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篇(1)

1.前言

土地管理制度是國家為了使土地資源得到最大化的利用、科學(xué)合理的調(diào)整土地管理而制定管理制度，是一個國家合理使用土地資源的準(zhǔn)則與規(guī)范。土地管理是政府機(jī)構(gòu)通過行政手段、法律等方式對單位、社會團(tuán)體的土地資源進(jìn)行管理的一個過程。

2.中國土地管理制度的現(xiàn)狀分析

我國的土地管理制度主要有占地補(bǔ)償制度、土地登記制度、保護(hù)耕地制度、用途管理制度等?，F(xiàn)階段，我國土地方面的主要法律有《土地管理法》，是規(guī)范我國土地管理制度的基礎(chǔ)性法律，為國內(nèi)建立土地管理制度起到很大的支撐作用。但目前我國土地管理制度仍然存在一定的問題，主要表現(xiàn)在農(nóng)村和城市兩個方面。

2.1農(nóng)村土地管理制度方面

2.1.1土地管理制度中的執(zhí)法問題執(zhí)法問題是目前國內(nèi)土地管制度中十分關(guān)鍵性的問題，目前，隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，政府為了發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)，提升在市場上的競爭力，對法律法規(guī)的重視程度不夠，對行政方面的執(zhí)法力度不夠嚴(yán)格，沒有按照法律法規(guī)的要求和標(biāo)準(zhǔn)行使相應(yīng)的權(quán)利和履行相應(yīng)的義務(wù)，以至于造成執(zhí)法混亂的局面。

2.1.2制度立法方面的問題突出近年來，在國內(nèi)的土地管理制度方面，各個地方的政府有權(quán)對土地實(shí)行征收管理，進(jìn)而制定相對應(yīng)的征地補(bǔ)償機(jī)制。但在真正的土地管理工作中，各個地方政府即是土地政策的制定者，同時又是政策的協(xié)調(diào)者與執(zhí)行者。盡管很多地方政府的土地所有權(quán)歸村小組所有，但在實(shí)際的土地工作中，村小組已經(jīng)沒有對土地管理的權(quán)限，最終難以保障土地被征收者的經(jīng)濟(jì)利益。

2.2城市土地管理制度方面

2.2.1缺乏相應(yīng)的地價機(jī)制隨著經(jīng)濟(jì)市場的不斷發(fā)展，土地市場逐漸被政府壟斷，并且國內(nèi)的地價制度沒有得到足夠的完善，缺乏動態(tài)的土地調(diào)整機(jī)制，很難準(zhǔn)確的調(diào)整基準(zhǔn)地價，造成土地制度管理難以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)市場的價格波動，導(dǎo)致相關(guān)的土地征收部門征收的地價比市場價格要低的多。

2.2.2缺乏完善的土地產(chǎn)權(quán)制度《土地管理法》只明確指出，土地歸國家所有，任何單位與個人無權(quán)占有，土地資源的使用權(quán)由國務(wù)院代為行使，地方政府沒有權(quán)利進(jìn)行干涉。但是，在實(shí)際的土地管理過程中，地方政府可以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，并從中獲取相應(yīng)的利潤，掌握著真正的土地權(quán)使用職能。

2.2.3土地征地制度不合理在《土地管理法》中明確規(guī)定了，土地歸國家所有，直接由國家實(shí)施管理，政府想要征用土地時，國家會給被征收地者相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，但是，在“公共利益”沒有明確的情況之下，部分地方政府濫用自己的職權(quán)，在征地時，完全沒有考慮到經(jīng)濟(jì)市場的發(fā)展情況，并且地方征收的土地補(bǔ)償非常低，這就造成在各個地方征收土地的過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)“釘子戶”的情況，導(dǎo)致土地征地制度出現(xiàn)不合理。

3.完善我國土地管理制度的具體措施

3.1完善土地的管理制度

我國要想加強(qiáng)土地管理措施，就必須要進(jìn)一步完善土地管理制度，建立合理土地管理制度，政府部門要以土地市場為核心，增強(qiáng)各個部門之間的合作和交流，并制定相應(yīng)的土地管理法。我國的土地轉(zhuǎn)讓是通過土地協(xié)議來開展實(shí)施，各個地方的土地交易中心將交易中心的流程簡化，這樣開發(fā)商能夠依靠土地合同直接向政府部門領(lǐng)取相應(yīng)的審批手續(xù)，方便了交易商與政府部門的土地管理工作，同時實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，從而構(gòu)建良好的土地管理制度。

3.2優(yōu)化我國的土地規(guī)劃體系

政府部門在構(gòu)建我國的土地管理制度時，必須先優(yōu)化土地規(guī)劃體系，加大對土地執(zhí)法監(jiān)督的力度，要學(xué)會科學(xué)、有效的規(guī)劃土地，并加強(qiáng)土地規(guī)劃制度的約束性，在滿足社會對土地需求的同時，結(jié)合經(jīng)濟(jì)市場的發(fā)展規(guī)律，嚴(yán)格的執(zhí)行監(jiān)管機(jī)制。同時，要考慮到群眾的經(jīng)濟(jì)利益，土地管理制度同時要結(jié)合國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況，規(guī)劃合理、科學(xué)的土地使用方法。此外，國家要加大對土地規(guī)劃體系的執(zhí)法力度，增強(qiáng)執(zhí)法者的監(jiān)督工作，使土地執(zhí)法能夠高效的實(shí)施，進(jìn)一步建健全、完善土地規(guī)劃系統(tǒng)。

3.3完善土地權(quán)利體系

相應(yīng)的部門在進(jìn)行土地管理過程中，要不斷健全土地權(quán)利體系，進(jìn)而約束地方政府的征地行為。國家要保證群眾的土地產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確，必須要保障國家的土地財產(chǎn)權(quán)益。但是，在我國目前的土地管理體制中，對農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)并沒有明確的規(guī)定。在一些實(shí)際的土地管理過程中，部分地方政府和企業(yè)都一直征占農(nóng)民的土地，導(dǎo)致很多土地濫用、浪費(fèi)的現(xiàn)象出現(xiàn)，對農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)有一定的影響，因此，國家要不斷健全土地權(quán)利體系，合理規(guī)劃土地資源。

3.4改革土地財政稅收

我國應(yīng)該對相應(yīng)的稅收管理單位實(shí)施績效考核，監(jiān)督政府部門在保護(hù)人們的土地資源的同時，也能夠提高土地資源的利用率，進(jìn)而保障人們的經(jīng)濟(jì)利益，建立全新的土地財政制度，保障土地財政制度的可持續(xù)性發(fā)展，避免出現(xiàn)閑置的土地。

篇(2)

雖然近十年中，農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)也取得了一定成效和經(jīng)驗(yàn)，各地區(qū)根據(jù)自身的特點(diǎn)摸索出一些經(jīng)驗(yàn)，如轉(zhuǎn)讓、互換、租賃、反租倒包以及用土地入股合作等多種流轉(zhuǎn)形式。但從整體而言，各地方受經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢情況的不同而不同。黑龍江省大多數(shù)地區(qū)土地合理流轉(zhuǎn)情況差異較大，流轉(zhuǎn)交易面小、范圍窄、問題較多。目前，國家還沒有形成可操作性的土地流轉(zhuǎn)長效機(jī)制。因此，建立農(nóng)用土地合理流轉(zhuǎn)規(guī)范管理機(jī)制，有利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)客觀發(fā)展的需求。是對我國農(nóng)村土地制度的必要補(bǔ)充和完善。對待農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題，因循守舊只會錯失發(fā)展的良機(jī)。應(yīng)該是一切從實(shí)際出發(fā)，根除固有的與實(shí)際不相符的思想意識，與時俱進(jìn)，轉(zhuǎn)變觀念，大膽探索，創(chuàng)造條件，在時機(jī)適宜的情況下積極推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)健康發(fā)展。

探索建立通過市場調(diào)節(jié)土地流轉(zhuǎn)的長效機(jī)制。針對目前黑龍江省土地流轉(zhuǎn)的實(shí)際情況，迫切需要建立土地流轉(zhuǎn)機(jī)制和市場中介組織，使土地資源按照規(guī)范程序合理流動。這樣既有利于土地承包關(guān)系的長期穩(wěn)定，要有利于推動土地流轉(zhuǎn)進(jìn)入市場。一是建立開放的按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)作的土流轉(zhuǎn)機(jī)制，鼓勵土地進(jìn)入市場，通過市場機(jī)制形成合理的土地轉(zhuǎn)讓價格。同時引入競爭機(jī)制鼓勵土地向生產(chǎn)能手集中，促進(jìn)規(guī)模經(jīng)營。二是培育和發(fā)展各種類型的為土地流轉(zhuǎn)提供服務(wù)的中介組織，穩(wěn)步發(fā)展民間中介組織。三是借鑒先進(jìn)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，允許有條件的地方開展農(nóng)村土地入股試點(diǎn)工作，及時總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，相關(guān)部門適時出臺有關(guān)農(nóng)地入股的文件，規(guī)范農(nóng)地入股行為，保障農(nóng)戶的合法權(quán)益。

二、建立市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的農(nóng)地征用制度

目前，我國對農(nóng)用土地的征用從法律上還不完善，而且在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下的土地使用原則、補(bǔ)償安置等也存在著一定的缺陷。因此，建立完善的市場經(jīng)濟(jì)適應(yīng)的土地征用制度，既能滿足農(nóng)村土地進(jìn)入市場的內(nèi)在需求，還能適應(yīng)我國保護(hù)農(nóng)業(yè)用地的需要。

（一）以市場經(jīng)濟(jì)原則建立征地補(bǔ)償機(jī)制，征地補(bǔ)償應(yīng)遵循市場原則，土地是重要的生產(chǎn)要素和稀缺的資源，市場機(jī)制是實(shí)現(xiàn)其有效配置的基本途徑

只有按照市場價格進(jìn)行征地補(bǔ)償，才能有效保障農(nóng)村集體和農(nóng)民的合法權(quán)益。對于被征收的土地，以土地的市場價格對其進(jìn)行補(bǔ)償，保障原土地所有人與土地使用人的利益。征地補(bǔ)償費(fèi)的計算應(yīng)體現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，應(yīng)對農(nóng)地先行評估，以評估的農(nóng)地所有權(quán)、使用權(quán)價格為依據(jù)進(jìn)行補(bǔ)償。農(nóng)地所有權(quán)、使用權(quán)價格評估，主要根據(jù)我省農(nóng)地的生產(chǎn)力、農(nóng)業(yè)用途的未來純收益及農(nóng)地對農(nóng)民的保障作用來確定。

（二）為失地農(nóng)民創(chuàng)造良好的社會環(huán)境

建立適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)體制要求的新的失地農(nóng)民安置機(jī)制，做好失地農(nóng)民的就業(yè)安置工作，確實(shí)保障失地農(nóng)民的切身利益。一是做好農(nóng)民的繼續(xù)教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，增強(qiáng)其勞動技能，提高就業(yè)能力。二是搭建就業(yè)平臺，安置當(dāng)?shù)厥У剞r(nóng)村勞動力。三是鼓勵失地農(nóng)民自主創(chuàng)業(yè)，為失地農(nóng)民提供減免稅收等優(yōu)惠政策。

