序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇商業(yè)地產(chǎn)營銷論文范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞：創(chuàng)新理念；房地產(chǎn)；營銷模式

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍，在我國大量出現(xiàn)，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)一度出現(xiàn)過熱的勢頭。為了控制商業(yè)地產(chǎn)業(yè)過熱的情況，國家實(shí)施了多次宏觀調(diào)整的政策。2011 年，國家新 “國八條”出臺，之后，國內(nèi)眾多城市又頒布了“限購令”。此外，居民對房地產(chǎn)營銷服務(wù)的質(zhì)量和要求越來越高，使得房地產(chǎn)行業(yè)的形勢越來越嚴(yán)峻。因此，為了重新使房地產(chǎn)煥發(fā)活力，人們將視線轉(zhuǎn)向了對營銷模式的創(chuàng)新。

一、我國房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

1.投資方面。當(dāng)下，我國商業(yè)地產(chǎn)在投資方面存在以下這幾個特點(diǎn)：1）投資增加速度減緩。2）投資結(jié)構(gòu)發(fā)生了改變，中東部的房地產(chǎn)投資速度加快。3）對銀行的依賴程度依然很高。

2.營銷方面。雖然近年來我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度很快，出現(xiàn)了大量的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，但是由于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)起步晚，所以在很多領(lǐng)域還相當(dāng)不成熟。在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)眾多的問題中，營銷方面的問題非常突出，亟待解決。我國房地產(chǎn)企業(yè)中普遍存在營銷理論和營銷實(shí)踐缺乏良好互動的情況，不能相互促進(jìn)，導(dǎo)致了很多不成熟營銷理論的產(chǎn)生，如地段論、廣告致勝論以及價格致勝論等等，而實(shí)際上，這些營銷理論都是經(jīng)不起推敲和琢磨的。

二、商業(yè)地產(chǎn)營銷模式的創(chuàng)新

在當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)不景氣的背景下，進(jìn)行營銷模式的創(chuàng)新顯得尤為重要，只有這樣才能讓房地產(chǎn)企業(yè)在殘酷的市場競爭中爭得一席之地，求得生存和可持續(xù)發(fā)展。

1.差異化營銷模式。差異化營銷是指房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在房屋的質(zhì)量、設(shè)計(jì)、小區(qū)的環(huán)境、服務(wù)和安全等方面下足功夫，使本企業(yè)建筑的房屋由于其他企業(yè)，從而造就更好的營銷業(yè)績。這樣，消費(fèi)者在看房的過程中，對企業(yè)工作人員的服務(wù)、小區(qū)建設(shè)的質(zhì)量、設(shè)計(jì)、環(huán)境等都非常滿意，并留下深刻的印象，企業(yè)就完成了營銷的第一步。然而，這對房地產(chǎn)企業(yè)的要求非常高，具有很大的挑戰(zhàn)性。企業(yè)要增加資金的投入，使生產(chǎn)成本大大提高，而且還要建設(shè)和不斷完善企業(yè)文化。企業(yè)文化是區(qū)別不同企業(yè)的要素之一，是各個企業(yè)的特點(diǎn)，很難被同行模仿。

2.體驗(yàn)式營銷模式。體驗(yàn)式營銷是指讓消費(fèi)者親臨現(xiàn)場，參觀樣板房，并在樣板房中切實(shí)地經(jīng)歷生活的細(xì)節(jié)，如坐沙發(fā)上聊天，在廚房做飯等等。這種讓消費(fèi)者真實(shí)體驗(yàn)新房中生活方式的模式可以不僅讓他們感受到房地產(chǎn)企業(yè)的誠意和用心，更重要的是讓他們盡可能地感受到房屋的巧妙設(shè)計(jì)和采光條件等因素。當(dāng)消費(fèi)者體會到了公司誠摯的服務(wù)、優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境和巧妙的房屋設(shè)計(jì)時，就離銷售成功不遠(yuǎn)了。

3.網(wǎng)絡(luò)式營銷模式。對房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營銷的定義，目前還沒有公認(rèn)的比較規(guī)范的說法。周游、趙炎認(rèn)為，網(wǎng)絡(luò)營銷是借助現(xiàn)代信息技術(shù)來實(shí)現(xiàn)營銷目標(biāo)的一系列市場行為，它可以視為一種新的營銷方式，但它并非要替代傳統(tǒng)營銷方式，而是迎合信息科技的發(fā)展，來創(chuàng)新與重組營銷方式。網(wǎng)絡(luò)營銷模式是依托互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品、服務(wù)等的交換，以最大程度上滿足客戶的需要。與傳統(tǒng)的營銷模式一樣，它以盈利為目標(biāo)。

