序論：寫(xiě)作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇二手房交易合同范文，愿它們成為您寫(xiě)作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

買(mǎi)受人：

北京市建設(shè)委員會(huì)

北京市工商行政管理局

年月修訂

說(shuō) 明

1、本合同文本為示范文本，由北京市建設(shè)委員會(huì)和北京市工商行政管理局共同制定，適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上的存量房買(mǎi)賣(mài)，

北京二手房買(mǎi)賣(mài)合同。存量房，即二手 房，是指通過(guò)辦理轉(zhuǎn)移登記取得房屋所有權(quán)證的房屋。

2、簽訂本合同前，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示房屋所有權(quán)證及其他有關(guān)證書(shū)和證明文件。

3、簽訂本合同前，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀合同條款，特別是其中具有選擇性、補(bǔ)充性、填充性、修改性的內(nèi)容。本合同文本【 】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫(xiě)及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。【 】中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定;對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或雙方當(dāng)事人不作約定時(shí)，應(yīng)當(dāng)在空格部位打×，以示刪除。

4、雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照自愿、公平及誠(chéng)實(shí)信用的原則訂立合同，任何一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。為體現(xiàn)雙方自愿的原則，本合同文本相關(guān)條 款后留有空白行，供當(dāng)事人自行約定或補(bǔ)充約定。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字視為雙方當(dāng)事人同意內(nèi)容。

5、本合同文本為買(mǎi)賣(mài)雙方自行成交所采用的示范文本，通過(guò)設(shè)立“專(zhuān)用賬戶(hù)”的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，所簽訂的《存量 房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》應(yīng)當(dāng)作為本合同的附件。

6、存量房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)所涉及的主要稅費(fèi)包括但不限于：契稅、印花稅、土地出讓金(已購(gòu)公有住房有此項(xiàng))、綜合地價(jià)款(經(jīng)濟(jì)適用住房有此 項(xiàng))、營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅等。

7、雙方當(dāng)事人選擇申請(qǐng)仲裁解決爭(zhēng)議的，可以向北京仲裁委員會(huì)、中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)或注明全稱(chēng)的其他仲裁委員會(huì)申請(qǐng)。

8、雙方當(dāng)事人可以根據(jù)實(shí)際情況決定本合同原件的份數(shù)，并在簽訂合同時(shí)認(rèn)真核對(duì)，以確保各份合同內(nèi)容一致。

北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同

出賣(mài)人：___________________________________________________________

【法定代表人】【負(fù)責(zé)人】：__________________ 國(guó)籍：_______________

【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】：_______________________

出生日期：_________年______月______日，性別：______________________

【法定人】【委托人】：_________________ 國(guó)籍：_____________

【身份證】【護(hù)照】：_________________________________________

通訊地址：_________________________________________________________

郵政編碼：______________________ 聯(lián)系電話：_______________________

共有權(quán)人：_________________________________________________________

【法定代表人】【負(fù)責(zé)人】：__________________ 國(guó)籍：_______________

【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】：_______________________

出生日期：_________年______月______日，性別：______________________

【法定人】【委托人】：__________________ 國(guó)籍：____________

【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】：_______________________

通訊地址：_________________________________________________________

郵政編碼：______________________ 聯(lián)系電話：_______________________

買(mǎi)受人：___________________________________________________________

【法定代表人】【負(fù)責(zé)人】：__________________ 國(guó)籍：_______________

【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】：_______________________

出生日期：_________年______月______日，性別：______________________

【法定人】【委托人】：_________________ 國(guó)籍：_____________

【身份證】【護(hù)照】：_________________________________________

通訊地址：_________________________________________________________

郵政編碼：______________________ 聯(lián)系電話：_______________________

買(mǎi)受人：___________________________________________________________

【法定代表人】【負(fù)責(zé)人】：__________________ 國(guó)籍：_______________

【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】：_______________________

出生日期：_________年______月______日，性別：______________________

【法定人】【委托人】：_________________ 國(guó)籍：_____________

【身份證】【護(hù)照】：_________________________________________

通訊地址：_________________________________________________________

郵政編碼：______________________ 聯(lián)系電話：_______________________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，出賣(mài)人和 買(mǎi)受人在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就存量房屋買(mǎi)賣(mài)事宜達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 房屋基本情況

(一)出賣(mài)人所售房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)該房屋)為【樓房】【平房】，坐落為：____________【區(qū)(縣)】 __________________________【小區(qū)(街道)】________【幢】【座】【號(hào)(樓)】_________單元 _________號(hào)(室)。該房屋所在樓棟建筑總層數(shù)為：_______層，其中地上________層，地下_________層。該房屋所在樓層為 _________層，建筑面積共___________平方米。

(二)該房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)用途為【住宅】【公寓】【別墅】【辦公】【商業(yè)】【工業(yè)】：__________________。

該房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等具體情況見(jiàn)附件一。

第二條 房屋權(quán)屬情況

(一)該房屋所有權(quán)證證號(hào)為：________________________，共有權(quán)證證號(hào) 為：_______________________，填發(fā)單位為：________________________。

房屋共有權(quán)人對(duì)出售該房屋的意見(jiàn)見(jiàn)附件二。

(二)土地使用狀況

該房屋占用的國(guó)有土地使用權(quán)以【出讓】【劃撥】方式獲得。土地使用權(quán)證號(hào)為：________________________，填發(fā)單位 為：_________________________。

(三)該房屋性質(zhì)為下列選項(xiàng)中第_______種情形。

1、商品房;

2、已購(gòu)公有住房(若為中央在京單位已購(gòu)公有住房，《中央在京單位已購(gòu)公房上市出售登記表》表 號(hào)：________________________ );

3、向社會(huì)公開(kāi)銷(xiāo)售的經(jīng)濟(jì)適用住房;

4、按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的房屋(危改回遷房、安居房、康居房、綠化隔離地區(qū)農(nóng)民回遷房等房屋);

5、其他房屋。

(四)該房屋的抵押情況為：___________。

1、該房屋未設(shè)定抵押;

2、該房屋已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為：_____________________________，抵押登記日期為：_________年 ______月______日，他項(xiàng)權(quán)利證證號(hào)為：___________________。

該房屋已經(jīng)設(shè)定抵押的，出賣(mài)人應(yīng)于_________年______月______日前辦理抵押注銷(xiāo)手續(xù)。

(五)該房屋的租賃情況為：___________。

1、出賣(mài)人未將該房屋出租。

2、出賣(mài)人已將該房屋出租，【買(mǎi)受人為該房屋承租人】【承租人已放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)】。

關(guān)于房屋權(quán)屬情況的說(shuō)明及房屋抵押和租賃情況的具體約定見(jiàn)附件三。

第三條 出賣(mài)人與買(mǎi)受人自行成交達(dá)成交易。(未通過(guò)任何房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)撮合成交、未支付中介服務(wù)費(fèi)用)

第四條 成交價(jià)格、付款方式及資金劃轉(zhuǎn)方式

(一)經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商一致，該房屋成交價(jià)格為：人民幣_(tái)__________元(小 寫(xiě))，________________________________元整(大寫(xiě))，

該房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等的有關(guān)價(jià)格另有約定的，具體約定見(jiàn)附件一。

(二)買(mǎi)受人采取下列第____________種方式付款，具體付款方式及期限的約定見(jiàn)附件四。

1、自行交割，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的《存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》見(jiàn)附件五。

2、通過(guò)存量房交易結(jié)算資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)劃轉(zhuǎn)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的《存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》見(jiàn)附件五。

(1)買(mǎi)受人【是】【否】向出賣(mài)人支付定金，定金金額為人民幣 (小寫(xiě))，

(大寫(xiě)，不高于成交價(jià)格的20%)，定金支付方式為 【直接支付給出賣(mài)人】【存入專(zhuān)用賬戶(hù)劃轉(zhuǎn)】。

(2)買(mǎi)受人應(yīng)將房?jī)r(jià)款人民幣_(tái)__________元(小寫(xiě))，____________________元整(大寫(xiě))存入雙方共同委托的 ___________________________(備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu))在 ___________________________銀行設(shè)立的存量房交易結(jié)算資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“專(zhuān)用賬戶(hù)”,定金約定直接支付給出賣(mài)人的 除外)，賬號(hào)為_(kāi)__________________________。買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)證書(shū)后，出賣(mài)人持房屋權(quán)屬登記部門(mén)出具的《轉(zhuǎn)移登記辦結(jié) 單》到備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)按照《存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》的約定辦理資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。

(三)關(guān)于貸款的約定

買(mǎi)受人向【_______________________銀行】【公積金管理中心】申辦抵押貸款，擬貸款金額為民幣_(tái)__________元 (小寫(xiě))，____________________元整(大寫(xiě))。買(mǎi)受人因自身原因未獲得銀行或公積金管理中心批準(zhǔn)的，雙方同意按照第_______種 方式解決：

(1)買(mǎi)受人自行籌齊剩余房?jī)r(jià)款，以現(xiàn)金形式支付給出賣(mài)人;

(2)買(mǎi)受人繼續(xù)申請(qǐng)其他銀行貸款，至貸款批準(zhǔn)，其間產(chǎn)生的費(fèi)用由買(mǎi)受人自行負(fù)擔(dān);

(3)本合同終止，買(mǎi)受人支付的定金和房?jī)r(jià)款應(yīng)如數(shù)返還，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，在申辦貸款過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用由買(mǎi)受人承擔(dān)。

第五條 房屋產(chǎn)權(quán)及具體狀況的承諾

出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)保證該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，因出賣(mài)人原因造成該房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣(mài)人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)保證已如實(shí)陳述該房屋權(quán)屬狀況、附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修情況和相關(guān)關(guān)系，附件一所列的該房屋附屬設(shè)施設(shè)備及其裝飾裝修隨同該房屋一并 轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人對(duì)出賣(mài)人出售的該房屋具體狀況充分了解，自愿買(mǎi)受該房屋。

出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)保證自本合同簽訂之日起至該房屋驗(yàn)收交接完成，對(duì)已納入附件一的各項(xiàng)房屋附屬設(shè)施設(shè)備及其裝飾裝修保持良好的狀況。

