序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產開發(fā)商業(yè)模式范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

SOHO尚都是一個面積達170，000平米的多功能房地產開發(fā)項目，占地2.2公頃，位于北京最集中的都市開發(fā)區(qū)域———CBD（中央商務區(qū)）內。SOHO尚都的平均售價為22000元/平米，其租金在2006年底的價格達到375.00元/平米•月-525.00元/平米•月。2007年7月SOHO中國的純商業(yè)地產SOHO尚都開始運營，但是隨著時間的推移，曾經創(chuàng)造中國商業(yè)地產銷售神話的SOHO尚都出現(xiàn)歇業(yè)和退租現(xiàn)象，隨后出現(xiàn)大規(guī)模歇業(yè)，使人們對SOHO中國的商業(yè)運營模式產生懷疑。SOHO中國的商業(yè)運行模式是：SOHO尚都的目標客戶瞄準投資客，將產品定位為投資品，通過媒體炒作以高價將所有商鋪銷售一空，獲得開發(fā)利益最大化。開發(fā)商將整個物業(yè)進行分割出售，即出售所有的物業(yè)產權，而且公司不保留任何物業(yè)，在物業(yè)出售完畢后，不對物業(yè)進行統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，而是由投資者根據(jù)自己的需要各自進行物業(yè)管理。這種運營模式的優(yōu)點，可以為SOHO中國迅速回籠資金，獲得巨大的短期收益；投資者也可以擁有產權，并根據(jù)自己的意愿對產權進行處置，以獲取最大的投資收益。但是，這種模式使開發(fā)商失去長期擁有物業(yè)并獲得長期效益的機會，也使一些投資者由于房地產經營與管理的專業(yè)知識匱乏而造成對物業(yè)管理失敗，面臨著投資失敗的風險。造成SOHO中國商業(yè)模式失敗的原因有以下兩個方面：第一，商業(yè)房地產開發(fā)商在處理建成物業(yè)時往往采用“只售不租”的模式，將所有產權分割出售給投資者；在銷售完物業(yè)之后并不對后期的物業(yè)進行統(tǒng)一的經營與管理，而由投資者自行管理。這就造成物業(yè)不能統(tǒng)一規(guī)劃，物業(yè)的業(yè)態(tài)分布不合理，各物業(yè)管理者均從自身利益經營物業(yè)，這很容易導致整個物業(yè)的經營與管理失敗。另外，商業(yè)房地產租金的預期收益水平已遠遠超出了市場能承受的范圍，造成銷售商鋪的租金與市場脫節(jié)，導致投資者招商難和運營難，這也是目前中國商業(yè)地產面臨的普遍問題，把商鋪的價格提升到一個非理性的程度，嚴重透支了業(yè)主和商戶的未來收益，這也是造成部分物業(yè)的投資者難以為繼的一個重要原因。

二、我國商業(yè)房地產形成SOHO中國商業(yè)運營模式的原因分析

SOHO中國的商業(yè)運營模式普遍存在于我國商業(yè)地產中，經過筆者對全國房地產企業(yè)商業(yè)房地產運營模式的研究發(fā)現(xiàn)，形成這種經營模式的原因可以從房地產公司和投資者這兩個方面進行分析說明。

（一）房地產開發(fā)公司所面臨的困境2007年國內的房地產開發(fā)公司的數(shù)量達到62518家[1]，僅上市的房地產公司就有幾百家。房地產公司的數(shù)量是自建國以來最多的一個時期，但仔細研究這些房地產開發(fā)公司就會發(fā)現(xiàn)，雖然這些公司的綜合實力的差異很大，但是不論房地產公司實力的強弱，他們都面臨著共同的問題———自有資金率低（如表1）。從圖中可以看出從2004—2007年我國房地產企業(yè)的資金自有率平均為30%左右，這樣的資金自有率顯然不能適應房地產行業(yè)的發(fā)展需要，因為房地產行業(yè)是資金密集型行業(yè)。由于自有資金少，所以國內大多數(shù)房地產開發(fā)公司對已建成的商業(yè)地產均采用“只售不租”的模式，這樣做是為了迅速回籠資金，彌補自有資金短缺的不足。目前，我國獲取土地使用權的途徑主要是通過“招拍掛”（招標、拍賣、掛牌制度簡稱）的方式，開發(fā)商在獲得土地的使用權時就會消耗其大量的自有資金，開發(fā)公司自有資金剩余不多，必須借助貸款來進行后期的開發(fā)。房地產開發(fā)公司在開發(fā)一項房地產的時候，一般要先用自有資金支付一些必須的土地稅費和其他前期投入，在達到銀行的貸款要求之后，就向銀行提出貸款申請，然后利用貸款完成后續(xù)的建設開發(fā)。開發(fā)商在商業(yè)房地產建成之后對其產權進行分割出售，迅速回籠資金，還清貸款，而剩余的資金和利潤用于競拍土地和下一輪的房地產投資開發(fā)。這就是我國房地產開發(fā)公司的一般開發(fā)流程，從這個過程中可以發(fā)現(xiàn)，房地產開發(fā)公司急于分割出售商業(yè)地產的產權是為了回籠資金，迅速進入下一輪的房地產開發(fā)建設或土地儲備。銀行貸款的高額利息，使房地產開發(fā)商在房地產建成后必須全部出售，以便迅速回籠資金償還貸款，減少整個開發(fā)成本。鑒于我國商業(yè)房地產“只售不租”經營模式所帶來的問題，一些業(yè)內人士提出改變經營模式的建議，即借鑒國外的“只租不售”或“租售結合”的經營模式。這兩種經營模式雖然不可以使開發(fā)商的資金迅速回籠，并有可能增加房地產的開發(fā)成本，但可以使開發(fā)商長期持有物業(yè)的產權，獲得長期的收益，逐步緩解房地產自有資金率低的問題，并從中獲得更高的經營收益。從長遠來看，“只租不售”或者“租售結合”的經營模式所獲得的收益要遠遠高于“只售不租”的經營模式。但是，筆者對國內房地產開發(fā)公司的研究發(fā)現(xiàn)，國內還沒有一家房地產開發(fā)公司對物業(yè)形成“只租不售”或“租售結合”的長期經營觀念。例如，作為我國房地產開發(fā)公司領軍的萬科集團，在對其開發(fā)的房地產項目均采用出售物業(yè)的經營理念，而不保留任何物業(yè)的產權。

（二）個人投資者面臨的困境我國個人投資者對商業(yè)房地產的投資現(xiàn)狀與美國等發(fā)達國家相比，存在著投資渠道單一和投資者的個人資金少的缺點。[2]33-34目前，國內現(xiàn)行的商業(yè)房地產的投資渠道主要是購買房地產類股票和直接購買分割后的商業(yè)房地產產權，存在這種投資現(xiàn)狀的原因是由于我國的個人投資者還沒有足夠的資金購買整棟商業(yè)物業(yè)。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)分析，我國的房地產企業(yè)的利潤率在1999年由負轉正，隨后便進入上升軌道。2007年，全行業(yè)的平均利潤率略高于10%，比全社會平均值高出4個百分點，可見房地產行業(yè)是高利潤行業(yè)。而投資者的投資心理是將資金投向回報率高的行業(yè)，這就驅使個人投資者希望將自己的投資資金投到商業(yè)房地產領域。但是，從我國的個人投資者的角度來看，能夠將物業(yè)進行整棟購買的投資者相對較少。從最早的投資幾百萬的客戶，發(fā)展到現(xiàn)在有投資幾千萬的客戶。這反映了中國市場的發(fā)展和財富積累的階段，但還遠沒有發(fā)達國家那樣財富集中，我們的市場定位不能超越中國財富積累的歷史階段。所以，投資者只能購買經過房地產開發(fā)商分割后的產權，然后將其進行出租獲利。在出租的過程中投資者是從自己利益最大化的角度出發(fā)，不對整體的物業(yè)管理或者業(yè)態(tài)分布進行考慮，這往往導致商業(yè)地產的經營管理混亂，進而不能達到投資者的收益預期，使投資者的收益得不到保障。而房地產開發(fā)商由于沒有商業(yè)地產的產權就不能有效地協(xié)調投資者的利益，也就不能有效地組織商業(yè)房地產經營與管理。這最終造成個人投資者在花費大量的資金購買產權之后，無法保障其穩(wěn)定預期收益的困境。[3]50-51

