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篇(1)

記者獲悉，財(cái)政部綜合司與國(guó)土資源部財(cái)務(wù)司已在全國(guó)范圍內(nèi)展開(kāi)“土地供應(yīng)及收支管理情況”的專題調(diào)研。該調(diào)研除要求各地徹查“2007~2010年度土地收儲(chǔ)、供應(yīng)和土地出讓金收支情況”外，還就若干“當(dāng)前社會(huì)關(guān)注重點(diǎn)問(wèn)題”向系統(tǒng)內(nèi)部征求意見(jiàn)。

記者獲取的財(cái)政部?jī)?nèi)部調(diào)研方案顯示，“土地財(cái)政”、“地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系”、“被征地農(nóng)民利益保護(hù)”等內(nèi)容均在“征求意見(jiàn)”范圍內(nèi)。

其中，個(gè)別問(wèn)題容易讓人們對(duì)下一步政策改革產(chǎn)生遐想，如“中央是否有必要集中部分土地出讓收入，以調(diào)節(jié)土地出讓收入分布不均衡問(wèn)題”，“中央和地方是否有必要建立類似香港的土地基金制度，將部分土地出讓收入留作未來(lái)使用”。

報(bào)數(shù)難題

財(cái)政部原計(jì)劃以“書(shū)面調(diào)研”和“實(shí)地調(diào)研”相結(jié)合的方式推進(jìn)此次調(diào)研。其中“書(shū)面調(diào)研”要求各地選擇2-3個(gè)有代表性的市縣，填報(bào)土地出讓收支數(shù)據(jù)，于2011年4月30日前上報(bào)財(cái)政部綜合司和國(guó)土資源部財(cái)務(wù)司各1份。如今，約定的“截稿”時(shí)間已過(guò)去月余，各地卻鮮有如約上報(bào)者。

陜西省國(guó)土資源廳財(cái)務(wù)處承接此項(xiàng)工作的負(fù)責(zé)人告訴記者，20多天前，他們就以省廳的名義下發(fā)文件，要求各地市縣上報(bào)近年來(lái)土地出讓金收支數(shù)據(jù)。但時(shí)至今日，數(shù)字卻始終報(bào)不上來(lái)。

這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，在市縣當(dāng)?shù)?，“插手”土地出讓金收支?shù)據(jù)的政府部門眾多，以至于“統(tǒng)計(jì)口徑”很難一致，導(dǎo)致土地出讓金透明度極差。

陜西省財(cái)政廳相關(guān)負(fù)責(zé)人也告訴記者，他們只負(fù)責(zé)制定土地出讓金收支管理的相關(guān)政策，具體財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也不掌握。建議記者到市縣當(dāng)?shù)厝チ私馇闆r。

而在市縣當(dāng)?shù)?，土地出讓金也是一筆糊涂賬。記者在陜西省寶雞市采訪時(shí)，從財(cái)政、國(guó)土、土地收儲(chǔ)中心和公開(kāi)信息整理4個(gè)渠道得出4組截然不同的土地出讓金統(tǒng)計(jì)數(shù)字，金額“跳躍”從幾億到幾十億元不等。

在安徽省，一些城市將土地儲(chǔ)備、供應(yīng)及土地出讓金收支視為“保密信息”。安徽省財(cái)政廳經(jīng)濟(jì)建設(shè)處副處長(zhǎng)陳維光說(shuō)，對(duì)于各市縣的土地出讓金財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，省級(jí)財(cái)政部門實(shí)際上僅能收到一個(gè)“打捆”的信息。

陳維光告訴記者：雖然目前土地出讓金的報(bào)表體系已基本建立，但收支信息在國(guó)土和財(cái)政兩個(gè)部門還未能實(shí)現(xiàn)共享?！皣?guó)土系統(tǒng)的土地收儲(chǔ)、審批、利用、耕地保護(hù)等多個(gè)職能部門的工作環(huán)節(jié)都涉及土地出讓金的使用，但這些信息卻無(wú)法和銀行、財(cái)政系統(tǒng)及時(shí)溝通。”

近年來(lái)，在土地出讓收入統(tǒng)計(jì)上，一個(gè)令外人費(fèi)解的現(xiàn)象是，財(cái)政部和國(guó)土資源部公布的全國(guó)土地出讓金總額總是對(duì)不上。例如，2010年全國(guó)土地成交總價(jià)款，財(cái)政部的全口徑統(tǒng)計(jì)是2.7萬(wàn)億元；但國(guó)土資源部?jī)?nèi)部的統(tǒng)計(jì)則是2.9萬(wàn)億元。前后竟相差2000億元。

國(guó)土資源部一位不愿具名的高級(jí)官員告訴記者，造成這種差別的原因，在于財(cái)政系統(tǒng)和國(guó)土資源系統(tǒng)對(duì)于土地出讓收入的統(tǒng)計(jì)方法不一致。財(cái)政系統(tǒng)是按照年度計(jì)算土地出讓的各項(xiàng)收支，而國(guó)土部門則是按照每宗地的具體情況計(jì)算土地收益，一宗地塊的成本支出，可能會(huì)體現(xiàn)在下一年度的統(tǒng)計(jì)中。

據(jù)了解，計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)上有兩種統(tǒng)計(jì)方法：一種是按照時(shí)間統(tǒng)計(jì)，即上述財(cái)政部使用的統(tǒng)計(jì)方法；另一種是按照橫截面統(tǒng)計(jì)，即國(guó)土部使用的方法。而在兩種方法之上，目前還有一種最新的計(jì)量方法，即“面板”統(tǒng)計(jì)法，可以按照時(shí)間，對(duì)同一塊地的收支情況進(jìn)行跟蹤統(tǒng)計(jì)。

上述國(guó)土資源部高級(jí)官員告訴記者，這次財(cái)政部之所以聯(lián)合國(guó)土資源部進(jìn)行土地出讓收支調(diào)研，必然會(huì)觸及兩個(gè)部門統(tǒng)計(jì)方法不對(duì)稱的癥結(jié)問(wèn)題。

60%成本區(qū)

由于財(cái)政和國(guó)土兩大系統(tǒng)對(duì)土地出讓收入的統(tǒng)計(jì)方式存在分歧，導(dǎo)致土地出讓金收支不透明久被詬病。

2010年6月，國(guó)家審計(jì)署公布的一項(xiàng)抽查結(jié)果顯示，2008年1月至2009年6月，17個(gè)省區(qū)市有625.38億元已收繳的非稅收入未按規(guī)定納入政府性基金預(yù)算管理?！胺嵌愂杖搿敝?，絕大部分是指土地出讓收入。

自2006年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（[2006]100號(hào)文件）出臺(tái)以來(lái)，近年來(lái)財(cái)政部等中央部委幾乎以“每年一道”文件的頻率，反復(fù)要求將地方的土地出讓收入納入基金性預(yù)算監(jiān)管。要求“亮化”土地財(cái)政的態(tài)勢(shì)，僅在2008年國(guó)際金融危機(jī)期間略有舒緩。

財(cái)政部曾在一份文件中羅列了當(dāng)前各地土地出讓金管理亂象：土地出讓收支未全額納入地方基金預(yù)算管理；已收繳的土地出讓收入在非稅收入?yún)R繳專戶滯留時(shí)間過(guò)長(zhǎng)；拖欠土地出讓收入、未能做到應(yīng)收盡收；越權(quán)減免緩繳或變相減免土地出讓收入、造成土地出讓收入流失；未按規(guī)定編制土地出讓收支預(yù)算等等。

土地出讓金收支賬本難被看透的背后，是地方政府“土地財(cái)政”的日漸龐大。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，許多地方的土地出讓收入幾乎與當(dāng)?shù)刎?cái)政收入相差無(wú)幾。

以記者調(diào)查的安徽、重慶、陜西為例。2010年，三個(gè)省市的土地出讓金占比地方財(cái)政收入均超過(guò)40%：安徽省2010年地方財(cái)政收入1149.4億元，土地出讓總價(jià)款約為1000億元；重慶市地方財(cái)政收入1991億元，土地出讓金總價(jià)款約為900億元；陜西省2010年地方一般預(yù)算收入958億元，土地成交總價(jià)款387億元。

國(guó)土資源部副部長(zhǎng)小蘇此前在接受記者采訪時(shí)曾表示：“關(guān)于土地財(cái)政，10個(gè)人有9個(gè)人存在一個(gè)大誤解”。小蘇稱：2009年全國(guó)土地出讓金總額是1.59萬(wàn)億元，2010年是2.7萬(wàn)億元，“這其中，有60%多是拆遷征地的成本。只有三分之一才是地方土地財(cái)政的純收益”。

