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篇(1)

關(guān)鍵詞:高校物業(yè)管理企業(yè);高校后勤;企業(yè)經(jīng)營;經(jīng)營理念;服務(wù)意識

中圖分類號:F293

文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

文章編號:1009-2374(2009)19-0106-02

隨著高校后勤社會化改革的不斷深入,高校物業(yè)管理企業(yè)化也得到了快速發(fā)展,但當(dāng)前大多數(shù)高校的物業(yè)管理還是以行政管理為主,沒有實行真正意義上的現(xiàn)代化企業(yè)管理,存在經(jīng)營觀念落后、物業(yè)管理思路和模式不清晰、管理手段單一等諸多問題。上述問題的存在導(dǎo)致高校物業(yè)管理企業(yè)面臨發(fā)展的尷尬和困境,因此,研究并探討發(fā)展對策已成為多數(shù)高校物業(yè)管理企業(yè)的迫切需要。

一、高校物業(yè)管理企業(yè)存在的若干問題

(一)經(jīng)營觀念落后,服務(wù)意識淡薄

高校物業(yè)管理企業(yè)在長期計劃經(jīng)濟(jì)體制下脫胎而來,物業(yè)管理基礎(chǔ)差、“老人”多,在事業(yè)單位特有的用人機(jī)制下,這些“老人”往往占據(jù)領(lǐng)導(dǎo)或管理層位置,經(jīng)營觀念落后;有的高校物業(yè)管理企業(yè)對自身定位不清,在處理與服務(wù)對象之間的關(guān)系時,仍以管理型企業(yè)甚至是高校的一個行政管理部門的身份存在;在角色定位上,管理層不情愿把自己放在一個服務(wù)者的角度去經(jīng)營一個企業(yè),而往往是融服務(wù)者與管理者于一身,服務(wù)意識淡薄。

(二)技術(shù)掌握不專業(yè),管理隊伍學(xué)歷低

多數(shù)高校的物業(yè)管理隊伍是本校組建,部分領(lǐng)導(dǎo)及主要的管理人員是從其它管理部門轉(zhuǎn)過來的,既缺乏相應(yīng)的專業(yè)培訓(xùn),又存在年齡偏大、物業(yè)管理知識欠缺等問題;企業(yè)的運轉(zhuǎn)資金主要來源于行政撥款,幾乎無經(jīng)營利潤可言,使得高校物業(yè)管理企業(yè)難以靠有競爭力的待遇吸引人才、留住人才,企業(yè)普遍存在管理隊伍學(xué)歷低、專業(yè)性不強(qiáng)等問題,在員工隊伍專業(yè)化方面與社會上正規(guī)的物業(yè)管理企業(yè)相比有一定差距。

(三)規(guī)范化管理欠缺,服務(wù)質(zhì)量提升慢

高校物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營一般得到學(xué)校的保護(hù),在校內(nèi)市場避免了與社會上物業(yè)企業(yè)的競爭,優(yōu)化了高校物業(yè)管理企業(yè)的生存環(huán)境,這在一定程度上弱化了員工的競爭意識,造成對管理的規(guī)范化和服務(wù)質(zhì)量的提升關(guān)注不足,規(guī)章制度不健全或流于形式,管理手段單一,人情化管理重于制度化管理。

(四)員工隊伍建設(shè)緩慢,企業(yè)缺乏競爭力

員工是企業(yè)生存發(fā)展之本,是企業(yè)的核心競爭力。多數(shù)高校物業(yè)管理企業(yè)的工作僅著眼于維持日常教學(xué)科研工作的運轉(zhuǎn),而對員工隊伍建設(shè)重視不足,對員工的潛力挖掘不夠,缺少必要的選用、競爭、激勵等機(jī)制,使得員工工作積極性不高,缺乏自我能力提升意識,企業(yè)在“人才”戰(zhàn)略上不具備競爭力。

(五)缺乏創(chuàng)新,企業(yè)發(fā)展動力不足

高校物業(yè)管理企業(yè)在缺乏市場競爭的校內(nèi)環(huán)境下搞經(jīng)營,部分干部員工頭腦中還存在貪圖安穩(wěn)的思想,排斥創(chuàng)新,排斥管理模式的改變與新服務(wù)項目的嘗試,企業(yè)內(nèi)部缺乏創(chuàng)新文化與機(jī)制,造成企業(yè)成長止步不前,發(fā)展動力不足。

二、高校物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的應(yīng)對措施

(一)轉(zhuǎn)變經(jīng)營觀念,增強(qiáng)服務(wù)意識

1.高校物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo),應(yīng)該從具體的日常事務(wù)中走出來,把更多的精力投入到企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略決策上來,投入到企業(yè)的市場定位、企業(yè)文化建設(shè)、員工隊伍建設(shè)上來,把自身定位成為一個企業(yè)發(fā)展的規(guī)劃者和領(lǐng)路人,而不是高校的一名管理干部,因此,需要企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者要時刻思考工作中的得與失,思考工作中的改革與創(chuàng)新,思考自己如何帶領(lǐng)員工走一條健康的發(fā)展之路。

2.強(qiáng)化員工的服務(wù)意識,員工應(yīng)樹立 “師生第一,服務(wù)至上”的理念,各項工作的定位要以師生為中心,以服務(wù)為導(dǎo)向,以滿意為目的,把師生對物業(yè)服務(wù)的滿意度,作為衡量物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的最高標(biāo)準(zhǔn)。在轉(zhuǎn)變觀念和服務(wù)意識的提升上,企業(yè)可以開展形式多樣的樹典型活動,如樹立全心全意為師生服務(wù)的“星級員工”、評選服務(wù)質(zhì)量示范樓、創(chuàng)建校園環(huán)境保潔示范區(qū)等,做到點上開花面上結(jié)果,全面提升物業(yè)工作的服務(wù)質(zhì)量。

3.以“師生滿意”作為企業(yè)的服務(wù)宗旨,不斷激發(fā)員工實現(xiàn)師生最大滿意度的積極性和創(chuàng)造性。企業(yè)可以通過滿意度測評來了解師生對物業(yè)服務(wù)水平的認(rèn)可程度,在進(jìn)行滿意度測評時,要做到科學(xué)、可操作性強(qiáng),這樣測評出的結(jié)果才真正具有指導(dǎo)作用。滿意度測評需定時開展,測評結(jié)果要和員工的績效考核掛鉤,這樣,物業(yè)服務(wù)就不會脫離師生,服務(wù)質(zhì)量也會始終圍繞師生的需求來提升。

(二)建立專業(yè)化的管理隊伍

1.物業(yè)管理隊伍的專業(yè)化必須以人才的專業(yè)化為根本,要實現(xiàn)人才的專業(yè)化,途徑有兩種:一方面對員工進(jìn)行有針對性的培訓(xùn):對普通員工要進(jìn)行服務(wù)流程、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)技巧的培訓(xùn);對技術(shù)類員工要進(jìn)行操作規(guī)程、禮儀服務(wù)的培訓(xùn);對管理人員要進(jìn)行物業(yè)管理法規(guī)、政策和技能的培訓(xùn),通過選派管理人員參加物業(yè)管理培訓(xùn)班,取得物業(yè)管理從業(yè)證書,以保證有一個專業(yè)的管理隊伍。另一方面要重視招聘引進(jìn),引進(jìn)人才的同時,也能帶來新的管理經(jīng)驗和管理模式,專業(yè)技術(shù)得到快速充實,從而建立一只專業(yè)的物業(yè)管理隊伍。

2.高校物業(yè)管理企業(yè)處于高校這個特定的環(huán)境,受其濃厚的文化底蘊影響,企業(yè)需要與師生在服務(wù)觀念上達(dá)到有機(jī)統(tǒng)一,在服務(wù)意識與服務(wù)對象的需求意識上要完成對接,所有這些都需要具備一定文化素質(zhì)的員工來完成,企業(yè)要充分利用好學(xué)校良好的育人環(huán)境,創(chuàng)造機(jī)制鼓勵員工自我學(xué)習(xí),以提高員工隊伍的綜合素質(zhì)?？梢酝ㄟ^設(shè)置學(xué)歷補(bǔ)助、資助優(yōu)秀人員參加物業(yè)管理專業(yè)學(xué)歷教育等方式激勵員工提高文化水平。

(三)實現(xiàn)規(guī)范化管理和服務(wù)

1.加快物業(yè)管理制度化建設(shè),是實現(xiàn)規(guī)范化管理的前提條件。企業(yè)需加強(qiáng)員工手冊、工作流程、崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)的制定和實施,讓每一個員工明確崗位職責(zé)、工作流程、服務(wù)要求和考核標(biāo)準(zhǔn);牢記服務(wù)用語和服務(wù)禁語。有了完善的規(guī)章制度,物業(yè)管理工作開展才能有章可循,考核有據(jù)可依。

2.工作標(biāo)準(zhǔn)落實表格化,是企業(yè)規(guī)范化管理實施的途徑。企業(yè)在進(jìn)行制度化建設(shè)的同時,更要注重制度的落實情況。把工作標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)化為表格,是落實制度的重要途徑,表格具備簡潔、明了、易操作的特點,易把制度化的內(nèi)容轉(zhuǎn)化為可實際操作的工具。企業(yè)可以通過《服務(wù)質(zhì)量檢查表》的形式,把工作標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)化為檢查項目,其既可以作為一線員工進(jìn)行工作自查的簡便工具,也可以作為管理人員實施質(zhì)量監(jiān)控的有效載體。

3.要動態(tài)掌握師生的需求變化,能夠根據(jù)師生的需求持續(xù)改進(jìn)服務(wù)規(guī)范,取得優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、良好的信譽和規(guī)范的行為。要主動接受學(xué)校相關(guān)部門和全校師生監(jiān)督,以確保管理和服務(wù)質(zhì)量。服務(wù)問卷調(diào)查和服務(wù)對象回訪是動態(tài)掌握師生需求的良好方式,這兩項工作需定期開展,這樣持續(xù)改進(jìn)服務(wù)規(guī)范才會有據(jù)可依,改進(jìn)工作才會做到實處。