（三）完善征地工作機(jī)制，改進(jìn)征地工作方法

建立與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的征地工作機(jī)制，是征地工作的基礎(chǔ)，嚴(yán)格土地征用管理制度和征地審批程序，增加征地透明度，是征地工作的重要保證。同時，建立合理的征地糾紛調(diào)解機(jī)制，保護(hù)失地農(nóng)民的合法權(quán)益。

（四）建立農(nóng)村失地農(nóng)民的社會保障制度

盡快建立有效的農(nóng)村社會保障制度，做好失地農(nóng)民的就業(yè)安置工作的同時要改善農(nóng)民的生活環(huán)境和醫(yī)療條件。重要的是建立被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險制度，從根本上解決失地農(nóng)民的生活問題。

三、土地制度改革的思考

土地問題的關(guān)鍵在于我國的土地使用制度不合理，而土地使用制度的不合理又源于我國土地所有制結(jié)構(gòu)不合理。在土地所有制結(jié)構(gòu)改革方面，我們面臨的最大問題是，土地資源的稀缺性和農(nóng)村人口的不斷增加之間存在著深刻的矛盾。雖然土地承包制最大限度地滿足農(nóng)民對土地所有權(quán)的需求，但是，由于土地征用制度的存在，使得土地集體所有制處在一個極不穩(wěn)定的狀態(tài)。改變這種現(xiàn)狀，可行的辦法就是打破土地的二元所有制結(jié)構(gòu)，統(tǒng)一實(shí)行土地的國家所有，然后再由國家根據(jù)社會收入分配，以轉(zhuǎn)移支付的方式給農(nóng)民以必要的補(bǔ)助。

在生產(chǎn)關(guān)系方面，建立統(tǒng)一的土地所有制形態(tài)，改變基于不同土地所有制關(guān)系而產(chǎn)生的不合理分配關(guān)系。在戶籍管理制度不斷改革，勞動人口頻繁流動的今天，這樣的改革更有現(xiàn)實(shí)意義。因?yàn)椋谵r(nóng)村的勞動人口不斷增加，而土資源十分有限的情況下，按照既有的土地承包制度設(shè)計，總有一天會出現(xiàn)人口的增加導(dǎo)致農(nóng)村土地?zé)o法承載的情況。

土地的所有關(guān)系，確實(shí)是我國目前農(nóng)村改革無辦法的辦法問題。但是，解決這個問題，農(nóng)村土地的國有化應(yīng)當(dāng)是我們未來改革的方向。其實(shí)，在現(xiàn)代社會，“民享”比“民有”更加重要，在土地國有化之后，只要建立完善的土地基金，并且用土地基金解決農(nóng)民的社會保障問題，農(nóng)村的貧困問題可能也就迎刃而解了。

還有，在未來解決農(nóng)村土地問題，要改變以下觀念：

第一，要改變農(nóng)村土地集體所有有利于保護(hù)農(nóng)民利益的觀念，將虛擬的農(nóng)村集體土地所有制改為國家所有制，建立統(tǒng)一的土地所有和土地管理制度。第二，要正視人口不斷增加與土地資源稀缺之間的緊張關(guān)系，從動態(tài)的角度進(jìn)行土地制度的科學(xué)設(shè)計。第三，在改變二元戶籍制度之后，允許現(xiàn)在的農(nóng)民自愿選擇與國家建立新型的土地使用關(guān)系，打破許多地區(qū)單一的土地承包法律關(guān)系。第四，在土地的流轉(zhuǎn)過程中，國家應(yīng)當(dāng)考慮征收土地稅或者設(shè)立土地基金，服務(wù)于建立社會保障制度。第五，在改變土地所有制關(guān)系之后，國家應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同地區(qū)生產(chǎn)力發(fā)展情況加大政府的財政轉(zhuǎn)移支付力度。

在過去的20多年里，農(nóng)村改革已經(jīng)取得了很大的成效。但是，現(xiàn)在看來，從上個世紀(jì)的90年代到現(xiàn)在，農(nóng)村改革缺乏制度創(chuàng)新，土地承包制度30年不變，固然為穩(wěn)定農(nóng)村的土地生產(chǎn)關(guān)系創(chuàng)造了條件，但由于土地承包制度無法應(yīng)對農(nóng)村經(jīng)濟(jì)不斷變化的情況，因而在一些地區(qū)已嚴(yán)重變形，導(dǎo)致農(nóng)民僅依靠土地生活普遍相對貧困的境地。

從目前的情況來看，全面改革土地承包關(guān)系條件尚不具備，政府部門應(yīng)當(dāng)在土地宏觀調(diào)控的前提下，探索新的土地管理制度，并通過修改憲法和法律將農(nóng)村的集體所有制土地逐步地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜兄仆恋兀趯?shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)明晰的基礎(chǔ)上，根據(jù)不同地區(qū)土地資源頒布狀況，分別實(shí)行土地轉(zhuǎn)移、出租、承包和其他的經(jīng)營方式，并通過合同的形式明確土地的用途。對從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的要進(jìn)行合理的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)補(bǔ)貼，對那些不愿意進(jìn)行土地經(jīng)營的農(nóng)民，要通過建立土地轉(zhuǎn)移和流轉(zhuǎn)機(jī)制以及生活保障制度，保證他們基本權(quán)利。

農(nóng)村需要制度創(chuàng)新。而制度創(chuàng)新的核心是土地制度創(chuàng)新。土地承包責(zé)任不應(yīng)該成為我國農(nóng)村土地經(jīng)營普遍模式，各地應(yīng)當(dāng)根據(jù)生產(chǎn)力發(fā)展的需要，在土地國有化的基礎(chǔ)上，探索新的土地使用機(jī)制，建立與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的土地管理制度

篇(3)

論文關(guān)鍵詞 農(nóng)村房屋買賣合同 宅基地 集體經(jīng)濟(jì)組織 法律效力

一、農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的現(xiàn)狀

隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城鄉(xiāng)之間的交流進(jìn)一步加深，相對優(yōu)厚的勞動報酬和相對完善的社會保障吸引了越來越多的農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，進(jìn)入城市的農(nóng)民迫切需要處置其原有的農(nóng)村房屋；而外來人員遷入本地謀生，需要購買相對便宜的農(nóng)村房屋居??；另外，城鎮(zhèn)居民也出于各種原因打算在農(nóng)村買房，農(nóng)村房屋買賣興旺起來。

由于我國農(nóng)村土地的集體所有屬性，農(nóng)民建造農(nóng)村住房所需土地（即宅基地）需要經(jīng)過所在村許可，而轉(zhuǎn)讓宅基地需要經(jīng)過政府主管部門行政審批，且宅基地上的房屋交易關(guān)系至今沒有位階較高的規(guī)范性法律文件予以調(diào)整，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛沒有直接的法律引導(dǎo)。近年來，法院受理的農(nóng)村房屋買賣糾紛案件增幅較大。如何處理此類糾紛已經(jīng)成為法院司法實(shí)踐中亟待解決的問題。

二、農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力分析

（一）農(nóng)村房屋買賣合同的效力

1.認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣合同無效

理由是：

（1）《中華人民共和國土地管理法》第62條規(guī)定：每一戶農(nóng)村村民只能擁有一塊宅基地，并且這塊宅基地的面積不能超過所在直轄市、省或自治區(qū)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

（2）《中華人民共和國土地管理法》第63條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。如果允許買賣農(nóng)村房屋，就將房屋項下的宅基地使用權(quán)也一并出賣了，這是不符合第63條的規(guī)定的。

（3）《中華人民共和國土地管理法》第12條規(guī)定：改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地登記手續(xù)?！锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》第6條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓地上的建筑物致使其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，要向土地所在地的土地行政管理部門申請土地變更登記，由原來的土地登記機(jī)關(guān)進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更登記。如果房屋沒有辦理過戶登記，則房屋買賣合同無效。

（4）《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》第2條規(guī)定：農(nóng)民不能向城市居民出賣農(nóng)村房屋，城市居民也不能占用農(nóng)民集體土地來建造房屋，有關(guān)部門不能為其發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

2.認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣合同有效

理由是：

（1）《憲法》規(guī)定：中華人民共和國公民在法律面前一律平等。農(nóng)村村民、城市居民、本村人、外地人，都是我國公民，都享有法律賦予的平等的權(quán)利，都必須履行法律規(guī)定的平等的義務(wù)，承擔(dān)平等的法律責(zé)任。法律不會因?yàn)橘I賣雙方當(dāng)事人是農(nóng)村村民、城市居民、本村人、外地人而區(qū)分對待。

（2）《關(guān)于對社員宅基地問題做一些補(bǔ)充規(guī)定的通知》第2項規(guī)定：社員有買賣房屋的權(quán)利。在房屋出賣后，其宅基地使用權(quán)就轉(zhuǎn)移給了買受人，但宅基地的所有權(quán)仍然歸集體所有。這一規(guī)定，明確了農(nóng)民有權(quán)利買賣農(nóng)村房屋，并且在房屋買賣完成之后，宅基地使用權(quán)隨之一并轉(zhuǎn)移。

（3）最高人民法院[1992]民他字第8號批復(fù)認(rèn)為按約定交付房款并且管理房屋的農(nóng)村房屋買賣合同有效。

（二）農(nóng)村房屋買賣合同效力的法律分析

1.農(nóng)村村民買賣農(nóng)村房屋的法律效力

（1）同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力。同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間受交易主體的身份和土地權(quán)利的影響較少，同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同是有效的。理由是：第一，憲法和其他法律規(guī)定人們對自己所有的房屋享有所有權(quán)，有權(quán)自行處分、轉(zhuǎn)讓?！段餀?quán)法》第30條、第64條規(guī)定：農(nóng)村村民對自己合法建造的房屋享有所有權(quán)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。買賣就是一種處分的形式。第二，法律沒有禁止農(nóng)村房屋買賣，并且在多部法律、法規(guī)中都規(guī)定了農(nóng)村村民可以買賣自己所有的房屋?！锻恋毓芾矸ā返?2條就規(guī)定了農(nóng)村村民可以出賣自己的房屋，但是再申請宅基地的不被批準(zhǔn)。

（2）不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力。不同集體經(jīng)濟(jì)組織之間的農(nóng)村房屋買賣合同的效力的認(rèn)定，還沒形成定論，有的認(rèn)為有效，有的認(rèn)為無效。認(rèn)為無效的原因是宅基地是屬于農(nóng)民集體所有的，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的特權(quán)，不能轉(zhuǎn)讓。處分了農(nóng)村房屋的同時就會也處分了農(nóng)村宅基地，這會損害農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益。買受人不是房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，無權(quán)享受該村的宅基地使用權(quán)，所以房屋買賣合同無效。這種觀點(diǎn)并不完全正確。理由是：第一，憲法、法律和國家政策沒有禁止農(nóng)民異地購買農(nóng)村房屋。國家政策只是禁止將農(nóng)村房屋出賣給城市居民，但是并沒有規(guī)定不能出賣給不同集體經(jīng)濟(jì)組織的村民。第二，我國法律并沒有禁止農(nóng)民在購買房屋的同時取得宅基地使用權(quán)。土地和其上的房屋是兩個獨(dú)立的客體，即使受讓人在購買農(nóng)村房屋時無法取得宅基地使用權(quán)，也不會影響農(nóng)村房屋買賣合同的效力。第三，不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間買賣農(nóng)村房屋，有利于農(nóng)村的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展。綜上，不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同是有效的。