在房屋交付日以前發(fā)生的【物業(yè)管理費(fèi)】【供暖】【水】【電】【燃?xì)狻俊居芯€電視】【電 信】：___________________________費(fèi)用由出賣(mài)人承擔(dān)，交付日以后(含當(dāng)日)發(fā)生的費(fèi)用由買(mǎi)受人承擔(dān)。出賣(mài)人同意將其繳納的該 房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金(公共維修基金)的賬面余額轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人。

第六條 房屋的交付

出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在 (約定時(shí)間或約定條件)前將該房屋交付給買(mǎi)受人。該房屋交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行下列第____、____、____、____、____、____項(xiàng)手續(xù)：

1、出賣(mài)人與買(mǎi)受人共同對(duì)該房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等具體

情況進(jìn)行驗(yàn)收，記錄水、電、氣表的讀數(shù)，并交接附件一中所列物品;

2、買(mǎi)賣(mài)雙方在房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單上簽字;

3、移交該房屋房門(mén)鑰匙;

4、_____________________________________________________ ;

5、______________________________________________________ ;

6、_____________________________________________________ 。

第七條 違約責(zé)任

(一)逾期交房責(zé)任

除不可抗力外，出賣(mài)人未按照第六條約定的期限和條件將該房屋交付買(mǎi)受人的，按照下列第______種方式處理。

1、按照逾期時(shí)間，分別處理((1)和(2)不作累加)。

(1)逾期在______日之內(nèi)，自第六條約定的交付期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之 ______的違約金，并于該房屋實(shí)際交付之日起______日內(nèi)向買(mǎi)受人支付違約金，合同繼續(xù)履行;

(2)逾期超過(guò)______日(該日期應(yīng)當(dāng)與第(1)項(xiàng)中的日期相同)后，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起 _____日內(nèi)退還全部已付款，并按照買(mǎi)受人全部已付款的_____%向買(mǎi)受人支付違約金。

2、_____________________________________________________ 。

(二)逾期付款責(zé)任

買(mǎi)受人未按照附件四約定的時(shí)間付款的，按照下列第______種方式處理。

1、按照逾期時(shí)間，分別處理。((1)和(2)不作累加)

(1)逾期在______日之內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日計(jì)算向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之 ______的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起______日內(nèi)向出賣(mài)人支付違約金，合同繼續(xù)履行;

(2)逾期超過(guò)____日(該日期應(yīng)當(dāng)與第(1)項(xiàng)中的日期相同)后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之 日起____日內(nèi)按照累計(jì)的逾期應(yīng)付款的______%向出賣(mài)人支付違約金，并由出賣(mài)人退還買(mǎi)受人全部已付款。

2、_____________________________________________________ 。

第八條 出賣(mài)人將該房屋出賣(mài)給第三人，導(dǎo)致買(mǎi)受人不能取得房屋所有權(quán)證的，買(mǎi)

受人有權(quán)退房，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起____日內(nèi)退還買(mǎi)受人全部已付款，按照__________利率付給利息，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付 房?jī)r(jià)款的一倍支付違約金。

第九條 稅、費(fèi)相關(guān)規(guī)定

本合同履行過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)按照國(guó)家及北京市的相關(guān)規(guī)定繳納各項(xiàng)稅、費(fèi)，買(mǎi)賣(mài)雙方承擔(dān)稅費(fèi)的具體約定見(jiàn)附件六。因一方不按法律、法規(guī)規(guī)定繳納 相關(guān)稅費(fèi)導(dǎo)致交易不能繼續(xù)進(jìn)行的，其應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц断喈?dāng)于房?jī)r(jià)款_________%的違約金。

本合同履行過(guò)程中因政策原因須繳納新的稅費(fèi)的，由政策規(guī)定的繳納方繳納;政策中未明確繳納方的，由【出賣(mài)人】【買(mǎi)受人】繳納。

第十條 權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記

(一)當(dāng)事人雙方同意，自本合同簽訂之日起________日內(nèi)，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門(mén)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

(二)買(mǎi)受人未能在____________(約定時(shí)間或約定條件)內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書(shū)的，雙方同意按照下列方式處理。

1、如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起__ __日內(nèi)退還買(mǎi)受人全部已付款，并按照____________利率付給利息。買(mǎi)受人不退房的，自買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書(shū)的期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際 取得房屋所有權(quán)證書(shū)之日止，出賣(mài)人按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付全部已付款萬(wàn)分之_______的違約金，并于買(mǎi)受人實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書(shū)之日起_______ 日內(nèi)向買(mǎi)受人支付。

2、_____________________________________________________ 。

(三)出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起_______日內(nèi)，向房屋所在地的戶(hù)籍管理機(jī)關(guān)辦理完成原有戶(hù)口遷出手續(xù)。如因出賣(mài)人自身原因未如 期將與本房屋相關(guān)的戶(hù)口遷出的，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人支付______________元的違約金;逾期超過(guò)_______日未遷出的，自期限屆滿(mǎn)之次日起，出賣(mài) 人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付全部已付款萬(wàn)分之_____的違約金。

______________________________________ 。

第十一條 不可抗力

因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知另 一方當(dāng)事人，并自不可抗力事件結(jié)束之日起_______日內(nèi)向另一方當(dāng)事人提供證明。

上述房屋風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自該房屋【所有權(quán)轉(zhuǎn)移】【轉(zhuǎn)移占有】之日起轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人。

第十二條 爭(zhēng)議解決方式

本合同項(xiàng)下發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決;協(xié)商不成的，按照下列第______種方式解決。

(一)依法向房屋所在地人民法院起訴;

(二)提交________________________仲裁委員會(huì)仲裁。

第十三條 本合同自雙方簽字(蓋章)之日起生效。雙方可以根據(jù)具體情況對(duì)本合同中未約定、約定不明或不適用的內(nèi)容簽訂書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行變更或補(bǔ)充。對(duì)本合同的解除， 應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。本合同附件及補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

第十四條 本合同及附件共__頁(yè)，一式___份，具有同等法律效力，其中出賣(mài)人__份;買(mǎi)受人__份;____份;雙方辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)向房屋權(quán)屬登記部門(mén)提交主 合同一份，附件二、附件三有實(shí)際約定內(nèi)容的，需一并提交。

出賣(mài)人(簽章)： 買(mǎi)受人(簽章)：

【法定代表人】： 【法定代表人】：

【委托人】(簽章)： 【委托人】(簽章)：

簽訂時(shí)間：_____年____月____日 簽訂時(shí)間：_ ___年_____月____日

簽訂地點(diǎn)： 簽訂地點(diǎn)：

附件一 房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等具體情況

(一)房屋附屬設(shè)施設(shè)備：

1、供水：【自來(lái)水】【礦泉水】【熱水】【中水】：___________

2、供電：【220V】【380V】【可負(fù)荷_________KW】：____________

3、供燃?xì)猓骸咎烊細(xì)狻俊久簹狻浚篲________________________________

4、外供暖氣：【汽暖】【水暖】【供暖周期】：_________________

5、自備采暖：【電暖】【燃?xì)獠膳俊救济翰膳浚篲________________

6、空調(diào)：【中央空調(diào)】【自裝柜機(jī)_______臺(tái)】【自裝掛機(jī)_______臺(tái)】：_________________

7、電視饋線：【無(wú)線】【有線(數(shù)字、模擬)】：_________________

8、電話：【外線號(hào)碼_________________】【內(nèi)線號(hào)碼 _________________】：_________________

9、互聯(lián)網(wǎng)接入方式：【撥號(hào)】【寬帶】【ADSL】：_________________

10、其他：

(二)房屋家具、電器、用品情況

1、雙人床：

2、單人床：

3、床頭柜：

4、梳妝臺(tái)：

5、衣柜：

6、書(shū)柜：

7、寫(xiě)字臺(tái)：

8、沙發(fā)：

9、茶幾：

10、椅子：

11、餐桌：

12、電視柜：

13、電視：

14、冰箱：

15、洗衣機(jī)：

16、熱水器：

17、空調(diào)：

18、燃?xì)庠睿?/p>

19、排油煙機(jī)：

20、飲水機(jī)：

21、電話機(jī)：

22、吸塵器：

23、其他：

(三)房屋配套物品

1、【房屋鑰匙】【單元門(mén)鑰匙(或磁卡)】【信箱鑰匙】【水門(mén)鑰匙】【電門(mén)鑰匙】【暖門(mén)鑰匙】【燃?xì)忾T(mén)鑰匙】;

2、【《住宅使用說(shuō)明書(shū)》及《住宅質(zhì)量保證書(shū)》 】、【《家裝裝修施工合同》及裝修材料的發(fā)票】;

3、【水IC卡】【電IC卡】【氣IC卡】;

4、【有線電視交費(fèi)憑證】【電話交費(fèi)憑證】【ADSL(上網(wǎng))交費(fèi)憑證】;

(四)裝修裝飾情況

(五)關(guān)于該房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等的有關(guān)價(jià)格的具體約定

(六)該房屋所在樓棟【已完成節(jié)能改造】【未進(jìn)行節(jié)能改造】

附件二 房屋共有權(quán)人對(duì)出售該房屋的意見(jiàn)

附件三 房屋權(quán)屬情況的說(shuō)明及房屋抵押和租賃情況的約定

附件四 付款方式及期限的具體約定

附件五 《存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》或《存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》

附件六 買(mǎi)賣(mài)雙方承擔(dān)稅費(fèi)的具體約定

篇(2)

二手房交易前糾紛增多的現(xiàn)象是交易對(duì)象失信的表現(xiàn)，而房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之前，按照相關(guān)法律，交易雙方都應(yīng)當(dāng)履行“先合同義務(wù)”，不履行“先合同義務(wù)”者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)“締約過(guò)失”責(zé)任。

房產(chǎn)律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買(mǎi)賣(mài)合同前，莫忘履行“先合同義務(wù)”。

表現(xiàn)

不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任

據(jù)上海市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)法律咨詢(xún)部主任、德尚律師事務(wù)所陳世福律師介紹，二手房交易中出現(xiàn)了一種新現(xiàn)象，即交易中的一方不履行“先合同義務(wù)”。

所謂“先合同義務(wù)”是指在合同簽訂之前、交易洽談過(guò)程中，合同訂立當(dāng)事人一方依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則所產(chǎn)生的義務(wù)。不履行先合同義務(wù)，而致另一方信賴(lài)?yán)鎿p失者，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

