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篇(1)

[關鍵詞]房地產(chǎn)行業(yè)；財務風險；因素

[DOI]1013939/jcnkizgsc201552170

隨著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭尤為迅速，由于我國房地產(chǎn)行業(yè)基礎差、起步晚，各種行為都不規(guī)范等原因，致使房地產(chǎn)公司存在著巨大的財務風險隱患。目前房地產(chǎn)企業(yè)如何合理有效地避免財務危機對保證房地產(chǎn)行業(yè)長久穩(wěn)定發(fā)展，乃至全民經(jīng)濟發(fā)展都具有非常重要的意義。

1房地產(chǎn)行業(yè)的財務風險成因分析

11宏觀因素分析

房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境包括政治因素、法律因素、經(jīng)濟因素、社會文化因素、自然環(huán)境因素和技術發(fā)展因素等，所以房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境不受自己控制，當國家和地區(qū)經(jīng)濟情況發(fā)展變化時（經(jīng)濟全球化加快等），首先受到影響的就是房地產(chǎn)行業(yè)。目前國家對房地產(chǎn)開展的調控政策如：財政政策、貨幣政策、稅收政策等，也影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)行業(yè)很難控制未來發(fā)展的走勢。同時又由于房地產(chǎn)開發(fā)項目具有周期長、回收期長、投資大等特點，導致公司發(fā)展也存在一定的缺陷，具體表現(xiàn)如下。

111市場不成熟

我國房地產(chǎn)是20世紀90年代初新興產(chǎn)業(yè)，相對世界其他國家房地產(chǎn)行業(yè)來說，起步比較晚，發(fā)展速度猛烈，無論發(fā)展過程還是管理規(guī)范等都不夠成熟，導致房地產(chǎn)發(fā)展過程中沒有重心，盲目前進。出現(xiàn)一些企業(yè)將閑置資金投入到?jīng)]有進行前期市場調查的房地產(chǎn)項目，導致房屋銷售不暢，資金無法正常收回。

112政府政策影響

我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度過快，根基不穩(wěn)，為了適應國民經(jīng)濟發(fā)展需要，政府多次出臺宏觀調控政策。當房價上漲趨勢過快時，國家嚴格控制開發(fā)商貸款條件和利率，從而削弱房地產(chǎn)發(fā)展勢頭。當房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進入低谷時，采取貸款放款優(yōu)惠政策，鼓勵國民購買，維持國民經(jīng)濟平衡發(fā)展。

113風險意識淡薄

由于房地產(chǎn)快速發(fā)展，使得房地產(chǎn)投資者在近二十年獲得了高利潤的回收，他們被勝利沖昏了頭腦，忽略了風險意識。同時，房地產(chǎn)公司在規(guī)避風險意識方面缺乏相應的控制制度，沒有實現(xiàn)按照制度進行風險控制。

12微觀因素分析

121缺乏財務預算和財務管理意識

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，有將近四成的房地產(chǎn)公司在經(jīng)營過程中僅停留在會計核算，而缺乏財務預算和事后財務分析，沒有有效的發(fā)揮財務管理的職能。甚至有的房地產(chǎn)公司外聘會計公司做，由于會計對公司情況和業(yè)務不了解，不能做到日常財務數(shù)據(jù)的有效控制。

122盲目舉債，資本結構不當

一些公司被剛開始的高利潤沖昏了頭腦，不計后果的將資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)過程中，而缺乏開發(fā)項目的全盤考慮和長期規(guī)劃，導致房地產(chǎn)項目開發(fā)后期資金運作困難，不得不向銀行大量貸款，由于僅靠銀行貸款，其借款渠道單一，導致負債成本過大。

123成本費用控制不嚴

由于目前房地產(chǎn)市場投資過熱，房價過高，房地產(chǎn)暴利，使得房地產(chǎn)企業(yè)忽視了成本費用控制，主要表現(xiàn)在三方面：首先，不重視建設項目的規(guī)劃階段，經(jīng)常出現(xiàn)項目方案還沒有確定下來就著急開工進行建設，致使在項目建設過程中對項目方案反復修改，項目成本也隨之增加；其次，招投標環(huán)節(jié)走過場，部分開發(fā)企業(yè)不愿搞公開招標；再次，普遍重視對施工階段的成本控制，而忽視了設計階段的成本控制。

2房地產(chǎn)行業(yè)財務風險特點

21財務杠桿使用過度

大多數(shù)房地產(chǎn)公司以向銀行貸款的方式應對房地產(chǎn)開發(fā)所需要的大量資金，但是過度貸款會導致資產(chǎn)負債率過高，財務杠桿使用過度。財務杠桿使用過度意味著資金流動風險增高，稍有不慎公司就面臨著巨大的還款壓力。

22資金周轉率偏低

由于房地產(chǎn)項目開發(fā)所需資源多，資金投入大，征地、土地開發(fā)、房屋開發(fā)都屬于資金嚴重消耗部分。雖然房地產(chǎn)通過房屋預售、現(xiàn)房銷售和物業(yè)管理等方式將資金收回，但周期比較長。

23資產(chǎn)期限不匹配

由于房地產(chǎn)的資金投入大，資產(chǎn)比較多，其流動資產(chǎn)主要是存貨（包括原材料、周轉材料、存貨跌價準備、開發(fā)產(chǎn)品）。由于房地產(chǎn)存貨流動性差，屬于不易變現(xiàn)的資產(chǎn)，導致房地產(chǎn)公司流動資產(chǎn)和流動負債率不匹配，致使資金償還壓力過大。

24現(xiàn)金流入期限不均衡

由于房地產(chǎn)公司大部分資金采取外部資金投入并在項目開展期進行房屋預售等方式獲得資金流入，致使房地產(chǎn)現(xiàn)金流入不可控，一年高一年低，現(xiàn)金流入期限出現(xiàn)嚴重的不均衡。使得現(xiàn)金流入較少的一年要面臨資金短缺的流動性風險，現(xiàn)金流入較多的一年又會產(chǎn)生大量的資金冗余。

3房地產(chǎn)行業(yè)降低財務風險的對策

31加強財務活動過程管理

311籌資風險的管理

向銀行貸款是房地產(chǎn)行業(yè)目前采取的主要融資方式。經(jīng)過行業(yè)分析，房地產(chǎn)公司過度貸款會造成負債率過高。所以房地產(chǎn)公司融資方式應該采取以銀行貸款為主，吸引外部投資等創(chuàng)新融資方式為輔，形成組合性融資，從而改變因負債率過高導致房地產(chǎn)行業(yè)財務風險，確保項目資金順利流通，股東權益具有穩(wěn)定的收益率。

312投資風險的管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目屬于高投資項目，其最重要工作的就是項目前期的需求分析和可行性調研，應充分了解國家政策、城市規(guī)劃、土地使用情況、房屋供應信息以及房地產(chǎn)市場需求等。如果城市規(guī)劃信息不準確，導致開發(fā)商選址的錯誤判斷，最終會導致開發(fā)房屋出現(xiàn)滯銷。

313現(xiàn)金流量風險管理

房地產(chǎn)公司從開始融資就承擔著財務風險，所以在公司資金回收環(huán)節(jié)最為重要，而應收賬款的及時回收是影響資金回收風險的重要因素。所以應加強對應收款項的管理，首先建立穩(wěn)定的信用政策；其次客戶購買房時確定客戶的資信等級，評估購買用房公司的償債能力；最后，確定合理的應收款方式和比例。

32建立完善的風險預警系統(tǒng)

如果房地產(chǎn)公司沒有建立和完善財務風險預警管理系統(tǒng)，不能有效地避免財務風險，將會使財務危機擴大化，所以建立完善的財務預警系統(tǒng)至關重要。

321及時編制現(xiàn)金流量預算，建立短期財務風險預警系統(tǒng)

房地產(chǎn)財務短期內(nèi)的主要工作是現(xiàn)金流量預算的編制，為了保證現(xiàn)金流量得到有效管理，房地產(chǎn)公司應該建立完善的預算及預測系統(tǒng)，以周、月、季、半年、年為階段將具體項目匯總，分析預期收益、現(xiàn)金流量和財務狀況等。