（1）網(wǎng)絡(luò)營銷的推廣模式。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷推廣模式的運(yùn)行流程包括提供信息、服務(wù)顧客、加強(qiáng)與消費(fèi)者的關(guān)系、增加購買。企業(yè)通過在網(wǎng)絡(luò)上最新的一手房或二手房房源信息、樓市動態(tài)、行業(yè)政策等，為消費(fèi)者查詢相關(guān)的信息提供便利，同時加強(qiáng)與顧客的互動和聯(lián)系，培養(yǎng)潛在的客戶群，最終提高房地產(chǎn)的營銷額。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的手段有很多，目前存在以下營銷推廣手段，包括企業(yè)網(wǎng)站營銷、搜索引擎營銷、電子郵件營銷、網(wǎng)絡(luò)廣告營銷等。

（2）網(wǎng)絡(luò)營銷的拍賣模式。網(wǎng)絡(luò)營銷拍賣模式的運(yùn)行流程包括提供拍賣信息宣傳造勢獲得消費(fèi)者認(rèn)知吸引消費(fèi)者參加競拍。企業(yè)將要拍賣的房源的介紹，包括拍賣時間、拍賣場所等詳細(xì)信息到網(wǎng)絡(luò)上，吸引消費(fèi)者參與拍賣。網(wǎng)絡(luò)拍賣不但方便了房地產(chǎn)信息的流通，為消費(fèi)者提高了便利，宣傳了企業(yè)的品牌，而且取得了提高業(yè)績的真實(shí)效果。然而，由于我國拍賣歷史較短，對拍賣相關(guān)問題的掌握還不是很全面，導(dǎo)致網(wǎng)絡(luò)拍賣效果并不是很好。

（3）網(wǎng)絡(luò)營銷模式的優(yōu)勢。網(wǎng)絡(luò)營銷借助計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)傳播范圍廣、速度快、無時間地域限制、內(nèi)容全面詳盡、多媒體傳送、形象生動、雙向交流、反饋迅速等的巨大優(yōu)勢，將各個主體連接在一起，為客戶和企業(yè)自身創(chuàng)造更多的交換機(jī)會。相對其他營銷模式而言，網(wǎng)絡(luò)營銷模式能夠打破信息傳遞過程中時空的限制，營銷手段千變?nèi)f化，能夠進(jìn)行即時互動，極大地滿足了客戶的個性化需求，同時又大大降低了營銷成本，是一種十分有效的營銷模式，其他方式不可替代。

三、結(jié)語

論文分析了時下國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，提出了三種創(chuàng)新型的營銷模式：差異化營銷模式、體驗(yàn)式營銷模式和網(wǎng)絡(luò)化營銷模式，同時解析了這三種創(chuàng)新型的營銷模式的優(yōu)勢，希望能為房地產(chǎn)營銷模式研究領(lǐng)域提供借鑒和幫助。

參考文獻(xiàn)：

[1]王海忠.中國消費(fèi)者世代及其民族中心主義輪廓研究.管理科學(xué)學(xué)報(bào)， 2009： 88-96.

[2]屈云波，鄭宏，張平淡.《營銷方法》. 北京： 企業(yè)管理出版社， 2009.

篇(2)

我們并不希望這僅僅是一臺“專家秀”。我們的雜志，將會借此搭建一個專業(yè)平臺，在促進(jìn)業(yè)內(nèi)交流，使專家團(tuán)成員可以展現(xiàn)自己最新、最權(quán)威的觀點(diǎn)同時，為我們的讀者帶來營銷領(lǐng)域的新知識、新理論、新方法；而對于中國企業(yè)的營銷實(shí)踐，這個專家團(tuán)也必將會起到指導(dǎo)性的作用，為一線工商企業(yè)提供最實(shí)用的支持。

陸定光：

香港理工大學(xué)中國工商管理碩士課程總監(jiān),博士生導(dǎo)師。主要研究中國企業(yè)及合資企業(yè)的市場營銷行為；中國市場的特征及相關(guān)的營銷行為；銷售渠道管理，跨文化的市場營銷活動等。在國際學(xué)術(shù)期刊及會議論文集上多篇，曾獲美國華人管理學(xué)者管理學(xué)術(shù)會議最佳論文獎，美國決策科學(xué)西部學(xué)會國際企業(yè)管理最佳論文獎。除學(xué)術(shù)研究外，擁有豐富的市場營銷管理經(jīng)驗(yàn)，曾在中國、香港、澳大利亞及新西蘭從事營銷活動，為政府與私營機(jī)構(gòu)提供管理顧問服務(wù)。

營銷觀點(diǎn)：

加入WTO后，跨國公司加速滲透，中國市場已進(jìn)入品牌戰(zhàn)國時代，但國內(nèi)很多企業(yè)在品牌的管理及意識上仍然比較落后，對品牌在購買過程中的作用并不全面了解，加之一些品牌的地方色彩過于濃厚，不利于其打開全國乃至全球市場。

