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篇(1)

關(guān)鍵詞:作業(yè)成本法;房地產(chǎn);流程再造;作業(yè)分析;成本核算

中圖分類號:F224.0 文獻標(biāo)識碼:A

一、作業(yè)成本法概述

作業(yè)成本法簡稱ABC法,是以作業(yè)作為間接費用分配的基礎(chǔ),以作業(yè)為中心,通過對作業(yè)成本的確認(rèn)和計量,對所有作業(yè)活動跟蹤反映,消除“不增值作業(yè)”,改進“可增值作業(yè)”,從成本產(chǎn)生的源頭入手,分析成本發(fā)生的前因后果,按成本動因的多標(biāo)準(zhǔn)分配,提高了成本計算的準(zhǔn)確性,引導(dǎo)管理人員將注意力集中在成本發(fā)生的原因及成本動因上。其計算思路是:產(chǎn)品消耗作業(yè),作業(yè)消耗資源,根據(jù)生產(chǎn)費用發(fā)生的原因匯集到作業(yè),并計算出作業(yè)成本,再按產(chǎn)品生產(chǎn)所消耗的作業(yè)量,將作業(yè)成本計入產(chǎn)品成本。強調(diào)費用支出的合理有效性,而不論其與產(chǎn)出是否直接相關(guān),就一個制造中心而言,所有的費用支出只要是合理有效的,都是對最終產(chǎn)品有益的支出,就應(yīng)計入產(chǎn)品成本。通過對作業(yè)成本的計算和有效控制,克服傳統(tǒng)成本法中間接費用責(zé)任不清的缺點,并且將以往不可控的間接費用在ABC中變?yōu)榭煽?。ABC法不僅能精確地計算成本,解決共同成本的分配問題,更是一種以價值鏈分析為基礎(chǔ)的、服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略需要的一種現(xiàn)代成本管理方法。目前,作業(yè)成本法已在西方國家得以廣泛認(rèn)可與實施。

二、作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用

房地產(chǎn)開發(fā)項目的直接費用比率下降、產(chǎn)品多樣化及異質(zhì)性等特點符合作業(yè)成本法的應(yīng)用前提。作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用,主要體現(xiàn)在以下三個方面:

1、準(zhǔn)確核算開發(fā)成本?，F(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視開發(fā)間接費用的核算。一般是將各開發(fā)間接費用項目金額匯總,按直接開發(fā)成本比例法或預(yù)算造價比例法分配計入單位產(chǎn)品開發(fā)成本。上述間接費用核算方法的弊端為:一是各開發(fā)項目本身產(chǎn)生的間接費用不平均,其核算出的成本不合理、不真實;二是間接費用反映到項目產(chǎn)品成本上后,無法準(zhǔn)確追溯回來,也無法找出間接費用實際的發(fā)生動因,從而無法有效地對間接費用進行控制。

考慮到作業(yè)成本法能使間接費用的準(zhǔn)確分配,可以將作業(yè)成本法引入到房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中,具體步驟如下:①根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際特點,以房地產(chǎn)開發(fā)過程中各工序為基準(zhǔn)劃分各項作業(yè),建立作業(yè)中心,確認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的各項間接費用,如折舊費、修理費等,注意選取影響較大的間接費用項目;②針對房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項間接費用的發(fā)生背景,結(jié)合開發(fā)實際,找出各項成本動因,是成功實施作業(yè)成本法關(guān)鍵的一步,并建立作業(yè)成本庫及其成本動因分析表;③確定成本分配率,匯集各項作業(yè)成本費用,并分配記入各開發(fā)產(chǎn)品成本。計算公式為:某作業(yè)成本庫分配率=某作業(yè)價值合計/某作業(yè)動因總量;間接費用分?jǐn)偝杀?某作業(yè)成本庫分配率×被某開發(fā)產(chǎn)品耗用成本動因數(shù)量,將分配某開發(fā)產(chǎn)品的各作業(yè)成本庫分?jǐn)偝杀九c直接成本合并匯總,計算得出開發(fā)產(chǎn)品的成本。

2、流程再造。房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)相比,其流程的柔性更強、彈性更大、受項目所處環(huán)境變化的影響大、在項目開發(fā)過程中不確定的因素或偏離當(dāng)初預(yù)測發(fā)生的情況較多,即使相同類型的項目,由于其資金、地域、管理能力等的差異也會存在千差萬別的流程。所以,作業(yè)成本法在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用將具有更廣闊的前景。作業(yè)成本管理是一個基于流程的動態(tài)系統(tǒng),通過價值鏈分析房地產(chǎn)開發(fā)全部價值活動,完整地認(rèn)識和把握開發(fā)全過程的主要成本動因,明白整個流程中的主要活動、次要活動、必需的活動和多余的活動,從而將作業(yè)細(xì)分為增值作業(yè)和不增值作業(yè),對于不增值和低效作業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在開發(fā)過程中予以剔除,橫向?qū)Ρ雀偁帉κ謨r值鏈和縱向?qū)Ρ刃袠I(yè)價值鏈,并對作業(yè)進行聯(lián)系、整合、選擇等處理,協(xié)調(diào)組織內(nèi)部的各項作業(yè)使各項作業(yè)之間環(huán)環(huán)相扣形成較為理想的作業(yè)鏈,保證每項必要作業(yè)都以最高效率完成,保證企業(yè)的競爭優(yōu)勢,改善成本構(gòu)成和提高作業(yè)的質(zhì)量及效率,打造企業(yè)核心競爭力。

房地產(chǎn)開發(fā)流程再造的步驟如下:①繪制現(xiàn)有開發(fā)流程圖,描述流程中的活動;②借助魚刺圖等工具發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有開發(fā)流程中存在的問題,按照問題的重要性,確定解決問題的優(yōu)先順序;③尋求解決問題的方法,由專人負(fù)責(zé)實施;④評估實施結(jié)果,修正解決方案,重新實施;⑤進行下一個問題的解決;⑥進行新一輪的流程分析,使整個房地產(chǎn)開發(fā)流程更精練,各環(huán)節(jié)自然銜接,運轉(zhuǎn)自如。通過流程優(yōu)化重組,結(jié)束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接,減少審核和監(jiān)督,提高房地產(chǎn)開發(fā)流程的運轉(zhuǎn)效率。

3、作業(yè)分析。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流程進行再造后,進一步對流程中的各個作業(yè)進行分析,即通過對作業(yè)的識別與計量、資源費用的歸集與確認(rèn)、成本對象消耗作業(yè)的確認(rèn)與計量、成本費用的歸集等步驟,分析評價作業(yè)的有效性和增值性,以提高作業(yè)效率、減少資源消耗、增加產(chǎn)出價值。具體來講,對各作業(yè)進行作業(yè)動因分析、資源動因分析和作業(yè)間的綜合分析。作業(yè)動因分析的目的在于揭示實際成本與計劃或目標(biāo)成本的差異,了解成本形成過程及發(fā)生的原因,從而對間接費用進行成本控制,在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,作業(yè)動因有產(chǎn)品產(chǎn)量、工時、企業(yè)的生命周期等各種變量因素。資源動因反映了作業(yè)中心對間接資源的耗用情況,將間接成本按資源動因分配到各房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中。通過分析各作業(yè)中心所用資源,對產(chǎn)品所耗資源進行全面而詳細(xì)的追溯,能有效地減少資源浪費,提高資源利用效率。作業(yè)動因分析與資源動因分析僅是針對某個作業(yè)中心,為了有效控制建設(shè)各階段的成本,還必須進行作業(yè)間的綜合分析,保證各作業(yè)中心能合理銜接,無重疊現(xiàn)象。這樣,整個作業(yè)鏈才能形成強大的合力,如項目前期作業(yè)可以分為:土地征用及拆遷、報批報建、規(guī)劃設(shè)計等工作,應(yīng)對該階段的工作合理排序,保證該階段目標(biāo)的完成。

因此,作業(yè)分析能進一步消除流程再造后的不增值作業(yè)與無效耗用的資源,促使損失、浪費減少到最低限度,提高決策、計劃、控制的科學(xué)性和有效性,進一步優(yōu)化已經(jīng)形成的作業(yè)鏈,降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本。

三、房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)用作業(yè)成本法應(yīng)注意的問題

本文僅僅就ABC法在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理方面的運用進行研究,在實際操作中,還應(yīng)注意以下問題:

1、考慮房地產(chǎn)企業(yè)自身情況。我國房產(chǎn)行業(yè)與先進制造行業(yè)相比,其運用先進科學(xué)技術(shù)的領(lǐng)域并不是很突出,因而開發(fā)間接費用不如一些先進制造企業(yè)明顯,但從綜合方面來看,ABC法的實施是可以帶給房產(chǎn)行業(yè)如前所述的益處。鑒于此,各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身的生產(chǎn)特點、經(jīng)營環(huán)境、成本特點和項目流程特點來實施ABC法?？梢詮年P(guān)鍵作業(yè)中心開始,逐步推進,發(fā)現(xiàn)實施過程中的問題,不斷學(xué)習(xí)、摸索,再運用到整個房地產(chǎn)開發(fā)流程,同時注意吸收其他行業(yè)企業(yè)的經(jīng)驗與總結(jié)。

