序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇土地管理法的作用范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關鍵詞：土地管理；法制建設；問題探討

前言

現(xiàn)如今，我國的經(jīng)濟社會發(fā)展又邁上了一個新的臺階，城鄉(xiāng)一體化建設得到了前所未有的發(fā)展。對于城鄉(xiāng)一體化建設而言，土地管理法制建設是不可或缺的準備工作，它不僅可以對土地的使用情況進行分析，而且還能對土地的經(jīng)濟價值和土地所有權問題進行詳細的分析。因此在這一時代背景下，土地管理法制建設工作在城鄉(xiāng)一體化建設工作中發(fā)揮著越來越重要的作用。在本文中，我⒍暈夜土地管理法制建設過程中遇到的問題進行分析，并提出幾點解決土地管理法制建設過程中遇到問題的方法，希望可以為有關部門提供幫助。

1 現(xiàn)階段我國土地管理法制建設過程中遇到的問題

1.1 土地管理法制建設工作人員的綜合素質較低

現(xiàn)階段我國土地管理法制建設過程中遇到的第一個問題，就是土地管理法制建設工作人員的綜合素質較低。在土地管理法制建設過程中，人員的綜合素質起到了決定性的作用。如果工作人員的綜合素質低下，那么土地管理法制建設工作將很難進行。土地管理法制建設工作人員的綜合素質體現(xiàn)在以下幾個方面，首先就是土地管理法制建設工作人員的責任意識較低。正所謂“態(tài)度決定一切”，如果土地管理法制建設工作人員缺乏責任意識，那么他們的工作態(tài)度必然會不端正。這樣一來就會嚴重影響土地管理法制建設工作的進行，甚至會在土地管理法制建設工作過程中發(fā)生嚴重錯誤，這對于土地管理法制建設工作所產(chǎn)生的影響無疑是極為巨大的。甚至會在土地管理法制建設工作過程中產(chǎn)生危害國家和人民財產(chǎn)安全的嚴重問題。其次就是土地管理法制建設工作人員的專業(yè)知識掌握程度較為低下。這種危害體現(xiàn)在，土地管理法制建設工作人員在工作過程中不能準確的對實際情況進行分析，從而使法治建設工作產(chǎn)生誤差，使農(nóng)民土地財產(chǎn)方面產(chǎn)生安全問題。這對于土地管理法制建設工作所產(chǎn)生的消極影響是極為巨大的。最后就是土地管理法制建設工作人員的執(zhí)行力較低，執(zhí)行力也是體現(xiàn)綜合素質的一個非常重要的指標。如果土地管理法制建設工作人員的執(zhí)行力低下，那么整個土地管理法制建設工作將會受到很大的影響，不僅土地管理法治建設工作的工作周期會延長，而且工作的效率也會下降。因此提高土地管理法制建設工作人員的綜合素質顯得尤為重要。

1.2 土地管理法制建設工作過程中的協(xié)調(diào)與溝通較少

現(xiàn)階段我國土地管理法制建設過程中遇到的第二個問題，就是土地管理法制建設工作過程中的協(xié)調(diào)與溝通較少。在土地管理法制建設工作中常常會遇到一些難以解決的問題，這些問題包括土地管理法制建立和土地管理法制實施兩個方面。土地管理法制建立是土地管理法制建設工作的重要前提保障，而土地管理法制的實施是土地管理法制建設工作的最重要的環(huán)節(jié)，只有將土地法制管理投入實際的管理過程中，才能更好地進行土地管理工作。因此，這兩個過程土地管理法制建設工作過程中必不可少的。如果在這兩個過程中缺少協(xié)調(diào)與溝通，那么土地管理法制建設工作將會受到嚴重的影響。例如，會出現(xiàn)土地管理法制建設工作效率低下，脫離實際的情況；會出現(xiàn)土地管理法制建設工作偏離最初的意愿，造成土地管理法制建設工作不能真正為農(nóng)民服務的問題。這些都是土地管理法制建設工作過程中缺少協(xié)調(diào)和溝通所造成的后果[1]。

1.3 土地管理法制建設工作過程中不能使用先進的科學技術

現(xiàn)階段我國土地管理法制建設過程中遇到的第三個問題，就是土地管理法制建設工作過程中不能使用先進的科學技術。在這個科學技術日益發(fā)展的今天，越來越多的先進科學技術涌現(xiàn)出來，這些先進技術為社會生產(chǎn)力的進步做出了突出貢獻。然而，我國的一部分土地管理法制建設工作過程中缺少先進的技術支撐，這就導致土地管理法制建設工作效率嚴重降低，不利于土地管理法制建設工作的進一步進行。

2 解決現(xiàn)階段我國土地管理法制建設工作過程中存在問題的方法

2.1 提高現(xiàn)階段我國土地管理法制建設工作人員的綜合素質

現(xiàn)如今，土地管理法制建設工作在我國社會經(jīng)濟發(fā)展過程中起著極為重要的作用，我國作為一個人口大國，對土地管理法制建設工作極為重視。那么在這一過程中，提高土地管理法制建設工作人員的綜合素質就顯的尤為重要，這不僅關系到土地管理法制建設工作的順利進行，也關系到廣大農(nóng)民的切身利益。要想提高土地管理法制建設工作人員的綜合素質，首先就要從每一個土地管理法制建設工作人員入手，土地管理法制建設管理部門可以針對那些土地管理法制建設專業(yè)知識掌握程度較差的工作人員進行培訓。通過這些專業(yè)知識的培訓，使土地管理法制建設工作人員的專業(yè)知識得到提升，使這些工作人員在應對復雜情況下的建筑工程項目成本管理工作時，能夠快速地找到問題所在，并且有效地解決問題。其次，針對這些土地管理法制建設工作人員，可以通過談話、加薪等方式提高他們的責任感，改變他們對工作的消極態(tài)度，從而使土地管理法制建設工作得以順利進行。最后，土地管理法制建設管理部門可以通過組織學習小組，交流小組的方法促進土地管理法制建設工作人員之間的交流和相互學習，從而有效提高土地管理法制建設工作人員的綜合素質。

2.2 加強土地管理法制建設工作過程中的溝通與協(xié)調(diào)

解決現(xiàn)階段我國土地管理法制建設工作過程中存在問題的第二個方法，就是要加強土地管理法制建設工作過程中的溝通與協(xié)調(diào)。只有進行正確有效地協(xié)調(diào)與溝通，才能使土地管理法制建設工作正常地進行，才能使土地管理法制建設工作符合廣大農(nóng)民生產(chǎn)生活的需要。土地管理法制建設管理部門可以在進行相關工作的同時建立交流溝通意見反饋小組，從而使土地管理法制建設工作順利進行。與此同時，土地管理法制建設管理部門還可以建立土地管理法制建設進展評審小組，從而促進土地管理法制建設工作的順利進行。

2.3 將信息技術與土地管理法制建設工作相結合

解決現(xiàn)階段我國土地管理法制建設工作過程中存在問題的第三個方法，就是將信息技術與土地管理法制建設工作相結合。隨著計算機硬件技術的發(fā)展，計算機在人們?nèi)粘Ｉ钪幸呀?jīng)得到普及。信息技術成為人們生產(chǎn)生活中必不可少的一部分。那么，我們將土地管理法制建設工作相結合，就可以極大的提高法制建設工作效率，減少法治建設過程中所產(chǎn)生的紕漏，提高工作精度。與此同時，在土地管理法制建設工作過程中，我們還可以應用信息技術對土地管理法制建設工作進行建模，從而找到最適合實際情況、最有效的土地管理法制條款。從而使土地管理法制建設工作更加高效地進行[2]。