王緝慈：

北京大學(xué)城市與區(qū)域規(guī)劃系教授、國際地理聯(lián)合會經(jīng)濟(jì)空間動態(tài)委員會指導(dǎo)委員、中國地理學(xué)會經(jīng)濟(jì)地理專業(yè)委員會副主任、清華大學(xué)21世紀(jì)研究院兼職教授。在北京大學(xué)主要講授“工業(yè)地理學(xué)”等課程，并從事產(chǎn)業(yè)集群方面的研究。著有《現(xiàn)代工業(yè)地理學(xué)》、《新的產(chǎn)業(yè)空間：高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的發(fā)展與布局》、《創(chuàng)新的空間－企業(yè)集群與區(qū)域發(fā)展》等著作，另有中英文論文100余篇發(fā)表。

營銷觀點(diǎn)：

產(chǎn)業(yè)集群是我國在全球產(chǎn)業(yè)分工中升級的主要載體，對提高企業(yè)、產(chǎn)業(yè)、區(qū)域和國家的競爭力舉足輕重。無論是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)還是需要創(chuàng)意設(shè)計(jì)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，都需要企業(yè)在近距離協(xié)作和互動，以降低成本，加速創(chuàng)新。我國很多產(chǎn)業(yè)集群要從基于低成本的集群發(fā)展成為創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)集群，還需要企業(yè)、政府、科研機(jī)構(gòu)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)共同的長期努力。

何茂春：

現(xiàn)任國家商務(wù)部研究院研究員，中國民主同盟中央委員和中央經(jīng)濟(jì)委員會委員，中國法學(xué)會WTO研究會副會長。長期從事中國“復(fù)關(guān)”、“入世”對策問題研究和國際貿(mào)易及投資法律研究。在國家行政學(xué)院、清華大學(xué)、中國人民大學(xué)、上海金融學(xué)院等學(xué)校擔(dān)任客座或兼職教授。曾多次參加國際經(jīng)貿(mào)談判和國內(nèi)、國際學(xué)術(shù)研討會。參與和主持過聯(lián)合國組織和世界銀行的調(diào)研項(xiàng)目，獨(dú)立主持完成過數(shù)個重大投資項(xiàng)目的規(guī)劃工作和國家級課題。

營銷觀點(diǎn)：

企業(yè)在進(jìn)行國際化經(jīng)營時，應(yīng)先在本土基本完成現(xiàn)代化企業(yè)制度的建立和管理水平的國際化，再積極進(jìn)行海外開拓，并能勇于“客場”挑戰(zhàn)，主動競爭。只有這樣做才能在國際市場上經(jīng)受考驗(yàn)并發(fā)展壯大。

葉智輝：

現(xiàn)任特許經(jīng)營協(xié)會首席顧問、CEPA商機(jī)發(fā)展聯(lián)合會創(chuàng)會理事。2002年創(chuàng)辦商機(jī)無限（中國）顧問有限公司，并擔(dān)任總經(jīng)理。商機(jī)無限現(xiàn)已成為國內(nèi)最具影響力的顧問機(jī)構(gòu)之一，設(shè)計(jì)創(chuàng)造了全中國第一個以CEPA為主題的商場――“CEPA香港商品城”。該商品城在一個月內(nèi)奇跡般地完成了全部招商工作，取得空前的成功。曾多次組織數(shù)百個香港品牌北上考察，為國內(nèi)引進(jìn)香港及國外優(yōu)秀零售及餐飲品牌做出了貢獻(xiàn)。

篇(3)

[關(guān)鍵詞]社區(qū)商業(yè)不動產(chǎn)　西部零售業(yè)

傳統(tǒng)型便利店的選址多處于以住宅小區(qū)、學(xué)?；蚪煌〒Q乘地等人口密集、客流量大的地方，店鋪的營業(yè)面積約在50－150m2，營業(yè)時長有日間型與24小時全天候型，其經(jīng)營輻射圈半徑約500米，所涉及的經(jīng)營種類多為餐飲及日常生活零用品，以即時消費(fèi)、小容量、應(yīng)急性為主，因此顧客的購買傾向多為目的性購買。在某種程度上彌補(bǔ)了消費(fèi)者對必需品的消費(fèi)空白。而在營業(yè)模式上，其僅有不到150m2的營業(yè)面積卻沿用了超市所具備的銷售方式與經(jīng)營管理技術(shù)。因?yàn)楸憷甑漠a(chǎn)生是在超級市場這類零售業(yè)態(tài)發(fā)展至成熟階段應(yīng)運(yùn)而生的產(chǎn)物。甚至有相關(guān)人士預(yù)言在由超市所引領(lǐng)的“第一波消費(fèi)觀念革命”后便利店將帶來“第二波的消費(fèi)觀念革命”。