2、準(zhǔn)確成本追溯與分配。ABC核算應(yīng)注意追溯于特定成本動因、成本合理分配于特定成本對象。在房地產(chǎn)開發(fā)中,不僅存在某一項工作可能存在多個成本動因,如何來合理有效地選擇成本動因;亦存在某項特定成本并無直接聯(lián)系,仍將間接成本分配給無關(guān)聯(lián)的對象,這些問題都值得進一步探討。

3、注意重要性原則。房產(chǎn)企業(yè)間接費用雜而多,各項費用金額有大有小,獲取各項費用數(shù)據(jù)本身的花費有多有少,應(yīng)依據(jù)重要性原則,選擇某些經(jīng)常發(fā)生的、額度較大的費用進入ABC核算體系。

4、要在房地產(chǎn)企業(yè)中成功實施ABC法,還應(yīng)特別關(guān)注管理上層的支持、信息技術(shù)力量的強弱以及與財務(wù)、預(yù)算系統(tǒng)的集成等。

(作者單位:重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院)

主要參考文獻:

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關(guān)鍵詞：全面風(fēng)險管理；房地產(chǎn)；開發(fā)；項目

中圖分類號：C93文獻標(biāo)識碼：A文章編號：1672-3198（2008）08-0075-02

1房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險管理的方法

全面風(fēng)險管理方法是風(fēng)險管理流程實施的具體手段，建立風(fēng)險管理方法體系有助于各個流程的具體執(zhí)行。經(jīng)過多年的發(fā)展，項目風(fēng)險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產(chǎn)開發(fā)項目全部風(fēng)險的全面分析提供了可能。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風(fēng)險管理方法匯總起來，比較各種方法的優(yōu)點和缺點，找出其在房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理中的適用范圍，在進行項目風(fēng)險管理時，可以針對各個階段的特點快速選擇有效的方法進行風(fēng)險的定性和定量分析。

在全面風(fēng)險管理框架中目標(biāo)體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風(fēng)險管理的目標(biāo)制定和執(zhí)行；組織體系是基礎(chǔ)，從組織制度上保證風(fēng)險管理各項工作的順利進行，培養(yǎng)全員風(fēng)險管理的氛圍；流程體系是關(guān)鍵，房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的風(fēng)險都要按照風(fēng)險管理流程進行風(fēng)險識別、風(fēng)險分析、風(fēng)險處理和風(fēng)險監(jiān)控；方法體系是手段，促進全部風(fēng)險的管理。四大體系相輔相成，共同構(gòu)成了一個相對完整的房地產(chǎn)項目全面風(fēng)險管理體系。各個體系的具體關(guān)系（如圖1）。

2房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險管理的流程

2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別

房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別是風(fēng)險管理的基礎(chǔ)。主要用來確定風(fēng)險來源和進行風(fēng)險分類的過程。風(fēng)險識別是在房地產(chǎn)開發(fā)項目工作分解的基礎(chǔ)上進行的，即針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的不同階段，進行風(fēng)險識別。不同階段的風(fēng)險因素不同，風(fēng)險分類和分組的依據(jù)也不同。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險評估

房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險評估是通過對風(fēng)險的定性分析和定量分析，估計房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果，在此基礎(chǔ)上將風(fēng)險按照高、中、低風(fēng)險對風(fēng)險進行排序，編制風(fēng)險列表，最后根據(jù)風(fēng)險的程度進行專題風(fēng)險研究的過程。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)項目的進度、成本、質(zhì)量風(fēng)險分析的范圍比建筑工程項目的進度、成本和質(zhì)量的范圍要寬，應(yīng)該從項目可行性研究、項目規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)和經(jīng)營各個階段的工作特點來對其可能出現(xiàn)的風(fēng)險進行分析。

2.3房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險監(jiān)控

房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險監(jiān)控是對風(fēng)險應(yīng)對計劃執(zhí)行情況的修正和提高的過程，也是房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理有效實施的保障。風(fēng)險監(jiān)控不僅僅依據(jù)風(fēng)險應(yīng)對計劃采取風(fēng)險應(yīng)對措施，還應(yīng)該隨著項目的深入，對風(fēng)險識別、評估的結(jié)果進行修正，對風(fēng)險應(yīng)對計劃進行修改，即風(fēng)險識別、評估、應(yīng)對、監(jiān)控和再識別的循環(huán)過程。

3房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險的應(yīng)對策略

3.1風(fēng)險回避

風(fēng)險回避是根據(jù)風(fēng)險預(yù)測評價，經(jīng)過權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止開發(fā)項目，或改變開發(fā)項目條件，以避開風(fēng)險源地，從根本上消除風(fēng)險隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴(yán)重，又無其他風(fēng)險管理措施可用時，常采用風(fēng)險回避。風(fēng)險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風(fēng)險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法?？梢钥闯觯L(fēng)險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風(fēng)險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。所以，在選取風(fēng)險應(yīng)對措施時最好慎用風(fēng)險回避這種防范手段。

3.2風(fēng)險控制

風(fēng)險控制是指在風(fēng)險事件發(fā)生前、發(fā)生時及發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險損失發(fā)生概率，縮小風(fēng)險損失程度的措施。根據(jù)風(fēng)險控制目的，風(fēng)險控制可以分為風(fēng)險預(yù)防和風(fēng)險抑制。前者以降低風(fēng)險損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風(fēng)險的損失程度為目的。風(fēng)險控制從主動采取預(yù)防措施入手，消除和減少風(fēng)險隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風(fēng)險管理措施。由于風(fēng)險控制措施成本低、效益好，不會產(chǎn)生不良后遺癥。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風(fēng)險，應(yīng)優(yōu)先采用風(fēng)險控制措施。3.3風(fēng)險轉(zhuǎn)移

風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位承擔(dān)所采取的措施。風(fēng)險轉(zhuǎn)移與風(fēng)險回避不同，它不是放棄或中止項目開發(fā)，而是將開發(fā)活動中風(fēng)險可能所致?lián)p失的法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)。風(fēng)險轉(zhuǎn)移也不同于風(fēng)險控制，它不像風(fēng)險控制那樣是直接調(diào)節(jié)風(fēng)險因素達到降低風(fēng)險損失概率和程度，而是將風(fēng)臉轉(zhuǎn)移出去而間接達到降低自身的損失程度。

風(fēng)險轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產(chǎn)保險、責(zé)任保險和人身險。各種合同的對開發(fā)商和承包商的風(fēng)險影響程度不同，開發(fā)商可以根據(jù)項目的情況，采取適當(dāng)?shù)暮贤问剑侠磙D(zhuǎn)移風(fēng)險，參見表1。

風(fēng)險轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用：（1）風(fēng)險的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方（風(fēng)險接受方）之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無法進行風(fēng)險轉(zhuǎn)移；（2）被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔(dān)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險；（3）風(fēng)險轉(zhuǎn)移的成本低于其他風(fēng)險管理措施。

3.險自留

風(fēng)險自留是房地產(chǎn)開發(fā)者自己承擔(dān)風(fēng)險事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開發(fā)中，對一些無法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險，或因冒該風(fēng)險可能獲得較大利益時，在不影響開發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風(fēng)險自留措施。風(fēng)險自留可分成兩大類：計劃性風(fēng)險自留和非計劃性風(fēng)險自留。計劃性風(fēng)險自留是主動風(fēng)險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補償；（5）自負(fù)額保險。非計劃自留是被動自留，通過風(fēng)險應(yīng)急準(zhǔn)備金來應(yīng)對。風(fēng)險自留對策應(yīng)與風(fēng)險控制對策結(jié)合使用，實行風(fēng)險自留對策時，應(yīng)盡可能地保證重大項目風(fēng)險己經(jīng)保險或?qū)嵤┝孙L(fēng)險控制計劃。風(fēng)險自留對策也應(yīng)與保險對策相比較，以便做出更利于節(jié)約風(fēng)險管理成本的決定。

3.5風(fēng)險利用

風(fēng)險利用是指開發(fā)商利用人們懼怕風(fēng)險、追求安全的心理，通過參與確實存在風(fēng)險的開發(fā)活動，依靠自身扎實的風(fēng)險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風(fēng)險利用是風(fēng)險管理的較高層次，對風(fēng)險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項目經(jīng)驗，嫻熟的技巧和高度的應(yīng)變能力，才能對風(fēng)險的可利用性和可利用價值進行分析，有效利用。例如在當(dāng)前的土地市場化的條件下，經(jīng)營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產(chǎn)開發(fā)商卻另辟蹊徑，從土地一級開發(fā)入手，通過爭取某地塊土地一級開發(fā)的開發(fā)權(quán)，為獲得二級開發(fā)權(quán)打基礎(chǔ)。因為如果進行了土地一級開發(fā)，就從某種程度上提前對土地的相關(guān)信息進行了了解。在進行土地進入二級市場上市交易時具有先天的優(yōu)勢，獲取二級開發(fā)權(quán)的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風(fēng)險。