結束語

隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展，我國土地管理法制建設工作正在穩(wěn)步進行中，土地管理法制建設工作對我國的經(jīng)濟社會發(fā)展具有不可磨滅的重要作用。在本文中，我對現(xiàn)階段我國土地管理法制建設工作中所遇到的問題進行了分析，并針對這些問題提出了幾點解決現(xiàn)階段我國土地管理法制建設工作過程中存在問題的方法。希望這些能夠促進我國土地管理法制建設事業(yè)的發(fā)展，使土地管理法制建設工作更好地促進農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，更好地服務農(nóng)民，為促進城鄉(xiāng)一體化建設的發(fā)展做出更大的貢獻。

參考文獻

篇(2)

關鍵詞：土地有償使用，土地使用權出讓，土地租賃

 

一、我國土地使用權租賃制度的發(fā)展

（一）1988 年前，我國《憲法》第10條第4款規(guī)定：“任何組織或個人不得侵占、買賣、出租或以其他形式非法轉讓土地”?？萍颊撐?。1988年《憲法修正案》，將上述條款修改為 “任何組織或個人不得侵占、買賣或以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓”，從而為土地租賃制的實行解開了禁錮。同年，根據(jù)《憲法修正案》，又對《土地管理法》相應修改，將原《土地管理法》第2條第2款“任何單位和個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地”修改為“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地”，并明確規(guī)定：“國家依法實行國有土地有償使用制度”。1998年《土地管理法實施條例》第29條規(guī)定：“國有土地有償使用的方式包括國有土地使用權出讓、國有土地租賃和國有土地使用權作價出資或入股”，從而正式將土地租賃確定為國有土地使用權取得方式之一。

（二）1990年《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第28條規(guī)定：“土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”1992年《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第9條規(guī)定：“土地使用權出租，是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。”

二、集體土地使用權的出租。

集體土地使用權包括農(nóng)地承包經(jīng)營權（又稱農(nóng)地使用權）、宅基地使用權、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設用地使用權和公共設施、公益事業(yè)建設用地使用權。關于農(nóng)地承包經(jīng)營權的出租，我國《土地管理法》和《農(nóng)村土地承包法》均有詳細規(guī)定，至于公共設施、公益事業(yè)建設用地，因不具有營利性，實踐中相關糾紛不多，所以本文不再述及二者的出租問題。下面主要分析一下宅基地使用權、企業(yè)建設用地使用權的出租問題。

（一）宅基地使用權的出租。關于此，目前只有《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。……農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”從該規(guī)定可以看出法律是允許農(nóng)民出租住宅的，但是否允許出租宅基地使用權呢？從實務上看，因農(nóng)民建住宅完全可以申請到免費的宅基地，從而很少存在承租別人宅基地使用權的必要性和可能性；從法理上看，既然法無禁止，應理解為是允許出租宅基地使用權的，而且允許出租不會導致宅基地使用權主體的變更，從而并不違反“一戶一宅”的法律規(guī)定?？萍颊撐摹?/p>

宅基地使用權的出租，是否也應參照國有土地使用權出租規(guī)定而必須達到一定開發(fā)程度呢？如前所述，本人還是認為，土地使用權的出租與承租土地使用權的轉讓不同，前者并不改變土地使用權的權屬主體，因此，不宜對土地使用權出租時的開發(fā)程度過多限制。

至于農(nóng)村居民出租住房，從上述規(guī)定中看不出對承租人資格條件的任何限制，從現(xiàn)實看，農(nóng)民將住房出租與城市居民、本集體外村民的現(xiàn)象大量存在，其于鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展的人流與物流中，扮演著重要的角色，而且農(nóng)村居民出租住房并不因此改變集體土地使用權和房屋產(chǎn)權的變更，因此，本人認為應予以肯定和鼓勵農(nóng)村居民出租住房。

（二）關于企業(yè)建設用地使用權的出租問題。

相對于農(nóng)地承包經(jīng)營權、宅基地使用權，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設用地使用權的流轉則更具有市場性，它對農(nóng)村工業(yè)的發(fā)展起了重大作用，但關于企業(yè)建設用地使用權出租的法律規(guī)定，僅有《土地管理法》第六十三條，且對于該條款的理解，有眾多分歧。

三、租賃土地使用權的轉讓。

首先，必須弄清租賃土地使用權的轉讓與租賃土地使用權的轉租二者之間的區(qū)別。所謂租賃土地使用權的轉讓，是指原土地租賃合同的承租人，將其承租取得的土地使用權轉移與第三人，由第三人享有原土地租賃合同的權利義務，轉讓人喪失土地使用權。科技論文。而租賃土地使用權的轉租是指原土地租賃合同的承租人將小于其承租土地使用權的權利在原租賃期限內(nèi)轉租與次承租人，且不喪失其作為原土地租賃合同承租人地位的法律行為。該兩者存以下區(qū)別：前者的轉讓人要退出原租賃合同關系，經(jīng)過原土地行政主管部門變更登記后，受讓人成為原土地租賃合同的承租人，直接附有向出租人繳納租金等原租賃合同約定的義務，同時享有轉讓人在原租賃合同約定的權利。后者的轉租人不退出原租賃合同關系，仍然是原租賃合同的承租人，仍附有繳納租金等原租賃合同約定義務，接受轉租的次承租人與出租人之間并不存在租賃合同關系。

四、土地使用權租賃登記

《土地登記規(guī)則》第三十條規(guī)定：“ 有出租權的土地使用者依法出租土地使用權的，出租人與承租人應當在租賃合同簽訂后十五日內(nèi)，持租賃合同及有關文件申請土地使用權出租登記。土地管理部門應當在出租土地的土地登記卡上進行登記，并向承租人頒發(fā)土地他項權利證明書。”可見該項登記為他項權利登記。

五、關于土地使用權出租期限

土地使用權出租期限最高為多少呢？可否適用《合同法》關于租賃合同期限的有關規(guī)定呢？

我國合同法規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過部分無效，我國政策規(guī)定是將土地出租最高期限等同于同類用途土地的出讓最高年期，即已超過20年，但該規(guī)定僅限于部門規(guī)章，并未上升到法律層面上，值得立法界進一步明確。

篇(3)

為深入貫徹實施《中華人民共和國土地管理法》（簡稱《土地管理法》），進一步規(guī)范國有農(nóng)場土地管理，正確引導農(nóng)場廣大干部職工依法、合理、節(jié)約集約使用土地，防止國有資產(chǎn)流失，現(xiàn)提出如下意見：

一、進一步理順地方國土資源管理部門與農(nóng)場土地管理機構的關系，充分發(fā)揮土地管理法定職能作用

（一）國有農(nóng)場設置土地管理機構，行政上接受農(nóng)墾系統(tǒng)領導，業(yè)務上接受縣級以上國土資源部門領導，實行雙重領導、雙向負責的管理體制。

（二）農(nóng)墾系統(tǒng)土地管理機構納入全市國土資源管理體系。農(nóng)場土地管理機構和地方政府國土資源管理部門要主動加強溝通聯(lián)系，共同搞好農(nóng)場土地管理工作。

（三）縣級以上地方國土資源管理部門負責對轄區(qū)內(nèi)國有農(nóng)場土地的土地利用規(guī)劃、建設用地審批、土地登記發(fā)證和土地執(zhí)法監(jiān)察等環(huán)節(jié)實施統(tǒng)一管理。國有農(nóng)場土地管理機構負責場區(qū)土地管理事務，其主要職責是：

1、宣傳、貫徹和執(zhí)行國家、省有關土地管理的方針、政策和法律、法規(guī)，以及地方性土地管理的文件、規(guī)章。

2、協(xié)助當?shù)厝嗣裾龊猛恋乩每傮w規(guī)劃和有關專項規(guī)劃的編制和調(diào)整工作，監(jiān)督檢查場區(qū)土地利用總體規(guī)劃和有關專項規(guī)劃的實施情況。