322建立財務風險預警模型，確定長期財務分析指標體系

財務預警指標一般包含反映企業(yè)負債償還能力、盈利能力和資產(chǎn)運營能力等。房地產(chǎn)公司應該參照房地產(chǎn)特點，并根據(jù)自己公司的實際情況，具有側重的對企業(yè)財務指標進行調整，從而建立適合企業(yè)長期發(fā)展的財務風險預警模型。

4結論

綜上所述，只有不斷提升房地產(chǎn)的財務管理水平，加強財務風險管理，才能保障房地產(chǎn)公司長久穩(wěn)定發(fā)展，才能實現(xiàn)國民經(jīng)濟的科學合理發(fā)展。

參考文獻：

[1]田林永當前房地產(chǎn)公司財務現(xiàn)狀及管理建議[J].中國房地產(chǎn)金融，2011（5）

篇(2)

一、房地產(chǎn)業(yè)財務風險現(xiàn)狀分析

1.籌資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式比較單一，銀行信貸至今仍然是我國房地產(chǎn)最主要的融資渠道，房地產(chǎn)的開發(fā)資金有超過70%源于銀行信貸，房地產(chǎn)泡沫風險大部分由銀行承擔，幾乎所有的其他行業(yè)都與銀行息息相關，牽一發(fā)而動全身。因而，改變這種以銀行為主導的房地產(chǎn)融資模式刻不容緩。雖然我國自籌資金在逐年增加，但是銀行借貸還是占主要來源。

2.資產(chǎn)負債率偏高。企業(yè)在經(jīng)營過程中，負債率過大將會加大房地產(chǎn)企業(yè)的風險，如果資金流出現(xiàn)問題，企業(yè)會出現(xiàn)經(jīng)營困難、縮小規(guī)模甚至是破產(chǎn)等后果。所以大部分企業(yè)的負債率應該保持在50%左右，也就是借入資本與自有資本保持平衡。像萬科、保利這種大企業(yè)資產(chǎn)負債率都高達近80%，就不難想象那些規(guī)模較小的公司了。大多企業(yè)都保持一個高負債率的原因就是因為當這些借款資本的利潤率超過借款率，公司將獲得更大的收益。而且有些負債利息很低甚至沒有，像預收款項和應付款，相當于被公司無償占用，公司樂意為之。銀行借款和企業(yè)債券需要定期支付利息，尤其是銀行借款利率較高，效益不好的房地產(chǎn)企業(yè)有可能會承擔不起高額的利息費用。

3.資金回籠慢。房地產(chǎn)行業(yè)不同于普通的制造業(yè)和服務業(yè)，涉及到建筑的設計建造、銷售售后，它的經(jīng)營過程都比較長，從前期審批、規(guī)劃、投標購買土地的使用權以及后面的建造都是一個非常漫長的時間，房子建好了并不是立刻就能賣出去的，有的甚至一直閑置，由于各種原因賣不出去；而在房子賣出去之前企業(yè)就需要不斷地投錢進去，并不會取得收益，所以說房地產(chǎn)的資金回籠慢。另外由于現(xiàn)在的銷售策略幾乎所有地產(chǎn)企業(yè)都是實行分期付款的，雖然企業(yè)也獲得了額外的利息，但是這也在更大程度上延緩了資金回籠的時間。

4.盲目投資。一方面，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)是超高的利潤。在這種利益的驅使下，才會出現(xiàn)國內(nèi)現(xiàn)在“全民炒房”的熱潮。房地產(chǎn)企業(yè)更愿意投資那些高收益的豪宅以及高檔住宅，對為占社會大部分人口的普通群眾提供廉價房子卻興趣索然。另一方面，由于供需關系矛盾，樓盤空置率高，另一反面很多人買不起房。供求矛盾就會進一步惡化。由于這兩方面以及其他可能的原因，現(xiàn)在“鬼城”已經(jīng)屢見不鮮了。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的成因

針對房地產(chǎn)的財務風險成因，我們可以從內(nèi)部原因和外部原因兩個方面分析。

1.企業(yè)內(nèi)部的原因。①行業(yè)特性。房地產(chǎn)這個行業(yè)很特殊，需要比汽車行業(yè)還多的前期資金投入，需要僅短于醫(yī)藥行業(yè)的資金占用周期，具有資金密集型的特性。從房屋的建造過長，到后面房屋銷售的不穩(wěn)定以及應收賬款的回收，房地產(chǎn)存在著各種不確定。這些都會給地產(chǎn)行業(yè)的財務狀況帶來揮之不去的陰影。②資本結構不合理。我國房地產(chǎn)商一開始資金并不足夠雄厚，之所以還有這么多的地產(chǎn)商發(fā)展起來，大半要歸功于銀行的支持。但是這種支持卻造成了地產(chǎn)商財務上的依賴性。經(jīng)統(tǒng)計，我國大部分房地產(chǎn)的銀行信貸資本要超過公司總資本的70%以上。雖然現(xiàn)在已經(jīng)有一些地產(chǎn)領頭羊開始向證券市場融資轉變，但是還需要很長的路程。而如果企業(yè)一直保持這樣的情況，從企業(yè)到銀行無論哪一方出現(xiàn)了問題，都將引起巨大的財務危機。

2.企業(yè)外部的原因。①政策環(huán)境的抑制。房地產(chǎn)與社會的各行各業(yè)息息相關，從房地產(chǎn)起始階段，國家很是關注，從起始時期的大力支持，到地產(chǎn)過熱時候的貨幣財政政策的干預，都表明了房地產(chǎn)是政府眼中的焦點。所以，房地產(chǎn)業(yè)的情況還與該時間段的政府政策導向有關。國家干預有廉租房建設、提高首付比例、提高利息率等以及各項稅種的征收。一方面，國家頒布的交易政策也會影響到房地產(chǎn)，主要是因為這些政策會影響到大眾的購買意愿，從而影響到房地產(chǎn)商的銷售量。另一方面，作為房地產(chǎn)商最重要的是土地，國家土地政策發(fā)生變化，房地產(chǎn)的經(jīng)營肯定也會發(fā)生變化，如果土地開發(fā)區(qū)價格變得太高，開發(fā)商的成本必定升高，然后企業(yè)就會提高銷售價格，從而影響銷量，這都會造成財務風險的。綜上所述，國家政策是房地產(chǎn)業(yè)的風向標，國家政策會影響房地產(chǎn)的發(fā)展。②經(jīng)濟環(huán)境低迷。經(jīng)濟低迷的時候，每個行業(yè)都會受到影響。每個國家甚至地區(qū)都有它自身的發(fā)展周期，當當?shù)靥幱诎l(fā)展周期的上升階段時，房地產(chǎn)行業(yè)也會跟著繁榮，當發(fā)展到了峰點，超出當?shù)厮艹惺艿?，就會衰退下來，最先受到?jīng)_擊的都是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)由于資金占用期長回收慢的特點，經(jīng)濟環(huán)境低迷對房地產(chǎn)行業(yè)會造成很大影響。③市場環(huán)境供需不合理。市場經(jīng)濟的根本就是經(jīng)濟活動是由市場來影響發(fā)展的，如果供需不合理必將不容于市場。而隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的重視，房地產(chǎn)出現(xiàn)了嚴重的不合理現(xiàn)象。像北京、上海、深圳等國內(nèi)數(shù)一數(shù)二的城市，房子明顯供不應求，而一些二三線城市，卻隨著房地產(chǎn)行業(yè)的過熱，出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象。許多房地產(chǎn)商并沒有長遠眼光，只聚焦于高檔房產(chǎn)與豪宅的投資開發(fā)，形成了浪費閑置，卻不愿把眼光放眼于占社會主群體的普通消費人群。結果是，地域差異、產(chǎn)品開發(fā)單一造成的供需不合理會造成企業(yè)的財務風險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的防范措施

