序論：寫(xiě)作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)交流材料范文，愿它們成為您寫(xiě)作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

一、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的作用和意義

1.規(guī)劃設(shè)計(jì)是開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品，而不是建筑師的作品

規(guī)劃設(shè)計(jì)是開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品，責(zé)任也應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，開(kāi)發(fā)商是毫無(wú)疑義的核心，建筑師只是開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下的一個(gè)重要角色。很多人認(rèn)為，好的規(guī)劃設(shè)計(jì)能夠增加產(chǎn)品附加值和地產(chǎn)利潤(rùn)空間。但筆者認(rèn)為產(chǎn)品的設(shè)計(jì)本身并不會(huì)帶來(lái)附加價(jià)值。中國(guó)地產(chǎn)業(yè)最大的危險(xiǎn)除過(guò)度營(yíng)銷(xiāo)外，就是過(guò)度設(shè)計(jì)。因?yàn)闋I(yíng)銷(xiāo)或設(shè)計(jì)都不是客戶價(jià)值的載體，客戶只對(duì)他所能獲取的價(jià)值買(mǎi)單，而不會(huì)長(zhǎng)期為建筑師的理想買(mǎi)單。

正如中海地產(chǎn)總建筑師羅亮曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，“中國(guó)有太多建筑師想把自己的設(shè)計(jì)做成作品，而不是適應(yīng)于住戶居住的需求，風(fēng)險(xiǎn)非常大。這樣說(shuō)，并不是反對(duì)建筑師的創(chuàng)作，而是說(shuō)這種傾向需要引起關(guān)注。建筑師只需要在地產(chǎn)公司待上三個(gè)月，就會(huì)明顯改變他原來(lái)的想法?？蛻舨皇墙ㄖ?，他可以去感知或認(rèn)同，但沒(méi)有義務(wù)去讀懂建筑師的語(yǔ)言”。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，住宅設(shè)計(jì)不需要大師，只需要建筑師，建筑師不做作品，只做產(chǎn)品。作品與產(chǎn)品如同時(shí)裝與成衣的關(guān)系，設(shè)計(jì)師要轉(zhuǎn)變的觀念是，做的不是時(shí)裝，是成衣，地產(chǎn)公司的建筑師要做的是優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品而不是有爭(zhēng)議的作品。這會(huì)給一些沒(méi)有市場(chǎng)意識(shí)的建筑師一個(gè)打擊，特別是剛從學(xué)院出來(lái)有著許多理想的設(shè)計(jì)師。歷史上有文化價(jià)值的東西很少是為市場(chǎng)考慮的商品。因此，開(kāi)發(fā)商需要?jiǎng)?chuàng)造的是一種不失文化水準(zhǔn)的商品。

2.規(guī)劃設(shè)計(jì)必須以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向、以人為本，構(gòu)建項(xiàng)目的核心價(jià)值體系

“設(shè)計(jì)”包含三個(gè)要素：第一是識(shí)別出樓盤(pán)提供給購(gòu)房者的關(guān)鍵利益點(diǎn)；第二是相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)為這些利益定位；第三為實(shí)現(xiàn)這些關(guān)鍵利益設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)有針對(duì)性的產(chǎn)品和營(yíng)銷(xiāo)方式，在功能和形式統(tǒng)一的基礎(chǔ)上創(chuàng)造亮點(diǎn)和賣(mài)點(diǎn)，使土地、土地所處環(huán)境以及準(zhǔn)備建造的建筑物有更大的價(jià)值，提高房屋的性價(jià)比。所有的樓盤(pán)關(guān)鍵利益構(gòu)成了項(xiàng)目的核心價(jià)值體系，這也正是規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的核心任務(wù)。

二、國(guó)內(nèi)房企規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的特點(diǎn)與啟示

本文選擇了三家在規(guī)劃設(shè)計(jì)管理上頗具特色的房地產(chǎn)公司，以他們?yōu)榉侗狙芯窟m合中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理體制，可以給我們很多的啟示。