不履行“先合同義務(wù)”的表現(xiàn)形式有：上家已獨(dú)家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價(jià)上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業(yè)信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認(rèn)，上家已預(yù)收了誠(chéng)意金，待購(gòu)房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現(xiàn)的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關(guān)知識(shí)。交易雙方往往片面認(rèn)為，只有簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同以后才能追究違約方的責(zé)任。他們不清楚，在交易洽談過(guò)程中，也有一個(gè)履行法律義務(wù)即“先合同義務(wù)”的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。

據(jù)陳世福律師介紹，“先合同義務(wù)”的法律依據(jù)是《合同法》第四十二條：當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：

假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況;有其它違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。

因此，不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)《合同法》第42條的締約過(guò)失責(zé)任。

陳世福律師為此建議，合同雙方應(yīng)遵守游戲規(guī)則，立法上也應(yīng)更加完善，以增強(qiáng)締約過(guò)失責(zé)任認(rèn)定的可操作性。

內(nèi)容

五項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成先合同義務(wù)

陳世福律師提醒購(gòu)房者，二手房交易締約過(guò)程中的先合同義務(wù)主要有五個(gè)方面的內(nèi)容———

瑕疵告知義務(wù)

內(nèi)容：

二手房的提供者，不管是上家還是中介商應(yīng)當(dāng)將交易房屋所具有的瑕疵告知購(gòu)房人，不得隱瞞。比如該房屋已設(shè)定了抵押;或者該房屋有質(zhì)量問(wèn)題等，都應(yīng)如實(shí)告知購(gòu)房人。否則，因?yàn)樵撹Υ枚斐珊灦ǖ暮贤瑹o(wú)效或被撤消的，則要向購(gòu)房人賠償損失。

案例：

上家收了定金，樓價(jià)上漲便隨意撤單;下家通過(guò)中介獲取信息，買(mǎi)房時(shí)甩掉中介，與上家“手拉手”成交……二手房市場(chǎng)在日益紅火中發(fā)生的糾紛屢見(jiàn)不鮮，其中不少糾紛產(chǎn)生在房屋交易之前。

二手房交易前糾紛增多的現(xiàn)象是交易對(duì)象失信的表現(xiàn)，而房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之前，按照相關(guān)法律，交易雙方都應(yīng)當(dāng)履行“先合同義務(wù)”，不履行“先合同義務(wù)”者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)“締約過(guò)失”責(zé)任。

房產(chǎn)律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買(mǎi)賣(mài)合同前，莫忘履行“先合同義務(wù)”。

表現(xiàn)

不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任

據(jù)上海市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)法律咨詢(xún)部主任、德尚律師事務(wù)所陳世福律師介紹，二手房交易中出現(xiàn)了一種新現(xiàn)象，即交易中的一方不履行“先合同義務(wù)”。

所謂“先合同義務(wù)”是指在合同簽訂之前、交易洽談過(guò)程中，合同訂立當(dāng)事人一方依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則所產(chǎn)生的義務(wù)。不履行先合同義務(wù)，而致另一方信賴(lài)?yán)鎿p失者，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

不履行“先合同義務(wù)”的表現(xiàn)形式有：上家已獨(dú)家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價(jià)上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業(yè)信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認(rèn)，上家已預(yù)收了誠(chéng)意金，待購(gòu)房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現(xiàn)的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關(guān)知識(shí)。交易雙方往往片面認(rèn)為，只有簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同以后才能追究違約方的責(zé)任。他們不清楚，在交易洽談過(guò)程中，也有一個(gè)履行法律義務(wù)即“先合同義務(wù)”的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。

據(jù)陳世福律師介紹，“先合同義務(wù)”的法律依據(jù)是《合同法》第四十二條：當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：

假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況;有其它違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。

因此，不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)《合同法》第42條的締約過(guò)失責(zé)任。

陳世福律師為此建議，合同雙方應(yīng)遵守游戲規(guī)則，立法上也應(yīng)更加完善，以增強(qiáng)締約過(guò)失責(zé)任認(rèn)定的可操作性。

內(nèi)容

五項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成先合同義務(wù)

陳世福律師提醒購(gòu)房者，二手房交易締約過(guò)程中的先合同義務(wù)主要有五個(gè)方面的內(nèi)容———

瑕疵告知義務(wù)

內(nèi)容：

二手房的提供者，不管是上家還是中介商應(yīng)當(dāng)將交易房屋所具有的瑕疵告知購(gòu)房人，不得隱瞞。比如該房屋已設(shè)定了抵押;或者該房屋有質(zhì)量問(wèn)題等，都應(yīng)如實(shí)告知購(gòu)房人。否則，因?yàn)樵撹Υ枚斐珊灦ǖ暮贤瑹o(wú)效或被撤消的，則要向購(gòu)房人賠償損失。

案例：

上家張先生與下家李小姐與中介商簽訂了一份居間合同。并當(dāng)場(chǎng)約定5日內(nèi)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。然而，在5天當(dāng)中，雖經(jīng)李小姐多次請(qǐng)求及中介商督促，但張先生拒絕辦理簽約過(guò)戶(hù)手續(xù)。李小姐無(wú)奈之下向法院提起訴訟。

忠實(shí)的義務(wù)

內(nèi)容：

二手房交易中，雖然一方當(dāng)事人沒(méi)有明確告知對(duì)方當(dāng)事人有關(guān)信息屬商業(yè)秘密，但基于此種信息的特殊性質(zhì)，按照一般的常識(shí)，二手房交易當(dāng)事人不能泄露更不應(yīng)當(dāng)以此搞手拉手交易，否則，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

案例：

XX年11月，還某、龔某、季某先后來(lái)到上海萬(wàn)乾房屋置換經(jīng)紀(jì)有限公司靈石路分公司，要求上門(mén)察看在該處掛牌出售的房屋。萬(wàn)乾公司隨即要求3位看房者填寫(xiě)《看房約定書(shū)》，規(guī)定看房者自看房之日起3個(gè)月內(nèi)，不私自與出售方或通過(guò)第三方簽訂所看房屋的轉(zhuǎn)讓合同，否則需向該公司支付房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)2%的違約金。

篇(3)

關(guān)鍵詞：中介　房?jī)r(jià)　推動(dòng)　管控

中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲迅速、居高不下，是諸多因素造成的。這其中有地方政府土地財(cái)政的需求，有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商追求自身利益的強(qiáng)大動(dòng)力，也有炒房團(tuán)、投資客炒房行為的推動(dòng)，還有中國(guó)老百姓對(duì)房地產(chǎn)的強(qiáng)大基礎(chǔ)需求；另外，房地產(chǎn)中介對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲也起到了推波助瀾的作用。

關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格上漲的推動(dòng)因素，社會(huì)各個(gè)團(tuán)體主要關(guān)注的是前面幾個(gè)方面，國(guó)家的歷次調(diào)控和市場(chǎng)整頓也主要針對(duì)前面幾個(gè)方面，而對(duì)于房地產(chǎn)中介在房地產(chǎn)價(jià)格上漲方面的影響基本未給予應(yīng)有的重視。

擬結(jié)合近期對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的調(diào)研就房地產(chǎn)中介對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的推動(dòng)作用進(jìn)行分析，提出相應(yīng)的管控建議。

1.二手房交易的交易費(fèi)用分析

交易費(fèi)用無(wú)處不在，社會(huì)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)無(wú)不與交易費(fèi)用相聯(lián)系，交易費(fèi)用經(jīng)濟(jì)學(xué)在近年也是經(jīng)濟(jì)學(xué)中研究的重點(diǎn)領(lǐng)域。根據(jù)一些估計(jì)，現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的交易費(fèi)用占凈國(guó)民生產(chǎn)總值將近50%~60%。

市場(chǎng)型交易費(fèi)用主要包括：(1)搜尋和信息費(fèi)用；(2)談判和決策費(fèi)用；(3)監(jiān)督費(fèi)用和合約義務(wù)履行費(fèi)用。

二手房交易涉及的交易費(fèi)用最主要的是搜尋和信息費(fèi)用，其次是監(jiān)督費(fèi)用和合約義務(wù)履行費(fèi)用，談判和決策費(fèi)用相對(duì)較小，此處予以忽略。

二手房交易成功最大的困難是買(mǎi)賣(mài)雙方信息不通暢，買(mǎi)方自身無(wú)法獲取合適的房源信息，賣(mài)方自身無(wú)法獲取合適的買(mǎi)主信息，形成信息不對(duì)稱(chēng)。這也是房地產(chǎn)中介產(chǎn)生的根源和存在的主要意義，以溝通買(mǎi)方和賣(mài)方，起橋梁作用。

同時(shí)，由于買(mǎi)賣(mài)雙方各自對(duì)交易對(duì)方不了解，私人信息不對(duì)稱(chēng)，都擔(dān)心對(duì)方不履行合約，這種擔(dān)心有時(shí)也會(huì)使交易難以進(jìn)行。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)此時(shí)作為中間人，能得到交易雙方的信任，使交易順利完成。

二手房交易的中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)了上述兩方面的責(zé)任，起到了兩方面的作用。所以，中介機(jī)構(gòu)要收取交易的中介費(fèi)，該費(fèi)用一般以名義成交價(jià)的一定比例計(jì)取，并應(yīng)計(jì)入房屋交易的實(shí)際價(jià)格。

2.房地產(chǎn)中介市場(chǎng)推高房?jī)r(jià)的主要手段

二手房?jī)r(jià)格除了市場(chǎng)本身上漲的因素外，與房地產(chǎn)中介的推動(dòng)也是密切相關(guān)的。房地產(chǎn)中介推高二手房?jī)r(jià)格的主要手段有如下幾個(gè)方面：

2.1阻斷二手房個(gè)人信息網(wǎng)上溝通。二手房交易市場(chǎng)分為有形交易市場(chǎng)和無(wú)形交易市場(chǎng)。有形交易市場(chǎng)指通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，中介機(jī)構(gòu)有實(shí)實(shí)在在的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所；無(wú)形交易市場(chǎng)指買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)搜尋到對(duì)方直接進(jìn)行交易。隨著科技的進(jìn)步、通訊手段的發(fā)達(dá)，應(yīng)該說(shuō)信息的搜尋成本在迅速降低，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)能夠很快收集到自己需要的信息。