1.拓寬籌資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)開展經(jīng)營活動的起始就是籌資，而籌資方式?jīng)Q定了風險防范水平。企業(yè)可以利用發(fā)行股票融資，銀行信貸的主要缺點是利息高，企業(yè)無力承擔高額的利息費用，發(fā)行股票可以解決這個問題，一是股票沒有利息，只需付股利，把風險分散于個個股東身上。二是可以解決銀行的壓力，不用銀行獨立承擔。三是房地產(chǎn)企業(yè)最好實現(xiàn)并且最有用的是發(fā)行債券，雖然我國限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券。相對于銀行信貸發(fā)行債券具有明顯的優(yōu)勢，最重要的就是利率低，而且穩(wěn)定，可以很大程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本；期限也比銀行信貸更長，企業(yè)的償債壓力更?。凰氖强梢源蚱品康禺a(chǎn)企業(yè)銀行信貸籌資的單一模式，優(yōu)化融資結構。尤其當政府要抑制房地產(chǎn)企業(yè)過熱而實行的各種貨幣財政政策下，房地產(chǎn)企業(yè)必須尋求其他的資金來源，否則只有那些資金雄厚，底蘊深的企業(yè)才能存活下去，而對于那些新興企業(yè)迎接的只有毀滅。

2.降低資產(chǎn)負債率。企業(yè)為了獲得更多的效益，會進行很常見的負債經(jīng)營。但是如果負債經(jīng)營不合理，就會造成很高的財務風險，越是單一不合理負債越容易出問題。企業(yè)可能為了短時間的擴張不管自身的資本結構而拼命籌集資金，而解決這個問題的辦法就是尋求短期負債與長期負債的平衡，也就是合理安排負債結構，如果能把短期負債控制在一定的范圍，是企業(yè)所能承擔的，然后再借的適合企業(yè)長期發(fā)展的長期負債，能很大程度上降低財務風險。

篇(3)

關鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；財務風險管理

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-01

一、房地產(chǎn)財務風險的含義及特點

（一）房地產(chǎn)財務風險含義

房地產(chǎn)財務風險是指房地產(chǎn)企業(yè)財務結構不合理、融資不當而使房地產(chǎn)企業(yè)可能喪失償債能力，并導致投資者預期收益下降的風險。房地產(chǎn)投資具有周期性長、投資額大及追求高收益的特點，因此需要融資貸款，通過財務杠桿融資，這就無法避免的面臨高風險，如果房地產(chǎn)市場銷售價格發(fā)生較大變動，開發(fā)建設成本或是市場吸納能力發(fā)生變化時，都會影響到對房地產(chǎn)企業(yè)的預期收益。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)財務風險特點

1.投資期限長。因為房地產(chǎn)投資是一項周期性較長的投資，少也需要幾個月，多則幾年的時間。從最初的土地獲得、市場調研、投資決策到中期的建設施工，以及后期的銷售推廣、物業(yè)管理等需要進過一個很長的周期，在這個過程中容易產(chǎn)生賬款無法及時收回，造成壞賬，導致資金周轉不靈，從而造成財務風險。

2.投資額龐大。房地產(chǎn)企業(yè)投資不僅投資周期長，并且投資額很龐大，使企業(yè)短時間內(nèi)耗用大量資金，加上資金收回期長，容易引起企業(yè)資金短缺，導致無法企業(yè)運轉，造成財務危機，形成財務風險。

3.投資追求高效益。高投資、高報酬是房地產(chǎn)企業(yè)追求的，這必然也伴隨著高風險。因為房地產(chǎn)的投資追求高收益，所以只要通貨膨脹的因素存在，企業(yè)必將面臨通貨膨脹的風險。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財務風險的形成原因

（一）房地產(chǎn)企業(yè)決策失誤導致財務風險

決策失誤是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生投資風險的關鍵原因。房地產(chǎn)企業(yè)投資決策旨在對擬投資項目進行宏觀控制，它的科學性與準確性直接關系到項目的成敗以及企業(yè)的經(jīng)濟效益。每當進行投資決策時，往往因企業(yè)對投資項目的可行性的分析和研究不夠，以及經(jīng)濟信息的不真實、不全面等原因，導致投資決策失誤，使投資項目達不到預期的收益，使得投資無法按期收回。決策失誤產(chǎn)生的財務風險主要形成于企業(yè)項目開發(fā)兩個階段：一是可行性研究階段。二是投資估算階段。

（二） 宏觀環(huán)境變化導致的財務風險

經(jīng)濟環(huán)境、資源環(huán)境、市場環(huán)境、政策環(huán)境是房地產(chǎn)企業(yè)所處的主要宏觀環(huán)境。房地產(chǎn)其產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性致使該行業(yè)容易受到宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化的影響，尤其是在經(jīng)濟蕭條時，房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的發(fā)生機率隨著其關聯(lián)產(chǎn)業(yè)遭遇的經(jīng)濟危機而增大。市場環(huán)境風險則是由于房地產(chǎn)商品入市以后可能會面臨的一種風險，它的風險大小主要由房地產(chǎn)市場整體狀況以及企業(yè)的銷售策略。土地是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的主要資源環(huán)境風險。由于土地是房地產(chǎn)開發(fā)中不可缺少的非再生資源，國家如何制定土地政策和土地價格，以及土地市場的供求關系和土地本身的位置，都會使房地產(chǎn)企業(yè)受到很大影響。政府機構為確保國民經(jīng)濟的協(xié)調的持續(xù)發(fā)展，針對房地產(chǎn)行業(yè)采取的宏觀調控政策使其形成政策環(huán)境風險。這些宏觀調控政策通常有很強的針對性，使得房地產(chǎn)企業(yè)的收益受到巨大影響。

（三）內(nèi)部控制制度不健全不完善，監(jiān)督不到位

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的不健全，監(jiān)督不到位是造成房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的重要原因。房地產(chǎn)企業(yè)在制定內(nèi)部控制制度時，經(jīng)常忽略房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律和管理要求，忽略了企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略，盲目地制定內(nèi)部控制制度，使其缺乏系統(tǒng)性，只停留在制度層面做文章，缺乏配套的具體操作流程，從而失去可操作性、實用性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的監(jiān)管工作也關系到企業(yè)內(nèi)控風險控制的好與壞。在現(xiàn)實中，如果企業(yè)制定了內(nèi)部控制制度，并且在也實施了內(nèi)控程序，但會由于有效的監(jiān)督機制的缺乏，使得內(nèi)部控制流于形式，起不到實質性作用，從而形成了財務風險。再者，房地產(chǎn)企業(yè)沒有將內(nèi)部審計部門和財務部門分開，也會使企業(yè)的內(nèi)部得審計工作由于各方利益而受到牽制，財務流程得不到有效的約束和控制，影響審計的獨立性，無法正常發(fā)揮審計的監(jiān)督職能。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的控制措施

（一）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結構

雖然房地產(chǎn)企業(yè)會利用負債經(jīng)營發(fā)揮財務杠桿效益，并且能夠給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟利益流入。但是，負債大小必須控制在一定的范圍之內(nèi)，過高的資產(chǎn)負債率不但不會夠給企業(yè)帶來經(jīng)濟效益，還會加大企業(yè)的財務風險。當企業(yè)負債超出一定的范圍，資產(chǎn)負債率與財務風險成正比。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自己的實際情況，衡量企業(yè)自身的負債承受能力來分析自身的融資能力、抗風險能力和獲利能力，從而制定科學、合理的資本結構，減少企業(yè)的財務風險。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)應增強投資項目的管理力度

大家都知道房地產(chǎn)投資是一項具有極高的風險性的綜合性經(jīng)濟活動，由于自身行業(yè)特殊性的影響，對于政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境和社會環(huán)境反映非常靈敏。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強對投資項目的管理力度，對每個投資項目都要做好分析和綜合測評，對選定的決策方案應該進行多方面的驗證，全盤考慮各種可能面臨的風險因素，使投資實施方案制定得詳盡、可行，并且要求對每個投資項目做好投資風險的控制與規(guī)避策略。

（三）對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量加強控制和管理

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，以土地儲備作為競爭資本現(xiàn)狀逐漸向以現(xiàn)金流量、籌融資渠道做為競爭資本轉變，這就逼迫房地產(chǎn)企業(yè)必須調整原有的戰(zhàn)略方案。當前，現(xiàn)金流已是房地產(chǎn)企業(yè)追求長遠規(guī)劃因首要考慮的關鍵因素。