1.中海地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

中海在設(shè)計(jì)的架構(gòu)探索方面走得最早，管理體系也最為成熟。中海的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理體系有四個(gè)主要特點(diǎn)：一是規(guī)劃設(shè)計(jì)要體現(xiàn)強(qiáng)烈的市場(chǎng)意識(shí)，通過(guò)產(chǎn)品的概念策劃，將市場(chǎng)、產(chǎn)品、銷(xiāo)售結(jié)合起來(lái)，形成“三位一體”的大策劃體系；二是建立項(xiàng)目、集團(tuán)公司兩級(jí)評(píng)審決策制度，使中海能夠集中各級(jí)、各方面、各專(zhuān)業(yè)的意見(jiàn)，吸收全國(guó)各地的經(jīng)驗(yàn)，避免了產(chǎn)品出現(xiàn)重大失誤的風(fēng)險(xiǎn)；三是中海形成了較強(qiáng)的社會(huì)資源整合能力，建立了優(yōu)秀設(shè)計(jì)師考察入網(wǎng)制度和設(shè)計(jì)各階段中期交流評(píng)審制度，積累了豐富的進(jìn)度質(zhì)量控制經(jīng)驗(yàn)，同一個(gè)設(shè)計(jì)師為中海或其他開(kāi)發(fā)商做設(shè)計(jì)，往往是中海的結(jié)果更快更好；四是強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目建筑師管理模式，提倡“既分專(zhuān)業(yè)，又分項(xiàng)目，項(xiàng)目推動(dòng)，專(zhuān)業(yè)匯合”的矩陣式管理，設(shè)計(jì)管理的執(zhí)行能力更強(qiáng)大。

在設(shè)計(jì)中提出概念策劃成為中海的特色，并且至今許多企業(yè)未能窺透其中奧秘。就像中海的總建筑師羅亮所說(shuō)：如何將設(shè)計(jì)、策劃、營(yíng)銷(xiāo)融為一體，只有中海能夠做到。對(duì)于概念策劃，中海甚至總結(jié)出了一整套的教程，只是它在學(xué)院里的課程表上無(wú)法見(jiàn)到。中海的產(chǎn)品策劃獨(dú)具特色，設(shè)計(jì)與市場(chǎng)、營(yíng)銷(xiāo)一起構(gòu)成了“三位一體”的策劃系統(tǒng)。因此在管理上，中海將營(yíng)銷(xiāo)策劃中心與規(guī)劃設(shè)計(jì)中心結(jié)合起來(lái)，而中海的總建筑師則要兼顧到營(yíng)銷(xiāo)策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)管理。

許多房地產(chǎn)公司往往是先做定位、再做設(shè)計(jì)、再做營(yíng)銷(xiāo)，這種操作很難實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與推廣理念的形神合一。中海地產(chǎn)除具備獨(dú)特的管理體系外，還擁有自己的設(shè)計(jì)單位-華藝設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司。此外每個(gè)地區(qū)都有一個(gè)設(shè)計(jì)部，集團(tuán)有規(guī)劃設(shè)計(jì)管理中心，僅建筑師加起來(lái)就有100多人，其中許多還是博士或教授出身。

中海的設(shè)計(jì)工作除了對(duì)建筑、景觀、園林、室內(nèi)等設(shè)計(jì)單位進(jìn)行整合管理外，還包括產(chǎn)品的策劃和自主開(kāi)發(fā)。如中海一直在做標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，即住宅的標(biāo)準(zhǔn)化模塊設(shè)計(jì)，通過(guò)模塊配置與組合，一方面保證基準(zhǔn)質(zhì)量，另一方面又試圖最大限度滿足住宅追求個(gè)性的需要，從而實(shí)現(xiàn)中海“做各檔次的精品”的產(chǎn)品理念。