3、負責場區(qū)土地資源變更調(diào)查、土地登記發(fā)證和土地變更登記的調(diào)查、審核呈批工作；協(xié)助國土資源管理部門做好場區(qū)內(nèi)的地籍測繪工作。

4、承辦場區(qū)內(nèi)建設用地、臨時用地的審查報批工作。

5、監(jiān)督檢查土地管理法律、法規(guī)和政策在本場區(qū)內(nèi)的貫徹實施。開展土地巡查監(jiān)察，及時制止土地違法行為；協(xié)助國土資源管理部門查處土地違法案件。

6、協(xié)助地方國土資源管理部門做好土地分等定級和土地資產(chǎn)評估及管理工作。

7、按照誰主管誰負責的原則，辦理場區(qū)內(nèi)發(fā)生的土地事項，調(diào)解土地糾紛。

8、承辦地方國土資源管理部門委托辦理的其它土地管理業(yè)務。

二、加強農(nóng)場土地規(guī)劃管理，嚴格實施土地用途管制制度

（四）國有農(nóng)場要在地方縣級以上國土資源管理部門的指導下，根據(jù)國家批準確定的方針、任務、計劃、指標和茂名市以及有關縣（市、區(qū)）、鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，結合農(nóng)場的實際，依法編制農(nóng)場土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，對場區(qū)土地實施用途管制。

（五）農(nóng)場內(nèi)單位和個人使用的所有土地，必須符合土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃。

（六）依法合理使用國有農(nóng)場土地。非農(nóng)建設確需使用農(nóng)場土地搞建設的，必須依法辦理審批手續(xù)，并依法給予補償和安置，不得強行劃轉國有農(nóng)場土地。

（七）國有農(nóng)場土地開發(fā)利用和建設用地，由茂名市國土資源局按照省下達的建設用地年度計劃，安排一定的用地指標以解決國有農(nóng)場的用地需求。

（八）農(nóng)場的各項建設應按照經(jīng)依法批準的規(guī)劃實施，依法向當?shù)乜h級以上國土資源管理部門申辦審批手續(xù)和用途變更手續(xù)。

三、完善農(nóng)場建設用地審批制度，規(guī)范審批程序

（九）國有農(nóng)場一切非農(nóng)建設用地，必須依法報經(jīng)縣級人民政府批準，經(jīng)營性用地按出讓方式供地。

（十）農(nóng)場單位使用場區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地建設辦公場所或興辦企業(yè)，或與其他單位、個人以土地使用權入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應當持有關批準文件向縣級人民政府土地行政主管部門提出申請，報同級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照《土地管理法》第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

（十一）農(nóng)場公共設施、公益事業(yè)建設需要使用土地的，經(jīng)農(nóng)墾部門審核，向縣級人民政府土地行政主管部門提出申請，報同級人民政府批準；其中涉及占用農(nóng)用地的，依照《土地管理法》第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

（十二）農(nóng)場單位非農(nóng)建設用地審批程序是：農(nóng)場單位憑建設項目批準文件、農(nóng)場國土和有關規(guī)劃部門核準的規(guī)劃平面圖、填寫《茂名農(nóng)墾企事業(yè)單位申請建房用地呈批表》經(jīng)農(nóng)場領導審核同意，報茂名農(nóng)墾局土地管理部門審核后，由縣級人民政府土地行政主管部門辦理審批用地手續(xù)，報同級人民政府批準。其中涉及占用農(nóng)用地的，依照《土地管理法》第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

（十三）場外單位、個人使用農(nóng)場建設用地，一律按國有土地有償出讓方式取得。辦理程序是：憑建設項目的批準文件和當?shù)乜h級人民政府土地行政主管部門關于建設項目選址用地的文件，以及有關圖件資料，向農(nóng)場提出申請用地報告，經(jīng)農(nóng)場上級主管部門核準后，再到當?shù)赝恋匦姓鞴懿块T辦理土地出讓手續(xù)，報當?shù)乜h級人民政府批準。其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照《土地管理法》第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

（十四）農(nóng)場居民使用農(nóng)場土地建房，必須符合場區(qū)土地利用總體規(guī)劃和場區(qū)居民點建設規(guī)劃，并盡量利用原有宅基地、空閑地、荒地、閑置地，或拆舊建新，嚴格控制占用耕地。嚴禁在膠林、溝谷、河堤、道口、水庫下游、高壓線附近、陡崖下建筑相關設施。

（十五）嚴格農(nóng)場居民住宅用地申請條件。堅決貫徹“一戶一宅”的法律規(guī)定，農(nóng)場居民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過省規(guī)定的標準。大力提倡農(nóng)場居民建設公寓式住宅。

（十六）農(nóng)場居民建設住宅使用本場土地的，由農(nóng)場居民提出用地申請，經(jīng)生產(chǎn)隊同意，經(jīng)本場審核報茂名農(nóng)墾局核準后，報縣級人民政府土地行政主管部門呈同級政府批準；其中涉及占用農(nóng)用地的，依照《土地管理法》第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)場居民將原有的住房出賣、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，不得批準。

（十七）已參加房改，并已分到配套伙房或者房改享受面積不夠需增擴用地面積的職工，必須依法辦理用地手續(xù)并經(jīng)批準后才能動工建設。

（十八）原安置在農(nóng)場的歸、難僑胞使用農(nóng)場土地建住宅的，免繳各種規(guī)費；原安置在農(nóng)場的水庫移民及其子女使用農(nóng)場土地建住宅的，按茂府辦[*]31號文《關于減免水庫移民改危建房用地收費的通知》要求辦理。

（十九）城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍的農(nóng)場土地，必須通過出讓或劃撥方式取得，通過出讓取得的應按規(guī)定繳交出讓金。

（二十）健全農(nóng)場宅基地管理制度。在農(nóng)場宅基地審批過程中，農(nóng)場土地管理機構要做到“三到場”。即：受理宅基地申請后，要到實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃等；宅基地經(jīng)依法批準后，要到實地丈量批放宅基地；居民住宅建成后，要到實地檢查是否按照批準的面積和要求使用土地。

四、加強農(nóng)場土地登記發(fā)證工作

（二十一）國有農(nóng)場的一切土地（包括耕地、園地、林地、草地、荒地、水域、灘涂、建設用地等），屬于國家所有，農(nóng)場取得規(guī)定的使用權。凡歷史上業(yè)經(jīng)地方人民政府及其土地行政主管部門批準建場規(guī)劃和用地的、進行土地調(diào)整已簽訂協(xié)議的、符合《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》的，均應予以維護。任何單位和個人不得以任何借口侵（搶）占國有農(nóng)場土地。

（二十二）國有農(nóng)場土地凡符合權屬來源合法、界址清楚、面積準確三個條件的，國土資源管理部門應及時辦理土地登記發(fā)證手續(xù)；對有爭議的土地，調(diào)處一宗，登記發(fā)證一宗。

（二十三）農(nóng)場居民宅基地要登記發(fā)證到戶，內(nèi)容規(guī)范清楚，切實維護農(nóng)場居民的合法權益。要加強農(nóng)場居民宅基地的變更登記工作，變更一宗，登記一宗，充分發(fā)揮地籍檔案在宅基地監(jiān)督管理上的作用，切實保障“一戶一宅”法律制度的落實。要依法、及時調(diào)處宅基地權屬爭議，維護社會穩(wěn)定。

五、加強土地執(zhí)法監(jiān)察，依法保護國有農(nóng)場土地資源

（二十四）進一步健全和完善農(nóng)場土地動態(tài)巡查制度，切實加強農(nóng)場建設用地的日常監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)和制止各類土地違法行為。要重點加強城鄉(xiāng)結合部農(nóng)場居民宅基地的監(jiān)督管理，嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)場購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)場購買和違法建造的住宅頒發(fā)土地使用證。