三、解決SOHO中國商業(yè)運營模式問題的出路

目前，國際上個人投資商業(yè)房地產相對較成熟的途徑有兩種，一種是以日本為代表的不動產投資信托，另一種是以美國為代表的美國不動產投資信托。

（一）日本的不動產投資信托對我國的啟示日本的不動產信托分為兩種。一種是信托型不動產證券化，是由商業(yè)房地產開發(fā)公司將其開發(fā)的不動產的所有權分割成為較小的單位，并將這些分割后的產權進行出售。投資者得到產權之后，可以由房地產開發(fā)公司對其統(tǒng)一收回管理或者委托信托公司統(tǒng)一管理，以達到不動產證券化的目的。這樣就保證產權經過分割出售的商業(yè)房地產，雖然在產權上是投資者獨自擁有的，但是經過對產權管理權的回收，仍然能對后期的物業(yè)進行統(tǒng)一管理和規(guī)劃，使商業(yè)房地產具有穩(wěn)定的收益。日本的另外一種不動產投資信托形式是組合型不動產證券化（流程如圖1所示），是由不動產公司與投資者合作成立任意組合，共同持有不動產的所有權，再以任意組合的名義將不動產出租給原不動產公司以負責經營管理，而收取的租金收入再依比例分配給合作人（即投資者），到期時若合作人決定將不動產出售，則處分所得也依出資比例還給合作人。日本的這種兩種運營模式都適合解決目前我國個人投資商業(yè)房地產模式所存在的困境。根據(jù)信托型不動產證券化的模式，對我國那些已經進行分割出售的商業(yè)房地產來說，可以由開發(fā)商對產權的管理權進行回收，然后對整個物業(yè)進行統(tǒng)一的管理和合理的業(yè)態(tài)分布，這樣就可以避免投資者各自為戰(zhàn)的局面，同時提高投資者收益的穩(wěn)定性，也能為房地產開發(fā)商提供持續(xù)的收益。而根據(jù)組合型不動產證券化的模式，我國的商業(yè)房地產開發(fā)公司與個人投資者合作成立任意組合，共同持有不動產的所有權，在以任意組合的名義將不動產出租給商業(yè)房地產開發(fā)公司或委托給第三方物業(yè)管理公司，對物業(yè)進行統(tǒng)一的規(guī)劃和經營管理。在獲得收益之后再依比例分配給投資者，在合同到期后由投資者決定是否繼續(xù)持有物業(yè)，若繼續(xù)持有只需續(xù)簽合同即可；若將所有的產權出售，則需要將售后資金按照比例還給合作者。運用組合型不動產證券化即可以使房地產開發(fā)商在與投資者簽訂證券組合合同的時候回籠一部分資金，又可以使開發(fā)商長期持有物業(yè)管理權，獲得長期收益。對于投資者來說，可以在擁有商業(yè)房地產產權的同時，依靠統(tǒng)一的物業(yè)經營管理獲取穩(wěn)定的投資收益。

（二）美國不動產投資信托對我國的啟示美國的不動產信托類型是在房地產項目沒有開發(fā)之前，由負責開發(fā)物業(yè)的房地產公司對要開發(fā)的房地產項目進行可行性評估，并對項目的未來收益做一個評估分析。通過委托信托公司或由開發(fā)公司自行將房地產項目的產權進行信托證券化，并向社會公開發(fā)行信托證券，籌集社會資金。利用籌集的資金進行房地產項目開發(fā)建設，在物業(yè)建成之后，進行統(tǒng)一的物業(yè)管理，獲得預期的收益；然后，將至少90%收益按照投資者出資的比例分配給投資者，投資者在信托運行期間可以轉讓其收益憑證。美國的這種不動產投資信托的模式在我國的成型案例很少，但是美國不動產投資信托的模式可以很好地解決目前國內個人投資商業(yè)房地產出現(xiàn)的問題，值得我們借鑒。根據(jù)美國的不動產投資信托的模式，開發(fā)商在開發(fā)建設物業(yè)之前就可以委托信托公司對物業(yè)進行產權證券化，然后再將證券化的產權面向投資者進行發(fā)售以獲取商業(yè)房地產項目的開發(fā)資金。這樣對于房地產開發(fā)商來說，可以減少向銀行的貸款額或者不貸款，即有利于房地產開發(fā)商節(jié)約開發(fā)成本，同時也可以使整個房地產項目由于充足的資金而減少建設周期。對于投資者來說，這種模式不但能夠購買到商業(yè)地產的產權，而且也不必考慮后期的物業(yè)管理。在商業(yè)房地產項目建成運營之后，不僅可以保障開發(fā)商和投資者的經濟利益，也會使開發(fā)商避免開發(fā)過程中的資金短缺，也能滿足投資者對商業(yè)房地產投資的愿望。

雖然，日本和美國的不動產投資信托可以解決我國個人投資商業(yè)房地產存在的問題。但是，我國現(xiàn)有的不動產投資信托管理辦法中有關資金信托計劃不得超過（含）200份，且每份合約金額不得超過（含）5萬元的限制，是影響當前不動產投資信托發(fā)展的因素之一。另外，不動產投資信托在我國還沒有形成完善的運作模式，對受托人的有效約束和激勵機制尚未完全形成，容易發(fā)生受托人的道德風險。所以，我們要克服不動產投資信托實施的不利條件，建設適應不動產投資信托發(fā)展的社會和法律環(huán)境。

篇(2)

自房地產教父馮侖辭任萬通地產董事長以來，看似隱退幕后，其實他現(xiàn)在的舞臺更高、更大――萬通投資控股股份有限公司董事長。在其完成身份轉換之際，萬通地產也正在上演轉型大戲。

所謂轉型，是指一向將重心放在住宅開發(fā)領域的萬通地產將在商用物業(yè)領域集中發(fā)力，按照規(guī)劃，到2015年，萬通將投資150億元，開發(fā)超過100萬平方米的商用物業(yè)，持有投資級商用面積超過50萬平方米，目標年租金收入11億元。

由此，新上任的萬通地產董事長許立拉開了轉型大幕。

增持投資型物業(yè)

從口號、起步，到規(guī)劃面積超100萬平方米的項目儲備，萬通地產商用物業(yè)戰(zhàn)略布局耗時數(shù)年，以完全有別于某些房企輕率進軍的做法，嫻熟地引入了金融、資本工具。“重要的不是規(guī)模，而是能力?！痹S立如此總結著幾年來的厚積薄發(fā)。

此前一直擔任萬通地產總經理許立表示，新的管理層將繼續(xù)堅持和貫徹萬通地產既定的戰(zhàn)略與核心價值觀，堅持“低風險，中速度，高回報”的發(fā)展策略，成為開發(fā)與運營并重的地產公司，從而使公司具有穩(wěn)定的利潤來源和良好的反周期能力，萬通地產整體的成長速度和發(fā)展空間前景可期。

對于商用物業(yè)投資，萬通地產不僅戰(zhàn)略清晰，而且戰(zhàn)術上不乏創(chuàng)新。他們將商用物業(yè)投融資模式體系化，對應項目開發(fā)運營的四個階段，進行不同的組合運用：在拿地前夕，即引入戰(zhàn)略投資伙伴實現(xiàn)股權合作，共同開發(fā)，以此降低自有資金投入；在開發(fā)建設階段，引入私募股權投資基金（PE）、銀團貸款或信托資金，完成項目的開發(fā)建設；在持有經營階段，引入商用物業(yè)孵化基金，實現(xiàn)早先合作股東的利益退出；在出租率與租金收益保持穩(wěn)定后，則通過各種金融產品比如REITs等，向包括養(yǎng)老基金、保險企業(yè)等機構出售部分或全部權益。

不過，更獨特的是萬通地產商用物業(yè)的產品選擇――投資型物業(yè)。以“萬通中心”系列為例，萬通地產新任總經理云大俊說：“我們只做一線城市核心商務區(qū)或新興商務區(qū)，以及二線城市核心商務區(qū)的項目，因為只有這樣的項目未來才能獲得充分的運營收入，也才能為公司豐富多元的財務安排奠定基礎?！?/p>