4房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險應(yīng)對中注意的問題

4.1制定風(fēng)險應(yīng)對計劃應(yīng)具有針對性

風(fēng)險應(yīng)對計劃的制定是風(fēng)險管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于項目的獨特性和唯一性，在制定應(yīng)對措施時不可能照搬現(xiàn)有的模式，必須根據(jù)項目自身的條件和項目風(fēng)險識別、評估的結(jié)果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應(yīng)對計劃時必須克服僥幸心理，為了減少費用支出，不對風(fēng)險做有效的防范。

4.2注重應(yīng)對管理方法的組合

無論是風(fēng)險控制、風(fēng)險轉(zhuǎn)移還是風(fēng)險自留等，每種風(fēng)險應(yīng)對措施都有它的局限性，面對復(fù)雜多變的風(fēng)險，應(yīng)注重多種方法的組合，根據(jù)項目的具體情況做出多種方案，按照優(yōu)先級進行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。

4.3注意應(yīng)對管理的經(jīng)濟性

為了避免或減輕風(fēng)險獲取較高的回報，必須付出一定的代價。但是本著節(jié)省的原則，有必要對應(yīng)對措施的有效性和經(jīng)濟性做一個綜合評估。比如在應(yīng)對不可預(yù)測的風(fēng)險時，往往可以采取保險或風(fēng)險自留的方法，但是哪個方法更轉(zhuǎn)經(jīng)濟有效呢，就可以根據(jù)投保的費用和風(fēng)險預(yù)留金的支出做一個比較，從而選出更加經(jīng)濟有效的措施。

參考文獻

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［2］陳煌紅，張欣.房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險管理［J］.西南科技大學(xué)學(xué)報，2006，（3）.

篇(3)

【關(guān)鍵詞】成本管理；房地產(chǎn)開發(fā)公司；預(yù)算管理；合同管理；信息化

雖然房地產(chǎn)行業(yè)與其他的制造業(yè)或者是商品流通行業(yè)相比，在經(jīng)營模式、會計核算過程中都有一定的差距，但是他們發(fā)展的目的是一致的，房地產(chǎn)開發(fā)公司的最根本目的也是為了追求最大的經(jīng)濟效益。由于當(dāng)前我國的經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了快速發(fā)展的時期，房地產(chǎn)開發(fā)公司的數(shù)量在不斷增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)競爭不斷加劇，房地產(chǎn)開發(fā)公司要想在眾多的公司中脫穎而出，占據(jù)有利的市場地位，那么就需要拉開房地產(chǎn)開發(fā)成本和銷售額之間的差距，因為當(dāng)前房地產(chǎn)銷售基本上是一致的，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司只能從降低成本方面入手了。

一、房地產(chǎn)開發(fā)公司成本管理存在的問題

1、沒有全面了解成本管理的涵義

房地產(chǎn)開發(fā)公司成本管理是對房地產(chǎn)項目的所有環(huán)節(jié)進行的成本控制。但是在一些房地產(chǎn)開發(fā)公司中對成本管理的重視程度不夠，沒有設(shè)置相應(yīng)的成本管理部門，公司的成本管理都是由財務(wù)部門兼職進行的，沒有將成本管理當(dāng)成是公司一項日常的管理工作進行。另外一些房地產(chǎn)開發(fā)公司認(rèn)識成本管理就是工程造價管理，成本管理應(yīng)該是房地產(chǎn)項目預(yù)算部門的事情，沒有對成本管理全面認(rèn)識，也就沒有形成全過程的，全方位的成本管理理念。

2、合同管理不到位

合同是保證房地產(chǎn)開發(fā)項目順利進行的前提條件，有效的合同管理可以減少房地產(chǎn)項目中變更現(xiàn)象的發(fā)生。但是從很多房地產(chǎn)開發(fā)公司的運行匯總來看，合同管理不到位現(xiàn)象非常普遍。一些房地產(chǎn)項目合同不規(guī)范，對于一些細(xì)節(jié)的東西沒有考慮，在成本拆分中就會遇到不少的問題，而且房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的合同質(zhì)量也存在隱患。另外在房地產(chǎn)開發(fā)公司合同管理中，由于各種因素的影響，變更現(xiàn)象比較嚴(yán)重，而房地產(chǎn)開發(fā)公司往往是在結(jié)算階段進行總賬的計算，這樣往往就增加了工程的成本。

3、資金預(yù)算編制不科學(xué)

資金是保證房地產(chǎn)開發(fā)公司順利持續(xù)發(fā)展的重要保障，要針對開發(fā)項目制定科學(xué)的資金使用計劃，從而保證開發(fā)項目的順利進行。但是在當(dāng)前很多房地產(chǎn)開發(fā)公司中，公司對資金計劃不重視，往往對整個成本有一定的預(yù)測，但是沒有對資金進行計劃或者是資金使用計劃編制不科學(xué)，在項目開發(fā)過程中沒有很強的指導(dǎo)作用，資金使用計劃變動比較大，造成房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的增加，也給公司經(jīng)營帶來較大的風(fēng)險。

二、解決房地產(chǎn)開發(fā)公司成本管理問題的有效策略

1、形成動態(tài)的成本管理機制

對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，成本管理應(yīng)該貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目進行的各個階段，加強成本管理就是要對各個環(huán)節(jié)的成本及時掌握，并且采取相應(yīng)措施進行處理，要形成全過程動態(tài)化的成本管理機制。第一，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，公司要制定科學(xué)的目標(biāo)成本，房地產(chǎn)開發(fā)公司要根據(jù)具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目和市場情況制定相應(yīng)目標(biāo)成本，這樣在房地產(chǎn)開發(fā)項目進行的過程中就能及時掌握動態(tài)成本與目標(biāo)成本之間的關(guān)系，保證公司的綜合成本在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。第二，加強對過程中動態(tài)成本的分析和歸納，將目標(biāo)成本作為是成本管理的基礎(chǔ)和參照，對于開發(fā)項目中的各類成本按照一定的規(guī)則進行分析，然后將已發(fā)生成本與目標(biāo)成本進行對比，找出差距比較大的成本項目，及時提示相關(guān)業(yè)務(wù)部門采取措施進行成本管理調(diào)整。

2、加強合同管理

合同管理是成本管理的一個重要內(nèi)容，加強合同管理要從以下幾個方面做起：首先要重視合同的訂立。目前房地產(chǎn)開發(fā)公司使用比較多的是招標(biāo)方式簽訂合同，因為合同是房地產(chǎn)項目成本實現(xiàn)的基礎(chǔ)，在合同訂立中要特別注意明確合同雙方的權(quán)限。建立合同范本庫，在訂立合同的時候使用一些標(biāo)準(zhǔn)范本保障自身的權(quán)益，再根據(jù)不同項目的實際情況確定補充一些合同條款。其次要建立合同臺帳，對合同的整個執(zhí)行過程進行管理。包括：合同變更、索賠、違約、爭議。合同與成本管理與資金管理有緊密的關(guān)系。對于開發(fā)商來說對項目的管理和支付的法律依據(jù)就是合同。

3、加強資金管理

加強資金管理能提高資金使用效率，為房地產(chǎn)開發(fā)公司節(jié)省資金成本。資金管理的重點就是要制定資金預(yù)算，房地產(chǎn)開發(fā)公司要按照工程的規(guī)模，安排工程的施工進度，按照工程進度制定合理的資金計劃。財務(wù)部門根據(jù)整個項目的資金收支測算，來制定相應(yīng)的籌資策略，以保障項目的順利實施，降低公司經(jīng)營的風(fēng)險。多項目公司可采用資金集中管理模式，實行收支兩條線管理，提高資金使用效率，降低資金使用成本。

4、建立信息化系統(tǒng)

房地產(chǎn)業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈長、數(shù)據(jù)量大、投資周期長、不確定性和風(fēng)險程度高，強調(diào)各方面資源整合能力，多采用外包的方式進行運營分工，因此，在公司的運營過程中，甚至在一個項目中不確定的因素非常多。信息系統(tǒng)強調(diào)的是規(guī)范性和流程化，通過信息化的實施促進企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的進程，促進企業(yè)建立企業(yè)經(jīng)營指標(biāo)體系和規(guī)范管理體系。通過將業(yè)務(wù)處理標(biāo)準(zhǔn)化和管理核心流程的優(yōu)化，信息共享和有效傳遞，避免信息孤島，避免數(shù)據(jù)的重復(fù)輸入，網(wǎng)絡(luò)信息傳遞取代人工傳遞即時有效，實現(xiàn)了企業(yè)執(zhí)行層、管理層、決策層在統(tǒng)一的信息平臺上協(xié)同工作及分層次應(yīng)用。從而實現(xiàn)“信息可視化、流程透明化、操作標(biāo)準(zhǔn)化、管理集中化”。