4.強(qiáng)化監(jiān)督和考核。在做到標(biāo)準(zhǔn)先行的情況下,監(jiān)督和考核是貫徹實施標(biāo)準(zhǔn)的必要環(huán)節(jié),企業(yè)只有通過全面質(zhì)量管理,嚴(yán)格貫徹實施標(biāo)準(zhǔn),才能保證標(biāo)準(zhǔn)不是空談,標(biāo)準(zhǔn)也只有在質(zhì)量監(jiān)督中才能得到提高。企業(yè)可以成立服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控部,在組織機(jī)構(gòu)設(shè)置上體現(xiàn)對服務(wù)質(zhì)量的重視;在管理職能上,通過對服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督、考核和信息反饋,構(gòu)筑服務(wù)質(zhì)量的閉環(huán)管理體系。

(四)建設(shè)有競爭力的員工隊伍

1.企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要轉(zhuǎn)變用人觀念,采取多種靈活的用人機(jī)制,為員工發(fā)展提供職位平臺?？梢栽O(shè)置一級、二級、三級經(jīng)理管理梯隊,通過內(nèi)部選拔(不論事業(yè)編職工和非事業(yè)編職工都有機(jī)會)方式培養(yǎng)各級管理人員,制定相應(yīng)政策,并給予相應(yīng)待遇,通過這種途徑可在一定程度上解決人才梯隊斷層問題。

2.管理權(quán)下放,充分調(diào)動各管理層的工作積極性。可以在企業(yè)內(nèi)部實施分塊管理,每個部門涵蓋企業(yè)的一種或幾種服務(wù)職能。設(shè)立主持日常工作的經(jīng)理,全面負(fù)責(zé)本部門的日常管理,這樣在企業(yè)內(nèi)部,又能形成幾個小的管理核心;下放給部門經(jīng)理更多的權(quán)力,同時讓其承擔(dān)更多的責(zé)任與風(fēng)險,以鍛煉部門經(jīng)理的能力,激發(fā)其進(jìn)取精神,通過這種途徑可以充分挖掘企業(yè)中層管理隊伍的創(chuàng)造潛力。

3.把管理重心下移,實行以樓宇為單位的樓長負(fù)責(zé)制。樓長可以采取從一線員工中選撥的方式,以調(diào)動員工的積極性和創(chuàng)造性;設(shè)置樓長管理和服務(wù)目標(biāo),強(qiáng)化樓長在本樓范圍內(nèi)的工作分配權(quán)和服務(wù)質(zhì)量考核權(quán),以充分發(fā)揮樓長在企業(yè)管理中的參與性和互動性;針對樓長普遍存在的技術(shù)熟練而管理經(jīng)驗和領(lǐng)導(dǎo)能力不足等問題,經(jīng)理要充分發(fā)揮自身的幫帶作用。我校物業(yè)管理中心針對樓長采取的“多角度考評法”,在幫助樓長提高管理能力方面效果顯著:即以員工對樓長的期望作為考評依據(jù),以樓長根據(jù)管理和服務(wù)目標(biāo)進(jìn)行的自我評價作為考評依據(jù),以經(jīng)理對樓長全面的工作分析作為考評依據(jù),三方角度結(jié)合,幫助樓長分析管理環(huán)境、分析自身不足,以帶動樓長個人能力的提升。

(五)創(chuàng)新工作思路,謀求企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展

1.創(chuàng)新經(jīng)營理念。一個優(yōu)秀的物業(yè)管理者,要始終把自己的追求置于創(chuàng)新之中,不斷發(fā)現(xiàn)新的市場需求、開發(fā)新的消費者、創(chuàng)造新的服務(wù)項目。高校物業(yè)企業(yè)管理者要把物業(yè)管理視作一個企業(yè)的經(jīng)營行為,在經(jīng)營校園市場的同時,要積極發(fā)展校外市場,沒有社會市場,企業(yè)就沒有發(fā)展?jié)摿?。要開發(fā)校外市場,企業(yè)必須在人力、財力和物力上有所準(zhǔn)備,在人力上,要有健全的組織結(jié)構(gòu)和成熟的人才梯隊;在財力上,要有專項的經(jīng)費開支與投入;在物力上要有一定的設(shè)備和工具等。

2.創(chuàng)新品牌理念。要充分認(rèn)識到品牌效應(yīng)所給企業(yè)帶來的超額利潤,高校物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)結(jié)合實際需要,大膽實踐、積極探索。通過科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)毓芾?創(chuàng)造文明、整潔、安全、舒適的校園環(huán)境,逐步塑造高校物業(yè)管理品牌。品牌塑造成功后,企業(yè)要學(xué)會經(jīng)營品牌,利用品牌去擴(kuò)展校外物業(yè)服務(wù)市場,提高業(yè)務(wù)市場份額。

3.創(chuàng)新用人和激勵機(jī)制。利用高校的優(yōu)勢向社會上招聘高素質(zhì)的管理人才,引進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)用人機(jī)制,在企業(yè)內(nèi)部實施“按需設(shè)崗、競爭上崗”的用人制度,實施“以勞定薪、以貢獻(xiàn)定獎”的分配制度;針對企業(yè)內(nèi)部人員構(gòu)成比較復(fù)雜情況(從用工性質(zhì)上看有事業(yè)編制工、招聘大學(xué)生、外聘骨干、臨時工等各類人員;從人員級別上又可以劃分為:中層管理人員、基層管理人員和普通員工),必須制定多種多樣的激勵機(jī)制,保證員工的積極性和創(chuàng)造性經(jīng)久不衰,這也是高校物業(yè)管理企業(yè)未來生存和發(fā)展的關(guān)鍵。

參考文獻(xiàn)

[1]陳吉明.高校物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范化問題思考[J].浙江樹人大學(xué)學(xué)報,2007,(3).

[2]杜偉.物業(yè)管理需進(jìn)行經(jīng)營理念創(chuàng)新[J].改革探索,2001,(4).

篇(2)

關(guān)鍵詞：高校；物業(yè)管理；發(fā)展趨勢

隨著高校不斷的發(fā)展和進(jìn)步，越來越多的智能化和大型化的教學(xué)科研樓宇得到新建和發(fā)展，所以高校實施物業(yè)管理是非常有必要的必須實現(xiàn)物業(yè)的科學(xué)和規(guī)范管理，才能延長相關(guān)設(shè)施設(shè)備和樓宇的使用壽命，讓學(xué)校的固有資產(chǎn)得到保值；正因為這樣的背景，高校物業(yè)管理逐漸提升管理力度和深化改革，逐漸從傳統(tǒng)的學(xué)校后勤自我經(jīng)營模式轉(zhuǎn)換為專業(yè)化的模式，讓管理的范圍得到擴(kuò)大；很多高校的物業(yè)管理中會聘請社會上優(yōu)質(zhì)的物業(yè)公司，為學(xué)校的發(fā)展和進(jìn)步提供更加專業(yè)的物業(yè)管理與服務(wù)，所以物業(yè)市場服務(wù)的競爭逐漸變大。

一、高校物業(yè)發(fā)展的歷程

（一）傳統(tǒng)的高校后勤管理

傳統(tǒng)的高校后勤管理主要是學(xué)校專門設(shè)立的后勤管理部門，負(fù)責(zé)學(xué)校的日常管理工作和運行，跟現(xiàn)代的物業(yè)管理相比存在很大的差異；在傳統(tǒng)的學(xué)校后勤管理中，雖然學(xué)校的相關(guān)后勤工作得到了保障，但是由于后勤部門在發(fā)展進(jìn)步過程中沒有受到相關(guān)的壓力，導(dǎo)致相關(guān)的員工沒有經(jīng)過專業(yè)的培訓(xùn)，后勤服務(wù)意識越來越差，在新時期的背景下，這種管理模式已經(jīng)適應(yīng)不了學(xué)校的發(fā)展；許多高校為了提升后勤管理的服務(wù)質(zhì)量，采取了相應(yīng)的措施，改變了單一的后勤管理，讓整個后勤管理成為一個團(tuán)體，通過團(tuán)體的努力共同打造高效的學(xué)校管理，為高校的發(fā)展和進(jìn)步提供必要的基礎(chǔ)。

高校后勤團(tuán)隊的實質(zhì)性工作還是原來的后勤管理，只是在經(jīng)濟(jì)和人事上面有了更獨立的權(quán)利，可是這種模式由于才興起，在日常管理過程中只能維持基本的運轉(zhuǎn)，達(dá)不到學(xué)校的高效管理。

（二）物業(yè)管理取代后勤部分管理

隨著我國教育領(lǐng)域的快速發(fā)展，高校物業(yè)管理已經(jīng)成為不可或缺的組成部分，也是逐漸取代高校后勤管理的重要模式，物業(yè)企業(yè)取代高校后勤管理成為必然的發(fā)展趨勢[1]；要想實現(xiàn)高校物業(yè)管理的高效性，就必須脫離學(xué)校的束縛，引進(jìn)社會上優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司，讓整個物業(yè)競爭市場變得更加激烈，促進(jìn)學(xué)校物業(yè)管理工作的提升，物業(yè)管理企業(yè)會根據(jù)學(xué)校的實際情況開展更專業(yè)和有層次化的物業(yè)管理服務(wù)，在傳統(tǒng)的后勤管理基礎(chǔ)上得到了創(chuàng)新和發(fā)展。

二、當(dāng)前我國高校物業(yè)管理的特點

（一）高校物業(yè)管理在某種程度上具有政治任務(wù)