2.城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的法律效力

（1）城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的一般法律效力。我國法律、法規(guī)對于農(nóng)村房屋能否轉(zhuǎn)讓給城市居民處于不明確狀態(tài)。但在我國，黨和國家的政策處于重要地位。國家政策明確禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，因此，在法無明文規(guī)定的情況下，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的行為不符合國家政策。同時，因?yàn)檗r(nóng)村房屋買賣涉及到農(nóng)村集體土地的所有權(quán)和使用權(quán)，而農(nóng)村集體土地權(quán)利具有身份性，限于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。法律禁止集體所有的土地使用轉(zhuǎn)讓，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋從而導(dǎo)致宅基地使用權(quán)被轉(zhuǎn)讓，這種現(xiàn)象應(yīng)受到嚴(yán)格限制。綜上，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋合同在原則上是無效的。

（2）城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋合同有效的特殊情形。城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋合同原則無效，但不排除在特殊情形下認(rèn)定此類買賣合同有效。

第一，買受人是城鎮(zhèn)居民身份，但其父母、配偶或子女是所購房屋所在地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，并且是家庭成員共同出資購買、共同居住的，該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織也同意該房屋買賣合同的，農(nóng)村房屋買賣合同有效。

第二，出賣人將宅基地上的房屋出賣給城鎮(zhèn)居民之前，該房屋的宅基地已經(jīng)因?yàn)檎魇斩優(yōu)閲型恋兀寝r(nóng)民身份的出賣人隨之變?yōu)槌擎?zhèn)居民，宅基地的性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生了變化，農(nóng)村房屋買賣合同有效。

第三，城鎮(zhèn)居民在購買了農(nóng)村房屋之后，已經(jīng)將戶口遷入房屋所在地，并且申請加入當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、成為農(nóng)民的，農(nóng)村房屋買賣合同有效。

第四，城鎮(zhèn)居民在購買了農(nóng)村房屋之后，如果所購買房屋已經(jīng)經(jīng)過有關(guān)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，獲得當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的同意，辦理了房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)變動手續(xù)，并且取得了合法權(quán)屬證書的，農(nóng)村房屋買賣合同有效。

三、完善農(nóng)村宅基地、房屋交易制度及認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同效力的措施

（一）加強(qiáng)有關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法，促進(jìn)農(nóng)村房屋買賣的交易穩(wěn)定

應(yīng)加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的立法體系建設(shè)，盡快出臺關(guān)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)等問題的位階較高的規(guī)范性法律文件，形成較規(guī)范的農(nóng)村宅基地使用權(quán)管理制度，從而保障農(nóng)村房屋買賣的交易安全，保障善意第三人的利益，穩(wěn)定農(nóng)村房屋買賣市場。

（二）讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)進(jìn)入交易市場，公開、公平、公正交易

建立新的流轉(zhuǎn)模式，在農(nóng)村宅基地集體所有的基礎(chǔ)上，取消原有的限制流轉(zhuǎn)的規(guī)定，對建造合法、手續(xù)齊全的農(nóng)村宅基地及其上的房屋，頒發(fā)權(quán)屬證書，讓農(nóng)村宅基地及其上的房屋合法地進(jìn)入交易市場。促進(jìn)公開、公平、公正的市場行為，形成統(tǒng)一的農(nóng)村房屋交易市場。

（三）建立農(nóng)村宅基地的有償使用制度和有期限使用制度。建立一定范圍內(nèi)的宅基地有償使用制度

宅基地具有一定的福利性質(zhì)，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員可以無償使用，但是如果進(jìn)入交易市場，就要變成有償轉(zhuǎn)讓。要在立法中明文規(guī)定轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)繳納的使用費(fèi)或補(bǔ)償金，并且根據(jù)宅基地的位置、流轉(zhuǎn)對象等不同因素，確定所應(yīng)繳納的使用費(fèi)或補(bǔ)償金的數(shù)額。 建立宅基地的有期限使用制度可以收回那些期滿不再需要的宅基地使用權(quán)，以避免浪費(fèi)土地。

（四）關(guān)于認(rèn)定農(nóng)村宅基地進(jìn)入交易市場公開流轉(zhuǎn)后的農(nóng)村房屋買賣合同的效力

應(yīng)當(dāng)從法律法規(guī)、國家政策、該房屋項下的土地使用權(quán)性質(zhì)、出賣人的現(xiàn)有居住條件、房屋交付的實(shí)際情況、房屋的增值情況等方面進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)的研究。此外還應(yīng)充分考慮認(rèn)定此類農(nóng)村房屋買賣合同無效會對雙方當(dāng)事人產(chǎn)生怎樣的利益影響，尤其是出賣人因土地的增值或拆遷而獲得的利益，買受人因房屋的貶值而受到的損失，來認(rèn)定此類農(nóng)村房屋買賣合同的效力。

篇(4)

論文摘要 對2007年8月頒布的《土地利用現(xiàn)狀分類》國家標(biāo)準(zhǔn)（GB/T21010-2007）和2002年1月起實(shí)行的《土地分類（試行）》進(jìn)行了分析比較，指出新標(biāo)準(zhǔn)的不足之處，并提出了改進(jìn)的建議，以便于在土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、評價、規(guī)劃、管理等方面更好地發(fā)揮作用。

2007年8月，國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局和國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會共同了由中國土地勘測規(guī)劃院和國土資源部地籍管理司起草的《土地利用現(xiàn)狀分類》國家標(biāo)準(zhǔn)（GB/T21010-2007）[1]，標(biāo)志著我國的土地利用分類開始進(jìn)入了“國標(biāo)”時代。在此之前，我國應(yīng)用最為廣泛的土地利用分類是2002年1月起開始試行的國土資源部制定的城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一分類，即《土地分類（試行）》[2]?！锻恋胤诸悾ㄔ囆校返闹贫ㄅc實(shí)施對我國土地管理實(shí)踐和科學(xué)研究工作產(chǎn)生了重要的意義，基本滿足了土地管理及社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，為完成我國土地利用現(xiàn)狀調(diào)查和城鎮(zhèn)地籍調(diào)查、土地登記和統(tǒng)計等工作發(fā)揮了重要作用。然而，隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快，實(shí)施全國土地和城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理已提到議事日程，在實(shí)際工作中也要求城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一分類，以利于全國城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理和調(diào)查成果的應(yīng)用。2007年7月國務(wù)院決定開展第二次全國土地調(diào)查，為保證調(diào)查質(zhì)量、獲得準(zhǔn)確的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，亟需出臺分類體系更為完善、更具有權(quán)威性的國家標(biāo)準(zhǔn)。在這樣的背景下，《土地利用現(xiàn)狀分類》國家標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)運(yùn)而生[3]。

1 新舊分類體系的對比

《土地利用現(xiàn)狀分類》國家標(biāo)準(zhǔn)與原《土地分類（試行）》部頒標(biāo)準(zhǔn)的分類體系比較，最大的區(qū)別在于國家標(biāo)準(zhǔn)采用一級、二級2個層次，其中的一級相當(dāng)于《土地分類（試行）》標(biāo)準(zhǔn)的二級，二級相當(dāng)于《土地分類（試行）》標(biāo)準(zhǔn)的三級，即取消了《土地分類（試行）》標(biāo)準(zhǔn)中的3個一級分類（農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地等三大類型），使得12個一級類不受三大地類框架的限制而自成體系。

1.1農(nóng)用地部分

《土地利用現(xiàn)狀分類》國家標(biāo)準(zhǔn)，對農(nóng)用地各類型作了進(jìn)一步歸納，但是，與《土地分類（試行）》相比，現(xiàn)行的土地分類仍有些不妥之處。

（1）在“耕地”部分中，首先，把原來的“灌溉水田”和“望天田”合并為“水田”，從水田的含義來看，這實(shí)際上是取消了“望天田”這一分類。事實(shí)上，盡管隨著各地的退耕還林還草措施的實(shí)行，望天田的面積有所減少，但目前我國的“望天田”面積依然還是比較大的，2007年仍達(dá)3 000多萬公頃。也就是說，望天田在我國堅守1.2億公頃耕地紅線戰(zhàn)略目標(biāo)中仍占有重要地位，不應(yīng)被取締。其次，取消了菜地，即把菜地歸并到水澆地之下。從杜能的《孤立國》農(nóng)業(yè)區(qū)位論中可知，距城市最近的一圈，離市場最近，多是種植蔬菜、園藝作物等農(nóng)作物，而水澆地則主要分布在更外圈的農(nóng)村地區(qū)，顯然二者分布明顯有別，尤其在城市周圍，籠統(tǒng)地把菜地和水澆地混為一談，就混淆了不同土地的集約經(jīng)營程度，不利于城市規(guī)劃，也不利于“菜籃子”工程建設(shè)，容易造成管理上的混亂。

（2）在“園地”中，把“桑園、橡膠園”歸并到了“其他園地”之中。在我國的南方一些省份，存在著大面積的桑園、橡膠園，有的還屬于支柱產(chǎn)業(yè)，如海南和云南西雙版納等地的橡膠產(chǎn)業(yè)。因此，這樣歸并分類，既不利于分門別類地對各類園地進(jìn)行研究、規(guī)劃和管理，也不利于對各類園地的生產(chǎn)進(jìn)行分類指導(dǎo)。

（3）“林地”部分，從原來的“有林地、灌木林地、疏林地、未成林造林地、跡地、苗圃”6類歸納為“有林地、灌木林地、其他林地”3類，即把疏林地、未成林造林地、跡地、苗圃合并為“其他林地”。然而，上述4類林地在管理方法上是截然不同的，就跡地和苗圃來說，跡地是指森林采伐、火燒后5年內(nèi)未更新的土地；而苗圃是指固定的樹木育林地，不僅在概念上有著很大區(qū)別，其管理措施亦明顯不同，一旦在土地利用現(xiàn)狀調(diào)查圖上采用相同的地類符號，無法分清到底哪個圖斑是綠樹成蔭的苗圃，而哪個圖斑又是“寸木不生”的跡地。為了恢復(fù)森林植被，有些省份還特意開展了“跡地更新年”活動，明確提出跡地更新是依法治林的重要內(nèi)容，是培育森林資源的迫切需求，是推進(jìn)生態(tài)省建設(shè)的必然要求。這些林地類型的取消，不僅不利于林業(yè)部門的管理，更不利于取得可靠的科學(xué)數(shù)據(jù)。

（4）“草地”部分的調(diào)整比較大，在新的土地分類中，原來的“牧草地”變成了現(xiàn)在的“草地”，并且把人工草地和改良草地合并為“人工牧草地”，同時又新增了一個地類“其他草地”——指樹木郁閉度