5、建立成本管理責(zé)任制

成本管理責(zé)任制可以保證房地產(chǎn)開發(fā)公司成本管理工作的順利進行，在一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中要按照各個環(huán)節(jié)明確相關(guān)人員的成本管理責(zé)任，并制定科學(xué)的考核指標(biāo)，定期對成本管理的效果進行評估，采取一定的激勵措施，保證成本管理工作的順利進行。

結(jié)論：

在日趨激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理能力是生存和發(fā)展的根本。通過采取積極地成本管理措施，借助科學(xué)的管理手段，形成全員參與，全過程成本控制的意識，提高公司各種資源的使用效率，從而減少在項目開發(fā)中的不必要的投入，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益和管理水平的全面提升。

參考文獻：

[1]段珺 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的管理與控制初探[J]，商業(yè)會計， 2009（07）

[2]吳展紅 淺議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目成本控制與管理[J] 經(jīng)營管理者， 2008（15）

篇(4)

全面風(fēng)險管理方法是風(fēng)險管理流程實施的具體手段，建立風(fēng)險管理方法體系有助于各個流程的具體執(zhí)行。經(jīng)過多年的發(fā)展，項目風(fēng)險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產(chǎn)開發(fā)項目全部風(fēng)險的全面分析提供了可能。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風(fēng)險管理方法匯總起來，比較各種方法的優(yōu)點和缺點，找出其在房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理中的適用范圍，在進行項目風(fēng)險管理時，可以針對各個階段的特點快速選擇有效的方法進行風(fēng)險的定性和定量分析。

在全面風(fēng)險管理框架中目標(biāo)體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風(fēng)險管理的目標(biāo)制定和執(zhí)行；組織體系是基礎(chǔ)，從組織制度上保證風(fēng)險管理各項工作的順利進行，培養(yǎng)全員風(fēng)險管理的氛圍；流程體系是關(guān)鍵，房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的風(fēng)險都要按照風(fēng)險管理流程進行風(fēng)險識別、風(fēng)險分析、風(fēng)險處理和風(fēng)險監(jiān)控；方法體系是手段，促進全部風(fēng)險的管理。四大體系相輔相成，共同構(gòu)成了一個相對完整的房地產(chǎn)項目全面風(fēng)險管理體系。各個體系的具體關(guān)系（如圖1）。

2房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險管理的流程

2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別

房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別是風(fēng)險管理的基礎(chǔ)。主要用來確定風(fēng)險來源和進行風(fēng)險分類的過程。風(fēng)險識別是在房地產(chǎn)開發(fā)項目工作分解的基礎(chǔ)上進行的，即針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的不同階段，進行風(fēng)險識別。不同階段的風(fēng)險因素不同，風(fēng)險分類和分組的依據(jù)也不同。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險評估

房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險評估是通過對風(fēng)險的定性分析和定量分析，估計房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果，在此基礎(chǔ)上將風(fēng)險按照高、中、低風(fēng)險對風(fēng)險進行排序，編制風(fēng)險列表，最后根據(jù)風(fēng)險的程度進行專題風(fēng)險研究的過程。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)項目的進度、成本、質(zhì)量風(fēng)險分析的范圍比建筑工程項目的進度、成本和質(zhì)量的范圍要寬，應(yīng)該從項目可行性研究、項目規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)和經(jīng)營各個階段的工作特點來對其可能出現(xiàn)的風(fēng)險進行分析。

2.3房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險監(jiān)控

房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險監(jiān)控是對風(fēng)險應(yīng)對計劃執(zhí)行情況的修正和提高的過程，也是房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理有效實施的保障。風(fēng)險監(jiān)控不僅僅依據(jù)風(fēng)險應(yīng)對計劃采取風(fēng)險應(yīng)對措施，還應(yīng)該隨著項目的深入，對風(fēng)險識別、評估的結(jié)果進行修正，對風(fēng)險應(yīng)對計劃進行修改，即風(fēng)險識別、評估、應(yīng)對、監(jiān)控和再識別的循環(huán)過程。

3房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險的應(yīng)對策略

3.1風(fēng)險回避

風(fēng)險回避是根據(jù)風(fēng)險預(yù)測評價，經(jīng)過權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止開發(fā)項目，或改變開發(fā)項目條件，以避開風(fēng)險源地，從根本上消除風(fēng)險隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴(yán)重，又無其他風(fēng)險管理措施可用時，常采用風(fēng)險回避。風(fēng)險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風(fēng)險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法?？梢钥闯觯L(fēng)險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風(fēng)險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。所以，在選取風(fēng)險應(yīng)對措施時最好慎用風(fēng)險回避這種防范手段。

3.2風(fēng)險控制

風(fēng)險控制是指在風(fēng)險事件發(fā)生前、發(fā)生時及發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險損失發(fā)生概率，縮小風(fēng)險損失程度的措施。根據(jù)風(fēng)險控制目的，風(fēng)險控制可以分為風(fēng)險預(yù)防和風(fēng)險抑制。前者以降低風(fēng)險損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風(fēng)險的損失程度為目的。風(fēng)險控制從主動采取預(yù)防措施入手，消除和減少風(fēng)險隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風(fēng)險管理措施。由于風(fēng)險控制措施成本低、效益好，不會產(chǎn)生不良后遺癥。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風(fēng)險，應(yīng)優(yōu)先采用風(fēng)險控制措施。

3.3風(fēng)險轉(zhuǎn)移

風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位承擔(dān)所采取的措施。風(fēng)險轉(zhuǎn)移與風(fēng)險回避不同，它不是放棄或中止項目開發(fā)，而是將開發(fā)活動中風(fēng)險可能所致?lián)p失的法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)。風(fēng)險轉(zhuǎn)移也不同于風(fēng)險控制，它不像風(fēng)險控制那樣是直接調(diào)節(jié)風(fēng)險因素達到降低風(fēng)險損失概率和程度，而是將風(fēng)臉轉(zhuǎn)移出去而間接達到降低自身的損失程度。

風(fēng)險轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產(chǎn)保險、責(zé)任保險和人身險。各種合同的對開發(fā)商和承包商的風(fēng)險影響程度不同，開發(fā)商可以根據(jù)項目的情況，采取適當(dāng)?shù)暮贤问剑侠磙D(zhuǎn)移風(fēng)險，參見表1。

風(fēng)險轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用：（1）風(fēng)險的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方（風(fēng)險接受方）之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無法進行風(fēng)險轉(zhuǎn)移；（2）被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔(dān)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險；（3）風(fēng)險轉(zhuǎn)移的成本低于其他風(fēng)險管理措施。

3.險自留

風(fēng)險自留是房地產(chǎn)開發(fā)者自己承擔(dān)風(fēng)險事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開發(fā)中，對一些無法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險，或因冒該風(fēng)險可能獲得較大利益時，在不影響開發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風(fēng)險自留措施。風(fēng)險自留可分成兩大類：計劃性風(fēng)險自留和非計劃性風(fēng)險自留。計劃性風(fēng)險自留是主動風(fēng)險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補償；（5）自負(fù)額保險。非計劃自留是被動自留，通過風(fēng)險應(yīng)急準(zhǔn)備金來應(yīng)對。風(fēng)險自留對策應(yīng)與風(fēng)險控制對策結(jié)合使用，實行風(fēng)險自留對策時，應(yīng)盡可能地保證重大項目風(fēng)險己經(jīng)保險或?qū)嵤┝孙L(fēng)險控制計劃。風(fēng)險自留對策也應(yīng)與保險對策相比較，以便做出更利于節(jié)約風(fēng)險管理成本的決定。

3.5風(fēng)險利用

風(fēng)險利用是指開發(fā)商利用人們懼怕風(fēng)險、追求安全的心理，通過參與確實存在風(fēng)險的開發(fā)活動，依靠自身扎實的風(fēng)險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風(fēng)險利用是風(fēng)險管理的較高層次，對風(fēng)險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項目經(jīng)驗，嫻熟的技巧和高度的應(yīng)變能力，才能對風(fēng)險的可利用性和可利用價值進行分析，有效利用。例如在當(dāng)前的土地市場化的條件下，經(jīng)營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產(chǎn)開發(fā)商卻另辟蹊徑，從土地一級開發(fā)入手，通過爭取某地塊土地一級開發(fā)的開發(fā)權(quán)，為獲得二級開發(fā)權(quán)打基礎(chǔ)。因為如果進行了土地一級開發(fā)，就從某種程度上提前對土地的相關(guān)信息進行了了解。在進行土地進入二級市場上市交易時具有先天的優(yōu)勢，獲取二級開發(fā)權(quán)的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風(fēng)險。