（四）在企業(yè)內(nèi)部建立強有力的風險預警機制

有效的風險預警機制的建立，可以使企業(yè)的不正常的經(jīng)營狀況控制在初級階段，從而降低財務風險帶來損失的概率。借助全面預算建立強有力的預算預警機制是很有必要的，企業(yè)可以通過預算和實際之間差異的比較、分析，為企業(yè)的整體經(jīng)濟活動提供更可靠的參考依據(jù)，從而制定出調整企業(yè)行為的有效措施，使得可以科學的預測未來面臨的各種風險。由此可見，有效的風險預警機制，能及時發(fā)現(xiàn)潛伏在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務風險，能提前做好風險的分析和防范，達到規(guī)避和化解財務風險的目的。

參考文獻：

篇(4)

【關鍵詞】房地產(chǎn) 財務風險 風險管理

一　前言

房地產(chǎn)作為人們進行社會活動的物質基礎，與人們的生活息息相關，在社會發(fā)展中起著重要的作用。特別是最近十幾年，我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了突飛猛進的發(fā)展，在我國國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重也是逐年遞增，儼然牢牢把握住了我國國民經(jīng)濟的命脈。但是我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，遠遠達不到西方發(fā)達國家的規(guī)范化程度，因此房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中存在著許多的問題，潛藏了許許多多的風險，而財務風險便是其中較為重要的一個。如何加強企業(yè)的財務風險管理以使得企業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展成為擺在諸多房地產(chǎn)企業(yè)面前的難題。

二　房地產(chǎn)企業(yè)財務風險理論綜述

1．財務風險的含義

所謂風險是指對未來預期的不確定性。在現(xiàn)代企業(yè)管理中，財務風險是指在企業(yè)的種種財務活動中，由于內(nèi)部因素、外部因素以及其他不確定性因素的影響，使得企業(yè)在一定經(jīng)營時期內(nèi)的實際財務收益與預期值產(chǎn)生差異，從而使企業(yè)遭受損失的不確定性。財務風險的存在是必然的，是經(jīng)濟發(fā)展的客觀產(chǎn)物。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)財務風險是指在各種不可控因素的影響下企業(yè)的財務狀況產(chǎn)生不良現(xiàn)象甚至出現(xiàn)惡化，從而使得企業(yè)出現(xiàn)虧損的可能性。房地產(chǎn)企業(yè)財務風險一般具有不確定性、風險規(guī)避性以及預測決策性等特點。

2．房地產(chǎn)企業(yè)財務風險形成的原因

我國的房地產(chǎn)行業(yè)只有十幾年的發(fā)展歷史，還遠遠沒有達到成熟化和規(guī)范化，因此，企業(yè)在發(fā)展中必然會面臨著較大的財務風險。房地產(chǎn)企業(yè)財務風險形成的原因通常有以下幾點：一是預期收益的不確定性的影響。大部分的房地產(chǎn)企業(yè)在籌資過程中債務資金所占比例較高，而房地產(chǎn)開發(fā)由于各種內(nèi)、外部因素的影響會使得預期收益有很大的不確定性，因此，一旦實際收益嚴重偏離預期值，企業(yè)將會面臨巨大的償債風險。二是市場利率的影響。市場利率是會經(jīng)常波動的，而對于房地產(chǎn)這個特殊行業(yè)來說，企業(yè)負債比例高，一旦市場利率上升，企業(yè)將會面臨更多的負債利息，除此之外，市場利率上升還會降低消費者的購房欲望，嚴重者甚至會導致市場低迷，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨雙重困境。三是房地產(chǎn)企業(yè)自身管理不善的影響。首先，房地產(chǎn)開發(fā)是一項相當復雜的工程，房地產(chǎn)行業(yè)缺乏規(guī)范性標準，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)項目沒有嚴格的質量管理。其次，房地產(chǎn)企業(yè)不能有效發(fā)揮預算管理的職能，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)中負債的比例過高。最后，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏嚴格的成本管理，并且在籌資過程中不夠嚴謹，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本負擔較重。

三　房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理存在的問題

針對房地產(chǎn)企業(yè)的成因及特點，以及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，我國的房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理中主要存在以下問題：一是負債比重高，不能形成合理的資本結構。房地產(chǎn)開發(fā)項目一般規(guī)模較大，需要強大的資金支持，而大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進行新項目開發(fā)時往往不是從企業(yè)內(nèi)部籌集資金，更忽視了應收賬款的重要性，而是一味地從銀行等金融機構尋求大量貸款，使得企業(yè)負債加重，進而加大了企業(yè)的財務風險。在財務管理中，負債的提高會提高企業(yè)的財務杠桿，從而使得企業(yè)財務風險變大。據(jù)相關調查顯示，當前我國房地產(chǎn)上市公司的負債比率已經(jīng)遠遠超過了歷史的最高點。特別是近幾年房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷，企業(yè)負債不斷加重，資金鏈也變得愈發(fā)緊張，一旦企業(yè)的資金鏈條斷裂，企業(yè)便會面臨破產(chǎn)的危險。二是對日常資金的管理缺乏重視。由于房地產(chǎn)行業(yè)的自身特點，存貨和應收賬款在資產(chǎn)中所占比重較高，而現(xiàn)金的比重則相對較低。當前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在只注重銷售而忽略資金管理的現(xiàn)象，而企業(yè)的財務管理也僅僅是進行一些簡單的會計核算，缺乏有效的成本預算和資金管理，不能對應收賬款及時回收，從而導致企業(yè)缺乏強有力的資金保障，使得財務風險加大。三是對項目開發(fā)的事前調查準備工作缺乏重視。在房地產(chǎn)投資中，企業(yè)往往存在一定的盲目性，認為只要有項目可做就可以進行投資，缺乏對項目的事前調查以及有效的財務分析工作，導致決策失誤或者投資失敗，增大了企業(yè)的財務風險。四是缺乏完善的內(nèi)部管理制度。當前國內(nèi)的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)發(fā)展中對于內(nèi)部控制和內(nèi)部管理不夠重視，沒有有效的管理制度，財務人員整體素質較其他行業(yè)偏低，不能充分發(fā)揮內(nèi)部控制對風險的防范作用，企業(yè)內(nèi)部不能形成對財務風險的危機意識，從而導致企業(yè)管理不正規(guī)，最終導致財務風險加大。

四　房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理應采取的措施

房地產(chǎn)企業(yè)要想立足于競爭日益激烈的市場，必須加強對財務風險的管理，采取積極有效的措施，從而確立穩(wěn)定的資金保障，實現(xiàn)企業(yè)持久穩(wěn)定地發(fā)展。針對房地產(chǎn)的行業(yè)特性以及財務風險管理存在的問題，財務風險管理措施具體有以下幾個方面：一是完善籌資渠道，形成合理的企業(yè)資本結構。房地產(chǎn)企業(yè)應開辟多種融資方式，降低企業(yè)對銀行貸款融資的依賴性，應從企業(yè)自身出發(fā)，挖掘內(nèi)部潛力，充分利用企業(yè)的留存收益。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過適當擴大股權融資規(guī)模進行融資，合理控制股權和債務的比例，充分利用杠桿的作用，減少企業(yè)的財務費用，降低財務風險。二是加強資金管理，提高利用效率。首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)項目的進度分批注入資金，而不是一次性注入從而導致資金閑置，分批注入能夠是企業(yè)有多余的資金進行短期的投資，從而提高資金的利用效率。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應加強應收賬款的管理。應收賬款在資產(chǎn)中所占比例較大并且回收期限較長，如果款項不能夠及時收回容易導致出現(xiàn)壞賬，從而影響企業(yè)的資金供應，造成企業(yè)資金鏈條緊張。企業(yè)應當采取適當?shù)男庞闷谙藜涌鞈召~款的回收，對于逾期尚未支付的款項應多及利息，進而督促款項的收回，保持資金的流動性。做好投資的事前準備工作。房地產(chǎn)企業(yè)新項目的開發(fā)所需資金數(shù)額巨大且周轉速度較慢，因此更容易受到諸多因素的影響。為了有效降低財務風險，企業(yè)應當做好項目開發(fā)前的市場調查工作，對項目的可行性進行充分的分析并且做出預期的評價，同時對于不確定因素的影響做好充分的應對準備。完善內(nèi)部管理，加強企業(yè)合作。對于企業(yè)內(nèi)部：首先，在企業(yè)內(nèi)部要形成完善的管理制度和預算體系，保證財務管理的有效性，加強內(nèi)部控制，充分發(fā)揮其對風險的防范作用。其次，企業(yè)領導應加強財務知識的學習，提高財務風險意識，加強財務風險的宣傳，使財務風險意識深入人心。同時，財務人員應加強學習，提高自身素質，做好項目的評估和成本預算，從而實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。對于企業(yè)之間要加強交流和學習，鞏固企業(yè)間的合作，從而達到雙贏的目的。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前景備受看好，我國的房地產(chǎn)企業(yè)還有很大的上升空間，為了能夠持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好財務風險的管理工作，這既是經(jīng)濟發(fā)展的要求，也是企業(yè)生存的有力保障。

