎn)稅，是按收入比例繳稅。行業(yè)毛利率較低，企業(yè)所得稅稅負(fù)不高。對(duì)于規(guī)模不大的建筑施工企業(yè)，經(jīng)稅務(wù)管理部門(mén)批準(zhǔn)，可采用按收入的一定比例的核定征收方式。

而房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于土地增值稅計(jì)算上，在（稅法準(zhǔn)予的）扣除項(xiàng)目金額上，有專項(xiàng)規(guī)定，加之實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅負(fù)間距較大，再加上前期毛利率較高，導(dǎo)致房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍關(guān)注稅收籌劃。

在關(guān)注時(shí)間上，往往在項(xiàng)目拿地之前，就結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)各稅種進(jìn)行測(cè)算、分析、謀劃，確定稅收籌劃要點(diǎn)。

八、經(jīng)濟(jì)合同類型

建筑施工企業(yè)的合同類型相對(duì)簡(jiǎn)單，對(duì)上是與業(yè)主簽訂的合同，對(duì)下是建筑勞務(wù)施工合同、分包合同、材料設(shè)備采購(gòu)合同， 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合同類型則要豐富的多，包括：設(shè)計(jì)合同、（甲供材/設(shè)備）采購(gòu)合同、建筑施工合同、營(yíng)銷合同、商品房銷售（預(yù)售）合同、物業(yè)服務(wù)合同、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理合同、融資合同、咨詢服務(wù)合同等。不同合同類型，在權(quán)利義務(wù)界定上，涉及不同的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)管理要求。

九、營(yíng)銷推廣費(fèi)用

在建筑施工企業(yè)財(cái)務(wù)賬面，較少看到有大額營(yíng)銷費(fèi)用。當(dāng)然，有些建筑施工企業(yè)通過(guò)分包方式、轉(zhuǎn)包方式、“掛靠”又分包方式，讓拿到項(xiàng)目的“關(guān)系人”分享了項(xiàng)目收益。

而房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的營(yíng)銷推廣費(fèi)用可以說(shuō)是金~大，種類全。隨著房產(chǎn)營(yíng)銷產(chǎn)業(yè)鏈的進(jìn)一步分工細(xì)化，形式日趨多樣，營(yíng)銷費(fèi)用的構(gòu)成越加豐富。對(duì)營(yíng)銷費(fèi)用的規(guī)劃、監(jiān)督、費(fèi)效評(píng)估等，是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工作日程上，是一個(gè)重要組成部分。

十、財(cái)務(wù)核算方面

（一）財(cái)務(wù)核算的集中程度

由于施工企業(yè)的流動(dòng)性大，地點(diǎn)分散等特點(diǎn)，為了讓會(huì)計(jì)核算直接反映施工生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效果，多采用分級(jí)核算、分級(jí)管理的辦法。

而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資金額大、籌資成本高、土地增值稅和企業(yè)所得稅存在先預(yù)繳再清算方式等，需要在開(kāi)發(fā)公司層面集中核算。

（二）成本的計(jì)劃與控制方式

建筑施工企業(yè)是簽定建造合同，在合同范圍內(nèi)管理成本。多采用“定單成本計(jì)算法”，單獨(dú)核算每項(xiàng)工程的成本，形成預(yù)算成本。在成本控制中，將實(shí)際成本與預(yù)算成本進(jìn)行對(duì)比、分析、考核。

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，則根據(jù)開(kāi)發(fā)地塊來(lái)建項(xiàng)目，往往項(xiàng)目數(shù)量少，投資總額巨大，。大多企業(yè)采用 “項(xiàng)目全成本管理”，將全成本劃分為各成本構(gòu)成要素。為了實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)，對(duì)各構(gòu)成要素進(jìn)行分析，要素?cái)?shù)量很多，且相互關(guān)聯(lián)。當(dāng)某一項(xiàng)成本要素發(fā)生變化時(shí)，需要系統(tǒng)、全面地對(duì)其他成本要素進(jìn)行測(cè)算。比如：項(xiàng)目搶工產(chǎn)生的搶工費(fèi)會(huì)加大項(xiàng)目的工程成本，此時(shí)應(yīng)測(cè)算項(xiàng)目提前銷售對(duì)降低財(cái)務(wù)成本的有利影響；項(xiàng)目增值率處于土地增值稅率區(qū)間臨界點(diǎn)附近時(shí)，要測(cè)算稅負(fù)與售價(jià)的敏感性。

（三）經(jīng)營(yíng)成果的確認(rèn)方式

由于建筑施工企業(yè)的施工周期比較長(zhǎng)，為正確反映各項(xiàng)的經(jīng)營(yíng)成果，核實(shí)墊付資金，要分階段進(jìn)行工程成本核算、工程價(jià)款結(jié)算。在季未、年未按照“已完工程”分期確認(rèn)成本、收入、利潤(rùn)，并與建設(shè)單位進(jìn)行工程價(jià)款結(jié)算。

而房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算，大多與國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)保持一致，依據(jù)2009年第多少號(hào)文件，在簽訂《商品房預(yù)售合同》后，按取得的預(yù)售收入，繳納增值稅、預(yù)繳土地增值稅、企業(yè)所得稅。在達(dá)到“完工條件”時(shí)，確認(rèn)收入、結(jié)轉(zhuǎn)成本。

參考文獻(xiàn)：

[1]綠城房產(chǎn)建筑管理有限公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)GCS――項(xiàng)目全成本管理手冊(cè)

篇(2)

【關(guān)鍵詞】建筑企業(yè)；歷史文化古鎮(zhèn)；城市化；經(jīng)濟(jì)效益：保護(hù)開(kāi)發(fā)

我國(guó)歷史文化古鎮(zhèn)的保護(hù)現(xiàn)狀可以用一句話來(lái)概括，即“前所未有的重視，前所未有的破壞”。為保護(hù)歷史古鎮(zhèn)風(fēng)貌的延續(xù)、傳承歷史文化、保留文化的原真性，有必要認(rèn)真探討傳統(tǒng)的保護(hù)和開(kāi)發(fā)模式面臨的矛盾，并結(jié)合四川某鎮(zhèn)的實(shí)踐提出新的保護(hù)和開(kāi)發(fā)模式。

一、當(dāng)前古鎮(zhèn)的保護(hù)與開(kāi)發(fā)的主要矛盾

1、社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益間的矛盾

古鎮(zhèn)的保護(hù)與開(kāi)發(fā)中，社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益間存在著突出的矛盾。一方面，年輕一代原住民喜歡居住在具有現(xiàn)代化設(shè)施的環(huán)境中，拋棄了陳舊、設(shè)施落后的老建筑，造成古鎮(zhèn)傳承多年的原真特色面臨消亡的境地，古鎮(zhèn)不進(jìn)行開(kāi)發(fā)將失去生命力；另一方面，古鎮(zhèn)無(wú)序的城市化進(jìn)程使其人文歷史和環(huán)境風(fēng)貌在不知不覺(jué)中消逝，以后即使表面上恢復(fù)了古鎮(zhèn)的歷史面貌，也可能因?yàn)槿狈ξ幕闹味鴨适Я藘?nèi)在價(jià)值；同時(shí)，歷史文化古鎮(zhèn)又因擁有難以復(fù)制且受到高度關(guān)注的旅游資源，保護(hù)與開(kāi)發(fā)工作往往與旅游開(kāi)發(fā)相結(jié)合，在單純追求經(jīng)濟(jì)效益最大化目標(biāo)的驅(qū)使下，可能會(huì)使古鎮(zhèn)遭到新一輪的建設(shè)性破壞，甚至是掠奪式開(kāi)發(fā)、災(zāi)難性損毀。

2、地方政府、原住居民和開(kāi)發(fā)企業(yè)間的矛盾

地方政府、原住居民和開(kāi)發(fā)企業(yè)是古鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)中的最重要的三個(gè)主體。開(kāi)發(fā)企業(yè)偏重經(jīng)濟(jì)效益考量，希望以最少的投入取得最快最好的收益；地方政府偏重于政績(jī)考量，對(duì)古鎮(zhèn)硬件變化和社會(huì)形象關(guān)注更多；而原住居民本身既是古鎮(zhèn)文化的組成部分，又是開(kāi)發(fā)過(guò)程中直接受影響者，既希望在開(kāi)發(fā)中獲得最直接的好處，卻又往往不愿意放棄既有的利益。三者利益訴求的不同，在古鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)中常常引發(fā)矛盾。

二、新型保護(hù)性開(kāi)發(fā)的基本思路

通過(guò)與四川某歷史文化名鎮(zhèn)的合作，我們從有利于古鎮(zhèn)老百姓生活質(zhì)量的改善和提升，有利于古鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)和持續(xù)發(fā)展，有利于自然資源、人文資源的切實(shí)保護(hù)和合理利用入手，匯集各方面力量，發(fā)揮各方面的積極性，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，凝聚人心，共同探尋促進(jìn)古鎮(zhèn)發(fā)展的保護(hù)開(kāi)發(fā)方案。