4房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險應(yīng)對中注意的問題

4.1制定風(fēng)險應(yīng)對計劃應(yīng)具有針對性

風(fēng)險應(yīng)對計劃的制定是風(fēng)險管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于項目的獨特性和唯一性，在制定應(yīng)對措施時不可能照搬現(xiàn)有的模式，必須根據(jù)項目自身的條件和項目風(fēng)險識別、評估的結(jié)果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應(yīng)對計劃時必須克服僥幸心理，為了減少費用支出，不對風(fēng)險做有效的防范。

4.2注重應(yīng)對管理方法的組合

無論是風(fēng)險控制、風(fēng)險轉(zhuǎn)移還是風(fēng)險自留等，每種風(fēng)險應(yīng)對措施都有它的局限性，面對復(fù)雜多變的風(fēng)險，應(yīng)注重多種方法的組合，根據(jù)項目的具體情況做出多種方案，按照優(yōu)先級進行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。

篇(5)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；現(xiàn)場管理；質(zhì)量；設(shè)計；解決方案

1 房地產(chǎn)工程項目現(xiàn)場管理存在的問題

近年來，隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化建設(shè)的進程不斷加快，房地產(chǎn)開發(fā)項日工程成為城市化建設(shè)的一個重要組成部分。從目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)場管理的方法和手段來看，仍然還存在著一些問題。

1.1 在現(xiàn)場管理部門的設(shè)計管理工作方面，一些房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計由于設(shè)計單位的任務(wù)較多，加上開發(fā)商要求的設(shè)計周期較短，因此經(jīng)常處于趕圖狀態(tài)，設(shè)計深度難以達到現(xiàn)場施工要求，設(shè)計錯、漏、碰較多，變更頻繁。如果不解決設(shè)計與施工的根源性問題，建設(shè)項目就不能按照計劃進行，勢必影響了現(xiàn)場管理的效率和施工質(zhì)量，難以保證現(xiàn)場管理的科學(xué)性。

1.2 在房地產(chǎn)開發(fā)項目的進度管理方面，很多房地產(chǎn)開發(fā)項目由于種種原因，使得實際施工進度相對于開發(fā)進度計劃來說，均有不同程度的滯后，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)項目開發(fā)進程。例如，在現(xiàn)場管理過程中，由于開發(fā)商部門之間的協(xié)調(diào)問題，或流程過長，部門過多等原因，許多問題不能及時解決，越積越多，嚴(yán)重拖了項目進程的后腿。

1.3 在房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量管理方面，有很多房地產(chǎn)項目的現(xiàn)場管理的質(zhì)量較低。目前，在現(xiàn)場管理中經(jīng)常出現(xiàn)的質(zhì)量問題主要有：施工人員為了方便，經(jīng)常不按設(shè)計圖紙和施工規(guī)范施工；監(jiān)理單位不能履行應(yīng)有的監(jiān)管職責(zé)，偷工減料時有發(fā)生；施工人員大部分是農(nóng)民工出身，較少經(jīng)過上崗培訓(xùn)，因此施工工藝和工序均不規(guī)范：由于沒有及時進行中間驗收和隱蔽驗收，造成工程質(zhì)量隱患。以上問題說明房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)場質(zhì)量管理還有待進一步提高。

1.4 在房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理和控制方面，缺乏一套良好的成本管理措施和體系，主要表現(xiàn)在：由于合同談判和簽訂時比較匆忙，容易造成成本管理的漏洞，造成索賠和變更增加，造成成本增加；成本核算缺乏一個嚴(yán)格的程序和監(jiān)督制度，導(dǎo)致項目成本管理失控，浪費嚴(yán)重。

2 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理的必要性

加強房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，無疑具有非常重要的實際意義。

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)場管理是房地產(chǎn)項目開發(fā)的一個重要組成部分，現(xiàn)場管理與整個房地產(chǎn)開發(fā)而言，就是局部與整體的關(guān)系，如果局部沒有做好，勢必影響了整體發(fā)展的效益和方向。有效而科學(xué)的現(xiàn)場管理可以加強房地產(chǎn)開發(fā)項目各個管理部門之間的密切聯(lián)系，同時也可以提高整個房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的高度和水平，促進房地產(chǎn)開發(fā)管理工作又快又好地發(fā)展。

2.2 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)場管理水平，有利于提高開發(fā)項目的品質(zhì)，提高工程質(zhì)量，節(jié)約建設(shè)成本，增加企業(yè)效益。其中加強成本管理是現(xiàn)場管理的一個重要方面。加強現(xiàn)場管理的成本管理，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，不僅提高了效率，而且還大大節(jié)省了管理成本，避免了不必要的資金資源的浪費。

2.3 提高現(xiàn)場管理有利于有關(guān)法律法規(guī)在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的實行和運用。

現(xiàn)場管理雖然只是房地產(chǎn)開發(fā)項目中的一個部分，但是其管理卻涉及到了城市規(guī)劃、城市管理、城市環(huán)保等等各個方面的法律法規(guī)和政策。因此，提高現(xiàn)場管理有利于保證各項法規(guī)政策在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的貫徹和實行。這是依法辦事的體現(xiàn)。

3 加強房地產(chǎn)工程項目現(xiàn)場管理的措施

現(xiàn)場管理是一項極其復(fù)雜的管理過程。因此，針對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理提出了幾點看法和對策。

3.1 設(shè)計管理方面。

規(guī)劃及方案設(shè)計、施工圖設(shè)計的管理是現(xiàn)場設(shè)計管理的重要工作內(nèi)容之一。一

般來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計工作都會同時由幾個單位來完成，因此，在進行設(shè)計管理工作時，首先應(yīng)做好設(shè)計工作計劃，協(xié)調(diào)好各設(shè)計單位之間的工作和任務(wù)，根據(jù)設(shè)計工作的內(nèi)在關(guān)系確定出圖時間，保證設(shè)計工作與施工計劃的協(xié)調(diào)，以不影響項目實施的進展。

其次，設(shè)計跟蹤服務(wù)是設(shè)計現(xiàn)場管理工作的保障。目前，設(shè)計圖紙普遍存在的問題是：設(shè)計出圖時間較短，加之設(shè)計單位的設(shè)計任務(wù)較多，出圖質(zhì)量難以保證，設(shè)計內(nèi)審工作不到位，設(shè)計各專業(yè)之間沒有很好地防調(diào)，造成施工過程中的設(shè)計變更較多。因此，在施工過程巾的設(shè)計跟蹤服務(wù)尤為重要，處理得不及時，便會影響施工進度，造成返工和浪費。

3.2 進度管理方面。

現(xiàn)場進度管理是項目開發(fā)計劃得以落實的重要工作之一，實際管理工作中應(yīng)該注重進度的控制和管理。目前，在房地產(chǎn)開發(fā)項日的管理中，較多存在著實際進度落后于計劃進度的現(xiàn)象。主要原因是，許多開發(fā)商在開發(fā)計劃的擬定時，為了盡快實現(xiàn)效益目標(biāo)，脫離實際擬定開發(fā)目標(biāo)，使各項工作及施工進度難以在期望的時間內(nèi)完成；其次，施工單位的施工組織計劃的科學(xué)性和計劃的執(zhí)行效果，設(shè)備、材料及人力的有效組織是影響進度目標(biāo)實現(xiàn)的最主要因素，而建設(shè)單位內(nèi)部的各項工作如設(shè)計管理工作、招標(biāo)采購工作、分包隊伍的確定工作、內(nèi)部審批工作等方面也比較突出地影響了項目實施的進度；因此，要想使現(xiàn)場管理的進度得到合理的控制，首先，要制定合理的科學(xué)的開發(fā)進度計劃，建設(shè)單位的自身工作應(yīng)與總開發(fā)計劃有機結(jié)合，并嚴(yán)格按計劃執(zhí)行；對于施工單位的計劃執(zhí)行，應(yīng)有嚴(yán)格的合同管理措施和經(jīng)濟手段予以控制。只有這樣，進度管理才能真正有效發(fā)揮作用。

3.3 質(zhì)量管理方面

針對在房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量管理方面存在的問題，建設(shè)單位應(yīng)采取有效的措施加以避免和改善，如：(1)要求施工人員嚴(yán)格按照設(shè)計圖紙和施工規(guī)范和工藝標(biāo)準(zhǔn)施工，加強現(xiàn)場施工管理，對每道工序進行控制；(2)對監(jiān)理單位不能履行應(yīng)有的監(jiān)管職責(zé)的，應(yīng)對監(jiān)理單位采取必要經(jīng)濟手段促使其改進：(3)提高現(xiàn)場管理的質(zhì)最，還需要從細(xì)節(jié)做起，從每一個程序來進行。首先，要嚴(yán)格把握施工相關(guān)材料和原料的質(zhì)量關(guān)。高質(zhì)量的原料和材料是現(xiàn)場管理提高管理質(zhì)量的最基本的管理工作：(4)要求并監(jiān)控施工單位加強對施工人員的崗前培訓(xùn)和施工技術(shù)交底，保證按合理的施工工藝和施工工序施工：(5)要求監(jiān)理公司及時進行工序驗收和隱蔽驗收，避免工程質(zhì)量隱患。以上措施是提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)場質(zhì)量管理必要手段?？傊F(xiàn)場管理部門應(yīng)該考慮到其管理輻射的各個方面，綜合提高其管理質(zhì)量水平。