2.萬(wàn)科地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，萬(wàn)科很早就開(kāi)始了規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的探索。1994年11月，萬(wàn)科設(shè)立了一個(gè)與設(shè)計(jì)單位密切溝通的平臺(tái)-萬(wàn)創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司，開(kāi)始從規(guī)劃設(shè)計(jì)方面提煉更高的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。1998年，萬(wàn)科組建了設(shè)計(jì)工程部，下屬的建筑研究中心也成立了。這時(shí)萬(wàn)科的注意力開(kāi)始集中于消費(fèi)者的細(xì)節(jié)需求以及住宅產(chǎn)品本身。隨著萬(wàn)科的進(jìn)一步專(zhuān)業(yè)化發(fā)展，2001年設(shè)計(jì)工程部被分成了規(guī)劃設(shè)計(jì)部和工程管理部。規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)一步獨(dú)立出來(lái)，成為集團(tuán)的專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部的獨(dú)立對(duì)于萬(wàn)科最大的變化，是促使這個(gè)部門(mén)出現(xiàn)了許多對(duì)于建筑師而言陌生的專(zhuān)業(yè)：相繼成立了六個(gè)中心，這六個(gè)中心都非常地產(chǎn)化，不是設(shè)計(jì)院能夠替代的。第一個(gè)叫項(xiàng)目管理中心，即項(xiàng)目全過(guò)程的跟蹤；第二個(gè)是新產(chǎn)品研發(fā)中心，解決地產(chǎn)與客戶、專(zhuān)業(yè)建筑師的關(guān)系，其重點(diǎn)不在設(shè)計(jì)，而是針對(duì)客戶需求重構(gòu)一個(gè)以客戶為中心的產(chǎn)品體系；第三個(gè)是技術(shù)研究中心，即新材料、新技術(shù)、節(jié)能等在住宅中的應(yīng)用；第四個(gè)是標(biāo)準(zhǔn)化中心，目的在于為住宅建立一個(gè)可以不斷提升的標(biāo)準(zhǔn)和底限；第五個(gè)是產(chǎn)業(yè)化中心；第六個(gè)是理論及推廣中心，如通過(guò)研究萬(wàn)科所開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)探索發(fā)展中所面臨的問(wèn)題。

2001年，萬(wàn)科開(kāi)始啟動(dòng)“合金計(jì)劃”，提出“要做沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題的房子”的目標(biāo)。2002年3月起，《項(xiàng)目設(shè)計(jì)流程》、《項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)》等一系列設(shè)計(jì)規(guī)范文件陸續(xù)出臺(tái)，為建造優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品打下了基礎(chǔ)。目前，涵蓋住宅的合理功能、性能、可持續(xù)發(fā)展等方面的《萬(wàn)科住宅標(biāo)準(zhǔn)》已出臺(tái)，與《室外工程、環(huán)境工程標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)體系》、《規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套系統(tǒng)、物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)體系》一起，構(gòu)成萬(wàn)科設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化體系。在制定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化操作范本的同時(shí)，萬(wàn)科還針對(duì)全國(guó)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所存在的地域差別性，提倡“與環(huán)境共生”理念，根據(jù)樓盤(pán)所處的城市、環(huán)境、市場(chǎng)細(xì)分，在戶型設(shè)計(jì)、建材使用、采暖技術(shù)、社區(qū)配套等細(xì)節(jié)上加以變化。

3.綠城房產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

綠城在規(guī)劃設(shè)計(jì)管理方面雖然略遜于中海和萬(wàn)科，但也有其鮮明的特點(diǎn)。綠城成立了規(guī)劃設(shè)計(jì)部，主要發(fā)揮技術(shù)整合功能，整合集團(tuán)內(nèi)外部資源，提高產(chǎn)品品質(zhì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部在工作中扮演評(píng)審、判定的角色，項(xiàng)目公司則進(jìn)行深入和拓展，承擔(dān)設(shè)計(jì)管理的主要角色。

綠城定期在項(xiàng)目公司之間開(kāi)展學(xué)術(shù)經(jīng)驗(yàn)交流活動(dòng)，總結(jié)交流設(shè)計(jì)管理等方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。綠城成立了規(guī)劃、建筑、景觀、戶型、精裝修五個(gè)專(zhuān)家小組，頒布實(shí)施了《綠城集團(tuán)設(shè)計(jì)管理工作規(guī)程》，確保產(chǎn)品品質(zhì)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上的領(lǐng)先和出色。近兩年，綠城逐漸加強(qiáng)了在創(chuàng)新方面的研究工作，在一些有條件的項(xiàng)目公司進(jìn)行相關(guān)專(zhuān)題的研究工作，例如以桃花源公司規(guī)劃設(shè)計(jì)部為主體，進(jìn)行別墅相關(guān)課題的專(zhuān)項(xiàng)研究；以中山公司精裝修管理部為主體，進(jìn)行精裝修相關(guān)專(zhuān)題的研究工作等。