參考文獻

［1］繆英.略論房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2010

篇(5)

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務風險管理 探討

改革開放以來，雖然我國社會各個領域都有著不同程度的發(fā)展，房地產(chǎn)領域更是成為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力量，但就房地產(chǎn)內(nèi)部的狀況而言，由于其自身在發(fā)展過程中對于內(nèi)部結構性的管理缺乏科學的認識和理解，因此，企業(yè)的發(fā)展，特別是在企業(yè)的財務風險管理方面，還是存在著一定的問題的，這將會對房地產(chǎn)行業(yè)的健康深入發(fā)展產(chǎn)生負面影響。

一、房地產(chǎn)企業(yè)在財務風險管理上的明顯問題

（一）企業(yè)缺乏合理的規(guī)劃，對待貸款比較隨意

從行業(yè)發(fā)展的整體上看，我國房地產(chǎn)行業(yè)在一段時間內(nèi)，具有良好的發(fā)展前景和市場潛力，但是從其內(nèi)部的狀況來看，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在著業(yè)務結構上的問題，其中，在資金應用方面，很多房地產(chǎn)公司都是比較盲目地使用，缺乏相應的整體性計劃。一些較小的房地產(chǎn)企業(yè)由于自身實力以及業(yè)務規(guī)模較小等原因，基本不會對項目資金進行規(guī)劃處理，對企業(yè)的財務狀況也缺乏足夠的認識，而項目資金的最主要來源又是向銀行貸款，這對于房地產(chǎn)企業(yè)的良好發(fā)展是相當不利的。另外，部分房地產(chǎn)企業(yè)并沒有根據(jù)自身的發(fā)展狀況進行項目選擇，盲目地接受業(yè)務，導致企業(yè)的發(fā)展所需的資金鏈面臨著威脅。

（二）每個項目所涉及的資金投入較大在

在我國，很多房地產(chǎn)企業(yè)不具備足夠的貯備資金，其用于發(fā)展業(yè)務的資金來源往往是向銀行進行大數(shù)目的借貸，而且該項目的負債狀況與其所形成的規(guī)模是成正比的，換句話說，當房地產(chǎn)公司進行某個項目時，由于自身所具有的資源量較小以及對項目中的各項事務管理不到位等原因，該公司需要在很長時間里面臨市場的考驗，這也增加了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不穩(wěn)定性。

（三）企業(yè)發(fā)展中的資本結構存在著問題

資本的結構不當主要是指房地產(chǎn)公司自身的資金儲備量與借貸的資金之間存在著比例上的問題，往往是借貸資本遠遠大于房地產(chǎn)公司自身的資金，而這個問題的出現(xiàn)，也會導致房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中的相當一大部分收益被用于還貸。另外，這一問題的出現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也產(chǎn)生了巨大的影響，借貸資金的狀況將直接威脅到企業(yè)的業(yè)務發(fā)展問題，長此以往，該問題將會對整個房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展造成很大的問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理的對策

（一）完善房地產(chǎn)政策和法律法規(guī)

在近10年的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相當迅速，在很多大城市的房價不斷刷新著歷史記錄，也讓我國經(jīng)濟產(chǎn)生了泡沫等問題，雖然國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調控作出了很多政策性的調整，但還需要對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的方方面面進行嚴格的規(guī)范，從項目的制定，實施，到銷售及收益等，特別是企業(yè)財務方面，都應該制定細致全面的法律規(guī)范，這既是對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所進行的保護，也是進一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的行為。另外，對房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，國家還需要給予政策上的鼓勵和支持，使其帶動我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展。

（二）從細節(jié)上對財務管理風險進行控制，嚴格管理企業(yè)每一項業(yè)務的發(fā)展

由于房地產(chǎn)企業(yè)在進行業(yè)務發(fā)展過程中，每一項業(yè)務的資金投資都比較大，對資金的管理也比較困難，因此，單筆項目財務出現(xiàn)問題，可能導致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)嚴重的生存危機，所以，企業(yè)需要對每一個項目做好科學正確的評估，并且對可能出現(xiàn)的問題制定多套應急處理辦法，加強對項目的監(jiān)管力度。另外，在項目的設計問題上，更應該注重社會群體之間的集聚效應，加強不同項目之間的合作效應，既可以以方便實惠的條件吸引更多的消費者，加快銷售的速度，也可以盡快地回籠資金，降低企業(yè)所面臨的財務風險，進一步提高房地產(chǎn)公司的抗風險能力。

（三）增強企業(yè)財務風險方面的管理，控制信貸風險

由于房地產(chǎn)行業(yè)的單線業(yè)務所涉及的資金量更加龐大，在項目的制定和實施過程中，更加需要加強對財務工作方面的監(jiān)管，因此，企業(yè)首先需要制定科學適當?shù)馁Y金利用計劃，統(tǒng)籌兼顧，合理安排，加強分散資金的使用效率，使項目中的每一筆花費都用到“刀刃上”；其次，企業(yè)內(nèi)部的財務管理工作需要對項目的每一筆資金的使用狀況作出評估和監(jiān)管，做好企業(yè)項目中的財務管理工作，提高對財務信息的分析能力，并且對每一個階段企業(yè)的財務狀況進行科學細致的審查和評估，為企業(yè)下一階段的發(fā)展決策提供一定的依據(jù)。

三、 結束語

在財務風險管理方面，整個房地產(chǎn)行業(yè)都需要更加關注以及對所面臨的形勢和問題給出相應的解決方案，每一個企業(yè)都需要根據(jù)自身的發(fā)展需求以及發(fā)展狀況，對本公司的財務進行更加科學嚴格的管理，進而推動整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展升級，不斷帶動我國整體性經(jīng)濟的發(fā)展。

參考文獻：

[1]戴健敏.淺談房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理[J].科技咨詢導報，2011，9（16）：147-148

篇(6)

關鍵詞：資本結構；房地產(chǎn)行業(yè)；發(fā)展現(xiàn)狀；問題；優(yōu)化途徑

中圖分類號：F299.23 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）04-0009-02

隨著國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)，作為國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)，我國房地產(chǎn)業(yè)告別了十年的黃金時期，也進入了其行業(yè)發(fā)展新常態(tài)，面臨投資增速放緩、庫存居高不下、房價轉勢下降、市場分化突出的不利局面。面對著新常態(tài)的機遇和挑戰(zhàn)，我國房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展充滿了不確定性。從資本結構上看，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)抵御金融風險的能力普遍明顯不足，大部分企業(yè)存在著資本結構不合理、對銀行貸款融資依存度高、短期借款融資比重大、償債風險高等一系列問題。因此，我國房地產(chǎn)業(yè)如何在國內(nèi)經(jīng)濟進入新常態(tài)的大環(huán)境下，如何生存發(fā)展、如何降低行業(yè)風險、優(yōu)化資本結構并保持較好成長態(tài)勢是房地產(chǎn)企業(yè)需要思考的問題。