在二手房交易方面，全國(guó)性的、地方性的二手房交易網(wǎng)站很多，買(mǎi)方和賣(mài)方都可以在二手房交易網(wǎng)站上免費(fèi)自己的需求信息。在正常情況下，買(mǎi)賣(mài)雙方可以很快、很容易搜尋到合適的交易方。但是，打開(kāi)絕大部分二手房交易網(wǎng)站，能看到的主要是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的信息，私人的信息查找起來(lái)很不方便，有些信息也很難找到。由于買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)低成本、快速尋找交易對(duì)方的方式被阻斷，就只好都通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，故每年二手房無(wú)形市場(chǎng)的成交量很小。

2.2阻止二手房買(mǎi)賣(mài)雙方直接見(jiàn)面。由于各種原因，目前我國(guó)的二手房交易絕大部分通過(guò)房地產(chǎn)中介進(jìn)行。從自身利益出發(fā)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不允許二手房買(mǎi)賣(mài)雙方直接見(jiàn)面，以防雙方直接交易或買(mǎi)賣(mài)雙方直接見(jiàn)面后再與中介機(jī)構(gòu)就中介費(fèi)討價(jià)還價(jià)。

2.3賺取買(mǎi)賣(mài)差價(jià)。國(guó)家的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》也規(guī)定，不允許中介機(jī)構(gòu)吃差價(jià)，否則將被罰。但是，在實(shí)際調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)賺取差價(jià)的現(xiàn)象很常見(jiàn)。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)常壓低賣(mài)方的賣(mài)價(jià)，而向買(mǎi)方高報(bào)賣(mài)價(jià)；在買(mǎi)方交了保證金并簽署委托購(gòu)房協(xié)議后才讓買(mǎi)賣(mài)雙方見(jiàn)面進(jìn)行交易。買(mǎi)方的買(mǎi)價(jià)與賣(mài)方的賣(mài)價(jià)之間存在的價(jià)差就被中介機(jī)構(gòu)賺取了。賺取買(mǎi)賣(mài)差價(jià)現(xiàn)象在城市的繁華地帶、成熟片區(qū)，無(wú)新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)項(xiàng)目可比較的情況下尤為突出。

2.4收取買(mǎi)賣(mài)雙方傭金、提高傭金比例。根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部1995年頒發(fā)的、目前仍有效的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)收費(fèi)，按成交價(jià)總額的0.5%~2.5%計(jì)收。而在實(shí)際的二手房交易中，一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)利用買(mǎi)賣(mài)雙方信息不溝通和信息不對(duì)稱(chēng)，向買(mǎi)賣(mài)雙方同時(shí)收取中介費(fèi)。并且政府主管部門(mén)監(jiān)管不嚴(yán)、處罰不重，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)更是肆無(wú)忌憚，經(jīng)常是向買(mǎi)方收取1.5~2.5%的中介費(fèi)后還要向賣(mài)方再收取中介費(fèi)。

2.5誘使賣(mài)方簽訂獨(dú)家協(xié)議，阻止房源流通。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，很多房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)常利用賣(mài)方盡快售出的心理，以簽訂獨(dú)家協(xié)議后中介公司會(huì)加大該套房屋的宣傳力度，以幫助客戶(hù)盡快銷(xiāo)售出去為誘餌，誘使客戶(hù)簽訂獨(dú)家協(xié)議。但實(shí)際上，這只是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的一個(gè)手段，其真正目的是誘使客戶(hù)簽訂獨(dú)家協(xié)議，使客戶(hù)不再找其他的中介機(jī)構(gòu)。一方面，中介機(jī)構(gòu)可以獨(dú)控房源；另一方面，中介機(jī)構(gòu)可以在賣(mài)方的買(mǎi)價(jià)基礎(chǔ)上加價(jià)銷(xiāo)售，賺取差價(jià)。賣(mài)方簽訂獨(dú)家協(xié)議的初始目的是將房屋盡快銷(xiāo)售出去，而由于中介機(jī)構(gòu)為賺取差價(jià)進(jìn)行加價(jià)銷(xiāo)售，經(jīng)常出現(xiàn)簽訂獨(dú)家協(xié)議的房屋比未簽訂獨(dú)家協(xié)議的房屋后銷(xiāo)售出去。

3.對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)推高房?jī)r(jià)進(jìn)行管控的建議

二手房交易在我國(guó)極為普遍，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中也占有重要的份額。要控制房?jī)r(jià)的快速上漲，對(duì)二手房交易的中介市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范是十分必要的。

3.1利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，建設(shè)好二手房個(gè)人網(wǎng)上交易平臺(tái)?；ヂ?lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，為社會(huì)的經(jīng)濟(jì)交易提供很好的技術(shù)，可以極大的降低交易對(duì)象搜尋的成本。目前，國(guó)內(nèi)一些二手房交易網(wǎng)站的技術(shù)解決方案、界面都很不錯(cuò)；只是由于某些方面的原因，在這些二手房交易網(wǎng)站上，個(gè)人交易信息查找不方便或者被刪除，相當(dāng)于對(duì)個(gè)人之間進(jìn)行交易人為設(shè)置了障礙，互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢(shì)被人為消弱。建議政府部門(mén)建立二手房交易網(wǎng)站，專(zhuān)門(mén)為二手房個(gè)人交易提供信息溝通平臺(tái)，促成二手房交易在買(mǎi)賣(mài)雙方之間直接進(jìn)行，降低二手房交易的成本。這種二手房交易網(wǎng)站要杜絕中介信息?；蛘哒畬?duì)現(xiàn)有的二手房交易網(wǎng)站進(jìn)行整治，使二手房個(gè)人交易信息更便于查找，促使更多的人在二手房交易網(wǎng)站上供需信息、直接尋找交易方。

3.2政府部門(mén)要方便老百姓二手房個(gè)人交易的辦理手續(xù)。目前，有少部分選擇通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行二手房交易的目的是個(gè)人二手房交易的程序復(fù)雜，個(gè)人自己去辦理要跑很多趟、排很多隊(duì)，為避免麻煩而選擇中介。政府房管部門(mén)應(yīng)將二手房交易的相關(guān)程序在網(wǎng)站上公布，并將詳細(xì)的要求一一說(shuō)明，避免老百姓跑“冤枉路”，方便老百姓辦事。

3.3加大對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)加價(jià)銷(xiāo)售行為的查處力度和處罰力度。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)加價(jià)銷(xiāo)售對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的推動(dòng)作用很大，應(yīng)嚴(yán)厲查處。只要制止了加價(jià)銷(xiāo)售行為，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)通過(guò)簽訂獨(dú)家合同控制房源、阻礙房源流通的積極性就會(huì)自動(dòng)消失。建議政府主管部門(mén)加大對(duì)房地產(chǎn)中介加價(jià)銷(xiāo)售行為的查處力度。這其中很重要的一個(gè)方面是暢通老百姓對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)行為的舉報(bào)渠道，并及時(shí)向老百姓反饋處理結(jié)果。同時(shí)，建議加大對(duì)房地產(chǎn)中介加價(jià)銷(xiāo)售行為的處罰力度，加大其違規(guī)成本，使之不敢違規(guī)。

3.4建議二手房交易只能向單方收取中介費(fèi)。二手房實(shí)際交易過(guò)程中，中介費(fèi)一般由買(mǎi)方承擔(dān)。如果房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)再向賣(mài)方收取中介費(fèi)，賣(mài)方也要把此部分費(fèi)用加入房?jī)r(jià)內(nèi)，最終實(shí)際還是由買(mǎi)方承受。建議規(guī)范二手房交易的中介費(fèi)收取，禁止向買(mǎi)賣(mài)雙方同時(shí)收取中介費(fèi)。建議只能向其中一方收取中介費(fèi)，最好規(guī)定只能向買(mǎi)方收取中介費(fèi)，以便于買(mǎi)方計(jì)算房屋的實(shí)際價(jià)格。

4.結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度過(guò)快，已引起國(guó)家的高度重視，國(guó)家也已出臺(tái)多項(xiàng)措施對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，但這些調(diào)控措施中針對(duì)二手房交易中介的基本沒(méi)有。實(shí)際上二手房地產(chǎn)市場(chǎng)與一手房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是聯(lián)動(dòng)的，房地產(chǎn)中介的不規(guī)范運(yùn)作會(huì)推高城市的整體房?jī)r(jià)。目前，我國(guó)二手房交易的中介市場(chǎng)極不規(guī)范，二手房交易中，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)賺取的部分遠(yuǎn)超過(guò)其應(yīng)該賺取的部分，已經(jīng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范形成了負(fù)面影響，阻礙了二手房交易市場(chǎng)的健康發(fā)展，應(yīng)進(jìn)行管控和治理。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 計(jì)價(jià)格[1995]971號(hào).關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知[S].國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部，1995-7-17.