許立則強調，萬通地產仍然會堅持“濱海新區(qū)、美國模式和萬通價值觀”的既定戰(zhàn)略，轉型期的策略安排是：在住宅領域鞏固并拓展改善型需求客群，增加度假和休閑產品，豐富住宅產品線；在商用物業(yè)領域堅持美國模式，以萬通中心為主軸，租售并舉，利用創(chuàng)新的融資渠道，提升專業(yè)運營能力。

財務總監(jiān)出身的云大俊似乎更習慣用數(shù)據(jù)說話。他透露，萬通地產力爭5年內使商用物業(yè)收入占總收入的15%，利潤占總利潤的30%，投資型持有物業(yè)占總資產的20%至30%。而對萬通地產的新團隊來講，這是一個有挑戰(zhàn)性的轉型目標，“我們團隊有信心完成公司的既定戰(zhàn)略目標”，許立對此深信不疑。

四大業(yè)務支撐“大萬通”

2006年萬通把一部分資產注入A股上市公司之后，經過四年重組，對萬通體系已經初步構架完畢?！拔磥砦覀冏钪饕氖且匀f通控股作為一個整體的代表，來向市場和我們行業(yè)做出一個互動。”馮侖說。萬通旗下最重要A股上市公司萬通地產仍然是萬通旗艦公司，目前承擔主要的住宅開發(fā)和商業(yè)不動產業(yè)務。

在萬通內部被稱為“萬通新創(chuàng)”的工業(yè)地產業(yè)務，是萬通控股的第二家上市公司。據(jù)介紹，工業(yè)地產與TCL的合資已經取得明顯的成果，品牌為萬通公社，今年會增加相當規(guī)模的資產，從而使這部分業(yè)務最終上市。

此外，資產管理和基金業(yè)務是萬通未來發(fā)展的重頭戲，萬通相關發(fā)言人稱，萬通基金目前有多只基金正在籌備，目前公開的有守正基金。在4月即將公布的年報當中，還會適當披露其他基金。這部分業(yè)務過去幾年通過跟一些機構的合作，發(fā)展了萬通自己獨特的資產管理方式和業(yè)務模式。

還有一塊，是萬通的海外業(yè)務，包括在紐約的中國中心，以及未來在海外重要的業(yè)務。

不難看出，“四大業(yè)務模式”支撐著“大萬通”。這是發(fā)展20年的房地產開發(fā)商在宏觀調控的密集期對整個中國房地產市場的思考。

不過，這對于大萬通來說，“這一切都成為零，未來發(fā)展新的十年，我們最重要的就是用創(chuàng)新和變革來應對復雜和多變的政策、體制以及市場環(huán)境?！瘪T侖表示。

給力“美國模式”

據(jù)悉，萬通地產將在“美國模式”的指引下，走出一條“中期持有，能力導向，資本收益，收入多元”的特色路徑。即由一個包辦一切的房地產開發(fā)商轉化為一個以投資能力見長的專業(yè)房地產投資公司。

而與金融企業(yè)中金公司和商用物業(yè)專家香港置地的戰(zhàn)略合作，也給萬通地產所倡導的“美國模式”以強有力的支持，畢竟資本和運營能力是商業(yè)地產的兩大核心要素。在馮侖看來，海外不動產市場發(fā)展時期早、成熟度較高，對產品與服務的理解更為深入。因此，只有在海外市場投入真金白銀，赤身肉搏，才能夠學到真功夫，而這樣的功底將是萬通地產決勝內地高端物業(yè)市場的最大底氣。

“不爭下游，把房地產變成建筑業(yè)；而是爭上游，把房地產企業(yè)變身為服務業(yè)、金融業(yè)。3年之內，萬通控股爭取實現(xiàn)整體上市?！边@是馮侖“大萬通”戰(zhàn)略的終極目標。

公開資料顯示，萬通控股是北京資本規(guī)模最大的專業(yè)房地產投資公司之一，總資產138億元。目前，其旗下業(yè)務涉及房地產開發(fā)、園區(qū)地產、基金管理和資產管理等眾多領域。馮侖表示，萬通控股有息負債率不足10%。這意味著，未來萬通控股有充足的發(fā)展空間。

做中國的“凱德置地”

萬通為自己未來發(fā)展模式尋求的學習榜樣是新加坡房地產公司――凱德置地。凱德置地模式就是將直接投資和資產管理相結合，傳統(tǒng)開發(fā)運營能力和金融能力相結合。

新加坡凱德置地有兩個特點。一是輕資產，從傳統(tǒng)地產的重資產、完全自有資金投入，轉為自有資金較低，更多是管理外部基金投資人、使資產獲得更好的回報，同時通過表外資產使發(fā)展速度更快；二是以軟收入為主，通過運營管理收入等帶來軟收入。

馮侖對重組后的模式思考是，萬通地產借鑒新鴻基模式，萬通控股則仿效凱德置地模式，直接投資權益性收入加上資產管理收入，結合起來成為控股公司的主要收入。

不過，萬通此次商業(yè)模式轉型在專家眼中仍不無困惑。住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任陳淮表示，與傳統(tǒng)房地產開發(fā)模式不同的是，PE才是真正半產權方式參與開發(fā)商環(huán)節(jié)，這屬于商業(yè)模式。但PE是很獨特的合伙方式，既有債權特征、也有產權合作的特征，但無法通過分享長期產權溢價來實現(xiàn)擴張。

篇(3)

2008年以來，我國商品房銷售面積增速逐步放緩（如圖1），我國房地產業(yè)相應從成長期步入成熟期。隨著人口結構拐點出現(xiàn)和城鎮(zhèn)化增速放緩，未來商品房需求增速將進一步放緩。城鎮(zhèn)化增速放緩和住房需求收入中樞下移將抑制新增住房購買力。我國1978-2013年常住人口城鎮(zhèn)化率年均提高1.02個百分點，按照規(guī)劃，2020年常住人口城鎮(zhèn)化率要達到60%左右，年均提高0.9個百分點。城鎮(zhèn)常住人口增速放緩意味著新增住房需求增速動能較上個10年減弱。此外，我國目前住房自有率達到80%左右，城市中高收入階層大多已擁有住房，未來城鎮(zhèn)新移民將以農村人口或農民工群體為主，中低收入群體將成為購房主力，可以預見購房需求收入中樞下移，新房購買力相對較弱。我國房地產業(yè)正處于從開發(fā)建設為主向經營服務轉型階段。根據(jù)國際成熟的經驗，當一個國家人均GDP在1300-8000美元之間時，住宅投資將達到高峰，人均GDP在8000-13000美元之間時，住宅投資保持平穩(wěn)，當人均GDP處在13000美元以上時，住宅投資將開始回落。同時，在人均GDP超過8000美元之后，經圖2房地產價值鏈及企業(yè)分布濟結構將從制造業(yè)轉向服務業(yè)。這意味著未來的住房消費需求將從實物消費向服務消費轉變。而我國2004年人均GDP即超過1300美元，開始加速增長，2014年達到7594美元，即將突破8000美元的關口。房地產業(yè)將面臨一系列轉型，包括“從注重投資開發(fā)轉型為注重管理運營、從追求加杠桿轉型為泛金融化、從重資產拼規(guī)模轉型為輕資產多業(yè)態(tài)、從買地賣房轉型為客群服務等”。