1、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三者統(tǒng)一的規(guī)劃方案

編制一份好的規(guī)劃方案是古鎮(zhèn)保護(hù)和開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。古鎮(zhèn)的規(guī)劃在確立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、原真保護(hù)與永續(xù)利用、資源剛性控制、產(chǎn)業(yè)支撐、生態(tài)環(huán)境優(yōu)先與文化品味高雅五項(xiàng)原則的基礎(chǔ)上，對(duì)古鎮(zhèn)的風(fēng)貌、建筑保護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、生態(tài)資源以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行了統(tǒng)籌安排，重點(diǎn)挖掘了古鎮(zhèn)的自然風(fēng)光、建筑景觀、文化底蘊(yùn)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三者兼顧統(tǒng)一，為保護(hù)和開(kāi)發(fā)工作提供了良好的基礎(chǔ)。

2、 政府引導(dǎo)、大型企業(yè)主導(dǎo)的綜合開(kāi)發(fā)方案

確立“政府引導(dǎo)、大型企業(yè)主導(dǎo)”的開(kāi)發(fā)方案，即政府不直接設(shè)立負(fù)責(zé)古鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的機(jī)構(gòu)，而是通過(guò)引進(jìn)一家大型企業(yè)全面負(fù)責(zé)古鎮(zhèn)的古建修繕、景點(diǎn)建設(shè)、市政設(shè)施、旅游用房等的投資工作，授予其景點(diǎn)的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，并在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)上給予優(yōu)惠政策以平衡收益。而政府則承擔(dān)古鎮(zhèn)的保護(hù)管理、規(guī)劃監(jiān)督、居民安置，社會(huì)矛盾協(xié)調(diào)等工作。

3、滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)

在規(guī)劃階段，即考慮了滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的可能；實(shí)施時(shí)將古鎮(zhèn)劃分為若干片區(qū)，先對(duì)核心景區(qū)進(jìn)行修復(fù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同步開(kāi)建安置房。在核心景區(qū)具備開(kāi)放條件后先行開(kāi)放，并借旅游人氣推動(dòng)商品房銷售，同步開(kāi)發(fā)其它片區(qū)。整個(gè)項(xiàng)目分4個(gè)片區(qū)，在5—6年時(shí)間完成全部開(kāi)發(fā)工作。滾動(dòng)開(kāi)發(fā)既有利于開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金回收，又可避免同時(shí)出現(xiàn)大量原住居民生活受到影響，從而避免社會(huì)矛盾。

4、以人為本，尊重原住民利益

古鎮(zhèn)無(wú)形的旅游資源看不見(jiàn)、摸不著，但深入其境可以從當(dāng)?shù)厝说纳a(chǎn)生活中感悟、領(lǐng)略到，這就是通常所說(shuō)的民俗文化。這種文化根植于本族，依賴于本土本族而存在，是古鎮(zhèn)居民心理的折射、習(xí)俗的匯集、愿望的表達(dá)和智慧的凝結(jié)，有著濃郁的鄉(xiāng)土氣息和自發(fā)性、傳承性、適應(yīng)性等鮮明的個(gè)性特征。原住居民作為這些無(wú)形旅游資源展現(xiàn)的核心因素，為古樸的巷道、民居注入了勃勃生機(jī)。只有尊重原住居民的切身利益，保護(hù)其賴以生存的“真實(shí)情境”，才能為冰冷的古鎮(zhèn)旅游環(huán)境賦予無(wú)限的活力。

三、綜合建筑企業(yè)參與整體開(kāi)發(fā)的方案

大型綜合建筑企業(yè)，通常集房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)投資、項(xiàng)目管理、設(shè)計(jì)施工、物業(yè)管理于一體，較一般的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者旅游開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，具有資金雄厚、融資能力強(qiáng)、開(kāi)發(fā)管理能力強(qiáng)、工程管理能力強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)，是進(jìn)行古鎮(zhèn)保護(hù)開(kāi)發(fā)的理想主體。引進(jìn)綜合建筑企業(yè)作主體，整體參與古鎮(zhèn)保護(hù)開(kāi)發(fā)工作，較好地解決了古鎮(zhèn)保護(hù)與開(kāi)發(fā)的難題。具體方案為：

1、景觀、市政、房產(chǎn)一體性開(kāi)發(fā)模式

古鎮(zhèn)保護(hù)性開(kāi)發(fā)由于項(xiàng)目數(shù)量多、種類繁、時(shí)間長(zhǎng)、交叉多，大部分工作需要相應(yīng)的資質(zhì)。傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)方式由地方政府將項(xiàng)目分別招標(biāo)委托各類企業(yè)，政府在開(kāi)發(fā)過(guò)程中承擔(dān)古建修繕、居民搬遷和安置房建設(shè)間的民事協(xié)調(diào)，古建修繕、景點(diǎn)建設(shè)和市政路水電通訊消防間的工程協(xié)調(diào)，開(kāi)發(fā)企業(yè)、建筑企業(yè)和景點(diǎn)（物業(yè)）經(jīng)營(yíng)企業(yè)間的商業(yè)協(xié)調(diào)工作。

景觀、市政、房產(chǎn)一體化開(kāi)發(fā)的方案是由綜合建筑企業(yè)與政府簽約承擔(dān)古鎮(zhèn)保護(hù)中古建修繕、市政、水系、房建等全部建設(shè)項(xiàng)目。大大地減輕了地方政府的協(xié)調(diào)壓力，而開(kāi)發(fā)主體則因包干全部開(kāi)發(fā)工作，經(jīng)濟(jì)效益更佳、責(zé)任性更強(qiáng)、專業(yè)性更好。

2、投資、房產(chǎn)、建筑施工和旅游產(chǎn)業(yè)一體化開(kāi)發(fā)模式

古鎮(zhèn)保護(hù)性開(kāi)發(fā)涵蓋的項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)效益不一。住宅和酒店等房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等能在較短時(shí)間內(nèi)收回投資，景點(diǎn)建設(shè)和旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的投資回收期較長(zhǎng)，而市政基礎(chǔ)設(shè)施、水系修復(fù)等是純粹的投資沒(méi)有直接收益。傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式，由地方政府投入資金進(jìn)行市政和水利設(shè)施建設(shè)、景點(diǎn)居民搬遷、古建修復(fù)和景點(diǎn)建設(shè)，最后通過(guò)房產(chǎn)項(xiàng)目的土地出讓金和景點(diǎn)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)來(lái)作為收益償還。這種模式使地方政府承擔(dān)巨大的前期投入，存在融資困難、投資周期長(zhǎng)、收益無(wú)法預(yù)測(cè)的缺陷。

綜合建筑企業(yè)因其資金雄厚，經(jīng)驗(yàn)豐富，具備將短期收益、中長(zhǎng)期和純投入項(xiàng)目一體化打包開(kāi)發(fā)的能力。在該模式中，開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)承擔(dān)古建修繕、景點(diǎn)建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施的投資，由此換取景點(diǎn)經(jīng)營(yíng)和旅游產(chǎn)業(yè)招商的特許權(quán)益，通過(guò)經(jīng)營(yíng)景點(diǎn)或者轉(zhuǎn)讓特許權(quán)益來(lái)收益，并通過(guò)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的優(yōu)惠政策來(lái)平衡收益，從而解決了地方政府的融資困境，而開(kāi)發(fā)企業(yè)也有動(dòng)力加大投入盡早建成盡早收益。

3、旅游產(chǎn)業(yè)、景點(diǎn)經(jīng)營(yíng)和居民生活開(kāi)發(fā)一體化

縱觀成功的古鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)實(shí)例，收益前期主要來(lái)自景點(diǎn)經(jīng)營(yíng)，當(dāng)游客達(dá)到一定數(shù)量后，旅游產(chǎn)業(yè)的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)景點(diǎn)經(jīng)營(yíng)。要實(shí)現(xiàn)古鎮(zhèn)良好的旅游經(jīng)營(yíng)，挖掘景點(diǎn)的文化內(nèi)涵尤為重要。該方案依托古鎮(zhèn)，以原住居民不可替代的原生生活風(fēng)貌、當(dāng)?shù)鬲?dú)特的民俗風(fēng)情為重心來(lái)吸引游客，從而推動(dòng)產(chǎn)業(yè)整體持續(xù)發(fā)展。