[3] 黃 珊，邱敏芳.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)道德風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避措施研究[J].時(shí)代金融，2011(6):238

[4] 楊 環(huán)，楊　蘇.淺談我國(guó)房地產(chǎn)中介的現(xiàn)狀和發(fā)展[J].內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟(jì)，2010(5):38-40

[5] 谷瑩瑩，劉曉麗.淺議當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介機(jī)構(gòu)存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].全國(guó)商情(理論研究)，2011(15):32-33

篇(4)

【關(guān)鍵詞】二手房交易；資金監(jiān)管

隨著信息時(shí)代的到來(lái)和房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展,傳統(tǒng)的二手房交易管理系統(tǒng)無(wú)法及時(shí)調(diào)整交易業(yè)務(wù)流程,難以滿(mǎn)足復(fù)雜多變的業(yè)務(wù)需求,存在很大的風(fēng)險(xiǎn),因此,迫切需要能夠根據(jù)業(yè)務(wù)需求變化快速有效地調(diào)整業(yè)務(wù)流程、保障交易資金安全的二手房交易系統(tǒng)來(lái)解決上述問(wèn)題。

1 二手房交易模式分析

二手房交易分為如下兩種交易模式

1.1 中介公司代辦

通過(guò)外網(wǎng)簽約系統(tǒng)受理二手房交易業(yè)務(wù),錄入購(gòu)房信息、資金監(jiān)管信息,打印二手房買(mǎi)賣(mài)合同,將業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)上傳至內(nèi)網(wǎng)系統(tǒng)。買(mǎi)方將房款以現(xiàn)金或轉(zhuǎn)賬的方式存入二手房資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù),資金全額到賬后,內(nèi)網(wǎng)備案系統(tǒng)方可受理。如果有抵押貸款的業(yè)務(wù),錄入抵押信息,經(jīng)放款銀行審批后,將業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)上傳至內(nèi)網(wǎng)系統(tǒng)。買(mǎi)方將首付款以現(xiàn)金或轉(zhuǎn)賬的方式存入二手房資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù),放款銀行將貸款劃撥到二手房資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù),資金全額到賬后,內(nèi)網(wǎng)備案系統(tǒng)方可受理。

1.2 自助交易

買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)二手房交易中心設(shè)定的自助交易專(zhuān)柜申請(qǐng)辦理二手房交易業(yè)務(wù),由專(zhuān)柜工作人員錄入購(gòu)房信息、資金監(jiān)管信息,打印二手房買(mǎi)賣(mài)合同,將業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)上傳至內(nèi)網(wǎng)系統(tǒng)。自助交易專(zhuān)柜工作人員等同于中介公司操作人員角色,擁有相同的權(quán)限。

2 工作流技術(shù)在系統(tǒng)的應(yīng)用

2.1 工作流技術(shù)簡(jiǎn)介

工作流管理聯(lián)盟(WFMC)將工作流定義為:一類(lèi)能夠完全或者部分自動(dòng)執(zhí)行的經(jīng)營(yíng)過(guò)程,它根據(jù)一系列過(guò)程規(guī)則、文檔、信息或任務(wù),能夠在不同的執(zhí)行者之間進(jìn)行傳遞與執(zhí)行。工作流技術(shù)是一種過(guò)程建模和過(guò)程管理的核心技術(shù),可以與其他應(yīng)用系統(tǒng)有效地結(jié)合,生成符合需求的管理系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)了將流程的應(yīng)用邏輯和過(guò)程邏輯分離,無(wú)需修改應(yīng)用程序,而只需要修改業(yè)務(wù)模型來(lái)改變系統(tǒng)功能。采用工作流技術(shù)優(yōu)勢(shì):

2.1.1 將應(yīng)用邏輯和過(guò)程邏輯分離:可以在不修改具體功能實(shí)現(xiàn)方式,也無(wú)需修改應(yīng)用程序的情況下,而只需要修改業(yè)務(wù)模型來(lái)改變系統(tǒng)功能。

2.1.2 實(shí)現(xiàn)集成管理:實(shí)現(xiàn)對(duì)全部或部分過(guò)程進(jìn)行集成管理,有效地把人、信息和應(yīng)用工具合理地組織在一起,發(fā)揮系統(tǒng)的最大效能。

2.1.3 提高迭代開(kāi)發(fā):使得新業(yè)務(wù)流程很容易部署,當(dāng)業(yè)務(wù)過(guò)程發(fā)生變化時(shí),能迅速地進(jìn)行流程修改、重組來(lái)滿(mǎn)足需求,更加方便地使用迭代的軟件開(kāi)發(fā)方式,使開(kāi)發(fā)更有效、風(fēng)險(xiǎn)更低。

2.1.4 更好流程控制:通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的工作方法和跟蹤審計(jì),提高了業(yè)務(wù)流程的管理控制。在應(yīng)用上,工作流是對(duì)流程信息的抽象,它將過(guò)程邏輯與業(yè)務(wù)邏輯分離開(kāi)來(lái),通過(guò)過(guò)程邏輯的修改可以實(shí)現(xiàn)對(duì)流程的配置,能夠?qū)崿F(xiàn)“在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間把適當(dāng)?shù)男畔鹘o適當(dāng)?shù)娜恕钡囊蟆Ｒ虼?工作流技術(shù)被廣泛地應(yīng)用于管理系統(tǒng)中,已成為實(shí)現(xiàn)管理系統(tǒng)核心技術(shù)之一,用以解決管理系統(tǒng)中相互協(xié)作的問(wèn)題。

2.2 工作流管理環(huán)境

首先研究二手房交易管理系統(tǒng)工作流管理環(huán)境,集中地解決二手房交易過(guò)程中的相互協(xié)作的問(wèn)題,控制簽約過(guò)程中每一節(jié)點(diǎn)、流程的正確流向,使文檔、信息或任務(wù)能夠在不同的業(yè)務(wù)人員之間進(jìn)行傳遞和執(zhí)行,使二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程能夠按照預(yù)定的規(guī)則完成,實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)模式的規(guī)范化。

2.2.1 管理工具:數(shù)據(jù)建模型工具,圖形化的流程定義、監(jiān)控管理工具。

2.2.2 過(guò)程定義:通過(guò)管理工具建立的提供給工作流引擎解釋執(zhí)行的工作流程模型定義。

2.2.3 組織/角色模型:通過(guò)管理工具建立從業(yè)務(wù)人員庫(kù)中提取的基于角色的人員信息模型。不同角色的人員可以動(dòng)態(tài)地組織起來(lái),在一段時(shí)間內(nèi)臨時(shí)形成一種組織形式,即為“工作組”。信息模型中還包括授權(quán)模型,即任務(wù)責(zé)任者指定授權(quán),以在任務(wù)責(zé)任者不在時(shí)代為處理事務(wù)。

2.2.4 組織管理器:允許用戶(hù)方便地建立自己的組織模型數(shù)據(jù)庫(kù),進(jìn)行人員屬性的定義與組織的劃分,并提供方便、有效的管理維護(hù)界面,保證數(shù)據(jù)的一致性。

2.2.5 工作流引擎:工作流引擎是指工作流作為應(yīng)用系統(tǒng)的一部分,并為之提供對(duì)各應(yīng)用系統(tǒng)有決定作用的根據(jù)角色、分工和條件的不同決定信息傳遞路由、內(nèi)容等級(jí)等核心解決方案。它主要功能是對(duì)工作流過(guò)程進(jìn)行監(jiān)視、解釋、控制、執(zhí)行,負(fù)責(zé)解釋工作流流程定義,創(chuàng)建并初始化流程實(shí)例,控制流程流動(dòng)的路徑,記錄流程運(yùn)行狀態(tài),掛起或喚醒流程,終止正在運(yùn)行的流程,與其他引擎之間通訊等等工作。

2.2.6 流程控制數(shù)據(jù):指工作流管理環(huán)境的系統(tǒng)信息和過(guò)程實(shí)例的動(dòng)態(tài)信息。

2.2.7 工作任務(wù)表:工作流引擎執(zhí)行過(guò)程實(shí)例中生成的用戶(hù)工作項(xiàng)表。

2.2.8 主動(dòng)規(guī)則支持:實(shí)時(shí)過(guò)程實(shí)例的執(zhí)行,并根據(jù)執(zhí)行情況主動(dòng)向管理人員或業(yè)務(wù)辦理人員發(fā)出信息,如新任務(wù)的到達(dá),過(guò)程執(zhí)行異常報(bào)告等。工作流執(zhí)行環(huán)境為二手房交易管理過(guò)程中的每一個(gè)具體流程提供了有力的流程驅(qū)動(dòng)引擎,可以確保每一開(kāi)發(fā)流程在工作流引擎的驅(qū)動(dòng)下高效的安全的進(jìn)行,使二手房交易能夠按照預(yù)期的進(jìn)度順利完成。

正確地處理好二手房交易的每一業(yè)務(wù)流程,有效地完成相應(yīng)的任務(wù),是實(shí)現(xiàn)該系統(tǒng)的關(guān)鍵。如何保證業(yè)務(wù)流程的暢通流轉(zhuǎn),使被處理的業(yè)務(wù)流程能夠順利地從一個(gè)節(jié)點(diǎn)流轉(zhuǎn)到下一個(gè)節(jié)點(diǎn);如何使要處理的文件、文檔、數(shù)據(jù)、報(bào)表等信息在處理節(jié)點(diǎn)間有序地傳遞;如何對(duì)每個(gè)流程節(jié)點(diǎn)上所要進(jìn)行的處理進(jìn)行有效地支持,工作流技術(shù)的出現(xiàn)和發(fā)展,為解決上述問(wèn)題提供了強(qiáng)有力的工具和支持?；诠ぷ髁骷夹g(shù)的二手房交易系統(tǒng)。

3 系統(tǒng)總體設(shè)計(jì)

隨著Internet應(yīng)用的普及和企業(yè)信息化程度的提高,采用B/S結(jié)構(gòu)的軟件系統(tǒng)應(yīng)用和開(kāi)發(fā)已經(jīng)逐步成為主流。利用不斷成熟的WWW瀏覽器技術(shù),結(jié)合瀏覽器的多種腳本語(yǔ)言,實(shí)現(xiàn)了原來(lái)需要復(fù)雜的、專(zhuān)用的軟件才能實(shí)現(xiàn)的強(qiáng)大功能,節(jié)約了開(kāi)發(fā)成本。本系統(tǒng)主要包括工作流建模工具與基于Web的應(yīng)用系統(tǒng)兩部分。從系統(tǒng)性能、靈活性、可擴(kuò)展性、系統(tǒng)管理和維護(hù)等方面考慮,本系統(tǒng)采用C/S模式與B/S模式相融合的應(yīng)用方式,對(duì)系統(tǒng)的總體架構(gòu)設(shè)計(jì)進(jìn)行合理地規(guī)劃,以期實(shí)現(xiàn)集中統(tǒng)一、多層次的管理,建立易管理、易維護(hù)、可伸縮的過(guò)程管理體系。工具建模工具采用C/S模式實(shí)現(xiàn),使系統(tǒng)易于擴(kuò)展,處理效率更高,充分地發(fā)揮C/S強(qiáng)壯的數(shù)據(jù)操縱和事務(wù)處理能力,以及數(shù)據(jù)的安全性和完整性約束,可以非常靈活地進(jìn)行流程定義、角色定義、組織機(jī)構(gòu)定義等。