3.4 成本管理方面。

成本管理是現(xiàn)場管理工作中一個重要方面。提高現(xiàn)場管理的成小管理，首先需要有一批高素質(zhì)的成本管理人員，形成一支強人的成本隊伍；其次，現(xiàn)場成本管理要有比較健全的成本控制制度和工作流程，使本公司各部門相關(guān)管理人員在控制工程變更和簽證方向能按統(tǒng)一的方法執(zhí)行：避免和減少隨意增加造價：另外，現(xiàn)場管理應(yīng)該制定一套合理的成本核算體系，包括成本會計核算的程序，成本核算結(jié)果的公示，成本會計工作的監(jiān)督制度以及成本會計的考評等等。加強現(xiàn)場管理的成本管理，能夠有效地節(jié)約資源和資金，同時也能夠?qū)ΜF(xiàn)場管理部門提供真實有效的信息，作為其調(diào)整管理工作的依據(jù)。促進房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。

篇(6)

[關(guān)鍵詞]現(xiàn)金流管理；房地產(chǎn)項目現(xiàn)金流；一體化

一、引言

從宏觀環(huán)境來看，由于金融危機的蔓延影響到實體經(jīng)濟，房地產(chǎn)業(yè)是受到金融危機沖擊較大的行業(yè)之一。伴隨經(jīng)濟危機的到來，成交量和房價大幅度下降，房地產(chǎn)業(yè)陷入低迷，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈也緊張起來，有部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)。如何獲取項目開發(fā)所需的大規(guī)模資金已成困局。

從房地產(chǎn)企業(yè)自身來看，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層缺乏對現(xiàn)金流管理的重視，往往將利潤最大化作為企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)，忽視了對現(xiàn)金流的管理。在項目運作過程中，對整個項目的現(xiàn)金流，前期沒有科學(xué)合理地預(yù)測；對資金的來源和利用、資金缺口及融資途徑等，缺乏可行的計劃。更談不上對計劃的嚴(yán)格執(zhí)行；在項目實施過程中，也往往是“拆東墻補西墻”，對資金需要量及融資風(fēng)險缺乏科學(xué)地認(rèn)識和規(guī)劃，忽略了資金的時間價值管理和資本結(jié)構(gòu)的合理性，使企業(yè)陷入過度負(fù)債經(jīng)營的惡性循環(huán)之中，不可避免地增加了融資成本和經(jīng)營風(fēng)險。

通過對房地產(chǎn)企業(yè)面臨的宏觀環(huán)境和企業(yè)存在的現(xiàn)實問題的分析，資金成為房地產(chǎn)企業(yè)的首要問題。如何獲取足夠的資金進行房地產(chǎn)開發(fā)，如何合理運作開發(fā)資金實現(xiàn)價值最大化等的資金管理問題，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的核心。

按照項目的進度，房地產(chǎn)項目可以分為項目的決策階段、項目的實施階段和項目完成階段，不同階段對現(xiàn)金流的管理又提出了不同的要求，如何安排好這三個階段的現(xiàn)金流也是目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大問題。

二、房地產(chǎn)現(xiàn)金流一體化管理

房地產(chǎn)項目現(xiàn)金流包括現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流八。房地產(chǎn)項目總投資是現(xiàn)金流出的主要組成部分，包括開發(fā)建設(shè)總投資和經(jīng)營資金。開發(fā)建設(shè)總投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品建設(shè)所需投入的各項費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、財務(wù)費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費用等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入、自營收入、自有資金、長期借款、短期借款、回收固定資產(chǎn)原值、回收經(jīng)營資金等。

房地產(chǎn)開發(fā)流程大致分為三個階段：決策階段、實施階段和項目完成階段。決策階段主要包括尋找投資機會、提出設(shè)想、進行可行性研究和項目定位等活動；實施階段主要包括項目建設(shè)、銷售或經(jīng)營等活動；項目完成階段存在兩種可能的情形，即項目實現(xiàn)既定目標(biāo)或項目以失敗而終止。對應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)流程的三個階段。房地產(chǎn)現(xiàn)金流也相應(yīng)劃分為：決策階段現(xiàn)金流、實施階段現(xiàn)金流和項目完成階段現(xiàn)金流。

(一)決策階段現(xiàn)金流管理

決策階段現(xiàn)金流主要解決投資決策，土地報價、方案調(diào)整等問題。

1般資決策。項目建設(shè)是否可行，是否具備盈利能力。項目投資計劃是否科學(xué)合理?這些都是開發(fā)商最為關(guān)注的問題。也是決定項目啟動與否的關(guān)鍵所在。項目現(xiàn)金流分析可以為開發(fā)商進行決策提供有效依據(jù)。在這一階段，可以依據(jù)現(xiàn)金流量圖(如圖1)計算出項目凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等指標(biāo)，從而確定該方案是否可行。

2　土地報價。隨著土地出讓和使用制度的不斷完善，土地競爭越來越市場化，土地資源的競爭加劇。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過預(yù)測編制該項目的現(xiàn)金流量圖，根據(jù)貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法推出能夠接受的土地最高報價。

3　方案調(diào)整。對房地產(chǎn)開發(fā)項目的方案進行調(diào)整修正，緩解資金壓力、有效控制風(fēng)險，使得現(xiàn)金流相對比較平緩地波動。

因此，決策階段的現(xiàn)金流管理主要是圍繞這一階段現(xiàn)金流的圖表編制、運用、決策、修正等核心階段，表露有關(guān)項目的可行性、贏利性、可實施性等信息。其現(xiàn)金流管理過程，包括現(xiàn)金流信息載體的形成，以及信息的分析、加工、過濾、行動，修正現(xiàn)金流管理模型，再進入下一個管理循環(huán)(見圖2)。另外，決策階段現(xiàn)金流管理，不應(yīng)該只停留在靜態(tài)指標(biāo)計算、表述和決策上，而應(yīng)審視沿著項目開發(fā)時間軸上的現(xiàn)金流向、流量和流點，利用動態(tài)信息進行過程控制，及時調(diào)整戰(zhàn)略決策和戰(zhàn)術(shù)保障。

在決策階段現(xiàn)金流管理過程中，應(yīng)該做好以下工作：

1　編制小組成員至少應(yīng)包括圖中職能部門，或設(shè)置專職部門和人員與上述部門保持順暢溝通，實現(xiàn)最大程度的信息對稱。

2　現(xiàn)金流模型的編制依據(jù)包括項目定位報告、成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)、施工進度預(yù)測、銷售預(yù)測、項目管理模式等。

3　現(xiàn)金流管理模型建立在各種預(yù)測和經(jīng)驗判斷之上，不確定性和可塑性大，對各種信息分析、加工、過濾及行動應(yīng)及時反饋到現(xiàn)金流模型的調(diào)整中。

(二)實施階段現(xiàn)金流管理

實施階段的現(xiàn)金流出主要是房地產(chǎn)開發(fā)成本，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用，就其用途來說，大致可分為土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)間接費用、財務(wù)費用、管理費用、銷售費用等。通過將實際發(fā)生的成本構(gòu)成與投資決策階段成本預(yù)測相對比，可發(fā)現(xiàn)項目實施階段現(xiàn)金流流出的信息誤差。銷售收入是現(xiàn)金流入的主要組成，通過將銷售實際執(zhí)行情況與計劃對比?？砂l(fā)現(xiàn)項目實施階段現(xiàn)金流流入的信息誤差。

項目實施階段現(xiàn)金流是由最初投資決策階段預(yù)測的現(xiàn)金流模型，經(jīng)過開發(fā)活動的不斷修正，逐步發(fā)展成形。如圖3所示，在項目實施之初，是實施階段現(xiàn)金流與決策階段現(xiàn)金流可能存在較大差異，隨著項目進度的不斷推進，這種差異逐漸減少。

因此，在項目實施階段，一方面需要進行成本控制，就是要在項目開發(fā)的全過程中。始終對比項目決策階段現(xiàn)金流和項目實施階段現(xiàn)金流之間的成本差異，對上述全部成本構(gòu)成要素進行規(guī)劃和控制，從而確保實現(xiàn)項目開發(fā)利潤最大化的目標(biāo)；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過預(yù)售解決資金缺口問題。通過促銷以加快項目銷售、加速資金回流。通過控制成本和加速回籠資金使得現(xiàn)金流入與流出的波動趨于平穩(wěn)。

(三)完成階段現(xiàn)金流管理

項目完成階段現(xiàn)金流是房地產(chǎn)開發(fā)項目實現(xiàn)既定目標(biāo)后(針對成功的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言)，或者房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流終止后(針對失敗的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言)。所形成的現(xiàn)實的現(xiàn)金流。