物業(yè)管理更多的是針對住宅的管理，住宅的物業(yè)管理最終目的是為住戶創(chuàng)造優(yōu)良的生活環(huán)境，實現(xiàn)物業(yè)的價值，而高校物業(yè)管理主要目的是為師生創(chuàng)造良好的教學(xué)環(huán)境，讓學(xué)校的整體形象得到提升；學(xué)校的良好的環(huán)境體現(xiàn)在多個方面，比如學(xué)生的生活住宿管理、學(xué)校的安全穩(wěn)定管理以及校園的學(xué)風(fēng)校風(fēng)問題管理等，是一個綜合性的管理。

（二）高校物業(yè)管理具有育人的功能

學(xué)生是構(gòu)成高校的主要因素，高校的進(jìn)步和發(fā)展都是圍繞學(xué)生進(jìn)行的，所以學(xué)生是高校的主體，良好的學(xué)校管理引導(dǎo)學(xué)生樹立做正確的價值觀念，所以高校的物業(yè)管理具有育人的功能，有助于培養(yǎng)學(xué)生良好的品質(zhì)，讓他們在優(yōu)質(zhì)的校園環(huán)境中積極健康的成長；另外受到物業(yè)后勤人員的積極影響，讓學(xué)生更尊重別人的勞動成果，培養(yǎng)他們熱愛勞動的優(yōu)良品質(zhì)。

三、高校物業(yè)管理發(fā)展趨勢分析

（一）物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離

從傳統(tǒng)的高校后勤管理到現(xiàn)代的物業(yè)管理，高校一直在做出努力和進(jìn)步，但是整體的效果都沒有達(dá)到最好，主要的原因是高校物業(yè)的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)沒有分離，在很多責(zé)任和權(quán)力上沒有分清，學(xué)校管理在遇到問題的時候找不到責(zé)任的主體，不利于整體的發(fā)展；為了促進(jìn)高校物業(yè)的更好發(fā)展，必須實現(xiàn)物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，讓相互之間的責(zé)任和權(quán)力得到明確，實現(xiàn)高校社會的發(fā)展和改革，同時也是高校后勤社會化改革的重要保障。

（二）物業(yè)管理的市場化與社會化

高校物業(yè)管理必須實現(xiàn)市場化與社會化，脫離原來的學(xué)校管理模式，讓高校的物業(yè)管理質(zhì)量得到提升；物業(yè)企業(yè)必須建立完善的運營管理機(jī)制，根據(jù)高校的實際情況，開展更專業(yè)化和多元化的經(jīng)營服務(wù)；另外高校物I管理還要擴(kuò)大規(guī)模，逐步走向社會，讓高校物業(yè)獲得更大的發(fā)展，結(jié)合社會中的物業(yè)管理，壯大高校物業(yè)管理的實力，只有這樣才能保證高校物業(yè)管理水平的提升，為高校的師生創(chuàng)造更安全和諧的生活和學(xué)習(xí)環(huán)境。

（三）物業(yè)管理管理的專業(yè)化與規(guī)范化

高校物業(yè)管理設(shè)涉及的內(nèi)容比較廣泛，為了實現(xiàn)高校物業(yè)管理的質(zhì)量提升，物業(yè)管理必須更加專業(yè)和規(guī)范；高校是培養(yǎng)人才的地方，學(xué)校的高科技設(shè)施非常多，在對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)的時候，需要更加專業(yè)的人才；另外高校的物業(yè)管理要求比較嚴(yán)格，物業(yè)管理企業(yè)必須根據(jù)國家的相關(guān)政策來開展工作，建立一套科學(xué)規(guī)范的管理制度，讓高校的物業(yè)管理更規(guī)范。

四、結(jié)束語

高校物業(yè)管理從傳統(tǒng)的高校后勤服務(wù)到現(xiàn)在引進(jìn)的先進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)，經(jīng)歷了很漫長的過程，希望通過我們努力讓高校物業(yè)管理更加規(guī)范和完善，實現(xiàn)高校物業(yè)管理質(zhì)量的提升，滿足高校不斷的發(fā)展和進(jìn)步；未來的高校物業(yè)市場將會更加輝煌，出現(xiàn)欣欣向榮的景象。

篇(3)

關(guān)鍵詞：高校物業(yè)管理社會化

一、當(dāng)前我國高校物業(yè)管理的特點

從高校物業(yè)的使用類別看，高校物業(yè)可以分為：教學(xué)辦公科研型樓棟物業(yè)、學(xué)生公寓物業(yè)、教職工住宅小區(qū)物業(yè)、文化體育類物業(yè)、服務(wù)接待類物業(yè)等，除教職工住宅小區(qū)物業(yè)外，其它物業(yè)產(chǎn)權(quán)基本上屬于國家所有或極少數(shù)企業(yè)法人所有。高校物業(yè)的基本情況決定了高校物業(yè)的性質(zhì)，與社會上一般物業(yè)管理相比有如下特點。

（一）高校物業(yè)管理在某種程度上具有政治任務(wù)

一般而言商住物業(yè)的管理主要是為住戶創(chuàng)造安居樂業(yè)的生活環(huán)境，實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。高校物業(yè)管理的目標(biāo)主要是為師生創(chuàng)造一個良好的教學(xué)環(huán)境，協(xié)助提升高校的對外形象。這樣高校物業(yè)管理一定程度上就不完全遵循市場經(jīng)濟(jì)的效益原則，如學(xué)生吃及住的管理屬于學(xué)生生活綜合管理的范圍，涉及社會安全穩(wěn)定，其服務(wù)費用價格等有些由政府物價部門審批，不完全按照市場規(guī)律運行。校園治安維護(hù)、校園環(huán)境的綜合管理涉及到校園的校風(fēng)、學(xué)風(fēng)等問題，是一個綜合的社會穩(wěn)定治理問題。

（二）高校物業(yè)管理具有育人功能

高校的活動主體是在校學(xué)生，校園環(huán)境的好壞，物業(yè)管理水平高低，承載著顯性與隱性育人功能，大學(xué)階段是大學(xué)生人生觀、世界觀、價值觀形成發(fā)展的重要時期。以人為本的管理理念，有助于培養(yǎng)學(xué)生良好道德品質(zhì)，通過校園干凈、寬敞、明亮、整齊、優(yōu)美的環(huán)境，容易使大學(xué)生形成樂觀向上、豁達(dá)開朗的良好心理素質(zhì)，培育豐富的美學(xué)價值和審美情趣。通過后勤物業(yè)人的熱情主動、文明服務(wù)引發(fā)大學(xué)生對勞動的尊重和熱愛，有助于培養(yǎng)他們熱愛勞動的樸素感清。

（三）高校后勤物業(yè)管理以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為最終目的

高校后勤社會化改革的最終目的是為高校的教學(xué)、科研和師生服務(wù)的，改革的目標(biāo)是依據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和教育規(guī)律運用新機(jī)制、新模式，加快后勒建設(shè)，提高后勤服務(wù)水平。服務(wù)決定市場，只有以優(yōu)質(zhì)服務(wù)，優(yōu)良作風(fēng)，優(yōu)美環(huán)境讓師生員工滿意，才能占領(lǐng)市場，高校物業(yè)必須以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)去做好各方面工作，取得師生員工的一致滿意。

（四）高校物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)具有不確定性

商住物業(yè)管理的資金來源包括管理服務(wù)費的收取、公共設(shè)施專用維護(hù)基金等，由小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)公司協(xié)商制定，資金的使用接受業(yè)主委員會、業(yè)主的監(jiān)督；而高校物業(yè)管理服務(wù)費來源較為單一，與校方以合同契約形式確定資金數(shù)額和支付方式，完全市場化。全國高校后勤物業(yè)基本實現(xiàn)“撥改付”模式運作，對從事物業(yè)管理的后勤實體，其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，支付費用標(biāo)準(zhǔn)具有較大的差異性，各個地區(qū)，各個學(xué)校因各自不同的情況，標(biāo)準(zhǔn)很難一致，大多采用“成本倒推法”，而不是“市場計費標(biāo)準(zhǔn)”，因而與社會平均的同等檔次的物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)也不一致，不具有可比性。

（五）高校物業(yè)管理大多采用內(nèi)部甲乙方管理體制

商住小區(qū)有業(yè)主自治與專業(yè)化管理的共管模式、智能化管理模式等，而高校物業(yè)管理則是一種內(nèi)部共管式的管理模式。具體而言甲方代表學(xué)校行使后勤管理的職能，乙方作為經(jīng)濟(jì)實體，按企業(yè)化運行，為學(xué)校提供后勤服務(wù)與保障。這種機(jī)制下，甲乙方仍為高校的職工，其物業(yè)管理的規(guī)范化、行業(yè)化、市場競爭等方面，必然呈現(xiàn)著不完全的市場竟?fàn)?，甚至沒有市場競爭。雖然有極少數(shù)高校把一部分物業(yè)對社會招標(biāo)，但更多高校其校內(nèi)物業(yè)市場仍然是給后勤實體經(jīng)營。

（六）教職工住宅小區(qū)的物業(yè)管理未實行社會化方式運作

國務(wù)院已出臺《物業(yè)管理條例》，各省市也出臺了住宅小區(qū)實行社會化物業(yè)管理的措施和時間表，但推行起來實施進(jìn)度不快，特別是高校教職工老住宅小區(qū)仍然是按過去的福利化服務(wù)模式運作。因原來學(xué)校教學(xué)科研等規(guī)劃的不完整性，使這一區(qū)域較多與高校校園密切相連，基本上屬于校園范圍的一部分，因此其物業(yè)管理較難以按社會化方式運作，也會影響校園的綜合管理及房屋產(chǎn)權(quán)的上市流轉(zhuǎn)和教職工個人權(quán)益的保護(hù)。