一、國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷長達十年的井噴式增長期后，行業(yè)增長勢頭趨緩，樓市逐漸降溫，發(fā)展增速放慢。以2014年房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)為例，國內(nèi)房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)總額均值為447.88億元，同比上升23.42%；凈資產(chǎn)均值為127.76億元，同比上升24.45%；房地產(chǎn)主營業(yè)務收入均值為95.75億元，同比上升3.98%；營業(yè)利潤均值19.85億元，同比上升9.77%。盡管2014年國內(nèi)房地產(chǎn)上市公司各項關鍵性財務指標仍呈現(xiàn)上升趨勢，但從增速上看，除凈資產(chǎn)均值外，其余三項指標增速同比均有不同程度的下降。2015年，全國整體樓市銷售業(yè)績在國家相關利好政策的刺激下，市魴星櫓鴆交嘏。1―5月份全國商品房銷售面積累計35 996萬平方米，同比下降0.2%；商品房銷售額達到24 409億元，同比增長3.1%。

總體來看，房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售業(yè)績增幅收窄，盡管上市公司規(guī)模仍保持穩(wěn)步增長的勢頭，但國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)整體投資增速下行趨勢已成必然，各項產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關鍵性指標增速已經(jīng)步入下降通道。

二、國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)資本結構存在的問題

企業(yè)資本結構通常是指企業(yè)權益資本和債務資本同企業(yè)總資本之間的比例關系，通常用財務指標資產(chǎn)負債率（總負債/總資產(chǎn)）來表示。企業(yè)資產(chǎn)負債率越低，則財務風險越小，債權人資本保障程度越高，而過高的資產(chǎn)負債率則會給企業(yè)帶來巨大的償債壓力和財務風險。就資本結構而言，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部充斥著資本結構失衡、融資渠道單一的問題。

（一）資本結構失衡，整體資產(chǎn)負債率偏高

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2016年國內(nèi)上市公司有132家資產(chǎn)負債率高于70%，其中23家屬于房地產(chǎn)行業(yè)，這23家公司中甚至有12家的負債率超過80%，即便是行業(yè)龍頭萬科A和新城控股的負債率也分別達到80.6%和82.81%。2016年國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)整體平均資產(chǎn)負債率為79.72%，直逼80%關口。目前，國際上房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率通行標準為50%，由于國內(nèi)市場差異，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)平均負債率的正常范圍也在60%～70%之間?？梢?，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負債率整體過高，且上漲勢頭不減，財務風險日益加大。

國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負債率過高，究其原因主要是房地產(chǎn)業(yè)本身是非常典型的資金密集型行業(yè)，資金杠桿在企業(yè)發(fā)展過程中扮演重要的角色。房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中尤其是前期投入階段對資金需求量大、流轉周期長，而鑒于目前我國金融體系的不完善，可供企業(yè)選擇的融資渠道過少，股權融資、自籌資金等方式又存在一定局限性，相對而言，企業(yè)更傾向采用銀行貸款的方式進行資金籌措以維持正常生產(chǎn)經(jīng)營活動。正是企業(yè)對債務融資方式的偏好和依賴，進一步加大了企業(yè)的財務杠桿，從而導致負債率整體偏高，其潛在的金融負債風險為我國經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展埋下隱患。

（二）融資渠道單一，對銀行貸款依存度高

目前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要由銀行貸款、自籌資金及其他資金（主要是定金和預收款）三個部分構成。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，總體資金投入需求量大，其自有資金相對不足，主要資金投入源于銀行貸款。根據(jù)央行和銀監(jiān)會的調查數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的55%資金直接來源于銀行系統(tǒng)，而房地產(chǎn)業(yè)的自籌資金基本上來源于商品房銷售收入，絕大部分購房者采用銀行按揭貸款方式支付總房款，若按首付30%計算，則企業(yè)自籌資金中的70%同樣來自銀行貸款；其他資金包括購房定金、預收款和建筑施工方的工程墊付款等，而施工承包商墊付款中大部分資金來源于銀行貸款，這實質上構成了房地產(chǎn)業(yè)的間接銀行信貸。通過以上分析，保守估計國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)直接或間接通過銀行貸款方式所籌措資金已占企業(yè)融資總額的七成以上?？梢?，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴程度明顯過高，財務杠桿過大。一旦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生經(jīng)濟波動，其經(jīng)營風險和財務風險將直接傳導給銀行，導致金融風險爆發(fā)，進而影響國家金融市場的安全和穩(wěn)定。

我國房地產(chǎn)業(yè)過高的資產(chǎn)負債率以及單一的融資模式加大了企業(yè)的財務杠桿和經(jīng)營風險，嚴重阻礙了企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和資本結構優(yōu)化進程。因此，當前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)共同面臨的問題是如何促使其過高的資產(chǎn)負債率下降至合理區(qū)間，拓寬融資渠道，從而優(yōu)化自身資本結構，降低財務風險。

三、資本結構優(yōu)化具體途徑和方式

（一）降低資產(chǎn)負債率，合理控制負債規(guī)模，優(yōu)化資本結構

根據(jù)我國房地產(chǎn)行業(yè)負債為主的融資特點，應把降低資產(chǎn)負債率作為資本結構優(yōu)化的切入點。前文所示，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)財務杠桿過大的問題非常突出。正常情況下，對于成長迅速、盈利空間較大的企業(yè)而言，適度的財務杠桿能夠增加資本投入，激活企業(yè)的創(chuàng)造能力，擴大企業(yè)規(guī)模，提升盈利能力。同時，適債務利息可以抵稅，有助于企業(yè)減輕稅負。但財務杠桿在幫助企業(yè)增加盈利的同時，也在累積風險。高負債產(chǎn)生的利息會導致企業(yè)現(xiàn)金流緊張，過度增加財務費用，吞噬稅前利潤，一旦投資項目無法實現(xiàn)預期盈利甚至虧損，財務杠桿會成倍放大財務風險，導致資金鏈瀕臨斷裂，使企業(yè)陷入財務困境。目前，我國房地產(chǎn)上市公司整體資本負債率已接近80%，資金鏈條過于緊張，償債壓力大，將資產(chǎn)負債率降至合理區(qū)間將有助于產(chǎn)業(yè)結構調整，優(yōu)化企業(yè)資本結構，促進房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展。

（二）增強長期償債能力，合理調整融資結構，實現(xiàn)融資渠道多元化

國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)債務結構普遍以中短期負債為主，長期負債比例較低?！岸虨橹?、長為輔”的債務結構要求企業(yè)要具有較強的短期償債能力，但短期償債能力的強弱并不能代表企業(yè)的成長性和可持續(xù)性，也無法衡量企業(yè)抵御市場風險的能力。短期負債比例偏高，企業(yè)財務風險增加的同時，短期償債壓力驟增，一旦資金不足，企業(yè)會被迫做出非理性決策，以高息借貸方式籌措資金，填補短期債務漏洞，而這些短期行為對企業(yè)長期持續(xù)發(fā)展造成不利影響。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，長期負債利率相對較低，提高長期負債比例，將有助于減輕企業(yè)債務利息負擔，促進企業(yè)不斷增強自身持續(xù)盈利能力和現(xiàn)金流創(chuàng)造能力。企業(yè)只有持續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定可靠的現(xiàn)金流，才能增強長期償債和抵御風險的能力，從而降低企業(yè)投資經(jīng)營風險。

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)融資結構不合理，長期融資比例偏低，其主要原因是融資渠道過于單一，企業(yè)融資來源主要依靠銀行貸款。因此，要解決融資結構失衡問題，應當采取信托融資、房地產(chǎn)證券化等方式拓展融資空間，實現(xiàn)融資渠道多元化。

1.信托融資，一般是指信托公司針對有較好盈利空間的房地產(chǎn)投Y項目提供信托貸款或直接參與信托投資的融資方式。相對銀行貸款而言，信托融資優(yōu)勢在于融資成本低，財務費用少，融資期限彈性大，可以在不提高資產(chǎn)負債率的情況下實現(xiàn)企業(yè)資本結構優(yōu)化。

2.房地產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主流方向，可以促使房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營管理更專業(yè)、資源配置更合理，其最常見的表現(xiàn)形式是上市融資。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌集巨額股權資金并作為注冊資本長期使用，并無償債壓力，同時還可以達到擴大企業(yè)規(guī)模、分散經(jīng)營風險、降低融資成本、改善資本結構的效果。