基于Web系統(tǒng)應(yīng)用采用B/S模式實(shí)現(xiàn),被授權(quán)的用戶(hù)使用瀏覽器通過(guò)網(wǎng)絡(luò)使用系統(tǒng),靈活高效,降低了對(duì)客戶(hù)機(jī)的軟硬件要求,更利于軟件的開(kāi)發(fā)、安裝、升級(jí),節(jié)省開(kāi)發(fā)維護(hù)費(fèi)用。

采用C/S模式與B/S模式相結(jié)合的系統(tǒng)體系結(jié)構(gòu),既發(fā)揮傳統(tǒng)的C/S模式成熟的技術(shù),避免建立三層的C/S模式高昂的代價(jià),又能借助Internet技術(shù)充分地發(fā)揮B/S模式優(yōu)點(diǎn),安全可靠與靈活高效并舉,將C/S模式與B/S模式淋漓盡致地盡展優(yōu)勢(shì)。

功能模塊設(shè)計(jì)

系統(tǒng)功能結(jié)構(gòu)圖(如圖1)說(shuō)明了系統(tǒng)所提供的功能以及各個(gè)功能之間的相應(yīng)關(guān)系,各個(gè)模塊各自獨(dú)立,又相互依存,組合成一個(gè)完整有機(jī)的整體。以經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)驗(yàn)證、二手房轉(zhuǎn)讓登記、二手房轉(zhuǎn)讓及抵押登記、交易資金監(jiān)管、自助交易功能、記載電子登記簿為主要功能實(shí)現(xiàn),其它部分為輔助的結(jié)構(gòu),每一個(gè)部分都包含各自的子功能模塊。

4 總結(jié)

二手房交易及資金監(jiān)管系統(tǒng)屬于典型的管理信息系統(tǒng),是一個(gè)功能復(fù)雜的綜合體,但是評(píng)估一個(gè)應(yīng)用系統(tǒng),是否實(shí)現(xiàn)主要功能并不是唯一的標(biāo)準(zhǔn),而是系統(tǒng)本身是否靈活、適用,能夠滿(mǎn)足需求不斷變化的應(yīng)用系統(tǒng),才可以稱(chēng)是一個(gè)比較成功的系統(tǒng)?；诠ぷ髁骷夹g(shù)的二手房交易及資金監(jiān)管系統(tǒng)通過(guò)工作流建模工具可以非常方便地、靈活地定義二手房交易業(yè)務(wù)流程模型。

參考文獻(xiàn)：

篇(5)

流程一：房源搜索

房源搜索是購(gòu)買(mǎi)二手房的第一步。這一步主要是通過(guò)朋友介紹、媒體廣告資源和經(jīng)紀(jì)公司或中介機(jī)構(gòu)三大途徑完成的。

要注意的問(wèn)題：

1、朋友介紹房源的，很容易孳生依賴(lài)和過(guò)份信任，以致于易于在整個(gè)交易過(guò)程中放松警惕，甚至無(wú)書(shū)面協(xié)議或現(xiàn)金收條等證據(jù)留下，留下的只有麻煩。

2、通過(guò)報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)媒體等廣告資源、更多的是網(wǎng)絡(luò)自發(fā)信息尋找房源的，由于廣告內(nèi)容非?；祀s，務(wù)必認(rèn)真識(shí)別相關(guān)信息的真實(shí)性，可以先查清信息來(lái)源的個(gè)人身份或中介資質(zhì)，謹(jǐn)防受騙。

3、委托經(jīng)紀(jì)公司或中介機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)的確省時(shí)、省力、安全，能在較短的時(shí)間內(nèi)尋找到合適的房源。但您必須提前對(duì)經(jīng)紀(jì)公司的資信情況進(jìn)行審查，并簽訂好能控制機(jī)構(gòu)的委托合同，對(duì)費(fèi)用要約定清楚，特別要注意定金的約定，因?yàn)橛泻芏噘?gòu)房人反映，房沒(méi)買(mǎi)成，定金卻難以收回，還有很多公司在約定費(fèi)用之外隨意亂收費(fèi)，購(gòu)房人苦不堪言。

流程二：實(shí)地看房

選擇好目標(biāo)房源后，需要親自到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)房子的戶(hù)型、結(jié)構(gòu)、面積、大概位置、小區(qū)環(huán)境等結(jié)合承受能力作實(shí)地考察，并且一定要與產(chǎn)權(quán)所有人親自面談，初步了解房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，對(duì)已裝修的房屋，要查看水、電、天然氣、暖氣等設(shè)施是否能夠正常使用，房屋有無(wú)明顯質(zhì)量問(wèn)題等。中介機(jī)構(gòu)一般在合同簽訂前是不讓雙方直接接觸的，更要謹(jǐn)防中介欺詐。

流程三：背景調(diào)查

這一步至關(guān)重要，但在網(wǎng)上流行的二手房交易流程中卻沒(méi)有這一步，這是在決定購(gòu)買(mǎi)還是不買(mǎi)的重要依據(jù)，是合同簽訂前的必備程序，如果自己無(wú)法完成，可以聘請(qǐng)律師輔助您作背景調(diào)查。背景調(diào)查的內(nèi)容為：

1、在房管行政部門(mén)調(diào)查相關(guān)房屋的產(chǎn)權(quán)，查明該房屋產(chǎn)權(quán)是否有瑕疵，兩證是否齊全，有無(wú)抵押等情況。如果有抵押，可能該房屋會(huì)因償債而被強(qiáng)制執(zhí)行，您購(gòu)買(mǎi)的房屋可能被轉(zhuǎn)移給第三人。謹(jǐn)防假證和房產(chǎn)材料。

2、落實(shí)好房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，是否已具備上市交易條件。由于各類(lèi)房屋因性質(zhì)不同，交易的條件也會(huì)各不一樣。有的單位福利分房，原合同規(guī)定不得對(duì)外轉(zhuǎn)讓?zhuān)蛘哐a(bǔ)齊單位差價(jià)款后方能轉(zhuǎn)讓?zhuān)挥械氖窍鄳?yīng)行政法規(guī)直接規(guī)定交易條件，所以，還要咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)人員或律師，弄清楚您所欲購(gòu)買(mǎi)的房屋的交易法律限制，和辦理過(guò)戶(hù)可能繳納的各種稅費(fèi)。

3、落實(shí)好房屋共有情況，以及出賣(mài)人的權(quán)限，有無(wú)其它共有人書(shū)面售房同意書(shū)或授權(quán)委托書(shū)，不然，待您房款交出去以后，其他共有人請(qǐng)求法院確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，那就風(fēng)險(xiǎn)太大了。

4、房屋土地使用權(quán)證確定的土地使用年限也是要注意查看的內(nèi)容，不然您以同樣的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)少于別人所購(gòu)買(mǎi)房屋土地使用權(quán)20年的房屋，您瞧多虧呀。

流程四：談判簽約

背景調(diào)查清楚以后，決定購(gòu)買(mǎi)的房屋時(shí)，重要的事情就是簽訂合同了。而合同簽訂的過(guò)程是一個(gè)雙方協(xié)商的過(guò)程。合同要盡可能詳細(xì)、清楚地寫(xiě)明買(mǎi)賣(mài)雙方及有關(guān)第三方的權(quán)利和義務(wù)，明確付款方式、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的時(shí)間、過(guò)戶(hù)稅費(fèi)分擔(dān)情況、房屋交付的時(shí)間和方法以及安全交易條款，合同中還應(yīng)明確規(guī)定對(duì)于違約行為所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和發(fā)生糾紛后的法律解決途徑。合同草擬好后，一定要請(qǐng)律師審查一下，作適當(dāng)?shù)男薷暮蠓娇珊炞殖闪?。超?jí)秘書(shū)網(wǎng)

由經(jīng)紀(jì)公司買(mǎi)賣(mài)的，買(mǎi)賣(mài)雙方還應(yīng)與經(jīng)紀(jì)公司簽定居間擔(dān)保合同，并明確經(jīng)紀(jì)方應(yīng)承擔(dān)的居間擔(dān)保責(zé)任以及經(jīng)紀(jì)方在交易過(guò)程中應(yīng)提供的服務(wù)內(nèi)容。

流程五：產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)

篇(6)

關(guān)鍵詞：“國(guó)五條”；房地產(chǎn)；海南

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-9031（2013）05-0043-05 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.05.10

在當(dāng)前房地產(chǎn)處于調(diào)控關(guān)鍵時(shí)期，國(guó)務(wù)院根據(jù)近期部分城市房?jī)r(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)和不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化的特點(diǎn)，《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（〔2013〕17號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)五條”），并要求各省市于2013年3月底前出臺(tái)相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，擬通過(guò)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控措施和行政性調(diào)控措施相結(jié)合的方式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。該政策出臺(tái)引起社會(huì)各方的廣泛關(guān)注，各地房地產(chǎn)交易出現(xiàn)波動(dòng)。本文擬以海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)為樣本，分析“國(guó)五條”對(duì)其影響，以此為基礎(chǔ)提出海南省房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展之路。

一、“國(guó)五條”的主要內(nèi)容

（一）明確房?jī)r(jià)調(diào)控對(duì)象，防止新建商品房?jī)r(jià)格漲幅過(guò)高

“國(guó)五條”要求各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市（除拉薩外）按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)并于一季度向社會(huì)公布，取代《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)〔2011〕1號(hào)）中新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度，對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市進(jìn)行約談和問(wèn)責(zé)。該政策的價(jià)格調(diào)控對(duì)象準(zhǔn)確到新建商品房，彰顯政府調(diào)控房?jī)r(jià)更趨具體和明確，由此剔除了低價(jià)位的保障性住房納入統(tǒng)計(jì)范疇，以防止各地政府為應(yīng)對(duì)中央政府問(wèn)責(zé)而虛高房?jī)r(jià)調(diào)控成效，確保商品房房?jī)r(jià)調(diào)控到位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

（二）發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，征收房屋轉(zhuǎn)讓20%所得稅

“國(guó)五條”規(guī)定對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征，取消原有房屋轉(zhuǎn)讓所得稅相關(guān)優(yōu)惠政策①。“國(guó)五條”要求加快推進(jìn)擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)，稅務(wù)部門(mén)要繼續(xù)推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作。該項(xiàng)稅收政策的實(shí)施，壓縮二手房交易的盈利空間和提高存量房的持有成本，有利于抑制投資和投機(jī)性購(gòu)房，讓房產(chǎn)本身回歸以自住需求、自住屬性為主的市場(chǎng)特性，難點(diǎn)在于房屋原值及相關(guān)費(fèi)用的確認(rèn)和測(cè)算。