二、當前房地產企業(yè)轉型的趨勢

隨著互聯(lián)網工具的應用，有的房地產開發(fā)商變身為互聯(lián)網企業(yè)，提供辦公物業(yè)、住宅物業(yè)租賃服務，有的開發(fā)企業(yè)與互聯(lián)網企業(yè)合作進入電商運營領域，也有互聯(lián)網企業(yè)介入房地產開發(fā)和運營。房地產業(yè)企業(yè)與互聯(lián)網企業(yè)、服務業(yè)企業(yè)的邊界正在模糊，相互滲透融合。房地產業(yè)是一個包括了開發(fā)建設和各種服務的價值鏈。從環(huán)節(jié)上看，房地產業(yè)包括了土地、資金、設計等上游投入階段，中游開發(fā)建設和銷售階段，下游租賃和二手交易階段以及衍生的物業(yè)服務和居住消費服務。開發(fā)建設和銷售環(huán)節(jié)的附加值相對較低，以規(guī)模經濟為主要特點；而上游融資及下游經營服務環(huán)節(jié)附加值較高，以精細化、專業(yè)化為主要特點。所謂產業(yè)升級，即企業(yè)經營從低附加值的環(huán)節(jié)向上下游高附加值環(huán)節(jié)遷移的過程，伴隨著行業(yè)競爭以成本競爭、規(guī)模擴張為主向利潤競爭、價值創(chuàng)造為主。許多品牌房企在房地產業(yè)規(guī)模擴張的階段已經取得了領先的市場地位和規(guī)模優(yōu)勢，正在積極的尋求轉型。這主要包括以下幾個方面：1.從銷售中心向利潤中心調整2009年后房地產銷售整體承壓，費用攀升和地價上漲使企業(yè)凈利潤持續(xù)收窄，房地產業(yè)上市公司凈利潤呈持續(xù)下降趨勢。行業(yè)利潤拐點出現(xiàn)迫使房地產企業(yè)將發(fā)展目標從擴大銷售向提升利潤調整。2015年上市房企公布的增長目標普遍放緩：萬科未來將不考核銷售額指標，考核方向轉變?yōu)殇N售回款及利潤指標，綠地集團銷售目標同比增加16%，較2014年的48%已大幅下調。萬達集團核心考核指標調整為租金、凈利潤、持有物業(yè)增長，并明確房地產收入指標可以少增長，不增長，甚至負增長。房地產企業(yè)的另一個動作是積極推出合伙人計劃或激勵計劃。2012年末，碧桂園推出“成就共享”激勵計劃；2014年5月，萬科啟動股權激勵、項目跟投等領域的地產事業(yè)合伙人制度；2015年6月，鴻坤集團公布“合伙人+”制度。房地產企業(yè)引入合伙人制度和股權激勵有多種考慮，例如提高企業(yè)人才吸引力、提高項目運行效率、確保項目質量和安全等，但根本原因是，企業(yè)日益看重利潤獲取，需要引入激勵機制確保項目運營目標的一致性。2.向房地產價值鏈的高附加值環(huán)節(jié)滲透伴隨著中國互聯(lián)網企業(yè)的興起，傳統(tǒng)房地產企業(yè)與行業(yè)外企業(yè)的業(yè)務合作日益活躍。2015年上半年，平安集團、京東等企業(yè)與萬科、綠地、碧桂園等房地產開發(fā)企業(yè)聯(lián)手，密集推出房地產眾籌項目。而早在2012年，萬科即與淘寶聯(lián)手打造住宅網上銷售平臺。2014年8月，萬達集團與騰訊、百度共同出資成立萬達電子商務公司。互聯(lián)網企業(yè)也開始向房地產領域滲透。例如，小米通過打造“互聯(lián)網+地產+X”模式，形成以地產為基礎的、整合教育、醫(yī)療、社區(qū)服務、居住消費的新型業(yè)態(tài)。從傳統(tǒng)的行業(yè)視角來看，過去專注于房地產開發(fā)的企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)、資產管理公司及互聯(lián)網企業(yè)之間的邊界逐漸模糊。但是從價值鏈角度看，房地產行業(yè)內外的企業(yè)正在逐漸滲透和融合：過去房地產開發(fā)商依靠雄厚的資金實力牢牢控制著土地購置、項目規(guī)劃和融資環(huán)節(jié)，而建筑方案設計、建設工程、銷售業(yè)務、物業(yè)服務及生活消費則以外包的方式轉移出去?，F(xiàn)在，房地產開發(fā)企業(yè)為了追求新的利潤來源，將業(yè)務向物業(yè)服務、居住消費等環(huán)節(jié)擴展，同時在價值鏈的上游，引入合作以尋求新的競爭優(yōu)勢。3.基于資源整合的多元化發(fā)展房地產開發(fā)商向價值鏈其他環(huán)節(jié)轉移的表現(xiàn)，就是業(yè)務多元化。萬科未來定位于“城鎮(zhèn)化配套運營商”，綠地集團等房地產開發(fā)企業(yè)致力于向“綜合地產運營商”轉型。也有地產商將核心業(yè)務向產業(yè)鏈的上游轉移，萬達的“輕資產戰(zhàn)略”致力于銀行、證券、保險等金融企業(yè)的并購。遠洋地產宣布第四步發(fā)展戰(zhàn)略是“構建包括住宅開發(fā)、不動產開發(fā)投資、房地產金融、客戶服務在內的四元業(yè)務格局”。在房地產業(yè)跨界轉型、多元化布局的背后，是日益頻繁的股權投資與并購。2013年以來，生命人壽、安邦人壽等保險資金通過聯(lián)合拿地、股權投資等方式進入房地產領域，主要是養(yǎng)老地產領域。房地產企業(yè)之間的合作也在加強，萬科與萬達簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，將住宅和商業(yè)領域的優(yōu)勢資源結合，構建商住地產平臺。同時，房地產企業(yè)也非常注重互聯(lián)網平臺的整合。比較典型的是平安集團聯(lián)合萬科、萬通、碧桂園、綠地集團、綠城集團等房企成立的房地產眾籌聯(lián)盟，成為利用互聯(lián)網模式融資與銷售的門戶。此外，也有許多房企試圖進入智能家居的領域，例如主營業(yè)務為房地產開發(fā)的中茵股份公告稱，將收購聞泰通訊51%的股權，而后者的主營業(yè)務是智能手機、智能硬件、云計算和大數(shù)據(jù)分析，中茵股份整合居住和智能家居及相關消費的意圖不言而喻。在跨界多元化潮流下，房地產業(yè)嘗試投資和進入的領域讓人眼花繚亂，甚至有的房企進入了體育、電影等娛樂領域。但是，這些表象背后，是房地產企業(yè)依托已有的資本、經營上的競爭優(yōu)勢，將業(yè)務不斷打散細化，整合新型的優(yōu)勢資源，向房地產價值鏈中更具附加值的環(huán)節(jié)轉移的趨勢。

三、房地產業(yè)加速轉型的有利條件

房地產業(yè)從開發(fā)建設轉向經營的核心問題是如何利用好存量住房資源和存量住房資產，前者是已經建成的各類房產和物業(yè)，后者主要包括以房地產為抵押的各種貸款及金融資產。新的商業(yè)模式和資本化技術有利于存量資源的充分利用，提高財富的流動性，為房地產企業(yè)轉型提供了新的業(yè)務空間和條件。1.O2O模式我國住房市場重購買輕租賃，美國、德國、英國、日本等發(fā)達國家首次購房者平均年齡在35歲以上，而我國則在26-30歲之間，購房者低齡化的趨勢明顯，抑制了非住房消費的增長。發(fā)展住房租賃市場對加快人口流動和城鎮(zhèn)化、緩解住房供需結構性不平衡具有積極意義。顯然，吸引消費者從購房轉向租房存在巨大的商機，2013年市場規(guī)模已達到2.5萬億，但是信任和服務缺失卻阻礙市場進一步增長，行業(yè)服務水平亟需提高。許多房地產企業(yè)和中介機構正在積極的將O2O模式（線上對線下）引入租賃業(yè)務，通過租賃合約將分散的房源集中起來加以管理和經營。對業(yè)主提供全程托管服務，返回穩(wěn)定的租金收益；對租戶提供經過二次設計裝修的產品，附加房屋維護、住房消費金融、家政物業(yè)等增值服務。實際上，O2O模式是對存量房源重新定位、加工、再向市場投放的居住服務，強烈的體現(xiàn)了以用戶為核心的思維。2.資產證券化資產證券化能夠將流動性較差的房地產信貸或投資資產轉化為高流動性的可交易證券，主要形式包括RMBS（住房抵押貸款支持證券）和REITs（房地產信托基金）。中國建設銀行最早在2005年12月和2007年12月發(fā)行過兩期RMBS。直至2015年下半年，RMBS再度活躍，7月份，建設銀行、民生銀行分別發(fā)行500億、100億的個人住房抵押貸款支持證券（RMBS）獲批，央行還受理了浦發(fā)銀行、中國銀行發(fā)行RMBS，共計1600億元。同月，武漢市也發(fā)行了規(guī)模為5億的住房公積金貸款支持證券。在銀行利差收窄的壓力下，銀行發(fā)行RMBS產品可以盤活購房貸款資金，更好的支持購房需求，同時也為資本市場供應了新的風險投資品種。更富積極意義的房地產資產證券化產品是REITs。目前，全球已有20個國家和地區(qū)相繼推出REITs，并且有7個國家和地區(qū)正著手開辟REITs市場。REITs使房地產投資收益權分割并自由流通，有效解決了房地產資產的固定性與權益的流動性、經營的統(tǒng)一性與資金的多元性之間的矛盾，使分散、小額的社會投資可以集中起來投入綜合地產開發(fā)運營。通過REITs的分級技術，不同風險偏好的資金將會流向商業(yè)地產運作的不同環(huán)節(jié)，進而實現(xiàn)資金的風險偏好與投資收益相匹配。REITs因此能夠很好的支持經營績效規(guī)?；鐑r高的項目，促進商業(yè)地產行業(yè)的經營趨向精細化運作。