接受記者采訪的國(guó)土系統(tǒng)內(nèi)部人士大都認(rèn)同征地成本占“60%”的說(shuō)法，認(rèn)為土地出讓金總額中，只有40%才能算作真實(shí)的土地出讓收益。上述國(guó)土部不愿具名的高級(jí)官員甚至告訴記者，土地出讓“凈收益”僅為總價(jià)款的20%。

在記者采訪的陜西省寶雞市，當(dāng)?shù)刎?cái)政部門正是按40%的比例，從每一宗土地的成交總價(jià)款中提出土地凈收益，納入國(guó)庫(kù)實(shí)施基金性預(yù)算管理。余下的60%，則由國(guó)土部門、土地收儲(chǔ)中心按照“成本”報(bào)賬。這已明顯違反了國(guó)務(wù)院2006年第100號(hào)文件的規(guī)定，即土地出讓收入必須“及時(shí)足額納入國(guó)庫(kù)”，進(jìn)行基金性預(yù)算管理。

對(duì)于土地出讓金中60%是成本的說(shuō)法，也有一些業(yè)內(nèi)人士表示懷疑，認(rèn)為因缺乏有效監(jiān)管，“60%成本區(qū)”往往會(huì)成為“藏污納垢”的灰色地帶。一些原本不應(yīng)計(jì)入成本項(xiàng)下的費(fèi)用，也可能會(huì)以“60%”為掩體。

但陜西省寶雞市土地整理儲(chǔ)備中心主任郭世軍告訴記者，當(dāng)前征地過(guò)程中，實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于理論?！氨热缯f(shuō)要征老百姓的地，非但要負(fù)責(zé)他們的吃喝玩樂(lè)，還往往要把他們組織出去參觀考察學(xué)習(xí)，甚至經(jīng)常是在酒桌上談事情，這些都要產(chǎn)生很多額外支出?！?/p>

正因如此，土地出讓金中“成本”到底是多少，在財(cái)政部門，成了一本算不清楚的“糊涂賬”。而國(guó)土部門則憑借“宗地統(tǒng)計(jì)法”的優(yōu)勢(shì)，對(duì)土地出讓的成本和收益情況，掌握得更為清楚。

改革出路

與財(cái)政部、國(guó)土資源部聯(lián)合調(diào)研土地出讓收入前后呼應(yīng)的，是各界對(duì)“加強(qiáng)土地出讓金使用管理”的熱議。

全國(guó)政協(xié)委員、民建浙江省副主委盧步東在今年“兩會(huì)”發(fā)言中表示，過(guò)去5年，全國(guó)土地出讓收入高達(dá)7萬(wàn)多億

Depth Observation 深度觀察33

元?！熬揞~的‘賣地’進(jìn)賬如何使用值得深思”。

盧步東當(dāng)時(shí)提出的四項(xiàng)具體建議是：對(duì)過(guò)去5年或10年的土地出讓收益使用情況進(jìn)行審計(jì)；立法規(guī)范土地出讓收益使用途徑；賦予省級(jí)政府監(jiān)管職責(zé)；改變“寅吃卯糧”的狀態(tài)，將土地出讓金一次性收取70年改為逐年收取，或建立“土地出讓收益基金”，每筆土地出讓收益按一定比例納入基金，為將來(lái)的發(fā)展預(yù)留空間。

實(shí)際上，對(duì)于改革當(dāng)前土地出讓金管理制度，業(yè)界已探討多年。

國(guó)土資源部法律中心違法線索處理處處長(zhǎng)熊志強(qiáng)長(zhǎng)期關(guān)注各方評(píng)議，將土地出讓金制度總結(jié)為五大弊端：與民爭(zhēng)利；分布不均、拉大中西部財(cái)力差距；土地出讓金收支管理不規(guī)范、使用效益欠佳；侵占農(nóng)地、耕地，影響糧食和環(huán)境安全；透支未來(lái)、綁架金融。

正是這些對(duì)土地出讓金制度的“譏評(píng)”，促使近年來(lái)改革始終朝著“收緊土地出讓金”的方向發(fā)展。但往往卻事與愿違。

有知情的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，最初，相關(guān)法律中規(guī)定土地出讓金只有兩種用途：土地開(kāi)發(fā)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。但近年來(lái)，土地出讓金漸漸被視為“唐僧肉”，新農(nóng)村建設(shè)、保障房建設(shè)、水利建設(shè)、教育投資，等等，都想從土地出讓金中切取一塊。在這位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，近年來(lái)對(duì)土地出讓金的改革方向，已與最初的法律規(guī)定發(fā)生了事實(shí)上的沖撞。他建議：“要么研究修改法律，要么適時(shí)取消一些過(guò)時(shí)的行政命令”。

這位業(yè)內(nèi)人士還表示，如果各項(xiàng)投資都要從土地出讓金中出一部分，就會(huì)形成一個(gè)悖論：“一方面反對(duì)地方搞土地財(cái)政，一方面卻又在推動(dòng)土地財(cái)政”；同時(shí)，過(guò)度制約土地出讓金，或許還會(huì)對(duì)中央、地方的分稅制體系造成傷害。

但主張將土地出讓收入納入現(xiàn)行政策監(jiān)管體系的聲音似乎更大。

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長(zhǎng)白景明接受記者專訪時(shí)就強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前土地出讓金收支管理不是沒(méi)有法度，而是“有法不依”現(xiàn)象嚴(yán)重。他認(rèn)為，此次部委聯(lián)合調(diào)研最現(xiàn)實(shí)的著力方向，是要在土地出讓金預(yù)算管理上，把現(xiàn)行的制度貫徹下去；對(duì)土地出讓金的使用管理要更加細(xì)化，加強(qiáng)監(jiān)管。

法制和正義，究竟該選擇何者？這或許是擺在土地出讓金深層改革的一項(xiàng)艱深課題。

資料

財(cái)政部、國(guó)土部“土地供應(yīng)及收支管理情況”調(diào)研提綱（部分）

1.關(guān)于“土地財(cái)政”問(wèn)題。本地區(qū)是否存在“土地財(cái)政”問(wèn)題。本地區(qū)政府對(duì)土地收入的依賴程度。能否將土地出讓收入、房地產(chǎn)相關(guān)稅收、土地抵押貸款歸納為“土地財(cái)政”。

2.關(guān)于地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系問(wèn)題。對(duì)社會(huì)上有關(guān)“地方政府操縱地價(jià)、地價(jià)推高房?jī)r(jià)”等觀點(diǎn)的看法。

3.關(guān)于土地出讓收入管理問(wèn)題。中央是否有必要集中部分土地出讓收入，以調(diào)節(jié)土地出讓收入分布不均衡問(wèn)題；中央和地方是否有必要建立類似香港的土地基金制度，將部分土地出讓收入留作未來(lái)使用；若有必要建立土地基金，請(qǐng)說(shuō)明土地基金應(yīng)如何建立、使用方向及管理方式。

篇(2)

一、加強(qiáng)收入管理

（一）收入范圍。中心城區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入（以下簡(jiǎn)稱土地出讓收入）是指政府以出讓等方式配置國(guó)有土地使用權(quán)取得的全部土地價(jià)款。具體包括：以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所取得的總成交價(jià)款（不含代收代繳的稅費(fèi)）；依法利用原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性建設(shè)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款；處置抵押劃撥國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款；轉(zhuǎn)讓房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款；改變出讓國(guó)有土地使用權(quán)土地用途、容積率等土地使用條件應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款，以及其他和國(guó)有土地使用權(quán)出讓或變更有關(guān)的收入等。

國(guó)土資源管理部門依法出租國(guó)有土地向承租者收取的土地租金收入;出租劃撥土地上的房屋應(yīng)當(dāng)上繳的土地收益；土地使用者以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，依法向政府繳納的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用（不含征地管理費(fèi)），一并納入土地出讓收入管理。按照規(guī)定依法向國(guó)有土地使用權(quán)受讓人收取的定金、保證金和預(yù)付款，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（以下簡(jiǎn)稱土地出讓合同）生效后可以抵作土地價(jià)款。劃撥土地的預(yù)付款也按照上述要求管理。

（二）管理職責(zé)。土地出讓收入是政府性基金收入，收支應(yīng)全額納入本級(jí)政府基金預(yù)算管理。收入全部繳入“非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶”，經(jīng)清算后及時(shí)繳入國(guó)庫(kù)或財(cái)政專戶，支出通過(guò)本級(jí)政府基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行“收支兩條線”管理。市國(guó)土資源局、市財(cái)政局要按照職責(zé)分工，相互配合，做好土地出讓收支管理工作。市國(guó)土資源局依法對(duì)中心城區(qū)內(nèi)的土地資源實(shí)行集中管理，負(fù)責(zé)對(duì)中心城區(qū)的土地資源進(jìn)行詳查，依據(jù)規(guī)劃部門提供的控制性詳細(xì)規(guī)劃及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，會(huì)同規(guī)劃部門擬定中心城區(qū)土地收儲(chǔ)和出讓計(jì)劃；對(duì)收儲(chǔ)土地進(jìn)行整理和出讓；負(fù)責(zé)土地出讓收入的執(zhí)收工作，按土地出讓宗地建立基礎(chǔ)臺(tái)賬。市財(cái)政局負(fù)責(zé)中心城區(qū)國(guó)有土地出讓收支管理工作，編制國(guó)有土地出讓收支預(yù)算，填報(bào)土地出讓收支統(tǒng)計(jì)表。