在如今，多采用連鎖經(jīng)營模式的便利店在零售業(yè)業(yè)態(tài)中早已成為了具有規(guī)模效應(yīng)和競爭力的主要業(yè)態(tài)。早在1993年時中國第一家便利店于上海誕生，時至今日已有近20年的時光。根據(jù)商務(wù)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，連鎖商業(yè)形態(tài)發(fā)展中的新星即是便利店。在2004年，我國前30名的連鎖企業(yè)之中，便利店?duì)I業(yè)額增長高達(dá)49.7％，遠(yuǎn)超于其他業(yè)態(tài)下的連鎖企業(yè)?？墒峭甑?2月11日，國家做出決定，國內(nèi)的零售產(chǎn)業(yè)全面對外企開放。在發(fā)現(xiàn)大陸市場的巨大潛力之后，外資零售業(yè)巨頭紛紛開始在中國進(jìn)行全方位、多層次的戰(zhàn)略布局和迅速擴(kuò)張。從04年之后的兩年時間里，有近80％的世界前50的跨國零售巨頭在中國建立了自己的門店。時針指向2007年底，在研究主要針對的成都市，跨國企業(yè)已開設(shè)了4家家樂福門店和2家沃爾瑪門店。與此同時，不甘落后的國內(nèi)零售業(yè)巨頭聯(lián)華、好又多等也紛紛進(jìn)行擴(kuò)張。國內(nèi)外大型零售企業(yè)的進(jìn)入從某種層面上給身處成都本土的中小零售企業(yè)尤其是小型便利店的生存發(fā)展帶來了巨大的壓力。

所以連鎖便利店在西部的發(fā)展勢頭并沒有像國內(nèi)零售業(yè)巨頭所在地區(qū)那么迅猛，前有跨國大型企業(yè)超市占先，后有國內(nèi)零售巨頭堵截，本地中型超市還占據(jù)幾處比較有利的地段，而理應(yīng)最貼近市民的“前沿陣地”便利店，在當(dāng)時卻沒有一家品牌連鎖店能與各大、中型超市呼應(yīng)，仍是形形的雜貨店、夫妻店唱著主角。但是，著國家西部大開發(fā)的政策地不斷推進(jìn)，連鎖“傳統(tǒng)型”便利店在西部開始起步。

雖然成都地區(qū)的便利店起步較晚，但是其發(fā)展速度較快。成都紅旗連鎖有限公司、四川省互惠商業(yè)(集團(tuán))公司、WOW024小時便利店是成都便利店的主要代表。但是，成都地區(qū)便利店作為一種新興的零售業(yè)態(tài)，基本上還處于導(dǎo)入期，一些本土商業(yè)企業(yè)在成都便利店市場上進(jìn)行著艱難的探索。整體而言，成都便利店還處于發(fā)展的初級階段。

成都便利店現(xiàn)的狀具體分析

從宏觀層面上分析看來，首先地區(qū)購買力水平與便利店發(fā)展程度密切相關(guān)，地區(qū)人均收入狀況與地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展決定了該地區(qū)購買力水平。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的資料顯示成都市城市居民人均GDP自2006年以來不斷增長，在2011的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中成都市的人居GDP為48794元約7745美元，根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)中有關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)者人均GDP對便利店發(fā)展的影響，可知當(dāng)某一地區(qū)人均年收入達(dá)到1000美元時，消費(fèi)者購物傾向開始追求個性化和便利化，人均GDP達(dá)到5000美元時，便利店的發(fā)展進(jìn)入了高速的成長期，顧客的需求與便利店的形式開始結(jié)合。綜上數(shù)據(jù)，連鎖性便利店在成都市的的發(fā)展有著良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

其次，隨著地產(chǎn)熱，大量的新建小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來，屬于社區(qū)型不動產(chǎn)的便利店理應(yīng)具有十分廣闊的前景。但事實(shí)上在傳統(tǒng)居民社區(qū)不動產(chǎn)的配套設(shè)施中，鮮有大型超市的身影，零售業(yè)態(tài)主要為面積狹小的老式雜貨鋪，營業(yè)面積在50平方米至100平方米的便利店數(shù)量卻不多。而這些傳統(tǒng)的微型雜貨店業(yè)態(tài)落后，設(shè)施陳舊，行業(yè)特點(diǎn)混亂；銷售的產(chǎn)品品種少，檔次低，質(zhì)量差，衛(wèi)生條件差，增值服務(wù)幾乎沒有，其早已無法應(yīng)對消費(fèi)者日益高漲的消費(fèi)需求。另一方面，城市空間迅速延伸，舊城改造和新區(qū)開發(fā)進(jìn)入高峰期，新興社區(qū)不斷涌現(xiàn)，但與之配套的社區(qū)商業(yè)卻發(fā)展非常緩慢。雖然新建小區(qū)的人口不斷遷入，但商業(yè)稀疏、商業(yè)配套匱乏，社區(qū)商業(yè)盲區(qū)凸顯，到處存在“地產(chǎn)造出來了，商卻沒了’’現(xiàn)象。由于當(dāng)前社區(qū)商業(yè)無法滿足居民日常生活消費(fèi)需求，居民不得不乘車到中心商業(yè)區(qū)購物。由此種現(xiàn)象可見雖然地產(chǎn)的快速發(fā)展帶來了社區(qū)型不動產(chǎn)便利店的商機(jī)，但是真正能做到便民利己，真正去把握商機(jī)的企業(yè)還不充分，需要改進(jìn)與提升之處還有很多。