（二十五）堅決制止非法侵占國有農(nóng)場土地行為，加強對土地違法行為的監(jiān)督檢查。對侵占國有農(nóng)場土地的不法分子，要堅決依法查處；對非法占用國有農(nóng)場土地的，要堅決返還；對破壞國有農(nóng)場財產(chǎn)、挑起事端的，必須堅決予以打擊；對違反法律規(guī)定程序將國有農(nóng)場所屬土地確定給其他單位和個人的，要按照有關規(guī)定對直接責任人進行嚴肅處理。

（二十六）依法依規(guī)妥善處理農(nóng)場單位或個人建房用地的歷史遺留問題。

1、*年《廣東省農(nóng)墾國有農(nóng)場土地管理暫行辦法》（粵國（法規(guī)）字[*]109號）廢止前，農(nóng)場單位、個人建房用地憑農(nóng)場用地批準文件資料，可到當?shù)貒临Y源管理機關申辦劃撥《國有土地使用證》。今后土地轉讓的，需按規(guī)定補交出讓金。

2、自《廣東省農(nóng)墾國有農(nóng)場土地管理暫行辦法》（粵國土（法規(guī)）字[*]109號）廢止之日起至*年6月30日止，農(nóng)場單位、個人建房用地憑農(nóng)墾用地批準文件資料，可到當?shù)貒临Y源管理機關補辦建房審批手續(xù)，領取《國有土地使用證》。場外單位、個人使用農(nóng)場土地從事非農(nóng)建設的，須到當?shù)貒临Y源管理機關補交土地出讓金和補辦建房審批手續(xù)、領取《國有土地使用證》。

（二十七）加強土地監(jiān)察機構隊伍建設。建立完善農(nóng)場、分場、生產(chǎn)隊、生產(chǎn)崗位的土地執(zhí)法監(jiān)察網(wǎng)絡，落實土地執(zhí)法監(jiān)察責任制。

（二十八）做好農(nóng)場土地法制宣傳教育工作，提高依法管地用地的自覺性。

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中圖分類號：D922.3 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.06.305

一、集體土地征收制度概述

（一）概念與背景

在我國，土地所有權的主體只有國家和集體經(jīng)濟組織。依照現(xiàn)行的法律制度，土地所有權不能自由地在流通市場買賣，農(nóng)村集體土地使用權的流轉也受到了較大的限制。因此，當國有土地難以滿足公共利益的需求時，國家就只能依靠征收和征用兩種強制手段取得其他主體的土地，以滿足其用地需求。征收和征用雖均以公共利益為出發(fā)點，但二者存在明顯的區(qū)別。具體而言，土地征收的法律后果是將原土地的農(nóng)民集體所有權變?yōu)榱藝宜袡啵赐恋厮袡嗟闹黧w發(fā)生了變化，而征用僅僅是臨時性地改變了土地使用權的主體。

所謂集體土地征收，指的是國家為公共利益的需要，由縣級以上地方人民政府及其土地行政主管部門組織實施，依法將屬于集體所有的土地變?yōu)閲?，確定給建設單位使用，并對集體經(jīng)濟組織及有關農(nóng)民給予補償和安置的一種具體行政行為。

集體土地征收包含三層法律關系，其一，國家作為征收主體與被征收主體集體經(jīng)濟組織或農(nóng)民之間的征收與被征收的關系，其二，國家作為征收主體與用地主體建設單位之間供地與用地的關系，其三，建設單位與集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民之間補償與被補償?shù)年P系。目前，這三層法律關系沒有理順。集體土地征收作為一項具體的行政行為，應當表現(xiàn)為政府與集體組織、農(nóng)民兩者之間的直接而簡單的關系。對集體組織、農(nóng)民進行補償不應由用地主體建設單位進行，在實踐層面上，這種做法容易導致被征收主體的合法權益得不到切實的保障。不牽涉到建設單位，單純的政府與集體的征收補償關系才是制度未來發(fā)展的方向。

（二）集體土地征收的基本程序

《土地征收管理法》規(guī)定了集體土地征收的法定程序。依據(jù)該法規(guī)定，集體土地征收包括如下基本程序：征地審批、征地公告、補償?shù)怯?、確定補償安置方案、事實補償安置。

征地公告是指縣級以上政府告知集體土地所有人其所有的土地，經(jīng)有權機關批準已被國家征收。《土地管理法》第四十六條第一款作出了原則性規(guī)定：“國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施?！薄锻恋毓芾矸▽嵤l例》第二十五條則對公告程序的具體內(nèi)容進行了明確說明：第一，公告主體是被征用土地所在地的市縣人民政府；第二，公告內(nèi)容是批準征地機關、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、人員安置辦法以及辦理征地補償?shù)钠谙薜?；第三，公告地點是被征用土地所在地的鄉(xiāng)、村。

補償?shù)怯洺绦蛟凇锻恋毓芾矸ā泛汀锻恋毓芾矸▽嵤l例》中規(guī)定存在差異。根據(jù)《土地管理法》，被征用土地的所有權人、使用權人應當在公告規(guī)定的期限內(nèi)持權屬證書到當?shù)卣恋匦姓鞴懿块T辦理登記。但《土地管理法實施條例》則將登記機關規(guī)定為公告中指定的政府土地行政主管部門。實施條例將辦理補償?shù)怯浀臋C構規(guī)定為公告指定的相關部門，相比《土地管理法》之規(guī)定在實際操作上更具靈活性，因而更有利于征收主體在進行征收公告時從高效便民的角度出發(fā)，選擇更便利被征收主體辦理征地補償?shù)怯浀恼恋匦姓鞴軝C關進行登記。征地補償?shù)怯涍@一程序的內(nèi)容主要分為兩個方面：第一，辦理登記的期限為公告規(guī)定的期限。在相關法律上，由于征用土地涉及面積、人數(shù)等多種因素，登記期限并沒有給出一個具體的時間限制，而是交由公告主體依據(jù)不同的實際情形進行確定；第二，登記機關為公告指定的機關。

確定補償安置方案，包括以下幾個步驟：第一，補償安置方案的確定。法律規(guī)定只對補償安置方案的主體進行了限定，并未涉及安置方案確定程序的具體內(nèi)容。依此規(guī)定，征地補償安置方案是行政機關的內(nèi)部程序，被征收人無權參與方案的確定過程。因此，補償安置方案系屬行政機關作出的單方面決定；第二，公告補償安置方案；第三，聽取意見；第四，上報批準。補償安置方案應報“市、縣人民政府批準”。

（三）集體土地征收補償制度

農(nóng)村集體土地征收補償制度在土地征收體系中處于核心位置。它既是一種權力約束機制，更是一種利益協(xié)調(diào)、權利保障機制。就其對權力約束的功能而言，征收補償費的支出能夠有效限制政府過于草率地采用征地權這一行政權力，集體土地征收補償制度是對公權力的實質性約束。就其作為權利保障機制的一點而言，被征收對象依據(jù)公平原則應當獲得適當?shù)难a償，在公共利益和私人利益相沖突時，補償制度提供了一條救濟途徑。

除憲法之外，集體土地征收補償制度的法律依據(jù)還集中體現(xiàn)在《土地管理法》與《物權法》等法律文件之中?！锻恋毓芾矸ā芳皩嵤l例對集體土地征收補償制度的規(guī)定較之于《物權法》更為詳實具體，是該制度的主要法律依據(jù)。

從征收土地的補償范圍來看，我國法律規(guī)定只對直接損失予以補償，被征收主體的間接損失和其他相關損失一般不予補償；從征地補償標準來看，被征收主體獲得補償?shù)臄?shù)額根據(jù)被征收土地原有用途的不同基本采平均年產(chǎn)值的倍數(shù)方法計算；從補償爭議處理程序來看，補償標準產(chǎn)生爭議時，由縣級以上政府處理，如果協(xié)調(diào)不成，則交由批準征地的政府通過裁決的方式予以解決。