（三）征繳、清算程序。

1、土地出讓保證金的繳退。凡國(guó)有土地使用權(quán)實(shí)行網(wǎng)上掛牌出讓的，由市國(guó)土資源局會(huì)同市財(cái)政局按照網(wǎng)上掛牌出讓的有關(guān)規(guī)定，在指定銀行開(kāi)設(shè)網(wǎng)銀保證金專用賬戶，專門用于保證金繳納。參與網(wǎng)上掛牌出讓的競(jìng)買人將保證金繳入網(wǎng)銀保證金專用賬戶，競(jìng)得人支付的保證金，應(yīng)在國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同生效后抵作宗地出讓價(jià)款，并在掛牌出讓結(jié)束后三個(gè)工作日內(nèi)繳入“非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶”；未競(jìng)得人支付的保證金及時(shí)予以退還，不計(jì)利息。網(wǎng)銀保證金專用賬戶僅用于網(wǎng)上掛牌出讓，平時(shí)一般無(wú)余額。以其他方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)其保證金繳入“非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶”。競(jìng)得人支付的保證金在出讓合同生效后，抵作宗地出讓價(jià)款；未競(jìng)得人支付的保證金在3個(gè)工作日內(nèi)予以退還。

2、土地出讓收入的繳款。市國(guó)土資源局根據(jù)土地出讓合同和劃撥用地批準(zhǔn)文件，開(kāi)具“**市非稅收入繳款通知書(shū)”，由國(guó)有土地使用權(quán)受讓人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到非稅收入銀行繳納土地出讓收入。各非稅收入銀行收到受讓人繳款后，向繳款人開(kāi)具“**省非稅收入一般繳款書(shū)”，并及時(shí)將土地出讓收入劃轉(zhuǎn)到“非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶”。

3、土地出讓收入的匯繳清算。實(shí)行招拍掛的土地出讓收入繳入“非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶”后，由市國(guó)土資源局依據(jù)國(guó)家相關(guān)政策，編制《土地出讓收入清算單》，送市財(cái)政局審核。屬代收代繳的稅費(fèi)等往來(lái)資金在“非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶”直接劃轉(zhuǎn)；土地出讓收入全額繳入國(guó)庫(kù)專戶或金庫(kù)，納入基金預(yù)算管理。

二、明確支出管理范圍

土地出讓收入使用范圍包括征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開(kāi)發(fā)支出、支農(nóng)支出、支工支出、城市建設(shè)支出、國(guó)有土地收益基金支出、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出以及其他支出等。

（一）征地和拆遷補(bǔ)償支出。包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（二）土地開(kāi)發(fā)支出。主要是指因出讓土地涉及的需要進(jìn)行的相關(guān)道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出，以及相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用等支出。

（三）支農(nóng)支出。包括用于保持被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出、農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。按照省財(cái)政廳、國(guó)土資源廳《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)土資源部<用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)的土地出讓金收入管理辦法>的通知》規(guī)定，土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)的比例，按土地出讓平均純收益的15%計(jì)提。

（四）支工支出。新建、擴(kuò)建工業(yè)項(xiàng)目所繳納的土地出讓收入，在扣除成本性支出及計(jì)提專用資金后的余額，全部作為財(cái)源發(fā)展專項(xiàng)資金，用于項(xiàng)目區(qū)內(nèi)征地、拆遷補(bǔ)償支出、土地開(kāi)發(fā)支出和項(xiàng)目投資獎(jiǎng)勵(lì)支出等。

（五）城市建設(shè)支出。一是從土地凈收益中按不低于20%的比例安排；二是從新建的城市道路兩側(cè)各200米的土地出讓凈收益中，按50%比例安排；三是從城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)綜合服務(wù)費(fèi)（南城區(qū)8.5平方公里內(nèi)的行政事業(yè)單位劃撥用地，按從每平方米100元的標(biāo)準(zhǔn)收?。┲邪才拧Ｖ饕糜趦斶€因城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)形成的債務(wù)及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。

（六）國(guó)有土地收益基金支出。根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》文件精神，從土地凈收益中按10%計(jì)提。主要用于土地收購(gòu)儲(chǔ)備及整理等相關(guān)費(fèi)用支出。

（七）城鎮(zhèn)廉租住房保障支出。根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》的規(guī)定，從土地出讓收入中扣除成本費(fèi)用后按10%計(jì)提，主要用于解決城市低收入家庭住房困難問(wèn)題。

（八）補(bǔ)貼掇刀區(qū)城建支出。對(duì)掇刀區(qū)20**年以前城市建設(shè)形成的歷史欠賬，由市財(cái)政局進(jìn)行清理、鎖定，確定補(bǔ)貼基數(shù)，在每年的土地收益中予以安排?！?*市人民政府關(guān)于印發(fā)**市城區(qū)土地收益征收管理試行辦法》文件中有關(guān)市、區(qū)分成比例的規(guī)定停止執(zhí)行。

（九）其他支出。包括土地使用權(quán)出讓業(yè)務(wù)費(fèi)、繳納新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)以及支付破產(chǎn)或改制國(guó)有企業(yè)職工安置費(fèi)用、規(guī)劃部門編制控制性詳細(xì)規(guī)劃所需費(fèi)用及相關(guān)政策允許在土地收益中列支的其它支出等。

三、建立、健全預(yù)決算制度

編制年度土地出讓收支預(yù)算要堅(jiān)持“以收定支、收支平衡”的原則。土地出讓收入預(yù)算按照上年土地出讓收入情況、年度土地供應(yīng)計(jì)劃、地價(jià)水平等因素編制；土地出讓支出預(yù)算根據(jù)預(yù)計(jì)年度土地出讓收入情況，按照年度土地征收計(jì)劃以及規(guī)定的用途、支出范圍和支出標(biāo)準(zhǔn)等因素編制。每年年度末，各相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照財(cái)政部門規(guī)定編制土地出讓收支決算，并分別納入政府性基金收支決算，報(bào)財(cái)政部門審核匯總后，編入市綜合財(cái)政預(yù)算，向市人民政府報(bào)告。

篇(3)

關(guān)鍵詞:土地儲(chǔ)備土地出讓收入土地儲(chǔ)備資金融資

目前，國(guó)務(wù)院、財(cái)政部對(duì)土地出讓收入實(shí)行了嚴(yán)格的收支二條線管理，但有些地方政府未按照[2006]100號(hào)、財(cái)綜[2006]68號(hào)文件建立健全年度土地出讓收支預(yù)決算管理制度，對(duì)土地儲(chǔ)備資金的撥款歷年沒(méi)有下達(dá)明確的預(yù)算金額或指標(biāo)，也沒(méi)有明確的土地出讓收入分配政策，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)）只能按實(shí)際撥入的土地儲(chǔ)備資金確認(rèn)“財(cái)政撥款收入”。有些地方財(cái)政部門返還土地出讓收入往往時(shí)間滯后，土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)通過(guò)賬面確認(rèn)的“財(cái)政撥款收入”不能真正展示土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)的還款能力，且無(wú)法確認(rèn)未返還部分尚有多少能形成儲(chǔ)備資金，即土地全成本核算在土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)，而對(duì)應(yīng)的土地出讓收入作為土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)貸款的主要還款來(lái)源在財(cái)政部門核算，在上繳財(cái)政前，卻不屬于土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)的土地儲(chǔ)備資金。土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)設(shè)置土地儲(chǔ)備資金賬套進(jìn)行核算時(shí)，為了向銀行展示其整體的還款能力，主要有以下兩種處理方法：其一是預(yù)測(cè)財(cái)政應(yīng)返還額度，其二是將“土地出讓收入”全額確認(rèn)收入。

一、預(yù)測(cè)財(cái)政應(yīng)返還額度

土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易成交確認(rèn)后，按一定方式（如：前期成本+土地出讓收入×1%+土地出讓收入×5%）確認(rèn)“財(cái)政撥款收入”，同時(shí)掛列“財(cái)政應(yīng)返還額度”科目借方，待實(shí)際收到財(cái)政部門撥付的預(yù)算資金后，沖減“財(cái)政應(yīng)返還額度”。由于部分地方財(cái)政部門未安排上述預(yù)算資金，實(shí)際返還的金額也遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)確認(rèn)的金額，且往往時(shí)間滯后，導(dǎo)致土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)虛列“財(cái)政撥款收入”。