四、房地產業(yè)轉型的政策引導

篇(4)

五六千年來，我們把這樣一種本能為生存而創(chuàng)造的空間，特別是在最近幾百年把空間形式用商業(yè)的方式來推廣發(fā)展，就出現(xiàn)了房地產。只要人類存在，我們80%的時間都是在人造空間里完成，房地產所要提供的服務和產品將是人類繼續(xù)生存和生生不息的一個重要條件。

既然如此，大家當然就對房地產有信心，只要還有人類就會有房地產，只要有房地產就會有房地產企業(yè)，只要有房地產企業(yè)，我們的空間、結構的形式，我們的享受，我們的便捷性、安全性就越來越高。

有些很有思想的妹妹會在微博里、小說里寫：找一個房子比找一個男人靠譜，因為房子只要你按揭完基本上不再騙你。博納董事長于冬拍的電影里經常有不靠譜的男人和女人的關系，但房子是靠譜的，可以給我們提供安全和便捷、方便的條件。

重要的地產公司都在做一件事情，即告別住宅時代，進入房地產全面發(fā)展的時代，由住宅公司轉型到全功能的房地產公司，這是最近房地產行業(yè)最實質性的變化。

比如，萬達早已不把自己定位為純粹的地產公司，它由一個住宅公司，轉到商用，現(xiàn)在變成全功能娛樂文化導向房地產類的一個特殊公司。再比如中建，要把它所有系統(tǒng)內的，包括中海外、中建國際，以及在內地上市的各式各樣公司所有的統(tǒng)合到一起。

而這個變化中，有三個方向是共同的：

一、大家的關注從外部轉化到內部空間里；

二、商業(yè)模式由縱向模式逐步地變成單一的全能型的房地產開發(fā)商，逐步變?yōu)槭召M開發(fā)商，變?yōu)闄M向模式，平臺模式；

三、財務安排的機制，由直接融資占主導，取代過往，全部的間接融資。

第一，外部轉化到內部空間里。以前做房地產，做住宅的時候只要關注整個有多少面積，多大，然后多少銷售額，多少規(guī)模，對空間里邊的內容其實不大關注，在住宅時代，所有空間里邊是老婆（運營商）打老公，給你這么大的地方，你怎么折騰都可以。

比如，萬達發(fā)現(xiàn)，商場內賣服飾的已被電商擠得七零八落，因此要把服飾業(yè)態(tài)砍掉，這就是關注了里邊的事。而現(xiàn)在全球的購物中心最大幾家全都在關門、減少，并且都在關注里邊的業(yè)態(tài)發(fā)生的變化。

第二，商業(yè)模式的改變。地產公司現(xiàn)在正在開始關注房子里邊怎么樣去設計，究竟應該按照國際上做商用不動產通常的辦法，把開發(fā)商頭商，運營商者分開，由開發(fā)商來統(tǒng)合，還是像過去做住宅一樣一個開發(fā)商從頭做到尾，是平臺模式，還是沿襲過去的縱向模式？這是第二個關注的興奮點。

第三則是，地產公司由直接融資占主導，取代過往全部的間接融資。以往地產公司70%是銀行的錢，現(xiàn)在所有的地產公司都開始在財務安排的模式上發(fā)現(xiàn)了變化，直接融資占了越來越大的比例。這是一個趨勢。在美國直接融資房地產企業(yè)當中，特別是商業(yè)不動產當中大概占到七八成。銀行的錢非常少。

萬通，現(xiàn)在銀行收緊貸款大家也不抱怨了，相當于天上人間關了，良家婦女不抱怨了，因為男人不去了。政府監(jiān)管還是按照原來的習慣，管銀行，但地產公司還是發(fā)展很快，實際上通過直接融資增加了很多表外融資，都不止幾十億了，上百億。

過去的地產商恨不得什么都做，但是現(xiàn)在發(fā)達地區(qū)地產價格鏈已經從縱向開始變化，由制造業(yè)變?yōu)榉諛I(yè)，服務業(yè)演化為金融業(yè)。傳統(tǒng)開發(fā)是制造業(yè)，空間的研究和運營叫服務業(yè)，由此帶來的一些財務安排和金融產品的變化，這叫金融業(yè)。地產公司要做一個選擇，你是聚焦在制造業(yè)、服務業(yè)還是金融業(yè)？

在制造業(yè)階段競爭力主要是在成本、規(guī)模、速度上競爭。就跟富士康一樣，雇100萬人來帶兵；服務業(yè)競爭則在服務品質和財務安排的技巧；到金融部分的競爭則是創(chuàng)新能力，以及公司信用和周邊的一些組合資源能力。

服務講究的是品牌和收益，地產商逐步轉到服務業(yè)以后，就變成了手藝人，就是打磨鉆石的人。根據(jù)調查，這種服務業(yè)的模式轉變越來越多，圍繞這些東西創(chuàng)造出無限多跟房地產有關的服務類公司。

在美國，這樣的服務公司一共有60萬家，開發(fā)商反而很少，但是在中國，開發(fā)公司有6萬多家，服務類的公司少于開發(fā)公司，今后在這個領域里服務類的公司將大大增加，傳統(tǒng)的開發(fā)公司會減少。

從全球，特別是美國來看服務類的房地產公司，或者是商業(yè)不動產公司的市值大于住宅公司的市值，房地產金融類的市值又遠遠大于商業(yè)不動產公司的市值，所以最大、最復雜、最有容量的是不動產金融。

目前，中國的熱錢體量很大，多到什么程度呢？現(xiàn)在保險公司的資產有10%可以用于房地產，特別是用于住宅和土地開發(fā)以外的其他各種類型的房地產，這個錢就有1萬億元。還有1萬億元是民間通過類似于影子銀行、基金、理財公司等各種金融服務機構進入到房地產公司。

篇(5)

一、房地產開發(fā)的特點

房地產投資不同于其他投資，具有其固有的特性：

1、巨額性。房地產業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，從購置土地到建造不動產，少則數(shù)十萬元，多則數(shù)千萬元，甚至數(shù)億元，往往使很多投資者望而卻步，即使采用分期投資、股份投資，也是遠遠不夠的。

2、投資回收期長。房地產投資要經過投資前期（投資機會研究、投資項目建議、投資項目可行性分析、投資項目評估與投資決策）、投資實施期（項目設計、項目控制、項目管理、項目交工驗收）、項目營銷或經營期三個階段，一般少則一兩年，多則數(shù)年至十幾年。房地產投資回收期一般需要幾年甚至更長時間。投資者要承受長時間資金壓力和市場風險。

3、流動性差。房地產是一種非流動資產，不同于其他投資工具可以靈活應變，單靠出售已投資房地產項目抽回資金需要較長時間。如果急于變現(xiàn)，降低價格出售，有可能使投資者遭受巨大經濟損失。

4、金融作用強。巨額的投資，使房地產投資者在很大程度上依賴于金融部門的支持。房地產商品的消費，也有賴于金融部門的抵押貸款。因此，金融機構的參與，幾乎成了房地產經濟持續(xù)發(fā)展的關鍵。