具體實(shí)施為：用安置房和古建進(jìn)行交換，以騰出古建進(jìn)行修復(fù)，而后仍以免費(fèi)或者出租的形式，將居民適當(dāng)回搬；對(duì)于有特色手工藝甚至是非物質(zhì)文化遺產(chǎn)傳承人員，由景點(diǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)出資讓其進(jìn)行展示；鼓勵(lì)當(dāng)?shù)鼐用褡庥镁包c(diǎn)建筑進(jìn)行小吃、手工產(chǎn)品或者旅游紀(jì)念品的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。不但豐富了景點(diǎn)內(nèi)容，充實(shí)了人文內(nèi)涵，還解決了一部分居民的就業(yè)問(wèn)題，更能照顧很多老人不愿離開(kāi)故宅的意愿，實(shí)現(xiàn)了與居民的雙贏。同時(shí)，旅游產(chǎn)業(yè)中的安保、綠化、餐飲等又可容納部分就業(yè)，從而有利于居民安置。

四、結(jié)語(yǔ)

采用新的保護(hù)開(kāi)發(fā)思路，以大型綜合建筑企業(yè)為主體進(jìn)行古鎮(zhèn)保護(hù)開(kāi)發(fā)，可以實(shí)現(xiàn)兩個(gè)三贏，即社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益三贏，地方政府、居民和開(kāi)發(fā)企業(yè)三贏，是古鎮(zhèn)保護(hù)開(kāi)發(fā)的新探索。

參考文獻(xiàn)

[1]四川省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，崇州市元通鎮(zhèn)總體規(guī)劃說(shuō)明書(shū)，2010

篇(3)

1.投資風(fēng)險(xiǎn)

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)通常周期較長(zhǎng)，而且容易受到外界影響而發(fā)生變化，各類因素都可能導(dǎo)致房產(chǎn)企業(yè)面臨投資風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前形勢(shì)下，各類房產(chǎn)企業(yè)將大部分精力放在如何籌資、創(chuàng)效益方面，卻忽視了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)、控制與分析，導(dǎo)致面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)沒(méi)有任何抓手，在沒(méi)有對(duì)客觀市場(chǎng)做出調(diào)查分析的前提下就盲目投產(chǎn)投資，最終導(dǎo)致面臨巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)債務(wù)量過(guò)大、債務(wù)過(guò)于繁重，預(yù)期收益得不到有效確保。

2.資金回收風(fēng)險(xiǎn)

資金回收風(fēng)險(xiǎn)是房產(chǎn)企業(yè)面臨的又一大風(fēng)險(xiǎn)，具體體現(xiàn)在：房產(chǎn)建設(shè)完成后面臨著房產(chǎn)滯銷、低價(jià)銷售等問(wèn)題，使得經(jīng)濟(jì)收入無(wú)法達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)利益需求，回款緩慢，使得企業(yè)資金回收不及時(shí)，償債能力下降，面臨著巨大的財(cái)務(wù)危機(jī)，如果資金回收與需求出現(xiàn)差池，就會(huì)加劇企業(yè)的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，面臨更繁重的債務(wù)危機(jī)，陷入更深的財(cái)務(wù)困境，長(zhǎng)時(shí)間下去會(huì)影響企業(yè)的信譽(yù)和形象，甚至使企業(yè)走向破產(chǎn)邊緣。

3.籌資風(fēng)險(xiǎn)

籌資風(fēng)險(xiǎn)也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身面臨的又一風(fēng)險(xiǎn)，很多房產(chǎn)企業(yè)不能正確融資與籌資，所選擇的籌資、融資渠道相對(duì)較為單一，過(guò)于依賴某一種單一的融資方式，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)，因?yàn)橐坏┻@一種融資方式不能發(fā)揮作用，就可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，從而影響企業(yè)資金的可持續(xù)供應(yīng)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策

1.創(chuàng)建并完善財(cái)務(wù)戰(zhàn)略系統(tǒng)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、運(yùn)營(yíng)需要一定科學(xué)的企業(yè)戰(zhàn)略的支持，更需要與企業(yè)戰(zhàn)略同步的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略作用的發(fā)揮，房產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身的發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)制定財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，形成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范控制系統(tǒng)，發(fā)揮這一系統(tǒng)在企業(yè)投資決策中的監(jiān)督與約束作用，利用財(cái)務(wù)戰(zhàn)略來(lái)引導(dǎo)企業(yè)發(fā)展，使企業(yè)朝著良好、和諧、健康方向發(fā)展，有效抵御并防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須及時(shí)了解并掌握國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，根據(jù)市場(chǎng)行情、結(jié)合自身的發(fā)展?fàn)顩r等來(lái)制定企業(yè)戰(zhàn)略，從而形成科學(xué)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，創(chuàng)建財(cái)務(wù)戰(zhàn)略系統(tǒng)來(lái)有效抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.創(chuàng)建預(yù)警系統(tǒng)抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

預(yù)警系統(tǒng)主要體現(xiàn)為指標(biāo)性系統(tǒng)，通過(guò)創(chuàng)設(shè)并形成科學(xué)的財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)積極分析企業(yè)的資金實(shí)力、償債能力、盈利能力與發(fā)展程度等等，通過(guò)調(diào)用財(cái)務(wù)、金融、營(yíng)銷管理等多種手段，利用比例分析、量化測(cè)算與質(zhì)化分析等模式來(lái)預(yù)測(cè)出企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，為企業(yè)戰(zhàn)略決策提供參考與借鑒，以此來(lái)積極控制企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.做好預(yù)算與財(cái)務(wù)管控工作

（1）實(shí)行全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)必須創(chuàng)建科學(xué)、有效的預(yù)算系統(tǒng)，依靠這一系統(tǒng)來(lái)有效控制一些非計(jì)劃性的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，從而控制企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失，定期來(lái)查看企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀與預(yù)算之間的差異，來(lái)對(duì)自身的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)作出科學(xué)合理的調(diào)整，從而從根源上來(lái)有效防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)按照預(yù)算有目標(biāo)、有計(jì)劃地展開(kāi)。

（2）加強(qiáng)資金流動(dòng)性管理

一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，所需時(shí)間較多，在這一周期內(nèi)如果某一環(huán)節(jié)有異常情況，整個(gè)的資金鏈條供應(yīng)會(huì)存在問(wèn)題，這使得房產(chǎn)企業(yè)會(huì)面臨資金困境，房地產(chǎn)企業(yè)必須意識(shí)到資金這一關(guān)鍵問(wèn)題，加強(qiáng)對(duì)資金的流動(dòng)性管理，科學(xué)測(cè)算、審核企業(yè)的財(cái)務(wù)資金收支狀況，從而科學(xué)合理地安排資金資源，實(shí)現(xiàn)資金的高效、流動(dòng)化運(yùn)轉(zhuǎn)，以此來(lái)確保各個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目得以持續(xù)運(yùn)營(yíng)，同時(shí)也要積極完善資金的周轉(zhuǎn)，不斷調(diào)整企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，確保資金庫(kù)存在合理范圍內(nèi)，以此來(lái)提升企業(yè)的支付能力，為企業(yè)各個(gè)新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供充足的資金保障。

（3）優(yōu)化調(diào)整資金結(jié)構(gòu)

科學(xué)完善的資金結(jié)構(gòu)是確保資金資源合理分配、充分利用的基礎(chǔ)，房產(chǎn)企業(yè)必須積極優(yōu)化并調(diào)整自身的資金結(jié)構(gòu)，在科學(xué)預(yù)測(cè)自身資金實(shí)力、償債能力的基礎(chǔ)上來(lái)控制負(fù)債經(jīng)營(yíng)比例，并采用各種籌資方式、開(kāi)通各種渠道來(lái)籌集資金，既要發(fā)揮傳統(tǒng)籌資功能與作用，又要采取多元化籌資渠道，從而有效控制籌資風(fēng)險(xiǎn)，防止企業(yè)陷入債務(wù)困境，減少企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。為了確保資金能夠充分有效供應(yīng)，加快資金回籠速度，重點(diǎn)加強(qiáng)應(yīng)收賬款的回收，以此來(lái)維護(hù)企業(yè)資金的持續(xù)供應(yīng)，或者通過(guò)發(fā)放股票、購(gòu)買(mǎi)債券等方式來(lái)增加自身的資金儲(chǔ)備，有效拓展企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，達(dá)到企業(yè)的高效、持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

（4）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性

研究在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，必須做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性研究，可以專門(mén)建立研討小組，小組成員由專家、經(jīng)濟(jì)人士以及行業(yè)領(lǐng)軍人物等進(jìn)行集中研討和論證，從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面臨的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、市場(chǎng)形勢(shì)等方面進(jìn)行深入分析和論證，通過(guò)可行性分析來(lái)明確所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的類型、規(guī)模，預(yù)測(cè)其成本造價(jià)等等，從而為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供科學(xué)的依據(jù)。

（5）重視成本管理

篇(4)

未來(lái)幾年，精裝修成為住宅商品的重要賣(mài)點(diǎn)，成為市場(chǎng)竟?fàn)幍母呒?jí)形式，建造精裝房是房地產(chǎn)業(yè)由半成品向成品的回歸。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如何對(duì)精裝房進(jìn)行施工階段的成本控制？