完成階段現(xiàn)金流管理主要是對該項目的總體完成情況進行評估，從而總結(jié)相關(guān)的經(jīng)驗，為下一個項目的開發(fā)提供寶貴意見。這一階段，開發(fā)商應(yīng)該明確完成階段現(xiàn)金流管理的具體對象、管理目的及具體要求，組建一個項目后期的現(xiàn)金流管理評估小組或設(shè)置相應(yīng)的專職人員，深入調(diào)查，收集資料，采用定量和定性的完成階段現(xiàn)金流分析方法，針對問題深入地研究，并編制完成階段現(xiàn)金流評估報告，將分析研究的結(jié)果進行匯

總、整理，編制出項目后評估報告。

因此，完成階段現(xiàn)金流管理通常皮包括以下幾個方面：

1　現(xiàn)金流管理的目標(biāo)評估

現(xiàn)金流管理的目標(biāo)評估就是通過計算房地產(chǎn)開發(fā)成本和開發(fā)收入，沿著開發(fā)時間軸考核房地產(chǎn)開發(fā)項目全部現(xiàn)金流，將項目實際產(chǎn)生的經(jīng)濟、技術(shù)指標(biāo)與項目決策時確定的目標(biāo)進行比較，檢查項目投資決策是否合理，項目是否達到了預(yù)期目標(biāo)或目標(biāo)完成的程度，從而判斷項目是否成功。

2　現(xiàn)金流管理的過程評估

房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理過程是現(xiàn)金流信息不斷出現(xiàn)、不斷被發(fā)展商利用的過程?，F(xiàn)金流管理的過程評估就是對整個房地產(chǎn)開發(fā)過程的現(xiàn)金流管理效率進行總結(jié)，根據(jù)現(xiàn)金流管理的作用和結(jié)果。仔細(xì)回顧和檢查現(xiàn)金流管理的各個環(huán)節(jié)，對現(xiàn)金流管理效率做出評價。現(xiàn)金流管理的過程評估內(nèi)容通常包括：決策階段現(xiàn)金流的流向、流量和流點是否科學(xué)合理；項目實施階段對項目收支是否有周到的記錄和經(jīng)常性核算，并編制實施階段現(xiàn)金流；在實施階段的危機管理制度是否可行，應(yīng)對危機措施是否有效等等。

3　現(xiàn)金流管理影響因素評估

現(xiàn)金流管理的影響因素評估工作是在完成現(xiàn)金流形成階段開展的。即對現(xiàn)金流管理的所有實際影響因素所進行的評估，據(jù)此判斷項目現(xiàn)金流管理決策目標(biāo)的合理程度和完成程度。這些因素通常包括：

(1)宏觀因素，包括項目所處宏觀經(jīng)濟、政治、社會發(fā)展環(huán)境、物價波動、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境等；

(2)地區(qū)因素，包括城市發(fā)展方向、城市管理體制變動、城市規(guī)劃方案變動、區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境、房地產(chǎn)業(yè)市場供求等；

(3)項目外部因素，包括項目自身周邊交通條件、拆遷狀況、周邊配套環(huán)境、潛在客戶分布、目標(biāo)客戶需求偏好變動、地質(zhì)條件、氣候特征、承包商的承建能力、供應(yīng)商供貨能力等；

(4)項目內(nèi)部因素，包括發(fā)展商的組織架構(gòu)、管理體制、管理團隊、融資渠道、方案設(shè)計、材料采購能力等。

三、結(jié)論

因此。房地產(chǎn)現(xiàn)金流一體化管理，就是立足于完整的房地產(chǎn)開發(fā)鏈條，將開發(fā)活動按時序劃分三大階段(分別對應(yīng)于決策階段現(xiàn)金流，實施階段現(xiàn)金流和完成階段現(xiàn)金流)，并深入研究各階段現(xiàn)金流特征和現(xiàn)金流管理問題的基礎(chǔ)上，綜合考慮三階段現(xiàn)金流管理的特征、時效性、管理要求及相互關(guān)系，做到房地產(chǎn)項目現(xiàn)金流管理的全面化、整體化和系統(tǒng)化，從而提高資金的使用效率，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流穩(wěn)定。

房地產(chǎn)現(xiàn)金流一體化管理思想的要點集中體現(xiàn)在：

第一，樹立一體化的管理意識。項目管理人員在以現(xiàn)金流為工具的項目管理過程中應(yīng)具有全局、全過程、動態(tài)的管理意識。在前期階段，對項目預(yù)期現(xiàn)金流的編制和投資決策的調(diào)整，必須充分預(yù)測和估量將來項目實施中的項目環(huán)境要素的變化趨勢，如前述的宏觀因素、地區(qū)因素、項目外部因素、項目內(nèi)部因素等；項目管理人員要做好決策階段現(xiàn)金流和實施階段現(xiàn)金流管理的銜接。

篇(7)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目開發(fā)；經(jīng)濟評估；可行性

中圖分類號：F235文獻標(biāo)識碼： A

引言

經(jīng)濟評估是房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的主要內(nèi)容。在房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)前，為了避免由于決策失誤、盲目開發(fā)建設(shè)帶來的損失和不良后果，以期實現(xiàn)項目開發(fā)的效益最大化，必須從經(jīng)濟學(xué)、生產(chǎn)技術(shù)科學(xué)、系統(tǒng)工程學(xué)、社會環(huán)境、法律因素等方面進行具體的調(diào)查、分析、研究；對可能采取的規(guī)劃方案、設(shè)計方案、建設(shè)方案和技術(shù)方案等進行仔細(xì)的分析和綜合比較；對該房地產(chǎn)開發(fā)項目建成后的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境生態(tài)效益進行合理的預(yù)測和評估；確定其中的有利因素和不利因素，估算成功概率和經(jīng)濟效益，評估項目是否可行，并作為進一步開展工作的基礎(chǔ)。

一、經(jīng)濟評估是可行性研究的重要內(nèi)容，是可行性研究的前提

1、對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，房地產(chǎn)投資具有前期資金投入量大、回收周期長、投資風(fēng)險高等特點。項目決策一旦失誤，浪費大量的人力、物力、財力，加重企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)，會給開發(fā)商帶來致命性的打擊。首先，房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)建設(shè)的必要依據(jù)是可行性研究報告，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資者應(yīng)該根據(jù)可行性研究的結(jié)果，決定是否投資開發(fā)該項目。而決定可行性研究報告是否可行的重要前提是經(jīng)濟評估中的相關(guān)數(shù)據(jù)。

2、對金融機構(gòu)而言，審查項目的可行性研究，首先就要審查可行性研究報告中的各種經(jīng)濟評估數(shù)據(jù)，只有得出正確的結(jié)論，才能判斷資金方面的融資能力、融資數(shù)額，在項目建設(shè)后有無償還能力，貸款的風(fēng)險有多少，從而決定是否貸款以及確定貸款的利率。

3、對國家政府部門而言，如果房地產(chǎn)開發(fā)項目投資失敗，會導(dǎo)致對銀行的還款滯后，甚至影響城市的開發(fā)進程。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告是政府各級管理計劃部門確定是否給予批準(zhǔn)立項的依據(jù)，而決定可行性研究報告是否可行的重要依據(jù)是經(jīng)濟評估數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評估中普遍存在的問題

在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評估中因為涉及到一系列數(shù)據(jù)與調(diào)查的結(jié)果，所以有些問題經(jīng)常出現(xiàn)且不容易立即改正發(fā)現(xiàn)。

1、調(diào)查研究不全面、深度不夠、論據(jù)不足

在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評估中，某些單位貪圖省事，未作全面調(diào)研，對建設(shè)項目的地理位置、氣候、地理水文、名勝古跡、文化背景等平鋪直敘，輕描淡寫。技術(shù)性論述不到位，主次不分，對于擬建項目來說缺乏針對性，項目經(jīng)濟評估的數(shù)據(jù)確定隨意，缺乏充分依據(jù)，參考價值不高。

2、立場不公正

為了滿足領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主的需求，對推薦方案優(yōu)點講得多，缺點講得少，搞陪襯方案，立場不公正。只是作表面文章，缺乏主要工程經(jīng)濟技術(shù)數(shù)據(jù)或數(shù)據(jù)不真實，估算投資、征地拆遷數(shù)據(jù)不切合實際。有的可行性研究單位怕?lián)L(fēng)險，盲目依照業(yè)主的要求，投其所好，評估依據(jù)不客觀、不符合實際，違背實事求是原則，立場不公正。

3、經(jīng)濟評價不客觀

經(jīng)濟、財務(wù)評價是房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的核心，是決策階段項目排序和取舍的主要依據(jù)。正因為如此，一些搞經(jīng)濟評估的人員為了滿足業(yè)主投資效益最大化的心理，高估預(yù)期收益率，然后對經(jīng)濟凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資回收期等數(shù)據(jù)人為地進行調(diào)整，有的甚至修改基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，偏離客觀合理。對研究報告中涉及具體數(shù)據(jù)的結(jié)論規(guī)避不提或含糊其辭，報告質(zhì)量不具備可靠性。