此外，國務院于2006年頒布的《關于加強土地調(diào)控有關問題的通知》、國土資源部分別于2010年、2014年下發(fā)的《關于進一步做好征地管理工作的通知》和《國務院辦公廳關于落實中國中央國務院關于全面深化農(nóng)村改革加快推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化若干意見有關政策措施分工的通知》三個法律文件均對集體土地征收補償制度進行了不同程度、不同方面的完善。

二、集體土地征收制度的主要缺陷

（一）征收目的界定不清

國家行使征收權的正當性之前提在于征收土地是為公共利益之必要。換言之，國家只有為了公共目的，才能夠對公民的基本財產(chǎn)權利給予一定的限制，否則，將可能導致政府行政權力的濫用。我國立法對“公共利益”作出了規(guī)定，但對于其概念并沒有進行明確的限定。公共利益這一概念本身具有模糊性，包涵相當廣泛的外延，對其若不進行明確的界定，有可能造成政府征收權的濫用，征收土地行為的擴大化，進而損害集體組織及廣大農(nóng)民的切身利益。

由于立法對公共利益界定不清，直接導致在實踐中我國公共利益認定的行政主導性與征收泛化。按照《土地管理法》的規(guī)定，公共利益的認定完全由行政機關單方面決定。立法層面授予了行政機關最大化的自由裁量權，而缺乏被征地者等相關利益主體的監(jiān)督約束。在國土資源部對北京、上海等十六個省市征地項目的一次調(diào)查中，數(shù)據(jù)顯示東部城市近十年來的所有征地項目真正用于公共利益的比例不到百分之十，大量的被征收土地用于經(jīng)營性目的。

（二）征地補償?shù)姆鞘袌龌?/p>

2005年國土資源部下發(fā)《關于開展制定征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和征地區(qū)片綜合地價工作的通知》，通知規(guī)定“必須按照征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和征地區(qū)片綜合地價對農(nóng)民補償”，這在本質上是政府主導定價，由政府利用所處的優(yōu)勢地位單方面決定被征收土地價值。多年來，集體土地征收補償費用過低已成為引發(fā)征地矛盾的最突出原因。征地補償?shù)姆鞘袌龌谝欢ǔ潭壬象w現(xiàn)了計劃經(jīng)濟的色彩，長期以來過低的補償標準無法體現(xiàn)市場經(jīng)濟條件下土地的真實價值，因此農(nóng)民的合法權益也無法得到公平受償。

（三）征地程序不完善

前文已對集體土地的征收程序進行過討論，在此不再贅述。我國征地程序的一個非常明顯的特征是程序設置更傾向于保證政府的行政效率，被征收人則處于相對被動的地位。涉及被征收人的利益保護的程序如聽證、申訴等缺乏應有的具體的制度保障。盡管2004年《國土資源聽證規(guī)定》中賦予了相對人對征地補償標準和安置方案要求聽證的權利，但難以解決根本上的問題，整個征地過程群眾參與度低、透明度不高是普遍現(xiàn)象。目前關于保障農(nóng)民知情權、參與權的程序性規(guī)定大多過于原則化，在實踐中缺乏可操作性，因此此類程序性權利難以得到真正落實。

三、完善集體土地征收制度的建議

（一）引入市場機制，建立合理的補償標準和范圍

目前，在我國，集體土地征收補償費用過低無疑是引發(fā)征地矛盾的最突出原因。雖然各地在原有基礎上不斷提高征地補償標準，但這種非由市場機制確定的補償標準不僅存在嚴重的滯后性，而且遠遠不能體現(xiàn)土地的實際價值，從而對農(nóng)民的損失做到公平補償。

合理的集體土地征收補償標準，應當在公平市場價值的基礎之上，充分考慮到集體土地的市場價格，對征收土地的實際價值與原所有人的交易成本給予完全的補償。這在一定程度上也要求擴大征收補償范圍。

（二）具體完善集體土地征收程序

首先，法律應當嚴格、明確地界定“公共利益”的范疇。界定公共利益時，可以采用列舉加概括的立法方式，在進行概括時，還應當運用比例原則，進一步縮小公共利益的范圍。按照法律明確列舉和比例原則概括的雙重限制方法能夠有效的防止因公共利益不明確導致的行政權力濫用，加強對公共利益審查的力度。

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關鍵詞:土地管理制度;存在問題;現(xiàn)狀反思;重構措施

1．當前階段現(xiàn)行土地管理制度的概述

1．1現(xiàn)行土地管理制度的目標

《土地管理法》以及《刑法》作為我國現(xiàn)行土地管理制度依據(jù)的主要標準，明確了我國土地管理制度的目標，即保護耕地以及推進國有土地使用權制度改革。在保護耕地目標具體實施過程中，主要參考《土地管理法》中土地利用總體規(guī)劃以及土地利用年度計劃制度，從而進行一系列的保護措施，例如，加強土地管理制度的專業(yè)化，建立完善的土地管理體系;對于基本農(nóng)田的保護制度，防止在農(nóng)田使用過程中對農(nóng)田造成損害;關于農(nóng)田的占用，應按照相應農(nóng)田占用管理制度，依據(jù)對農(nóng)田進行占用補償;就區(qū)域性范圍內(nèi)，應保證耕地面積與其他地域面積達到一定的平衡，具體到每個農(nóng)村時，應保證每戶一宅的實施標準。國有土地使用權制度改革目標實施階段，主要通過《土地管理法》的國有土地有償出讓制度對土地進行管理。即在管理農(nóng)村集體所有土地的過程中，可根據(jù)管理法進行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的建設工程，同時農(nóng)村居民也可進行居民住宅的建造，并且可以建設農(nóng)村公共設施或者公共事業(yè)。但是對于一些非農(nóng)的建設工程，或者企業(yè)單位以及個人對土地進行建設，需要向有關部分依法申請土地的使用權。

1．2現(xiàn)行土地管理制度存在的問題

首先，隨著時間的不斷推移，我國每年耕地面積的減少數(shù)量在逐年上升。造成這種現(xiàn)象的主要原因是地方政府將土地使用的計劃指標提前完成。導致中央政府迫于土地使用的形勢修訂了《1997－2010全國土地利用總體規(guī)劃綱要》。其次，雖然中央政府在進行國有土地的管理時，對土地的供應量進行嚴格的控制。但是在實際運用中，常常出現(xiàn)以下情形。例如，在占用土地的階段，占用的土地面積遠超于實際所使用的土地面積，并且存在將較好的耕地作為劣質土地征用，甚至出現(xiàn)亂戰(zhàn)濫用的問題。最后，根據(jù)《土地管理法》的相關規(guī)定，對農(nóng)村土地市場進行依法制止。但是從另一角度來說，農(nóng)民也失去了對自家農(nóng)地進行自主開發(fā)的權利。部分農(nóng)民為了達到自己的目標，只能進行違法出租或者使用其他用地。而對于大部分的農(nóng)民來說，只能通過外出務工來解決發(fā)展的問題。這就造成城市的人口在逐年增加，城市的各種資源的使用頻率越來越高，城市的就業(yè)壓力不斷增大并且房價也越來越高。而相對于城市，農(nóng)村則逐漸敗落，農(nóng)民的生活水平也在不斷降低。加大了城市與農(nóng)村之間的經(jīng)濟差距。