最后，成都的某些便利商店仍采取自營的經(jīng)營方式，并未加盟連鎖?？墒歉鶕?jù)實(shí)踐證明通過特許連鎖經(jīng)營方式，能大大降低經(jīng)營成本，分散經(jīng)營風(fēng)險。國外連鎖店企業(yè)多采用特許連鎖實(shí)現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展。但成都便利店有許多是自愿連鎖模式，總部與加盟商利益難以一致。因此，雖然各便利店零售商已認(rèn)識到特許連鎖的重要意義，但加盟店尚未獲得良好的發(fā)展。

總結(jié)如下：便利商店現(xiàn)在的經(jīng)營宗旨還是集中在為顧客提供便捷周到的服務(wù)，營銷核心是Get what you forget(買到你在超市忘記買的東西)?，F(xiàn)在成都的便利商店發(fā)展勢頭不錯，但與成熟階段仍有不少距離，所以在自身定位方面，應(yīng)借助房地產(chǎn)業(yè)的“便車”將社區(qū)便利店做為成都地區(qū)便利店的主體模式。社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，其是百姓日常綜合消費(fèi)的重要途徑，在未來商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中也會成為重要的元素。而擴(kuò)張方式上，應(yīng)采用連鎖經(jīng)營模式，便利店在全世界的成功發(fā)展一條重要的經(jīng)驗(yàn)就是發(fā)展加盟連鎖店。連鎖之后會有助于奪取更多的市場份額。這樣也能使便利店企業(yè)以最小的進(jìn)行最快的擴(kuò)張，有效降低投資風(fēng)險；便利店總部集中精力進(jìn)行便利店統(tǒng)一規(guī)劃和管理。

參考文獻(xiàn)：

篇(4)

關(guān)鍵詞：BIM 商業(yè)項(xiàng)目 運(yùn)營管理

現(xiàn)今，基于BIM（建筑信息化模型）的現(xiàn)代商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理應(yīng)運(yùn)而生，BIM（建筑信息化模型）的超高精度數(shù)據(jù)分析和三維空間定位將成為解決運(yùn)營問題的有力武器。BIM（建筑信息化模型）所帶來的不僅僅是運(yùn)營各個階段的管理工作，更使整個運(yùn)營具有可控性，BIM（建筑信息化模型）模型將是業(yè)主今后解決運(yùn)營中所有問題的核心技術(shù)，起到至關(guān)重要的作用。

BIM的概念

美國國家BIM標(biāo)準(zhǔn)定義下的BIM為一個設(shè)施（建設(shè)工程項(xiàng)目）物理和功能特性的數(shù)字化表達(dá)；一個共享的知識資源，一個分享有關(guān)這個設(shè)施的信息，并為該設(shè)施從概念到拆除的全壽命周期中的所有決策提供可靠依據(jù)的過程。從這個定義來看，BIM的理念同現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理的理念不謀而合，都在于整合，它們既在橫向整合各種與建筑設(shè)施相關(guān)的專業(yè)和供應(yīng)商，又在縱向進(jìn)行全生命周期跨度的整合，可見在商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營中應(yīng)用BIM理念和技術(shù)將能夠?yàn)闃I(yè)主帶來更高的建筑績效，同時將BIM模型應(yīng)用于商業(yè)運(yùn)營管理也是BIM的最終目標(biāo)和國內(nèi)外研究BIM的團(tuán)隊(duì)推動BIM發(fā)展的最后進(jìn)程，未來，BIM模型以其所擁有的豐富信息還將在運(yùn)營階段為使用者帶來不可估量的巨大效益。