（5）變化最大的部分就是原分類系統(tǒng)中的“其他農(nóng)用地”部分，在新的分類體系中，直接把“其他農(nóng)用地”取消了。這一國家標(biāo)準(zhǔn)分類將原來“其他農(nóng)用地”之下的“畜禽飼養(yǎng)地、設(shè)施農(nóng)業(yè)用地、曬谷場等用地”合并為“設(shè)施農(nóng)用地”歸入“其他土地”；“農(nóng)村道路”歸入國家標(biāo)準(zhǔn)中的“交通運(yùn)輸用地”；“坑塘水面、養(yǎng)殖水面”合并為“坑塘水面”歸入國家標(biāo)準(zhǔn)中的“水域及水利設(shè)施用地”；“農(nóng)田水利用地”放在“溝渠”后亦歸入“水域及水利設(shè)施用地”；“田坎”仍作為一類歸入“其他土地”。這對解決原來“畜禽飼養(yǎng)地、設(shè)施農(nóng)業(yè)用地”之間、“坑塘水面、養(yǎng)殖水面”之間不宜區(qū)分，而且面積過小的問題，顯然是適宜的，同時這一部分的調(diào)整明顯帶有強(qiáng)化城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一分類的意圖[3]。但新分類將自然水域與人工建設(shè)的水利設(shè)施用地合為一類，顯然是欠妥的。

1.2建設(shè)用地部分

《土地利用現(xiàn)狀分類》國家標(biāo)準(zhǔn)，對“建設(shè)用地”部分作了進(jìn)一步細(xì)分：商服用地部分由原來的“商業(yè)用地、金融保險用地、餐飲旅館業(yè)用地、其他商服用地”調(diào)整為“批發(fā)零售用地、住宅餐飲用地、商務(wù)金融用地、其他商服用地”，名稱上的表述更加準(zhǔn)確實(shí)用；工礦倉儲用地部分未做變動；住宅用地部分由原來的4類歸為“城鎮(zhèn)住宅用地、農(nóng)村宅基地”2類，這一調(diào)整顯然避免了原來對單一住宅與混合住宅之間以及是否空閑等在實(shí)際調(diào)查中不宜操作的問題；公共管理與公共服務(wù)用地部分調(diào)整為8類；特殊用地部分把“墓葬地”改為“殯葬用地”，名稱更加準(zhǔn)確；交通運(yùn)輸用地部分增加了原來屬于“其他農(nóng)用地”的“農(nóng)村道路”，體現(xiàn)了城鄉(xiāng)一體化原則，實(shí)現(xiàn)了土地分類的“全覆蓋”；水域及水利設(shè)施用地部分調(diào)整為“河流水面、湖泊水面、水庫水面、坑塘水面、沿海灘涂、內(nèi)陸灘涂、溝渠、水工建筑用地、冰川及永久積雪”等9個二級類型。“灘涂”細(xì)分為“沿海灘涂、內(nèi)陸灘涂”，原來的“農(nóng)田水利用地”改為“溝渠”；取消了“葦?shù)亍盵3]。在這一分類中，有些地類仍存在一些問題，主要如下。

（1）原分類系統(tǒng)中的“公用設(shè)施用地”內(nèi)的“瞻仰景觀休閑用地”包括名勝古跡、革命遺址、景點(diǎn)、公園、廣場、公用綠地等，在新的分類系統(tǒng)中，改稱為“風(fēng)景名勝設(shè)施用地”，具體含義是指風(fēng)景名勝（包括名勝古跡、旅游景點(diǎn)、革命遺址等）景點(diǎn)及管理機(jī)構(gòu)的建筑用地。景區(qū)內(nèi)的其他用地按現(xiàn)狀歸入相應(yīng)地類。這樣的規(guī)定過于籠統(tǒng)，應(yīng)該對景區(qū)內(nèi)的其他用地做出具體的規(guī)定，避免把景區(qū)內(nèi)的池塘、湖泊之類的水面歸類到“坑塘水面”的情況發(fā)生。

轉(zhuǎn)貼于

（2）在新的土地分類中，提出了一種全新的地類——空閑地?？臻e地的提出不能不說是一個亮點(diǎn)，反映出了政府加大力度節(jié)約集約合理利用每一寸土地的決心。但是從“空閑地”的含義不難發(fā)現(xiàn)，空閑地是指城鎮(zhèn)、村莊、工礦內(nèi)部尚未利用的土地。因此，“空閑地”的劃分過分籠統(tǒng)。我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)對“空閑地”作進(jìn)一步的細(xì)分，把所包含的3個類型（城鎮(zhèn)空閑地、村莊空閑地、工礦內(nèi)空閑地）逐一列出，這樣才能更好地預(yù)測出現(xiàn)有各類建設(shè)用地的利用潛力，可以更好地規(guī)劃、開發(fā)和利用，而不至于出現(xiàn)把宅基地批到工礦內(nèi)空閑地上的古怪情況。

（3）從裸地的概念可見，新分類的“裸地”實(shí)際是原分類中二級類“未利用土地”下的裸土地和裸巖石礫地的合并。裸土地是指表層為土質(zhì)、基本無植被覆蓋的土地，屬于可利用土地；裸巖石礫地是指表層為巖石或石礫、其覆蓋面積≥70%的土地，屬于難利用土地。從二者的定義可以容易地看出它們的區(qū)別，這也決定了它們的開發(fā)利用方向不同，而在這里卻將兩者混為一談，不利于分析可利用土地與難利用土地的范圍、規(guī)模及結(jié)構(gòu)。因此，建議應(yīng)將此二者分開來進(jìn)行調(diào)查，以便制定相應(yīng)的開發(fā)利用方向和措施，充分、合理地加以利用。

2 討論與建議

《土地利用現(xiàn)狀分類》國家標(biāo)準(zhǔn)出臺，意味著土地利用現(xiàn)狀分類標(biāo)準(zhǔn)從過去的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)上升到國家標(biāo)準(zhǔn)，為解決土地調(diào)查統(tǒng)計重復(fù)、數(shù)出多門、口徑不一的問題提供了可靠的方法，對國土資源科學(xué)化管理乃至國民經(jīng)濟(jì)宏觀管理決策具有重要的意義[4]。標(biāo)志著我國土地利用研究的深入和土地管理水平的提高，也是我國實(shí)施最嚴(yán)格的土地管理制度的具體體現(xiàn)。但是，這一土地利用分類難免存在不足之處，這就要求在今后的土地資源調(diào)查實(shí)踐和土地利用研究中，不斷地加以改進(jìn)和完善，使其更好地服務(wù)于我國土地資源開發(fā)利用與管理事業(yè)中。上述對比分析表明，《土地利用現(xiàn)狀分類》國家標(biāo)準(zhǔn)需要改進(jìn)的地類主要如下。

（1）在“耕地”內(nèi)不宜取消“望天田”和“菜地”2個二級類。

（2）“桑園”和“橡膠園”不宜并入“其他園地”中，依然作為“園地”之下的2個二級類為宜。

（3）“其他林地”內(nèi)，最好進(jìn)一步續(xù)分出疏林地、幼林地、跡地和苗圃4個二級類，以便于分門別類地管護(hù)各類林地。

（4）將“荒草地”從原來的“未利用地”內(nèi)劃分到現(xiàn)今的“草地”中，很不利于土地開發(fā)整理工程的實(shí)施和耕地“占補(bǔ)平衡”政策的實(shí)行，因而仍保留“荒草地”這一后備土地資源類型為宜。

（5）新的分類體系取消了“其他農(nóng)用地”，盡管有著積極的一面，但將自然水域與人工建設(shè)的水利設(shè)施用地合為一類，顯然欠妥，需要進(jìn)一步探討和研究。

（6）在新分類體系中的“風(fēng)景名勝設(shè)施用地”中，應(yīng)對景區(qū)內(nèi)的其他用地做出具體的規(guī)定，避免這種籠統(tǒng)分類導(dǎo)致地類劃分上的混亂。

（7）新土地分類中的“空閑地”，因未將城鎮(zhèn)空閑地、村莊空閑地、工礦內(nèi)空閑地等逐一列出，因而不能準(zhǔn)確地分析各類建設(shè)用地的利用潛力，使調(diào)查成果的應(yīng)用價值驟減。建議在調(diào)查中進(jìn)一步續(xù)分出城鎮(zhèn)空閑地、村莊空閑地和工礦內(nèi)空閑地3個三級地類。

（8）“裸土地”和“裸巖沙礫地”被歸并到了“裸地”中，使這2類開發(fā)利用方向與管理措施截然不同的土地被混為一體，不利于分析可利用土地與難利用土地的范圍、規(guī)模及結(jié)構(gòu)。建議土地資源調(diào)查工作中在“裸地”之下進(jìn)一步續(xù)分出“裸土地”和“裸巖沙礫地”2個三級地類。

3 參考文獻(xiàn)

[1] 國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局，國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會.土地利用現(xiàn)狀分類[S].中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 21010-2007）.北京：中國標(biāo)準(zhǔn)出版社，2007.

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篇(5)

關(guān)鍵詞：地籍 圖形 信息系統(tǒng) 設(shè)計

中圖分類號：TP311 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2014）01（b）-0000-00

城鎮(zhèn)地籍圖形管理信息系統(tǒng)是一項綜合性極強(qiáng)的系統(tǒng)工程。系統(tǒng)充分考慮到土地管理方面的特點(diǎn)，根據(jù)揚(yáng)州市的實(shí)際情況，采用了ARCGIS平臺，在此基礎(chǔ)上建立圖形信息管理系統(tǒng)，同時結(jié)合了科學(xué)的圖形管理流程。既要能滿足日常管理的需要，也為使用者提供簡捷方便的操作。

ArcGIS是一個完整的地理信息系統(tǒng)合成的軟件。該體系在ArcEngine作為軟件開發(fā)平臺，ArcGIS由四個重要的部分組成：ArcGIS Desktop是高層次GIS具體應(yīng)用的一個重要桌面化集成軟件。ArcGIS Engine是利用多個應(yīng)用程序的接口來自主創(chuàng)建應(yīng)用程序的地理信息系統(tǒng)組件庫。ArcGIS Server是Web和企業(yè)運(yùn)用框架式，構(gòu)建在服務(wù)器端實(shí)現(xiàn)自定義應(yīng)用程序的一個平臺，可用于建立Web應(yīng)用和服務(wù)程序。ArcIMS是通過公開的WEB數(shù)據(jù)、元數(shù)據(jù)和地圖的GIS Web服務(wù)器。

1 系統(tǒng)建設(shè)目標(biāo)