5、抵御通貨膨脹能力強。房地產具有價值增值特點，使其能抵御通貨膨脹對資本價值的影響。

6、受政策影響性大。政府為調控房地產市場出臺了很多政策，如土地供給政策、住房改革政策、金融政策、財政稅收政策等，必然影響房地產投資。

7、影響房地產投資風險的因素多。由于房地產具有不可移動性、商品之間的相關性以及房地產投資巨大、回收期長，使得來自各方面的因素變化都可能影響房地產投資。

縱觀房地產投資的七個固有特性，或直接或間接的都與資金的巨量需求屬性發(fā)生著聯(lián)系。資金是房地產開發(fā)行業(yè)最重要的關鍵資源，它的重要性是所有業(yè)內人士所共知的，雖然它也是有價值的，卻不是稀缺的,不可替代的和不可模仿的，所以不能認為它是企業(yè)的核心競爭力。然而，資金的運作能力卻可以形成企業(yè)的核心競爭力。也許在房地產市場還處于賣方市場的時候，這一能力所帶來的競爭優(yōu)勢還沒有被充分體現(xiàn)出來，但隨著市場和各方面環(huán)境的變化，它已經成為房地產行業(yè)價值鏈上最增值的一環(huán)，是當今國內房地產企業(yè)獲取競爭優(yōu)勢的有力武器。

二、環(huán)境分析與機會識別

以前的房地產企業(yè)，由于國家的鼓勵性政策，企業(yè)很容易就能在銀行貸到大量的資金。而為了獲取土地，企業(yè)只要跟政府搞好關系就能以低價毫不費力的拿到土地。寬松的政策下，一方面帶來了房地產業(yè)的迅猛發(fā)展，另一方面也導致了房地產企業(yè)的良莠不齊。很多企業(yè)就是靠著關系拿地，銀行貸款來搞房地產開發(fā)，獲得了豐厚的收益。但是，近年來由于房地產市場宏觀調控政策頻出，國際地產環(huán)境也在對中國房地產市場加大影響，我國房地產企業(yè)的生存環(huán)境正在發(fā)生深刻的變化，關系地產年代已經一去不復返了。開放的市場競爭需要企業(yè)苦練內功，以核心競爭能力制勝。在當前環(huán)境下，根據(jù)核心競爭力管理理論，在競爭環(huán)境發(fā)生變化時，企業(yè)需要重新審視資源和能力，以開發(fā)機會和抵御威脅。所以，我們有必要重新評價目前的競爭環(huán)境，以利于企業(yè)找到提升自我的機會和途徑，更好的參與競爭。這里用波特的五種力量模型做一個簡單的競爭環(huán)境分析：

1、供方討價還價能力。由于國家政策的宏觀調控，資金上限定企業(yè)必須具有35％以上的自有資金才能給予銀行貸款。我國房地產開發(fā)企業(yè)自有資金一般在5％～15％，所以在自有資金不足的情況下，只靠銀行貸款搞投資開發(fā)已很困難。另外，土地的供應通過公開市場招拍掛，也需要企業(yè)具有大量資金購買土地。因此，政府的強硬政策讓幾乎所有的房地產開發(fā)企業(yè)目前都面臨著資金的巨大壓力。資金已成為各地產企業(yè)的瓶頸。誰擁有好的融資渠道，獲得巨大的資金支持，誰就能在行業(yè)中脫穎而出。

2、買方討價還價能力。隨著我國房產業(yè)的飛速發(fā)展，房地產市場已由賣方市場轉變?yōu)榱速I方市場。由于房地產的高價值性，消費者買房都非常慎重。去年以來商品房交易量的急劇萎縮就是很好的證明。交易量的急劇萎縮，開發(fā)商的資金沒法迅速回籠，資金鏈迅速繃緊，面臨斷裂的威脅，企業(yè)到了生死存亡的危急時刻。所以，開發(fā)商僅靠銷售回款來維持資金鏈的正常運轉風險是相當大的。

3、替代品的威脅。房地產產品的異質性決定了替代品的多樣性，開發(fā)商只有開發(fā)出適合消費者需求的產品才有市場，只有贏得市場的企業(yè)才能贏得生存和發(fā)展。去年以來，在商品房成交量急劇萎縮的情況下，某些地方適應消費者需求的樓盤仍出現(xiàn)了排隊購房的銷售熱潮就是很好的證明。所以，企業(yè)投資前期的工作，特別是市場調查階段的工作非常重要，需要企業(yè)更多的投入。俗話說，好的開始是成功的一半，順應需求的產品定位就是項目成功的一半，這就對企業(yè)資金運作提出了要求。

4、潛在競爭者的威脅。業(yè)界對資金的渴求和地產業(yè)融資渠道的狹窄，給地產金融提供了廣闊的創(chuàng)新空間。去年外資地產基金的最大變化在于商業(yè)模式和贏利模式的轉變，商業(yè)模式將廢棄原來的合作開發(fā)模式，而更熱衷于選擇基金委托管理模式，而從資本市場上獲利的贏利模式將成為外資地產基金熱門的贏利模式，在這樣的市場渴求下，必將催生一種新的房地產企業(yè)，他們專門從事房地產資本的運作，通過為開發(fā)企業(yè)提供資金服務獲取利潤。這對某些現(xiàn)有競爭者來說不僅是一個市場機會，也是即將面對的威脅。

5、現(xiàn)有競爭者的競爭。每一次大的調整都會有30％～50％的開發(fā)商出局，資金鏈斷裂是出局的主要原因，這一點全世界都一樣。去年以來，中央和地方政府出臺的一系列調控政策，對房地產商的資金鏈造成很大壓力，各開發(fā)商正在嘗試多種融資渠道。國際地產大亨正以每年30億美元的遞增額涌入我國房地產市場，處在資金饑渴中的地產企業(yè)紛紛選擇了與國際資本熱情的擁抱，然而，缺乏資金運作能力的企業(yè)會不會又將面臨一場新的困境呢？以后的房地產開發(fā)企業(yè)，不僅是一個開發(fā)企業(yè)，首先應成為一個資本企業(yè)才能生存發(fā)展。房地產基金與房地產企業(yè)結合，將成就一批特大規(guī)模的地產商，誰掌控資本，誰就能瓜分更多的房地產開發(fā)利潤。國外房地產發(fā)展的成功經驗表明，隨著市場化競爭的深入，未來中國房地產金融化是必然趨勢，所以房地產開發(fā)商必須有強大的金融運作能力和雄厚的自有資金實力，才能支持房地產開發(fā)對資金的巨量需求。

通過以上五種力量的分析，我們獲得一個重要信息，中國的房地產正處在一個十字路口，誰先擁有超強的資本運作能力，誰就把握住了行業(yè)發(fā)展的方向，獲得競爭優(yōu)勢，贏得發(fā)展。綜合房地產行業(yè)特點和競爭環(huán)境的分析，資本運作能力的提升不僅是行業(yè)的內在要求，也是當今房地產企業(yè)適應競爭環(huán)境，提升核心競爭力，以獲取競爭優(yōu)勢，贏得持續(xù)發(fā)展的需要。

三、資本運作能力的提升

資本運作是指對企業(yè)資本進行運籌、謀劃、決策、理財和投資的業(yè)務。具體地說，是對企業(yè)可以支配的各種資源和生產要素進行運籌謀劃和優(yōu)化配置，以實現(xiàn)最大限度的資本增值的目標。就房地產開發(fā)而言，其資本運作按對象劃分，可以分為土地、資金、企業(yè)品牌和人力資本等，運作能力的提升，我認為可以從生產性運作、戰(zhàn)略性運作和金融運作等三方面來提升。

1、資本的生產性運作能力。也可以說是企業(yè)的日常運作能力。企業(yè)需要建立健全的生產運作機制，配備合適的人員，將日常業(yè)務高效有序的運作起來，這是企業(yè)獲取競爭優(yōu)勢的基礎，非常重要。在全國房地產開發(fā)企業(yè)中，具有高效日常運作能力的企業(yè)很少。很多企業(yè)資金運作有問題，有的資金分配運用不科學，將過多的資金用于大量購置土地，導致企業(yè)開發(fā)資金不足，投資規(guī)模過小，資本贏利能力低下，給企業(yè)造成損失；又或者土地購置過少，導致未來開發(fā)不能為繼，造成企業(yè)能力和資源的閑置浪費，損失也很大。也有的投資規(guī)模過大或成本控制能力差，導致項目資金缺口很大，項目不能正常完工，這不但給企業(yè)財務造成很大的工作壓力，也給企業(yè)造成了巨大的損失，更大的危害還在于企業(yè)可能會由于資金鏈斷裂而遭受滅亡之災，這樣的例子在房地產行業(yè)里比比皆是。在宏觀環(huán)境穩(wěn)定的情況下，生產運作能力的薄弱是我國房地產企業(yè)的最大殺手，如何協(xié)調企業(yè)當前生產與后續(xù)開發(fā)，如何有效管理和控制企業(yè)各項成本費用，是房地產開發(fā)永遠需要面對和解決的最基本的問題。所以，企業(yè)必須在各個部門配備優(yōu)質的專業(yè)人員，建立各部門間協(xié)調合作的企業(yè)運行機制和企業(yè)文化，讓企業(yè)各項資源得到科學充分的發(fā)揮，實現(xiàn)資本最大限度的增值。