上述做法不符合《國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》（財(cái)綜[2006]68號(hào)) “第四條土地出讓收支全額納入地方政府基金預(yù)算管理。收入全部繳入地方國(guó)庫(kù)，支出一律通過(guò)地方政府基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行徹底的‘收支兩條線’管理?！奔啊锻恋貎?chǔ)備資金會(huì)計(jì)核算辦法（試行）》第4001號(hào)科目 財(cái)政撥款收入“一、本科目核算當(dāng)期財(cái)政部門撥付的土地儲(chǔ)備資金?！?、財(cái)政撥款收入的主要賬務(wù)處理如下：（一）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收到財(cái)政部門撥付的土地儲(chǔ)備資金時(shí)，借記‘銀行存款’等科目，貸記本科目。采用財(cái)政直接支付的方式支付收儲(chǔ)支出時(shí)，借記‘收儲(chǔ)項(xiàng)目’、‘待攤支出’等科目，貸記本科目。”和第1004科目 財(cái)政應(yīng)返還額度“一、本科目核算實(shí)行國(guó)庫(kù)集中支付的土地儲(chǔ)備資金年終應(yīng)收財(cái)政下年度返還的資金額度。”的規(guī)定。

二、全額確認(rèn)土地出讓收入

土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)按下列方式進(jìn)行會(huì)計(jì)核算：

A、收到競(jìng)買保證金

借：銀行存款

貸：其他應(yīng)付款―競(jìng)買保證金

B、簽訂成交確定書(shū)

借：應(yīng)收賬款―XX開(kāi)發(fā)商

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

C、成交后上繳競(jìng)買保證金入國(guó)庫(kù)

借：利潤(rùn)分配―上繳財(cái)政專戶款①

貸：銀行存款

D、同時(shí)：

借：其他應(yīng)付款―競(jìng)買保證金

貸：應(yīng)收賬款―XX開(kāi)發(fā)商

E、開(kāi)發(fā)商上繳國(guó)庫(kù)剩余地價(jià)款項(xiàng)，將繳款書(shū)交收儲(chǔ)中心

借：利潤(rùn)分配―上繳財(cái)政專戶款②

貸：應(yīng)收賬款―XX開(kāi)發(fā)商

F、收到財(cái)政撥款：

借：銀行存款

貸：財(cái)政撥款收入

月末：

G、將收到的地價(jià)款視為利潤(rùn)全額上繳財(cái)政：

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

貸：利潤(rùn)分配―應(yīng)繳財(cái)政專戶款③=①+②

H、將財(cái)政撥款視為上級(jí)返回利潤(rùn)

借：財(cái)政撥款收入

貸：利潤(rùn)分配―儲(chǔ)備資金④

I、結(jié)轉(zhuǎn)交付項(xiàng)目成本

借：利潤(rùn)分配―儲(chǔ)備資金⑤

貸：交付項(xiàng)目支出

上述辦法的好處為：

（1）有效地避免了無(wú)依據(jù)確認(rèn)“財(cái)政應(yīng)返還額度”、“財(cái)政撥款收入”的問(wèn)題，使賬面資產(chǎn)水平更真實(shí)合理；

（2）向銀行辦理貸款時(shí)，要以“土地出讓收入”作為主要還款來(lái)源，因此從土地出讓收入、開(kāi)發(fā)成本全貌反映土地相關(guān)收支水平（包括土地出讓收入由財(cái)政進(jìn)行的最終分配，即不返還部分視為利潤(rùn)上繳），能更好地適應(yīng)貸款融資的要求。

但是此種做法仍有不妥之處，主要為：

（1）仍然與《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》相抵觸，《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》主要精神就是土地儲(chǔ)備資金實(shí)行專款專用、分賬核算，實(shí)行預(yù)決算管理。

（2）根據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的相關(guān)規(guī)定，市財(cái)政部門負(fù)責(zé)土地出讓收入的管理，土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)為執(zhí)收單位，因此，土地出讓收入的核算主體應(yīng)為市財(cái)政部門，如土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)也將其納入核算范圍，則會(huì)存在“會(huì)計(jì)主體”不明的問(wèn)題。

另外，對(duì)于應(yīng)繳未繳的“土地出讓收入”，實(shí)質(zhì)為負(fù)債性質(zhì)，但上述核算方法賬面上反映為“未分配利潤(rùn)”，無(wú)法以負(fù)債形式反映。

三、我們的觀點(diǎn)

(一)區(qū)分土地儲(chǔ)備資金收入、土地出讓金收入，正確核算土地儲(chǔ)備資金的收入

土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)應(yīng)向市財(cái)政部門申請(qǐng)，早日完善“土地出讓收支預(yù)算”，明確土地出讓收入的分配政策（建議參考銀發(fā)[2003]121號(hào)文“對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年?！钡囊笾朴喎峙湔撸?，落實(shí)每年取得的土地出讓收入中能有多少額度返還土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)，即能真正成為土地儲(chǔ)備資金的額度（明確預(yù)算額度）。年末按財(cái)政部門最終預(yù)算確認(rèn)“財(cái)政撥款收入”，年終時(shí)如確有應(yīng)收財(cái)政下年度返還的資金額度，按該額度確認(rèn)“財(cái)政應(yīng)返還額度”余額，如與“財(cái)政應(yīng)返還額度”賬面已計(jì)列余額有差異，應(yīng)將該差異原渠道沖回。

平時(shí)不使用“財(cái)政應(yīng)返還額度”科目，在收到財(cái)政部門撥付的土地儲(chǔ)備資金時(shí)，借記“銀行存款”等科目，貸記“財(cái)政撥款收入”；財(cái)政直接支付的方式支付收儲(chǔ)支出時(shí)，借記‘收儲(chǔ)項(xiàng)目’、‘待攤支出’等科目，貸記“財(cái)政撥款收入”。年底只有當(dāng)財(cái)政部門在預(yù)算內(nèi)安排土地儲(chǔ)備資金尚有余額時(shí)，收儲(chǔ)中心才能將其作為土地儲(chǔ)備資金來(lái)源，使用“財(cái)政應(yīng)返還額度”科目確認(rèn)“財(cái)政撥款收入”。

(二)分賬核算

依據(jù)《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》第五條“土地儲(chǔ)備資金來(lái)源于下列渠道：(一)財(cái)政部門從已供應(yīng)儲(chǔ)備土地產(chǎn)生的土地出讓收入中安排給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用等儲(chǔ)備土地過(guò)程中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用；(二)財(cái)政部門從國(guó)有土地收益基金中安排用于土地儲(chǔ)備的資金;(三)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定舉借的銀行貸款及其他金融機(jī)構(gòu)貸款;(四)經(jīng)財(cái)政部門批準(zhǔn)可用于土地儲(chǔ)備的其他資金;(五)上述資金產(chǎn)生的利息收入?！钡囊?guī)定，地價(jià)款（土地出讓金）和競(jìng)買保證金（退回競(jìng)買人、或抵頂?shù)貎r(jià)款）在上繳財(cái)政前，不是土地儲(chǔ)備資金，因此土地市場(chǎng)交易過(guò)程中收到的競(jìng)買保證金、土地出讓金收入的執(zhí)收、土地出租收益應(yīng)該與土地儲(chǔ)備資金的收支實(shí)行分賬核算。

土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)可在事業(yè)經(jīng)費(fèi)賬套（或單獨(dú)設(shè)賬套）核算上述代收代繳款項(xiàng)。在宗地掛牌成交確認(rèn)時(shí)，按成交價(jià)全款列賬，即：借記“應(yīng)收賬款”，貸記“應(yīng)交財(cái)政專戶款”；中標(biāo)單位上繳財(cái)政地價(jià)款時(shí)，土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)依據(jù)銀行回單列賬，借記“應(yīng)交財(cái)政專戶款”，貸記“應(yīng)收賬款”；收竟買保證金時(shí),借記“銀行存款”，貸記“其他應(yīng)付款”；成交后保證金抵地價(jià)款時(shí)，借記“其他應(yīng)付款”，貸記“應(yīng)收賬款”，同時(shí)，借記“應(yīng)交財(cái)政專戶款”，貸記“銀行存款”。