（1）建立完整的、規(guī)范的、統(tǒng)一的地籍空間數(shù)據(jù)庫。當(dāng)前地籍?dāng)?shù)據(jù)來源和數(shù)據(jù)的格式很多，如CAD、Excel、位圖、紙質(zhì)文件等等，還包括以前安裝過的GIS軟件所產(chǎn)生的數(shù)據(jù)格式，如MapInfo的TAB格式、ArcInfo的Shape格式等。通過對CAD格式以及各種GIS數(shù)據(jù)交換格式的研究，能夠?qū)崿F(xiàn)底層數(shù)據(jù)的格式統(tǒng)一，建立一個完整的、規(guī)范的、統(tǒng)一的地籍空間數(shù)據(jù)庫。（2）完善的數(shù)據(jù)質(zhì)量控制體系。數(shù)據(jù)的可靠性、數(shù)據(jù)庫的質(zhì)量好壞將直接影響到整個地籍管理信息系統(tǒng)的成敗。由于地籍?dāng)?shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)量大、數(shù)據(jù)來源廣，在數(shù)據(jù)庫建立過程中形成許多人為的和系統(tǒng)的誤差，甚至還可能產(chǎn)生數(shù)據(jù)錯誤。因此需要利用GIS的拓?fù)湟?guī)則分析功能，自動檢查地籍?dāng)?shù)據(jù)的質(zhì)量并修補(bǔ)錯誤。（3）利用ArcObjects控件，建立圖形輸出打印模塊，能夠自動化的進(jìn)行制圖綜合，打印輸出宗地圖。制作宗地圖是土地管理部門重要的日常工作。隨著計算機(jī)技術(shù)飛速發(fā)展，土地管理部門已經(jīng)發(fā)展到使用數(shù)字測圖軟件制作宗地圖階段，然而傳統(tǒng)CAD類軟件仍然無法滿足宗地圖自動制圖的要求。（4）建立一個先進(jìn)的、穩(wěn)定的、開放的地籍管理信息系統(tǒng)。其目標(biāo)在于滿足國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的需要，進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理、提高地籍信息處理的信息化程度，使得日常土地管理制度化、規(guī)范化、科學(xué)化。同時作為基礎(chǔ)地理信息平臺之一，也為其他政府部門、經(jīng)濟(jì)建設(shè)部門提供現(xiàn)勢性強(qiáng)的基礎(chǔ)地理空間數(shù)據(jù)，成為數(shù)字城市的基礎(chǔ)框架的重要組成部分。

2 系統(tǒng)總體設(shè)計

2.1 系統(tǒng)總體框架

地籍圖形信息系統(tǒng)是土地管理信息系統(tǒng)的重要組成部分，是國土資源業(yè)務(wù)信息化的重要標(biāo)志。在系統(tǒng)建設(shè)的過程中，按照土地業(yè)務(wù)的相關(guān)性、土地管理的特點(diǎn)，結(jié)合揚(yáng)州市的具體實(shí)際，建設(shè)揚(yáng)州市城鎮(zhèn)地籍管理信息系統(tǒng)。系統(tǒng)平臺總體框架如圖1所示。

從圖1中可以看出，該系統(tǒng)充分考慮了圖形管理與辦公系統(tǒng)的集成，把業(yè)務(wù)流程與辦公自動化流程有機(jī)結(jié)合，形成一體化的政務(wù)信息管理。該系統(tǒng)有兩條重要的主線（子系統(tǒng)）：

（1）辦公子系統(tǒng)，主要是圖形管理的流程，只有制定好了科學(xué)的圖形管理的工作流程，才能最大程度的管理好這些圖形，根據(jù)各個流程中的分工，做好相應(yīng)的工作，把圖形數(shù)據(jù)一步一步的傳下去，只要各個流程（崗位）嚴(yán)格按照制定的分工操作，就能完全管理好圖形數(shù)據(jù).設(shè)計的流程依次為：項目接件、屬性信息、圖形編輯、質(zhì)量檢查、數(shù)據(jù)入庫。（2）圖形管理子系統(tǒng)：就是指圖形管理的平臺，這個平臺上要能快速簡潔的實(shí)現(xiàn)圖形的操作，可以進(jìn)行圖形的輸入、編輯、管理，以及圖形數(shù)據(jù)的應(yīng)用，比如輸出，統(tǒng)計分析等。

2.2 系統(tǒng)功能設(shè)計

基于ARCGIS的揚(yáng)州城鎮(zhèn)地籍圖形信息系統(tǒng)充分地把地籍?dāng)?shù)據(jù)與GIS結(jié)合到了一起，將圖形與屬性相結(jié)合，能很方便地控制宗地劃分、數(shù)據(jù)控制等。系統(tǒng)功能包括：

（1）地圖編輯：對空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)的編輯和合并?？臻g數(shù)據(jù)的編輯包括對矢量圖形文件的復(fù)制、粘貼、剪切、移動、增加、刪除、撤銷，以及針對圖斑的輸入、分割、合并、刪除等功能，對柵格圖像的裁剪、投影轉(zhuǎn)換；屬性數(shù)據(jù)的編輯包括屬性數(shù)據(jù)的錄入、修改、刪除，屬性數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的修改，以及根據(jù)屬性數(shù)據(jù)信息修改圖形文件參數(shù)等功能。

（2）屬性數(shù)據(jù)管理：對各種表格進(jìn)行查看、添加、編輯、刪除以及導(dǎo)入已經(jīng)備份的文件和導(dǎo)出文件表格，同時可以對各種表格進(jìn)行各種條件的查詢打印以及繪制各種圖表及根據(jù)不同的屬性字段進(jìn)行統(tǒng)計等。

（3）查詢統(tǒng)計模塊：查詢功能主要實(shí)現(xiàn)按圖形查詢、屬性查詢、條件查詢并瀏覽的功能。按圖形查詢，可以在圖上用點(diǎn)和范圍（矩形、任意多邊形、圓）選擇任一要素（如行政區(qū)、權(quán)屬單位、圖幅、地形要素等）的一個或多個對象，查詢其基本屬性，要保持圖屬一致。若顯示多個對象屬性時用列表顯示，并且當(dāng)單擊某一屬性記錄時在圖上顯示相應(yīng)的對象：按屬性查詢，即以屬性為查詢條件，查詢相應(yīng)對象的基本屬性和圖形，由某一基本屬性或?qū)傩越M合查詢一個或多個符合條件的對象，并在圖上定位顯示，同時提供顯示多個對象的基本屬性。實(shí)現(xiàn)對行政區(qū)、權(quán)屬單位、圖斑、線狀地物、零星地物的查詢。包括地籍日常管理中有關(guān)圖件的快速查詢及由圖形到數(shù)據(jù)表格或宗地屬性的快速查詢和制圖與量算功能。地籍的統(tǒng)計匯總、綜合分析及相應(yīng)圖表的輸出。

（4）參數(shù)設(shè)置：包括中央經(jīng)線、指北針、圖例位置及大小、系統(tǒng)年度、數(shù)據(jù)路徑及公里網(wǎng)顏色等的設(shè)置。

（5）管理維護(hù)：包括地籍檔案管理，地籍檔案有關(guān)信息的錄入、修改、查詢、刪除、輸出和歷史資料的查詢性等。

（6）規(guī)范輸出：嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范輸出各類圖、表、卡、證及專題圖件，如：1：500 標(biāo)準(zhǔn)分幅地籍圖、宗地圖、土地使用證等，還可以輸出用戶自定義的圖表，如：自定義幅面的地籍圖、宗地附圖、表格等，另外還可以輸出各種專題圖件，并且這些圖件均可按標(biāo)準(zhǔn)制圖規(guī)范輸出。

3 子系統(tǒng)結(jié)構(gòu)設(shè)計

3.1 圖形管理子系統(tǒng)

圖形管理子系統(tǒng)通過ArcSDE和對Oracle數(shù)據(jù)庫進(jìn)行訪問，在數(shù)據(jù)庫中讀取和存儲數(shù)據(jù)。而后.再經(jīng)過ArcSDE和構(gòu)造合適的計算和數(shù)據(jù)模型.通過數(shù)據(jù)的控制部分及數(shù)據(jù)的顯示部分對圖形進(jìn)行管理。圖形管理包括：圖像糾正、數(shù)據(jù)編輯、系統(tǒng)初始化、專題圖制作、坐標(biāo)轉(zhuǎn)換、符號管理、圖屬互查、時態(tài)管理元數(shù)據(jù)管理，出圖、權(quán)限管理、數(shù)據(jù)檢查等。其中數(shù)據(jù)編輯中又包括：基本數(shù)據(jù)編輯、拓?fù)渚庉嫛⒆诘鼐庉?、版本編輯、測繪編輯等。圖形管理子系統(tǒng)的流程圖如圖2所示。

3.2 辦公子系統(tǒng)

辦公子系統(tǒng)通過單點(diǎn)登錄可以對土地登記部分、統(tǒng)計查詢部分及系統(tǒng)設(shè)置部分進(jìn)行訪問操作。其中，土地登記部分包括：申請、變更、地籍調(diào)查、審批、公告、登記卡、打印證書、歸檔等流程；統(tǒng)計查詢部分包括：按地類分級統(tǒng)計、按使用權(quán)類型統(tǒng)計、宗地查詢、歷史宗地查詢等；系統(tǒng)設(shè)置部分包括：系統(tǒng)初始信息設(shè)置、系統(tǒng)代碼表設(shè)置、部門用戶管理、流程設(shè)置等。用戶可以通過不同的權(quán)限對這些流程進(jìn)行操作。辦公子系統(tǒng)的流程圖如圖3所示。

4 系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)

地籍管理工作的所有內(nèi)容都是圍繞著工作流程展開的，土地部門可以通過它安全可靠地獲取數(shù)據(jù)、編輯數(shù)據(jù)、管理數(shù)據(jù)、提交數(shù)據(jù)。工作流程的每一步都對應(yīng)有相應(yīng)的表格數(shù)據(jù)產(chǎn)生，這些表格數(shù)據(jù)可以看成是每一個工作流程過程與結(jié)果，所以數(shù)據(jù)流程貫穿于工作流程的始終，它是工作流程在數(shù)據(jù)方面的體現(xiàn)，是直接面向于用戶的。地籍調(diào)查工作的流程主要分為項目接件、屬性信息、圖件處理、質(zhì)量檢查，數(shù)據(jù)入庫五個流程。下面主要介紹圖件處理和質(zhì)量檢查兩個流程。

4.1 圖件處理

地籍信息通過界址點(diǎn)坐標(biāo)冊導(dǎo)入地籍調(diào)查表實(shí)現(xiàn)，在調(diào)查表中輸入了界址點(diǎn)坐標(biāo)內(nèi)容后，就可以繪制成圖。因此，圖形可以重復(fù)的生成和刪除，只要界址點(diǎn)坐標(biāo)冊不發(fā)生變化，就可以一直保管好對應(yīng)的圖形。這就是本系統(tǒng)的一個重要思想的體現(xiàn)，通過對表格的管理來實(shí)現(xiàn)對圖形的管理。編輯圖形的操作員沒有刪除表格的權(quán)限，因此不會因?yàn)樗麑D形的誤操作而刪除圖形。因?yàn)閯h除了也可以重新生成。只有系統(tǒng)管理員才可以刪除表格。填寫好地籍調(diào)查表后，即可進(jìn)行圖件處理。點(diǎn)圖形管理的臨時庫，連接數(shù)據(jù)庫，下載地籍圖層及地物圖層，選擇宗地號進(jìn)行宗地定位，點(diǎn)擊繪制宗地，繪制好宗地圖。對于地形地物的處理，本系統(tǒng)借助了進(jìn)行二次開發(fā)的CAD環(huán)境。把外業(yè)測量數(shù)據(jù)導(dǎo)入CAD，在CAD中分層編輯好地形地物，然后導(dǎo)入信息系統(tǒng)。

二次開發(fā)的程序加上地籍要素和地物要素都入臨時庫后，即可進(jìn)行宗地圖的編輯和打印。 點(diǎn)擊宗地圖管理，進(jìn)行空間過濾、裁剪、宗地地形入庫、顯示宗地圖庫、宗地繪制后點(diǎn)擊宗地圖進(jìn)行打印輸出。