篇(6)

城市綜合體的發(fā)展機遇

城市化促進城市綜合體進入黃金發(fā)展時期。城市綜合體依托于城市，又推動著城市的繁榮與發(fā)展?，F(xiàn)階段我們仍然處于城市化加速發(fā)展階段，城市群的快速崛起、區(qū)域經濟一體化等因素將促進城市化快速發(fā)展，推動城市綜合體步入繁榮發(fā)展期。

城市綜合體的發(fā)展順應經濟轉型升級（擴大消費）的需求。我國經濟增長對出口和投資的依賴程度過高，導致居民消費支出明顯落后于經濟增速。鼓勵消費有利于經濟向消費拉動型的轉變，促進其持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。城市綜合體的多業(yè)態(tài)組合還可以滿足居民日益提升的消費理念和需求，在消費支出進一步增長和消費結構與理念發(fā)生變化的前提下，城市綜合體將迎來新的發(fā)展機遇。

第三產業(yè)的興起將會進一步促進綜合體的繁榮發(fā)展。從絕對值來看，我國第三產業(yè)占GDP 比重相對全球平均水平，處于一個較低水準，甚至落后于低收入國家。從相對水平來看，我國第三產業(yè)占GDP 比重落后于我國城市化率在全球范圍內的位置。在中國宏觀經濟穩(wěn)定增長的前提下，在城市化加速發(fā)展、服務業(yè)的蓬勃興起，我國第三產業(yè)具有廣闊的提升空間，有利于城市綜合體的繁榮發(fā)展。

國內開發(fā)商加快戰(zhàn)略布局步伐

由于城市綜合體投資價值巨大，國內房地產開發(fā)商紛紛開始涉足綜合體的開發(fā)。除了萬達、寶龍、世貿和國貿等以商業(yè)地產為主營業(yè)務的公司加快擴張步伐外，傳統(tǒng)住宅類企業(yè)對商業(yè)地產的投入力度也明顯加大。萬科宣布未來將持有型物業(yè)提升到20%的開發(fā)比例，萬科依托其傳統(tǒng)住宅領域的巨大優(yōu)勢，將大力拓展社區(qū)商業(yè)項目，主要以社區(qū)小型綜合體的形式出現(xiàn)，商業(yè)地產項目已進入北京、上海、深圳、武漢、西安、東莞等城市。保利計劃幾年內整合商業(yè)地產平臺，完善相關制度建設，打造成商業(yè)標準化產品系列，公司商業(yè)地產方面的投資預計占到總投資額的30%，并持有部分核心地段的高品質物業(yè)。遠洋表示其在“十二五”期間商業(yè)地產部分的營業(yè)收入計劃超過80億元。金地集團也表示，商業(yè)地產的開發(fā)和運作將成為未來公司戰(zhàn)略規(guī)劃當中重要組成部分。中糧集團宣布以“大悅城”為品牌，在全國打造“全服務鏈城市綜合體”，并以此作為公司商業(yè)地產的發(fā)展戰(zhàn)略?？傮w看來，房地產開發(fā)企業(yè)，大到一線品牌的國企與行業(yè)領頭羊的民企如中糧、華潤、萬科，小到一些中型的區(qū)域型地產開發(fā)商，如萊蒙國際、河南建業(yè)、蘇寧環(huán)球等均已涉足綜合體的開發(fā)，似乎綜合體作為商業(yè)地產當中的一塊誘人的蛋糕，在目前形式下，作為資金的“泄洪渠”，已經燃起了“盲目的沖動”。

國內開發(fā)商中，萬達無疑是城市綜合體成功運作的典范。萬達的成功，主要在于其突破了商業(yè)地產開發(fā)中的幾個難題：第一，解決了產品復雜，設計周期漫長，難以快速復制的問題。萬科廣場已經成為萬達綜合體產品標準化的鮮活案例，和萬科住宅產品金色系列如出一轍，萬達廣場系列的標準化將其設計工作大大置前，極大縮短了建設周期，為其快速復制奠定了基礎；第二，解決了商業(yè)地產資金沉淀巨大，融資困難的問題。一方面，萬達通過住宅產品和商業(yè)產品的合理配置，以及不同業(yè)態(tài)產品開發(fā)節(jié)奏及回款節(jié)奏的合理配置，來滿足項目開發(fā)現(xiàn)金流問題，以住宅現(xiàn)金流和利潤補貼商業(yè)地產開發(fā)，解決其融資問題；另一方面，萬達和國際投行澳大利亞麥格理股權合作共同開發(fā)國內多個萬達廣場，采取表外融資的方式解決資金的問題，而麥格理借助其國際資本的優(yōu)勢，又幫助萬達在境外募集CMBS債券等籌集資金。萬達正是借助內生式和外延式這兩種方式幫助其在快速擴張的過程中解決融資困難問題；第三，解決了前期招商繁瑣、開業(yè)周期漫長的問題。眾所周知，萬達的訂單地產即和沃爾瑪、國美、蘇寧等國內外零售巨頭強強聯(lián)手，將中國的城市劃定為兩個等級，一線城市北上廣深為一等，剩下的都算二等，將一等和二等城市租金都事先規(guī)定好，這樣合同談判的時間大大減少，為其招商和迅速開業(yè)提供了極大的便利，從2002年開始到至今，萬達按照這樣的模式快速發(fā)展。萬達通過“標準化復制”的操作手法實現(xiàn)了全國范圍的快速擴張，通過“大住宅帶動大商業(yè)”實現(xiàn)了單項目的現(xiàn)金流平衡，通過高度捆綁的商戶資源實現(xiàn)了商業(yè)的快速招商、快速開業(yè)。

萬達商業(yè)模式的成功，使其“一個萬達廣場，成就一個城市中心，帶動一方消費、就業(yè)和稅收”的示范效應倍受地方政府青睞。萬達由此獲得了與地方政府的強大土地談判能力，使得公司可以在核心地段（或城市副中心）以低價獲取大幅土地，其中又大都包含了較大比例的可售住宅用以平衡項目的現(xiàn)金流。用一句當今業(yè)內流行的話語來說，就是“現(xiàn)在對地方政府來說，王建林可比王石更受歡迎多了”。

篇(7)

隨著信貸緊縮和樓市調控，傳統(tǒng)的融資渠道幾近關閉，銷售款回籠壓力日增，房地產企業(yè)資金鏈持續(xù)繃緊。在此背景下，房地產私募基金（PE）趁勢上位，迅速發(fā)展壯大，正成為一個有力的融資新渠道。

開發(fā)商爭先試水

據(jù)報道，2010年下半年以來，包括基金、境外其他私募基金在內的海外資金與國內房企合作、注資開發(fā)項目的案例大量浮現(xiàn)。據(jù)保守估計，去年進入國內房地產業(yè)的外資總量就已超過1500億元。走FDI（外商直接投資）途徑、實行基金化運作，是外資進入國內地產項目的主要特點，而外資投資的項目絕大部分是商業(yè)地產。

與之相呼應，外幣房地產私募基金已經風生水起。據(jù)《中國證券報》不完全統(tǒng)計，目前國內已出現(xiàn)金地集團、首創(chuàng)置業(yè)、上海復地、盛世神州、中國海外發(fā)展等內資機構發(fā)起外幣私募基金；而法國安盛集團（AXA）、私募投資基金太平洋聯(lián)合（PAG）等外資機構也在與內地合作參與發(fā)起私募基金。

2010年12月8日，金地集團與瑞銀環(huán)球資產管理集團宣布，兩公司合作發(fā)起的房地產基金第二期募集已成功完成。而早在去年4月，雙方合作發(fā)起的房地產基金首期完成募資約1億美元，主要投資國內住宅開發(fā)項目。這是國內第一只由開發(fā)商發(fā)起和募集的房地產私募基金。