關(guān)鍵詞：精裝修；成本控制；

一、招標(biāo)文件的編制與合同的編制

招標(biāo)文件的編制與合同的編制是招標(biāo)階段成本控制的關(guān)鍵，招標(biāo)文件對(duì)以后所有過(guò)程產(chǎn)生影響：招標(biāo)文件中需明確材料備選的幾個(gè)品牌，因?yàn)榫b修的材料特別多，且材料價(jià)格因材料品牌的差異相差特別大，所以在編寫(xiě)招標(biāo)文件時(shí)，要提供價(jià)格相近的幾個(gè)品牌要求投標(biāo)單位選其一作相應(yīng)報(bào)價(jià)。明確土建與精裝的工作界面。措施項(xiàng)目的費(fèi)用的內(nèi)容：精裝總包與土建的總包配合費(fèi)用是否包含，精裝總包與專業(yè)分包的配合費(fèi)用如何計(jì)取，是否提供住宿、是否提供施工電梯、水電的駁接點(diǎn)位置等都要在招標(biāo)文件中明確。招標(biāo)文件中的合同內(nèi)容宜簡(jiǎn)明扼要，主述合同的重點(diǎn)部分，合同條款中的語(yǔ)言應(yīng)周密、詳實(shí)，不能模棱兩可，有關(guān)條款的描述必須清晰。完善、有效的合同可以預(yù)防糾紛的發(fā)生，有效減少或避免施工索賠，對(duì)變更索賠簽證洽商的處理方法要寫(xiě)明時(shí)間實(shí)效、結(jié)算方式、量度標(biāo)準(zhǔn)等，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定等級(jí)要合理，工期推算準(zhǔn)確，獎(jiǎng)懲條款要實(shí)際等等。甲供、甲指甲定材料要明確，對(duì)于非總包單位的專項(xiàng)施工（如木地板、櫥柜、收納）應(yīng)采用專業(yè)分包。精裝總包與專業(yè)分包的工作界面要明確。

二、總包單位的確定

對(duì)于一個(gè)工程項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，工程質(zhì)量的好壞決定建設(shè)單位的社會(huì)地位、口碑、市場(chǎng)賣(mài)價(jià)、后續(xù)工程等等。選擇一個(gè)好的施工單位很重要的，好的施工企業(yè)在工程的全過(guò)程、全壽命期（項(xiàng)目的決策階段、設(shè)計(jì)階段、經(jīng)營(yíng)階段、施工階段、竣工驗(yàn)收階段以及項(xiàng)目的保修期）起著相當(dāng)重要的作用。如何選擇有與工程相匹配的施工總包單位？對(duì)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商招標(biāo)來(lái)說(shuō)，首選采取邀請(qǐng)招標(biāo)，而且最好是合作伙伴型，這樣大家知根知底對(duì)對(duì)方都放心，對(duì)非長(zhǎng)期合作的投標(biāo)單位的企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)性質(zhì)、資金實(shí)力、企業(yè)信譽(yù)、公司理念、管理模式、施工質(zhì)量、標(biāo)化工地、配合方案等要進(jìn)行全面考察。對(duì)于施工難度高、工期長(zhǎng)，對(duì)施工工藝和現(xiàn)場(chǎng)管理要求非常高，精裝修施工單位應(yīng)采用戰(zhàn)略協(xié)議單位，精裝修施工單位按協(xié)議利潤(rùn)、固定費(fèi)率，類似包清工方式承包精裝修工程。戰(zhàn)略施工單位不僅能保證品質(zhì)，而且成本合理、可控。

三、甲供材的選用

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)裝修的圖紙和風(fēng)格，對(duì)工程中用量較大、部位重要，材料考究，對(duì)造價(jià)影響較大的石材、木制品、墻紙、瓷磚（墻地磚）、潔具、燈具、面板甲供，由裝修單位提供尺寸、工程量，由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己的材料工廠供貨（對(duì)于沒(méi)有自己工廠的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，采用長(zhǎng)期合作的戰(zhàn)略供應(yīng)商供貨），生產(chǎn)出的產(chǎn)品是市場(chǎng)上具有獨(dú)特性，并且還能節(jié)省成本、保證品質(zhì)。對(duì)甲供材進(jìn)行材料封樣，是保證品質(zhì)的較好的方法，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和材料供應(yīng)商雙方對(duì)樣品的質(zhì)量、規(guī)格、外觀、顏色進(jìn)行確認(rèn)，供應(yīng)商提供簽字蓋章、封存的樣品，作為投標(biāo)、報(bào)價(jià)的實(shí)物依據(jù)。

三、精裝修樣板要先行

精裝修樣板要先行，展示樣板間是為提前銷售服務(wù)的，而對(duì)于精裝修工程來(lái)說(shuō)，實(shí)體交房樣板間才有意義，實(shí)體樣板間要盡量在樣板間施工時(shí)，將設(shè)計(jì)、施工工藝造成的各種問(wèn)題反映出來(lái)，避免后期大量裝修時(shí)發(fā)生大規(guī)模返工、出現(xiàn)裝修不合理情況。實(shí)體樣板間不僅能反應(yīng)設(shè)計(jì)是否合理、成本是否可控、營(yíng)銷承諾是否切實(shí)，而且能指導(dǎo)精裝修施工、為批量工程裝修做查漏補(bǔ)缺所用，并通過(guò)營(yíng)銷實(shí)體感受，對(duì)樣板間裝修效果進(jìn)行反饋，整理客戶的感受和意見(jiàn)，為交房提前準(zhǔn)備預(yù)案，避免交房時(shí)出現(xiàn)不可預(yù)知的情況。

四、幾種常見(jiàn)材料的控制內(nèi)容及要點(diǎn)

1、壁紙

由于精裝房的設(shè)計(jì)師經(jīng)常選用進(jìn)口墻面壁紙，而進(jìn)口壁紙的國(guó)內(nèi)總目前做法是對(duì)某一項(xiàng)目選定的型號(hào)立即鎖定，其他二三級(jí)商不再報(bào)價(jià)。這給甲方成本人員材料認(rèn)價(jià)造成困難，很難貨比三家。作為成本人員，可以要求設(shè)計(jì)師，在不同品牌間選出幾組材質(zhì)、顏色相近的壁紙作為備選，以便在公司限價(jià)時(shí)不被動(dòng)。另外，在壁紙的花色選擇上，避免選用拼花壁紙，因?yàn)樽≌瑝γ娴奶攸c(diǎn)，有些大拼花壁紙損耗率能達(dá)到30%。

2、石材

大部分高檔的精裝修房必然會(huì)選用天然地面石材，石材施工質(zhì)量也往往影響到精裝修順利交房。有時(shí)石材天然存在的不足或缺陷也會(huì)成為拒絕收房的理由。裝修單位由于利潤(rùn)的原因，經(jīng)常在石材的采購(gòu)方面降低等級(jí)，施工過(guò)程對(duì)斷裂石材采用粘接修復(fù)等手段而不更換。提高石材質(zhì)量可以采取甲供石材的方式，這樣做雖然增加甲方的人員投入，但對(duì)成本和石材品質(zhì)都能夠有效控制，也消除了不同施工單位之間各自采購(gòu)所造成的色差過(guò)大等問(wèn)題。

3、潔具選擇

出于控制成本的考慮，衛(wèi)生間潔具最好選擇知名品牌的中低檔產(chǎn)品，用科勒潔具配摩恩龍頭，成本降低的同時(shí)，也不影響裝修檔次和樓盤(pán)銷售。

4、木地板

地面不要選用純實(shí)木地板。選用了實(shí)木地板，在地面龍骨固定時(shí)，易打壞混凝土樓板的暗埋電線管，造成大量機(jī)電維修施工重新簽證，增加了工程造價(jià)；還由于龍骨、大芯板加上實(shí)木地板的高度，造成房間凈高減少近10厘米；而且在業(yè)主入住后，夜深人靜常會(huì)聽(tīng)到樓上住戶行走發(fā)出的回聲。若房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在地板龍骨間填充隔音棉，成本增加，隔音效果也不好。因此，高層住宅居室地面首選實(shí)木復(fù)合地板，對(duì)精裝成本控制最為有利。

五、結(jié)論

篇(5)

【關(guān)鍵詞】：物業(yè)管理；公共服務(wù)；保值；增值；價(jià)格影響

物業(yè)管理是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場(chǎng)所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對(duì)業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所、場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng)。物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理者進(jìn)行管理。[1]物業(yè)管理有狹義和廣義之分。狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進(jìn)行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕活動(dòng)。廣義的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主共同管理的過(guò)程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理人進(jìn)行的管理過(guò)程。