4、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評估中的有關(guān)計量不準(zhǔn)確、投資估算偏差大

造成房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評估中的有關(guān)計量不準(zhǔn)確、投資估算偏差大的原因主要是有些可研單位勘測不認(rèn)真，個別技術(shù)人員責(zé)任心不強，技術(shù)不過關(guān)，導(dǎo)致得到的工程數(shù)量不準(zhǔn)確，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評估中的有關(guān)計量得到的結(jié)果出現(xiàn)很大的偏差。

三、掌握市場動態(tài)，轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，加強評估管理

在國家加大對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度的背景下，房地產(chǎn)市場陷入了低迷的狀態(tài)，那種“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產(chǎn)市場的緊俏時代已經(jīng)一去不復(fù)返了。因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)更加需要重視對可行性研究報告中的相關(guān)經(jīng)濟評估數(shù)據(jù)分析。從市場、技術(shù)、效益三方面對項目進行全面技術(shù)、經(jīng)濟方面的分析，具體而言，我們可以從以下幾個方面加以完善：

1、要不斷更新經(jīng)營理念

目前，針對我國房地產(chǎn)市場不景氣的情況，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把眼光瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面。但是房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)屬于不同領(lǐng)域，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然對于房地產(chǎn)開發(fā)較為了解，但未必對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營熟悉。房地產(chǎn)開發(fā)商不應(yīng)盲目建設(shè)開發(fā)，要對經(jīng)營理念進行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業(yè)經(jīng)營的人士參與到房地產(chǎn)開發(fā)前期市場調(diào)研中，使項目更加符合商業(yè)需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)項目得以成功。

2、要時刻關(guān)注國家對于房地產(chǎn)方面的政策動態(tài)

國務(wù)院在1999年了《加強基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設(shè)項目質(zhì)量管理條例》，規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，首先要重視可行性研究報告的質(zhì)量問題，首先要嚴(yán)格加強項目建設(shè)前期質(zhì)量，切實執(zhí)行房地產(chǎn)項目建設(shè)基本程序，各類房地產(chǎn)開發(fā)項目必須要做好可行性研究，任何單位和個人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設(shè)計、可行性研究報告、項目建議書等文件不達到規(guī)定，評估單位堅決不予評估，審批單位更不得進行批準(zhǔn)立項。因此，企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真學(xué)習(xí)，深刻理解，慎重立項。

3、要重視市場調(diào)研

房地產(chǎn)項目市場影響因素較多，專業(yè)較廣，行業(yè)較多，以及房屋建筑物不可移動性，投資風(fēng)險較高等特點。市場調(diào)研主要包括房地產(chǎn)市場供給、房地產(chǎn)需要的調(diào)查、房地產(chǎn)市場價格調(diào)查、客戶調(diào)查等。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，在市場調(diào)研整個環(huán)節(jié)中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)項目的成敗。無數(shù)個失敗的案例已經(jīng)使開發(fā)商逐漸認(rèn)識到市場調(diào)研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態(tài)和他們對市場的膚淺認(rèn)識和軟弱行動之間形成了鮮明對比。

4、對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行財務(wù)評價

房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價是指依據(jù)前期總體策劃所制定的投資方案、進度計劃、資金籌措計劃、營銷計劃所編制的財務(wù)報表，計算、分析出項目的成本、費用、效益，從而判斷和評價項目的財務(wù)狀況和經(jīng)濟收益狀況。因此，仔細(xì)、謹(jǐn)慎的做好財務(wù)評價，才能有效的控制和降低財務(wù)開支，減少經(jīng)營風(fēng)險，從而達到利益最大化。

四、如何確保經(jīng)濟評估質(zhì)量的措施

1、評估團隊的建設(shè)。根據(jù)管理學(xué)的觀點，管理的五要素中，人是第一要素，是決定事件成敗的最主要因素，只有建立好一支好的團隊，才能為成功打下了堅實的基礎(chǔ)。團隊中首先要有一個能夠積極響應(yīng)你工作的帶頭鳥，并具有一定管理經(jīng)驗和專業(yè)技術(shù)的復(fù)合型人才。由能夠吃苦耐勞，工作認(rèn)真仔細(xì)的人選組成一支具有合作精神的團隊。

2、市場調(diào)查工作。調(diào)查前需對全體團隊人員進行交底，使調(diào)查人員明確各自的職責(zé)、任務(wù)和調(diào)查范圍，明確調(diào)查方法、調(diào)查的深度及調(diào)查時應(yīng)該注意的問題，調(diào)查時應(yīng)具有針對性，對不同的人群、不同的環(huán)境要采取不同的方式方法，要具有耐心。每個人對調(diào)查過程都必須做好記錄，記錄需實事求是，不能夸大或縮小事實，能量化的必須量化，并且計量準(zhǔn)確、數(shù)據(jù)真實。然后通過團隊集體討論、分析，匯總出一個準(zhǔn)確的結(jié)果。

3、產(chǎn)品定位。市場營銷學(xué)告訴我們，市場營銷是貫穿于產(chǎn)品的設(shè)計、建設(shè)、驗收及銷售等全過程中，傳統(tǒng)的產(chǎn)品銷售模式應(yīng)該從思想上改變。產(chǎn)品在設(shè)計階段就應(yīng)該有一個正確的定位。產(chǎn)品定位，就是預(yù)估和確定產(chǎn)品在未來潛在顧客心目中占有的位置。其重點是在于對未來潛在顧客所下的功夫，并為此從產(chǎn)品特征、包裝、服務(wù)等多方面作研究，以及考慮分析競爭對手的情況。企業(yè)對用什么樣的產(chǎn)品來滿足目標(biāo)消費者或目標(biāo)消費市場的需求。產(chǎn)品定位是對目標(biāo)市場的選擇與企業(yè)產(chǎn)品結(jié)合的過程，也即是將市場定位企業(yè)化、產(chǎn)品化的工作。所以，產(chǎn)品定位的準(zhǔn)確程度直接影響到今后產(chǎn)品的銷售能力。

4、經(jīng)濟指標(biāo)。經(jīng)濟指標(biāo)是項目開發(fā)建設(shè)融資的重要依據(jù)，特別項目概算指標(biāo)，它反映了項目建設(shè)各個階段所需的投資量。一個項目按開發(fā)流程劃分為項目決策階段、啟動階段、建設(shè)階段、運行及銷售階段，正確評估出各階段需要支付的費用，對項目的開發(fā)能否成功起著決定性的作用。一般來說，項目決策階段的費用主要有機會分析費、市場調(diào)查分析費、可行性研究費、決策費。啟動階段的費用主要有土地取得費、拆遷賠償費、居民安置費、項目申報手續(xù)費、圖紙設(shè)計費。建設(shè)階段又可劃分為基礎(chǔ)施工階段、主體結(jié)構(gòu)施工階段、裝飾施工階段，要求通過計算并列表說明各階段需要支付的工程造價成本。運行及銷售階段的費用主要有銷售成本、產(chǎn)品維護成本和財務(wù)成本。從各階段的費用情況來說對開發(fā)的影響較大的階段主要在項目決策階段、啟動階段、建設(shè)階段，而項目開發(fā)能否成功的轉(zhuǎn)折點多數(shù)在建設(shè)階段。所以要求對前幾個階段的費用進行統(tǒng)計，結(jié)合當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)房地產(chǎn)銷售政策，根據(jù)銷售許可的節(jié)點，預(yù)先評估出銷售形勢，計算出投資額的最大量及其節(jié)點，也就是說在這個節(jié)點上累計投資量最大，也就是項目融資的最大需求。決策者如果在這個節(jié)點上滿足不了這個需求，項目開發(fā)就有夭折的可能。

所以說，只有正確的經(jīng)濟評估才有規(guī)范的可行性研究，才能“剎住”盲目投資。我國經(jīng)過近10年的發(fā)展，大中城市的房地產(chǎn)市場在一步步走向成熟，房地產(chǎn)市場初期的“暴利歲月”已經(jīng)一去不復(fù)返，對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，做好項目的可行性研究，才能避免盲目投資，被市場所接受。

結(jié)束語

在房地產(chǎn)項目投資中，經(jīng)濟評估的質(zhì)量直接決定著可行性研究報告的質(zhì)量，從而影響到在項目開發(fā)的順利程度，甚至決定著成敗，在項目開發(fā)實施過程中起到了很重要的作用。只有及時的研究和預(yù)估出可能遇到的各種難題，才能從容不迫的規(guī)避問題或解決問題，促使項目投資建設(shè)的順利完成。

參考文獻

[1]馬鑫.試論如何加強房地產(chǎn)項目可行性研究[J].城市開發(fā).2008(06).