2010年上半年，中國海外發(fā)展有限公司公告，將與工銀國際投資管理公司成立規(guī)模約為2.5億美元至5億美元的房地產基金，主要用于投資中海地產集團的住宅物業(yè)。首期募集資金將不低于2.5億美元。幾乎同時，盛世神州房地產投資基金也宣告成立，首期融資規(guī)模5億元。其主要牽頭人包括復地集團等開發(fā)商，規(guī)劃未來三年募資達50億元以上。

除了大型房地產開發(fā)商，一些中小開發(fā)企業(yè)，乃至以民間資本為來源、提供過橋貸款為主的小型人民幣基金，也不甘于人后，爭相試水。

清科研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年前11個月，國內共有10只房地產私募基金成功募集18.59億美元，基金數(shù)量與金額分別為2009年全年水平的5倍和3.4倍。另據(jù)不完全統(tǒng)計，國內房地產私募基金目前形成規(guī)模的約40家左右，管理資金規(guī)模近千億。

2010年因此被業(yè)界稱作房地產融資的“基金年”。戴德梁行的報告稱，房地產基金將在房地產金融市場上占據(jù)越來越重要的市場份額。更有分析師預測：地產私募作為一個重要的金融品種，未來有望和銀行貸款并駕齊驅。在未來中國房地產直接融資市場中，至少會有50％左右的市場份額可能讓給私募基金。

融資渠道收窄

房地產私募基金的迅速發(fā)展，國內樓市調控和融資渠道收窄顯然是主要因素。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2010年房地產資金來源不到20％來自于國內貸款，但加上部分自籌資金及預收款，來自于銀行體系的資金約占總體資金來源50％。資本市場融資方面，2010年房地產一級市場融資額140億元，相比2009年的1122億元而言，只占同比12.48％。其中通過首發(fā)和配股募資的資金為零。

隨著連續(xù)加息和上調存款準備金率，以及樓市調控的加碼，房地產開發(fā)貸款和個人按揭貸款都受到嚴格控制。而房地產企業(yè)在國內證券市場融資也將繼續(xù)受阻。

在房地產信托方面，盡管2010年房地產類信托規(guī)模快速擴張，去年一年成立規(guī)模逾1200億元，但銀信理財合作業(yè)務已于去年7月被叫停，去年11月中旬，銀監(jiān)會下發(fā)通知提示房地產信托業(yè)務風險。且房地產信托融資成本居高不下，外資基金不足12％的融資利率則要低于普遍13％-15％的信托融資成本，用途卻更加靈活。

在國內融資渠道收緊的背景下，海外融資成為一大熱點。據(jù)不完全統(tǒng)計，2010年前8個月，大約有30多家房企相繼推出海外融資計劃，融資規(guī)模達100多億美元。但海外融資的門檻和代價都比較高昂，發(fā)債的利率區(qū)間已從8％-9％上升至13％-14％；而至于近期外資的突然涌入，分析人士認為，國內對外資的管制比較嚴格，雖然從各個“縫隙”有所回流，但規(guī)模有限。

民生銀行的2011年《中國地產金融藍皮書》顯示，在各種融資渠道受到抑制的背景下，房地產基金將在今年迎來較好的發(fā)展窗口，雖然目前規(guī)模相對融資需求只是杯水車薪，但其已受到越來越多金融機構和大型房企的參與。

業(yè)內人士還表示，房企的流動資金面臨嚴重匱乏，整合、重組在所難免，這也給地產PE以逢低吸納、股權投資的好時機。

實際上，地產商對于私募基金的熱情背后，遠非單純的打通融資渠道那么簡單。在探索多融資渠道的同時，地產金融更是成為許多地產公司未來發(fā)展戰(zhàn)略中最重要的組成部分。

從2005年開始，金地集團便與摩根士丹利、ING等國際金融巨頭開始合作，歷經幾年探索，其在房地產金融方面的業(yè)務已初具規(guī)模。全面負責金地集團金融業(yè)務的穩(wěn)盛投資管理有限公司于2009年在香港成立，由金地全資持有。

根據(jù)金地的目標，到2015年，金融業(yè)務將給公司貢獻約20％的利潤。屆時，穩(wěn)盛投資管理的資金規(guī)模將達200億-300億元人民幣，其中美元基金約10億美元。金地集團董事長凌克曾表示，未來房地產企業(yè)有兩個發(fā)展方向，“一個是向上游發(fā)展，進入房地產金融領域，比如房地產私募基金；另一個是向下游發(fā)展，做產品線，比如老年公寓、商業(yè)地產、旅游地產等。”

然而，在接受本刊采訪時，北大縱橫資深合伙人崔凱博士卻對私募基金將在房地產金融領域占據(jù)重要份額，以及對于房地產融資的作用深表懷疑。他表示，目前所謂的房地產私募基金潮，更多的只是部分地產商在抱團取暖，其整體規(guī)模數(shù)量與房地產數(shù)萬億元的資金需求相比，遠不在一個等級，根本就無法替代銀行貸款。

搜房網中國房地產指數(shù)研究院分析師鐘星爍表示，由于融資渠道收窄開發(fā)商愿意承擔更高的資金成本，加上人民幣升值因素，外資私募基金進入國內房地產行業(yè)的趨勢目前看好。不過，她同時也認為，從長期看，地產私募基金占據(jù)融資渠道的比例不會出現(xiàn)很大的上升，最主要的融資來源還將是銀行貸款等。尤其在行業(yè)光景好轉時，開發(fā)商可能并不太依靠這塊，鐘星爍對本刊記者解釋稱?！暗诜康禺a金融領域，這種地產證券化的趨勢還是存在的?！?/p>

尚無成熟模式

盡管被部分人認為發(fā)展前景廣闊，但現(xiàn)階段中國的房地產私募基金主要還是海外地產基金，國內地產基金起步晚，其發(fā)展并不成熟，還有很多空白需要完善。存在著法律法規(guī)的不健全、市場退出機制不完善，以及投資和管理能力較弱等諸多問題。

一家大型外資房地產基金的內部人士認為，現(xiàn)在國內真正符合國際標準的房地產基金屈指可數(shù)。

據(jù)了解，外資地產基金成熟的管理模式是，管理人具有項目的絕對選擇自，并且嚴格自主把控風險。但在國內，目前大多數(shù)基金仍采用由房地產企業(yè)自主發(fā)起基金的形式。PE與房地產企業(yè)共同合作發(fā)起基金，基金管理人負責募資，而項目的選擇則由房地產企業(yè)和基金管理人共同選擇。

雖然有些基金對于自己的模式不愿多言，但是毫無疑問，現(xiàn)階段他們更多的都是依靠現(xiàn)有的資源和經驗，在基金管理方面的“非專業(yè)”必然會為“地產血統(tǒng)”的管理者帶來挑戰(zhàn)。投行或PE在商業(yè)地產投資方面更有經驗，但開發(fā)商更擅長投資住宅項目。融資領域，一些大型房企可以依靠資深品牌以及與機構的長期合作關系輕松獲得融資通道，但是在項目投資方面，因為同時兼具開發(fā)者和基金管理者雙重身份的地產商，不可避免地面臨“關聯(lián)交易、暗箱操作”的質疑。而國外的房地產基金均為第三方獨立管理，且募集資金目標對象也并非為房地產商。

而對于那些募集有一定困難的基金而言，錢從哪里來、其所界定的商業(yè)模式也必然存在著一定變數(shù)。眾所周知的是，私募基金一般看重內部收益率，而現(xiàn)階段房地產商則更看重凈利潤。

一位PE界人士認為，國內有限合伙人（LP）、普通合伙人（GP）和投資標的開發(fā)商之間的商業(yè)理念會存在差異。投資者期待的是穩(wěn)定、明確的收益，而開發(fā)商在國內波動劇烈的市場環(huán)境中，對政策、成本極其敏感，往往采取十分靈活的經營策略。這一矛盾會在較大的波動中被激發(fā)。并且，目前地產私募基金多采用封閉式操作，在REITs（房地產投資信托基金）推出還十分渺茫的當下，其退出模式是否成功尚難有定論。對于習慣于在資金上左右騰挪的開發(fā)企業(yè)而言，也可能成為其致命“枷鎖”。