BIM在國內(nèi)商業(yè)運(yùn)營管理中的發(fā)展現(xiàn)狀

我國工程建設(shè)行業(yè)從2003年開始引進(jìn)BIM技術(shù)后，相繼“十五”、“十一五”科技攻關(guān)計(jì)劃都開始注重BIM在我國的發(fā)展，大型的設(shè)計(jì)院、地產(chǎn)開發(fā)商、政府及行業(yè)協(xié)會等都積極響應(yīng)并協(xié)同在不同項(xiàng)目的不同程度上使用BIM技術(shù)，如上海中心大廈、銀川火車站、中央音樂學(xué)院音樂廳等典型項(xiàng)目。雖然BIM近幾年在我國有了顯著發(fā)展，但從項(xiàng)目中BIM應(yīng)用的階段來看，還普遍處在設(shè)計(jì)和施工階段，應(yīng)用到商業(yè)運(yùn)營階段的案例甚少。BIM在商業(yè)運(yùn)營階段的應(yīng)用還未被廣泛挖掘，這和運(yùn)營相關(guān)的BIM軟件開發(fā)有很大的關(guān)系，BIM的發(fā)展離不開軟件的支持，現(xiàn)今，我國主要的BIM軟件還在以引用國外研發(fā)的軟件為基礎(chǔ)，自主研發(fā)的BIM軟件主要是魯班、天正等研發(fā)的在設(shè)計(jì)和造價方面的軟件，在運(yùn)營方面的軟件研發(fā)還處在原點(diǎn)。

目前，我國引用了一些國外的運(yùn)營軟件進(jìn)行初級的商業(yè)運(yùn)營管理工作，實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)運(yùn)營階段的BIM軟件與其它階段的軟件交互性極差，造成BIM技術(shù)在運(yùn)營階段未得到充分應(yīng)用，同時使得運(yùn)營階段在商業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的全壽命周期內(nèi)處于孤立狀態(tài)。為深化BIM技術(shù)在我國商業(yè)運(yùn)營中的應(yīng)用，2012年5月24日，同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院主辦了2012工程建設(shè)及運(yùn)營管理行業(yè)BIM的應(yīng)用論壇，致力于同歐美各國建立以BIM為核心的物聯(lián)網(wǎng)云計(jì)算等先進(jìn)科技的商業(yè)運(yùn)營管理技術(shù)的研究，為以BIM為核心的商業(yè)運(yùn)營管理在國內(nèi)的快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

傳統(tǒng)運(yùn)營管理的弊端

現(xiàn)今，在開發(fā)商狂熱追求商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)所帶來的高利潤下，運(yùn)營階段作為商業(yè)項(xiàng)目投資回收和盈利的主要階段，節(jié)約成本，降低風(fēng)險，提升效率，達(dá)到穩(wěn)定有效的運(yùn)營管理成為業(yè)主們首要追求的目標(biāo)。顯然，傳統(tǒng)的運(yùn)營模式已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)今信息引領(lǐng)時代的浪潮，滿足不了各大商戶和消費(fèi)群體不斷更新?lián)Q代的營銷模式和快節(jié)奏生活方式，更不能提供對進(jìn)行大型設(shè)施項(xiàng)目中大量流動人群的安全保證，可見日后傳統(tǒng)的運(yùn)營管理技術(shù)實(shí)現(xiàn)不了業(yè)主們的愿望，還將給業(yè)主們帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。簡單來說，傳統(tǒng)運(yùn)營管理的弊端主要體現(xiàn)在成本大、缺乏主動性和應(yīng)變性及總控性差等三個方面。

（一）勞動力成本和能源消耗的成本大

傳統(tǒng)的運(yùn)營管理是在對人的管理的基礎(chǔ)上，建立運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)是商業(yè)項(xiàng)目的核心競爭力，它要求業(yè)務(wù)人員具有全方位的素質(zhì)和能力，從而做到信息最快捷的傳送和問題最有效的解決，但在這個快速擴(kuò)張的市場中，人才的培養(yǎng)和流失就存在著很大的問題，特別是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中的核心人物的選擇和提拔上，想要盡快地回收資金在短時間內(nèi)完成人員的培養(yǎng)和任用幾乎是不可能，并且隨著物價指數(shù)的上漲，勞動力成本的不斷增加，已經(jīng)給業(yè)主帶來了相當(dāng)大的資金壓力，由此得出傳統(tǒng)的運(yùn)營管理造成了勞動力成本大幅度的增加。

傳統(tǒng)運(yùn)營管理中的能源耗費(fèi)量大也造成了運(yùn)營成本的增加。應(yīng)用傳統(tǒng)的運(yùn)營管理技術(shù)很難得到比較準(zhǔn)確的建筑能耗統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和確切的設(shè)備耗能量，致使運(yùn)營團(tuán)隊(duì)在制定節(jié)能減排目標(biāo)和相關(guān)工作計(jì)劃時，缺乏有效的建筑能耗數(shù)據(jù)依據(jù)，從而使運(yùn)營成本不斷增加。