一、物業(yè)管理的質(zhì)量和服務(wù)效果對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的影響

現(xiàn)今物業(yè)管理已經(jīng)成為了在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中不可或缺的一部分。雖然物業(yè)管理不能對(duì)房?jī)r(jià)起最終的決定性作用，但也起到了影響的作用。良好的物業(yè)管理可以讓房產(chǎn)本身保值增值，相反將會(huì)影響房產(chǎn)自身的價(jià)值。

房產(chǎn)是固定的資產(chǎn)，是不動(dòng)物。物業(yè)本身是無(wú)形的，它是通過(guò)有形的展示才能夠體現(xiàn)出來(lái)自身的價(jià)值。房地產(chǎn)通過(guò)物業(yè)得以提升自身價(jià)值，物業(yè)管理的成果也通過(guò)房產(chǎn)得以展示。所以兩者之間有著相輔相成的關(guān)系。品質(zhì)不佳的物業(yè)管理會(huì)使同水平的房產(chǎn)失去自身價(jià)值。房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日益增大，樓盤(pán)相臨、房?jī)r(jià)接近，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)物業(yè)服務(wù)就顯得尤為重要了。如果因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)拖了后腿，整個(gè)房產(chǎn)價(jià)值甚至開(kāi)發(fā)商的聲譽(yù)可能都會(huì)受到影響。良好的物業(yè)管理可以提升房地產(chǎn)的自身價(jià)值。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的派生和延續(xù)，其管理與服務(wù)質(zhì)量的好壞，將直接影響房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的前景。

二、物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)銷售價(jià)格的影響

在一級(jí)市場(chǎng)上房地產(chǎn)的銷售價(jià)格受到位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、周?chē)h(huán)境、自身品牌等多種因素的影響，由于房地產(chǎn)自身價(jià)值量大，流動(dòng)性差的特點(diǎn)，加之目前一級(jí)市場(chǎng)上大多采用期房銷售的方式，使得購(gòu)買(mǎi)者在選擇項(xiàng)目時(shí)十分注重開(kāi)發(fā)商、建筑商與服務(wù)商（物業(yè)管理公司）的品牌，因?yàn)槠放谱鳛橐环N無(wú)形資產(chǎn)是良好信譽(yù)的集中體現(xiàn)，通常一個(gè)在市場(chǎng)上知名度和美譽(yù)度高的物業(yè)管理公司對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)及價(jià)格的提升具有很大幫助，往往可以形成一個(gè)賣(mài)點(diǎn)，而且其對(duì)銷售價(jià)格的影響相對(duì)開(kāi)發(fā)商和建筑商而言的特殊性在于：開(kāi)發(fā)商和建筑商只有經(jīng)過(guò)一定程度的投入并達(dá)到法規(guī)的要求后才能制定價(jià)格對(duì)外銷售，而且他們對(duì)銷售價(jià)格的影響絕大部分都是可以量化的；而作為服務(wù)商的物業(yè)管理公司卻在沒(méi)有開(kāi)始服務(wù)的時(shí)候已經(jīng)對(duì)銷售價(jià)格產(chǎn)生了影響，并且是很難予以量化的。由此可見(jiàn)，物業(yè)管理對(duì)一級(jí)市場(chǎng)上房地產(chǎn)銷售價(jià)格的影響主要是通過(guò)企業(yè)的品牌，樹(shù)立了購(gòu)買(mǎi)者對(duì)項(xiàng)目的信心，產(chǎn)生了對(duì)項(xiàng)目今后使用的良好預(yù)期來(lái)實(shí)現(xiàn)的，因此在制定銷售價(jià)格時(shí)應(yīng)該充分考慮物業(yè)管理因素，對(duì)其影響進(jìn)行正確地評(píng)估。

在二級(jí)市場(chǎng)上，物業(yè)管理是通過(guò)大量、具體和持續(xù)地管理和服務(wù)來(lái)影響房地產(chǎn)價(jià)格的。影響二級(jí)市場(chǎng)上房地產(chǎn)成交價(jià)格的因素往往比一級(jí)市場(chǎng)多且更加復(fù)雜，這主要是因?yàn)榻灰纂p方的信息非常不對(duì)稱，同時(shí)包括前任業(yè)主自身的身份地位及其發(fā)展變化情況都會(huì)通過(guò)影響購(gòu)買(mǎi)者的心理進(jìn)而使價(jià)格產(chǎn)生浮動(dòng)。為了能夠更清楚地說(shuō)明問(wèn)題，本文只是從的房地產(chǎn)估價(jià)的角度出發(fā)，來(lái)分析物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格的影響，指出房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中在哪些方面應(yīng)該考慮物業(yè)管理的因素，從而使估價(jià)結(jié)果更為貼近估價(jià)對(duì)象真實(shí)的價(jià)值。

三、物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)的影響

隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)工作環(huán)境和居住環(huán) 境越來(lái)越關(guān)注。良好的物業(yè)管理服務(wù)能給人們帶來(lái)舒適、優(yōu)美、安全的工作和居住環(huán)境；反之，則讓人感到不舒服，甚至覺(jué)得買(mǎi)房等于買(mǎi)氣受。筆者做過(guò)市場(chǎng)調(diào)查：物業(yè)管理好的樓盤(pán)一直好銷，而物業(yè)管理遭到投訴的樓盤(pán)，銷售極差。這說(shuō)明物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)的銷售有著非常直接的影響。

從財(cái)富積累的角度來(lái)看，良好的物業(yè)管理可延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值。缺乏良好的物業(yè)管理常導(dǎo)致物業(yè)內(nèi)部設(shè)施運(yùn)行不良，加速物業(yè)物理?yè)p耗的速度，使物業(yè)使用價(jià)值超前消耗，造成財(cái)富的巨大浪費(fèi)。

物業(yè)管理的社會(huì)化和專業(yè)化的良性發(fā)展，是和房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)體制改革相適應(yīng)的，它使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，具有繁榮和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。物業(yè)管理是房地產(chǎn)廣泛意義的售后服務(wù)。良好的物業(yè)管理能充分發(fā)揮物業(yè)設(shè)施及其環(huán)境效益的整體功能，促進(jìn)人居環(huán)境的改善，從而有助于人際關(guān)系的融洽。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理本身即可免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強(qiáng)他們對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信心，建立房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，這本身也是企業(yè)最形象最實(shí)惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聲譽(yù)的作用。

篇(6)

[摘要]房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)家的基礎(chǔ)行業(yè)，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)有著重要的影響，合理的控制開(kāi)發(fā)工程的造價(jià)問(wèn)題，能夠使項(xiàng)目的建設(shè)更加順利。本文探討了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的造價(jià)背景及其意義，從決策、設(shè)計(jì)和投資三個(gè)階段對(duì)其內(nèi)容進(jìn)行了論述，分析了目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中存在的種種問(wèn)題，并提出了相關(guān)的解決措施和辦法。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；管理控制；造價(jià)；成本

[中圖分類號(hào)]F274[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1005-6432（2013）42-0044-02

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民來(lái)說(shuō)有著重要的影響，它關(guān)系著國(guó)民的切身利益，同時(shí)受到國(guó)家政府的高度重視，國(guó)家的工業(yè)化和城市化發(fā)展離不開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)，它為國(guó)民的安居提供了強(qiáng)大的物質(zhì)基礎(chǔ)，與其他產(chǎn)業(yè)有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度。對(duì)于中國(guó)來(lái)說(shuō)，儲(chǔ)蓄率較高，對(duì)于高儲(chǔ)蓄率而言，會(huì)帶來(lái)高投資率的氛圍，越來(lái)越多的人開(kāi)始追捧房地產(chǎn)這個(gè)保值手段。目前房地產(chǎn)業(yè)暴利問(wèn)題成為了人們討論的焦點(diǎn)，在公眾心中，房地產(chǎn)的定價(jià)高，開(kāi)發(fā)商必定獲取了暴利，而對(duì)于房地產(chǎn)商自身來(lái)說(shuō)，之所以擬定那么高的價(jià)位是為了抵消房產(chǎn)的成本問(wèn)題。所以，為了有效化解這兩個(gè)方面的矛盾，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)出臺(tái)了一系列的法規(guī)政策，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該更加重視對(duì)公司的管理和控制，不斷更新工作方法，從而適應(yīng)更高的市場(chǎng)需求。

1房產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的控制管理內(nèi)容

在房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)和管理中，其成本的管理是重要部分。企業(yè)對(duì)工程的成本控制并不只是為了節(jié)約資金，也不是為了降低成本而對(duì)其進(jìn)行控制，主要是為了提高房地產(chǎn)公司在市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)而采取的一種手段。