2．現(xiàn)行土地管理制度失效的原因

2．1政府土地管理制度的內(nèi)容存在沖突

盡管在建立國家土地管理制度的初始階段，政府的主要目標是確保國家耕地面積的數(shù)量區(qū)域穩(wěn)定，從而保證國家能夠生產(chǎn)出滿足全國人口生存的糧食。在此基礎上，加強城市化建設的步伐，增強地域性經(jīng)濟的不斷發(fā)展，提高我國在國際經(jīng)濟市場中的地位。同時建立嚴格的土地有償出讓管理體系，增加國有土地的經(jīng)濟效益，并且在一定程度上保護土地所有者的權利，防止地方政府剝奪土地所有者使用的土地的權利。然而在具體實際執(zhí)行階段，通常會由于各種外界因素而對制度進行各種調(diào)整。例如，在我國社會經(jīng)濟下滑階段，地方政府要保障經(jīng)濟建設項目的用地需求，從而穩(wěn)定經(jīng)濟的發(fā)展。而對于加快城市化進程的發(fā)展階段，則需要不斷加強農(nóng)耕土地的占用情況。整體來說，隨著我國的不斷發(fā)展，土地管理制度的內(nèi)容與現(xiàn)實的發(fā)展存在一定的沖突。

2．2地方官員過分提升自身利益

地方官員為提升自身的發(fā)展機會，省級以下的地方政府官員通常在進行土地占用的招標階段，會盡最大程度的保護本區(qū)域的耕地保護指標，同時從各種途徑獲得建設用地的指標。而對于省級官員來說，只是相對的作為耕地保護責任人，定期對耕地保護責任目標進行考核。但是只要地方政府能夠達到地域耕地保護目標，省級人員沒有直接的動力去檢測地域耕地保護目標的具置。

3．中國現(xiàn)行土地管理制度的重構

3．1確定國有和集體土地的產(chǎn)權

通過研究表明，只有將耕地的使用權利具體到每個農(nóng)民，才能避免各種外界權利的侵犯。作為國家的主人，公民只有保證擁有并且能夠切實的使用土地所有者的權利，土地管理者以及地方政府執(zhí)行者才不會隨意占用自身的財產(chǎn)。

3．2通過比例原則提高土地管理的轉變效率

在轉變中央政府土地管理職能的過程中，應按照具體的比例原則進行具體轉變改革。例如，必要性原則。即政府所實行的土地管理制度作用到具體的實施目標這一過程是必要的。同時不允許存在其他各種形式的措施方案進行替代。相稱性原則。即政府在保護糧食安全的前提下，對其他公民或者組織使用土地的權利進行制約，同時應保證糧食安全與城市化建設之間的相對平衡。

參考文獻:

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［2］程雪陽．中國的土地管理出了什么問題［J］．甘肅行政學院學報，2013，03:108－122+126．

［3］王萬茂．中國土地管理制度:現(xiàn)狀、問題及改革［J］．南京農(nóng)業(yè)大學學報(社會科學版)，2013，04:76－82．

［4］劉子蘭．中國農(nóng)村養(yǎng)老社會保險制度反思與重構［J］．管理世界，2003，08:46－56+80－154．

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關鍵詞：土地管理；資源優(yōu)化配置；耕地保護

1 引言

進入21世紀以來，我國經(jīng)濟突飛猛進，年經(jīng)濟增長常常保持在8%以上，這在世界范圍內(nèi)都是鮮有的。伴隨著經(jīng)濟高速發(fā)展的是對土地資源的更大需求。一方面，我國城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的腳步從未停歇，并且在穩(wěn)步推進中，各地高樓林立、拔地而起，興建廠房，對建設用地的需求不斷加大；另一方面，我國人口基數(shù)大，雖然國家積極控制人口增長的速度，但無法改變?nèi)丝谠鲩L的趨勢，因而對糧食的需求可謂空前巨大，從而也增大了對耕地的需求，這對我國耕地數(shù)量少，質量差的現(xiàn)狀是嚴峻的挑戰(zhàn)。因此，現(xiàn)階段討論如何優(yōu)化配置土地資源，具有戰(zhàn)略性的重要意義。

2 我國土地管理制度的現(xiàn)狀

我國的土地管理法律最主要、最根本的是《土地管理法》，近年來國家又陸續(xù)頒布并實施了城市房地產(chǎn)、國有土地轉讓等方面的法律，土地管理法律體系不斷完善。我國現(xiàn)行的《中華人民共和國土地管理法》歷經(jīng)了三次修訂。該法對土地的所有權和使用權、土地利用總體規(guī)劃、耕地保護、建設用地、監(jiān)督檢查、法律責任做了詳細的規(guī)定。我國的土地管理制度最基本的依據(jù)就是《土地管理法》。我國土地管理的內(nèi)容主要包括：

①通過制定并嚴格落實相關的政策法規(guī)，作為強化土地管理的保障；

②通過準確、全面的對土地狀況進行調(diào)查，并根據(jù)科學的評判體系進行評估；

③通過土地登記等管理手段，明確土地使用權與所有權的所屬關系，強化各方的權利與義務，維護土地權益，調(diào)動各方積極性；

④構建完善的土地統(tǒng)計制度，便于對土地資源的相關資料進行整理，以促進土地管理工作的開展；

⑤合理規(guī)劃與運用土地，加強國家對土地資源的優(yōu)化配置；

⑥加強土地利用情況的監(jiān)管，對于不合理利用土地的違法事件進行嚴厲查處

目前我國土地資源狀況不容樂觀，為此我國制定并執(zhí)行的是有史以來最嚴格的土地管理制度。

3 我國土地管理制度在資源優(yōu)化配置中存在的問題

3.1 土地管理體制存在的問題

從2004年起，我國確定實行土地垂直管理體制，其目的是要加強中央政府的領導權力，限制各地方政府的權力。然而這種垂直管理體制仍不成熟，會產(chǎn)生一些新的問題。首先，現(xiàn)行土地管理體制給予中央政府過多的管理土地的權力，同時對地方政府管理土地的權力限制過多，在現(xiàn)實中許多問題往往只有地方政府能看到，地方政府有解決問題的積極性，但卻無權管理，放任不管必然會造成負面的影響，這必然會打擊地方政府的積極性，中央政府與地方政府的矛盾日益突出。其次，中央政府的領導權力雖然得到加強，但業(yè)務、人事、后勤保障等事務仍然是由地方政府來管理，這樣無形中增強了地方政府操作的靈活性，地方政府能夠操控垂直管理的力度，其往往不會全力配合實施中央政府定下的目標，使土地管理過程經(jīng)常受到阻礙。

3.2土地征收制度中存在的問題

3.2.1公共利益的界定方式不規(guī)范

公共利益是一定社會條件下或特定范圍內(nèi)不特定多數(shù)主體利益相一致的方面，將“公共利益"列入土地管理法，表明了土地征收的前提和目的所在。“公共利益”的內(nèi)涵如果沒有明確界定，將使土地征收缺失其價值標準，不僅會使土地資源的分配變得無根據(jù)、不合理，同時也會損害到農(nóng)村土地的所有權。

3.2.2征地補償標準低，農(nóng)民無話語權

雖然我國對征地補償?shù)南嚓P事宜有明確規(guī)定，但是不夠具體。關于各種補償標準只是模糊的說由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定，也就是說農(nóng)民到底能拿到多少補償是由各級政府裁定，補償?shù)碾S意性很大，政府在征地過程中處于優(yōu)勢地位，既征地，又制定標準，而農(nóng)民毫無話語權，只有被動接受的權利，而沒有商討與反駁的權利。

3.3 耕地保護制度存在的問題

首先，從耕地的種植用途角度考慮，、對于大多數(shù)農(nóng)民來說，種植業(yè)的比較收益普遍偏低，特別是近幾年城市化進程的加快，農(nóng)民多數(shù)離開農(nóng)村，走向城鎮(zhèn)，而放棄耕種，因此農(nóng)民對耕地保護的積極性也不強烈。其次，從耕地變更為建設用地角度考慮，地方政府往往只考慮短期利益，耕地轉建設用地能夠很輕松的幫助地方政府增加政績，因而地方政府存在減少耕地的利益動機。根據(jù)《土地管理法》，耕地被征用將會獲得征地補償費，農(nóng)村集體也是受益者，因此，農(nóng)村集體也有減少耕地的利益需求。由以上兩方面分析可以看出，現(xiàn)行耕地保護制度存在利益主體關系不協(xié)調(diào)的矛盾，這種不協(xié)調(diào)關系就是使保護耕地工作無法切實落到實處、造成耕地不斷減少的重要原因。