(三)報(bào)表轉(zhuǎn)換

在土地出讓收支預(yù)決算管理制度未能健全之前，可以通過(guò)轉(zhuǎn)換會(huì)計(jì)主體的形式來(lái)總體反映土儲(chǔ)項(xiàng)目貸款的還款水平，即土地出讓收入水平。土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)作為市政府的一個(gè)事業(yè)單位，負(fù)責(zé)土地一級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)、整理和儲(chǔ)備工作，其貸款行為也是政府融資的一部分，其還款來(lái)源主要是“土地出讓收入”，鑒于土地出讓收入的管理在財(cái)政部門，而土儲(chǔ)項(xiàng)目的成本在土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)，利用存量土地融資作為政府融資的一部分，可由二個(gè)部門聯(lián)合進(jìn)行。即土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)嚴(yán)格按《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》、《土地儲(chǔ)備資金會(huì)計(jì)核算辦法（試行）》的要求進(jìn)行核算，?？顚Ｓ谩⒎謳ず怂?；向銀行貸款時(shí)，可由財(cái)政部門出具一份關(guān)于“土地出讓收入”的收支報(bào)表。在此報(bào)表中，用于非土地儲(chǔ)備的資金，按照相關(guān)性和重要性原則，可統(tǒng)一歸屬于上繳財(cái)政項(xiàng)目。

由于宗地掛牌出讓時(shí)，土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)與競(jìng)買人簽訂成交合同，因此“土地出讓收入”收支報(bào)表可由土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)代編。土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)代編“土地出讓收入”收支報(bào)表時(shí)，可利用核算代收代繳地價(jià)款、競(jìng)買保證金的賬套。

“應(yīng)交財(cái)政專戶款”貸方年累數(shù)為“土地出讓收入”收支報(bào)表的收入數(shù)，明細(xì)項(xiàng)目宗地號(hào)與應(yīng)收賬款開(kāi)發(fā)商一一對(duì)應(yīng)。

“應(yīng)交財(cái)政專戶款”借方年累數(shù)為“土地出讓收入”收支報(bào)表的支出數(shù)，如果該支出數(shù)大于土地儲(chǔ)備資金報(bào)表的收入數(shù)，表示地方財(cái)政部門將實(shí)際收到的地價(jià)款一部分作土地儲(chǔ)備資金安排預(yù)算下達(dá)給土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)，其他的地價(jià)款作其他用途安排預(yù)算支出。

“土地出讓收入”收支報(bào)表經(jīng)財(cái)政部門確認(rèn)（或報(bào)備案）后，與土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)的土地儲(chǔ)備資金報(bào)表進(jìn)行合并。

篇(4)

我國(guó)在實(shí)施土地出讓制度的十幾年來(lái)，全國(guó)統(tǒng)一的土地出讓金的管理制度一直處于空白，除《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（[2006]100號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《通知》）外，關(guān)于土地出讓金管理的制度性規(guī)定相對(duì)較少，地方政府操作空間大，缺乏合理運(yùn)用土地出讓金的前瞻性，造成土地出讓金使用的不合理。改進(jìn)土地出讓金管理制度和加強(qiáng)政府的土地收支管理，既是政府部門面臨的重要課題，也是社會(huì)各界普遍關(guān)注的問(wèn)題。

二、文獻(xiàn)綜述

土地出讓金制度在實(shí)踐中暴露的問(wèn)題越來(lái)越多，學(xué)術(shù)界普遍認(rèn)為存在著管理不規(guī)范、出讓金流失嚴(yán)重以及支出不合理等問(wèn)題。如李建功（2002）等學(xué)者認(rèn)為土地使用者利用現(xiàn)有的土地政策，高進(jìn)低出發(fā)土地財(cái)。在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，通過(guò)各種投機(jī)方式，造成國(guó)家土地收益的流失。學(xué)界還認(rèn)為土地出讓金的流失與地方政府管理不規(guī)范，維護(hù)地方政府利益以及地方競(jìng)爭(zhēng)等因素有關(guān)［1］。其次，在土地出讓金的支出方面，也存在著很多的問(wèn)題，例如，一些地方政府以未來(lái)土地出讓收入作擔(dān)保，通過(guò)大量借貸進(jìn)行城市建設(shè)，而用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)的資金欠繳嚴(yán)重；有的地方政府挪用土地出讓金，用于平衡財(cái)政預(yù)算。如何規(guī)范土地出讓金的收支管理呢？江峰（2006）認(rèn)為各級(jí)政府當(dāng)期出讓土地使用權(quán)獲得的土地純收益不得全部用于當(dāng)期支出，要按一定的比例留存收益，作以后年度使用［2］。汪利娜（2009）則提出，建立土地出讓金收支專戶、土地出讓金全額進(jìn)入地方預(yù)算、建立土地出讓金的分配體制、建立國(guó)有土地收益基金的設(shè)想是把土地出讓金納入到統(tǒng)一管理的模式，實(shí)現(xiàn)出讓金的透明化管理［3］。研究資料表明，我國(guó)土地出讓金收支管理制度還有很大的不足，有待更加系統(tǒng)的、全面的完善，土地出讓金制度的設(shè)計(jì)仍有深入研究的空間。因此，完善土地出讓金的收支管理制度，有效解決土地出讓金收支管理中各個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問(wèn)題，保障土地出讓金各方的利益，才能確保國(guó)有土地出讓金收支管理開(kāi)發(fā)有序，出讓有方，核算有據(jù)，分配有道。

三、土地出讓金收支管理的基本情況

（一）土地出讓金的含義

我國(guó)實(shí)行土地公有制，《中華人民共和國(guó)憲法》第十條規(guī)定：“城市的土地歸國(guó)家所有”?！吨腥A人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（即國(guó)務(wù)院第55號(hào)令）也規(guī)定，我國(guó)的土地歸國(guó)家所有，有償使用。即，在土地使用者向國(guó)家支付一定的土地出讓金后，國(guó)家可以將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給土地使用者。土地出讓金是國(guó)家作為土地所有者向土地使用者收取的地租價(jià)格，是土地使用權(quán)的交易價(jià)格。在國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)的《通知》（［2006］100號(hào)）中，將土地出讓金稱為“國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入”，并將其定義為“政府以出讓等方式配置國(guó)有土地使用權(quán)取得的全部土地價(jià)款，包括受讓人支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。”［4］從性質(zhì)上看，土地出讓金的本質(zhì)是地租，相當(dāng)于土地出讓年限內(nèi)的所有地租收入的貼現(xiàn)值之和，是國(guó)家向土地使用者收取的使用土地的經(jīng)濟(jì)報(bào)酬，是國(guó)家財(cái)政的重要來(lái)源和組成部分。我國(guó)政府對(duì)土地使用權(quán)的最高年限進(jìn)行了規(guī)定。其中居住用地最高年限70年；工業(yè)用地、教科文體用地和綜合用地最高年限是50年；第三產(chǎn)業(yè)用地最高年限40年。

（二）我國(guó)土地出讓金收支管理的情況

我國(guó)土地出讓金收支管理是伴隨著土地使用權(quán)制度的確立發(fā)展起來(lái)的?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第五十五條規(guī)定，“以出讓等有償使用方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)用和其他費(fèi)用后，方可使用土地”［4］?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第十六條對(duì)“支付出讓金”做出規(guī)定：“土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照土地出讓合同支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償”。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十條對(duì)“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”做出規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人們政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)的出讓金。并規(guī)定土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財(cái)政，列入預(yù)算”［4］。1990年，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（即55號(hào)令）頒布，不僅規(guī)定土地征收的出讓金管理，還規(guī)定將土地使用權(quán)出讓金列入財(cái)政預(yù)算，作為專項(xiàng)基金管理。55號(hào)令將對(duì)土地使用制度的改革，從一般地收費(fèi)收稅調(diào)整為由市場(chǎng)配置土地資源、決定土地價(jià)值，從而進(jìn)一步完善了土地使用權(quán)制度。55號(hào)令還對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的各個(gè)環(huán)節(jié)、各項(xiàng)工作都做出了比較具體的規(guī)定，使我國(guó)的土地出讓、轉(zhuǎn)讓工作以及出讓金的征收工作都有了法律依據(jù)和保障。這標(biāo)志著我國(guó)的土地出讓金制度已基本形成。2006年底，土地出讓收支實(shí)行“收支兩條線”管理，收入全額繳入地方國(guó)庫(kù)，支出則一律通過(guò)地方基金預(yù)算，從土地出讓收入中列支。關(guān)于土地出讓金的使用范圍，國(guó)家也作了相關(guān)規(guī)定。依據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，政府土地收益使用范圍主要用于城市建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)；《城市房地產(chǎn)管理法》則進(jìn)一步明確為用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)?！蛾P(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》對(duì)土地出讓使用范圍做出明確規(guī)定，其使用范圍包括：征地和拆遷補(bǔ)償支出（包括土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)）、土地開(kāi)發(fā)支出（包括前期土地開(kāi)發(fā)性支出以及按照財(cái)政部門規(guī)定與前期土地開(kāi)發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等）、支農(nóng)支出、城市建設(shè)支出、其他支出［5］。