對(duì)于房地產(chǎn)的成本控制主要有以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

11土地、安裝及設(shè)備成本

在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本中，這三個(gè)方面占據(jù)總成本的80%，其中土地的使用資金是最主要的成本支出，占據(jù)了很大的份額。并且土地成本費(fèi)用的多少?zèng)Q定著開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是否能夠順利進(jìn)行，是否能達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在土地的費(fèi)用中主要包含土地的出讓金、置換成本、拍賣(mài)的傭金和契稅等。房產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目之前，必須將土地所需的成本費(fèi)用進(jìn)行換算，從而對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行合理的評(píng)估，在保證工程質(zhì)量的前提下，要將成本的控制放在首要的位置。

12廣告推廣成本在當(dāng)今社會(huì)上，任何一件商品都離不開(kāi)推廣，也離不開(kāi)廣告。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中，后期工作主要是廣告營(yíng)銷環(huán)節(jié)，同時(shí)也是成本支出的又一重要方面。一般推廣的費(fèi)用包括：路牌、廣告牌和橫幅等；還有媒體、報(bào)紙雜志費(fèi)用；網(wǎng)絡(luò)推廣和電視廣告的推廣費(fèi)用。這些推廣構(gòu)成了房地產(chǎn)的營(yíng)銷成本，并且成本的支出隨著時(shí)間的推移會(huì)日益增加，廣告效益的好壞會(huì)直接影響到房地產(chǎn)的銷售和經(jīng)濟(jì)利益，使其競(jìng)爭(zhēng)氛圍變得更加激烈。

13工程管理中的成本

房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)相比，有著自身獨(dú)特的特點(diǎn)，例如建設(shè)周期較長(zhǎng)、投資的數(shù)額巨大、風(fēng)險(xiǎn)高等。使得開(kāi)發(fā)商們需要通過(guò)銀行貸款的方式來(lái)解決建設(shè)中的資金問(wèn)題，但是貸款的方式會(huì)帶來(lái)較大的利息支出。開(kāi)發(fā)商如果合理的對(duì)其進(jìn)行核算和控制，將對(duì)自身的經(jīng)營(yíng)發(fā)展產(chǎn)生有利的影響。

14不可預(yù)見(jiàn)的財(cái)務(wù)費(fèi)用

在房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，有可預(yù)見(jiàn)和不可預(yù)見(jiàn)的成本費(fèi)用問(wèn)題?？深A(yù)見(jiàn)的包括：土地的使用權(quán)成本、工程的管理成本等。對(duì)于廣告的營(yíng)銷成本和工程的施工成本均有著不可預(yù)見(jiàn)性，房產(chǎn)商在運(yùn)行成本的控制中，一定要進(jìn)行嚴(yán)格的管理和控制。

2房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)造價(jià)進(jìn)行控制的措施和方法

控制造價(jià)是項(xiàng)目決策中的重點(diǎn)之一，將項(xiàng)目進(jìn)行合理有效的決策，能夠決定項(xiàng)目是否有可實(shí)現(xiàn)性，通過(guò)如下方式進(jìn)行造價(jià)的管理控制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，也是極為可行的。

21編寫(xiě)可行性報(bào)告

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特殊性決定了相關(guān)部門(mén)應(yīng)該建立并完善科學(xué)有效的管理和決策機(jī)制，上述機(jī)制的關(guān)鍵是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行判斷從而確定其是否具備可行性。在該步驟中，首先要進(jìn)行有效的、大范圍的市場(chǎng)調(diào)研，以期實(shí)現(xiàn)社會(huì)的發(fā)展要求和市場(chǎng)的高度統(tǒng)一，其次，從根本上適應(yīng)城市的規(guī)劃和建設(shè)方針，最終才能確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具備廣泛的、有實(shí)力的、優(yōu)秀的消費(fèi)人群。

需要建立完善的估算程序，在估算工作開(kāi)始之初，需要準(zhǔn)確地反映工程建設(shè)的投資內(nèi)容。估算人員要對(duì)投資進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)，并實(shí)時(shí)關(guān)注各類因素的變化情況。對(duì)工程的建設(shè)環(huán)節(jié)，要將多種設(shè)計(jì)方案進(jìn)行比較，將好的設(shè)計(jì)方案不斷優(yōu)化，使其不僅能夠達(dá)到技術(shù)上的要求，并在經(jīng)濟(jì)上更加的合理。

在開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目過(guò)程中，在保證項(xiàng)目的建立及其可行性通過(guò)的前提下，還應(yīng)該考慮到工程的選址是否合理，是否和城市的規(guī)劃相融合，在做市場(chǎng)預(yù)測(cè)和定位時(shí)眼光是否準(zhǔn)確，同時(shí)，還要認(rèn)真地編制環(huán)境評(píng)估報(bào)告，要做好實(shí)地的勘察，這一系列措施對(duì)工程的造價(jià)控制管理是十分重要的。

22對(duì)制定項(xiàng)目的階段進(jìn)行控制管理

房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)自身的收入和工程造價(jià)進(jìn)行分析時(shí)，收入具有不確定性。對(duì)于工程的造價(jià)而言，如材料的成本費(fèi)用，可能會(huì)隨著市場(chǎng)的波動(dòng)而有所降低。對(duì)于項(xiàng)目造價(jià)進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，對(duì)于項(xiàng)目的造價(jià)控制十分重要。在進(jìn)行估算的過(guò)程中，要將工作盡可能的進(jìn)行細(xì)致分類，使造價(jià)的成本能夠得到合理的控制。對(duì)于同一個(gè)工程來(lái)說(shuō)，不同的企業(yè)因?yàn)樽陨硇庞煤腿谫Y能力的不同，會(huì)產(chǎn)生不同的造價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)。所以企業(yè)應(yīng)該依據(jù)自身的特點(diǎn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把控能力進(jìn)行掌握，平衡好風(fēng)險(xiǎn)和資金使用的關(guān)系，合理安排資金鏈。

23對(duì)設(shè)計(jì)階段的成本進(jìn)行控制

資料顯示，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)初級(jí)階段對(duì)投資影響的可能性在75%～95%，技術(shù)設(shè)計(jì)的投資影響可能性在35%～75%，在施工圖實(shí)施階段中，可能性已經(jīng)降低至10%。綜上可以看出，工程的造價(jià)關(guān)鍵取決于工程的設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)階段對(duì)企業(yè)投資控制環(huán)節(jié)起著關(guān)鍵的作用。在項(xiàng)目的建設(shè)當(dāng)中，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的成本進(jìn)行控制就是最大限度地節(jié)約。房產(chǎn)商要認(rèn)真做好項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案，不僅要取得一定的社會(huì)效益，而且還要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

24在基建階段進(jìn)行造價(jià)控制

依照工程建設(shè)的相關(guān)規(guī)律對(duì)造價(jià)進(jìn)行控制，也就是按照基建的一般程序進(jìn)行工作，控制造價(jià)是多年來(lái)的工程建設(shè)所積累下來(lái)的經(jīng)驗(yàn)，其分為兩個(gè)方面：第一，正面激勵(lì)作用，第二，反面阻礙作用。所以在工程建設(shè)的過(guò)程中，要從根本上將工作重點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃，將開(kāi)工的順序安排到位，將建筑標(biāo)準(zhǔn)有效提升。在控制造價(jià)的同時(shí)，需要將社會(huì)主義市場(chǎng)機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制充分引進(jìn)，這是在基建階段控制造價(jià)的重要手段。而引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制之后，招標(biāo)和投標(biāo)就能夠在統(tǒng)一的條件下實(shí)現(xiàn)平等競(jìng)爭(zhēng)，承包公司能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勝劣汰，工程設(shè)計(jì)部門(mén)、原料供應(yīng)部門(mén)以及施工部門(mén)就能最大程度地實(shí)現(xiàn)公平、和諧、真實(shí)的競(jìng)爭(zhēng)。在工程竣工、進(jìn)行結(jié)算的同時(shí)，相關(guān)部門(mén)還需要以施工合同、藍(lán)圖為基礎(chǔ)，將驗(yàn)收單完善，如果工程中出現(xiàn)甩項(xiàng)，那么應(yīng)該明確標(biāo)注并在結(jié)算的當(dāng)天扣除。對(duì)于工程洽商簽證而言，工程中的預(yù)算賬目同樣需要清理到位，對(duì)原材料價(jià)格波動(dòng)以及竣工后的價(jià)格調(diào)整進(jìn)行審核。

3結(jié)論

在房地產(chǎn)長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)中，人們習(xí)慣將工作的重點(diǎn)放在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和實(shí)施上，對(duì)于工程的造價(jià)控制和對(duì)其的管理工作放在即將竣工的階段，然而房地產(chǎn)商應(yīng)該將“開(kāi)源”和“節(jié)流”同時(shí)重視起來(lái)，在工程建設(shè)的整個(gè)過(guò)程中，對(duì)造價(jià)問(wèn)題進(jìn)行合理的控制，加大對(duì)工程的監(jiān)督管理力度，使企業(yè)的利益最大化、為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