4.2質(zhì)量檢查

對屬性數(shù)據(jù)、坐標(biāo)數(shù)據(jù)、基礎(chǔ)地理要素及圖件成果進(jìn)行一一檢查。通過檢查地籍調(diào)查表，查看屬性信息以及界址點(diǎn)坐標(biāo)冊是否填寫完整；通過在臨時庫中進(jìn)行宗地定位后看看宗地圖的地籍要素及地形要素是否都編輯正確；以及檢查最后的宗地成圖是否已編輯好及已經(jīng)打印輸出。通過質(zhì)量檢查，發(fā)現(xiàn)全部信息都符合要求后，在每一個通過之前打勾，然后按保存及確定完成進(jìn)入數(shù)據(jù)入庫流程。

5 結(jié)論

本文將工作流技術(shù)引入地籍管理信息系統(tǒng)中，利用面向?qū)ο蠹夹g(shù)和地理信息系統(tǒng)技術(shù)，建立以地籍管理業(yè)務(wù)流程為核心，集地理信息系統(tǒng)（GIS）技術(shù)、辦公自動化（OA）和工作流（Workflow）為一體的適應(yīng)現(xiàn)代地籍需要的新型城鄉(xiāng)一體化地籍管理信息系統(tǒng)。該系統(tǒng)是一個多功能的地籍管理信息系統(tǒng)，覆蓋了地籍管理工作中初始調(diào)查、變更調(diào)查圖形數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)的管理與結(jié)合。它將圖形數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)緊密連為一體，實(shí)現(xiàn)了圖形無縫拼接、圖數(shù)互查、快速自動變更等功能，它不僅極大地方便了日常地籍管理工作，而且能隨時為土地管理部門提供最新、全面、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，為各級政府部門和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)提供輔助決策的工具和強(qiáng)有力的科學(xué)依據(jù)，加速了土地管理工作現(xiàn)代化的進(jìn)程。

參考文獻(xiàn)

[1] 黃加旺， 何慶年. 建設(shè)全國地籍管理信息系統(tǒng)的幾點(diǎn)思考[J]. 礦山測量， 2011， （04），25～28.

篇(6)

農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理方面的論文范文一：新農(nóng)村下的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理分析

摘要：我國是農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著無可替代的地位，帶動著我國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長。農(nóng)業(yè)是我國進(jìn)步與發(fā)展的重要根基，為此，我國將農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)作為重要的發(fā)展目標(biāo)，提出了新農(nóng)村建設(shè)的偉大暢想，以求實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，提高我國的綜合國力。新農(nóng)村背景下，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理模式在不斷得到更新與優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)管理水平在不斷提高。本文就新農(nóng)村背景下的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行了分析與探究。

關(guān)鍵詞：新農(nóng)村;農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì);經(jīng)濟(jì)管理模式

1農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中面臨的問題

1.1缺乏完善的管理制度

現(xiàn)階段，我國綜合國力在不斷提高，將對經(jīng)濟(jì)管理的重心放在工業(yè)發(fā)展上，往往忽視了對農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重視，在農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理方面存在著管理制度不完善的現(xiàn)象。由于農(nóng)村整體發(fā)展水平相對落后，對經(jīng)濟(jì)管理制

度的認(rèn)知不清，在農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、分配、消費(fèi)等過程中缺乏健全的制度予以支撐，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)管理水平低下。例如，采用合作制的形式來開展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，在分配時存在不合理的現(xiàn)象，導(dǎo)致出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛，是制度不健全的重要體現(xiàn)。

1.2缺乏專業(yè)性的管理隊伍

農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作的開展，必須具備足夠的專業(yè)性管理隊伍來予以支持。但就目前農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀來看，缺乏專業(yè)性的經(jīng)濟(jì)管理隊伍是當(dāng)前面臨的主要問題之一。由于農(nóng)村大都相對偏遠(yuǎn)，經(jīng)濟(jì)水平、文化素養(yǎng)與城市相比存在差距，在經(jīng)濟(jì)管理方面的專業(yè)性人才稀缺，是影響經(jīng)濟(jì)管理工作開展的致命傷。

1.3管理模式存在滯后性

傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)管理模式大都是采用人為紙筆的形式來進(jìn)行管理，涉及的數(shù)據(jù)眾多，記錄、整理起來存在一定的難度，經(jīng)濟(jì)管理水平低下，管理效果不盡人意，是管理模式滯后性的重要體現(xiàn)。

2新農(nóng)村背景下的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理分析

2.1建立健全農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理制度

新農(nóng)村背景下，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)得到不斷的發(fā)展，農(nóng)業(yè)發(fā)展模式呈現(xiàn)多元化態(tài)勢，具有創(chuàng)新性特色農(nóng)產(chǎn)品的出現(xiàn)，為農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入了活力。為了進(jìn)一步提高我國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理水平，應(yīng)建立健全農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理制度，在制度中補(bǔ)充新型農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)容和規(guī)章制度，將發(fā)展新型農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)作為重要目標(biāo)，構(gòu)建創(chuàng)新性的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，以提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。在農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展方面，應(yīng)加強(qiáng)對農(nóng)產(chǎn)品種類的培育，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的多元化，能滿足市場的不斷需求，為農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶來更多的發(fā)展契機(jī)，提高農(nóng)業(yè)的競爭力。與此同時，農(nóng)村應(yīng)優(yōu)化農(nóng)業(yè)發(fā)展設(shè)施，并加強(qiáng)對基礎(chǔ)設(shè)施的管理，并構(gòu)建問責(zé)制度，實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)明細(xì)化，設(shè)施管理人員應(yīng)發(fā)揮自身責(zé)任感和使命感，對灌溉設(shè)施、水利設(shè)施、農(nóng)耕機(jī)械等設(shè)備進(jìn)行嚴(yán)格的管理，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，應(yīng)追究管理人員的責(zé)任，以增強(qiáng)制度的約束性和規(guī)范性。

2.2加強(qiáng)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理隊伍建設(shè)

農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作的開展，對經(jīng)濟(jì)管理人員的要求很高，必須具備足夠的專業(yè)素養(yǎng)才能滿足農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢。為此，應(yīng)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理隊伍建設(shè)，提高管理人員的綜合素質(zhì)，明確了解經(jīng)濟(jì)管理工作中的重要內(nèi)容，聘請高素質(zhì)、專業(yè)性的年輕經(jīng)濟(jì)管理人才，將最新型的管理觀點(diǎn)融入到農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中，能讓農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理水平緊跟時展的步伐，建立一支現(xiàn)代化、專業(yè)化的經(jīng)濟(jì)管理隊伍。另外，農(nóng)村應(yīng)組織經(jīng)濟(jì)管理人員進(jìn)行進(jìn)修學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)城市的先進(jìn)經(jīng)濟(jì)管理方法，并對管理人員進(jìn)行專業(yè)資格考核，并對管理人員進(jìn)行是進(jìn)行考核。例如，以計算機(jī)操作為主，讓管理人員利用計算機(jī)進(jìn)行模擬操作，通過不斷的訓(xùn)練，來提高經(jīng)濟(jì)管理水平。例如，在銷售一批蘋果時，傳統(tǒng)的銷售形式大都是采用將蘋果運(yùn)輸?shù)绞袌鲋羞M(jìn)行銷售，若始終以此種方式進(jìn)行銷售，不利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理水平的提升。而專業(yè)性人員會創(chuàng)新農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作模式，拓寬銷售渠道，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理模式呈現(xiàn)多元化、信息化。

2.3實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理的信息化與產(chǎn)業(yè)化

新農(nóng)村背景下，我國越來越重視農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，針對發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)我國也出臺了諸多相關(guān)的政策，并將具有現(xiàn)代特色的元素融入到農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理的信息化與產(chǎn)業(yè)化是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢，應(yīng)借助信息時代的大勢，推動農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有必要性。利用信息技術(shù)，可以建立農(nóng)產(chǎn)品網(wǎng)站，將各類農(nóng)產(chǎn)品的詳情上傳至網(wǎng)站，可供采購商進(jìn)行篩選，銷售方式更為多樣化，既節(jié)省成本，也能擴(kuò)大影響范圍，開拓新型的農(nóng)業(yè)增收平臺，能有效提高農(nóng)產(chǎn)品的銷售量。另外，應(yīng)實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)化，樹立品牌形象，不斷的拓寬農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)規(guī)模，為提高農(nóng)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提供動力。

3結(jié)束語

新農(nóng)村建設(shè)背景下，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理模式的優(yōu)化具有必要性，應(yīng)緊跟時代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展步伐，不斷對經(jīng)濟(jì)管理模式進(jìn)行創(chuàng)新和探索，將現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與管理模式作為參考對象，根據(jù)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的實(shí)際情況，進(jìn)行管理上的創(chuàng)新，以提高經(jīng)濟(jì)管理水平。優(yōu)化與完善農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理模式，應(yīng)建立健全農(nóng)業(yè)管理制度，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理隊伍建設(shè)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的信息化與產(chǎn)業(yè)化，以提高農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理水平，推動國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長。

參考文獻(xiàn)

[1]王麗珍.新農(nóng)村建設(shè)背景下的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理之我見[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2013(02):5.

農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理方面的論文范文二：農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理信息化建設(shè)研究

摘要：農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)在信息時代下迎來了許多機(jī)遇與挑戰(zhàn)，慢慢走向集群化、規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化。但是，現(xiàn)階段農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作信息化建設(shè)中存在一些不足，使得農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)很難快速發(fā)展。所以，要加強(qiáng)對農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理信息化的建設(shè)?；诖耍槍r(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理信息化的作用、農(nóng)業(yè)信息化的現(xiàn)狀及進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)管理信息化提出一些建議。

關(guān)鍵詞：農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì);現(xiàn)狀;實(shí)施對策

推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展必須滿足農(nóng)經(jīng)信息化。在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化加快發(fā)展的過程中，可以帶動農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展，重點(diǎn)培育新型的農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，建立和創(chuàng)新現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)經(jīng)營體制。以信息化為手段發(fā)展我國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)已取得了階段性進(jìn)展，建立健全的農(nóng)村土地管理服務(wù)機(jī)制，使土地流轉(zhuǎn)可以規(guī)范進(jìn)行，并且有利于配置合理的生產(chǎn)要素;推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，促進(jìn)農(nóng)業(yè)社會化服務(wù)組織管理智能化、服務(wù)規(guī)范化、交易電子化，加快信息化經(jīng)濟(jì)管理與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的有機(jī)融合。