二、高校物業(yè)管理發(fā)展趨勢分析

高校的物業(yè)管理隨著社會上物業(yè)管理的發(fā)展應(yīng)運而生，但管理方式相對滯后，阻礙了高校物業(yè)管理職能的發(fā)揮，近幾年，各高校進(jìn)行了積極的探索和嘗試，積累了寶貴的經(jīng)驗。隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，高校物業(yè)管理作為城市物業(yè)管理的組成部分，其發(fā)展趨勢也應(yīng)該與社會物業(yè)管理同步。

（一）物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離

在多年的高校后勤社會化改革中，許多高校都做出過很多努力，但其成效并不高，其主要原因是所有者和經(jīng)營管理者間的責(zé)、權(quán)、利不清，遇到問題和責(zé)任相互推委，而有利益時又相互爭奪，解決這些問題的關(guān)鍵是實現(xiàn)高校物業(yè)的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離。首先，高校物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，可明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系，明確產(chǎn)權(quán)主體，是實現(xiàn)高校社會化改革的前提條件；其次，高校物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，可明確資產(chǎn)管理和經(jīng)營責(zé)任。實現(xiàn)政企分開，是實現(xiàn)高校后勤社會化改革的保障。

（二）物業(yè)管理的市場化

高校物業(yè)管理要求物業(yè)管理企業(yè)建立自身完善的管理運行機(jī)制，脫離原來的行政管理模式，實行有償服務(wù)，從職能型管理轉(zhuǎn)到經(jīng)營型管理，走市場化道路。根據(jù)高校物業(yè)服務(wù)項目，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，以及師生的消費層次，開展多元化、專業(yè)化、多層次的經(jīng)營服務(wù)。高校物業(yè)管理企業(yè)只有按照企業(yè)化運轉(zhuǎn)模式加強(qiáng)管理，才能保證高校物業(yè)管理水平的提高，從而為高校師生創(chuàng)造一個安全、舒適、文明、和諧的學(xué)習(xí)和生活環(huán)境。

（三）物業(yè)管理社會化

高校物業(yè)管理作為城市物業(yè)管理的重要組成部分，高校物業(yè)管理企業(yè)要想獲得更大的發(fā)展，必須擴(kuò)大規(guī)模，逐步走向社會。首先要穩(wěn)固自身發(fā)展的基礎(chǔ)——高校，學(xué)校市場是高校后勤企業(yè)的生存之本，只有切實保障學(xué)校教學(xué)、科研的順利進(jìn)行，為師生員工提供優(yōu)質(zhì)、優(yōu)價和良好的服務(wù)，才能擴(kuò)大規(guī)模，謀求更大的發(fā)展。開拓市場時要充分利用高校優(yōu)勢，利用國家給予的優(yōu)惠政策，抓住時機(jī)，大膽走向社會參與社區(qū)物業(yè)管理，努力壯大實力，為自己爭取和創(chuàng)造更大的生存發(fā)展空間。高校物業(yè)管理企業(yè)社會化過程中必須實施品牌戰(zhàn)略，注意培養(yǎng)自身的核心競爭力。

（四）物業(yè)管理的專業(yè)化

社會大分工中剝離出來的物業(yè)管理是一項專業(yè)化極強(qiáng)的行業(yè)，高校物業(yè)管理所涉及的內(nèi)容較為廣泛，有許多項目專業(yè)性很強(qiáng)。高校作為先進(jìn)生產(chǎn)力代表和高科技爆發(fā)的集中地，其辦公教學(xué)用房內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施日益先進(jìn)，這些設(shè)備和設(shè)施維修難度大，需要專業(yè)的管理維護(hù)人員和必要的工具設(shè)備。因此，要想做好高校物業(yè)管理，提高物業(yè)管理的服務(wù)水平就必須引進(jìn)一批專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)招收一批專業(yè)人員進(jìn)行物業(yè)管理，物業(yè)管理的專業(yè)化也是高校物業(yè)管理發(fā)展的一個趨勢。

（五）物業(yè)管理的規(guī)范化

首先作為高校的物業(yè)管理企業(yè)要依法經(jīng)營，要遵守國家相關(guān)政策法規(guī)，在工商管理部門正式登記注冊，接受審核；其次高校物業(yè)管理要建立一套完整的科學(xué)規(guī)范的管理制度、工作標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)程序，以確保企業(yè)的管理和服務(wù)質(zhì)量。各項服務(wù)是否制度化是管理水平高低的體現(xiàn)；再其次高校物業(yè)管理要主動接受學(xué)校相關(guān)部門包括紀(jì)檢、審計、財務(wù)部門的監(jiān)督，接受全校師生的監(jiān)督；最后高校物業(yè)管理主管部門應(yīng)盡快同國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》接軌，制定具體的適合高校自身物業(yè)管理發(fā)展的《高校物業(yè)管理辦法》，使高校物業(yè)管理有法可依，有章可循。

參考文獻(xiàn)：

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［關(guān)鍵詞］高校；住宅區(qū)；物業(yè)管理

隨著高校改革的深入，高校住宅區(qū)物業(yè)管理改革也進(jìn)一步深化，并取得了一定的成績，一些學(xué)?；窘⑵鸢踩⒑椭C、團(tuán)結(jié)、友愛的居住區(qū)環(huán)境。但一部分高校由于各種歷史因素與現(xiàn)實因素，改革步履維艱，進(jìn)展不大，部分高校依然存在使用財政性資金支付應(yīng)由個人負(fù)擔(dān)的物業(yè)費、水電費等問題。推進(jìn)高校住宅區(qū)物業(yè)管理的改革，建立健全高校住宅區(qū)物業(yè)管理制度，對創(chuàng)建安全、和諧的大學(xué)校園環(huán)境具有重要的意義。

一、廣西高校住宅區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

當(dāng)前，廣西高校住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)和管理方面大體上可以分為以下四種模式:一是校方包攬管理，這類管理表現(xiàn)是校方大包大攬，對住宅區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理費和水電費都是由學(xué)校統(tǒng)一支付給物業(yè)公司和水務(wù)公司、電網(wǎng)公司，再從工資中扣除相應(yīng)水電費；二是校方包給后勤集團(tuán)，由后勤集團(tuán)聘用員工，負(fù)責(zé)進(jìn)行統(tǒng)一高校物業(yè)管理服務(wù);三是校方包給后勤集團(tuán)后，后勤集團(tuán)再轉(zhuǎn)包給有資質(zhì)的社會物業(yè)公司，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)對高校校園與住宅區(qū)進(jìn)行管理；四是完全社會化，高校直接通過對有資質(zhì)的物業(yè)公司進(jìn)行招標(biāo)，由中標(biāo)物業(yè)公司對高校物業(yè)進(jìn)行管理[1]。在這四種管理模式中，就當(dāng)前廣西高校來說，采用第四種管理模式的高校還是比較多，但也有不少高校采用其他三種模式。無論哪一種物業(yè)管理模式，高?；径荚O(shè)置有后勤管理部門，直接或間接地對物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督管理，處理相關(guān)高校物業(yè)管理中的事宜。但不論是哪種管理模式，高校物業(yè)在住宅區(qū)物業(yè)管理中，基本上很少收取個人住戶的物業(yè)管理服務(wù)費，對住戶只象征性收取相關(guān)的水電費，有些高校，甚至只對水電費定個基數(shù)，每個月只收取住戶8元水費，而不看其實際用水量，絕大部分費用開支仍由高校財政支付。

二、廣西高校住宅區(qū)物業(yè)管理存在的問題

（一）缺乏住宅區(qū)所需的維修基金

由于年代因素，限于當(dāng)時條件限制，高校住宅區(qū)是以解決教職工住宿為主，因而這些老住宅規(guī)劃設(shè)計不是很合理、面積狹窄，布局不周，配套設(shè)施不全，比如兩戶合用一個廚房，一層樓共用洗澡間、衛(wèi)生間等等。再加上年代久遠(yuǎn)，這類老住宅區(qū)整體上已明顯陳舊破敝，各種設(shè)施包括線路、管道、消防及安全設(shè)施嚴(yán)重老化，存在種種不容忽視的安全隱患與問題，不僅不能滿足教職工對現(xiàn)代生活的需求，而對這類老住宅區(qū)維修所需費用也隨著時代的久遠(yuǎn)所需維修費也愈來愈高，而分配到房子的教職工因為沒有房產(chǎn)證，亦不愿負(fù)擔(dān)這一筆額外的維修費用。住宅樓由于沒有公共維修基金，住宅樓公用基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)備的更新、改造等項目的維修是由學(xué)校統(tǒng)一管理，統(tǒng)一維護(hù)，所需資金是由學(xué)校統(tǒng)一支付，然而高校由于經(jīng)費有限，這導(dǎo)致老住宅區(qū)在維修存在資金短缺。

（二）管理方法陳舊落后，基礎(chǔ)套配不健全

長期以來，廣西高校住宅區(qū)中的基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)的物業(yè)管理，還停留在幾十年前沿襲下來的管理方法。雖然高校在改革中都組建起后勤集團(tuán)，在住宅區(qū)物業(yè)管理中引進(jìn)市場化的物業(yè)公司，但在管理方法和管理手段上基本還是沿襲老一套的方法，不適應(yīng)時代的發(fā)展要求。如現(xiàn)代高校住宅區(qū)中，由于教職工調(diào)動頻繁、住房更換、住宅區(qū)外租戶增多、已調(diào)走但已購房的教職工水電費收取情況的變動，仍然按原有的管理方法來管理已行不通。同時，高校住宅區(qū)跟教學(xué)區(qū)、宿舍區(qū)呈交錯現(xiàn)狀，如共用一條路，共享一片綠地、甚至有些學(xué)校住宅區(qū)旁邊就是教學(xué)區(qū)、學(xué)生宿舍區(qū)，這使得在物業(yè)管理過程中，該區(qū)域的水電與管理費用該由那一方負(fù)擔(dān)，需要區(qū)分如還按原有的管理方法手段，就容易造成糾纏不清。尤其是老舊住宅區(qū)，規(guī)劃不夠合理，基礎(chǔ)套配不建全，沒有規(guī)劃建設(shè)停車場?，F(xiàn)在隨著人們生活水平提高與改善，許多教職工都購置有汽車，小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)汽車、電動車亂停亂放的現(xiàn)象。