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篇(7)

為深入推進(jìn)幸福建設(shè)，通過(guò)制度創(chuàng)新打造房地產(chǎn)新品，通過(guò)創(chuàng)造消費(fèi)拓展地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康快速發(fā)展，提升全市人居環(huán)境和可持續(xù)發(fā)展水平，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)提出如下實(shí)施意見(jiàn)。

一、堅(jiān)持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市功能提升相結(jié)合，創(chuàng)新房地產(chǎn)雙贏模式

堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，將政府的公共服務(wù)功能與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相結(jié)合，推進(jìn)非政府投資類公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)管理市場(chǎng)化，發(fā)展配套完善、功能齊全、人性化的公共服務(wù)設(shè)施，提高城鎮(zhèn)居民居住品質(zhì)。

（一）強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)，完善公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃。組織編制完成《市公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃》，加強(qiáng)對(duì)文化、教育、體育、醫(yī)院等用地的強(qiáng)制性規(guī)劃控制，保護(hù)好公共空間。以商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的結(jié)構(gòu)調(diào)整和布局優(yōu)化為宗旨，對(duì)城鄉(xiāng)各類商貿(mào)網(wǎng)點(diǎn)、大型專業(yè)市場(chǎng)和物流園區(qū)的空間布局和功能調(diào)整進(jìn)行規(guī)劃引導(dǎo)，促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。11月20日前完成《市公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃》，對(duì)近期公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃梳理，納入城市發(fā)展兩年行動(dòng)計(jì)劃。（責(zé)任部門(mén)：規(guī)劃局）

（二）引導(dǎo)民間資本，投資公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入市政公用事業(yè)領(lǐng)域、商貿(mào)流通領(lǐng)域、社會(huì)事業(yè)領(lǐng)域，積極打造城市各級(jí)商業(yè)文化中心及新市鎮(zhèn)商業(yè)文化中心。大力推行公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)的投資主體、運(yùn)營(yíng)主體招標(biāo)制度，健全公共服務(wù)設(shè)施特許經(jīng)營(yíng)制度。加強(qiáng)市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，鼓勵(lì)民間資本參與市政公用事業(yè)建設(shè)。對(duì)于非市屬辦公、商業(yè)金融業(yè)等項(xiàng)目，充分利用市場(chǎng)資源，根據(jù)不同地段、不同性質(zhì)，采取不同的鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)政策。（責(zé)任部門(mén)：財(cái)政局、建設(shè)局、教育局、交通局、商務(wù)局、體育局、衛(wèi)生局、城管局、國(guó)教公司、澄江街道、規(guī)劃局）

（三）加強(qiáng)規(guī)劃管理，完善小區(qū)配套設(shè)施。大力推進(jìn)重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)與居民生活緊密相關(guān)的公共服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，堅(jiān)持“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”模式，科學(xué)配套建設(shè)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化娛樂(lè)、城市管理、社會(huì)福利等設(shè)施，創(chuàng)造舒適型住宅區(qū)。住宅區(qū)各項(xiàng)配套設(shè)施與住宅同步規(guī)劃、同步建設(shè)，同時(shí)投入使用，對(duì)分期開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)，明確分期建設(shè)的配套設(shè)施項(xiàng)目。（責(zé)任部門(mén)：建設(shè)局、房管局、教育局、衛(wèi)生局、規(guī)劃局）

二、堅(jiān)持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和生態(tài)保護(hù)相結(jié)合，發(fā)展創(chuàng)新型生態(tài)地產(chǎn)

圍繞建設(shè)高品質(zhì)人居，將不開(kāi)發(fā)區(qū)域的生態(tài)環(huán)境作為項(xiàng)目來(lái)經(jīng)營(yíng)和打造，實(shí)現(xiàn)基地的生態(tài)環(huán)境資源與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的互動(dòng)提升。

（一）加強(qiáng)整體環(huán)境保護(hù)、打造生態(tài)基底。嚴(yán)格貫徹關(guān)于不開(kāi)發(fā)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展暨結(jié)構(gòu)調(diào)整政策，切實(shí)保護(hù)基地內(nèi)良好的水系、綠化、生產(chǎn)資源等，營(yíng)造良好的生態(tài)環(huán)境基底。

1、加強(qiáng)生態(tài)綠化建設(shè)：加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生態(tài)園區(qū)建設(shè)，鼓勵(lì)發(fā)展高效生態(tài)農(nóng)業(yè)。保護(hù)基地內(nèi)良好的公園綠地、防護(hù)綠地及既有的農(nóng)林果園系統(tǒng)，增加景觀建設(shè)的引導(dǎo)，嚴(yán)格控制區(qū)內(nèi)污染物的排放，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境的修復(fù)和保護(hù)力度，對(duì)重點(diǎn)地區(qū)進(jìn)行環(huán)境監(jiān)控，保護(hù)、恢復(fù)自然生態(tài)。（責(zé)任單位：徐霞客鎮(zhèn)、青陽(yáng)鎮(zhèn)、月城鎮(zhèn)、長(zhǎng)涇鎮(zhèn)、祝塘鎮(zhèn)、顧山鎮(zhèn)、園林旅游局、農(nóng)工辦、規(guī)劃局）

2、暢通城鄉(xiāng)水系：強(qiáng)化河流水系的生態(tài)功能，盡量保護(hù)和恢復(fù)自然的河流形態(tài)，結(jié)合水利工程，溝通主要水系，對(duì)主要水系兩側(cè)實(shí)施生態(tài)恢復(fù)工程，促進(jìn)水體與環(huán)境的共生，展現(xiàn)水鄉(xiāng)特色；在保持水系形態(tài)特色的基礎(chǔ)上，通過(guò)人工方式對(duì)河流進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整和改造，優(yōu)化水系結(jié)構(gòu)；挖掘水系歷史，豐富文化內(nèi)涵，延續(xù)文脈。（責(zé)任單位：徐霞客鎮(zhèn)、青陽(yáng)鎮(zhèn)、月城鎮(zhèn)、長(zhǎng)涇鎮(zhèn)、祝塘鎮(zhèn)、顧山鎮(zhèn)、水利局、交通局、規(guī)劃局）

（二）完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，營(yíng)造良好開(kāi)發(fā)環(huán)境。

1、加快交通性干道建設(shè)：完善各功能區(qū)之間的主要道路，構(gòu)建快速便捷的交通性干道。近期打通暨南大道、長(zhǎng)山大道、惠澄大道、顧桐路等區(qū)內(nèi)主次干道。形成“一橫兩縱”（“一橫”即沿江高速公路，“兩縱”即錫澄高速公路、錫通高速公路）的高速公路系統(tǒng)；“一橫四縱”（“一橫”即暨南大道，“四縱”即第二過(guò)江通道、徐霞客大道、長(zhǎng)山大道、新長(zhǎng)路）的快速路系統(tǒng)；“三橫四縱”的二級(jí)公路系統(tǒng)。（責(zé)任單位：交通局、建設(shè)局、規(guī)劃局）

2、加快市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：加強(qiáng)農(nóng)田水利、防洪排澇工程建設(shè)，為高效生態(tài)農(nóng)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造條件。完善市政管線等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。（責(zé)任單位：建設(shè)局、交通局、水利局、規(guī)劃局）

（三）實(shí)施項(xiàng)目打包操作，實(shí)現(xiàn)生態(tài)與經(jīng)濟(jì)雙贏。將基地內(nèi)的環(huán)境資源與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行大手筆打包操作。政府加強(qiáng)前期環(huán)境投入，整治整體大環(huán)境，吸引國(guó)內(nèi)外知名房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司參與地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將環(huán)境與開(kāi)發(fā)進(jìn)行整體打包，打造高品質(zhì)的居住社區(qū)。近期重點(diǎn)借助現(xiàn)狀良好的自然生態(tài)人文資源，推進(jìn)五福島濕地、旸岐濕地、濕地公園、悟空寺等周邊旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。（責(zé)任單位：徐霞客鎮(zhèn)、祝塘鎮(zhèn)、青陽(yáng)鎮(zhèn)、園林旅游局、宗教局）

（四）做強(qiáng)農(nóng)業(yè)生態(tài)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)徐霞客旅游開(kāi)發(fā)。依托南部六鎮(zhèn)的高效生態(tài)農(nóng)業(yè)，以現(xiàn)代化的多功能生態(tài)農(nóng)業(yè)園為核心，發(fā)展農(nóng)業(yè)觀光、農(nóng)業(yè)休閑度假、綠色養(yǎng)生康體等多種形式的旅游活動(dòng)，以旅游業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，形成農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展。近期重點(diǎn)打造徐霞客大道兩側(cè)40平方公里的現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)，發(fā)展農(nóng)業(yè)深度旅游。（責(zé)任單位：徐霞客鎮(zhèn)、園林旅游局、農(nóng)林局）