（三）加速行業(yè)資源整合，擴大企業(yè)經(jīng)營規(guī)模，實現(xiàn)規(guī)模產(chǎn)出效應

由于我國房地產(chǎn)企業(yè)個體經(jīng)營規(guī)模所限，除銀行貸款融資外，大多數(shù)企業(yè)還無法滿足債券融資、上市融資等外部融資方式的條件。因此，擴大房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模是打破其他外部融資方式限制條件、開辟融資渠道的重要途徑。

1.房地產(chǎn)企業(yè)若想染指大型開發(fā)項目，整體實力必須過硬，要具有相當?shù)慕?jīng)營規(guī)模和行業(yè)資質，同等市場機遇面前小規(guī)模企業(yè)往往被忽略，所以要著重擴大企業(yè)規(guī)模，提升市場影響力和抵御風險能力，實現(xiàn)經(jīng)營規(guī)模化。

2.小規(guī)模企業(yè)融資相對困難，限制較多，融資規(guī)模有限，以中短期資金為主，而大規(guī)模企業(yè)則更容易獲得資金的支持。因此，擴大企業(yè)規(guī)模就要加大行業(yè)整合力度，通過整合減少企業(yè)數(shù)量，提升經(jīng)營規(guī)模，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)?；l(fā)展。

四、結語

在市場經(jīng)濟條件下，我國房地產(chǎn)業(yè)尚處在發(fā)展階段，企業(yè)整體資產(chǎn)負債率偏高，資本結構不合理，融資渠道單一，對于銀行貸款有嚴重的依賴性，這些問題都阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)正常發(fā)展。因此，合理控制企業(yè)資產(chǎn)負債率，改善內(nèi)外融資結構，實現(xiàn)融資渠道多元化，成為房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)資本結構優(yōu)化的有效途徑。合理的資本結構直接關系到房地產(chǎn)企業(yè)自身的生存和發(fā)展，同時也對行業(yè)整體的持續(xù)健康發(fā)展起到?jīng)Q定性的作用。

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篇(7)

關鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)；多元化經(jīng)營；財務風險

一、引言

隨著我國20世紀70年代改革開放戰(zhàn)略的實施，房地產(chǎn)行業(yè)初具雛形，到80年代，房地產(chǎn)行業(yè)才正式步入歷史舞臺。從2003—2015年這十幾年的發(fā)展是中國房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時期，房地產(chǎn)行業(yè)是支撐中國經(jīng)濟發(fā)展的一個重要支點。2015年后，由于之前開發(fā)商瘋狂建房，樓市供過于求，政府出臺了“限購限貸、限售限價”等一系列調控政策去庫存。面臨房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)商不得不另求出路，多元化概念的出現(xiàn)與房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣一拍即合，大多數(shù)房地產(chǎn)公司為了避免“把雞蛋放在一個籃子里”紛紛實施多元化戰(zhàn)略，以分散經(jīng)營風險，尋找新的經(jīng)濟增長點。

二、企業(yè)多元化經(jīng)營中財務風險相關概念

(一)企業(yè)多元化經(jīng)營概念

多元化經(jīng)營概念的提出最早可追溯到1957年，美國學者安索夫在《多元化戰(zhàn)略》中對企業(yè)的多元化經(jīng)營進行了研究。他對多元化進行了分類，多元化戰(zhàn)略分為水平型、垂直型、同心圓型及混合型四類。隨著時代的發(fā)展，后來的學者在其基礎上對多元化經(jīng)營的研究也隨之更加豐富和深入，20世紀50年代Penrose提出多元化的資源剩余理論，之后，生命周期理論和風險分散理論也隨之誕生。目前，學者對多元化經(jīng)營的認知歸為兩類，一類認為多元化會給企業(yè)帶來積極效應，另一類則認為多元化會給企業(yè)帶來負面影響。本文的分析基于后者的角度，試圖說明多元化經(jīng)營過程中存在的弊端，并以此追根溯源解決多元化帶來的問題。

(二)多元化財務風險相關理論

1.財務風險定義。財務風險的定義有廣義和狹義之分:廣義的定義是指企業(yè)的資本結構不同而影響企業(yè)支付本息能力的風險，狹義的定義是指企業(yè)在籌資、投資、運營等各項財務活動過程中，由于各種不可控或難以預料的因素導致的蒙受經(jīng)濟損失的可能性。本文站狹義的財務風險角度對恒大多元化經(jīng)營進行分析探討。2.多元化經(jīng)營財務風險形成機理。本文提及的形成機理有兩個，一是范圍經(jīng)濟理論，范圍經(jīng)濟概念是由美國學者Teece、Panzar等在20世紀80年代初提出并首次使用的，范圍經(jīng)濟是指企業(yè)通過擴大經(jīng)營范圍，增加產(chǎn)品種類，生產(chǎn)兩種或兩種以上的產(chǎn)品而引起的單位成本的降低。然而，企業(yè)在達到范圍經(jīng)濟后也會導致一系列的問題，就財務風險角度來看，多元化經(jīng)營會導致企業(yè)資金流緊張，資金運轉效率低下，如果企業(yè)通過負債的形式來進行多元化擴張，就進一步加大企業(yè)的償債壓力使財務杠桿失衡，另一方面，多元化經(jīng)營領域選址不當也會造成投資風險，多元化進軍陌生領域，很可能面臨投資成本有去無回的狀況。二是投資組合理論，依據(jù)投資組合理論，企業(yè)實施多元化經(jīng)營可以分散經(jīng)營風險，多元化在分散企業(yè)資源的同時也隨之平均了企業(yè)的綜合風險。但事實上，多元化經(jīng)營面臨較大風險，企業(yè)進行非相關多元化、跨界經(jīng)營等會造成公司資源的浪費，削弱公司核心競爭力，這些都為公司的財務風險埋下了隱患。

三、房地產(chǎn)行業(yè)多元化情況

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，作為新興的產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)鏈長、關聯(lián)度大，能帶動上下游多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對我國經(jīng)濟的發(fā)展起著舉足輕重的作用。近年來，由于國家政策等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)多元化趨勢明顯增強。房地產(chǎn)多元化是時展的趨勢，早在2010年前后，就有房企提出多元化轉型，2016年隨著恒大地產(chǎn)改名恒大集團，在房產(chǎn)界掀起了一股改名浪潮。據(jù)克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年中國百強房企中97%布局了產(chǎn)業(yè)多元化戰(zhàn)略，據(jù)中房網(wǎng)統(tǒng)計，2019年房企500強榜單中，Toop30的企業(yè)都進行了多元化布局。房地產(chǎn)企業(yè)多元化能分散企業(yè)的經(jīng)營風險，據(jù)中商情報網(wǎng)訊，雖在疫情的強壓下，2020年房地產(chǎn)行業(yè)很快在下半年出現(xiàn)回暖趨勢，根據(jù)國家統(tǒng)計局中商產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，從2020年6月開始，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資同比增速連續(xù)6個月維持正值，2020年1－11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資129492億元，同比增長6.8%?？硕鹧芯恐行闹赋觯嘣瘜ζ髽I(yè)能力有很高的要求，多元化要求企業(yè)有足夠的財力、人力和物力的支持，大多數(shù)二三梯隊的房企發(fā)展多元化難以達到預期的效果，反而削弱了原有產(chǎn)業(yè)的核心競爭力，造成資源浪費、經(jīng)營混亂等不良后果。2020年以來，銀保監(jiān)系統(tǒng)對房地產(chǎn)金融領域加強監(jiān)管，8月，中國住建部聯(lián)合央行召開座談會，提出房地產(chǎn)行業(yè)的“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)，新規(guī)的實施使得大多數(shù)房企融資門檻提高。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年房企償債規(guī)模約9154億元，同比增長28.7%，2021年房企到期債務規(guī)模預計達到12448億元，同比增長36%。不斷攀升的償債壓力使得房地產(chǎn)業(yè)的財務風險不斷加大。房地產(chǎn)多元化經(jīng)營資金需求大，投資回收期長導致其財務杠桿不斷增高，研究房地產(chǎn)多元化的財務風險對穩(wěn)定國民經(jīng)濟具有一定的意義。