（二）運(yùn)營管理缺乏主動性和應(yīng)變性

傳統(tǒng)的運(yùn)營管理總處在被動狀態(tài)上，對于將要發(fā)生的隱患缺少預(yù)見性，突發(fā)事件缺少快速的應(yīng)變性。一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及供暖系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、排水系統(tǒng)，消防系統(tǒng)、運(yùn)輸通訊系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等大量的系統(tǒng)需要管理和維護(hù)，這里包含了大量的管道和管線，如果沒有及時地進(jìn)行維修與保養(yǎng)將造成相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)損失，如：水管破裂找不到最近的閥門，電梯沒有定期更換部件造成墜落，發(fā)生火災(zāi)疏散不及時造成人員傷亡等。這樣業(yè)主總處在被動面，問題出現(xiàn)了才慌亂解決的傳統(tǒng)運(yùn)營管理模式，造成的不僅僅是經(jīng)濟(jì)上的損失，更是消費(fèi)者對業(yè)主在品質(zhì)上的不信任、信譽(yù)上的不保障，這些損失往往是很難挽回的。

（三）總部對項(xiàng)目運(yùn)營管理的控制性差

隨著商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目在國內(nèi)的蓬勃發(fā)展，來自全國各地的各個項(xiàng)目信息繁雜，不斷地增加了總部的管理壓力。傳統(tǒng)的運(yùn)營管理依托計(jì)算機(jī)技術(shù)，管理人員定期的整理項(xiàng)目信息，并以報(bào)表、圖形、文本等形式把運(yùn)營信息傳達(dá)給總部，再等待總部各方面的決策。信息以這種方式傳遞，促使總部不能及時地了解項(xiàng)目最新的運(yùn)營信息，不能給予總部最快捷的決策支持，不能發(fā)揮總部管控的最大效力，更使得總部不能對各個項(xiàng)目運(yùn)營進(jìn)行實(shí)時控制。

無疑這種傳統(tǒng)的運(yùn)營管理耗費(fèi)了大量的人力、財(cái)力和物力，增加了運(yùn)營的成本，卻沒有提升產(chǎn)業(yè)品牌和形象，沒有增加項(xiàng)目利潤，更沒有發(fā)揮運(yùn)營管理的最大效力。

基于BIM的運(yùn)營技術(shù)價值和應(yīng)用

BIM有效地整合了規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，施工管理階段的關(guān)聯(lián)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，完全無誤地將其導(dǎo)入了運(yùn)營數(shù)據(jù)庫，再結(jié)合相關(guān)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，使商業(yè)運(yùn)營管理更具有應(yīng)變性和可控性。BIM在商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理中的主要應(yīng)用如圖1所示：設(shè)備的運(yùn)行和管控、建筑的能耗監(jiān)測和管控、安保和應(yīng)急疏散管理及數(shù)據(jù)分析和資料整合等。

（一）設(shè)備的運(yùn)行和管控

BIM的三維可視化模型，可以幫助業(yè)主輕松地查詢、搜索、定位到其所需的設(shè)備，并且直觀地了解到設(shè)備的全部信息，這里的信息不僅僅是傳統(tǒng)運(yùn)營管理下二維平面中的長寬高，非幾何信息也可以清晰表達(dá)，如：設(shè)備的型號、生產(chǎn)日期、使用年限、采購人員等。BIM模型不僅提供了完整的設(shè)備信息，可視化下的設(shè)備定位，將能夠把設(shè)備定位在一個點(diǎn)上，使精準(zhǔn)的設(shè)備安拆與維修變得簡單。通過BIM和相關(guān)運(yùn)營技術(shù)的結(jié)合，可以便捷快速地進(jìn)行設(shè)備運(yùn)行檢查、維護(hù)和控制，同時系統(tǒng)使設(shè)備擬人化，具有感知功能，室內(nèi)外溫差，室內(nèi)有毒氣體的含量等達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)時，設(shè)備會自動對管控中心發(fā)出警報(bào)。BIM技術(shù)下的運(yùn)營管理使設(shè)備更智能化、更具生命力，這不僅加強(qiáng)了業(yè)主對設(shè)備的管理效率，還大大降低了應(yīng)查詢、定位、檢查設(shè)備的信息等所造成的勞動力成本。

（二）建筑的能耗監(jiān)測和管控

中國的建筑使用能耗占全社會總能耗約28%，其中商業(yè)項(xiàng)目的能耗更是驚人?；贐IM的運(yùn)營能耗管理可以大大減少能耗，緩解上述問題。BIM可以全面了解建筑能耗水平，積累建筑物內(nèi)所有設(shè)備用能的相關(guān)數(shù)據(jù)，并進(jìn)行能耗分析和建筑運(yùn)行的節(jié)能優(yōu)化，從而促使建筑在平穩(wěn)運(yùn)行時達(dá)到能耗最小。BIM還通過與物聯(lián)網(wǎng)云計(jì)算等相關(guān)技術(shù)的結(jié)合，將傳感器與控制器連接起來，對建筑物能耗進(jìn)行診斷和分析，當(dāng)形成數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)告后可自動管控室內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等所有用能系統(tǒng)，它所提供的實(shí)時能耗查詢、能耗排名、能耗結(jié)構(gòu)分析和遠(yuǎn)程控制服務(wù)，使業(yè)主對建筑物達(dá)到最智能化的節(jié)能管理，擺脫傳統(tǒng)運(yùn)營管理下由建筑能耗大引起的成本增加。