三、堅(jiān)持創(chuàng)建人居環(huán)境城市，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)綠色低碳房產(chǎn)

以創(chuàng)建人居環(huán)境城市為抓手，進(jìn)一步促進(jìn)城市人居環(huán)境的改善，促進(jìn)城市功能的優(yōu)化，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施的完善，全面提升城市可持續(xù)發(fā)展能力。

（一）推進(jìn)人居環(huán)境創(chuàng)建。今年12月底前創(chuàng)建成國(guó)家節(jié)水型城市；9月9日已通過(guò)省無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)示范城市中期檢查，2011年創(chuàng)建成省無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)示范城市；今年已啟動(dòng)“中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)”創(chuàng)建工作，力爭(zhēng)年內(nèi)、確保明年創(chuàng)建成功；2011年啟動(dòng)創(chuàng)建“聯(lián)合國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)”工作，確保2012年創(chuàng)建成“聯(lián)合國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)”。（責(zé)任單位：建設(shè)局）

（二）倡導(dǎo)低碳房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。推廣普及節(jié)能建筑。進(jìn)一步落實(shí)新建建筑未達(dá)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)不予驗(yàn)收和不得上市銷售等措施，推進(jìn)建筑節(jié)能普及，保持全省領(lǐng)先地位。2010年底全市節(jié)能建筑面積達(dá)720萬(wàn)平方米，2011年底達(dá)1000萬(wàn)平方米，2012年底達(dá)1300萬(wàn)平方米并開(kāi)始實(shí)施建筑物節(jié)能65%的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。大力推廣綠色建筑。落實(shí)“四節(jié)一環(huán)保”（節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材和環(huán)境保護(hù)）措施，狠抓試點(diǎn)項(xiàng)目，2010年推進(jìn)兩個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目，2011年完成上海愛(ài)家大院等6個(gè)項(xiàng)目的試點(diǎn)。至2012年底全市有20個(gè)以上的項(xiàng)目獲得省綠色建筑認(rèn)證標(biāo)識(shí)。推進(jìn)綠色施工。2011年制訂出臺(tái)考核獎(jiǎng)懲制度，推廣智富大廈綠色施工典型經(jīng)驗(yàn)，從政府投資項(xiàng)目和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)著手，加強(qiáng)施工管理、節(jié)地與施工用地保護(hù)等六個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)控管理。2011年30%的政府投資項(xiàng)目、20%的房產(chǎn)項(xiàng)目建成綠色施工工地，2012年50%的政府投資項(xiàng)目、40%的房產(chǎn)項(xiàng)目建成綠色施工工地，走在全省乃至全國(guó)前列。（責(zé)任單位：建設(shè)局、規(guī)劃局）

（三）推進(jìn)新型市鎮(zhèn)建設(shè)。突出綠色、生態(tài)、低碳理念，著力建設(shè)低碳社區(qū)、低碳城鎮(zhèn)，大力發(fā)展生態(tài)房地產(chǎn)、低碳房地產(chǎn)，追求人與自然、社會(huì)與自然的和諧?？偨Y(jié)推廣申港“季子文化園”建設(shè)、華士“城市主題公園”、長(zhǎng)涇歷史文化街區(qū)、馬鎮(zhèn)明清古街、東方大院開(kāi)發(fā)典型經(jīng)驗(yàn)，在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和集鎮(zhèn)建設(shè)中融入地方特色文化元素；推廣佳兆業(yè)與三街六鎮(zhèn)戰(zhàn)略合作模式，大力開(kāi)展創(chuàng)新型房產(chǎn)發(fā)展招商活動(dòng)，不斷提升開(kāi)發(fā)品位。10月12日召開(kāi)市發(fā)展創(chuàng)新型房地產(chǎn)懇談會(huì)，10月底組織創(chuàng)新型房地產(chǎn)金秋交易會(huì)，12月中旬召開(kāi)市房產(chǎn)新品投資說(shuō)明會(huì)。2011年，推出華士華益生態(tài)園、顧山佳兆業(yè)可園、祝塘五福島、徐霞客鑫城湖公園、青陽(yáng)凝秀湖公園、南閘佳福花園、申港錦湖公園、利港親水湖生態(tài)公園、璜土香樹(shù)灣花園和美的山莊等一批亮點(diǎn)項(xiàng)目。（責(zé)任單位：建設(shè)局、規(guī)劃局、住房局、各鎮(zhèn)（街道））

四、堅(jiān)持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中融入文化元素，發(fā)展房產(chǎn)精品旅游

堅(jiān)持“城市即旅游、旅游即城市”理念，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中融入城市歷史文化元素，使房地產(chǎn)品“處處皆景、區(qū)區(qū)宜游”，實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)與房地產(chǎn)的良性互動(dòng)。

（一）加快現(xiàn)有房產(chǎn)精品的旅游串線。加大整合力度，精心組織策劃，推進(jìn)房產(chǎn)精品“三線旅游”。東南線：青陽(yáng)農(nóng)科園、嘉茂花鳥(niǎo)園、奧特萊斯、悟空寺、月城雙涇云外水莊、華西“增地空中新農(nóng)村大樓”、新橋桃花島、長(zhǎng)涇歷史文化街區(qū)、徐霞客故居、徐霞客旅游博覽園、徐霞客濕地公園等。中線：地區(qū)總部經(jīng)濟(jì)園，良宵民俗藝術(shù)街坊，青果路明清美食一條街，澄江福地商業(yè)步行街，城市客廳天華軸線、玫瑰酒吧街、沃爾瑪、1912特色街區(qū)（嘉年華）、“芙蓉花”新體育中心、市民水上活動(dòng)中心，北門(mén)“中國(guó)裳島”，南門(mén)風(fēng)貌帶歷史老街，劉家大院、敔山灣東方大院、國(guó)際會(huì)展中心、西堤酒吧街等。西線：臨港新城商務(wù)中心、申港河豚魚(yú)村、季子文化園、錦繡天成、夏港長(zhǎng)江之星生態(tài)園等。（責(zé)任單位：園林旅游局）

（二）加快推進(jìn)在建旅游地產(chǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目。推進(jìn)澄南六鎮(zhèn)重點(diǎn)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。徐霞客鎮(zhèn)徐霞客濕地項(xiàng)目，月城鎮(zhèn)水韻新城項(xiàng)目，青陽(yáng)鎮(zhèn)五星生態(tài)酒店項(xiàng)目，顧山鎮(zhèn)千年紅豆樹(shù)——中國(guó)最浪漫的婚慶之都等項(xiàng)目。2010年完成徐霞客濕地項(xiàng)目一期工程、長(zhǎng)涇歷史文化街區(qū)；2011年完成徐霞客濕地公園二期工程、月城鎮(zhèn)水韻新城項(xiàng)目；2012年完成青陽(yáng)鎮(zhèn)五星生態(tài)酒店工程、顧山鎮(zhèn)千年紅豆樹(shù)——中國(guó)最浪漫的婚慶之都項(xiàng)目。（責(zé)任單位：徐霞客鎮(zhèn)、月城鎮(zhèn)、顧山鎮(zhèn)、長(zhǎng)涇鎮(zhèn)、青陽(yáng)鎮(zhèn)）

（三）集中打造城區(qū)旅游地產(chǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目。加快開(kāi)發(fā)黃山軍事旅游景點(diǎn)地產(chǎn)，加快推進(jìn)“中國(guó)軍事文化主題公園”建設(shè)。在西組團(tuán)投資建設(shè)城市綜合體項(xiàng)目“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”，列入西線旅游點(diǎn)。開(kāi)發(fā)旅游度假地產(chǎn)，推進(jìn)長(zhǎng)晟豪昇大酒店、豪庭大酒店、新長(zhǎng)江雅閣大酒店等高星級(jí)酒店建設(shè)，使全市星級(jí)酒店2011年突破25家，2012年達(dá)到30家。（責(zé)任單位：園林旅游局、房管局、建設(shè)局、澄江街辦、城市投資開(kāi)發(fā)公司）

五、堅(jiān)持保障與市場(chǎng)相統(tǒng)一，發(fā)展多層次廣覆蓋的新型住宅

加大保障性住房建設(shè)力度，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)適應(yīng)不同消費(fèi)需求的、個(gè)性特色明顯的新型住宅。

（一）建立保障住房建設(shè)全新機(jī)制。鼓勵(lì)民間資本參與經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)商品房、公共租賃房等保障性住房建設(shè)，通過(guò)政府投入和社會(huì)投資相結(jié)合，建立“政府引導(dǎo)、企業(yè)參與、多元投入、市場(chǎng)動(dòng)作”的建設(shè)管理新機(jī)制，保障性住房建設(shè)涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金按規(guī)定給予減免優(yōu)惠。