（三）各地土地出讓金收支管理情況概覽

1.上海。2008年，上海市出臺(tái)了《上海市市級(jí)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支預(yù)決算管理辦法》、《關(guān)于規(guī)范本市國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的意見(jiàn)》、《上海市土地儲(chǔ)備成本認(rèn)定暫行辦法》，不斷強(qiáng)化土地出讓金收支管理。其主要措施有：建立土地儲(chǔ)備、供應(yīng)和出讓收支相互銜接的管理體系，對(duì)土地使用權(quán)出讓收支進(jìn)行統(tǒng)籌平衡、綜合協(xié)調(diào)；明確土地儲(chǔ)備成本認(rèn)定辦法，明確土地儲(chǔ)備項(xiàng)目預(yù)算及預(yù)算調(diào)整審核和項(xiàng)目決算核銷等工作要求；建立定期報(bào)告預(yù)決算制度；規(guī)范土地出讓收入繳庫(kù)辦法和專項(xiàng)基金（資金）的提取比例。2.四川。其主要做法是：加強(qiáng)部門協(xié)作，建立國(guó)有土地出讓、儲(chǔ)備及收支信息共享制度；嚴(yán)格執(zhí)行征地“兩公告，一登記”制度，不斷改進(jìn)征地補(bǔ)償安置費(fèi)的發(fā)放方式；切實(shí)保障被征地農(nóng)民和被拆遷居民的合法利益。3.江西。江西省出臺(tái)了《江西省國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理進(jìn)行辦法實(shí)施細(xì)則》，規(guī)定：凡在我省境內(nèi)有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的部門、公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，應(yīng)按照標(biāo)準(zhǔn)繳納土地出讓金，由所在地的市、縣財(cái)政部門統(tǒng)一征收管理，土地管理部門代收代繳。4.浙江衢州。浙江省衢州市通過(guò)對(duì)國(guó)土部門的土地出讓金收支情況作了一個(gè)全面的審計(jì)過(guò)后，探索出適合本地的土地出讓金征收管理新機(jī)制。（1）加強(qiáng)對(duì)規(guī)范征收的管理。衢州市首先在制度上明確國(guó)土部門、財(cái)政部門的不同工作職責(zé)，其次堅(jiān)持“國(guó)土開(kāi)票、銀行代收、財(cái)政統(tǒng)管”的原則，構(gòu)建起“國(guó)土征收、財(cái)政監(jiān)管、政府所有、收支兩線”的土地出讓金征管新機(jī)制。在實(shí)際工作中，衢州市主要是圍繞“兩清（清理土地出讓金收入過(guò)渡戶，清理土地出讓金專用票據(jù)）”、“兩建（建立土地出讓金收支專戶制度，建立土地出讓金專用票據(jù)領(lǐng)用、結(jié)報(bào)和核銷管理制度）”、“三規(guī)范（規(guī)范土地出讓金征收行為，規(guī)范土地出讓金專用票據(jù)使用行為，規(guī)范土地招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓行為）”目標(biāo)，加強(qiáng)土地出讓金的征收管理工作。（2）嚴(yán)格控制支出的成本。眾所周知，土地出讓金收支管理的環(huán)節(jié)不僅多，而且復(fù)雜，從土地征用、收購(gòu)儲(chǔ)備，到前期開(kāi)發(fā)、組織出讓，再到成本費(fèi)用支撥等。一旦某個(gè)環(huán)節(jié)監(jiān)管出現(xiàn)疏忽，就會(huì)影響到整個(gè)土地出讓金的使用效益。因此，衢州市詳細(xì)地制定了相應(yīng)的規(guī)章制度，如建立征地費(fèi)支付備用金制度和土地保證金直接退付辦法。尤其是對(duì)土地征用成本費(fèi)用、土地儲(chǔ)備資金、土地出讓金業(yè)務(wù)費(fèi)收支以及征地費(fèi)用保證金的支付、退付行為等進(jìn)行全面的監(jiān)管。通過(guò)對(duì)土地出讓金收支活動(dòng)的全程監(jiān)管，有效地保證了土地出讓金的使用效益。（本文來(lái)自于《重慶科技學(xué)院學(xué)報(bào).社會(huì)科學(xué)版》雜志。《重慶科技學(xué)院學(xué)報(bào).社會(huì)科學(xué)版》雜志簡(jiǎn)介詳見(jiàn).）

四、我國(guó)現(xiàn)行土地出讓金收支管理制度存在的問(wèn)題及成因

現(xiàn)在看來(lái)，《中華人民共和國(guó)土地管理法》和國(guó)務(wù)院第55號(hào)令的相關(guān)規(guī)定還是顯得有點(diǎn)滯后和粗糙。面對(duì)審批權(quán)限、權(quán)屬登記、土地作價(jià)、收益分配等具體問(wèn)題，尚缺乏有針對(duì)性的規(guī)章制度。導(dǎo)致一些地方政府要么無(wú)所適從，要么自行其道。從2007年1月1日開(kāi)始，土地出讓金收支管理實(shí)行徹底的“收支兩條線”。然而，各地并未嚴(yán)格實(shí)施，導(dǎo)致每年有大量的土地出讓金收益流失。從征收結(jié)構(gòu)上看，土地出讓金不僅成為地方政府收入特別是地方政府性基金收入的主體，而且其增速遠(yuǎn)超其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增速。在部分地區(qū)，土地出讓金的增速甚至出現(xiàn)失控局面。政府為獲取土地出讓金對(duì)土地進(jìn)行粗放式的開(kāi)發(fā)導(dǎo)致諸多問(wèn)題，如容易導(dǎo)致政府官員的尋租行為；征收的土地出讓金不能及時(shí)繳入國(guó)庫(kù)；造成土地出讓金看不見(jiàn)的流失，這些問(wèn)題的存在不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。在支出結(jié)構(gòu)上，土地出讓金支出范圍過(guò)大，支出結(jié)構(gòu)要求模糊，預(yù)算編制和管理精細(xì)化程度不高；土地出讓金支農(nóng)不足，加劇了城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的分化；在征地和拆遷補(bǔ)償?shù)确矫娲嬖谡咂?，損害了失地農(nóng)民的切身利益；用于保障性住房的支出比例有待進(jìn)一步提高［6］。

上述問(wèn)題的主要原因有：第一，對(duì)土地出讓金征收管理的配套制度還不完善。當(dāng)前雖然從中央到地方出臺(tái)了不少加強(qiáng)土地出讓金征收工作的法規(guī)、規(guī)章制度，但對(duì)如何及時(shí)足額征收和解繳則沒(méi)有嚴(yán)格的管理和處理、處罰制度，缺乏強(qiáng)有力的約束力。第二，對(duì)征收的土地出讓金還缺乏嚴(yán)格的監(jiān)督管理。在一些地方，土地出讓凈收益未能按照規(guī)定的要求，被納入到基金預(yù)算管理之中。由于土地要素的非完全市場(chǎng)化，使得地方政府在征地、供地的過(guò)程中居于主導(dǎo)地位，在這種情況下，如果對(duì)土地出讓金的收支缺乏嚴(yán)格的監(jiān)督管理，極易導(dǎo)致一些地方政府違法、違規(guī)出讓土地，擅自減免土地出讓金等現(xiàn)象的發(fā)生，從而導(dǎo)致土地出讓金的大量流失。第三，土地出讓金征收還缺乏統(tǒng)一規(guī)范的管理制度，征收環(huán)節(jié)銜接不緊密。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，財(cái)政部門是土地出讓金的征收管理部門，應(yīng)負(fù)責(zé)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的政策制訂、監(jiān)督執(zhí)行和收支管理；而國(guó)土部門則是具體征收部門，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)政部門制訂的征管政策，負(fù)責(zé)按法律法規(guī)和出讓合同將土地出讓金及時(shí)足額征收到位。但在實(shí)際工作中，存在著國(guó)土部門集土地出讓政策制訂、地價(jià)評(píng)估、出讓交易、權(quán)證管理、收入征收于一身，甚至連支出也一并管理的現(xiàn)象，導(dǎo)致欠繳和漏繳土地出讓金現(xiàn)象十分嚴(yán)重［7］。

五、完善土地出讓金收支管理制度的主要途徑

篇(5)

我國(guó)現(xiàn)階段的土地出讓制度存在一定的缺陷，土地出讓金的利益分配機(jī)制不夠合理。土地出讓金是若干年（在我國(guó)目前為40-70年）土地使用期內(nèi)的地租之和，某一屆政府獲得的土地出讓金，實(shí)際上是一次性預(yù)收。一次性收取后，并會(huì)一次性預(yù)支未來(lái)若干年內(nèi)的土地使用權(quán)收益總和。馬上用光，這種對(duì)土地收益的“透支”，對(duì)于往后多屆政府顯然是不公平的。土地批租環(huán)節(jié)其他的弊端，還有設(shè)租、尋租使土地隱形成本提高，開(kāi)發(fā)商囤地導(dǎo)致土地壟斷加劇等。