4完善我國現(xiàn)行的土地管理制度的措施

4.1 改革利益分配機制

中央政府應充分意識到土地資源的珍貴與稀缺，以及土地資源在促進經(jīng)濟發(fā)展、維護國家穩(wěn)定中的重要作用，充分協(xié)調(diào)各方經(jīng)濟主體的利益關系，對出讓土地所有權所獲得的收益進行合理分配，利益分配務必科學合理，還需要將財權與事權相統(tǒng)一，讓中央政府所占份額增大，而降低地方政府的份額，從經(jīng)濟上最大限度阻斷地方政府受利益驅使的不良念頭，健全土地垂直管理體制，進一步明確中央政府與地方政府在土地管理問題上的權責利關系，從而減少雙方在工作中的博弈和摩擦，讓土地管理工作高效運行。

4.2 完善土地征收程序，建立科學的土地補償標準

土地征收權是國家特有的權力，由于這種權力過于強大，并且能產(chǎn)生很大的收益，地方政府往往缺乏對權力敬畏，就會濫用土地征收權，以獲取高額利益并提升政績。因此，必須完善土地征收程序，在法律法規(guī)的框架下，對土地征收行為進行全面規(guī)制?？梢灾贫ㄒ徊俊锻恋卣魇辗ā?，對土地征收的細節(jié)內(nèi)容進行規(guī)定，其中最重要、最核心的是要讓土地征收程序公開透明、分配公平{效、制約有效。完善的土地征收程序可以有效避免農(nóng)民權益收到侵害，土地資源可以得到合理利用。

土地征收補償標準必須改革，要用市場化的運作手段，實現(xiàn)與市場的對接。對于土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費等項目的補償價格，都應根據(jù)實時的市場價格來進行計算得出，通過這樣的算法可以大大提高征地補償費標準，讓補償過程更加公平合理。更合理的建議是讓政府推出市場，放棄其作為市場交易主體的身份，讓土地使用者直接和集體土地所有人簽訂協(xié)議，讓土地所有者在自愿的條件下做出決定，而政府只負責審核其征收行為是否合法合規(guī)。只有建立科學合理的土地征收補償標準，才能最大限度的保障被征土地者的權益不受損害，讓土地的價值最大化，土地資源才能得到優(yōu)化配置。

4.3 完善耕地保護機制

應該通過建立適當?shù)募顧C制，來提高地方政府對于耕地保護的積極性。中央政府應通過績效考核的方式，制定合理的獎勵標準。在考察績效的時候，一定要認真嚴格，實事求是，以耕地的質量和面積雙變量為考核標準。對于給予的獎勵，其獎勵數(shù)額不能過低，如果過低則會失去激勵的意義，因此獎勵數(shù)額要合理。對于耕地保護效果較好的區(qū)域，應進行額外的嘉獎。反之，績效較差的地區(qū)，或非法利用耕地的，應收回其當年的耕地保護費，并給予相應懲罰。

參考文獻：

[1]國土資源部.2012國土資源公報[R].2012.

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論文關鍵詞 房地產(chǎn) 投機治理 法律探析 囤積土地行為

近年來，隨著市場經(jīng)濟的不斷向前發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)獲得了空前的發(fā)展，也在當下成為了國民經(jīng)濟的重要支柱，不僅如此，還對其他一系列行業(yè)，包括旅游等產(chǎn)業(yè)的向前發(fā)展形成了積極的推動力。所以，在現(xiàn)時如何保證房地產(chǎn)行業(yè)在健康穩(wěn)定的狀態(tài)下不斷向前發(fā)展，具有非常重要的意義，也成為當下政府必須要考慮的問題之一。隨著市場開放度的不斷增強，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也開始顯現(xiàn)出一些亂象，在急速發(fā)展的過程中，各種房地產(chǎn)投資商，利用國家大力發(fā)展地產(chǎn)行業(yè)的機會，投機倒把，哄抬物價，大量的囤積土地，并借此來操控房地產(chǎn)市場，利用這種手段來攫取了大量的利潤，對于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展造成了非常大的壓力，甚至對國民經(jīng)濟的順利發(fā)展、人民生活水平的穩(wěn)步提高也造成了威脅，這種現(xiàn)象已經(jīng)成為當下全社會所關注的熱點話題。因此，我們現(xiàn)在來探討我國房地產(chǎn)投機治理的法律問題，是有著相當大的現(xiàn)實意義的。

一、房地產(chǎn)投機行為的相關法律約束方式

（一）《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》的相關約束規(guī)定

現(xiàn)行的針對房地產(chǎn)市場上的專門法律就是《城市房地產(chǎn)管理法》以及《土地管理法》。首先我們來分析一下《城市房地產(chǎn)管理法》的相關內(nèi)容，這項管理法則是在上個世紀末期，我國的第八次人大第八次會議上通過的，當時建立這項規(guī)定的首要目的就在于促進我國的房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的向前發(fā)展，這項法則中規(guī)定了許多的關于房地產(chǎn)的條例，譬如說在第九條之中，明確的規(guī)定了在土地使用權的轉讓過程中，這種權利的出讓必須要符合土地利用的總體的規(guī)則，也必須要符合城市規(guī)劃以及建設用地計劃。這一則條例的主要目的在于避免政府為了追求短期的利益盲目的進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)，也在一定程度上抑制了腐敗行為的發(fā)生，打擊了房產(chǎn)商的投機行為；為了避免土地使用權的變更過程中出現(xiàn)的土地性質的改變，國家的政策可以簡單的概括為“認地不認人”，在第十七條中明文規(guī)定，為了防止投機者在權力轉變的過程中的投資及行為，土地權利的出讓必須要繳納足夠的出讓金，之后才能合法轉讓；為了避免政府利用自身的權力盲目的使用土地，在《城市房地產(chǎn)管理法》的第二十三條之中，明確的規(guī)定縣級以上的人民政府對土地權限的使用過程，對相關的使用范圍和轉讓需求都作了細致而又詳盡的規(guī)定，從很大程度上避免了政府職權的泛濫造成的房地產(chǎn)市場的混亂；在《城市房地產(chǎn)管理法》的第二十五條中，特別對包括炒地皮、長期閑置土地以及對土地資源的過度浪費等現(xiàn)象制定了相關政策，有效的防止了這種違規(guī)行為的衍生；在第二十九條之中，法律還對成立房地產(chǎn)公司的相關細則進行了明確的規(guī)定，這種對成立公司的規(guī)范可以有效的避免很多企業(yè)為了違規(guī)投資房產(chǎn)而成立皮包公司的行為，具體來講，在成立房地產(chǎn)公司的過程中，除過要具備相關的企業(yè)資質，還需要有一定的注冊資本以及開發(fā)投資的具體數(shù)額；在房地產(chǎn)市場上，由于土地轉讓以及商品房的預售過程中出現(xiàn)的一系列問題，屢見不鮮，所以該法對這一環(huán)節(jié)中的問題，也做了非常詳細的說明，具體體現(xiàn)在第三十八條以及第四十四條之中。

分析完《城市房地產(chǎn)管理法》之后，我們來簡單分析一下土地管理法對房地產(chǎn)市場中投機現(xiàn)象的一系列說明。從根本上來講，我國的《土地管理法》頒發(fā)的主要目的在于對土地進行嚴格的控制和管理，有效的維護土地的社會主義公有制，從而保證這項資源能夠得到合理的開發(fā)和利用，重點對土地交易過程中所出現(xiàn)的投機行為進行打擊，因此，在對建設用地的利用以及土地用途的變更上，都做出了詳盡的規(guī)定。