（三）擴(kuò)大限購(gòu)區(qū)域，繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策

“國(guó)五條”要求限購(gòu)區(qū)域擴(kuò)大至城市行政區(qū)域，購(gòu)房資格審查環(huán)節(jié)前移至簽訂合同（認(rèn)購(gòu)）前?！皣?guó)五條”規(guī)定對(duì)擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，要暫停在本行政區(qū)內(nèi)向其售房?！皣?guó)五條”要求嚴(yán)格執(zhí)行第二套（以上）住房信貸政策；強(qiáng)化借款人資格審查，嚴(yán)格按規(guī)定調(diào)查家庭住房登記記錄和借款人信用記錄，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款。對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市，人民銀行分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。

（四）公布房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和預(yù)期管理

“國(guó)五條”規(guī)定市縣人民政府應(yīng)于一季度向社會(huì)公布年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃，各地區(qū)、各部門(mén)要及時(shí)主動(dòng)商品住房建設(shè)、交易及房?jī)r(jià)、房租等方面的權(quán)威信息，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不真實(shí)信息要及時(shí)、主動(dòng)澄清，以此來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。同時(shí)，“國(guó)五條”要求穩(wěn)步推進(jìn)商品房預(yù)售制度改革，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格對(duì)外銷(xiāo)售；對(duì)預(yù)售方案報(bào)價(jià)過(guò)高且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)指導(dǎo)，或沒(méi)有實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書(shū)；“十二五”期末，所有地級(jí)以上城市原則上實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。

（五）增加住房用地及普通中小套型住房供應(yīng)，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為

“國(guó)五條”原則上規(guī)定2013年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過(guò)去5年平均實(shí)際供應(yīng)量，市縣人民政府應(yīng)于一季度公布年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃。住房建設(shè)相關(guān)部門(mén)要建立中小套型普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目行政審批快速通道，加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成供應(yīng)。各地要全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和分配管理。[2011]1號(hào)僅對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化信貸政策的違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)肅處理和對(duì)制造、散布房地產(chǎn)虛假信息的相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行責(zé)任追究，“國(guó)五條”在明確了政府相關(guān)部門(mén)、銀行、房地產(chǎn)商、房產(chǎn)中介、購(gòu)房者和轉(zhuǎn)讓者、新聞媒體的責(zé)任和義務(wù)的基礎(chǔ)上，從各方面加大各類(lèi)違法違規(guī)行為的查處力度，并首次提出對(duì)偽造證明材料、騙取購(gòu)房資格情節(jié)嚴(yán)重的，要追究法律責(zé)任。

二、“國(guó)五條”對(duì)海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

“國(guó)五條”特別是其中房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓須繳納20%的所得稅政策頒布后，全國(guó)一線和二線城市的新房和二手房交易均出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的局面，海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易呈如下特點(diǎn)：

（一）新房交易量大幅放大，價(jià)格高位回調(diào)

根據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，海南省2013年3月新房銷(xiāo)售10765套、面積96.7萬(wàn)平方米、金額122.7億元，分別比2013年2月增長(zhǎng)129.2%、124.5%、74.0%，新房成交套數(shù)、面積、銷(xiāo)售金額均超過(guò)2012年銷(xiāo)售最好的11月；新房成交均價(jià)比2013年2月下降22.%，但高于2012年各月成交均價(jià)。其中，?？?、文昌、瓊海、澄邁、陵水、萬(wàn)寧、定安等7市縣，“國(guó)五條”出臺(tái)后新房銷(xiāo)售套數(shù)、面積和金額均大幅上漲，“國(guó)五條”對(duì)這類(lèi)市縣影響顯著。

（二）三亞市新房交易波動(dòng)較小，市場(chǎng)運(yùn)行基本平穩(wěn)

與近期北方部分省市持續(xù)出現(xiàn)霧霾天氣相比，三亞市氣候條件優(yōu)越，居住環(huán)境宜人，生活配套設(shè)施日趨完善，加上與島外空中交通日趨便捷，島外高收入群體來(lái)三亞市買(mǎi)房大幅增長(zhǎng)。2103年1-3月，三亞市新房交易的套數(shù)、面積和金額分別為7790套、71.3萬(wàn)平方米、170.9億元，三者均約占2012年全年的70%左右；銷(xiāo)售均價(jià)23979元，比2012年全年均價(jià)增長(zhǎng)2.1%。2013年3月新房交易面積與2013年1月基本持平，比2013年2月增長(zhǎng)24.9%；成交均價(jià)比2013年1月上漲16.8%，比2月下降7.9%；成交金額比2013年1月和2月增長(zhǎng)14.0%、15.1%?！皣?guó)五條”出臺(tái)后，三亞市新房交易波動(dòng)小于與海南省其他市縣。

（三）均價(jià)萬(wàn)元以下市縣，新房交易大多呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲

目前，?？凇⑽牟?、瓊海、澄邁、定安、萬(wàn)寧等市縣的新房銷(xiāo)售均價(jià)在萬(wàn)元以下，購(gòu)房者大部分也是島外具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力但財(cái)力相對(duì)有限，購(gòu)房主要目的是來(lái)瓊養(yǎng)老或休閑度假，擔(dān)心“國(guó)五條”的地方實(shí)施細(xì)則出臺(tái)后政策從緊、購(gòu)房成本增加、房?jī)r(jià)繼續(xù)走高，迫使購(gòu)房者在此類(lèi)地區(qū)提前購(gòu)房。上述6市縣2013年3月新房銷(xiāo)售7535套、面積65.3萬(wàn)平方米、金額45.3億元，比2月增長(zhǎng)205.9%、187.6%、180.2%，比2012年1月增長(zhǎng)55.2%、42.0%、37.3%。其中，海南省澄邁縣2013年3月新房銷(xiāo)售套數(shù)、面積和金額比2013年1月略有下降、比2月增長(zhǎng)，其余5市縣新房銷(xiāo)售套數(shù)、面積和金額均比2013年1月和2月增長(zhǎng)。在成交均價(jià)方面，2013年3月，?？谑泻统芜~縣新房銷(xiāo)售均價(jià)比2013年2月下降5.2%、23.0%，文昌、瓊海、定安、萬(wàn)寧等4市縣新房銷(xiāo)售均價(jià)都比2013年2月有一定程度的上漲。

（四）二手房交易十分活躍，?？?、三亞、瓊海交易增加較多

海南省三亞市二手房交易以島外居民為主，其他市縣的二手房交易均已島內(nèi)居民為主。20%的房屋轉(zhuǎn)讓所得稅的實(shí)施必會(huì)提高二手房的交易成本，海南省2013年3月二手房交易市場(chǎng)活躍，市場(chǎng)成交大幅放大。根據(jù)二手房交易繳稅情況統(tǒng)計(jì)，海南省2013年3月二手房成交套數(shù)、面積、金額均為2013年1月和2月的2.5倍和5倍以上。2013年3月?？谑卸址砍山惶讛?shù)、面積、金額分別為2013年2月的6.28倍、6.42倍、6.45倍，為2013年1月的2.78倍、2.87倍、3.12倍，成交均價(jià)比2013年2月和1月上漲8.5%、0.4%。2013年3月三亞市二手房成交套數(shù)、面積、金額分別為2013年2月的3.54倍、4.51倍、5.16倍，為2013年1月的2.28倍、2.53倍、3.19倍，交易均價(jià)比2013年2月和1月上漲14.6%、25.1%。瓊海市二手房交易呈爆發(fā)性增長(zhǎng)，成交套數(shù)、面積、金額分別為2013年2月的20.24倍、19.36倍、71.88倍，為2013年1月的9.55倍、8.59倍、34.22倍，交易均價(jià)比2013年2月和1月上漲271.2%、298.6%。

（五）島內(nèi)居民購(gòu)房意愿增強(qiáng)，二手房和新房交易大幅增長(zhǎng)

為避免20%所得稅交易成本，多套房屋持有人降價(jià)出售手中的多余房產(chǎn)，海南省島內(nèi)居民二手房成交量顯著放大。海南省2013年3月島內(nèi)居民二手房成交套數(shù)、面積、金額分別為2013年2月的5.9倍、6.0倍、6.2倍，為1月的2.6倍、2.5倍、2.9倍。特別是占全省島內(nèi)居民二手房交易75%以上的?？谑?，島內(nèi)居民二手房交易規(guī)模約占其97%以上，“國(guó)五條”后島內(nèi)居民二手房成交套數(shù)、面積、金額分別為2013年2月的6.37倍、6.46倍、6.47倍，為2013年1月的2.80倍、2.90倍、3.15倍。與此同時(shí)，部分島內(nèi)居民又擔(dān)心“國(guó)五條”出臺(tái)推高房?jī)r(jià)，導(dǎo)致新房成交放大。2013年3月島內(nèi)居民的新房成交套數(shù)、面積、金額分別為2013年2月的4.12倍、3.51倍、2.44倍，為2012年3月的1.18倍、1.12倍、0.80倍。其中，?？凇⒍ò?、瓊海、文昌、萬(wàn)寧、五指山等市縣的島內(nèi)居民新房成交套數(shù)、面積、金額比2013年2月和2012年3月大幅增長(zhǎng)，而高房?jī)r(jià)的三亞市，島內(nèi)居民新房交易幾乎零增長(zhǎng)。

（六）島外居民房屋交易放大，購(gòu)買(mǎi)新房向低價(jià)位市縣轉(zhuǎn)移趨勢(shì)

島外居民來(lái)瓊置業(yè)以新房為主，輔之以二手房。國(guó)五條出臺(tái)后，島外居民在海南省購(gòu)買(mǎi)新房的套數(shù)、面積、金額分別為2013年2月的2.34倍、2.75倍、1.80倍，為2012年3月的0.96倍、1.04倍、1.29倍。其中，?？?、定安、瓊海、文昌等低價(jià)位市縣，島外居民的新房交易增長(zhǎng)顯著，三亞市等高價(jià)位地區(qū)的新房交易繼續(xù)保持春季期間的低增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。與此同時(shí)，島外居民的二手房交易套數(shù)、面積、金額分別為2013年2月的3.14倍、3.96倍、4.53倍，為2012年3月的3.14倍、2.72倍、2.88倍。特別是島外居民二手房交易集中的三亞市，“國(guó)五條”后的二手房交易十分活躍，房屋交易的套數(shù)、面積、金額為2013年2月的2.50倍、3.67倍、4.67倍，為2012年3月的2.31倍、2.65倍、2.99倍。