（三）安保和應(yīng)急疏散管理

在商業(yè)項(xiàng)目中，提供商業(yè)人群的安全保障是商業(yè)運(yùn)營管理的基本前提。BIM技術(shù)所采用的主動化應(yīng)急管理措施為應(yīng)急疏散提供了最快且最安全的解決保證，在發(fā)現(xiàn)異情時，業(yè)主可以通過控制平臺直觀地確定異情發(fā)生地點(diǎn)，控制設(shè)備運(yùn)行（如：及時切斷電氣開關(guān)，打開最近的消防龍頭等）防止異情擴(kuò)散，并且找出最安全、最便捷的疏散通道，BIM還可確定安保人員位置，快速地指導(dǎo)各個安保人員對人群進(jìn)行保護(hù)?；贐IM技術(shù)的運(yùn)營管理不光對應(yīng)急事件進(jìn)行快速指導(dǎo)，還可進(jìn)行應(yīng)急預(yù)案的模擬，如日常的火災(zāi)模擬、人員疏散模擬等，以此減少真正異情發(fā)生時，因組織不當(dāng)和管理失責(zé)所造成的巨大損失。

發(fā)生火災(zāi)時爭取一秒都很重要，業(yè)主可以通過BIM信息平臺及時地掌握火災(zāi)蔓延的范圍，并快速地指導(dǎo)各個安保人員對其附近人群進(jìn)行安全疏散，做到最迅速的指導(dǎo)救援和最大程度的降低損失。可見BIM技術(shù)下的運(yùn)營管理比傳統(tǒng)運(yùn)營管理對將要發(fā)生的隱患更有預(yù)見性，對突發(fā)事件更具快速的應(yīng)變性。

（四）數(shù)據(jù)分析和資料整合

商業(yè)運(yùn)營的發(fā)展離不開對數(shù)據(jù)的整合和分析，基于BIM和物聯(lián)網(wǎng)云計(jì)算技術(shù)進(jìn)行的運(yùn)營數(shù)據(jù)資料分析，整合及共享將取代傳統(tǒng)運(yùn)營以互聯(lián)網(wǎng)為依托的數(shù)據(jù)整集和傳遞過程，成為日后業(yè)主對商業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目總控的支撐和保障。商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營中不斷積累的大量數(shù)據(jù)是日后運(yùn)營管理的基礎(chǔ)資料，BIM技術(shù)可以將資料進(jìn)行分門別類的整合，細(xì)化各個階段和步驟，對信息進(jìn)行最完整的保存和最便捷的共享，它還以最快捷的信息共享方式將各大商業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目資料傳遞給總部，使總部實(shí)時了解項(xiàng)目運(yùn)營狀態(tài)，它的分類整合、精確分析及信息集成共享將能夠給予總部最快捷的決策支持，成為日后業(yè)主運(yùn)營管理中最有效的決策依據(jù)。

綜上所述，以BIM技術(shù)為核心的商業(yè)運(yùn)營管理將能夠解決傳統(tǒng)運(yùn)營管理中難以克服的問題，有利于業(yè)主在商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中樹立良好的產(chǎn)業(yè)形象，并帶來更多的盈利。

結(jié)論

在我國進(jìn)入商品信息化、產(chǎn)業(yè)信息化、建筑信息化的大背景下，業(yè)主追求了信息傳遞的高效性和準(zhǔn)確性就是追求了投資的高回報(bào)和低風(fēng)險。在運(yùn)營管理中應(yīng)用建筑信息化模型將把被動化的運(yùn)營管理變成主動，高速的信息整理和精確的數(shù)據(jù)分析使問題在還未發(fā)生時已被解決，嚴(yán)密的預(yù)警措施，大大降低了因不確定因素所帶來的經(jīng)濟(jì)損失。問題越是復(fù)雜，解決方案越是重要，信息的快捷傳遞和集中整理分析也變得必不可少。高效的信息平臺，穩(wěn)定的操作和管理，使已發(fā)生的問題在最小損失下被解決，精確的定位、直觀的能源數(shù)據(jù)分析，使運(yùn)營管理變得簡單?？傊?，利用建筑信息化模型進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理是建筑管理信息化的又一大歷史變革，更是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)快捷平穩(wěn)發(fā)展的時代所需。

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