（三）物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)不高，服務(wù)不到位

受制于思想觀念、服務(wù)技能、人工成本等因素的影響，物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)不高，具體表現(xiàn)在只有少數(shù)管理層人員文化素質(zhì)較高，其他大多數(shù)從業(yè)人員年齡介于四十多歲到五十多歲間，此類從業(yè)人員特點是比較能吃苦耐勞，但文化素質(zhì)普通不高，鮮有經(jīng)歷過專業(yè)培訓(xùn)。這導(dǎo)致在服務(wù)過程中，出現(xiàn)服務(wù)不到位的情況，比如水電管線壞了，修護(hù)的質(zhì)量不夠好，生活垃圾無人清理，樓道衛(wèi)生無人清潔或是清潔不干凈。同時，高校住宅區(qū)的物業(yè)管理存在多頭管理的情況，這反映在基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)中校方、后勤集團(tuán)、物業(yè)公司相互扯皮、推諉的現(xiàn)象，使得一些問題需要花很久時間才能解決。如有時老舊的樓房出現(xiàn)滲水，找物業(yè)公司，物業(yè)公司認(rèn)為這不是其管理范圍，推給后勤集團(tuán)，后勤集團(tuán)以經(jīng)費為由，推給校方，而校方認(rèn)為這是屬于物業(yè)管理的，再踢給物業(yè)公司，這使得問題長久得不到解決，影響了教工的身心健康。此外，存在一些特權(quán)服務(wù)。對領(lǐng)導(dǎo)要求的服務(wù)，盡量優(yōu)先滿足，如優(yōu)先給予停車位或是預(yù)留停車位，甚至不收停車管理費；對于普通教職工找個停車位都覺得困難。

（四）住戶觀念轉(zhuǎn)變滯后

廣西高校住宅區(qū)中的基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)與建設(shè)，綠化地帶的管護(hù)、消防安全、室內(nèi)水電管線維護(hù)、網(wǎng)絡(luò)維護(hù)與建設(shè)所需的費用，基本都是由學(xué)校大包大攬，學(xué)校只是收取象征性的一點費用。如有的學(xué)校水費按每戶只收8元，多出的費用則由校方財政支付。此類沿續(xù)了幾十年的收費管理，被教職工認(rèn)為是理所當(dāng)然的福利。而在高校住宅區(qū)物業(yè)管理向市場化運作的改革中，不僅要交房子維修基金、還要每月定期交納垃圾清理、綠化地帶的管護(hù)、公共水電、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、停車管理等其他相關(guān)的費用，這就動了長期以來被認(rèn)為是教職工福利的“奶酪”，這使得一部分教職工心理不平衡，對改革漠不關(guān)心，使改革難以順利進(jìn)行，這也是當(dāng)前一部分高校住宅區(qū)物業(yè)管理改革步履維艱的原因之一。要徹底地轉(zhuǎn)變廣大教職工從“福利”服務(wù)思想，到“花錢買服務(wù)”[2]消費觀念中來，還需要一個過程，需要校方做廣泛的思想動員工作。

三、加強(qiáng)廣西高校住宅區(qū)物業(yè)管理的措施

（一）加強(qiáng)思想總動員與政策宣傳

當(dāng)前高校住宅區(qū)物業(yè)管理在向市場化運作改革之所以進(jìn)展不大，很大的一部分原因是改革觸動了被廣大教職工長期認(rèn)為的“奶酪”，因此，必須切除這塊“奶酪”，對廣大教職工進(jìn)行思想動員，讓其了解方針政策，從而轉(zhuǎn)變廣大教職工福利的“奶酪”到市場“花錢買服務(wù)”消費上的思想認(rèn)識，自覺的執(zhí)行上級的方針政策。要做好這一點，首先根據(jù)本校的情況，對本校住戶作周密詳細(xì)的調(diào)查，如住戶數(shù)、人數(shù)，多少是公房，多少是私房，現(xiàn)有教職工住戶、退休教職工住戶、已購置房子但調(diào)動了工作的原教職工住戶、外來租戶等等，然后根據(jù)實際情況制定切實可行的住宅區(qū)物業(yè)改革方案；其次是把政策文件、改革方案下達(dá)到各二級學(xué)院、學(xué)校各部門，由其組織對本學(xué)院、本部門教職工進(jìn)行思想動員與政策學(xué)習(xí)，并對改革方案進(jìn)行討論，提出意見，從而取得廣大教職工對住宅區(qū)物業(yè)改革的理解與支持；再次針對本校中的住戶、教職工家屬的宣傳，通過張貼宣傳材料等多種方式，加強(qiáng)對住戶與其家屬的思想教育，充分理解文件精神，擁護(hù)政策決定，認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

（二）設(shè)立公共維修基金，成立業(yè)主委員會

高校住宅區(qū)與一般商品房居住小區(qū)不同，一般商品房居住小區(qū)，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金交繳約定，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2～3%的比例向售房單位交納維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，并經(jīng)超過三分之二的業(yè)主同意方可使用，[3]這為商品房居住小區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施提供了專項的維護(hù)基金。然而，長期以來高校公共基礎(chǔ)設(shè)施的修護(hù)，都是由校方全權(quán)負(fù)責(zé)，這不僅加重高校自身的財政負(fù)擔(dān)，造成教學(xué)、科研經(jīng)費緊張。隨著高校物業(yè)改革的進(jìn)一步深入，政府出臺一系列文件嚴(yán)禁高校使用財政性資金支付應(yīng)由個人承擔(dān)的費用，如自治區(qū)財政廳下發(fā)的《關(guān)于嚴(yán)禁使用財政性資金支付應(yīng)由個人負(fù)擔(dān)的物業(yè)費和水電費的通知》（桂財行〔2016〕63號）。對此，高校住宅區(qū)物業(yè)管理的改革，必須以市場化運作為改革的方向，改變校方大包大攬的福利“奶酪”物業(yè)服務(wù)方式，向著“花錢買服務(wù)”消費的市場化運作改革，誰使用誰負(fù)責(zé)向住戶收取公共維修基金，以減輕學(xué)校的負(fù)擔(dān)。要收取上述的費用，首先是做好住宅區(qū)內(nèi)住戶的調(diào)查統(tǒng)計，加快推進(jìn)住宅區(qū)內(nèi)住戶房子產(chǎn)權(quán)化，只有住戶擁有產(chǎn)權(quán)了，才能成為真正意義上的業(yè)主，住戶只有成為業(yè)主，才能負(fù)擔(dān)起樓房公共維修基金。其次是確定公共維修基金的負(fù)擔(dān)比例，由于高校住宅區(qū)大部分都是屬于老舊住宅樓，如果按新樓比例來收取住戶公共維修基金，有失公平，應(yīng)該按二手樓房方案來辦理（住宅折舊后價值），對于沒有分配出去，由校方租給外來人員居住的，校方除了承擔(dān)這些住戶的公共維修基金，還應(yīng)承擔(dān)住宅提折舊后一定的比例的公共維修基金。其次對于調(diào)動工作了的住戶，校方應(yīng)收回原來分配的房子，再分配給本校中無房的教職工；已買斷住房，但又調(diào)動了工作的住戶，且在外面還有其他福利性個人住房的，校方應(yīng)該有權(quán)回購回住宅區(qū)內(nèi)的房子，再分配或賣給本校無房的教職工。再次，成立業(yè)主委員會，由業(yè)委會來管理維修基金，校方所承擔(dān)的比例應(yīng)由后勤管理部門的工作人員作為業(yè)主委員會代表，參與維修基金的管理，在今后對住宅進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)時，由業(yè)主委員會三分之二的成員通過時方可使用公共維修基金。

（三）推進(jìn)物業(yè)管理創(chuàng)新，加強(qiáng)住宅區(qū)秩序管理

對于當(dāng)前高校沿用了幾十年的物業(yè)管理辦法，在推進(jìn)高校住宅區(qū)物業(yè)管理向市場化中，必須學(xué)習(xí)商業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)管理的方法與制度，加強(qiáng)高校住宅區(qū)內(nèi)秩序管理，營造和諧、安全的大學(xué)校園環(huán)境。必須與國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》接軌,成為具有教育屬性的社會新型服務(wù)部門,實現(xiàn)物業(yè)管理的現(xiàn)代化,即管理觀念現(xiàn)代化、管理方式程序化、管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化、管理組織網(wǎng)絡(luò)化及管理手段現(xiàn)代化,與國際物業(yè)管理接軌[4]。在現(xiàn)實中具體的操作中，對于長期以來不收取的物業(yè)管理費、城市垃圾清理費、公共水電費必須按市場化運作要求來管理，按市場價格來收取相應(yīng)的費用。對于住宅區(qū)內(nèi)公用場合的綠地維護(hù)、運動場的管理與維護(hù)，要收取相應(yīng)的管理費用；對于屬于校方的還是屬于住宅區(qū)內(nèi)住戶負(fù)擔(dān)的公共基礎(chǔ)維護(hù)費用、水電費，要由校方與住宅區(qū)內(nèi)主委會共同協(xié)商，屬于校方負(fù)擔(dān)的，應(yīng)由校方支付，屬于業(yè)主負(fù)擔(dān)的，應(yīng)由全體主業(yè)與校方所占的比例來公攤。對于日益增多的汽車與電動自行車，應(yīng)開設(shè)規(guī)劃相應(yīng)的汽車停車場與電動自行車停車場，由物業(yè)派人專門管理，只允許本校內(nèi)的教職工車輛停放，并收取相應(yīng)的停車管理費，所得物業(yè)管理的費用，應(yīng)由物業(yè)、業(yè)主、校方三方按相應(yīng)比例共有。同時，成立以物業(yè)為主，業(yè)主為輔的住宅區(qū)內(nèi)維護(hù)員，加強(qiáng)對住宅區(qū)內(nèi)秩序管理，如對住宅區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)雞狗等的行為，堅決按市寵物飼養(yǎng)的管理條列加以管理，對私墾菜地、破壞綠化的行為，堅決制止。