三、結(jié)論與建議

本文通過(guò)各市縣、購(gòu)房人類(lèi)型、房屋類(lèi)型、房?jī)r(jià)高低等情形下的房屋成交面積增長(zhǎng)率來(lái)計(jì)算各類(lèi)型對(duì)“國(guó)五條”的相對(duì)敏感度①，比較分析可得如下結(jié)論：

結(jié)論1：在新房交易方面，“國(guó)五條”對(duì)島外居民和島內(nèi)居民在三亞市的購(gòu)房影響顯著小于其他市縣。

結(jié)論2：在二手房交易方面，“國(guó)五條”對(duì)海口市的購(gòu)房影響整體大于三亞市；對(duì)島內(nèi)居民在海口市和三亞市的購(gòu)房影響大體相等，對(duì)島外居民在?？谑械馁?gòu)房影響小于三亞市，對(duì)島內(nèi)和島外居民在其他市縣的購(gòu)房影響一般均小于三亞市。

結(jié)論3：在新房?jī)r(jià)格方面，“國(guó)五條”對(duì)房?jī)r(jià)②4000元以上的購(gòu)房影響小于房?jī)r(jià)4000元以下的；對(duì)島外居民在房?jī)r(jià)9000―18000元的購(gòu)房影響大于房?jī)r(jià)在9000元以下的，對(duì)島內(nèi)居民在房?jī)r(jià)4000元以上的購(gòu)房影響小于房?jī)r(jià)4000元以下的。

結(jié)論4：在二手房?jī)r(jià)格方面，“國(guó)五條”對(duì)房?jī)r(jià)在9000―12000元的購(gòu)房影響大于其他價(jià)位的；對(duì)島外居民在房?jī)r(jià)6000元以上的購(gòu)房影響顯著大于房?jī)r(jià)在6000元以下的，對(duì)島內(nèi)居民在房?jī)r(jià)9000―15000元的購(gòu)房影響大于房?jī)r(jià)在4000元以下的。

結(jié)合“國(guó)五條”政策及其對(duì)海南省房地產(chǎn)的影響與海南省房地產(chǎn)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，本文提出以下建議：

（一）調(diào)整房屋供給結(jié)構(gòu)，發(fā)展高端旅游地產(chǎn)

目前海南省房?jī)r(jià)12000元以上高端地產(chǎn)主要集中在?？凇⑷齺?、瓊海、文昌、保亭、五指山等6市縣，每年新房銷(xiāo)售或二手房交易均約占全省7%以上。隨著海南省清新、潔凈空氣和優(yōu)越、稀缺自然生態(tài)環(huán)境以及后發(fā)優(yōu)勢(shì)日趨凸顯，特別是“國(guó)五條”對(duì)海南省高端房屋交易的購(gòu)房影響較小，島內(nèi)外高收入群體和企業(yè)又看漲海南省房產(chǎn)市場(chǎng)，加上發(fā)展高端精品旅游地產(chǎn)是海南省房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)、實(shí)現(xiàn)海南省房產(chǎn)物有所值的重要出路，也是推動(dòng)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展上新臺(tái)階的重要抓手。

（二）有序開(kāi)發(fā)中心城市的房地產(chǎn)，適度放緩縣市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

?？谑泻腿齺喪惺呛Ｄ鲜》康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易的主體，兩者的新房和二手房交易合計(jì)約占全省70%左右，是海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵?！皣?guó)五條”后，兩市新房交易的波動(dòng)均小于其他市縣。因此，兩市應(yīng)根據(jù)現(xiàn)有城市規(guī)劃和中心城市的標(biāo)準(zhǔn)和要求，有序推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并加大對(duì)外營(yíng)銷(xiāo)推廣力度以消化現(xiàn)有庫(kù)存，縮小庫(kù)存周期。非中心城市新房交易對(duì)政策的敏感度高且二手房交易不活躍，建議相關(guān)部門(mén)和企業(yè)適度調(diào)整放緩商業(yè)住房的開(kāi)發(fā)步伐，避免提前過(guò)度開(kāi)發(fā)帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也為海南未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展留下空間。

（三）加大保障性安居工程建設(shè)力度，確保低收入家庭住房供應(yīng)

自國(guó)際旅游島建設(shè)以來(lái)后，海南省的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超出本島居民收入，?？谑泻腿齺喪械姆?jī)r(jià)收入比分別為22.99、47.85[2]，低收入居民家庭難以承受如此高房?jī)r(jià)。因此，海南省應(yīng)在現(xiàn)有保障性住房建設(shè)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，把保障性安居工程與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)結(jié)合起來(lái)，加大保障性住房建設(shè)資金投入，有效保障土地供應(yīng)，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)步伐，力爭(zhēng)2-3年內(nèi)基本上解決好省內(nèi)中低收入家庭的住房困難問(wèn)題。同時(shí)，要改進(jìn)戶(hù)型設(shè)計(jì)，把好工程質(zhì)量，確保公平分配，加快對(duì)偏遠(yuǎn)樓盤(pán)周邊的市政配套設(shè)施建設(shè)，方便保障對(duì)象的工作和生活。

（四）完善現(xiàn)有房地產(chǎn)限購(gòu)措施，鼓勵(lì)購(gòu)房者長(zhǎng)期持有

資源和環(huán)境稀缺決定海南省市場(chǎng)價(jià)值，海南省可在現(xiàn)有限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，制定符合海南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)的差異化限購(gòu)措施，比如房?jī)r(jià)高于當(dāng)?shù)厣夏昶骄鶅r(jià)格3倍以上的高端樓盤(pán)，允許外地人利用自有資金限購(gòu)一套，以確保海南房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展，為海南房地產(chǎn)市場(chǎng)向高端轉(zhuǎn)型提供市場(chǎng)動(dòng)力。同時(shí)，制定抑制投機(jī)投資性購(gòu)房稅收政策，鼓勵(lì)房主長(zhǎng)期持有房產(chǎn)。五年內(nèi)交易所得稅率高于20%，五年以上交易所得稅率低于20%。

參考文獻(xiàn)：

篇(7)

記者致電北京市地方稅務(wù)局咨詢(xún)?cè)诒本┵?gòu)買(mǎi)住宅具體繳納稅種稅率與費(fèi)用項(xiàng)目，得到了以下答案（見(jiàn)表一）：

根據(jù)《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，北京二手房交易賣(mài)家所涉及的稅費(fèi)有所得稅、營(yíng)業(yè)稅、教育費(fèi)附加、城市建設(shè)維護(hù)稅、土地增值稅、印花稅、綜合地價(jià)款。買(mǎi)方涉及的稅費(fèi)有契稅、印花稅、土地出讓金或土地收益。表二是北京市地方稅務(wù)局工作人員告知在京購(gòu)買(mǎi)二手房買(mǎi)房與賣(mài)方分別需要繳納的稅費(fèi)清單。

記者走訪了幾家房屋中介公司與二手房購(gòu)買(mǎi)者，他們紛紛表示，目前北京的行情是：二手房買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)生的所有稅費(fèi)，還有雙方的印花稅，均由買(mǎi)房承擔(dān)，一般來(lái)說(shuō)買(mǎi)房者不會(huì)有異議。

所以，以上清單在實(shí)際二手房市場(chǎng)變成了表三。

舉例說(shuō)明：小陳想在京購(gòu)買(mǎi)一套面積為70㎡的二手房，這是他第一次購(gòu)房，此房的購(gòu)買(mǎi)年限不到5年，業(yè)主當(dāng)年是以70萬(wàn)元的價(jià)格買(mǎi)下的，如今價(jià)格是280萬(wàn)元。小陳需要繳納營(yíng)業(yè)稅15.68萬(wàn)元，個(gè)人所得稅42萬(wàn)元，契稅2.8萬(wàn)元，最后購(gòu)房實(shí)際需要金額為340.48萬(wàn)元。如果這不是小陳第一次購(gòu)房了，那么契稅變成8.4萬(wàn)元，最終購(gòu)房金額為346.08萬(wàn)元。如果這套二手房面積超過(guò)90㎡，那么契稅同樣變成購(gòu)房款3%。

另外，當(dāng)涉及“城市綠化回遷房”、“拆遷還建房”、“單位福利分房”、“經(jīng)濟(jì)適用房”等二手房種類(lèi)的轉(zhuǎn)讓交易時(shí)，還會(huì)涉及“土地出讓金”、“綜合地價(jià)款”等項(xiàng)目。

值得注意的是，如果能夠提供房屋原價(jià)證明，那么二手房交易中按照“差額”征收20%的個(gè)人所得稅是可行的，但實(shí)際情況是，很多轉(zhuǎn)讓存量房的業(yè)主并不能提供原價(jià)證明。在這種情況下，國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一按照出售總價(jià)的1%征收。

《國(guó)五條》二手房交易20%個(gè)稅細(xì)則雖已出臺(tái)，但在全國(guó)各城市執(zhí)行情況不一，北京已經(jīng)嚴(yán)格執(zhí)行政策，其他城市中按照出售總價(jià)1%繳納個(gè)人所得稅的情況較多。在對(duì)待“滿(mǎn)五唯一”房的態(tài)度上，全國(guó)是一致的。因?yàn)槭欠窭U納營(yíng)業(yè)稅也與其密切相關(guān)。

在上海，“滿(mǎn)五唯一”就不用繳納營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。如果不是“唯一”，還需繳1%的個(gè)人所得稅；如果不滿(mǎn)5年，不管是否唯一，都必須繳納售價(jià)5.65%的營(yíng)業(yè)稅。

契稅在不同的省市自治區(qū)也是不同的。例如，在上海、寧波、深圳等地，契稅按照面積90㎡、140㎡為分界點(diǎn)，稅率分為1%、1.5%、3%三個(gè)等級(jí)，如果此房不是購(gòu)買(mǎi)者唯一住房，稅率一律為3%。