當(dāng)前，從資金視角完善我國(guó)土地出讓制度的重點(diǎn)，首先是著手解決土地出讓金的預(yù)算管理、支出安排和運(yùn)行監(jiān)管等方面的問(wèn)題，提高其規(guī)范性與合理性。其次，由于受土地供應(yīng)規(guī)模、外部宏觀經(jīng)濟(jì)情況等因素影響，土地出讓收入波動(dòng)較大，不利于收入預(yù)測(cè)和支出安排。第三，為了保護(hù)土地出讓金預(yù)算制度的約束剛性，土地出讓金收支預(yù)算不得隨意變動(dòng)。對(duì)于政府在土地出讓高峰期獲得的超預(yù)算的收入，應(yīng)建立“土地出讓收益基金”制度，并應(yīng)要求各級(jí)政府不得將當(dāng)期出讓土地使用權(quán)獲得的土地收益全部用于當(dāng)期支出，可將一定比例的部分作為土地收益留成進(jìn)行專項(xiàng)管理，留作以后年度地方政府納入預(yù)算安排使用。

規(guī)范土地出讓金的支出使用方向，提高土地出讓金的使用效率。對(duì)土地出讓金應(yīng)明確各使用用途的支出比例，確保惠及民生的項(xiàng)目資金到位。在征地過(guò)程中，要依法落實(shí)土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)保障失地農(nóng)民利益。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和達(dá)到法定上限，尚不足以使失地農(nóng)民保持原有生活水平的，當(dāng)?shù)卣梢杂猛恋爻鲎尳鹗杖胗枰匝a(bǔ)貼。地方政府土地出讓金的支出使用應(yīng)以“取之于民，用之于民”為原則，重點(diǎn)加大對(duì)棚改、保障房、政策性租房補(bǔ)貼的投入力度，緩解城鎮(zhèn)中低收入者住房壓力。政府稅收收入中來(lái)自農(nóng)村土地相關(guān)稅收的部分應(yīng)主要用于農(nóng)村土地的整理、農(nóng)田改造和水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，避免以往土地出讓金使用過(guò)度向城市傾斜的弊端。

還有必要積極探索土地年租制。地租按年支付即為年地租，是對(duì)當(dāng)年利潤(rùn)的一種扣除。若將未來(lái)無(wú)窮年或若干年的地租的貼現(xiàn)總值一次性支付，即是地價(jià)。在無(wú)窮年情況下相當(dāng)于土地所有權(quán)價(jià)格，若干年或有限年情況下相當(dāng)于土地使用權(quán)價(jià)格。因此，不論是地租，或地價(jià)，本質(zhì)上都是土地所有權(quán)（在我國(guó)是一定年期的土地使用權(quán)）讓渡所反映的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。年地租按年度計(jì)算和收取，地價(jià)（土地使用權(quán)價(jià)格）則是若干年地租貼現(xiàn)值的一次性支付或繳納。土地年租制與土地使用權(quán)出讓，從本質(zhì)上而言，都是國(guó)家對(duì)地租的收取，是土地國(guó)家所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)，只是二者收取方式不同而已。土地年租制以年為單位，是地租的直接表現(xiàn)形式，有償出讓是一定年期地租貼現(xiàn)值之和，是地租的間接表現(xiàn)形式，其實(shí)質(zhì)是地租的資本化。在無(wú)每隔若干年重評(píng)一次稅基的房地產(chǎn)稅制度框架制約的情況下，土地出讓金的生成價(jià)位較高，如果采取土地年租制，可以動(dòng)態(tài)地調(diào)整年租，進(jìn)而反映經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，有利于保證政府財(cái)政的長(zhǎng)期穩(wěn)定收入，即可以把一時(shí)、一次性的土地出讓收入分散到40年-70年期限內(nèi)，進(jìn)而有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，緩解住房壓力，促進(jìn)居民住房等家庭消費(fèi)更加合理。

篇(6)

第二條  凡我省境內(nèi)依照法律法規(guī)規(guī)定有償轉(zhuǎn)移國(guó)有土地使用權(quán)的部門、企業(yè)、公司、其他組織和個(gè)人，均應(yīng)遵守本細(xì)則。

第三條  國(guó)有土地有償使用收入包括：土地出讓金、土地收益金（或土地增值稅）。

土地出讓金是指各級(jí)政府土地管理部門，將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款。

土地收益金（或土地增值稅）是指土地使用者將所使用的土地使用權(quán)（含連同地面建筑物）轉(zhuǎn)讓或出租給其他使用者所獲收入，按規(guī)定向財(cái)政繳納的價(jià)款。

第四條  國(guó)有土地有償使用收入歸省人民政府和各級(jí)地方人民政府所有。

第五條  土地出讓金由財(cái)政部門負(fù)責(zé)征收管理，財(cái)政部門委托土地管理部門代收代繳。土地收益金（或土地增值稅）由地方稅務(wù)部門按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定征收管理。

第六條  土地出讓金按以下規(guī)定繳納：

（一）土地管理部門以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣方式出讓土地使用權(quán)的。其成交金額全部作為出讓金上繳財(cái)政部門；

（二）土地使用期滿，土地使用者要繼續(xù)使用土地，應(yīng)按規(guī)定與土地管理部門重新簽訂合同，并按照前款的規(guī)定繳納出讓金，（三）通過(guò)行政劃撥或財(cái)政部門出資獲得土地使用權(quán)的土地使用者，經(jīng)批準(zhǔn)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股的，應(yīng)向財(cái)政部門補(bǔ)繳土地出讓金；

（四）土地使用者經(jīng)批準(zhǔn)改變土地使用權(quán)出讓合同指定的土地用途，要相應(yīng)調(diào)整土地出讓金，并將調(diào)增的出讓金上繳財(cái)政。

第七條  土地出讓金和土地收益金（或土地增值稅），按照現(xiàn)行財(cái)政體制納入各級(jí)財(cái)政預(yù)算，其中土地出讓金的40％上繳省級(jí)財(cái)政，納入省級(jí)財(cái)政預(yù)算。地縣分成比例由各地根據(jù)實(shí)際情況自行確定。

第八條  土地出讓金作為專項(xiàng)預(yù)算管理。主要用于城市建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)。

第九條  土地管理部門征收土地出讓金，必須使用省財(cái)政廳統(tǒng)一印制的專用票據(jù)。

第十條  土地管理部門必須在次月五日前，將收到的土地出讓金上繳同級(jí)財(cái)政部門，逾期不繳的除令其補(bǔ)繳外，每逾一天，收取滯納金1一3‰。

第十一條  對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押行政或財(cái)政出資獲得土地使用權(quán)的單位，由縣級(jí)以上土地管理部門沒(méi)收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以非法收入20一50％的罰款。

第十二條  破產(chǎn)的國(guó)營(yíng)企業(yè)擁有的行政劃拔土地使用權(quán)，由政府收回出認(rèn)，出讓金主要用于破產(chǎn)企業(yè)職工的安置和再就業(yè)培訓(xùn)。

第十三條  行政事業(yè)單位經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押國(guó)有土地使用權(quán)所得收入，其增值額除繳納土地增值稅外，其余額按以下規(guī)定上繳財(cái)政：

（一）全額預(yù)算單位上繳70％；

（二）差額預(yù)算單位上繳60％；

（三）自收自支單位上繳50％；

第十四條  外國(guó)投咨者為獲取土地使用權(quán)所付土地出讓金，須用外匯文付；港、澳、臺(tái)商一般應(yīng)用外匯支付，如確有困難也可用人民幣結(jié)算。外匯結(jié)算根據(jù)中國(guó)銀行人民幣外匯牌價(jià)換算人民幣。

第十五條  國(guó)有土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓價(jià)格由物價(jià)部門、土地管理部門、財(cái)政部門按照有關(guān)規(guī)定共同制定。

第十六條  對(duì)違反本細(xì)則的行為，任何單位和個(gè)人都有權(quán)檢舉揭發(fā)。財(cái)政部門應(yīng)為檢舉揭發(fā)者保密。并酌情給予獎(jiǎng)勵(lì)。

第十七條  本實(shí)施細(xì)則自之日起施行。以前頒布的有關(guān)規(guī)定與此相抵觸的，以本細(xì)則為準(zhǔn)。

第十八條  本實(shí)施細(xì)則由省財(cái)政廳負(fù)責(zé)解釋。

篇(7)