（四）提高物業(yè)從業(yè)人員職業(yè)素質(zhì)與服務(wù)水平

高校住宅區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)素質(zhì)與服務(wù)水平是物業(yè)管理改革成功的重要因素。不少教職工存在這樣的矛盾心理“不怕花錢買服務(wù)，就怕花錢買來的不是服務(wù)，而是受氣”。因此，必須提高物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)與服務(wù)水平。首先，對技能崗位從業(yè)員人要進(jìn)行入職前崗位技術(shù)與職業(yè)道德培訓(xùn)，如水電、木工崗位，由于現(xiàn)在水電、木工技術(shù)的發(fā)展，水電、木工安裝工具與設(shè)備也不斷的更新，因此，對水電、木工進(jìn)行崗前的技術(shù)培訓(xùn)、安全教育、職業(yè)道德教育是十分必要的，否則仍存在不勝任本職工作或是對本職工作應(yīng)付了事，如某住戶玻璃窗壞了，需要物業(yè)派員維修，但這時木工拖踏遲遲不來，恰逢大雨，淋濕了住戶家里財物，這將導(dǎo)致住戶對物業(yè)服務(wù)的不信任，認(rèn)為自己白花錢養(yǎng)人。其次要對物業(yè)從業(yè)人員進(jìn)行入職前的職業(yè)培訓(xùn)，雖然這類服務(wù)要求不高，只要具備有勞動能力的人都可以勝任，但差別就在服務(wù)過程中的服務(wù)態(tài)度與服務(wù)質(zhì)量。如物業(yè)從業(yè)人員在打掃樓梯中，只有端正勞動態(tài)度，把樓梯樓道打清潔全面，不僅要把地板打掃干凈，還要做到天花板無蛛網(wǎng)、地板死角無粉塵，只有全面的清潔干凈，才讓住戶感到稱心如意。因此，加強(qiáng)物業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)培訓(xùn)是十分必要的，只有物業(yè)從業(yè)人員態(tài)度端正、服務(wù)質(zhì)量好，就會讓業(yè)主覺得花錢買來的服務(wù)物有所值。再次，要提高服務(wù)水平，物業(yè)從業(yè)人員對待所有的用戶要平等對待，對住戶合理要求，要想方設(shè)法來解決，而不是口氣生硬的拒絕；如果實在不能解決的，要禮貌地向住戶道歉，希望得到住戶的諒解。如前面說的停車的事，停車管理人員不能看菜下單，而是想法設(shè)辦協(xié)調(diào)，盡量解決住戶停車需求?？傊?，深化高校住宅區(qū)物業(yè)管理的改革，建立起行之有效的物業(yè)管理制度與管理方法，不僅使教職工安心于教學(xué)、科研工作，減輕高校財政負(fù)擔(dān)，而且對營造安全和諧的校園環(huán)境具有重要的意義。

［參考文獻(xiàn)］

［1］陳華義．高校后勤組織人力資源開發(fā)研究［J］．人力資源管理，2014(1).

［2］陳志武.建立廣西高校住宅物業(yè)服務(wù)管理新模式［J］.廣西教育學(xué)院學(xué)報，2014(1）.

篇(5)

（1）把圖書館行政管理人員從繁雜瑣碎的后勤事務(wù)中解脫出來，把時間和精力用于文獻(xiàn)資料的專業(yè)研究、整理中去。在舊的管理模式下，圖書館館長或綜合管理部門在做好日常業(yè)務(wù)和行政工作的同時，還要兼顧于圖書館的物業(yè)管理與維護(hù)工作。館內(nèi)的衛(wèi)生保潔等工作也需要館員完成，放下重要的文獻(xiàn)服務(wù)等工作去做非業(yè)務(wù)領(lǐng)域的簡單勞動，這就造成了人力資源浪費的現(xiàn)象［1］。（2）實現(xiàn)物業(yè)管理社會化解決了很多高校圖書館缺乏物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)人員的困難，可以利用物業(yè)管理公司具有的專業(yè)技術(shù)人才資源進(jìn)行高效服務(wù)。對于高校圖書館，特別是現(xiàn)代化圖書館需要采用新的管理模式、新的標(biāo)準(zhǔn)和新的服務(wù)方式，有了專業(yè)的物業(yè)管理隊伍進(jìn)行科學(xué)的管理，可以使圖書館的先進(jìn)設(shè)備得到有效的綜合性利用，利于延長圖書館財產(chǎn)的使用壽命，從而為學(xué)校節(jié)省維修和建設(shè)費用［2］。（3）在市場經(jīng)濟(jì)背景下，對傳統(tǒng)模式下圖書館的行政后勤管理體制形成了沖擊，現(xiàn)代化的高校圖書館物業(yè)管理模式應(yīng)運而生。為長期做到全面管理維護(hù)好繁雜的圖書館物業(yè)，并不斷提高其使用效率，滿足高校學(xué)生和教職工等不同層次、多樣化的需求，需要采取市場化調(diào)節(jié)、企業(yè)化經(jīng)營和社會化的物業(yè)管理模式來實現(xiàn)。這是高校圖書館功能發(fā)生變化的客觀要求，也是社會分工的必然結(jié)果。

2關(guān)于高校圖書館物業(yè)管理社會化的幾種機(jī)制

圖書館和物業(yè)公司的共同協(xié)作才能保障物業(yè)的正常運行，一方面物業(yè)公司要提高綜合服務(wù)能力和服務(wù)質(zhì)量，另一方面圖書館也要做好監(jiān)督和協(xié)調(diào)等方面的工作［3］。

2．1高校圖書館物業(yè)社會化后的監(jiān)督機(jī)制

高校應(yīng)全面考慮服務(wù)信譽和服務(wù)質(zhì)量等條件，嚴(yán)格要求專業(yè)資質(zhì)，選取實力強(qiáng)、信譽好、收費合理的物業(yè)公司進(jìn)行合作，以雙方簽訂的《物業(yè)委托管理合同》為依據(jù)，定期或隨時進(jìn)行檢查，并根據(jù)實際情況作出調(diào)整和補(bǔ)充。此外，圖書館的管理部門應(yīng)制訂出一套具體有效的考核標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度等方面讀者和館員的滿意程度，按期進(jìn)行考核，建立檔案記錄。依照考核結(jié)果，在舉行的定期例會上，參考群眾意見提出改進(jìn)措施，并按合同期限內(nèi)年度綜合考核結(jié)果，決定該公司能否續(xù)簽［4］。嚴(yán)格按照合同規(guī)定的雙方合作范圍、運作方式、責(zé)任劃分、檢查評估標(biāo)準(zhǔn)及賠償問題等進(jìn)行實施［5］。每項工作都有具體的標(biāo)準(zhǔn)和要求，如圖書館管理部門對物業(yè)公司雇傭的消防監(jiān)控、設(shè)施維修等人員是否具有專業(yè)資格證書，有無上崗證；圖書館內(nèi)勤雜人員是否取得健康證和保險等情況，都必須進(jìn)行監(jiān)督檢查。對物業(yè)公司的實際在崗員工數(shù)量、時間等與物業(yè)管理合同是否相符，進(jìn)行定期或隨機(jī)檢查，明確違約責(zé)任和經(jīng)濟(jì)處罰辦法。

2．2高校圖書館物業(yè)社會化后的管理機(jī)制

嚴(yán)格按照國家和地方頒布的各種物業(yè)管理法規(guī)、學(xué)校的規(guī)定，以及物業(yè)公司的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)管理，完善規(guī)章制度，明確不同崗位的工作職責(zé)和工作規(guī)范，包括安全防火制度、消防監(jiān)控及門衛(wèi)值班制度、衛(wèi)生清潔標(biāo)準(zhǔn)等。讓各個工作崗位，各項程序有章可依、按章辦事。合理的規(guī)章制度和工作規(guī)范還要結(jié)合本館的實際情況，做到具體明確，具有可操作性，具有獎勵與懲罰的措施，保證物業(yè)管理工作順利進(jìn)行。在實施物業(yè)社會化管理過程中，要始終參與到具體管理工作中去，尤其是對現(xiàn)代化圖書館內(nèi)消防設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)、大型機(jī)電設(shè)備等各種關(guān)鍵崗位技術(shù)操作要領(lǐng)和運行情況要全面掌握，并且按照國家相關(guān)法規(guī)接受專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，持有上崗資格證書。這樣在與物業(yè)公司談判簽訂合同和今后的日常管理中，就能掌握主動權(quán)。高校圖書館的物業(yè)管理社會化后，也應(yīng)該遵循市場規(guī)律，引入競爭機(jī)制。既可以引入資質(zhì)優(yōu)良、管理經(jīng)驗豐富、信譽好、實力強(qiáng)的企業(yè)為圖書館服務(wù)，也可以使現(xiàn)有物業(yè)公司產(chǎn)生危機(jī)意識。與物業(yè)公司簽訂合同的期限最宜為兩年一次，這樣能兼顧到雙方的利益。

2．3高校圖書館物業(yè)社會化后的協(xié)調(diào)機(jī)制

篇(6)