一、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作信息化發(fā)展現(xiàn)狀

我國農(nóng)業(yè)信息化發(fā)展過程中存在問題是毋庸置疑的，但我國近年來在農(nóng)業(yè)信息方面已經(jīng)邁出了重要步伐。在此期間，一批從事品種分析的專家開始參與到國內(nèi)外一些大型會議中進(jìn)行演講，建立了專業(yè)期刊，而且決策層開始越發(fā)關(guān)注和傾聽農(nóng)業(yè)信息分析專家對于形勢研究后所提出的建議然而，在實(shí)際工作中深深感到我國的農(nóng)業(yè)信息分析工作的確才剛剛起步，迫切需要一個大的飛躍。與那些發(fā)達(dá)國家相比，我國經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展仍處于落后階段，由于農(nóng)業(yè)網(wǎng)站的建設(shè)情況和農(nóng)村網(wǎng)絡(luò)的普及率遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于那些農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)國家。從總體上看，我國農(nóng)業(yè)信息化所受到的重視還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，政府在農(nóng)業(yè)信息化建設(shè)上發(fā)揮主導(dǎo)作用不夠明顯，基礎(chǔ)設(shè)施匱乏，缺少全國整體規(guī)劃;農(nóng)業(yè)信息化研究與應(yīng)用發(fā)展不均衡，尤其在實(shí)際應(yīng)用與成果轉(zhuǎn)化上還存在著許多的困難，農(nóng)業(yè)信息的產(chǎn)業(yè)化水平還較低，大部分農(nóng)村仍然是傳統(tǒng)的經(jīng)營模式;信息人才不足，尤其是既明白現(xiàn)代信息技術(shù)還懂得農(nóng)業(yè)科學(xué)技術(shù)的高級人才最為缺乏;農(nóng)業(yè)信息技術(shù)的應(yīng)用開發(fā)仍處于部門分割、分散無順序等狀態(tài)，無法實(shí)現(xiàn)信息資源共享;事業(yè)、科研、行政及其他社會力量缺少科學(xué)的分工和配置，導(dǎo)致這個行業(yè)情況較為混亂及資源過度浪費(fèi)等現(xiàn)象;此外，我國還有很多部門從開始的合作研究逐步演變?yōu)閰f(xié)助他人研究，這嚴(yán)重影響到我國自身農(nóng)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程;最后還存在一個本質(zhì)問題農(nóng)民，由于農(nóng)民的專業(yè)素質(zhì)不高，他們的信息化意識較差，并且無法承受昂貴的網(wǎng)絡(luò)成本。

二、加強(qiáng)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理信息化的措施

(一)加強(qiáng)對農(nóng)業(yè)信息化的建設(shè)

農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息化是一個跨行業(yè)、跨年部門、跨地區(qū)與多種工作聚集成的大工程，在各個階層都有涉及，在政府的組織下，在各方面都能發(fā)揮積極的作用。并且規(guī)劃統(tǒng)一，分工明確，才能順利發(fā)揮作用。所以，政府在農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理信息化建設(shè)中處于主導(dǎo)地位。而農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)不能缺少對農(nóng)業(yè)信息網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)。因此，在農(nóng)業(yè)信息化建設(shè)中政府必須進(jìn)行一定的基礎(chǔ)性投入。政府應(yīng)給予適當(dāng)?shù)霓r(nóng)業(yè)發(fā)展資金和支農(nóng)資金，并且合理分配使用資金。同時，政府有必要制定一些相關(guān)的優(yōu)惠政策，如對農(nóng)業(yè)信息化產(chǎn)業(yè)實(shí)行低息或貼息貸款，減少稅收等來支持農(nóng)業(yè)信息化建設(shè)。

(二)整合資金，加強(qiáng)合作，增強(qiáng)信息服務(wù)水平

建立涉農(nóng)部門和涉農(nóng)信息的共享交流機(jī)制，將信息規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)化，制定統(tǒng)一的制度，并進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)業(yè)信息資源整合、農(nóng)業(yè)信息網(wǎng)站的建立，使共享涉農(nóng)公共數(shù)據(jù)成為現(xiàn)實(shí)。并且應(yīng)加強(qiáng)對農(nóng)業(yè)信息的加工與收集。針對農(nóng)民、農(nóng)業(yè)對信息的需要，強(qiáng)化農(nóng)業(yè)信息源與信息渠道的發(fā)掘及采集整理信息的工作，保證農(nóng)業(yè)信息網(wǎng)絡(luò)能夠滿足農(nóng)民的信息需求，使農(nóng)民、企業(yè)、政府能夠獲取充分、有效的信息。而且能為與社會各界力量合作提出可行的策略，特別要重視與通信運(yùn)營企業(yè)和廣播電視傳媒等企業(yè)的合作，將會為降低農(nóng)業(yè)信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的成本，提高服務(wù)水平，開展多渠道、多層次、多形式的農(nóng)業(yè)信息服務(wù)起到促進(jìn)作用。

(三)重視農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理信息化建設(shè)和農(nóng)民培訓(xùn)

首先，應(yīng)加強(qiáng)對農(nóng)民的培養(yǎng)和培訓(xùn)，在培訓(xùn)過程中提高農(nóng)村勞動者的素質(zhì)，從而促進(jìn)農(nóng)村信息教育的普及。通過培訓(xùn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者，能夠提高其科技素質(zhì)，提高信息化意識。其次，壯大農(nóng)業(yè)信息服務(wù)團(tuán)隊，并且不斷提高信息服務(wù)人員素質(zhì)，可以通過逐級培訓(xùn)和在線培訓(xùn)等形式，加強(qiáng)對各級信息服務(wù)人員的崗位培訓(xùn)。可以通過建立一個強(qiáng)大的農(nóng)業(yè)信息化專家團(tuán)隊，培養(yǎng)一些既懂信息技術(shù)又懂農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理的復(fù)合型人才，也可以嘗試出臺一些優(yōu)惠政策吸引高科技人才來參與研制開發(fā)農(nóng)業(yè)信息技術(shù)，為建設(shè)農(nóng)業(yè)信息化提供智力支持與幫助。

篇(7)

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；城鄉(xiāng)二元土地制度；房價；利益

一、小產(chǎn)權(quán)房問題的現(xiàn)狀

小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生于20世紀(jì)90年代初，到了90年代中后期，由于價格比較低，越來越受到人們的關(guān)注，購買的人群逐年增多，久而久之，全國許多城市的“小產(chǎn)權(quán)房”已經(jīng)頗具規(guī)模。

針對“小產(chǎn)權(quán)房”問題，從1999至2008年，國務(wù)院、國土資源部對于其的態(tài)度是十分明確的，強(qiáng)調(diào)對于處理“小產(chǎn)權(quán)房”問題，要求各地堅決制止，依法嚴(yán)肅查處。但是，小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展勢頭依舊迅猛，目前的小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模是如此龐大，存在著很多問題：一是無法取得國家頒發(fā)的合法產(chǎn)權(quán)證，難以上市交易，一旦發(fā)生糾紛或遇到征地、拆遷等情況，購房者的權(quán)益從根本上無法得到保障；二是開發(fā)缺乏統(tǒng)一、有效的管理和監(jiān)督，基本上處于無序狀態(tài)，配套設(shè)施和公用設(shè)施不健全，甚至房屋質(zhì)量得不到保障；三是物業(yè)管理混亂，多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房項目物業(yè)管理并非由專業(yè)物業(yè)公司承擔(dān)，因此缺乏專業(yè)的管理，服務(wù)質(zhì)量差，違法收費(fèi)和治理混亂等嚴(yán)重問題。而且在我國現(xiàn)行的法律制度下，“小產(chǎn)權(quán)房”尚處于法律的灰色地帶，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)建設(shè)、市場銷售沒有法律依據(jù)。面對全國大量存在、屢禁不止的“小產(chǎn)權(quán)房”，如何解決這個問題，不僅關(guān)乎民權(quán)民生，也是社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵之所在。

二、小產(chǎn)權(quán)房問題成因分析

（一）制度成因分析

我國現(xiàn)行土地制度受“城鄉(xiāng)二元制”經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的深刻影響，土地所有制分為國家所有制和集體所有制。從我國現(xiàn)行法律規(guī)定看，集體土地的所有權(quán)和使用權(quán)是不完整的。在農(nóng)村，無論農(nóng)村集體組織還是農(nóng)民個人，根據(jù)目前土地法律、法規(guī)、政策規(guī)定，農(nóng)村集體土地限制性流轉(zhuǎn)，不允許集體土地自發(fā)進(jìn)入市場，只有依法征為國有出讓的土地，給有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，而集體經(jīng)濟(jì)組織只能獲得少量的征地補(bǔ)償費(fèi)，從政策上就剝奪了集體經(jīng)濟(jì)組織獲取更大的利潤空間的權(quán)利。這不僅導(dǎo)致農(nóng)村土地分配關(guān)系不穩(wěn)定，也影響到農(nóng)民對未來土地收入預(yù)期的穩(wěn)定性，妨礙了農(nóng)民對土地的長期投入，從一定程度上損害了農(nóng)民的利益，因此，為從自己的土地上獲取更大的經(jīng)濟(jì)收入，集體經(jīng)濟(jì)組織在利益驅(qū)動下而鋌而走險開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”。

（二）利益成因分析

目前房地產(chǎn)仍舊是最賺錢的行業(yè)之一，正是因?yàn)楦呃麧櫥貓螅S多產(chǎn)能過剩的央企，憑著自身擁有較多的政府資源，在融資方面成本也較低，而且可以拿到較好的地塊和項目的優(yōu)勢，大肆進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)。集體土地所有者在懂得了政府通過土地儲備低價征收農(nóng)民集體土地大力發(fā)展城市建設(shè)，賺取土地出讓金等第二財政收益，而大小開發(fā)商進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)賺取高額利潤之后，集體土地所有者也開始復(fù)制這種賺錢的模式，利用自有的土地資本獲得利益，而且還滿足了本村舊房改造。

小產(chǎn)權(quán)房的利益既得者除了開發(fā)商，當(dāng)然還有當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村政府和村民。小產(chǎn)權(quán)房的銷售明顯的增加了村民的收入，也為鄉(xiāng)政府帶來了巨大的財政收益。在利益的驅(qū)使下，開發(fā)商、當(dāng)?shù)卣娃r(nóng)民就為了共同的不斷追求利益的目的，建造了沒有合法產(chǎn)權(quán)的小產(chǎn)權(quán)房。

（三）房價成因分析

小產(chǎn)權(quán)房之所以熱銷主要在于它非常便宜，其價格一般只有同等商品房價格的40～60%，這樣的價格對買不起商品房的普通市民而言，具有極大的吸引力。而商品房價格之所以一路飚升、居高不下，高昂的土地價格是其非常重要的原因。國務(wù)院發(fā)展研究中心的一份報告顯示，2000年到2004年間土地價格超過50%的上漲是造成房價上漲的主要動因。由于商品房價格不斷上漲，而土地價格又在房地產(chǎn)開發(fā)成本中占有較大比重，開發(fā)商為降低成本，獲取高額的利潤，便逐漸將住宅開發(fā)項目延伸到農(nóng)村集體所有的土地上。而城市居民也正因?yàn)樵诔鞘兄行膮^(qū)買不起商品房，才去買沒有法律保障的小產(chǎn)權(quán)房。這些也正是目前小產(chǎn)權(quán)房越來越多的最直接的原因。同時，政府經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)始終無法滿足市場需求，才使得越來越多的人仍然堅持購買小產(chǎn)權(quán)房。