關(guān)鍵詞：城市土地出讓；地方政府；經(jīng)濟(jì)行為

前言：中國(guó)是典型的地少人多國(guó)家，人口和土地之間，始終存在著較大的矛盾。然而，在漫長(zhǎng)的發(fā)展歷程當(dāng)中，卻并沒(méi)有提高土地資源的優(yōu)化配置和合理利用。在傳統(tǒng)的計(jì)劃體制當(dāng)中，城市土地的實(shí)物指標(biāo)分配，主要是通過(guò)行政手段進(jìn)行的。由于沒(méi)有從經(jīng)濟(jì)角度約束土地使用者，使得不良的占地現(xiàn)象十分嚴(yán)重，進(jìn)而也引發(fā)了土地資源浪費(fèi)、城市用地結(jié)構(gòu)不合理等現(xiàn)象。在新時(shí)期的發(fā)展當(dāng)中，我國(guó)改革了城市土地使用制度，從無(wú)償轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃?、從無(wú)期限轉(zhuǎn)變?yōu)橛衅谙蕖男姓潛苻D(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)出讓。

一、地方政府的經(jīng)濟(jì)行為

（一）收入行為

作為公共收入來(lái)說(shuō)，財(cái)政收入能夠?qū)Σ煌黧w間財(cái)產(chǎn)分配的關(guān)系進(jìn)行反映。對(duì)于政府管轄社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的范圍，能夠從收入的角度進(jìn)行體現(xiàn)。所以，在地方政府的經(jīng)濟(jì)行為中，收入行為是核心內(nèi)容。從管理形式上劃分，地方政府財(cái)政收入主要包括預(yù)算內(nèi)和預(yù)算外的收入。預(yù)算內(nèi)收入指的是國(guó)家預(yù)算管理的財(cái)政收入，而預(yù)算外收入的自主性較強(qiáng)，可以地方政府自行支配。在城市土地出讓中，政府利用出讓土地所獲得的土地出讓金，就屬于一種預(yù)算外的收入。這就使得地方政府對(duì)支配收入的能力得到了極大的提高。而在城市土地出讓的過(guò)程中，由于同時(shí)連接和財(cái)政和金融領(lǐng)域，因此地方政府的收入行為也得到了進(jìn)一步加強(qiáng)。

（二）基礎(chǔ)建設(shè)投資行為

地方政府在分權(quán)財(cái)政體制改革當(dāng)中，作為一個(gè)獨(dú)立的利益主體，對(duì)于資源配置和經(jīng)濟(jì)控制的權(quán)利得到了提升。同時(shí)，國(guó)家在考核地方政府的過(guò)程中，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的重視程度越來(lái)越高[1]。因此，地方政府為了能夠取得更高的考核成績(jī)，對(duì)于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的提升也就愈加熱情?；诖?，再加上一些法律法規(guī)的不健全，地方政府紛紛想方設(shè)法的擴(kuò)大投資。而在地方政府當(dāng)中，土地出讓金的收入，已經(jīng)成為了實(shí)際上的第二財(cái)政。在這種巨大的刺激之下，地方政府對(duì)于基礎(chǔ)建設(shè)的投資行為也就越加強(qiáng)烈。

（三）招商引資行為

在開(kāi)放的經(jīng)濟(jì)體制之下，各地之間正面臨著越來(lái)越激烈的競(jìng)爭(zhēng)。而招商引資由于具有效益顯著、規(guī)模速度、機(jī)制靈活等特點(diǎn)，在地方政府之間的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，逐漸成為了最為重要的競(jìng)爭(zhēng)形式之一。地方政府通過(guò)招商引資的手段，實(shí)現(xiàn)對(duì)各種資源的競(jìng)爭(zhēng)。在當(dāng)前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，地方政府的決策權(quán)力越來(lái)越大，經(jīng)濟(jì)利益也越來(lái)越獨(dú)立。因此在直接投資的同時(shí)，地方政府也開(kāi)始對(duì)城市土地加以利用，對(duì)市場(chǎng)主體投資進(jìn)行引導(dǎo)和推動(dòng)。而對(duì)于招商引資中的城市土地出讓，減免土地出讓金對(duì)外資具有較大的吸引力，因而成為了地方政府的一種經(jīng)濟(jì)手段。

（四）培育房地產(chǎn)業(yè)行為

政府的有效干預(yù)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展的保障?；谖覈?guó)城市土地國(guó)有制的特點(diǎn)，地方政府掌握了房地產(chǎn)業(yè)生存發(fā)展的重要資源。土地一級(jí)市場(chǎng)由地方政府壟斷，因此其對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地的價(jià)格、方式、數(shù)量等，對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格和數(shù)量有著直接的影響[2]。這樣，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，政府的干預(yù)作用就得到了加強(qiáng)。地方政府處理傳統(tǒng)的稅收政策、行業(yè)監(jiān)管、城市規(guī)劃等手段以外，還擁有了土地出讓控制的方式。這樣，地方政府就能夠有效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，因而培育房地產(chǎn)業(yè)也就成為了地方政府的一種經(jīng)濟(jì)手段。

二、地方政府經(jīng)濟(jì)行為的規(guī)范化

（一）科學(xué)發(fā)展觀

在我國(guó)地方政府轉(zhuǎn)型的過(guò)程當(dāng)中，城市土地出讓的經(jīng)濟(jì)行為是一個(gè)極具代表性的現(xiàn)象。地方政府在利用土地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)程中，對(duì)于統(tǒng)籌發(fā)展社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重視程度不足，從而造成了經(jīng)濟(jì)發(fā)展中土地可持續(xù)利用、土地利益失調(diào)等方面的問(wèn)題[3]。對(duì)此，科學(xué)發(fā)展觀能夠?qū)@些問(wèn)題和情況起到十分良好的指導(dǎo)作用。它對(duì)地方政府在社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的職責(zé)提出了明確的要求，在城市土地出讓的地方政府的經(jīng)濟(jì)行為中，能夠發(fā)揮出十分積極的作用。

（二）利益格局的重塑

在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，地方政府在城市土地出讓中的種種經(jīng)濟(jì)行為，是在其當(dāng)前利益格局下的必然行為。而某些不規(guī)范經(jīng)濟(jì)行為的產(chǎn)生，與地方政府和微觀主體、中央政府之間的關(guān)系具有直接的聯(lián)系。而在當(dāng)前的改革當(dāng)中，經(jīng)濟(jì)體制與政治體制的改革也難以配套進(jìn)行。因此，應(yīng)當(dāng)重塑地方政府的利益格局，從而滿足地方政府經(jīng)濟(jì)行為轉(zhuǎn)變的要求。在此過(guò)程中，對(duì)于地方政府與微觀主體、中央政府之間的關(guān)系，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行重新的建立，從而進(jìn)一步規(guī)范地方政府在城市土地出讓中的經(jīng)濟(jì)行為。

（三）利益格局形成的制度保障

在城市土地出讓方面，國(guó)家與地方政府之間，存在著委托與的關(guān)系。而在政績(jī)、財(cái)政、經(jīng)濟(jì)等方面的壓力之下，地方政府自然而然的會(huì)在城市土地出讓過(guò)程中采取一定的經(jīng)濟(jì)行為，以促使地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展[4]。但在這一過(guò)程中，國(guó)家卻沒(méi)有給予相應(yīng)的制度保障和監(jiān)督，缺乏對(duì)地方政府經(jīng)濟(jì)行為的約束。因此，在城市土地出讓方面，國(guó)家在基于地方政府權(quán)利的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)制定和執(zhí)行相應(yīng)的制度，良好的管理和引導(dǎo)地方政府的經(jīng)濟(jì)行為，確?？茖W(xué)化、合理化的利益格局的形成。這樣，才能夠確保地方政府在城市土地出讓當(dāng)中，發(fā)揮出正確的作用。

結(jié)論：土地資源是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的重要保障。由于我國(guó)城市土地是歸國(guó)家所有，因此，在城市土地出讓當(dāng)中，地方政府的控制權(quán)和話語(yǔ)權(quán)很強(qiáng)。為了進(jìn)一步推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地方政府都會(huì)采取一定的經(jīng)濟(jì)行為，來(lái)干預(yù)城市土地出讓。對(duì)此，國(guó)家應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)?shù)拇胧?，?guī)范地方政府的經(jīng)濟(jì)行為，使其能夠?qū)Τ鞘型恋爻鲎尯偷胤浇?jīng)濟(jì)發(fā)展中，發(fā)揮出積極、良好的作用。（作者單位：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

[1]李俊麗.我國(guó)城市土地市場(chǎng)政府行為研究綜述[J].商業(yè)時(shí)代，2011，05：110-111.

[2]李俊麗.宏觀經(jīng)濟(jì)非平穩(wěn)運(yùn)行的原因解析：地方政府土地出讓行為的視角[J].改革與戰(zhàn)略，2011，06：21-24.