綠城規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的一個(gè)顯著特點(diǎn)是建立了項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理負(fù)責(zé)人聯(lián)席會(huì)議制度。綠城目前已明確了25個(gè)項(xiàng)目公司和2個(gè)工程項(xiàng)目部，共計(jì)27個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理負(fù)責(zé)人，大多數(shù)都是有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的工程系統(tǒng)骨干。通過(guò)設(shè)計(jì)管理負(fù)責(zé)人聯(lián)席會(huì)議制度，加強(qiáng)項(xiàng)目公司相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員的橫向溝通和交流，使設(shè)計(jì)管理經(jīng)驗(yàn)得到共享。通過(guò)這一制度，明確集團(tuán)公司和項(xiàng)目公司的接口關(guān)系，加強(qiáng)垂直對(duì)接管理。今后這支隊(duì)伍要逐漸向?qū)I(yè)對(duì)口方向完善和發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的流程

1.并聯(lián)化設(shè)計(jì)

規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程不是一個(gè)單向的設(shè)計(jì)工作的推進(jìn)，而是一個(gè)“齊頭并進(jìn)”的設(shè)計(jì)，是一個(gè)立體化的、完整的設(shè)計(jì)概念。在這個(gè)階段中，開(kāi)發(fā)商要適時(shí)的、盡可能提前的將各種設(shè)計(jì)內(nèi)容整合，以期達(dá)到一個(gè)理想的狀態(tài)。比如，項(xiàng)目在總評(píng)階段就已經(jīng)在考慮景觀了。設(shè)計(jì)師會(huì)注意到景觀室外效果和建筑室內(nèi)效果的銜接――一個(gè)明亮的大堂，它50米內(nèi)的對(duì)景應(yīng)該是什么？它不應(yīng)該是一堵墻，也不應(yīng)該是沒(méi)有任何景觀價(jià)值的一些單調(diào)的東西，否則，這個(gè)通透明亮的大堂在那里就完全不符合情理。我們?cè)谝酝脑O(shè)計(jì)中，規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)會(huì)脫節(jié)，一脫節(jié)就出現(xiàn)許多情況。所以在做總評(píng)的時(shí)候就要考慮到最后做完的效果，既要考慮規(guī)劃，又要考慮建筑和景觀。

2.設(shè)計(jì)流程的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化

根據(jù)并聯(lián)化設(shè)計(jì)的原則，設(shè)計(jì)流程發(fā)生了比較大的變化。以前往往是業(yè)主拿到一塊地，就去請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)，做完設(shè)計(jì)以后，再去請(qǐng)銷(xiāo)售策劃專(zhuān)家做推廣，最后等主體下來(lái)，才開(kāi)始做景觀。總的來(lái)說(shuō)是一個(gè)從業(yè)主――設(shè)計(jì)――策劃――景觀的單線串聯(lián)方式。而現(xiàn)在，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、甚至在方案階段，就應(yīng)該開(kāi)始規(guī)劃、建筑、策劃、景觀、室內(nèi)等各項(xiàng)設(shè)計(jì)，做到“齊頭并進(jìn)”。設(shè)計(jì)流程的變化對(duì)開(kāi)發(fā)商的統(tǒng)籌、整合、集成能力提出了非常高的要求。

一個(gè)成熟的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，應(yīng)該在項(xiàng)目的前期、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段具備整合各種資源、獲得比較理想的規(guī)劃設(shè)計(jì)成果的能力。為了達(dá)到一個(gè)理想的規(guī)劃設(shè)計(jì)成果，我們需要一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的程序，在這個(gè)程序里邊需要一些標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容，這些內(nèi)容要有專(zhuān)家把關(guān)。也就是說(shuō)，經(jīng)過(guò)專(zhuān)家把關(guān)和確認(rèn)，表明這個(gè)項(xiàng)目可行性是沒(méi)有問(wèn)題的，項(xiàng)目的規(guī)劃在全國(guó)或當(dāng)?shù)厥且涣魉降?，建筑是先進(jìn)的，材料也是合適的，工程實(shí)施是可行的……假設(shè)一個(gè)項(xiàng)目有幾十個(gè)這樣的專(zhuān)家來(lái)確認(rèn)簽字，那么，這個(gè)項(xiàng)目最后一定會(huì)具有非常好的環(huán)境景觀、非常好的居住條件和非常高的附加值。