文章主要對高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，探討了其存在的原因，對其推行的意義以及推行過程中遇到的問題進(jìn)行了闡述。針對這些問題，提出了有針對性的提高物業(yè)管理水平的措施，認(rèn)為高校應(yīng)該選擇高質(zhì)量外包模式，做好日常監(jiān)管，提高學(xué)校的物業(yè)管理水平。

關(guān)鍵詞：

高校；物業(yè)管理；問題；對策

一、高校物業(yè)管理中存在的問題

1、物業(yè)管理的具體定位不夠精準(zhǔn)

相較于現(xiàn)在的社會物業(yè)管理而言，學(xué)校的物業(yè)管理與其存在著一定的相似性，但是它又有著自己的特點。它的性質(zhì)更加趨向于公益和服務(wù)，功能更加重視實用。現(xiàn)在，國內(nèi)的大部分高校的后勤部門在進(jìn)行物業(yè)管理的時候，都有著過于重視經(jīng)濟(jì)效益的傾向，忽視了社會效益。這實際上就是學(xué)校的物業(yè)管理定位不夠精準(zhǔn)的表現(xiàn)———高校的物業(yè)在進(jìn)行管理的時候，確實需要控制自己的管理成本，但是同時還應(yīng)該注意到學(xué)校有著明顯的教育屬性，過分追求經(jīng)濟(jì)效益對于高校的長遠(yuǎn)發(fā)展是非常不利的。物業(yè)管理部門應(yīng)該在這二者之間尋找一個良性的中間點，使這兩方面實現(xiàn)平衡與穩(wěn)定［1］。

2、高校物業(yè)管理的定義并不清楚

高校的物業(yè)管理實際上并不是獨立存在的。它必須受到來自各個層級的監(jiān)管和控制，這種管理模式中，物業(yè)管理是由學(xué)校的相應(yīng)部門進(jìn)行管理的，它隸屬于高校的行政單位。但是與此形成對比的是，物業(yè)管理部門的真正針對對象是學(xué)校里的普通學(xué)生和老師。因為這種管理與服務(wù)上的區(qū)別，對于“物業(yè)管理究竟是什么”“究竟應(yīng)該怎樣進(jìn)行物業(yè)管理”這樣的基礎(chǔ)性問題，達(dá)成一致的難度也是比較大的。這就會使物業(yè)管理出現(xiàn)職責(zé)與權(quán)限上的混亂。

3、物業(yè)管理部門的職責(zé)界限不夠清晰

國內(nèi)高校采取的物業(yè)管理模式大多為這樣的———高校設(shè)置專門的物業(yè)管理部門，它自己管理或代表學(xué)校進(jìn)行物業(yè)公司的選擇，并和物業(yè)公司簽訂專門的合同。站在學(xué)校中各個單位、學(xué)院以及學(xué)生的方面來想，物業(yè)公司的本質(zhì)是一個服務(wù)機(jī)構(gòu)，它的職責(zé)就是為校園提供便利，使教師能夠正常開展工作，學(xué)生能夠順利的進(jìn)行學(xué)習(xí)，管理部門能夠做好日常工作。但是，現(xiàn)在國內(nèi)高校的各單位、學(xué)院間有著不小的管理區(qū)別，而這些看似無關(guān)的區(qū)別將對物業(yè)的管理工作帶來一定的影響［2］。各單位、學(xué)院對物業(yè)部門有著不同的要求，不同的教師對物業(yè)部門也有不同的期望，這就使物業(yè)管理工作的難度被極大的提高了。但是在學(xué)校和相關(guān)企業(yè)簽訂合同的時候，這些細(xì)微的區(qū)別卻并沒有得到細(xì)致的表現(xiàn)，這就使物業(yè)管理公司在日后的工作中缺少賴以生存的憑證。這個問題存在的原因就是高校并沒有對學(xué)校的物業(yè)管理以及各單位、學(xué)院的相關(guān)工作進(jìn)行區(qū)分，沒有及時將各單位、學(xué)院的想法傳遞給物業(yè)部門，雙方?jīng)]有實現(xiàn)有效溝通，這就使物業(yè)管理公司難以真正適應(yīng)學(xué)校的需要，滿足高校內(nèi)部的實際發(fā)展要求。

4、高校的物業(yè)資金預(yù)算不足

對于物業(yè)管理而言，資金就好像是它的血液，缺之不可。高校物業(yè)管理的經(jīng)費從哪里來呢？對于大部分高校而言，物業(yè)管理的經(jīng)費實際上是需要來自學(xué)校財政的支持的，學(xué)校撥款是其主要來源。也正因如此，學(xué)校的物業(yè)費用以及具體服務(wù)內(nèi)容而言，高校內(nèi)的師生還是非常關(guān)注的，這也就成了物業(yè)管理部門的一個巨大的工作困難。高校的經(jīng)費并不是很充足，這就會使高校后勤部門自己管理或在進(jìn)行物業(yè)管理公司選擇的時候有著比較大的局限———經(jīng)費和質(zhì)量之間怎樣實現(xiàn)利益的最大化。這就需要高校打開競爭的大門，為物業(yè)管理企業(yè)提供更為公開透明的競爭機(jī)會，只有這樣才能促使物業(yè)管理公司實現(xiàn)良性競爭，進(jìn)而幫助學(xué)校進(jìn)一步壓縮成本，獲得更為理想的物業(yè)服務(wù)［3］。

5、學(xué)校物業(yè)管理部門本身存在缺陷

因為歷史原因的限制，大多數(shù)高校的物業(yè)管理并沒有較高的服務(wù)意識，它們并沒有意識到自己的服務(wù)價值以及社會職責(zé)，這也就使學(xué)校的物業(yè)管理部門沒有能夠給校內(nèi)的師生留下較好的印象。而且有些高校的物業(yè)管理部門未按規(guī)定履行自己的職責(zé)，對于服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行私自減少或完全不作為，未按要求為師生提供相應(yīng)的服務(wù)。由于近幾年經(jīng)濟(jì)變化，學(xué)校物業(yè)管理部門的成本一直在逐漸變大，這也就使物業(yè)管理壓力變得越來越大。大部分高校第一線的物業(yè)服務(wù)人員屬于集體編制，還存在吃“大鍋飯”的理念，干好干壞一個樣，也限制了高校物業(yè)服務(wù)發(fā)展的水平

二、高校物業(yè)管理的方法

1、對物業(yè)管理的具體職責(zé)進(jìn)行定位

對物業(yè)管理的具體職責(zé)進(jìn)行精準(zhǔn)的定位一方面可以使學(xué)校更好的進(jìn)行監(jiān)管，這種監(jiān)管既包括對物業(yè)服務(wù)部門本身質(zhì)檢標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)管，也包括對物業(yè)服務(wù)部門日常工作的檢查；另一方面還可以為學(xué)校物業(yè)管理水平的提高奠定基礎(chǔ)。根據(jù)最近的調(diào)研以及我校物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)經(jīng)驗，筆者對高校物業(yè)管理的作用進(jìn)行了總結(jié)，具體如下：首先，專業(yè)的高校物業(yè)管理給學(xué)校的日常工作與運轉(zhuǎn)，學(xué)生生活營造出方便，輕松的生活氛圍。其次，高校物業(yè)管理能夠利用自己的職責(zé)對學(xué)校的日常工作，特別是師生的行為進(jìn)行必要的規(guī)范和管理。這種管理能夠幫助學(xué)生養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣，在接受服務(wù)的時候?qū)W會做人，在校園氛圍中茁壯成長。這對于幫助學(xué)校營造和諧向上的校園文化有著非常重要的意義和價值。最后，優(yōu)秀的高校物業(yè)管理可以幫助高校實現(xiàn)一定意義上的保值和增值。在實際過程中，這三個方面缺一不可，否則物業(yè)管理很難發(fā)揮出自己的實際效果和作用。

2、提高宣傳水平，明確物業(yè)管理的權(quán)限與職責(zé)

高校物業(yè)服務(wù)部門應(yīng)該提高對自己的宣傳水平，其中最重要的宣傳途徑就是搭建真正有效的溝通渠道，幫助物業(yè)服務(wù)部門和學(xué)生，教師進(jìn)行有效的溝通，從而弄明白師生對于物業(yè)管理的期待和理解。此外，物業(yè)服務(wù)部門應(yīng)該加強(qiáng)管理，使員工的整體水平維持在專業(yè)水準(zhǔn)之上。高校自己管理或在進(jìn)行外包招標(biāo)的時候，應(yīng)該明確自己的要求，對服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行必要的細(xì)化，避免在日后的管理工作中出現(xiàn)職責(zé)和權(quán)限不清的情況，這將為物業(yè)管理部門或企業(yè)提高自己的工作效率以及服務(wù)質(zhì)量奠定扎實的基礎(chǔ)。而當(dāng)面對超過職責(zé)范圍的工作時，需要及時溝通，留下準(zhǔn)確的溝通協(xié)議，為接下來的合作以及費用問題提供必要的依據(jù)。

3、對學(xué)校各部門間的物業(yè)管理的權(quán)限進(jìn)行明晰

對于高校的物業(yè)管理而言，監(jiān)督考核委員會的存在和意義是非常有必要的。這個委員會并不是隨意組成的，它是由相關(guān)單位和學(xué)院的代表組成。這種安排一方面可以幫助物業(yè)管理公司更好的進(jìn)行日常管理，另一方面也可以方便各單位、學(xué)院以及物業(yè)管理公司之間的溝通。