（二）其他法律法規(guī)

《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》是規(guī)范我國房地產(chǎn)市場的兩項重要的法律法規(guī)，也在維護我國房地產(chǎn)市場順利運行的過程中起到了非常大的作用，但事實上，還存在其他的一系列法律也對房地產(chǎn)市場做出了相關的規(guī)定，起到了很重要的補充作用，在這方面，其中的反不正當競爭法、消費者權利保護法、合同法等等，都是這些法律中的代表，我們可以對此進行逐一的分析和理解：

第一，反不正當競爭法。這項法律對于打擊投機倒把行為，有效的保護消費者以及經(jīng)營者的合法權益起到了重要的推動作用，在關于房地產(chǎn)方面，這項法律針對地產(chǎn)市場中屢見不鮮的虛假廣告、全力經(jīng)營以及串通投標行為，都做出了非常詳盡的規(guī)定；

第二，消費者權益保護法。在這項法律之中，明確規(guī)定房地產(chǎn)市場中的開發(fā)商與消費者之間的關系，譬如說，相關的經(jīng)營者必須要向消費者提供與商品相關的最真實的信息，不得進行虛假的宣傳吸引和誤導消費者。這項法則對于規(guī)范房地產(chǎn)市場中隨處可見的虛假廣告、虛假標價的行為，進行了明確的規(guī)定，對于保證房地產(chǎn)消費者在購買房產(chǎn)的過程中不因開發(fā)商的虛假宣傳而上當做出了重要的保障。

第三，合同法、民法通則以及物權法等等。所謂的合同法，顧名思義就是對交易合同中的相關具體事宜作出規(guī)定，這項法律也詳細的規(guī)定了在房地產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)合同法律問題的解決措施，對于合同雙方的權益都有了非常準確的說明；在民法通則中，也對由于房地產(chǎn)開發(fā)商的虛假宣傳而導致的合同不公等問題作出了規(guī)定，其中的第八十條，還對土地的使用與承包權利做出了規(guī)定，避免土地使用承包過程中所出現(xiàn)的權屬不明問題。物權法對包括動產(chǎn)以及不動產(chǎn)的權利歸屬問題作出明確規(guī)定，當然，它也會對房地產(chǎn)市場的行為作出了細致的規(guī)定，對于打擊房產(chǎn)市場的投機行為起到了推動作用。

二、房地產(chǎn)投機行為法律規(guī)范中存在的問題

（一）總體法律的缺乏

從目前我國房地產(chǎn)發(fā)展過程的現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)投機行為的主體已經(jīng)悄悄的發(fā)生了變化，在以往，這部分群體主要是房地產(chǎn)開發(fā)商等，但在現(xiàn)時，房地產(chǎn)中介機構甚至是個人也加入到了房地產(chǎn)投機的大潮之中，但是就目前來看，《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》包括其他的一系列法律，所規(guī)定的主體依然只是房地產(chǎn)開發(fā)商，與形勢已經(jīng)不相符合，對于房地產(chǎn)中介機構和個人來說，僅僅只有反不正當競爭法對此做了些許規(guī)定，涵蓋的范圍也非常的狹小。

（二）對房地產(chǎn)價格有效控制的相關法律缺乏

在對房地產(chǎn)市場的價格進行管理，加大房價的透明度方面，相關的法律已經(jīng)遠遠不能滿足市場的需求，對于由于房產(chǎn)價格的不穩(wěn)定所引發(fā)的供求關系的極度扭曲，相關部門如何才能緩解，是擺在政府單位面前的一個大問題。

（三）保有、消費環(huán)節(jié)的法律條文依然空缺

包括《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》兩大主法以及其他的一些法律，所強調(diào)的重點依然是流通環(huán)節(jié)的投機行為，對于房地產(chǎn)市場交易的保有、消費環(huán)節(jié)的規(guī)范，依然存在法律空缺的現(xiàn)象。

（四）對政府的行為約束不夠有力

在當下的房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，政府的相關行為可以在很大程度上引發(fā)地產(chǎn)市場的動蕩，有的政府單位只顧眼前利益，盲目的開放房地產(chǎn)市場，在一定程度上對房地產(chǎn)市場上的投機行為睜一只眼閉一只眼，目的只是為了提高GDP的增長，在當下，相關的法律對于政府行為的規(guī)范做得還不夠好，權限不明、權責不清的現(xiàn)象非常普遍。

三、房地產(chǎn)投機治理的法律改善策略

（一）修訂和完善相關的法律法規(guī)

眾所周知的是，《城市房地產(chǎn)管理法》是一項保障我國房地產(chǎn)行業(yè)順利發(fā)展的基本法律，從上個世紀末期開始實行，至今已經(jīng)有了二十多年的發(fā)展歷史，在這二十多年內(nèi)，我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)有了翻天覆地的變化，其市場化程度也隨著對外開放的進一步加深而有了新的轉變，在這種態(tài)勢之下，《城市房地產(chǎn)管理法》顯然已經(jīng)不能完全符合當下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展動向，所以，我們必須要采用必要的措施來盡快加強對《城市房地產(chǎn)管理法》的修訂與完善，在這其中，需要特別注意的幾個方面主要包括產(chǎn)權的歸屬以及法律的登記制度、開發(fā)建設的相關法律問題、在拆遷過程中需要注意的問題、交易過程中需要遵循的原則、消費保有問題、中介服務法律制度問題、物業(yè)管理制度問題等等，從多個方面對這項基本法律作出與時俱進的調(diào)整和完善。

（二）通過法律手段對相關概念進行準確的界定

要從根本上治理房地產(chǎn)行業(yè)的投機行為，必須對投機的定義做出一個準確的界定，在這之前，對于房地產(chǎn)的基本屬性也要有一個明確的闡述，特別是要突出房地產(chǎn)行業(yè)的住房以及消費的功能，為了從根本上打擊投機行為提供法律上的說明。在新時期，要關注個人以及中介機構的投機行為對房產(chǎn)市場的影響，并建立相關的約束機制；針對房地產(chǎn)市場的保有性質做好法律保障，從而進一步的對購房人的行為作出規(guī)范，從而在生產(chǎn)、交易以及消費保有的全過程中對房地產(chǎn)的投機行為進行完整的保證，從而建立起一個非常好的市場環(huán)境。

（三）完善信息的披露過程，保證交易信息的暢通、真實

在當下，由于房產(chǎn)開發(fā)商的惡意競爭而導致的房地產(chǎn)行業(yè)信息嚴重不對稱的現(xiàn)象非常的普遍，這種信息的不對稱在很大程度上影響了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，從某種程度上來講，來是投機行為泛濫的一個原因，所以，需要從法律手段來對信息的披露過程做出一定的說明以及規(guī)范，從而有效的彌補市場運營機制的不足之處，保證市場價格在價值規(guī)律的協(xié)調(diào)之下，能夠維持在一個消費者能夠接受、開放商也能過夠盈利的范圍之內(nèi)。作為相關的政府部門來說，還應該及時的對相關的信息做出披露，促進信息的正常流通，從而有效的抑制惡意操縱市場的行為，將投機者驅趕出房地產(chǎn)市場。

（四）多種法律互相配合，盡力保障房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行

房地產(chǎn)的投機行為事實上涉及到多種法律，譬如說房地產(chǎn)的產(chǎn)權涉及到物權法、房地產(chǎn)企業(yè)就涉及到企業(yè)法、破產(chǎn)法等等，所以我們在判定相關的投機行為的過程中，必須要與其他的法律結合起來進行探討，盡最大的可能規(guī)避法律上的漏洞，保證市場的有序運行，從而保障包括消費者、經(jīng)營者在內(nèi)的多方利益。