（四）立法成因分析

我國《土地管理法》對國有土地和集體土地的利用和管理都作出了相關(guān)規(guī)定。然而對于兩種土地上所建造的房產(chǎn)，卻并沒有比較明確的規(guī)定。近年來，國家相繼頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》以及配套的相關(guān)規(guī)章來規(guī)范城市房地產(chǎn)市場，但其中的規(guī)定對于在農(nóng)村集體土地上開發(fā)的房地產(chǎn)是不適用的，也就造成農(nóng)村房屋開發(fā)建設(shè)規(guī)范的空白。而對于農(nóng)村集體土地上的房產(chǎn)如何認(rèn)定和管理到現(xiàn)在也沒有確切的法律依據(jù)。2008年l月1日起新實(shí)行的《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》是指導(dǎo)農(nóng)民宅基地規(guī)劃的專門法，其雖將城鄉(xiāng)納入一體規(guī)劃，但卻因集體土地法規(guī)體系的缺失而使該法的實(shí)施為集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地、宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等問題的產(chǎn)生提供了巨大的灰色運(yùn)轉(zhuǎn)空間。也正是由于我國目前對小產(chǎn)權(quán)房的處理和解決方法，在相關(guān)法律規(guī)范中無法明確找到，才使得小產(chǎn)權(quán)房普遍存在時大眾處于一種迷茫的態(tài)度，因此，我國對于此問題在立法上的缺失極大助長了購買和有意購買小產(chǎn)權(quán)房的人“法不責(zé)眾”的態(tài)度，進(jìn)而造成了小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止的現(xiàn)象。

三、小產(chǎn)權(quán)房問題解決途徑之探討

（一）完善我國城鄉(xiāng)二元土地制度

由于小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的根源是我國現(xiàn)行的城鄉(xiāng)二元化土地制度，而我國現(xiàn)行的政策制度已嚴(yán)重不能滿足時代的發(fā)展，農(nóng)民無法自由處分自己財產(chǎn)，政府對農(nóng)地轉(zhuǎn)用進(jìn)行嚴(yán)格的限制，也就出現(xiàn)了違法的小產(chǎn)權(quán)房問題，所以，解決此問題的根本途徑可以是，一方面深入進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)變革，賦予農(nóng)村土地完整的產(chǎn)權(quán)。當(dāng)然產(chǎn)權(quán)變革不能一蹴而就，現(xiàn)階段還需要政府加強(qiáng)農(nóng)村土地管理制度，首先，糧食安全關(guān)系到國家根基，嚴(yán)格禁止占用耕地搞住宅開發(fā)建設(shè)，對使用耕地進(jìn)行交易行為應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)懲；相反，對那些符合土地規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，在補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)、補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用之后可以適當(dāng)考慮給予正式產(chǎn)權(quán)。比如，可以考慮改變這部分土地的性質(zhì)，由國家和集體組織進(jìn)行協(xié)商，保留這部分房屋，然后由這部分小產(chǎn)權(quán)的屋主交納相應(yīng)的入地出讓金從而獲得房屋的所有權(quán)。另一方面，建立以市場和產(chǎn)權(quán)為主導(dǎo)的土地制度，這樣不但可以改變因土地征用而低價獲取土地造成土地資源浪費(fèi)的情況，增加了城市擴(kuò)張和土地使用的成本，還間接對耕地起了一定的保護(hù)作用。黨的十七屆三中全會特別提出，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，允許農(nóng)民通過多種方式依法參與開發(fā)經(jīng)營農(nóng)村集體土地并保障農(nóng)民合法權(quán)益，為農(nóng)民合理融資提供有效途徑。此決定無疑對解決小產(chǎn)權(quán)房問題提供強(qiáng)有力的政策支持。而小產(chǎn)權(quán)房問題解決的關(guān)鍵就是小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)能否得到有關(guān)部門的批準(zhǔn)。

（二）區(qū)分治理小產(chǎn)權(quán)房

1、區(qū)分集體建設(shè)用地和農(nóng)用地上的小產(chǎn)權(quán)房

對于在集體建設(shè)用地上開發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，由于并沒有改變建設(shè)用地的用途，而且為了避免社會資源的浪費(fèi)和維護(hù)社會的穩(wěn)定性，我認(rèn)為在治理這類的小產(chǎn)權(quán)房時應(yīng)當(dāng)考慮效率原則，盡量減少對此類小產(chǎn)權(quán)房的拆除比例以達(dá)到其效用最大化。

對于己經(jīng)建成等待出售的，不符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，在對其實(shí)施且不會導(dǎo)致更大損失的情況下，應(yīng)當(dāng)予以無條件拆除。

對于已經(jīng)建成等待出售的，符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，可以將其所占用的農(nóng)村集體建設(shè)用地劃歸該農(nóng)村集體組織作為該集體組織預(yù)先申請和預(yù)先使用的宅基地，即如果在一定年限內(nèi)該集體組織申請增加宅基地，就首先用這部分小產(chǎn)權(quán)房的用地折抵。而對于一些無法利用宅基地折抵的占地規(guī)模過大的小產(chǎn)權(quán)房，對于符合設(shè)計、施工相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)又不宜完全拆除的，可以轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房；對于不符合設(shè)計、施工相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的則應(yīng)當(dāng)無條件拆除。對于正在籌備或正在進(jìn)行開發(fā)建設(shè)中的小產(chǎn)權(quán)房，如果無條件拆除不會導(dǎo)致更大的損失，應(yīng)當(dāng)無條件拆除。對于己經(jīng)出售且符合土地利用總體規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，若購買者屬于高收入群體且購買小產(chǎn)權(quán)房出于投資目的，則應(yīng)當(dāng)要求其以一定的條件轉(zhuǎn)讓；如果屬于自住型小產(chǎn)權(quán)房，且購買者屬于中低收入群體，則可以考慮在補(bǔ)辦手續(xù)、補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用后將其轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房。

我國人口眾多，糧食需求量大，我國的糧食問題更是日益凸顯，耕地保護(hù)政策已經(jīng)上升我國的基本國策。因此，基本農(nóng)田無論如何都不能改變其用途，建設(shè)在耕地和基本農(nóng)田上的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)一律予以無條件拆除。

2、區(qū)分治理不同建設(shè)階段的小產(chǎn)權(quán)房

對已經(jīng)開發(fā)而尚未建成的小產(chǎn)權(quán)房，由于其還沒有真正開始建設(shè)，還未產(chǎn)生較大的社會成本，對于這種情形可以直接確認(rèn)違法，嚴(yán)格要求停工停建，恢復(fù)土地的本來用途。

對于已經(jīng)建成但尚未出售的小產(chǎn)權(quán)房，如果存在嚴(yán)重的瑕疵，例如有危及人身安全的安全隱患的，或者完全不符合土地利用規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)直接確認(rèn)為違法，直接拆除，恢復(fù)土地的本來用途。對于符合土地利用規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃，在這種情況下國家可以對這片土行依法征收，將其轉(zhuǎn)化為國有土地，繼續(xù)進(jìn)行房屋建設(shè)，對于已建成的房屋作為保障性住房，如廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房使用，滿足城市中低收入群體的購房需求。建成的房屋性質(zhì)也應(yīng)當(dāng)定性為合法的房屋，由國家房屋管理部門頒發(fā)相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證書。

對于已經(jīng)建成并已經(jīng)出售的小產(chǎn)權(quán)房，就需要考慮到城市中低收入群體的生存利益，應(yīng)當(dāng)盡量予以性質(zhì)轉(zhuǎn)化是比較合理的。但是如果己經(jīng)建成的小產(chǎn)權(quán)房質(zhì)量上存在嚴(yán)重的瑕疵或完全不符合土地利用規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)直接確認(rèn)為違法，直接拆除，恢復(fù)土地的本來用途。房屋質(zhì)量達(dá)標(biāo)符合土地利用規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃，在這種情況下國家可以對這片土地進(jìn)行依法征收，將其轉(zhuǎn)化為國有土地，對于己建成的房屋可以作為保障性住房，如廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房使用。建成的房屋性質(zhì)也應(yīng)當(dāng)定性為合法房屋，由國家房屋管理部門頒發(fā)相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證書，但是要求購房者是屬于城市中低收入階層。如果房主不是屬于中低收入階層的，應(yīng)當(dāng)要求其在一定時間內(nèi)按照廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的價格轉(zhuǎn)讓給中低收入階層符合購買保障性住房條件的購買者。

（三）完善相關(guān)的配套設(shè)施制度

就目前來說，要想從根本上小產(chǎn)權(quán)房問題是很難完成的，這涉及到方方面面的關(guān)系和利益的平衡，因此在根本解決我國小產(chǎn)權(quán)房問題之前就需要一些過渡性的或者保障性的措施來這些實(shí)際居住和使用小產(chǎn)權(quán)房的人及其他因現(xiàn)在的高房價也想購買小產(chǎn)權(quán)房的人的利益。其中完善相關(guān)的配套設(shè)施是很重要的措施。

政府要加強(qiáng)對農(nóng)村社會保障和公共服務(wù)的投入，進(jìn)一步擴(kuò)大農(nóng)村醫(yī)療、養(yǎng)老等基本保險的實(shí)施范圍和深度，逐步實(shí)現(xiàn)農(nóng)村社會保障和城市社會保障的制度對接，逐步縮小城鄉(xiāng)保障的差別，將農(nóng)民從單一的土地保險中解脫出來，擴(kuò)大其爭取其自身的方式，使之真正成為能在市場競爭中充分發(fā)揮作用的勞動力資源要素。同時政府要進(jìn)一步深化住房保障制度的執(zhí)行，擴(kuò)大保障制度的實(shí)施面，真正為住房困難的低收入群體解決涉及民生的實(shí)際問題。

（四）相關(guān)立法的完善

我國目前的法律規(guī)定了集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但對于違規(guī)建造、交易農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房行為有怎樣的法律定性及承擔(dān)怎樣的法律責(zé)任仍然沒有明確的規(guī)定。因此當(dāng)前最緊要的是健全房地產(chǎn)相關(guān)的立法，明確小產(chǎn)權(quán)房是違法行為并且在法律中規(guī)定建造、交易小產(chǎn)權(quán)房的違法性，明確違規(guī)操作雙方主體的法律責(zé)任形式，根據(jù)危害程度的不同分別給予讓違法者承擔(dān)不同的責(zé)任。從立法監(jiān)督的環(huán)節(jié)上鏟斷小產(chǎn)權(quán)房的交易可能。

應(yīng)當(dāng)加快房地產(chǎn)市場監(jiān)管立法，對房地產(chǎn)市場的市場準(zhǔn)入、信息公開、金融風(fēng)險等實(shí)施嚴(yán)格的監(jiān)管，增強(qiáng)相關(guān)處罰規(guī)則的強(qiáng)制力和約束力。通過市場監(jiān)管嚴(yán)格查處房地產(chǎn)市場上相關(guān)違法違規(guī)和權(quán)錢交易的違法行為，推進(jìn)房地產(chǎn)市場誠信體系建設(shè)，通過推行誠信激勵制度和不良信息披露制度，充分發(fā)揮法律的評價、激勵和懲戒作用，進(jìn)一步完善政務(wù)公開，促進(jìn)權(quán)力規(guī)范透明運(yùn)行。

四、結(jié)語

綜上所述，我國小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀存在著很多問題，從制度到立法方面都還不完善，本文從若干方面提出了一些解決對策，但是還有許多問題亟待討論和解決。

參考文獻(xiàn)：

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（2）運(yùn)文靜：《“小產(chǎn)權(quán)房”法律政策問題研究》，商業(yè)文化，2011年4月。