4、物業(yè)管理部門應(yīng)該提高自己的實際水平

物業(yè)管理部門需要對自己的服務(wù)理念進(jìn)行調(diào)整，提高相關(guān)服務(wù)者的服務(wù)思想，在進(jìn)行管理的時候應(yīng)該嚴(yán)格遵守學(xué)校的相關(guān)規(guī)定，不斷提高自己員工的專業(yè)素養(yǎng)，使企業(yè)一直保持積極向上的成長態(tài)勢，主動向業(yè)界先進(jìn)者學(xué)學(xué)習(xí)，吸取他們的先進(jìn)經(jīng)驗，使自己的管理和社會一流企業(yè)接軌。高校物業(yè)部門應(yīng)該對員工的實際工作效果進(jìn)行主動總結(jié)，制定一系列的獎懲制度和多勞多得制度，調(diào)動員工的積極性。這將幫助物業(yè)管理部門提高自己的物業(yè)管理水平。

三、結(jié)語

由于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)情況不斷發(fā)生變化，體制改革不斷推進(jìn)，高等院校的物業(yè)管理迎來了改革的必然浪潮，這種情況下各個高校必須主動對自己的物業(yè)管理進(jìn)行挑戰(zhàn)。高?？梢砸M(jìn)優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在享受高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)同時，可以學(xué)習(xí)先進(jìn)的物業(yè)服務(wù)理念和經(jīng)驗，使物業(yè)管理跨入新的臺階。

作者：劉憲 劉松青 單位：福州大學(xué)后勤管理處 福州大學(xué)基建資產(chǎn)管理處

參考文獻(xiàn)：

［1］張國鋒，李紅•高校后勤社會化模式探討［J］．鞍山師范學(xué)院學(xué)報，2000（2）．

篇(7)

當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀已經(jīng)跟不上業(yè)主的新需求，最重要的制約因素就是人才限制。問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1．物業(yè)管理企業(yè)人員結(jié)構(gòu)不合理。據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會開展的行業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)管理行業(yè)從事管理崗位即企業(yè)管理層人員約占總?cè)藬?shù)15％，從事操作崗位即企業(yè)一線操作工人則占到總?cè)藬?shù)約85％。這一數(shù)據(jù)表明，物業(yè)管理仍屬于勞動密集型行業(yè)，從業(yè)人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤其是秩序維護(hù)員所占的比例過大（近四成）。中國物業(yè)管理協(xié)會2007年完成的行業(yè)調(diào)查，調(diào)查企業(yè)總數(shù)為4600家，覆蓋了全國31個省、自治區(qū)、直轄市，共涉及128個城市和地區(qū)。調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員總?cè)藬?shù)772032人。

2．物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，缺乏專業(yè)化和穩(wěn)定性。。物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，由此導(dǎo)致員工薪酬偏低，難以吸引高素質(zhì)人才和保持人員的穩(wěn)定，阻礙了企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會開展的行業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)管理行業(yè)管理人員中約有67％沒有中級以上職稱，操作人員中約90％沒有中級技工證書，技術(shù)力量的薄弱是顯而易見的。這意味著大量涉及技術(shù)水平的設(shè)施設(shè)備維護(hù)工作需要通過外包專業(yè)公司來完成，而企業(yè)同樣對外包單位的技術(shù)指導(dǎo)和監(jiān)督也存在力不從心的問題。

3．物業(yè)企業(yè)與政府部門之間缺乏有效的溝通。物業(yè)行業(yè)發(fā)展迅速，但管理體制沒有跟上，缺乏先進(jìn)的管理措施和手段，管理部門無法機(jī)試了解企業(yè)的狀況和業(yè)主的需求，也無法機(jī)試的制定出有利于企業(yè)發(fā)展的政策法規(guī)，使得企業(yè)的發(fā)展處于盲目和無序的狀態(tài)。2010年春節(jié)過后，從長三角、珠三角逐漸蔓延到內(nèi)陸地區(qū)的“用工荒”，讓物業(yè)管理業(yè)界受到很大影響。在廣州市珠海區(qū)于今年初舉行的第一場招聘會上，58家企業(yè)提供了2858個崗位，開出的薪水較去年提高一成以上，但絕大部分崗位仍未招到人。這58家企業(yè)中，八成都是服務(wù)行業(yè)，以酒店餐飲、物業(yè)管理公司為主。廣州的一些物業(yè)服務(wù)公司不得不變通———在金桂圓、嘉和苑等小區(qū)，都實行“秩序維護(hù)員＋樓管”的這一安防體系：樓管員負(fù)責(zé)樓宇內(nèi)部，多由社會的“4050”人員組成，而年輕的秩序維護(hù)員則重點投入到園區(qū)巡邏及大門樓崗、監(jiān)控崗等重要部位的站崗和巡邏。面對這些亟待解決的問題，我國大力發(fā)展高等職業(yè)教育的政策為企業(yè)的發(fā)展帶來了機(jī)遇。

二、高校物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式建立的基本條件

1．企業(yè)需要懂管理、會管理的物管人才。1981年，我國第一家物業(yè)管理企業(yè)在深圳誕生，從此，物業(yè)管理伴隨著我國城市化與房地產(chǎn)的發(fā)展而迅速發(fā)展起來，2008年末，我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)58406個，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員2501195人。許多物業(yè)基礎(chǔ)管理者大多是由非專業(yè)人員組成，來源大概可以分為三類：一類是有原房管所職工直接轉(zhuǎn)化而來的，這類人員不熟悉現(xiàn)代物業(yè)管理的模式；另一類是學(xué)公共管理、飯店管理的人員，他們有一定的能力，但不熟悉物業(yè)管理的細(xì)微方面；還有一類是學(xué)習(xí)物業(yè)管理專業(yè)的中專生，大專生，他們能夠勝任基本的物業(yè)管理工作，但往往缺乏管理的戰(zhàn)略思維，創(chuàng)新思想，在工作中處于被動的地位，不具備從戰(zhàn)略上進(jìn)行管理的能力。隨著社會的發(fā)展、人們對生活品質(zhì)要求的提高，社會上對物業(yè)管理也有了新的認(rèn)識，越來越多的人投身物業(yè)管理行業(yè)。但由于市場需求量大，還是出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象。

2．高校為物業(yè)管理人才的培養(yǎng)提供了時間和空間上的條件。我國物業(yè)管理開始進(jìn)入快速發(fā)展時期，物業(yè)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)從職能型向管理型傾斜，企業(yè)需要大量復(fù)合型人才來改善原有人才結(jié)構(gòu)。高職教育非常的靈活務(wù)實，行業(yè)中需要什么樣的人才，高?？梢酝ㄟ^課程的設(shè)置等方式來滿足這些需求。學(xué)生從進(jìn)入學(xué)校學(xué)習(xí)開始，就會一直接觸到物業(yè)管理行業(yè)所需要的各類技能訓(xùn)練，畢業(yè)后走上工作崗位只需要很短的時間就可以完全投入到工作當(dāng)中去，為企業(yè)節(jié)省了管理的成本。高校在對學(xué)生進(jìn)行培養(yǎng)的過程中，根據(jù)行業(yè)的需要，幫助學(xué)生在校期間就能夠考取相應(yīng)的職業(yè)資格證書，滿足了企業(yè)對人才的需求。高校的環(huán)境會產(chǎn)生許多建立在理論基礎(chǔ)之上的管理方式方法，而學(xué)生們也會從中受到很大的啟發(fā)，當(dāng)這些擁有全新思維方式的人才走入企業(yè)，也許就會迎來一個不同的時代。

三、高校職業(yè)教育與物業(yè)管理人才培養(yǎng)的對接

1．結(jié)合實際，因地制宜的發(fā)展專業(yè)教育。隨著行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)專業(yè)的分工是越來越細(xì)了，高?？梢愿飿I(yè)管理協(xié)會、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會進(jìn)行一些業(yè)務(wù)溝通，獲取一些行業(yè)信息，比如說現(xiàn)在的企業(yè)，在物業(yè)管理這一塊非常的缺乏的是物業(yè)設(shè)施、設(shè)備維修方面的人才，所以高校就要相應(yīng)增設(shè)物業(yè)管理設(shè)施、設(shè)備維修等方面課程的比例，物業(yè)協(xié)會和房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會也相應(yīng)的幫助解決一些硬件的問題，包括實訓(xùn)基地、實習(xí)單位，畢業(yè)生就業(yè)等等。

2．打破了學(xué)科界限，根據(jù)專業(yè)能力的要求建立新型的模塊式的課程體系。物業(yè)管理專業(yè)是一個綜合性的專業(yè)，物業(yè)管理純粹的談管理不知道怎么管，必須是在掌握一定技能的基礎(chǔ)上管理?，F(xiàn)在的高校都開設(shè)了許多的專業(yè)，在這些專業(yè)里面，有例如：建筑工程、電子商務(wù)等專業(yè)，可以打破專業(yè)學(xué)科界限，與其它專業(yè)進(jìn)行合作，起到一個資源共享和優(yōu)勢互補(bǔ)的關(guān)系。

3．深化教學(xué)改革推行校企合作的方式。高校要與物業(yè)管理企業(yè)合作成立專業(yè)的委員會，共同探討物業(yè)專業(yè)設(shè)置方向和內(nèi)容，通過這樣的專業(yè)設(shè)置培養(yǎng)出來的學(xué)生才是企業(yè)需要的。高校學(xué)校的學(xué)生每年定期到這些物業(yè)管理企業(yè)去實習(xí)，讓學(xué)生對物業(yè)行業(yè)的認(rèn)識更加清晰具體。

4．加強(qiáng)校企交流，促進(jìn)雙師型教師的培養(yǎng)。可以采用“走出去、請進(jìn)來”的方式，高校專職老師帶領(lǐng)學(xué)生下企業(yè)，而物業(yè)管理企業(yè)也可以聘請有經(jīng)驗的資深物管人員到學(xué)校教授實踐課。這樣做既可以讓高校的專職教師通過下企業(yè)擁有更多的實際經(jīng)驗，又可以讓企業(yè)當(dāng)中有能力的人員幫助學(xué)生更快的學(xué)習(xí)到相關(guān)的專業(yè)知識，而不是只會紙上談兵。