四、恒大多元化經(jīng)營財務風險分析

恒大自上市之初就積極進行多元化的戰(zhàn)略布局。恒大集團以房地產(chǎn)業(yè)為主，其涉足的產(chǎn)業(yè)還包括文化、旅游、保險、健康、體育、農(nóng)牧、醫(yī)療、銀行及高科技行業(yè)。下面將從籌資風險、投資風險、流動性風險三個方面對恒大多元化的財務風險展開分析。

(一)籌資風險分析

籌資風險產(chǎn)生于企業(yè)籌資時面臨的還本付息壓力及償債期限限制，具體指房地產(chǎn)企業(yè)為了自身經(jīng)營而借貸資金最終可能遭受損失的風險。償債能力分析是判斷企業(yè)是否存在籌資風險的一個重要方面，本文選取以下幾個指標分析公司償債能力。房地產(chǎn)行業(yè)流動比率為2，速動比率1是比較合適的，恒大作為主營房地產(chǎn)業(yè)務的企業(yè)，從表1可以看出，從2016—2020年其流動比率、速動比率均未達到行業(yè)標準，從資產(chǎn)負債率來看，也一直維持在較高水平，說明公司借債較多，從以上分析可以得出恒大集團償債能力較弱，籌資風險較大的結論。恒大集團的籌資風險主要問題在于籌資規(guī)模大和籌資方式比較單一。多元化需要大量資本投入，其次，新業(yè)務增長較為緩慢，很難在短時間內(nèi)產(chǎn)生正的現(xiàn)金流，需要不斷補充資金。公司主要通過負債的方式籌集資金，早期的資金供應大部分來自銀行借款，高額的本金和負債利息的償還增加了公司的償債壓力，此外，公司還通過私募融資的方式籌集資金累計約15億美元，而私募融資成本更加高昂，這對于恒大集團的籌資風險無疑是雪上加霜。

(二)投資風險分析

投資風險是指企業(yè)投入資金后可能產(chǎn)生的對企業(yè)經(jīng)營和財務等的不利影響，評價投資風險的指標一般以企業(yè)盈利能力和發(fā)展能力為主。隨著多元化戰(zhàn)略的實施，集團的銷售凈利率呈整體下滑趨勢，尤其到了2019年銷售凈利率只有7.02%，總資產(chǎn)凈利率也僅僅只有0.85%，從2016年到2020年，無論是從銷售凈利率、總資產(chǎn)凈利率，還是股東權益凈利率來看，其走勢大體都呈下滑趨勢。這說明了恒大集團資金使用效率低下，投資存在問題。恒大集團投資風險主要是濫用資金、盲目投資問題引發(fā)的，其盲目的多元化領域的選址，導致其投資項目質量較低。恒大實行非相關多元化，其多元化的觸角伸入不相關的陌生領域，其發(fā)展的多元化產(chǎn)業(yè)環(huán)境適應能力和市場生存能力明顯不足。礦泉水領域的恒大冰泉，3年巨虧40億元，最后被迫低價轉手，黯然離場;再看恒大糧油、恒制品業(yè)務也無力經(jīng)營，慘淡收場。恒大像風一樣進入快消產(chǎn)業(yè)，又像風一樣快速撤退，這說明了恒大集團在多元化行業(yè)領域的選擇上出現(xiàn)了錯誤，其行業(yè)定位不夠精準，市場分析把握不到位。

(三)流動性風險分析

流動性風險是指企業(yè)現(xiàn)金流入與流出在時間上不一致所形成的風險。本文分別從經(jīng)營活動、投資活動、籌資活動近幾年的產(chǎn)生的現(xiàn)金流來進行分析。從2016年到2020年公司的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈值5年中有3年出現(xiàn)負值，且金額較大，說明恒大集團自身的主營業(yè)務活動并沒有帶來充足的現(xiàn)金流，另外，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈值也是一直處于負值狀態(tài)，說明恒大多元化經(jīng)營所需的資金并不能夠通過經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量來進行補充，只能通過外部的融資渠道獲取資金投資。公司2016—2020年現(xiàn)金流量自身造血能力不足，投資活動并不能帶來資金補充，故恒大多元化進程只能靠籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流來維持，依靠大量的借款來滿足資金需求，增加了公司的償債壓力，無疑會增加公司的流動性風險;另外，實施多元化戰(zhàn)略的企業(yè)初期可能面臨運營不善，管理不當?shù)木置娑荒墚a(chǎn)生正的現(xiàn)金流，作為恒大集團主營業(yè)務的房地產(chǎn)業(yè)務本身就需要大量的資金投入，且收款較慢，資金流動性本來就弱，加上恒大集團自身的現(xiàn)金流不能滿足多元化的資金需求，就造成了流動性風險進一步增加。綜上所述，可以看出恒大集團財務風險隱患重重。首先，多元化需要充足的資金供應，但主要通過發(fā)債籌集資金，集團的融資渠道較窄。其次，其發(fā)展較多非相關多元化業(yè)務，多元化跨界經(jīng)營容易出現(xiàn)發(fā)展目標不明確的問題，很難為企業(yè)帶來正面效應。再次，多元化業(yè)務的發(fā)展在短期內(nèi)很難為企業(yè)帶來正的現(xiàn)金流，集團風險預警機制不健全。

五、思考與啟發(fā)

在對恒大集團2016—2020年的相關指標進行數(shù)據(jù)分析后，得出恒大實施多元化戰(zhàn)略過程中，其籌資風險、投資風險以及流動性風險都明顯增加的結論。恒大集團作為房地產(chǎn)行業(yè)的領軍企業(yè)，其多元化道路如此艱辛，不免引起筆者對房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營的擔憂，本文通過研究恒大集團多元化經(jīng)營得出以下幾點啟示:一是強化資金管控，拓寬融資渠道。房地產(chǎn)多元化企業(yè)建立一套完整的生產(chǎn)經(jīng)營資金體系尤為重要，對企業(yè)未來生產(chǎn)以及發(fā)展過程中的現(xiàn)金流的范圍和數(shù)量進行科學合理地預測，提高資金使用效率。房地產(chǎn)企業(yè)管理層應注重融資渠道的多元化，在利用內(nèi)部融資的基礎上增加應付賬款和預收賬款的利用來減輕公司的融資需求，降低償債壓力。另外，企業(yè)進行權益融資可降低債務融資到期還本付息的壓力。多元化經(jīng)營的房企在非相關行業(yè)的多元化擴張中引入戰(zhàn)略投資者，不僅可以緩解公司的資金供應不足問題，還可以依靠戰(zhàn)略投資者在該投資領域豐富的管理經(jīng)驗和先進技術提升多元化經(jīng)營的績效，實現(xiàn)多元化戰(zhàn)略的目標。二是優(yōu)化投資領域，合理規(guī)劃投資。多元化房企在追求多元化的數(shù)量和速度的同時應當注重多元化質量和可行性，著重投入相關產(chǎn)業(yè)和前景廣闊的產(chǎn)業(yè)，對投資領域的把關一定要嚴密而慎重，在對投資領域充分了解的基礎上分析投資的優(yōu)勢和劣勢，樹立原有業(yè)務與新業(yè)務互為補充、協(xié)同發(fā)展的基本方向。另外，建立靈活的經(jīng)營退出機制有助于企業(yè)合理規(guī)劃投資，靈活的退出不僅能夠幫助企業(yè)及時止損，還為企業(yè)發(fā)現(xiàn)一片新的“藍?！碧峁┝藱C遇。三是建立風險預警系統(tǒng)。多元化經(jīng)營涉足領域較為廣泛，要想很好地控制風險，必須建立一套整體層面的全方位的風險監(jiān)管體系。首先，企業(yè)應該制定整體層面的風險監(jiān)管計劃，觀察公司整體層面的現(xiàn)金流入和流出動向并分析可能導致風險的因素。其次，企業(yè)應設立一個專門的風險監(jiān)控部門，由該部門對集團整體的風險進行監(jiān)控，協(xié)助各子企業(yè)盡量在內(nèi)部解決相關風險問題，不讓風險事件影響到別的子企業(yè)，實現(xiàn)風險的有效隔離。

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